El presente de los Terrenos en la Ciudad y Provincia de

Transcripción

Informe del Mercado de Real Estate | Terrenos
El presente de los Terrenos en la Ciudad y Provincia de
Buenos Aires
El mercado está cambiando y los terrenos que hacían inaccesible para los desarrolladores la
ecuación costo-beneficio, comienzan a bajar sus valores o se arman operaciones ingeniosas
donde los propietarios aceptan metros cuadrados y futuras unidades a cambio del lote. Aún así
es difícil imaginar un terreno económico en la ciudad de Buenos Aires, las buenas ubicaciones
escasean y los valores son altos.
La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la República Argentina desarrolló durante el
mes de Julio un informe especial para conocer el estado de situación de los terrenos en la Ciudad y
Provincia de Buenos Aires. A los largo del documento se puede observar como brokers y
desarrolladores analizan el presente y futuro del mercado.
El Activo Deseado:
Hay que desarrollar actualmente una ingeniería específica al momento de adquirir un terreno tanto en
Capital Federal como en la zona Norte de la provincia de Buenos Aires. Los terrenos son el activo
inmobiliario irreproducible e inamovible que a medida que se hacen escasos defienden mejor su valor.
Dice el especialista Mario Gómez, Director de Toribio Achával en su libro “Herramientas Financieras
para la valuación de Inmuebles”, que “el incremento del precio del suelo, dada su localización y
características inherentes como materia prima esencial para el desarrollo inmobiliario y sus
particularidades en función de su cercanía a centros urbanos, centros de trabajo y áreas verdes,
convierten a cada lote de terreno en único”.
Uno de los temas que mayor interés suscita dentro del
mercado inmobiliario es el de la tierra apta para el
desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, donde el
precio al mejor postor ha sido el regulador de sus
transferencias de dominio y probablemente lo siga siendo
mientras la demanda final siga o pueda comprar.
Los propietarios defienden el
precio pero facilitan la entrada
del desarrollador, ya sea
cobrando en metros o
participando del
emprendimiento.
Gustavo Maquirriain de Vizora
“Lo bueno es que se ha achicado todo el mercado, por el lado de la demanda, desaparecieron los
desarrolladores amateurs que a veces alteran el mercado de terrenos, ya que con el objetivo de vender
un producto están dispuestos a abonar valores, que el desarrollador con experiencia no convalidaría.
Esto ayuda a que los precios de los terrenos se encuentren en un rango más razonable. Quedan pocos
bien localizados y menos aún los de doble frente que permiten edificios de mejor nivel, puede haber
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Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro
casos puntuales que logren una incidencia de mil dólares y una venta del metro cuadrado a 3 mil; pero
el promedio ronda los 500 a 700 dólares”, apunta Gómez.
Negociaciones ingeniosas
Es muy claro que si no hay tierra no hay negocio, pero es una realidad que hoy la mayoría de los
propietarios de lotes esperan una valorización
mayor a la que ofrece el mercado, lo que genera
“el incremento del precio del
suelo, dada su localización y
características inherentes como
materia prima esencial para el
desarrollo inmobiliario y sus
particularidades en función de
su cercanía a centros urbanos,
centros de trabajo y áreas
verdes, convierten a cada lote
de terreno en único”.
Mario Gómez de Toribio
Achaval
que los inversores estén más abiertos a realizar
sus proyectos en otros barrios. La incidencia del
terreno varía según la zona y cada proyecto, y
representa entre el 30 y el 50% del valor final de
venta de las unidades a estrenar.
El Ingeniero Gustavo Maquirriain de Vizora explica
que en su firma aún cuenta con 5 terrenos en
Puerto Madero en sociedad con el grupo de
Fernández Prieto, los que tienen una capacidad constructiva de más de 80 mil metros cuadrados de
FOT en el Dique 1 que se convertirán en dos grandes proyectos de características similares a Zencity.
