Precios del suelo en Bogotá durante la internacionalización
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Precios del suelo en Bogotá durante la internacionalización
Precios del suelo en Bogotá durante la internacionalización NÉSTOR GARZA* Resumen En el presente trabajo se explora la hipótesis de que los grandes cambios en el precio del suelo en la ciudad de Bogotá durante los años noventa no obedecen necesariamente a un fenómeno de tipo especulativo, sino que se corresponden con la volatilidad a la que las reformas de corte neoliberal han expuesto el sector externo de la economía colombiana. En este frente, es la liberalización monetaria la que parece determinar en mayor medida la evolución de los precios del suelo y dichas modificaciones concuerdan con lo que parece ser un carácter especulativo según cambio de uso en 2 de las 117 zonas en que se encuentra dividida la ciudad. Palabras clave: suelo urbano, reformas neoliberales, economía urbana. Abstract This document considers that the extreme changes in the urban land price in Bogotá in the nineties are not because of a speculative process, but because of the volatility in the international sector of the colombian economy ought to neoliberal reforms. The monetary liberalization appears to be the principal determinant of the land prices behaviour and this is consistent with some kind of speculation with change of use of land in 2 out of 117 zones of the city. Key words: urban land, neoliberal reforms, urban economics. Clasificación JEL: R14, F40 1. Introducción Los precios del suelo en la ciudad de Bogotá se incrementaron drásticamente entre 1990 y 1995, pero cayeron también de manera acelerada entre 1996 y 2001. * Instituto de Estudios Económicos del Caribe – Universidad del Norte. Barranquilla. El presente documento fue presentado en el Fourth Urban Research Symposium del Banco Mundial, celebrado en Washington D.C. Mayo de 2007. Fecha de recepción: 9 de junio de 2008. Fecha de aceptación: 30 de agosto de 2008. 110 NÉSTOR GARZA Las extraordinarias tasas de valorización real del suelo en la ciudad han sido asociadas al carácter especulativo de este mercado, pero el hecho de que durante la fase de reformas de corte neoliberal de los años noventa se hayan presenciado las más drásticas modificaciones pone el acento de la explicación en otro orden de fenómenos. Sobre el particular, las reformas en el caso colombiano han tenido un impacto especialmente marcado en la volatilidad del sector externo del país, entendiendo por este no sólo el comportamiento de la cuenta de bienes y servicios (Balanza comercial), sino el comportamiento de la cuenta de capitales. El caso bogotano ofrece un espacio particularmente nítido para observar el efecto de las reformas sobre el mercado de suelo, pues el proceso de apertura en Colombia se aplica en forma acelerada (de choque) sobre un contexto macroeconómico tradicionalmente estable, mientras que durante el periodo no se hicieron modificaciones mayores al espacio disponible para urbanización en la ciudad. De esta manera es posible observar como los flujos incrementados del intercambio internacional interactúan para generar una rápida valorización y posterior caída de los precios del suelo urbano en el caso de la ciudad de Bogotá y enmarcar dicho fenómeno en la perspectiva de dos visiones del análisis macroeconómico. Las evidencias que se presentan, así como la estrategia de lectura de los hechos pueden dar luz sobre fenómenos similares que se han venido presentando en otras ciudades latinoamericanas durante el mismo periodo. El documento intenta esta evaluación haciendo en el capítulo 2 una descripción de las características de la economía colombiana previas a la aplicación de reformas neoliberales a principios del año 1991, y su desempeño posterior. En el capítulo 3 se presentan algunas explicaciones sobre la relación de precios entre mercancías transables y no transables en presencia de comercio exterior y se intenta una interpretación para el caso colombiano y de la ciudad de Bogotá en particular. El capítulo 4 hace una lectura del mencionado fenómeno de aceleración en los precios del suelo desde la cuenta de capitales y la tasa de cambio. En los capítulos 5 y 6 se estudia el comportamiento del precio del suelo por zonas y por usos respectivamente, para evaluar características asociadas a fenómenos especulativos o que estén más allá de la explicación macroeconómica. En el capítulo 7 se presentan las conclusiones. 