fondo de inversión de desarrollo inmobiliario monte del barco

Transcripción

ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A.
“PROSPECTO”
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
MONTE DEL BARCO
“PRODUCTO DE OFERTA PÚBLICA RESTRINGIDA, DESTINADO A INVERSIONISTAS
INSTITUCIONALES Y SOFISTICADOS, INFÓRMESE”
ENTIDAD COMERCIALIZADORA: ALDESA VALORES PUESTO DE BOLSA
Autorizado mediante Resolución SGV-R-1795 de la Superintendencia General de Valores del 13
de noviembre del 2007.
Fecha de última modificación al prospecto: Julio 2012
“El señor Lanzo Luconi Bustamante, con número de identificación: 1-526-538, en calidad de apoderado y en
representación de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad Anónima, asume la responsabilidad del contenido
de este Prospecto, para lo cual ha emitido una declaración en donde se indica que la información contenida en el
prospecto es exacta, veraz, verificable y suficiente, con la intención de que el lector pueda ejercer sus juicios de
valoración en forma razonable, y que no existe ninguna omisión de información relevante o adición de información que
haga engañoso su contenido para la valoración del inversionista. Esta declaración fue entregada a la Superintendencia
General de Valores como parte del trámite de autorización y puede ser consultada en sus oficinas.”
“Señor Inversionista: Antes de invertir consulte e investigue sobre el producto en el cual desea participar. Este prospecto
contiene información sobre las características fundamentales y riesgos del fondo de inversión, por lo que se requiere su
lectura. La información que contiene puede ser modificada en el futuro, para lo cual la sociedad administradora le
comunicará de acuerdo a los lineamientos establecidos por la normativa”.
“La sociedad administradora del fondo de inversión asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto y declara
que a su juicio, los datos contenidos en el mismo son conformes a la realidad y que no se omite ningún hecho susceptible
de alterar su alcance.”
“La Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) no emite criterio sobre la veracidad, exactitud o suficiencia de la
información contenida en este prospecto y no asume responsabilidad por la situación financiera del fondo de inversión. La
autorización para realizar oferta pública no implica una recomendación de inversión sobre el fondo o su sociedad
administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con las
entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente.”
“La SUGEVAL le advierte que este fondo de inversión puede tener características especiales en cuanto a la estructura de
la propiedad de los activos inmobiliarios objeto de inversión, así como sobre los riesgos asociados, por lo cual se le
recomienda revisar con destalle el prospecto y asesorarse antes de tomar su decisión de inversión.”
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco
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Tabla de contenido
DESCRIPCIÓN DEL FONDO ............................................................................................................................... 4
1.
2.
3.
4.
PERFIL DEL INVERSIONISTA PARA EL CUAL ESTÁ DISEÑADO EL FONDO ................................................................... 4
TIPO DE FONDO ..................................................................................................................................... 4
GESTOR DEL FONDO, ENTIDAD DE CUSTODIA, AGENTE DE PAGO Y CALIFICACIÓN DE RIESGO. ...................................... 5
MONTO AUTORIZADO ............................................................................................................................. 5
POLÍTICA DE INVERSIÓN................................................................................................................................... 6
5. POLÍTICA DE INVERSIÓN EN ACTIVOS FINANCIEROS .......................................................................................... 6
6. POLÍTICA DE INVERSIÓN DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO ............................................................... 7
7. POLÍTICA DE INVERSIÓN EN CASO QUE EL FONDO DISPONGA ADQUIRIR TERRENOS O BIENES INMUEBLES PARA LA
GENERACIÓN DE PLUSVALÍAS O PARA ARRENDAMIENTO: ....................................................................................... 11
RIESGOS DEL FONDO......................................................................................................................................13
8. PRINCIPALES RIESGOS ............................................................................................................................ 13
9. ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS ................................................................................................................. 20
DE LOS TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN DEL FONDO ....................................................................................23
10.
11.
12.
13.
METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES DEL FONDO ............................................................. 25
METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE LA CARTERA DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO............................. 25
NEGOCIACIÓN DE LAS PARTICIPACIONES ................................................................................................... 26
ASAMBLEA DE INVERSIONISTAS .............................................................................................................. 26
REGLAS PARA SUSCRIPCIONES Y REEMBOLSOS DE PARTICIPACIONES ............................................27
14. POLÍTICA DE DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS ................................................................................................ 31
COMISIONES Y COSTOS..................................................................................................................................31
15. COMISIONES DE ENTRADA O SALIDA: ....................................................................................................... 33
INFORMACIÓN A LOS INVERSIONISTAS .......................................................................................................33
16. RÉGIMEN FISCAL QUE LE APLICA AL FONDO ................................................................................................ 35
INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA Y SU GRUPO FINANCIERO .........................36
ADENDUM ..........................................................................................................................................................40
SECCIÓN I:
1.
2.
3.
4.
GENERALIDADES .....................................................................................................................41
ANTECEDENTES, IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL PROYECTO ......................................................................... 41
DESCRIPCIÓN DE LOS DIFERENTES COMPONENTES QUE TENDRÁ EL PROYECTO A DESARROLLAR A TRAVÉS DEL FONDO. .... 43
PROPÓSITO DEL PROYECTO, PLAN MAESTRO Y MERCADO META. ....................................................................... 46
ETAPA EN QUE SE ENCUENTRA EL PROYECTO Y DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO ......................................................... 50
Página 2 de 150
5.
6.
7.
8.
PERIODICIDAD DE INFORMES DE AVANCE. ................................................................................................... 53
ADMINISTRACIÓN DEL FIDI, DESARROLLO Y ADMINISTRACIÓN DEL PROYECTO. .................................................... 53
CONCESIONES DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE, CONCESIÓN MINERA Y CONCESIÓN DE AGUA. .............................. 67
REVELACIÓN DE LOS RIESGOS CONTRACTUALES INHERENTES A LA CONSECUCIÓN DEL PROYECTO. .............................. 75
SECCIÓN II:
ESTUDIO DE MERCADO ..........................................................................................................75
1. ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA, POTENCIALES COMPRADORES Y COMPETENCIA. ...................................................... 76
2. ESTRATEGIAS PARA LA COMERCIALIZACIÓN Y VENTA DEL PROYECTO. ................................................................. 79
SECCIÓN III: ASPECTOS TÉCNICOS ..............................................................................................................80
1. DESCRIPCIÓN DE ASPECTOS CONSTRUCTIVOS Y ACABADOS ................................................................................. 80
2. ÁREAS DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN........................................................................................................... 80
3. PROGRAMACIÓN DE OBRA ......................................................................................................................... 82
4. PRESUPUESTO DE LA OBRA......................................................................................................................... 87
5. ESTUDIOS BÁSICOS REQUERIDOS .............................................................................................................. 87
6. VALORACIONES REALIZADAS Y COMPRA DEL PROYECTO ..................................................................................... 91
SECCIÓN IV: ASPECTOS LEGALES ...............................................................................................................92
1. ASESORES LEGALES CONTRATADOS .............................................................................................................. 92
2. DETALLE DE CUMPLIMIENTO DE PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN: ........................................................................ 93
3. PLANOS CONSTRUCTIVOS: ...................................................................................................................... 94
4. INFORME DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD: .................................................................................................. 94
5. ESQUEMA SOCIETARIO DEL PROYECTO: ...................................................................................................... 99
SECCIÓN V: RIESGOS ESPECÍFICOS DEL PROYECTO .............................................................................100
SECCIÓN VI: ASPECTOS FINANCIEROS .....................................................................................................105
1. ANÁLISIS DE PREFACTIBILIDAD .................................................................................................................. 105
2. RESUMEN DE COSTOS POR ACTIVIDAD ...................................................................................................... 107
3. PROGRAMA DE DESEMBOLSOS ............................................................................................................... 107
4. FLUJO DE CAJA ................................................................................................................................... 107
5. ESTRATEGIA PARA LA CAPTACIÓN DE RECURSOS ......................................................................................... 108
ADENDA AL PROSPECTO DEL F.I. DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO - PLAN DE
SANIAMIENTO ...................................................................................................................................... 109
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MONTE DEL BARCO
DESCRIPCIÓN DEL FONDO
1.
Perfil del inversionista para el cual está diseñado el fondo
El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco (en adelante el fondo) se dirige a
inversionistas institucionales, es decir, intermediarios financieros y de valores, organismos
internacionales, fondos de inversión, fondos de pensión y fideicomisos que funcionen como fondos
de inversión o de pensión y a inversionistas sofisticados, estos según lo establecido en la
regulación sobre oferta pública de valores, aquellos que cuenten con un patrimonio neto igual o
superior a $1.0 millón de dólares, o bien, con la capacidad para asumir los riesgos que representa
la inversión en valores para el perfil de sofisticado.
Este es un fondo de crecimiento, por lo que se recomienda para aquellos inversionistas que no
requieran ingresos periódicos y están dispuestos a realizar una inversión de mediano a largo plazo
que se estima puede variar entre 10 y 15 años, y no para aquellos que necesiten invertir en forma
transitoria o a corto plazo. Asimismo, por tratarse de un fondo cerrado, las participaciones del fondo
se deberán liquidar en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores por medio de un
puesto de bolsa.
Todo aquel inversionista que desee realizar una inversión en este fondo debe contar con un amplio
conocimiento del negocio inmobiliario y del mercado de valores o debe contar con la asesoría
profesional de expertos en el campo que le permitan tomar decisiones razonables y
fundamentadas. En ese sentido, debe conocer que el valor de su patrimonio podría estar sujeto a
volatilidades en el corto o incluso en el largo plazo, por lo que debe estar en capacidad de soportar
pérdidas en el valor de sus inversiones, de forma tal, que es indispensable que conozca y evalúe
los riesgos asociados a esta actividad para confrontarlos con su grado de tolerancia y capacidad
para asumirlos.
2.
Tipo de Fondo
TIPO DE FONDO
Por su naturaleza
Cerrado
Por su objetivo
De crecimiento
Por su diversificación
n.a.
Por el Mercado en
que invierte
No especializado.
Moneda para la
suscripción o
reembolso de
participaciones
Dólares
estadounidenses
Por la especialidad
de su cartera
Fondo no Financiero:
Desarrollo Inmobiliario
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3.
Gestor del fondo, entidad de custodia, agente de pago y calificación de
riesgo.
GESTOR PORTAFOLIO, ENTIDAD DE CUSTODIA Y CALIFICACIÓN DE RIESGO
Nombre del Gestor
del Fondo
Política de retribución al
gestor del fondo
Entidad de Custodia
Agente de Pago
Pablo Gonzalez Fernández
La retribución será asumida por la Sociedad Administradora.
Banco de Costa Rica
Banco de Costa Rica
El Fondo es calificado por la Sociedad Calificadora de Riesgo
Centroamericana SCRiesgo. El reporte de la calificación estará a disposición
del público para su consulta en las oficinas centrales de Aldesa Sociedad de
Fondos de Inversión S.A. y en el Registro Nacional de Valores e
Intermediarios de la Superintendencia General de Valores. Asimismo, puede
ser consultado en la dirección electrónica:www.aldesa.com. La periodicidad
de actualización de la calificación es semestral.
Calificación): scrB-f4
Calificación de Riesgo
scr-Bf: “La calidad y diversificación de los activos del fondo, fortalezas y
debilidades de la administración muestran vulnerabilidad contra pérdidas
provenientes de incumplimientos de pago.”
Las calificaciones desde “scrAA” a “scrC”, pueden ser modificadas por la
adición del signo positivo (+) o negativo (-), para indicar la posición relativa
dentro de las diferentes categorías.
Con relación al riesgo de mercado, la categoría 4 se refiere a fondos con
“muy alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado”.
4.
Monto autorizado
MONTO AUTORIZADO
Monto de la Emisión
US$150,000,000.00
(ciento cincuenta
millones de dólares)
Número de
participaciones
autorizadas
Valor nominal de la
participación
Código ISIN
US$1,000.00
(mil dólares)
CRALDSFG0089
Vencimiento
del fondo
Cédula Jurídica
150,000.00 (ciento
cincuenta mil)
21 de Febrero del 2023.
3-110-512926
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POLÍTICA DE INVERSIÓN
5.
Política de Inversión en activos financieros
POLÍTICA DE INVERSIÓN DE ACTIVOS FINANCIEROS
Monedas de valores
en
que
está
invertido el fondo
Dólares de los Estados Unidos de América
Detalle
Podrá llevarse hasta un 100%
en casos en que se deba
liquidar el fondo o por
recomposición de la cartera
activa del fondo debido a
situaciones
coyunturales
presentes en el mercado. Esta
sería una medida temporal y
extraordinaria.
100%
Efectivo
Tipos de valores
Valores deuda
Valores accionarios
Participaciones de fondos de inversión
Productos estructurados
Valores de procesos de titularización
País y/o sector
Países y/o sectores
económicos
Concentración
máxima en un solo
emisor
Concentración
máxima en
operaciones de
reporto, posición
vendedor a plazo
Concentración
máxima en una
emisión
Otras políticas de
inversión
Porcentaje máximo de
inversión
La cartera podrá estar invertida en valores del
sector público o privado de emisores
nacionales y extranjeros inscritos en el
Registro Nacional de Valores e Intermediarios
o en mercados organizados extranjeros.
100%
0%
0%
100%
Porcentaje máximo de
Inversión
100%
Hasta el 100% de la inversión en valores podrá estar en un único emisor.
100%
Concentración
máxima en valores
extranjeros
100%
Calificación de
riesgo mínima
No se pide calificación mínima a
100%
exigida a los valores
los valores en que se invierte.
de deuda
 Calificación de riesgo: Los valores del sector público o privado de emisores
extranjeros inscritos en mercados organizados extranjeros, deberán contar con
una calificación de riesgo de una entidad calificadora reconocida como nacional
por la Comisión de Valores de Estados Unidos.
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 Recompras: Hasta un 10% de la totalidad de activos podrá estar invertido en
recompras como comprador a plazo. Este porcentaje estará considerado dentro
del límite máximo de endeudamiento.
Política para la
administración y
control de la
liquidez
Límites especiales
para fondos del
mercado de dinero
Nivel máximo de
endeudamiento del
fondo
6.
Al ser un fondo cerrado la liquidez dependerá de la negociación de las
participaciones en un mercado secundario.
n.a.
60%.
Moneda de
contratación de las
deudas del fondo
Dólares de los Estados Unidos
de América
Política de Inversión de proyectos de desarrollo inmobiliario
POLÍTICA DE INVERSIÓN EN PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Tipo
proyectos
de
País donde se
pueden ubicar
los proyectos
Fase en que
pueden
encontrarse los
proyectos
Las actividades destino de los inmuebles podrán ser: industria, comercio, salud,
residencial, servicios, educación, entretenimiento, oficinas, turismo, bodegas y obra
pública en general.
El territorio nacional y los países del Caribe; Norte, Centro y Sur América.
“Mediante modificaciones al prospecto se adicionará información sobre aspectos
específicos de la estructura legal que se utilizará para la adquisición de bienes
inmuebles en el extranjero.”
El Fondo puede invertir en
todo tipo de proyectos de
Se invertirá en un único
desarrollo inmobiliario en
Proyectos a desarrollar
proyecto
de
desarrollo
distintas
fases
de
inmobiliario.
estructuración,
diseño,
construcción y ventas
 Dentro de los criterios de selección se contempla la posibilidad de realizar alianzas
estratégicas con otras empresas para llevar a cabo el proyecto.
 La inversión se podrá realizar por medio de la compra de la totalidad del proyecto, a
nombre del fondo, o por medio de acciones de sociedades anónimas, las cuales podrán
estar previamente constituidas por un tercero.
Criterios
mínimos para la
selección de los
proyectos
 El proyecto de desarrollo podrá tener como fin el alquiler o venta de los inmuebles.
 El proyecto, se encuentra localizado en el Polo Turístico del Golfo de Papagayo, en
Bahía Culebra, provincia de Guanacaste.
 El mercado meta para la venta de productos residenciales del proyecto son parejas
/familias (55+ años), algunos buscando una segunda casa y otros como una
oportunidad de inversión.
“Previo al inicio de la construcción de cada proyecto de desarrollo inmobiliario, se
incorporará al prospecto una adenda que resume las principales características
del proyecto. La Superintendencia no emite una autorización, criterio u opinión
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sobre la exactitud, suficiencia o razonabilidad de la información revelada por las
sociedades administradoras en los adenda de los proyectos.”.
Como parte del proyecto se pueden considerar activos intangibles y otros tipos de
concesiones o derechos de usufructo o de explotación, siempre y cuando estén
estrictamente relacionados con el proyecto.
Tipos de activos
que pueden
formar parte del
proyecto
Informes de
avance del
proyecto
Participación
del Fondo con
otros
inversionistas
Otras políticas
de inversión
En caso de que el fondo requiera invertir en este tipo de activos, el alcance, las
condiciones y limitaciones de los activos considerados, se revelaran mediante la
actualización en el adenda del proyecto.
Los activos del proyecto se pueden incorporar a través del uso de vehículos de
estructuración como figuras societarias o fideicomisos, siempre y cuando sean
exclusivos para ese fin.
Las características, plazos y condiciones sobre el uso de las diferentes concesiones en
el proyecto serán descritos en la adenda a este prospecto.
Con una periodicidad trimestral se elaborará un informe de avance del proyecto el cual
contendrá al menos la siguiente información:
a)
Identificación del profesional o fiscalizador independiente responsable de la
elaboración del informe de avance.
b)
Identificación del proyecto.
c)
Situación actual y avance del proyecto
d)
Actualización de la información sobre participantes designados para el desarrollo
de las obras.
e)
Actualización de la información sobre estudio de mercado, aspectos técnicos y
legales cuando se disponga de ella.
f)
Identificación y revelación de nuevos riesgos, reales o potenciales que puedan
afectar el desarrollo del proyecto.
Este informe de avance se puede consultar en el sitio web de la Superintendencia
General de Valores: www.sugeval.fi.cry en las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión S.A.
El fondo podrá invertir en un proyecto de desarrollo inmobiliario conjuntamente con otros
inversionistas físicos o jurídicos. Dentro de los posibles coinversionistas podrán estar las
sociedades del grupo de interés económico de la sociedad administradora, siempre y
cuando se cumpla la condición de que su participación no alcance más del 35% del
proyecto.
 Las entidades que participan en el proyecto, se encuentran facultadas para invertir en
participaciones del fondo de inversión.
 Las condiciones bajo las cuales se regirá la participación de estas entidades serán las
mismas que rigen en este prospecto para cualquier otro inversionista.
 La inversión de la cartera no podrá permitir que el fondo tenga el control de ninguna
sociedad. Se exceptúa de esta norma las sociedades de propósito especial creadas
para la inversión en inmuebles según se indicó en la política de inversión de activos
no financieros.
COMPAÑÍAS Y PROFESIONALES CONTRATADOS PARA
EL DESARROLLO DEL PROYECTO
Criterios de
Los proveedores deberán cumplir con conocimientos técnicos mínimos necesarios, la
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selección de las
entidades a
contratar para el
desarrollo
experiencia y el tamaño que demuestren su capacidad para el desempeño de su rol en el
desarrollo. Podrán participar como proveedores sociedades del grupo de interés
económico de la SAFI, las cuales deberán sujetarse a las políticas de control de
conflictos de interés establecidas por la sociedad administradora.
La selección podrá realizarse mediante un procedimiento abierto de concurso privado,
donde los interesados deberán presentar sus ofertas y los requisitos solicitados, todo de
conformidad con los lineamientos establecidos para tal efecto por la sociedad
administradora.
Esquema de
retribución para
cada una de las
empresas que
participarán en
el proyecto
La sociedad contratará las entidades necesarias para lograr el buen desempeño del
desarrollo del proyecto. Dentro de las cuales podrán estar firmas desarrolladoras, de
arquitectos, de ingenieros, de consultoría técnica, legal y financiera, entre otras. Estas
contrataciones y la intervención de la sociedad administradora en el desarrollo del
proyecto, se realizará en estricto apego a su objeto social de administrador del fondo, por
cuenta y riesgo de los participantes.
Los esquemas de retribución de los proveedores corresponderán a los acuerdos a los
que se llegue en los distintos procesos de negociación entre las partes y a los
lineamientos establecidos en el proceso de contratación descrito en el punto anterior. En
todo caso se considerarán las disposiciones que emitan las entidades que agremian a
los distintos participantes del proyecto.
ESQUEMA DE FINANCIAMIENTO
Nivel máximo
de
endeudamiento
del fondo
Forma de
financiamiento
del proyecto
60%
Moneda de contratación
de las deudas del fondo
Dólares de los Estados
Unidos de América
Dentro de las posibles fuentes de financiamiento de los proyectos se encuentra la
preventa, el aporte que realicen las entidades que participan como por ejemplo
constructoras, otros socios y el endeudamiento.
El endeudamiento podrá obtenerse por medio de entidades tanto nacionales como
extranjeras y en la moneda del fondo. Esta fuente de recursos se utilizará para atender
necesidades transitorias de liquidez y como estrategia para las inversiones requeridas en
los proyectos de desarrollo. Las modificaciones al porcentaje de endeudamiento
requieren de autorización de asamblea de inversionistas. Las fuentes de endeudamiento
provendrán de entidades financieras o no financieras.
LINEAMIENTOS
Lineamientos
sobre
contratación de
seguros
Lineamientos
sobre la
creación y uso
de reservas
La sociedad administradora es responsable de suscribir con cargo al fondo, seguros de
cobertura general y de todo riesgo que se estimen necesarios para la adecuada
protección de los inversionistas en relación con los inmuebles que se adquieran.
Para la selección de las compañías de seguros proveedoras de estos servicios se
consideraran criterios tales como pero no limitados a: conocimientos técnicos,
experiencia, tamaño de la compañía, calidad y precio de los servicios.
Mediante aprobación en asamblea de inversionistas, el fondo podrá establecer los
lineamientos para la creación y uso de reservas, las cuales no constituyen un mecanismo
que pretenda garantizar al inversionista un rendimiento determinado
LINEAMIENTOS ADICIONALES SOBRE LA PARTICIPACIÓN DE
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INVERSIONISTAS RELACIONADOS AL GRUPO FINANCIERO
Las empresas del mismo grupo financiero al que pertenece la sociedad administradora o
sus socios, se encuentran facultados para invertir en participaciones del fondo de
inversión.
Las condiciones bajo las cuales se regirá la participación de estas entidades serán las
mismas que rigen en este prospecto para cualquier otro inversionista.
Políticas y
restricciones
impuestas a
empresas del
mismo grupo
financiero que
participan como
inversionistas
del fondo o del
proyecto
La Junta Directiva de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. en su sesión
ordinaria No. 44 del 22 de enero del 2009 acordó adicionar un nuevo numeral dentro de
la Sección Tercera que se denomina “De las Situaciones de Conflicto de Interés”, en las
Políticas de Administración de Conflictos de Interés e Incompatibilidades de la Sociedad
Administradora para regular este tema, denominado: “Manejo de conflictos de interés
derivado de la adquisición de participaciones por parte de las empresas del mismo
Grupo Financiero al que pertenece la sociedad administradora o sus socios”, el cual
establece lo siguiente:
Las empresas del mismo grupo financiero al que pertenece la sociedad administradora o
sus socios, así como quienes se encargan de la administración del Fondo manejarán los
conflictos de interés que pudieran presentarse por la adquisición de participaciones del
fondo por parte de ellos, aplicando las siguientes medidas:
a) Deben abstenerse de utilizar esta información en beneficio propio o de terceros o de
la Sociedad de Fondos de Inversión, o de su Grupo de Interés Económico;
b) Divulgar a los inversionistas y al mercado por medio de Hecho Relevante, la
información privilegiada que posean, lo que se realizará por medio de la publicación de
un hecho relevante y
c) Las compras o ventas de participaciones que realicen dichas entidades que sean por
un monto superior al 5% del activo neto en un período de un mes se darán a conocer
por medio de un hecho relevante, el cual se publicará un día después de realizada la
operación.
Los inversionistas tendrán acceso a estas políticas mediante consulta en las oficinas
centrales de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A., o mediante el sitio web:
http://www.aldesa.com/index.php?option=com_aldesapdf&view=pdf&id=34&Itemid=1
01&lang=es
ESTRUCTURA LEGAL DE PROPIEDAD PARA BIENES INMUEBLES
En este momento el proyecto no cuenta con inmuebles en otros países. Sin embargo, se
procederá a informarlo en caso que de esto llegará a ocurrir.
ESTRUCTURA LEGAL DE PROPIEDAD PARA ACTIVOS
País en donde se
ubican los
activos
Costa Rica, específicamente en la Provincia de Guanacaste
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Vehículo
societario que se
utilizará
Principales
características
legales del
vehículo
Forma en que
quedará
registrada la
propiedad del
inmueble o
activos a
nombre del
fondo de
inversión
Sociedades Anónimas
Sociedades Mercantiles, cuyo capital social es representado por acciones comunes y
nominativas.
Su información corporativa consta en el Registro Público, y la tenencia de las
acciones en el libro de Registro de Accionistas.
Su forma de hacerse representar es a través de representantes legales.
Inversiones Monte del Barco, S.A. titular actualmente de la finca 5-182352-000, y
concesionaria de las concesiones 5-1538-Z-000, y 5-1539-Z-000.
Inversiones Goda, S.A, titular de la finca 5-182353-001-002- y 003. Sin embargo hoy
aparece en el Registro en propiedad fiduciaria del Banco BCT, S.A, como garantía
del préstamo con Banco Lafise, S.A.
Llanuras del Tempisque MB, S.A., titular de la finca 5-168640-000.
La concesión del lote 8, otorgada por el ICT, se encuentra en proceso de inscripción
de la sociedad Inversiones Goda, S.A.
Podrían ser aquellos que se den por alguna demanda contra las sociedades por
temas laborales, o solicitudes de quiebra, demandas, insolvencia, en donde su
patrimonio (propiedades) deba responder.
Riesgos
asociados con el
uso de la
estructura legal
Sin embargo, se ha previsto como para la estructura legal y fiscal del Proyecto, que
las sociedades dueñas de los inmuebles, sean únicamente tenedoras de los
inmuebles, y que se utilice otra sociedad anónima para los contratos y demás
actuaciones dentro de las actividades de ejecución y desarrollo del Proyecto, con el
objeto de disminuir estos riesgos.
No obstantes, para efectos de los créditos bancarios, si se ha debido dar en garantía
los inmuebles, sin embargo, se han tomado las consideraciones necesarias para
procurar que se rindan y/o honren correctamente los créditos.
7.
Política de Inversión en caso que el fondo disponga adquirir terrenos o bienes
inmuebles para la generación de plusvalías o para arrendamiento:
POLÍTICA DE INVERSIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
Tipo de
inmuebles
Terrenos, industria, comercio, salud, residencial, servicios, educación, entretenimiento,
oficinas, turismo, bodegas y obra pública en general.
Criterios
mínimos
exigidos a los
inmuebles
Los inmuebles podrán estar localizados en cualquier lugar de los territorios indicados. No
existen límites en variables tales como antigüedad de los inmuebles, ni características
preestablecidas en el caso inquilinos potenciales. En estos temas será la administración
la que realice el estudio previo para la toma de decisiones. Los inmuebles desarrollados
podrán ser destinados al arriendo.
Concentración
máxima de
ingresos
provenientes de
un inquilino
No existe un porcentaje de concentración máxima ingresos mensuales provenientes de
una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo
financiero o económico.
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Política de
arrendamiento
de inmuebles a
personas o
compañías
relacionadas a
la sociedad
administradora
Política para la
administración
de atrasos en
los alquileres
La sociedad administradora y las entidades que forman parte de su grupo de interés
económico, pueden ser arrendatarios del fondo, siempre y cuando no generen, en su
conjunto, más de un 5% de los ingresos mensuales del fondo. En este sentido, la
sociedad administradora deberá revelar mediante comunicado de Hecho Relevante, la
firma de un nuevo contrato.
La administración del fondo seguirá la política de registrar una estimación para cuentas
de dudoso cobro, equivalente a una mensualidad de alquiler a partir del segundo mes de
no pago por parte del inquilino. De esta forma se empezará a realizar el registro de
incobrables, a partir del segundo mes no cancelado. No obstante, quedará a discreción
de la administración la aplicación de esta política tomando como referencia el
conocimiento por parte de esta del caso en particular.
Asimismo, si el inquilino acumula dos meses de mora se le traslada el caso a la asesora
legal para que ejecute el cobro judicial salvo que se acuerde un arreglo de pago a
satisfacción de la administración del fondo, o bien, aplique la excepción del párrafo
anterior.
LINEAMIENTOS
Lineamientos
sobre
contratación de
seguros
La sociedad administradora es responsable de suscribir con cargo al fondo, seguros de
cobertura general y de todo riesgo que se estimen necesarios para la adecuada
protección de los inversionistas en relación con los inmuebles que se adquieran.
Para la selección de las compañías de seguros proveedoras de estos servicios se
consideraran criterios tales como pero no limitados a: conocimientos técnicos,
experiencia, tamaño de la compañía, calidad y precio de los servicios.
La sociedad administradora puede efectuar, con cargo al fondo, reparaciones,
remodelaciones y mejoras a los inmuebles que adquieran; asimismo, se pueden realizar
ampliaciones a los inmuebles adquiridos. El costo acumulado de las reparaciones,
remodelaciones, mejoras y ampliaciones en los últimos doce meses móviles, debe ser
igual o menor a un 15% del valor del inmueble.
Pueden realizarse reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones
porcentajes mayores, siempre y cuando se cumpla con lo siguiente:
Lineamientos
sobre
reparaciones,
remodelaciones
, mejoras y
ampliaciones de
inmuebles
a.
b.
c.
d.
e.
por
El monto no supere el 100% del valor de la última valoración anual del inmueble.
Se cuente con el acuerdo de la asamblea de inversionistas.
No pueden ser financiados con cargo al fondo durante el periodo de construcción.
En el caso de ampliaciones, debe responder a una necesidad de expansión de un
arrendatario del inmueble y éste haya confirmado el uso que se dará al área que
se desea ampliar.
En el caso de ampliaciones, se cuenten con los estudios de factibilidad y viabilidad
financiera.
Las obras superiores a un 15% deben ser realizadas por un tercero libre de conflicto de
interés con la sociedad administradora, sus socios, directivos y empleados, así como a
las personas que formen parte de su grupo de interés económico, de conformidad con la
definición establecida en el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y
Fondos de Inversión. Tampoco pueden ser realizadas por inquilinos del fondo o
inquilinos de otros fondos inmobiliarios administrados por la misma sociedad
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administradora.
Lineamientos
sobre la
creación y uso
de reservas
Mediante aprobación en asamblea de inversionistas, el fondo podrá establecer los
lineamientos para la creación y uso de reservas, las cuales no constituyen un
mecanismo que pretenda garantizar al inversionista un rendimiento determinado
RIESGOS DEL FONDO
8.
Principales riesgos
Señor Inversionista:
Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de los
objetivos del fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones, generar un
rendimiento menor al esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus inversiones. Se debe
tener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión; sin embargo,en la mayoría
de los casos puede medirse y gestionarse. Las siguientes anotaciones le servirán de
orientación, para evaluar el efecto que tendrán posibles eventos en la inversión.
Los principales riesgos a los que se puede ver enfrentado el fondo son:
TIPOS DE RIESGO
Tipo
Descripción
Riesgos de tasa de
interés y de precio
Riesgo que tiene origen en los cambios que sufren los precios de negociación
de los valores que componen la cartera financiera del fondo. Existe una
relación inversa entre el precio de los valores y la tasa de interés, por lo que
necesariamente si el precio disminuye la tasa aumenta y viceversa. Las
variables que afecta el precio de los valores de una empresa pueden ser
producto de condiciones del mercado, como por ejemplo, políticas económicas
o tener origen en su desempeño individual.
La inversión se puede ver afectada si se presentan pérdidas en el valor del
registro de los valores en que invierte el fondo, producto de cambios en los
precios, afectando directamente los rendimientos y/o el valor de la participación
para los inversionistas.
Riesgos de liquidez
Se refiere al riesgo que está ligado al tipo de fondo por ser de naturaleza
cerrada y de cartera de desarrollo inmobiliario. El inversionista que desea
retirar su inversión debe vender sus participaciones en el mercado secundario
de la bolsa de valores y se puede presentar la situación de que no existan
compradores para el momento y precio en que se desee concretar la
transacción. Asimismo, los rendimientos del fondo dependerán principalmente
del éxito que tenga el proyecto de desarrollo inmobiliario. Un proyecto exitoso
con rendimientos esperados atractivos, dará mayor liquidez al mismo.
La inversión se puede ver afectada cuando el inversionista no logre vender sus
participaciones en el precio esperado y deba vender con un descuento o
pérdida, o cuando por los resultados del proyecto no se logre alcanzar un nivel
de rendimiento aceptable para este tipo de inversión e incluso incurra en
pérdidas en el valor de su participación.
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Riesgos de crédito o
no pago
Riesgo relacionado con la posibilidad de que el emisor incumpla con el pago
del principal, intereses o ambos, en las obligaciones contraídas con los
inversionistas o cuando la negociación de sus valores sea suspendida por
incumplimientos con las entidades reguladoras.
La inversión se puede ver afectada si las entidades emisoras de los valores en
que invierta el fondo incumplen con sus obligaciones o son suspendidas,
porque se debe proceder a un registro contable establecido por las Normas
Internacionales de Información Financiera que estipula que la pérdida se
registra en el momento en que ocurre. De esta manera, se verían afectados
los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
En el caso específico de inmuebles terminados para su explotación en
arrendamiento, se refiere a la posibilidad de que el inquilino incumpla los pagos
por concepto de alquiler y su consecuente efecto en el rendimiento..
Riesgos cambiarios
Se refiere al riesgo que existe de que por disposiciones del Banco Central de
Costa Rica en materia de política monetaria, ante la liquidación del fondo, se
deba liquidar las participaciones en colones y no en la moneda en que se hizo
la inversión.
La inversión se puede ver afectada si la variación en la cotización del dólar con
respecto al colón representa una disminución en los rendimientos y/o el valor
de la participación para los inversionistas.
Asimismo, podría presentarse el riesgo cambiario debido a la eventual tenencia
de contratos suscritos con proveedores en moneda local, así como también la
compra de materiales para la construcción en dicha moneda.
Riesgos de las
operaciones de
reporto
Se refiere al riesgo que depende de las distintas posiciones que puede asumir
el fondo cuando utiliza estos mecanismos financieros.
Al asumir la posición de comprador a plazo en la recompra (endeudándose),
existe el riesgo de que disminuya el precio de los valores que el fondo puso
como respaldo o garantía de la operación, por lo que se podría ver obligado a
aportar garantías adicionales (llamadas a margen) y esta situación podría
comprometer sus recursos.
Al asumir la posición de vendedor a plazo en la recompra (invirtiendo), existe el
riesgo de incumplimiento de la contraparte en el pago de la operación y en los
aportes de las llamadas a margen. En este caso, aun cuando existe una
garantía de la operación, la venta de los valores que la respaldan podría no ser
suficiente para cancelar el principal y los rendimientos pactados. Aun cuando
esta diferencia se carga a la entidad que representa a la contraparte de la
operación, persiste la probabilidad de que alguna suma no se recupere y esto
represente una pérdida económica para el fondo.
La inversión se puede ver afectada si se presentan variaciones en el precio de
los valores que respaldan las operaciones de recompra en que el fondo haya
asumido alguna posición y se den incumplimientos de las partes; de manera
que el fondo deba realizar las pérdidas que estas operaciones generen,
ocasionando un deterioro en los rendimientos y/o el valor de la participación
Riesgos operativos
Riesgo relacionado con los procesos operativos y la plataforma tecnológica
que la sociedad administradora utiliza para gestionar el fondo (fallas en sus
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mecanismos de control internos y en los sistemas informáticos que utiliza,
inconvenientes en la coordinación y seguimiento de la labor de los distintos
participantes involucrados en el desarrollo y la administración de la cartera
inmobiliaria y de valores, entre otros).
La inversión se puede ver afectada por fallas temporales o permanentes en la
plataforma tecnológica y sus respaldos o por una gestión inapropiada de los
activos del fondo, lo que podría resultar en medidas sancionatorias de parte de
las entidades reguladoras, y deteriorar los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Riesgos legales
Riesgo relacionado con la posibilidad de que las autoridades de los países en
que invierta el fondo en la cartera financiera realicen cambios en las
regulaciones y leyes existentes en materia de permisos, reglas de inversión,
impuestos, política de encaje y cualquier otra regulación que pueda afectar al
fondo; así como la posibilidad de que el fondo o la sociedad administradora
deban recurrir a procesos judiciales o administrativos para hacer valer los
derechos del fondo o deban hacer frente a las demandas interpuestas por un
tercero.
La inversión puede verse afectada si cambios en la regulación o leyes inciden
negativamente en los activos del fondo o si la sociedad administradora o el
fondo deben enfrentar juicios que comprometan la continuidad de su
operación. Por ejemplo, nuevas disposiciones en materia de permisos
emitidas por municipalidades podrían retrasar la construcción y posterior venta
de un proyecto inmobiliario, impactando negativamente los rendimientos y/o el
valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por
desinscripción del
fondo de inversión
Riesgo relacionado por una posible desinscripción del fondo de inversión por
las diferentes causas que establece la normativa nacional, entre ellas, por no
alcanzar los mínimos de inversionistas o activos, porque la Asamblea de
inversionistas así lo haya decidido o por no cumplir con el monto de la emisión
autorizada, entre otros.
Aunado a este riesgo se encuentran:

