LEY Nº 19866 - Leychile.cl

Transcripción

Historia de la Ley
Nº 19.866
Moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos
de predios urbanos.
D. Oficial 11 de abril, 2003
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Índice
1. Primer Trámite Constitucional: Senado
1.1. Moción Parlamentaria
1.2. Oficio de Cámara de Origen a Corte Suprema
1.3. Oficio de Corte Suprema a Cámara de Origen
1.4. Primer Informe de Comisión de Constitución
1.5. Discusión en Sala
1.6. Boletín de Indicaciones
1.7. Segundo Informe de Constitución
1.9. Oficio de Cámara de Origen a Cámara Revisora
4
4
11
12
13
64
69
70
84
86
2. Segundo Trámite Constitucional: Cámara de Diputados
2.3. Oficio de Cámara Revisora a Cámara de Origen
90
90
119
140
3. Tercer Trámite Constitucional: Senado
3.1. Informe de Comisión de Constitución
3.3. Oficio de cámara de Origen a Cámara Revisora
144
144
157
159
4. Trámite Comisión Mixta: Senado- Cámara de Diputados
4.1. Informe de Comisión Mixta
4.3. Oficio de cámara de Origen a Cámara Revisora
160
160
174
178
179
184
5. Trámite Finalización: Senado
5.1. Oficio de Cámara de Origen al Ejecutivo
185
185
6. Publicación de Ley en Diario Oficial
6.1. Ley Nº 19.866
190
190
Historia de la Ley Nº 19.866
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MOCIÓN PARLAMENTARIA
1. Primer Trámite Constitucional: Senado
1.1. Moción Parlamentaria
Moción del senador señor Mario Ríos Santander. Fecha 15 de noviembre, 2000.
Cuenta en Sesión 11, Legislatura 343.
MOCIÓN DEL HONORABLE SENADOR SEÑOR RÍOS, CON LA QUE INICIA
UN PROYECTO DE LEY QUE MODERNIZA LA NORMATIVA REGULADORA
DE LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS URBANOS (2625-07)
Honorable Senado:
El contrato de arrendamiento de predios urbanos, entre los que se
encuentran las casas habitación, está regulado por normas especiales
establecidas en la ley Nº 18.101, de 1982 y, en forma supletoria y en lo no
previsto en dicha ley, por el Código Civil, cuerpo legal que contiene las normas
relativas al contrato de arrendamiento en sus artículos 1915 y siguientes.
La ley 18.101 tiene un carácter marcadamente protector hacia el arrendatario,
para quien, según dispone su artículo 19, son irrenunciables los derechos que
ella establece; entre otros, amplios plazos para el desahucio y restitución del
inmueble; presunción en los contratos de arrendamiento que no consten por
escrito de que la renta es la que declare el arrendatario; suspensión del
cumplimiento de la sentencia y del lanzamiento, etc.
Esta ley se aplica únicamente a los inmuebles ubicados dentro del radio urbano
y a ciertas viviendas ubicadas fuera de él, y no es aplicable a los siguientes
bienes raíces urbanos:
a) predios de superficie superior a una hectárea, destinados a la agricultura
ganadería y actividad forestal;
b) a los inmuebles fiscales;
c) a las viviendas amobladas que se arriendan para fines de descanso y
turismo
por plazos inferiores a tres meses;
d) hoteles, residenciales y similares, y
e) estacionamientos para vehículos.
De acuerdo a las normas excepcionales de esta ley, el arrendador sólo puede
poner término a los contratos pactados mes a mes y a los de duración
indefinida, mediante desahucio judicial. El plazo de desahucio es de cuatro
meses, contado desde la notificación de la demanda, el que se aumenta en dos
meses por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el
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inmueble. Pero en total, el plazo no puede exceder de doce meses, y el
arrendatario desahuciado puede restituir el bien raíz antes de expirar el plazo,
debiendo en este caso pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la
restitución. En caso de contratos de plazo fijo que no superior a un año, el
arrendatario tiene derecho a un plazo de cuatro meses, contado desde la
notificación de la demanda.
Las normas sobre competencia y procedimiento de la ley 18.101, se aplican a
todos los casos regidos por sus disposiciones, no siendo aplicables a ellos las
normas sobre juicios especiales del contrato de arrendamiento contenidas en
los artículos 588 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Las normas
de procedimiento de la ley 18.101 se aplican a la generalidad de juicios
derivados del contrato de arrendamiento que recaen sobre inmuebles regidos
por ella.
A estos juicios le es aplicable el procedimiento sumario, con ciertas
modificaciones (para la notificación de la demanda no se exige que el
demandado esté en el lugar del juicio; no procede aumento del término de
emplazamiento y el comparendo debe realizarse al quinto día de la notificación,
cualquiera sea el lugar en que se encuentre el demandado notificado; el
comparendo es de discusión y no de prueba, al igual que en el procedimiento
sumario, pero obligatoriamente el juez debe llamar a las partes a conciliación;
no hay sustitución de procedimiento y no procede el cumplimiento provisorio
de la demanda en rebeldía del demando, etc.)
Se caracterizan además porque el tribunal goza de amplias facultades para
dictar medidas para mejor resolver, pudiendo, de oficio o a petición de parte,
solicitar cualquier medio probatorio y, también, porque aprecia la prueba en
conciencia, sin sujetarse a las reglas de valoración de la prueba.
Además de los plazos obligatorios de desahucio y de restitución que se
establecen en beneficio del arrendatario, en caso de apelación, en estos juicios
el tribunal superior puede decretar, a petición de parte, la suspensión del
cumplimiento de la sentencia indefinidamente mientras se encuentre pendiente
la apelación, y luego, el juez de la causa, una vez decretado el lanzamiento,
puede suspenderlo por seis meses.
Por otra parte, si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, el
arrendador no puede intentarlos nuevamente sino transcurrido un año desde
que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funde
en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la
demanda.
Estas normas proteccionistas de la ley 18.101 han perdido vigencia con el
transcurso de los años y la modernización de las relaciones contractuales en
general y del mercado inmobiliario en particular, transformándose en un
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elemento retardador del desarrollo de esta actividad y discriminatorio para los
arrendadores.
El abuso generalizado de estas normas, que es de público conocimiento, ha ido
consagrando una normativa que se ha transformado en opresiva y abusiva
para los arrendadores, la gran mayoría de los cuales no tienen más bienes que
una o dos propiedades que arriendan o bien, por exigencias de trabajo, se ven
en la necesidad de dar en arrendamiento su única propiedad, viéndose luego
privados por largo tiempo, incluso años, del goce de ella, al no poder
recuperarla.
A ello se suma que rara vez les es posible obtener una justa indemnización por
los daños ocasionados a su propiedad y muchas veces se enfrentan a una
verdadera fuga del arrendatario, quien deja el inmueble deteriorado y sin
pagar las rentas, ya que no siempre es posible controlar la exigencia del
salvoconducto que establece el DFL 216, de 1931.
Otras veces resulta de tal manera imposible de soportar la espera de años para
recuperar la casa familiar, mientras continúa deteriorándose y no se recibe
renta alguna por ella, que los arrendadores optan por resignarse a renunciar a
todos sus derechos con tal de recuperarla, lo que resulta a todas luces injusto.
Como hemos señalado, estas situaciones se han transformado en un
hecho público y notorio que hace innecesaria una mayor descripción o aporte
de antecedentes. Se han generalizado de tal manera, que hoy no hay quien no
conozca un caso dramático que ha afectado a un pariente, a un amigo o a un
conocido, incluso al punto de haber visto cómo modestos propietarios han
terminado transformándose en allegados ante la imposibilidad de recuperar su
casa.
Esta situación exige una respuesta de los Poderes Públicos, cuyo
principal deber es propender al bien común, contra el que ella atenta. Por ello,
creo que es nuestro deber iniciar un debate sobre el tema, a fin de encontrar el
remedio justo.
Por nuestra parte, estimamos que esta necesaria rectificación debe iniciarse al
menos con un número limitado de reformas, que son las que proponemos a
continuación.
En primer término, no parece justificada la aplicación de las normas
protectoras de la ley 18.101 indiscriminadamente a toda clase de viviendas,
siendo razonable dejar entregada a las normas generales de contratación
aquellas que, por sus características o -por su renta, indican que tal protección
no sólo no resulta necesaria, sino muchas veces contraproducente y gravosa
para arrendadores y arrendatarios.
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Por ello, en el inciso segundo del artículo primero, que hace aplicable las
normas de esta ley a las viviendas situadas fuera del radio urbano cuando la
superficie del terreno excede de una hectárea, se estima más conveniente
establecer dicho límite en media hectárea, atendiendo a que en la actualidad el
límite de superficie que corrientemente tienen las viviendas de esta clase es de
5.000 m2. Asimismo, por la razón anotada, en el Artículo 20, se propone
también modificar dicho límite, a los predios agrícolas situados en el radio
urbano. También se propone excluir de la aplicación de las normas especiales
de esta ley a las viviendas que se arrienden amobladas y alhajadas y aquellas
en que la renta sea superior a 60 UF.
De la forma indicada, de aprobarse la iniciativa, dejarían de estar regidos por
las normas especiales de la ley 18.101 los contratos de arrendamiento de
viviendas situadas fuera del radio urbano, cuyos sitios excedan media
hectárea; los relativos a predios agrícolas urbanos mayores de media
hectárea; los que recaigan sobre viviendas amobladas y alhajadas, y los
relativos al arrendamiento de bienes raíces cuya renta mensual sea igual o
superior al equivalente de 60 unidades tributarlas mensuales.
En lo tocante a las normas sobre desahucio, se propone perfeccionar la
redacción del inciso primero del artículo 30, a fin de que quede más claro que a
los contratos pactados mes a mes y de plazo indefinido el arrendador no sólo
puede ponerles término por desahucio judicial, de acuerdo a las normas que
allí se expresan, sino también por otras causas legales, como el no pago de la
renta, la negligencia grave del arrendatario en la mantención de la casa, etc.
Al mismo tiempo, se propone reducir los plazos de desahucio, los que
actualmente resultan excesivos ya que, sumados a la demora en los juicios
respectivos y las extensiones judiciales, muchas veces privan al arrendador por
tiempo demasiado prolongado, incluso años, del legítimo goce de su propiedad,
a lo que se añaden las molestias y gastos propios del juicio, sin que ello resulte
justificable. De esta forma se fija el plazo de desahucio en dos meses, contado
desde la notificación de la demanda, el que se aumenta en un mes por cada
año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, con un tope de
seis meses.
En el caso de los contratos de plazo fijo menor de un año, se rebaja a
dos meses, el plazo de restitución del inmueble fijado actualmente en cuatro
meses, plazo que, en la práctica, se excede con creces.
Por las razones anotadas se propone también suprimir la facultad que el
párrafo segundo del numeral 6), del artículo 8º, otorga al tribunal de alzada
para decretar, en cuenta, la suspensión del cumplimiento de la sentencia de
desahucio o restitución, mientras se encuentre pendiente la apelación, recurso
que, como es sabido, puede tardar largos períodos en resolverse. Creemos
que esta excepción no se justifica, aún más existiendo la posibilidad de solicitar
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orden de no innovar, en conformidad al articulo 192 del Código de
Procedimiento Civil.
Asimismo, debido a la discrecionalidad que envuelve, se elimina el inciso
segundo del articulo 13º, que permite al juez suspender el lanzamiento hasta
por seis meses, lo que en la práctica se presta a abusos de todo tipo que,
sumados a los largos plazos de desahucio, la suspensión de la ejecución de la
sentencia, la demora en resolverse de los recursos judiciales, etc., hacen que
pueda tardarse años en recuperar una propiedad arrendada.
En este mismo propósito se modifica el articulo 16, que impide al arrendador
que ha perdido por cualquier causa un juicio de desahucio o restitución,
intentar recuperar nuevamente su bien raíz sino después de un año, a menos
que se funde en hechos nuevos. Este plazo excesivo y que carece de
justificación real se propone rebajar a tres meses.
Finalmente, se agregan dos nuevas normas con el objeto hacer efectivo el
ejercicio del derecho que el artículo 1942 del Código Civil confiere al
arrendador para seguridad del pago de la renta y de las indemnizaciones a que
tiene derecho, facultándolo para retener todos los objetos con que el
arrendatario haya amoblado y guarnecido el inmueble, presumiendo que le
pertenecen todos ellos a menos de prueba contraria.
Las primera, signada como Artículo 23 bis, hace expresamente aplicable a los
contratos de arrendamiento regidos por esta ley lo dispuesto en al artículo 598
del Código de Procedimiento Civil, que dispone que si el arrendatario pretende
burlar el derecho de retención que concede el artículo 1942 del Código Civil,
extrayendo los objetos a que dicho artículo se refiere, podrá el arrendador
solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que se
saquen esos objetos de la propiedad arrendada, con la salvedad de que el
plazo de dos días que dicha disposición establece para el auxilio policial, se
amplía a 15 días, extendiéndose cuando una vez que el arrendador le exhibe
copia autorizada de la orden de retención expedida por el tribunal competente.
La segunda de ellas, Artículo 23 ter, es una norma de carácter penal, que
describe y sanciona un nuevo delito que cometerá el arrendatario que
defraudare al arrendador, abandonando el inmueble arrendado o extrayendo
los objetos a que se refiere el artículo 1942 del Código Civil, sin su autorización
o la del juez, en subsidio, sin haber pagado o afianzado la rentas de
arrendamiento o las indemnizaciones adeudadas al arrendador en conformidad
a la ley, sancionándolo, de acuerdo a las reglas generales, con la pena de
presidio menor en su grado mínimo. Ello, sin perjuicio de las sanciones que
correspondan en lo relativo a la exigencia del salvoconducto, regulada por el
Decreto con Fuerza de Ley Nº 216, de 1931 y el decreto supremo Nº 382, de
1988, del Ministerio de Defensa Nacional.
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Por último, y en concordancia con las nuevas normas recién descritas, se
modifica el artículo 24, a fin de sancionar con multa de una a 60 unidades de
fomento, al arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al
arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus muebles.
Por las razones expresadas, tengo el honor de someter a la consideración de¡
Honorable Congreso Nacional, el siguiente
Proyecto de Ley
Artículo único.- Modifícase la ley Nº 18.101, que regula el contrato de
arrendamiento de predios urbanos, de la siguiente manera:
l.En el inciso segundo del artículo primero, sustituyese la expresión "una
hectárea", por "media hectárea".
2.-
Modificase del Artículo 20 de la siguiente manera:
a)
En el Nº1, del inciso primero, reemplazase la frase "cabida superior
a una hectárea" por "cabida superior a una media hectárea';
b)
Reemplázase el Nº3, del inciso primero, por el siguiente, pasando
loas actuales
numerales 3, 4 y 5 a ser 4, 5 y 6, respectivamente:
"3.- Viviendas que se arrienden amobladas y alhajadas;"
c)
En el inciso segundo, sustituyese la frase 'los contratos a que se refieren
los números 3 y 5 de este artículo", por 'los contratos a que se refieren los
Nos. 3, 4 y 6 de este artículo"
d)
Agrégase el siguiente inciso final,,
"Tampoco serán aplicables las disposiciones de la presente ley a los
contratos de arrendamiento de bienes raíces cuya renta mensual sea igual o
superior al equivalente de 60 UF.
3.-
Reemplázase el artículo 3º, por el siguiente:
"Artículo 3º. En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya
pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por
arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente.
En los casos a que se refiere el inciso anterior, el plazo de desahucio será de
dos meses, contado desde la notificación de la demanda, y se aumentará en un
mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble.
Pero dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.
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El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el
plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la
renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución."
.4.- En el inciso primero de artículo 40, reemplázase las expresiones "cuatro
meses", por "dos meses".
5.-
Suprímese el párrafo segundo del numeral 6), del artículo 80.
6.-
Eliminase el inciso segundo del artículo 130.
7.-
En el artículo 16, reemplázase la expresión "un año", por 'tres meses'.
8.- Intercálase, a continuación del artículo 23, los siguientes artículos
nuevos:
"Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo 1942 del Código Civil, a los
contratos de arrendamiento regidos por esta ley les será aplicable lo dispuesto
en al artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.
"Artículo 23 ter.- Sin perjuicio de las sanciones que correspondan en lo relativo
a la exigencia del salvoconducto regulado por el Decreto con Fuerza de Ley Nº
216, de 1931 y el decreto supremo Nº 382, de 1988, del Ministerio de Defensa
Nacional, el arrendatario que defraudare al arrendador abandonando el
inmueble arrendado o extrayendo los objetos a que se refiere el artículo 1942
del Código Civil, sin su autorización o la del juez, en subsidio, no habiendo
pagado o afianzado las rentas de arrendamiento o las indemnizaciones
adeudadas al arrendador en conformidad a la ley será sancionado de acuerdo a
las regias generales con la pena de presidio menor en su grado mínimo.
9.-
Modificase el artículo 24 de la siguiente manera:
Reemplázase al final de numeral 1) la cunjunción "y" y l coma (,) que le
precede, por un punto y coma (;);
b)
Sustitúyese el punto final del numeral 2) por la conjunción "y", precedida
de una coma (,), y
c)
Intercálase ele siguiente número nuevo:
"3) El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al
arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus muebles,
a que se refiere el artículo anterior."
MARIO RÍOS SANTANDER
SENADOR
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OFICIO A CORTE SUPREMA
1.2. Oficio de Cámara de Origen a Corte Suprema
Oficio de Consulta. Fecha 15 de noviembre, 2000.
Nº 17.069
A S. E.
el presidente de la
Excma.Corte
Suprema
Valparaíso, 15 de Noviembre de 2000
Tengo a honra comunicar a Vuestra Excelencia que,
en sesión del Senado del día 15 del mes en curso, se dio cuenta del proyecto
de ley que moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos de
predios urbanos.
En atención a que el referido proyecto dice relación
con la organización y atribuciones de los tribunales de justicia, el Senado
acordó ponerlo en conocimiento de la Excelentísima Corte Suprema, recabando
su parecer, en cumplimiento a lo preceptuado por la Constitución Política de la
República.
Lo que me permito solicitar a V.E. de conformidad a
los artículos 74, inciso segundo, y siguientes, de la Carta Fundamental, y 16 de
la ley Nº 18.918, orgánica constitucional del Congreso Nacional.
Adjunto fotocopia del referido proyecto de ley para
los efectos señalados.
Dios guarde a Vuestra Excelencia.
ANDRES ZALDIVAR LARRAIN
Presidente del Senado
CARLOS HOFFMANN CONTRERAS
Secretario del Senado
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OFICIO DE CORTE SUPREMA
1.3 Oficio de Corte Suprema a Cámara de Origen
Oficio de Corte Suprema. Remite opinión solicitada. Fecha 05 de diciembre,
2000. Cuenta en Sesión 15, Legislatura 343.
Oficio Nº002798
Ant.: AD-16.745
Santiago, 29 de Noviembre de 2000.
Ese H. Senado, por Oficio Nº17.069, de 15 de
noviembre en curso, y de conformidad a lo establecido en el artículo 74 de la
Constitución Política de la República y 16 de la Ley 18.916 Orgánica
Constitucional del Congreso Nacional, ha remitido a esta Corte Suprema, para
su informe, copia del proyecto de ley que moderniza la normativa reguladora
de los arrendamientos de predios urbanos.
Impuesto el Tribunal Pleno de esta Corte
Suprema de la materia consultada, en sesión del día 24 de noviembre en
curso, presidida por su titular que suscribe y con la asistencia de los Ministros
señores Jordán, Faúndez, Garrido, Libedinsky, Ortiz, Benquis, Gálvez,
Chaigneau, Cury, Alvarez Hernández y Marín, nos permitimos informar lo
siguiente:
Ninguna de las disposiciones modificadas o
agregadas a la Ley 18.101, contiene preceptos relativos a la organización o
atribuciones de los tribunales de justicia, en los términos a que se refieren los
incisos segundo y tercero del artículo 74 de la Constitución Política de la
República, o el artículo 16 de la Ley 18.918 Orgánica Constitucional del
Congreso Nacional.
Es todo cuanto puede este Tribunal informar en
torno al proyecto en examen.
Saluda atentamente a V.S.
HERNAN ALVAREZ GARCIA
PRESIDENTE
CARLOS MENESES PIZARRO
SECRETARIO
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PRIMER INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN
Senado. Fecha 23 de julio, 2000. Cuenta en Sesión 16, Legislatura 344.
INFORME DE LA COMISIÓN DE CONSTITUCIÓN, LEGISLACIÓN,
JUSTICIA Y REGLAMENTO, recaído en el proyecto de ley, en primer trámite
constitucional, que moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos
de predios urbanos.
BOLETÍN N° 2.625-07
___________________________________
HONORABLE SENADO:
Vuestra Comisión de Constitución, Legislación,
Justicia y Reglamento, tiene el honor de informaros, en general, el proyecto de
ley de la referencia, iniciado en una moción del H. Senador señor Ríos, que
cumple su primer trámite constitucional.
El proyecto no contiene normas que deban ser
aprobadas con quórum especial. Particularmente, no modifica la organización
ni las atribuciones de los Tribunales de Justicia, como ha manifestado la
Excelentísima Corte Suprema de Justicia mediante oficio N° 2798, del 29 de
noviembre de 2000.
--ANTECEDENTES
a) Legales.
La regulación del contrato de arrendamiento está
contenida en los artículos 1915 y siguientes, del Código Civil.
Las normas especiales sobre el arrendamiento de
predios urbanos se contemplan en la ley N°18.101, publicada en el Diario
Oficial el 29 de enero de 1982, que derogó la anterior legislación sobre la
materia, contenida en el decreto ley N° 964, de 1975.
A su turno, las disposiciones especiales sobre el
arrendamiento de predios rústicos, medierías o aparcerías y otras formas de
explotación de tales predios por terceros, se consultan en el decreto ley Nº
993, publicado en el Diario Oficial con fecha 24 de abril de 1975.
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b) De hecho.
b1.- Moción parlamentaria.
El proyecto de ley plantea introducir un conjunto de
modificaciones a la ley N°18.101, destinado a adecuar la normativa del
contrato de arrendamiento de predios urbanos a las actuales condiciones
sociales y económicas que sirven de base para el funcionamiento del mercado
inmobiliario.
La moción sostiene que las reglas proteccionistas de
ese cuerpo legal han perdido vigencia con el transcurso de los años,
transformándose en un elemento que retarda el desarrollo de la actividad
inmobiliaria y discrimina a los arrendadores. El abuso generalizado de estas
normas las transforma en opresivas para éstos, los cuales no tienen más
bienes que una o dos propiedades que arriendan o, por exigencias de trabajo,
se ven en la necesidad de dar en arrendamiento su única propiedad, siendo
luego privados de ella por largo tiempo, incluso años, sin poder recuperarla.
Por tales motivos, estima que la necesaria
rectificación debe iniciarse, al menos, con un número limitado de reformas
como las que propone.
Entre ellas se cuenta la de dejar entregadas a las
reglas generales de contratación aquellas viviendas que, por sus características
o por su renta, indican que la protección no sólo es innecesaria, sino que
muchas veces, contraproducente y gravosa para arrendadores y arrendatarios.
Es el caso de las viviendas situadas fuera del radio urbano, cuando el terreno
en que se encuentran excede de media hectárea; las que se arriendan
amobladas y alhajadas, y las que tienen una renta de arrendamiento superior
a 60 unidades de fomento.
Por otra parte, se sugiere la reducción del plazo legal
de desahucio y del establecido para que el arrendador que ha perdido el juicio
de desahucio o restitución ejerza nuevamente la acción, y la eliminación de la
facultad del tribunal de alzada para decretar la suspensión del cumplimiento de
la sentencia de desahucio o restitución, mientras se encuentra pendiente la
apelación, así como de la facultad del juez para suspender el lanzamiento
hasta por seis meses.
Siempre con la finalidad de establecer un mayor
equilibrio entre las partes, el proyecto también propone introducir
modificaciones que fortalezcan el efectivo ejercicio del derecho legal de
retención, reconocido a favor de los arrendadores.
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b2.- Informes requeridos por la Comisión.
La Comisión solicitó la opinión sobre este proyecto de
ley a diversos organismos, de los cuales hicieron llegar su parecer:
1.- El Ministerio de Justicia, por oficio N° 1405, del 30
de marzo de 2001;
2.- El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, mediante
oficio N° 31, del 5 de enero de 2001;
3.- Carabineros de Chile, en oficio N°921, de 2000;
4.- La Facultad de Derecho de la Universidad de
Chile, mediante oficio N° 249, del 26 de diciembre de 2000;
5.- La Facultad de Derecho de la Pontificia
Universidad Católica de Chile, mediante carta del 11 de diciembre de 2000, y
6.- La Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios
A.G. (ACOP), por medio de carta N° 493/00, del 1 de diciembre de 2000.
En general, los informes mencionados fueron
favorables al proyecto y coincidieron en la necesidad de legislar sobre el tema,
sin perjuicio de discrepancias u observaciones puntuales. Se acompañan como
anexo a este documento.
--ESTRUCTURA DEL PROYECTO DE LEY
El proyecto de ley consta de un artículo único que
modifica la ley N° 18.101, mediante nueve numerales.
El N° 1 modifica el artículo 1°, limitando la aplicación
de la ley a las viviendas situadas fuera del radio urbano cuya superficie no
exceda de media hectárea, cabida que en la actualidad es de una hectárea.
El Nº2 introduce cuatro cambios al artículo 2º, que
excluyendo de la aplicación de la ley a determinados predios urbanos.
Con la letra a), se disminuye, de una a media
hectárea la superficie de los predios urbanos de aptitud agrícola, ganadera o
forestal, o que estén destinados a este tipo de explotación.
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Con la letra b), se añade dentro de las exclusiones, la
aplicación de la ley a las viviendas que se arrienden amobladas y alhajadas.
Con la letra c), se efectúa una modificación de
concordancia.
Con la letra d), se agrega entre los predios excluidos
de la aplicación de la ley, aquéllos cuya renta mensual sea igual o superior a
sesenta unidades de fomento.
El número 3 sustituye el artículo 3º, a fin de reducir a
la mitad los plazos de desahucio en los contratos pactados mes a mes, o de
duración indefinida. En estos casos, el plazo será de dos meses, y se
aumentará en un mes por cada año que hubiere durado el contrato, pero en
total no podrá exceder de seis meses.
El número 4 enmienda el artículo 4°, en el sentido de
reducir el plazo para la restitución de los inmuebles arrendados por contrato a
plazo fijo, de cuatro a dos meses.
El número 5 modifica el artículo 8°, suprimiendo la
facultad de la Corte de Apelaciones de suspender el cumplimiento de la
sentencia dictada por el tribunal inferior en los juicios de desahucio y
restitución, mientras se encuentre pendiente la apelación, si se solicitare con
justa causa.
El número 6 modifica el artículo 13, con el objeto de
eliminar también la facultad del juez de la causa de suspender el lanzamiento
en casos graves y calificados, por un plazo de hasta seis meses.
El número 7 introduce un cambio en el artículo 16,
consistente en disminuir de un año a tres meses el plazo en que el actor no
podrá intentar nuevamente las acciones de desahucio o restitución, en caso
que fuere rechazada la demanda.
El número 8 intercala, a continuación del artículo 23,
dos nuevos artículos, 23 bis y 23 ter, respectivamente.
El artículo 23 bis hace referencia expresa a la
aplicación del artículo 598 del Código de Procedimiento Civil, relativo al
derecho legal de retención.
El artículo 23 ter sanciona, con la pena de presidio
menor en su grado mínimo, al arrendatario que defraudara al arrendador
abandonando el inmueble arrendado o extrayendo los objetos retenidos en
virtud del artículo 1942 del Código Civil, sin su autorización o la del juez, en
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subsidio, no habiendo pagado o afianzado las rentas de arrendamiento o las
indemnizaciones adeudadas al arrendador, en conformidad a la ley.
Finalmente, el número 9 modifica el artículo 24,
incorporando un numerando que sanciona con multa al arrendador que
injustificadamente se negare a otorgar autorización al arrendatario para
abandonar el inmueble y retirar sus pertenencias.
DISCUSIÓN GENERAL
La Comisión tuvo presente que el dirigismo
contractual por parte del Estado en materia de arrendamiento de predios
urbanos se inició con la ley N° 6.844, del 4 de marzo de 1941; a la que
sucedieron las leyes N°7.747, del 23 de diciembre de 1943; y N°9.910, del 22
de mayo de 1951; los decretos con fuerza de ley N°s 211 y 424, del 21 de julio
y 27 de octubre de 1953, dictados en virtud del artículo 6º, letra d, de la ley
N° 11.151, del 5 de febrero del mismo año; la ley N° 11.622, del 25 de
septiembre de 1954, y la ley N°17.600, del 17 de enero de 1972, además de
numerosas otras que tuvieron por objeto autorizar periódicamente el alza de
las rentas de arriendo, prácticamente año tras año. Por último, se cuenta el
decreto ley N° 964, del 12 de abril de 1975, que no significó un cambio
sustancial de criterio, pues mantuvo la fijación legal de rentas máximas de
arriendo y el desahucio fundado en motivo plausible.
La ley N°18.101 eliminó ambas restricciones, lo que
implicó un avance hacia el retorno a la autonomía de la voluntad, pero,
transcurridos casi veinte años desde su publicación, las circunstancias actuales
hacen aconsejable una revisión de la normativa legal sobre contrato de
arrendamiento de bienes raíces urbanos.
La Comisión coincidió en que el proyecto de ley
apunta hacia cuatro objetivos diferentes:
1.- Exclusión de determinados predios de la
aplicación de esta ley.
El proyecto propone dejar entregada a las reglas
generales sobre arrendamiento los contratos que se celebren sobre ciertos
bienes raíces, hoy regidos por la ley N° 18.101.
a) Viviendas situadas fuera del radio urbano cuya
superficie no exceda de media hectárea.
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La ley N°18.101 se aplica al arrendamiento de
viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre
que su superficie no exceda de una hectárea.
El proyecto propone rebajar dicho límite a media
hectárea, atendiendo el hecho de que en la actualidad el límite de superficie
que corrientemente tienen las viviendas de esta clase es de 5.000 metros
cuadrados.
b) Predios urbanos de cabida superior a una
hectárea, que tengan aptitud agrícola o forestal, o estén destinados a ese tipo
de explotación.
Del mismo modo, el proyecto plantea rebajar a media
hectárea la superficie de estos predios urbanos.
Ambas propuestas fueron compartidas por la ACOP.
El Ministerio de Justicia discrepó de ellas y consideró
que debiera mantenerse el criterio de una hectárea porque, no obstante que el
resultado mínimo de la división de este tipo de terrenos es de media hectárea,
ello responde a criterios diversos a los que orientan esta ley. En este caso se
pretende dotar de una protección mínima al arrendamiento de viviendas, aún
cuando ellas estén ubicadas fuera del radio urbano, precisamente en atención
a la estrecha relación que puede existir entre la protección de la habitación y la
posibilidad de garantizar un sustento mínimo que otorga un terreno de una
hectárea. Los predios de más de una hectárea, rurales o con aptitud agrícola,
no son asimilables al concepto de vivienda y por eso están afectos a regulación
especial. En cambio, un terreno de esa naturaleza pero de menos de media
hectárea no tiene posibilidades de ser explotado.
La Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad
Católica hizo saber también sus aprensiones sobre las enmiendas planteadas.
Entiende que la intención del legislador sería mantener dentro del ámbito de
aplicación de esta ley las propiedades rurales de tamaño pequeño que cuentan
con una vivienda. Observa que, sin embargo, considerando la subdivisión
predial mínima equivalente precisamente a media hectárea, estas propiedades
con frecuencia superan esa cantidad aunque sea en fracciones de metros
cuadrados. Por ello, en la práctica, la rebaja a media hectárea que se propone
excluiría a este tipo de viviendas de la aplicación de esta ley.
c) Viviendas que se arriendan amobladas y alhajadas.
El proyecto propone también excluir de la aplicación
de la ley las viviendas que se arriendan amobladas y alhajadas, aplicándoles,
no obstante, el procedimiento establecido en el Título III de la Ley.
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El Ministerio de Justicia no estuvo de acuerdo con
esta idea, por estimar que el concepto de vivienda alhajada es impreciso y de
muy difícil determinación, lo que se prestaría a eventuales conflictos acerca de
la aplicabilidad de esta ley a situaciones concretas. Consideró, además, que la
modificación es innecesaria si se tiene presente que se sugiere excluir a todos
los arrendamientos de bienes raíces cuya renta mensual sea de 60 unidades de
fomento o más.
En cambio, la Facultad de Derecho de la Universidad
Católica juzgó adecuada la enmienda, atendida la naturaleza de las viviendas
de que se trata, aunque podría tender a confundirse con una modalidad de
hotelería u hospedaje, que ya está incluida dentro de las excepciones vigentes.
d) Bienes raíces urbanos cuyos contratos de
arrendamiento estipulen una renta mensual igual o superior a 60 unidades de
fomento.
La idea del proyecto de no hacer aplicables las
disposiciones de la ley a estos inmuebles fue respaldada tanto por el Ministerio
de Justicia como por las Facultades de Derecho de las Universidades de Chile y
Católica de Chile.
El Ministerio de Justicia la consideró coherente con el
espíritu de la ley, porque este tipo de arrendamiento supone necesariamente la
posibilidad de contar con diversas posibilidades para asegurar las necesidades
de vivienda. Tiene además el mérito de fijar un criterio objetivo para
determinar la aplicabilidad de la ley.
La Universidad de Chile estimó que la exclusión de los
contratos de arrendamiento mencionados equilibra los intereses en juego,
tanto del arrendador como del arrendatario.
La Pontificia Universidad Católica de Chile, por su
parte, hizo la prevención de que, para una mayor precisión de la norma,
debería señalarse que a dichas viviendas se les aplicarán las reglas del Código
de Procedimiento Civil que rigen los juicios especiales del contrato de
arrendamiento, que se muestran como más eficaces para los fines que
persigue el proyecto, especialmente en lo que respecta al desahucio. Advierte
que, de este modo, la fijación del límite de 60 unidades de fomento puede
resultar discriminatorio en favor de los arrendadores de viviendas más caras,
que no constituyen la gran mayoría de los arrendadores a que alude la moción.
ACOP, a diferencia de los otros organismos, no
compartió la idea del proyecto de ley, por estimar que la ley sobre
arrendamientos de predios urbanos debe ser de aplicación general a todos los
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inmuebles, con la sola excepción de las viviendas sociales, en que se justifica
una protección especial al arrendatario relacionada con los plazos de desahucio
y restitución.
2.- Cambios relacionados con el desahucio y la
restitución.
El proyecto sugiere, en primer lugar, aclarar que el
término de los contratos de arrendamiento, pactados mes a mes y los de plazo
indefinido, no sólo puede deberse a desahucio judicial, sino también a otras
causas legales, como el no pago de la renta, la negligencia grave del
arrendatario en la mantención de la casa, etc.
En segundo lugar, plantea la reducción de los plazos
de desahucio en dichos contratos, que actualmente considera excesivos
puesto que se suma a la demora en los juicios respectivos. Rebaja los plazos a
dos meses, contados desde la notificación de la demanda, y este término se
aumenta en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere
ocupado el inmueble, con un límite total de seis meses.
Luego, reduce el plazo para la restitución del
inmueble, en el caso de los contratos a plazo fijo que no excedan de un año.
Dicho plazo se rebaja de cuatro a dos meses.
Finalmente, también se reduce el plazo durante el
cual se impide al arrendador, que hubiera perdido por cualquier causa un juicio
de desahucio o restitución, recuperar nuevamente su bien raíz. Este plazo,
actualmente de un año, se rebaja a tres meses.
El Ministerio de Justicia, la Universidad de Chile y la
Pontificia Universidad Católica de Chile coincidieron en estos cambios.
ACOP fue partidaria de eliminar los plazos, porque lo
natural, a su juicio, es que una vez vencido el plazo estipulado en el contrato,
la obligación de restituir el inmueble se haga efectiva de inmediato,
independientemente de si el contrato es mes a mes, de duración indefinida o
de plazo inferior a un año. Actualmente sólo los contratos superiores a un año
no tienen plazo de gracia para la entrega. Con todo, acepta que se mantengan
los plazos tratándose de viviendas sociales cuyo valor no sea superior a 406
unidades de fomento, mientras subsista el déficit de tales viviendas.
3.discrecionales.
Eliminación
de
facultades
judiciales
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El proyecto considera suprimir la facultad del tribunal
de alzada para decretar la suspensión del cumplimiento de la sentencia de
desahucio o restitución mientras se encuentre pendiente la apelación, si se
solicitase con justa causa. De acuerdo a la moción, no se justificaría, al existir
la posibilidad de solicitar orden de no innovar, en conformidad al artículo 192
del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, propone eliminar la facultad del juez para
suspender el lanzamiento del arrendatario hasta por seis meses, en casos
graves y calificados. Esta regla se aplica también en los juicios de comodato
precario.
La Facultad de Derecho de la Universidad
Católica fue partidaria de la supresión de ambas facultades, por cuanto esta es
una de las materias que se ha prestado para mayores abusos en contra de los
derechos de los arrendadores, a raíz de una interpretación bastante arraigada
en el sentido de que el juez debe dar protección al arrendatario por ser la parte
débil del contrato. Advirtió, en relación con la posibilidad de solicitar orden de
no innovar a que alude la moción, que tal orden, en materias de arriendo,
desnaturaliza el propósito de la legislación y más bien debiera restringirse su
uso legalmente.
Por su parte, el Ministerio de Justicia no fue partidario
de suprimir la facultad del tribunal de alzada de suspender el cumplimiento de
la sentencia, por estimar que constituye un resguardo necesario desde el
momento en que la apelación se concede en el solo efecto devolutivo; esto es,
en el tribunal de primera instancia podrá solicitarse el cumplimiento de la
sentencia y por ende el lanzamiento judicial. De esta forma, la eliminación de
tal facultad puede dejar al arrendatario que ha sido vencido en una situación
de desprotección mientras no se falla el recurso.
Dicha Secretaría de Estado tampoco compartió la
idea de eliminar la facultad de suspender el lanzamiento, ya que responde a
criterios de justicia material. Sin embargo, dado su carácter excepcional y la
necesidad de que los tribunales la apliquen con prudencia, sugirió reducir el
plazo máximo de seis a dos meses.
ACOP estuvo de acuerdo con reducir el plazo, pero
condicionando el ejercicio de la facultad a que el arrendatario se encuentre al
día en el pago de las rentas de arrendamiento y de los consumos del inmueble.
4.- Protección de las rentas impagas.
El proyecto, por último, propone reforzar el derecho
del arrendador de percibir el pago de la renta y de las indemnizaciones
respectivas. Al respecto, plantea la incorporación de tres nuevas disposiciones.
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a) Aplicación expresa del derecho de retención por la
policía en forma provisoria.
Cabe recordar que el artículo 1942 del Código Civil
permite al arrendador, para seguridad del pago de la renta y de las
indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la
cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado,
guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; se entenderá que le pertenecen,
a menos de prueba contraria.
El nuevo artículo 23 bis, que contempla la moción,
hace expresamente aplicable a los contratos de arrendamiento regidos por esta
ley, lo señalado en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil, que
dispone que si el arrendatario pretende burlar el derecho de retención
extrayendo los objetos, podrá el arrendador solicitar el auxilio de cualquier
funcionario de la policía. Dicho auxilio se prestará sólo por el término de dos
días, salvo que, transcurrido este plazo, el arrendador exhiba copia autorizada
de la orden de retención expedida por el tribunal competente.
Coincidieron con esta inclusión tanto el Ministerio de
Justicia como la Facultad de Derecho de la Universidad Católica y ACOP. El
Ministerio de Justicia apuntó que el artículo 598 del Código de Procedimiento
Civil es de aplicación general a los juicios de arrendamiento, por lo que no
existe ninguna razón para excluirlo en los casos en que la cosa arrendada sea
un predio urbano. Carabineros de Chile señaló que no haría comentarios
particulares sobre este nuevo artículo porque, si bien tiene directa incidencia
en su actividad, su contenido no es nuevo en nuestra legislación.
b) Creación de un delito especial de defraudación.
El nuevo artículo 23 ter describe y sanciona un nuevo
delito, que cometerá el arrendatario que defraudare al arrendador
abandonando el inmueble arrendado o extrayendo los objetos a que se refiere
el artículo 1942 del Código Civil, sin su autorización o la del juez, en subsidio,
no habiendo pagado o afianzado las rentas de arrendamiento o las
indemnizaciones adeudadas al arrendador en conformidad a la ley. Esta
conducta será sancionada de acuerdo a las reglas generales, con la pena de
presidio menor en su grado mínimo.
Ello, sin perjuicio de las sanciones que correspondan
en lo relativo a la exigencia del salvoconducto, regulada por el DFL N° 216, de
1931 y el decreto supremo Nº 382, de 1988, del Ministerio de Defensa
Nacional.
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Carabineros de Chile apuntó que la tipificación de una
determinada conducta como delito de acción pública obedece a razones de
política criminal que no estiman del caso analizar, pero que viene a reafirmar el
espíritu general de la legislación proyectada, toda vez que se trata de una
verdadera garantía de los derechos del arrendador y un eficaz complemento de
las sanciones pecuniarias que impone el Código Civil. Observó, sin embargo,
que no está claro el sentido y alcance de la referencia a las reglas generales y
que no se hace un pronunciamiento expreso acerca de la responsabilidad del
porteador.
La Pontificia Universidad Católica de Chile, aunque
creyó conveniente la disposición, consideró que la redacción es algo extensa y
compleja, por lo que propuso modificarla.
Por su parte, los Ministerios de Justicia y de Vivienda
y Urbanismo, así como la ACOP, se mostraron contrarios a esta idea.
El Ministerio de Justicia estimó que, por razones de
oportunidad, no aparece claramente definida la conveniencia de crear en forma
aislada un tipo penal especial para perseguir al arrendatario que defraudare al
arrendador, en atención al amplio debate que la comunidad jurídica nacional
desarrolla en la actualidad en torno a la necesidad de efectuar una reforma
integral al Código Penal.
Al Ministerio de Vivienda y Urbanismo le pareció
inconveniente establecer sanciones de carácter penal, toda vez que el proyecto
ya modera considerablemente las prerrogativas del arrendatario e instituye un
régimen de obligaciones y derechos más equitativos al actual.
ACOP, a su turno, también considera inconveniente
establecer una figura penal para el evento de que se abandone el inmueble
arrendado, ya que significaría entregar a la sede penal un tema meramente
civil.
c) Sanción al arrendador que injustificadamente se
negare a otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el inmueble.
Buscando la armonía con los dos cambios anteriores,
el proyecto propone sancionar con multa de 60 unidades de fomento al
arrendador que injustificadamente se negare a autorizar al arrendatario para
abandonar el inmueble y retirar sus pertinencias.
Dicha sugerencia fue reputada como conveniente por
la Facultad de Derecho de la Universidad Católica.
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A la luz de las diversas opiniones recibidas, la
Comisión estuvo de acuerdo en la conveniencia de revisar la actual normativa
sobre arrendamiento de predios urbanos, principalmente en aquellos aspectos
que plantea la moción. Tomó particularmente en cuenta la opinión favorable
hacia esa revisión que le hicieron llegar los Ministerios de Justicia, y de
Vivienda y Urbanismo.
