guía inmobiliaria

Guía
del comprador
Todo lo que necesitas saber antes de
comprar una vivienda
grupo inmobiliario
Créditos
Guía del comprador del Grupo Inmobiliario
de Novagalicia Banco
Edición Marzo 2012
Editada por: NCG División Grupo Inmobiliario, S.L.
Esta publicación es propiedad de Grupo Inmobiliario Novagalicia Banco.
Se prohibe la reproducción total o parcial; cualquier ataque al derecho de propiedad
o a la prohibición anteriormente establecida será perseguida con arreglo a lo
dispuesto en la Legislación vigente.
CAPÍTULO 1
Antes de comprar
una vivienda
Pag. 4
CAPÍTULO 2
El contrato y los
préstamos hipotecarios
Pag. 12
CAPÍTULO 3
Otros aspectos relacionados
con la compra de vivienda
Pag. 33
CAPÍTULO 4
Términos útiles
Pag. 42
GUÍA INMOBILIARIA
1
Antes de comprar
una vivienda
GUÍA INMOBILIARIA
1
Antes de comprar
1.1 Situación y orientación del inmueble
6
1.2 La organización de la vivienda
6
1.3 El precio
6
1.4 Canales de venta
8
1.5 Información legal
8
1.6 La documentación
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GUÍA INMOBILIARIA
1. Antes de comprar una vivienda
Compara diversas opciones dentro de tus posibilidades económicas. Visita
tantos inmuebles como puedas, y consulta en distintas zonas de la ciudad;
analizando que dispongan de medios de transporte adecuados, de dotaciones
asistenciales y equipamientos como colegios, comercio, mercado,... que
faciliten la vida en el día a día.
1.1 Situación y orientación del inmueble
Para la compra de tu futura vivienda hay aspectos en los que te debes
fijar, como las vistas, la luminosidad, la proximidad al lugar de trabajo o
las propias características del inmueble. Si es de primera o segunda
mano, y en este último caso, la antigüedad.
El grado de conservación y la probabilidad de futuras inversiones en su
rehabilitación y adaptación a nuevas exigencias urbanísticas te
ayudarán en el cálculo aproximado de gastos añadidos.
1.2 La organización de la vivienda
La superficie y la distribución de huecos es fundamental para tomar la
mejor decisión de compra. El número de cuartos de baño, de armarios
empotrados, el acabado de cocina y baños, sistema de calefacción o
aire acondicionado, domótica, plazas de garaje, ascensores y la calidad
de los aislamientos térmicos y acústicos, entre otros, son elementos
fundamentales para discriminar y elegir la vivienda más adecuada a
nuestras necesidades. Evidentemente, todos estos elementos
influirán en el precio final del inmueble.
1.3 El precio
Estará directamente relacionado con la superficie de la vivienda. En el
mercado se manejan tres conceptos diferentes que debemos tener
presentes para comparar cifras homogéneas.
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GUÍA INMOBILIARIA
Conceptos a tener presentes para comparar precios similares
Superficie útil.
Metros cuadrados de la vivienda, más superficie de balcones,
deduciendo la superficie ocupada por las paredes y divisiones
interiores.
Superficie construida.
Metros cuadrados de la vivienda, incluyendo la superficie de
balcones y la ocupada por paredes y divisiones interiores.
Superficie computable.
Superficie construida más la parte proporcional de las zonas
comunes de la copropiedad, señaladas en la Escritura de División
Horizontal.
Al considerar el precio de la vivienda debe tenerse en cuenta que si la
adquieres con financiación hipotecaria, necesitarás incrementarlo en una
cifra aproximada del 11% para atender los gastos ligados a la operación
(impuestos, constitución de hipoteca y gastos de formalización de la
compraventa). En concreto, los gastos e impuestos de la compraventa
suponen aproximadamente un 10% de su precio y la constitución de la
hipoteca oscila entre un 1 y un 2%.
Ej.
Una persona que adquiera una vivienda por
150.000 €, necesitará alrededor de 16.500 €
más para poder realizar la compra.
Finalmente, y dentro de estas consideraciones generales, no puedes
olvidarte que las entidades suelen limitar el importe del préstamo a un
70% o un 80% del valor de tasación de tu vivienda, en aplicación de lo
dispuesto en las normas legales que regulan el mercado hipotecario. Si
partimos del caso práctico anterior, para adquirir la casa de 150.000 ¤,
sería necesario disponer de fondos propios del orden de 45.000 € que
sumados a los 121.500 € de la financiación hipotecaria, son 166.500 ¤.
Este sería el costo final de la vivienda, incluyendo ya los gastos asociados
a la compraventa y financiación hipotecaria.
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GUÍA INMOBILIARIA
1.4 Canales de venta
Directamente, de particular a particular.
Acudiendo a una empresa promotora o constructora.
Por medio de un agente de la propiedad inmobiliaria (API), o de una
agencia inmobiliaria.
A través de anuncios en periódicos o publicaciones especializadas.
A través de Internet, en páginas web dedicadas a la información
inmobiliaria.
A través de las propias oficinas bancarias, en donde existe información
de promociones de viviendas en construcción, o de inmuebles en venta
propios de la entidad o de clientes de la misma.
1.5 Información legal
Antes de comprar una vivienda e incluso de
pagar alguna señal, debe verificarse su
situación en el Registro de la Propiedad. En
este organismo público, por medio de una
nota simple o certificación registral, podremos
asegurarnos de dos datos fundamentales:
1
2
Que el vendedor es realmente el
propietario registral de la vivienda.
Que la finca está libre de cargas, es
decir, que no está gravada con
ninguna carga hipotecaria previa,
embargos judiciales o condición que
limite su uso y disfrute.
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GUÍA INMOBILIARIA
La consulta al Registro supone una garantía de seguridad para el
comprador y constituye la única forma de evitar sorpresas desagradables
en el futuro, por desconocimiento previo de su situación. Si a pesar de
todo, se omite esta información, el notario informará al adquirente, salvo
renuncia expresa de las partes intervinientes, de todos los detalles
legales de la operación incluyendo la situación registral de la vivienda, con
detalle de las posibles cargas o gravámenes que, en su caso, pudiera
soportar.
Además de esta obligada consulta al Registro, es muy importante que el
comprador adopte las siguientes precauciones:
1
2
Solicitar al presidente de la comunidad de propietarios un
certificado que acredite que el propietario está al corriente en
los pagos a la comunidad. Tiene que ser firmado por el
secretario o administrador, con el visto bueno del
presidente.
Infórmate en el Ayuntamiento sobre la situación urbanística
del inmueble (si dispone de licencia de primera ocupación, si
existe algún plan de ordenación urbana que pudiera afectar
al inmueble, si existe alguna infracción urbanística, si ha
pasado el control técnico exigido en los casos de edificios
con una determinada antigüedad, ect)
La consulta al Registro supone
una garantía de seguridad para el
comprador y constituye la única
forma de evitar sorpresas
desagradables en el futuro, por
desconocimiento
previo de su situación.
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GUÍA INMOBILIARIA
1.6 La documentación
Antes de formalizar la escritura o compromiso de compraventa,
debemos revisar la siguiente documentación:
1.6.1 Vivienda nueva o adquirida directamente al promotor
Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción
de la empresa en el Registro Mercantil.
Planos de la situación. Los correspondientes al inmueble y a la
vivienda. También precisar la descripción real de la misma, que
incluya datos referidos a la superficie útil y construida, distribución,
servicios y suministros, zonas comunes y servidumbres, medidas
de seguridad,...
