La burbuja que no estalla
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La burbuja que no estalla
La burbuja que no estalla Dubai: Back to the Future Paulo Martins Barata ‘BACK ON the Chain Gang’. Regreso a la cadena de presos: la canción de Chrissie Hynde, de Pretenders, sería la metáfora perfecta de la esquizofrenia endémica del mercado inmobiliario de Dubái. Todos los años, el emirato convoca ‘Cityscape’, una gran feria inmobiliaria que no he dejado de visitar desde 2007, aunque en los últimos años me viese obligado a abandonarla antes por falta de oportunidades de negocio. El delirio de 2007 está todavía muy vivo en la mente de todos. En aquel año, las colas para comprar apartamentos en los stands de la feria hacían necesario colocar postes con bandas elásticas, como en los aeropuertos; la histeria se percibía en el aire. El desenlace de todo aquello es bien conocido: los ejecutivos abandonando sus todoterrenos de lujo en los aeropuertos, antes de coger el avión que los devolvería a su país. A ello siguió una tremenda resaca de complejo de culpa colectiva. Hoy este capítulo está cerrado. Dubái se ha convertido en el Hong Kong de Oriente Medio: el único punto de paso seguro entre Asia y Europa, cubierto por un tercio de las rutas aéreas del planeta. Dubái es tan materialista y accesible como Nueva York y, a diferencia de otros países de la región, tiene una economía bastante transparente y abierta. Obviamente, cuando digo esto me refiero a su economía real, la de la oferta y la demanda, no la de su banca financiera, que sigue siendo tan oscura como la de Luxemburgo o Panamá. La bestia que es el Dubái de 2014 resulta más voraz que nunca, tras recibir gran parte del capital que ha huido tras la Primavera Árabe, además del de Rusia y los países africanos. El perfil de los compradores: indios, paquistanís y rusos. EMAAR, la empresa fundada por el emir para desarrollar el downtown (la Burj Khalifa y el Dubai Mall), tiene 10 millones de metros cuadrados distribuidos en rascacielos que van de 70 a 100 plantas y con precios que llegan a los 10.000 dólares por metros cuadrado, mientras que las villas pueden llegar a los 20 millones. Jones Lang LaSalle prevé un aumento constante de los precios hasta que se celebre la Expo de 2020, momento en el cual parece que habrá otro crash, aunque menor que el de 2008. La comparación entre los proyectos de 2007 y los actuales sugiere que el mercado ha madurado. Los promotores estrafalarios, con sus coloristas excentricidades, fueron barridos por la crisis. La oferta se concentra ahora en un puñado de promotores. Las torres tienen esquemas rectangulares bien definidos con un 85% de aprovechamiento por planta. Un cierto estilo ‘moderno/contemporáneo’, a falta de mejor término para definirlo, parece haber sido adoptado, no tanto por mor de un progreso estético, sino del coste y la velocidad de la construcción. Lamentablemente, el libertinaje ecológico de los campos de golf, las piscinas climatizadas y los lagos artificiales continúa. Las 220 hectáreas del recinto ferial de la próxima Expo 2020 no suponen más que una pequeña parte de la ex- tensión del Jebel Ali Aerotropolis, la ciudad aeroportuaria más grande del mundo, con cinco pistas de aterrizaje y que se estima que en 2027 tendrá una capacidad de 260 millones de viajeros. El tema de la Expo, ‘Connecting Minds’, es inteligente y abre un vasto campo de oportunidades de diseño: un lugar donde, por ejemplo, uno puede obtener un diagnóstico de la Harvard Medical School, imprimir una pieza de un automóvil o confeccionar una colección de moda. ‘Build them and they will come’. Construid los edificios, que luego vendrán los clientes: la cita parece hecha a medida para Dubái. Accesible en seis horas desde Madrid o Londres, el emirato y su economía crecen a un ritmo que no se veía en Europa desde el final de la II Guerra Mundial. Es cierto que no se trata un mercado para todos, pues le falta la sofisticación de Zúrich o la elegancia de París. Sin embargo, creo que el emirato ha madurado y puede llegar a ser un mercado acogedor para la arquitectura europea. ‘BACK ON the Chain Gang,’ the song by Chrissie Hynde written after the collective overdose of the British band The Pretenders, would be the perfect metaphor for the endemic schizophrenia of Dubai’s property market. Every year the emirate hosts ‘Cityscape,’ a huge fair that I visit consistently since 2007, although in recent years I saw myself leaving earlier, for lack of opportunities. The 2007 delirium is still very much alive in everybody’s mind. At that time, queues to buy apartments on the fair’s booths required elastic band poles like in airports; there was a hysteria in the air that saw no end to ‘Palms,’ ‘Worlds,’ ‘Burjs,’ ‘Atlantis,’ and ‘Jumeirahs.’ The next chapter is well known, with the infamous rout of expatriates abandoning their SUVs at the airport and their ‘condos’ unpaid. This bailout period was followed by a tremendous hangover of collective guilt. That chapter is now closed. Dubai has positioned itself as the Hong Kong of the Middle East – the only safe haven between Asia and Europe, covering one third of the planet’s air routes. Dubai is as money-oriented and as accessible as New York, and unlike other states in the region, it is a fairly transparent and open economy. Obviously, I have in mind the real economy, of supply and demand, and not its offshore banking, which remains as obscure as that of Luxembourg or Panama. The Dubai beast of 2014 is more voracious than ever, having received much of the capital fleeing from the Arab Spring, in addition to Russia and many African states. Profile of buyers: Indians, Pakistanis and Russians. At EMAAR, the company founded by the Emir, the expansion of the Downtown area (Burj Khalifa and Dubai Mall) boasts a 10-million square meter forest of 70- to 100-storey skyscrapers, with prices ranging between 7 and 10,000 USD per square meter, while the villas are tagged at 20 million. Jones Lang LaSalle estimates a steady rise in prices up until the Expo of 2020, after which a crash is expected, smaller than 2008, however. A comparison between 2007 projects and the current output suggests that the market has matured. Small freaky developers, with their colorful eccentricities, were wiped out by the crisis. The offer is now concentrated in a handful of master developers. Towers have clear-cut rectangular plans with an 85% floor plate efficiency. A certain ‘modern/contemporary’ style, for lack of better word, has seemingly been adopted, not so much by aesthetic progress, but due to speed and cost of construction. Regrettably, the ecological debauchery of golf courses, refrigerated pools and artificial lakes continues. The 220-hectare fairground of the upcoming Expo 2020 is all but a small part of the planned Jebel Ali Aerotropolis, the largest airport city on the planet, with five runways and an estimated capacity for 260 million passengers in 2027. The theme of Expo, ‘Connecting Minds’, is clever and opens a vast field of design opportunities; an urban hub, where, in real time, one can obtain a diagnosis from Harvard Medical School, print a car part, or fabricate a fashion collection. “Build them and they will come;” the quote seems tailor-made for Dubai. Accessible at a 6-hour flight from Madrid or London, its economy grows at a rate unforeseen in Europe since the end of the World War II. I realize it is not for everyone, as it lacks the sophistication of Zurich or the elegance of Paris. Nevertheless, I believe the emirate has seasoned and can become a truly welcoming market for European architecture. 80 2014 ArquitecturaViva 168