2. La economía colombiana y las reformas de los años noventa El desempeño de la economía colombiana antes de 1990 fue considerado uno de los mejores de América Latina, fenómeno coincidente con el hecho Economía y Desarrollo - septiembre 2008, vol. 7, no 2 PRECIOS DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE LA INTERNACIONALIZACIÓN 111 de que su tradición histórica de prudencia fiscal le permitió superar el periodo de Crisis de la Deuda sin incurrir en reformas estructurales apresuradas y sus correspondientes ajustes por el lado del empleo y el crecimiento (Ross, 1993). Sin embargo, a inicios de la década de los años noventa, durante el gobierno del presidente Gaviria, el gradualismo en la apertura comercial y financiera es reemplazado por una desgravación arancelaria radical vigente desde enero de 1991, al unísono con un importante grado de liberalización financiera y apertura de la cuenta de capitales (Misas, 2002). La ausencia de un desequilibrio interno o externo previo a las reformas hace que el caso colombiano sea particular, así como el hecho de que estas reformas hayan sido puestas en marcha en forma particularmente rápida y generalizada (Koujianu y Pavcnik, 2004). El efecto neto que estas decisiones han tenido sobre el desempeño económico colombiano es objeto de discusión, ya que mientras que en algunos frentes se han observado mejoras importantes, en otros las circunstancias han desmejorado notablemente. Dentro de los primeros tenemos la inflación y la productividad industrial (Eslava et al, 2004), mientras que el desempleo estructural ha aumentado (De Lombaerde, 2002), y el crecimiento económico se ha ralentizado (García, 2002). Durante los años noventa se observó un continuo aumento del déficit fiscal cuyo origen, según algunos analistas, se encuentra en el ambicioso programa de descentralización que vivió el país durante este periodo y que ha conducido a permanentes reformas tributarias con el ánimo de incrementar la capacidad del Estado para hacer frente a estas obligaciones (Echavarría, 2000). El sector externo ha sido particularmente sensible a la aplicación de las reformas, acumulando déficits en la balanza comercial previamente no registrados tanto en términos absolutos como proporcionalmente frente al PIB, mientras que la cuenta de capitales observa un comportamiento persistentemente positivo que alimenta estos déficits. Sobre estos elementos retornaremos en los capítulos 3 y 4, haciendo uso de herramientas teóricas de interpretación de corte macroeconómico. Finalmente, la evolución de precios del suelo en Bogotá presencia durante los años noventa una dinámica inaudita para sus estándares históricos como se puede apreciar en la gráfica 1. Como se puede apreciar en la gráfica 1, la dinámica de precios del suelo en la ciudad había sido baja durante la mayor parte del periodo que va desde Universidad Autónoma de Colombia 112 NÉSTOR GARZA Gráfica 1 Precio del suelo en Bogotá por M2: evolución de largo plazo Fuente Elaboración propia con base en Lonja de propiedad raíz. 1960 hasta 1990, en consonancia con un entorno macroeconómico relativamente estable. Es importante aclarar que el autor no desconoce el problema de evaluar series largas de precios del suelo urbano sin atender al proceso por medio del cual las tierras rurales se convierten a usos urbanos y que puede conducir a una falacia en la observación (Sabatini y Cáceres, 2004). Pero a favor del presente estudio se puede argumentar que dado nuestro énfasis en la evolución de corto plazo del periodo 1990-2004, esta falacia no deja sentir la totalidad de su efecto1, y de todas maneras las grandes dimensiones de la aceleración del precio real vivida en el último periodo compensan largamente el fenómeno, además de lo anterior, en el capítulo 5 se expone más en detalle la información utilizada y la manera como ha sido manejada. Algunos autores argumentan que la inusitada aceleración en la valorización real del suelo urbano que se observa corresponde a un fenómeno especulativo (Giraldo y González 1999), pero es objeto de este estudio poner en contexto dicha aseveración, utilizando para ello herramientas teóricas propias de la macroeconomía. 