“Además de Zencity estamos muy avanzados con Arboris en San Isidro y con el centro cultural,
turístico y comercial Central Tucumano en Tucumán. Buscamos oportunidades no sólo ABC1 en la
provincia de Buenos Aires o en Capital, pero pretendemos proyectos con buena escala para que se
justifique nuestra participación. Por otra parte, también nos involucramos en proyectos con un
componente urbanístico destacado como resultan Mercados del Delta en el Puerto de Frutos de Tigre,
donde se realizó el último Casa FOA, y Madero Walk, un proyecto náutico en el Dique 1 de Puerto
Madero”.
Sostiene que hoy, de la misma forma que ocurre con las ventas de las
unidades, las negociaciones por los valores de terrenos se hacen de
manera más inteligente. Los propietarios defienden el precio pero
facilitan la entrada del desarrollador, ya sea cobrando en metros o
participando del emprendimiento. En cuanto a la incidencia, hay tierras
para construir lotes entre los 10 a 25 dólares y para condominios entre
los 100 y 300 dólares en zonas como San Isidro, Boulogne, Tigre,
Pacheco. Terrenos hay, pero además de su valor hay que considerar el
costo de la infraestructura faltante”.
El empresario explica que en el futuro una vez que se termine de construir en Puerto Madero,
seguramente aparecerán otros sectores de la ciudad para su puesta en valor y reciclado, por ejemplo,
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la Ciudad Deportiva, la zona de areneras, el proyecto Retiro o el Polo Tecnológico del Gobierno de la
Ciudad.
“Mi experiencia es que a veces el comprador en pozo obtiene más ganancias que el mismo
desarrollador, es que son socios con menor riesgo. Nosotros estamos sujetos a los vaivenes de la
economía, con proyectos que duran 7 a 8 años, en un país donde se producen crisis con una
recurrencia menor a la duración de los grandes proyectos”.
Valores Promedios ‘09
El mercado de tierras tiene particularidades muy
Núñez : US$ 400 / 500 Barrio Norte : US$
800 / 1000 Recoleta : US$ 1200 / 1400 Barrio
Parque y Palermo Chico : US$ 1500 Palermo
Nuevo : US$ 750 / 950 Puerto Madero : US$
1200 / 1800 Almagro : US$ 400 / 500
Caballito : US$ 600 / 700 Belgrano : US$ 700
/ 1000 Flores : US$ 400 Barracas y San
Telmo : US$ 500 Villa Urquiza : US$ 200 /
400
diferentes en relación al resto de los bienes
raíces. Si bien su precio de venta está relacionado
directamente al valor y costo del producto al que
dará lugar, la delgada línea de su oferta es
determinante en el precio. Se trata de un bien
escaso,
con
una
localización
y
situación
irrepetible. Esta circunstancia en una ciudad
Valores ‘05
polarizada como es Buenos Aires juega a favor
Núñez : US$ 250 / 300 Barrio Norte : US$
450/750 Recoleta : US$ 800 / 1000 Barrio
Parque y Palermo Chico : US$ 1300 Palermo
Nuevo : US$ 450 / 550 Puerto Madero : US$
1000 / 1300 Almagro : US$ 150 / 200
Caballito : US$ 250 / 350 Belgrano : US$ 560
/ 650 Flores : US$ 200 Barracas y San Telmo
: US$ 300 Villa Urquiza : US$ 150 / 250
del incremento del precio de los lotes ubicados en
los barrios donde la demanda se hace presente.
Valores
Fuente: CEDU
José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario
opina que los terrenos valen en función de dos cosas; valor de mercado de lo que se puede construir
sobre ellos y los metros a construir.
El impacto se produjo a partir de 2003 donde los desarrollistas se concentraron en la zona norte de
Capital Federal, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Villa Urquiza y Puerto Madero que
concentran la mayor cantidad de metros de construcción de los últimos 5 años”, afirma el arquitecto.