La primera de esas Secretarías de Estado
señaló que era necesario considerar los perjuicios económicos que pueden
originarse de la aplicación rigurosa de las normas procesales ya que, en el
hecho, la duración de los procesos judiciales supera ampliamente el tiempo
que pudiera estimarse de acuerdo a su regulación legal. Con el propósito de
establecer procedimientos racionales y justos, el legislador ha consagrado un
importante conjunto de recursos y garantías procesales, pero es común
observar cómo las partes litigantes los utilizan con finalidades meramente
dilatorias. En razón de lo anterior, ese Ministerio considera positivo establecer
límites razonables a la actuación procesal de las partes, en la medida que no
sea perjudicial a la aplicación efectiva del derecho constitucional, a la defensa
en juicio y al procedimiento justo.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, por su
parte, si bien hizo presente que el tema es de competencia del Ministerio de
Justicia, apuntó que la moción no le merece mayores reparos, toda vez que,
como se indica en ella, la ley Nº 18.101 se ha vuelto paulatinamente incapaz
de regular eficazmente las materias que caen bajo su aplicación.
Además de los aspectos planteados en la
moción, se debe señalar que la Comisión recibió otras sugerencias de ACOP, y
que, durante el debate suscitado, le preocupó el hecho de que esté vigente el
decreto con fuerza de ley Nº216, de 1931, a que alude el nuevo artículo 23 ter
planteado en la moción.
Dicho cuerpo legal, publicado el 30 de mayo de
1931, obliga a las Prefecturas de Carabineros de Chile a organizar el
empadronamiento de los vecinos de los sectores de su respectiva jurisdicción,
para lo cual en cada Comisaría, Subcomisaría o Tenencia se llevará un Registro
de Empadronamiento Vecinal. Este empadronamiento obligatorio, exige la
entrega de datos personales tales como la individualización de quienes viven
en la casa; su profesión o medios de subsistencia; el número de hijos,
indicando edad y sexo y si cumplen con la ley de escolaridad obligatoria; si es
propietario o arrendatario de la casa que habita y las sociedades o centros
sociales a que pertenecen. El último reglamento sobre la materia está
contenido en el decreto supremo Nº 382, de Defensa Nacional, de 1988.
A juicio de la Comisión, debería examinarse
con mayor detalle la constitucionalidad de ese cuerpo legal, porque, a primer
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vista, se aparta de la garantía constitucional consagrada en el artículo 19, Nº4,
de la Constitución Política, que asegura a todas las personas el respeto y
protección de su vida privada y pública. De llegarse a concluir su
inconstitucionalidad, pero estimarse conveniente mantener la obligación de
obtener salvoconducto policial por la utilidad que pudiese prestar, ella podría
incluirse, por ejemplo, en la propia ley Nº 18.101, y derogar el mencionado
decreto con fuerza de ley.
Otro aspecto que sería necesario abordar en el
segundo informe, si se aprobara la modificación del límite de una hectárea que
plantea la moción para las viviendas situadas fuera del radio urbano y para los
predios urbanos con aptitud agrícola, ganadera o forestal, es la correlativa
enmienda en el decreto ley Nº 993, de 1975. Este cuerpo legal contiene
disposiciones especiales sobre el arrendamiento de predios rústicos, pero
advierte en su artículo 1º que, no obstante lo anterior, “el arrendamiento de
predios rústicos que tengan una cabida inferior a una hectárea física se
regulará por la legislación general sobre arrendamiento de inmuebles
urbanos”.
Todas estas materias deberán ser resueltas
durante la discusión particular de la iniciativa, sobre la base de las
conclusiones a que se llegue en el curso del debate.
- Sometido a votación en general, el proyecto
de ley fue aprobado por unanimidad, con los votos de los HH. Senadores
señores Aburto, Chadwick, Díez, Parra y Silva.
--En concordancia con el acuerdo anteriormente
expresado, vuestra Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y
Reglamento, os recomienda aprobar en general el siguiente
PROYECTO DE LEY:
“Artículo
único.Introdúcense
las
siguientes
modificaciones en la ley Nº 18.101, que fija normas especiales sobre
arrendamiento de predios urbanos:
1.- En el inciso segundo del artículo 1º, sustitúyese la
expresión "una hectárea", por "media hectárea".
2.-Modifícase el artículo 2º de la siguiente manera:
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a) En el Nº 1 del inciso primero, reemplázase la
expresión "cabida superior a una hectárea", por "cabida superior a media
hectárea”;
b) Reemplázase el Nº 3 del inciso primero por el
siguiente, pasando los actuales numerales 3, 4 y 5 a ser 4, 5 y 6,
respectivamente:
"3.
Viviendas
que
se
arrienden
amobladas
y
alhajadas;";
c) En el inciso segundo, sustitúyese la frase “los
contratos a que se refieren los números 3 y 5 de este artículo", por “los
contratos a que se refieren los Nos. 3, 4 y 6 de este artículo", y
d) Agrégase el siguiente inciso final:
"Tampoco serán aplicables las disposiciones de la
presente ley a los bienes raíces urbanos cuya renta mensual de arrendamiento
sea igual o superior al equivalente a 60 unidades de fomento.”.
3.- Reemplázase el artículo 3º, por el siguiente:
"Artículo 3º. En los contratos en que el plazo del
arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el
desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente.
En los casos mencionados en el inciso anterior, el
plazo de desahucio será de dos meses, contado desde la notificación de la
demanda, y se aumentará en un mes por cada año completo que el
arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Pero dicho plazo más el aumento
no podrá exceder, en total, de seis meses.
El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien
raíz antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará
obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.".
4.- En el inciso primero del artículo 4º, reemplázase
la expresión "cuatro meses" por "dos meses".
5.-Suprímese el párrafo segundo del numeral 6 del
artículo 8º.
6.- Elimínase el inciso segundo del artículo 13.
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7.- En el artículo 16, reemplázase la expresión "un
año" por “tres meses”.
8.- Intercálanse, a continuación del artículo 23, los
siguientes artículos nuevos:
"Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo 1942
del Código Civil, a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les será
aplicable lo dispuesto en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 23 ter.- Sin perjuicio de las sanciones que
correspondan en lo relativo a la exigencia del salvoconducto, regulado por el
decreto con fuerza de ley Nº 216, de 1931, y el decreto supremo Nº 382, de
1988, del Ministerio de Defensa Nacional, el arrendatario que defraudare al
arrendador abandonando el inmueble arrendado o extrayendo los objetos a
que se refiere el artículo 1942 del Código Civil, sin su autorización o la del juez,
en subsidio, no habiendo pagado o afianzado las rentas de arrendamiento o las
indemnizaciones adeudadas al arrendador en conformidad a la ley, será
sancionado de acuerdo a las reglas generales con la pena de presidio menor en
su grado mínimo.”.
9.- Modifícase el artículo 24, de la siguiente manera:
Reemplázanse al final del numeral 1, la conjunción
"y" y la coma (,y) que la precede, por un punto y coma (;);
b) Sustitúyese el punto final del numeral 2, por la
conjunción "y", precedida de una coma (,y), y
c) Agrégase el siguiente número nuevo:
"3. El arrendador que injustificadamente se negare a
otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus
muebles, a que se refiere el artículo anterior.".”.
--Acordado en la sesión del 11 de julio de 2001, con
asistencia de los HH. Senadores señores Sergio Díez Urzúa (Presidente),
Marcos Aburto Ochoa, Andrés Chadwick Piñera, Augusto Parra Muñoz y Enrique
Silva Cimma.
Sala de la Comisión, a 23 de julio de 2001.
JOSÉ LUIS ALLIENDE LEIVA
Secretario
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RESEÑA
I.
BOLETÍN Nº: 2.625-07.
II.
MATERIA: Proyecto de ley que moderniza la normativa
reguladora de los arrendamientos de predios urbanos.
III. ORIGEN: Moción del H. Senador señor Ríos.
IV.
V.
hay.
TRÁMITE CONSTITUCIONAL: Primer trámite.
APROBACIÓN POR LA CÁMARA DE DIPUTADOS: No
VI.
INICIO
noviembre de 2000.
TRAMITACIÓN
VII.
general.
TRÁMITE
VIII.
URGENCIA: No tiene.
EN
REGLAMENTARIO:
EL
SENADO:
Primer
15
de
informe,
en
IX. LEYES QUE SE MODIFICAN O QUE SE RELACIONAN CON LA
MATERIA: Código Civil; Código de Procedimiento Civil; ley Nº18.101, decreto
ley Nº 993, de 1975, y decreto con fuerza de ley Nº 216, de 1931.
X.
ESTRUCTURA DEL PROYECTO PROPUESTO: Consta de
un artículo único dividido en nueve numerales.
XI.
PRINCIPALES
OBJETIVOS
DEL
PROYECTO
PROPUESTO POR LA COMISIÓN: Modificar la ley Nº18.101, sobre
arrendamiento de bienes raíces urbanos, fundamentalmente en aspectos como
su ámbito de aplicación; la reducción de plazos para el desahucio y la
restitución; la eliminación de facultades discrecionales del tribunal y la
protección de rentas impagas.
XII.
NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL: No hay.
XIII.
ACUERDOS: La Comisión acordó aprobarlo en general por
unanimidad. (5x0).
Secretario
Valparaíso, 23 de julio de 2001.
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ANEXOS
1.- Excma. Corte Suprema, Oficio Nº 002798, de 29 de noviembre de
2000.
2.- Ministerio de Justicia, División Jurídica, Oficio Nº 1405, de 30 de
marzo de 2001.
3.- Ministerio de Vivienda y Urbanismo y de Bienes Nacionales, Oficio
Nº 0031, de 5 de enero de 2001.
4.- Carabineros de Chile, Dirección General, Oficio Nº 921.
5.- Universidad de Chile, Facultad de Derecho, Oficio Nº 249, de 26 de
diciembre de 2000.
6.- Pontificia Universidad Católica de Chile, Facultad de Derecho, de 11
de diciembre de 2000.
7.- Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios A.G., carta Nº 493/00,
del 1º de diciembre de 2000.
1.- Excma. Corte Suprema, Oficio Nº 002798, de
29 de noviembre de 2000.
Ant.: AD-16.745
Santiago, 29 de noviembre de 2000.
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Ese H. Senado, por Oficio N° 17.069, de 15 de
noviembre en curso, y de conformidad a lo establecido en el artículo 74 de la
Constitución Política de la República y 16 de la Ley 18.916, Orgánica
Constitucional del Congreso Nacional, ha remitido a esta Corte Suprema, para
su informe, copia del proyecto de ley que moderniza la normativa reguladora
de los arrendamientos de predios urbanos.
Impuesto el Tribunal Pleno de esta Corte Suprema de
la materia consultada, en sesión del día 24 de noviembre en curso, presidida
por su titular que suscribe y con la asistencia de los Ministros señores Jordán,
Faúndez, Garrido, Libedinsky, Ortiz, Benquis, Gálvez, Chaigneau, Cury, Alvarez
Hernández y Marín, nos permitimos informar lo siguiente:
Ninguna de las disposiciones modificadas o agregadas
a la Ley 18.101 contienen preceptos relativos a la organización o
atribuciones de los tribunales de justicia, en los términos a que se refieren los
incisos segundo y tercero del artículo 74 de la Constitución Política de la
República, o el artículo 16 de la Ley 18.918 Orgánica Constitucional del
Congreso Nacional.
Es todo cuanto puede este Tribunal informar en torno
al proyecto en examen.
Saluda atentamente a V.S.
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AL SEÑOR PRESIDENTE H. SENADO
V A L P A R A í S O.-
2.- Ministerio de Justicia, División Jurídica,
Oficio Nº 1405, de 30 de marzo de 2001.
GOBIERNO DE CHILE
MINISTERIO DE JUSTICIA
DIVISION JURIDICA
DEPTO. ASESORIA Y ESTUDIOS
ORD. Nº
ANT. : Su Oficio N° 73/00 de 24 de
Noviembre de 2000.
MAT. : Informa
DE
: MINISTRO DE JUSTICIA (S)
A: SR. PRESIDENTE DE LA COMISION DE CONSTlTUCION,
LEGISLACION, JUSTICIA y REGLAMENTO DEL SENADO
Mediante el oficio indicado en el epígrafe, se ha
solicitado a este Ministerio que emita opinión respecto del proyecto de ley
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iniciado por moción del Senador Sr. Mario Ríos S., el cual introduce
modificaciones a la legislación sobre arrendamiento de predios urbanos,
contenida en la Ley N°18.1 O 1, de 1982 (Boletín N°2625-07).
Sobre el particular, cumplo con informar lo siguiente:
I.- Antecedentes generales.
El referido proyecto de ley introduce un conjunto de
modificaciones a la Ley N°18.101, las cuales tienen por objeto general adecuar
la normativa del contrato de arrendamiento de predios urbanos a las actuales
condiciones sociales y económicas que sirven de base y determinan el
funcionamiento del mercado inmobiliario.
Se sostiene que la normativa de la Ley N°18.101,
ciertamente proteccionista, habría perdido vigencia con el transcurso del
tiempo, retardaría el desarrollo de la actividad inmobiliaria y contendría
criterios discriminatorios para los arrendadores. En ese sentido, asegura que es
un hecho público y notorio el abuso generalizado que se ha hecho de esta
normativa, constituyéndose en opresiva respecto de los arrendadores.
Conforme con lo anterior, el criterio orientador del
proyecto de ley es el de mitigar precisamente el carácter proteccionista que
tiene la Ley N°18.101. Es por ello que la aludida moción no introduce
modificaciones de carácter estructural al contrato de arrendamiento de predios
urbanos sino que se limita a modificar aspectos formales del mismo.
En efecto, el proyecto básicamente ha optado por
eliminar, o en su caso morigerar, ciertas garantías o derechos procesales
establecidos en favor de los arrendatarios, tales como: (i) extensión del plazo
legal de desahucio; (ii) facultad del tribunal de alzada de decretar, en cuenta,
la suspensión del cumplimiento de la sentencia de desahucio o restitución,
mientras se encuentra pendiente la apelación; (iii) facultad del juez para
suspender el lanzamiento hasta por seis meses; (iv) plazo establecido para
ejercer nuevamente la acción de desahucio o restitución respecto del
arrendador que ha perdido el juicio, etc.
Sin perjuicio de lo anterior, y con la misma finalidad
de establecer un equilibrio entre las partes contratantes, el proyecto propone
introducir modificaciones que fortalecen el efectivo ejercicio del derecho legal
de retención reconocido a favor de los arrendadores; asimismo, contiene una
nueva redacción para la norma que trata el desahucio judicial, despejando
cualquier duda que pudiera haber existido en cuanto a que los arrendadores no
sólo pueden poner término al contrato por esta vía, sino que además, pueden
hacerlo o por causales generales, esto es, no pago de la renta, negligencia
grave del arrendatario en la mantención de la casa, etc.
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penal que castigaría
arrendatario.
En esa misma lógica, se establece un nuevo tipo
cierto tipo de defraudaciones cometidas por el
Finalmente, y en lo que pareciera ser la modificación
de mayor relevancia en términos de su generalidad, el proyecto restringe el
campo de aplicación de las normas de la Ley N°18.101, entendiendo que no
puede establecerse un mismo tratamiento legal a situaciones de hecho que son
diversas y en las cuales los intereses envueltos, que al ordenamiento jurídico
corresponde proteger, no son de una entidad equivalente.
II.- Comentarios y análisis del provecto.
1.- En términos generales, este Ministerio evalúa
positivamente la idea de introducir modificaciones en esta materia, en especial,
teniendo en consideración los perjuicios económicos que pueden originarse de
la rigurosa aplicación de las normas procesales que rigen el contrato de
arrendamiento de predios urbanos. En el hecho, la duración de los procesos
judiciales supera ampliamente el tiempo que pudiera estimarse de acuerdo a
su regulación legal teórica. En efecto, con el propósito de establecer
procedimientos racionales y justos, el legislador ha consagrado un importante
conjunto de recursos y garantías procesales en favor de las partes. No
obstante, es común observar cómo las partes litigantes utilizan esos medios
procesales con finalidades meramente dilatorias.
En razón de lo anterior, este Ministerio considera
favorablemente el propósito de establecer límites razonables a la actuación
procesal de las partes, en la medida que ello no sea perjudicial a la aplicación
efectiva del derecho constitucional a la defensa en juicio y al procedimiento
justo.
Es por ese motivo que estimamos necesario que se
cuente con antecedentes de hecho que permitan tener mayor certeza respecto
de la adecuación de las modificaciones propuestas y de la orientación que se le
ha dado. En efecto, a pesar que la normativa de la Ley N°18.101 contiene
importantes resguardos en favor de los arrendatarios, que incluso pueden
llegar a considerarse excesivos, debe tenerse presente que su objeto es
precisamente dar protección a las personas en la satisfacción de una de sus
necesidades más básicas como es la vivienda y habitación.
En consecuencia, sería conveniente que se recabaran
datos que permitan tener una estimación precisa del impacto real que tendrá
la reforma a las normas generales que sobre esta materia se encuentran
vigentes. Además, ello resulta de la mayor importancia a fin de poder
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fundamentar las modificaciones concretas que el proyecto propone, por
ejemplo en materia de plazos. Siguiendo ese ejemplo, estimamos que la
reducción de plazos judiciales debiera responder a criterios objetivos,
claramente definidos por el legislador.
2.- En cuanto al análisis
modificaciones propuestas, cabe señalar lo siguiente:
particular
de
las
a. Predios de más de una hectárea: Conforme al
tenor del proyecto, no se aplicarían las normas de la Ley N°18.101 al
arrendamiento de predios situados fuera del radio urbano cuando su cabida
exceda los 5.000 metros cuadrados; lo mismo ocurriría respecto de los predios
ubicados dentro de ese radio urbano cuando a pesar de tener aptitud agrícola,
ganadera o forestal, excedan la superficie de media hectárea.
A nuestro parecer debiera mantenerse el criterio de
una hectárea a efectos de distinguir el campo de aplicación de estas normas.
En efecto, no obstante que el resultado mínimo de la división de este tipo de
terrenos es de 5000 metros cuadrados, ello responde a criterios de orden
diverso al que orienta e inspira las normas de esta ley. En este caso se
pretende dotar de una protección mínima al arrendamiento de viviendas; y
cuando ellas están situadas en terrenos de aptitud agrícola, ganadera o
forestal, se ha optado por mantener la aplicación de las reglas especiales del
arrendamiento de predios urbanos, precisamente en atención a la estrecha
relación que puede existir entre la protección de la habitación y la posibilidad
de garantizar un sustento mínimo que otorga un terreno de una hectárea.
En suma, los predios de más de una hectárea, de
naturaleza rural o con aptitud agrícola, no son asimilables al concepto de
vivienda; es por ello que no son objeto de esta regulación especial. Sin
embargo, los terrenos de esa naturaleza pero de menos de media hectárea no
tienen posibilidad de ser mínimamente explotados.
b. Viviendas amobladas y alhajadas: Estimamos
que no es conveniente la inclusión de este supuesto como uno de los casos en
que no se aplican las normas de la Ley N°18.101. En efecto, a fin de evitar
eventuales conflictos acerca de la aplicabilidad de las normas de esta ley a
situaciones concretas, resulta fundamental establecer criterios lo más objetivos
y concretos que sea posible. En ese sentido el concepto de vivienda alhajada
es impreciso y de muy difícil determinación.
Además, esa modificación resulta innecesaria si se
tiene presente que con la incorporación del nuevo inciso 2° que se propone se
excluyen de la aplicación de esta ley, todos aquellos bienes raíces que no
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tienen por destino asegurar la vivienda mínima de las personas ( en ese
supuesto estaría incluido el concepto de vivienda amoblada y alhajada).
c. Arrendamientos con renta de 60 o más UF: En
relación con lo señalado precedentemente, estimamos que la incorporación de
esta norma es coherente con el espíritu de la ley y tiene el mérito de fijar un
criterio objetivo de aplicabilidad de sus preceptos. El arrendamiento de este
tipo de bienes raíces ( con renta igual o superior a 60 UF) supone
necesariamente la posibilidad de contar con alternativas diversas a efectos de
asegurar las necesidades de vivienda; por ello, es justificado excluir de la
protección de la ley N°18.101 a este tipo de arrendamientos, en los cuales sin
duda puede también estar comprendido el concepto de arrendamiento de
viviendas amobladas y alhajadas.
d. Desahucio: Estimamos que la redacción que se
propone para el inciso 1° del artículo 3° es más precisa y apropiada que la
actual, pues expresa con mayor claridad que el desahucio dado por el
arrendador ( que en todo caso debe ser judicial) es sólo una de las formas en
que puede poner término a este contrato. Asimismo, si se considera el total de
los plazos judiciales establecidos en este procedimiento, aumentados por la
natural dilación de los procesos judiciales, debe concluirse que el plazo de dos
meses que se propone para el desahucio es razonable.
e. Cumplimiento de la sentencia: Estimamos que
la facultad del tribunal de alzada para suspender el cumplimiento de la
sentencia mientras pende la resolución del recurso de apelación constituye un
necesario resguardo que no debe ser eliminado. En efecto, en el procedimiento
especial establecido en la Ley N°18.101, se establece que la resolución que da
lugar a la restitución o al desahucio es apelable sólo en el efecto devolutivo; en
consecuencia, en el tribunal de la instancia podrá solicitarse el cumplimiento de
la sentencia y por ende el lanzamiento judicial.
En atención a esa situación, el legislador ha
establecido expresamente una orden de no innovar especial para este caso,
cuya eliminación puede dejar al arrendatario que ha sido vencido en juicio en
una situación de desprotección. En efecto, a pesar que la orden de no innovar
se encuentra consagrada de manera general en el Código de Procedimiento
Civil, su regulación especial asegura una mayor flexibilidad en su aplicación; de
esa manera se otorga una mayor garantía de que en caso que la sentencia de
primera instancia sea finalmente revocada, lo dispuesto en la sentencia
definitiva podrá tendrá alguna aplicación práctica.
f. Reiteración del desahucio o de la demanda de
restitución: Concordamos en la procedencia de reducir el plazo de un año
para que el arrendador pueda ejercer nuevamente las acciones que le reconoce
la ley en caso que ellas se funden en los mismos hechos que motivaron un
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juicio ya fallado. Sin embargo, debe darse un mayor reconocimiento a los
efectos de las sentencias judiciales (cosa juzgada), lo cual se vería vulnerado si
inmediatamente a continuación de ejecutoriada la sentencia definitiva pudiera
iniciarse nuevamente un nuevo proceso. Es por ello que estimamos más
razonable establecer que este plazo será de seis meses.
g. Suspensión del lanzamiento: La norma
contenida en el inciso 2° del artículo 13, que faculta al juez para suspender el
lanzamiento en casos graves y calificados, responde a criterios de justicia
material. Su objeto es otorgar un margen de discrecionalidad al juez en casos
extremos y por ello creemos que no debe ser eliminada.
Sin embargo, dado el carácter excepcional de esta
nonna y la necesidad que los tribunales la apliquen con prudencia, se sugiere
reducir el plazo máximo de suspensión del lanzamiento, de seis meses a dos
meses.
h. Derecho legal de retención: La aplicación de
esta norma procesal a los juicios a que diere lugar la aplicación de la Ley
N°18.101 constituye un acierto de la moción en comento, toda vez que el
artículo 598 del Código de Procedimiento Civil es de aplicación general a los
juicios de arrendamiento; por ello, no existe ninguna razón para excluirla de
los casos en que la cosa arrendada sea un predio
i. Delito especial de defraudación: A este
respecto, cabe hacer presente que por motivos de oportunidad no aparece
claramente definida la conveniencia de crear en forma aislada un tipo penal
especial, para perseguir al arrendatario que defraudare al arrendador, en
atención al amplio debate que la comunidad jurídico nacional desarrolla en la
actualidad en tomo a la necesidad de efectuar una reforma integral a nuestro
Código Penal.
Sin otro particular, saluda atentamente a US,
FMF/JCV/GMT
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DISTRIBUCION:
-Sr. Presidente de la Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y
Reglamento del Senado.
-División Jurídica.
-Depto. Asesoría y Estudios.
-Oficina de Partes.
-Archivo (2)
3.- Ministerio de Vivienda y Urbanismo y de
Bienes Nacionales, Oficio Nº 0031, de 5 de enero de 2001.-
GOBIERNO DE CHILE
MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO Y
DE BIENES NACIONALES
ORD. N° 0031
ANT. Oficio L-N 74/00, de 20.11.2000 de
Secretario de la Comisión de
Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento del Senado.
MAT.
Boletín 2625-07
SANTIAGO, 5 ENE 2001
DE
A
: MINISTRO DE VIVIENDA Y URBANISMO Y DE BIENES
NACIONALES.
:
SEÑOR PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE CONSTITUCIÓN,
LEGISLACIÓN, JUSTICIA Y REGLAMENTO DEL SENADO.
Con el oficio del antecedente, el Secretario de esa
Comisión remitió al Ministro infrascrito copia de la Moción del Senador don
Mario Ríos Santander, con la que inicia un proyecto de ley que moderniza la
normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos contenida en
la Ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios
urbanos. Al respecto corresponde informar lo siguiente:
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• Este Ministerio, desde su creación por la Ley N° 16.391, de 16 de diciembre
de 1965, no ha tenido injerencia alguna en materia de arrendamiento de
bienes raíces urbanos, cuya competencia correspondía, por una parte, al
Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, a través de la ex Dirección
de Industria y Comercio y, por otra parte, al Ministerio de Justicia ya que la
normativa sobre arrendamientos es de plena competencia de los Tribunales
Ordinarios de Justicia.
GOBIERNO DE CHILE
MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO Y
DE BIENES NACIONALES
• Atendido lo expuesto, el Ministro infrascrito estima que ella sería mejor
informada por el Ministerio de Justicia. No obstante lo anterior, la moción
acompañada no merece mayores reparos por parte de esta Secretaría de
Estado, toda vez que tal como se indica en la moción presentada, dicho cuerpo
legal se ha vuelto paulatinamente incapaz de regular eficazmente las materias
que caen bajo su aplicación.
• Sin perjuicio de lo anterior, parece inconveniente establecer sanciones de
carácter penal por el incumplimiento de las obligaciones propias del
arrendatario, toda vez que la modificación legal propuesta modera
considerablemente las prerrogativas del mismo, a la vez de instituir un
régimen de obligaciones y derechos más equitativo al actual.
• En el aspecto formal, en la letra a) del número 2 del artículo único del
proyecto, se sugiere corregir la expresión "una media hectárea", eliminándose
el artículo "una". En la letra b) del mismo número sería más adecuado señalar
que se agrega un nuevo N° 3 al inciso primero del artículo 2°, en vez de
reemplazar el actual N° 3, cuyo texto se mantiene, sin perjuicio del cambio de
numerales que a continuación se indica en el proyecto.
Saluda atentamente a Ud.,
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JAIME RAVINET DE LA FUENTE
MINISTRO DE VIVIENDA Y URBANISMO
Y DE BIENES NACIONALES
APCI mil
DISTRIBUCIÓN
.Sr. Presidente de la Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y
Reglamento del Senado. .Sra. Subsecretaria de Vivienda y Urbanismo
.Sra. Jefa División Jurídica.
Archivo Gabinete
4.- Carabineros de Chile, Dirección General,
Oficio Nº 921.
CARABINEROS DE CHILE
DIRECCION GENERAL
GABINETE GENERAL DIRECTOR
OBJ.: Emite opinión del proyecto de
ley que moderniza la normativa
REF. : Su oficio L-N° 75/00 de 20 de
Noviembre de 2000
N°
SANTIAGO,
DE
:
A
:
GABINETE GENERAL DIRECTOR
COMISION DE CONSTITUCION, LEGISLACION,
JUSTICIA Y REGLAMENTO DEL H. SENADO
VALPARAISO.
De acuerdo a su documento señalado en la
Referencia, se solicitó la opinión de Carabineros de Chile sobre el proyecto de
ley que moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos de predios
urbanos.
Al respecto, es del parecer de esta Institución que el
texto del proyecto de ley se ajusta, en lo general, a los objetivos centrales
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señalados en su presentación al H. Senado, tendientes a mejorar la
equivalencia entre las obligaciones que el contrato genera entre arrendador y
arrendatario.
Ahora bien, en lo particular, se señala lo siguiente:
1.- En cuanto a las reformas que se introducen a los
títulos de Ambito de Aplicación de la Ley, Desahucio y Restitución y
Competencia y Procedimiento, por ser éstas ajenas al quehacer Institucional,
no se manifestarán opiniones pormenorizadas.
2.- Lo mismo cabe decir respecto del artículo 23 bis,
que si bien tiene directa incidencia en la actividad de Carabineros de Chile,
tampoco será objeto de comentarios particulares en atención a que su
contenido no es nuevo en nuestra Legislación, por ya estar contemplado en el
artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.
3.- Con todo, en relación con el artículo 23 ter, se
puede decir, en lo esencial, lo que sigue:
3.1.- La tipificación de una determinada conducta
como delito de acción pública obedece a razones de política criminal que no es
del caso analizar en este informe, pero que, ciertamente, vienen en reafirmar
el espíritu general de la Legislación proyectada, toda vez que es una verdadera
garantía a los derechos del arrendador, así como un eficaz complemento de las
sanciones pecuniarias que impone el código Civil.
3.2.- Particularmente, la norma se refiere a la
creación de un nuevo tipo penal que se consuma cuando el arrendatario
abandona el inmueble arrendado o bien, extrae los bienes susceptibles de ser
objeto del derecho legal de retención que le asiste al arrendador, sin la
autorización de éste, y sin haber pagado las rentas o indemnizaciones, o sin
haberlas afianzado. En tal caso, será castigado según las reglas generales, con
la pena de presidio menor en su grado mínimo, lo que se adecúa a la
naturaleza del delito.
3.3.- Sin embargo, no se observa el sentido y alcance
de la frase "según las reglas generales" que emplea el texto presentado, ya
que como defraudación, le serían aplicables las reglas generales de la estafa.
Con todo, dichas reglas generales se refieren a la calificación por el resultado
de dicho ilícito; ello, según en artículo 467 del Código Penal, lo que es
incompatible con el Proyecto que impone una pena única. Si por el contrario, la
alusión a las reglas generales se refiere a las aplicables a toda clase de delitos,
la frase es innecesaria.
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3.4.- Finalmente, el Proyecto no se pronuncia
especialmente acerca del porteador, esto es, a quien se encarga de la
conducción de los objetos. En este sentido, sería oportuno un pronunciamiento
expreso en la normativa legal respecto de la responsabilidad de éste, tanto
penal como civil.
Saluda atentamente a US.
OSCAR OLIVARES MONARES
General de Carabineros
JEFE DE GABINETE
5.- Universidad de Chile, Facultad de Derecho,
Oficio Nº 249, de 26 de diciembre de 2000.
UNIVERSIDAD DE CHILE
FACULTAD DE DERECHO
OFICIO N° 249
ANT. Oficio L-N°77 de 20 de noviembre de 2000
del Senado de la República.
MAT. Sobre proyecto de ley que moderniza la
normativa reguladora de los arrendamientos
de predios urbanos.
SANTIAGO, 26 de diciembre de 2000.
A
DE
: SEÑOR JOSE LUIS ALLIENDE LEIVA, SECRETARIO DE LA
COMISION DE CONSTITUCION, LEGISLACION, JUSTICIA
Y REGLAMENTO DEL SENADO.
: ANTONIO BASCUÑAN VALDES, DECANO DE LA FACULTAD DE
DERECHO DE LA UNIVERSIDAD DE CHILE.
En respuesta al oficio del antecedente, me es muy
grato hacer llegar a usted el informe elaborado por el Departamento de
Derecho Privado, que constituye la opinión de la Facultad de Derecho respecto
del proyecto de ley "que moderniza la normativa reguladora de los
arrendamientos de predios urbanos", (Boletín 2625).
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Saluda muy atentamente a usted,
antonioa
ANTONIO
SANTIAGO, Diciembre 19 de 2000
Señor
Antonio Bascuñán Valdés
Decano
Facultad de Derecho
PRESENTE
Señor Decano:
Se ha solicitado a este Departamento informe sobre
el proyecto de ley que moderniza la normativa reguladora de los
arrendamientos de predios urbanos (Boletín 2625-07).
A partir de la década de los sesenta es posible
advertir en nuestro sistema jurídico una normativa jurídica tendiente a
proteger al arrendatario. En efecto la ley N° 16.911 que se dicta en
consideración a la inflación endémica que azotó nuestro país, tuvo un marcado
carácter protector del arrendatario.
La Ley N° 18.101 mantiene en forma algo más tenue
esta tendencia, en desmedro del arrendador que, por cierto, no es siempre la
parte económicamente fuerte en esta relación jurídica contractual.
Página 43 de 195
Las razones económico jurídicas que determinaron
esta tendencia protectora del arrendatario no existen hoy en día y en
numerosas ocasiones es precisamente el arrendador la parte económicamente
débil, por cuanto muchas veces la renta de arrendamiento constituye su único
ingreso y obviamente si deja de percibirla por no pago de la misma por el
arrendatario, se encontrará en una situación bastante desmedrada desde el
punto de vista económico.
Por otra parte, como bien lo expresa la exposición de
motivos que acompaña el proyecto en informe "estas normas proteccionistas
de la Ley N° 18.101, han perdido vigencia con el transcurso de los años y la
modernización de las relaciones contractuales en general y del mercado
mobiliario en particular, transformándose en un elemento retardador del
desarrollo de esa actividad y discriminatorio para los arrendadores" .
La ley, por ende debe procurar el equilibrio de los
intereses en juego, tanto del arrendador como del arrendatario.
En virtud del proyecto en comento dejarían de estar
regidos por las normas especiales de la Ley N° 18.101 los contratos de
arrendamiento de viviendas situadas fuera del radio urbano, cuya cabida
exceda de media hectárea; los relativos a predios agrícolas y urbanos mayores
de media hectárea; los que tengan objeto viviendas amobladas y alhajadas y
los relativos al arrendamiento de bienes raíces cuya renta mensual sea igual o
superior al equivalente de 60 unidades tributarlas mensuales. La exclusión de
los contratos de arrendamiento mencionados, particularmente aquellos cuya
renta mensual sea igual o superior de 60 unidades tributarlas mensuales,
otorga, a mi juicio, el citado equilibrio de los intereses en juego.
En lo que dice relación con la ampliación de las
causales de deshaucio en los contratos pactados mes a mes y de plazo
indefinido" parece justificado.
La reducción de los plazos de desahucio parece
también atendible en consideración a que por la demora actual de los juicios,
en muchas ocasiones el arrendador se ve privado por un lapso excesivamente
prolongado de legítimo goce del inmueble de su dominio.
Es todo cuanto puedo informar a Ud.,
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MDMG/nra.
6.- Pontificia Universidad Católica de Chile,
Facultad De Derecho.
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE
FACULTAD DE DERECHO
Santiago, 11 de Diciembre de 2000
Señor
José Luis Alliende Leiva Secretario
Comisión de Constitución, Legislación,
Justicia y Reglamento
Senado de la República
Presente
Muy señor nuestro:
En respuesta a su Oficio L-N°78/00, de fecha 20 de
Noviembre del año en curso, tenemos el agrado de remitir a usted la opinión
del Departamento de Derecho Civil de esta Facultad, en relación con el
proyecto de ley que moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos
de predios urbanos.
Reiterándonos
a
su
disposición,
le
saluda
atentamente,
Enrique Alcalde Rodríguez
Pontificia Universidad Católica de Chile
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FACULTAD DE DERECHO
INFORME
Ref.: Opinión sobre Proyecto de Ley que moderniza la normativa reguladora de
los arrendamientos de predios urbanos. (Boletín N°2.625-07).
_____________________________________________________________
I.
Antecedentes.
Mediante Oficio L-N° 78/00 fechado en Valparaíso el
día 20 de noviembre de 2000, dirigido por orden del señor Presidente de la
Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento del Senado, al
señor Decano de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de
Chile, se ha solicitado a esta Facultad una opinión sobre el Proyecto de Ley que
moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos,
(Boletín 2.625-07), iniciado con fecha 14 del mismo mes y año por moción del
H. Senador don Mario Ríos Santander.
Actualmente, la materia sobre la que versa el
Proyecto de Ley en comentario, tal como manifiesta la moción antes referida,
se encuentra regulada por la Ley N°18.1 01, publicada en el Diario Oficial de
29 de enero de 1982, que fija las normas especiales sobre arrendamiento de
predios urbanos. En forma supletoria, en lo no previsto en dicha ley, rigen las
disposiciones del contrato de arrendamiento recogidas en los artículos 1915 y
siguientes del Código Civil.
Expresa la moción del H. Senador señor Ríos, como
fundamento de la reforma legal que propone a discusión, que las normas de la
Ley N°18.101, -dotadas de un eminente carácter protector para los
arrendatarios- han perdido vigencia con el transcurso de los años y la
modernización de las relaciones contractuales en general y del mercado
inmobiliario en particular, transformándose en un elemento retardador del
desarrollo de esta actividad y discriminatorio para los arrendadores.
Además, se invoca a modo de fundamentación, la
existencia de un abuso generalizado, que es de público conocimiento, que ha
ido consagrando una normativa que, a través de un sinnúmero de arbitrios
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procesales, se ha transformado en opresiva y abusiva para los arrendadores,
quienes optan en la práctica por renunciar a todos sus derechos con tal de
recuperar el inmueble -las más veces gravemente deteriorado y sin pagarse las
rentas por largos períodos, incluso por años-, lo que resulta a todas luces
injusto y, en definitiva, contrario al bien común.
Por ello, es que el proyecto se propone realizar una
necesaria rectificación con, al menos, un número limitado de reformas que, por
constituir naturalmente el punto central de la opinión que solicita por la H.
Comisión del Senado a nuestra Facultad describiremos separadamente en el
siguiente acápite.
II. El Provecto de Reforma.
A objeto de facilitar el análisis del proyecto de
reforma en comentario, hemos agrupado sus disposiciones conforme a las
categorías indicadas a continuación:
a) Limitaciones al ámbito de aplicación de la Lev.
En primer término, el proyecto pretende limitar el
ámbito de aplicación de la Ley N°18.1 01, modificando el inciso segundo del
artículo primero de la misma, por cuanto sus disposiciones rigen también al
arrendamiento de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan
terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.
El proyecto propone rebajar dicho límite a media
hectárea -según expresa- atendiendo que en la actualidad el límite de
superficie que corrientemente tienen las viviendas de esta clase es de 5.000
metros cuadrados, dejando las que excedan dicho límite a las normas
generales de la contratación.
Del mismo modo, el proyecto plantea modificar el
numeral 1° del artículo 2° de la ley, rebajando a media hectárea la superficie
de los predios urbanos que tengan aptitud agrícola o forestal, o estén
destinados a ese tipo de explotación, a fin de excluir aquellos de cabida
superior a la indicada de las disposiciones de la ley en examen.
También se propone la incorporación de un nuevo
número 3° en el señalado artículo 2°, pasando los actuales números 3°, 4° y
5° de ese artículo a ser los numerales 4°, 5° y 6° respectivamente. El numero
3°, nuevo, se referiría a las viviendas que se arrienden amobladas y alhajadas,
haciendo aplicables a éstas, no obstante, el procedimiento establecido en el
Título III de la Ley.
Finalmente, en estas materias, el proyecto considera
agregar un inciso final en el sentido de no hacer aplicables las
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FACULTAD DE DERECHO
disposiciones de la Ley a los contratos de arrendamiento de bienes raíces cuya
renta mensual sea igualo superior a 60 unidades de fomento.
b) Modificación de las normas sobre desahucio v restitución.
Se explica en la moción en análisis que, en lo tocante
a las normas sobre desahucio se propone perfeccionar la redacción del inciso
primero del artículo 3° de la ley a fin que quede más claro que a los contratos
pactados mes a mes y de plazo indefinido, el arrendador no solo puede
ponerles término por desahucio judicial, de acuerdo a las normas que allí se
expresan, sino también por otras causas legales, como el no pago de la renta,
la negligencia grave del arrendatario en la mantención de la casa, etc.
Al mismo tiempo, el proyecto plantea la reducción de
los plazos de desahucio en dichos contratos, los que actualmente resultan
excesivos, sumado a la demora en los juicios respectivos, rebajando éstos a
dos meses contados desde la notificación de la demanda, el que se aumenta en
un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el
inmueble, con tope de seis meses.
En el caso de los contratos a plazo fijo que no
excedan de un año, se rebaja a dos el plazo de cuatro meses para la
restitución fijado en el inciso primero del artículo 4°, plazo que en la práctica expresa- se sobrepasa con creces.
c) Eliminación de facultades discrecionales del tribunal.
Por otra parte, el proyecto considera suprimir la
facultad que el párrafo segundo del numeral 6) del artículo octavo otorga al
tribunal de alzada para decretar, en cuenta, la suspensión del cumplimiento de
la sentencia de desahucio y restitución, mientras se encuentre pendiente la
apelación. Ello no se justificaría, agrega, existiendo la posibilidad de solicitar
orden de no innovar, en conformidad al artículo 192 del Código de
Asimismo, el proyecto pretende eliminar la facultad
establecida en el inciso segundo del artículo 13 de la ley que faculta al juez
para suspender el lanzamiento del arrendatario hasta por seis meses.
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d) Modificación a la limitación de nuevo ejercicio de la acción.
A este respecto, el proyecto propone modificar el
artículo 16 que impide al arrendador que ha perdido por cualquier causa un
juicio de desahucio o restitución, intentar recuperar nuevamente su bien raíz, a
menos que se funde en hechos nuevos. Este plazo, se indica, es excesivo y se
pretende su rebaja a tres meses.
e) Introducción de nuevas normas acerca del derecho de retención.
Por último, el proyecto pretende introducir dos
nuevas normas para hacer efectivo el ejercicio del derecho conferido al
arrendador en virtud del artículo 1942 del Código Civil para la seguridad del
pago de la renta y de las indemnizaciones respectivas.
La primera, signada como artículo 23 bis, hace
expresamente aplicable a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley,
lo dispuesto en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil, que dispone
que si el arrendatario pretende burlar el derecho de retención que confiere el
artículo 1942 del Código Civil extrayendo los objetos a que dicho artículo se
refiere, podrá el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de la
policía, pero ampliándose el plazo de dos días consignado en dicha norma a 15
días, cuando el arrendador exhiba copia autorizada de la orden de retención
expedida por el tribunal competente.
La segunda norma, denominada artículo 23 ter, es
una norma de carácter penal que describe y sanciona un nuevo delito que
cometerá el arrendatario que defraudare al arrendador, abandonando el
inmueble arrendado o extrayendo los objetos a que se refiere el artículo 1942
del Código Civil, sin autorización suya o del juez, en subsidio, y sin haber
pagado o afianzado las rentas de arrendamiento o las indemnizaciones
adeudadas al arrendador en conformidad a la ley. Este nuevo delito sería
sancionado, de acuerdo a las reglas generales, con la pena de presidio menor
en su grado mínimo.
Ello, sin perjuicio de las sanciones que correspondan
en lo relativo a la exigencia del salvoconducto, regulada por el DFL N° 216, de
1931 y el D.S. No382 de 1988, del Ministerio de Defensa Nacional.
Por último y en concordancia con los preceptos
anteriores, el proyecto propone modificar el artículo 24 de la ley vigente en
orden a sancionar con multa de 60 unidades de fomento, al arrendador que
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FACULTAD DE DERECHO
Injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la autorización para
abandonar el inmueble y retirar sus muebles, intercalando un nuevo numeral
3) a la citada disposición.
III. Nuestra opinión.
1.
Consideraciones Generales.
La Ley N°18.101, publicada en el Diario Oficial de 29
de enero de 1982, rectificada en el Diario Oficial de 4 de febrero del mismo
año, fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos y deroga
a la anterior legislación sobre la materia, contenida en el Decreto Ley N° 964
de 1975, cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado fue fijado por D.S.
N° 357, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial
de 22 de agosto de 1978.