1 Por lo corto del periodo de tiempo bajo estudio. Economía y Desarrollo - septiembre 2008, vol. 7, no 2 PRECIOS DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE LA INTERNACIONALIZACIÓN 113 3. El comercio exterior y los precios del suelo en el enfoque real En la tradición neoclásica de análisis económico2, la existencia del comercio internacional se encuentra explicada por las diferencias en términos de la dotación de factores entre diferentes países. Dichas diferencias hacen que las relaciones relativas de precios entre mercancías difieran entre países y de esa manera se presente un intercambio que resulta benéfico para las partes, puesto que permite alcanzar un nivel de consumo por encima de aquel que permitiría una situación de autarquía. Ahora bien, según esta teoría, en presencia de un comercio internacional totalmente libre a nivel global debería regir la denominada “Ley de Precio Único”, es decir, que el precio relativo de todas las mercancías debería igualarse. Sin embargo, la evidencia empírica disponible sugiere que el nivel general de precios una vez ponderado con una unidad de cuenta común (moneda) es más alto en los países ricos. Dicha observación ha intentado ser explicada teniendo presente que aunque las mercancías Transables igualen su precio a nivel global a través del mecanismo del comercio internacional, las mercancías No Transables no pueden cumplir dicha paridad y su precio queda supeditado a la productividad interna en cada país3. La explicación sugerida por Balassa y Samuelson (1964) es que el menor precio de los bienes No Transables en los países pobres obedece al hecho de que en estas naciones la productividad en las industrias de bienes Transables es menor y de esa manera los salarios más bajos permiten producir los bienes No Transables a menor precio. Una explicación complementaria por parte de Bhagwati (1984), asevera que la relación capital-trabajo es mayor en los países ricos, por lo que su salario es mayor y de esa manera las actividades cuya producción sea intensiva en trabajo serán más baratas, quedando dentro de esta categoría los bienes No Transables. Para efecto del presente escrito es importante tener presente que el suelo urbano es la más característica de las mercancías No Transables y en consecuencia, debe tender a ser más barato en los países pobres. Sobre el 2 La vertiente neoclásica es en la actualidad la más popular de las escuelas de pensamiento económico. 3 Los bienes pueden ser No Transables cuando se imponen restricciones al comercio como aranceles altos o cuotas, pero incluso en ausencia de dichas barreras al comercio, los costos de transporte pueden ser tan elevados en relación al precio de la mercancía que hacen inviable su comercialización internacional. Universidad Autónoma de Colombia 114 NÉSTOR GARZA particular Bardan et al (2004) han encontrado evidencias de que las rentas residenciales urbanas son mayores a medida que el PIB per cápita es más alto utilizando una muestra de 46 ciudades en diferentes países4. El mencionado ejercicio de Bardan et al. (2004) es valioso por cuanto constituye un elemento de referencia global para considerar la realidad local, pero en caso de ser cierto que esté operando un mecanismo como los sugeridos, el precio del suelo debe estar correlacionado en forma temporal con la evolución del PIB per cápita en la ciudad y/o el país. Al efecto se adjunta en el gráfico 2 la evolución del PIB per cápita y el precio del suelo en la ciudad para el periodo 1990-2002. En la gráfica 2 se puede apreciar la valorización o desvalorización del suelo urbano una vez descontada la inflación (valorización neta real), por lo que tenemos una medida del cambio en el precio del suelo urbano en relación con el resto de mercancías del sistema, que es el objetivo de observación para el caso que nos interesa. En este gráfico se encuentra un importante grado de similitud5 entre las dos series de datos por lo que es razonable pensar que alguno de los Gráfica 2. Precio del suelo y PIB per cápita en Bogotá (Miles de pesos constantes de 2004) Fuente Elaboración propia con base en DANE - Cuentas Económicas Departamentales 2004 y Lonja de propiedad raíz. 4 Incluida la ciudad de Bogotá. 