Riesgo por reducción del capital autorizado: Se refiere al riesgo de que no
se logre colocar la totalidad del monto del fondo autorizado en el plazo
previsto en la regulación de tres años y se deba proceder con la
disminución de dicho monto hasta por el monto efectivamente colocado, en
detrimento de las expectativas de liquidez de las participaciones del fondo
en el mercado secundario.
La inversión se puede ver afectada si la asamblea de inversionistas del
fondo no acuerda una ampliación del plazo de colocación y el fondo debe
disminuir el total autorizado, lo cual podría eventualmente limitar la liquidez
de las participaciones y en consecuencia los rendimientos y/o el valor de la

Riesgo por la posible liquidación o transformación del fondo: riesgo de que
se deba proceder con la liquidación del fondo o su transformación a un
fondo de una especialización distinta a la de fondo de desarrollo
inmobiliario, debido a que no se realicen las inversiones en este tipo de
cartera.
La inversión se puede ver afectada si el fondo no alcanza los mínimos de
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inversionistas y activos en dieciocho meses a partir de la autorización, o
capta recursos, los mantiene en inversiones en valores y no logra concretar
la adquisición de proyectos de desarrollo. Por lo que se deba transformar
en un fondo financiero o se deba proceder con su liquidación anticipada y
se afecten los rendimientos y/o el valor de la participación para los
inversionistas.
Riesgo sistémico
Riesgo que tiene origen en la situación económica de un país (tasas de interés,
régimen cambiario y tributario, límites de crédito y liquidez del sistema,
inflación, sector inmobiliario, entre otros).
La inversión se puede ver afectada si estos eventos deterioran la capacidad de
pago de las empresas para honrar sus obligaciones con valores en los que
haya invertido el fondo, contraen la demanda de nuevos desarrollos
inmobiliarios o provocan desocupación en los inmuebles terminados del fondo;
lo cual podrían deteriorar los rendimientos y/o el valor de la participación para
los inversionistas.
Otros riesgos: Riesgo
no sistémico
Riesgo ligado a la situación financiera de una empresa en particular. Este
riesgo incluye la posibilidad de que una empresa empiece a experimentar
problemas en su solvencia y liquidez, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si las entidades emisoras resultan
incapaces de pagar los intereses y principal en la fecha y condiciones pactadas
en las emisiones de valores en las que haya invertido el fondo, lo cual incidiría
en los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
por concentración de
arrendatarios
Se refiere al riesgo que se presentaría por la concentración de ingresos
generados por un único arrendatario o un reducido grupo de éstos.
La inversión se puede ver afectada, porque el arrendatario incumpla el
contrato, presente problemas de liquidez o quiebra, entre otros, por lo que el
fondo se vea obligado a renegociar los contratos de arrendamiento o iniciar
procesos legales de desahucio, limitando su capacidad para obtener ingresos y
por consiguiente afectando los rendimientos y/o valor de la participación para
los inversionistas.
la cartera
Se refiere al riesgo de la concentración de las inversiones del fondo en valores
emitidos por un grupo reducido de entidades, entidades de una determinada
actividad económica o de un mismo grupo de interés económico, o bien,
referida a la concentración en un solo proyecto de desarrollo inmobiliario.
La inversión se puede ver afectada si se presentan problemas en la actividad
económica de las entidades o en los grupos en que haya invertido el fondo y
estos entren en cesación de pagos, lo cual afectaría los rendimientos y/o el
Otros riesgos: riesgo
país
Riesgo que está asociado a las condiciones políticas, económicas y sociales
de un país. Las medidas internas que toma un país, pueden implicar cambios
de demanda, regulatorios, de seguridad y de otra naturaleza que inciden en las
inversiones. Por ejemplo, decisiones de los gobiernos de turno que atenten
contra la seguridad jurídica de las inversiones en activos en ese país.
La inversión se puede ver afectada si las condiciones de un país en el que el
fondo mantiene inversiones financieras, cambian negativamente dando origen
a disminuciones o pérdidas en los rendimientos y/o el valor de la participación
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En el caso de la inversión en desarrollo inmobiliario se asocia también el riesgo
país (Costa Rica), el riesgo sector (inmobiliario) y el riesgo actividad (oficinas,
comercio u otros), los cuales se pueden ver afectados por contracciones en la
actividad económica, en el sector o actividad específica.
Otros riesgos:
Riesgo por conflicto
de interés
Se refiere al riesgo de que prevalezcan los intereses de personas físicas o
jurídicas relacionadas con la sociedad administradora o su grupo de interés
económico, sobre los intereses de los inversionistas del fondo, cuando éstos
realizan negociaciones, inversiones o contrataciones con éste. La misma
situación se puede presentar cuando se llevan a cabo transacciones con otros
fondos de inversión administrados por la misma sociedad. Específicamente se
podría presentar si la sociedad administradora no establece y cumple políticas
claras y transparentes para el manejo de los posibles conflictos de interés.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente la sociedad incumple las
políticas establecidas para el manejo de estos conflictos y en una contratación
u otra situación, se afecten los rendimientos y/o el valor de la participación para
los inversionistas.
de custodia
Riesgo de que el fondo se vea imposibilitado de recuperar sus inversiones y
efectivo, en el caso de que las entidades contratadas para brindarle los
servicios de custodia sean declaradas insolventes, cometan fraude, enfrenten
problemas operativos o de negligencia.
La inversión se puede ver afectada si se congelan temporalmente
inversiones del fondo mientras se resuelve la situación en la entidad
custodia o si por las magnitudes del problema no se pueden recuperar
todo, limitando que el fondo continúe con sus procesos y administración de
activos en forma normal, lo cual podría incidir negativamente en
rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
las
de
del
los
los
de concentración por
inversionista
Se refiere al riesgo derivado de no existir límite en cuanto al monto máximo de
inversión por inversionista, ya sea persona física o jurídica y los efectos para el
portafolio que podrían producir para la misma el retiro de la totalidad de los
aportes de dicho inversionista.
arrendatarios.
Se refiere al riesgo que se presentaría por la concentración de ingresos
generados por un único arrendatario o un reducido grupo de éstos.
La inversión se puede ver afectada, porque el arrendatario incumpla el
contrato, presente problemas de liquidez o quiebra, entre otros, por lo que el
fondo se vea obligado a renegociar los contratos de arrendamiento o iniciar
procesos legales de desahucio, limitando su capacidad para obtener ingresos y
por consiguiente afectando los rendimientos y/o valor de la participación para
los inversionistas.
RIESGOS PROPIOS DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Riesgo de siniestros
Riesgo relacionado con siniestros tales como: erupción volcánica, inundación,
aludes, rayos, terremotos, huracanes, tsunamis, incendios, conmoción civil,
huelgas, vandalismo, accidentes con vehículos, caída de aviones y objetos
desprendidos desde estos, explosiones, actos terroristas, entre otros.
La inversión se puede ver afectada por la pérdida parcial o total del proyecto en
desarrollo y por consiguiente, se reduciría su capacidad para generar flujos de
ingresos, lo que se traduciría en una disminución o pérdida de los rendimientos
y/o del valor de la participación para los inversionistas.
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Riesgo de localización
Riesgo asociado a la zona geográfica en que está o se desarrolla el inmueble y
a los cambios que puede enfrentar ese lugar. Determinadas zonas pueden
sufrir la pérdida de la plusvalía del sector, el deterioro de la infraestructura, la
disminución de la demanda por desarrollos, cambio en la legislación o
reglamentos establecidos para el desarrollo inmobiliario de la zona, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente se produjera algún
problema en la zona específica en la que se ubican las inversiones
inmobiliarias del fondo, lo cual podría generar una disminución de los
rendimientos y/o pérdida del valor de la participación para los inversionistas
Riesgo de
financiamiento
Riesgo de que el fondo enfrente problemas para obtener los recursos
necesarios para atender la demanda de liquidez que requiere el proyecto de
desarrollo para continuar con el avance de obra en los tiempos programados.
La liquidez se requiere para la cancelación de servicios a las empresas
contratadas para el desarrollo del proyecto, las que demandan recursos para la
adquisición de materiales pagos a proveedores, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente el fondo no puede captar
la totalidad de las participaciones prevista o no puede obtener financiamiento,
con lo que se atrasaría o se le imposibilitaría concluir con el proyecto de
desarrollo, lo cual podría ocasionar pérdidas en los rendimientos y/o el valor de
la participación para los inversionistas.
Riesgo de fallas o
atrasos en la
construcción
Se refiere al riesgo relacionado con los atrasos que se puedan presentar por
causas imprevistas en las distintas etapas del desarrollo del proyecto. Estos
atrasos pueden tener diverso origen, como por ejemplo: errores en los estudios
o estimaciones de tiempo de culminación, inconvenientes o incumplimientos de
proveedores y contratistas, escasez general de materiales, factores climáticos
o naturales, contratiempos en la gestión de permisos, entre otros.
La inversión se puede ver afectada, porque los atrasos en la ejecutoria del
proyecto repercuten directamente en su plazo de culminación y al no
encontrarse finalizado se obstaculizarían los procesos de comercialización y
venta proyectados originalmente, lo cual afecta los ingresos previstos para el
fondo y consecuentemente los rendimientos y/o el valor de la participación para
los inversionistas.
Riesgo de contracción
en la demanda
inmobiliaria
Se refiere al riesgo asociado a la posibilidad de que una vez concluido el
proyecto no se pueda vender o alquilar debido a las condiciones que presente
el mercado inmobiliario, las preferencias de los compradores o inquilinos que
se esperan para el inmueble, entre otros, impidiendo alcanzar las expectativas
del fondo.
La inversión se puede ver afectada si el proyecto no se logra vender en el
tiempo esperado o en los precios esperados, o si aun no vendiéndose se
imposibilita o atrasa su alquiler, afectando los rendimientos y/o el valor de la
Riesgo por obtención
de permisos y
autorizaciones de las
instituciones
competentes
Riesgo de que no se logre la aprobación de los permisos que se necesitan
para el avance del proyecto por parte de las autoridades gubernamentales,
como por ejemplo los permisos ambientales, municipales, entre otros.
Asimismo, es posible que aún y cuando se cuente con los permisos
correspondientes, se acuerden cambios que obliguen al fondo a recurrir a
medidas legales.
La inversión se puede ver afectada porque la obtención de los permisos es
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crucial para la inversión y el avance del proyecto. Por lo que al enfrentar
obstáculos, lo retrasaría perdiendo oportunidad en las transacciones
esperadas, o podría resultar inviable, deteriorando los rendimientos y/o el valor
de la participación para los inversionistas.
Riesgo por la
discrecionalidad de la
sociedad
administradora para la
compra de activos
Riesgo que se presenta al establecer una política de inversión general en el
prospecto, de modo que se delega en la administración la selección de las
inversiones en activos financieros y no financieros a su discreción; sin
limitaciones por tipo de emisor, tipo de actividad económica de la inversión,
ubicación geográfica de los inmuebles, fases de desarrollo de los proyectos,
entre otros.
La inversión puede verse afectada si eventualmente se toman decisiones de
inversión poco acertadas y que no cumplan con las expectativas que los
inversionistas esperan del fondo, lo cual podría incidir negativamente en los
Riesgo por problemas
de inscripción de
bienes inmuebles
Se refiere al riesgo de que se presenten problemas o atrasos significativos en
los procesos de inscripción de los bienes inmuebles del fondo en el Registro
Público Nacional o las entidades análogas de los países en que invierta. Por
ejemplo, se pueden presentar problemas por observaciones a la formalidad de
los procesos de traspaso, objeciones de terceros por reclamos de derechos
que impidan el registro definitivo, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente el fondo se ve limitado o
atrasado en asumir la propiedad, administración o desarrollo de los inmuebles
adquiridos en detrimento de los rendimientos y/o el valor de la participación
Riesgo asociado a las
valoraciones de los
inmuebles
Se refiere al riesgo asociado a los posibles errores en las valoraciones que
hace la sociedad para la adquisición de los proyectos de desarrollo y las que
realizan los profesionales independientes sobre inmuebles construidos.
La inversión se puede ver afectada si por errores en la determinación del valor
del inmueble, se sobrestima o subestima su valor con respecto a su valor de
mercado. De modo que, se generen plusvalías o minusvalías incorrectas que
deban ser ajustadas en el valor de los activos registrados y con esto se afecten
los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo
por
la
concentración
de
inmuebles y de la
actividad económica
de los potenciales
compradores
o
inquilinos
Se refiere al riesgo que se presentaría por la concentración en el portafolio de
un mismo tipo o a la existencia de un único inmueble o proyecto de desarrollo
inmobiliario. Asimismo, a la concentración de potenciales compradores o
inquilinos en una misma actividad económica.
Riesgo por la
inversión en activos
especializados o en
Se refiere al riesgo de que el fondo invierta en inmuebles construidos y/o en un
proyecto de desarrollo de inmuebles de una estructura definida para un
propósito específico o hayan sido construidos en zonas no aptas y por esa
La inversión se puede ver afectada por los cambios que se presenten en la
actividad a la que se dedican los potenciales compradores del inmueble o los
potenciales inquilinos: oficinas, comercio, bodegas, entretenimiento, industria,
entre otros. De esta forma, si algún sector específico experimenta periodos de
contracción económica esto podría traducirse en atrasos en la venta o en la
desocupación del inmueble, baja en los precios de arrendamiento y en los
precios de venta. Adicionalmente, otros riesgos mencionados en esta sección
podrían tomar más relevancia. Eventos como estos podrían limitar la
capacidad del fondo para obtener ingresos y por consiguiente afectar los
rendimientos y/o valor de la participación para los inversionistas.
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zonas no aptas
razón tengan un uso limitado o una reducida oferta de arrendatarios.
La inversión se puede ver afectada si no se concreta la venta al destinatario
para el que fue construido, el inmueble no se logra arrendar o es desocupado,
lo cual podría representar un perjuicio económico a los rendimientos y/o el
Riesgo por morosidad
de los arrendatarios
Se refiere al riesgo relacionado con la probabilidad de que un arrendatario o
inquilino no se encuentre en capacidad de atender los pagos del alquiler
establecidos en el contrato de arrendamiento.
La inversión se puede ver afectada porque el retraso o la interrupción definitiva
de los pagos de alquiler, disminuyen los ingresos del fondo y en consecuencia
los rendimientos y/o el valor de la participación para el inversionista.
Riesgo de la compra
de inmuebles que no
generan ingresos y de
su desocupación
Se refiere al riesgo asociado a la adquisición de inmuebles desocupados y a la
exposición a que se enfrenta el fondo por la posible desocupación de los
inmuebles arrendados.
La inversión se puede ver afectada, porque en los periodos en que los
inmuebles permanezcan desocupados, se limitarían los ingresos del Fondo y
consecuentemente los rendimientos y/o el valor de la participación para los
inversionistas.
Otros riesgos:
Riesgos por cambios
en las estimaciones
de los costos del
proyecto
Se refiere al riesgo de que los costos proyectados para el desarrollo del
proyecto se incrementen fuera de las holguras estimadas. Las situaciones
inesperadas como los cambios abruptos en los precios de los materiales o la
materialización de otras situaciones de riesgo a las que está expuesto el
fondo, como las comentadas en esta sección de riesgos, pueden alterar las
proyecciones para el desarrollo del proyecto.
La inversión se puede ver afectada si las medidas tomadas para los ajustes al
presupuesto se traducen en pérdidas en los rendimientos y/o el valor de la
Otros riesgos:
Riesgos por la poca
experiencia en la
administración de
fondos de esta
naturaleza
9.
Riesgo asociado a la poca experiencia en la administración de activos
novedosos en la industria de fondos de inversión en Costa Rica, como lo son
los proyectos de desarrollo inmobiliario. Particularmente, a la administración
que deberán realizar las sociedades administradoras sobre estos activos.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente se presentan fallas en la
asesoría que recibe la sociedad por parte de los especialistas y se tomen
decisiones incorrectas que puedan incidir negativamente en los intereses del
fondo y los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
Administración de riesgos
ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS
Tipo de riesgo
Forma de administrar el riesgo
Riesgos de tasa de
interés y de precio
Se calculan indicadores de riesgo en la cartera de valores como rendimiento
ajustado por riesgo, desviación estándar y valor en riesgo.
Asimismo, se toma en cuenta las recomendaciones de inversión emitidos por el
Departamento de Análisis y Estrategia de Aldesa.
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Riesgos de liquidez
El riesgo por la liquidez de la redención de las participaciones dada la
naturaleza cerrada del fondo, es un riesgo al cual se ve enfrentado
directamente el inversionista, por lo cual debe conocerlo, entenderlo y procurar
gestionarlo. Esto significa diseñar una adecuada estrategia de diversificación
de su portafolio de inversiones, de acuerdo a su horizonte de inversión, sus
necesidades transitorias y permanentes de liquidez y su perfil de riesgo.
Riesgos de crédito o
no pago
Se administra mediante indicadores de la capacidad crediticia y solvencia
financiera del emisor donde se invierte la cartera financiera.
En el caso de la cartera inmobiliaria se utilizan los mecanismos legales
disponibles para hacer efectivo el cobro en los casos viables.
Riesgos cambiarios
Riesgos
de
operaciones
reporto
Administración del riesgo mediante seguimiento constante del tipo de cambio y
análisis de sensibilidad ante variaciones en el mismo.
las
de
Estudio de puestos contrapartes e indicadores diarios de saldo abierto ajustado
por riesgo para posiciones compradoras a plazo.
Riesgos operativos
Establecimiento de mecanismos de control y planes de acción para eventos de
riesgo operacional y problemas tecnológicos.
Riesgos legales
Se minimiza mediante estudios previos de la normativa vigente y en consulta
de los países en los que invierten los fondos, con la recomendación del
Departamento de Análisis y Estrategia de Inversiones, el Comité de
Inversiones y la administración del fondo.
En el caso de la cartera inmobiliaria se realiza un proceso de debida diligencia
“due dilligence” en cada una de las etapas del desarrollo del proyecto.
Riesgo
por
desinscripción
del
fondo de inversión
La administración del fondo procurará cumplir con los lineamientos
establecidos por normativa para mantener inscrito el fondo. Para tales efectos
la sociedad cuenta con elementos de control y procedimientos basados en la
regulación vigente con el objetivo de minimizar la ocurrencia de estos riesgos.
De igual forma se cuenta con un sistema de gestión de calidad certificado bajo
la norma internacional ISO 9001-2000 que garantizan estándares de calidad y
que son frecuentemente examinados por auditorías internas y externas.
Riesgo sistémico
Se administra mediante las medidas antes citadas de control de riesgo de tasa
de interés, de precio y tipo de cambio, así como las de riesgo crediticio.
no sistémico
Se gestiona de manera similar al riesgo crediticio o de cesación de pago,
mediante estudios de solvencia crediticia y financiera de la empresa en
particular.
la cartera
Se gestiona mediante la diversificación en los valores a invertir; sin dejar de
lado criterios importantes como nivel de riesgo e instrumentos autorizados por
la regulación sobre fondos de inversión.
Dada la naturaleza de proyecto único del fondo, este es un riesgo al cual se ve
enfrentado directamente el inversionista, por lo cual debe conocerlo, entenderlo
y procurar gestionarlo. Esto significa diseñar una adecuada estrategia de
diversificación de su portafolio de inversiones, de acuerdo con su perfil de
riesgo, a la hora de invertir en un único proyecto.
país
Se gestiona mediante estudios de las condiciones económicas, políticas y
sociales de un país, mediante recomendación del Departamento de Análisis y
Estrategia de Inversiones, el Comité de Inversiones, el Comité de Riesgo y la
administración del fondo.
Las contrataciones que realice la sociedad administradora a entidades que
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por
conflicto
interés
de
brindarán servicios al fondo de inversión, la concentración en participaciones
del mismo grupo de interés de la sociedad administradora y la compra y venta
de activos entre fondos de inversión administrados por ésta, deberán sujetarse
estrictamente a las políticas sobre el manejo de conflictos de interés, el código
de gobierno corporativo y el código de ética establecidas por la sociedad
administradora y debidamente autorizadas por la Junta Directiva. En caso de
presentarse servicios u otras relaciones en las que participen entidades del
grupo de interés económico de la sociedad administradora, se comunicará por
medio de un Hecho Relevante.
de custodia
Gestión de este riesgo mediante la selección de custodio debidamente
registrado ante la Superintendencia General de Valores y escogido mediante
criterios de selección como volumen custodiado, reputación, servicios que
brinda, costos, eficiencia en servicio, entre otros.
de concentración por
inversionista
Se trata de un riesgo propio del fondo que deberá ser conocido, entendido y
gestionado por el inversionista.
arrendatarios.
El riesgo se deriva por el eventual incumplimiento de un arrendatario que
concentre parte importante de los ingresos del fondo En este sentido, se
procurará firmar contratos de arrendamiento con cláusulas de penalidad por
desalojo anticipado que busquen proteger al fondo, en caso que se requiera
iniciar procesos legales de desahucio y cobro.
RIESGOS PROPIOS DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Riesgo de siniestros
Implementación de Seguros de cobertura general y de todo riesgo para obras
de desarrollo, en adecuada protección de los inversionistas.
Riesgo de localización
La forma de buscar gestionar adecuadamente este riesgo es mediante
estudios de mercado, estudios de factibilidad y otros estudios técnicos, que
procuren identificar una localización adecuada para el proyecto.
Riesgo de
financiamiento
Se gestiona mediante análisis de sensibilización constantes de las diferentes
variables del desarrollo inmobiliario; así como la diversificación en las fuentes
de financiamiento de los proyectos como la preventa, el aporte que realizan las
entidades que participan (constructoras, otros socios, entre otros) y el
endeudamiento.
Riesgo de fallas o
atrasos en la
construcción
Se gestiona mediante la contratación por parte de la sociedad de personal
especializado en cada una de las etapas de construcción, mediante
lineamientos y estándares de calidad establecidos por la sociedad
administradora del fondo.
Riesgo de contracción
en la demanda
inmobiliaria
Se trata de un riesgo propio del negocio que deberá ser conocido, entendido y
Riesgo por obtención
de permisos y
autorizaciones de las
instituciones
competentes
Se gestiona mediante la debida diligencia en todas las etapas del proceso,
presentando de manera completa y correcta los documentos requeridos por
cada entidad.
Riesgo por la
discrecionalidad de la
sociedad
administradora para la
Tal como lo indica el prospecto, los criterios de inversión son a discrecional de
la sociedad administradora; sin embargo, debe cumplir con lo establecido en
los códigos de ética y de conflicto de interés, predominando en todo momento
en su actuar, un proceso de debida diligencia “due dilligence”.
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compra de activos
Riesgo por problemas
de inscripción de
bienes inmuebles
Previo a la compra de bienes inmuebles por parte del fondo, la administración
del mismo conjuntamente con el departamento legal o el asesor legal
correspondiente, se encargará de realizar el proceso de debida diligencia “due
diligence” necesario para cada uno de los inmuebles, a efectos de evitar que
posteriormente se presenten problemas de inscripción.
Riesgo asociado a las
valoraciones de los
inmuebles
En este sentido la administración del fondo tiene como política contratar
profesionales, sean estos, personas físicas o jurídicas, con experiencia
mínima de tres años en el ejercicio profesional. Además, deben estar inscritos
y activos en el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, en
el Colegio de Profesionales en Ciencias Económicas o en el Colegio de
Contadores Públicos según corresponda.
Riesgo
por
la
concentración
de
inmuebles y de la
actividad económica de
los
potenciales
compradores
o
inquilinos
Riesgo por la inversión
en activos
especializados o en
zonas no aptas
Riesgo por morosidad
de los arrendatarios
Para tratar de mitigar este riesgo la administración del fondo ha diseñado una
política para la administración de los atrasos en los alquileres. Asimismo, el
contrato de arrendamiento faculta al fondo para iniciar el procedimiento de
desalojo del inquilino del inmueble cuando este incumpla con los pagos por
concepto de arredramiento.
Riesgo de la compra de
inmuebles que no
generan ingresos y de
su desocupación
La forma de buscar gestionar adecuadamente este riesgo es mediante una
adecuada estrategia de diversificación que busque minimizar este riesgo.
Asimismo, la administración del fondo podría acudir a la utilización de diarios
impresos para realizar publicaciones referentes a inmuebles desocupados y a
corredores de bienes raíces, entre otras estrategias.
Otros riesgos: Riesgos
por cambios en las
estimaciones de los
costos del proyecto
Se minimiza el riesgo mediante análisis de sensibilización de las variables del
modelo financiero del proyecto.
Otros riesgos: Riesgos
por la poca experiencia
en la administración de
fondos de esta
naturaleza
La sociedad contratará las entidades necesarias para lograr el buen logro del
desarrollo del proyecto, dentro de las cuales podrán estar firmas
desarrolladoras, de arquitectos, de ingenieros, de consultoría técnica, legal y
financiera, entre otras. Estas contrataciones y la intervención de la sociedad
administradora en el desarrollo del proyecto, se realizará en estricto apego a su
objeto social de administrador del fondo, por cuenta y riesgo de los
participantes. Asimismo, los proveedores deberán cumplir con conocimientos
técnicos mínimos necesarios, la experiencia y el tamaño que demuestren su
capacidad para el desempeño de su rol en el desarrollo, de acuerdo a los
lineamientos establecidos por la sociedad administradora.
DE LOS TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN DEL FONDO
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VALORES DE PARTICIPACIÓN
Las participaciones de los inversionistas en cualquier fondo estarán
representadas por los certificados de participación, denominadas
también participaciones; cada uno tendrá igual valor y condiciones o
características idénticas para sus inversionistas.
Características
Las participaciones del Fondo estarán representadas por medio de
anotaciones electrónicas (macrotítulos), por lo cual el inversionista no
recibirá un título valor físicamente, salvo en casos excepcionales
según se indica:
a) Incumplimiento de redención del Fondo, siempre que el título físico
se requiera para efectos del reclamo del crédito correspondiente
dentro de un proceso judicial o de un proceso de conciliación o
arbitraje.
Forma de representación
b) A solicitud del propietario de la participación, siempre que el título
físico se requiera para la demostración de su legitimación ante un
órgano administrativo o judicial o dentro de un proceso de
conciliación o arbitraje.
Entidad responsable de llevar
el libro oficial centralizado de
la
titularidad
de
las
participaciones
Valor nominal de la
participación
El libro oficial en el cual se acredita y demuestra la titularidad de los
inversionistas es el que se encuentra en Aldesa Sociedad de Fondos
de Inversión S.A.
US$1,000.00 (mil dólares)
El valor o precio de la participación se obtiene al dividir el valor del
activo neto del fondo, calculado al final de cada día, entre el número
de participaciones en circulación.
Cálculo del
participación
valor
de
la
Metodología para la valoración
de los activos financieros del
fondo de inversión
Asimismo, por tratarse de un fondo de inversión cerrado, el valor de
participación que se obtenga es de referencia. No obstante, este valor
aplica en los casos en que proceda el reembolso directo.
La valoración de la cartera de activos financieros del fondo consiste
en una valoración a precios de mercado, donde los precios reflejarán
continuamente los ajustes que originan la oferta y la demanda de los
valores en el mercado. Las ganancias y pérdidas en el valor de los
títulos valores se contabilizan diariamente, en comparación con el
precio anterior. Esto ocasiona que puedan presentarse variaciones en
la asignación de rendimientos que se reflejen en pérdidas o ganancias
en el valor de la participación, producto del ajuste.
Para tal efecto la administración del fondo utilizará la metodología de
valoración a precios de mercado inscrita por el Proveedor Integral de
Precios Centroamérica (PIPCA) ante la SUGEVAL conocida como
Manual para la Valuación de Instrumentos Financieros en Costa Rica.
La metodología puede ser consultada en la Superintendencia General
de Valores, además en los sitios web de PIPCAwww.pipca.co.cr y el
de la Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
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Periodicidad de la valoración
de los activos financieros del
fondo
La valoración de la cartera financiera se realizará diariamente
10. Metodología para la valoración de los inmuebles del fondo
Los bienes inmuebles terminados deben valorarse al menos una vez
al año. La existencia de una opción de compra en los contratos de
arrendamiento no exime la realización de estas valoraciones.
La valoración que realizará la sociedad administradora de los
inmuebles que se encuentren terminados será de dos tipos:
de los inmuebles del fondo de
inversión
b.1. Valoración por parte de un perito incorporado al Colegio de
Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica o el colegio respectivo en el
país en donde se ubique el inmueble, si corresponde.
b.2. Valoración por parte de un profesional en finanzas.
El valor final del inmueble es el menor valor de los consignados en
estas valoraciones. Los inversionistas tendrán acceso a las
valoraciones de los inmuebles en las oficinas de la sociedad y las de
la Superintendencia.
El inversionista podrá consultar las valoraciones de los inmuebles en
las oficinas de la sociedad administradora y en la SUGEVAL.
de los activos no financieros
del fondo
Los bienes inmuebles deben valorarse al menos una vez al año, para
lo cual se debe considerar la fecha de compra de cada inmueble. La
existencia de una opción de compra en los contratos de
arrendamiento no exime la realización de estas valoraciones.
11. Metodología de valoración de la cartera de proyectos de desarrollo
inmobiliario
Esta metodología de valoración se utiliza para el registro contable de
los proyectos de desarrollo en los que invierta el fondo. Esa valoración
de la cartera se realizará de conformidad con lo establecido en las
Normas Internacionales de Información Financiera.
de los activos del fondo de
inversión
Las plusvalías o minusvalías que se determinen en la valoración del
proyecto se consideran para efectos informativos, y no deben ser
registradas como ajustes al valor del activo neto del fondo, a menos
que se determine que se ha presentado un deterioro en el valor de los
activos, según lo dispuesto en la normativa contable aplicable.
Metodología de valoración complementaria: “Metodología de
valor ajustado por avance de obras” Esta metodología de
valoración se utiliza para valorar el proyecto de desarrollo al momento
de su adquisición y trimestralmente para una referencia adicional para
el inversionista como un complemento del informe de avance
trimestral del proyecto. Consiste en traer a valor presente las
proyecciones de ventas y flujos de efectivo del proyecto mediante la
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aplicación de una tasa de descuento que refleje las condiciones del
mercado y los riesgos e incertidumbres de las diferentes etapas del
proyecto, así mismo, podrá considerar valoraciones periciales de la
tierra y de las obras, y el avance en el cronograma de ejecución de la
obra en tiempo, presupuesto y cumplimiento de hitos.