La Ley N°18.101 tuvo por propósito liberar al
contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos de las numerosas
regulaciones que lo constreñían, volviéndose a la libertad contractual en
materia de rentas de arrendamiento, eliminándose la intervención estatal a
través de la Dirección de Industria y Comercio y la exigencia de motivos
plausibles para desahuciar 1.
Estas regulaciones, dotadas todas de un fuerte
dirigismo estatal, se inician con la dictación de la Ley N° 6.844, de 4 de marzo
de 1941; a la que suceden las leyes N°7.747 de 24 de diciembre de 1943;
N°9.910 de 22 de marzo de 1951 y los Decretos con Fuerza de Ley N°s 211 y
424 de 21 de julio y 27 de octubre de 1959, dictados en virtud de la ley N°
11.151 de 5 de febrero del mismo año; la Ley N° 11.622, de 25 de septiembre
1 Para este objeto, hemos tomado como base de nuestras explicaciones la
obra del profesor Carlos Ducci Claro, “El arrendamiento de bienes raíces
urbanos” Imprenta Salesianos, Santiago, 1982 y de don Ramón Meza Barros.
Manual de Derecho Civil, Las Fuentes de las Obligaciones. Tomo I, 4ª Edición.
Editorial Jurídica de Chile. Santiago, 1966.
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de 1954 y la Ley N°17.600 de 17 de enero de 1972, modificatoria de la
anterior.
Entre las dos últimas leyes citadas, se dictan
asimismo numerosas leyes complementarias que periódicamente tuvieron por
objeto autorizar el alza de las rentas de arriendo, prácticamente año a año.2
El 12 de abril de 1975 se dicta el Decreto Ley N° 964
que precede a la Ley N° 18.101, vigente en la actualidad. El Decreto Ley N°
964 aludido no obstante, no significó un cambio sustancial respecto a la
legislación anterior, conservando de tal modo el fuerte signo de dirigismo
estatal sobre el contrato de arrendamiento de predios urbanos imperante en
aquella, puesto que mantuvo la fijación legal de rentas máximas de arriendo y
el desahucio fundado en motivo plausible.
En este contexto histórico, la Ley N°18.101 que
eliminó ambas materias significó, sin lugar a dudas, un notable avance hacia la
autonomía de la voluntad. Más bien dicho, a una recuperación de los espacios
de ésta que progresivamente le fueron restados por la dictación a partir de la
década de 1940 de leyes especiales de arrendamiento de carácter netamente
dirigista y tutelar .
El profesor Jorge López Santa María, en su obra "Los
Contratos. Parte General", recoge con toda claridad el punto: "Si se examina el
problema del contrato dirigido, no de un modo general sino que contrato por
contrato, no es difícil detectar las diversas orientaciones de la legislación,
según sean las ideologías imperantes. Por ejemplo, en materia de
arrendamientos urbanos, si bien el direccionismo perdura en varios aspectos
en la actual ley N°18.101 , es mucho menor que bajo el imperio de la ley N°
11.162 la cual, en especial luego de las modificaciones que le introdujera la ley
N° 17.600 del año 1972, era sumamente favorable a los arrendatarios..." 3
A este respecto, basta señalar que los efectos
económicos de la referida legislación de 1972, no se dejaron esperar con un
fuerte desincentivo para las inversiones inmobiliarias y la actividad de la
construcción, pues a las personas pudientes dejó de atraerles adquirir bienes
raíces destinados a la obtención de rentas.4
2 Un detalle referencial de estas leyes se encuentra en Meza Barros, op. cit. p.
259 y siguiente.
3 Jorge López Santa María. Los Contratos. Parte General. Editorial Jurídica de
Chile. Primera Edición, Santiago, 1986. p. 125.
4
Ver esta crítica de los detractores de la ley en Jorge López Santa María, op.
cit. p. 125.
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FACULTAD DE DERECHO
Desde la dictación de la Ley N° 18.101 en 1982 a la
presente fecha, la economía nacional como internacional ha experimentado
cambios profundos y sustantivos, destacándose como consecuencia de ello un
creciente dinamismo y expansión en la creación y circulación de toda clase de
bienes, servicios, información y riqueza en general, sumado a la incorporación
de nuevas tecnologías, formas de comunicación, trabajo y negocios cuyas
proyecciones ciertamente no estamos en condiciones de dimensionar .
Particularmente en lo que interesa a este informe, se
ha visto una significativa modernización en el mercado inmobiliario nacional
con la introducción de nuevos productos inmobiliarios y nuevas formas de
contratación para la adquisición de los bienes raíces. También se aprecia una
mayor flexibilización y competencia en los medios tradicionales de
financiamiento, como sucede respecto de los créditos hipotecarios, en que los
agentes económicos compiten fuertemente por ofrecer nuevos productos o
alternativas.
El fenómeno anterior, sumado al sustantivo
crecimiento del ingreso de las personas respecto a décadas anteriores, más la
competencia y dinamismo del mercado inmobiliario, se traduce en que la
escasez de viviendas y las dificultades históricas de pobreza que limitaban o
dificultaban notablemente su adquisición han ido progresivamente
desapareciendo todo lo cual fue, precisamente, la justificación de introducir
legislación especial de índole protectora o tutelar a favor de los arrendatarios,
sin perjuicio naturalmente de la inspiración ideológica de claro dirigismo estatal
imperante en la época de dictación de la misma.
2. Justificación de legislar.
Habida
consideración
de
las
razones
precedentemente expuestas y que la legislación sobre arriendo de predios
urbanos de la Ley N° 18.101 vigente conserva todavía algunos rasgos de
dirigismo que limitan la contratación y que son tutelares a beneficio de la parte
en teoría, desprotegida, como serían los arrendatarios, en nuestra opinión no
sólo se hace conveniente una legislación que reconozca el estado actual de la
cuestión, sino que una necesidad cada vez más impostergable.
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FACULTAD DE DERECHO
En este sentido, reconocemos que el Proyecto de Ley
que comentamos, constituye un encomiable esfuerzo por abordar y solucionar
las deficiencias presentadas - como se explica en el mismo, con un número
limitado de reformas- a fin de dejar sin efecto o bien atenuar decididamente
las normas proteccionistas o tutelares de la Ley N°18.101 de modo de frenar
los abusos y dilaciones que en la práctica ha conllevado esta legislación,
transformándose en un elemento retardador de esta actividad económica y en
general, una grave discriminación o desprotección en contra de los
arrendadores.
Además, estos últimos -producto de los abusos antes
dichos- se han transformado no con poca frecuencia en víctimas de
arrendatarios inescrupulosos que durante la larga tramitación de los juicios, no
sólo no pagan las rentas si no que incluso toman como una ventaja económica
el retardo judicial en la resolución de las causas. Otros, llegan al extremo de
causar severos daños a las propiedades arrendadas antes de que logren ser
lanzados o, bien antes de abandonarlas clandestinamente, todo lo cual atenta
directamente en contra el bien común que es deber del Estado y sus órganos
propender, en conformidad al artículo 1° de la Constitución Política.
Conforme lo señalado, comentamos favorablemente
todas las reformas que se enderezan a este propósito ya eliminar las trabas
procesales que hacen muchas veces ilusorios los derechos del arrendador de
recobrar la propiedad arrendada, una vez que ha expirado legalmente el
arriendo.
A continuación, examinaremos en detalle las
reformas propuestas y los comentarios que ellas nos merecen, sin perjuicio de
lo cual nos permitimos formular algunas observaciones adicionales que, en
nuestro concepto, podrían resultar de interés a fin de hacer más eficaz los
propósitos que persigue la reforma y que se someten respetuosamente a
consideración de la H. Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y
Reglamento, si así lo estima del caso.
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FACULTAD DE DERECHO
3.
Análisis particular de las disposiciones del provecto.
Para este objeto seguiremos el mismo orden en que
se hemos agrupado las normas del proyecto, según el acápite 11.- precedente
de este informe, a saber:
a)
Limitaciones al ámbito de aplicación de la ley,
El proyecto considera, en primer término, introducir
una modificación al inciso segundo del artículo 1° de la Ley N°18.101
sustituyendo la expresión "una hectárea" por "media hectárea" con relación a
las viviendas situadas fuera del radio urbano a las que se hacen aplicables las
disposiciones de la referida ley.
Se argumenta a este respecto en la moción que: ".
..se estima más conveniente establecer dicho límite de superficie que
corrientemente tienen esta clase de viviendas es de 5.000 m2".
En nuestro concepto, la razón que se esgrime para la
modificación antes señalada debiera ser cuidadosamente examinada puesto
que entendemos que la intención del legislador sería dejar de todos modos
dentro del ámbito de la Ley N°18.101 a la generalidad de propiedades rurales
de pequeño tamaño que cuentan con una vivienda habitacional que, como es
sabido, han sido de particular desarrollo en los últimos años, por ejemplo, en
sectores cercanos a Santiago, tales como Lampa, Colina, Chicureo, etc..
Sobre el particular, cabe recordar que la normativa
contenida en el artículo 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y
en el Decreto Ley N° 3.516, de 1980 que tratan específicamente la materia
dispone que la subdivisión de predios rústicos en superficies inferiores a 5.000
m2 requerirá la autorización del Ministerio de Vivienda y del Servicio Agrícola
que corresponda.
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FACULTAD DE DERECHO
Por lo tanto, la mayoría de esta clase de viviendas
tiene como mínimo los 5.000 m2 aludidos por la moción y generalmente un
poco más, por lo que éstas superan frecuentemente dicho valor aunque sea
tan solo en fracciones de metros cuadrados. Es más, los lotes resultantes de
una subdivisión de esta clase rara vez corresponden exactamente a una
superficie de 5.000 m2 por lo que, en la práctica, la rebaja a "media hectárea"
que se propone en el proyecto excluirá precisamente al tipo de viviendas que
no se querría dejar fuera de la aplicación de la Ley N°18.1 01.
Por la misma razón anterior, la modificación que
plantea el proyecto al numeral 1° del artículo 2°, en orden a reemplazar la
frase "cabida superior a una hectárea" por "cabida superior a media hectárea"
acarrearía un idéntico efecto.
En cuanto a incorporar un nuevo numeral 3° en el
artículo 2° señalado referido a "viviendas que se arrienden amobladas y
alhajadas" nos parece adecuado atendida la naturaleza de las mismas aunque
-en nuestra opinión- más bien dicha clase de viviendas podría tender a
confundirse con una modalidad bastante difundida en los últimos años de
servicios de hotelería u hospedaje que, ya estarían incluidos en la excepción
consignada en el número 4° de la ley vigente.
Por lo expuesto, a fin de evitar una eventual
dificultad de interpretación respecto del número 3° nuevo que se pretende
incorporar, al que sin perjuicio de la exclusión se le hace aplicable el
procedimiento contemplado en la Ley, según manifiesta el proyecto, sería
conveniente aclarar que este número 3° nuevo se refiere a viviendas
amobladas y alhajadas que no se encuentren comprendidas en los casos del
numeral 4° vigente (5° del proyecto).
Finalmente, el proyecto pretende crear un inciso final
al artículo 2° en comento, a fin de no hacer aplicables las disposiciones de la
presente ley a los contratos de arrendamiento cuya renta mensual sea igualo
superior al equivalente a 60 unidades de fomento.
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FACULTAD DE DERECHO
A este respecto nos parece conveniente -para una
mayor precisión de la norma- señalar en el nuevo precepto que a dichas
viviendas les serán aplicables las reglas del Título VI del Libro III del Código de
Procedimiento Civil que rigen los juicios especiales del contrato de
arrendamiento.
En nuestra opinión, estas últimas normas se
muestran como de una mucho mayor eficacia para los fines generales que
pretende el proyecto, especialmente en lo que respecta al desahucio como se
desprende de la lectura del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil.
De este modo, la fijación del límite de 60 unidades de
fomento que consigna el proyecto puede resultar en la práctica discriminatorio
a favor de los arrendadores de viviendas más caras, en circunstancias que los
motivos expresados en la moción para legislar se centran más bien en impedir
los abusos en contra de los arrendadores que como expresa la moción "...la
gran mayoría de los cuales no tienen más bienes que una o dos viviendas que
arriendan o bien, por exigencias de trabajo, se ven en la necesidad de dar en
arrendamiento su única propiedad, viéndose luego privados por largo tiempo,
del goce de ella al no poder recuperarla". Difícilmente, esa gran mayoría de
arrendadores tiene viviendas cuyas rentas alcancen o sobrepasen las 60
unidades de fomento.
b) Modificación de las normas sobre desahucio v restitución.
El proyecto plantea reemplazar el artículo 3° en
particular en lo concerniente a reducir los plazos para el desahucio judicial, en
los contratos de arrendamiento que se hayan pactado mes a mes y en los de
duración indefinida, quedando éstos en dos meses más un mes por año
completo que se hubiere ocupado el inmueble, con tope de seis meses.
Asimismo, se propone modificar el artículo 4° en el
sentido de reemplazar el término "cuatro meses" que aparece en ésta por "dos
meses" que se establece para la restitución de contratos de arriendo a plazo
fijo no superior a un año.
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En nuestro concepto, comentamos favorablemente la
reforma en orden a que ella se ajusta al propósito del legislador.
Sin embargo, es necesario aclarar que -a nuestro
modo de ver- las dificultades y los abusos cometidos en materias de juicios de
arriendo que se pretende remediar no dicen sólo relación con una cuestión de
reducción de los plazos ciertamente recomendable pero no suficiente como
solución eficaz al problema planteado.
c) Eliminación de facultades discrecionales del tribunal.
El proyecto busca suprimir la facultad que el párrafo
segundo del numeral 6) del artículo 8° de la ley sobre suspensión de
cumplimiento de la sentencia.
Asimismo, el proyecto pretende eliminar la facultad
establecida en el inciso segundo del artículo 13 que faculta al juez para
suspender el lanzamiento del arrendatario por hasta seis meses.
Estas dos reformas nos parecen del todo
recomendables, puesto que precisamente esta ha sido una de las materias que
se ha prestado para toda clase de abusos en contra de los derechos de los
arrendadores, a raíz de una interpretación bastante arraigada que el juez debe
dar protección al arrendatario, por tratarse de la parte débil del contrato.
Se justifica en la moción la eliminación de la facultad
de suspender el cumplimiento de la sentencia pendiente la apelación, en virtud
de existir la regla general de la orden de no innovar consignada en el artículo
192 del Código de Procedimiento Civil. Creemos que en materias de arriendo la
orden de no innovar desnaturaliza el propósito de la legislación y debiera
legalmente más bien restringirse su uso, puesto que con ello se vuelve a la
discrecionalidad del juez que se busca evitar.
Así, por ejemplo, sería recomendable establecer
como requisito que dicha orden sólo pudiera decretarse por la respectiva Corte
de Apelaciones, mediante resolución fundada y únicamente para el caso de
existir comprobantes en el proceso que constituyan, a lo menos, una
presunción grave del derecho que se reclama debiendo señalarse precisamente
cuáles son dichos comprobantes en la resolución. En caso contrario debiese ser
denegada.
d) Modificación a la limitación de nuevo eiercicio de la acción.
A este respecto, se plantea modificar el artículo 16 de
la ley, rebajando a tres meses el plazo de un año fijado en la citada disposición
legal.
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FACULTAD DE DERECHO
Al igual que en los casos expresados en la letra b)
anterior, toda reducción de plazos se muestra acorde al propósito del legislador
.
e) Introducción de nuevas normas acerca del derecho de retención
Por último, el proyecto pretende introducir dos
nuevas normas para hacer efectivo el ejercicio del derecho del artículo 1942
del Código Civil indicadas como artículo 23 bis y artículo 23 ter, esta última
una norma de carácter penal que describe y sanciona un nuevo delito o figura
de defraudación.
Además, se considera sancionar con multa en el
artículo 24 de la ley vigente al arrendador que niegue injustificadamente el
salvoconducto a un arrendatario.
En general, estas últimas disposiciones nos parecen
absolutamente convenientes, aunque la redacción del tipo penal establecido en
el artículo 23 ter puede resultar algo extensa y compleja.
A este efecto, bien podría quedar la norma del
siguiente modo:
"El arrendatario que defraudare al arrendador
abandonando el inmueble o extrayendo los objetos legalmente retenidos por
decreto judicial, será penado con presidio menor en su grado mínimo.
Lo anterior es sin perjuicio de las sanciones previstas
en el Decreto con Fuerza de Ley N° 216, de 1931 y en el Decreto Supremo N°
382, de 1988, del Ministerio de Defensa Nacional."
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FACULTAD DE DERECHO
4. Comentario final.
Sin perjuicio de las opiniones antes expresadas, cabe
agregar -a modo de recomendación- que el proyecto que se informa podría
resultar más eficaz en los objetivos que pretende si se considerase la
posibilidad de junto con reducir los plazos de desahucio y restitución, y
eliminar toda clase de discrecionalidad judicial, se pudieran hacer
derechamente aplicables a estos juicios las disposiciones del Título VI del Libro
III del Código de Procedimiento Civil.
De este modo, el desahucio y la restitución
consistirían solo en una notificación judicial y no en un juicio, a menos que el
arrendatario reclamare de y siempre y cuando su reclamo fuere debidamente
fundado puesto que de lo contrario el juez lo desestimará rápidamente. Con
ello, una gran cantidad de los juicios actualmente en tramitación
desaparecerían y no se burlarían los derechos del arrendador a través de los
expedientes y dilaciones por todos conocidos.
Así, el arrendatario -antes de deducir reclamación- se
representará si tiene verdaderos fundamentos para oponerse y las
posibilidades reales de éxito quedando, por tanto, la carga procesal de
demandar a éste, atendido que el arrendador al pedir el desahucio o la
restitución del inmueble arrendado, solo ha ejercido un acto de mera facultad o
bien un derecho que le ha conferido el contrato.
DEPARTAMENTO DE DERECHO CIVIL
Facultad de Derecho
Pontificia Universidad Católica de Chile
7.- Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios
A.G., carta Nº 493/00, del 1º de diciembre de 2000.
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REF. : Moción H. Senador Sr . Mario Ríos Santander, proyecto de ley
que moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos de
predios urbanos.
Santiago, Diciembre 1° de 2000
No 493/00
Señor
H. Senador Don Sergio Diez Urzúa
Presidente de la Comisión de Constitución, Legislación,
Justicia y Reglamento del Senado
Presente
H. Senador:
Acuso recibo del Boletín No 2625-07, que contiene la
moción del H. Senador señor Ríos, relativo al proyecto para modernizar la
actual ley sobre arrendamiento de predios urbanos, a cuyo respecto se pide
nuestra opinión.
Sobre el particular, compartimos, en gran medida, los
fundamentos del proyecto dados por el H. Senador Ríos, que justifican revisar
la actual normativa vigente sobre este tema.
En efecto, la Ley 18.101, que fija normas especiales
sobre arrendamiento de predios urbanos, fue dictada en el mes de Enero de
1982, constituyendo un importante paso dentro del principio de la
desregulación de las actividades económicas, reduciéndose en virtud de ella
sustancialmente los plazos de restitución de los inmuebles, que hasta el año
1982, podían llegar hasta 3 años, tratándose de los locales comerciales, y
eliminándose, entre otras cosas, la necesidad de invocar un motivo plausible
para que los propietarios pudieran obtener la restitución de sus inmuebles
arrendados.
En la época en que se dictó esta Ley, quedó
claramente establecido que se trataba de una normativa de transición, de
carácter transitorio, ya que debía seguirse adelante en la desregulación
económica, de modo que en definitiva los arrendamientos de propiedades
urbanas quedaran regulados por el libre juego de la oferta y la demanda,
enmarcado dentro de un principio de libertad contractual y autonomía de la
voluntad.
La Ley 18.101, constituyó en su época un importante
paso dentro del principio de la desregulación de las actividades económicas,
reduciéndose en virtud de ella sustancialmente los plazos de restitución de los
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inmuebles, que hasta el año 1982, podían llegar hasta 3 años, tratándose de
los locales comerciales, y eliminándose, entre otras cosas, la necesidad de
invocar un motivo plausible para que los propietarios pudieran obtener la
restitución de sus in muebles arrendados.
En la época en que se dictó esta Ley, quedó
claramente establecido que se trataba de una normativa de transición, de
carácter transitorio, ya que debía seguirse adelante en la desregulación
económica, de modo que en definitiva los arrendamientos de propiedades
urbanas quedaran regulados por el libre juego de la oferta y la demanda,
enmarcado dentro de un principio de libertad contractual y autonomía de la
voluntad.
Ahora bien, en cuanto al proyecto de ley mismo, éste
nos merece las observaciones que pasaremos a indicar.
ANALISIS DEL PROYECTO DE LEY
1.- Ambito de aplicación de la ley
Compartimos plenamente la idea de excluir de la
aplicación de esta ley a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del
radio urbano, si su superficie excede los 5.000 metros cuadrados, al igual que
los predios agrícolas-urbanos mayores de media hectárea.
Sin embargo, no compartimos la idea de excluir de la
aplicación de esta ley los bienes raíces cuya renta mensual sea igualo superior
al equivalente a 60 U.F., ya que en nuestra opinión la ley sobre
arrendamientos de predios urbanos debe ser de general aplicación a todos los
inmuebles, dándosele solo un tratamiento preferencial, en cuanto a la
protección del arrendatario a las viviendas sociales, únicamente en los
términos indicados en el número siguiente.
2.- Plazos de desahucio y restitución.
En la actualidad las normas sobre duración de los
contratos son las mismas, independientemente del destino del inmueble, esto
es si es habitacional, comercial u de oficinas, estableciéndose que según el
término de duración del contrato, el plazo de restitución del inmueble puede
llegar hasta un año de vencido el mismo.
Estas normas establecidas en los artículos 3 y 4 de la
Ley 18.101, estimo que debieran eliminarse, ya que no se justifica en la
actualidad establecer normas proteccionistas para los arrendatarios.
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Lo natural es que una vez vencido el plazo del
contrato, la obligación de restituir el inmueble se haga efectiva de inmediato,
independientemente si el contrato es mes a mes, de duración indefinida o de
plazo fijo inferior a un año. Actualmente solo los contratos superiores a un año,
no tienen plazo de gracia para la entrega.
Con todo, en nuestra opinión sólo tratándose de las
viviendas sociales cuyo valor no sea superior a 406 U.F., sería conveniente
establecer los plazos que se proponen en el proyecto, ello únicamente mientras
se mantenga en Chile el déficit habitacional de dicho tipo de viviendas
actualmente existente.
Para los efectos de determinar el valor de las
viviendas, hemos tomado como referencia aquél que en su época se fijo
conforme al art. 22 No 11 letra c) de la Ley 18.101.
3.- Facultad del Juez para suspender el lanzamiento.
Compartimos la idea de reducir el plazo por el cual el
Juez puede suspender el lanzamiento a 3 meses. Sin embargo, estimamos que
es conveniente dejar claramente establecido que el Juez no podrá hacer uso de
esta facultad en el evento que el arrendatario no se encuentre al día en el pago
de las rentas de arrendamiento y de los consumos del inmueble.
4.- Forma de garantizar el pago de las rentas de arrendamiento y otros
consumos.
Compartimos la idea del proyecto en cuanto a la
facultad del arrendador de solicitar el auxilio de cualquier funcionario de Policía
para impedir que se saquen los bienes que guarnecen un inmueble al existir
deudas.
Sin embargo, en nuestra opinión no es conveniente
establecer una figura penal, para el evento del abandono del inmueble
arrendado, ya que significaría entregar a la sede penal un tema meramente
civil.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, estimamos que
con ocasión de este proyecto de ley sería conveniente introducir , asimismo,
otras modificaciones que pasamos a reseñar .
OTRAS MODIFICACIONES PROPUESTAS POR ACOP CAMARA
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1.- Eliminación irrenunciabibilidad de derechos que la ley establece a
favor de los arrendatarios.
En nuestra opinión, debiera derogarse el artículo 19
de la Ley, que establece que los derechos que confiere la Ley de
Arrendamiento a los arrendatarios, tienen el carácter de irrenunciables.
En efecto, esta norma no se justifica dentro del
principio de la desregulación económica, y que sea la libertad contractual y los
acuerdos arrendamiento.
2.- Procedimiento judicial.
En la actualidad, los conflictos derivados de los
contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, se sujetan a un
procedimiento sumario con ciertas modificaciones, lo que en la práctica
significa muchas veces plazos cercanos a un año para que los propietarios
puedan obtener la restitución de sus inmuebles, incluso en circunstancias que
no se les ha pagado la renta de arrendamiento.
En razón de lo anterior, es indispensable modificar
sustancialmente el procedimiento judicial a que están sujetos los contratos,
sobre las bases siguientes:
•
Derecho de opción del procedimiento.
Estimamos que atendida la circunstancia que las
realidades en los distintas zonas geográficas del país son diferentes, debiera
existir en la Ley un derecho opcional del actor o demandante para recurrir ya
sea a la Justicia Ordinaria, ya sea a la Justicia o Policía Local, o bien a la
Justicia Arbitral;
El procedimiento debe ser simple, ágil, y muy
concentrado, de modo que presentada la demanda se cite a una audiencia en
la cual ésta sea contestada, y en la misma oportunidad se rindan las pruebas,
quedando de inmediato las partes citadas a oír sentencia, la cual debe dictarse
dentro del plazo de 10 días como máximo;
•
Notificaciones.
Uno de los obstáculos actuales que hacen difícil lograr una agilidad en la
tramitación en los juicios de arrendamiento, consiste en la dificultad para
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practicar la primera notificación al demandado, lo que debe hacerse
personalmente o conforme al artículo 44 del Código de Procedimiento Civil.
Lo anterior significa muchas veces retardar por varias
semanas el inicio del juicio. Para solucionar este punto, propongo establecer
una norma similar a la Ley de Cheques, conforme a la cual la primera
notificación se pueda hacer por cédula, en el domicilio del arrendatario.
Es cuanto podemos informar.
Sin otro particular, y encontrándonos a su disposición
para poder complementar o colaborar en la gestación de esta importante
iniciativa legal, le saluda muy atte. S.S.S.
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DISCUSIÓN SALA
Senado. Legislatura 344. Sesión 22. Fecha 14 de agosto, 2001. Discusión
general. Se aprueba en general.
MODERNIZACIÓN DE NORMAS REGULADORAS DE ARRENDAMIENTOS
DE PREDIOS URBANOS
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Proyecto de ley, en primer
trámite constitucional, que moderniza la normativa reguladora de los
arrendamientos de predios urbanos, con informe de la Comisión de
Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento.
--Los antecedentes sobre el proyecto (2625-07) figuran en los Diarios
de Sesiones que se indican:
Proyecto de ley: (moción del señor Ríos).
En primer trámite, sesión 11ª, en 15 de noviembre
de 2000.
Informe de Comisión:
Constitución, sesión 16ª, en 31 de julio de 2001.
El señor HOFFMANN (Secretario).- Esta iniciativa tuvo su origen en una moción
del Honorable señor Ríos.
La Comisión de Constitución señala como objetivo
principal del proyecto la modificación de la ley Nº 18.101, sobre arrendamiento
de bienes raíces urbanos, fundamentalmente en aspectos como su ámbito de
aplicación; la reducción del plazo legal de desahucio y de restitución; la
eliminación de facultades discrecionales del tribunal de alzada, y la protección
de rentas impagas.
Agrega el informe que la iniciativa fue aprobada en
general por la unanimidad de los miembros de la Comisión, Honorables
señores Aburto, Chadwick, Díez, Parra y Silva.
En consecuencia, dicho organismo propone a la Sala
adoptar el mismo criterio.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- En discusión general.
Tiene la palabra el Honorable señor Díez.
El señor DÍEZ.- Señor Presidente, este proyecto tiene por objeto modificar la
antigua ley especial sobre arrendamiento de bienes raíces urbanos.
Hemos visto recién en la prensa el hecho insólito de
que una señora de edad prendió fuego a una vivienda de su propiedad que
arrendaba, la cual era su única fuente de ingresos, porque el arrendatario no
pagaba la renta correspondiente.
Hoy día, en el arrendamiento de predios urbanos, los
arrendadores se encuentran absolutamente desprotegidos por la ley. Al
contrario de lo que podría pensarse, esa gente es la que merece protección del
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DISCUSIÓN SALA
Estado. Porque, en la actualidad, quienes tienen bienes raíces urbanos para
arrendar son personas que, por razones de seguridad, invierten sus ahorros en
ellos porque, según creen, no se desvalorizan y les van a dar la renta
necesaria para vivir.
A eso responde la generalidad de los arrendamientos.
La otra parte emana de la movilidad de la vida moderna, que obliga a las
personas, en razón de un cambio de empleo o de domicilio, a dejar su vivienda
y arrendarla.
En Chile no tenemos grandes ni medianas empresas
propietarias de bienes raíces con fines de arrendamiento. El arrendador es
ordinariamente una persona natural: la que debe cambiarse de domicilio o la
de la tercera edad que, ya disminuida su familia, abandona el inmueble y
pretende vivir de sus rentas.
La Comisión aprobó por unanimidad el proyecto
sometido al conocimiento del Senado, ya que deja los bienes raíces urbanos
sujetos a las reglas generales sobre arrendamiento.
En otras palabras, se aclara el término de los
contratos de arrendamiento pactados mes a mes y el de los de plazo
indefinido, disponiéndose que uno y otro pueden pedirse, no sólo por
desahucio judicial, sino también por otras causas legales, como el no pago de
la renta, la negligencia grave del arrendatario en la mantención de la vivienda,
etcétera.
En seguida, se plantea la reducción de los plazos de
desahucio a dos meses, contados desde la notificación de la demanda, término
que se aumenta en un mes por cada año completo, con un límite total de seis
meses, lo que parece razonable.
También se rebaja a cuatro meses el plazo para la
restitución del inmueble en el caso de los contratos a plazo fijo que no excedan
de un año.
Además, se reduce de un año a tres meses el plazo
durante el cual se impide al arrendador que hubiere perdido por cualquier
causa un juicio de desahucio o restitución recuperar su bien raíz.
Se suprime, asimismo, la facultad discrecional del
tribunal de alzada para decretar la suspensión del cumplimiento de la sentencia
de desahucio o restitución mientras se encuentre pendiente la apelación, si se
solicitase por causa justa, tanto más cuanto que ella motiva que los juicios se
eternicen y las personas no puedan ni cobrar sus rentas ni recuperar su
propiedad, aunque quieran ocuparla ellas mismas.
Existen, de otro lado, una protección para el pago de
las rentas impagas y una indemnización por daños provocados a la propiedad.
En resumen, el proyecto persigue las siguientes
finalidades:
1.- Excluir de la aplicación de la ley especial las
viviendas situadas fuera del radio urbano cuya superficie exceda de media
hectárea; las que se arrienden amobladas y alhajadas, y aquellas cuya renta
mensual sea igual o superior a sesenta unidades de fomento.
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DISCUSIÓN SALA
2.- Reducir los plazos de desahucio.
3.- Rebajar los plazos de restitución.
4.- Suprimir la facultad de la Corte de Apelaciones
para suspender el cumplimiento de la sentencia.
5.- Eliminar la facultad del juez para suspender el
lanzamiento por un plazo de hasta seis meses, en casos graves y calificados.
6.- Reducir de un año a tres meses el plazo durante
el cual no se podrá intentar una nueva demanda de desahucio.
7.Aplicar las disposiciones del Código de
Procedimiento Civil para evitar la burla del derecho de retención y del pago de
las rentas adeudadas.
8.- Sancionar con pena de hasta 540 días al
arrendatario que defraude al arrendador abandonando el inmueble arrendado o
extrayendo los objetos retenidos en conformidad a la ley sin su autorización o
la del juez, en subsidio, no habiendo pagado o afianzado las rentas de
arrendamiento o las indemnizaciones adeudadas.
Tal es la propuesta que hace la Comisión de
Constitución, Legislación y Justicia, por la unanimidad de sus integrantes,
Senadores Aburto, Chadwick, Díez, Parra y Silva.
Por último, recomendamos aprobar en general el
proyecto.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Tiene la palabra el Honorable
señor Ríos.
El señor RÍOS.- Señor Presidente, tal como señaló el Senador señor Díez, este
proyecto nació de una necesidad vital.
Se procura, por una parte, proteger a los
inversionistas de mayor edad, quienes usualmente adquieren una vivienda con
sus desahucios, la arriendan y de esa forma aumentan sus ingresos.
Sin embargo, hay de otro lado una razón económica
global muy importante. En Chile existen 3 millones 450 mil viviendas,
aproximadamente, y de ellas -pongamos atención a esta cifra-, 517 mil son
arrendadas. Se trata de una cantidad bastante alta, que, en términos
porcentuales, se parece a la de otros países en desarrollo. Y eso ocurre porque
muchas familias optan por arrendar, no sólo debido a que carecen de recursos
para comprar una vivienda, sino también para no desviar capitales invertidos
en actividades económicas paralelas.
Ese hecho produce un efecto económico relevante: no
menos de 10 por ciento de las adquisiciones habitacionales realizadas en el
país -no dispongo en este momento de la cifra exacta- tienen como finalidad el
arrendamiento. Ello va conformando un interés tanto del Ministerio de Vivienda
como de los organismos que trabajan en esta área por construir viviendas
destinadas a la venta a futuros arrendadores.
Cuando ese proceso alcanza niveles atractivos y
económicamente importantes, comienza también a producirse lo que señalaba
el Honorable señor Díez: un conjunto de elementos propios de la judicatura no
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DISCUSIÓN SALA
permite actuar a los tribunales contra arrendatarios que han provocado un
daño enorme.
Es usual -conversé con muchos magistrados- que los
juicios duren un año o más, que no se pague el arrendamiento y que
normalmente se afecte a personas muy humildes. Y de pronto se producen
situaciones como la recordada por el Honorable señor Díez, en que una
modesta anciana, desesperada por no tener posibilidad alguna de sacar de su
casa al arrendatario, quien aprovechaba cuanto elemento legal existía para
quedarse en ella sin pagar, llegó al extremo de quemar el inmueble.
La Comisión de Constitución consultó a las
universidades, a los organismos del Estado vinculados a la vivienda, a
Carabineros, a corredores de propiedades urbanas, etcétera, y todos
manifestaron su acuerdo, porque se ha llegado al límite de destruir una
inversión relevante para el desarrollo del país y para la tranquilidad de
quienes, por factores laborales diversos, perciben jubilaciones muy bajas y se
procuran un ingreso adicional arrendando un bien raíz.
En consecuencia, me complace sobremanera que la
Comisión de Constitución haya aprobado por unanimidad el proyecto y solicito
igual pronunciamiento en esta Sala.
Ahora, en el evento de que el señor Presidente de la
Comisión no se haya referido a ello, propongo que, de aprobarse la iniciativa,
se fije un plazo de 15 días para presentar indicaciones.
He dicho.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Si le parece a la Sala, se
aprobará en general el proyecto y se fijará plazo para formular indicaciones
hasta el martes 4 de septiembre, a las 12.
El señor FERNÁNDEZ.- Pido la palabra.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- La tiene, Su Señoría.
El señor FERNÁNDEZ.- Señor Presidente, sólo quiero hacer una observación
que, en mi concepto, debe tenerse en cuenta al momento de formular
indicaciones.
El proyecto en análisis crea el delito especial de
defraudación para el caso del arrendatario que abandone el inmueble
arrendado o extraiga los objetos a que se refiere el artículo 1942 del Código
Civil sin autorización del arrendador o del juez y sin haber pagado o afianzado
las rentas de arrendamiento o las indemnizaciones adeudadas.
Me parece que en normas relativas a contratos civiles
no podemos hacer aplicación de delitos. Y será necesario considerar ese
aspecto, porque, de una u otra manera, por aquella vía estaríamos impidiendo
a las personas ejercer los derechos civiles que les corresponden.
Éstos son contratos que deben regirse por la ley civil.
Vale decir, deberán adoptarse todas las medidas -precautorias, etcéteracorrespondientes a la legislación civil. No transformemos la cuestión en un
delito, por cuanto ello excede con mucho incluso otros casos similares de
nuestra legalidad en que el cumplimiento de normas civiles no hace aplicables
las penales.
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DISCUSIÓN SALA
Por lo tanto, llamo la atención en el sentido de que lo
expuesto debe ser considerado en las indicaciones.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- En la discusión particular la
Comisión de Constitución deberá revisar ese punto, que sin duda tiene
fundamento.
Desde ya, dejamos la constancia pertinente en la
Versión Taquigráfica.
--Se aprueba en general el proyecto y se fija plazo para
presentar indicaciones hasta las 12 del martes 4 de septiembre.
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BOLETÍN INDICACIONES
1.6. Boletín de Indicaciones
Senado. Fecha 04 de septiembre, 2001. Indicaciones de Parlamentarios.
BOLETIN N° 2625-07
(Indicaciones)
INDICACIONES FORMULADAS DURANTE LA DISCUSION GENERAL DEL
PROYECTO DE LEY QUE MODERNIZA LA NORMATIVA REGULADORA DE
LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS URBANOS.
Del H. Senador señor Chadwick:
ARTICULO UNICO
Nº 1.1.-
Para suprimirlo.
Nº 2.Letra a)
2.-
Para suprimirla.
Letra b)
3.-
Para suprimirla.
Nº 8.Artículo 23 ter.-
4.-
Para suprimirlo.
ºººº
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SEGUNDO INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN
1.7. Segundo Informe de Comisión de Constitución
Senado. Fecha 02 de abril, 2002. Cuenta en Sesión 04. Legislatura 346
SEGUNDO
INFORME
DE
LA
COMISIÓN
DE
CONSTITUCIÓN,
LEGISLACIÓN, JUSTICIA Y REGLAMENTO, recaído en el proyecto de ley, en
primer trámite constitucional, que moderniza la normativa reguladora de los
arrendamientos de predios urbanos.
BOLETÍN Nº 2.625- 07
_________________________________
HONORABLE SENADO:
Vuestra Comisión de Constitución, Legislación,
Justicia y Reglamento, tiene el honor de presentaros su segundo informe sobre
el proyecto de ley de la referencia, que tuvo su origen en una Moción del
Honorable Senador señor Ríos.
Dejamos constancia de las siguientes materias,
para los efectos de lo dispuesto en el artículo 124 del Reglamento del
Senado:
I.- No fueron objeto de indicaciones ni de
modificaciones los Nºs 3; 4; 5, 6 y 7 (que pasan a ser 6, 7 y 8
respectivamente) del artículo único, que pasa a ser artículo 1º.
II.-
No
hubo
indicaciones
aprobadas
sin
modificaciones.
III.- Indicaciones aprobadas con modificaciones: Nºs
3 y 4.
IV.- Indicaciones rechazadas: Nºs 1 y 2.
V.- Indicaciones retiradas: no hay.
VI.- Indicaciones declaradas inadmisibles: ninguna.
--ARTÍCULO ÚNICO
Nº 1
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La indicación Nº 1, del Honorable Senador señor
Chadwick, propone suprimir el Nº 1, que restringe la aplicación de la ley sobre
arrendamientos de bienes raíces urbanos a las viviendas situadas fuera del
radio urbano, que incluyen terreno cuya superficie no excede de media
hectárea, medida que, en la actualidad, es de una hectárea.
La indicación apunta a mantener la norma vigente,
que excluye de la aplicación de esta ley los arrendamientos de viviendas
ubicadas fuera del radio urbano, cuando el terreno excede de una hectárea.
Con ello se hace cargo de los reparos formulados a esta disposición por el
Ministerio de Justicia, de los que dimos cuenta en el primer informe, en el
sentido de que los predios cuya cabida no supera la hectárea son asimilables al
concepto de vivienda.
La Comisión no compartió esa idea, porque estimó
que efectivamente un predio de hasta media hectárea no es susceptible de
explotación agrícola, ganadera o forestal, sino que tiene, generalmente, fines
residenciales. En cambio, el predio de mayor superficie ya no solamente
contiene la vivienda, sino que también puede ser objeto de alguna explotación,
por lo que debe regirse por el decreto ley Nº 993, del año 1975, que regula el
arrendamiento de predios rústicos.
Se rechazó por unanimidad, con los votos de los
Honorables Senadores señores Díez, Martínez, Silva y Viera-Gallo.
Nº 2
Letra a)
Chadwick, plantea suprimir esta letra, que disminuye de una a media hectárea
la superficie mínima de los predios urbanos de aptitud agrícola, ganadera o
forestal, o que estén destinados a este tipo de explotación, que quedan
excluidos de la aplicación de esta ley.
Se rechazó, por las mismas razones y con la
misma votación que la indicación anterior.
--Como consecuencia de la mantención de las dos
enmiendas que introduce el proyecto de ley en cuanto a la superficie de los
predios sujetos a las reglas sobre arrendamiento de bienes raíces urbanos, la
Comisión estuvo de acuerdo en la necesidad de introducir el cambio correlativo
en el decreto ley Nº 993, de 1975, sobre arrendamiento de predios rústicos.
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Para tal efecto, agregó un artículo nuevo a la
iniciativa en examen, que modifica el artículo 1º del citado decreto ley, con el
objeto de sustituir la referencia a la cabida inferior a una hectárea física por la
cabida inferior a media hectárea física.
El acuerdo se adoptó por unanimidad, con los
votos de los Honorables Senadores señores Díez, Martínez, Silva y
Viera-Gallo.
--Letra b)
Chadwick, recomienda suprimir esta letra, que intercala un nuevo Nº 3 en el
artículo 2º de la ley, cuyo objeto es excluir de la aplicación de las reglas sobre
arrendamiento de bienes raíces urbanos, a aquellas viviendas que se arrienden
amobladas y alhajadas.
La indicación coincide con la observación del
Ministerio de Justicia reseñada en el primer informe, en el sentido de que la
interpretación de lo que se entiende por “amobladas y alhajadas” podría dar
lugar a eventuales conflictos, cuando se trate de determinar la aplicabilidad de
esta ley a situaciones concretas.
La Comisión no compartió esta aprensión, porque la
última edición del Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española
define “amoblar” o “amueblar” y “alhajar” como “dotar de muebles un edificio
o alguna parte de él”. Se trata, entonces, de la prueba de una situación de
hecho, en la cual le cabe un papel preventivo importante a los propios
contratantes y, si surgiera alguna controversia, en definitiva, el juez decidirá
qué legislación aplica.
La Comisión recogió la sugerencia formulada por la
Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Chile durante la
discusión del primer informe, en orden a evitar que se confunda el caso, a que
se refiere esta letra, con una modalidad de servicios de hotelería u hospedaje,
que ya están incluidos en la excepción consignada en el número 4 actual, que
contempla a los hoteles, residenciales y establecimientos similares.
Para ese efecto, resolvió mencionar en el número 3
propuesto, a las viviendas que se arrienden amobladas y alhajadas, no
comprendidas en el referido número 4.
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Desde el punto de vista formal, prefirió señalar en
esta letra b) que se agrega el número 3, nuevo, y no que se reemplaza, puesto
que sólo cambia de ubicación, al pasar a ser número 4.
Se aprobó con modificaciones, por unanimidad,
con los votos de los Honorables Senadores señores Díez, Martínez,
Silva y Viera-Gallo.
Nº 8
Chadwick, sugiere suprimir el artículo 23 ter propuesto, que sanciona con la
pena de presidio menor en su grado mínimo, al arrendatario que defraudare al
arrendador, abandonando el inmueble arrendado o extrayendo los objetos a
que se refiere el artículo 1.942 del Código Civil, sin su autorización o la del
juez, en subsidio, no habiendo pagado o afianzado las rentas de arrendamiento
o las indemnizaciones adeudadas al arrendador, en conformidad a la ley.