5 Confirmado por un coeficiente de correlación 0.88. Economía y Desarrollo - septiembre 2008, vol. 7, no 2 PRECIOS DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE LA INTERNACIONALIZACIÓN 115 argumentos mencionados está operando, pero, el tipo de teoría expuesta se ha construido por el lado de la oferta y ha obviado el hecho de que el precio del suelo representa una condición de escasez, y como tal, su precio responde de forma proporcional a las modificaciones en la capacidad de compra de sus usuarios (Sullivan, 1996). Por tal razón es de crucial importancia evaluar este desempeño en consonancia con el flujo internacional de comercio del país, para de esta manera aportar a una comprensión del fenómeno que no esté enmascarada por el hecho evidente de que la mayor capacidad de compra local incrementa el precio de las mercancías No transables. En el gráfico 3 se puede apreciar que a pesar de que el comercio exterior total (exportaciones + importaciones) no ha incrementado significativamente su participación en el PIB, la economía presenta un desempeño persistentemente deficitario de su balanza comercial durante el periodo 1993-1998. Esta última observación es de radical importancia puesto que está directamente relacionada con la problemática que se estudia en el siguiente capítulo, ya como se puede analizar a partir del gráfico, la serie de comercio tiene escasa similitud con la evolución del precio del suelo según el gráfico 2. Este elemento es destacable, ya que a partir de las teorías revisadas el comportamiento del precio del suelo debería seguir fielmente el mayor o Gráfica 3. Desempeño del comercio exterior Fuente Elaboración propia con base en estadísticas históricas de Colombia - DNP 2004. Universidad Autónoma de Colombia 116 NÉSTOR GARZA menor grado de inserción internacional de la economía, por cuanto es la operación del comercio exterior la que encarece relativamente al suelo en relación al resto de mercancías de la economía. En este orden de ideas, una aproximación puramente real al fenómeno no tiene suficiente capacidad explicativa, especialmente porque este tipo de teorías no pueden tomar en cuenta la presencia de un déficit elevado y persistente como el que soportó la economía colombiana durante el periodo 1993-1998 según la gráfica 3. Por tal razón es necesario trascender este marco de análisis hacia una aproximación monetaria al sector externo, dicho estudio se emprende a continuación. 4. La macroeconomía internacional y los precios del suelo en el enfoque monetario Cuando se toma en cuenta el intercambio de dinero, el análisis del sector externo de una economía se complejiza, así por ejemplo, la tasa de cambio deja de tener una relación exclusiva con el comercio exterior, para entrar a depender de otros determinantes como la Inversión Extranjera y el endeudamiento internacional. En el caso colombiano, la lógica propuesta por el enfoque monetario de la balanza de pagos (Obstfeld y Rogoff, 2002) se cumple casi a la perfección cuando observamos la información consignada en la gráfica 4. En la gráfica se reporta el saldo de la balanza comercial estudiado en el capítulo anterior en una perspectiva comparativa frente al saldo en la cuenta de capitales, y se encuentra que entre 1993-1998 el déficit de la primera es más que compensado por el superávit de la segunda. El elemento que sirve como enlace entre estas dos variables es el Índice de la Tasa de Cambio Real (ITCR) representado también en la figura, el cual habiendo comenzado en un nivel de equilibrio al comenzar la década, se revalúa persistentemente mientras que la balanza comercial es deficitaria. Después de 1999 se inicia un proceso de devaluación el cual se ve acompañado por superavits comerciales. La razón para que la salida de dólares debida al déficit comercial entre 1993 y 1998 no tenga un impacto devaluatorio sobre el ITCR, es que el ingreso de esta moneda es mayor por el lado de la cuenta de capitales. Varias han sido las razones esbozadas para que la cuenta de capitales opere en una forma tan marcada en la dirección contraria a la balanza comercial, llevando a una permanente revaluación del ITCR: Economía y Desarrollo - septiembre 2008, vol. 