Esta es una metodología complementaria que busca ofrecer
información orientativa a los inversionistas. Esta metodología
complementaria no es sujeta a autorización o revisión por parte de la
Superintendencia General de Valores.
de los activos no financieros
del fondo
Diaria según las Normas Internacionales de Información Financiera.
Trimestral (marzo, junio. setiembre y diciembre) según la valoración
complementaria.
12. Negociación de las participaciones
Mercados o bolsas en los
cuales se puede negociar la
participación
Por tratarse de un fondo cerrado, las participaciones del fondo se
podrán negociar en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de
Valores por medio de un puesto de bolsa.
13. Asamblea de Inversionistas
ASAMBLEA DE INVERSIONISTAS
Reglas para la convocatoria
La convocatoria se realizará con al menos diez días naturales de
anticipación a la fecha de la asamblea y se comunicará mediante la
publicación de un aviso en un diario de circulación nacional y
mediante un Comunicado de Hecho Relevante, pudiendo recordarse
por medio del correo electrónico señalado por el inversionista. En
dicho plazo no se computará el día la publicación y comunicación de
la convocatoria, ni el de la celebración de la asamblea. Podrá
prescindirse del trámite de convocatoria previa cuando esté reunida la
totalidad de los inversionistas y así se acuerde por unanimidad.
La convocatoria señalará la fecha de corte a partir de la cual se
determinará cuáles inversionistas podrán participar en la asamblea.
Los inversionistas deberán acreditarse ante la sociedad
administradora con la presentación de su documento de identidad
personal vigente, poder legal especial debidamente certificado en
caso de que esté siendo representado por un tercero y la certificación
de personería jurídica en caso de que represente una sociedad. En
éste último caso la certificación no podrá tener más de quince días de
expedida
Cantidad de inversionistas
necesaria para el quórum
El quórum para la primera convocatoria a la hora señalada será de un
mínimo de tres cuartas partes de la totalidad de participaciones en
circulación. De no existir quórum, la asamblea se llevará a cabo en
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segunda convocatoria una hora después de la hora señalada en
primera convocatoria con el número de inversionistas presentes.
Mayoría requerida para la
aprobación de acuerdos en la
asamblea
Los acuerdos de asamblea se tomarán por votación de mayoría
simple (la mitad más uno) de las participaciones presentes. En las
condiciones no señaladas en este prospecto, la asamblea se regirá
por las disposiciones establecidas en el código de comercio para las
asambleas generales extraordinarias de las sociedades anónimas.
REGLAS PARA SUSCRIPCIONES Y REEMBOLSOS DE PARTICIPACIONES
SUSCRIPCIÓN Y REEMBOLSO DE PARTICIPACIONES
Mínimo de inversión
La cantidad mínima que un inversionista debe mantener invertido en
el fondo es de cincuenta participaciones.
Saldo mínimo
Límites
máximos
concentración en un
inversionistas
Cincuenta participaciones
de
solo
Casos de excepción en los
cuales el fondo puede
reembolsar directamente las
participaciones
No existe límite en cuanto al monto máximo de inversión por
inversionista, ya sea persona física o jurídica.
En el caso de que el inversionista desee liquidar su participación,
deberá acudir al mercado secundario de la bolsa de valores por
medio de un puesto de bolsa y asumir los costos de esa transacción.
Para lo cual deberá utilizar el precio de referencia de ese mercado y
el precio de referencia que facilita Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A. sobre el valor en libros de la participación.
No obstante, Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.,
recomprará directamente las participaciones al inversionista si se
presenta alguna de las siguientes situaciones:
a. La conversión del fondo cerrado a uno abierto, de acuerdo con la
aprobación de la asamblea de inversionistas.
b. En casos de iliquidez del mercado y con aprobación de la
asamblea de inversionistas, cuando sean autorizados por la
Superintendencia General de Valores.
c. En casos de modificación del régimen de inversión del fondo para
los inversionistas en desacuerdo con la modificación aprobada
por la asamblea de inversionistas y así lo manifiesten en la
asamblea.
d. Cambio de control, fusión y sustitución de la sociedad
administradora de conformidad con lo establecido en el
Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y
Fondos de Inversión.
e. Cambio de la entidad de custodia C a una entidad de custodia B.
f. Fusión de fondos, de conformidad con lo establecido en el
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g. Desinscripción del fondo, de conformidad con lo establecido en el
En estos casos el reembolso o recompra se sujetará a las mismas
reglas de orden de pago y plazos establecidos para los fondos de
inversión abiertos, de conformidad con lo establecido en la normativa
sobre este tema. El reembolso será en efectivo, salvo lo dispuesto en
la normativa con respecto a los mecanismos para reembolso de las
participaciones.
Mecanismo de colocación de
las participaciones
Las participaciones se podrán colocar mediante ventanilla,
subasta y suscripción en firme. Únicamente puede ser
utilizado un mecanismo para la colocación de un mismo
tracto.
Aldesa SFI informará mediante un Comunicado de Hecho
Relevante al menos dos días hábiles antes lo siguiente: el
mecanismo específico que utilizará para cada tracto, los
horarios de recepción de ofertas, la fecha y hora de
asignación, el parámetro de asignación, el tipo de asignación,
el tracto a colocar y el plazo liquidación. En el caso de
subasta también se deberá indicar el precio máximo de
asignación parcial.
En el caso que se coloque por suscripción en firme, Aldesa
SFI comunicará por Hecho Relevante el nombre de los
suscriptores, la naturaleza y el plazo de las obligaciones de
los intermediarios, el monto a suscribir por cada uno, las
compensaciones convenidas y el precio a pagar por los
valores, como máximo el día hábil después de su firma.
Colocación por ventanilla
Las órdenes de compra deberán entregarse en las oficinas
de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. o por medio
de sus comercializadores, con la indicación del monto a
comprar, el nombre de la persona oferente (física o jurídica),
su correspondiente cédula jurídica o de identidad y un
número de fax para recibir confirmaciones.
El precio se mantendrá sin modificaciones al menos durante
el horario de recepción de ofertas de un mismo día, el cual
será de al menos tres horas. Asimismo dicho precio será
exhibido en un lugar visible o de fácil acceso para los
inversionistas o el agente de bolsa.
Se aplicará la regla “primero en tiempo primero en derecho” a
todas las solicitudes recibidas durante el periodo de
recepción. El porcentaje máximo a asignar por inversionista
aplicando la regla anterior será del 1%. Cuando la ventanilla
se mantenga abierta hasta colocar la totalidad de la emisión,
este porcentaje se referirá al monto total disponible de la
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emisión y cuando la colocación se realice por tractos, este
porcentaje se refiere al tracto por colocar. Las ofertas de
compras iguales o inferiores al porcentaje máximo por
asignar por inversionista se asignarán de forma inmediata.
Cuando resulte un monto remanente aplicando el porcentaje
máximo por inversionista en el plazo de recepción de ofertas,
la asignación de este remanente entre los inversionistas cuya
oferta de compra haya superado este porcentaje podrá
realizarse asignando montos iguales a cada uno, respetando
el monto de cada oferta de compra y hasta agotar el
remanente
(asignación
uniforme
absoluta)
o,
alternativamente, con el método de prorrateo (asignación
uniforme relativa) o sea asignando este remanente de
manera proporcional al monto de la oferta de cada
participante sobre la base de los montos totales ofertados
menos lo ya asignado mediante la regla del primero en
tiempo primero en derecho. El tipo de asignación para el caso
de que resulte un monto remanente aplicando el porcentaje
máximo indicado se revelará en el Comunicado de Hecho
Relevante de la colocación.
El precio de colocación se dará a conocer mediante
Comunicado de Hecho Relevante al menos un (1) día hábil
antes de la colocación.
Colocación por subasta fuera de bolsa
Mediante este mecanismo de colocación los inversionistas
deberán presentar sus ofertas de compra de participaciones
en firme, mediante sobre cerrado directamente en las oficinas
centrales de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. o
en las de sus comercializadores. Las órdenes de compra
deben indicar el monto a comprar, el nombre de la persona
oferente (física o jurídica), su correspondiente cédula jurídica
o de identidad y un número de fax para recibir
confirmaciones. La sociedad administradora revisará las
ofertas recibidas y procederá con la asignación
correspondiente. Los parámetros para la asignación de las
ofertas podrán ser precio ofrecido o precio de corte.
En caso de que haya más de una oferta al precio de corte, la
asignación de los montos debe realizarse asignando montos
iguales a cada una, respetando el monto de cada oferta y
hasta agotar el remanente (asignación uniforme absoluta) o,
alternativamente, asignando este remanente de manera
proporcional al monto de la oferta de cada participante con
respecto al monto total de ofertas, con el método de prorrateo
(asignación uniforme relativa). El tipo de asignación cuando
haya más de una oferta al precio de corte se revelará en el
Comunicado de Hecho Relevante de la colocación.
Aldesa SFI establecerá un precio máximo de asignación
parcial. Aldesa SFI solo puede asignar una cantidad o monto
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menor al previamente ofrecido con un precio de corte igual o
menor al precio máximo de asignación parcial.
Adicionalmente, el precio de corte puede ser mayor al precio
máximo de asignación parcial únicamente si la SFI asigna
una cantidad o monto igual o mayor al previamente ofrecido.
Aldesa SFI únicamente puede declarar desierta la colocación
si todas las ofertas tienen un precio menor al precio máximo
de asignación parcial.
El precio máximo de asignación parcial así como el monto o
la cantidad a colocar se podrá modificar mediante
Comunicado de Hecho Relevante al menos dos horas hábiles
antes de la subasta.
Aldesa SFI podrá establecer la condición de que únicamente
se recibirán ofertas de compra parciales, en cuyo caso dicha
condición se establecería en el Comunicado de Hecho
Relevante de la colocación. La liquidación se efectuará en
T+2.
Colocación por medio de subasta por bolsa
Para la colocación por subasta por bolsa el inversionista
deberá presentar sus ofertas por medio de los Puestos de
Bolsa autorizados. Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,
S.A. se sujetará a las instrucciones vigentes para este tipo de
mecanismo de colocación en las Reglas de Negocio de la
Bolsa Nacional de Valores o la bolsa de valores
correspondiente. Las condiciones sobre asignación,
liquidación y comunicados serán los señalados para la
subasta fuera de bolsa.
Colocación por medio de contratos de suscripción en
firme
El contrato de suscripción en firme es el suscrito entre una
SFI y el suscriptor por el cual el segundo se obliga a comprar
por cuenta propia la totalidad o parte de las participaciones al
precio y en el plazo convenido entre las partes.
El suscriptor únicamente podrá vender los valores hasta que
las participaciones o hasta que el número de participaciones
indicadas en el contrato de suscripción, estén suscritas y
pagadas, y se realizará en el mercado secundario de valores
inscritos.
Los suscriptores informarán la rueda del mercado secundario
así como las condiciones aplicables (fechas de negociación,
tracto a colocar y plazo de liquidación) mediante un
Comunicado de Hecho Relevante 2 días hábiles antes de la
fecha de la negociación, además deberán indicar si la oferta
de los valores se dirige únicamente a sus clientes. En el caso
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de que así lo dispongan, los suscriptores deberán solicitar la
autorización a la BNV para realizar las operaciones fuera de
rueda.
14. Política de distribución de beneficios
DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS
El Fondo no distribuye rendimientos periódicos, sino que éstos se
acumulan en el valor de la participación. El fondo procederá a la
distribución del 100% de los rendimientos netos al momento de la
liquidación del proyecto, excepto en situaciones en las que el proyecto
genere ingresos que permitan que el fondo distribuya rendimientos
antes de la liquidación del proyecto se informará por medio de un
comunicado de Hechos Relevantes. En ese caso la fecha de corte
para determinar los inversionistas que tienen derecho a los
rendimientos será la del registro en el libro de accionistas que lleva la
sociedad administradora y que corresponde al día de la liquidación de
la participación.
Distribución de beneficios
En ese último caso los rendimientos se determinan a partir de la suma
de:
En el caso de la cartera financiera: de los intereses, rendimientos o
utilidades que generen los valores y ganancias de capital.
En el caso de la cartera no financiera: de las rentas o alquileres,
ganancias de capital o plusvalías producto de la venta de los
inmuebles.
Menos, las pérdidas o minusvalías y los gastos devengados durante el
período, así como las reservas establecidas para la operación del
fondo.
COMISIONES Y COSTOS
COMISIÓN DE ADMINISTRACIÓN Y COSTOS QUE ASUME EL FONDO
El fondo de inversión pagará a Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión S.A. por concepto de comisión de administración los
siguientes porcentajes en función de los activos netos y los
rendimientos del fondo.
Comisión de administración
máxima
La comisión será calculada sobre los saldos diarios y será pagadera
mensualmente al cierre de cada periodo.
a. En función del activo neto: una comisión máxima de un cinco por
ciento (5%) anual sobre el valor neto de los activos del fondo.
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Si la rentabilidad
anual del Fondo es:
La comisión máxima sobre rendimientos
será de:
Inferior o hasta un
15%
0%
Superior a un 15% y
hasta un 20%
10%, aplicado sobre la rentabilidad que excede
del 15%
Superior a un 20% y
hasta un 25%
Adicionar al porcentaje anterior un 15%,
aplicado sobre la rentabilidad que excede del
20%
Superior a un 25% y
hasta un 30%
Adicionar a los porcentajes anteriores un 20%,
25%
Superior a un 30%
Adicionar a los porcentajes anteriores un 30%,
30%
Esta comisión puede variar por debajo de ese máximo una vez al
mes, para lo cual se deberá realizar una comunicación por medio de
un Hecho Relevante.
b. En función de los rendimientos: una comisión máxima anual que se
aplicará teniendo en consideración la rentabilidad anual del fondo de
inversión, de acuerdo con la siguiente escala:
Los gastos de mantenimiento y administración en que el fondo puede
incurrir en la cartera no financiera y financiera son los siguientes. En el
caso de la cartera no financiera los gastos podrán formar parte de los
costos por servicios brindados por las empresas contratadas para el
desarrollo del proyecto:
i.
Costos que asume el fondo
de inversión
ii.
iii.
Gastos administrativos, de honorarios profesionales y de
comisiones derivados de:
 Asesorías, legales, fiscales, contables, de la actividad
inmobiliaria y financieras.
 La inscripción y registro de propiedades.
 Compra, venta y alquiler de inmuebles.
 Otorgamiento de permisos de construcción.
 Sometimiento de propiedades a régimen condominal.
 Segregación de propiedades.
 Estudios de disponibilidad de servicios.
 Servicios por litigios, procedimientos administrativos,
judiciales, de arbitraje, y otros para la salvaguardia del
fondo.
Contratación de estudios de mercado, mercadeo, preliminares
de
proyectos,
de
viabilidad
económica-financiera,
estructuración financiera, de impacto ambiental y de regencias
ambientales, hidrológicos, suelos, técnicos y topográficos.
Contratación y comisiones de firmas desarrolladoras, de
arquitectos, ingenieros, especialistas en materias específicas
que requiera el proyecto, constructoras, para la elaboración de
anteproyectos y planos constructivos, de inspección de obras,
de valoraciones físicas, de servicios de administración,
Página 32 de 150
iv.
v.
vi.
vii.
viii.
ix.
x.
xi.
xii.
xiii.
xiv.
supervisión o fiscalización, mantenimiento, remodelación,
reparación, de valoraciones financieras y auditorías específicas
para el proyecto.
Gastos asociados al otorgamiento de permisos y concesiones,
así como patentes.
Todo tipo de impuestos o gravámenes que apliquen sobre la
actividad del fondo.
Seguros de cobertura general y de todo riesgo para obras de
desarrollo e inmuebles terminados propiedad del fondo.
Gastos de marca, mercadeo, publicidad, comercialización de
los proyectos y publicaciones obligatorias que deba efectuar el
fondo.
Pago de servicios tales como, electricidad, agua, teléfono,
conexión a Internet, recolección de basura, alumbrado público.
Gastos por concepto de pago de intereses, comisiones o
impuestos derivados de créditos contratados por cuenta del
Fondo, así como los generados por la constitución o
cancelación de las hipotecas.
Gastos por la calificación de riesgo.
Cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias, en caso
de desocupación del inmueble.
Gastos originados por la participación del Fondo en licitaciones
públicas o privadas.
Gastos de traslado, estadía y consumo requeridos por el
proyecto.
El pago de indemnizaciones, multas y compensaciones
decretadas en cualquier tipo de procedimiento judicial, arbitral,
administrativo u otro, en que se incurra con ocasión de la
representación de los intereses del Fondo y en contra de aquél,
y, el cumplimiento de los acuerdos extrajudiciales que tengan
por objeto evitar o poner término a litigios.
Los costos por los servicios de custodia y por auditoría externa anual
serán asumidos y pagados por la Sociedad Administradora.
Los costos reales incurridos en cada trimestre se pueden consultar en
los informes trimestrales del fondo. Los costos específicos de cada
activo o paquete de activos se revelarán en la adenda al prospecto
15. Comisiones de entrada o salida:
OTRAS COMISIONES
Comisión de entrada
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. cobrará una comisión
máxima de entrada del cinco por ciento (5%) sobre el valor total de la
transacción al momento de la compra de las participaciones por parte
del inversionista.
INFORMACIÓN A LOS INVERSIONISTAS
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INFORMACIÓN PERIÓDICA QUE
LOS INVERSIONISTAS PUEDEN CONSULTAR
Información
Estados de cuenta
Periodicidad
Mensual
Lugares para consulta o medios para su difusión
Se hará el envío del Estado de Cuenta por medio de
correo electrónico de forma mensual. Si el cliente lo
solicita, será impreso y enviado por correo postal
ordinario. El cliente podrá consultar 24 horas al día su
Estado de Cuenta en la siguiente dirección en Internet
de Aldesa en Línea: www.aldesa.com. Además podrá
solicitar el Estado de Cuenta en las oficinas de Aldesa
Sociedad de Fondos de Inversión, S.A.
Se aclara que el Estado de Cuenta que se envía por
correo electrónico sustituye el envío del Estado de
Cuenta físico.
Informes trimestrales
Hechos relevantes
Calificación de riesgo
Estados financieros
mensuales no
auditados de la SAFI
y sus fondos
Estados financieros
auditados de la SAFI
y sus fondos
Reporte de
composición de
cartera de los fondos
Reporte de
comisiones de
administración, valor
del activo neto del
fondo, valor de la
participación, y
Trimestral
En la Superintendencia General de Valores y en las
oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,
S.A. Además en los sitios web de Aldesa
www.aldesa.com y el de la Superintendencia
www.sugeval.fi.cr.
Inmediatamente
después de su
conocimiento
S.A. Además en el sitio web de la Superintendencia
www.sugeval.fi.cr.
Semestral
www.sugeval.fi.cr.
Mensual
www.sugeval.fi.cr.
Anual
www.sugeval.fi.cr.
Quincenal
www.sugeval.fi.cr.
Diario
www.sugeval.fi.cr.
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rendimientos del
fondo
Informes de avance
de los proyectos
Trimestral
www.sugeval.fi.cr.
Valoraciones
financiera y pericial
de los inmuebles
Anual
S.A.
16.
Régimen fiscal que le aplica al fondo
RÉGIMEN FISCAL QUE LE APLICA AL FONDO
El artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores estipula: Los rendimientos que reciban los
Fondos de Inversión provenientes de la adquisición de títulos valores, que ya estén sujetos al impuesto
único sobre intereses referido en el inciso c) del artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, o que
están exento de dicho impuesto, estarán exceptuados de cualquier otro tributo distinto del impuesto sobre la
renta disponible, previsto en la misma ley citada.
Los rendimientos percibidos por los Fondos de Inversión provenientes de títulos valores u otros activos que
adquieran y que no estén sujetos al impuesto único sobre intereses arriba citado, quedarán sujetos a un
impuesto único y definitivo, con una tarifa del cinco por ciento (5%). La base imponible será el monto total
de la renta o los rendimientos acreditados, compensados, percibidos o puestos a disposición del Fondo de
Inversión.
Las ganancias de capital generadas por la enajenación, por cualquier título de activos del Fondo estarán
sujetas a un impuesto único y definitivo con una tarifa del cinco por ciento. La tasa imponible será la
diferencia entre el valor de enajenación y el valor registrado en la contabilidad a la fecha de dicha
transacción.
Los impuestos descritos en los párrafos segundo y tercero de este artículo, se calcularán con el método de
declaración, determinación y pago a cargo del Fondo de Inversión, con un período fiscal mensual y se
regirán por las siguientes reglas:
a) La declaración jurada deberá presentarse dentro de los primeros diez días hábiles del mes siguiente a aquel
en que se generaron los rendimientos o las ganancias de capital gravadas, plazo en el cual deberán
cancelarse sendas obligaciones tributarias.
b)
c) Estos impuestos serán administrados por la Dirección General de Tributación Directa. El Poder Ejecutivo
queda autorizado para reglamentar dichos impuesto, incluidos los métodos técnicamente aceptables de
reevaluación de activos.
d)
e) Los Fondos de Inversión estarán exentos de los impuestos de traspaso aplicables a la adquisición o venta
de activos. Asimismo, no estarán sujetos al impuesto al activo de las empresas, previsto en el artículo 88 de
la Ley del Impuesto sobre la Renta.
f)
g) Los rendimientos, dividendos y ganancias de capital generados por las participaciones de los Fondos de
Inversión estarán exonerados de todo tributo.
Adicionalmente el fondo se sujetará a las disposiciones que rijan la materia tributaria de los países en los
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que realice inversiones, ya sea en activos financieros como no financieros.
“El régimen fiscal de las inversiones en activos del extranjero será el que aplique específicamente
para cada país en el que se invierte”)
INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA Y SU GRUPO FINANCIERO
INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA
Direcciones
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. San José, Curridabat, del Servicentro
La Galera 600 metros al este, carretera vieja a Tres Ríos. Teléfono 2207-8888. Fax
2207-8887. Apartado postal 1801-1000 San José.
Página web: www.aldesa.com
Grupo financiero
al que pertenece
Grupo Bursátil Aldesa
Principales
accionistas
Representante
legal
100% Grupo Bursátil Aldesa, S.A.
Los representantes legales son los señores Oscar Luis Chaves Bolaños y Lanzo Luconi
Bustamante.
ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
Gerente General
Lanzo Luconi Bustamante
Nombre de cada miembro
Oscar Luis Chaves Bolaños
Junta Directiva
Cargo
Presidente y Representante Legal
Carlos Oreamuno Morera
Secretario
Mario Montealegre Saborío
Tesorero
Diego Artiñano Ferris
Nombre de cada miembro
Fiscal
Cargo
Javier Chaves Bolaños
Javier Chaves es Máster en Ciencias Políticas
de Ohio State University y Máster en
Administración de Empresas con énfasis en
mercadeo y finanzas de la National University.
Es también Licenciado en Derecho.
Comité de
inversión
Fue gerente general de Aldesa Sociedad de
Fondos de Inversión y gerente de Mercadeo y
Desarrollo de nuevos productos de Aldesa
Valores Puesto de Bolsa S. A. Es corredor de
bolsa autorizado.
Miembro Interno
Durante el período 2002- 2004 fue Ministro de
Obras Públicas y Transportes. Además, fue
miembro de la Junta Directiva de Recope, de la
Bolsa Nacional de Valores S. A., ACORDE, de
Página 36 de 150
la
empresa
de
consultoría
económica
ECOANALISIS, S. A., del periódico EL
FINANCIERO, de la Agencia de viajes ALDESA
TURISMO S. A., FUCODES, ALDESA
VALORES Puesto de Bolsa S. A., presidente de
la Junta Directiva de la Central de Valores S. A.
(CEVAL) y de la Cámara Nacional de
Sociedades de Fondos de Inversión.
El señor Chaves fue consultor para la reforma
del mercado de seguros y docente del programa
de postgrado en Economía de la Universidad de
Costa Rica y del Curso de Formación de
Agentes Corredores de Bolsa de FUNDEPOS.
Lanzo Luconi Bustamante
Es el director de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión. Desde 1982 se ha desempeñado en
varios puestos dentro de Grupo Aldesa: director
de Inversiones, director de operaciones y
agente corredor de Bolsa.
Lanzo Luconi es Licenciado en Economía y
Máster en Administración de Empresas con
énfasis en Negocios Internacionales.
Actualmente es miembro de la junta directiva de
las siguientes empresas y entidades: Cinépolis
de Costa Rica S.A., Productos de Espuma S.A.,
Productos Plásticos S.A., Centro Educativo
Escuela Católica Activa Saint Jude´s, Fundación
Aldesa y Cámara Nacional de Sociedades de
Fondos de Inversión, de la cual es Presidente.
También ha sido director de la Bolsa Nacional
de Valores, de la Bolsa de Productos
Agropecuarios, de Aldesa Turismo y Presidente
de la Central de Valores así como de la
Asociación Costarricense de Agentes de Bolsa.
Miembro Interno
El señor Luconi también ha impartido Cursos de
Formación de Agentes de la Bolsa Nacional de
Valores y ha sido docente del curso “Teoría del
Portafolio” en la National University. Ha
realizado conferencias sobre temas bursátiles y
de Fondos de Inversión, tanto en Costa Rica
como en Centroamérica.
Enrique Vázquez Gehrels
Enrique Vázquez es abogado, Bachiller en
Filosofía de la UCR, Licenciado en Derecho,
Master en Derecho de Harvard Law School,
Harvard University, Massachussets.
Miembro Externo
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Ha tenido una trascendencia profesional en las
siguientes compañías: Bufete Facio & Cañas,
Facultad de Derecho de la Universidad de
Costa Rica, Coordinador del Programa de
Postgrado en Derecho Internacional, Sistema
de Estudios de Postgrado, Universidad de
Costa Rica.
Mario Montealegre Saborío
Mario Montealegre Saborío es Ingeniero Civil de
la Universidad de Costa Rica y Máster en
Administración de Empresas del Instituto
Centroamericano
de
Administración
de
Empresas (INCAE).
Es director de las compañías Ernesto J.
Montealegre Sucs. Ltda., Montealegre Saborío
Ltda., Beneficiadora San Pablo S.A. e
Inversiones Monsa S.A., La Nación S.A., Sur
Química S.A. (Pinturas Sur), Tiendas La Gloria
S.A., y de la Cámara Costarricense de Emisores
de Títulos Valores. También fue presidente de
la Asociación Bancaria Costarricense y de la
Cámara Costarricense de Emisores de Títulos
Valores, director de la Bolsa Electrónica de
Valores S.A. y director de Provident Group.
Miembro Interno
Se desempeñó como subgerente de la
Corporación Franco Americana de Finanzas
(Costa Rica)S.A./ Francofin (Filial del Banque
Nationale de Paris) y gerente general del Banco
de San José S.A.
Danilo Villalta Loaiza
Licenciado en Ciencias Económicas y Sociales,
con énfasis en
Administración de
Negocios de la Universidad de Costa Rica. Más
de cuarenta años de experiencia profesional en
consultoría, de organización y
procesos
administrativos, de auditoría externa, impuestos
líder
de
importante
firma
consultora
internacional en Costa Rica y otros países de la
región.
Miembro Externo
Socio Principal de Deloitte & Touche Costa Rica
Nicaragua y República Dominicana. Gerente de
Auditoría. Asesor Negociación y Litigios sobre
Banano contra la Unión Europea, Chiquita
Brands, Costa Rica.
Miembro del Comité Gubernamental de la
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Cámara
de
Comercio
Costarricense
Norteamericana.- Miembro del Comité de
Educación de la Cámara de Comercio de Costa
Rica. - Miembro de la Junta Directiva de la
Cámara de Comercio Internacional. -Miembro
Junta Directiva J.R. Sánchez S. A. - Farmarc
Inversiones S. A. (CEFA), Fiscal 2011.
OTRAS COMPAÑÍAS O PROFESIONALES QUE PRESTAN SERVICIOS AL FONDO
Auditor Externo
Despacho Lara Eduarte S.A.
Asesora legal
Licda. Alejandra Brenes San Gil
ADMINISTRACIÓN DE CONFLICTO DE INTERESES
Políticas sobre
conflicto de
intereses e
incompatibilidad
es
La Junta Directiva de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. aprobó un
documento denominado Políticas de Administración de Conflictos de Interés e
Incompatibilidades de la Sociedad Administradora que se encuentra disponible para
consulta en sus oficinas centrales y pueden ser también consultadas en el sitio web:
http://www.aldesa.com/index.php?option=com_aldesapdf&view=pdf&id=34&Itemid=
101&lang=es
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ADENDUM
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO
INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO
Fecha de última actualización del adendum: 19 de setiembre del 2008.
“La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad de
Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de
la Superintendencia General de Valores”.
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ADENDUM
MONTE DEL BARCO
SECCIÓN I: GENERALIDADES
En cumplimiento de lo dispuesto por la Ley Reguladora del Mercado de Valores y el
Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión,
publicado en La Gaceta número 87 del 8 de mayo del 2006, y en adición al
Prospecto que la Superintendencia General de Valores, mediante oficio F35/0/22, de
fecha 19 de febrero del año 2008, aprobó al autorizar el “Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco” en adelante denominado el FIDI, se
desarrolla este adendum al prospecto que resume las principales características del
“Proyecto Inmobiliario y Turístico Monte del Barco”, en adelante también
denominado Monte del Barco, que se adquirirá e incorporará al FIDI.
Este adendum, que se entregará a la Superintendencia General de Valores y que le
será presentado y entregado a los inversionistas antes de realizar formalmente su
inversión en el FIDI, estará disponible al público, en los plazos y medios que disponga
el Superintendente mediante acuerdo.
1. Antecedentes, identificación y ubicación del proyecto
Monte del Barco ha sido planteado como un proyecto turístico del más alto nivel en
la industria turística e inmobiliaria internacional. Las tierras y derechos de concesión
en donde hoy se ubica el Proyecto fueron adquiridas paulatinamente por
inversionistas, especialmente extranjeros, motivados por el desarrollo que el Gobierno
de la República de Costa Rica estaba promoviendo para el Polo Turístico del Golfo
de Papagayo. Una vez adquiridas los inmuebles y concesiones, Aldesa Desarrolladora
Inmobiliaria S.A. fue contratada para el desarrollo de este proyecto.
Posteriormente, la sociedad propietaria y sus accionistas, consideraron los beneficios
de vender el Proyecto para que fuera desarrollado a través de un Fondo de Inversión
de Desarrollo Inmobiliario, por ser este un mecanismo legalmente regulado en Costa
Rica, que permitirá beneficios en cuanto a la seguridad de la inversión, la creación
de un mercado secundario de inversionistas y la posibilidad de que un mayor número
de inversionistas costarricenses puedan invertir en los proyectos turísticos de las zonas
costeras de Costa Rica. De esta forma es que, después de un proceso de debida
diligencia por parte de la Sociedad Administradora, Monte del Barco Real Estate
Corp. S.A. una sociedad domiciliada en la República de Panamá suscribió un
contrato de opción de compraventa con el FIDI, del Proyecto Inmobiliario y Turístico
Monte del Barco.
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El proyecto, como se indicó, se encuentra localizado en el Polo Turístico del Golfo de
Papagayo, en Bahía Culebra, provincia de Guanacaste, tal y como se observa a
continuación:
El proyecto que adquirirá el FIDI, cuenta con aproximadamente 432 hectáreas de
terreno, de las cuales, aproximadamente 31,6 hectáreas corresponden a terrenos
otorgados en concesión por parte del Instituto Costarricense de Turismo (ICT).
Es importante indicar que sobre estas 31.6 hectáreas en concesión se ha dejado la
previsión en el contrato opción de compra venta firmado con MBREC, que el FIDI no
compraría ni haría inversión en dichas áreas de concesión, a espera de lo que se
indique en cuanto a la inversión en activos bajo el régimen de concesión en la zona
marítimo terrestre, en la reforma al Reglamento General sobre Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión, que actualmente se tramita y cuyo proyecto
ya fue publicado. En el caso de que las áreas de concesión no sean adquiridas por el
FIDI porque la reforma al Reglamento antes citado no lo permite, MBREC buscará
otro tipo de financiamiento para las zonas de concesión, en el entendido siempre
que se deberá cumplir con las características del Proyecto que se describen en este
documento.
Las obras de infraestructura turística de clase mundial que constituyen el Proyecto
serán construidas por etapas e incluyen:
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Monte del Barco:

Dos hoteles de Playa

Campo de Golf de 18 hoyos

Golf Club house

Club de playa

Sports Club

Unidades habitacionales de diferentes tipos:
townhomes, condominios, villas, y lotes unifamiliares,
entre otros

Marina (en estudio de factibilidad)

“Pueblo Tempisque” (en estudio de factibilidad)
Con el fin de lograr armonía arquitectónica entre las edificaciones de Monte del
Barco con el resto del desarrollo en el Polo Turístico de Papagayo, se seguirán los
lineamientos establecidos en el Plan Maestro de Papagayo, las directrices pautadas
por el Instituto Costarricense de Turismo y por el Plan Urbano- Territorial de la Región
Chorotega, según Decreto Ejecutivo Número 34456-MP-MIVAH-TUR-MINAE-COM,
publicado en el Diario Oficial La Gaceta, Número 83 del 30 de abril del 2008; lo que
permitirá un desarrollo equilibrado y conforme con las regulaciones administrativas.
Las construcciones se inspirarán, conceptualmente, en la arquitectura vernácula de
la provincia de Guanacaste, lo que derivará en un impacto mínimo en el paisaje, de
manera que se logre una plena fusión con la extraordinaria naturaleza circundante
que seguirá siendo la protagonista del este paradisíaco lugar.
2. Descripción de los diferentes componentes que tendrá el proyecto a
desarrollar a través del Fondo.
Sector
Hotelero
Descripción
Unidades de altísimo nivel a ser operadas por hoteles, cuya
bandera se encuentra en proceso de negociación y se
comunicará una vez se cuente con los contratos de dichas
firmas.
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Hotel de Playa
El hotel de playa se construirá en módulos independientes, estará
compuesto de entre 130 y 200 habitaciones, según se aconseje en las
revisiones de los estudios de mercado hechos para el proyecto. Las
habitaciones serán de diversos tipos, de acuerdo con los requerimientos de
la bandera del hotel, y podrán estar ubicadas tanto en la zona de
concesión como en propiedad privada.
Como soporte a estas habitaciones, el hotel contará con gran variedad de
áreas comunes, recreativas y de servicios, entre ellos bares, restaurantes y
café. Además, centro de negocios, gimnasio, centro de estética y spa.
Contará también con áreas destinadas para eventos especiales, como
salón de fiestas y sala de conferencias.
Segundo Hotel
El hotel se compondrá de aproximadamente 100 habitaciones (de acuerdo
con los requerimientos de la bandera del hotel). Contará con espacios de
entretenimiento para los huéspedes, tales como restaurante, bar, área de
comercio, gimnasio y piscina.
Sector
Golf
Descripción
Un campo de golf de 18 hoyos diseñada por la prestigiosa
firma del diseñador Tom Fazio que ofrecerá bellas vistas a
las unidades inmobiliarias a construir.
Tom Fazio comenzó su carrera en el
diseño de campos de golf con la firma de su familia en los suburbios de
Filadelfia, que abandonó en los años 60 para fundar su propia empresa en
Florida en 1972.
A lo largo de sus 35 años en el diseño de campos de golf, Tom Fazio y su
equipo de talentosos diseñadores han sido reconocidos por crear campos
galardonados y ganadores de premios a lo largo de todos los Estados
Unidos. Fazio ha diseñado más de 120 campos y ningún diseñador tiene más
créditos en la revista Golf Digest en la lista de los 100 mejores campos de
golf de America (America'sGreatest 100 Golf Courses) y la colección de
GolfweekAmerica'sBest. La encuesta de Golf Digest al mejor arquitecto
moderno de campos de golf fue suspendida después de que Tom
reclamara el premio tres veces consecutivas, y él también ha recibido el
premio The Old Tom Morris de la Asociación Superintendente de Campos de
Golf de América.
Fazio atribuye su éxito a mantener un concepto de equipo en el diseño,
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compartido por los diez superiores asociados a su personal, todos los cuales
han trabajado con Tom de 15 a 32 años. Este grupo visionario, con una
diversa base de conocimiento y amor unidos por el juego de golf, permiten
que los diseñadores de Fazio Golf sigan creando campos de golf que son
reconocidos en toda la industria por su excelencia.
Sector
Residencial
Descripción
Unidades residenciales de distintos tamaños ubicadas
en los barrios de la propiedad, al igual que lotes o
parcelas desarrollables.
Tipologías de unidades
Las siguientes descripciones corresponden al desarrollo de la primera
etapa de solución habitacional, definidas actualmente en el máster plan
del proyecto:
Diseño
Townhomes
Descripción
La tipología de townhomes, se compondrá de
residencias en dos niveles que podrán estar
yuxtapuestas longitudinalmente o ubicadas de
manera independiente.
El condominio se compondrá de cinco unidades
dispuestas en un edificio de tres niveles. Dos unidades
en el primer nivel, dos en el segundo y una en el
tercero conformarán el edificio.
Estas serán unidades ubicadas en conjuntos
habitacionales de múltiples unidades ubicadas a una
corta distancia de la playa.
Condominios
Residencias
Beach Club
D
Programa residencial
La duración del proyecto es de aproximadamente 10 años, que se estima
inicie en el 2009 y finalice en el 2018, donde se espera que se vendan las
últimas unidades residenciales.
Sector
Golf Club
house
Sector
Club de
Descripción
Será un club de aproximadamente 1.220 metros cuadrados
que contará con un restaurante, Golf pro shop, tienda de
conveniencia, Check-in para residentes, sales center,
amplias terrazas, entre otros.
Descripción
Tendrá un área aproximada de 990 metros cuadrados y
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playa
Sector
Sports Club
Sector
Bajura
Sector
Marina
Sector
Pueblo
Tempisque
ofrecerá amplias piscinas y terrazas, restaurante casual,
pequeña boutique de ítems de playa, área para niños y
adolescentes separadas, alquiler de equipo marítimo, entre
otros.
Descripción
Centro de deportes de aproximadamente 350 metros
cuadrados de área techada que incluye áreas de pesas y
máquinas cardio, área de ejercicios multi-uso, área de
masajes y saunas, juice bar, lap pool, terrazas y canchas de
tenis normales.
Descripción
Un concepto de ingreso al desarrollo que se relacione
estrechamente con las haciendas ganaderas y su paisaje,
con amplias casas de campo típicas de la zona.
Descripción
Una marina con 100-200 slips o puestos de amarre para
embarcaciones desde los 30 pies hasta mega yates de 200
pies. Se ofrecerán todos los servicios esperados de una
marina de clase mundial como abastecimiento de
combustible, fuentes de poder, seguridad 24 horas, venta
de servicios y bienes. Adicionalmente se contará con
restaurantes, vestidores, y locales comerciales, creando una
comunidad de soporte y ambiente para los usuarios y
visitantes de la marina.
Descripción
Un pueblo típico de la zona abierto a todo público que
incluye un desarrollo inmobiliario que sirva de soporte
(backhouse) de las operaciones hoteleras, incluyendo
servicios de mantenimiento, catering, vivienda para
empleados, lavanderías, bodegas y tiendas de suministros
para los residentes del desarrollo.
3. Propósito del proyecto, plan maestro y mercado meta.
3.1 Propósito
El propósito del FIDI es desarrollar y construir toda la infraestructura básica y
amenidades del proyecto requeridas para que se posesione como un resort
vacacional de la más alta calidad internacional que brinde plusvalía a las tierras y
unidades residenciales que lo componen las cuales el FIDI podrá vender. Se tienen
previstas dos formas en que se podrá desarrollar el proceso de venta. La primera es a
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través de la venta de parcelas donde se desarrollará por parte del comprador la
infraestructura secundaria y terciaria que se requieran para construir las unidades
residenciales, guardando, eso sí, la uniformidad con las características que se
pretende del resort para que todo el complejo conserve su valor. El FIDI también está
autorizado para desarrollar total o parcialmente esta infraestructura secundaria y
terciaria de las parcelas o barrios y para construir y vender directamente las unidades
habitacionales, y los inmuebles en los que se ubicarán los hoteles y cualquier otra
amenidad del Proyecto que estratégicamente convenga y que tenga valor
comercial. Para cumplir con este propósito la Sociedad Administradora, en
representación del FIDI tendrá amplia facultad y no requerirá más autorización que la
que corresponda al Comité de Inversión, para desarrollar el Proyecto y para
comercializar y vender los activos que tengan vocación comercial. Esta amplia
facultad para la comercialización y venta de activos del FIDI que mantendrá la
Sociedad Administradora estará regida siempre por lo que ésta considere más
conveniente para maximizar la rentabilidad de las participaciones de los inversionistas
del FIDI en el mediano y largo plazo. Adicionalmente, si resultare conveniente para los
intereses de los inversionistas, podrá venderse el proyecto como un todo. Las
condiciones de cada venta serán establecidas por la Sociedad Administradora,
incluyendo la posibilidad de hacer preventas para obtener financiamiento para la
ejecución del Proyecto, ventas a plazo, subasta, convocatorias públicas, traspasos a
vehículos colectivos y vehículos de propósito especial. En todos los casos de ventas,
la Sociedad Administradora tratará de obtener las mejores garantías posibles para el
FIDI y los inversionistas.
3.2 Plan Maestro
El Plan Maestro para el desarrollo de Monte del Barco, fue elaborado inicialmente por
la firma de arquitectura KMD de San Francisco, California, con el fin de aprovechar
de una mejor forma las áreas de concesión del ICT, junto con los terrenos de
propiedad privada. Todo el proyecto, continuará cumpliendo con los lineamientos
generales del Plan Maestro del Polo Turístico de Desarrollo de Papagayo, y del Plan
Urbano- Territorial de la Región Chorotega, según Decreto Ejecutivo Número 34456MP-MIVAH-TUR-MINAE-COM, publicado en el Diario Oficial La Gaceta, número 83 del
30 de abril del 2008; aprovechando el repunte del mercado inmobiliario que toda la
zona ha tenido después de la apertura del Hotel FourSeasons en Península Papagayo
y del inicio de los vuelos itinerados desde Estados Unidos al aeropuerto internacional
Daniel Oduber.
Kaplan/McLaughlin/Díaz (KMD) se fundó en San Francisco, California, EEUU en 1963, y
desde entonces ha desarrollado una práctica internacional en Arquitectura, Diseño
de Interiores y Urbanismo, expandiendo sus servicios internacionalmente con oficinas
en Los Ángeles, California; Portland, Oregon; Seattle, Washington; Seúl, Corea;
Shanghai, China y México, donde nos encargamos del mercado Latino Americano.
KMD cuenta con una amplia experiencia en gran variedad de proyectos de tipo
corporativo, comercial, recreativo, hotelero, académico, vivienda, salud,
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entretenimiento, industrial, farmacéutico, usos mixtos, restauración histórica, centros
de rehabilitación social y diseño urbano.
KMD es una de las firmas de arquitectura más grande de Estados Unidos y una de las
veinte más importantes del mundo. Con más de 120 premios de diseño, incluyendo
32 del Instituto Americano de Arquitectos, KMD es uno de los despachos más exitosos
gracias a su constante desarrollo y búsqueda de innovación.
El
plan
maestro
de
KMD
fue
recientemente
revisado
por
VITA
Planning&LandscapeArchitectureInc. VITA es una firma enfocada en la planificación
maestra y diseño paisajístico de comunidades planificadas y resorts de lujo de gran
tamaño. La firma ha completado proyectos en múltiples regiones de los Estados
Unidos así como en el Caribe y en la zona de Asia Pacífico. A través de los años VITA
Inc. ha trabajado para empresas líderes en desarrollo de comunidades planificadas
así como operadores de resorts y hoteles:








Operadores de Resorts
Destination Resorts
Regent Internacional
Hyatt Hotels
Hilton International
Shangri-La International
The Taj Group
Sheraton (Hawaii)
Four Seasons Hotels