Memoria de calidades.
Datos de la inscripción del inmueble que deberá constar en el
Registro de la Propiedad.
Modelo de contrato o en su defecto, compromiso de compraventa,
en donde se incluyan todas las condiciones (generales y
particulares).
Si tras el análisis de la operación decidimos adquirir la vivienda, en
el momento de escriturar la compraventa debemos exigir:
Títulos de propiedad.
Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
Estatutos de la Comunidad, así como contratos de servicios y
suministros (si procede).
Datos de la hipoteca si la construcción se financia y siempre que se
desee subrogar. Si no fuera la opción más adecuada o disponemos
de fondos suficientes, el vendedor deberá cancelarla en la entidad
financiera y en el Registro de la Propiedad, de forma previa o
simultánea a la formalización de la compraventa.
Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños
estructurales del edificio, en cumplimiento con lo exigido en la Ley
de Ordenación de la Edificación (LOE).
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GUÍA INMOBILIARIA
1.6.2 Vivienda de segunda mano
Títulos de propiedad del transmitente.
Último recibo anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
recibo de contribución urbana.
Certificado del presidente de la comunidad de propietarios, que
acredite que el vendedor está al corriente del pago de los gastos de
la comunidad (tiene que ser firmado por el secretario o
administrador, con el visto bueno del presidente). Si no lo hace,
deberás tener en cuenta que las cuotas mensuales pendientes de
pago correspondientes al año anterior y a las del año en curso, se
repercutirán sobre el comprador.
Titularidad y estado de cargas de la vivienda en el Registro de la
Propiedad. La adquisición debe hacerse libre de cargas, por lo que
corresponderá al vendedor su cancelación registral, previa o
simultáneamente a la formalización de la compraventa.
Datos de la hipoteca (si la tiene), por si nos interesase su
subrogación previa conformidad de la entidad financiera. Si la
subrogación se produce, se obtendría un ahorro fiscal y registral
respecto a la constitución de una nueva hipoteca. Si no fuese así,
debería ser cancelada por el vendedor económica y registralmente
antes de la formalización del contrato.
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GUÍA INMOBILIARIA
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El contrato y los
préstamos hipotecarios
GUÍA INMOBILIARIA
2
El contrato y los préstamos
hipotecarios
2.1 El contrato
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2.2 Los préstamos hipotecarios
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GUÍA INMOBILIARIA
1 El contrato
Si ya estamos seguros del inmueble que vamos a adquirir, será
conveniente cerrar el trato con el vendedor a través de alguna de las
siguientes alternativas:
1.1 Opción de compra
Es un contrato por el que el comprador se reserva el derecho de disponer
de un margen de tiempo para decidir la compra de un inmueble. De esta
manera dispone de un plazo suficiente para buscar financiación, liquidar
bienes para poder adquirir la vivienda, o para buscar alguna otra que
satisfaga mejor sus necesidades.
En la opción de compra, vendedor y comprador pactan un plazo de
tiempo y una determinada cantidad de dinero, con la que se adquiere el
derecho sobre otros posibles compradores. Si vencido el plazo no se
adquiere la vivienda, el vendedor puede quedarse con la cifra anticipada,
si se acordó previamente en el contrato. También debe pactarse de
antemano si el dinero entregado por el comprador en concepto de
opción, se incorporará o no al precio final si se formaliza la compraventa.
La opción de compra puede ir acompañada de un precio o prima, o bien
tener carácter gratuito.
1.2 Contrato de Arras Penitenciales
La señal o arras es como un pago a cuenta del precio a pagar por la
vivienda. Se trata de un compromiso, aunque no definitivo, ya que tanto el
comprador como el vendedor pueden echarse atrás en un momento
dado. En el caso de que sea el vendedor el que desista de la operación,
éste deberá devolver al comprador, el doble de la señal. Si por el contrario,
es el comprador el que decide suspender la operación, perdería la
cantidad anticipada, salvo pacto en contrario.
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GUÍA INMOBILIARIA
1.3 Contrato de Compraventa
La aceptación de las condiciones de compraventa de viviendas se realiza
comúnmente, a través de los contratos de adhesión y las cláusulas
generales, que redactan los asesores jurídicos de los promotores, de
forma estandarizada.
Antes de estampar tu firma debes leer con detenimiento todas las
cláusulas del contrato y en especial, los derechos y obligaciones de las
dos partes, y las que especifican quién se hará cargo de cualquier gasto o
impuesto asociado a la operación de compraventa. La Ley general de
defensa de los consumidores y usuarios, protege los derechos de los
compradores y establece, con carácter general, qué requisitos deben
cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos.
?
?
Si tienes alguna duda, solicita el asesoramiento de un
abogado, de un profesional experto en el mercado
inmobiliario o de la propia entidad financiera.
En cualquier caso debes saber que los promotores de viviendas libres en
proyecto o en construcción deben garantizar, mediante aval suficiente
otorgado por una entidad de crédito, o contrato de seguro, la devolución
de las cantidades entregadas a cuenta, más un interés anual, que cubra el
riesgo de incumplimiento en la entrega de la vivienda en el plazo
convenido. Estos documentos deben ser entregados de oficio por el
promotor al comprador, en el momento de la firma del contrato. Esta
obligación se determina en la Ley 57/68, de 27.7.68.
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GUÍA INMOBILIARIA
2. Los préstamos hipotecarios
2.1 Consideraciones generales
Sin duda, el préstamo hipotecario es el instrumento de
financiación más ventajoso para el comprador, en el caso
de financiación de la adquisición o construcción de una
vivienda.
Tratándose de la primera
vivienda, el préstamo hipotecario
permite, además, una
interesante desgravación en el
IRPF del prestatario.
Su principal característica es que, además de la garantía
personal de los solicitantes, el inmueble queda afectado
como garantía del pago del préstamo. Esta especial
garantía permite la concesión de préstamos a más largo
plazo y unos tipos de interés considerablemente más
bajos que los clásicos préstamos personales.
Ambas circunstancias, unidas a sus ventajas fiscales,
reducen de forma muy importante las cuotas mensuales
del préstamo, facilitando extraordinariamente el acceso a
la propiedad de la vivienda.
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2.1.1 Importe
El Real Decreto nº 685/82, de 17 de marzo, que regula determinados
aspectos del reglamento del mercado hipotecario, exige la tasación del
inmueble a hipotecar por una sociedad homologada por el Banco de
España. Este documento, cuyos gastos son a cargo del solicitante del
préstamo, te permitirán conocer si el precio solicitado se ajusta a los
valores del mercado. Además también podrás saber el importe máximo
que te concedería la entidad financiera, que normalmente y salvo
excepciones, no superará el 80% del valor de tasación del inmueble a
hipotecar.
Como es lógico, el otro factor que condicionará el importe máximo de
financiación, lo constituirán los ingresos de los solicitantes. Es
recomendable no superar el 30% de sus ingresos mensuales, a fin de
evitar riesgos de impago si surgiera algún imponderable o gasto
excepcional en el presupuesto familiar.
A la hora de determinar el importe necesario, debes permitirte cierta
holgura dentro de los límites que señalamos anteriormente.
Calcula el importe
con buen margen
para no quedarte
corto en la
inversión.
Ten en cuenta que al precio de la
vivienda habrá que añadirle un 11%
aproximadamente, para atender los
gastos asociados a la compraventa
(fiscales, notariales y registrales).
