Derecho Inmobiliario Índice

Derecho Inmobiliario
Madrid, 12 de mayo de 2014
Índice
1. Artículos
1.1. Efectos de la inscripción de los contratos de arrendamiento (Leer más)
La Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler establece en su
exposición de motivos la necesidad de “normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la
protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del
tráfico jurídico”, por lo que con la nueva reforma, el adquirente de un local o vivienda que reúna los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria (la “LH”) no podrá verse perjudicado por la existencia de arrendamientos no
inscritos.
1.2. Cláusulas abusivas no inscribibles en el Registro de la Propiedad tras la promulgación de la Ley 1/2013, de 14 de
mayo, de medidas de protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (Leer más)
La reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas de protección a los deudores hipotecarios,
reestructuración de deuda y alquiler social se caracteriza, principalmente, por limitar de las facultades dispositivas
de los contratantes de préstamos o créditos hipotecarios, haciendo necesario un mayor control registral sobre
aquéllas cláusulas de préstamos o créditos hipotecarios cuya inscripción, por ser consideradas cláusulas abusivas,
deba ser susceptible de denegación.
2. Otras novedades legislativas (Leer más)
2.1. Novedades legislativas estatales. (Leer más)
2.2. Novedades legislativas autonómicas. (Leer más)
3. Actualidad jurisprudencial (Leer más)
4. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Leer más)
1.
Artículos (Subir)
1.1. Efectos de la inscripción de los contratos de arrendamiento (Subir)
La Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler establece en su
exposición de motivos la necesidad de “normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la
protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del
tráfico jurídico”, por lo que con la nueva reforma, el adquirente de un local o vivienda que reúna los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria (la “LH”) no podrá verse perjudicado por la existencia de arrendamientos no inscritos.
En este sentido se
“LAU”) al establecer que:
pronuncia
el
artículo
7
de
la
Ley
de
Arrendamientos
Urbanos
(la
“En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efectos frente a terceros que
hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán de inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
Del citado precepto se desprende que los contratos de arrendamiento no se verán afectados ni extinguidos por la
transmisión, cualquiera que haya sido su forma, de la vivienda o el local arrendado si el adquirente no ha inscrito su
derecho en el Registro de la Propiedad.
1
En igual sentido, en los contratos de arrendamiento inscritos en el Registro de la Propiedad, la duración mínima de
tres años en virtud del derecho de prórroga del arrendatario (artículo 9 LAU) y el derecho de prórroga tácita (1 año)
del contrato de arrendamiento (artículo 10.1 LAU), se impondrán a terceros adquirentes que reúnan los requisitos del
artículo 34 LH (buena fe hipotecaria), siempre y cuando la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de
la Propiedad haya sido anterior a la transmisión voluntaria de la finca o a la constitución de los derechos
determinantes de la resolución del derecho del arrendador (Artículo 13.1 párrafo segundo LAU).
Como principal novedad, la Ley 4/2013 ha añadido un apartado 4 al artículo 27 LAU en el que se prevé la posibilidad
para el arrendador de recuperar la finca arrendada sin procedimiento judicial de desahucio, mediante la resolución de
pleno derecho del contrato de arrendamiento inscrito por impago de las rentas. Para que se dé esta posibilidad es
necesario que concurran los siguientes requisitos:
(i)
Que se trate de un contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad;
(ii)
Que se haya estipulado en el contrato de arrendamiento la resolución por falta de pago de la renta, así como que
deberá restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador;
(iii)
Que el arrendador haya requerido, judicial o notarialmente, al arrendatario instándole al pago; y
(iv)
Que el arrendatario no haya contestado al requerimiento, ante el mismo juez o notario que hizo el requerimiento, en
los diez días hábiles siguientes, o que haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho.
Como refuerzo a esta medida, se establece que el arrendador podrá cancelar la inscripción del arrendamiento mediante
la presentación en el Registro de la Propiedad del acta judicial o notarial de requerimiento en el que conste la falta de
contestación del arrendatario o su aceptación de la resolución de pleno derecho.
Requisitos de inscripción
La Disposición Final 2ª de la Ley 4/2013, concede al legislador un plazo de seis meses desde su entrada en vigor, para
adaptar el RD 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de
Arrendamientos Urbanos, al contenido de la Ley 4/2013, sin que se prevean grandes modificaciones salvo las relativas a
los requisitos de cancelación de la inscripción incorporados al artículo 27.4 LAU.