Tal pena, señala la norma, es sin perjuicio de las
sanciones que correspondan en lo relativo a la exigencia del salvoconducto
regulado por el decreto con fuerza de ley Nº 216, de 1931, y el decreto
supremo Nº 382, de 1988, del Ministerio de Defensa Nacional.
La Comisión estuvo de acuerdo con la idea de
suprimir esta regla, que también fue objeto de prevenciones por parte del
Ministerio de Justicia, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y de ACOPCámara Nacional de Servicios Inmobiliarios A.G., durante el primer informe.
En efecto, no parece apropiado crear un tipo penal,
en forma aislada, que radica en sede criminal el incumplimiento de ciertas
obligaciones civiles.
Sin perjuicio de ello, tuvo en cuenta que, si bien el
incumplimiento en los pagos obedece, en muchos casos, a una situación de
insolvencia grave, que impide al arrendatario cumplir con sus compromisos, es
frecuente que personas sin escrúpulos abandonen en forma subrepticia el
inmueble que arriendan, para no pagar las rentas y servicios adeudados, pero,
además, lo dejan cerrado. Con ello, el arrendador queda en una situación muy
incómoda, puesto que, si recupera la tenencia de la propiedad abandonada, se
expone a que el arrendatario le impute violación de domicilio, con el solo
objeto de lograr una transacción y no pagar las deudas. Este hecho produce
grave daño al arrendador, que en la mayoría de las veces, es una persona que
subsiste con la renta de arrendamiento de una pequeña propiedad.
Por ello, la Comisión acordó permitir, en estos casos,
que el arrendador recupere la posesión del bien raíz, de manera expedita a
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través de una gestión sin forma de juicio en que el juez lo autorice al efecto,
con la sola constatación realizada por un ministro de fe acerca del abandono
del inmueble.
Otro tema que preocupó a la Comisión, como ya se
anticipó en el primer informe, es el contenido del decreto con fuerza de ley Nº
216, de 1931, que obliga a las Prefecturas de Carabineros de Chile a organizar
el empadronamiento de los vecinos de los sectores de su respectiva
jurisdicción, para lo cual cada Comisaría, Subcomisaría o Tenencia debe llevar
un Registro de Empadronamiento Vecinal.
Este empadronamiento obligatorio exige la entrega
de datos personales, tales como la individualización de quienes viven en la
casa; su profesión o medios de subsistencia; el número de hijos, indicando
edad y sexo y si cumplen con la ley de escolaridad obligatoria; si es propietario
o arrendatario de la casa que habita y las sociedades o centros sociales a que
pertenecen, mediante reglas que son de dudosa constitucionalidad, porque se
apartan de la garantía constitucional consagrada en el artículo 19, Nº 4, de la
Constitución Política, que asegura a todas las personas el respeto y protección
de su vida privada y pública.
Sin embargo, resulta conveniente mantener la
obligación de obtener el salvoconducto policial que contempla ese cuerpo legal,
por la utilidad que presta, tanto para impedir que los arrendatarios abandonen
los inmuebles sin haber pagado los dineros que adeuden por concepto de
rentas o de servicios, como para fiscalizar la regularidad del traslado de
enseres domésticos por las vías públicas.
Si bien se consideró la posibilidad de derogar el
decreto ley en cuestión, para incorporar sus normas sobre
salvoconducto en la misma ley Nº 18.101, la Comisión advirtió que esa
fórmula alteraría las normas sobre competencia judicial, puesto que el
artículo 13, letra c), Nº 5, de la ley Nº 15.231, sobre organización y
atribuciones de los juzgados de policía local, establece que los jueces
de policía local conocerán en primera instancia de las infracciones: “Al
decreto con fuerza de ley Nº 216, de 15 de mayo de 1931, sobre
registro de empadronamiento vecinal”.
Además, tomó en cuenta que el salvoconducto
deben obtenerlo no solamente los arrendatarios, sino toda persona
que cambie su domicilio, cualquiera sea la calidad que tenga respecto
del inmueble, vale decir, sea propietario, arrendatario, comodatario,
etc.
cuerpo
legal,
pero
Por esta razón, optó por mantener vigente aquél
sustituyendo su texto para regular solamente el
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salvoconducto, prácticamente en los mismos términos que hoy en día, en el
sentido de que, para cambiar su domicilio, cualquiera persona debe obtener un
salvoconducto de la unidad de Carabineros correspondiente, que acredite el
lugar de su domicilio actual y señale el lugar al cual se trasladará.
Se determinan también los requisitos que debe exigir
Carabineros si quien se traslada es el propietario, en cuyo caso solicitará
antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual bastará que exhiba los
recibos de contribuciones de bienes raíces o de los servicios extendidos a su
nombre. Si no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de
quien hubiera recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el
pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las
constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el
inmueble.
La norma que se propone, concluye expresando que
Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza si no se hubiera dado
cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la
infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias
mensuales por el respectivo juzgado de policía local.
La Comisión dejó constancia que la falsificación de los
antecedentes necesarios para obtener salvoconducto, o de éste mismo,
configurará, en su caso, algunas de las conductas ya sancionadas por el Código
Penal.
Desde el punto de vista formal, esta regla se
incorpora como artículo 3º del proyecto de ley, restringiendo el alcance del Nº
8 del artículo único -que pasa a ser Nº 9 del artículo 1º- a la inclusión del
artículo 23 bis.
Asimismo, por unanimidad la Comisión acordó
eliminar del Nº 9 –que pasa a ser Nº 10- la alusión que el número 3, nuevo, de
su letra c) contiene a la autorización “a que se refiere el artículo anterior”, que
pierde razón de ser con los cambios precedentes. En reemplazo de esa
referencia, convino en castigar también al arrendador que, injustificadamente,
se niegue a entregar al arrendatario el recibo que acredite el pago de la renta.
De este modo, se contemplan en esa disposición los
dos documentos que permiten al arrendatario recabar de Carabineros el
salvoconducto necesario para efectuar su traslado.
En consecuencia, la indicación se acogió con
modificaciones, por unanimidad, con los votos de los Honorables
Senadores señores Díez, Martínez, Silva y Viera-Gallo.
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--MODIFICACIONES
En
consecuencia,
vuestra
Comisión
de
Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento os propone las
siguientes modificaciones al proyecto de ley aprobado en general:
Artículo único
Pasa a ser artículo 1º, con las enmiendas que se
indicarán a sus numerales.
Nº 2
Letra b)
Sustituir la frase “Reemplázase el Nº 3 del inciso
primero por el siguiente”, por: “Agrégase, en el inciso primero, el siguiente Nº
3, nuevo”.
Intercalar la siguiente frase entre la palabra
“alhajadas” y el punto y coma (;): ", no comprendidas en el numeral 4 ".
(Indicación Nº 3. Unanimidad 4x0)
--Agregar el siguiente número 5, nuevo:
“5.-
En el artículo 6º, agrégase el siguiente inciso
segundo, nuevo:
“Si el arrendatario abandonare el inmueble sin
restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que
se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por
un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se
encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia
de ella al tribunal.”. (Unanimidad 4x0. Artículo 121, inciso final,
Reglamento del Senado).
--Nºs. 5, 6 y 7
Pasan a ser Nºs. 6, 7 y 8, respectivamente, sin
enmiendas.
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Nº 8
Pasa a ser Nº 9.
Reemplazar el encabezamiento por el siguiente:
“9.- Intercálase, a continuación del artículo 23,
el siguiente artículo nuevo:”.
Suprimir el artículo 23 ter propuesto. (Indicación Nº
4. Unanimidad 4x0)
Nº 9
Pasa a ser Nº 10.
En el Nº 3 nuevo, contenido en la letra c),
sustituir la frase "a que se refiere el artículo anterior", por la
siguiente: “o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento”.
(Indicación Nº 4. Unanimidad 4x0)
--Agregar los siguientes artículos 2º y 3º, nuevos:
“Artículo 2º.- Reemplázase, en el inciso
segundo del artículo 1º del decreto ley Nº 993, de 1975, sobre
arrendamiento de predios rústicos, la frase “cabida inferior a una
hectárea física”, por la siguiente: “cabida inferior a media hectárea
física”.
Artículo 3º.- Sustitúyese el texto del decreto
con fuerza de ley Nº 216, de 1931, por el siguiente:
“Artículo único.- El propietario u ocupante a
cualquier otro título de una vivienda, para cambiar su domicilio,
deberá obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros
correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y señale
el lugar al cual se trasladará.
Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el
inmueble es el propietario, Carabineros le solicitará antecedentes que
acrediten esa calidad, para lo cual bastará que exhiba los recibos de
contribuciones de bienes raíces o de los servicios extendidos a su
nombre. Si quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar
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la autorización de éste o de quien hubiera recibido la tenencia del
inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de
arrendamiento correspondiente al último mes, así como las
constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que
cuente el inmueble.
Carabineros impedirá que se efectúe la
mudanza si no se hubiere dado cumplimiento a las disposiciones
precedentes. Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con
multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el respectivo
juzgado de policía local.”.”.(Ambos unanimidad 4x0 . Artículo 121, inciso
final, Reglamento del Senado).
--TEXTO DEL PROYECTO
De aprobarse las modificaciones señaladas, el proyecto de
ley quedaría como sigue.
PROYECTO DE LEY:
“Artículo
1º.Introdúcense
las
siguientes
modificaciones en la ley Nº 18.101, que fija normas especiales sobre
arrendamiento de predios urbanos:
expresión "una hectárea", por "media hectárea".
a) En el Nº 1 del inciso primero, reemplázase la
expresión "cabida superior a una hectárea", por "cabida superior a media
hectárea”;
b) Agrégase, en el inciso primero, el siguiente
Nº 3, nuevo, pasando los actuales numerales 3, 4 y 5 a ser 4, 5 y 6,
respectivamente:
"3. Viviendas que se
alhajadas, no comprendidas en el numeral 4;";
arrienden
amobladas
y
c) En el inciso segundo, sustitúyese la frase “los
contratos a que se refieren los números 3 y 5 de este artículo", por “los
contratos a que se refieren los Nos. 3, 4 y 6 de este artículo", y
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"Tampoco serán aplicables las disposiciones de
la presente ley a los bienes raíces urbanos cuya renta mensual de
arrendamiento sea igual o superior al equivalente a 60 unidades de
fomento.”.
plazo de desahucio será de dos meses, contado desde la notificación de la
demanda, y se aumentará en un mes por cada año completo que el
arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Pero dicho plazo más el aumento
no podrá exceder, en total, de seis meses.
5.-
En el artículo 6º, agrégase el siguiente inciso
segundo, nuevo:
restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras
competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola
certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario
levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento
de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.”.
6.- Suprímese el párrafo segundo del numeral 6 del
artículo 8º.
8. - En el artículo 16, reemplázase la expresión "un
año" por “tres meses”.
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9.- Intercálase, a continuación del artículo 23,
el siguiente artículo nuevo:
aplicable lo dispuesto en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.”.
10.- Modifícase el artículo 24, de
la siguiente
manera:
Reemplázanse al final del numeral 1, la conjunción
conjunción "y", precedida de una coma (,y), y
muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de
arrendamiento.".
Artículo 2º.- Reemplázase, en el inciso segundo
del artículo 1º del decreto ley Nº 993, de 1975, sobre arrendamiento
de predios rústicos, la frase “cabida inferior a una hectárea física”, por
la siguiente: “cabida inferior a media hectárea física.
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cuente el inmueble.
mudanza si no se hubiere dado cumplimiento a las disposiciones
precedentes. Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con
multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el respectivo
juzgado de policía local.”.”.
--Acordado en la sesión celebrada el 5 de marzo
de 2002, con asistencia de los Honorables Senadores señores Sergio
Díez Urzúa (Presidente), Jorge Martínez Busch, Enrique Silva Cimma y
José Antonio Viera-Gallo Quesney.
Sala de la Comisión, a 2 de abril de 2002.
Secretario
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RESEÑA
I.
BOLETÍN Nº: 2.625-07.
II.
MATERIA: proyecto de ley que moderniza la normativa
III. ORIGEN: moción del H. Senador señor Ríos.
IV.
TRÁMITE CONSTITUCIONAL: primero.
V.
hay.
APROBACIÓN POR LA CÁMARA DE DIPUTADOS: no
VI.
INICIO
noviembre de 2000.
TRAMITACIÓN
EN
EL
SENADO:
VII.
TRÁMITE REGLAMENTARIO: segundo informe.
VIII.
URGENCIA: no tiene.
15
de
IX. LEYES QUE SE MODIFICAN O QUE SE RELACIONAN CON LA
MATERIA:
Código Civil; Código de Procedimiento Civil; ley Nº 18.101,
decreto ley Nº 993, de 1975, y decreto con fuerza de ley Nº 216, de 1931.
X.
ESTRUCTURA DEL PROYECTO PROPUESTO: Consta de
tres artículos, el primero de los cuales se divide en diez numerales.
XI.
PROPUESTO
arrendamiento
aplicación; la
eliminación de
impagas.
PRINCIPALES
OBJETIVOS
DEL
PROYECTO
POR LA COMISIÓN: modificar la ley Nº18.101, sobre
de bienes raíces urbanos, en aspectos como su ámbito de
reducción de plazos para el desahucio y la restitución; la
facultades discrecionales del tribunal y la protección de rentas
Los cambios introducidos, en relación con el primer informe, apuntan
fundamentalmente a permitir que el arrendador solicite judicialmente la
entrega del inmueble si éste es abandonado por el arrendatario; eliminar la
sanción penal que se proponía aplicar al arrendatario que abandone la
propiedad sin quedar al día en el pago de las rentas y servicios, dejando
circunscrita su responsabilidad al ámbito civil, y reemplazar el texto del decreto
ley Nº 216, de 1931, para conservar la obligación de obtener salvoconducto
para cambiar de domicilio, pero eliminar el deber de levantar un Registro de
Empadronamiento Vecinal.
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XII.
NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL: no hay.
XIII. ACUERDOS: la Comisión adoptó sus acuerdos por unanimidad. (4x0).
INDICACIONES
1 y 2 Rechazadas.
3 y 4 Aprobadas con modificaciones.
Secretario
Valparaíso, 2 de abril de 2002.
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DISCUSIÓN SALA
Senado. Legislatura 346, Sesión 04. Fecha 02 de abril, 2002. Discusión
particular. Se aprueba.
DE PREDIOS URBANOS
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Proyecto,
constitucional, sobre modernización de la normativa de los
predios urbanos, originado en moción del Honorable señor
informe de la Comisión de Constitución, Legislación, Justicia
en primer trámite
arrendamientos de
Ríos, con segundo
y Reglamento.
En primer trámite, sesión 11ª, en 15 de noviembre de 2000.
Informe de Comisión:
Constitución (segundo), sesión 4ª, en 2 de abril de 2002.
Discusión:
Sesión 22ª, en 14 de agosto de 2001 (se aprueba en
general).
El señor HOFFMANN (Secretario).- Este proyecto fue aprobado en general en
sesión del 14 de agosto de 2001.
La Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y
Reglamento, en su segundo informe, deja constancia, para los efectos
reglamentarios, que no fueron objeto de indicaciones ni de modificaciones los
números 3 y 4, y 5, 6 y 7 (que pasan a ser 6, 7 y 8) del artículo único, que
pasó a ser artículo 1º. De conformidad a lo dispuesto en el inciso primero del
artículo 124 del Reglamento del Senado, deben darse por aprobados, salvo que
algún señor Senador, con la unanimidad de los Senadores presentes, solicite
someter a discusión y votación uno o más de los numerales indicados.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Si le parece a la Sala, se darán
por aprobados.
--Se aprueban.
El señor HOFFMANN (Secretario).- En la primera página del informe también se
menciona que se aprobaron, con modificaciones, las indicaciones números 3 y
4, y que se rechazaron las indicaciones 1 y 2.
Cabe señalar que el informe de la Comisión, en sus
páginas 7, 8 y 9, consigna las modificaciones introducidas al texto aprobado en
general, todas las cuales fueron acordadas por la unanimidad de los miembros
presentes en la Comisión, Senadores señores Martínez, Silva y Viera-Gallo, y el
ex Senador señor Díez. De conformidad al inciso sexto del artículo 133 del
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DISCUSIÓN SALA
Reglamento, estas modificaciones deben ser votadas sin debate, salvo que
algún señor Senador solicite discutir lo propuesto por la Comisión respecto de
alguna de ellas, o que existan indicaciones renovadas.
Corresponde destacar que los cambios introducidos
en el segundo informe tienen como objetivo principal permitir que el
arrendador solicite judicialmente la entrega del inmueble, si éste es
abandonado por el arrendatario; eliminar la sanción penal que se proponía
aplicar al arrendatario que abandonara la propiedad sin quedar al día en el
pago de las rentas y de los servicios, dejando circunscrita su responsabilidad al
ámbito civil, y, finalmente, reemplazar el texto del decreto con fuerza de ley
Nº 216, de 1931, conservando la obligación de obtener salvoconducto para
cambiar de domicilio, pero eliminando el deber de levantar un registro de
empadronamiento vecinal.
Sus Señorías tienen en este momento a la vista un
boletín comparado, elaborado por la Secretaría, dividido en cuatro columnas
que contemplan la normativa sobre arrendamiento de predios urbanos, el
proyecto de ley, las modificaciones introducidas a éste y, por último, el texto
que propone la Comisión a la Sala.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Tratándose de un segundo
informe, corresponde analizar el proyecto artículo por artículo. Sin embargo,
todas las disposiciones fueron aprobadas por unanimidad en la Comisión; por
lo tanto, podríamos aprobarlas en conjunto, sin debate, salvo que algún señor
Senador pida discutir alguna en especial.
El señor RÍOS.- ¿Me permite, señor Presidente?
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Tiene la palabra Su Señoría.
El señor RÍOS.- Señor Presidente, de partida quiero señalar que en el trámite
en particular en la Comisión todas las normas del proyecto se aprobaron tal
como fueron presentadas, y lo mismo ocurrió con el conjunto de artículos
nuevos que se agregaron, los cuales, desde mi punto de vista, enriquecen el
objetivo de la iniciativa.
Tengo la sensación de que nadie se opone a lo
aprobado por la Comisión. Por tal motivo, señor Presidente, propongo votar
globalmente los artículos, salvo que alguien desee tratar alguno en particular.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- El Senador señor Ríos ha
solicitado aprobar en conjunto el proyecto y las disposiciones que agregó la
Comisión, puesto que fueron acogidas por unanimidad en ella. Procederemos
de esa forma, salvo que algún señor Senador, ejerciendo su derecho, pida
votación separada respecto de alguna.
Si le parece a la Sala, entonces, se dará por aprobado
el proyecto, tal cual lo despachó la Comisión.
--Se aprueba en particular el proyecto, y queda
despachado en este trámite.
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OFICIO LEY
Oficio de Ley a la Cámara de Diputados. Comunica texto aprobado. Fecha 02
de abril, 2002. Cuenta en Sesión 08, Legislatura 346. Cámara de Diputados.
A S. E.
la Presidente de la H.
Cámara de Diputados
Nº 19.582
Valparaíso, 2 de Abril de 2.002.
Con motivo de la Moción, informes y antecedentes
que tengo a honra pasar a manos de Vuestra Excelencia, el Senado ha dado su
aprobación al siguiente
PROYECTO DE LEY:
“Artículo 1º.- Introdúcense las siguientes modificaciones en
la ley Nº 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios
urbanos:
expresión “una hectárea”, por “media hectárea”.
a) En el Nº 1 del inciso primero, reemplázase la expresión
“cabida superior a una hectárea”, por “cabida superior a media hectárea”;
b) Agrégase, en el inciso primero, el siguiente Nº 3, nuevo,
pasando los actuales numerales 3, 4 y 5 a ser 4, 5 y 6, respectivamente:
“3. Viviendas que se arrienden amobladas y alhajadas, no
comprendidas en el numeral 4;”;
c) En el inciso segundo, sustitúyese la frase “los contratos a
que se refieren los Nos. 3 y 5 de este artículo”, por “los contratos a que se
refieren los Nos. 3, 4 y 6 de este artículo”, y
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OFICIO LEY
“Tampoco serán aplicables las disposiciones de la presente
ley a los bienes raíces urbanos cuya renta mensual de arrendamiento sea igual
o superior al equivalente a 60 unidades de fomento.”.
“Artículo 3º. En los contratos en que el plazo del
En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de
desahucio será de dos meses, contado desde la notificación de la demanda, y
se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera
ocupado el inmueble. Pero dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en
total, de seis meses.
El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz
antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará
obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.”.
4.- En el inciso primero del artículo 4º, reemplázase la
expresión “cuatro meses” por “dos meses”.
5.- En el artículo 6º, agrégase el siguiente inciso segundo,
nuevo:
“Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al
arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo
entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un
ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre
el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al
tribunal.”.
6.- Suprímese el párrafo segundo del numeral 6 del artículo
8º.
8. - En el artículo 16, reemplázase la expresión “un año”
por “tres meses”.
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OFICIO LEY
9.- Intercálase, a continuación del artículo 23, el siguiente
artículo nuevo:
“Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo 1942 del
Código Civil, a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les será
Reemplázanse al final del numeral 1, la conjunción “y” y la
coma (,) que la precede, por un punto y coma (;);
conjunción “y”, precedida de una coma (,), y
“3. El arrendador que injustificadamente se negare a
muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento.”.
Artículo 2º.- Reemplázase, en el inciso segundo del artículo
1º del decreto ley Nº 993, de 1975, sobre arrendamiento de predios rústicos,
la frase “cabida inferior a una hectárea física”, por la siguiente: “cabida inferior
a media hectárea física”.
Artículo 3º.- Sustitúyese el texto del decreto con fuerza de
ley Nº 216, de 1931, por el siguiente:
“Artículo único.- El propietario u ocupante a cualquier otro
título de una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá obtener un
Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es
el propietario, Carabineros le solicitará antecedentes que acrediten esa calidad,
para lo cual bastará que exhiba los recibos de contribuciones de bienes raíces o
de los servicios extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el
propietario, deberá presentar la autorización de éste o de quien hubiera
recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta
de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de
encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.
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OFICIO LEY
Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza si no se
hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de
ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias
mensuales por el respectivo juzgado de policía local.”.”.
---
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2. Segundo Trámite Constitucional: Cámara de
Diputados
2.1. Primer Informe Comisión de Constitución
Cámara de Diputados. Fecha 11 de diciembre, 2002. Cuenta en Sesión 35,
Legislatura 348.
INFORME DE LA COMISIÓN DE CONSTITUCIÓN, LEGISLACIÓN Y
JUSTICIA RECAÍDO EN EL PROYECTO DE LEY QUE MODERNIZA LA
NORMATIVA REGULADORA DE LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS
URBANOS.
BOLETÍN N° 2625-07 (S)
_______________________________________________________________
HONORABLE CÁMARA:
La Comisión de Constitución,
Legislación y Justicia viene en informar, en segundo trámite
constitucional y primero reglamentario, el proyecto de la referencia,
originado en una moción del Senador señor Mario Ríos Santander.
Durante el análisis de esta iniciativa, la Comisión
contó con la colaboración de las siguientes personas:
- Don Mario Ríos Santander, Senador.
- Don Francisco Maldonado Fuentes, Jefe de la
División Jurídica del Ministerio de Justicia.
- Don Fernando Dazarola Leichtle, abogado de la
División mencionada.
- Don Fernando Londoño Martínez, abogado de la
misma División.
- Don José Francisco Montalva Ossa, Presidente
de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios A.G
- Don Juan Eduardo Figueroa, abogado de la
entidad mencionada.
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-
Doña Lorena Funes Bascuñán, abogada, asesora del Senador señor Ríos.
PREVENCIÓN.
Al comenzar el análisis de esta moción, la
Comisión inició simultáneamente el estudio de otra iniciativa que “Establece
normas con la finalidad de hacer más expedito el procedimiento judicial a que
dan lugar las demandas de terminación del contrato de arrendamiento de
bienes raíces por el no pago de las rentas estipuladas, por desahucio o por
vencimiento del contrato.”, boletín N° 3000-07, originada en una moción del
Diputado señor Eugenio Tuma Zedán y copatrocinada por los Diputados
señores Jorge Burgos Varela, Guillermo Ceroni Fuentes, Patricio Hales Dib,
Fernando Meza Moncada y Víctor Manuel Rebolledo González, acordándose,
finalmente, en razón de la similitud de la materia, el archivo de esta moción y
la incorporación de sus disposiciones, por la vía de la indicación, al proyecto
del Senador señor Ríos.
OBJETO
El
proyecto
tiene
por
objeto,
fundamentalmente, modificar la ley N° 18.101, que dicta normas
especiales sobre el arrendamiento
de
predios
urbanos,
para
agilizar el procedimiento destinado a la recuperación de bienes raíces
dados en arrendamiento y disminuir los plazos de restitución.
ANTECEDENTES.
1.- La moción que da origen a esta iniciativa hace
presente que la ley N° 18.101 tiene un carácter marcadamente protector hacia
el arrendatario, estableciendo entre otras cosas, la irrenunciabilidad de los
derechos que le concede, la existencia de largos plazos para hacer efectivo el
desahucio y la correspondiente restitución del inmueble, la suspensión de la
ejecución de la sentencia y del lanzamiento, la presunción a favor del
arrendatario respecto de las condiciones del contrato en caso de no constar
éste por escrito, etc.
Efectúa, luego, una reseña del contenido de la ley N°
18.101, señalando que se aplica únicamente a bienes raíces ubicados dentro
del radio urbano y a ciertas viviendas fuera de dicho radio; que de acuerdo a
sus disposiciones, el arrendador sólo puede poner término a los contratos
pactados mes a mes o de duración indefinida, mediante desahucio judicial,
gozando el arrendatario de un plazo base de cuatro meses a contar desde la
notificación de la demanda, más un aumento de dos meses por cada año de
ocupación, pero con un tope de doce meses.
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Agrega que las normas de procedimiento aplicables
de acuerdo a esta ley son las del juicio sumario, con modificaciones, rigiendo
sólo supletoriamente las disposiciones de los artículos 1915 y siguientes del
Código Civil. Dicho procedimiento concede, asimismo, amplias facultades al
juez para la dictación de medidas para mejor resolver e, incluso, suspender el
lanzamiento una vez decretado, y permite, en segunda instancia, a petición de
parte, la suspensión indefinida del cumplimiento de la sentencia.
Añade que todas estas normas proteccionistas han
perdido vigencia con el transcurso del tiempo y la modernización de las
relaciones contractuales en general y del mercado inmobiliario en particular,
transformándose en un elemento retardador del desarrollo de esta actividad y
en una discriminación para los arrendadores, puesto que se ha hecho un abuso
generalizado de las disposiciones de esta ley, abiertamente opresivo para
quienes, por razones de carácter económico, arriendan sus propiedades, las
que, a la larga, les resulta muy difícil de recuperar.
Si a lo anterior se agrega la dificultad de los
arrendadores para obtener una compensación por los daños causados a su
propiedad, ya que deben enfrentarse a verdaderas fugas de los arrendatarios
debido a que no siempre funciona el mecanismo de los salvoconductos, lleva a
poner de relieve la necesidad de legislar para remediar una situación
verdaderamente injusta.
2.- La ley N° 18.101.
En lo que interesa a este informe, cabe señalar
que:
Su artículo 1° hace aplicables sus disposiciones al
contrato de arrendamiento de bienes raíces ubicados dentro del radio urbano y
a aquellas viviendas que se encuentran fuera de dicho radio, pero con una
superficie no superior a una hectárea.
Su artículo 2° exceptúa de la aplicación de esta ley a
los predios urbanos mayores de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o
forestal; a los inmuebles fiscales; a las viviendas que se arriendan por
temporadas no superiores a tres meses, continuos o discontinuos, amobladas y
destinadas al descanso o turismo; a los hoteles, residenciales y
establecimientos similares en lo relativo a las relaciones derivadas del
hospedaje, y a los estacionamientos de vehículos.
Su artículo 3° dispone que el desahucio en lo que
respecta a los contratos pactados mes a mes o de duración indefinida, sólo
podrá efectuarse judicialmente, añadiendo su inciso segundo que en tales
casos el plazo del desahucio será de cuatro meses, más un aumento de dos
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meses por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el
inmueble, pero con un tope de doce meses.
Su artículo 4° se refiere a los contratos de plazo fijo
que no excedan de un año, señalando que en tales casos solamente podrá
solicitarse judicialmente la restitución del inmueble, teniendo el arrendatario
un plazo de cuatro meses a contar de la notificación de la demanda para
restituir.
Su artículo 6° señala que cuando el arrendamiento
termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la
extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario
continuará obligado al pago de la renta del arrendamiento y de los servicios
comunes que sean de su cargo, hasta la restitución del inmueble.
Su artículo 8° señala que el procedimiento aplicable a
los juicios a que de origen esta ley, será el sumario con las modificaciones que
indica, agregando en su número 6) que la sentencia que de lugar al desahucio,
restitución o terminación del contrato, será apelable en el solo efecto
devolutivo, es decir, no suspende el cumplimiento de la sentencia, pero su
inciso segundo, tratándose de los casos de desahucio o restitución, faculta al
tribunal superior para decretar, a petición de parte, la suspensión del
cumplimiento de la sentencia mientras se encuentre pendiente la apelación, si
existe justa causa de pedir.
Su artículo 13 señala que el cumplimiento de
resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere esta ley, se regirá
las reglas generales, pero si dicha resolución ordena la entrega de
inmueble, se procederá al lanzamiento del ocupante, a su costa, una
vencido el plazo fijado para la restitución y previa orden del tribunal.
las
por
un
vez
El inciso segundo de esta norma, faculta al juez de la
causa para que en estos juicios y en los de comodato precario, una vez
decretado el lanzamiento, pueda suspenderlo en casos graves y calificados, por
un plazo no superior a seis meses.
Su artículo 16 establece que si se rechazare la acción
de desahucio o restitución, no podrá el demandante intentar nuevamente tales
acciones, sino una vez transcurrido un año desde que haya quedado
ejecutoriada la sentencia de rechazo, salvo que la nueva acción se funde en
hechos acaecidos con posterioridad a la presentación de la demanda original.
Su artículo 24 sanciona con multa de una a sesenta
unidades de fomento, aplicables por el juez que conozca del juicio, al
arrendatario que incurriere en falsedad acerca de la existencia o no de
subarrendatarios o de sus nombres, en el momento de ser notificado o
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requerido para ello, como también al subarrendador, que habiendo percibido
las rentas de subarriendo, no pague al arrendador y a consecuencias de ello
fuere lanzado el subarrendatario.
3.- El decreto ley N° 993, de 1975, que fija
disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos, mediarías o
aparcerías y otras formas de explotación por terceros.
Su artículo 1° somete
a sus disposiciones los
contratos de arrendamiento de los predios rústicos y cualquiera otra
convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como las
mediarías o aparcerías.
Su inciso segundo se remite a la definición de predio
rústico contenida en la ley N° 16.640, sobre reforma agraria, agregando que,
no obstante, el arrendamiento de predios rústicos ubicados en áreas urbanas y
con una cabida inferior a una hectárea física, se regulará por la legislación
general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos.
4.- El decreto con fuerza de ley N° 216, de 1931.
Este
cuerpo
legal
regla
la
concesión
de
salvoconductos para la realización de una mudanza o cambio de residencia.
En términos generales, establece que las prefecturas
de Carabineros deberán organizar el empadronamiento de vecinos de los
sectores de su respectiva jurisdicción, formando un registro de
empadronamiento vecinal, en el cual estarán obligados a inscribirse los
propietarios y arrendatarios del sector, quienes deberán proporcionar los datos
de su identificación y de las personas que viven con ellos, su condición de
propietarios o arrendatarios y sus medios de subsistencia.
Exige, para el caso de cambio de domicilio, la
obtención de un salvoconducto, requiriéndose en el caso del que es
arrendatario, la exhibición del comprobante de pago del último mes o la
autorización escrita del arrendador.
Sanciona el incumplimiento de la obligación de
inscribirse y la proporción de datos falsos, como también la realización de
mudanzas no autorizadas, encomendando a los jueces de policía local o a los
alcaldes la aplicación de las multas correspondientes.
IDEAS
MATRICES
O
FUNDAMENTALES
CONSTITUCIONALIDAD DE LAS MISMAS.
DEL
PROYECTO
Y
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Las ideas centrales del proyecto se orientan a modificar:
la
ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre
arrendamiento de predios urbanos, para agilizar el procedimiento
destinado a la recuperación de bienes raíces dados en arrendamiento y
disminuir los plazos de restitución, y el decreto ley N° 993, de 1975,
sobre arrendamiento de predios rústicos, para excluir de la normativa
anterior a tales predios ubicados en radios urbanos, cuando tengan
una cabida superior a media hectárea física.
Asimismo,
substituyen
el
decreto ley N° 216, de 1931, con el objeto de establecer una nueva
reglamentación para la obtención de salvoconductos necesarios para el
cambio de residencia.
Tales ideas, las que el proyecto
concreta mediante tres artículos, son propias de ley al tenor de lo
establecido en el artículo 60 N° 20 de la Constitución Política.
DISCUSIÓN DEL PROYECTO.
a) Opinión de las personas invitadas a exponer.
1.- El Senador señor Mario Ríos Santander dijo que el
proyecto pretendía responder a una situación bastante delicada que se estaba
produciendo en el país, señalando que en Chile existían alrededor de 525.000
viviendas arrendadas, de las cuales aproximadamente 380.000 pertenecen a
personas ancianas que han invertido en la compra de casas como una forma
de hacerse un segundo sueldo, después de haber obtenido su jubilación. Esta
situación también se da respecto de quienes han decidido comprar una
segunda propiedad para dedicarla al arriendo, cuestión de gran importancia
para el desarrollo inmobiliario del país. Agregó que en Chile existen alrededor
de 3.850.000 viviendas, de las cuales deben reponerse anualmente alrededor
de 22.000 como consecuencia del término de su vida útil, construcciones estas
últimas que forman parte de la alternativa de compra para personas que
desean adquirirlas para darlas en arrendamiento.
A este respecto, cabe señalar que la normativa vigente que
regla los juicios destinados a poner término al contrato de arrendamiento
celebrado con personas que no cumplen sus obligaciones contractuales, se
extienden hasta por más de un año, creando con ello una situación anómala,
no sólo por los aspectos social y jurídico, sino también por la situación
lamentable en que suelen quedar las viviendas, puesto que los arrendatarios
las abandonan subrepticiamente no sólo sin pagar las rentas sino que también
sin responder por los perjuicios que ocasionan a la propiedad, especialmente
en sus elementos básicos como son, por ejemplo, los baños, los que suelen
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terminar desmantelados. Esta situación provoca un grave problema al
desarrollo del mercado inmobiliario, reconocido por las instituciones
relacionadas con la administración de estos sistemas, tales como el Ministerio
de la Vivienda y Urbanismo, quienes han hecho saber su opinión en el sentido
de la necesidad de una legislación que modifique esta situación.
Agregó que, de acuerdo a las comunicaciones llegadas al
Senado, una gran cantidad de organizaciones esperan la pronta puesta en
vigencia de esta nueva normativa, la que debería provocar un importante
repunte del mercado inmobiliario, el que hasta no hace mucho se notaba
especialmente activo respecto de las personas de la tercera edad, pero que en
los últimos dos o tres años se ha, prácticamente, estancado como
consecuencia del temor de los inversionistas ante el incumplimiento de los
arrendatarios.
2.- El señor José Francisco Montalva Ossa, Presidente
de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios A.G., explicó que la entidad
que preside es una asociación gremial que agrupa a corredores de propiedades
y agentes de servicios inmobiliarios, con sesenta años de existencia y con más
de trescientos asociados en todo el país, muchos de ellos administradores de
propiedades, de tal manera que cuentan con una gran experiencia y un
acabado conocimiento de los problemas existentes con la actual legislación de
arriendos.
Sostuvo que la ley N° 18.101 era una legislación que no
respondía a la actual realidad por cuanto las condiciones vigentes a la época en
que se la dictó habían cambiado completamente. Recordó que a la fecha de su
entrada en vigencia, enero de 1982, existía en el país un fuerte déficit
habitacional y con ella se pretendía amparar al arrendatario de las condiciones
muchas veces abusivas impuestas por el arrendador.
Señaló que los juicios en materia de arrendamientos,
suelen demorar con la actual legislación plazos superiores a un año, aunque el
arrendatario no se defienda, circunstancia que se traduce en que los
arrendadores deben esperar largo tiempo para la recuperación de sus
inmuebles, muchas veces en estado lamentable, con cuentas de servicios
impagas y muchos períodos de pago de la renta insolutos.
Lo anterior provocaría un estancamiento en la
inversión inmobiliaria por lo que cree que la aprobación de este proyecto
constituiría una buena señal para el sector.
En lo referente a ciertas disposiciones de la actual
legislación como la irrenunciabilidad de los derechos que la ley concede al
arrendatario, consideraba que ello no se avenía con los principios de
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desregulación económica y libertad contractual, debiendo ser el principio de la
autonomía de la voluntad el que imperara en estos contratos.
Asimismo, creía que debiera contemplarse en la ley,
en atención a las distintas condiciones imperantes en las diversas zonas
geográficas del país, la posibilidad de que el arrendador pudiera llevar sus
acciones no sólo ante la justicia ordinaria, sino que también ante los jueces de
policía local o ante tribunales arbitrales.
b) Discusión en general.
Durante la discusión en general, el Diputado señor
Tuma recalcó la necesidad de esta nueva legislación, señalando que la actual
ley permite que el arrendatario que no cancela las rentas de arrendamiento,
pueda seguir viviendo gratis a costa del arrendador por el plazo que le fije el
tribunal, circunstancia que le parecía abusiva y cuya supresión podría
constituirse en una eficaz herramienta para la reactivación económica.
Ante algunas observaciones, sostuvo que siempre
existiría quien se aprovechara de los vacíos legales, pero que, en todo caso, la
legislación debería siempre orientarse a los casos generales y buscar el
beneficio de la mayoría.
Cerrado finalmente el debate, la Comisión coincidió
con las ideas que inspiran la iniciativa y procedió a aprobarla en general, por
unanimidad.
b) Discusión en particular.
Durante el debate pormenorizado la Comisión llegó a
los siguientes acuerdos:
Artículo 1°.Introduce diez modificaciones a la ley N° 18.101,
todas las que la Comisión acordó tratar por separado:
Número 1.
Substituye en el inciso segundo del artículo 1° la
expresión “ una hectárea” por “ media hectárea”.
Situación
actual:
El
inciso
segundo
mencionado hace aplicables las disposiciones de la ley N° 18.101 al
arrendamiento de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque
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incluyan terreno, siempre que su superficie total no exceda de una
hectárea.
El Diputado señor Tuma, conjuntamente con los
representantes del Ejecutivo, presentó una indicación para rechazar este
número por considerar que manteniendo la actual situación se ampliaba, en
relación a lo propuesto por el proyecto, el ámbito de protección de los derechos
del arrendador.
La Comisión acogió esta proposición y procedió a
rechazar el número por unanimidad.
Número 2.Introduce las siguientes modificaciones al artículo 2°:
a) En el número 1 del inciso primero reemplaza los
términos “ cabida superior a una hectárea” por “ cabida superior a media
hectáreaSituación actual. El artículo 2° señala los bienes
raíces urbanos a los que no serán aplicables las normas sobre arrendamiento
que fija la ley N° 18.101, incluyendo en su número 1 a los predios con aptitud,
agrícola, ganadera o forestal, con una cabida superior a una hectárea.
El
Diputado
señor
presentó una indicación para rechazar esta proposición.
Tuma
La Comisión, sin mayor debate
y por las mismas razones señaladas respecto del numero anterior,
procedió a acoger la proposición del Diputado y rechazó esta
modificación por unanimidad.
b) Agrega un número 3, nuevo,
al inciso primero, para incluir entre las viviendas a las que no se
aplicará la ley N° 18.101, a las
“vIviendas que se arrienden
amobladas y alhajadas” que no sean de aquellas que se arriendan por
temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o
discontinuos y siempre que lo sean amobladas y con fines de descanso
o turismo.
El Diputado señor Ceroni explicó esta
proposición, en el entendido que la ley N° 18.101 se refería a lo que
era normal en el arrendamiento de una vivienda, es decir su entrega al
arrendatario sin ningún tipo de alhajamiento, razón por la que si el
arriendo incluía también enseres, no se estaría ante un caso normal
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que justificara la protección legal y por ello se deseaba excluir este
tipo de arriendos de la ley 18.101.
La Diputada señora Soto estimó que si la
nueva orientación que se quería dar a esta ley, era más proclive al
derecho del arrendador, parecía ilógico excluir este tipo de
arrendamientos del alcance de sus disposiciones, toda vez que
también había muchos arrendadores modestos que daban en
arrendamiento sus propiedades alhajadas.
El Senador señor Ríos señaló
que la razón de ser de la exclusión de este tipo de viviendas, se
fundaba en que normalmente se trataba de arriendos de corto tiempo,
que solían contratarse por empresas para mantener por un
determinado lapso a su personal, pero que la argumentación de la
Diputada señora Soto tenía fundamentos atendibles, motivo por el cual
no le parecía inadecuado el rechazo de la proposición.
Finalmente, la Comisión consideró que el
simple hecho de arrendarse las viviendas amobladas no podía
justificar una excepción, motivo por el cual procedió a rechazar esta
proposición por unanimidad.
c) Esta letra efectuaba un reordenamiento
de la numeración como consecuencia del nuevo número que se
agregaba, razón por la que al rechazarse dicho nuevo número, se
rechazó también esta letra por igual quórum.
Letra nueva.
El Diputado señor Tuma
presentó una nueva indicación para agregar un nuevo número a este
inciso primero, a fin de añadir dentro de las viviendas excluidas de la
aplicación de esta ley, a las regidas por la ley N° 19.281.
Los
representantes
del
Ejecutivo explicaron que esta excepción se refería a la ley que regla el
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa y que la
proposición lo único que hacía era guardar concordancia con la
normativa de esa ley, en el sentido de que el procedimiento que
establece la ley N° 18.101 no sería aplicable a ese tipo de viviendas.
Se aprobó sin mayor debate,
por unanimidad.
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d) Agrega un nuevo inciso a
este artículo para establecer que no serán aplicables las disposiciones
de esta ley a los bienes raíces urbanos cuya renta mensual de
arrendamiento sea igual o superior a sesenta unidades de fomento.
Los representantes del Ejecutivo señalaron que
esta disposición se refería a arrendamientos altos, alrededor de novecientos
mil pesos mensuales y, tal como estaba redactada, se aplicaba no sólo a
viviendas sino también a colegios, locales comerciales, etc.
La abogada señorita Funes
explicó que refiriéndose la norma a arrendamientos muy altos, las
partes, ante posibles conflictos, tenían a su alcance otros medios de
solución distintos a la. ley 18.101, medios que permitían no recargar a
los tribunales de justicia. Asimismo, lo oneroso de estos contratos
implicaba más bien locales comerciales u otros establecimientos
similares y no tanto viviendas, por lo que se pensaba que al respecto
parecía lógico dar más autonomía a la libertad contractual de las
partes.
Ante las dudas manifestadas por el Diputado
señor Forni, acerca de que la exclusión de este tipo de arriendos significaría
una mejor aplicación del principio de la autonomía de la voluntad, el Diputado
señor Ceroni reflexionó en el sentido de que este proyecto buscaba modificar
la ley N° 18.101 para facilitar al propietario o arrendador la posibilidad de
deshacerse de un arrendatario poco cumplidor, a fin de darle seguridad a la
rentabilidad de su inversión e incentivar nuevas inversiones. Si, efectivamente,
tales eran los fines del proyecto, no veía por qué se iba a dejar fuera de él a
este tipo de inmuebles, que significaban propiedades de mucho valor y que
representaban precisamente una gran inversión. Estimó contradictoria la
proposición de excluir estos inmuebles.