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GUÍA INMOBILIARIA
2.1.2 Plazo de amortización
Es el plazo establecido en la escritura hipotecaria, para su total
devolución a la entidad prestamista, y que puede alcanzar e, incluso
superar, los 30 años, en función de las políticas crediticias de cada
entidad financiera y de las necesidades económicas del solicitante.
Debe buscarse el punto justo, entendido como aquél en que se
conjugan dos circunstancias: el plazo más corto posible del préstamo
junto con la cuota más alta que podamos atender cada mes.
Alargar el plazo más tiempo del necesario supone
pagar intereses durante más años de los convenientes
(mayor coste), y acortarlo en exceso puede dar lugar a
unas cuotas demasiado elevadas para nuestra
capacidad de pago.
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GUÍA INMOBILIARIA
2.1.3 Comisiones
Los préstamos hipotecarios tienen asociadas una serie de comisiones
que pueden diferir según el tipo de producto elegido. Las tarifas de
comisiones a repercutir a clientes deben de ser publicadas y
comunicadas por las entidades previamente al Banco de España y
están a disposición de cualquier persona que quiera consultarlas. Con
carácter general, son las siguientes:
Comisión de apertura. Se calcula sobre el importe concedido
del préstamo.
Comisión de amortización anticipada. Aplicable a las
cantidades entregadas anticipadamente, para la reducción del
saldo deudor del préstamo, bien para reducir las cuotas
periódicas, o bien para reducir el plazo de la operación.
Solamente se activa si se producen este tipo de operaciones.
Comisión de cancelación anticipada. Se paga en el momento
en que se produce la cancelación total del préstamo de forma
anticipada, y se aplica al importe de la cancelación. Está limitada
por ley al 1% en los préstamos a tipo variable.
Comisión de subrogación por otra entidad. Se activa en el
supuesto de traslado de la hipoteca a otra entidad, al amparo de
la Ley 2/94, y se calcula sobre el saldo pendiente del préstamo
en el momento de la subrogación.
Comisión de reclamación de posiciones deudoras. Comisión
fija que se percibe cuando la entidad se ve obligada a reclamar el
recibo impagado de un préstamo.
Comisión de modificación de operaciones activas. A percibir
en el momento en que se produzca una modificación en la
titularidad, garantías o condiciones del préstamo, a petición del
prestatario.
Sólo podrán repercutirse al cliente aquellas comisiones que
expresamente se encuentren recogidas en la escritura del préstamo.
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GUÍA INMOBILIARIA
2.1.4 Tipo de Interés
Aspecto muy importante del préstamo, ya que en función del plazo
elegido, determinará la cuota que debemos atender de forma periódica
a lo largo de los años.
No puede verse, sin embargo, como un elemento aislado, ya
que deben considerarse, además, otros importantes
aspectos:
modalidad del tipo de interés
fijo o variable
referencia adoptada en el caso de tipos variables
Euribor*, IRPH*...
las comisiones asociadas al préstamo
la periodicidad de las cuotas
los plazos de revisión del tipo de interés
cobertura de riesgo
de elevación de tipos de interés...
a través banda de fluctuación, cuota blindada...
* ver página 23
Es esencial buscar la cuota mensual óptima (aquella que combina de
forma perfecta el tipo de interés y el plazo), sin centrarnos de forma
exclusiva en el precio. Una diferencia del orden de 0,25 puntos no tiene
gran repercusión en la cuota, pero sí la tiene el pasar de 20 a 25 años de
plazo, lo cual te permitirá solicitar un préstamo de mayor importe
dentro de sus posibilidades económicas.
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Ante la abundancia de ofertas de préstamos hipotecarios, podremos
asegurarnos de cual de ellos es más ventajoso, desde el punto de vista
del tipo de interés aplicable, comparando la TAE (Tasa Anual
Equivalente) de cada uno de ellos. Esta tasa se obtiene de la aplicación
de una fórmula matemático-financiera y tiene por finalidad el ayudar a
comparar el coste real de diferentes ofertas.
En los casos de préstamos con tipos de interés variable, la TAE se
calcula suponiendo que los intereses sucesivos coincidirán con el de la
primera revisión.
Lógicamente, la TAE es más útil y fiable en los préstamos a tipo fijo. En
los variables no es más que una referencia que variará con el tiempo
cada vez que se revise el tipo de interés de acuerdo con el contrato del
préstamo, pero aún así nos permite una visión más clara de las ventajas
entre una y otra oferta.
“Es esencial
buscar la
cuota mensual
óptima
sin centrarnos
exclusivamente
en el precio”
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GUÍA INMOBILIARIA
2.2 Tipos de préstamos hipotecarios
2.2.1 Préstamos a tipos de interés variable
El tipo de interés está referenciado a un índice que refleja la evolución
del mercado.
Esta clase de préstamos permite beneficiarse de las rebajas de los
tipos de interés, aunque consecuentemente, también se pueden ver
penalizados por las subidas. En cualquier caso, siempre se encuentran
dentro de los tipos normales del mercado, sin verse desfasados, en
uno u otro sentido, por las evoluciones futuras de los tipos de interés.
Se ofertan a los plazos más altos del mercado y con tipos de interés
más bajos que los de tipo fijo, así obtenemos cuotas sensiblemente
más bajas y más asequibles.
Es importante distinguir entre los tipos de interés del primer periodo,
aplicable a los seis o doce meses iniciales, y los que regirán a partir de
ese momento, es decir, a partir de la primera revisión contractual de las
condiciones del préstamo, y que vendrán determinados por el índice
de referencia elegido y por el diferencial o margen pactado, cuyos
conceptos se explican a continuación.
Índice de referencia.
Es un elemento muy importante en la elección del
préstamo, ya que servirá de base para actualizar
periódicamente el tipo de interés del préstamo. La
O.M. de transparencia del mercado hipotecario definió
seis índices oficiales, para una mejor comprensión y
control del prestatario, cuya elaboración realiza el
Banco de España, y que se publican en toda la prensa
nacional. También tienen la característica de ser
neutrales, de forma que ninguna entidad financiera
pueda influir en su cuantificación. Dos de ellos, el
Euribor y el IRPH entidades, son los índices de
referencia utilizados en prácticamente el 100% de los
préstamos a tipo variable.
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GUÍA INMOBILIARIA
El Euribor a un año. Es la media aritmética simple de los
tipos ofertados para las operaciones de depósito en euros,
a plazo de un año por un grupo seleccionado de 57
entidades con la mayor calificación de rating en la “zona
euro”. El índice representa la media mensual de los valores
diarios de dichos tipos. Al ser un indicador claramente
monetario, recoge con inmediatez las oscilaciones de
tipos de interés del mercado, por lo que sus valores
pueden reflejar bruscas oscilaciones en uno u otro sentido,
al alza o a la baja.
El IRPH entidades. Es el tipo medio mensual de los
préstamos hipotecarios a más de tres años, destinados a
la adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto
de entidades de crédito operantes en España. Es un fiel
reflejo de la situación del mercado hipotecario y dispone
de mayor estabilidad que el Euribor porque no acusa las
tensiones puntuales del mercado.
Diferencial o margen.
Es la cantidad que las entidades suman al índice de referencia pactado
en la escritura del préstamo. Si se ha negociado un Euribor más un
punto, y el último Euribor publicado por el Banco de España asciende al
4,85%, el nuevo tipo de interés del préstamo será un 5,85%.