Rozados razona que la tierra es un activo inmobiliario que no demanda mantenimiento, muchos son
propietarios que heredaron los lotes. “Terrenos
siempre hay disponibles, no coincido cuando
“En cuanto a los valores se está
dando un ajuste hacia abajo, hay
lotes y hay oportunidades que antes
eran inimaginables, hay terrenos que
no se ofrecían a la venta aunque
ahora tienen las incidencias de hace
dos años”.
Nicolás Lang, Gerente de LJ Ramos
se dice que no hay más tierra, tal vez no se
encuentra la tierra sola, pero sí hay lugares
donde existe la posibilidad de reconvertirlos,
PH donde se puede multiplicar los metros
cuadrados, principalmente en barrios que
pueden llegar a desarrollarse; hay que apostar
a
3
otras
localizaciones,
para
ello
sería
importante una sinergia entre desarrolladores”.
Sostiene que “de todas maneras, hay más flexibilidad en las negociaciones, se admiten más metros a
futuro y menos efectivo. Es muy riesgoso hoy asumir determinados costos de suelo altos con un
horizonte del valor de venta estable. Son momentos donde hay que estudiar detenidamente el valor del
costo de la tierra, es muy difícil concretar desarrollos en el futuro inmediato. También se están
observando situaciones de sociedades que compran terrenos junto a proyectos que aún no se
desarrollaron”.
En cuanto a los valores, el director de Reporte Inmobiliario considera que no hay en oferta opciones por
debajo de los 200 dólares de incidencia sobre el metro cuadrado vendible, cercano a esos valores,
existen barrios como Balvanera, Constitución, La Boca, Agronomía, Villa Lugano, Parque Chacabuco,
Villa Pueyrredón, Boedo o Mataderos.
Informa que en Barrio Norte la incidencia, fluctúa entre los 780 a 1200 dólares; en Caballito va desde
los 250 a los 500 dólares; en Palermo se da la mayor distancia de los 350 a los 1500 dólares; por
último en Belgrano, de los 450 a los 1000 dólares
La opinión de otros desarrolladores
Federico Weil, CEO de TGLT destaca que no están mirando tierras actualmente, y que en diciembre
hicieron una adquisición grande de un terreno en Belgrano Chico que considera será el mejor proyecto
residencial de la ciudad de Buenos Aires.
“Tenemos mucha tierra comprada para desarrollar,
observamos mucho canje de metros y con eso los valores
se relativizan. Que existan este tipo de operaciones con
propietarios dispuestos a llevarlo a cabo es porque el
precio de los terrenos se ajustó. Va rotando quién tiene el
poder en la negociación en un juego de compradores,
“Las tierras más caras reúnen
dos elementos, productos a
desarrollar de alto nivel sumado
a la legislación que acompaña a
los mejores emprendimientos”.
José Rozados de Reporte
Inmobiliario
dueños de tierras, constructoras y desarrolladores. En
este momento, el poder lo tiene el comprador y en segundo lugar los desarrollistas que ven que pueden
construir con estas oportunidades. Aunque es rentable construir en determinados nichos, en Rosario
nos va muy bien, estamos preparando el emprendimiento de Belgrano que será el mejor proyecto
residencial, pero hay que vender en zonas claves”, finaliza Weil.
El precio del suelo en el mercado inmobiliario tiene una evolución procíclica, proporcional al ritmo y
concentración de la actividad de la construcción. Escasez, capacidad edificable y concentración de
demanda convivieron en soledad y confluyeron a favor del incremento del valor de los lotes en los
barrios donde más se construye, por lo menos hasta mediados de 2006.
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El arquitecto Darío López, secretario de la Sociedad Central de Arquitectos y uno de los socios del
Estudio-Desarrolladora Arquitectónika, creadores de la marca PH Urbano, apunta que uno de los
frenos que se dieron en la construcción fue que hasta hace poco tiempo “el valor de la tierra era muy
alto y los desarrolladores lo absorbieron generando productos rentables, la mitad se lo llevaba la
incidencia. Se hacía dificultoso encontrar terrenos bien ubicados. La alternativa que encontramos fue
colocar unidades comerciales para que cierren los números generales. Si bien algo bajaron los valores,
no es suficiente para que los inversores se sientan atraídos, así la
solución se da en que el dueño de la tierra participa del proyecto, lo
cambia por metros y obtiene el precio que quiere”.