Fincas urbanas no inscritas
Además de la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la Ley 4/2013 busca fomentar
la inscripción de las fincas en el Registro de la Propiedad.
En este sentido, la LAU en su nueva redacción dada por la Ley 4/2013 dispone que, aunque se hubiera fijado un plazo de
duración inferior en el contrato de arrendamiento, la duración mínima de los contratos de arrendamiento suscritos sobre
fincas urbanas no inscritas será de tres (3) años, siempre y cuando el arrendatario hubiera suscrito el contrato de
arrendamiento con quien pareciera ser el propietario de la finca arrendada.
Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada o fuese vencido en juicio por el verdadero propietario (caso de
propietario aparente), según el artículo 1.571 Cc, se resolverá el contrato de arrendamiento (a instancia del adquirente),
pudiendo el arrendatario hacer suyos los frutos del año corriente, sin perjuicio de la indemnización por los daños y
perjuicios causados por el arrendador/vendedor.
En los casos de resolución del derecho del arrendador por un retracto convencional, una sustitución fideicomisaria,
ejecución hipotecaria no se extinguirá, si no que permanecerá vigente durante un mínimo de tres años.
En conclusión, la Ley 4/2013 busca potenciar la inscripción de los contratos de arrendamiento disminuyendo la
protección de los derechos de los arrendatarios de arrendamientos no inscritos en caso de transmisión de la finca
arrendada o pérdida del derecho del arrendador por cualquier título.
1.2. Cláusulas abusivas no inscribibles en el Registro de la Propiedad tras la promulgación de la Ley
1/2013, de 14 de mayo, de medidas de protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de
deuda y alquiler social (Subir)
Introducción
La reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas de protección a los deudores hipotecarios,
reestructuración de deuda y alquiler social (la “Ley 1/2013”) adapta la legislación vigente a las exigencias de la
sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de 14 de marzo de 2013, así como de la sentencia del Tribunal Supremo de
9 de mayo de 2013 referentes a las cláusulas suelo, suponiendo ello una limitación de las facultades dispositivas de los
contratantes de préstamos o créditos hipotecarios.
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En este sentido, la limitación operada por la reforma hace necesario un mayor control registral sobre aquéllas
cláusulas de préstamos o créditos hipotecarios cuya inscripción, por ser consideradas cláusulas abusivas, deba ser
susceptible de denegación.
La calificación registral
En torno a la calificación registral del título constitutivo del préstamo o crédito hipotecario cabe distinguir diversos
supuestos según el tipo de cláusula incluida.
En primer lugar, cuando la escritura de constitución de hipoteca omite (i) la expresión de si la vivienda hipotecada es o
no de carácter habitual, o bien si se le pretende atribuir tal carácter; o (ii) la constancia manuscrita del deudor
reconociendo conocer los riesgos del contrato, siempre que la hipoteca garantice un préstamo o crédito en divisas, un
swap u otro instrumento de cobertura de riesgo de tipo de interés como obligación principal, el registrador procederá
a denegar la inscripción de la hipoteca sin posibilidad de inscripción parcial.
Por otro lado, en caso de que (i) los intereses de demora sean superiores a tres veces el interés legal del dinero o no
sólo se devenguen sobre el principal pendiente de pago; (ii) no pueda ser inscrito el pacto de ejecución directa o de
venta extrajudicial por no haber sido facilitado certificado de tasación emitido por sociedad tasadora homologada por
el Banco de España; o (iii) falte la constancia manuscrita del deudor reconociendo conocer los riesgos del contrato,
siempre que se trate de swaps asociados a un préstamo o crédito garantizado en la misma hipoteca, el registrador
denegará la inscripción pudiendo, en caso de solicitud expresa, proceder al despacho parcial de la escritura.
Por último, existen supuestos en los que el registrador podrá proceder al despacho del documento y a la no
inscripción de las cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que no determinen el contenido esencial de la
garantía y que, siendo inscribibles, deban ser suspendidas o denegadas por razón de su carácter abusivo o bien por ser
contrarias a normas imperativas o prohibitivas.