El diferencial que se aplica no es igual para todos los índices de
referencia, teniendo en cuenta la diferencia de valor que resulta de la
elaboración de cada uno de ellos por el Banco de España. En cualquier
caso, de la suma de ambos, diferencial más índice de referencia, el tipo
de interés resultante habrá de encontrarse dentro de los precios de
mercado.
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GUÍA INMOBILIARIA
Bandas de fluctuación.
Mediante este instrumento se trata de poner límites, a la baja y/o al alza,
en la posible oscilación de los tipos de interés. De esta forma se
establece un suelo (floor), y un techo (cap), entre cuyos valores se
moverán los tipos de interés a lo largo de la duración del préstamo.
Según las diferentes ofertas de las entidades, los préstamos pueden
fluctuar libremente al alza o a la baja, pueden tener un floor, o suelo, a
partir de cuyo interés mínimo, no se efectúan revisiones, y pueden
tener un techo (cap), que protege al prestatario de subidas de los tipos
por encima de este límite. Parece lógico elegir en condiciones similares
de precio, aquel préstamo que tenga un límite cap (superior), aunque
esto implique la existencia de un floor (suelo).
Coberturas ante los riesgos de
oscilaciones al alza de los tipos de
interés.
Independientemente de las bandas
de fluctuación a las que ya nos
hemos referido, existen unos
instrumentos financieros (Cap’s) que
nos permiten asegurarnos el tipo de
interés durante un determinado plazo
de tiempo, que suele ser
normalmente de 5 años. De esta
forma nos podremos aprovechar de
los descensos de tipos
asegurándonos un interés máximo,
quedando a cubierto de cualquier
precio que supere dicho límite. Esta
cobertura puede negociarse con la
entidad financiera al margen de la
escritura de hipoteca, firmando un
contrato especial en el que se
especifique, tanto la duración de la
garantía, como el límite pactado para
el tipo de interés.
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GUÍA INMOBILIARIA
2.2.2 Préstamos a tipo fijo
Se contratan a un tipo de interés que permanece invariable a lo largo de
toda la vida del préstamo. En este tipo de préstamos, tanto la entidad
financiera, como el cliente, están expuestos al riesgo de oscilación de
los tipos de interés.
Si los intereses bajan, el
cliente no puede
beneficiarse de esta
disminución, salvo
modificación de contrato,
con lo que existe el riesgo
de estar pagando un precio
superior al de mercado.
Si los intereses suben, la
situación es de signo
contrario, siendo la
entidad prestataria la que
sale perjudicada al no
poder repercutir ningún
coste adicional al cliente.
Por estos motivos, y a fin de evitar en lo posible este
riesgo para ambas partes, los plazos de estas
operaciones son sensiblemente más cortos que los
formalizados a tipos variables, con lo que las cuotas
resultan más elevadas. Las comisiones de penalización
por amortización anticipada o por cancelación anticipada,
también son más elevadas que los préstamos a tipos de
interés variable, por las mismas razones.
2.2.3 Préstamos a tipos de interés mixto
Se instrumentan diferenciando dos periodos de tiempo. En el primero
de ellos se aplica un tipo de interés fijo y transcurrido ese plazo, el
préstamo pasa a ser a tipo variable, funcionando de la misma forma
que éstos, en cuanto a aspectos tales como:
Revisiones de tipos
Índices de referencia
Diferenciales
Bandas de fluctuación
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GUÍA INMOBILIARIA
2.3 Cuotas y sistemas de amortización
La cuota mensual depende de cuatro factores: importe del préstamo,
el tipo de interés, el plazo y el sistema de facturación elegido. Como se
puede comprobar en la tabla que mostramos más adelante, cuanto
más largo sea el plazo, menor será la cuota. Debemos elegir siempre el
préstamo que nos proporcione la cuota más asequible, dentro de
nuestras posibilidades, procurando que el plazo sea el menor posible,
sin caer en el error de alargar el plazo más allá de lo estrictamente
necesario.
El sistema de amortización elegido también puede incidir en el importe
de la cuota a pagar.
2.3.1 Cuota constante
En cada recibo se paga lo mismo. Es la más frecuente en el mercado,
en la que la cuantía de los intereses se van reduciendo a medida que se
amortiza el capital. La cuantía de la amortización de capital se va
incrementando de forma proporcional, de manera que las cuotas
mensuales son iguales, mientras no se revise el tipo de interés del
préstamo, de acuerdo con las condiciones del contrato.
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GUÍA INMOBILIARIA
2.3.2 Cuota progresiva o creciente
En este caso la cuota va aumentando cada año en un porcentaje
prefijado en el contrato. Tiene la ventaja de que se paga menos al
principio, pero lógicamente, la carga va aumentando con el tiempo
superando, en un momento dado, las cifras correspondientes a la
cuota constante.
Si la razón de progresión es
pequeña (p.e. 1%), el
incremento anual de la cuota,
podrá ser fácilmente
compensado con los mayores
ingresos futuros que se
obtendrán en la unidad familiar,
como consecuencia de la
actualización de las nóminas,
vía convenios o de las mejoras
profesionales.
Como se puede deducir,
el inconveniente de este
sistema es el de pagar un
mayor montante de
intereses al finalizar el
préstamo, comparándolo
con los otros sistemas.
2.3.3 Cuota decreciente
Sistema en el que se amortiza una cifra de capital constante, de tal
manera que los intereses facturados decrecen progresivamente a
medida que se va amortizando el préstamo reduciendo también
progresivamente la cuota a pagar.
El mayor inconveniente de este sistema es que los recibos son más
altos en la fase inicial del préstamo, aunque, finalmente, el montante de
intereses devengados por el préstamo sea el menor de los tres
sistemas contemplados.
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GUÍA INMOBILIARIA
2.3.4 Cuota Blindada
Se trata de préstamos cuyo funcionamiento es similar a los variables,
con la salvedad de que se fija una cuota invariable a lo largo de
determinados periodos del préstamo, o a lo largo de toda la vida del
mismo. De esta forma, si se producen caídas en los tipos de interés
se reduce la duración de la operación y si se elevan, se mantiene
como máximo el plazo pactado en la escritura del préstamo.
2.3.5 Cuota final de capital remanente
Para reducir al máximo las cuotas mensuales del préstamo, existe la
opción de aplazar la amortización de un porcentaje del capital a la
última cuota del préstamo.
2.3.6 Periodos de carencia
No se trata de ningún sistema especial de facturación, pero
contribuye a reducir las cuotas del préstamo durante los periodos en
que se pacte una carencia de amortización de capital, de forma que,
durante ese plazo de tiempo, sólo se facturan intereses.
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GUÍA INMOBILIARIA
Se suelen utilizar los periodos de carencia en los préstamos para
financiar la construcción de una vivienda, y en aquellas operaciones en
las que coincide en el tiempo la compra de una nueva vivienda y la venta
de la anterior.
También puede recurrirse a esta figura, cuando, por razones muy
especiales (paro, incapacidad laboral, etc.), sobreviene temporalmente
un periodo de caída de ingresos en la unidad familiar. Para ayudar a
superar ese momento, puede pactarse con la entidad el
establecimiento de un periodo de carencia de amortización que haga
más llevaderas las cuotas mensuales del préstamo, sin provocar una
situación de impago.
Finalizado este periodo, se recalcula el importe de la cuota para poder
amortizar totalmente el préstamo en el plazo establecido en el
contrato, salvo que, de forma simultánea a la solicitud del plazo de
carencia se solicite igualmente una ampliación del plazo de duración
del préstamo por el mismo tiempo que aquella, en cuyo caso, no se
produciría modificación alguna en la amortización de capital.