El Diputado señor Burgos caracterizó el
proyecto en el sentido de que se trataría de una iniciativa que tendería a
proteger el derecho de dominio del propietario, y a dar una mayor agilidad a la
recuperación plena de ese dominio ante situaciones conformadas por
arrendatarios que no cumplen con los compromisos del contrato. Por otra
parte, la existencia de arrendamientos con rentas elevadas, no sería tan
excepcional como se creía, siendo lo normal en ellos pactar cláusulas arbitrales
y también cláusulas penales. A su juicio, la ley N° 18.101 se aplicaría en forma
supletoria a las normas contractuales por lo que aprobar esta proposición
significaría, en cambio, que jamás podría aplicarse.
Cerrado finalmente el debate, se rechazó la
proposición por unanimidad.
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Número 3.Reemplaza el artículo 3° para
establecer que en los contratos en que el plazo se haya pactado mes a mes y
en los de duración indefinida, el desahucio sólo podrá efectuarse judicialmente.
Su inciso segundo señala que en tales casos el
plazo del desahucio será de dos meses contados desde la notificación de la
demanda y se aumentará en un mes por cada año completo que el
arrendatario haya ocupado el inmueble, pero dicho plazo más el aumento, no
podrá exceder de seis meses,
Su inciso tercero permite al arrendatario
desahuciado restituir el bien raíz antes del plazo que este artículo establece,
quedando, en tal caso, obligado a pagar la renta sólo hasta el día de la
restituciónSituación actual.
El artículo 3°, redactado en
términos muy similares, establece un plazo base de 4 meses, más un aumento
de dos meses por cada año completo de ocupación del inmueble por parte del
arrendatario, no pudiendo, en total, exceder el plazo de doce meses.
Sus incisos primero y tercero son
iguales al texto propuesto.
El Diputado señor Tuma presentó
una indicación
al inciso primero de este artículo para incluir la posibilidad de que el desahucio
dado por el empleador pueda hacerse también mediante notificación personal
efectuada por un notario.
Los representantes del Ejecutivo
explicaron esta modificación en el sentido de que con ello se facilitaba el
procedimiento, porque en la medida que no era necesario acudir a los
tribunales para presentar una demanda y luego notificarla por orden judicial,
se proponía que tal notificación la hiciera un notario, empezando a correr
desde ese momento el plazo del desahucio.
Ante algunas dudas formuladas
por el Diputado señor Pérez, precisaron que el notario que practicara tal
diligencia tendría que ser, por disposición del Código Orgánico de Tribunales, el
que correspondiera a la jurisdicción de que se tratare y que esta indicación
tenía como efecto admitir el desahucio extrajudicial lo
que
facilitaría
y
agilizaría considerablemente el procedimiento.
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Cerrado el debate, se aprobó la
indicación por mayoría de votos ( 6 votos a favor y 1 abstención),
En lo que respecta al inciso segundo, que
reduce el plazo a la mitad, se acogió por unanimidad, pero como consecuencia
de haberse aprobado la indicación del Diputado señor Tuma para aceptar el
desahucio extrajudicial, se le introdujeron modificaciones puramente formales.
Número 4.Reemplaza en el inciso primero del artículo del
artículo 4° , las expresiones “cuatro meses” por “ dos meses”.
Situación actual.
Esta
disposición
establece en su inciso primero que en los contratos de plazo fijo que
no excedan de un año, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente
la restitución del inmueble y en tal evento el arrendatario tendrá
derecho a un plazo de cuatro meses, contado desde la notificación de
la demanda.
Se aprobó sin debate, en los mismos términos,
por unanimidad.
Nueva proposición.
El Diputado señor Tuma presentó una
indicación para agregar un artículo 4° bis, nuevo, estableciendo que los plazos
de desahucio o restitución previstos en los dos artículos anteriores, no regirán
en caso que se demande la terminación del contrato del arrendamiento o la
restitución del inmueble en razón del incumplimiento del pago de la renta
durante un lapso superior a tres meses.
El inciso segundo de esta proposición agrega
que lo anterior no tendrá lugar en caso que el demandado pague las rentas
insolutas o consigne su monto en la audiencia a que se refiere el artículo 8°.
Luego de un corto debate, la Comisión llegó a
la conclusión que la indicación confundía las acciones de desahucio y de
terminación del arrendamiento por no pago de las rentas, acción esta última
que no da lugar a plazo alguno.
Se rechazó la indicación por mayoría de votos (
3 votos en contra y 2 a favor).
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Número 5.Agrega un inciso segundo, nuevo, al artículo
6°, del siguiente tenor:
Si el arrendatario abandonare el inmueble sin
restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que
se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por
un ministro de fe.. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se
encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia
de ella al tribunal.
La Diputado señora Soto
señaló que en la práctica solía darse el caso que el arrendatario al
abandonar el inmueble, dejaba dentro de él una especie de sucesor,
quien no tenía contrato alguno con el arrendador, pero que impedía la
recuperación de la propiedad. Pidió estudiar la posibilidad de ampliar
los efectos de esta nueva norma a la situación descrita.
El Diputado señor Burgos señaló que si el
sucesor no era un subarrendatario, lo normal en tales casos era que esas
personas permanecieran en la propiedad a título precario, pero la forma de
expulsarlas se sujetaba a un procedimiento distinto – el juicio sumario – y no
parecía adecuado establecerlo en esta legislación especial.
Cerrado, finalmente el debate, la Comisión
procedió a aprobar el número, en los mismos términos, por unanimidad.
Número nuevo.
El Diputado señor Tuma presentó una nueva
indicación para modificar el artículo 8°, el que señala que a este tipo de
juicios se aplicarán las normas del procedimiento sumario, con las
modificaciones que indica:
a) El número 1 de este artículo dispone que no
regirán en estos juicios lo dispuesto en los artículos 681, 684, 685 y 689 y el
inciso primero del artículo 691.
La proposición, en sus letras a), b) y c) agrega
a esta enumeración el inciso segundo del artículo 683 y los artículos 686, 687
y 688 y señala que no procederá la ampliación del plazo a que se refiere el
artículo 683.
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La modificación tiende a
abreviar aún más el procedimiento sumario, estableciendo una
ritualidad concentrada y evitando la rendición de la prueba dentro del
plazo de ocho días que se establece actualmente, por una sola
audiencia en que se resolverá el asunto.
b) El número 2 dispone que la notificación de la
demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553.
Se propone agregar un
segundo párrafo a esta letra para establecer una presunción de pleno
derecho en cuanto a que el domicilio del demandado es el que
corresponde al inmueble arrendado.
La modificación busca evitar el problema de la
notificación de la demanda, dando certeza del domicilio del demandado.
c) El número 3 dispone que no procederá
la ampliación del plazo a que se refiere el artículo 683.
Se propone substituir esta norma, ya
acogida en la letra c) de la proposición, para disponer que en la demanda
deberán señalarse los medios de prueba de que pretende valerse el
demandante.
d) El número 4 dispone
que la audiencia tendrá lugar con la asistencia de la parte que asista y
no requerirá la asistencia del defensor público. En esta audiencia, el
demandado podrá reconvenir al actor de acuerdo a las normas que
sobre esa materia da el procedimiento ordinario, en cuanto fueren
procedentes de acuerdo al procedimiento que se trata. De la
reconvención se dará traslado al actor por seis días.
Se
propone
un
procedimiento verbal en que la audiencia se iniciará con la relación
verbal de la demanda y continuará con la contestación, también verbal,
del demandado, llamándose, en seguida, obligatoriamente a la
conciliación.
En la contestación el
demandado podrá reconvenir al actor, dando cuenta en la misma
audiencia de los medios de prueba de que piensa valerse. De la
reconvención se dará traslado al demandante, quien podrá contestar
de inmediato o reservar su contestación para una audiencia posterior.
En ambos casos la reconvención será tramitada y resuelta
conjuntamente con la demanda.
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e) El número 5 establece que el llamado a
conciliación será obligatorio.
Se propone substituir
este número, ya acogido en la proposición anterior, para establecer
que si no se produce avenimiento, el juez deberá fijar los puntos
substanciales, pertinentes y controvertidos que deban acreditarse,
procediendo de inmediato a recibir la prueba ofrecida en la demanda y
en la contestación.
Si el tribunal no estimare que existen
puntos controvertidos, citará de inmediato a las partes para oír sentencia.
Si
se
hubiere
deducido reconvención, el demandante podrá solicitar se cite a una
nueva audiencia a realizarse dentro de los cinco días siguientes, a fin
de contestar la reconvención y a que se reciba la probanza que
ofrezca. Las partes se entenderán citadas de pleno derecho a esa
audiencia, pudiendo cualquiera de ellas solicitar se reserve para tal
audiencia la recepción de la probanza que no pudiere rendirse en el
acto.
Se propone, asimismo, agregar un nuevo
número – 5 bis – para prohibir la rendición de la prueba testimonial ante un
tribunal diverso del que conoce de la causa y para disponer que la prueba será
apreciada conforma a las reglas de la sana crítica.
f) El número 6 dispone que la sentencia
que de lugar al desahucio, restitución o terminación del contrato, será apelable
en el solo efecto devolutivo.
El párrafo segundo de este
número faculta al tribunal superior para que, a petición de parte,
pueda, en los casos de desahucio o restitución,
suspender el
cumplimiento de la sentencia del tribunal inferior, mientras se
encuentre pendiente el recurso de apelación, si se solicita con
justa causa.
En este caso,
Senador señor Ríos propone suprimir este segundo párrafo.
la
moción
del
Finalmente,
el
Diputado señor Tuma propone un nuevo número - 8 – para establecer
que los incidentes que se promuevan en la tramitación del proceso, no
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suspenderán la tramitación de la cuestión principal y se fallarán
conjuntamente con ella.
Sobre la totalidad
de las modificaciones propuestas para este artículo,
los
representantes del Ejecutivo indicaron que se modificaba el
procedimiento aplicable, es decir, el juicio sumario, por otro mucho
más abreviado, substituyendo, en lo fundamental, el término de ocho
días para rendir la prueba, por una sola audiencia en que se recibirá la
probanza y se resolverá el tema. Agregaron que podría existir una
segunda audiencia a solicitud del arrendador para el caso que el
demandado deduzca, a su vez, una demanda reconvencional, la que no
podrá efectuarse más allá de cinco días a contar de la anterior. Es
decir, se tendería a la concentración del proceso.
Sobre este punto la Comisión
mostró plena coincidencia y procedió a aprobar la proposición contenida en la
moción y la indicación del Diputado señor Tuma, por unanimidad.
Número 7.Elimina el inciso segundo del artículo 13.
Situación actual. Este inciso faculta al juez de la
causa para que en estos juicios derivados del contrato de arrendamiento y en
los de comodato precario, pueda, una vez decretado el lanzamiento,
suspenderlo en casos graves y calificados , por un plazo no superior a seis
meses.
Sobre este punto se presentaron dos indicaciones, la
del Diputado señor Tuma para autorizar la suspensión por un plazo máximo de
quince días y la del Diputado señor Monckeberg para fijar ese plazo en no más
de dos meses.
El Diputado señor Ceroni fue de opinión de que el
juez debería conservar tal facultad.
El Diputado señor Tuma recordó que se trataba de
arrendatarios que no cancelaban los arriendos y él era partidario de autorizar
la concesión de un plazo por no más de quince días, por cuanto darlo por un
mayor tiempo, dejaría sin resolver el problema del pago del arriendo. Si se
hiciera cargo de ello la municipalidad o alguna otra entidad podría explicarse,
pero lo habitual sería que el afectado por el no pago sería un modesto
propietario.
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El Diputado señor Monckeberg
consideró que la opinión del Diputado señor Tuma era totalmente
justa, pero le inquietaba la situación del arrendatario, generalmente
mucho más modesto que el arrendador, el que no estaría en
condiciones de pagar de inmediato. Por eso creía positivo mantener la
facultad judicial, a fin de que el arrendatario tuviera el tiempo
suficiente para cambiarse o para ubicar donde irse.
Finalmente
la
Comisión
acordó
rechazar
la
proposición de la moción y acoger una solución intermedia entre ambas
indicaciones parlamentarias, conviniendo, por unanimidad, substituir el plazo
de seis mes por treinta días.
Número 8.Reemplaza en el artículo 16, la expresión “un año”
por “tres meses”.
Situación actual. El artículo 16 señala que si se
declara sin lugar la demanda de desahucio o restitución, el actor no podrá
intentar nuevamente su acción sino hasta transcurrido un año desde que haya
quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, salvo que la nueva demanda se
funde en hechos acaecidos con posterioridad a la presentación de la primera.
El Diputado señor Tuma presentó una indicación para
suprimir este número.
Los representantes del Ejecutivo explicaron los
fundamentos de la indicación señalando que se trataba de respetar los efectos
de la cosa juzgada y no dar lugar a presentar demandas una y otra vez, puesto
que si el fallo había sido contrario a los intereses del actor, seguramente se
debía a que no tenía razón o a fallas de su abogado, por lo que no parecía
lógico premiarlo. Agregaron que, sin embargo, el mismo Diputado señor Tuma
se había manifestado partidario de reducir el plazo a seis meses.
Cerrado el debate, la Comisión rechazó la proposición
de la moción y acogió, por unanimidad, la indicación corregida del Diputado
señor Tuma, dejando el plazo en seis meses.
Número nuevo.
El Diputado señor Tuma presentó una indicación para
suprimir del artículo 17 la frase “ y a los de subdelegación”.
Situación actual. El artículo 17 dispone que serán
competentes para conocer en única o en primera instancia para conocer de los
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juicios a que se refiere el Título, es decir, los de arrendamiento, los jueces de
letras de mayor cuantía, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la
materia a los jueces de policía local que sean abogados
y a los de
subdelegación.
La
Comisión
coincidió
plenamente con la indicación por tratarse de una judicatura que ya no
existe.
Número nuevo.
El Diputado señor Tuma presentó
indicación para agregar un artículo 18 bis del siguiente tenor:
una
nueva
Sólo serán apelables la sentencia definitiva de
primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan
imposible su continuación.
Su inciso segundo agrega que las apelaciones se
concederán en el solo efecto devolutivo, se conocerán en cuenta y tendrán
preferencia para su vista y fallo.
Los representantes del Ejecutivo explicaron que la
proposición no tenía otro fin que la agilización del procedimiento.
Se aprobó sin debate, en los mismos términos, por
unanimidad.
Número 9.Agrega un artículo 23 bis, nuevo, del siguiente tenor:
Para los efectos del artículo 1492 del Código Civil, a
los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les será aplicable lo
dispuesto en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.
La disposición se limita a hacer aplicable a los
arrendatarios el mecanismo que el Código de Procedimiento Civil contempla
para hacer efectivo el derecho legal de retención que el artículo 1492 del
Código Civil, concede al arrendador para la seguridad de su crédito.
Se aprobó sin debate, por unanimidad, en los mismos
términos expuestos.
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Número 10.Modifica el artículo 24 para agregar un nuevo número
3, para agregar entre las personas sancionadas con multa por infracciones a
esta ley, al arrendador que injustificadamente
se negare a otorgar al
arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus enseres,
o se negare a entregarle el recibo que acredita el pago de la renta de
arrendamiento.
Situación actual. El artículo 24 sanciona con multa
de una a sesenta unidades de fomento, que se impondrán por el juez que
conozca del juicio, en que se producen contravenciones, al arrendatario que
incurriere en falsedad en la declaración acerca de la existencia o no de
subarrendatarios o de sus nombres y al subarrendador que habiendo recibido
las rentas del subarriendo, no pagare las rentas de arrendamiento y a
consecuencias de ello fuere lanzado del inmueble el subarrendatario.
Se aprobó sin debate, por unanimidad, en los mismos
términos expuestos.
Artículo 2°.Introduce una modificación al inciso segundo del
artículo 1° del decreto ley N° 993, de 1975, que fija disposiciones especiales
sobre arrendamiento de predios rústicos, mediarías o aparcerías y otras formas
de explotación por terceros.
La modificación consiste en
substituir en dicho artículo la frase “ cabida inferior a una hectárea
física” por “ cabida inferior a media hectárea física.”.
Situación actual. El artículo 1° mencionado hace
aplicables sus disposiciones a los contratos de arrendamiento de predios
rústicos y a cualquiera otra convención que tenga por objeto su explotación
por terceros, como también las mediarías y aparcerías.
Su inciso segundo se remite a la definición que da de
predios rústicos la ley N° 16.640, sobre reforma agraria y agrega que el
arrendamiento de predios rústicos ubicados en áreas urbanas, que tengan una
cabida inferior a una hectárea física, se regulará por la legislación general
sobre arrendamiento de predios urbanos.
El Diputado señor Tuma presentó una indicación
para suprimir este artículo, en concordancia con lo acordado al tratar los
números 1 y 2 del artículo 1° de la moción del Senador señor Ríos.
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La Comisión aprobó sin debate, por unanimidad la
indicación del Diputado.
Artículo 3°.Substituye el texto del decreto con fuerza de ley N°
216, de 1931, por el siguiente:
“Artículo
único.El
propietario
o
ocupante a cualquier otro título de una vivienda, para cambiar su domicilio,
deberá obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros correspondiente,
que acrediten el lugar de su domicilio actual y señale el lugar al cual se
trasladará.
Para otorgar el salvoconducto, si quien
deja el inmueble es el propietario, carabineros le solicitará antecedentes que
contribuciones de bienes raíces o de los servicios extendidos a su nombre. Si
quien se traslada no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste
o de quien hubiere recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el
pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las
constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el
inmueble.
mudanza si no se hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes.
Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro
unidades tributarias mensuales por el respectivo juzgado de policía local.”.
Situación actual. La actual normativa
regla la concesión de salvoconductos para la realización de una mudanza o
cambio de residencia.
En términos generales, establece que las prefecturas
de Carabineros deberán organizar el empadronamiento de vecinos de los
sectores de su respectiva jurisdicción, formando un registro de
empadronamiento vecinal, en el cual estarán obligados a inscribirse los
propietarios y arrendatarios del sector, quienes deberán proporcionar los datos
de su identificación y de las personas que viven con ellos, su condición de
propietarios o arrendatarios y sus medios de subsistencia.
Exige, para el caso de cambio de domicilio, la
obtención de un salvoconducto, exigiendo en el caso del que es arrendatario, la
exhibición del comprobante de pago del último mes o la autorización escrita del
arrendador.
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Sanciona el incumplimiento de la obligación de
inscribirse y la proporción de datos falsos, como también la realización de
mudanzas no autorizadas, encomendando a los jueces de policía local o a los
alcaldes la aplicación de las multas correspondientes.
La abogada señorita Funes explicó que este cuerpo
legal obliga a todos los vecinos a empadronarse en las comisarías de
Carabineros, cuestión imposible de llevar hoy a cabo por encontrarse esta
institución sobrepasada en sus funciones. Uno de los objetivos que tenía era
controlar los cambios de domicilio y, así, si se trataba del dueño de un
inmueble o un ocupante a otro título, necesitaba tener un salvoconducto. Con
esta modificación, añadió, se perseguiría lo mismo, debiendo los que tienen la
calidad de dueños de un inmueble, si se quieren mudar, acreditar su condición
de tales con los recibos de contribuciones y, sin son arrendatarios u ocupantes
a cualquier otro título, deben exhibir la autorización del dueño.; en caso
contrario, Carabineros puede impedir su traslado.
El Diputado señor Burgos se
manifestó contrario a entregar estas funciones a Carabineros por
cuanto ello significa la necesaria permanencia de funcionarios en las
comisarías, con la consiguiente disminución de personas ocupadas en
labores
de seguridad ciudadana, como por el ejemplo el plan
cuadrante. Pero al parecer, agregó, no habría otra solución por ahora.
Cerrado, finalmente el debate, se aprobó el artículo,
por mayoría de votos ( 3 votos a favor y 2 abstenciones).
CONSTANCIA.
Para los efectos de lo establecido en los números 4°,
5° y 6° del artículo 289 del Reglamento de la Corporación, la Comisión dejó
constancia de lo siguiente:
1° Que el proyecto no contiene artículos que tengan
rango de ley orgánica constitucional o que deban aprobarse con quórum
calificado.
Igual opinión sustentó el Senado.
2° Que no hay artículos que sean de la competencia
de la Comisión de Hacienda.
3° Que la Comisión rechazó los números 1, 2 y 7 del
artículo 1° y el artículo 2°.
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Asimismo, rechazó las siguientes indicaciones:
1.- La del Diputado señor Tuma para agregar un
artículo 4° bis a la ley N° 18.101 del siguiente tenor:
“ Artículo 4° bis.- Los plazos de desahucio o
restitución previstos en los dos artículos anteriores, no regirán en caso que se
demande la terminación del contrato de arrendamiento o la restitución del
inmueble en razón al incumplimiento del pago de la renta durante un lapso
superior a los tres meses.
“ Lo dispuesto en el inciso anterior no tendrá lugar
en caso que el demandado pague las rentas insolutas o consigne su monto
antes de la audiencia a que se refiere el número 4) del artículo 8° de la
presente ley.”.
2.- La del mismo señor Diputado para substituir en el
inciso segundo del artículo 13 de la ley N° 18.101 las expresiones “ no superior
a seis meses” por las siguientes “ máximo de quince días.”.
3.- La del Diputado señor Monckeberg
para reemplazar el inciso segundo del artículo 13 de la ley N° 18.101, por el
siguiente:
“En estos juicios y en los de comodato precario, el
juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en casos
graves y calificados, por un plazo no superior a dos meses.”.
ADICIONES Y ENMIENDAS INTRODUCIDAS POR LA COMISIÓN DURANTE LA
DISCUSIÓN EN PARTICULAR.
La Comisión introdujo las siguientes adiciones y
enmiendas al texto propuesto por el Senado:
1.- Ha agregado al final del inciso primero del artículo
3° de la ley N° 18.101, propuesto por el N° 3 del artículo 1°, lo siguiente “ o
mediante notificación personal efectuada por un notario.”
2.- Ha substituido en el inciso segundo del artículo 3°
mencionado en el número anterior el artículo “la” que figura entre las palabras
“desde” y “notificación” por el adjetivo “su” y ha suprimido la expresión “Pero”
con que se inicia la oración final.
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3.- Ha rechazado los números 1, 2, y 7 del artículo
1°.
4.- Ha substituido en el artículo 16 de la ley N°
18.101, propuesto por el número 8 del artículo 1°, la expresión “ un año” por “
seis meses”.
5.- Ha rechazado el artículo 2°.
****
Por las razones anteriores y por las
que expondrá oportunamente el señor Diputado Informante, esta
Comisión recomienda aprobar el proyecto, al que además de las
modificaciones acordadas, se le han hecho otras puramente formales
sin mayor importancia, de conformidad al siguiente texto:
“PROYECTO DE LEY:
Artículo 1°.- Introdúcense las siguientes modificaciones en
la ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios
urbanos:
1.- Agrégase al artículo 2° el siguiente número 6, nuevo:
“6.- Las viviendas regidas por la ley N° 19.281.”
2.- Reemplázase el artículo 3° por el siguiente:
“ En los contratos en que el plazo del
arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración
indefinida, el desahucio dado por el arrendador podrá efectuarse
judicialmente
o mediante notificación personal efectuada por un
notario.
En los casos mencionados en el
inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado
desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año
completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Dicho
plazo, más el aumento, no podrá exceder, en total, más de seis meses.
El arrendatario desahuciado podrá
restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este
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artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar
arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.
la
renta
de
3.- Reemplázanse en el inciso
primero del artículo 4°, las expresiones “cuatro meses” por “ dos
meses”.
4.-
Agrégase
el
siguiente
inciso
segundo al artículo 6°:
“Si el arrendatario abandonare el
inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de
letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola
5.-
Introdúcense
las
siguientes
modificaciones al artículo 8°:
a) En el número 1):
1° agrégase a continuación del guarismo “681”,
las expresiones “683, inciso segundo”, precedidas de una coma (,).
2° substitúyense las expresiones “ 685 y” y la
coma que las precede, por la preposición “a”.
3° agrégase a continuación de la
expresión “691” la siguiente frase: “como tampoco la ampliación del
plazo a que se refiere el artículo 683”.
b) En el número 2, agrégase a
continuación de la cifra “553” la siguiente oración: “Para los efectos de
lo dispuesto en el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil, se
presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado, el que
corresponda al inmueble arrendado.”.
c) Substitúyese el número 3 por el
siguiente:
“3) En la demanda deberán indicarse los medios
de prueba de que pretende valerse la demandante.”.
d) Substitúyese el número 4 por el
siguiente:
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“4) La audiencia tendrá lugar con
sólo la parte que asista, se iniciará con la relación verbal de la
demanda y continuará con la contestación verbal del demandado. Acto
seguido se procederá obligatoriamente a la conciliación.”.
En la contestación el demandado podrá
reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los
medios de prueba que sustentan su pretención. De la reconvención, se
dará traslado a la demandante la que podrá contestar de inmediato o
reservar dicha gestión para la audiencia a que se refiere el inciso final
del número 5) del presente artículo. En ambos casos, la reconvención
será tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión principal.”
e) Substitúyese el número 5) por el siguiente:
“5) En caso de no producirse
avenimiento total, el juez establecerá los puntos substanciales,
pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo
de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y la
contestación.
Si el tribunal no estimare que
existen puntos substanciales pertinentes y controvertidos que deban
ser acreditados, citará de inmediato a las partes para oír sentencia.
Si
se
hubiere
deducido
demanda reconvencional, la demandante podrá solicitar se cite a las
partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los cinco días
siguientes, a objeto de proceder a la contestación de la misma y a la
recepción de la prueba que ofrezca. Las partes se entenderán citadas
de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en ella en
conformidad a lo establecido en el presente número. En este caso,
cualquiera de las partes podrá solicitar se reserve para dicha audiencia
el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto.”.
f) Agrégase un nuevo número 5
bis) del siguiente tenor:
“5 bis) La prueba será apreciada conforme a
las reglas de la sana crítica. La prueba testimonial no se podrá rendir
ante un tribunal diverso de aquel que conoce de la causa.”.
g)
segundo del número 6) .
Suprímese
el
párrafo
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h) Agrégase un número 8),
nuevo, del siguiente tenor:
“8) Los incidentes que se promuevan en la
tramitación del proceso no suspenderán en caso alguno la resolución
de la cuestión principal y se fallarán conjuntamente con ésta.”.
6.- Substitúyense en el inciso
segundo del artículo 13 las expresiones “ seis meses” por “ treinta
días”.
7.Reemplázanse en el artículo 16 las
expresiones “ un año” por “ seis meses”.
8.- Suprímese en el artículo 17 la frase “ y a
los de subdelegación”.
9.-
Agrégase
el
siguiente
artículo 18 bis, nuevo:
“ Artículo 18 bis.- Sólo serán
apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las
resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su
continuación.
Las apelaciones se concederán
en el sólo efecto devolutivo, se conocerán en cuenta y tendrán
preferencia para su vista y fallo.”.
10.-
Agrégase
el
siguiente
artículo 23 bis, nuevo:
“ Artículo 23 bis.- Para los
efectos del artículo 1942 del Código Civil, a los contratos de
arrendamiento regidos por esta ley, les será aplicable lo dispuesto en
el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.”.
11.- Introdúcense las siguientes
modificaciones al artículo 24:
a) Reemplázase al final del número 1) la conjunción “y”
y la coma (;) que la precede, por un punto y coma (;)
b) Substitúyese el punto final (.) del número
2) , por la conjunción “y”, precedida de una coma
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b) Agrégase el siguiente número nuevo:
“3. El arrendador que injustificadamente se
negare a otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el
inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite el pago de la
renta de arrendamiento.”.
Artículo 2°.- Substitúyese el
texto del decreto con fuerza de ley N° 216, de 1931, por el siguiente:
Artículo único.- El propietario u
ocupante a cualquier otro título de una vivienda, para cambiar su
domicilio, deberá obtener un salvoconducto de la unidad de
Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio
actual y señale el lugar al cual se trasladará.
Para otorgar el salvoconducto,
si quien deja el inmueble es el propietario, Carabineros le solicitará
antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual bastará que
exhiba los recibos de contribuciones de bienes raíces o de los servicios
extendidos a su nombre. Si quien se traslada no es el propietario,
deberá presentar la autorización de éste o de quien hubiere recibido la
tenencia del inmueble o el recibo que acredite el pago de la renta de
cuente el inmueble.
Carabineros impedirá que se
efectúe la mudanza si no se hubiere dado cumplimiento a las
disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la infracción será
castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales
por el respectivo juzgado de policía local.
***
Sala de la Comisión, a 11 de diciembre de 2002.
Se designó Diputado Informante
al señor Guillermo Ceroni Fuentes.
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Acordado
en
sesiones
de
fechas 16 de octubre y 11 de diciembre de 2002 con la asistencia de
los Diputados señor Zarko Luksic Sandoval (Presidente), señoras
Marcela Cubillos Sigall, María Pía Guzmán Mena y Laura Soto González
y señores Jorge Burgos Varela, Juan Bustos Ramírez, Guillermo Ceroni
Fuentes, Marcelo Forni Lobos, Nicolás Monckeberg Díaz y Aníbal Pérez
Lobos.
Asistió también a las sesiones
el Diputado señor Eugenio Tuma Zedán.
EUGENIO FOSTER MORENO
Secretario
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DISCUSIÓN SALA
Cámara de Diputados. Legislatura 348, Sesión 37. Fecha 19 de diciembre,
2002. Discusión general. Se aprueban en general y en particular con
modificaciones.
MODERNIZACIÓN DE NORMATIVA SOBRE ARRENDAMIENTOS
PREDIOS URBANOS. Segundo trámite constitucional.
DE
La señora MUÑOZ, doña Adriana (Presidenta).- A continuación,
corresponde conocer, en segundo trámite constitucional, el proyecto de ley que
moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos.
Diputado informante de la Comisión de Constitución, Legislación y
Justicia es el señor Guillermo Ceroni.
Antecedentes:
-Proyecto del Senado, boletín Nº 2625-07 (S), sesión 8ª, en 4 de abril
de 2002. Documentos de la Cuenta Nº 1.
-Informe de la Comisión de Constitución, sesión 35ª, en 17 de diciembre
de 2002. Documentos de la Cuenta Nº 13.
La señora MUÑOZ, doña Adriana (Presidenta).- Tiene la palabra el
diputado Eugenio Tuma.
El señor TUMA.- Señora Presidenta, honorable Cámara, en reemplazo
del diputado Guillermo Ceroni, paso a informar sobre el proyecto de ley, en
segundo trámite constitucional y primero reglamentario, que moderniza la
normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos.
La iniciativa se originó en una moción del senador Mario Ríos Santander.
En forma paralela, el diputado que habla presentó otra moción, copatrocinada
por los diputados Jorge Burgos, Guillermo Ceroni, Patricio Hales, Fernando
Meza y Víctor Manuel Rebolledo, que complementa la primera, y que tiene por
objeto hacer más justa la relación que debe existir entre arrendadores y
arrendatarios.
En los últimos veinte años, gracias a las políticas públicas
implementadas por el Gobierno, miles de chilenos de origen modesto se han
convertido en propietarios de una vivienda que, por diversas circunstancias,
especialmente en época de crisis, han tenido que arrendar. En un momento
determinado, cuando la inmensa mayoría de los chilenos eran arrendatarios, se
establecieron normas demasiado proteccionistas, con claro perjuicio para los
derechos del arrendador.
Este proyecto equilibra los derechos de ambas partes, evita que los del
arrendador estén por sobre los del arrendatario, o viceversa; es una normativa
que permite que ambas partes estén debidamente protegidas, de manera que
cuando los chilenos firmen un contrato de arrendamiento, sepan que están
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DISCUSIÓN SALA
respaldados por una legislación justa.
Durante el estudio de la iniciativa, la Comisión contó con la colaboración
del senador Mario Ríos Santander, y de Francisco Maldonado Fuentes, jefe de
la División Jurídica del Ministerio de Justicia. También asistieron Fernando
Dazarola Leichetle y Fernando Londoño Martínez, abogados de la misma
división; José Francisco Montalva Ossa, presidente de la Cámara Nacional de
Servicios Inmobiliarios, A.G.; Juan Eduardo Figueroa, abogado de la entidad
mencionada, y Lorena Funes Bascuñán, abogada asesora del senador Mario
Ríos.
Al comenzar mi informe señalé que, junto con otros diputados,
presentamos una moción que complementaba la del senador Ríos y que
apuntaba a lograr un equilibrio entre los derechos del arrendador y del
arrendatario. Sin embargo, en atención a que la tramitación del proyecto del
senador Ríos ya había avanzado en el Senado, los autores de la segunda
moción aceptamos que fuera archivada, incorporando sus disposiciones, por la
vía de la indicación, a la del senador Ríos. De modo que en la Comisión de
Constitución, Legislación y Justicia trabajamos teniendo como referente el
proyecto del Senado, y presentamos las indicaciones pertinentes, con el objeto
de lograr un trámite más acelerado.
El proyecto tiene por objeto, fundamentalmente, modificar la ley Nº
18.101, que dicta normas especiales sobre el arrendamiento de predios
urbanos, para agilizar el procedimiento destinado a la recuperación de bienes
raíces dados en arrendamiento, es decir, disminuir los plazos de restitución.
Como dije, la moción corrige el carácter marcadamente protector de los
derechos del arrendatario que tiene la ley Nº 18.101.
En el informe se hace una reseña del contenido de la ley Nº 18.101. En
efecto, se señala que se aplica únicamente a bienes raíces ubicados dentro del
radio urbano y a ciertas viviendas fuera de dicho radio; que, de acuerdo con
sus disposiciones, el arrendador sólo puede poner término a los contratos
pactados mes a mes o de duración indefinida, mediante desahucio judicial, y
que el arrendatario goza de un plazo base de cuatro meses, a contar desde la
notificación de la demanda, más un aumento de dos meses por cada año de
ocupación, con un tope de doce meses.
El espíritu que animaba a nuestro proyecto, que en definitiva se
transformó en indicaciones, era terminar con los abusos en que incurren
muchos arrendatarios que no pagan la renta de arrendamiento amparándose
en normas proteccionistas y dilatorias para no entregar la vivienda, y
recurriendo a los tribunales para que éstos resguarden los “derechos” que les
garantiza la legislación vigente.
Es así como un arrendatario que no ha pagado durante uno o dos años y
es demandado, se puede beneficiar con todo el tiempo que dure el juicio. Una
vez terminado el procedimiento, que es sumario, y evacuadas las declaraciones
de los testigos, el juez dicta la sentencia, resolviendo generalmente la
restitución de la propiedad. Sin embargo, la ley fija un plazo para que el
arrendatario desaloje la propiedad, vencido el cual otorga al juez la facultad de
postergar el lanzamiento por un plazo de seis meses que, incluso, puede ser
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DISCUSIÓN SALA
renovado.
De manera que las personas que no pagan el arriendo muchas veces
cuentan con la “complicidad” de los tribunales, que, prácticamente, prorrogan
la vigencia del contrato de arrendamiento más allá de lo razonable. Es así
como se han dado casos de arrendatarios que pese a estar un año o año y
medio sin pagar la renta, se pueden dar el lujo de quedarse otros seis meses
más con la anuencia del tribunal. Pero nadie repara en que quien no recibe la
renta es, muchas veces, un propietario modesto, cuya calidad de vida depende
de ese único ingreso. Tal es el caso de pensionados, por ejemplo. Y el juez,
cuando extiende el plazo de restitución al arrendatario abusador, nada dice
sobre el pago de la renta. De manera que lo que pretende el proyecto es
terminar con una legislación que permite que se cometan abusos contra los
arrendadores.
En resumen, nuestro propósito es impedir que el juez esté facultado
para extender el plazo cuando la causa del término del contrato de
arrendamiento sea el no pago.
Las principales modificaciones que se introducen al artículo 8º de la ley
vigente tienen por objeto que en una sola audiencia del procedimiento sumario
se pueda recibir la prueba testimonial; que no se acojan recursos dilatorios;
que los incidentes no suspendan la resolución de la cuestión principal y se
fallen conjuntamente con ésta; que la apelación se conceda en el solo efecto
devolutivo, y que no se penalice la orden de lanzamiento, salvo la facultad que
se le entrega nuevamente al juez de suspenderlo, pero por un plazo máximo
de 30 días, en casos graves o extremos.
Hay que tener presente que a los arrendadores les es muy difícil
obtener compensación cuando se les entrega la propiedad en malas
condiciones o con deudas de agua potable, alcantarillado y luz eléctrica. A lo
anterior se agrega el pago de contribuciones que debe hacer el dueño de la
propiedad.
El proyecto del Senado apunta a evitar esas dramáticas situaciones para
los arrendadores.
A continuación, reseñaré las principales disposiciones de la ley Nº
18.101 y las modificaciones que se le introducen.
Su artículo 1º hace aplicables sus disposiciones al contrato de
arrendamiento de bienes raíces ubicados dentro del radio urbano y a aquellas
viviendas que se encuentran fuera de dicho radio, pero con una superficie no
superior a una hectárea.
La Comisión acordó mantener esta disposición, no obstante que el
Senado fue partidario de reducir a media hectárea esta superficie.
Su artículo 2º exceptúa de la aplicación de esta ley a los predios urbanos
mayores de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal; a los
inmuebles fiscales; a las viviendas que se arriendan por temporadas no
superiores a tres meses, continuos o discontinuos, amobladas y destinadas al
descanso o turismo; a los hoteles, residenciales y establecimientos similares en
lo relativo a las relaciones derivadas del hospedaje, y a los estacionamientos
de vehículos.
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DISCUSIÓN SALA
Su artículo 3º dispone que el desahucio, en lo que respecta a los
contratos pactados mes a mes o de duración indefinida, sólo podrá efectuarse
judicialmente.
Aquí efectuamos una modificación que señalaré más adelante.
Su artículo 4º se refiere a los contratos de plazo fijo que no excedan de
un año. Señala que, en tales casos, sólo podrá solicitarse judicialmente la
restitución del inmueble, y que el arrendatario tendrá un plazo de cuatro
meses para restituirlo, a contar de la notificación de la demanda.
Aquí también hay modificaciones sustantivas que reducen ese plazo.
Su artículo 6º señala que cuando el arrendamiento termine por
expiración del tiempo estipulado, por extinción del derecho del arrendador o
por cualquier otra causa, el arrendatario deberá continuar con el pago de la
renta de arrendamiento y de los servicios comunes que sean de su cargo hasta
la restitución del inmueble.
Su artículo 8º -es muy importante porque establece el procedimiento de
tramitación- dispone que el procedimiento aplicable a los juicios a que dé
origen esta ley, será el sumario, con las modificaciones que indica. En su
número 6) agrega que la sentencia que dé lugar al desahucio, restitución o
terminación del contrato, será apelable en el solo efecto devolutivo, es decir,
no suspende el cumplimiento de la sentencia; pero, tratándose de desahucio o
restitución, su inciso segundo faculta al tribunal superior para decretar, a
petición de parte, la suspensión del cumplimiento de la sentencia mientras se
encuentre pendiente la apelación, si existe justa causa de pedir.
El proyecto introduce las modificaciones más sustantivas en este
artículo.
Su artículo 13 consigna que el cumplimiento de las resoluciones que se
dicten en los juicios a que se refiere esta ley, se regirá por las reglas
generales; pero si dicha resolución ordena la entrega de un inmueble, se
procederá al lanzamiento del ocupante, a su costa, una vez vencido el plazo
fijado para la restitución y previa orden del tribunal.
El inciso segundo de esta norma faculta al juez de la causa para que en
estos juicios y en los de comodato precario, una vez decretado el lanzamiento,
pueda suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a
seis meses.
Este plazo, el proyecto lo reduce sólo a 30 días.
Su artículo 16 establece que si se rechazare la acción de desahucio o
restitución, el demandante no podrá intentar nuevamente tales acciones antes
de transcurrido un año desde que la sentencia de rechazo haya sido
ejecutoriada, salvo que la nueva acción se funde en hechos acaecidos con
posterioridad a la presentación de la demanda original.
Este artículo se mantiene, pero se reduce el plazo de un año a seis
meses, puesto que muchas veces los abogados cometen errores y el
arrendador no puede quedar impedido de demandar la devolución del
inmueble.
Su artículo 24 sanciona con multa de una a sesenta unidades de
fomento, aplicables por el juez que conozca del juicio, al arrendatario que
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DISCUSIÓN SALA
incurriere en falsedad acerca de la existencia o no de subarrendatarios o de
sus nombres, en el momento de ser notificado o requerido para ello, como
también al subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo,
no pague al arrendador y, a consecuencia de ello, fuere lanzado del inmueble
el subarrendatario.
Esta norma queda tal como está redactada, con las sanciones previstas
en la ley actual; sólo se agrega una sanción al arrendador, lo que constituye
una excepción, pues es la única norma que concede un nuevo derecho al
arrendatario que nos parece justo: se sanciona al arrendador que,
injustificadamente, se negare a autorizar al arrendatario para que abandone el
inmueble.
El decreto ley Nº 993, de 1975, contiene disposiciones especiales sobre
arrendamiento de predios rústicos, mediarías o aparcerías y otras formas de
explotación por terceros.
Su artículo 1º somete a sus disposiciones los contratos de
arrendamiento de los predios rústicos y cualquiera otra convención que tenga
por objeto su explotación por terceros, así como las mediarías o aparcerías.
Su inciso segundo se remite a la definición de predio rústico contenida
en la ley Nº 16.640, sobre reforma agraria, agregando que, no obstante, el
arrendamiento de predios rústicos ubicados en áreas urbanas y con una cabida
inferior a una hectárea física, se regulará por la legislación general sobre
arrendamiento de inmuebles urbanos.
A pesar de que el Senado redujo la superficie de los predios a media
hectárea, la Comisión mantuvo la disposición original, señalando que, cuando
se trate de predios urbanos de menos de una hectárea, podrán ser regidos por
esta ley de arrendamiento.
El decreto con fuerza de ley Nº 216, de 1931, regula la concesión de
salvoconductos para la realización de una mudanza o cambio de residencia.
En términos generales, establece que las prefecturas de Carabineros
deberán organizar el empadronamiento de vecinos de los sectores de su
respectiva jurisdicción, formando un registro de empadronamiento vecinal, en
el cual estarán obligados a inscribirse los propietarios y arrendatarios del
sector, quienes deberán proporcionar los datos de su identificación y de las
personas que viven con ellos, su condición de propietarios o arrendatarios y
sus medios de subsistencia.
Exige, para el caso de cambio de domicilio, la obtención de un
salvoconducto, requiriéndose, en el caso de que es arrendatario, la exhibición
del comprobante de pago del último mes o la autorización escrita del
arrendador.
Sanciona el incumplimiento de la obligación de inscribirse y la entrega
de datos falsos, como también la realización de mudanzas no autorizadas,
encomendando a los jueces de policía local o a los alcaldes la aplicación de las
multas correspondientes.
Las ideas matrices del proyecto apuntan a modificar la ley Nº 18.101,
que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, para
agilizar el procedimiento destinado a la recuperación de bienes raíces dados en
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DISCUSIÓN SALA
arrendamiento y disminuir los plazos de restitución, y el decreto ley Nº 993, de
1975, sobre arrendamiento de predios rústicos, para excluir de la normativa
anterior a tales predios ubicados en radios urbanos, cuando tengan una cabida
superior a media hectárea física.
Sobre esto último, la Comisión aprobó la normativa vigente.