Recalca que hay un amesetamiento en la construcción y que dejaron
de subir los lotes en 2009, aunque aún no acompañan a la baja en
los costos de la construcción que están en pesos. “Nosotros no
validamos precios de terrenos caros, preferimos construir a escala
media en zonas de borde, por eso salimos a buscar barrios como
Barracas, Parque Patricios o Colegiales. A nivel nacional muchos
desarrolladores locales están probando construir en el interior en
lugares como San Nicolás, Tandil, Santa Fe”.
Por último, Nicolás Lang, Gerente de la División Emprendimientos de LJ Ramos responde que para
que no se frene la venta de terrenos “hoy se arman negocios
donde el propietario recibe metros terminados contra la venta de
los departamentos, o metros a construir y dinero al inicio o contra
la realización del edificio, se aplican ingenierías específicas. En
cuanto a los valores se está dando un ajuste hacia abajo, hay
lotes y hay oportunidades que antes eran inimaginables, hay
terrenos que no se ofrecían a la venta aunque ahora tienen las
incidencias de hace dos años. Es un buen momento para construir, no existe la preventa y quedan en
pie los verdaderos players”
Los Tips a tener en cuenta:
Ê Es muy claro que si no hay tierra no hay negocio, pero es una realidad que hoy la mayoría de
los propietarios de lotes esperan una valorización mayor a la que ofrece el mercado, lo que
genera que los inversores estén más abiertos a realizar sus proyectos en otros barrios. En
definitiva, sólo los propietarios razonables logran encontrar el comprador.
Ê Por otra parte, hay más flexibilidad en las negociaciones, se admiten más metros a futuro y
menos efectivo. Es muy riesgoso hoy asumir determinados costos de suelo altos con un
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horizonte del valor de venta estable. De todos modos, la prédica de entregar m2 como parte de
pago es lo más habitual (casi nunca superando el 25% de las unidades a construir).
Ê Luego de una suba sostenida, que hizo por ejemplo, que un terreno en Barrio Norte tuviera una
incidencia media de 200 dólares por m2 durante más de una década, se llegó a promediar los
800 dólares. Parecería que la reticencia de los desarrolladores, los costos en aumento y la
demanda en retroceso generan una meseta en los precios y, según el caso, acomodamientos
hacia abajo. Son momentos donde hay que estudiar detenidamente el valor del costo de la
tierra, se hace muy difícil concretar desarrollos rentables en el futuro inmediato.
Ê Por el lado de la demanda, la incidencia que los desarrolladores están dispuestos a pagar está
directamente relacionada con el precio que podrán obtener por el producto final, los plazos de
venta del emprendimiento y por los niveles de riesgo que deberán enfrentar.
Ê Si se paga 1200 dólares de incidencia por un terreno y se trabaja con un costo de obra de 1000
dólares el metro cuadrado propio, hay que vender a 3000 dólares el m2.
Ê Los operadores hacen el siguiente cálculo: si se pagan 700/800 dólares de incidencia y se
suman otros 700 de costo de construcción por metro cuadrado propio (a los que habrá que
sumar IVA, ingresos brutos, impuesto a las ganancias, entre otras cargas), se parte de un piso
muy alto. Concluyen que habrá que vender los departamentos desde 2100 dólares el metro
cuadrado, con lo cual se acota mucho el target al que se dirigirá el proyecto.
Agradecimientos a:
-
Mario Gómez, Director de Toribio Achával
-
Nicolás Lang, Gerente de la División Emprendimientos de LJ Ramos
-
Darío López, secretario de la Sociedad Central de Arquitectos
-
Federico Weil, CEO de TGLT
-
José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario
-
Gustavo Maquirriain de Vizora
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