Clasificación de las cláusulas no inscribibles
Entre las cláusulas no inscribibles, de acuerdo con las publicaciones del Colegio de Registradores tras la promulgación
de la Ley 1/2013, podemos incluir las siguientes:
(i)
(ii)
Cláusulas financieras:
a.
Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima de 1/8 de punto, que
fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo.
b.
Los pactos que establezcan intereses de demora superiores a tres veces el interés legal del dinero o no
sólo se devenguen sobre el principal pendiente de pago.
c.
Los pactos relativos a instrumentos de cobertura de tipos de interés que vayan asociados a un préstamo
o crédito principal que se garantice en la misma escritura.
d.
Los pactos relativos a cláusulas suelo o techo en que el límite de variabilidad a la baja sea inferior al
límite de variabilidad al alza, siempre que se omita en la escritura la constancia manuscrita del deudor
reconociendo conocer los riesgos del contrato.
e.
Los pactos referidos al pago de comisiones y compensaciones de riesgo de interés que excedan del
máximo permitido por las normas que las regulan.
f.
Los pactos que impongan al deudor el pago de gastos o impuestos que por ley correspondan al
acreedor.
g.
Los pactos en que quede indeterminada la obligación garantizada.
h.
Los pactos que permitan a la entidad prestamista exigir el pago de plazos de amortización no vencidos.
Cláusulas de vencimiento anticipado:
a.
Los pactos de vencimiento anticipado del préstamo por impago de menos de tres cuotas del mismo.
b.
Los pactos de vencimiento anticipado por falta de inscripción de la hipoteca, falta de inscripción dentro
de un plazo determinado o por denegación parcial de la inscripción.
c.
Los pactos de vencimiento anticipado para el caso de que el prestatario sea declarado en concurso.
d.
Los pactos de vencimiento anticipado en caso de enajenación o realización de actos dispositivos
respecto del inmueble hipotecado.
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(iii)
(iv)
e.
Los pactos de vencimiento anticipado en caso de arrendamiento del inmueble como tal o en caso de
arrendamiento por plazo inferior a cinco años.
f.
Los pactos de vencimiento anticipado en caso de despacho de mandamiento de ejecución o embargo
contra el inmueble hipotecado.
g.
Los pactos de vencimiento anticipado por disminución del valor del inmueble.
h.
Los pactos de vencimiento anticipado por expropiación del inmueble.
i.
Los pactos que vinculen el vencimiento anticipado a causas ajenas a la hipoteca.
j.
Los pactos de vencimiento anticipado por incumplimiento de obligaciones accesorias.
Cláusulas que afecten a la ejecución:
a.
Falta de aportación de certificado de tasación emitido por sociedad tasadora homologada por el Banco
de España.
b.
Los pactos de venta extrajudicial cuando la deuda no se encuentre inicialmente determinada.
c.
Los pactos de extensión de la hipoteca a los bienes muebles colocados en el inmueble hipotecado.
d.
Las estipulaciones sobre posposición o igualdad de rango de la hipoteca sin cumplir con los requisitos
exigidos por el artículo 124 del Reglamento Hipotecario.
e.
Los pactos de renuncia del deudor a la cancelación parcial cuando el acreedor haya aceptado el pago
fraccionado del crédito.
f.
Los pactos de ejecución judicial o extrajudicial que no señalen tasación a efectos de subasta o que no
señalen domicilio.
g.
Los pactos que atribuyan al acreedor la facultad de descontar del precio de remate los gastos de
formalización y tributarios relacionados con la adjudicación del inmueble.
h.
Los pactos que obliguen al deudor al pago de los honorarios del abogado del acreedor en la ejecución
extrajudicial.
Otras cláusulas:
a.
Los pactos de extensión de la hipoteca a nuevas construcciones sobre la finca hipotecada.
b.
Los pactos de compensación de la deuda con cualquier crédito que el mismo deudor tenga con la
entidad.
c.
Las estipulaciones relativas a obligaciones accesorias del deudor.
d.
Los pactos de sumisión expresa a juez distinto del que corresponda al lugar en que radique el inmueble.
e.
El pacto comisorio.
f.
Los pactos de obtención de segundas copias con fuerza ejecutiva.
g.
Los pactos de renuncia del deudor a ser notificado en caso de cesión del crédito o préstamo.
h.
Los pactos de exclusión del derecho de rescate concedido al deudor.