Desarrolladores
Westbrook Partners
Discovery Land Company
Terrabrook
Grossman Family Properties
Alexander & Baldwin Properties
Pacific Union
Hines Interests
Centex Homes
Standard Pacific
Dentro de los siguientes 10 años aproximadamente, se planea concluir con la
construcción de aproximadamente 767 unidades residenciales en 400ha del
proyecto ubicadas en el sector del resort. Adicional a esto se construirá otra cantidad
de viviendas (aún por determinar) en las 23ha del Sector Pueblo. El área se
desarrollará según las capacidades y cualidades de terreno.
Página 48 de 150
MÁSTER PLAN
3.3 Mercado meta para la venta del proyecto
El mercado meta de Monte del Barco se contempla de la siguiente manera:
Mercado meta para el resort
Dirigido principalmente a norteamericanos y en el caso de otros mercados
internacionales, principalmente a europeos.
Son personas con un estilo de vida activo, buscadores de experiencias.
Aquellos que buscan invertir en propiedades y se interesan mucho por la
autenticidad que estas tengan.
Mercado meta para las unidades residenciales
Dirigido a parejas/familias (35-65 años), las cuales buscan una segunda
casa o realizan la compra por inversión. Generalmente buscan un proyecto
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que cuente con el respaldo de una marca de renombre en la operación
de los hoteles. Este segmento es menos sensible al precio, que el mercado
de “retirados”, el cual también representa un sector que demanda este tipo
de proyectos.
Firma especializada encargada de comercializar las unidades residenciales
La comercialización de las unidades residenciales estará a cargo de la
prestigiosa firma S&P Destination Properties. Se trata de una compañía
especializada en el marketing y venta de bienes raíces lujosos alrededor del
mundo. Cuenta con oficinas corporativas en Vancouver, San Diego,
Denver, Honolulu y Hong Kong, lo que le permite mantener actividades
alrededor del mundo. Se enfoca en mercados de crecimiento claves
mediante la selección de resorts y bienes inmuebles de lujo que ofrezcan el
modo de vida y el valor que buscan los compradores. Además, en sus
actividades de venta se orientan a clientes que quieren ser propietarios del
bien inmueble, no a aquellos que desean rentar una propiedad.
Algunos de sus proyectos más recientes son:
 Trump Ocean Resort Baja
Proyecto Hotel-Condominio ubicado en North-Baja Mexico
 Wild Horse Meadows
Masterplanned community localizado en Steamboat Springs Colorado
 Granby Ranch
Masterplanned resort community ubicado en Colorado
 Trump International Hotel & Tower, Waikiki Beach Walk
Proyecto Hotel- Condominio localizado en Waikiki, Oahu
 Mayacama
Villas, casitas & memberships sales localizado en Sonoma County, California.
La compañía ha estado directamente involucrada en la previsión, el diseño,
marketing y venta de más de 220 proyectos que representan un volumen de
más de $4 billones en ventas. Han aplicado su metodología de lanzamiento
de propiedades a 117 de estos proyectos, muchos de los cuales se han
vendido en un día o a semanas de su lanzamiento.
4.
Etapa en que se encuentra el proyecto y descripción del entorno
4.1 Etapas del proyecto
El plan de negocios será desarrollado en cuatro etapas que se muestran en la siguiente
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2005 - 2007
1 Tierras y definición
2006 - 2009
2 Diseño del Hotel,
de Máster Plan
Golf y Clubes
3 Construcción de
4 Segundo Hotel
infraestructura
marina y ventas
2009 - 2019
2007 - 2011
imagen:
Etapa 1:
Concluida. Consistió en la adquisición de las tierras y la definición del plan
maestro de desarrollo.
Etapa 2:
Esta es la etapa actual. Está compuesta por la negociación de contratos
con el operador del primer hotel; con el operador del campo de golf y los
clubes; y con la empresa de mercadeo y ventas. Adicionalmente incluye la
obtención de crédito bancario para la construcción; el diseño de la
infraestructura; el diseño del primer hotel; el diseño del campo de golf; el
diseño de la primera etapa residencial; y el diseño de los clubes. Finalmente
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incluye la estructuración legal y financiera del proyecto y el inicio de obras
de infraestructura.
Etapa 3:
Incluye la construcción de la infraestructura básica (calle principal,
abastecimiento de electricidad, agua, telecomunicaciones, sistemas de
riego, manejo de aguas negras); la construcción del campo de golf; la
construcción del primer hotel; la construcción de los clubes; y la venta de las
primeras parcelas para el desarrollo residencial y su posterior construcción.
Etapa 4:
Incluye la negociación de contratos con el operador del segundo hotel; el
diseño de éste; el diseño de la marina; y la continuación de etapas
subsecuentes de diseño y venta de nuevas etapas residenciales.
En concordancia con la sección I Apartado 3.1 del Propósito, independientemente de la
etapa en que se encuentre el Proyecto, la Sociedad Administradora y el FIDI, podrán
proceder a la venta en la forma, términos y condicionan que se indican en dicha sección.
4.2 Entorno del proyecto
Costa Rica continúa surgiendo como un destino turístico de clase mundial con niveles
significativos de inversión en proyectos, sobre todo en la región de Guanacaste.
La llegada de pasajeros (visitas turísticas) a Costa Rica ha crecido casi un 8% por año,
lo que lo convierte en uno de los destinos turísticos de mayor crecimiento en el
Hemisferio Occidental.
De acuerdo con el periódico La Nación, al Aeropuerto Internacional Daniel Oduber
Quirós en Liberia arriban 12 aerolíneas. Las estadounidenses Delta, Continental,
American Airlines y Us Airways, concentran el 90% de los vuelos a la región.
Actualmente, solo la aerolínea europea FirstChoice vuela directo desde Londres,
Inglaterra, a Liberia. Lo hace una vez por semana.1Adicionalmente, el Instituto
Costarricense de Turismo mantiene conversaciones con aerolíneas de los principales
mercados europeos para que arriben a Costa Rica. De allí que es importante
destacar que Monte del Barco se ubica a solamente 15 minutos de dicho aeropuerto.
La diversidad turística que ofrece Costa Rica, que va desde flora, fauna, volcanes
activos, bosques tropicales, variedad de especies animales, playa, windsurf, surf,
1Tomado
del periódico La Nación, sección Economía, del 21 de mayo del 2008
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pesca y paisajes, la convierten en uno de los lugares más espectaculares del mundo.
El mercado turístico en Guanacaste fue establecido por Península Papagayo,
proyecto ubicado cerca de Monte del Barco en Bahía Culebra. Península Papagayo
ha atraído la atención internacional dado el respaldo de la marca FourSeasons y su
cancha de golf de 18 hoyos diseñada por Arnold Palmer. Los precios de venta por
metro cuadrado de construcción en dicho proyecto oscilan entre los $ 7,000 y los $
12,000.
En Península Papagayo se planea desarrollar a futuro tres hoteles 5 estrellas, una
cancha de golf diseñada por Jack Nicklaus, una marina de más de 350 slips, además
de un hotel/centro de convenciones.
Península Papagayo ha demostrado que un proyecto bien diseñado, con el respaldo
de marcas de hotel reconocidas mundialmente, buenas amenidades, campo de golf
de un diseñador prestigioso, club de playa y el cumplimiento de estándares de diseño
y construcción de clase mundial, son exitosos en Costa Rica.
5. Periodicidad de informes de avance.
Con una periodicidad trimestral, la Sociedad Administradora realizará y remitirá a la
Superintendencia General de Valores un informe del avance del proyecto por parte
de un profesional o fiscalizador independiente. El último informe de avance
corresponderá al informe de cierre del proyecto, con el fin de cumplir
adecuadamente con el proceso de desarrollo de la obra.
Los inversionistas tendrán acceso a los informes de avance mediante consultas en las
oficinas centrales de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.2
Estos informes contarán con información acerca del desarrollo de cada una de las
obras de infraestructura dentro del proyecto. El objetivo de dichos informes es
mantener al tanto a los interesados acerca de los participantes designados para el
desarrollo de las obras, las fechas programadas para inicio y finalización de cada
etapa, aspectos técnicos, financieros y legales, estado de la obra física y su avance,
así como los planes futuros y si se han presentado modificaciones al proyecto inicial,
así como otros detalles de interés acerca de la estructuración del proyecto.
6. Administración del FIDI, desarrollo y administración del proyecto.
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. se encargará de administrar el FIDI y de
velar por los intereses de sus inversionistas, y en esta condición es quien contrata a la
firma desarrolladora del proyecto Monte del Barco.
Localizadas en el Oficentro Bioquim, tercer piso, 100 metros norte y 50 metros este de la Estación de
Servicio La Galera, Curridabat.
2
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La firma desarrolladora es una firma especializada y con experiencia en el desarrollo
de este tipo de proyectos, que será la encargada y la responsable del desarrollo y
administración propiamente del proyecto inmobiliario y turístico. Dentro de sus
funciones, la desarrolladora será responsable de asesorar al FIDI y de ejecutar y
administrar los procesos de contratación de los diferentes contratistas, consultores y
proveedores que se requieran para el diseño, construcción, administración,
operación, conclusión, mercadeo y venta del proyecto Monte del Barco.
Siendo que los inmuebles y el proyecto que adquiere el FIDI es un proyecto en
marcha, que cuenta con estudios, permisos, diseños, así como consultores y
contratistas contratados, que acrecientan su valor, la Sociedad Administradora deja
expresamente revelado que también contratará a Aldesa Desarrolladora Inmobiliaria
S.A., como empresa desarrolladora del proyecto, quien ha venido ejerciendo esa
función por contrato con la anterior propietaria del proyecto. El contrato de
Desarrollo se encontrará disponible en las oficinas de la Sociedad Administradora y
podrá ser consultado en cualquier momento por los inversionistas del FIDI o por las
entidades reguladoras.
La Desarrolladora deberá prestar los servicios de conformidad con lo que se
establece en el Contrato de Desarrollo, Administración y Operación del Proyecto
Inmobiliario y Turístico Monte del Barco y dentro del marco de referencia constituido
por el Plan Maestro del Proyecto, el presupuesto y cronograma de ejecución,
previamente aprobado por la Sociedad Administradora en representación del FIDI.
La Sociedad Administradora contratará las auditorias y la fiscalización general que
requiera el proyecto, incluyendo dentro de estas la labor de la Desarrolladora.
6.1 Entidades que participan en el financiamiento del proyecto.
Las proyecciones financieras del proyecto contemplan un apalancamiento estimado
de un 60%. En la actualidad se mantienen negociaciones con distintas entidades
bancarias, algunas de ellas están en un grado de avance importante y por ende se
tiene mayor claridad de los términos y condiciones.
Actualmente se cuenta con hojas de términos de dos bancos para el hotel y la
infraestructura, una vez concretadas las negociaciones, se incorporará la información
relevante en los informes de avance del proyecto.
6.2 Empresas y profesionales contratados para la ejecución del proyecto
El proyecto se encuentra en marcha, teniendo contratadas a las empresas y profesionales
que a continuación se describen, todas las cuales se encuentran debidamente
autorizadas y habilitadas para prestar sus servicios al Proyecto:
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6.2.1 Empresas y profesionales contratados para el desarrollo y la administración
del proyecto.
Entidad
Descripción
Firma Desarrolladora:
Aldesa Desarrolladora Inmobiliaria S.A.
Cédula Jurídica:3-101-79468
Domicilio Legal:500mts este de Servicentro La Galera.
Teléfono: (506) 2207-8888
Dirección Postal: 169-2010 Zapote, San José.
Fax: (506) 2207-8950.
Algunas obras realizadas:
Centro Comercial Interplaza
Centro Comercial Terramall
Complejo de Cines Cinépolis
Oficentro Plaza Mayor
Conscientes de que las inversiones
inmobiliarias son un activo que debe estar
presente en todo portafolio de inversión
bien diversificado, esta empresa incursionó
hace más de diez años en el área de los
desarrollos inmobiliarios.
La labor fundamental de esta empresa
consiste en identificar oportunidades de
inversión en propiedades que presenten las
características y el potencial para que, a
través de un adecuado planeamiento, una
sólida estructuración y una excelente
ejecución, se desarrollen proyectos que
permitan maximizar su valor durante un
plazo previsto. Mediante este conceptoha
desarrollado proyectos exitosos como Plaza
Mayor y TERRAMALL entre otros.
La
Desarrolladora
cuenta
con
la
experiencia, el personal capacitado, los
sistemas y la logística requerida para el
desarrollo del Proyecto Monte del Barco.
Firma co-desarrolladora Internacional:
Winding Road DevelopmentCompany, LLC
Sociedad constituida y organizada de
conformidad con las Leyes de los Estados
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Unidos de América.
Domicilio Legal: 14635 N Kierland Blvd
Suite 100
Scottsdale, AZ
85254
Teléfono: 480-656-8501
Fax: 480-656-8531
Aldesa Inmobiliaria contrató a Winding
Road Development Company como codesarrollador del proyecto Monte del Barco.
Dicha empresa estará involucrada en la
parte estratégica y decisiones de alto nivel.
Esta contratación trae grandes beneficios,
pues Winding Road Development Company
cuenta con amplia experiencia en
desarrollos similares, además de una red de
contactos en el mundo de los resorts.
Actualmente
la
compañía
está
desarrollando proyectos en Cabo San
Lucas, Maui, California, Seattle, Washington
DC, y otros destinos de lujo.
Sus dos ejecutivos principales son:
Gary Raymond: 21 años de experiencia en
Intrawest Corporation donde participó en la
adquisición y desarrollo de más de 25 resorts
en Canadá , EEUU Europa y Nueva Zelanda
Connie Wynne: 8 años de experiencia en
IntrawestPlacemaking a cargo de la división
SoutheastUS que tenía más de 50 proyectos.
6.2.2 Empresas y profesionales en el diseño, planos constructivos, presupuesto de
obras, ejecución de obras.
Entidad
Descripción
Consultor Nacional:
DEHC S.A. Ingenieros Consultores
Cédula Jurídica:3-101-020869-17
Domicilio Legal: Barrio González Lahamn Avenida 10,
Calle 23 Bis, N°1005
Representantes Legales: Ramón Ramírez
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Cañas Presidente y Guillermo
Ramírez Vicepresidente
Teléfono: (506) 22 57 22 57
Fax: (506) 22 17 74 37
Carazo
Inscrita ante el Colegio Federado de
Ingenieros y Arquitectos, número de afiliado
CS-0075.
Historial de obras:
Club Playa Carmel
Complejo Multiplaza
Hotel FourSeasons
Cerro Alto I Etapa
Forum I y II Etapa
Hotel Punta Islita
Campo de Golf de Monterán
Multiplaza del Este
Parque Global
Planta Industrial El Coyol
Península Papagayo
Establecida en 1973, DEHC Ingenieros Consultores S.A.,
es una empresa dedicada a la consultoría con
especialidad en el planeamiento, diseño, inspección,
topografía y catastro en urbanismo y obras de
infraestructura civil, hidráulica, eléctricas y de
telecomunicaciones.
Por más de 30 años ha participado en
innumerables proyectos de ingeniería civil
como carreteras, tuberías de conducción,
sistemas
de
bombeo,
plantas
de
tratamiento de aguas, obras hidráulicas,
obras de control y desvío de cauces de
agua, puentes y otros.
Consultor Internacional:
AquaAgronomicSolutions Inc.
Unidos de América
Domicilio legal: 12 E. Main ST. P.O. Box 5532, Clinton,
New Jersey, 08809-0532, USA
Teléfono: 001-908-7307887
Dirección postal: 5532-Clinton, NJ 08809-0532
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Fax: 001-908- 7309321
Fundada en 1996, AquaAgronomicSolutions es una
firma de ingeniería estadounidense especializada en
el diseño de sistemas de riego de campos de golf.
Los socios de AquaAgronomicSolutions han diseñado
el sistema de riego de más de 100 campos de golf
entre los que se incluye la primera cancha diseñado
por Tiger Woods en Dubai.
Kaplan-Mclaughlin-Díaz, mejor conocida
como KMD, fue fundada en San Francisco,
California, en 1963.
Sociedad constituida y organizada de conformidad
con las Leyes de los Estados Unidos de América.
Domicilio legal: 222 Vallejo Street, San Francisco CA
9411, USA.
Teléfono: 001-415-398-5191
Fax: 001-415-394-7158
Enfocada al desarrollo integral de proyectos
arquitectónicos y a la excelencia en la planeación y
diseño, hoy en día es conocida como una de las
principales firmas de arquitectura a nivel mundial.
La firma aborda cada nuevo proyecto con la
convicción de que arquitectura no es un problema de
estilo, sino de sensibilidad hacia el lugar en que se
encuentra. El propósito final del equipo de KMD es
desarrollar un sentido único del lugar que establezca
un diálogo con la comunidad y la cultura, y
contribuya a mejorar la calidad de vida de las
personas.
Consultor Nacional:
Zurcher Arquitectos S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-44554
Representante Legal: Ronald ZurcherGurdian. Cédula
1-0532-0389
Domicilio legal:50 norte ICE Sabana frente Colegio Los
Ángeles Condominio Las Torres.
Dirección Postal: 11991-1000 San José, Costa Rica.
Teléfono: (506) 2220-3636.
Fax: (506) 2220-2032.
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Ingenieros y Arquitectos, bajo el número de
registro CS-0099.
Algunas obras:
Hotel Four Seasons - Costa Rica
Hotel Marriot Courtyard - Costa Rica
Hotel Marriot Los Sueños - Costa Rica
Marriot Courtyard - Rep. Dominicana
Marriot Courtyard - Trinidad & Tobago
Residencias Conchal, Costa Rica
Marina Papagayo - Costa Rica
Hotel JW Marriot - Costa Rica
Hotel Punta Islita - Costa Rica
Hotel Sí Cómo No - Costa Rica
Es posiblemente la firma de consultores
especializada en diseño arquitectónico,
planes maestros y arquitectura interior más
reconocida en Costa Rica para este tipo de
Proyectos.
La firma tiene la capacidad de planificar
en sitio, mediante visitas, y trabajar en el
desarrollo de proyectos desde sus fases
iniciales y estudios preliminares, analizando
las condiciones de la propiedad.
La firma fue fundada en 1978 por su actual
presidente, el Arq. Ronald Zürcher, y en el
2004, se incorporó el Arq. Adrián Saballos,
como socio de la empresa.
MAIArchitects
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con las Leyes de los Estados Unidos de América
Domicilio Legal: 383 Inverness Parkway, Suite 190,
Englewood, Colorado 80112, USA
Teléfono: 001-720-266-2582
Fax: 001-720-266-2588
Fundada en 1996, MAI es una firma de arquitectura y
diseño de interiores estadounidense especializada en
el diseño de clubes en comunidades planificadas con
campos de golf, resorts y spas.
La firma es reconocida mundialmente como uno de
los principales expertos en arquitectura de
comunidades de golf y resorts, y es una de las pocas
firmas que se enfocan únicamente en éstas áreas.
MAI usa un enfoque comprensivo en el desarrollo de
comunidades, resorts y spas en el que no sólo diseña
los clubes, pero también diseña los edificios
secundarios que dan personalidad al desarrollo.
Es así que MAI también diseñará las áreas de
descanso en el campo de golf, el centro de ventas, y
la caseta de entrada al proyecto.
MAIArchitects ha diseñado más de 45 clubes por los
cuales ha ganado más de 27 premios de diseño en
EEUU.
Don VITA, Landscape Architect.
con las Leyes de los Estados Unidos de América.
Domicilio Legal: 181 Thrid Street, Suite 250, San Rafael,
California 94901, USA.
Teléfono: 001-415-259-0190
Fax: 001-415-259-0157
Firma de arquitectura experta en diseño de
planos maestros, con la misión de realizar un
diseño de sitio para la marina de Monte del
Barco que integre el paisaje natural, los
servicios de atracadero turístico y la parte
comercial de la marina, de tal forma que
apoye el desarrollo residencial y hotelero del
proyecto.
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Asimismo, tienen a su cargo la revisión del
Máster Plan del proyecto, elaborado por
KMD.
Su sede está en San Francisco, California.
ConsultorInternacional:
Applied Technology and Management, Inc.
Unidos de América.
Domicilio Legal: 5550 NW 111th Blvd Gainesville, FL
32653, USA
Teléfono: 001-386-418-6400
Fax: 001-386- 418-6401
Applied Technology& Management es una
firma fundada en 1984 y dedicada al diseño
ingenieril
de
proyectos
costeros,
ambientales y marítimos.
Esta firma ha realizado estudios de mercadeo y
actualmente se encuentra realizando estudios
técnicos de prefactibilidad de la marina.
El alcance de su trabajo permite obtener los primeros
diseños ingenieriles del rompeolas, los atracaderos y la
zona de recuperación.
|
Tom Fazio
Unidos de América.
Domicilio Legal: 401 North Main Street Suite 400,
Herndersonville North Carolina 28792
Teléfono: 828-693-0052
Fax: 828-693-0071
Con más de 35 años de experiencia en el
diseño de campos de golf, Tom Fazio y su
equipo de talentosos diseñadores han sido
reconocidos
por
crear
campos
galardonados y ganadores de premios a lo
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largo de todos los Estados Unidos. Fazio ha
diseñado más de 120 campos y ningún
diseñador tiene más créditos en la revista
Golf Digest en la lista de los 100 mejores
campos
de
golf
de
America
(America'sGreatest 100 Golf Courses) y la
colección de GolfweekAmerica'sBest.
Consultor Nacional:
Camacho & Mora
Domicilio: Edificio INSUMA Tercer
Zapote
Representantes Legales:
Camacho Castro
Jose
piso,
Manuel
Teléfono: 2280-5587
Fax: 2280-5587
Camacho y Mora S.A. es una empresa
Costarricense especializada en el diseño de
proyectos civiles de naturaleza pública y
privada.
En sus años de trabajo ha diseñado y
supervisado obras de ingeniería como
puentes, puertos, edificios, etc.
Proyectos realizados:
Diseño de 32 puentes en la carretera
Ciudad Colón-Caldera.
Análisis estructural y diseño de pasos
peatonales elevados en Real Cariari y Los
Arcos.
Diseño de nueva terminal petrolera Moín,
Costa Rica.
Camacho & Mora es el consultor local para
la Marina de MdB, apoyando en la
definición y alcance de estudios a realizar,
revisión de estudios y diseños preparados
por consultores internacionales, velar por la
aplicación de la normativa nacional sobre
marinas y atracaderos turísticos, apoyo en
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la gestión de permisos, revisión
estimados de costos, entre otros.
de
Empresa:
Tractores Escazú, S. A.
Domicilio legal: Costa Rica, San Rafael de Escazú,
800metros noreste del Hogar de Ancianos Magdala,
sobre Autopista Prospero Fernández
Representantes Legales: Ing. Jorge Trejos Facio Cédula
No. 1-410-889, Ing. Fernán Odio Trejo Cédula No. 1-717568.
Teléfono: (506): 289-5727
Apartado postal: 207-1200 Pavas
Fax: (506) 228-2857
Ingenieros y Arquitectos bajo el número de
Registro CS-0075.
Algunas obras:
Oficentro El Cedral
Condominio Industrial Solarium II Etapa
Condominio Industrial El Coyol
Malinches- Hacienda Pinilla
JWMarriott Pinilla
Oficentro Bratsi
Pricesmart
Hipermás
Multiplaza del Este
TRAESA se fundó en 1985 por su actual
Presidente Jorge Trejos Facio.
Empresa dedicada a movimientos de tierra, obras de
Infraestructura urbanística, construcción de carreteras
y puentes. Tiene maquinaria pesada especializada y
de primera línea para excavación, acarreo de
materiales, rellenos y confección de superficies.
Cuenta con tajos propios para suministro de
materiales para estructuras de pavimento de alta
calidad. Material que cumple con todos los requisitos
técnicos respaldado por análisis de laboratorio. La
compañía se encuentra en plena disposición para
trabajar en cualquier zona geográfica del país.
Empresa:
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Volio y Trejos Asociados S.A
Domicilio Legal: del Apartotel Los Yoses
25mts oeste y 25mts sur, San Pedro.
Representantes legales: Ing. Gerardo Volio
Chamberlain, Ing. Roberto Trejos Brenes.
Teléfono: (506) 2246-0303
Fax: (506) 2225-6060
Apartado Postal: 947 2050 San Pedro Montes
de Oca, San José.
Ingenieros y Arquitectos, número de afiliado
CT -591.
Historial de obras:
Intercontinental Camino Real
Marriott Costa Rica
Courtyard by Marriott
SleepInn San José
Ampliación
Hotel
Radisson
(en
construcción)
Ampliación Hotel Real Intercontinental (en
construcción)
Hotel
ResidenceInnbyMarriott
(en
construcción)
Plaza Herradura
Multiplaza II y II etapa
Plaza Itskatzu
Plaza Bratsi
Centro Plaza Liberia
Constructora Volio & Trejos fue fundada en
1983 con la mira de brindar soluciones
competitivas con un producto de alta
calidad.
En el año 2002, lograron ser la primera
constructora en obtener la certificación de
gestión calidad ISO 9001:2000.
El campo de trabajo es la construcción de obras de
mediana a gran envergadura que requieran un alto
grado de calidad en su ejecución, tales como:
edificios, desarrollos comerciales y residenciales,
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hoteles, hospitales y plantas industriales.
6.2.3 Profesionales responsables de realizar la inspección durante el proceso de
ejecución de la obra.
Entidad
Descripción
Consultor Nacional:
Zurcher Arquitectos S.A.
Representante Legal: Ronald ZurcherGurdian. Cédula 1-05320389
Domicilio legal:50 norte ICE Sabana frente Colegio Los
Ángeles Condominio Las Torres.
Dirección Postal: 11991-1000 San José, Costa Rica.
Teléfono: (506) 2220-3636.
Fax: (506) 2220-2032.
Inscrita ante el Colegio Federado de Ingenieros y
Arquitectos, bajo el número de registro CS-0099.
Consultor Nacional:
DEHC S.A. Ingenieros Consultores
Domicilio Legal: Barrio González Lahamn Avenida 10, Calle
23 Bis, N°1005
Representantes
Legales:
Ramón
Ramírez
Cañas Presidente y Guillermo Carazo Ramírez
Vicepresidente
Teléfono: (506) 22 57 22 57
Fax: (506) 22 17 74 37
Inscrita ante el Colegio Federado de Ingenieros y
Arquitectos, número de afiliado CS-0075.
6.2.4 Empresa considerada para el mercadeo y venta del proyecto.
Entidad
Descripción
Consultor internacional:
S&PDestinationProperties.
Sociedad
constituida
y
organizada
de
conformidad con las Leyes de los Estados Unidos
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de América.
Domicilio Legal: #1750 – 1500 West Georgia St.
Vancouver, BC, Canada
V6G 2Z6
Teléfono:(604)9092111
Fax: (604) 9092150
Prestigiosa firma especializada en la venta de
unidades residenciales de lujo, como segundas
viviendas, la cual cuenta con bases datos de
potenciales compradores a nivel mundial.
Cuenta con oficinas corporativas en Vancouver,
San Diego, Denver, Honolulu y Hong Kong. Se
enfoca en mercados de crecimiento claves
mediante la selección de resorts y bienes
inmuebles de lujo que ofrezcan el modo de vida y
el valor que buscan los compradores.
Algunos de sus proyectos más recientes son:
 Trump Ocean Resort Baja
Proyecto Hotel-Condominio ubicado en North-Baja
Mexico.
 Wild Horse Meadows
Masterplanned
community
Steamboat Springs Colorado.
localizado
en
 Granby Ranch
Masterplanned
Colorado.
resort
community
ubicado
en
 Trump International Hotel & Tower, Waikiki
Beach Walk
Proyecto Hotel- Condominio localizado en Waikiki,
Oahu.
 Mayacama
Villas, casitas &memberships sales localizado en
Sonoma County, California.
La
compañía
ha
estado
directamente
nvolucrada en la previsión, el diseño, marketing y
venta de más de 220 proyectos que representan
un volumen de más de $4 billones en ventas. Han
aplicado su metodología de lanzamiento de
propiedades a 117 de estos proyectos, muchos
de los cuales se han vendido en un día o a
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semanas de su lanzamiento.
6.2.5 Empresa responsable de operar distintos componentes del proyecto.
Entidad
Descripción
Empresa Internacional:
Troon Golf L.L.C.
Sociedad constituida y organizada de conformidad con las
Leyes de los Estados Unidos de América.
Domicilio Legal: 15044 North Scottsdale Road, Suite 300,
Arizona 85254
Teléfono: 001-480-606-1000
Fax: 001-480-606-1000
Para la administración y mercadeo del campo de
golf se han contratado los servicios de Troon Golf.
Troon es una firma estadounidense especializada
en la administración de campos de golf en
proyectos de lujo. La empresa cuenta con 200
campos de golf administrados en 31 países.
Todas las compañías y profesionales citados se encuentran habilitados para prestar
los servicios que le han sido contratados para el Proyecto. En el caso de las
compañías inscritas en el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa
Rica, no se tiene conocimiento ni notificación de ninguna especie de que al
momento existan denuncias en su contra, que las afecte para prestar su servicio. La
desarrolladora del Proyecto ha realizado un proceso de diligencia debida,
investigación de antecedentes, y de capacidad, experiencia técnica y profesional,
de previo a la escogencia de la compañía o del profesional y a la formalización del
contrato respectivo.
7. Concesiones de la zona marítimo terrestre, concesión minera y concesión de
agua.
7.1 Concesión de la zona marítimo terrestre.
El FIDI no adquirirá ni invertirá en las áreas de concesión de la zona marítima terrestre,
hasta tanto no se emita y entre en vigencia las reformas al Reglamento General
sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión y se aclare la posibilidad de
que los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario puedan adquirir e invertir en este
tipo de activos.
No obstante lo anterior a continuación se describen las concesiones de la zona
marítimo terrestre localizadas en el Golfo de Papagayo y otorgadas por el Instituto
Costarricense de Turismo, las cuales tienen un área de 31.6 hectáreas.
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Tales concesiones se encuentran sometidas al régimen del Polo Turístico del Golfo de
Papagayo, que está conformado, principalmente, por las siguientes normas legales:
a. La Ley que Regula la Ejecución del Proyecto Turístico del Golfo de Papagayo.
b. Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de
Papagayo.
c. Plan Maestro del Proyecto Turístico del Golfo de Papagayo y su Reglamento.
d. Reglamento que regula el otorgamiento de garantías reales sobre concesiones del
Polo Turístico del Golfo de Papagayo.
e. Reglamento de cesiones parciales de concesiones del Polo Turístico del Golfo de
Papagayo.
Bajo el régimen de concesión del Polo Turístico del Golfo de Papagayo, el
concesionario es propietario del derecho a explotar la propiedad pública siguiendo
los términos del contrato de concesión respectivo y el Plan Maestro de Papagayo,
para lo cual debe cancelar un canon administrativo y rendir una garantía de
cumplimiento. La clasificación del uso de suelo que establece el Plan Maestro de
Papagayo (por ejemplo, hotelero, residencial turístico, entre otros) es vinculante para
el concesionario.
El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) está a cargo del desarrollo, ejecución y
fiscalización del Proyecto Turístico del Golfo de Papagayo. Para ello actúa a través
de una Oficina Ejecutora que es un órgano desconcentrado que reporta a la Junta
Directiva del ICT y que está compuesta por un Director Ejecutivo y un Consejo
Director.
Corresponde a la Junta Directiva del ICT, autorizar los traspasos totales o parciales, la
hipoteca y fideicomiso de concesiones previo informe del Consejo Director.
Plazo: Las concesiones de Inversiones Monte del Barco S.A. que adquirirá el FIDI
vencen en el año 2046. Sin embargo, el ICT podrá otorgar prórrogas, por períodos
de cuarenta años siempre y cuando el concesionario haya cumplido con las
obligaciones exigidas en cada contrato y con las leyes y reglamentos que rigen el
desarrollo del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo. Se espera que la concesión de
Inversiones Goda S.A., que colinda con las concesiones de Inversiones Monte del
Barco S.A. y que también será adquirida por el FIDI, tengan un plazo igual, de
conformidad con la gestión que en este momento se está tramitando en el ICT.
El rescate de concesiones por razones de evidente interés público procederá previo
pago de las indemnizaciones que correspondan, conforme al avalúo que la
Dirección General de la Tributación Directa emita al efecto.
Como se indicó, las concesiones que adquirirá el FIDI comprenden la concesión de
Inversiones Monte del Barco S.A., y la concesión de Inversiones Goda S.A., las cuales
colindan entre sí. Es interés del FIDI reunir las tres concesiones en una sola, para lo cual
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requiere contar con la autorización del ICT. A continuación se describen las
condiciones relacionadas con estas concesiones.
Condiciones de la concesión de Monte del Barco del Polo Turístico Golfo de
Papagayo.
Condiciones de la concesión de Monte del Barco.
Ítem
Partes
Área
Obligaciones
de
construcción
Plazo
para
iniciar
el
proyecto
Entrega
de
cronograma
detallado
Cumplimiento
de
Plan
Maestro
de
Papagayo
Descripción
a) Instituto Costarricense de Turismo (ICT) y
b) Inversiones Monte del Barco Sociedad Anónima
La concesión es por 24.9 hectáreas de terreno para el
desarrollo turístico ubicado en Playa Monte del Barco.
Se divide en dos partes. Lote A: 10 ha 3712, 07 m2,
según plano catastrado No G-671952-2000. y Lote B: 13
has 7181,81 m2, según plano catastrado No. G-6145642000.
Según ha sido presentado por Inversiones Monte del
Barco S.A. al ICT, en las áreas de concesión se pretende
desarrollar el proyecto turístico en tres etapas, que
incluye aproximadamente 479 habitaciones, dos hoteles
y un club de playa. También se pretende hacer una
marina turística, para lo cual se está trabajando en los
estudios de factibilidad. El concesionario debe construir
toda la infraestructura interna del proyecto, lo que
incluye red eléctrica, red telefónica, red de acueducto
y alcantarillado y calles de acceso.
Dentro de los seis meses siguientes a la fecha de
aprobación del Plan Maestro de Monte del Barco
deberán
iniciarse
los
trámites
de
permisos
correspondientes para ejecutar el proyecto. La obra
deberá de iniciarse dentro de los seis meses siguientes a
la obtención de todos los permisos necesarios. Estos
plazos podrán ser prorrogados, a criterio del Consejo
Director, mediante acto debidamente motivado y
justificado por la concesionaria. El plazo de conclusión
de la obra se definirá en el cronograma que apruebe el
Instituto Costarricense de Turismo con el Plan Maestro.
Monte del Barco debe entregar al ICT cronograma
detallado que incluya el detalle de las obras por realizar
bajo el sistema de ruta crítica un mes antes de iniciar las
obras.
El Plan Maestro de la concesión y sus modificaciones
estarán sujetos a las regulaciones del Plan Maestro del
Polo Turístico del Golfo de Papagayo. En particular no
podrá ningún concesionario variar su proyecto,
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Obligaciones
ambientales
Obligaciones
económicas
aprobado por el Instituto, salvo previa autorización
expresa del mismo.
Obligación de proteger, mantener, conservar y mejorar
el medio ambiente y cumplir con las obligaciones del
estudio de impacto ambiental.
Asimismo se deben
cumplir con las medidas de protección de patrimonio
histórico del Museo Nacional.
a) Una vez aprobado el Plan Maestro, existe la
obligación de entregar garantía de cumplimiento por $
844.125 para la primera etapa,
$770.954 para la
segunda etapa y $ 1.399.971 para la tercera etapa (son
equivalente al 5% de la inversión). La garantía será
devuelta 60 días después de haber concluido obras de
cada etapa;
b) Obligación de pagar impuestos nacionales y
municipales. Esto incluye el pago del canon previsto en
el artículo 48 de la Ley de Zona Marítimo Terrestre. Este
canon será fijado de acuerdo al avalúo de la Dirección
General de la Tributación Directa tomando como base
el valor de concesión del terreno ubicado en la zona
restringida de la Zona Marítimo Terrestre.
Plazo de la concesión de Monte del Barco.
Ítem
Plazo
Descripción
El plazo de la concesión es de 50 años a partir del 23 de
julio de 1996, fecha de otorgamiento de la misma por el
ICT. Se puede prorrogar por plazos iguales si la
concesionario cumple con los requisitos exigidos para ser
tal, y si ha cumplido con todas sus obligaciones
contractuales y normativas.
Limitaciones de la concesión de Monte del Barco.
Ítem
Limitaciones
de gravamen
y enajenación
Descripción
La junta directiva del ICT debe autorizar los traspasos
totales o parciales, la hipoteca y fideicomiso de
concesiones, previo informe del Consejo Director de
Papagayo. Los adquirentes deben reunir todos los
requisitos para ser concesionarios, salvo el caso de
cesiones para uso habitacional individual y a favor de
sujetos físicos. Las operaciones de traspaso pagarán al
Instituto un dólar con cincuenta centavos de Estados
Unidos de América (US$1.5) por cada metro cuadrado
de terreno traspasado, de previo a su aprobación,
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Potestad
rescate
de
Inscripción en
registro
nacional
Cumplimiento
de
Ordenamiento
Jurídico
reembolsable solamente en el caso de que el Instituto
no apruebe el traspaso. Dicho monto será ajustado
cada cinco años conforme a la tasa LIBOR acumulada
a seis meses y anualizada con el promedio de los doce
últimos meses.
El ICT tiene la potestad de ordenar el rescate de
concesiones por razones de evidente interés público,
previo pago de las indemnizaciones que correspondan,
conforme al avalúo que la Dirección General de la
Tributación Directa emita al efecto.
El otorgamiento de las concesiones, así como toda
cesión, hipoteca, arriendo o fideicomiso, referente a las
concesiones, deberá inscribirse en el Registro de
Concesiones del Registro Nacional.
Serán obligaciones del concesionario las establecidas
en la Ley Nº 6758 y su Reglamento, el Plan Maestro de
Papagayo, en el contrato de concesión, en el
respectivo Estudio de Impacto Ambiental, demás
disposiciones de la Junta Directiva del Instituto
Costarricense de Turismo y en las demás normas
aplicables.
Condiciones de la concesión del lote 8 del Polo Turístico Golfo de Papagayo
Condiciones de la concesión del Lote 8.
Ítem
Partes
Área
Obligaciones
de
construcción
Plazo
para
iniciar
el
proyecto
Descripción
a) Instituto Costarricense de Turismo (ICT) y
b) Inversiones Goda S.A.
La concesión es por 6.7 hectáreas de terreno para el desarrollo
turístico ubicado en el Lote No. 8 del Polo Turístico del Golfo de
Papagayo, contiguo a Playa Monte del Barco.
Inversiones Goda S.A. pretende desarrollar en el área de
concesión un total de 120 habitaciones. Inversiones
Goda S.A. debe construir toda la infraestructura interna
del proyecto, lo que incluye red eléctrica, red
telefónica, red de acueducto y alcantarillado, calles de
acceso.
Dentro de los seis meses siguientes a la fecha de suscripción del
contrato de concesión deberán iniciarse los trámites de permisos
correspondientes para ejecutar el proyecto. No obstante la
concesión ya fue otorgada y se encuentra firme, el contrato de
concesión está a la espera de que sea formalizado. La obra
deberá de iniciarse dentro de los seis meses siguientes a la
obtención de todos los permisos necesarios. Estos plazos podrán ser
prorrogados, a criterio del Consejo Director, mediante acto
debidamente motivado y justificado por la empresa concesionaria.
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El plazo de conclusión de la obra se definirá en el cronograma que
apruebe el Instituto Costarricense de Turismo con el Plan Maestro.
Entrega
de
cronograma
detallado
Inversiones Goda S.A. debe entregar al ICT cronograma
detallado que incluya el detalle de las obras por realizar
bajo el sistema de ruta crítica un mes antes de iniciar las
obras.
Cumplimiento
de
Plan
Maestro
de
Papagayo
El Plan Maestro de la concesión y sus modificaciones estarán sujetos
a las regulaciones del Plan Maestro del Polo Turístico del Golfo de
Papagayo. En particular no podrá ningún concesionario variar su
proyecto, aprobado por el Instituto, salvo previa autorización
expresa del mismo.
Obligación de proteger, mantener, conservar y mejorar el medio
ambiente y cumplir con las obligaciones del estudio de impacto
ambiental.
Asimismo se deben cumplir con las medidas de
protección de patrimonio histórico del Museo Nacional.
Obligaciones
ambientales
Obligaciones
económicas
a) Para la ejecución de la primera etapa, Inversiones
Goda S.A. debe rendir una garantía de cumplimiento de
$402.821 (son equivalente al 5% de la inversión). La
garantía será devuelta 60 días después de haber
concluido las obras de la etapa;
b) Obligación de pagar impuestos nacionales y
municipales. Esto incluye el pago del canon previsto en
el artículo 48 de la Ley de Zona Marítimo Terrestre. Este
canon será fijado de acuerdo al avalúo de la Dirección
General de la Tributación Directa tomando como base
el valor de concesión del terreno ubicado en la zona
restringida de la Zona Marítimo Terrestre.
Plazo de la concesión del Lote 8.
Ítem
Plazo
Descripción
El acuerdo que otorgó la concesión del lote 8 a
Inversiones Goda S.A., omitió indicar el plazo de
vigencia de dicha concesión. Se solicitó al ICT que
enmendara esta situación, lo cual se encuentra aún
pendiente. De conformidad con lo solicitado, el plazo
de la concesión será de 40 años a partir de la firma del
contrato de concesión. Se puede prorrogar por plazos
iguales si la concesionaria cumple con los requisitos
exigidos para ser tal, y si ha cumplido con todas sus
obligaciones contractuales y normativas.
Limitaciones de la concesión del Lote 8.
Ítem
Limitaciones
Descripción
La junta directiva del ICT debe autorizar los traspasos
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de gravamen
y enajenación
Potestad
rescate
de
Inscripción en
registro
nacional
Cumplimiento
de
Ordenamiento
Jurídico
totales o parciales, la hipoteca y fideicomiso de
concesiones, previo informe del Consejo Director de
Papagayo. Los adquirentes deben reunir todos los
requisitos para ser concesionarios, salvo el caso de
cesiones para uso habitacional individual y a favor de
sujetos físicos. Las operaciones de traspaso pagarán al
Instituto un dólar con cincuenta centavos de Estados
Unidos de América (US$1.5) por cada metro cuadrado
de terreno traspasado, de previo a su aprobación,
reembolsable solamente en el caso de que el Instituto
no apruebe el traspaso. Dicho monto será ajustado
cada cinco años conforme a la tasa LIBOR acumulada
a seis meses y anualizada con el promedio de los doce
últimos meses
El ICT tiene la potestad de ordenar el rescate de
concesiones por razones de evidente interés público,
previo pago de las indemnizaciones que correspondan,
conforme al avalúo que la Dirección General de la
Tributación Directa emita al efecto.
El otorgamiento de las concesiones, así como toda
cesión, hipoteca, arriendo o fideicomiso, referente a las
concesiones, deberá inscribirse en el Registro de
Concesiones del Proyecto, del Registro Nacional.
Serán obligaciones del concesionario las establecidas
en la Ley Nº 6758 y su Reglamento, el Plan Maestro de
Papagayo, en el contrato de concesión, en el
respectivo Estudio de Impacto Ambiental, demás
disposiciones de la Junta Directiva del Instituto
Costarricense de Turismo y en las demás normas
aplicables.
Concesión de explotación minera.
El Proyecto cuenta con una concesión de explotación minera de un Tajo de Material
Volcánico, que fue aprobada por el Ministerio de Ambiente y Energía, mediante
resolución No. R-478-97 MINAE del 14 de noviembre de 1997, por un período de
VEINTICINCO car Expediente Administrativo No. 2456 que consta en el Registro
Nacional Minero). La localización geográfica de la concesión es la siguiente: Las
Trancas, Distrito 3 Sardinal, Cantón 5 Carillo, Provincia Guanacaste. La concesión
minera se encuentra vigente, y no existe ningún procedimiento administrativo
tendente a cancelar esa concesión.
La explotación de dicha concesión ha sido empleada fundamentalmente para
proveer de los materiales granulares al proyecto.
Concesión de agua.
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No.
ORDEN
1
CONCESIÓN
INSTITUCIÓN
DETALLE
Pozo CN – 195
(Expediente 7450-P)
Departamento
de Aguas
Cuenta con una concesión de 1
litro/seg para uso doméstico y riego,
teniendo un tiempo de uso permitido
de enero a mayo las 24 horas del
día, vence en el 2010 (Resolución
300-2007-Aguas-MINAE). Se cuenta
con la viabilidad ambiental para
aumentar el caudal a 8.5 litros/seg
para utilizarlo en riego de pasto,
ornamentales
y
otros
cultivos,
actividades domésticas, turismo y
abrevadero (Resolución 386-2008SETENA).
Se cuenta con la viabilidad
ambiental para un caudal de 11.3
litros/seg para utilizarlo en riego de
pasto,
cultivos,
actividades
domésticas, turismo y abrevadero
(Resolución 2497-2007-SETENA). Se
encuentra en trámite la solicitud de
concesión para el mismo caudal y
para
uso
agropecuario-riego,
consumo
humano
y
turístico,
utilizándolo de enero a diciembre 16
horas al día.
Se cuenta con la viabilidad
ambiental para un caudal de 39
litros/seg para utilizarlo en riego de
pasto,
cultivos,
actividades
domésticas, turismo y abrevadero
(Resolución 2497-2007-SETENA). Se
encuentra en trámite la solicitud de
concesión para el mismo caudal y
para
uso
agropecuario-riego,
consumo
humano
y
turístico,
utilizándolo de enero a diciembre 16
horas al día.
El 28 de mayo se obtuvo el permiso
de perforación (Resolución IMN-DA1467-2008). Se encuentra en trámite
la solicitud de la concesión de agua.
El 28 de mayo se obtuvo el permiso
de perforación (Resolución IMN-DA1468-2008). Se encuentra en trámite
la solicitud de la concesión de agua
Se presentó la solicitud del permiso
de perforación el 21 de diciembre
del 2007.
MINAE
2
Pozo CN – 553
(Expediente 12760-P)
Departamento
de Aguas
MINAE
3
Pozo CN – 585
(Expediente 12761-P)
Departamento
de Aguas
MINAE
4
Permiso de
perforación
Departamento
de Aguas
5
Permiso de
perforación
MINAE
Departamento
de Aguas
6
Permiso de
perforación
MINAE
Departamento
de Aguas
MINAE
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7
Concesión Río
Tempisque
(Expediente 2227-A)
Departamento
de Aguas
MINAE
Concesión de 66.5 litros/seg para uso
riego, turismo y consumo humano,
teniendo un tiempo de uso permitido
de enero a diciembre las 24 horas
del día, vence en el año 2012
(Resolución 376-2007-Aguas-MINAE).
8. Revelación de los riesgos contractuales inherentes a la consecución del
proyecto.
Aunque en esta etapa del proyecto no existen incumplimientos contractuales por
parte de los distintos contratistas que intervienen en el proyecto, lo cierto es que en
todo proyecto de esta naturaleza existe un riesgo al proyecto derivado de los efectos
que puede tener en el proyecto el incumplimiento contractual por parte de alguno o
algunos de los contratistas.
La mejor forma para minimizar este riesgo es teniendo una política de contratación
que asegure que el Proyecto será ejecutado a través de contratistas altamente
calificados y con experiencia en el objeto del contrato.
Para estos efectos se ha formalizado un “Contrato de Desarrollo, Administración y
Operación del Proyecto Inmobiliario y Turístico Monte del Barco” entre Aldesa
Sociedad de Fondos de Inversión S.A. y Aldesa Desarrolladora Inmobiliaria S.A.,
mediante el cual, será esta última la encargada de seleccionar bajo parámetros de
la mejor experiencia, y de capacidad técnica, profesional y financiera a los distintos
contratistas y partes relacionadas con el Proyecto como representante del Dueño en
el desarrollo y administración del Proyecto. Para estos efectos, la SAFI, en su
condición de sociedad administradora del Dueño, extenderá los poderes con las
facultades requeridas para que la Desarrolladora, a través de los personeros que ésta
designe, cumpla con los cometidos de desarrollo, administración, y fiscalización del
Proyecto indicados en este contrato y que de tiempo en tiempo le instruya el Dueño.
La contratación de una empresa desarrolladora de la experiencia en este tipo de
proyectos de Aldesa Desarrolladora Inmobiliaria S.A. es una de las formas previstas
para mitigar los riesgos contractuales del proyecto.
Adicionalmente, la SAFI instruirá a la Desarrolladora para que en los contratos que se
celebren con los distintos contratistas que requiera el Proyecto, se establezcan
garantías, multas y mecanismos provistos para cubrir riesgos específicos derivados del
incumplimiento de estos proveedores de obligaciones contractuales que son críticas
para la viabilidad del proyecto, tales como no adecuación de los requerimientos
técnicos, no disponibilidad de materias primas, mano de obra, mayores cantidades
de obra por fallas en los diseños, mayores precios a los previstos en los diseños, entre
otros.
SECCIÓN II: ESTUDIO DE MERCADO
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1. Estimación de la demanda, potenciales compradores y competencia.
El mercado meta para la venta de productos residenciales son parejas /familias (55+
años), algunos buscando una segunda casa y otros como una oportunidad de
inversión. Generalmente buscan un proyecto que cuente con el respaldo de una
“marca de renombre” ya que esto les brinda un mayor nivel de seguridad sobre su
inversión. Este segmento es menos sensible al precio que el mercado de “retirados”,
el cual también representa un sector que demanda este tipo de proyectos.
Estos compradores estarían atraídos especialmente por las numerosas actividades
dentro de la comunidad (la serenidad, belleza tropical, vistas espectaculares de la
propiedad) y un estilo de vida relajante en un sitio autentico en donde todo huésped,
dueño o invitado será tratado como familia.
Dentro de un estudio contratado a la firma Norton ConsultingGroup para estimar la
demanda potencial del producto a entregar, se hace referencia a otro trabajo
efectuado por la empresa Harrison Group quien realizó un estudio al 5% de los
propietarios de vivienda más acaudalados de los Estados Unidos que provee datos
importantes.
El estudio evidenció que este segmento de la población norteamericana es
propietaria de aproximadamente 6.1 millones de viviendas para vacacionar, o bien,
viviendas adquiridas como inversión. El valor promedio de estas viviendas asciende a
los US$1.14 millones. Otro hallazgo importante es que el 47% de este mismo segmento
son dueños de 2 o más viviendas.
De este segmento de la población norteamericana, el 18% estaría interesado en
comprar una segunda vivienda, lo cual representa alrededor de un millón de nuevas
unidades residenciales. Es importante señalar que este estudio deja de lado los
potenciales clientes del mercado europeo interesados en este tipo de activos.
Asimismo, según este estudio se espera que la absorción por unidades residenciales
en Costa Rica sea por lo menos entre 200 – 250 unidades al año con la oferta futura.
Por otra parte, además de Monte del Barco, existen por lo menos otros cinco
proyectos de 5 estrellas en desarrollo en el país: Península Papagayo (FourSeasons),
Playa Carmel (Rosewood), Punta Cacique (One&Only), La Punta Papagayo (Viceroy)
y Mandarín Oriental.
De los proyectos mencionados anteriormente, los que son considerados como
competencia directa debido a sus características o proximidad a Monte del Barco
son:
Proyecto
Propiedad
Acres
Diseñador del
Campo Golf
Bandera
Hotel
Marina
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Península
Papagayo
Punta
Cacique
Costa
Carmel
Mandarin
Oriental
Monte del
Barco
2,300
Arnold Palmer
FourSeasons
Si
650
Tom Doak
One & Only
Miraval
Exclusive
Resort
En
estudio
111
No
Rosewood
No
539
Fred Couples
1,045
Tom Fazio
Mandarin
Oriental
En
negociación
No
En
estudio
En otro estudio contratado a la firma Ernst & Young, en el análisis de la competencia
se determina que el mercado de lujo en Guanacaste es relativamente limitado,
representando por el FourSeasons como la única propiedad de lujo similar en nivel de
servicio y amenidades al hotel propuesto.
Para determinar las tendencias del mercado de alojamiento local se analizaron un
grupo de propiedades de lujo y alto nivel, en un rango de capacidad de 163 – 406
habitaciones. Aunque la mayoría de las fuentes de alojamiento no son competitivas
con el hotel propuesto, el análisis proporciona consideraciones importantes de
localización y posicionamiento en Costa Rica.
La siguiente tabla determina las fortalezas y debilidades de las fuentes de lujo que
competirían con el hotel propuesto. Estas propiedades fueron seleccionadas basadas
primeramente en su ubicación, alianza de marca, posicionamiento, mezcla de la
unidad, tamaño, facilidades y amenidades.
Proyectos estudiados
Mandarin Oriental
Capacidad: 150 habitaciones
Apertura: 2011
Ubicación: Localizado sobre la calle de acceso a Península Papagayo.
Datos de la propiedad:
-
Topografía elevada con vistas al golfo de papagayo
Construcción actual no fue observada.
Características de competitividad:
Competitivo con el hotel propuesto
Posicionamiento de marca anticipado para ayudar a que el hotel
se ejecute con una tarifa por encima del hotel propuesto, con
ocupación similar.
Rosewood
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Apertura: 2011
Ubicación: Aproximadamente a 60 minutos de LIR.
Datos de la propiedad
-
Acceso actual por caminos parcialmente no pavimentados de 20
kms.
Excelente para desarrollo del centro turístico de lujo, incluyendo
calidad de playa y topografía.
En etapa de permisos y condiciones del terreno.
Características de competitividad
Parcialmente competitivo al hotel propuesto.
Nombre Rosewood es de los más fuertes.
Se espera que trabaje por debajo de la capacidad del hotel
propuesto, a una tarifa mayor, compuesta por suites, habitaciones,
y alta segmentación.
One&Only
Apertura: 2011
Ubicación: Próximo a Playas del Coco, dentro de la comunidad Cacique
del Mar.
-
Topografía elevada con vistas, buen acceso a las playas.
Parcialmente competitivo al hotel propuesto.
Suites independientes superiores a habitaciones de hotel estándar.
Al tener menos habitaciones y estar afiliado a One&Only con
presencia regional, el rango de tarifas esta planeada por encima
del hotel propuesto, con ocupación similar.
Ritz-Carlton
Apertura: 2011
Ubicación: Junto a Rosewood.
-
Calidad de playas y topografía superior.
Atributos naturales de la propiedad y sus alrededores dan una
experiencia única.
Oficina de ventas en el proyecto.
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-
Totalmente competitivo al hotel propuesto.
Menor número de habitaciones, rango de tarifas por encima del
hotel propuesto.
Se considera que el proyecto Monte del Barco tendría una fuerte demanda por sus
clientes, porque considera aspectos que lo distinguen y que son sumamente
valorados por el mercado meta al que se dirige de acuerdo con los estudios provistos
por Norton ConsultingGroup.
Algunos de esos aspectos diferenciadores mencionados anteriormente son:




La calidad de sus amenidades como lo es el Campo de Golf diseñado por
Tom Fazio.
Un club de golf, un club de playa y un club deportivo diseñados para tres
experiencias distintas dentro de un ambiente acogedor.
Ser el proyecto más cercano al aeropuerto internacional Daniel Oduber.
Un grupo desarrollador compuesto por una de las empresas más
consolidadas y respetadas en Costa Rica en el mercado bursátil y de
desarrollo inmobiliario, los mejores consultores nacionales e internacionales
en sus respectivos campos y la asesoría de Starwood Development quienes
cuentan con más de 21 años de experiencia en el desarrollo de resorts
similares.
Si se desea profundizar más sobre los estudios de mercado que fundamente esta
sección, los mismos se encontrarán disponibles en las oficinas de la Sociedad
Administradora y podrán ser consultadas en cualquier momento por los inversionistas
del FIDI o por las entidades reguladoras.
2. Estrategias para la comercialización y venta del proyecto.
La estrategia de marketing estará liderada por S&P Destination Properties Inc., con
amplia experiencia en la visualización, diseño, mercadeo y ventas de proyectos de
esta índole en el mundo; lo que garantiza al proyecto competir con otros proyectos
inmobiliarios en Estados Unidos, México, América Latina y el Caribe. Esta compañía
utiliza mecanismos para la venta como eventos de lanzamiento y comunicación
directa con potenciales compradores.
Adicionalmente Monte del Barco ha establecido relaciones claves con las empresas
de bienes raíces locales, esto con el fin de maximizar el éxito de las ventas.
Monte del Barco tendrá múltiples etapas de desarrollo, cada una de las cuales
tendrá una estrategia distinta, dependiendo del comportamiento del mercado.
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En el caso de venta de unidades residenciales se utilizará una estrategia de prelanzamiento de unidades, lo cual creará ventas en la etapa de diseño de Monte del
Barco.
Contar con un hotel de marca de renombre y un campo de golf diseñado por Tom
Fazio, hacen que Monte del Barco tenga un fuerte posicionamiento frente a su
competencia. Fazio y Jack Nicklaus son considerados los mejores diseñadores de
campos de golf del mundo, lo cual le da reconocimiento y mayor valor a los
proyectos inmobiliarios que cuentan con campos de golf diseñadas por estos. El
hecho de que este sea uno de los pocos campos de golf de Tom Fazio fuera de
Estados Unidos, es un fuerte diferenciador con respecto a los otros proyectos
competidores.
Actualmente, existen regulaciones ambientales más estrictas, el hecho de que Monte
del Barco ya cuente con permisos aprobados y esté listo para comenzar el desarrollo
constituye una de las ventajas competitivas más importantes del Proyecto.
En concordancia con la sección I Apartado 3.1 del Propósito, la Sociedad
Administradora y el FIDI podrán proceder a la venta en la forma, términos y
condiciones que se indican en dicha Sección.
SECCIÓN III: ASPECTOS TÉCNICOS
1. Descripción de aspectos constructivos y acabados
Infraestructura
Adicional a los caminos, las obras de infraestructura incluyen un puente de ingreso y
todos los sistemas enterrados de agua potable, evacuación de aguas pluviales,
distribución eléctrica, evacuación de aguas negras y telecomunicaciones.
Residencias
En general los acabados de las residencias son paredes de mampostería con
recubrimiento en piedra y madera, fachadas de aluminio y vidrio, pisos en mármol y
madera, y cielos en gypsum y madera.
La construcción de las residencias se programa por barrios de acuerdo al flujo de
desarrollo del proyecto.
Campo de Golf
Campo de golf de 18 hoyos de un área aproximada de 87 Ha. La construcción incluye
movimiento de tierras, conformación del terreno, instalación de los sistemas de irrigación
y manejo de aguas pluviales, sembrado de zacate.
2. Áreas de terreno y construcción
Página 80 de 150
Área de terreno: el proyecto Monte del Barco está conformado por aproximadamente
423 hectáreas.
Área de construcción:
Componentes del proyecto: promedio estimado de áreas de los diferentes
componentes del proyecto:
Componente
Hotel 1
Hotel 2
Club House
Beach Club
Sport Club
Unidades
Residenciales
Golf
Marina
Medida
20,000.00
m2
12,000.00
m2
1,220.00
m2
990.00 m2
350.00 m2
132,310.00
m2
87.00 has
200 slips
Residencial: promedio estimado de áreas de unidades residenciales
Total de
Unidades
767
Tipo de Unidad
Duplexes
Estate Lots
Cottages
Townhomes
StackedFlats
Multy-Family
Steep Hill MultiFamily
Beach Club
Casita
Condo
Magnolias
Promedio
m2
270.00
3,600.00
139.50
158.00
176.50
144.00
144.00
115.00
195.00
217.00
200.00
.
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3. Programación de obra
A nivel general, cada residencia de Monte del Barco contará con un espacio de
estacionamiento. Adicionalmente, algunos de los barrios residenciales contarán con
un área común que incluirá una piscina así como un área social.
3.1 Método de construcción por emplearse.
Método de
construcción
Construcción
Diseño
Descripción
Se tiene planeado:
a) Utilizar un sistema constructivo basado en grandes paneles
de formaleta, con el cual es espera lograr el acabado final,
evitando la actividad de repellos.
b) Incorporar especies de madera renovables y de rápido
crecimiento
c) Usar materiales de la región
d) Eliminar los desechos correctamente.
Se busca:
a) Orientar las construcciones para tomar la ventaja de los
vientos, el sol y las vistas.
b) Asentar las edificaciones de acuerdo con la topografía del
terreno.
c) Aprovechar el material de corte para resolver los rellenos.
3.2 Necesidades de recursos (humanos, equipos, maquinaria).
Necesidades
Recursos
Logística
Descripción
Para la ejecución de este proyecto se estiman necesarios
los siguientes recursos:
Descripción
Necesidad
Mano
de
obra
de
9,000,000 horas.
construcción gris
hombre
Mano
de
obra
de
20,000,000 horas.
subcontratistas
hombre
Mano
de
obra
de
2, 250,000 horas.
supervisión
hombre
Equipos de construcción
2,000 meses
mayor
equipo
g
Para la ejecución de este proyecto se tiene previsto que:
a) Las comunidades de la zona y sus alrededores aportarán
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b)
c)
d)
e)
f)
g)
Complejidad
un 50% de la mano de obra requerida durante la
construcción
La alimentación del personal se hará con varios
proveedores de la zona, con el fin de crear una sana
competencia que produzca el mejor de los servicios.
Se construirá un campamento para el alojamiento de un
mil quinientos trabajadores que llegarán de fuera de la
zona.
El campamento contará con las comodidades necesarias
para brindar comodidad a los trabajadores, y evitar su
rotación a otros proyectos de la zona en busca de mejores
condiciones.
Para proteger el medio ambiente se construirá un planta
de tratamiento de aguas residuales en el campamento y
en los alrededores de cada construcción se colocarán
cabañas sanitarias.
Se usará geo-textil para retener sedimentos en época de
lluvias.
Ante la cantidad de personal, los servicios de vigilancia y
salud tendrán el énfasis necesario para lograr un buen
ambiente de trabajo.
La construcción de las edificaciones presenta un grado
de complejidad técnico normal. Corresponde a la
ejecución de edificaciones con una estructura simple y
sistemas electromecánicos habitacionales. No se prevé la
necesidad de realizar mejoramiento de la capacidad
portante del suelo a través de pilotes, ni la construcción
de muros de retención con pantallas ancladas. El plazo
tampoco representa ningún grado de complejidad.
Por la magnitud de la obra, el tema de la logística
adquiere una relevancia importante. La consecución y el
manejo de la mano de obra, se presenta como el
principal reto.
3.3 Programación del proyecto.
Etapa 1
Introducción
Actualmente está en proceso la construcción de la infraestructura principal
para urbanizar, con las condiciones que se detallan en la siguiente tabla:
Actividad
Construcción
de
sistema de control
%
Avance
Fecha
Inicio
60%
Dic-07
Fecha
Final
I
Semestre
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de inundaciones
Construcción
de
carretera
e
infraestructura
principal hasta el
club de playa
Extracción
de
material
pétreo
para construcción
Diseño de Máster,
planos y permisos
del 2009
20%
Ene-07
50%
Set-07
50%
Ene-07
II
Semestre
del 2009
I
Semestre
del 2009
I
Semestre
del 2009
Construcción de sistema de control de inundaciones
Para el fin de la temporada seca (20-May-08) se concluyó todo lo necesario
para controlar efectivamente las inundaciones por el periodo de lluvias de
2008 (21-May-08 al 30-Oct-08). Al finalizar esta temporada lluviosa se
retomarán los trabajos de esta actividad para finalizarla al 100% para May09.
Construcción de Carretera Principal
Está construido la sub base del tramo de carretera que cruza la propiedad
Goda, lo cual representa el 20% de la construcción total de la carretera e
infraestructura principal del Proyecto. Se está a la espera de que el
Proyecto obtenga en financiamiento bancario a largo plazo para continuar
con esta actividad.
Extracción de material pétreo para construcción
Está en progreso la extracción de material del tajo para la construcción de
las calles, y una posible construcción de la Marina. La extracción está
avanzada un 50% y se estima que finalizará en el primer trimestre del 2009.
Máster Plan (Diseño, Formalización Legal)
Está en progreso una revisión final de la densidad y posición estratégica de
las unidades habitacionales y la etapa final de diseño detallado del Master
Plan y el diseño de sitio, que estarán finalizados para Ago-08. Luego se
procederá a tramitar la formalización del condominio principal de Monte
del Barco el que se estima que estará formalizado para el último trimestre
del 2008 e inscrito para los primeros meses del 2009.
Etapas 2 y 3
Alcance
Está determinada una primera entrega del proyecto cuya fecha meta es
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mediados del 2010, ésta incluye los proyectos listados en la siguiente tabla:
Proyecto
Infraestructura
Principal
Operaciones
Beach Club
Residencias
Beach Club
Campo de
golf
Barrio H
% Avance
de obra
Fecha
Inicio
2008
Fecha
Fin
0%
0%
2009
2009
2010
2010
0%
2009
2010
0%
2008
2010
0%
2009
2010
15%
2010
Aprobación de Financiamiento
El Proyecto se encuentra negociando los préstamos de largo plazo y la
obtención de este financiamiento es la que determina el inicio de todas las
actividades y obras incluidas en esta etapa y que son:






Infraestructura
Operaciones
Beach Club
Residencias Beach Club
Campo de golf
Barrio H
Construcción de Infraestructura
Después de la aprobación del financiamiento, una de las actividades que
determina el cumplimento de la entrega para 2010 y que puede ser la más
susceptible a atrasos y que además impacta la funcionalidad de los
proyectos Beach Club, Residencias Beach Club , y Barrio H es la
construcción de la infraestructura.
Alcance
Está determinada una segunda entrega del proyecto cuya fecha meta es
finales de 2011, ésta incluye los proyectos listados en la siguiente tabla:
Proyecto
Hotel 1
Sports Club
% Avance
de obra
0%
0%
Fecha
Inicio
2009
2010
Fecha
Fin
2011
2011
Ruta Crítica
Página 85 de 150
La ruta crítica de la segunda etapa está determinada por el proceso del
Hotel 1.
Hotel 1
Dentro del Hotel 1 la ruta crítica pasa por las siguientes actividades:
Negociación, y formalización con una firma Hotelera.
Éste está programado para que esté finalizado para finales de 2008 y
principios del 2009.
Financiamiento para diseño y construcción del Hotel 1.
Éste está programado para que esté finalizado para finales de 2008. Se está
llevando paralelo a la formalización con la firma hotelera.
Diseño y construcción del Hotel 1.
Este proceso está programa para que se desarrolle entre 2008 y 2009.
Puesta en marcha del Hotel 1.
Este proceso está programa para que se desarrolle durante todo el año
2011.
Etapa 4
Alcance
Después de tener la base de la primera y segunda etapa está programado
continuar construyendo los siguientes proyectos:
 Complejos residenciales adicionales a Barrio H y a las residencias del
Beach Club,
 Un Hotel 2, y;
 Una Marina;
Y la fecha final para ese alcance se estima en 2019.
La secuencia en que se realizarán los trabajos aún no está determinada.
Aún así los estimados de fechas planeados para esta etapa final se indica
en la siguiente tabla:
Proyecto
Complejos
residenciales
Hotel 2
Marina
%
Avance
0%
0%
0%
Fecha
Inicio
Ene-10
Fecha
Fin
Ene-12
Ene-12
Dic-14
Dic-14
Dic-19
Ruta Crítica
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Aún no está establecida la secuencia en que se construirán los siguientes
complejos residenciales, por lo que una ruta crítica no se puede determinar
para las actividades de construcción.
4. Presupuesto de la obra
Los costos y gastos proyectados de la obra según actividad son los siguientes:
Presupuesto del Proyecto por actividad
Descripción
costo/gasto
Costo del terreno
Infraestructura
Amenidades
Otros costos
Gastos financieros
TOTAL
US$
$87,330,805.00
$41,181,881.00
$60,840,393.00
$22,906,930.00
$20,081,558.00
$232,341,567.00
Los costos y gastos proyectados de la obra según etapa son los siguientes:
Presupuesto del Proyecto por Etapa
Etapa
Primera Etapa
Segunda Etapa
Tercera Etapa
Cuarta Etapa
TOTAL
US$
$ 87,330,805.00
$ 7,496,482.00
$120,698,932.00
$ 16,815,348.00
$232,341,567.00
Si se desea profundizar más sobre el presupuesto de la obra, la información se
encontrará disponible en las oficinas de la Sociedad Administradora y podrán ser
consultadas en cualquier momento por los inversionistas del FIDI o por las entidades
reguladoras.
5. Estudios básicos requeridos
Los siguientes son los principales estudios con los que cuenta el Proyecto o que se
encuentran en ejecución:
I.
Tipo estudio
Estudios
de
Suelos
Descripción
a. Estudio Geotécnico Preliminar, Proyecto Monte del Barco
Empresa: Insuma S.A
Fecha: Setiembre 2007-10-30
Objetivo: determinar las características geotécnicas
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generales del terreno para la finca Monte del Barco, las
posibilidades que existen para la cimentación de estructuras
y los parámetros geotécnicos principales. Esto se logró
mediante los ensayos de campo y laboratorio.
b. Estudio Geotécnico, Camino de Acceso, Proyecto Monte
del Barco
Empresa: Insuma S.A
Fecha: Febrero 2006
Objetivo: detectar las condiciones de cimentación con que
cuenta para el apoyo de la estructura de pavimento, debido
a que se conoce la presencia de una capa de arcilla gris.
c. Estudio Geotécnico Preliminar, Área Tempisque
Empresa: Insuma S.A
Fecha: En redacción
Objetivo: determinar las características geotécnicas
generales del terreno para la finca Tempisque
d. Estudio de Perfiles Geofísicos, Área Golf Altiplano
Empresa: Insuma S.A
Fecha: En ejecución
Objetivo: caracterizar el perfil de suelo y roca a lo largo de la
zona del altiplano donde se ubicarán hoyos de golf.
e. Estudio Geotécnico y Mecánica de Suelos, Dos Puentes en
Proyecto Monte del Barco
Empresa: Castro y De la Torre
Fecha: Octubre 2007
Contenido: determinar la estratigrafía y capacidad del
subsuelo en la zona a cimentar el puente.
II. Estudios
Hidrológicos
f. Diseño de Espesores Pavimentos Flexibles, Carriles de
Desaceleración y Aceleración para ingreso y salida del
Proyecto Monte del Barco
Empresa: Castro y De la Torre
Fecha: Octubre 2007
Contenido: diseñar el pavimento flexible para carriles de
desaceleración y aceleración para ingreso y salida basado
en pruebas de CBR y TPD de la vía.
a. Diseño De Diques Para El Control De Inundaciones de las
Quebradas Esterón, Goda y Roble.
Fecha: 5 Mayo de 2007
Consultor: Dr. Hernán Solís
Objetivo: diseñar de obras de control de inundaciones de tres
quebradas en zona de Goda
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b. Estudio Hidrológico Preliminar, Finca Monte del Barco
Agosto 2007
Consultor: DEHC
Objetivo: realizar el análisis hidrológico de las cuencas que
conforman el terreno del proyecto (simulando las
condiciones actuales y las condiciones posteriores al
desarrollo), de las cuencas externas que aportan agua al
proyecto y el análisis hidráulico de los cauces receptores y así
cuantificar el efecto del desarrollo del proyecto en el
régimen hidráulico de los puntos de descarga.
c. Análisis hidrológico, Diseño de Embalses y sistemas de
descarga de drenaje interno T= 25 años. Proyecto Monte Del
Barco, Finca Goda
Objetivo: Obtención de hidrogramas básicos para el diseño
del sistema de drenaje interno, que consiste en el diseño de
los embalses y sus estructuras hidráulicas de descarga
d. Puente a Alto Roble en Qda. Esterón
Proyecto Monte Del Barco
Fecha: 02 setiembre 2007
Objetivo: diseñar de un puente que serviría también como
una comunicación del Proyecto Monte del Barco con
Guardia y que daría acceso permanente a las comunidades
aledañas al proyecto.
III. Disponibilidad
de Agua
e. Puente De Entrada A Isla De Carretera Principal, Quebrada
Goda
Proyecto Monte Del Barco
Fecha: 24 octubre de 2007
Objetivo: diseñar el puente de alcantarillas de la quebrada
Goda en su intersección con la carretera principal de
acceso, en el inicio aguas arriba de la isla formada por el
boulevard de la carretera.
a. Evaluación del Recurso Hídrico en Finca Monte del Barco
Fecha: Junio 2007
Consultor: Alicia Gómez Cruz
Objetivo: definir las características hidrogeológicas del
terreno, evaluar el potencial del acuífero existente y
establecer recomendaciones para el abastecimiento de
agua potable del proyecto, en su ocupación máxima.
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b. Evaluación de Disponibilidad hídrica de cuatro pozos
profundos
Fecha: Abril, 2007
Consultor: Ingeniería de Aguas, Suelo y Ambiental Ingaguas
S.A.
Objetivo: determinar el caudal de suministro de los cuatro
pozos existentes, por medio de pruebas de bombeo.
c. Evaluación de Disponibilidad hídrica de dos pozos
profundos y un pozo artesanal
Fecha: Mayo, 2007
S.A.
Objetivo: determinar el caudal de suministro de los dos pozos
existentes y uno artesanal, por medio de pruebas de
bombeo.
IV. Topografía
V. Factibilidad de
Marina
d. Estudio Geofísico Mediante Resistividad Eléctrica
Fecha: Agosto, 2007
S.A.
Objetivo: buscar contactos litológicos y niveles freáticos en la
propiedad.
a. Revisión de linderos de la propiedad
b. Curvas de nivel de todo el proyecto
c. Curvas detalladas de áreas de interés (barrios, quebradas,
caminos proyectados)
d. Batimetría detallada del suelo marítimo (Marina).
a. Estudio de aspectos océano-meteorológicos
Empresa: Ing. Omar G. Lizano R., PhD
Fecha: Enero, 2006
Objetivo: realizar un estudio sobre algunas condiciones
oceanográficas y meteorológicas al frente del Golfo de
Papagayo de Costa Rica.
b. Estudio de Corrientes
Empresa: Ing. Jose Camacho Castro
Fecha: Junio, 2007
Objetivo: realizar un análisis de las velocidades de las
corrientes marinas en el sitio de ubicación de la marina.
c. Estudio de Mercado
Empresa: AppliedTechnology and Management
Fecha: Julio, 2007
Objetivo: realizar una evaluación de las tendencias del
mercado de embarcaciones, así como la demanda
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potencial de servicios de marina en Costa Rica y la región,
para proponer la mezcla, tamaño y servicios a proporcionar
por la Marina Monte del Barco.
d. Estudio hidrográfico y de mareas
Empresa: Applied Technology and Management
Fecha: Octubre, 2007
Objetivo: Realizar una batimetría detallada de las aguas
cercanas a la costa del área propuesta para la Marina y
obtener datos oceanográficos de las mareas en el sitio.
e. Estudio de suelos
Empresa: INSUMA, S.A.
Fecha: Octubre, 2007
Objetivo: realizar perforaciones en el sitio propuesto para la
Marina para conocer la composición del suelo.
f. Estudio de Factibilidad ingenieril y planeamiento
conceptual
Empresa: Applied Technology and Management
Fecha: Marzo, 2008
Objetivo: realizar una evaluación de los efectos potenciales
causados por fuerzas ambientales que afectan el diseño
conceptual de la marina y realizar recomendaciones
preliminares de diseño.
6. Valoraciones realizadas y compra del proyecto
Para la determinación del valor de compra de proyecto, la Sociedad Administradora
contrató dos tipos de valoraciones:
a. Una valoración pericial realizada por la firma Proyectos ICC S.A., empresa
que se dedica a la promoción, desarrollo, administración y gerencia de
proyectos en el área del diseño y la construcción, con amplia experiencia de
más de 20 años.
b. Una valoración financiera realizada por el Phd. Harold Coronado C.,
mediante la metodología de flujos netos de efectivo descontados que se
espera genere el proyecto. El Phd. Coronado posee amplia experiencia en
la valoración financiera de Fondos de Inversión Inmobiliarios de diferentes
sociedades administradoras.
Con base en dichas valoraciones el Comité de Inversión autorizó la compra del
Proyecto, la cual se encuentra formalizada mediante un contrato de opción de
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compraventa con la sociedad Monte del Barco Real Estate Corp. S.A., domiciliada
en la República de Panamá.
La ejecución del contrato de opción de compra venta se materializará dentro del
plazo establecido al efecto y comenzará una vez que se hayan cumplido cinco días
hábiles desde que se comunique a la SUGEVAL el hecho relevante del inicio de la
captación del fondo y de que se entregue este adendum al prospecto.
Estas valoraciones se encontrarán disponibles en las oficinas de la Sociedad
Administradora y podrán ser consultadas en cualquier momento por los inversionistas
del FIDI o por las entidades reguladoras.
SECCIÓN IV: ASPECTOS LEGALES
1. Asesores legales contratados
Ítem
Descripción
Asesor internacional:
GreenbergTraurigLLP
Unidos de América.
Es
una
firma
de
asesores
legales
internacional,
cuenta
con
aproximadamente 1700 abogados en 29
localidades de Estados Unidos, Europa y
Asia.
Esta firma ha crecido desde su fundación en
1967 en Florida, hasta convertirse en una de
las más grandes y prestigiosas firmas de
abogados en Estados Unidos y el mundo.
Zürcher Odio &Raven
Es el resultado de un esfuerzo para unir dos
muy conocidas firmas de abogados, y han
sido
catalogadas
por
distintas
organizaciones
tales
como
Chambers&Partners, Martindale-Hubbell y
LatinLawyers, entre otras, como dos de las
mejores firmas de abogados en Costa Rica.
El equipo incluye profesionales graduados
en las mejores universidades, que combinan
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su experiencia no solo en la práctica
privada, sino también en la docencia
universitaria y en la difusión de temas
vinculados con esta especialidad.
Ernst & Young
Es una empresa líder a nivel mundial en las
áreas
de
consultoría,
auditoría,
transacciones e impuestos. Cuenta con
130,000 personas ubicadas en oficinas
alrededor del mundo.
Ernst & Young surgió como empresa en 1989
luego de la combinación de dos empresas
globales de auditoría fundadas inicialmente
en 1849.
En el área legal Ernst & Young es el asesor en
materia de impuestos para Monte del Barco.
2. Detalle de cumplimiento de permisos de construcción:
Permiso
Plano de Catastro Visado
Uso del Suelo
Disponibilidad de Agua
Alineamiento Vial
Vialidad
Ambiental
infraestructura, hotel 1, áreas de
servicios, diques, motivo de
entrada, puentes, residencias,
campo de golf y country club.
Visado de planos
Visto bueno de Desfogue de
Aguas
Visto bueno de ubicación de
Planta de Tratamiento
Consulta altura máxima para
construcción
Permiso
de
construcción
infraestructura, diques y terrazas
Entidad Autorizada
Municipalidad
Municipalidad/INVU
Departamento
de
Aguas
Ministerio de Obras
Públicas y Transportes
Secretaría
Técnica
Nacional Ambiental
(SETENA)
Colegio Federado de
Ingenieros
y
Arquitectos
Municipalidad
Ministerio de Salud
Dirección
Aviación Civil
Municipalidad
Estatus
Obtenido
Obtenido
Obtenido
Obtenido
Obtenido
Obtenido
Obtenido
Obtenido
de
Obtenido
Obtenido
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Estudio de Impacto Vial
Proyecto
Permiso Arqueológico
Permiso de Explotación Tajo
del
Ministerio de obras
Públicas y Transportes
Museo Nacional
Dirección Geología y
Minas
Obtenido
Obtenido
Obtenido
3. Planos constructivos:
Todos los planos constructivos se han desarrollado y se desarrollarán respetando
todas las leyes y normas locales vigentes de las instituciones competentes y siguiendo
normas internacionales en casos específicos.
4. Informe de registro de la propiedad:
El FIDI invertirá en el proyecto, por medio de la adquisición una sociedad matriz
dueña de sociedadesque son titulares de las siguientes propiedades que conforman
el Proyecto:
A. Finca N° 5-61189-000
Propietario
Naturaleza
Ubicación
Linderos
Medida
Registro
según
Plano
Catastrado:
Anotaciones
Gravámenes:
Banco BCT S.A., cédula jurídica N° 3-101-48587-000
(propiedad fiduciaria).
Terreno de Agricultura.
Situado en el Distrito Segundo Palmira, Cantón
Quinto Carrillo, Provincia Guanacaste.
Al norte con Auristela Vargas Vargas, al sur con
Amira Vargas Vargas, al este con calle pública en
medio AngelaMatarritaMatarrita y el Río Tempisque,
y al oeste con Manuel Jirón Méndez.
Dos millones noventa y tres mil ciento sesenta metros
con treinta y ocho decímetros cuadrados.
(2.093.160.38 m2)
G-997138-1991
No existe
i) Servidumbre de Paso: inscrita al tomo 397, asiento
3222, secuencias 001, 0003, y 0005. Longitud de 4.000
metros, con un ancho de 20 metros. Rumbo de este
a Oeste. En contra de las fincas 5-61189-000, y 78044000 (finca reunida que conforma actualmente la N°
5-157184-000).
ii) Plazo de Convalidación por rectificación de
medida: inscrita al tomo 562 asiento 14664. Inició el
Página 94 de 150
Consideraciones
especiales:
21 de febrero del 2006 y finaliza el 21 de Febrero del
2009.
La finca se encuentra en propiedad fiduciaria de
conformidad con el Contrato de Fidecomiso de Garantía
Inversiones Goda 2008, suscrito el pasado 16 de mayo del
2008, para garantizar un crédito solicitado a Banco Lafise
Costa Rica, Banco Lafise Panamá, y Banco de Crédito
Centroamericano, para capital de trabajo del Proyecto.
Para efectos de los permisos, viabilidades, trámites y
demás autorizaciones que se requieren, así como el
levantamiento de planos, los Gerentes y Directivos de
Monte del Barco cuentan con poderes suficientes para
hacerlo; permitiendo la operación y desarrollo del
proyecto con normalidad.
B.
Finca N° 5- 88797-000
Propietario
Naturaleza
Ubicación
Linderos
Medida según
Registro
Plano
Catastrado:
Anotaciones
Gravámenes:
Consideraciones
especiales:
(propiedad fiduciaria)
Terreno de Potreros
Situado en el Distrito Tercero Sardinal, Cantón Quinto
Carrillo, Provincia de Guanacaste
Al norte con Inversiones Goda S.A., al sur con
Inocente Contreras y Camino Público con un frente
de diez metros treinta y ocho centímetros lineales, al
este con Costa del Rey Sociedad Anónima, y al
oeste con Inversiones Goda Sociedad Anónima e
Inocente Contreras Corea.
Cincuenta y dos mil novecientos tres metros con
cinco decímetros cuadrados (52.903.5 m2).
G-406913-1980
No existen
No existen
La finca se encuentre
en propiedad fiduciaria de
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C. Finca N° 5-157184-000
Propietario
Fiduciaria AML Sociedad Anónima, cédula jurídica N° 3101-134901 (propiedad fiduciaria) (finca que resulto de la
reunión de las fincas N° 5- 78044-000, 108675-000, y 599536-000)
Naturaleza
Terreno de potreros y charral
Ubicación
Carrillo, Provincia Guanacaste
Linderos
Al norte con Zona Marítimo Terrestre, en parte con La
Jojoba, S.A, y José Maria Méndez Méndez, al sur con
Max Acosta Alfaro, y Banco BCT, S.A., al este con
José María Méndez Méndez, Banco BCT, S.A. y
Servidumbre de Paso, y al oeste con Banco BCT, S.A.,
Zona Marítimo Terrestre y Los Marinos S.A.
Medida según
Un millón setecientos sesenta y ocho mil
Registro
cuatrocientos doce metros con cuarenta y dos
decímetros cuadrados. (1.768.412.42 m2)
Plano
G-1172246-2007
Catastrado:
Anotaciones
No Existen
Gravámenes:
Servidumbre de Paso: inscrita al tomo 397, asiento
3222, secuencias 001, 0003, y 0005. Longitud de 4.000
metros, con un ancho de 20 metros. Rumbo de este
a Oeste. En contra de la finca de las 5-61189-000, y
78044-000(finca reunida que conforma actualmente
la N° 5-157184-000).
Consideraciones La finca se encuentra en propiedad fiduciaria de
especiales:
conformidad Contrato de Fideicomiso de Garantía BCT
2007, suscrito el pasado 12 de junio del 2007, para efectos
de garantizar créditos otorgados por el Banco BCT, S.A.
para capital de trabajo.
La servidumbre que pesa sobre la finca fue constituida
únicamente para otorgarle acceso de paso y de servicios
a la propiedad.
Monte del Barco cuentan con poderes generalísimos
suficientes para hacerlo; permitiendo la operación y
desarrollo del proyecto con normalidad.
D. Finca N° 5-142498-000
Página 96 de 150
Propietario
Naturaleza
Ubicación
Linderos
Medida según
Registro
Plano
Catastrado:
Anotaciones
Gravámenes:
Consideraciones
especiales:
E.
Achedoso MB Sociedad Anónima, cédula jurídica N° 3101-536825. Se encuentra en proceso de inscripción.
Terreno para la Agricultura
Carrillo, Provincia Guanacaste.
Al norte con Calle pública, al sur con Inversiones
Goda Sociedad Anónima, al este con Gregorio
Morales Quedo, y al oeste con Genaro Viales
Matarrita.
veinte mil metros cuadrados (20.000 m2)
G-928585-2004
No existen
Reservas y Restricciones: inscritas al tomo 351, asiento
13903, secuencias 073, y 074. Afecta a Finca N° 555027-000. Plazo del 10 de enero de 1986 a 10 de
enero del 2001
Las reservas y restricciones provienen de su finca madre,
las cuales correspondían al IDA, y se encuentra
completamente vencidas, sin que ello signifique o afecte
el derecho de propiedad.
Finca N° 5-89061-000
Propietario
(propiedad fiduciaria)
Naturaleza
Terreno de Potrero
Ubicación
Situado en el Distrito Segundo, Palmira, Cantón Quinto,
Provincia de Guanacaste
Linderos
Al norte con Estanislao Matarrita Guzmán, al sur con
Inversiones Goda S.A., al este con Río Tempisque, y al
oeste con Calle Pública con frente a ella de 112
metros con 12 centímetros lineales
Medida según
cincuenta y seis mil seiscientos setenta y seis metros
Registro
con doce decímetros cuadrados (56.676.12 m2)
Plano
G-577260-1985
Catastrado:
Anotaciones
No existen
Gravámenes:
No existen
Consideraciones La finca se encuentre
en propiedad fiduciaria de
especiales:
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F.
Finca N° 5-1538-Z-000
Concesionario
Naturaleza
Ubicación
Linderos
Medida según
Registro
Plano
Catastrado:
Anotaciones
Gravámenes:
Consideraciones
especiales:
Inversiones Monte del Barco, S.A. cédula jurídica N°
3-101-175176
Lote A. Terreno para desarrollo turístico en playa Monte
del Barco.
Carrillo, Provincia de Guanacaste
Al norte, y sur con ICT, al este con Inversiones Monte
del Barco S.A., y al oeste con Zona Pública.
ciento tres mil setecientos doce metros con siete
decímetros cuadrados (103.712.07 m2)
G-671952-2000
No existen
i) Plazo de Vigencia de Concesión inscrito al tomo
551 asiento 3822.Inicia el 23 de julio de 1996 al 23 de
julio del 2046,
ii) Regulaciones Papagayo Ley 6758, inscritas al tomo
551, asiento 3822. Inicia el 23 de julio del 1996.
Propiedad otorgada en concesión por el Instituto
Costarricense de Turismo, y se encuentra bajo el régimen
especial de Papagayo.
G. Finca N° 5-1539-Z-000
Concesionario
Naturaleza
Ubicación
Linderos
Medida
Registro
según
Plano
Catastrado:
Anotaciones
Inversiones Monte del Barco, S.A. cédula jurídica N°
3-101-175176
Lote B. Terreno para desarrollo turístico en playa Monte
del Barco.
Carrillo, Provincia de Guanacaste.
Al norte con Zona Pública, al sur con Inversiones
Monte del Barco S.A., al este y oeste con ICT.
ciento treinta y siete mil ciento ochenta y un metros
con ochenta y un decímetros cuadrados
(137.181.81m2)
G-614564-2000
No existen
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Gravámenes:
Consideraciones
especiales:
i) Plazo de Vigencia de Concesión inscrito al tomo
551 asiento 3822.Inicia el 23 de julio de 1996 al 23 de
julio del 2046
ii) Regulaciones Papagayo Ley 6758, inscritas al tomo
551, asiento 3822. Inicia el 23 de julio del 1996.
Propiedad otorgada en concesión por el Instituto
Costarricense de Turismo, y se encuentra bajo el régimen
especial de Papagayo.
H. Concesión Lote 8.
Por acuerdo tomado en sesión ordinaria de la Junta Directiva N° 5514, artículo
5, inciso I, del 1 de abril del 2008, se otorgó en concesión a favor de
Inversiones Goda, S.A, cédula jurídica N° 3-101-27515, la concesión de lote 8
del Polo Turístico de Papagayo, al amparo del acuerdo CDP049-2008 tomado
por el Consejo Director del Polo Turístico de Papagayo.
La concesión del lote 8 tiene una medida aproximadamente de 6h 7158.89
m2. Actualmente se encuentre en revisión final el contrato de concesión para
su suscripción e inscripción formal ante el Registro Público; y la inscripción del
plano catastrado ante la Oficina de Catastro Nacional.
Propiedad otorgada en concesión por el Instituto Costarricense de
Turismo, y se encuentra bajo el régimen especial de Papagayo.
Consideraciones Generales
El Proyecto se encuentra conformado con propiedades privadas y
propiedades en concesión. La medida actual de las propiedades
privadas de conformidad con los planos catastrados G-1207076-2007, y
G- 1209409-2007, es de 401 H 2.281.89 m2, y el área en concesión de
conformidad con los planos G-614564-2000 y G-671952-2000, es de 24 h
893.88 m2. La concesión del lote 8 tiene una medida de 6h 7158.89 m2.
Las fincas N° 5-61189-000, 5- 88797-000, 5-157184-000, y 5-89061-000, como
se indicó en cada descripción únicamente reflejan garantías fiduciarias,
que se han constituido para aumentar el financiamiento del capital de
trabajo con el cual cuenta actualmente el Proyecto para su desarrollo,
construcción y operación. Ni éstas garantías; ni existen otras garantías o
derechos reales que pudieren llegar a impedir el desarrollo y operación
del Proyecto. No obstante, los actuales créditos se cancelarán una vez
que el Fondo formalice y cuente con su propio financiamiento.
5. Esquema societario del proyecto:
El esquema societario del proyecto se describe en el siguiente cuadro. Esta estructura
sufrirá cambios en los próximos días producto de liquidaciones, fusiones, reuniones de
Página 99 de 150
propiedades, así como de componentes del proyecto que requerirán estar estructurados
de forma independiente como una sociedad. Todos estos cambios responderán a la
estructura corporativa, inmobiliaria y fiscal que se ha previsto para el proyecto.
SECCIÓN V: RIESGOS ESPECÍFICOS DEL PROYECTO
Riesgo
Descripción
Riesgo por
problemas de
inscripción de
bienes
inmuebles
Se refiere al riesgo de que se presenten problemas o
atrasos significativos en los procesos de inscripción de
los bienes inmuebles del fondo en el Registro Público
Nacional.
En el caso de este proyecto, salvo lo referido al lote 8,
cuya concesión se encuentra otorgada y en trámite
para su inscripción, ya todas las tierras se encuentran
debidamente inscritas en el Registro Público, por lo
que no aplica este riesgo.
No obstante lo anterior, los inmuebles del proyecto
están sujetos a una serie de movimientos registrales,
producto de la reunión y segregación de fincas y al
sometimiento al régimen de condominio, donde este
riesgo si aplica.
Riesgo
asociado a las
Se refiere al riesgo asociado a los posibles errores en
las valoraciones, a través de peritos independientes,
Página 100 de 150
valoraciones
del proyecto
que hace la sociedad para la adquisición del
proyecto de desarrollo.
La inversión se puede ver afectada si por errores en la
determinación del valor del inmueble, se sobrestima o
subestima su valor con respecto a su valor de
mercado. De modo que, se generen plusvalías o
minusvalías incorrectas que deban ser ajustadas en el
valor de los activos registrados y con esto se afecten
los rendimientos y/o el valor de la participación para
los inversionistas.
Riesgo por la
ocurrencia de
siniestros
Se refiere al riesgo relacionado con siniestros tales
como: inundación, aludes, rayos, terremotos,
huracanes, tsunamis, incendios, caída de aviones y
objetos desprendidos desde estos, explosiones, actos
terroristas, entre otros.
La inversión se puede ver afectada por la pérdida
parcial o total del inmueble o proyecto en desarrollo y
por consiguiente, se reduciría su capacidad para
generar flujos de ingresos, lo que se traduciría en una
disminución o pérdida de los rendimientos y/o del
El proyecto cuenta actualmente con seguros, no
obstante se revisarán constantemente las coberturas
de los mismos para mantener asegurada la inversión.
Riesgo por la
zona
geográfica
Se refiere al riesgo asociado a la zona geográfica en
que se desarrolla el proyecto y a los cambios que
puede enfrentar ese lugar. Determinadas zonas
pueden sufrir la pérdida de la plusvalía del sector, el
deterioro de la infraestructura, la disminución de la
demanda por desarrollos, cambio en la legislación o
reglamentos
establecidos
para
el
desarrollo
inmobiliario de la zona, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente
se produjera algún problema en la zona en la que se
ubican el proyecto, lo cual podría generar una
disminución de los rendimientos y/o pérdida del valor
de la participación para los inversionistas
Riesgo por la
concentración
de inmuebles
y
de
la
Se refiere al riesgo que se presenta por la
concentración en el portafolio de un único inmueble
o proyecto de desarrollo inmobiliario. Asimismo, a la
concentración de potenciales compradores o
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actividad
económica de
los
potenciales
compradores
o inquilinos
inquilinos en una misma actividad económica.
Riesgo por
contracción
de la
demanda
inmobiliaria
Se refiere al riesgo asociado a la posibilidad de que
una vez concluido el proyecto no se pueda vender o
alquilar debido a las condiciones que presente el
mercado inmobiliario, las preferencias de los
compradores o inquilinos que se esperan para el
inmueble, entre otros, impidiendo alcanzar las
expectativas del fondo.
La inversión se puede ver afectada por los cambios
que se presenten en la actividad a la que se dedican
los potenciales compradores del inmueble o los
potenciales inquilinos. De esta forma, si algún sector
específico experimenta periodos de contracción
económica esto podría traducirse en atrasos en la
venta o en la desocupación del inmueble, baja en los
precios de arrendamiento y en los precios de venta.
La inversión se puede ver afectada si el proyecto
se logra vender en el tiempo esperado o en
precios esperados, o si aún no vendiéndose
imposibilita o atrasa su alquiler, afectando
rendimientos y/o el valor de la participación para
inversionistas.
Riesgo de
iliquidez para
el avance del
proyecto
no
los
se
los
los
Se refiere al riesgo de que el fondo enfrente
problemas para obtener los recursos necesarios para
atender la demanda de liquidez que requiere para
adquirir el proyecto y para continuar con el desarrollo
y avance de obra en los tiempos programados.
el fondo no puede captar la totalidad de las
participaciones prevista o no puede obtener
financiamiento, con lo que se atrasaría o se le
imposibilitaría concluir con el proyecto de desarrollo,
lo cual podría ocasionar pérdidas en los rendimientos
y/o el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por
cambios en
las
estimaciones
de los costos
del proyecto
Se refiere al riesgo de que los costos proyectados
para el desarrollo del proyecto se incrementen fuera
de las holguras estimadas. Las situaciones inesperadas
como los cambios abruptos en los precios de los
materiales o la materialización de otras situaciones
de riesgo a las que está expuesto el fondo, como las
comentadas en esta sección de riesgos, pueden
alterar las proyecciones para el desarrollo del
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proyecto.
La inversión se puede ver afectada si las medidas
tomadas para los ajustes al presupuesto se traducen
en pérdidas en los rendimientos y/o el valor de la
Riesgo de
atrasos en la
ejecución y
culminación
con éxito del
proyecto
Se refiere al riesgo relacionado con los atrasos que se
puedan presentar por causas imprevistas en las
distintas etapas del desarrollo del proyecto. Estos
atrasos pueden tener diverso origen, como por
ejemplo: errores en los estudios o estimaciones de
tiempo
de
culminación,
inconvenientes
o
incumplimientos de proveedores y contratistas,
escasez general de materiales, factores climáticos o
naturales, contratiempos en la gestión de permisos,
entre otros.
La inversión se puede ver afectada, porque los atrasos
en
la
ejecutoria
del
proyecto
repercuten
directamente en su plazo de culminación y al no
encontrarse finalizado se obstaculizarían los procesos
de
comercialización
y
venta
proyectados
originalmente, lo cual afecta los ingresos previstos
para el fondo y consecuentemente los rendimientos
y/o el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por la
poca
experiencia
en la
administración
de fondos de
esta
naturaleza
Se refiere al riesgo asociado a la poca experiencia en
la administración de activos novedosos en la industria
de fondos de inversión en Costa Rica, como lo son los
proyectos de desarrollo inmobiliario. Particularmente,
a la administración que deberán realizar las
sociedades administradoras sobre estos activos.
Riesgo de que
se presenten
obstáculos en
la obtención
de permisos
Se refiere al riesgo de que no se logre la aprobación
de los permisos que se necesitan para el avance del
proyecto
por
parte
de
las
autoridades
gubernamentales competentes, como por ejemplo
los permisos ambientales, municipales, entre otros.
se presentan fallas en la asesoría que recibe la
sociedad por parte de los especialistas y se tomen
decisiones
incorrectas
que
puedan
incidir
negativamente en los intereses del fondo y los
rendimientos y/o el valor de la participación para los
inversionistas.
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La inversión se puede ver afectada, porque la
obtención de los permisos es crucial para la inversión
y el avance del proyecto. Por lo que, al enfrentar
obstáculos lo retrasaría perdiendo oportunidad en las
transacciones esperadas, o podría resultar inviable,
deteriorando los rendimientos y/o el valor de la
Riesgo de
concesiones,
o derechos de
usufructo o de
explotación.
Se refiere al riesgo de perder la concesión, el derecho
de usufructo o de explotación, si por ejemplo se
fracasa al solicitar una extensión de manera oportuna
o si no se aprueba su renovación. Del mismo modo, es
posible perder la concesión por el irrespeto a las
obligaciones contraídas, el no pago del canon, o
bien, por la cancelación.
La inversión se puede ver afectada, porque la
pérdida o no renovación de la concesión, el derecho
de usufructo o de explotación, limitaría en gran
medida el desarrollo integral del proyecto. Por lo que,
al enfrentar obstáculos lo retrasaría perdiendo
oportunidad en las transacciones esperadas, o podría
resultar inviable, deteriorando los rendimientos y/o el
Riesgo legal
por cambios
en la
regulación y
por procesos
judiciales y
administrativos
Se refiere al riesgo relacionado con la posibilidad de
que las autoridades realicen cambios en las
regulaciones y leyes existentes en materia de
permisos, reglas de inversión, impuestos, política de
encaje legal, entre otros, así como a la posibilidad de
que el fondo o la sociedad administradora deban
recurrir a procesos judiciales o administrativos para
hacer valer los derechos del fondo o bien deban
hacer frente a las demandas interpuestas por un
tercero.
La inversión se puede ver afectada si cambios en la
regulación o leyes inciden negativamente en los
activos del fondo o si la sociedad administradora o el
fondo deben enfrentar juicios que comprometan la
continuidad de su operación. Por ejemplo, nuevas
disposiciones en materia de permisos emitidas por las
municipalidades, podrían retrasar la construcción y
posterior venta de un proyecto inmobiliario,
impactando negativamente los rendimientos y/o el
Riesgo por la
Se refiere al riesgo que se presentaría por la
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concentración
de
arrendatarios
concentración de ingresos generados por un único
arrendatario o un reducido grupo de éstos.
La inversión se puede ver afectada, porque el
arrendatario incumpla el
contrato, presente
problemas de liquidez o quiebra, entre otros, por lo
que el fondo se vea obligado a renegociar los
contratos de arrendamiento o iniciar procesos legales
de desahucio, limitando su capacidad para obtener
ingresos
y
por
consiguiente
afectando
los
rendimientos y/o valor de la participación para los
inversionistas.
Riesgo por
morosidad de
los
arrendatarios
Se refiere al riesgo relacionado con la probabilidad
de que un arrendatario o inquilino no se encuentre en
capacidad de atender los pagos del alquiler
establecidos en el contrato de arrendamiento.
La inversión se puede ver afectada porque el retraso
o la interrupción definitiva de los pagos de alquiler,
disminuyen los ingresos del fondo y en consecuencia
los rendimientos y/o el valor de la participación para
el inversionista.
SECCIÓN VI: ASPECTOS FINANCIEROS
1. Análisis de prefactibilidad
Condiciones Generales del Mercado
Basado en el estudio de Ernst & Young: “Proposed Monte del Barco Resort
Guanacaste, Costa Rica”, existe una oportunidad para un Resort de lujo en
el Golfo de Papagayo, Guanacaste, Costa Rica.
En los últimos cinco años, a medida que Costa Rica ha emergido como un
destino internacional, el perfil de los visitantes ha empezado a inclinarse a
uno más maduro y más sofisticado. La oferta ha estado respondiendo a
estas nuevas preferencias de los visitantes, con más cadenas de hotel y el
desarrollo de más Resorts. Ejemplo de esto, es la apertura del FourSeason en
Península Papagayo que ha contribuido a abrir las puertas al segmento de
viajeros de lujo.
Fortalezas / Oportunidades percibidas
 El fuerte crecimiento del turismo en Guanacaste se debe
principalmente a la apertura del Four Seasons Costa Rica y la llegada
de vuelos internacionales desde las ciudades más importantes de
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Estados unidos y Canadá al aeropuerto de Liberia. A medida que la
cantidad de vuelos internacionales aumente en la región y nuevos
productos residenciales y hoteleros se sigan desarrollando, se anticipa
que Guanacaste va continuar siendo una de las regiones más
prominentes en turismo del país.
 A pesar que la llegada de turistas internacionales y que el gasto de
estos se ha incrementado en los últimos cinco años, la oferta de
residencias y cuartos no ha incrementado al mismo ritmo. En general
los analistas de mercado anticipan que se mantendrá una fuerte
demanda en el mediano plazo. Dada estas condiciones se espera que
la oferta se mantenga satisfecha.
 La propuesta de un Resort de lujo, con una marca reconocida
internacionalmente y con frente de playa son diferenciadores
importantes en relación a los que se están desarrollando.
El fácil acceso, junto con la cercanía a las carreteras principales del país, su
ubicación en uno de los polos turísticos más importantes de Costa Rica y su
cercanía al aeropuerto internacional de Liberia son fortalezas importantes
del proyecto.
Debilidades / Fortalezas Percibidas
 Costa Rica está en el proceso de posicionarse como un destino de
Lujo. El éxito del Four Seasons Península Papagayo Resort es un buen
indicador, sin embargo, el segmento de lujo en Costa Rica se
encuentra en una fase muy temprana en relación al desarrollo
esperado en el futuro.
 Actualmente las carreteras están en reparación, algunas no están
pavimentadas, los aeropuertos deben ser remodelados e inclusive con
una necesidad importante de expansión. A medida que el país se siga
promocionando como un destino turístico se debe contar con la
infraestructura idónea para atender a los visitantes.
 Un número significativo de compañías hoteleras en su mayoría
estadounidenses están considerando desarrollar proyectos en el área
de Guanacaste. A pesar que no se espera que todos estos proyectos
se materialicen, el gran interés que tienen en la región sugiere que la
competencia en el mediano plazo podría aumentar.
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2. Resumen de costos por actividad
De acuerdo a las proyecciones financieras del proyecto, los principales costos del
mismo son los siguientes:
Presupuesto del Proyecto
Descripción
costo/gasto
Costo del terreno
Costo
de
Infraestructura
Costo
de
Amenidades
Otros costos
Gastos financieros
TOTAL
$87,330,805.00
$41,181,881.00
$60,840,393.00
$22,906,930.00
$20,081,558.00
$232,341,567.00
Estos costos son estimados con base en diseños preliminares y áreas estimadas, que
estará a disposición de los inversionistas en las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos
de Inversión Sociedad Anónima.
3. Programa de desembolsos
Las necesidades de capital se estarán distribuyendo de la siguiente manera:
Necesidades
Deuda
Capital
2008-2011
$134,300,985.93
$80,192,314.85
2012-2015
$6,679,767.28
Estos desembolsos se basan en el cronograma de trabajo el cual está sujeto a
cambios.
4. Flujo de caja
A continuación se detalla el flujo de caja estimado del proyecto:
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Ingreso
Costo
del
terreno
Costo
de
Infraestructura
Costo
de
Amenidades
Otros costos
Gastos
financieros
Total Egresos
Saldo
5.
2008-2011
$136,081,037.00
2012-2015
$248,908,491.00
2016-2019
$17,385,370.00
($87,330,805.00)
($41,181,881.00)
($50,713,024.00)
($10,127,369.00)
($20,236,720.00)
($15,515,769.00)
($2,670,210.39)
($4,565,789.00)
($214,978,199.00)
($17,363,369.00)
($78,897,162.00)
$231,454,123.00
$17,385,370.00
Estrategia para la captación de recursos
El FIDI está autorizado para realizar una emisión de títulos de participación por un
monto total de $150,000,000.00 (ciento cincuenta millones de dólares moneda de
curso legal de los Estados Unidos de América) de acuerdo a lo indicado en el
Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco. El FIDI
puede llegar a endeudarse hasta un 60% del valor de los activos. A la fecha de la
realización de este adendum el proyecto se encontraba en el proceso de
negociación del financiamiento por medio de deuda con dos entidades bancarias
de primer orden. Aparte de este mecanismo de financiamiento, la Sociedad
Administradora podrá considerar la emisión de bonos públicos de deuda como una
alternativa de financiamiento siempre y cuando cuente con la autorización de las
entidades reguladoras para tal efecto. También podrá desarrollar programas de
preventas de unidades residenciales y de membresías a los clubs, para todo lo cual
queda expresamente autorizada sin necesidad de que sea autorizada por Asamblea
de Inversionistas.
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ADENDA AL PROSPECTO DEL F.I. DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL
BARCO - PLAN DE SANIAMIENTO
Con vista en los acuerdos tomados en la Asamblea de Inversionistas del Fondo de Inversión
de Desarrollo Inmobiliario Monte celebrada el día 19 de diciembre del 2011, por medio de la
cual se aprueba el “Plan de Saneamiento Financiero, Venta de Parcelas, Reducción de
Pasivos y Dación en pago”, y de conformidad con el artículo 97 del Reglamento General de
Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, aprobado por el artículo 17 del acta de
