Valorización de Inmuebles: Ligado al Incremento en los Precios

Transcripción

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Boletín #2 Medellín 29 de enero del 2014
Valorización de Inmuebles: Ligado al Incremento en los Precios, Una Buena
Gestión.
Fuente: ACEIS
Dentro de la cadena del sector inmobiliario
existen varios subsectores que conforman
su estructura, es el caso de las bodegas
industriales, locales comerciales, oficinas,
conjuntos residenciales, apartamentos y
casas, entre otros. El comportamiento del
valor comercial en las diferentes categorías
no ha sido ajeno a la valorización y
crecimiento que han presentado los precios
de la vivienda en el territorio nacional. El
precio comercial de estas propiedades
depende de muchas variables de orden
económico como también administrativo,
hablamos de factores como oferta y
demanda, precios de los materiales,
inversión en la industria, y una variable que
por muchos inversionistas no es percibida y
se trata de la gestión y administración de un
bien inmobiliario.
Administración de Bienes Inmobiliarios:
Aspectos Generales
El sector inmobiliario dentro de su estructura
como industria comprende, además de la
construcción, los servicios inmobiliarios.
Este rubro enmarca todo lo relacionado con
arriendos, compraventa de inmuebles,
administración, avalúos, entre otros. Su
comportamiento
está
relacionado
directamente con la evolución de la
actividad edificadora, oferta y demanda de
inmuebles, el stock e inventario de predios
en las diferentes ciudades del país y el
comportamiento del ingreso de las familias.
www.aceis.com.co Boletín # 2 Medellín 29 de enero del 2014
En el contexto nacional, el sector de
servicios inmobiliarios reporta mayor
número de ocupados directos que la misma
actividad de la construcción y edificación de
inmuebles. Las actividades inmobiliarias
aportan cerca del 7,2% del empleo nacional
generando ocupación a más de 1.516.000
personas. Puntualmente, en Antioquia hay
cerca de 1.000 establecimientos dedicados
a actividades inmobiliarias generando más
de 4.680 empleos.
Dentro de la industria inmobiliaria, la rama
de servicios contempla un sinnúmero de
funciones caracterizadas principalmente
por:




Administración de Propiedades:
Abarca todo lo relacionado con el
orden y la conservación del buen
estado en el uso de los diferentes
espacios e instalaciones de la
propiedad.
Avalúos
Comerciales:
Corresponde a la estimación por
parte del asesor en el valor
comercial de un inmueble de
acuerdo sus características.
Asesoría Inmobiliaria: Concibe
todo lo relacionado con el proceso
de asistencia, apoyo y sugerencia
en asuntos inmobiliarios de acuerdo
a la experiencia del asesor.
Aseguramiento: Corresponde a las
actividades enfocadas en mitigar el
riesgo y prevenir las consecuencias
desfavorables mediante una póliza
de cobertura sobre una propiedad.
Valorización Subsectores Inmobiliarios.
Bodegas, Locales Comerciales y
Oficinas.
Para analizar el comportamiento, evolución
y valorización de un bien inmobiliario se
debe tener en cuenta varios factores que
influyen directamente:
Ubicación: Este factor juega un papel
fundamental, puesto que se tiene en cuenta
aspectos como el estrato económico, zona
comercial y tipo de área urbanizable.
Instalaciones: Una de las consideraciones
principales radica en el estado en que se
encuentra el predio y las disposiciones en
cuestión infraestructura con las que este
cuenta.
Área del inmueble: Corresponde a la
cantidad de terreno con que cuenta el
predio, medido generalmente en metros
cuadrados m2.
Administración de Inmuebles: Hace
referencia a todas aquellas funciones de
manejo y gestión de las propiedades,
garantizando el valor del patrimonio
mediante una eficiente labor.
Valor del metro cuadrado (mt2):
Corresponde al precio del mt2 construido o
en planos con que cuenta el predio en
cuestión.
Otros factores: La variación del avaluó
comercial del predio, la tasa de ejecución en
hipotecas, puntaje de la construcción, entre
otros, influyen también en el valor comercial
de venta y arrendamiento de un inmueble.