7, no 2 PRECIOS DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE LA INTERNACIONALIZACIÓN 117 Gráfica 4. Saldos Externos y Tasa de Cambio Real Fuente Elaboración propia con base en estadísticas históricas de Colombia - DNP 2004. • • • El ingreso de dineros fruto del narcotráfico. La Inversión Extranjera Directa y Cuasiaccionaria. La privatización de las empresas estatales. Sobre este particular, García (2002) argumenta que la primera razón no puede ser responsable del fenómeno coyuntural observado entre 1993 y 1998 ya que el narcotráfico se ha convertido en una característica estructural de la economía colombiana y en ese sentido la ITCR de equilibrio ya lo debe haber interiorizado desde décadas anteriores. Por su parte, aunque las reformas habían propuesto a la inversión internacional como uno de sus pilares, los ingresos de recursos por ese rubro son más bien pequeños, como lo han corroborado Tenjo y López (2003). Pero García encuentra que el ingreso de dólares al país con miras a la privatización de las empresas estatales conforma un flujo sobremanera importante para los estándares históricos del país y puesto que el grueso de privatizaciones se realiza entre 1993 y 1996, esta variable encaja como determinante de la revaluación del ITCR y el abundante superávit en la cuenta de capitales. A partir de este punto vale la pena preguntarse por el impacto que la revaluación del ITCR tiene sobre el análisis que se viene realizando, y el primer elemento que es necesario tener en consideración es que en Universidad Autónoma de Colombia 118 NÉSTOR GARZA presencia de revaluación el PIB en moneda local (pesos) se “infla” en términos de dólares, de allí que un creciente comercio exterior no se haya manifestado durante el periodo 1993-1998 en el indicador comercio/PIB del gráfico 3. Es decir, que la revaluación tiene un efecto distorsionante en el impacto que el comercio exterior ejerce sobre las relaciones estructurales internas dentro de las cuales sobresale el precio del suelo en relación al resto de mercancías. Por otra parte, la revaluación atenta contra las posibilidades de producción interna en el frente de las mercancías transables, por lo que los recursos tienden a canalizarse hacia sectores no transables como los servicios y la finca raíz. Evidencias de dicho fenómeno en el caso colombiano han sido encontradas por Echeverry (1999). En este sentido, la revaluación debe traer como corolario una valorización del suelo urbano en su carácter de mercancía no transable, y dicha situación coincide con el hecho de que el déficit comercial que es la versión traspuesta del superavit en la cuenta de capitales, era la variable que más coincidía en la gráfica 3 con el comportamiento del precio del suelo en la gráfica 2. De esta manera tenemos que la aceleración en la valorización que se observa en la gráfica 1 no necesariamente representa un fenómeno especulativo, como ya había sido detectado por Garza (2005) haciendo uso de un análisis de tipo espacial. Pero las anormalidades en el frente internacional que siguen a la aplicación de las reformas en la economía colombiana no necesariamente tienen porque ser la única fuente de las drásticas modificaciones en el precio del suelo, este tema se discute en los siguientes dos capítulos. 5. La especulación y el comportamiento de los precios por UPZs Hasta el momento se ha hecho explícito que el comportamiento de los precios del suelo en Bogotá en el periodo 1990-2004, y muy especialmente, su inusitada valorización entre 1991 y 1995, no se encuentra relacionado con el desempeño comercial del país y más bien hay razones para pensar que ha dependido de los desórdenes monetarios externos que se han desencadenado con posterioridad a la aplicación de las reformas. Sin embargo, y aunque el carácter especulativo del fenómeno no ha sido corroborado a una escala macroeconómica, es importante hacer una aproximación espacial para determinar dicho carácter siguiendo en alguna medida la lógica propuesta por Jaramillo (1994). Economía y Desarrollo - septiembre 2008, vol. 7, no 2 PRECIOS DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE LA INTERNACIONALIZACIÓN 119 Según Jaramillo, la especulación puede seguir dos lógicas, la pasiva y la inductiva, en cualquiera de estas