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GUÍA INMOBILIARIA
Tabla de cuotas
Tabla de cuotas mensuales calculadas para un préstamo de 100.000€
AÑOS
TIPOS DE INTERÉS NOMINAL
10
15
20
25
30
35
40
4%
4,25%
4,50%
4,75%
5%
5,25%
5,50%
5,75%
6%
6,25%
6,50%
7%
Cuota constante: la misma cuota toda la vida del préstamo a ese tipo de interés.
La cuota en los préstamos a tipo de interés variable, se recalcula en cada revisión de tipo de interés.
Cuota progresiva al 1% : Es la cuota del primer año.
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GUÍA INMOBILIARIA
¿Como se maneja la tabla?
Elige en la columna el tipo de interés del préstamo que te han ofrecido y en
la fila, selecciona el plazo, cruza las dos líneas y comprueba la cuota que
resulta según el tipo de cuota de amortización elegido.
Si nos ofrecen un préstamo hipotecario de 100.000 € al 5,50%, podemos
comprobar que a un plazo de 20 años tendríamos que pagar 687,89 €
mensuales (cuota constante), o 636,09 € si optamos por la cuota
progresiva.
Podemos comprobar que si ampliamos el plazo, ambas cuotas se
reducen.
Como se puede observar, a medida que el tipo de interés es
más alto, el ahorro que supone alargar el plazo de
amortización del préstamo es cada vez más pequeño,
hasta el punto de que no merece la pena contratar plazos
excesivamente largos.
Si podemos atender la cuota mensual sin sobresaltos, será
preferible reducir el plazo.
Para calcular la cuota a pagar de tu hipoteca tendrás que
dividir la cantidad solicitada entre 100.000 y multiplicar este
resultado por la cuota obtenida en el cuadro, de acuerdo con
el plazo y tipo de interés seleccionados.
Por ejemplo, si voy a necesitar 167.000 €, la cuota constante
que me correspondería pagar para un plazo de 25 años y un
tipo de interés del 5,25% sería:
167.000
x 599´25 = 1.000,74 €
100.000
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2
GUÍA INMOBILIARIA
2.4 Documentación necesaria
Los documentos que deben aportarse a la entidad financiera en donde
se vaya a solicitar el préstamo hipotecario, se clasifican según los
siguientes criterios:
2.4.1 Información personal.
DNI/NIF de cada uno de los intervinientes (prestatarios y, en su caso,
fiadores). Tratándose de un matrimonio o de pareja de hecho o de
derecho, deben intervenir necesariamente las dos personas, si se trata
de domicilio habitual de la unidad familiar.
2.4.2 Información económica.
En el supuesto de trabajadores por cuenta ajena, se deberá aportar, junto
con las dos últimas nóminas, la última declaración del IRPF y, en su caso,
de Patrimonio. También podrían solicitar una certificación relativa a la
antigüedad en el empleo. Cuando se trata de trabajadores autónomos, lo
habitual es solicitar la última declaración del IRPF y, en su caso, del
Patrimonio, junto con los justificantes de pagos fraccionados de renta e
IVA.
2.4.3 Información sobre el inmueble a hipotecar.
Si la compraventa se realiza entre particulares, debe entregarse la
fotocopia de la escritura de propiedad de la vivienda (compra,
aceptación de herencia, declaración de obra nueva, etc.). También
pueden solicitarse certificado acreditativo de estar al corriente en el
pago de la comunidad de propietarios, y fotocopia del último recibo del
IBI del inmueble (Impuesto de Bienes Inmuebles, también llamada
contribución urbana).
Si la vivienda se adquiere a un promotor, será necesaria la fotocopia del
contrato de compraventa, si la obra está siendo financiada por la propia
entidad. En caso contrario, también habrá de aportarse fotocopia de la
escritura de división horizontal.
En el supuesto de financiar la construcción de la propia vivienda, se
solicitará escritura de la propiedad del solar, licencia municipal y
proyecto de obra visado por el Colegio de Arquitectos.
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Otros aspectos relacionados
con la compra de vivienda
GUÍA INMOBILIARIA
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Otros aspectos relacionados
con la compra de vivienda
1.1 Gastos asociados a la compra de
vivienda
1.2 Seguros relacionados
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1.3 Ventajas fiscales
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1.4 Resuelve tus dudas
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GUÍA INMOBILIARIA
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1. Otros aspectos relacionados
con la compra
1.1 Gastos asociados a la compra de vivienda
Financiar la compra de una vivienda siempre genera unos gastos
iniciales que, aunque no sean muy elevados, deberás tenerlos en
cuenta, ya que tendrás que desembolsarlos una vez prestado el
servicio, con independencia de que se formalice o no la operación.
Debe tenerse en cuenta que estos gastos varían según la tipología de la
vivienda, la CC.AA. donde residas, el destino de la operación etc. Son
fijados, en cualquier caso, por las sociedades o agentes que
intervienen en el proceso (notarios, registradores, gestorías, etc.)
En el momento de la solicitud de la operación se
facilita una simulación de todos los gastos
asociados, por lo que deberá efectuarse una
provisión de fondos que, una vez realizados todos
los trámites, se liquidará definitivamente, abonando
o cargando la diferencia en tu cuenta.
1.1.1 Tasación
Obligatoria por ley, debe ser realizada por una sociedad homologada
por el Banco de España. Para una vivienda valorada entre 120.000 € y
300.000 ¤, el coste de tasación se sitúa alrededor de los 230 ¤. Debe
exigirse a la entidad financiera la entrega de un ejemplar de la misma,
que resultará muy útil al prestatario, si trata de novar o subrogar su
préstamo en el futuro.
1.1.2 Verificaciones registrales.
Son necesarias tanto en el momento en el que se va a adquirir la
vivienda como posteriormente, cuando se inscribe la compraventa y la
hipoteca, para asegurarnos de que no existen otras cargas ni limitación
alguna en el Registro. La entidad financiera puede gestionar este
trámite desde su propia red de oficinas, con un coste aproximado de 12
¤ por cada finca registral consultada.
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GUÍA INMOBILIARIA
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1.1.3 Notaría
El notario es la persona que da fe pública de las escrituras de
compraventa y del préstamo hipotecario, certificando la operación.
Tiene la obligación de informar y recordar al cliente las cláusulas
financieras del préstamo (comisiones, diferencial, tipo de referencia,
TAE,...) advirtiéndole si detecta alguna discrepancia entre la oferta
vinculante y las cláusulas incluidas en la escritura. La cuantía a pagar
depende de los aranceles establecidos oficialmente.
1.1.4 Inscripción registral
Gastos generados por la inscripción de la hipoteca y, en su caso, de la
escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. Una vez
registradas dichas escrituras, podrá certificarse la titularidad del
inmueble y las cargas que lo gravan. La inscripción en el Registro lo
realiza la entidad financiera que concede el préstamo, siendo habitual
que lo haga a través de alguna gestoría de su confianza.
La cuantía a pagar, al igual que los gastos de notaría, están fijados
reglamentariamente de acuerdo con los aranceles oficiales.