Dentro de la cadena del sector inmobiliario
existen varios subsectores que conforman
su estructura, es el caso de las bodegas
industriales, locales comerciales, oficinas,
conjuntos residenciales, apartamentos y
casas, entre otros. El comportamiento del
valor comercial en las diferentes categorías
no ha sido ajeno a la valorización y
crecimiento que han presentado los precios
de la vivienda en el territorio nacional.
Solamente en las bodegas, la valorización
promedio en materia de arrendamiento y
administración se ha incrementado en
promedio cerca del 28% en los últimos tres
años en las principales ciudades de
Colombia producto del buen momento por el
que ha venido atravesando el sector
inmobiliario y la participación que ha venido
ganando la industria en materia de inversión
destinado a proyectos de construcción.
Sin embargo el promedio de facturación en
Sabaneta ha caído levemente en los últimos
años, según algunos analistas, por una
posible sobreoferta que se empieza a
presentar en esta zona del departamento,
pero aun así, sigue siendo atractivo para
muchas compañías focalizarse en esta
parte de la ciudad gracias a los beneficios
que brinda este sector en términos de
logística de transporte de carga y ejecución
de operaciones. Municipios como La
Estrella e Itagüí aparecen también como los
sectores con valor más alto en facturación
en el departamento. Adicionalmente, el
Índice de Precios de la Propiedad Raíz
(IPPR), específicamente en el sector de
bodegas se ha valorizado en los últimos 6
años más de un 18%.
Precio Promedio de Facturación de Arrendamiento
Bodegas Industriales (cifras en millones $)
9,3
9,1
6,2
5,9
6,2
2011
Sabaneta
Fuente: FIDESA
6,6
6,5
5,5
5,2
5,0 4,8
2010
En este contexto, Sabaneta es el municipio
que reporta mayor valor en el precio de
facturación por arrendamiento en materia de
bodegas. Esto se debe en gran parte al alto
costo del metro cuadrado (mt2) y el estrato
económico en donde muchas de estas
locaciones se ubican. Además, la escasez
de terreno para construir en la ciudad de
Medellín ha obligado a las firmas
constructoras a migrar hacia otros campos
de edificación, como lo es este municipio.
9,2
8,4
2012
Itagui
Medellín
7,4
6,8
5,3
2013
La Estrella
Bodegas Industriales (cifras en millones $)
5,3
4,8
4,6
4,1
3,8
3,5
3,0
2,7
2,5
2,7
2,2
2010
2011
Bello
2,9
2012
Envigado
más esta tendencia. Sin embargo, algunos
expertos afirman que en este punto existe
un factor para analizar con lupa debido al
exceso de oferta que se podría estar
generando en algunas ciudades del país en
materia de oficinas y una posible saturación
de mercado.
2013
Rionegro
Fuente: FIDESA
210
Índice de Precios de la Propiedad Raíz - IPPR
Bodegas Industriales
190
173,9
170
163
175,6
172,98
193,7
174,7
150
130,9
130
110
90
100
Fuente: La Lonja
Por su parte, la categoría de oficinas
también ha presentado similar de
comportamiento
en
términos
de
valorización. Ciudades como Medellín y
Bogotá son las regiones de mayor
crecimiento en el valor de facturación por
arrendamientos, registrando valorizaciones
de 14,3% y 110,8% respectivamente, lo que
ha generado grandes oportunidades de
inversión en esta materia. La justificación de
este incremento radica principalmente en
que las constructoras se han dedicado a
levantar edificios en las ciudades pero no
solamente con un fin habitacional, sino que
también se han enfocado en destinar estas
edificaciones para oficinas y cada vez crece
El reto inmediato para este sector, es
ofrecer oficinas que se adapten a las
exigencias del mercado y cumplan con las
expectativas de los clientes en términos de
espacio, especificaciones arquitectónicas,
ubicación, instalaciones, etc. Además, tal y
como lo afirmó Juan Camilo Correa,
Business Director de Nai Colombia Correa
compañía de servicios inmobiliarios, las
multinacionales que están llegando al país,
firmas consultoras, bufetes de abogados, y
demás actores de la industria, se configuran
como un buen mercado objetivo para los
propietarios de oficinas o para aquellos que
quieren incursionar en este negocio, ya que
estas la mayoría de las veces se instalan
directamente en arriendo y pueden firmar
contratos
hasta
por
10
años.