Asimismo, se orientan a sustituir el decreto ley Nº 216, de 1931, con el
objeto de establecer una nueva reglamentación para la obtención de
salvoconductos necesarios para el cambio de residencia.
Discusión del proyecto.
a)
Opinión de las personas invitadas a exponer.
El senador Mario Ríos Santander dijo que el proyecto respondía a una
situación bastante delicada que se estaba produciendo en el país. Señaló que
en Chile existen alrededor de 525 mil viviendas arrendadas, de las cuales
aproximadamente 380 mil pertenecen personas ancianas, a jubilados, que han
invertido en la compra de sus casas como una forma de hacerse un segundo
sueldo, después de haber obtenido su jubilación. Esa situación también se da
respecto de quienes han decidido comprar una segunda propiedad para
dedicarla al arriendo, cuestión de gran importancia para el desarrollo
inmobiliario del país.
En opinión de la Comisión, el proyecto tiene también por finalidad la
reactivación del sector inmobiliario, porque permitirá que muchas personas que
ahorran en otros sectores puedan invertir en bienes inmobiliarios destinados al
arrendamiento.
Además, el senador señor Ríos agregó que en Chile existen alrededor de
3 millones 850 mil viviendas, de las cuales deben reponerse anualmente
alrededor de 22 mil como consecuencia del término de su vida útil,
construcciones que forman parte de la alternativa de compra para personas
que desean adquirirlas para darlas en arrendamiento.
En resumen, señaló que la iniciativa equilibra los derechos de los
arrendadores con los de los arrendatarios, y que ella permitirá un repunte al
mercado inmobiliario.
Por otra parte, el señor José Francisco Montalva Ossa, presidente de la
Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios A.G., explicó que la entidad que
preside es una asociación gremial que agrupa a corredores de propiedades y a
agentes de servicios inmobiliarios, con sesenta años de existencia y con más
de trescientos asociados en todo el país, muchos de ellos administradores de
propiedades, de manera que cuentan con gran experiencia y un acabado
conocimiento de los problemas existentes con la actual legislación de
arriendos. Al respecto, debo señalar que dicho organismo fue uno de los
impulsores de esta iniciativa.
Asimismo, sostuvo que la ley Nº 18.101 era una legislación que no
respondía a la actual realidad, por cuanto las condiciones vigentes a la época
en que se dictó habían cambiado completamente. Recordó que a la fecha de su
entrada en vigencia, en enero de 1982, en el país existía un fuerte déficit
habitacional, y que con ella se pretendía amparar al arrendatario de las
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DISCUSIÓN SALA
condiciones muchas veces abusivas impuestas por el arrendador.
Señaló que con la actual legislación, los juicios en materia de
arrendamientos suelen demorar plazos superiores a un año, aunque el
arrendatario no se defienda, circunstancia que se traduce en que los
arrendadores deben esperar largo tiempo para la recuperación de sus
inmuebles, muchas veces en estado lamentable, con cuentas de servicios
impagas y varios períodos de pago de la renta insolutos.
Lo anterior provocaría un estancamiento en la inversión inmobiliaria, por
lo que cree que la aprobación del proyecto constituiría una buena señal para el
sector.
En lo referente a ciertas disposiciones de la actual legislación, como la
irrenunciabilidad de los derechos que la ley concede al arrendatario,
consideraba que ello no se avenía con los principios de desregulación
económica y libertad contractual, debiendo ser el principio de la autonomía de
la voluntad el que imperara en estos contratos.
Asimismo, creía que debiera contemplarse en la ley, en atención a las
distintas condiciones imperantes en las diversas zonas geográficas del país, la
posibilidad de que el arrendador pudiera llevar sus acciones no sólo ante la
justicia ordinaria, sino también ante los jueces de policía local o ante tribunales
arbitrales.
Durante la discusión en general, el diputado que habla recalcó la
necesidad de esta nueva legislación, al señalar que la actual ley permite que
el arrendatario que no cancela las rentas de arrendamiento, pueda seguir
viviendo gratis a costa del arrendador por el plazo que le fije el tribunal,
circunstancia que le parece abusiva y cuya supresión podría constituirse en
una eficaz herramienta para la reactivación económica.
Ante algunas observaciones, sostuvo que siempre existiría quien se
aprovechara de los vacíos legales, pero que, en todo caso, la legislación
debería siempre orientarse a los casos generales y a buscar el beneficio de la
mayoría, mediante la elaboración de leyes justas.
Cerrado el debate, la Comisión coincidió con las ideas que inspiran la
iniciativa y procedió a aprobarla en general, por unanimidad.
Durante la discusión en particular, la Comisión llegó a los siguientes
acuerdos:
El artículo 1º introduce diez modificaciones a la ley Nº 18.101, todas las
que la Comisión acordó tratar por separado y que, en su mayoría, fueron
aprobadas por unanimidad.
Al respecto, el número 1 sustituye, en el inciso segundo del artículo 1º,
la expresión “una hectárea” por “media hectárea”.
Respecto de la situación actual, el inciso segundo mencionado hace
aplicables las disposiciones de la ley Nº 18.101 al arrendamiento de viviendas
situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su
superficie total no exceda de una hectárea.
El diputado que habla, conjuntamente con los representantes del
Ejecutivo, presentó una indicación para rechazar este número, por considerar
que manteniendo la actual situación se ampliaba, en relación con lo propuesto
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DISCUSIÓN SALA
por el proyecto, el ámbito de protección de los derechos del arrendador.
La Comisión acogió esta proposición y procedió a rechazar el número por
unanimidad.
El número 2 introduce las siguientes modificaciones al artículo 2º:
a)
En el número 1 del inciso primero, reemplaza los términos “cabida
superior a una hectárea” por “cabida superior a media hectárea”.
En la actualidad, el artículo 2º señala los bienes raíces urbanos a los que
no serán aplicables las normas sobre arrendamiento que fija la ley Nº 18.101,
incluyendo en su número 1 a los predios con aptitud agrícola, ganadera o
forestal, con una cabida superior a una hectárea.
Quien habla también presentó una indicación para rechazar esta
proposición.
La Comisión, sin mayor debate y por las mismas razones señaladas
respecto del número anterior, procedió a acoger la proposición que presentó
este diputado, y rechazó la modificación por unanimidad.
b)
Agrega un número 3, nuevo, al inciso primero, para incluir entre las
viviendas a las que no se aplicará la ley Nº 18.101, a las “viviendas que se
arrienden amobladas y alhajadas” que no sean aquellas que se arriendan por
temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos
y siempre que sean amobladas y con fines de descanso o turismo.
El diputado señor Ceroni explicó esta proposición, en el entendido de
que la ley Nº 18.101 se refiere a lo que es normal en el arrendamiento de
una vivienda, es decir, su entrega al arrendatario sin ningún tipo de
alhajamiento, razón por la que si el arriendo incluía también enseres no se
estaría ante un caso normal que justificara la protección legal, por lo que se
deseaba excluir este tipo de arriendos de la ley Nº 18.101.
La diputada señora Soto estimó que si la nueva orientación que se
quería dar a esta ley era más proclive al derecho del arrendador, parecía
ilógico excluir este tipo de arrendamientos del alcance de sus disposiciones,
toda vez que también había muchos arrendadores modestos que daban en
arrendamiento sus propiedades alhajadas.
El senador señor Ríos señaló que la razón de ser de la exclusión de este
tipo de viviendas se fundaba en que normalmente se trataba de arriendos de
corto tiempo, que solían contratarse por empresas para mantener por un
determinado lapso a su personal, pero que la argumentación de la diputada
señora Soto tenía fundamentos muy atendibles, motivo por el cual no le
parecía inadecuado el rechazo de la proposición.
Finalmente, la Comisión consideró que el simple hecho de arrendarse las
viviendas amobladas no podía justificar una excepción, motivo por el cual
procedió a rechazar esta proposición por unanimidad.
c)
Esta letra efectuaba un reordenamiento de la numeración como
consecuencia del nuevo número que se agregó, razón por la que, al rechazarse
dicho nuevo número, se rechazó también esta letra por igual quórum.
Por otra parte, el diputado que habla presentó una indicación para
agregar un nuevo número a este inciso primero, a fin de añadir, dentro de las
viviendas excluidas de la aplicación de esta ley, a las regidas por la ley Nº
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DISCUSIÓN SALA
19.281.
Los representantes del Ejecutivo explicaron que esta excepción se refería
a la ley que regla el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa,
y que la proposición lo único que hacía era guardar concordancia con la
normativa de esa ley, en el sentido de que el procedimiento que establece la
ley Nº 18.101 no sería aplicable a este tipo de viviendas. Por esa razón,
presenté una indicación para excepcionarla.
Se aprobó, sin mayor debate, por unanimidad.
d)
Agrega un nuevo inciso a este artículo para establecer que no serán
aplicables las disposiciones de esta ley a los bienes raíces urbanos cuya renta
mensual de arrendamiento sea igual o superior a sesenta unidades de
fomento.
Los representantes del Ejecutivo señalaron que esta disposición se
refería a arrendamientos altos, de alrededor de novecientos mil pesos
mensuales, y que, tal como estaba redactada, se aplicaba no sólo a viviendas,
sino también a colegios, locales comerciales y otros.
La abogada señorita Funes, refiriéndose la norma a arrendamientos muy
altos, explicó que las partes, ante posibles conflictos, tenían a su alcance otros
medios de solución distintos a la ley Nº 18.101, los que permitían no recargar
a los tribunales de justicia.
Asimismo, lo oneroso de estos contratos implicaba, más bien, locales
comerciales u otros establecimientos similares, y no tanto viviendas, por lo que
se pensaba que, al respecto, parecía lógico dar más autonomía a la libertad
contractual de las partes.
Ante las dudas manifestadas por el diputado señor Forni acerca de que
la exclusión de este tipo de arriendos significaría una mejor aplicación del
principio
de
la
autonomía
de
la
voluntad,
el diputado
señor
Ceroni reflexionó en el sentido de que este proyecto buscaba modificar la ley
Nº 18.101 para facilitar al propietario o arrendador la posibilidad de
deshacerse de un arrendatario poco cumplidor, a fin de darle seguridad a la
rentabilidad de su inversión e incentivar nuevas inversiones. Si tales eran los
fines del proyecto, dijo que no veía por qué se iba a dejar fuera a este tipo de
inmuebles, que significaban propiedades de mucho valor y que representaban
precisamente una gran inversión. Estimó contradictoria la proposición de
excluir estos inmuebles.
El diputado señor Burgos caracterizó el proyecto en el sentido de que se
trataría de una iniciativa que tendería a proteger el derecho de dominio del
propietario y a dar una mayor agilidad a la recuperación plena de ese dominio
ante situaciones conformadas por arrendatarios que no cumplen con los
compromisos del contrato.
Por otra parte, la existencia de arrendamientos con rentas elevadas no
sería tan excepcional como se creía, siendo lo normal en ellos pactar cláusulas
arbitrales y también cláusulas penales.
A su juicio, la ley Nº 18.101 se aplicaría en forma supletoria a las
normas contractuales, por lo que aprobar esta proposición significaría, en
cambio, que jamás podría aplicarse.
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DISCUSIÓN SALA
Finalmente, cerrado el debate, se rechazó la proposición por
unanimidad, con el objeto de no discriminar en la aplicación de esta legislación
entre los distintos contratos de arrendamiento, sin importar el monto de éste.
El número 3 reemplaza al artículo 3º para establecer que en los
contratos en que el plazo se haya pactado mes a mes y en los de duración
indefinida, el desahucio sólo podrá efectuarse judicialmente.
Su inciso segundo señala que, en tales casos, el plazo de desahucio será
de dos meses, contados desde la notificación de la demanda, y se aumentará
en un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el
inmueble; pero dicho plazo, más el aumento, no podrá exceder de seis
meses.
Su inciso tercero permite al arrendatario desahuciado restituir el bien
raíz antes del plazo que este artículo establece, quedando, en tal caso,
obligado a pagar la renta sólo hasta el día de la restitución.
En cuanto a la situación actual, el artículo 3º, redactado en términos
muy similares, establece un plazo base de cuatro meses, más un aumento de
dos meses por cada año completo de ocupación del inmueble por parte del
arrendatario, no pudiendo, en total, exceder el plazo de doce meses.
Sus incisos primero y tercero son iguales al texto propuesto.
El diputado que habla presentó una indicación al inciso primero de este
artículo, a fin de incluir la posibilidad de que el desahucio dado por el
arrendador pueda hacerse también mediante notificación personal efectuada
por un notario.
Los representantes del Ejecutivo explicaron esta modificación, en el
sentido de que facilitaba el procedimiento en la medida en que no era
necesario acudir a los tribunales para presentar una demanda y, luego,
notificarla por orden judicial. Se proponía que tal notificación la hiciera un
notario, empezando a correr, desde ese momento, el plazo del desahucio.
Ante algunas dudas del diputado señor Aníbal Pérez, precisaron que el
notario que practicara tal diligencia tendría que ser, por disposición del Código
Orgánico de Tribunales, el que correspondiera a la jurisdicción de que se
tratare, y que esta indicación tenía como efecto admitir el desahucio
extrajudicial, lo que facilitaría y agilizaría considerablemente el procedimiento.
Cerrado el debate, se aprobó la indicación por mayoría de votos (seis a
favor y una abstención).
En lo que respecta al inciso segundo, que reduce el plazo a la mitad, se
acogió por unanimidad, pero, como consecuencia de haberse aprobado la
indicación del diputado que habla, tendiente a aceptar el desahucio
extrajudicial, se le introdujeron modificaciones puramente formales.
El número 4 reemplaza, en el inciso primero del artículo 4º, las
expresiones: “cuatro meses” por “dos meses”, para hacerlas concordantes.
Respecto de la actual situación, esta disposición establece, en su inciso
primero, que en los contratos de plazo fijo que no excedan de un año, el
arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y, en
tal evento, el arrendatario tendrá derecho a permanecer cuatro meses más,
contados desde la notificación de la demanda.
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DISCUSIÓN SALA
Se aprobó, sin debate, en los mismos términos, por unanimidad.
Como nueva proposición, el diputado que habla presentó una indicación
para agregar un artículo 4º bis, nuevo, a fin de establecer que los plazos de
desahucio o restitución previstos en los dos artículos anteriores no regirán en
caso que se demande la terminación del contrato del arrendamiento o la
restitución del inmueble en razón del incumplimiento del pago de la renta
durante un lapso superior a tres meses.
Este artículo establece que, notificado un arrendatario que no ha pagado
la renta de arrendamiento, no podrá gozar del plazo que establece la ley
cuando se desahucia el contrato por otras razones.
El inciso segundo de esta proposición agrega que lo anterior no tendrá
lugar en caso de que el demandado pague las rentas insolutas o consigne su
monto en la audiencia a que se refiere el artículo 8º.
Luego de un corto debate, la Comisión llegó a la conclusión de que la
indicación confundía las acciones de desahucio y de terminación del
arrendamiento por no pago de las rentas, acción esta última que no da lugar a
plazo alguno.
Pero el punto en cuestión es que no está establecido en ninguna norma
que quien no pague las rentas de arrendamiento, no podrá gozar de ese plazo,
y la intención de esta indicación es que quede expresamente contenida en la
ley esta excepción, señalando que no puede otorgársele un plazo de desahucio
a quien no pague la renta de arrendamiento.
Se rechazó la indicación por mayoría de votos (tres en contra y dos a
favor).
El número 5 agrega un inciso segundo, nuevo, al artículo 6º, del
siguiente tenor:
“Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador,
éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma
de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho
funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al
momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal”.
La diputada señora Laura Soto señaló que, en la práctica, solía darse el
caso de que el arrendatario, al abandonar el inmueble, dejaba dentro de él a
una especie de sucesor, quien no tenía contrato alguno con el arrendador, pero
que impedía la recuperación de la propiedad. Pidió estudiar la posibilidad de
ampliar los efectos de esta nueva norma a la situación descrita.
El diputado señor Burgos señaló que si el sucesor no era un
subarrendatario, lo normal en tales casos es que esas personas permanezcan
en la propiedad a título precario, pero la forma de expulsarlas se sujeta a un
procedimiento distinto, y no parece adecuado establecerlo en esta legislación
especial.
Cerrado el debate, la Comisión procedió a aprobar el número en los
mismos términos, por unanimidad.
Como número nuevo, el diputado que habla presentó una nueva
indicación para modificar el artículo 8º, el que señala que a este tipo de juicios
se aplicarán las normas del procedimiento sumario, con las modificaciones que
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DISCUSIÓN SALA
se indica. Ésta, diría, es una de las modificaciones más sustantivas.
a)
El número 1 de este artículo dispone que no regirá en estos juicios lo
dispuesto en los artículos 681, 684, 685 y 689, ni el inciso primero del artículo
691.
La proposición, en sus letras a), b) y c), agrega a esta enumeración el
inciso segundo del artículo 683 y los artículos 686, 687 y 688, y señala que no
procederá la ampliación del plazo a que se refiere el artículo 683.
La modificación tiende a abreviar, aún más, el procedimiento sumario,
estableciendo una ritualidad concentrada y evitando la rendición de la prueba
dentro del plazo de ocho días que se establece actualmente, por una sola
audiencia en que se resolverá el asunto.
b)
El número 2 dispone que la notificación de la demanda se efectuará
conforme con la norma del inciso primero del artículo 553.
Se propone agregar un segundo párrafo a esta letra a fin de establecer
una presunción de pleno derecho en cuanto a que el domicilio del demandado
es el que corresponde al inmueble arrendado.
Otra modificación de fondo tiene que ver con la gran dificultad de la
actual legislación respecto de resolver a qué domicilio se notifica al
arrendatario que no paga el arrendamiento, que se oculta o que no se puede
ubicar.
El proyecto de ley establece que se reconocerá como domicilio del
demandado la propiedad arrendada. Con eso, se ahorrará bastante tiempo
para los efectos de iniciar una demanda contra aquellos morosos que no
paguen la renta de arrendamiento.
La modificación evita el problema de la notificación de la demanda,
dando certeza respecto del domicilio del demandado.
c)
El número 3 dispone que no procederá la ampliación del plazo a que se
refiere el artículo 683.
Se propone sustituir esta norma, ya acogida en la letra c) de la
proposición, para disponer que en la demanda deberán señalarse los medios
de prueba de que pretende valerse el demandante.
d)
El número 4 dispone que la audiencia tendrá lugar con la asistencia de la
parte que asista y no requerirá la asistencia del defensor público. En esta
audiencia, el demandado podrá reconvenir al actor, de acuerdo a las normas
que, sobre la materia, da el procedimiento ordinario, en cuanto fueren
procedentes de acuerdo al procedimiento de que se trata. De la reconvención
se dará traslado al actor por seis días.
Aquí se definen plazos respecto de los subprocedimientos en cada uno
de los trámites ante los tribunales.
Se propone un procedimiento verbal en que la audiencia se iniciará con
la relación verbal de la demanda y continuará con la contestación, también
verbal, del demandado, llamándose en seguida obligatoriamente a la
conciliación.
En la contestación, el demandado podrá reconvenir al actor, dando
cuenta en la misma audiencia de los medios de prueba de que piensa valerse.
De la reconvención se dará traslado al demandante, quien podrá contestar de
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DISCUSIÓN SALA
inmediato o reservar su contestación para una audiencia posterior. En ambos
casos la reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con la
demanda.
e)
El número 5 establece que el llamado a conciliación será obligatorio.
Se propone sustituir este número, ya acogido en la proposición anterior,
para establecer que si no se produce avenimiento, el juez deberá fijar los
puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban acreditarse,
procediendo de inmediato a recibir la prueba ofrecida en la demanda y en la
contestación.
Si el tribunal no estimare que existen puntos controvertidos, citará de
inmediato a las partes para oír sentencia.
Si se hubiere deducido reconvención, el demandante podrá solicitar que
se cite a una nueva audiencia, por realizarse dentro de los cinco días
siguientes, a fin de contestar la reconvención y de que se reciba la probanza
que ofrezca. Las partes se entenderán citadas de pleno derecho a esa
audiencia, pudiendo cualquiera de ellas solicitar que se reserve para tal
audiencia la recepción de la prueba que no pudiere rendirse en el acto.
Se propone, asimismo, agregar un nuevo número -5 bis- para prohibir
la rendición de la prueba testimonial ante un tribunal diverso del que conoce
de la causa, con el objeto de no dilatar el trámite de juicio y no concurrir a
tribunales de distintas áreas geográficas del país, y para disponer que la
prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica.
f)
El número 6 dispone que la sentencia que dé lugar al desahucio,
restitución o terminación del contrato será apelable en el solo efecto
devolutivo.
El párrafo segundo de este número faculta al tribunal superior para que,
a petición de parte, pueda, en los casos de desahucio o restitución, suspender
el cumplimiento de la sentencia del tribunal inferior, mientras se encuentre
pendiente el recurso de apelación si se solicita con justa causa.
En este caso, la moción del senador señor Ríos propone suprimir el
segundo párrafo.
Finalmente, el diputado que habla propone un nuevo número 8 para
establecer que los incidentes que se promuevan en la tramitación del proceso
no suspenderán la tramitación de la cuestión principal y se fallarán
conjuntamente con ella.
Sobre la totalidad de las modificaciones propuestas para este artículo,
los representantes del Ministerio de Justicia indicaron que se modificaba el
procedimiento aplicable, es decir, el juicio sumario, por otro mucho más
abreviado, sustituyendo, en lo fundamental, el término de ocho días para
rendir la prueba, por una sola audiencia en que se recibirá la prueba y se
resolverá el tema. Agregaron que podría existir una segunda audiencia a
solicitud del arrendador para el caso de que el demandado deduzca, a su vez,
una demanda reconvencional, la que no podrá efectuarse después de cinco
días a contar de la anterior. Es decir, se tiende a la concentración del proceso.
Sobre este punto, la Comisión mostró plena coincidencia y procedió a
aprobar la proposición contenida en la moción y en la indicación del diputado
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DISCUSIÓN SALA
que habla, por unanimidad.
El número 7 elimina el inciso segundo del artículo 13, que faculta al juez
de la causa para que en los juicios derivados del contrato de arrendamiento y
en los de comodato precario, pueda, una vez decretado el lanzamiento,
suspenderlos en casos graves y calificados, por un plazo no superior a seis
meses, el que se puede renovar.
Sobre este punto, se presentaron dos indicaciones: una del diputado que
habla, para autorizar la suspensión por un plazo máximo de quince días, y otra
del diputado señor Monckeberg, para fijar ese plazo en no más de dos meses.
El diputado señor Ceroni fue de opinión de que el juez debería conservar
tal facultad.
El diputado que habla recordó que se trata de arrendatarios que no
pagan los arriendos, y que es partidario de autorizar la concesión de un plazo
por no más de quince días, por cuanto darlo por un mayor tiempo dejaría sin
resolver el problema del pago del arriendo. Si se hiciera cargo de ello la
municipalidad o alguna otra entidad, podría explicarse; pero lo habitual es que
el afectado por el no pago sea un modesto propietario.
El diputado señor Monckeberg consideró que la opinión del diputado
señor Tuma es totalmente justa, pero le inquietaba la situación del
arrendatario, generalmente mucho más modesto que el arrendador, el que no
estaría en condiciones de pagar de inmediato. Por eso creía positivo mantener
la facultad judicial, a fin de que el arrendatario tuviera el tiempo suficiente
para cambiarse o ubicar dónde irse.
Finalmente, la Comisión acordó rechazar la proposición y acoger una
solución intermedia entre ambas indicaciones parlamentarias, conviniendo, por
unanimidad, sustituir el plazo de seis meses por treinta días.
El número 8 reemplaza, en el artículo 16, la expresión “un año” por “tres
meses”.
El artículo 16 señala que si se declara sin lugar la demanda de desahucio
o restitución, el actor no podrá intentar nuevamente otra demanda en el plazo
de un año.
Por acuerdo unánime de la Comisión, el plazo se rebajó a seis meses.
En el artículo 17 se eliminó la frase “y a los de subdelegación”, por ser
extemporánea.
Se aprobó, sin debate, una indicación para agregar un artículo 18 bis,
del siguiente tenor:
“Artículo 18 bis.- Sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera
instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su
continuación.
“Las apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo, se
conocerán en cuenta y tendrán preferencia para su vista y fallo”.
El número 9 agrega un artículo 23 bis, nuevo, del siguiente tenor:
“Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo 1492 del Código Civil, a los
contratos de arrendamiento regidos por esta ley, les será aplicable lo dispuesto
en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil”.
La disposición se limita a hacer aplicable a los arrendatarios el
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DISCUSIÓN SALA
mecanismo que establece el Código de Procedimiento Civil.
El número 10 modifica el artículo 24, para agregar un nuevo número 3,
que añade entre las personas sancionadas con multa por infracciones a esta
ley, al arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la
autorización para abandonar el inmueble una vez que haya pagado la renta de
arrendamiento.
Se aprobó por unanimidad.
Se introdujeron modificaciones respecto del procedimiento que debe
llevarse a cabo para lograr un salvoconducto en Carabineros.
En la Comisión se mantuvo la actual facultad, concordante con las
medidas de seguridad de los vecinos y con el plan cuadrante.
Por las razones expuestas, la Comisión recomienda aprobar el proyecto,
al que, además de las modificaciones expresadas, se le han hecho otras
puramente formales, sin mayor importancia.
Quiero dar expreso agradecimiento al secretario de la Comisión de
Constitución, Legislación y Justicia, don Eugenio Foster Moreno; a los
miembros de la Comisión, especialmente a su presidente, el diputado señor
Luksic, y al personal de Secretaría, que ha hecho un trabajo formidable con el
objeto de que la Sala le dé su aprobación al proyecto y, de esa manera, hacer
más justa una legislación que demandan miles de ciudadanos que se ven
perjudicados en sus contratos de arrendamiento.
He dicho.
El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado Julio
Dittborn.
El señor DITTBORN.- Señor Presidente, el diputado informante ha
solicitado que se despache con prontitud este proyecto de ley, pero sería más
rápido su despacho si el informe hubiese sido más sintético y breve. Se
prestigiaría más nuestra labor en la Cámara si los informes fueran más
resumidos y se circunscribieran a la médula de las ideas de la iniciativa. La
lectura de informes latos provoca ausencia de concentración en quienes
estamos presentes físicamente.
Quiero enfatizar sobre algunos puntos del proyecto que me parecen
sustantivos.
El proyecto, en lo fundamental, hace justicia e introduce equilibrio en las
relaciones contractuales entre arrendatarios y arrendadores. En nuestro país,
como ocurre en otros de la región, ya no van quedando arrendadores, porque
las leyes desprotegen a los propietarios. Es tal el riesgo de arrendar un
inmueble, que más vale prestarlo a un pariente, usarlo de cuando en cuando,
pero jamás “correr el riesgo” de firmar un contrato de arrendamiento. Es una
realidad en varios países de nuestra región, y Chile -me parece- está yendo en
esa dirección.
El proyecto, de alguna forma, vuelve a situar en un punto de mayor
equilibrio estas relaciones contractuales, lo cual es un claro beneficio para la
clase media propietaria del país que creyó que invertir sus ahorros en un bien
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DISCUSIÓN SALA
raíz y arrendarlo era un buen negocio. Me atrevería a decir que, en las últimas
décadas, esas personas han visto cómo la rentabilidad de sus ahorros ha sido
cada vez menor. La rentabilidad de los bienes raíces de las principales ciudades
del país ha disminuido en los últimos años, no sólo como consecuencia del
sustantivo aumento de la oferta, sino también por el aumento del valor de las
contribuciones o impuesto territorial. Y si a esos dos factores se añade el hecho
de que los arrendadores corren serios riesgos al arrendar sus bienes raíces, por
cuanto los arrendatarios muchas veces abusan de la posición privilegiada que
tienen en la actual legislación, me parece que, con el transcurso de los años,
se hace menos atractivo poseer un bien raíz de renta. Ello, evidentemente, ha
perjudicado no sólo a la clase media que ha destinado sus ahorros a esta
forma de inversión, es decir, a los nuevos inversionistas que han comprado
bienes raíces con el fin de arrendarlos, sino también a las empresas
constructoras que han dejado de contratar trabajadores y dedicar su capacidad
de inversión a producir bienes raíces para arrendamiento. Quienes ya tenemos
algunas canas y recordamos a nuestros abuelos, sabemos que, antiguamente,
comprarse un bien raíz para inversión era un hecho muy frecuente. En cambio,
hoy es bastante excepcional que alguien compre un bien raíz con el solo
propósito de arrendarlo y de obtener una justa retribución de esa inversión.
Quiero anunciar el voto favorable de la bancada de la UDI a este
proyecto de ley, que -repito- vuelve a poner un relativo equilibrio en relaciones
contractuales de arrendadores y arrendatarios, lo que, a mi juicio, es muy
positivo. Ojalá en el futuro la inversión en bienes raíces pueda volver a ocupar
el lugar de importancia que tuvo en el pasado.
He dicho.
El señor SALAS (Vicepresidente).- Se encuentran inscritos para hablar
los diputados Esteban Valenzuela, Jorge Burgos, Víctor Pérez y la diputada
Laura Soto. Propongo cerrar la lista de inscritos con sus nombres para alcanzar
a votar este importante proyecto antes de las 12.30 horas. En caso contrario,
no lo podremos votar.
Si alguien quisiera insertar su discurso, podría hacerlo.
¿Habría acuerdo?
Acordado.
El diputado informante fue bastante claro y extenso en su exposición.
Por ello, les ruego a los señores diputados que sean breves.
Tiene la palabra el diputado Esteban Valenzuela.
El señor VALENZUELA.- Señor Presidente, quiero felicitar al senador
Ríos y a los diputados Tuma y Burgos, quienes han impulsado esta iniciativa, y
agregar a la correcta argumentación del diputado Dittborn que este proyecto
de ley no sólo apunta a los derechos, sino también a otro aspecto que requiere
el país como mensaje legislativo, práctico y valórico, cual es la responsabilidad
del cumplimiento de buena fe de los contratos.
Esto afecta de manera bastante masiva no sólo al segmento de clase
media, sino, crecientemente -según hemos podido observar-, al segmento de
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DISCUSIÓN SALA
clase media baja. En Rancagua, por ejemplo, durante el primer semestre un
grupo diverso de arrendadores abusados por parte de arrendatarios
irresponsables, estafadores profesionales y personas inescrupulosas, formó la
llamada Agrupación de Arrendadores. Allí conocimos los casos de don Miguel
Miranda y de doña Viviana Bilbao. Y como ésos, conocimos los de varias
personas modestas con ingresos de más o menos 150 mil pesos mensuales,
trabajadores no calificados, incluso empleadas domésticas, de clase media
baja, de sectores populares, que obtuvieron una vivienda social pequeña y, en
un proceso de movilidad social, accedieron después a una casa de 500 ó 600
uefes y arrendaron su modesto departamento por 50 mil pesos mensuales
para poder pagar el dividendo de esa casa mejor.
Pues bien, hay personas inescrupulosas que abusan de esta gente.
Desafortunadamente
la
judicatura
ha
tenido
históricamente
interpretaciones dudosas de las relaciones contractuales entre arrendatarios y
arrendadores. Era normal oír decir que si una persona que llevaba bastante
tiempo arrendando, caía en desgracia económica, podía quedar liberada de
pagar arriendo por un período largo. Pero eso era válido en otro Chile, en un
país con déficit de un millón de casas y sin mucha oferta de viviendas en
arrendamiento.
Hoy existe movilidad en el mercado de la vivienda, y puede tener
legítimo derecho de recibir rentas de arrendamiento no sólo personas de la
clase media, sino también de la clase media baja y del mundo popular.
Felicito a los autores del proyecto. Debemos apoyarlo, porque contiene
disposiciones positivas. Por ejemplo, los jueces podrán, en una audiencia,
determinar si se ha pagado o no el arriendo. Además, hay plazos perentorios,
breves, para el desalojo expedito, por Carabineros o por la autoridad
pertinente, de los inescrupulosos, de manera que las personas que
legítimamente arrendaron su vivienda o pequeño local comercial para mejorar
su calidad de vida, puedan recuperarlo.
La bancada del Partido por la Democracia va a dar su pleno respaldo al
proyecto.
He dicho.
El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado Jorge
Burgos.
El señor BURGOS.- Señor Presidente, no tuve oportunidad de escuchar
el informe del diputado Tuma y las intervenciones de algunos otros colegas,
pero en la Comisión pude acompañarlos en el estudio del proyecto y contribuir,
con pequeñas modificaciones, a mejorar su propuesta original, sobre cuya idea
matriz el señor Tuma ha trabajado durante mucho tiempo.
En la Comisión de Constitución, al iniciar su estudio, pudimos advertir
que este interesante y novedoso proyecto era coetáneo con una moción del
senador Mario Ríos y modificatorio del trámite procesal relacionado con los
contratos de arriendo de inmuebles, tal vez uno de los contratos más
cotidianos en el tráfico comercial de las personas.
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DISCUSIÓN SALA
El texto en estudio constituye una posición equidistante entre las
mociones del diputado Tuma y del senador Ríos. Probablemente, desde el
punto de vista procesal, la moción del diputado Tuma, en su origen, era
bastante más revolucionaria. Pero se hizo una justa mixtura en la discusión
particular para poder dejar las cosas en un estado de relativa justicia entre las
partes que concurren en un contrato de arriendo.
Con la modificación de los decretos leyes y de las leyes sobre
arrendamiento, que, en algunos casos, ya tenían más de 20 ó 22 años de
vigencia -y que, por lo demás, como se ha dicho, correspondían a una época
comercial distinta-, se plantea una buena normativa en cuanto a asegurar
derechos y a dar justicia. La iniciativa recoge las necesidades sociales y
apunta en la dirección correcta.
Sólo quiero mencionar -no para retrasar el trámite, porque la indicación
la perdí en la Comisión y no voy a insistir en ella, sino para que quede
establecido en la historia de la ley- que una vez más se le entrega a
Carabineros de Chile una carga importante, cual es la certificación del
cumplimiento de los contratos de arrendamiento.
Al respecto, creo que, de una vez por todas, los legisladores y el
Ejecutivo debemos poner fin a la obligación permanente que se impone a
Carabineros de Chile respecto de acciones ajenas a la seguridad ciudadana. El
mejoramiento de la seguridad ciudadana no sólo pasa por tener más
carabineros, sino también por abocar a las instituciones policiales sólo a la
función preventiva y a cuestiones relativas a dicha seguridad.
Ésa es mi única preocupación. Las cosas que se han dicho están en lo
correcto. Estamos despachando un proyecto que se hace cargo de una
necesidad, y, en consecuencia, estamos legislando bien.
He dicho.
El señor SALAS (Vicepresidente).- Finalmente, están inscritos para
hacer uso de la palabra la diputada Laura Soto y los diputados Carlos Hidalgo y
Víctor Pérez.
Tiene la palabra la diputada Laura Soto.
La señora SOTO (doña Laura).- Señor Presidente, la detallada relación
del diputado informante, quien, además, es coautor del proyecto, ha dejado en
claro que lo esencial es favorecer a los arrendadores modestos y, de paso,
hacer posible también una nueva inversión en construcción.
Con ello se hace absoluta justicia, ya que se aligera el procedimiento, se
acortan los plazos, se otorga al juez la facultad de la sana crítica para apreciar
la prueba, y no deja al arrendatario totalmente en la estacada, porque puede
reconvenir, y como la conciliación es obligatoria, puede recurrir a ella en ese
momento. Además, los plazos del desahucio se acortan a seis meses.
A lo menos, el proyecto favorece a arrendadores jubilados y a
propietarios de trescientos ochenta mil viviendas.
Aun cuando lo entiendo -por eso me allané-, sólo lamento que la
Comisión no haya incluido en esta reforma a aquellas viviendas modestas que
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DISCUSIÓN SALA
se arrienden amobladas y alhajadas.
Otro aspecto importante es una modificación de fondo. En efecto, la
notificación de una demanda no sólo podrá hacerse por vía judicial, sino
también a través del notario correspondiente a la jurisdicción del domicilio, lo
cual da plena garantía. Siempre nos ha preocupado muchísimo el hecho de que
haya arrendatarios pillos que muchas veces evaden la notificación, lo cual
perjudica al arrendador. Ahora, para la notificación, se va a entender como
domicilio el mismo del contrato. Eso queda absolutamente claro.
En consecuencia, el Partido por la Democracia apoya íntegramente y con
mucha fuerza el proyecto, y felicita al diputado coautor.
He dicho.
El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado Carlos
Hidalgo.
El señor HIDALGO.- Señor Presidente, sólo quiero sumarme a lo
expresado por los demás diputados.
Es importante que en tiempos como los actuales podamos resguardar,
en cierta forma, la inversión de la clase media, que, muchas veces, cuesta
sangre, sudor y lágrimas. Del mismo modo, resulta importante facilitar la
restitución de la propiedad, porque, de acuerdo con la normativa legal vigente,
cuesta recuperarla después de un proceso judicial.
Con esto se hace justicia y se va por el camino correcto, adecuado,
especialmente en el momento que hoy vive el país. No me canso de decir que,
a raíz de las crisis económicas, que son finitas y pasan después de un tiempo
determinado, viene lo más grave e importante, que es tratar de resguardar la
crisis moral que a veces perdura por generaciones.
Por lo tanto, me atrevo a expresar que Renovación Nacional, en su
totalidad, se sumará a este proyecto.
He dicho.
El señor SALAS (Vicepresidente).- Tiene la palabra el diputado Víctor
Pérez.
El señor PÉREZ (don Víctor).- Señor Presidente, no hay duda de que
cuando se dictó la normativa que hoy tratamos de modificar uno sólo
escuchaba ejemplos de abusos de los arrendadores. Hoy, los discursos que
hemos escuchado hasta el momento dicen relación con abusos de los
arrendatarios.
Creo que, tanto en esa época como ahora, el enfoque de la discusión ha
sido y es, claramente, equivocado. Al dictar normas legales que regulen
determinadas actividades económicas, siempre debemos fijarnos como meta
que éstas den certeza jurídica a quienes se ampararán en ellas, a quienes
contratarán bajo el amparo de esas leyes. Digo esto porque no hay duda de
que la legislación existente no da esa certeza a quienes participan en esa
actividad económica, lo que impide su adecuado desarrollo. Quien hoy tiene
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DISCUSIÓN SALA
una propiedad o un bien raíz y quiere arrendarlo, tiene serias dificultades para
poder recuperarlo posteriormente o para que se le pague su renta de
arrendamiento. Asimismo, tiene serias dificultades para que el bien se le
devuelva en las mismas condiciones en que lo entregó. Por ende, no hay duda
de que estamos frente a una legislación que requiere de modificaciones
sustanciales.
Por eso, este proyecto va por el camino correcto al acortar plazos, al
establecer mecanismos procesales más fluidos y al facilitar la notificación del
desahucio -el caso que explicaba la diputada Laura Soto-; al permitir hacerlo
no sólo judicialmente, sino también a través del notario de la jurisdicción. Es
una normativa que debiéramos mirar con interés y votar afirmativamente.
Pero, atención: este es un proyecto que contiene un fuerte componente
de carácter procesal; es decir, de atribuciones y facultades de los tribunales de
justicia. Necesariamente debe ser así; no es una crítica a su articulado, ni
tampoco a las indicaciones presentadas.
Entonces, en esta materia nos vamos a enfrentar a la situación de
nuestros tribunales. A pesar de que determinemos ciertos plazos, la
experiencia indica que éstos, muchas veces, no se pueden cumplir por la carga
procesal que tienen los tribunales. Por lo tanto, no generemos más
expectativas de las que la capacidad operativa real de nuestros tribunales sean
capaces de atender. Nos podría pasar lo que nos pasa con la famosa ley
Dicom: a veces, la gente a uno lo para en la calle y le dice: “Oiga, ustedes
dictaron la ley Dicom, pero sucede que tengo una deuda de 200 mil pesos y
sigo teniendo serias dificultades”. Si generamos una expectativa mayor, el día
de mañana algún arrendador nos puede decir que, requeridos la restitución del
desahucio y la restitución de su propiedad, el comparendo de conciliación no se
está llevando a cabo, porque se ha suspendido o demorado más de la cuenta
y, por lo tanto, el proceso puede ser más largo. Pero eso no forma parte de
deficiencias técnicas del proyecto que discutimos, sino porque entramos
necesariamente en la dinámica procesal de los tribunales de justicia, en que la
rapidez o el trámite fluido no es lo que los caracteriza.
Queremos dar cierta certeza jurídica. Queremos dar una señal en el
sentido de que se deberá actuar con responsabilidad y, quien no lo hiciere,
será “sancionado” a través de un procedimiento lo más corto posible. La
certeza jurídica es necesaria para que, en el mercado inmobiliario, el arriendo
de vivienda sea un elemento dinamizador. Que, en definitiva, la gente se
atreva a hacer inversiones en el mercado inmobiliario, a adquirir viviendas
para entregarlas en arriendo, lo que es algo absolutamente indispensable para
dinamizar un sector que, sin duda, requiere de un incentivo.
Me parece que esta iniciativa apunta en esa dirección y, al igual como lo
planteó el diputado Dittborn, la vamos a votar favorablemente.
He dicho.
El señor SALAS (Vicepresidente).- En votación en general el proyecto de
ley que moderniza la normativa reguladora de los arriendos de predios
urbanos.
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-Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico,
dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 65 votos. No hubo votos por la
negativa ni abstenciones.
El señor SALAS (Vicepresidente).- Aprobado en general el proyecto.
Por no haber sido objeto de indicaciones, queda también aprobado en
particular.
Despachado el proyecto.
-Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados:
Accorsi, Aguiló, Álvarez-Salamanca, Álvarez, Allende (doña Isabel),
Araya, Barros, Bauer, Becker, Bertolino, Burgos, Bustos, Caraball (doña
Eliana), Cardemil, Ceroni, Correa, Cristi (doña María Angélica), Cubillos (doña
Marcela), Dittborn, Encina, Espinoza, Forni, Galilea (don Pablo), González
(doña Rosa), González (don Rodrigo), Hidalgo, Ibáñez (don Gonzalo),
Jaramillo, Kast, Leal, Leay, Luksic, Mella (doña María Eugenia), Molina, Montes,
Muñoz (don Pedro), Ojeda, Ortiz, Paredes, Pareto, Paya, Pérez (don Ramón),
Pérez (don Víctor), Prieto, Riveros, Saa (doña María Antonieta), Saffirio,
Salaberry, Salas, Sánchez, Sepúlveda (doña Alejandra), Silva, Soto (doña
Laura), Tapia, Tohá (doña Carolina), Tuma, Uriarte, Urrutia, Valenzuela, Vargas,
Venegas, Vidal (doña Ximena), Vilches, Von Mühlenbrock y Walker.
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OFICIO APROBACIÓN MODIFICACIONES
Oficio aprobación de Proyecto con modificaciones. Fecha 20 de diciembre,
2002. Cuenta en Sesión 22, Legislatura 348. Senado.
Oficio Nº4063
A S. E. EL
PRESIDENTE
DEL H. SENADO
VALPARAISO, 20 de diciembre de 2002
La Cámara de Diputados, en sesión de esta fecha, ha
dado su aprobación al proyecto de ley de ese H. Senado que moderniza la
normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos, (Boletín N°
2625-07), con las siguientes enmiendas:
Artículo 1°
Número 1.
Lo ha desechado.
Ha consultado el siguiente número 1, nuevo:
"1.- Agrégase al artículo 2° el siguiente número 6,
nuevo:
"6.- Las viviendas regidas por la ley N° 19.281.".".
Número 2.
Lo ha rechazado.