1.1.5 Impuestos
La compra de la vivienda lleva aparejada una serie de impuestos que la
gestoría se encargará de abonar con cargo a la provisión de fondos que
se realiza en el momento de la firma de la operación. Los impuestos son
los siguientes:
Impuesto del Valor Añadido (IVA). Sólo en el caso de viviendas de
primera mano, aplicándose normalmente el 4% del valor escriturado en
las viviendas libres. Algunas viviendas de protección oficial tienen un
régimen especial, con un tipo impositivo del 4%.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sólo en el caso de compraventa de inmuebles entre particulares, abonándose el 7%, en el caso
de la comunidad gallega, del valor escriturado. Este porcentaje
dependerá de cada CC.AA.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se abona entre el 0 y el
1% del valor declarado, según determine cada Comunidad Autónoma.
Como norma general y de forma aproximada, los gastos
vinculados a la compraventa de una vivienda financiada
con hipoteca, podrían oscilar en torno al 11% de su valor
de compra.
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GUÍA INMOBILIARIA
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1.2 Seguros relacionados
Tan importante como elegir un buen crédito es asegurarse ante posibles
siniestros o imprevistos que afecten a la vivienda, protegiendo así a tu
familia y a tu propio hogar.
La contratación de un seguro es la herramienta más útil a la hora de
protegerse ante situaciones adversas en la nueva vivienda:
incendio
robo
inundación
También puede ser útil en la prevención de daños de carácter personal
que puedan ocurrir:
accidentes
incapacidad temporal
invalidez absoluta
invalidez permanente
muerte de algún titular del préstamo
No olvides que la vivienda es un patrimonio muy
importante cuyos riesgos no debes dejar al azar.
1.2.1 Seguro Multirriesgo Hogar.
Aunque la ley sólo obliga a contratar un
seguro de daños, o incendios, resultará
muy conveniente suscribir una póliza
que te garantice tanto el continente,
como el contenido, cubriéndote de
daños como los producidos por
incendio, agua, rotura de cristales,
robo, daños a terceros, etc.
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GUÍA INMOBILIARIA
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1.2.2 Seguro de vida o amortización del préstamo.
Esta modalidad cubre el riesgo de fallecimiento o invalidez permanente
del titular del préstamo. Si esto ocurriera, la familia no tendría que
hacerse cargo de la deuda pendiente, ya que la compañía de seguros
se encargaría de devolvérselo a la entidad financiera. Mientras que en
un seguro de vida, una vez amortizado el préstamo, el titular continúa
siendo beneficiario del capital garantizado en la póliza, en el seguro de
amortización, al producirse la cancelación del préstamo también se
cancela la póliza suscrita para su cobertura.
1.2.3 Seguro de desempleo o incapacidad temporal.
Con este tipo de pólizas el prestatario garantiza que, en caso de
desempleo o incapacidad temporal, el seguro atenderá un
determinado número de cuotas del préstamo, proporcionando el
tiempo necesario para que el titular pueda superar esa difícil situación y
volver a la normalidad laboral.
1.2.4 Seguro Todo Riesgo Construcción.
Diseñado para aquellos que deciden construirse su propia vivienda, o
para la promoción de edificios, cubriendo todos los riesgos que pueda
sufrir el inmueble durante su etapa constructiva, además de la
Responsabilidad Civil por daños a terceros.
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GUÍA INMOBILIARIA
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1.3 Ventajas fiscales
Tanto la compra de tu vivienda como el préstamo hipotecario que la
financia, incorporan una serie de beneficios fiscales que hay que tener en
cuenta, ya que te permitirán reducir la cantidad a pagar a Hacienda por el
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en algunos casos,
incluso convertirán tu declaración positiva en una negativa con derecho a
devolución. En todo caso se exige que la vivienda constituya tu residencia
habitual.
Para sacar el máximo provecho a la compra de tu vivienda habitual y a
tu financiación mediante un préstamo hipotecario, debes asesorarte
debidamente sobre las bonificaciones fiscales establecidas en el
IRPF, aplicándolas a tu propia situación personal.
Consulta a un experto fiscal o a tu propia entidad financiera. Te
informará con detalle de todas las posibles ventajas fiscales de la
operación.
Además, en cada Comunidad Autónoma, estas ayudas pueden
incrementarse en función de diversas circunstancias, como edad,
situación familiar, nivel de ingresos,...
Para la obtención de estos beneficios fiscales no es necesario esperar
a la compra de la vivienda. La apertura de una Cuenta de Ahorro
Vivienda, o las entregas realizadas a promotores durante su
construcción, permiten beneficiarse de una menor tributación antes
de la adquisición definitiva de la vivienda habitual.
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GUÍA INMOBILIARIA
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1.4 Resuelve tus dudas
1.4.1 ¿Se pueden renegociar las condiciones del préstamo
hipotecario?
La evolución de los precios del mercado hipotecario, o la situación
económica de los titulares del préstamo, pueden aconsejar la
renegociación de las condiciones financieras de la operación, a través
de los mecanismos contemplados en la Ley 2/94, de Subrogación y
Modificación de Préstamos Hipotecarios.
Novación
Mediante la novación del préstamo hipotecario, el prestatario puede
renegociar las condiciones financieras con la entidad prestamista:
• tipo de interés • plazo • cuotas • sistema de facturación
• tipo de referencia • fijo o variable • carencias,...
Esta opción es muy interesante para el
prestatario que podrá reducir su cuota mensual
hasta cifras más asequibles, sin incurrir en
gravosas demoras o situaciones de morosidad
por impago.
Subrogación
Si no se llega a un acuerdo, podrás cambiar de entidad acreedora,
sustituyéndola por otra con mejores condiciones, que figurarán en una
oferta vinculante que ésta facilitará al titular y en donde podrán
modificar el tipo de interés y el plazo del préstamo.
Las ventajas que la ley concede a los titulares de préstamos
hipotecarios residen en la sustancial rebaja de los gastos que suponen
tanto la modificación de condiciones, como el cambio de entidad,
limitando los aranceles notariales y registrales, eximiendo estas
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GUÍA INMOBILIARIA
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operaciones del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y
limitando las comisiones de penalización por cancelación anticipada,
en su caso, o las de novación del plazo del préstamo.
Ni con la novación modificativa, ni con la
subrogación a otra entidad, puede modificarse el
importe de la deuda pendiente del préstamo. De
necesitarse financiación adicional, habría que
proceder a la ampliación del préstamo o a una
segunda hipoteca, sin que, en ambos casos, pueda
beneficiarse el titular de las bonificaciones
1.4.2 En caso de dudas, ¿a dónde puedo acudir?
En primer lugar a tu propia entidad financiera para aclarar cualquier
duda o problema que pudiera surgir a lo largo de la vigencia del
préstamo hipotecario. Si a pesar de ello, no recibes una respuesta
satisfactoria en caso de reclamación, el titular del préstamo podrá
dirigirse al defensor del cliente. Si la solución ofrecida no es la esperada
o han transcurrido más de dos meses sin resolución, puedes acudir al
Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
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GUÍA INMOBILIARIA
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Glosario de
Términos útiles
GUÍA INMOBILIARIA
G
En cualquier guía hipotecaria, trámite legal, gestión administrativa,... u
otras acciones relacionadas con el mundo de las hipotecas, te
encontrarás con una serie de términos que seguramente te serán
totalmente ajenos.
Conceptos legales, financieros y técnicos que no siempre son bien
interpretados o conocidos por los que como tú, se enfrentan a su primera
negociación por un préstamo hipotecario.
Por eso, y para que resulte un poco menos complicado, hemos definido
algunos de los conceptos más frecuentes con los que te encontrarás en
la “búsqueda hipotecaria”.