Adicionalmente, el IPPR en esta categoría,
se ubicó en su última lectura del año 2012
en 185,9 puntos, su máximo valor
registrado, desde los 166,7 anotados en el
año previo.
inversiones dentro de la industria
inmobiliaria pero se deben tomar
precauciones, ya que esta es la más
riesgosa de aplicar.
Oficinas (cifras en miles $)
3517
3300
1668
1716
1412
1615
1550
1419
1277
854
850
0
2010
2011
2012
Bogotá
Medellín
2013
Itagui
Fuente: FIDESA
Oficinas (cifras en miles $)
771
650
631
771
699
799
722
509
422
0
413
0
2010
2011
Envigado
2012
Rionegro
2013
Bello
Fuente: FIDESA
210
Oficinas
190
185,9
170
149,8
150
136,4
130
110
90
152,89
166,7
Colombia está atravesando por un boom de
construcción y expansión de centros
comerciales, lo que posibilita la entrada de
nuevas marcas internacionales con
exigencias en cuanto a espacio y diseño.
Para el país, convertirse en uno de los
principales destinos de inversión en América
Latina ha significado la evolución de su
sector comercial con nuevas marcas y
proyectos. De hecho, solo en centros
comerciales, la inversión para el período
2013-2015 supera los US$2.600 millones y
contempla la construcción de más de 50
mega obras tanto en las capitales
principales como en ciudades intermedias.
Los centros comerciales le aportan al
mercado colombiano más de $26 billones
anuales y en los últimos años, ha sido el
único sector que registra valores de
crecimiento de compra con promedios
superiores a los del comercio en general.
144,6
114,2
100
Fuente: La Lonja
Finalmente, en el sector de locales
comerciales también se han registrado
similar comportamiento en los predios de
algunos departamentos. Para muchos
analistas, esta es una de las mejores
No obstante, retomando las consideraciones
de los analistas, las inversiones en locales
comerciales pueden presentar además de
una buena rentabilidad, un nivel
considerable de riesgo. Precisamente,
debido al boom en centros y locales
comerciales por el que atraviesa el país, los
niveles de desocupación han aumentado en
algunas ciudades, produciendo de esta
manera, una reducción en materia de
facturación en el valor del arrendamiento o
administración por el predio. Por ejemplo,
en centros comerciales ubicados en
Medellín como Unicentro, Santafé, o
Premium Plaza se observan locales vacíos.
Locales Comerciales (cifras en millones $)
3,9
3,7
3,1
3,0
2,5
1,9
1,8
2010
Para este sector, el IPPR registró un
incremento del 5,01% para el año 2012 en
comparación con el año anterior, anotando
171,9 puntos.
Locales Comerciales (cifras en millones $)
1,4
2,0
1,7
1,2
0,8
2010
2011
Bello
Fuente: FIDESA
2,2
2,1
1,4
Bogotá
4,2
3,9
3,4
3,2
2,1
1,2
0,8
2012
Envigado
0,8
Medellín
2,0
1,5
2011
La Estrella
2,5
2,2
1,3
1,1
Además, otro riesgo que advierten los
especialistas deriva del motivo que las
marcas grandes ya están ubicadas en las
áreas y centros comerciales en donde les
interesa estar, y de esta forma, en muchos
casos no queda otra opción que arrendar un
local a pequeñas marcas, corriendo el riego
que en cualquier momento pueda irse o
evadir sus obligaciones de arrendamiento.
La oportunidad está en encontrar
instalaciones lo suficientemente atractivas
para un banco o tienda reconocida que
garantice estabilidad.
2,5
2012
Rionegro
2,4
1,7
2013
Sabaneta
Fuente: FIDESA
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
Locales Comerciales
153,6
138,8
156,93
171,9
163,7
151,3
119,1
100
Fuente: La Lonja
Gestión del Administrador:
Fundamental en la Valorización
Papel
Además de factores internos de la
economía, grandes montos de inversiones
destinados a megaproyectos, demanda y
apetito creciente por determinados activos y
aspectos de orden socio-económicos;
existen también otros factores como el
mantenimiento, adecuación, remodelación y
todo tipo de actividades propias de un
administrador que generan una afectación
positiva en el valor comercial de los activos.