dos modalidades los propietarios territoriales observan una valorización de su propiedad al tiempo con modificaciones en los usos predominantes, lo cual se manifiesta en valorizaciones aceleradas mientras se presenta el cambio de uso. En el caso de la especulación inductiva el cambio de uso es propiciado por el mismo propietario territorial por lo que este puede extraer la totalidad de rentas asociadas a los mismos, mientras que en la especulación pasiva el propietario no tiene capacidad para propiciar la modificación pero se beneficia de la misma. Para el caso del presente documento se intentará una interpretación del fenómeno vivido por la ciudad de Bogotá en el periodo 1990-2004 atendiendo al hecho de que el grueso de la valorización (y de la desvalorización) ha sido causado por desordenes monetarios en el frente externo de la economía colombiana, y que estos desordenes se desencadenaron con posterioridad a la aplicación de reformas neoliberales a comienzos de los años noventa. Al efecto, se introducen dos conjuntos de mapas, en el mapa 1 se presentan los precios del suelo predominantes por UPZs en los años 1990, 1995, 2000 y 2004 como mecanismo para evaluar las características generales de los precios del suelo en la ciudad6. En el mapa 2 se presentan las valorizaciones por UPZs para los periodos 1990-2004 y 2000-2004 como herramienta de lectura de posibles fenómenos especulativos. Los precios reportados provienen de los estudios de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, pero a la información se la asignado una escala geográfica por UPZs para alcanzar un mayor grado de cobertura espacial, así como para controlar por los sesgos a los que conduce la estrategia de recolección de información de la Lonja7. La información disponible no ha permitido cubrir la totalidad de las UPZs, aunque la representatividad alcanzada es superior al 50% y abarca la totalidad de UPZs consideradas “consolidadas” para usos urbanos. En el mapa 1 se puede observar como la distribución espacial de precios del suelo en la ciudad sigue un patrón inercial difícilmente modificable tanto en los auges (1995), como en las crisis (2000). 6 UPZ: Unidades de Planificación Zonal, la ciudad de Bogotá se encuentra dividida en 116 de estas zonas a partir de su Plan de Ordenamiento Territorial. En los esquemas cartográficos se adjunta además la cabecera del municipio de Soacha, debido a su evidente proceso de conurbación con la ciudad (Dureau y Florez, 1994) 7 El principal problema radica en la profusión de reportes para zonas comerciales y residenciales de estratos altos, lo que sobrerrepresenta secciones de la ciudad que en términos espaciales y poblacionales no son significativas. Universidad Autónoma de Colombia 120 NÉSTOR GARZA El mapa 1 refleja una estructura relativamente monocéntrica cargada en dirección del pericentro norte de la ciudad, a partir de donde se distribuyen precios sucesivamente más bajos en dirección de las periferias, con sobresaltos en UPZs marcadamente comerciales como Las Ferias y Boyaca Real en el noroccidente, Ciudad Salitre al occidente, así como Restrepo y Venecia al sur. El mapa 2 de valorizaciones refleja un comportamiento similar aunque en este caso las máximas valorizaciones para el periodo completo se cargan más en dirección norte-noroccidente en consonancia con la expansión residencial de este periodo en esta última área. El periodo 2000-2004 ofrece un mayor espacio de valorización para UPZs periféricas al sur y al suroccidente, por lo que se puede estimar que durante el periodo de auge su desempeño debió ser inferior al desempeño general, y por lo tanto su valorización para el periodo completo no es de las más altas. Esta observación es coincidente con lo hallado por Jaramillo et al (2000) en el sentido de que en Bogotá el ciclo económico general está más relacionado con el desempeño de los mercados inmobiliarios para estratos medios y altos que para estratos bajos. En consecuencia, los propietarios territoriales en áreas de alto precio son los más beneficiados con la alta valorización promedio que en general se presentó en la ciudad durante este periodo. Pero continuando con el problema de la especulación, es necesario evaluar las modificaciones en los precios del suelo por usos y a continuación considerar estas modificaciones en el contexto de las UPZs como unidades espaciales de análisis. 