Es necesario poner de relieve que la imposibilidad de inscripción de las cláusulas anteriores no implicará,
necesariamente, la denegación de la inscripción de la hipoteca con exclusión de la posibilidad de inscripción parcial,
debiendo remitirnos aquí al epígrafe “Calificación registral” anterior.
2.
Otras novedades legislativas (Subir)
2.1.
Novedades legislativas estatales (Subir)
Real Decreto-ley 4/2014, de 7 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de
refinanciación y reestructuración de deuda empresarial
El Real Decreto-ley 4/2014, de 7 de marzo, ha sido aprobado con el objetivo de agilizar y flexibilizar los procesos de
refinanciación y reestructuración de deuda empresarial, tratando de garantizar la supervivencia de aquellas empresas
que, siendo realmente viables desde un punto de vista operativo, se han tornado inviables desde un punto de vista
financiero.
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La presente reforma se centra en la mejora del marco preconcursal de los acuerdos de refinanciación, buscando la
mejora de la posición patrimonial del deudor. En este sentido, entre sus múltiples modificaciones cabe destacar que:
(i) se permite que la presentación de la comunicación de iniciación de las negociaciones pueda suspender, durante el
plazo previsto para llevarlas a efecto, las ejecuciones judiciales de bienes que resulten necesarios para la continuidad
de la actividad profesional o empresarial del deudor; (ii) igualmente se permite la suspensión del resto de ejecuciones
singulares promovidas por acreedores financieros siempre que se justifique que un porcentaje no inferior al 51% de
acreedores de pasivos financieros han apoyado expresamente el inicio de las negociaciones; (iii) se limitan los
supuestos de suspensión de ejecución de bienes dotados de garantía real a aquellos que resulten necesarios para la
continuidad de la actividad del deudor.
Por otro lado, y en torno a la homologación judicial de los acuerdos de refinanciación, se amplía el ámbito subjetivo,
extendiéndose la posibilidad de suscribir dichos acuerdos a todos los acreedores de pasivos financieros, con exclusión
de los acreedores por operaciones comerciales y los acreedores de derecho público.
En los acuerdos de refinanciación, además, podrán extenderse a los acreedores disidentes o no participantes, no sólo
las esperas, sino también de otras medidas acordadas en el seno del acuerdo de refinanciación.
Publicada en el Boletín Oficial del Estado nº 58, de 8 de marzo de 2014.
2.2.
Novedades legislativas autonómicas (Subir)
Canarias
Decreto 17/2014, de 14 de marzo, sobre los efectos en el otorgamiento de licencias urbanísticas, de la
suspensión de la vigencia y aplicación de los apartados a) y c) del artículo 4.2 de la Ley 2/2013, de 29 de
mayo, de renovación y modernización turística de Canarias
El Decreto 17/2014, de 14 de marzo, tiene por objeto dotar de seguridad jurídica la efectiva aplicación de la
suspensión parcial del artículo 4.2 de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de
Canarias, al haberse presentado contra los apartados a) y c) del citado artículo recurso de inconstitucionalidad,
admitido a trámite por el Tribunal Constitucional en virtud de Providencia de 10 de marzo del 2014.
En virtud de lo anterior, se produce la imposibilidad de otorgar autorizaciones previas para alojamiento turístico,
hotelero y extrahotelero, en Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, salvo a la nueva implantación de (i)
establecimientos alojativos de turismo rural; (ii) establecimientos con autorización previa que no se encuentre en
situación de caducidad y cuyos titulares soliciten modificar la autorización, sin incremento del número de plazas ya
autorizadas; y (iii) establecimientos de alojamiento que, habiendo contado con autorización previa, hubiesen cesado
en su actividad y que pretendan renovarse con la finalidad de retomar la misma; o, en todo caso, cuando tengan por
objeto la renovación edificatoria de establecimientos turísticos de alojamiento.
Publicado en el Boletín Oficial de Canarias nº 52, de 15 de marzo de 2014.
Cantabria
Decreto 2/2014, de 9 de enero, por el que se regula el Libro del Edificio de la Comunidad Autónoma de
Cantabria
El Decreto 2/2014, de 9 de enero, tiene por objeto desarrollar las previsiones contenidas en el artículo 7 de la Ley
38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, garantizando la normalización de formato del Libro del
Edificio, describiendo y estructurando la documentación mínima que debe contener.