2013
Itagui
La gestión y manejo de bienes inmuebles
involucra todas aquellas funciones y
actividades que se relacionen entre
administración,
mantenimiento
y
mejoramiento de las propiedades que
gestiona. Así las cosas, el mantenimiento y
mejoramiento periódico del predio, se refiere
a las acciones con un tipo de periodicidad
de tipo preventivo o correctivo necesarias
para garantizar el buen
estado y
conservación del predio. Por otro lado,
dentro de la gestión de administración,
existen también funciones de mejoramiento
de la infraestructura. En esta se consideran
todas aquellas actividades relacionadas con
reparación, adecuación y ampliación, en
donde estas tiene lugar dentro del predio
con el objetivo de aumentar e incrementar el
valor comercial de determinado bien, ya sea
oficina, bodega, local, vivienda, o cualquier
otro inmueble administrado por una
compañía.
En este orden de ideas, se puede decir que
el valor comercial de un bien inmueble está
sujeto entre muchas variables, a dos
aspectos principalmente, por un lado,
factores de orden económico marcan la
pauta dentro de una industria, y por otro, la
administración y gestión que se aplique
sobre un predio también aporta su cuota
para que su valor patrimonial no se
deteriore. Así las cosas, a continuación
presentamos algunas propiedades, que han
registrado incrementos en su valor
comercial y metro cuadrado gracias al buen
momento por el que atraviesa el sector
inmobiliario en el territorio local, ligado
además a una buena gestión en temas
administrativos que han garantizado una
valorización del inmueble.
Valor del Metro Cuadrado (Mt2)
Torre Porvenir
2012
$4.400.000
2013
$5.500.000
Fuente: La Lonja (cifras) – ACEIS (imagen)
Torre Empresarial Davivienda
2012
$3.600.000
2013
$4.200.000
Edificio Seguros Bolívar
Edificio Corfinsura P.H
2012
$2.700.000
2013
$3.200.000
2013
$1.200.000
Edificio Alcalá Centro de Negocios P.H
2012
$2.600.000
2012
$850.000
2013
$2.800.000
Edificio Tecnoparque P.H
2012
$1.100.000
2013
$1.150.000
Edificio Vicente Uribe Rendón P.H
2012
$1.200.000
2013
$1.300.000
Centro Empresarial Ofix 33 P.H
2012
$3.300.000
2013
$3.500.000
Edificio Centro Suramericana P.H
2012
$2.500.000
2013
$3.500.000
Edificio Camacol
2012
$1.800.000
2013
$2.500.000
¿Dónde Hay Oportunidades de Inversión
en Materia Inmobiliaria?
Quizás hoy en día, muchas personas del
común, e inclusive analistas en la materia,
aseguran que la inversión en propiedad
inmobiliaria es una de las más rentables en
nuestra economía. Ya sea para arrendar
una propiedad, compra – venta, o solo como
fin de valorización de un patrimonio; esta es
una industria de la cual no se puede negar
que durante los últimos años ha
evolucionado positivamente y se han visto
grandes incrementos en materia de valor de
predios y precios de bienes, razones que
justamente han dado pie para especular
acerca de una posible burbuja inmobiliaria
en Colombia.
El sector inmobiliario es uno de los pilares
que impulsa en mayor proporción a la
economía nacional, lo cual resulta bastante
atractivo para las personas al momento de
considerarlo como foco de inversión. Un
punto a favor en este sector es que la
demanda excede en gran medida a la oferta
de bienes raíces, lo que representa grandes
oportunidades para que la industria continúe
por su senda de crecimiento, lo que ha
derivado en cifras record de ventas de
vivienda.
En medio del atractivo que ha ganado el
sector inmobiliario en compra de vivienda
como inversión, ya sea para arriendo o
valorización, muchos se preguntan qué tan
rentable puede ser esto verdaderamente.