6. El comportamiento de los precios del suelo por usos y UPZs El presente documento considera que más allá de las características inherentemente especulativas que tienen los mercados inmobiliarios en general y los mercados de suelo en particular, su evolución general en el caso colombiano en un contexto de reformas de corte neoliberal ha sido signado por desordenes de tipo monetario en el frente externo de la economía. Puestas las cosas de esta manera, se podría argumentar que este análisis contradice lo propuesto por Sabatini (2000), pero en realidad se trata de un análisis de tipo complementario que puede ayudar en la interpretación de fenómenos similares en otras ciudades latinoamericanas durante el periodo de reformas. Economía y Desarrollo - septiembre 2008, vol. 7, no 2 PRECIOS DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE LA INTERNACIONALIZACIÓN 121 Mapa 1. Precios del Suelo por UPZs (Pesos constantes de 2004 por M2) en 1990, 1995, 2000 y 2004 Universidad Autónoma de Colombia 122 NÉSTOR GARZA Mapa 2. Valorización anual promedio 1990-2004 por UPZs Mapa 2b. Valorización anual promedio 2000-2004 En el caso de Bogotá, puesto que no se hicieron modificaciones radicales durante el periodo estudiado en términos de extensión del perímetro urbano o adecuación masiva de terrenos para usos urbanos, no se cuenta con un marco de comparación frente al estudio de Sabatini (2000), aunque si podemos evaluar el impacto diferenciado que la aceleración de la valorización tuvo sobre el precio del suelo según sus diferentes usos en la ciudad. Al efecto, se adjunta la tabla 1 de valorización del suelo urbano en Bogotá según usos para dos periodicidades: 1990-2004 y 1990-1995, la primera periodicidad evidencia el ciclo completo apreciado en los capítulos anteriores, mientras que la segunda periodicidad permite apreciar el fenómeno durante el auge de la primera mitad de los años noventa. En la tabla 1 se presenta también el precio del suelo en 2004 según sus distintos usos, aprovechando el hecho observado en el mapa 1 en cuanto que no se presenta ninguna variación considerable durante todo el periodo de estudio en la estructura espacial de precios del suelo en la ciudad. El primer elemento que vale la pena tener presente es que en consonancia con la teoría (Jaramillo, 1994), los mayores valores del suelo urbano se Economía y Desarrollo - septiembre 2008, vol. 7, no 2 PRECIOS DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE LA INTERNACIONALIZACIÓN 123 Tabla 1 Valorización del suelo por usos (precio por M2) Valoraciones presentan en las áreas destinadas a actividades comerciales, incluso en el caso de las áreas que soportan el comercio de clases populares y el centro de la ciudad. El precio del suelo en zonas industriales es el más bajo de la ciudad ya que esta actividad no es una competidora importante por el espacio urbano en presencia de modificaciones cada vez más marcadas de los sistemas y métodos de producción (Lotero, 2003). Las grandes diferencias que se establecen en los precios del suelo para uso residencial evidencian un alto grado de segregación a escala metropolitana, lo cual era apreciable además a partir del mapa 1. En cuanto a las valorizaciones, estas son más altas en los suelos para actividades comerciales cuando consideramos tanto el periodo completo 1990-2004, como el periodo de auge 1990-1995. Pero en el caso de la valorización del suelo industrial, esta fue sobremanera importante durante el periodo de auge, mientras que ha sido la más baja durante el periodo completo, en consonancia con el hecho de que la industria nacional siguió en forma acentuada el ciclo macroeconómico general (Malaver, 2002), mientras que la industria de la ciudad no experimentó modificaciones relevantes en su participación dentro de la industria nacional (Lotero, 1998). Ahora bien, si a nivel ciudad se presentan diferencias importantes en las valorizaciones anuales promedio, especialmente para el periodo completo, una evaluación al tema de la especulación debe intentar hacer una lectura espacial de este mismo tipo a nivel de las UPZs definidas para la ciudad. Para aproximar la idea de