Recurre a esta guía siempre que lo necesites y si algo no entiendes, no
dudes en preguntarnos. En el Grupo Inmobiliario de Novagalicia Banco
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GUÍA INMOBILIARIA
Amortización
Devolución total o parcial del capital de un préstamo. Si se produce antes
del vencimiento pactado en la escritura le llamaríamos amortización
anticipada si se trata de una devolución parcial, y cancelación anticipada
si devolvemos el total de la deuda pendiente.
API
Agente de la propiedad inmobiliaria que intermedia entre vendedor y
comprador en una operación de compraventa de inmuebles.
Arras
Es la cifra que el futuro comprador de una vivienda entrega al vendedor
como garantía de la formalización del contrato en una fecha determinada.
En caso de incumplimiento del comprador, pierde la cantidad entregada.
Si, por el contrario, es el vendedor el que incumple el compromiso de
venta, tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida. Si se firma el
contrato en la fecha convenida, la cantidad anticipada se considerará una
entrega a cuenta del precio final de la vivienda.
Aval de cantidades entregadas a cuenta
El promotor de viviendas está obligado por ley a entregar un aval o un
seguro en favor del comprador, para garantizar las cantidades que reciba
de éste a cuenta del precio final de la vivienda, y mientras ésta se
construye.
Banda de fluctuación
Tipos de interés máximos y mínimos entre los que podrán fluctuar los
precios aplicables a un préstamo hipotecario. Instrumento muy útil (y
gratuito) que protege al titular de un préstamo de inesperadas y
exageradas subidas de los tipos de interés.
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GUÍA INMOBILIARIA
Calificación provisional
Se trata de un documento que facilitan las Delegaciones Provinciales de la
Vivienda, en el que se determinan las ayudas a percibir al amparo de los
Planes Nacionales de la Vivienda. Estas ayudas (subvenciones directas y
subsidiaciones a los tipos de interés o a las cuotas mensuales), se
asignan en función de los ingresos anuales del solicitante y de sus
circunstancias personales. Para tramitar esta documentación es preciso
aportar en la Delegación Provincial de la Vivienda, copia compulsada del
IRPF, copia compulsada del DNI, certificado de empadronamiento y
contrato de compraventa o de opción de compra, con el plano de la
vivienda. En los supuestos de autopromoción de la vivienda, el contrato
de compraventa se sustituirá por proyecto, licencia y presupuesto de la
obra.
Una vez obtenida la calificación provisional, ya se podrá solicitar de la
entidad financiera el correspondiente préstamo hipotecario en
condiciones del Plan Nacional de la Vivienda vigente en ese momento.
Cancelación anticipada
Es la amortización total del préstamo antes de su vencimiento
contractual. Se trata de una operación sujeta a una comisión que puede
variar en función del tipo de préstamo, penalizándose en mayor medida
los préstamos a tipo fijo que los de tipo variable.
Cancelación registral
Es el acto por el cual se cancela la anotación efectuada en el Registro de la
Propiedad en el momento de la concesión del préstamo hipotecario. Si no
se hace constar la cancelación del préstamo en el Registro, la anotación
de la carga hipotecaria se mantendrá indefinidamente. Para su
cancelación es necesaria la firma por la entidad financiera, a instancias del
cliente, de una escritura notarial de cancelación de hipoteca, que se
llevará al Registro para su inscripción, cancelando la carga existente.
También puede cancelarse mediante oficio dirigido al Registrador
siempre que desde la fecha del vencimiento contractual de la hipoteca
hayan transcurrido más de 20 años.
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GUÍA INMOBILIARIA
Cap
Instrumento financiero por el cual puede proporcionarse una cobertura
ante posibles elevaciones de los tipos de interés, en los préstamos
variables. Su precio varía en función del plazo de cobertura y del techo
establecido ante una posible oscilación al alza de los precios de mercado.
Carencia de amortización
Periodo de la vida del préstamo durante la cual no se factura amortización,
pagando sólo intereses del préstamo, o bien, intereses y amortización, en
cuyo caso no se facturará cuota alguna, acumulándose la deuda al principal
del préstamo para recalcular la nueva cuota una vez finalizado el plazo de
carencia.
Cargas registrales
Son limitaciones al dominio de una finca que constan en documento
público y se inscriben en el Registro de la Propiedad (hipotecas,
condiciones resolutorias, embargos, servidumbres, usufructos, etc.). Su
existencia puede dar lugar a que la entidad financiera no autorice un
préstamo hipotecario, salvo previa cancelación de la carga.
Certificación registral
Documento que expide el Registro de la Propiedad, dando cuenta de la
situación y cargas de una finca.
Coberturas
Instrumentos financieros para limitar el riesgo de exposición a las
elevaciones de los tipos de interés (Cap’s, bandas de fluctuación, etc.)
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GUÍA INMOBILIARIA
Comisiones
Son conceptos por los que la entidad financiera percibe unas determinadas
cantidades, como consecuencia de servicios prestados al prestatario.
Contratos de adhesión
Son contratos estandarizados redactados por promotores o por la parte
vendedora, API’s o empresas prestadores de servicios inmobiliarios, para
que sean firmados por el comprador de una vivienda, asumiendo sus
condiciones.
Cuota
Cada uno de los pagos periódicos (mensuales, trimestrales, semestrales)
que se realizan de forma regular en el préstamo, de acuerdo con las
condiciones pactadas en la escritura notarial. Si el préstamo está en
periodo de carencia, la cuota comprenderá, exclusivamente, los
intereses devengados por el préstamo. Si se encuentra en un periodo
normal, la cuota comprenderá intereses y amortización del capital. Las
cuotas pueden ser diferentes en función del sistema de facturación
elegido (constante, progresiva, blindada, decreciente, etc).
Diferencial
Porcentaje que se suma al valor del índice de referencia establecido en la
escritura notarial, para obtener el nuevo tipo de interés aplicable al
préstamo en cada periodo de revisión contractual.
Euribor
Uno de los seis índices de referencia oficiales, publicados por el Banco de
España con periodicidad mensual.
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GUÍA INMOBILIARIA
Floor
Banda mínima de fluctuación, o tipo de interés mínimo aplicable a un
préstamo, cuando se establecen mecanismos de defensa ante las
oscilaciones de tipos de interés.
Folleto Informativo
La Orden del 5 de Mayo de 1994, sobre Transparencia del Mercado
Hipotecario obliga a las entidades a facilitar una oferta genérica de un
préstamo hipotecario para vivienda a toda persona interesada, cuyo
documento se denomina Folleto Informativo, y su finalidad es la de
informar sobre todas las características de la oferta hipotecaria de la
entidad.
Gastos de tramitación
La formalización de un préstamo hipotecario implica una serie de gastos
adicionales, como son los de notario, liquidación de impuestos,
inscripción en el Registro y gastos de tramitación de la gestoría. Como
norma general, el importe de gastos viene a suponer en torno a un 10%
del capital del préstamo, cuando esta operación está asociada a la
compraventa de una vivienda.
Gravamen
Limitaciones al pleno dominio de una finca o inmueble, inscritas en el
Registro de la Propiedad, que normalmente deben cancelarse
previamente a la firma de un préstamo hipotecario.
Índice de referencia
Tipo de interés base sobre el que se adiciona el margen para fijar el precio
del préstamo para un nuevo período liquidativo, en los préstamos a tipo
de interés variable. La revisión del precio de un préstamo se realiza
periódicamente (trimestral, semestral, anual), de acuerdo con lo pactado
en la escritura. El Banco de España publica mensualmente los seis
índices oficiales definidos en la Orden de Transparencia del Mercado
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GUÍA INMOBILIARIA
Hipotecario, del 5.5.94, siendo los más comunes el Euribor, y el IRPH
entidades.