Así las cosas, los precios de arrendamiento
para el año 2014 podrán aumentar hasta
1,94%, lo que genera un gran interrogante
en la industria acerca de dónde queda
entonces el negocio de arrendamiento en el
sector. Sin embargo, en este punto, muchos
analistas afirman que existe actualmente un
mercado en materia de arrendamiento de
vivienda que, a diferencia de años
anteriores, se cuenta con una población con
un mayor poder adquisitivo, lo que resulta
ser otro punto positivo para los
inversionistas que planean realizar este tipo
de adquisiciones. Tal y como lo afirmó
César Augusto Llano Zambrano, presidente
de Fedelonjas, las condiciones han
mejorado para las hogares cuyos sueldo
están atados al salario mínimo, el cual
aumento 4,5%, lo que resulta ser algo
beneficioso para la industria puesto que se
cuenta con mayores condiciones para
acceder a vivienda en arriendo como
primera opción para satisfacer sus
necesidades habitacionales. Sin embargo,
el directivo explica que por el lado de la
oferta, el incremento del 1,94% en el valor
de arrendamiento, de alguna manera
desestimula el negocio debido a la baja
rentabilidad.
De esta manera, se abre las oportunidades
para aquellos que viven bajo contrato de
arrendamiento, gracias a que el incremento
del canon es inferior al aumento del salario
mínimo, y el margen entre estos dos cifras
(2,56%) se pueda destinar como inversión o
ahorro para la compra de un bien inmueble.
Sin embargo, existen otras oportunidades
de inversión en esta industria, y que según
expertos, son mucho más rentables que la
compra de vivienda.
Los locales, bodegas y oficinas están
generando una renta mayor en comparación
con los márgenes arrojados por el sector
vivienda. Según Francisco Pombo, valuador
y miembro de la Lonja de Propiedad Raíz,
estos predios tiene cánones mensuales que
se ubican alrededor de 0,8% y 1%, mientras
que los arriendo de vivienda oscilan entre
0,5% y 0,6%. Aunque dentro de la industria
inmobiliaria no existe una última palabra y
nada está garantizado, lo que si es cierto es
que actualmente los inmuebles comerciales
están generando un mayor margen de
rentabilidad que el sector vivienda.
Así las cosas, si el interés del inversionista
está enfocado en mitigar los efectos
negativos por el incumplimiento del pago o
mora en caso de arrendamiento de un
inmueble, como también la baja ocupación
en algunos escenarios, cabe destacar que
algunas inmobiliarias ofrecen oficinas para
la compra que ya tienen contrato de
arrendamiento, con tal suerte que puedan
reducir
los
riesgos
anteriormente
mencionados. Algunas inmobiliarias rentan
sus oficinas por un periodo que va entre los
4 y 5 años, para después venderla a la
persona interesada, es decir el inversionista.
Cabe considerar que antes de realizar
cualquier inversión, es pertinente informarse
previamente de analistas y expertos en la
materia con el objetivo de que estos brinden
más luces e ideas. Por ejemplo una
asesoría, hablando en un contexto
inmobiliario, puede orientar al inversionista
acerca de posibilidades en términos de
ubicación, rango de precios, zonas con
oportunidades, etc.
Otro mecanismo que aconsejan los expertos
es adquirir o comprar un inmueble propio,
aun cuando tenga ya uno para vivir, ya que
la opción más rentable en este caso sería
poner en arriendo este bien u obtener un
margen de rentabilidad debido a la
valorización del predio después de su venta,
y tercero, es importante también darle flujo
al dinero y no acumular propiedades, es
decir, no comprar inmuebles simplemente
por especular, es mucho más recomendable
adquirir un bien de forma segura y con
criterio de inversión y ponerlo en renta o
conservarlo con el objetivo de valorización,
teniendo en cuenta que este mercado es
altamente competitivo y con el tema de
precios, es recomendable no especular.
En conclusión, el panorama para una
inversión dentro del sector inmobiliario pinta
positivamente y con algo de ventaja para
obtener beneficios. A la industria de la
construcción todavía le quedan muchos
años por crecer en nuestro país sobre todo
en materia de vivienda, y más aún, un
volumen importante de demanda por
satisfacer, lo cual se traduce en grandes
oportunidades y un mayor dinamismo dentro
de la industria, favoreciendo finalmente el
desarrollo y la evolución de la economía
nacional.

Valorización de Inmuebles: Ligado al Incremento en los Precios

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