El Libro del Edificio deberá quedar a cargo de las comunidades de propietarios, que serán las encargadas de su
gestión. Asimismo, el Libro del Edificio será obligatorio en todos aquellos edificios que incluyan viviendas, así como en
las obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación de viviendas o en cualquier supuesto de cambio de uso
para vivienda, debiendo contener necesariamente (i) documentación de identificación del edificio; (ii) documentación
relativa a la obra ejecutada; y (iii) documentación relativa al uso y mantenimiento del edificio.
Publicada en el Boletín Oficial de Cantabria nº 11, de 17 de enero de 2014.
Cataluña
Ley 3/2014, de 19 de febrero, de horarios comerciales y de medidas para determinadas actividades de
promoción
Con el objeto de adaptar la regulación actual al comercio urbano de proximidad, que cumple una función económica
importante al ser fuente de trabajo autónomo y garantía de la redistribución de la renta generada por la actividad
comercial, se publica la Ley 3/2014, de 19 de febrero, de horarios comerciales y de medidas para determinadas
actividades de promoción.
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Esta Ley establece: (i) la libertad de los establecimientos comerciales para establecer su horario, salvo excepciones
enumeradas; (ii) que los establecimiento comerciales podrán permanecer abiertos un máximo de ocho domingos y
festivos al año; (iii) una regulación de los criterios y el procedimiento para la determinación de los municipios como
zonas turísticas; (iv) la tipificación de las infracciones relativas al régimen de horarios comerciales; y (v) la regulación
de medidas en materia de actividades de promoción.
Asimismo, la presente Ley modifica, en materia de sanciones, el artículo 45 del Texto Refundido aprobado por Real
Decreto legislativo 1/1993, de 9 de marzo, sobre comercio interior, en la redacción establecida por Decreto-ley
4/2012, de 30 de octubre, de medidas en materia de horarios comerciales y determinadas actividades de promoción,
que esta Ley deroga.
Publicado en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña nº 6.568, de 24 de febrero de 2014.
Islas Baleares
Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las
Islas Baleares
La simplificación administrativa del régimen jurídico de las licencias de actividades se ha convertido en una obligación
tras la promulgación de la Directiva 2006/123/CE, relativa a los servicios en el mercado interior. En las Islas Baleares,
tras la publicación de sendas leyes, la trasposición de la mencionada Directiva Europea ha culminado con la
publicación de la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades
en las Islas Baleares.
La presente Ley es el escenario adecuado para acabar de definir la prevención y el control de la contaminación y para
crear un procedimiento aplicable a las actividades sujetas al régimen de autorizaciones ambientales integradas, de
forma que se engloben en un solo texto todos los procedimientos.
Asimismo, con el fin de aumentar la eficiencia real de las licencias: (i) cuando se trate de la instalación de actividades
de repercusión menor con ciertos tipos de obras, la Ley regula un procedimiento mediante comunicación previa,
eliminando las licencias de obras y de actividad; y (ii) cuando se trate de obras de edificación o de actividades con una
gran repercusión, será necesaria una autorización que integre de forma coordinada la obra y la instalación.
En los dos casos anteriores, una vez ejecutadas las obras e instalaciones, será necesaria la declaración responsable de
inicio y ejercicio de actividad e inscripción en el registro autonómico de actividades, que será una herramienta
imprescindible para el ejercicio de las actividades de inspección y control de las administraciones competentes.
Finalmente, es necesario poner de relieve que, en virtud de la presente Ley, el permiso de instalación o comunicación
previa antedicho tiene un carácter real y objetivo, otorgándose exclusivamente en atención a las condiciones de los
locales para los que se solicite.
Publicado en el Boletín Oficial de las Islas Baleares nº 166, de 30 de noviembre de 2013.
Murcia
Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia
Con el fin de facilitar la inversión productiva, modificar el marco legislativo recogido en la Ley 11/1997, de 12 de
diciembre, de Turismo de la Región de Murcia, eliminar obstáculos y facilitar los trámites para favorecer la innovación
empresarial, se publica la nueva Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia.
La presente Ley supone una menor reglamentación, facilitando y apoyando el trabajo de los empresarios turísticos, así
como dedicando íntegramente su Título I al fomento de la actividad turística e imponiendo a los organismos
competentes la obligación de promocionar, fomentar y potenciar la actividad turística en la Región de Murcia.