Inscripción registral
Acto por el cual se anota en el Registro de la Propiedad, la carga
hipotecaria en la hoja correspondiente al inmueble que constituye la
garantía de una hipoteca. Esta anotación registral sólo puede cancelarse
mediante el otorgamiento de una escritura de cancelación de hipoteca,
firmada por la entidad prestamista o bien, transcurridos veinte años
desde su vencimiento contractual, mediante instancia dirigida al Registro
de la Propiedad por persona interesada.
Intereses de demora
Penalización establecida en la escritura del préstamo hipotecario,
aplicable sobre cada una de las cuotas impagadas y en función de los días
de retraso en el pago por parte del prestatario.
IRPH
Índice oficial utilizable en la revisión periódica de los tipos de interés en
los préstamos hipotecarios a tipos de interés variable, publicado
mensualmente por el Banco de España, y que se subdivide en tres : de
Cajas (precio medio de las hipotecas concedidas por las Cajas), de
Bancos (precio medio de los préstamos hipotecarios concedidos por los
Bancos) y de entidades (precio medio de los préstamos hipotecarios
concedidos por el conjunto de bancos y cajas). Este último, el IRPH de
entidades, es el más utilizado de los tres.
Licencia de Primera de Ocupación
Es aquella licencia que constata que la obra nueva se ajusta al proyecto
básico y de ejecución (si se realiza al amparo de una licencia urbanística),
o bien que la edificación reúne condiciones de solidez estructural,
salubridad y uso necesarias para su habitabilidad y que es apta para la
contratación.
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GUÍA INMOBILIARIA
Margen
Porcentaje que se añade al índice de referencia pactado en la escritura, en
cada fecha de revisión, para fijar el precio que regirá el préstamo durante
cada periodo de liquidación.
Novación
Procedimiento legal establecido para la modificación de alguna de las
cláusulas establecidas en la escritura del préstamo hipotecario. La más
común, a la que se aplica lo establecido en la Ley 2/94 de Subrogación y
Modificación de préstamos hipotecarios, permite la renegociación del
plazo del préstamo y de la mejora de su tipo de interés.
OCT
Organismo de Control Técnico que interviene en la construcción
residencial o de viviendas unifamiliares destinadas a la venta, para
controlar la calidad de la edificación, con la finalidad de facilitar la emisión
del Seguro Decenal exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación
(LOE).
Oferta vinculante
Documento obligatorio que la entidad financiera debe entregar al
solicitante de un préstamo hipotecario, una vez aprobada la operación, y
en el que se detallan las condiciones financieras del mismo (tipo de
interés, referencial, diferencial, sistema de facturación de cuotas,
períodos de revisión y liquidación del préstamo, etc.). El periodo de
validez mínimo establecido por ley para esta oferta es de diez días.
Opción de compra
Contrato mediante el cual el comprador adquiere el derecho a la
adquisición de una vivienda por un precio y por un plazo determinado, a
cambio de la entrega de una cantidad de dinero. Si no ejercita su derecho
dentro del plazo pactado podría perder la cantidad entregada a cuenta.
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GUÍA INMOBILIARIA
Plan Nacional de la Vivienda
La Administración otorga una serie de ayudas destinadas a la adquisición,
construcción o rehabilitación de viviendas, y dirigidas a aquellas personas
que reúnan unas determinadas circunstancias económicas y familiares.
Para ello suscribe con las entidades financieras unos planes en los que se
fijan condiciones muy favorables de financiación para todos los
beneficiarios.
Préstamo hipotecario
Es un préstamo en el que, además de contar con la garantía personal de
los prestatarios, se aporta un inmueble como garantía añadida. Se
formaliza en escritura pública que se inscribe en el Registro de la
Propiedad, y garantiza, además del capital prestado, el cobro de los
intereses ordinarios y de demora, las costas y los gastos derivados de una
posible reclamación judicial, en caso de impago.
Provisión de fondos
En el momento de la formalización del préstamo, la entidad financiera le
retendrá el importe necesario para atender los gastos de notario,
Registro, Hacienda y gestoría, cuya liquidación definitiva se realizará una
vez finalizado el proceso de inscripción registral del préstamo.
Registro de la Propiedad
Oficina pública que lleva los libros oficiales en los que se anotan la
descripción de las finca e inmuebles, así como las circunstancias que
afectan a la propiedad: cargas, gravámenes, embargos, transmisiones,
hipotecas, etc.
Responsabilidad hipotecaria
Es la cifra total resultante del cálculo de la garantía del cobro del principal
del préstamo, al que se suma la cantidad adeudada por los gastos
ordinarios y de demora, así como las costas y gastos de una posible
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GUÍA INMOBILIARIA
reclamación judicial. Esta cifra puede oscilar entre 1,5 y 2 veces el
principal del préstamo, según el grado de cobertura exigido por las
distintas entidades financieras. Sobre la cifra de responsabilidad
hipotecaria, se calculan los honorarios notariales y registrales y se tributa
a Hacienda por A.J.D.
Subrogación del acreedor
Se produce cuando el prestatario de una hipoteca la traslada a otra
entidad, que le ofrece condiciones más favorables, al no haber llegado a
un acuerdo con la primera, para conseguir una mejora al amparo de la Ley
2/94 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
Subrogación del deudor
Tiene lugar como consecuencia de la compra de una vivienda a un
promotor, o a un particular, que disponga de una hipoteca que haya
financiado su construcción o compra, cuyas condiciones (plazo, precio,
importe) satisfagan al comprador, el cual la acepta en la escritura de
compraventa, subrogándose en sus derechos y obligaciones. Este
procedimiento resulta muy favorable para el comprador de la vivienda, ya
que el coste de la subrogación es muy inferior al de la constitución de una
hipoteca nueva.
TAE
La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el resultado de una fórmula
matemáticofinanciera impuesta por el Banco de España, que permite
comparar el coste real de las diferentes ofertas hipotecarias. En los
préstamos a tipo de interés variable la TAE se calcula suponiendo que el
tipo de interés aplicable en el primer período de revisión, será igual que el
calculado según el último valor publicado del índice de referencia en el
momento de la formalización del préstamo.
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GUÍA INMOBILIARIA
G
Valor de tasación
Valor del inmueble en garantía, a efectos del mercado hipotecario,
facilitado por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de
España, obligatoria para todo préstamo hipotecario, cuyo informe tiene
un plazo máximo de validez de seis meses.
Valor máximo legal
Valor establecido en los Planes Nacionales de Vivienda, para las viviendas
de protección oficial, mientras dure el plazo de vigencia de protección.
Este valor suele ser inferior al de mercado, no pudiendo transmitirse la
vivienda por precio superior al señalado como máximo legal.
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Confiamos en que muchas de tus dudas hayan
quedado resueltas, aclarando tus posibilidades de
financiar la compra de una vivienda.
Sólo nos queda recomendarte que no tomes una
decisión precipitada, por ello no dudes en
consultarnos cualquier cuestión o problema.
Si deseas obtener un estudio personalizado de tus
posibilidades de financiación, sin ningún
compromiso por tu parte, puedes solicitarlo en
cualquiera de las oficinas de Novagalicia Banco.
grupo inmobiliario