*****
Número 3
Ha pasado a ser 2, con las siguientes enmiendas:
Ha agregado en el inciso primero propuesto para el
artículo 3°, a continuación de la voz "judicialmente", la siguiente expresión: "o
mediante notificación personal efectuada por un notario".
Ha reemplazado en el inciso segundo propuesto para el
artículo 3°, el artículo "la" que figura entre las palabras "desde" y
"notificación", por el adjetivo "su"; ha eliminado las palabras "de la demanda"
que se leen a continuación de la palabra "notificación", y ha suprimido la
palabra "Pero" con que se inicia la oración final, consignando con mayúscula
inicial, la locución "dicho".
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Números 4 y 5
Han pasado a ser número 3 y 4, respectivamente, sin
otra enmienda.
Número 6
Ha pasado a ser 5, sustituido por el siguiente:
"
5.Introdúcense
las
siguientes
modificaciones al artículo 8°:
a) En el número 1):
1° Agrégase a continuación del guarismo "681", la
expresión "683, inciso segundo", precedidas de una coma (,).
2° Sustitúyense la expresión " 685 y" y la coma que
las precede, por la preposición "a".
3° Agrégase a continuación de la expresión "691" la
siguiente frase: "como tampoco la ampliación del plazo a que se refiere el
artículo 683".
b) En el número 2, agrégase a continuación de la cifra
"553" la siguiente oración: "Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 44
del Código de Procedimiento Civil, se presumirá de pleno derecho como
domicilio del demandado, el que corresponda al inmueble arrendado.".
c) Sustitúyese el número 3 por el siguiente:
"3) En la demanda deberán indicarse los medios de
prueba de que pretende valerse la demandante.".
d) Sustitúyese el número 4 por el siguiente:
"4) La audiencia tendrá lugar con solo la parte
que asista, se iniciará con la relación verbal de la demanda y continuará con la
contestación
verbal
del
demandado.
Acto
seguido
se
procederá
obligatoriamente a la conciliación.
En la contestación el demandado podrá reconvenir al
actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que
sustentan su pretensión.
De la reconvención, se dará traslado a la
demandante la que podrá contestar de inmediato o reservar dicha gestión para
la audiencia a que se refiere el inciso final del número 5) del presente artículo.
En ambos casos, la reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con
la cuestión principal.".
e) Substitúyese el número 5) por el siguiente:
"5) En caso de no producirse avenimiento total, el juez
establecerá los puntos substanciales, pertinentes y controvertidos que deban
ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida
en la demanda y la contestación.
Si el tribunal no estimare que existen
puntos substanciales pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados,
citará de inmediato a las partes para oír sentencia.
Si se hubiere deducido demanda
reconvencional, la demandante podrá solicitar se cite a las partes a una nueva
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audiencia a realizarse dentro de los cinco días siguientes, a objeto de proceder
a la contestación de la misma y a la recepción de la prueba que ofrezca. Las
partes se entenderán citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se
procederá en ella en conformidad a lo establecido en el presente número. En
este caso, cualquiera de las partes podrá solicitar se reserve para dicha
audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto.".
f) Agrégase un nuevo número 5 bis) del
siguiente tenor:
"5 bis) La prueba será apreciada conforme a las reglas
de la sana crítica. La prueba testimonial no se podrá rendir ante un tribunal
diverso de aquel que conoce de la causa.".
g) Suprímese el párrafo segundo del número 6).
h) Agrégase un número 8), nuevo, del siguiente tenor:
"8) Los incidentes que se promuevan en la tramitación
del proceso no suspenderán en caso alguno la resolución de la cuestión
principal y se fallarán conjuntamente con ésta.".
Número 7
Ha pasado a ser 6, sustituido por el siguiente:
"6.- Sustitúyense en el inciso segundo del artículo 13
las expresiones "seis meses" por "treinta días".
Número 8
Ha pasado a ser 7, reemplazando la palabra "tres
meses" por "seis meses".
A continuación ha intercalado los siguientes número 8
y 9, nuevos:
"8.- Suprímese en el artículo 17 la frase "y a los de
subdelegación".
9.- Agrégase el siguiente artículo 18 bis, nuevo:
"Artículo 18 bis.- Sólo serán apelables la sentencia
definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio
o hagan imposible su continuación.
Las apelaciones se concederán en el sólo
efecto devolutivo, se conocerán en cuenta y tendrán preferencia para su vista
y fallo.".".
****
Números 9 y 10
Han pasado a ser 10 y 11, sin otra enmienda.
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Artículo 2°, lo ha desechado.
Artículo 3°
Ha pasado a ser 2°, sin modificaciones.
Lo que tengo a honra comunicar a V.E., en respuesta
a vuestro oficio Nº 19.582, de 2 de abril de 2002.
Acompaño la totalidad de los antecedentes.
Dios guarde a V.E.
ADRIANA MUÑOZ D'ALBORA
Presidenta de la Cámara de Diputados
CARLOS LOYOLA OPAZO
Secretario de la Cámara de Diputados
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INFORME COMISIÓN CONSTITUCIÓN
3. Tercer Trámite Constitucional: Senado
3.1. Informe de Comisión de Constitución
Senado. Fecha 21 de enero, 2003. Cuenta en Sesión 26, Legislatura 348.
INFORME DE LA COMISIÓN DE CONSTITUCIÓN, LEGISLACIÓN,
JUSTICIA Y REGLAMENTO, recaído en el proyecto de ley, en tercer trámite
constitucional, que moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos
de predios urbanos.
BOLETÍN Nº 2.625 - 07.
____________________________________
HONORABLE SENADO:
En conformidad con lo acordado en sesión del 7 de
enero en curso, vuestra Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y
Reglamento tiene el honor de informaros acerca del proyecto de ley de la
referencia, que cumple su tercer trámite constitucional y tuvo su inicio en una
moción del Honorable Senador señor Mario Ríos Santander.
Concurrieron a las sesiones en que se trató el
proyecto el señor Ministro de Justicia, don José Antonio Gómez Urrutia,
acompañado del abogado de esa Secretaría de Estado, señor Fernando
Londoño Martínez, y a una de ellas el Honorable Senador don José Antonio
Viera-Gallo Quesney, el Honorable Diputado señor Eugenio Tuma Zedán, y el
asesor del Ministerio de Justicia señor Fernando Dazarola Leichtle.
La Comisión tuvo presente el informe sobre las
materias procesales incorporadas por la Honorable Cámara de Diputados, que
solicitó al Profesor de Derecho Procesal, don Raúl Tavolari Oliveros. Además,
recibió una comunicación del señor Presidente de la Cámara Nacional de
Servicios Inmobiliarios A.G.,"ACOP", don José Francisco Montalva Ossa, en la
que manifiesta la posición favorable de ese organismo a las modificaciones
introducidas al proyecto de ley, en el segundo trámite constitucional.
--Mediante oficio Nº 4063, fechado el 20 de diciembre
de 2.002, la Honorable Cámara de Diputados comunicó su aprobación a esta
iniciativa de ley, con diversas enmiendas.
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Sin perjuicio del análisis pormenorizado de las
modificaciones, que se realizará a continuación, es útil recordar, para formarse
una opinión general de la materia, que el proyecto de ley aprobado por el
Senado constaba de tres artículos.
El artículo 1° introducía una serie de modificaciones
a la ley Nº 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, a través de 10
numerales.
La Honorable Cámara de Diputados aprobó los
numerales 4, 5, 9 y 10, y, en relación con los demás, adoptó las siguientes
decisiones:
Numeral 1) Reducía la aplicación de la ley a los
inmuebles rústicos de hasta media hectárea de cabida, en lugar de una
hectárea. Fue rechazado.
Numeral 2) Aumentaba las excepciones a la
aplicación de la ley, respecto del arrendamiento de viviendas que se arriendan
amobladas y alhajadas, no comprendidas en el rubro hotelero, y de los bienes
raíces cuya renta mensual excediera de 60 unidades de fomento. Se
rechazaron las cuatro letras de que se componía, pero se agregó como
excepción las viviendas regidas por la ley Nº 19.281, que regula el
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.
Numeral 3) Regulaba el desahucio en contratos en
que el plazo se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida. Se
acogió, añadiendo la posibilidad de practicar el desahucio mediante notificación
personal efectuada por un Notario.
Numeral 6) La Honorable Cámara de Diputados
introdujo varias adiciones, que mejoran el procedimiento regulado en el
artículo 8° de la ley Nº 18.101:
- Para los efectos de la notificación personal
subsidiaria dispuesta en el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil, se
presume de pleno derecho, como domicilio del demandado, el que corresponda
al inmueble arrendado.
- El procedimiento se concentra en una audiencia de
contestación, conciliación y prueba.
- Eventualmente podrá verificarse una segunda
audiencia, en un plazo no superior a cinco días contados desde la primera,
ante el evento de existir demanda reconvencional. En todo caso, tal audiencia
sólo podrá ser solicitada por la demandante, quedando las partes notificadas
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inmediatamente para el efecto y pudiendo reservarse para esa audiencia el
examen de las pruebas.
- La prueba se apreciará conforme a las reglas de la
sana crítica, no pudiendo rendirse testimonial ante un tribunal diverso del que
conoce la causa.
- Los incidentes que se promuevan no suspenderán
en caso alguno la resolución de la cuestión principal y se fallarán
conjuntamente con ésta.
- Sólo serán apelables la sentencia definitiva de
imposible su continuación. Las apelaciones se concederán en el solo efecto
devolutivo, se conocerán en cuenta y tendrán preferencia para su vista y fallo.
- Finalmente, se elimina la mención que la ley hace
actualmente a los Jueces de Subdelegación.
Numeral 7) Eliminaba la facultad para suspender el
lanzamiento en casos graves y calificados hasta por seis meses. La Honorable
Cámara de Diputados mantiene la institución, pero reduciendo el plazo máximo
a 30 días.
Numeral 8) Reducía, de un año a tres meses, el
plazo para intentar nuevamente las acciones de desahucio o restitución,
declaradas sin lugar. La Honorable Cámara de Diputados fijó el plazo en seis
meses.
El artículo 2° modificaba el decreto ley Nº 993, de
1975, sobre arrendamiento de predios rústicos.
La Honorable Cámara de Diputados lo rechazó, como
consecuencia de la supresión del numeral 1) del artículo 1°.
El artículo 3° modificaba el decreto con fuerza de
ley Nº 216, de 1931, que regula el empadronamiento de vecinos y el
salvoconducto para el cambio de domicilio.
La
íntegramente.
---
Honorable
Cámara
de
Diputados
lo
aprobó
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Artículo 1°
Introduce modificaciones en la ley N° 18.101, que fija
normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
Nº 1
Modifica el inciso segundo del artículo 1°,
restringiendo la aplicación de la ley sobre arrendamientos de bienes raíces
urbanos a las viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan
terreno, cuya superficie no exceda de media hectárea.
La Honorable Cámara de Diputados optó por suprimir
esta norma, a fin de mantener la aplicación de la ley a tales viviendas, cuando
la superficie no exceda de una hectárea. Prefirió no innovar, para conservar el
ámbito actual de protección de los derechos del arrendador.
La Comisión aceptó ese criterio, teniendo en cuenta
que la rebaja a media hectárea fue un aspecto controvertido, desde el punto
de vista técnico, por las instituciones a las que consultó durante el primer
informe. Si bien la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP) estuvo
de acuerdo, discreparon de ese planteamiento el Ministerio de Justicia y la
Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Chile, tanto por
consideraciones relativas al ámbito de protección que se quiere brindar al
arrendamiento de viviendas, como porque en la práctica, debido a las
exigencias de la subdivisión predial mínima para los predios rústicos, la rebaja
dejaría excluida de la aplicación de la ley a las denominadas "parcelas de
agrado".
Se aprobó la eliminación de este numeral, por
unanimidad de los Honorables Senadores señores Chadwick, Romero y
Silva.
--La Honorable Cámara de Diputados consulta un
número 1, nuevo, que agrega un número 6 al artículo 2º, relativo a los bienes
raíces urbanos que quedan fuera del ámbito de aplicación de esta ley, para
incorporar entre ellos a las viviendas regidas por la ley Nº 19.281, sobre
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.
El propósito de esta enmienda es armonizar ambos
cuerpos legales, dejando establecido que el procedimiento que contempla la
ley N° 18.101 no es aplicable al caso de tales viviendas.
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Fue aprobado, en forma unánime, con la misma
votación anterior.
--Nº 2
Modifica el artículo 2°, en cuatro aspectos.
Letra a)
Enmienda el número 1, disminuyendo de una a media
hectárea la superficie mínima de los predios urbanos de aptitud agrícola,
ganadera o forestal, o que estén destinados a este tipo de explotación, que
quedan excluidos de la aplicación de esta ley.
La Honorable Cámara la rechazó, por las mismas
razones que lo hizo respecto del N° 1 de este artículo.
Se aprobó la enmienda, también en forma
unánime.
Letras b), c) y d)
La letra b) intercala un nuevo Nº 3, cuyo objeto es
excluir de la aplicación de las reglas sobre arrendamiento de bienes raíces
urbanos, a aquellas viviendas que se arrienden amobladas y alhajadas.
La letra c) adecúa la mención de los números en que
se divide este inciso, como consecuencia de la incorporación del número
anterior.
La letra d) agrega un inciso final, que excluye
también de la aplicación de la ley a los bienes raíces urbanos cuya renta de
arrendamiento sea igual o superior al equivalente a 60 unidades de fomento.
La Honorable Cámara de Diputados
rechazó todas
estas letras.
El rechazo de la letra c) se explica, como mera
consecuencia del rechazo de la letra b).
En cambio, no se justifica la negativa hacia las otras
dos propuestas, encaminadas a incorporar sendas exclusiones a la aplicación
de la ley que se modifica.
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La Comisión de Constitución, Legislación y Justicia de
la Cámara revisora entendió que era conveniente mantener esos bienes raíces
sujetos a esta normativa, desde el momento en que se mejora la situación de
los arrendadores, que son, generalmente, pequeños propietarios.
No se tuvo en cuenta que, al excluir tales inmuebles
de la ley sobre arrendamientos de bienes raíces urbanos, les serían aplicables
las reglas del Código Civil, que abren a la autonomía de la voluntad un campo
considerablemente superior al que establece tal ley, aun considerando las
enmiendas que se le introducen.
Si bien el propósito central de esta iniciativa no
radica en la incorporación de las dos situaciones que se comentan a la
normativa del Código Civil, la circunstancia de que, con ocasión de nuestro
primer informe, hayan respaldado la idea de excluir de la ley a los bienes
raíces urbanos cuya renta de arrendamiento sea igual o superior al equivalente
a 60 unidades de fomento, tanto el Ministerio de Justicia como las Facultades
de Derecho de las Universidades de Chile y Católica de Chile, inclina a la
Comisión a estimar preferible que se reevalúe el mérito de estas disposiciones
en la Comisión Mixta.
En consecuencia, se desechó la eliminación de
estas letras, por unanimidad. Votaron los Honorables Senadores
señores Chadwick, Romero y Silva.
Nº3
Reemplaza el artículo 3°, para señalar que, en los
contratos en que el plazo de arrendamiento se haya pactado mes a mes y en
los de duración indefinida, el desahucio del arrendador solamente podrá
efectuarse judicialmente.
En estos casos, el plazo de desahucio será de dos
meses, contado desde la notificación de la demanda, y se aumenta en un mes
por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble, con un
máximo de seis meses.
El arrendatario desahuciado podrá restituir el
inmueble antes de expirar el plazo mencionado y, en tal caso, estará obligado
a pagar la renta sólo hasta el día de la restitución.
La Honorable Cámara de Diputados agregó, en el
inciso primero, la posibilidad de que el desahucio pueda también efectuarse
mediante notificación personal efectuada por un notario.
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Consecuentemente, en el inciso segundo contempló
el inicio del cómputo del plazo de desahucio desde que se efectúe la
notificación, sea judicial o por medio de notario.
Se aprobaron los cambios efectuados en el
segundo trámite constitucional, por la misma unanimidad antes
mencionada.
Nºs 4 y 5
No tuvieron modificaciones, excepto el cambio de
numeración a 3 y 4, como consecuencia de las enmiendas precedentes.
Nº6
Modifica el artículo 8º, con el solo objeto de suprimir
el párrafo segundo del numeral 6), que permite la suspensión de la ejecución
de la sentencia, en las causas por desahucio y restitución, mientras se
encuentre pendiente la apelación.
La Honorable Cámara de Diputados sustituyó el
número, que pasa a ser 5, manteniendo esa modificación en su letra g), pero,
además, introduciendo otras modificaciones en el artículo 8º, todas destinadas
a agilizar el procedimiento.
Letra a)
Se compone de tres numerales, que modifican el N°
1), en el cual se consignan los artículos del Código de Procedimiento Civil,
referidos al juicio sumario, que no rigen en los juicios de arrendamiento
sometidos a esta ley.
El Nº 1° agrega, entre las disposiciones que no se
aplican, el artículo 683, inciso segundo, relativo a la intervención del defensor
público.
El N° 2 extiende las excepciones al juicio sumario,
haciendo también inaplicables los artículos 686, 687 y 688, que someten el
término probatorio a las normas de los incidentes, ordenan que una vez
vencido el término probatorio el tribunal cite a oir sentencia y señalan el plazo
para dictar la sentencia.
El N° 3 exceptúa también la regla contenida en el
inciso segundo del artículo 683, que permite ampliar el plazo para citar a la
audiencia de contestación, conforme a la tabla de emplazamiento. Esta norma
es trasladada del actual número 3) del mismo artículo.
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Consultado al respecto el Profesor señor Tavolari,
observó que el artículo 8 de la ley N° 18.101 proclama que el procedimiento a
que se debe sujetar la substanciación de los juicios relativos al contrato de
arrendamiento de inmuebles, es el sumario que se consagra en el Título IX del
Libro II del Código de Procedimiento Civil.
A su juicio, la primera reflexión que merece el análisis
de las modificaciones que se proponen apunta a que la norma ha perdido toda
vigencia y debería ser eliminada: si a algún procedimiento se asemeja el nuevo
que se proyecta, es al de las querellas o interdictos posesorios del Título IV del
Libro III de ese Código, título del que están tomadas varias de las normas que
se adoptan. En consecuencia, habría que eliminar la referencia al
procedimiento sumario y disponer, en su reemplazo, simplemente, que “ los
juicios a que se refiere el artículo anterior, se regirán por las reglas
siguientes:”
Letra b)
Incorpora una presunción de derecho en el Nº 2),
para los efectos de la notificación especial del artículo 44, en cuanto a que el
domicilio del demandado es el que corresponde al inmueble arrendado.
El Profesor señor Tavolari hizo presente, en relación
con esta presunción de derecho, que entiende que ella busca facilitar la forma
de efectuar la notificación consagrada en el artículo 44 del Código de
Recordó que la legislación procesal nacional tiene ya
precedentes en este mismo sentido - esto es, en el de aligerar los requisitos
de procedencia de la referida forma de notificación- y ellos se recogen en el
art. 553 del Código de Procedimiento Civil, a propósito de los interdictos
posesorios y en el artículo 588, inciso tercero, del mismo cuerpo legal, norma
ubicada dentro de los juicios especiales del contrato de arrendamiento que ese
Código regula.
En esos casos, el camino escogido es prescindir de la
exigencia que contiene el citado artículo 44, en orden a que se acredite que el
notificado se encuentra en el lugar del juicio.
La disposición que se propone, en cambio, mantiene
la necesidad de que se establezca esta circunstancia para llevar a cabo la
notificación, cuestión que confiere una razonable cuota de seguridad al
arrendatario demandado.
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Letra c)
Sustituye el Nº 3), obligando al demandante a
señalar en la demanda los medios de prueba de que piensa valerse en el juicio.
El Profesor señor Tavolari reparó en que no se señala
la oportunidad en que se individualizará a los testigos, por lo que sugirió
agregar la frase siguiente:
"Sólo podrán declarar hasta cuatro testigos por cada
parte y la nómina, con la individualización de los que el actor se proponga
hacer declarar, se deberá presentará en el escrito de demanda. La nómina con
los testigos del demandado, hasta antes de las 12.00 horas del día que
preceda al de la audiencia."
Informó que esta modalidad se aplica en las querellas
posesorias y en los juicios especiales del contrato de arrendamiento (artículos
551 No.2, 554 y 592 del Código de Procedimiento Civil)
Letra d)
Sustituye el Nº 4), en el que comienza la regulación
de la audiencia judicial, desarrollando la discusión, conciliación obligatoria,
contestación de la demanda, reconvención y contestación a la reconvención,
salvo que se reserve ésta para una nueva audiencia.
Letra e)
Reemplaza el Nº 5), dando normas sobre la recepción
de la prueba, que deberá producirse en la misma audiencia de contestación,
salvo que no hubieren puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos -caso
en el cual se cita de inmediato a oir sentencia- o que se deba efectuar una
nueva audiencia, dentro de los cinco días siguientes, por haber demanda
reconvencional.
Letra f)
Agrega un Nº 5 bis), indicando que la prueba será
apreciada conforme a las reglas de la sana crítica y que la prueba testimonial
no podrá ser rendirse ante un tribunal diverso de aquel que conoce la causa.
El Profesor señor Tavolari advirtió que no se
establece que, concluida la recepción de la prueba, las partes serán citadas
para oír sentencia, como sí acontece cuando el juez estima que no es
procedente tal recepción -en el inciso segundo del nuevo numeral 5)- y como,
a partir de la vigencia de la ley 18.705, se impuso en todos los procedimientos.
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Letra g)
Como se anticipó, recoge el texto del Senado, en
cuanto a suprimir el párrafo segundo del número 6).
Letra h)
Añade un Nº 8), nuevo, disponiendo que los
incidentes que se promuevan en la tramitación del proceso no suspenderán en
ningún caso la resolución de la cuestión principal y se fallarán conjuntamente
con ésta.
El Profesor señor Tavolari consideró que no se
justifica este nuevo numeral, que persigue establecer que los incidentes se
deberán tramitar conjuntamente con la cuestión principal, toda vez que esa
norma está contenida en el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil, uno
de los escasos que sí que se hace aplicable a este procedimiento.
La Comisión, luego de evaluar los cambios descritos,
compartió ampliamente su finalidad pero, sobre todo a la luz de las diversas
sugerencias planteadas por el Profesor señor Tavolari, juzgó apropiado
efectuar un análisis más detenido en la Comisión Mixta, del cual podría
concluirse la conveniencia de sustituir el artículo 8°, en su integridad.
Por tal motivo, desechó las enmiendas por la
unanimidad de la Comisión, integrada por los Honorables Senadores
señores Chadwick, Romero y Silva.
Nº7
Suprime el inciso segundo del artículo 13, que
permite suspender el lanzamiento en los juicios de arrendamiento y de
comodato precario, en casos graves y calificados, hasta por seis meses.
En su número 6) la Honorable Cámara de Diputados,
en lugar de suprimir esa regla, reduce a treinta días el plazo máximo de
suspensión.
Fue aprobada, por la votación unánime ya
señalada.
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Nº 8
Modifica el artículo 16, rebajando de un año a tres
meses el plazo que debe esperar el actor cuya demanda de desahucio o
restitución sea desechada, antes de intentar nuevamente la acción.
La Honorable Cámara de Diputados fijó ese plazo en
seis meses.
La Comisión consideró que el plazo podría ser muy
extenso, en aquellos casos en que la demanda sea rechazada únicamente por
motivos formales.
Se rechazó, por la unanimidad
Honorables Senadores señores Chadwick, Romero y Silva.
de
los
--A continuación, la Honorable Cámara de Diputados
intercaló dos números nuevos.
N° 8
Suprime en el artículo 17 la referencia a los jueces de
subdelegación.
Resultó acogido, en forma unánime, por los
mismos señores Senadores antes mencionados.
N° 9
Agrega un nuevo artículo 18 bis, que indica que sólo
serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones
que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación. Las
apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo, se conocerán en cuenta
y tendrán preferencia para su vista y fallo.
El Profesor señor Tavolari formuló dos comentarios
referidos al nuevo régimen de apelación que se propone:
a) no parece necesario, que si la apelación se
concede en el solo efecto devolutivo, además, se falle en cuenta: en efecto,
autorizado el cumplimiento del fallo de primera instancia, aun habiéndose
deducido apelación -cuyo es el sentido de la apelación en lo devolutivo-, la
agilidad que se otorga con el fallo en cuenta habrá perdido sentido y
significará, simplemente, que, al no escucharse alegatos en la apelación, se
debilitarán las posibilidades de defensa.
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b) es necesario recordar el artículo 192 del Código de
Procedimiento Civil, que otorga a las Cortes de Apelaciones la posibilidad de
decretar orden de no innovar en las apelaciones concedidas en lo devolutivo. Si
en el proyecto, prácticamente, se ha eliminado la facultad de suspender el
lanzamiento, el legislador debe tomar una decisión sobre esta modalidad que
ofrece la tramitación de la apelación y que podría terminar reviviendo la
modalidad suspensiva del cumplimiento de la sentencia mientras la apelación
no se falla.
Debido a la estrecha relación de este tema con el
artículo 8° de la ley, cuyas modificaciones se propone rechazar para debatirlas,
en forma más sistemática, en la Comisión Mixta, la Comisión se inclinó por
desechar, asimismo, este numeral nuevo. Basta señalar, por ejemplo, que el
actual numeral 6) del artículo 8° contempla también la concesión del recurso
de apelación en el solo efecto devolutivo , respecto de la sentencia que dé
lugar al desahucio, restitución o terminación del contrato.
Se rechazó, en forma unánime, con la votación
de los Honorables Senadores señores Chadwick, Romero y Silva.
--Nºs 9 y 10
No tuvieron modificaciones, excepto en su numeración,
toda vez que pasan a ser números 10 y 11.
Artículo 2º
Sustituye, en el inciso segundo del decreto ley
Nº 993, de 1975, sobre arrendamiento de predios rústicos, la referencia a la
cabida inferior a una hectárea física por la cabida inferior a media hectárea
física.
La Honorable Cámara de Diputados, como
consecuencia de la supresión del Nº1 propuesto por el Senado, lo desechó.
Se aprobó, con votación unánime de los
integrantes presentes de la Comisión, Honorables Senadores señores
Chadwick, Romero y Silva.
Artículo 3º
No tuvo modificaciones,
numeración. Queda como artículo 2°.
---
excepto
su cambio
de
Página 156 de 195
En virtud de los acuerdos anteriormente señalados,
vuestra Comisión, por unanimidad, os recomienda aprobar las modificaciones
introducidas por la Honorable Cámara de Diputados al proyecto de ley que se
informa, con las siguientes excepciones, las cuales, por las razones señaladas
en cada caso, se recomienda rechazar:
Artículo 1°
Número 2, salvo la letra a), que se aprueba.
Número 6, que pasa a ser número 5.
Número 8, que pasa a ser 7.
Número 9, nuevo.
---
Acordado en sesiones celebradas los días 13 y 20 de
enero de 2003, con la asistencia de los Honorables Senadores señores Andrés
Chadwick Piñera (Presidente), Alberto Espina Otero, Rafael Moreno Rojas,
Sergio Romero Pizarro y Enrique Silva Cimma.
Sala de la Comisión, a 21 de enero de 2003.
JOSE LUIS ALLIENDE LEIVA
Secretario
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DISCUSIÓN SALA
Senado. Legislatura 348. Sesión 27. Fecha 22 de enero, 2003. Discusión única.
Se rechazan las modificaciones.
DE PREDIOS URBANOS
El señor CANTERO (Vicepresidente).- Proyecto de ley, en tercer trámite
constitucional, sobre modificación de la normativa reguladora de los
arrendamientos de predios urbanos, con informe de la Comisión de
Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento.
--Los antecedentes sobre el proyecto (2625-07)
figuran en los Diarios de Sesiones que se indican:
de 2000.
En tercer trámite, sesión 22ª, en 7 de enero de
2003.
Informes de Comisión:
Constitución (segundo), sesión 4ª, en 2 de abril de
2002.
Constitución (tercer trámite), sesión 26ª, en 21 de
enero de 2003.
Discusión:
Sesiones 22ª, en 14 de agosto de 2001 (se aprueba
en general); 4ª, en 2 de abril de 2002 (se aprueba en particular).
El señor HOFFMANN (Secretario).- La iniciativa tuvo su origen en una moción
del Senador señor Ríos.
La Honorable Cámara de Diputados, en el segundo
trámite constitucional, efectuó diversas modificaciones al proyecto del Senado.
Cabe señalar que esta Alta Cámara acordó, en sesión
de 7 de enero, enviar a la Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y
Reglamento el proyecto que llegó en tercer trámite, la que aprobó las
modificaciones de la Cámara Baja por la unanimidad de sus miembros
presentes (Honorables señores Chadwick, Romero y Silva), con las siguientes
excepciones: las letras b), c) y d) del número 2 del artículo 1º, y los números
6, 8 y 9, nuevo, del artículo 1º. Todas estas enmiendas de la Cámara Baja
fueron rechazadas por la unanimidad de los miembros presentes de la
Comisión, Honorables señores Chadwick, Romero y Silva.
La Secretaría preparó un boletín comparado dividido
en tres columnas: la primera contiene el texto de la ley Nº 18.101, que fija
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DISCUSIÓN SALA
normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos; la segunda
consigna el texto aprobado por el Senado, y la tercera, las enmiendas
propuestas por la Cámara.
--Se aprueba lo propuesto por la Comisión.
El señor HOFFMANN (Secretario).- Al acoger la Sala lo sugerido, en el sentido
de rechazar, por unanimidad, algunas de las modificaciones introducidas por la
Cámara de Diputados en el segundo trámite constitucional, corresponde la
formación de una Comisión Mixta.
El señor CANTERO (Vicepresidente).- ¿Habría acuerdo para que la integren los
mismos miembros de la Comisión de Constitución precedentemente
individualizados?
Acordado.
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OFICIO RECHAZO MODIFICACIONES
3.3. Oficio Cámara de Origen a Cámara Revisora
Comunica rechazo de modificaciones. Fecha 23 de enero, 2003. Cuenta en
Sesión 49, Legislatura 348. Cámara de Diputados.
Nº 21.619
A
S.E.
la
Presidente de
la
Honorable
Cámara
de
Diputados
Valparaíso, 23 de Enero de 2.003.
Tengo a honra comunicar a Vuestra Excelencia que el
Senado ha rechazado algunas de las modificaciones introducidas, por esa
Honorable Cámara, al proyecto de ley que moderniza la normativa reguladora
de los arrendamientos de predios urbanos, correspondiente al Boletín Nº
2.625-07.
Corresponde, en consecuencia, la formación de una
Comisión Mixta que deberá proponer la forma y el modo de resolver las
divergencias suscitadas entre ambas Cámaras, conforme lo establece el
artículo 68 de la Constitución Política de la República y, por tanto, la
Corporación designó a los Honorables Senadores miembros de la Comisión de
Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento, para integrarla.
Lo
que
comunico
a Vuestra Excelencia en
respuesta a su oficio Nº 4063, de 20 de Diciembre de 2.002.
CARLOS CANTERO OJEDA
Presidente (S) del Senado
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INFORME COMISIÓN MIXTA
4. Trámite Comisión Mixta: Senado-Cámara de
Diputados
4.1. Informe de Comisión Mixta
Senado-Cámara de Diputados. Fecha 11 de marzo, 2003. Cuenta en Sesión 31,
Legislatura 348. Senado
INFORME DE LA COMISIÓN MIXTA, recaído en el proyecto de ley que
moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos.
BOLETÍN Nº 2.625- 07.
____________________________________
HONORABLE SENADO,
HONORABLE CÁMARA DE DIPUTADOS:
Vuestra Comisión Mixta, constituida de conformidad a lo dispuesto por el
artículo 68 de la Constitución Política, tiene el honor de proponeros la forma y
modo de resolver las divergencias suscitadas entre ambas Cámaras del
Congreso Nacional, durante la tramitación del proyecto de ley de la referencia,
que tuvo su origen en una moción del Honorable Senador señor Mario Ríos
Santander.
El Honorable Senado, en sesión celebrada el día 22
de enero del año en curso, nombró para este efecto a los Honorables
Senadores miembros de su Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y
Reglamento.
La Honorable Cámara de Diputados, por su parte, en
sesión celebrada el día 23 de enero de 2003, designó como integrantes de la
Comisión Mixta a los Honorables Diputados señores Jorge Burgos Varela, Julio
Dittborn Cordúa, Carlos Hidalgo González, Carlos Montes Cisternas y Eugenio
Tuma Zedán.
La Comisión Mixta se constituyó y dio cumplimiento a
su cometido el día 5 de marzo de 2003, en sesión a la que asistieron sus
miembros, los Honorables Senadores señores Aburto, Chadwick, Espina y Silva
y los Honorables Diputados señores Burgos, Hidalgo, Montes y Tuma. Por
unanimidad fue elegido Presidente el Honorable Senador señor Chadwick.
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Durante el cumplimiento de su cometido, la Comisión
Mixta contó con la colaboración del señor Jefe subrogante de la División
Jurídica del Ministerio de Justicia, señor Fernando Dazarola.
--Las discrepancias entre ambas Cámaras surgieron del
rechazo del Honorable Senado, en el tercer trámite constitucional, a algunas
modificaciones efectuadas al artículo 1° del proyecto de ley por la Honorable
Cámara de Diputados, durante el segundo trámite constitucional.
El artículo 1°, como se sabe, modifica la ley N°
18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
Las divergencias de que conoció la Comisión Mixta y
los acuerdos alcanzados al respecto fueron los siguientes:
Número 2, letras b), c) y d)
El número 2 modifica el artículo 2° de la ley N°
18.101, que señala los bienes raíces urbanos a los que no se aplica esta ley.
La letra b) intercala un nuevo Nº 3, cuyo objeto es
excluir de la aplicación de las reglas sobre arrendamiento de bienes raíces
urbanos, a aquellas viviendas que se arrienden amobladas y alhajadas.
La letra c) adecúa la mención de los números en que
se divide este inciso, como consecuencia de la incorporación del número
anterior.
La letra d) agrega un inciso final, que excluye
también de la aplicación de la ley a los bienes raíces urbanos cuya renta de
arrendamiento sea igual o superior al equivalente a 60 unidades de fomento.
En el segundo trámite constitucional, la Honorable
Cámara de Diputados rechazó todas estas letras, por estimar que, en la
medida que la situación de los arrendadores mejora gracias a los cambios que
introduce el proyecto de ley, no se justifica aumentar las excepciones a la
aplicación de la ley sobre arrendamiento de predios urbanos.
El Honorable Senado, en el tercer trámite
constitucional, insistió en su punto de vista original, en el sentido de que, si
bien se mejora la situación de los arrendadores, que son, generalmente,
pequeños propietarios, al excluir tales inmuebles de la ley sobre
arrendamientos de bienes raíces urbanos les serían aplicables las reglas
generales del Código Civil, como se advierte en el artículo 1° de la propia ley
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N° 18.101. Esas reglas abren a la autonomía de la voluntad un campo
considerablemente superior al que establece dicha ley, aun considerando las
enmiendas que se le introducen, y, por ejemplo, contempla plazos de
desahucio mucho más breves: si el contrato es indefinido, el desahucio es igual
a un período de pago de la renta, y si es a plazo fijo, no es necesario
desahucio, conforme a los artículos 1951 y 1954 del Código Civil, en lugar de
un plazo de dos meses desde la notificación, que se aumenta en un mes por
año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble hasta un total
de seis meses, para el primer caso, y dos meses contado desde la notificación
de la demanda si el contrato a plazo fijo es inferior a un año, como dispondrán
los artículos 3° y 4° de la ley N° 18.101, en virtud de los cambios que se le
introducen.
La Comisión Mixta, evaluando esta materia, tuvo en
cuenta que ambas Cámaras se han inclinado por no innovar en cuanto al
ámbito de aplicación de la ley N° 18.101, cuando descartaron el planteamiento
inicial del Senado de revisarlo en lo concerniente al límite con la competencia
propia del decreto ley N° 993, de 1975, sobre arrendamiento de predios
rústicos, específicamente, para reducir de una hectárea a media hectárea la
superficie de los predios rústicos sometidos al primero de esos cuerpos legales.
En esa línea de razonamiento, consideró apropiado
mantener, asimismo, el ámbito de aplicación de la ley sobre arrendamiento de
bienes raíces urbanos en relación con el del Código Civil, sobre todo en lo que
atañe a los inmuebles destinados a viviendas, que son los que han motivado la
preocupación parlamentaria reflejada en la iniciativa legal que se informa.
De tal manera, sin perjuicio de los cambios de
distinta naturaleza que consulta este proyecto de ley, el énfasis de la reforma a
la ley sobre arrendamiento de predios urbanos estará centrada en los temas
procesales, que redundan en una notable agilización de los juicios y las
perspectivas de una recuperación más rápida de la tenencia de la vivienda por
parte de los propietarios, una vez terminado el contrato de arrendamiento.
En consecuencia,
Honorable Cámara de Diputados.
compartió
el
criterio
de
la
Se rechazaron las letras b), c) y d) del número 2
del Honorable Senado por unanimidad, con los votos de los Honorables
Senadores señores Aburto, Chadwick y Silva y Honorables Diputados
señores Burgos, Hidalgo y Tuma.
Número 6
El número 6 del Honorable Senado modifica el
artículo 8º, que establece el procedimiento aplicable a los juicios relativos a los
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contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos regidos por esta ley. La
única finalidad de ese número es suprimir el párrafo segundo del numeral 6),
el cual permite que el tribunal de segunda instancia suspenda la ejecución de
la sentencia, en las causas por desahucio y restitución, mientras se encuentre
pendiente la apelación.
La Honorable Cámara de Diputados sustituyó el
número, que pasa a ser 5, con el objetivo de incorporar numerosas otras
enmiendas en el artículo 8º, consultadas en ocho letras.
El Honorable Senado, en el tercer trámite
constitucional, estuvo de acuerdo en principio con tales cambios, pero, luego
de revisarlos y consultar al Profesor de Derecho Procesal señor Raúl Tavolari
Oliveros, prefirió rechazarlos, con el propósito de armonizarlos en mayor
medida con otras disposiciones que subsistirían y, en definitiva, regular en
forma sistemática el procedimiento aplicable, en lugar de remitirse
parcialmente, como lo hace la ley, a reglas del juicio sumario consagrado en el
Título IX del Libro II del Código de Procedimiento Civil.
La Comisión Mixta recibió del señor Jefe subrogante
de la División Jurídica del Ministerio de Justicia una propuesta sustitutiva del
artículo 8° de la ley, redactada con la participación del profesor señor Tavolari,
que recoge las inquietudes de ambas Cámaras.
Examinada esa sugerencia, los señores integrantes
de la Comisión Mixta la consideraron plenamente satisfactoria, sin perjuicio de
algunos ligeros cambios formales. Únicamente surgieron dudas sobre la idea
de permitir que las partes comparezcan y se defiendan personalmente, en
primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse
la demanda no sea superior a cuatro unidades de fomento.
El Honorable Senador señor Aburto y el Honorable
Diputado señor Burgos estuvieron de acuerdo con ese monto, por estimar que
una cantidad superior podría comprender una parte importante de los
contratos de arrendamiento de viviendas, lo que debilitaría el adecuado
ejercicio de los derechos de las partes, al carecer de asesoría letrada.
El Diputado señor Tuma, en cambio, propuso que se
reemplazaran las cuatro unidades de fomento por cuatro unidades tributarias
mensuales, precisamente para facilitar el ejercicio de los derechos de los
arrendadores de viviendas que tienen una renta baja, cuya primera dificultad
es la obtención de recursos para costear los honorarios de un abogado que los
patrocine, sobre todo en aquellos casos en que el arrendatario adeuda varios
meses del canon estipulado.
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El Honorable Senador señor Espina coincidió con la
preocupación por la ausencia de patrocinio, porque cuando las partes hacen su
propia defensa normalmente es insatisfactoria, ya que carecen de
conocimientos sobre la estrategia procesal adecuada para presentar sus
argumentos o no acompañan oportunamente los medios de pruebas; es decir,
una medida que pretende beneficiar a las partes termina perjudicándolas. Sin
embargo, destacó que, como la comparecencia y defensa personal es optativa,
quedará entregada a la decisión del interesado, quien es el primer llamado a
velar por sus propios intereses, y esa facultad puede beneficiar a personas que
carezcan de recursos para contratar un abogado. Desde este punto de vista,
manifestó su respaldo a fijar la cantidad de cuatro unidades tributarias
mensuales.
La mayoría de la Comisión Mixta fue partidaria de
acoger la idea de liberar a las partes de la obligación de contar con patrocinio
de abogado en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la
demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales. Tuvo en
cuenta que este monto es que el contempla la propia ley N° 19.120, que
establece normas sobre comparecencia en juicio, para eximir de tal deber
respecto de las causas por daños seguidas ante los juzgados de policía local.
El número 5 que proponemos, donde se
sustituye el artículo 8° de la ley N° 18.101, fue aprobado, por
unanimidad, con los votos de los Honorables Senadores señores
Aburto, Chadwick, Espina y Silva y los Honorables Diputados señores
Burgos, Hidalgo, Montes y Tuma, a excepción del monto de cuatro
unidades tributarias mensuales contemplado en el inciso final del
referido artículo 8°, que lo fue por mayoría de votos.
Votaron a favor de ese monto los Honorables
Senadores señores Chadwick, Espina y Silva y los Honorables
Diputados señores Hidalgo, Montes y Tuma, en tanto que lo hicieron en
contra el Honorable Senador señor Aburto y el Honorable Diputado
señor Burgos, declarándose partidarios de fijarlo en cuatro unidades
de fomento.
Como consecuencia de la aprobación del nuevo
artículo 8° de la ley N° 18.101, que concentra las reglas sobre procedimiento,
la Comisión Mixta advirtió la necesidad de incorporar dos modificaciones de
concordancia.
La primera se refiere al artículo 9º de la ley, y
consiste en reemplazar la referencia a "la audiencia a que se refiere el artículo
683 del Código de Procedimiento Civil", por la mención de la audiencia que se
establece en el artículo 8º.
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La segunda recae en el artículo 15 de la ley, donde
debe suprimirse la frase final, en virtud de la cual el tribunal "apreciará la
prueba en conciencia en todos los juicios a que se refiere este Título", puesto
que en el nuevo artículo 8° se contempla, como norma de valoración
probatoria, que "la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana
crítica".
Ambas modificaciones, derivadas del acuerdo
precedente, fueron aprobadas en forma unánime por los Honorables
Senadores señores Aburto, Chadwick, Espina y Silva y los Honorables
Diputados señores Burgos, Hidalgo, Montes y Tuma.
Número 8
El número 8 del Honorable Senado modifica el
artículo 16, rebajando de un año a tres meses el plazo que debe esperar el
actor cuya demanda de desahucio o restitución sea desechada, antes de
intentar nuevamente la acción.
Cámara de Diputados prefirió fijar ese plazo en seis meses.
Esa ampliación del plazo fue rechazada por el
Honorable Senado en el tercer trámite constitucional, ya que consideró que el
plazo podría ser muy extenso, en aquellos casos en que la demanda sea
rechazada únicamente por motivos formales.
La Comisión Mixta coincidió en que la parte final del
artículo 16 es explícita en cuanto a que no rige tal limitación de plazo si la
nueva acción se funda en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de
presentación de la demanda que fue rechazada.
En esa medida, estimó que, si se trata de una causal
fundada en los mismos hechos, y que por algún motivo la misma demanda fue
rechazada, la reducción de la exigencia actual de un año, contado desde que
haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a seis meses, como
plantea la Honorable Cámara de Diputados, parece razonable por
consideraciones de seguridad jurídica y de carga de trabajo de los tribunales.