Publicado en el Boletín Oficial de la Región de Murcia nº 296, de 24 de diciembre de 2013.
País Vasco
Decreto 466/2013, de 23 de diciembre, por el que se regula el Programa de Vivienda Vacía “Bizigune”
Este Decreto regula el Programa de Vivienda Vacía consistente en captar viviendas libres vacías con el fin de
introducirlas en el mercado de arrendamiento y destinarlas a personas o unidades convivenciales inscritas en el
Registro de Solicitantes de Vivienda.
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Como características más destacadas pueden señalarse: (i) que los propietarios que introduzcan sus viviendas en el
Programa de Vivienda Vacía perciben entre un 65 y un 75% de la renta de mercado, con la garantía de recuperar su
vivienda en similares condiciones; y (ii) que los arrendatarios no abonan por la vivienda arrendada más de un 30% de
sus ingresos brutos anuales computados de conformidad con la normativa vigente en materia de viviendas de
protección oficial.
El Decreto regula los requisitos que deben cumplir las viviendas para poder ser incorporadas al Programa, así como el
sistema de adjudicación de las viviendas. Asimismo, podrán ceder sus viviendas, durante un período mínimo de seis
(6) años, tanto personas físicas como jurídicas, quedando sometidas al mismo régimen y subrogándose la sociedad
pública Alokabide, S.A. en la posición de arrendador.
Publicado en el Boletín Oficial del País Vasco nº 247, de 30 de diciembre de 2013.
3.
Actualidad jurisprudencial (Subir)
El Tribunal Supremo fija las bases sobre en qué casos el incumplimiento de un contrato puede considerarse
concluyente para su resolución
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la mercantil prestadora de servicios contra la
sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, que estimaba íntegramente el recurso interpuesto por la mercantil
demandada, absolviendo a esta última del pago de indemnización alguna por la resolución unilateral del contrato de
arrendamiento de servicios suscrito. La Audiencia Provincial consideraba que procedía absolver a la demandada del
pago de indemnización alguna al entender que el incumplimiento defectuoso del servicio a prestar por la
demandante, unido a una elevada contraprestación dineraria por parte de la demandada, justifica la resolución
unilateral del contrato.
El caso plantea como cuestión de fondo la diferenciación entre los denominados incumplimientos resolutorios y la
categoría del incumplimiento esencial introducida por el moderno derecho europeo en materia de contratos. La
sentencia del Tribunal Supremo establece que el incumplimiento esencial del contrato, derivado de las expectativas y
resultados que, por naturaleza y contenido, cabría esperar del mismo, es causa suficiente para resolverlo
unilateralmente.
En otro orden de ideas, el incumplimiento esencial del contrato se centra, fundamentalmente, en la satisfacción del
acreedor y, en consecuencia, no tanto en la exactitud del cumplimiento de las prestaciones principales de las partes,
dando lugar a la posibilidad de que el acreedor cuyo interés derivado del contrato no haya sido satisfecho, pueda
instar la resolución sin necesidad de pagar indemnización.
El Tribunal Supremo desestima íntegramente la pretensión de la prestadora de servicios, obligando a la mercantil
demandante a pasar por la resolución del contrato sin recibir indemnización alguna, y confirmando la sentencia
dictada por la Audiencia Provincial de Burgos.
Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2013, dictada en el recurso de casación y recurso
extraordinario por infracción procesal nº 2150/2011.
Determinación del precio de un contrato de obra cuando el precio final de la obra resulta ser inferior al
precio pactado en el contrato. Interpretación de los contratos
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la contratista contra la sentencia de la Audiencia
Provincial de Madrid, que estimaba en parte el recurso interpuesto por la mercantil demandada, condenando a ésta al
pago del importe que restaba por pagar respecto a la ejecución de la obra contratada, tomando como base el precio
final de la obra y no el importe estipulado en el contrato. La Audiencia Provincial consideraba que procedía disminuir
el importe de la sentencia dictada en primera instancia al considerar que el precio estipulado en el contrato se
correspondía con un precio máximo y no con un precio alzado, acudiendo al valor real de la obra.