valorizaciones aceleradas por cambio de uso se intenta un ejercicio sencillo de diferencia de varianzas para los conjuntos de datos correspondientes a las valorizaciones por usos por UPZs, en aquellas Universidad Autónoma de Colombia 124 NÉSTOR GARZA UPZs que hayan reportado más de un uso del suelo a partir de la información suministrada por la Lonja. Dichas UPZs se reportan en el mapa 3 referenciando sus nombres. La intención del ejercicio planteado es evidenciar zonas donde un uso parezca valorizarse relativamente rápido en relación con el otro (u otros) con los cuales comparte el espacio geográfico de una UPZ determinada. Esta prueba se realiza para el periodo completo 1990-2004 y para el periodo de auge 1990-1995, en la intención de evidenciar los mencionados excesos de valorización, teniendo presente que el proceso general de valorización se genera en un fenómeno macroeconómico más allá del mercado inmobiliario local. Mapa 3. UPZs con más de una utilización del suelo según la información de Lonja Economía y Desarrollo - septiembre 2008, vol. 7, no 2 PRECIOS DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE LA INTERNACIONALIZACIÓN 125 En la UPZ Capellanía el uso industrial se valorizó a una tasa significativamente superior (en sentido estadístico) que el uso residencial, por tal razón habría evidencias para considerar que la modificación en la vocación predominante en dicha UPZ ha garantizado durante este periodo esa alta valorización. En la UPZ Fontibón, vecina de la anterior, la valorización del uso comercial ha sido significativamente superior a la valorización del uso residencial. En realidad, el carácter vecinal de las dos UPZs donde se presentan valorizaciones promedio anual significativamente diferentes por usos tiene relación con el hecho de que las actividades industriales de Capellanía se asientan en límites con Fontibón, y que estaríamos observando en este borde occidental de la ciudad las transformaciones y captura de rentas especulativas más importantes durante el periodo. Tabla 2. Diferencias significativas en valorizaciones por usos según UPZs 7. Conclusiones El hecho de que el precio del suelo en Bogotá se haya incrementado en forma aguda durante la primera mitad de los años noventa y que haya caído Universidad Autónoma de Colombia 126 NÉSTOR GARZA también en forma acelerada durante la segunda mitad no necesariamente tiene por qué estar asociado a un fenómeno especulativo. La inserción internacional de la economía nacional ha tenido una influencia notable sobre la dinámica de precios del suelo en la ciudad, en consonancia con la teoría. Sin embargo, son los desórdenes externos en el frente monetario y no el intercambio comercial, los responsables más directos por la volatilidad que tiene la serie de precio del suelo. La revaluación del ITCR es el mecanismo que está más directamente relacionado con el fenómeno urbano en cuestión, y esta revaluación se asocia con algunas de las reformas vigentes desde 1991, especialmente con los flujos de divisas destinados a la privatización de las empresas estatales. Es posible que procesos similares vividos en otras ciudades de América Latina se encuentren también relacionados con el tipo de reformas y problemas de desempeño macroeconómico que se presenciaron durante este mismo periodo. A nivel espacial, la valorización promedio anual se ha manifestado en las áreas norte de la ciudad y en los usos comercial y de estratos altos, la dinámica para áreas periféricas al sur y usos del suelo residenciales populares no se encuentran tan estrechamente vinculados al ciclo macroeconómico general. El carácter especulativo de las valorizaciones debe estar relacionado con los cambios de uso y atendiendo a este tipo de argumentación, 2 UPZs occidentales de las 117 UPZs en que está dividida la ciudad, manifiestan fenómenos especulativos. Bibliografía BALASSA, BELA. (1964). “The Purchasing Power Parity Doctrine: A Reappraisal”. Journal of Political Economy, 72 BARDAN, ASHOK; ROBERT EDELSTEIN Y CHARLES LEUNG. (2004). “A note on globalization and urban residential rents”. Journal of Urban Economics, 56. BHAGWATI , J AGDISH (1984). “Why Are Services Cheaper in the Poor Countries?”. Economic Journal, 94. 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