Por consiguiente, resolvió establecer el plazo de
seis meses en forma unánime, con los votos de los Honorables
Senadores señores Aburto, Chadwick, Espina y Silva y los Honorables
Diputados señores Burgos, Hidalgo, Montes y Tuma.
---
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Número 9, nuevo
Cámara de Diputados agregó un número 9, nuevo, que incorpora el artículo 18
bis a la ley N° 18.101. Ese precepto indica que sólo serán apelables la
sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término
al juicio o hagan imposible su continuación. Las apelaciones se concederán en
el solo efecto devolutivo, se conocerán en cuenta y tendrán preferencia para su
vista y fallo.
Esta materia quedó zanjada por la Comisión Mixta al
incorporarse las reglas pertinentes en el nuevo artículo 8º que se propone.
Se suprimió por unanimidad, con los votos de
los Honorables Senadores señores Aburto, Chadwick, Espina y Silva y
los Honorables Diputados señores Burgos, Hidalgo, Montes y Tuma.
--PROPOSICIÓN COMISIÓN MIXTA
En virtud de los acuerdos precedentes, vuestra Comisión Mixta tiene a
honra efectuaros la siguiente proposición, como forma de superar las
divergencias surgidas entre ambas Cámaras:
Artículo 1º
Número 2, letras b), c) y d)
(del Honorable Senado)
Suprimirlas.
Con ello queda eliminado, en su totalidad, este número.
Número 6
Pasa a ser número 5.
Reemplazarlo por el que sigue:
“5.- Reemplázase el artículo 8º por el siguiente:
“Artículo 8º.- Los juicios a que se refiere el
artículo anterior se regirán por las reglas siguientes:
1) El procedimiento será verbal; pero las partes
podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan
los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la
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demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después
de la última notificación;
2) La notificación de la demanda se efectuará
conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de
Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 44
del mismo Código, se presumirá de pleno derecho como domicilio del
demandado el que corresponda al inmueble arrendado;
3) En la demanda deberán indicarse los medios
de prueba de que pretende valerse la demandante. Sólo podrán
declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nómina, con la
individualización de los que el actor se proponga hacer declarar, se
presentará en el escrito de demanda. La nómina con los testigos del
demandado, hasta antes de las 12:00 horas del día que preceda al de
la audiencia;
4) La audiencia tendrá lugar con sólo la parte
que asista, se iniciará con la relación verbal de la demanda y
continuará con la contestación verbal del demandado. Acto seguido se
procederá obligatoriamente al llamado a conciliación;
5) En la contestación el demandado podrá
reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los
medios de prueba que sustentan su pretensión. De la reconvención se
dará traslado a la demandante, la que podrá contestar de inmediato o
reservar dicha gestión para la audiencia a que se refiere el inciso final
del número 6) del presente artículo. En ambos casos, la reconvención
será tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión principal;
6) En caso de no producirse avenimiento total,
el juez establecerá los puntos sustanciales, pertinentes y
controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a
la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y la contestación.
Si el tribunal no estimare que existan puntos
sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados,
citará de inmediato a las partes para oír sentencia.
Si
se
hubiere
deducido
demanda
reconvencional, la demandante podrá solicitar se cite a las partes a
una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 días siguientes, a
objeto de proceder a la contestación de la misma y a la recepción de la
prueba que ofrezca. Las partes se entenderán citadas de pleno derecho
a dicha audiencia y se procederá en ella en conformidad a lo
establecido en el presente artículo. En este caso, cualquiera de las
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partes podrá solicitar se reserve para dicha audiencia el examen de la
prueba que no pudiere ser rendida en el acto;
7) La prueba será apreciada conforme a las
reglas de la sana crítica. La prueba testimonial no se podrá rendir ante
un tribunal diverso de aquél que conoce de la causa. Concluida la
recepción de la prueba, las partes serán citadas a oír sentencia;
8) Los incidentes deberán promoverse y
tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión
principal, sin paralizar el curso de ésta. La sentencia definitiva se
pronunciará sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo
sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con aquélla;
9) Sólo serán apelables la sentencia definitiva
de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o
hagan imposible su continuación.
Todas las apelaciones se concederán en el solo
efecto devolutivo; tendrán preferencia para su vista y fallo y durante
su tramitación, no se podrá conceder orden de no innovar.
En segunda instancia, podrá el tribunal de
alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por vía de apelación sobre
todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser
falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo
apelado, y
10) Las partes podrán comparecer y defenderse
personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente
al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro
unidades tributarias mensuales.”.”.
--Intercalar, a continuación del número 6, que pasa a
ser número 5, el siguiente, nuevo:
“artículo 683
anterior”.”.
del
“6.- Reemplázase en el artículo 9º la frase
Código de Procedimiento Civil” por “artículo
Intercalar, a continuación del número 7, el siguiente,
nuevo:
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“8.- Suprímese en el artículo 15 la frase "y apreciará
la prueba en conciencia en todos los juicios a que se refiere este Título”.”.
--Número 8
Sustituirlo por el siguiente:
“9.- En el artículo 16, reemplázanse las palabras "un
año" por “seis meses”.”.
El número 8 agregado por la Honorable Cámara de
Diputados pasa a ser número 10.
--Número 9
(agregado por la Honorable Cámara de Diputados)
Suprimirlo.
Los números 9 y 10 del Honorable Senado pasan a
ser 11 y 12, respectivamente.
--TEXTO
De aprobarse la proposición de vuestra Comisión
Mixta, el proyecto de ley quedaría como sigue:
PROYECTO DE LEY:
“Artículo 1º.- Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley Nº
18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos:
1.- Agrégase al artículo 2º el siguiente número 6, nuevo:
“6.- Las viviendas regidas por la ley Nº19.281.”.
desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o
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plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se
aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera
ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total,
de seis meses.
4.- En el artículo 6º, agrégase el siguiente inciso segundo, nuevo:
restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras
competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola
5.- Reemplázase el artículo 8º por el siguiente:
“Artículo 8º.- Los juicios a que se refiere el artículo
anterior se regirán por las reglas siguientes:
1) El procedimiento será verbal; pero las partes
podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los
hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda,
citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última
notificación;
2) La notificación de la demanda se efectuará
conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de
Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 44 del
mismo Código, se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado
el que corresponda al inmueble arrendado;
3) En la demanda deberán indicarse los medios de
prueba de que pretende valerse la demandante. Sólo podrán declarar hasta
cuatro testigos por cada parte y la nómina, con la individualización de los que
el actor se proponga hacer declarar, se presentará en el escrito de demanda.
La nómina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del
día que preceda al de la audiencia;
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4) La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que
asista, se iniciará con la relación verbal de la demanda y continuará con la
contestación
verbal
del
demandado.
Acto
seguido
se
procederá
obligatoriamente al llamado a conciliación;
5) En la contestación el demandado podrá reconvenir
al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que
sustentan su pretensión. De la reconvención se dará traslado a la demandante,
la que podrá contestar de inmediato o reservar dicha gestión para la audiencia
a que se refiere el inciso final del número 6) del presente artículo. En ambos
casos, la reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con la
cuestión principal;
6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez
establecerá los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser
acreditados, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en
la demanda y la contestación.
Si el tribunal no estimare que existan puntos
sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citará de
inmediato a las partes para oír sentencia.
Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la
demandante podrá solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a
realizarse dentro de los 5 días siguientes, a objeto de proceder a la
contestación de la misma y a la recepción de la prueba que ofrezca. Las partes
se entenderán citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en
ella en conformidad a lo establecido en el presente artículo. En este caso,
cualquiera de las partes podrá solicitar se reserve para dicha audiencia el
examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto;
7) La prueba será apreciada conforme a las reglas de
la sana crítica. La prueba testimonial no se podrá rendir ante un tribunal
diverso de aquél que conoce de la causa. Concluida la recepción de la prueba,
las partes serán citadas a oír sentencia;
8) Los incidentes deberán promoverse y tramitarse
en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el
curso de ésta. La sentencia definitiva se pronunciará sobre la acción deducida y
sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles
con aquélla;
9) Sólo serán apelables la sentencia definitiva de
imposible su continuación.
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Todas las apelaciones se concederán en el solo efecto
devolutivo; tendrán preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación,
no se podrá conceder orden de no innovar.
En segunda instancia, podrá el tribunal de alzada, a
solicitud de parte, pronunciarse por vía de apelación sobre todas las cuestiones
que se hayan debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando
no hayan sido resueltas en el fallo apelado, y
personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al
tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades
tributarias mensuales.”.
6.- Reemplázase en el artículo 9º la frase “artículo
683 del Código de Procedimiento Civil” por “artículo anterior”.
7.- Sustitúyense en el inciso segundo del artículo 13
las expresiones “seis meses” por “treinta días”.
8.- Suprímese en el artículo 15 la frase ”y apreciará
la prueba en conciencia en todos los juicios a que se refiere este Título”.
9.- En el artículo 16, reemplázanse las palabras "un
año" por “seis meses”.
10.- Suprímese en el artículo 17 la frase “y a los de
subdelegación”.
11.- Intercálase, a continuación del artículo 23, el
siguiente artículo nuevo:
a) Reemplázanse al final del numeral 1, la conjunción
conjunción "y", precedida de una coma (,), y
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muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento.".
cuente el inmueble.
Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza si
no se hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio
de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades
tributarias mensuales por el respectivo juzgado de policía local.”.”.
--Acordado en la sesión celebrada el día 5 de marzo de
2003, con la asistencia de los Honorables Senadores señores Andrés Chadwick
Piñera (Presidente), Marcos Aburto Ochoa, Alberto Espina Otero y Enrique Silva
Cimma y de los Honorables Diputados señores Jorge Burgos Varela, Carlos
Hidalgo González, Carlos Montes Cisternas y Eugenio Tuma Zedán.
Sala de la Comisión Mixta, a 11 de marzo de 2003.
Secretario
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DISCUSIÓN SALA
Senado. Legislatura 348. Sesión 32. Fecha 12 de marzo, 2003. Discusión
Informe de la Comisión Mixta. Se aprueba.
DE PREDIOS URBANOS. INFORME DE COMISIÓN MIXTA
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Informe de la Comisión Mixta
recaído en el proyecto de ley que moderniza la normativa reguladora de los
arrendamientos urbanos.
de 2000.
En tercer trámite, sesión 22ª, en 7 de enero de
2003.
En trámite de Comisión Mixta, sesión 27ª, en 22 de
enero de 2003.
Informes de Comisión:
Constitución (segundo), sesión 4ª, en 2 de abril de
2002.
Constitución (tercer trámite), sesión 26ª, en 21 de
enero de 2003.
Mixta, sesión 31ª, en 11 de marzo de 2003.
Discusión:
Sesiones 22ª, en 14 de agosto de 2001 (se aprueba
en general); 4ª, en 2 de abril de 2002 (se aprueba en particular); 27ª,
en 22 de enero de 2003 (se aprueba su informe y pasa a Comisión
Mixta).
El señor HOFFMANN (Secretario).- La controversia entre ambas Cámaras se
originó al rechazar el Senado algunas de las enmiendas que la Honorable
Cámara de Diputados efectuó al artículo 1º del proyecto de ley durante el
segundo trámite constitucional.
El informe de la Comisión Mixta consigna la
proposición destinada a resolver las divergencias entre ambas Cámaras. Ella
consiste en suprimir las letras b), c) y d) del número 2 del artículo 1º;
reemplazar el artículo 8º de la ley Nº 18.101, que fija normas especiales sobre
arrendamiento de predios urbanos; modificar el artículo 16 de esta misma ley,
fijando un plazo de seis meses para que el demandante por desahucio o
restitución pueda intentar nuevamente la acción; suprimir el número 9, nuevo,
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DISCUSIÓN SALA
que incorporaba un artículo 18 bis a la ley Nº 18.101, y efectuar
modificaciones de concordancia en los artículos 9º y 15 de la referida ley.
Los acuerdos de la Comisión Mixta fueron adoptados
por la unanimidad de sus miembros presentes, con excepción del relativo al
monto del juicio en que las partes podrán comparecer y defenderse
personalmente. Por mayoría, la Comisión Mixta aprobó un monto de cuatro
unidades tributarias mensuales. Votaron en contra el Senador señor Aburto y
el Diputado señor Burgos, quienes se declararon partidarios de fijarlo en cuatro
unidades de fomento.
La Secretaría ha elaborado un boletín comparado
dividido en seis columnas, en las que se consignan los artículos de la ley Nº
18.101 que se modifican; el texto que aprobó el Senado en el primer trámite
constitucional; las modificaciones efectuadas por la Cámara de Diputados y
que fueron aprobadas por el Senado; las enmiendas introducidas por la
Cámara de Diputados y que fueron rechazadas por el Senado; la proposición
de la Comisión Mixta, y el texto final del proyecto que se propone aprobar.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- En discusión el informe.
El señor RÍOS.- Pido la palabra, señor Presidente.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Puede hacer uso de ella Su
Señoría.
El señor RÍOS.- Señor Presidente, a modo de explicación haré un resumen de
esta iniciativa.
En el mes de noviembre de 2000 presenté en el
Senado el proyecto de ley que nos ocupa, que modernizaba la normativa que
regula el arrendamiento de predios urbanos, y que hoy es informado por la
Comisión Mixta, tal como lo señaló el señor Secretario.
Esta iniciativa legal tuvo su origen en las numerosas
presentaciones que me hicieron llegar diversas personas que estaban litigando
respecto de estas materias. En la mayoría de los casos se trataba de personas
que habían invertido los ahorros de toda una vida en una vivienda para
obtener ingresos provenientes de su arrendamiento. Pero, lamentablemente,
en los hechos la situación se había vuelto agobiante. Incluso, en algunos casos
se llegó al absurdo de constituir un enriquecimiento sin causa o injusto para el
arrendatario que vivía a costa de su arrendador por períodos extensos por los
cuales nunca le retribuía, dejando las más de las veces las casas destruidas.
La regulación del contrato de arrendamiento surge en
Chile inspirada en la defensa del arrendatario.
Con el proceso de modernización llevado a cabo en
nuestro país en los últimos treinta años -éstos son antecedentes muy
interesantes- la situación cambió, y según los resultados preliminares del
censo de 2002 somos 15 millones 58 mil 410 habitantes y existen 4 millones
434 mil 521 viviendas. Vale decir, que Chile tiene hoy 3,3 habitantes por casa,
promedio que nos ubica en el más alto nivel del contexto latinoamericano, muy
cerca de los países europeos que exhiben tasas de 2,8 habitantes por casa. De
ese total de viviendas, unas 520 mil, que representan 11,7 por ciento del total,
se hallan en régimen de arriendo.
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DISCUSIÓN SALA
La normativa anterior, en la mayor parte de los
casos, aun en contra del espíritu del legislador, operaba desprotegiendo al
arrendador.
La fuerza de los hechos en esta materia modificó la
realidad social y también las condiciones que hacían necesaria la protección del
arrendador. La sociedad necesita una legislación capaz de solucionar los
conflictos y cumplir con el restablecimiento de la equidad, la efectiva
protección de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
La normativa que hoy se despacha ha sido fruto del
trabajo conjunto de todos los grupos sociales, actores económicos y sectores
políticos del país, trabajo que se ha caracterizado porque se ha fundado sobre
la certeza de la urgencia de dotar a la comunidad de herramientas de solución
rápidas que miren al bien común.
Entre las modificaciones cabe destacar que para
aquellos juicios en que el valor de la renta del inmueble no exceda de cuatro
unidades tributarias mensuales, se permite la comparecencia personal de los
interesados sin necesidad de patrocinio de abogado; el establecimiento de una
presunción de derecho de domicilio válido para notificar al demandado que
corresponde al inmueble arrendado; una sola audiencia de conciliación y
prueba, en la que deberá conocerse de la demanda principal, su contestación y
prueba, interposición de demanda reconvencional, su contestación y prueba,
las que se tramitarán por cuerda principal; limitación de los medios probatorios
a los señalados en la primera presentación de cada parte, se fijarán los puntos
de prueba y si no existiesen se citará a las partes a oír sentencia de inmediato;
excepcionalmente se fijará otra audiencia, previa petición del demandante
reconvencional, para que sea contestada por la parte contraria; la disminución
a menos de la mitad de los plazos máximos para restitución de los inmuebles,
dependiendo de la modalidad del contrato, los que variarán entre dos y seis
meses, no pudiendo en ningún caso exceder dichos términos; en el evento de
que el arrendatario no restituya el inmueble a su arrendador, éste puede
solicitar al juez su entrega sin forma de juicio, previa certificación del
abandono en un acta elaborada por un ministro de fe; un procedimiento
verbal, concentrado y desritualizado; menor rigidez al momento de apreciar la
prueba el juzgador, ya que se le faculta para que aprecie según las reglas de la
sana crítica los medios probatorios hechos valer en juicio; concesión de la
apelación sólo en efecto devolutivo respecto de la sentencia definitiva y las
resoluciones que pongan término al juicio o imposibiliten su continuación,
causas que tendrán preferencia para su vista y fallo, sin que se pueda decretar
orden de no innovar; sanción con multas a beneficio fiscal al arrendador que
injustificadamente niegue a su arrendatario la autorización para abandonar el
inmueble, retirar sus muebles o el recibo que acredite el pago de la renta.
Dentro de los innumerables beneficios del presente
proyecto de ley, es importante destacar el incentivo para volver a la compra de
bienes raíces destinados al arrendamiento, lo que se traducirá en un
incremento de la actividad inmobiliaria.
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DISCUSIÓN SALA
En el ámbito jurisdiccional, los magistrados, al haber
procedimientos breves y sumarios, podrán fallar y poner término a las
decenas, centenares o miles de litigios en un tiempo razonable.
Por su parte, los dueños de inmuebles contarán con
una protección real de sus derechos, y nuevamente invertirán en vivienda los
hombres y mujeres que han alcanzado la jubilación y pretenden aumentar sus
ingresos con la inversión en bienes raíces -vivienda, fundamentalmente-, como
ocurre en todos los países de gran desarrollo.
He dicho.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente).- Si le parece a la Sala, se
aprobará el informe de la Comisión Mixta.
--Se aprueba, y queda despachado el proyecto
en este trámite.
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OFICIO APROBACIÓN INFORME COMISIÓN MIXTA
Oficio de aprobación de Informe de Comisión Mixta. Fecha 12 de marzo, 2003.
Cuenta en Sesión 57, Legislatura 348. Cámara de Diputados.
Nº 21.759
A S. E.
la Presidente de la
H.
Cámara
de
Diputados
Valparaíso, 12 de Marzo de 2003.
Senado ha dado su aprobación a la proposición formulada por la Comisión
Mixta constituida para resolver las divergencias suscitadas con ocasión de la
tramitación del proyecto de ley que moderniza la normativa reguladora de los
arrendamientos de predios urbanos, correspondiente al Boletín Nº 2.625-07.
Acompaño
la
totalidad
de
respectivos.
los
antecedentes
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DISCUSIÓN SALA
Cámara de Diputados. Legislatura 348. Sesión 57. Fecha 13 de marzo, 2003.
Discusión Informe de Comisión Mixta. Se aprueba.
MODERNIZACIÓN DE NORMATIVA SOBRE ARRENDAMIENTO
PREDIOS URBANOS. Informe de la Comisión Mixta.
DE
La señora MUÑOZ, doña Adriana (Presidenta accidental).- En el Orden
del Día, corresponde conocer las proposiciones de la Comisión Mixta recaídas
en el proyecto de ley que moderniza la normativa reguladora de los
arrendamientos de predios urbanos.
Antecedentes:
-Informe de la Comisión Mixta, boletín Nº 2625-07 (s). Documentos de la
Cuenta Nº 3, de esta sesión.
La señora MUÑOZ, doña Adriana (Presidenta accidental).- Tiene la
palabra el diputado Eugenio Tuma.
El señor TUMA.- Señora Presidenta, en el evento de que la Cámara
apruebe las proposiciones de la Comisión Mixta, el proyecto quedaría en
condiciones de ser publicado como ley de la República.
La iniciativa beneficia y satisface una sentida aspiración de miles de
pequeños arrendadores. En los tribunales existen, al menos, 20 mil juicios
pendientes sobre restitución de inmuebles arrendados y recuperación de
montos adeudados por concepto de arrendamiento.
El proyecto, iniciado en moción del senador Mario Ríos, en lo
fundamental, excluía de la aplicación de la ley de arrendamiento a
determinados contratos con el objeto de que al procedimiento de recuperación
del bien se aplicaran las normas del Código Civil.
En la Cámara de Diputados, junto con la diputada señora Laura Soto y
los diputados Jorge Burgos, Guillermo Ceroni y Patricio Hales, presentamos un
proyecto de ley -que a la sazón ya estaba en la Comisión de Constitución- para
modificar la ley de arrendamiento en los temas procesales, con el fin de
agilizar el procedimiento en los tribunales para la recuperación de los
inmuebles. Con esa iniciativa pretendíamos equilibrar los derechos de los
arrendatarios, quienes en la actualidad están sobreprotegidos, con los de los
arrendadores.
Luego, la Comisión de Constitución de la Cámara, a la que le
correspondió analizar las normas aprobadas por el Senado que excluían
algunos contratos de arrendamiento, estimó necesario tratar los dos proyectos
en conjunto. Sin embargo, debido a que la iniciativa ya había cumplido su
primer trámite constitucional, y con el objeto de obtener mayor agilidad
legislativa, lo más conveniente era que los diputados autores de la moción que
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DISCUSIÓN SALA
modificaba la ley de arrendamiento, la retiráramos y presentáramos
indicaciones a la moción del senador Mario Ríos. Así lo hicimos.
Por consiguiente, la Comisión de Constitución propuso a la honorable
Sala un conjunto de disposiciones -fueron aprobadas por unanimidad- que, en
lo sustantivo, modifican el ámbito de aplicación, rechazando las modificaciones
introducidas originalmente por el Senado, pero mejorando de manera
fundamental la ley de arrendamiento a fin de equilibrar -insisto- los derechos
de arrendadores y arrendatarios.
La iniciativa fue enviada al Senado, en tercer trámite constitucional, el
cual aprobó las indicaciones concordadas y propuestas por la Cámara, de
origen en nuestro proyecto de ley, con excepción del rechazo de la Cámara a la
exclusión de algunos tipos de contratos en la aplicación de la ley de
arrendamiento.
Debido a ello, el proyecto fue enviado a Comisión Mixta, donde hicimos
ver la conveniencia de mantener sin exclusiones la aplicación de la ley de
arrendamiento, ya que, con las modificaciones que la Cámara sugirió, dicha ley
quedó mucho más equilibrada, pues establece modificaciones centradas en los
términos procesales, lo que permite agilizar notablemente los procedimientos
judiciales para recuperar, en plazo breve, las propiedades cuyos arriendos se
encuentren morosos, con ventas impagas. Muchas veces, los juicios duran
largo tiempo -uno o dos años-, período durante el cual el arrendatario no paga
el arriendo. El juez tiene la facultad de otorgar un plazo de desahucio, de hasta
seis meses, que normalmente concede, pero sin garantizar el pago de la renta
durante dicho plazo.
Quiero entregar mi reconocimiento al jefe subrogante de la División
Jurídica del Ministerio de Justicia, señor Fernando Dazarola, quien participó en
la discusión del proyecto en la Comisión Mixta y aportó interesantes
propuestas. Asimismo, al profesor de derecho procesal, señor Raúl Tavolari,
quien, en lo sustantivo, nos ayudó en la redacción del artículo 8º, que
establece el procedimiento.
El número 1) del artículo 8º dispone que “El procedimiento será verbal;
pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se
establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la
demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la
última notificación;".
El número 2) del artículo 8º, establece que “La notificación de la
demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553
del Código de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el
artículo 44 del mismo Código, se presumirá de pleno derecho -esta es la
novedad- como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble
arrendado; con eso vamos a evitar no sólo el gasto de insistentes visitas del
receptor, sino también la incertidumbre de saber dónde se notifica al
demandado. De esta forma, se acortan los plazos del juicio -que hoy es de seis
u ocho meses- mediante este procedimiento aprobado por el Senado y
seguramente ratificado por la Cámara hoy día.
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DISCUSIÓN SALA
Por lo tanto, se va a permitir que en la recuperación de viviendas en
juicios de esta naturaleza no transcurra más de un plazo razonable de 45 a 60
días como máximo.
Cabe señalar, además, que la audiencia será una y “tendrá lugar con
sólo la parte que asista,...”. El juez convocará a las partes a una conciliación.
Si hay acuerdo para terminar el juicio, el juez lo dará por terminado. Las
partes llegarán a acuerdo y se entregará la propiedad. Si no, el juez resolverá
en un plazo breve de diez días y dictará sentencia. Con ello se tendrá un
procedimiento claro y limitado para que el juez resuelva en favor de la justicia
respecto de los derechos del demandado y del demandante.
Asimismo, se establece que no se requiere concurrir con abogados a los
juicios de arrendamiento que tengan un valor inferior a cuatro unidades
tributarias mensuales.
Por último, expreso mi satisfacción por la aprobación unánime que hubo
en el Senado y por la proposición de la Comisión Mixta.
Sólo me resta reconocer la labor realizada por los diputados de la
Comisión de Constitución, Legislación y Justicia, como también al senador
Mario Ríos, autor de la moción.
Pido, entonces, a la honorable Cámara aprobar el informe de la Comisión
Mixta sobre este importante proyecto, que beneficiará a la comunidad.
He dicho.
La señora MUÑOZ, doña Adriana (Presidenta accidental).- Tal como
aconteció en la Comisión Mixta, ofrezco la palabra a tres señores diputados por
diez minutos.
Tiene la palabra el diputado señor Burgos.
El señor BURGOS.- Señora Presidenta, brevemente quiero ratificar lo
señalado por el diputado señor Tuma, quien, junto con el diputado señor
Carlos Hidalgo y el diputado que habla, participó en la Comisión Mixta, donde
fueron recogidas nuestras propuestas.
Esta iniciativa, presentada por el senador Ríos en la cámara alta y
patrocinada en la Cámara por el diputado Tuma -quien tuvo la gentileza de
invitar a varios colegas a colaborar con algunas ideas, que después se
revisaron en la Comisión de Constitución, Legislación y Justicia-, tiene, a mi
juicio, un elemento central muy importante: estamos atendiendo una
necesidad cotidiana de las personas.
Con esta iniciativa se modifican normas legales para que los juicios de
arrendamiento tengan una tramitación más ágil y expedita.
Todo el mundo sabe que la sensación de la gente que recurre a los
tribunales -salvo en el caso de los juicios ejecutivos-, es que está
"comprándose" un pleito caro muchas veces, y por muchos años.
La forma en que se ha establecido la tramitación del juicio de arriendo,
esencialmente de predios urbanos, a través de una tramitación rápida, en un
procedimiento verbal, con preferencia en la vista de la causa en la segunda
instancia, da cuenta de una tramitación que debiera ser rápida y, por cierto,
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DISCUSIÓN SALA
acompañada de la voluntad de los funcionarios de los tribunales para
otorgarle rapidez al procedimiento. Las reglas procesales están claras en ese
sentido, y siempre deben estar acompañadas de esa voluntad.
Como legislativamente se han aprobado otros procedimientos para
resolver ciertas materias -tal es el caso de la tramitación de las posesiones
efectivas- y, en general, como existe la idea de sacar del ámbito judicial las
cuestiones voluntarias, los funcionarios de los tribunales dispondrán de mayor
tiempo para este tipo de juicios, tanto más cuanto éstos tendrán un
procedimiento rápido. Nuestra preocupación permanente debe ser la rapidez
en la administración de justicia, a fin de que la gente haga valer sus derechos.
Y a esto apunta el proyecto, que esperamos sea aprobado por unanimidad.
La iniciativa es muy importante, no sólo desde el punto de vista
procesal, sino también práctico. Por eso, debemos darle nuestra aprobación
por unanimidad.
He dicho.
La señora MUÑOZ, doña Adriana (Presidenta accidental).- Tiene la
palabra el diputado señor Valenzuela.
El señor VALENZUELA.- Señora Presidenta, conversábamos con el
diputado señor Alejandro García-Huidobro acerca de la creación, en Rancagua,
de una agrupación de arrendadores estafados. Por lo tanto, hemos seguido
esta discusión con mucha atención, y vamos a dar nuestro respaldo al
proyecto, concordando, así, con el diputado señor Tuma y con la buena
disposición del Senado.
Esa agrupación ha señalado la importancia de que las cortes de
apelaciones hagan cumplir efectivamente los plazos perentorios, que
facilitarán estos procesos. También han sugerido que a las personas de
escasos recursos que no tengan las posibilidades de contratar a un abogado,
se les faciliten los medios para acceder a los tribunales. Esa materia quedó en
el aire en el proyecto.
Con todo, el proyecto constituye un avance enorme para terminar con el
abuso que afecta no sólo a sectores de clase media alta, sino también a
muchas personas del mundo popular, personas de escasos ingresos que
arriendan su pequeño departamento o vivienda social, generalmente de 40
metros cuadrados, para pagar el dividendo de una opción habitacional de
mejor nivel. En consecuencia, vamos a darle nuestra aprobación.
He dicho.
La señora MUÑOZ, doña Adriana (Presidenta accidental).- Cerrado el
debate.
Solicito el acuerdo de la Sala para votar los proyectos en tabla al
término del Orden del Día.
¿Habría acuerdo?
Acordado.
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DISCUSIÓN SALA
-Con posterioridad, la Sala se pronunció sobre este proyecto en los
siguientes términos:
El señor SALAS (Vicepresidente).- En votación el informe de la Comisión
Mixta, recaído en el proyecto, iniciado en moción, que moderniza la normativa
-Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico,
dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 64 votos. No hubo votos por la
negativa ni abstenciones.
El señor SALAS (Vicepresidente).- Aprobado.
-Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados:
Álvarez, Allende (doña Isabel), Araya, Ascencio, Bauer, Bayo, Becker,
Bertolino, Burgos, Cardemil, Ceroni, Cubillos (doña Marcela), Delmastro, Egaña,
Encina, Escobar, Galilea (don José Antonio), González (doña Rosa), González
(don Rodrigo), Guzmán (doña Pía), Hernández, Ibáñez (don Gonzalo), Jaramillo,
Jarpa, Jeame Barrueto, Kuschel, Leay, Longton, Luksic, Martínez, Mella (doña
María Eugenia), Montes, Mora, Moreira, Muñoz (don Pedro), Ojeda, Olivares,
Ortiz, Palma, Pérez (don José), Pérez (don Ramón), Pérez (doña Lily), Prieto,
Quintana, Recondo, Riveros, Saa (doña María Antonieta), Saffirio, Salaberry,
Salas, Sepúlveda (doña Alejandra), Soto (doña Laura), Tohá (doña Carolina),
Tuma, Ulloa, Uriarte, Urrutia, Valenzuela, Vargas, Vidal (doña Ximena),
Vilches, Villouta, Von Mühlenbrock y Walker.
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OFICIO APROBACIÓN INFORME COMISIÓN MIXTA
Oficio de aprobación de Informe de Comisión Mixta. Fecha 13 de marzo, 2003.
Cuenta en Sesión 33. Legislatura 348. Senado
Oficio Nº 4167
A S. E. EL
PRESIDENTE DEL
H. SENADO
VALPARAISO, 13 de marzo de 2003.
La Cámara de Diputados, en sesión de esta fecha, ha
dado su aprobación al informe de la Comisión Mixta constituida para resolver
las divergencias suscitadas durante la tramitación del proyecto que moderniza
la normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos,
correspondiente al boletín N°2625-07(S).
Lo que tengo a honra comunicar a V.E., en respuesta a
su oficio N°21.759, de 12 de marzo de 2003.
mlp/rfi
Devuelvo los antecedentes respectivos.
Dios guarde a V.E.
EDMUNDO SALAS DE LA FUENTE
Presidente en ejercicio de la Cámara de Diputados
CARLOS LOYOLA OPAZO
Secretario de la Cámara de Diputados
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OFICIO LEY AL EJECUTIVO
5. Trámite Finalización: Senado
5.1. Oficio de Cámara de Origen al Ejecutivo
Oficio de Ley a S.E. el Presidente de la República. Comunica texto aprobado
por el Congreso Nacional. Fecha 14 de marzo, 2003.
A S. E.
el Presidente de la
República
Nº 21.772
Valparaíso, 14 de Marzo de 2003.
Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente
PROYECTO DE LEY:
“Artículo 1º.- Introdúcense las siguientes modificaciones en
la ley Nº 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios
urbanos:
1.- Agrégase al artículo 2º el siguiente número 6, nuevo:
“6.- Las viviendas regidas por la ley Nº19.281.”.
“Artículo 3º. En los contratos en que el plazo del
desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o
En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de
desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará
en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el
inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis
meses.
antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará
obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.”.
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expresión “cuatro meses” por “dos meses”.
4.- En el artículo 6º, agrégase el siguiente inciso segundo,
nuevo:
“Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al
arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo
entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un
ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre
el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al
tribunal.”.
“Artículo 8º.- Los juicios a que se refiere el artículo anterior
se regirán por las reglas siguientes:
1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si
quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos
invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará el
tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación;
2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la
norma del inciso primero del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil.
Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 44 del mismo Código, se
presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda
al inmueble arrendado;
3) En la demanda deberán indicarse los medios de prueba
de que pretende valerse la demandante. Sólo podrán declarar hasta cuatro
testigos por cada parte y la nómina, con la individualización de los que el actor
se proponga hacer declarar, se presentará en el escrito de demanda. La
nómina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del día
que preceda al de la audiencia;
4) La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que asista,
se iniciará con la relación verbal de la demanda y continuará con la
contestación
verbal
del
demandado.
Acto
seguido
se
procederá
obligatoriamente al llamado a conciliación;
5) En la contestación el demandado podrá reconvenir al
actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que
sustentan su pretensión. De la reconvención se dará traslado a la demandante,
la que podrá contestar de inmediato o reservar dicha gestión para la audiencia
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a que se refiere el inciso final del número 6) del presente artículo. En ambos
casos, la reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con la
cuestión principal;
establecerá los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser
acreditados, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en
la demanda y la contestación.
Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales,
pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citará de inmediato a
las partes para oír sentencia.
demandante podrá solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a
realizarse dentro de los 5 días siguientes, a objeto de proceder a la
contestación de la misma y a la recepción de la prueba que ofrezca. Las partes
se entenderán citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en
ella en conformidad a lo establecido en el presente artículo. En este caso,
cualquiera de las partes podrá solicitar se reserve para dicha audiencia el
examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto;
7) La prueba será apreciada conforme a las reglas de la
sana crítica. La prueba testimonial no se podrá rendir ante un tribunal diverso
de aquél que conoce de la causa. Concluida la recepción de la prueba, las
partes serán citadas a oír sentencia;
8) Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la
misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el
curso de ésta. La sentencia definitiva se pronunciará sobre la acción deducida y
sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles
con aquélla;
9) Sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera
instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su
continuación.
devolutivo; tendrán preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación,
no se podrá conceder orden de no innovar.
solicitud de parte, pronunciarse por vía de apelación sobre todas las cuestiones
que se hayan debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando
no hayan sido resueltas en el fallo apelado, y
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personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al
tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades
tributarias mensuales.”.
6.- Reemplázase en el artículo 9º la frase “artículo 683 del
Código de Procedimiento Civil” por “artículo anterior”.
7.- Sustitúyense en el inciso segundo del artículo 13 las
expresiones “seis meses” por “treinta días”.
8.- Suprímese en el artículo 15 la frase ”y apreciará la
prueba en conciencia en todos los juicios a que se refiere este Título”.
9. - En el artículo 16, reemplázanse las palabras “un año”
por “seis meses”.
10.- Suprímese en el artículo 17 la frase “y a los de
subdelegación”.
11.- Intercálase, a continuación del artículo 23, el siguiente
artículo nuevo:
“Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo 1942 del
Código Civil, a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les será
a) Reemplázanse al final del numeral 1, la conjunción “y” y
la coma (,) que la precede, por un punto y coma (;);
conjunción “y”, precedida de una coma (,), y
“3. El arrendador que injustificadamente se negare a
muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento.”.
Artículo 2º.- Sustitúyese el texto del decreto con fuerza de
ley Nº 216, de 1931, por el siguiente:
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“Artículo único.- El propietario u ocupante a cualquier otro
título de una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá obtener un
Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es
el propietario, Carabineros le solicitará antecedentes que acrediten esa calidad,
para lo cual bastará que exhiba los recibos de contribuciones de bienes raíces o
de los servicios extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el
propietario, deberá presentar la autorización de éste o de quien hubiera
recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta
de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de
encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.
hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de
ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias
mensuales por el respectivo juzgado de policía local.”.”.
--Dios guarde a Vuestra Excelencia.
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LEY
6. Publicación de ley en Diario Oficial
6.1. Ley N° 19.866
Tipo Norma
Fecha Publicación
Fecha Promulgación
Organismo
Título
:
:
:
:
:
Ley 19866
11-04-2003
07-04-2003
MINISTERIO DE JUSTICIA
MODERNIZA LA NORMATIVA REGULADORA
DE LOS ARRENDAMIENTOS DE
PREDIOS URBANOS
URL
:
http://www.leychile.cl/Navegar/?idNorma=209169&idVersion=2003
-04-11&idParte
MODERNIZA LA NORMATIVA REGULADORA DE LOS ARRENDAMIENTOS DE
PREDIOS URBANOS
Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su
aprobación al siguiente
Proyecto de ley:
"Artículo
1º.Introdúcense
las
siguientes
modificaciones en la ley Nº 18.101, que fija normas
especiales sobre arrendamiento de predios urbanos:
1.nuevo:
Agrégase
al
artículo
2º
el
siguiente
número
6,
"6.- Las viviendas regidas por la ley Nº19.281.".
"Artículo 3º.En los contratos en que el plazo del
arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración
indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá
efectuarse judicialmente o mediante notificación personal
efectuada por un notario.
En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo
de
desahucio
será
de
dos
meses,
contado
desde
su
notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo
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LEY
que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo
más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.
antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en
tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento
sólo hasta el día de la restitución.".
expresión "cuatro meses" por "dos meses".
4.- En el
segundo, nuevo:
artículo
6º,
agrégase
el
siguiente
inciso
"Si
el
arrendatario
abandonare
el
inmueble
sin
restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de
letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio,
con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.
Dicho funcionario levantará acta del estado en que se
encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador
y remitirá copia de ella al tribunal.".
"Artículo 8º.- Los juicios a que se refiere el artículo
anterior se regirán por las reglas siguientes:
1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán,
si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan
los hechos invocados y las peticiones que se formulen.
Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del
quinto día hábil después de la última notificación;
2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a
la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de
Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el
artículo 44 del mismo Código, se presumirá de pleno derecho
como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble
arrendado;
3) En la demanda deberán indicarse los medios de prueba
de que pretende valerse la demandante. Sólo podrán declarar
hasta cuatro testigos por cada parte y la nómina, con la
individualización de los que el actor se proponga hacer
declarar, se presentará en el escrito de demanda. La nómina
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LEY
con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00
horas del día que preceda al de la audiencia;
4) La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que
asista, se iniciará con la relación verbal de la demanda y
continuará con la contestación verbal del demandado. Acto
seguido
se
procederá
obligatoriamente
al
llamado
a
conciliación;
5) En la contestación el demandado podrá reconvenir al
actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de
prueba que sustentan su pretensión. De la reconvención se
dará traslado a la demandante, la que podrá contestar de
inmediato o reservar dicha gestión para la audiencia a que se
refiere el inciso final del número 6) del presente artículo.
En ambos casos, la reconvención será tramitada y resuelta
conjuntamente con la cuestión principal;
establecerá
los
puntos
sustanciales,
pertinentes
y
controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de
inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda
y la contestación.
Si
el
tribunal
no
estimare
que
existan
puntos
sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser
acreditados, citará de inmediato a las partes para oír
sentencia.
demandante podrá solicitar se cite a las partes a una nueva
audiencia a realizarse dentro de los 5 días siguientes, a
objeto de proceder a la contestación de la misma y a la
recepción de la prueba que ofrezca. Las partes se entenderán
citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en
ella en conformidad a lo establecido en el presente artículo.
En este caso, cualquiera de las partes podrá solicitar se
reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no
pudiere ser rendida en el acto;
7) La prueba será apreciada conforme a las reglas de la
sana crítica. La prueba testimonial no se podrá rendir ante
un tribunal diverso de aquél que conoce de la causa.
Concluida la recepción de la prueba, las partes serán citadas
a oír sentencia;
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LEY
8) Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la
misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin
paralizar el curso de ésta. La sentencia definitiva se
pronunciará sobre la acción deducida y sobre los incidentes,
o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con
aquélla;
9) Sólo serán apelables la sentencia definitiva de
primera instancia y las resoluciones que pongan término al
juicio o hagan imposible su continuación.
devolutivo; tendrán preferencia para su vista y fallo y
durante su tramitación, no se podrá conceder orden de no
innovar.
solicitud de parte, pronunciarse por vía de apelación sobre
todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para
ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido
resueltas en el fallo apelado, y
10)
Las
partes
podrán
comparecer
y
defenderse
personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya
renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea
superior a cuatro unidades tributarias mensuales.".
6.- Reemplázase en el artículo 9º la frase "artículo 683
del Código de Procedimiento Civil" por "artículo anterior".
7.- Sustitúyense en el inciso segundo del artículo 13
las expresiones "seis meses" por "treinta días".
8.- Suprímese en el artículo 15 la frase "y apreciará la
prueba en conciencia en todos los juicios a que se refiere
este Título".
9. - En el artículo 16, reemplázanse las palabras "un
año" por "seis meses".
10.- Suprímese en el artículo 17 la frase "y a los de
subdelegación".
11.- Intercálase, a continuación del artículo 23, el
siguiente artículo nuevo:
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LEY
"Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo 1.942
del Código Civil, a los contratos de arrendamiento regidos
por esta ley les será aplicable lo dispuesto en el artículo
598 del Código de Procedimiento Civil.".
a) Reemplázanse al final del numeral 1, la conjunción
"y" y la coma (,) que la precede, por un punto y coma (;);
conjunción "y", precedida de una coma (,), y
otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el
inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite el
pago de la renta de arrendamiento.".
fuerza de ley Nº 216, de 1931, por el siguiente:
con
"Artículo único.- El propietario u ocupante a cualquier
otro título de una vivienda, para cambiar su domicilio,
correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual
y señale el lugar al cual se trasladará.
Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble
es el propietario, Carabineros le solicitará antecedentes que
acrediten esa calidad, para lo cual bastará que exhiba los
recibos de contribuciones de bienes raíces o de los servicios
extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el
propietario, deberá presentar la autorización de éste o de
quien hubiera recibido la tenencia del inmueble, o el recibo
que
acredite
el
pago
de
la
renta
de
arrendamiento
correspondiente al último mes, así como las constancias de
encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente
el inmueble.
hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes.
Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa
de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el
respectivo juzgado de policía local.".".
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LEY
Y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo;
por tanto promúlguese y llévese a efecto como Ley de la
República.
Santiago, 7 de abril de 2003.- RICARDO LAGOS ESCOBAR,
Presidente de la República.- Luis Bates Hidalgo, Ministro de
Justicia.José
Miguel
Insulza Salinas,
Ministro del
Interior.- Jaime Ravinet de la Fuente, Ministro de Vivienda y
Urbanismo.
Lo que transcribo a Ud. para su conocimiento.- Saluda
atentamente Ud., Jaime Arellano Quintana, Subsecretario de
Justicia.

LEY Nº 19866 - Leychile.cl

Transcripción

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