La sentencia del Tribunal Supremo establece que los términos del contrato de obra firmado por las partes son muy
claros respecto al carácter alzado del precio, considerando que, al firmar el contrato, las partes ratifican y aceptan el
precio convenido por la totalidad de la obra, dejando además constancia del desglose entre dirección y ejecución de la
obra y previendo los precios que debían aplicarse en caso de ser necesarias obras adicionales. En este sentido, la
sentencia determina que el tribunal de apelación infringe la regla legal de interpretación de los contratos al considerar
el precio estipulado como un precio máximo.
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El Tribunal Supremo estima íntegramente la pretensión del contratista, obligando a la mercantil demandada a pagar
íntegramente el precio estipulado en el contrato de obra, con deducción de las subsanaciones ya satisfechas, y
confirmando la sentencia dictada en primera instancia.
Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2013, dictada en el recurso de casación y recurso extraordinario
por infracción procesal nº 1524/2011.
La obtención de la licencia de primera ocupación con carácter previo a la entrega de una vivienda como
obligación esencial del promotor
La Audiencia Provincial de Pontevedra desestima íntegramente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia
dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Vigo, que obligó a la promotora demandada, al no haber
obtenido en tiempo y forma la licencia de primera ocupación, al pago de una indemnización a los compradores de dos
viviendas por incurrir en mora en cuanto a la entrega de las mismas.
La Audiencia Provincial de Pontevedra considera que la obtención de la licencia de primera ocupación de las viviendas
constituye una obligación esencial del promotor, aun en el caso de no venir dicha obligación estipulada en el contrato
de compraventa. La licencia de primera ocupación constata que las viviendas han sido construidas respetando la
licencia de obras y que, por tanto, éstas reúnen las condiciones necesarias para poder ser habilitadas para el uso al
que se las destina, no quedando los compradores obligados a recibir las viviendas hasta la obtención de la
mencionada licencia.
En este sentido, la Audiencia Provincial de Pontevedra desestima íntegramente el recurso presentado por la
promotora y confirma la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Vigo, obligando a la
promotora apelante al pago de una indemnización a los compradores debido al retraso en la obtención de la licencia
de primera ocupación y consiguiente entrega de las viviendas adquiridas.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 2 de enero de 2014, dictada en el recurso de apelación nº
694/2012.
El Tribunal Supremo estima que no es necesario que el usucapiente tenga su título inscrito para poder
ejercitar la usucapión contra tercero registral
El Tribunal Supremo afirma que el artículo 1.949 del Código Civil ha quedado derogado por el artículo 36, apartados I y
II, de la Ley Hipotecaria de 1946, que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas.
Por consiguiente, y de acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo, ya no es necesario, como ocurría con la
vigencia del artículo 1.949 del Código Civil, que quien pretenda la usucapión contra tercero registral tenga su título
también inscrito en el Registro de la Propiedad, sino que basta con la mera posesión de hecho.
No obstante lo anterior, en contra de lo que pudiera parecer a simple vista, esta modificación implica una mayor
restricción para el usucapiente, debido a la doble exigencia que el artículo 36.1 de la Ley Hipotecaria establece para
que la usucapión pueda prosperar: (i) que se demuestre que el adquiriente conoció o tuvo medios racionales y
motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseído de
hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; o (ii) que, no habiendo conocido, ni podido
conocer, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquiriente inscrito la consienta, expresa o tácitamente,
durante todo el año siguiente a la adquisición.
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014, dictada en el recurso de casación nº 916/2011.
4.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado (Subir)
La Dirección General de los Registros y del Notariado se pronuncia sobre la exigencia o no de certificación
de tasación de fincas hipotecadas en los supuestos de novación y ampliación de hipoteca
Habiéndose presentado en el Registro de la Propiedad escritura de novación de préstamo hipotecario, el registrador
suspende la inscripción por falta de aportación de certificado de tasación realizado por sociedad de tasación
homologada por el Banco de España en aplicación de las modificaciones introducidas por la Ley 1/2013, de 14 de
mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
La Dirección General de los Registros y del Notariado estima el recurso interpuesto por el notario autorizante de la
escritura y revoca la anterior calificación registral.
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La citada Ley 1/2013 impone para toda hipoteca, como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria
por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que (i) la finca haya
sido previamente tasada conforme a la ley reguladora del mercado hipotecario, por sociedad de tasación homologada
por el Banco de España; y (ii) que el valor de tasación fijado a los efectos de subasta no sea inferior al 75% de la
realizada conforme a la normativa vigente.
No obstante, según mantiene la Dirección General de los Registros y del Notariado, la exigencia de certificado de
tasación de la finca hipotecada no es aplicable a los supuestos de novación y ampliación de hipoteca, debido a que el
artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil referente a los requisitos para la aplicación del procedimiento de
ejecución hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 1/2013, hace mención únicamente a la escritura de constitución
de hipoteca, no pudiendo extenderse la exigencia objeto de conflicto a otros actos otorgados con posterioridad
durante la vida de la misma.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de diciembre de 2013, publicada en el Boletín
Oficial del Estado el 25 de enero de 2014.
La Dirección General de los Registros y del Notariado deniega la inscripción de una hipoteca constituida en
garantía de los créditos contra la masa que queden impagados en caso de liquidación de una sociedad
concursada
Presentada a inscripción una escritura de constitución de hipoteca en garantía de obligaciones futuras, el registrador
deniega la inscripción al considerar, fundamentalmente, que la obligación garantizada no es una obligación futura,
sino que se trata de créditos perfectamente determinados, siendo el hecho incierto cuáles de ellos quedarán
impagados tras la liquidación de la sociedad concursada.
La Dirección General de los Registros y del Notariado entiende que el derecho real que, unilateralmente, propone el
hipotecante no nace en garantía de obligaciones futuras, sino que supedita el desenvolvimiento de la garantía,
mediante su ejecución, a la finalización del concurso mediante la liquidación de la sociedad, quedando
indeterminados, no sólo los créditos que quedarán impagados al tiempo de liquidación de la sociedad, sino también el
número e identidad de los acreedores hipotecarios en el momento de constitución de la hipoteca, haciendo de este
modo inviable su aceptación.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 20 de enero de 2014, publicada en el Boletín
Oficial del Estado el 13 de febrero de 2014.
La Dirección General de los Registros y del Notariado reitera su postura en relación con la necesidad de
presentar tasación del bien hipotecado realizada por sociedad de tasación homologada por el Banco de
España a los efectos de inscripción, y consiguiente constitución, de hipoteca
Solicitada la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca, el registrador la
deniega alegando la falta de aportación de certificado de tasación válido que permita apreciar si los interesados han
otorgado al inmueble un valor a efectos de subasta igual o superior al 75% del valor de tasación, de conformidad con
los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Según la Dirección General de los Registros y del Notariado, tras la promulgación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de
medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, para la
constitución de toda hipoteca será necesario (i) que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley 2/1981,
de Regulación del Mercado Hipotecario, esto es, por sociedad de tasación homologada por el Banco de España; y (ii)
que el valor de tasación a los efectos de subasta no sea inferior al 75% de la realizada conforme a la citada Ley 2/1981.
La nueva normativa es aplicable con independencia de los sujetos, ya sean personas físicas o jurídicas, y de la
naturaleza del bien hipotecado.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 22 de enero de 2014, publicada en el Boletín
Oficial del Estado el 13 de febrero de 2014.
La Dirección General de los Registros y del Notariado mantiene que las anotaciones preventivas inscritas en
el Registro de la Propiedad caducan ipso iure, no pudiendo ser prorrogadas, en ningún caso, una vez haya
transcurrido el período de cuatro años contados desde su inscripción
Solicitada la prórroga de una anotación preventiva de embargo, en virtud de mandamiento judicial, sobre una
determinada finca, el registrador la deniega por no constar tomada ninguna anotación preventiva de embargo sobre
la misma. El solicitante presenta escrito del secretario judicial de subsanación del error material en relación con el
número de finca registral. No obstante, el registrador mantiene la calificación inicial por ser el decreto de subsanación
posterior a la calificación recurrida, señalando, además, que al presentarse el decreto de rectificación la anotación
preventiva de embargo imperante sobre la finca sobre la que debía operar la referida prórroga ya había caducado.
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Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado que la caducidad de las anotaciones
preventivas opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido
prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores
mejoran su rango desde que dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba el asiento caducado. Todo
ello con independencia de las causas que provocaron la no identificación de la finca y de las responsabilidades que de
ello se pudieran derivar.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de enero de 2014, publicada en el Boletín
Oficial del Estado el 13 de febrero de 2014.
Jaime Díaz de Bustamante
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Pedro Pérez-Abad
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