sesión número 762-2008 del 9 de diciembre del 2008 del Consejo Nacional de Supervisión del
Sistema Financiero, se
adjunta para su información las modificaciones al adenda del
proyecto Monte del Barco.
Sobre el particular, cabe destacar que estas modificaciones por no constituir una reforma al
Prospecto Vigente, el cual se mantiene idéntico, no genera derecho de receso. Conforme al
Prospecto la Sociedad Administradora, en representación del Fondo, posee una amplia
facultad para comercializar y vender los activos del Fondo. La adenda se formaliza, para
aclarar y para que cualquier inversionista actual o futuro tenga acceso al plan de acción a
seguir en la implementación y ejecución del plan aprobado.
Por tanto, hemos diseñado la inclusión de una sección VII en la Adenda al Prospecto en los
siguientes términos:
Sección VII. PLAN DE SANEAMIENTO.
1. GENERALIDADES.
En cumplimiento con lo dispuesto en la Asamblea de Inversionistas del pasado 19 de
diciembre del 2011, mediante la cual se aprobó el Plan de Saneamiento Financiero, Venta de
Parcelas, Reducción de Pasivos y Dación en pago (Plan de Saneamiento), se acordó generar
una adenda al Prospecto con el fin de dar a conocer las principales características del Plan de
Saneamiento.
Sobre el particular, cabe destacar que el plan de acción que representa al Plan de
Saneamiento parte de la amplia facultad para comercializar y vender activos del FIDI que
posee la Sociedad Administradora, destacada en la Sección I., 3.1 Propósito, del
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Addendum al Prospecto, por tanto se aclara que la presente adenda no reforma el
Prospecto vigente, el cual se mantiene idéntico y no se genera derecho de receso.
2. CRISIS INMOBILIARIA Y SU IMPACTO
En el 2008 inició una crisis inmobiliaria que impactó enormemente el mercado de lujo al que
iba dirigido el Proyecto Monte del Barco. Este proyecto, al igual que otros similares que iban a
desarrollarse en ese momento, concentraba sus proyecciones en ventas principalmente al
mercado norteamericano que venía haciendo grandes inversiones en nuestro país en bienes
raíces. Todas estas proyecciones se vieron afectadas por la pérdida de este mercado cuando
se produjo la crisis inmobiliaria.
Tanto en Estados Unidos como en Costa Rica, todas las variables macroeconómicas
reflejaban los problemas financieros que se estaban dando:
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La crisis nació en el sector inmobiliario y este sector aún no se repone, como se puede ver en
el siguiente gráfico, el índice de Precios de Casas Case-Shiller no ha logrado volver tampoco
a los niveles que alcanzaba antes del 2008.
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Por tanto, son muchas las propiedades que entraron en problemas financieros en Estados
Unidos, bajando la probabilidad de que los norteamericanos quieran invertir fuera de este
mercado, adonde pueden encontrar precios muy bajos.
En Costa Rica, el impacto hizo que los “mega proyectos” que estaban listos para comenzar,
así como Monte del Barco, tuvieron que tomar la decisión de no desarrollarse. En la siguiente
tabla se nombran los proyectos principales que iban a ser desarrollados todos con hoteles
cinco estrellas.
La decisión de detener el proyecto Monte del Barco se dio una vez que el impacto de la crisis
se dio en Costa Rica y se unen diferentes factores: el mercado estadounidense desaparece y
dejan de invertir en segundas casas, el financiamiento bancario también se detiene tanto para
los desarrolladores como para los potenciales compradores, los inversionistas interesados en
aportar para el desarrollo de “mega proyectos” se detienen también este tipo de inversiones.
En el caso de Monte del Barco, ya se tenía una aprobación del BCIE para pagar tanto la
deuda a corto plazo que se tenía como la infraestructura principal necesaria para el desarrollo
del resort. Cuando el BCIE comunicó que no iba a desembolsar, las deudas del proyecto
aumentaron por los gastos operativos y los gastos financieros que el proyecto tenía que
soportar sin un flujo de ventas.
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Por tanto, al día de hoy el FIDI posee una serie de pasivos, los cuales se encuentran
revelados en los Estados Financieros auditados del FIDI, a los que se tiene que hacer frente
de manera ágil y oportuna, con el fin de no entrar en una cesación de pagos y así garantizar
la continuidad del Proyecto y sus inversionistas.
3. DESCRIPCION DEL PLAN DE SANEAMIENTO.
i.
Propósito:
Procurar el ingreso de recursos frescos al Fondo de Inversión por un monto no menor a
DOCE MILLONES DE DÓLARES, al treinta y uno de enero del año dos mil doce, mediante la
venta de tierra y la capitalización del Fondo.
De lograrse el ingreso de un monto igual o superior a DOCE millones de dólares en el plazo
indicado, se continuará con la ejecución de las compraventas y la colocación de
participaciones, hasta alcanzar un monto de DIECISEIS MILLONES DE DOLARES. El Comité
de Inversión del Fondo autorizará las fincas que podrían ser objeto de venta.
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Si por el contrario, ese monto es inferior a los DOCE MILLONES DE DOLARES, se autoriza al
Comité de Inversión del Fondo a determinar si con el monto recibido es posible la continuidad
del proyecto. De estimar que la continuidad no es posible, se procederá a devolver de forma
inmediata los fondos recibidos, y a dejar sin ningún valor y efecto las promesas de venta y de
aporte. En ese caso, la administración del Fondo podrá convocar a otra asamblea de
inversionistas para proponer la liquidación del Fondo o el acuerdo que corresponda.
Asimismo, queda entendido que en este caso, los compromisos de Aldesa Sociedad
Administradora de Fondos de Inversión S.A., Desarrolladores Inmobiliarios 4D S.A.,
Fideicomiso de Administración y Garantía Parcela H– Resort Monte del Barco y Monte del
Barco Real Estate Corp., que se mencionan en este acuerdo, podrán ser o no ser cumplidos
en forma discrecional por parte de dichas entidades, sin ninguna responsabilidad.
Este plan de saneamiento financiero comprende varias acciones entre las que destacan: la
capitalización, la venta de lotes, dar en dación de pago tierra para la cancelación de las
deudas y el pago de otros pasivos, todo de conformidad con las siguientes condiciones:
ii.
Capitalización del Fondo.
Tomando en cuenta las necesidades de efectivo del Fondo, el aporte de todos los
inversionistas es indispensable. Con este propósito, sobre la base de la autorización de
colocación con que ya cuenta el Fondo, se acuerda realizar una colocación de participaciones
a valor en libros calculado luego de ejecutadas las compraventas y las daciones en pago que
luego se señalan. El porcentaje óptimo de capital que cada inversionista deberá aportar será
igual al veinte por ciento del monto invertido por cada uno en participaciones al treinta de
noviembre de dos mil once.
De igual forma y con el ánimo de disminuir los pasivos, se proponen las siguientes
capitalizaciones por parte de dos acreedores:
a. Un monto de un millón de dólares ($1 millón) que se adeuda a Desarrolladores Inmobiliarios
4D, S.A por concepto de comisiones de desarrollo para que sea capitalizado por dicho
acreedor mediante la colocación directa de participaciones.
b. Un monto de un millón cien mil dólares ($1.1 millones) que es la cuenta que se le adeuda a
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A por concepto de comisiones de
administración, la cual será adquirida por Desarrolladores Inmobiliarios 4D, S.A. Es por ello,
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que se propone que sea capitalizada por dicho acreedor mediante la colocación directa de
participaciones. La colocación de las participaciones se realizará una vez concluida la ronda
de capitalización que se realice a favor de los inversionistas y al valor antes indicado.
iii.
Autorización para la venta de lotes y sus condiciones.
1) Condiciones de las ventas de lotes
a. Los lotes condominales que se acordaron vender de acuerdo con la moción son los
siguientes:
i.
Fincas filiales señaladas en el Anexo A (1. Cuadro descriptivo de las
propiedades y 2. Mapa de Propiedades), como FFPI 24, Barrio Q , J1, J2 y
J3.
ii.
El Barrio Q y las fincas filiales J1, J2 y J3 podrán ser vendidas en forma
directa a los inversionistas o terceros interesados en comprarlas.
iii.
La finca FFPI-24 que es colindante a los lotes designados como el “Hotel” o
sitio del Hotel que corresponde a la Finca FFPI-23 y la concesión 2 y 3
señaladas en el Anexo A (1. Cuadro descriptivo de las propiedades), en
caso de que alguno o algunos inversionistas manifiesten el interés de
participar en un vehículo colectivo, se traspasará junto con el sitio del Hotel a
un vehículo colectivo de los compradores y del acreedor que reciba en pago
el “Hotel”. Quedando claro entonces que estas fincas, el sitio del “Hotel” y
finca FFPI-24, quedan excluidas del procedimiento de subasta planteado para
la venta de parcelas.
Todos los lotes indicados se describen en el Anexo A. (1. Cuadro descriptivo de las
propiedades y 2. Mapa de Propiedades). Asimismo, en todos los casos el precio de los
lotes será el definido por el avalúo elaborado por la firma ICICOR, en abril del año dos
mil once, es decir sobre la base de un monto de ochenta y un millones ochocientos
ochenta y cinco mil cuatrocientos veintidós dólares con veinticinco centavos de dólar.
b. Los inversionistas que deseen participar en la compra de lotes ya sea en forma directa o
a través del vehículo colectivo, deberán entregar (para la compra) al menos un monto
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igual al cincuenta por ciento (50%) del valor de su inversión en el Fondo al treinta de
noviembre de dos mil once. También podrán participar terceros.
c. Para perfeccionar las ventas, será condición que el condominio maestro o los
subcondominios estén debidamente inscritos en los casos que corresponda, para poder
traspasar las fincas filiales que se vendan, lo cual deberá ocurrir antes del treinta y uno
de enero del dos mil doce. En el caso que el condominio maestro no se encuentre
inscrito en la fecha indicada, se prorrogará el plazo para su inscripción hasta el treinta de
junio del dos mil doce y consecuentemente el plazo de la condición. De igual manera se
tendrá un plazo hasta el treinta y uno de diciembre del dos mil doce para la inscripción
de los subcondominios según corresponda.
d. Con el propósito de que los futuros compradores tengan certeza del traspaso de los
inmuebles, ellos constituirán el fideicomiso número UNO de administración y custodia
que recibirá los recursos correspondientes al valor de cada parcela y procederá a
formalizar las ventas de los lotes a favor de cada comprador, cuando esté inscrito el
condominio maestro o los subcondominios, según corresponda.
e. Con el objeto de conservar la posibilidad de que el Fondo le pueda vender en un futuro a
mejor precio a terceros interesados, se acuerda que la promesa de compraventa y la
eventual compraventa, tendrán una cláusula de retro compra por parte del Fondo
durante un plazo que vencerá el treinta y uno de diciembre del año dos mil doce. Lo
anterior, al mismo precio adquirido en dólares más un monto igual a la aplicación de una
tasa de interés del diez por ciento anual (10%).
f.
Se aclara que todas las parcelas una vez constituido el condominio, podrán pertenecer a
sociedades anónimas (vehículos de propósito especial), por ende se entenderá
entonces, que la adquisición de las parcelas se logra con la adquisición de dichos
vehículos de propósito especial en caso que así lo decida la administración porque
convenga a los intereses del proyecto.
2) Subasta.
Para la venta de las parcelas se convocará y realizará una subasta pública, con el fin de
garantizar un trato igualitario tanto a inversionistas como a terceros interesados, para lo cual:
a. La subasta será realizada por un tercero independiente y externo al Grupo Bursátil
Aldesa, seleccionado por la Sociedad Administradora del Fondo.
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b. Los participantes en la subasta deberán depositar el veinticinco por ciento (25%) del
monto base de la subasta como una garantía de cumplimiento.
c. Adjudicada la subasta, los adjudicatarios tendrán cinco (5) días hábiles para hacer el
depósito de la totalidad del precio de la tierra.
Una vez realizada la subasta, se procederá a realizar las ventas directas de lo que no haya
sido vendido en la subasta.
3) Venta de Lotes particulares o individuales.
En el caso de que persistan lotes después de realizada la subasta, las parcelas podrán ser
ofrecidas, tanto a inversionistas del Fondo, como a terceros, de manera permanente y directa
por parte de la Sociedad Administradora del Fondo. Los lotes se asignarán conforme se
presenten los inversionistas del Fondo o los terceros interesados, y siempre que se cumplan
las cláusulas generales antes expuestas y las siguientes reglas:
a. Para ofrecer las parcelas remanentes, se procederá a publicar una convocatoria pública
dentro de los (6) días hábiles siguientes a la subasta, señalando al menos la hora, fecha
y lugar de celebración de la convocatoria.
b. Si finalizado el plazo de la convocatoria pública, existiera más de un interesado en la
misma parcela, se convocará a una subasta entre las partes que hayan mostrado el
interés.
4) Venta de los lotes colindantes a los lotes designados como el “Hotel” o sitio del Hotel,
a un vehículo colectivo de los compradores.
Tomando en cuenta que como luego se señala, el sitio del Hotel (conforme se describe en
el 1. Cuadro Descriptivo de Propiedades del Anexo A) será entregado en dación de pago
a un Acreedor, mediante el traspaso a un Fideicomiso (Fideicomiso Dos ) o vehículo
propietario, se autoriza a la Sociedad Administradora del Fondo para que, en el caso de que
existieran inversionistas interesados en participar colectivamente en el vehículo colectivo al
cual se traspasará la propiedad designada como “Hotel“, adicionen al Fideicomiso Dos el lote
colindante finca FFPI-24 (como se señalo antes), para que esos inversionistas puedan
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participar de la inversión del Hotel en forma conjunta con el acreedor a quien se pague, con
esta propiedad.
a. La suscripción de los aportes al Fideicomiso Dos se deberá realizar antes del
treinta y uno de enero del dos mil doce y los mantendrá el fideicomiso Dos para
realizar el pago.
b. El
Fideicomiso
Dos
entregará
a
los
compradores
las
participaciones
correspondientes, de conformidad con los recursos aportados por cada uno de
ellos.
c. Se advierte que éste Fideicomiso Dos será un vehículo de inversión de oferta
privada.
La capitalización y las compraventas descritas constituyen, en las condiciones actuales, el
único medio sano de proveerle recursos al Fondo y su realización se encuentra autorizada
dentro del objeto del Fondo de Inversión.
5) Uso de los recursos para realizar el pago parcial o total de pasivos.
Con el producto en efectivo de la capitalización y las ventas efectuadas y siempre y cuando
se haya constituido el condominio maestro o los subcondominios, según sea necesario para
formalizar las ventas de los inmuebles, se autoriza a la Sociedad Administradora del Fondo
para que: Considerando por un lado los pasivos existentes en el Fondo de conformidad con el
Anexo A (3. Detalle de Pasivos Existentes), y por otro los ingresos por aportes de capital y
ventas efectivamente realizados, solicite a los fiduciarios de los fideicomisos indicados,
desembolsar, por cuenta del Fondo, en el orden y por el monto que de conformidad con el
mejor criterio del Comité de Inversión del Fondo convenga a los intereses de éste, para:
a. Que cancele a los bancos acreedores en su totalidad los intereses y principal
adeudados, por un monto de aproximado de seis millones trescientos mil dólares ($6.3
millones).
b. Cancelar a Monte del Barco Real Estate Corp., sociedad inscrita en la República de
Panamá, un monto aproximado de cuatro millones de dólares ($4 millones).
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c. Cancelar costos de operación del Fondo para el año 2012, conforme se describen en el
Anexo A (4.Costos de Operación del Fondo para el año 2012). por monto de aproximado
de dos millones de dólares ($2 millones).
Se aclara que el monto correspondiente a comisiones de Desarrolladores Inmobiliarios 4D
S.A. por un monto aproximado de dos millones de dólares ($2 millones), se capitalizará en un
cincuenta por ciento (50%) (conforme se señaló en el Punto I.) y el saldo por un millón de
dólares ($1 millón) se cancelará siempre que el fondo alcance una rentabilidad de al menos
un diez por ciento (10 %). A criterio de dicho acreedor, podrá negociar con el Fideicomiso Dos
una comisión de éxito por el saldo de la deuda, en caso de venta del Hotel o el inicio de su
construcción, caso en el cual el Fondo se liberará de ese pasivo, para lo cual se autoriza a
consignarlo así en la constitución de dicho fideicomiso.
Se aclara además, que el señalamiento de que los montos son aproximados, obedece a que
existe generación de intereses, de modo que la cifra varía.
En caso de que los recursos recibidos por el fondo fueran superiores a los doce millones de
dólares ($12 millones), el Comité de inversiones del Fondo determinará su uso.
6) Financiamiento de la infraestructura.
Con el propósito de poder desarrollar la infraestructura básica del condominio, conforme al
Anexo A (5. Detalle de la Infraestructura Básica y 6- Presupuesto de la Infraestructura
Básica), y tomando en cuenta la obligación del Fondo de realizar y financiar la continuación
de las obras de infraestructura del condominio, se acuerda el traspaso al Fideicomiso Tres, de
las fincas que se describirán como la Finca S, de conformidad con el Anexo A (1- Cuadro
Descriptivo de Propiedades), en pago de la infraestructura cuyo valor estimado total es la
suma de seis millones quinientos mil dólares ($6.5 millones) El valor de traspaso de la
propiedad se realiza con base en el Avaluo de ICICOR de abril de este año. Para lo cual este
Fideicomiso Tres:
a. Será propiedad a prorrata de los compradores de parcelas, del Fideicomiso Dos
propietario del Hotel y lotes colindantes, del propietario de La Marina y del
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propietario de la parcela denominada “el Altiplano” conforme se describe en el
Anexo A (1- Cuadro Descriptivo de Propiedades).
b. Procurará realizar la venta de la Finca S dentro de los siguientes tres años, por el
mismo precio señalado o mejor.
c. Entregará al Fondo el producto de la venta a fin de que realice con esos recursos
las obras de infraestructura básica, para lo cual el Fiduciario estará autorizado e
instruido para custodiar y administrar los recursos y hacer los desembolsos
conforme al avance de las obras.
d. En caso de que la venta no se pudiera realizar en el plazo establecido, el
Fiduciario continuará con la propiedad fiduciaria de la Finca S, hasta que la
asamblea de fiduciarios disponga
otra cosa. En este caso se procederá a
convocar a una asamblea de inversionistas para informar dicha situación. Queda
entendido y aceptado que si esto llegara eventualmente a darse, con la entrega
de la Finca S, (como parte de la compraventa de parcelas, el Hotel y las daciones
en pago), el Fondo y sus administradores se liberan frente a los adquirentes de
lotes de conformidad con este Acuerdo, de cualquier reclamo o responsabilidad
en relación con la realización o desarrollo de la primera etapa de la
infraestructura y así se consignará en todo traspaso. Queda entendido que el
Fondo continuará con su propósito original conforme al prospecto.
e. Si antes de formalizarse la venta de la Finca S, el Fondo lograra vender otra
parcela por un precio aproximado al valor indicado para la Finca S, los recursos
se destinarán al desarrollo de la infraestructura, y por tanto la Finca S deberá ser
regresada al Fondo.
f.
Igualmente, con el objeto de conservar la posibilidad de que el Fondo le venda a
mejor precio a terceros la totalidad del proyecto (incluida la Finca S), se acuerda
que la promesa de compraventa y la eventual compraventa, tendrán una cláusula
de retro compra por parte del Fondo al mismo precio adquirido y sometido a un
plazo que vencerá en diciembre del dos mil doce, más un monto igual a la
aplicación de una tasa de interés del diez por ciento anual (10%).
iv.
Ejecutar daciones en pago.
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Tomando en cuenta que el Fondo no cuenta con recursos líquidos y que existen pasivos
vencidos que generan costos financieros, de conformidad con el Anexo A (3.Detalle de
Pasivos), y riesgo para todos los activos del Proyecto, se considera necesario que se autorice
a la Administración del Fondo la firma de daciones en pago, bajo ciertas condiciones.
Con la excepción de la dación en pago que se propone a favor de Fideicomiso Parcela H, el
precio será el definido por el avalúo elaborado por la firma ICICOR, en abril del año dos mil
once, es decir sobre la base de un monto de ochenta y un millones ochocientos ochenta y
cinco mil cuatrocientos veintidós dólares con veinticinco centavos de dólar.
En este sentido, se autoriza a la Sociedad Administradora del Fondo la realización de las
siguientes daciones en pago:
a. Dación en pago a Monte del Barco Real Estate Corp.
a. Autorizar al Fondo para que proceda a traspasar al Fideicomiso Dos el sitio del Hotel,
de forma que Monte del Barco Real Estate Corp. reciba en pago la participación de
este Fideicomiso en lo correspondiente al valor del sitio del Hotel, por un precio de
doce millones ochocientos mil dólares ($12.8 millones). El Fondo cubrirá los costos
de traspaso.
b. Autorizar al Fondo para que proceda a traspasar el sector Marina conformado por
concesión y propiedad privada identificada en el Anexo A (1.Cuadro Descriptivo de
Propiedades) como Barrio U y U2, de forma que Monte del Barco Real Estate Corp.
reciba en pago el sector de la Marina, por un precio de cuatro millones cuatrocientos
mil dólares ($4.4 millones). El Fondo cubrirá el cincuenta por ciento (50%) de los
costos de traspaso.
b) Dación en pago al Fideicomiso de Administración y Garantía Parcela H- Resort Monte
del Barco.
a. Se autoriza al Fondo a traspasar al Fideicomiso de Administración y Garantía
Parcela H- Resort Monte del Barco, como dación en pago de la deuda del Fondo con
ese acreedor, la parcela o Barrio H, conforme se describe en el Anexo A (1. Cuadro
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Descriptivo de Propiedades). Asimismo, se autoriza al Fondo para cubrir el
cincuenta por ciento (50%) de los costos de traspaso.
Queda entendido, que Fideicomiso de Administración y Garantía Parcela H- Resort
Monte del Barco no cobrará los intereses relacionados con la cuenta por cobrar en su
favor, de forma que con la cancelación de su principal se condonan tales intereses.
El monto por el que se realizará el traspaso en dación de pago, será de cinco
millones de dólares ($5 millones).
b. Se autoriza al Fondo a traspasar al acreedor Fideicomiso de Administración y
Garantía Parcela H- Resort Monte del Barco, como dación en pago de la deuda del
Fondo con ese acreedor, la parcela denominada el Altiplano (fincas FFPI
5,6,7,8,45,46 y 47), conforme se describe en el Anexo A (1.Cuadro Descriptivo de
Propiedades). El monto por el que se realizará el traspaso en dación de pago será de
siete millones setecientos mil dólares ($ 7. 7 millones).
Asimismo, se autorizara al Fondo para cubrir los costos de traspaso en un cincuenta
por ciento (50%).
En todos los casos expuestos de dación en pago, una vez realizadas dichas daciones por el
monto total de las deudas debidamente acreditadas en los Estados Financieros Auditados del
Fondo, quedarán canceladas de forma total las deudas con dichos acreedores.
c) Advertencia.
Se advertirá a los acreedores a quienes se les realiza la dación en pago, que dentro de las
parcelas entregadas, existen algunas pertenecientes a unas concesiones que están
sometidas al Plan Maestro de Papagayo, el cual obliga a la ejecución de obras conforme al
anteproyecto concreto de la concesión (que puede ser modificado con autorización del ICT),
cronograma y las etapas que autorice el I.C.T. Por lo tanto, tendrán que iniciar los permisos
de construcción en junio de dos mil doce y la construcción en el dos mil catorce, de
conformidad con lo que se indica en el Anexo A (7.Informe Legal de Concesiones).
v.
Autorización genérica de actuación, a favor de Aldesa Sociedad de Fondos de
inversión S.A.
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Instruir y autorizar a la Sociedad Administradora del Fondo para que en representación del
Fondo, implemente y detalle todas las acciones, realice todos los actos, subscriba los
documentos necesarios, otorgue las garantías, realice las adenda necesarias, comunique, por
los medios que considere pertinentes a los inversionistas de los avances en la ejecución del
presente acuerdo, y cubra con cargo al Fondo todos los costos necesarios en que se deba
incurrir para ejecutar en todos sus extremos la propuesta de saneamiento financiero, venta de
parcelas, reducción de pasivos y dación en pago, aprobada en la presente Asamblea
Ordinaria y Extraordinaria de Inversionistas del Fondo. No obstante, se entenderá que si por
cualquier circunstancia de orden formal, legal o práctico, no se pueden ejecutar uno o varios
de los temas que forman parte de este acuerdo, se podrán ejecutar los restantes.
vi.
Designación del Fiduciario.
El Fiduciario para los fideicomisos indicados en este acuerdo será una entidad miembro de un
grupo financiero de la escogencia de los inversionistas que vayan a formar parte de cada
fideicomiso.
4. RIESGOS ESPECIFICOS ASOCIADOS AL PLAN DE SANEAMIENTO
En razón de que el Plan de Saneamiento parte de la facultad que posee la SAFI de vender
componentes del proyecto, facultad que siempre ha estado prevista en el prospecto, comparte
con el prospecto cada uno de los riesgos revelados en la sección RIESGOS DEL FONDO del
prospecto, así como en la Sección V. RIESGOS ESPECIFICOS DEL PROYECTO del
Addendum.
No obstante lo anterior, considerando las particularidades que dispone el presente Plan de
Saneamiento, es menester revelar riesgos específicos en la ejecución:
Riesgos de Ejecución del Plan de Saneamiento
Riesgo de financiamiento
Riesgo de que el fondo enfrente problemas para obtener el refinanciamiento de las deudas
actuales y la obtención de nuevos recursos para atender la demanda de liquidez que
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requiere el proyecto de desarrollo. La liquidez se requiere para la cancelación de servicios a
las empresas contratadas y las deudas contraídas.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente ninguna de las propuestas del Plan de
Saneamiento se pueda ejecutar y por ende, no se cuente con los recursos necesarios para
la continuidad del proyecto, lo cual podría ocasionar pérdidas en los rendimientos, el valor
de la participación para los inversionistas y la eventual liquidación del Fondo.
Riesgo por problemas que signifique atasos de inscripción de los traspaso de los
bienes inmuebles o ejecución de daciones en pago.
Se refiere al riesgo de que se presenten problemas o atrasos significativos en los procesos
de inscripción de los
traspaso por venta o por las daciones de pago de los bienes
inmuebles del fondo a terceros en el Registro Público Nacional, así como atraso o la
negativa del Instituto Costarricense de Turismo en el otorgamiento de autorizaciones para
efectar el traslado del dominio o la segregación de las propiedades en concesión en la Zona
de Papagayo. Por ejemplo, se pueden presentar problemas por observaciones a la
formalidad de los procesos de traspaso, objeciones de terceros por reclamos de derechos
que impidan el registro definitivo, entre otros.
Además podrían presentarse atrasos en la coordinación necesaria con las entidades
bancarias acreedoras del Fondo que poseen en garantía áreas del proyecto, que podrían
ser sujetas de venta o dación en pago.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente el fondo se ve limitado o atrasado en
realizar el traspaso de las propiedades propuestas a vender en el Plan de Saneamiento.
Riesgo de incumplimiento de obligaciones con terceros
Riesgo de que el Fondo no cuente con los recursos necesarios para hacer frente a las
obligaciones con terceros, a saber: pagos de intereses y principal de las deudas contraídas
con sus acreedores y pago de facturas por servicios y gastos brindados por proveedores,
que signifique la ejecución de las propiedades otorgadas en garantía de las cuales son parte
algunas de ella otorgadas en dación de pago o comprometidas en opciones de compraventa
con terceros. Y que a su vez el Fondo entre en incumplimiento con estos terceros por no
poder ejecutarse sus compromisos.
Las deudas pueden estar garantizadas con terrenos y/o cualquier otro tipo de activo del
Fondo, las cuales pueden ser rematadas por los acreedores con el correspondiente
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detrimento en el activo del Fondo. Asimismo, el no pago a los proveedores puede ocasionar
que estos dejen de brindar los servicios y establezcan procesos de cobro judicial y
administrativo contra el Fondo.
Riesgo de incumplimiento en obligaciones con instituciones del Estado
Riesgo de que el Fondo no pueda cubrir las obligaciones con diversas entidades Estatales
por ejemplo: impuestos de bienes inmuebles, servicios urbanos, concesiones, cuotas de la
CCSS, pagos de impuestos, cánones, entre otros. El no cumplimiento de las obligaciones
anteriores pone en riesgo la continuidad del proyecto debido a la posible cancelación de los
permisos para la continuidad del proyecto y el establecimiento de procesos de cobro judicial
y administrativo contra el Fondo.
Riesgo de pérdida en el valor de la participación
Riesgo asociado a que la zona geográfica en que está o se desarrolla el proyecto y a los
cambios que puede enfrentar ese lugar. Determinadas zonas pueden sufrir la pérdida de la
plusvalía del sector, el deterioro de la infraestructura, la disminución de la demanda por
desarrollos, cambio en la legislación o reglamentos establecidos para el desarrollo
inmobiliario de la zona, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente se produjera algún problema en la
zona específica en la que se ubica el proyecto que repercuta en la demanda de tierras en
dicha zona, lo cual podría generar una disminución en el valor de las tierras y su eventual
repercusión en el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgos legales
Riesgo relacionado con la posibilidad de que las autoridades de los países en que invierta el
fondo realicen cambios en las regulaciones y leyes existentes en materia de permisos,
reglas de inversión, impuestos, política de encaje y cualquier otra regulación que pueda
afectar al fondo; así como la posibilidad de que el fondo o la sociedad administradora deban
recurrir a procesos judiciales o administrativos para hacer valer los derechos del fondo o
deban hacer frente a las demandas interpuestas por un tercero.
La inversión puede verse afectada si cambios en la regulación o leyes inciden
negativamente en los activos del fondo o si la sociedad administradora o el fondo deben
enfrentar juicios que comprometan la continuidad de su operación. Por ejemplo, nuevas
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disposiciones en materia de permisos emitidas por municipalidades podrían retrasar la
construcción y posterior venta de un proyecto inmobiliario, impactando negativamente los
El Fondo a la fecha enfrenta cuatro procesos ordinarios para declarar la nulidad de los
acuerdos tomados en la Asamblea de Inversionistas del 19 de diciembre del 2011 en donde
se aprobó el Plan de Saneamiento. En dichos procesos se ha solicitado la anotación de
propiedades del Fondo.
Asimismo, se tiene conocimiento de la existencia de una denuncia planteada por un grupo
de inversionistas ante la SUGEVAL la cual fue trasladada a la sociedad administradora
mediante los oficios 130/0/147 ref.956 y ref 1059 del 6 y 13 de marzo del 2012 y a la fecha
la misma se encuentra en una etapa de investigación preliminar.
Administración de Riesgos de Ejecución del Plan de Saneamiento
Riesgo de financiamiento
El Plan de Saneamiento contempla la captación de recursos nuevos para hacerle frente a la
renegociación de las deudas con los acreedores actuales y ampliar los plazos de
vencimiento de las mismas.
Riesgo que signifiquen atrasos en la inscripción de los traspasos de los bienes
inmuebles, o ejecución de daciones en pago.
Previo a la venta de las fincas por parte del fondo propuestas en el Plan de Saneamiento, la
administración del mismo conjuntamente con el departamento legal o el asesor legal
correspondiente, se encargará de realizar el proceso de debida diligencia “due diligence”
necesario para cada una de las fincas, a efectos de evitar que posteriormente se presenten
problemas que eviten la ejecución de las ventas. Lo anterior deberá ser evaluado a su vez
por el comprador de las fincas que generalmente solicita una serie de información y
aclaraciones adicionales. Asimismo en el caso de que la venta sea una propiedad en
concesión se le advertirá al comprador sobre el trámite que debe realizar ante el Instituto
Costarricense de Turismo para la aprobación del traslado de la concesión. En el caso de las
daciones en pago se está en proceso de negociar con los bancos acreedores la liberación
de las propiedades dadas en garantía y a la fecha el proceso está a la espera de concluirse.
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De igual forma, se está coordinando con el ICT el traslado de las concesiones de las
propiedades que van a ser traspasadas por medio de la dación en pago.
Adicionalmente todo traspaso de fincas del proyecto con motivo de la Propuesta de
Saneamiento o bien para la venta de un tercero, requiere de un plano catastrado, lo cual
significa un costo para el Fondo que debe ser asumido oportunamente, ya que de lo
contrario no puede realizarse ningún traspaso de los bienes sin ellos.
Riesgo de incumplimiento de obligaciones con terceros y Riesgo de incumplimiento
en obligaciones con instituciones del Estado
El Plan de Saneamiento busca obtener recursos frescos para hacerle frente a las deudas
que actualmente posee el Fondo, por lo que de no poder ejecutarse tal y como esta
planteado se podría poner en riesgo el proyecto parcial o totalmente.
Riesgo de pérdida en el valor de la participación
El Plan de Saneamiento busca vender algunas fincas del proyecto y pagar deudas a través
de la dación en pago de tierras. Si por la baja demanda de compradores para estas tierras
se tuviese que aceptar precios menores al registrado contablemente se ocasionaría una
pérdida en el valor del fondo y por ende, en el precio de participación de cada inversionista.
La administración del fondo realiza sondeos de precios de propiedades similares en venta
en la zona en que se desarrolla el proyecto para conocer el valor de mercado y contar con
mayor información al momento de realizar la venta. No obstante, este es un riesgo propio
del negocio que deberá ser conocido, entendido y gestionado por el inversionista.
Riesgos legales
Se minimizan mediante estudios previos de la normativa vigente y en consulta, con la
recomendación del Departamento Legal, el Comité de Inversiones y la administración del
fondo.
En cuanto a los procesos ordinarios abiertos el Fondo está realizando la debida defensa
aportando todas las pruebas necesarias y utilizando los recursos que le brinda la normativa
para ejercer la defensa del Fondo.
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5. COSTOS
El presente Plan de Saneamiento generara costos relacionados con su implementación e
ejecución, los cuales se encuentran previamente regulados en la Sección 14. Políticas de
Distribución de Beneficios, apartado Comisiones y Costos del Prospecto.
En lo que respecta a los costos relacionados con los traspasos de las propiedades, cabe
aclarar que en la Asamblea de Inversionistas del 19 de diciembre del 2011, se acordó
expresamente que el FIDI asumiera el 50% de dichos costos. Por tanto, es menester aplicar
que en el caso concreto del FIDI se verá beneficiado con el ahorro de un 50% de dichos
costos, si consideramos que en la Sección 14. Políticas de Distribución de Beneficios,
apartado Comisiones y Costos del Prospecto se establecía que el FIDI se haría cargo del
100% de los mismos.
Por tanto, la Sociedad Administradora únicamente podrá llevar a cabo actividades cuyos
cargos se cubran con el patrimonio del Fondo, siempre que se encuentren establecidos en la
Sección 14. Políticas de Distribución de Beneficios, apartado Comisiones y Costos
del
Prospecto, quedando prohibido cargar al FIDI cualesquiera otros gastos que no hayan sido
previamente establecidos en el Prospecto.
6. ACLARACIONES EN CUANTO AL PLAN DE SANEAMIENTO
a. Considerando que el Plan de Saneamiento se fundamenta en la amplia
facultad para comercialización y venta de activos o componentes del
proyecto estén o no construidos o desarrollados (incluyendo la facultad de
determinar las condiciones en que se ejecutarán las ventas), que tiene la
Sociedad Administradora, descrita en la Sección I., 3.1 Propósito, del
Addendum al Prospecto, la ejecución de dicho Plan no vendría en
detrimento de la conceptualización inicial del proyecto. Más bien propicia
la venta de componentes del proyecto para que sean usados y
desarrollados de conformidad con el plan maestro, sin que se modifique el
propósito o naturaleza de dichos componentes.
b. En lo que se refiere al propósito del FIDI y la obtención de plusvalía para
las propiedades que permanecerían en el FIDI, se aclara que del
propósito del FIDI se desprende la amplia facultad de la SAFI para la
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venta de componentes del proyecto, estén o no construidos y en ningún
momento se hace esa distinción o se puede interpretar que la venta es de
parcelas construidas o no.
c. Asimismo, a pesar de que el FIDI no desarrolle las propiedades o
componentes del resort vacacional, los mismos se pretenden vender
conforme al plan maestro o huella del resort vacacional; es decir, si el
área a ser vendida esta conceptualizada para un hotel en la misma
únicamente se podrá desarrollar un hotel. Por tanto, con las ventas no se
modifica el propósito o naturaleza de las distintas parcelas, manteniendo
la integridad del proyecto. Recuérdese que la mayor parte de las tierras
forman parte del condominio y que cualquier propietario va a tener que
respetar los términos del Reglamento Condominal y del Plan Maestro y
que en todo momento lo vendido o conservado se encontrará siempre en
el Polo de Desarrollo Papagayo y bajo el Régimen de Chorotega.
d. El Plan de Saneamiento parte de la difícil o precaria situación en la que el
FIDI se encuentra, por lo que la venta de ciertas propiedades se realiza
con el fin de obtener recursos para hacer frente a los pasivos apremiantes
del FIDI y para que las mismas sean desarrolladas de conformidad con el
plan maestro por parte de los terceros adquirientes, con el fin exclusivo de
que los restantes componentes se beneficien de la plusvalía que esto
generaría.
e. En lo que respecta a la venta o dación en pago de componentes que
poseen concesiones, lo que se venderá serán las propiedades no así las
concesiones, licencias o permisos de explotación de agua y minería que
ya posee el FIDI. Sin embargo si será garante en la medida que nuestra
legislación lo permita y sin menos cabo de la titularidad de la demás
concesiones, otorgar las mínimas para que los componentes de la dación
en pago, cuenten con las concesiones de agua especialmente necesarias
para su propio desarrollo.
f.
Con el propósito de no traspasar las actuales sociedades propietarias del
proyecto, las cuales tienen otros activos que no son objeto de las
daciones en pago, se procedería a ejecutarlas traspasando las acciones
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y/o cuotas de las nuevas subsidiarias (vehículo de propósito especial) de
las sociedades proyecto, a las cuales previamente se les traspasaría las
fincas acordadas dar en dación en pago. Lo que se venderá o entregará
en dación en pago serán las acciones o cuotas de las sociedades a las
cuales se les traspasaría previamente la concesión que corresponda a la
dación en pago. Por lo que en el caso de que la dación en pago sea una
parte de la tierra dada en concesión, el FIDI continuaría como
concesionaria del resto de la tierra otorgada en concesión.
Las
propiedades en concesión son:
g.
i) la finca 5-1538-Z-000 con una medida de ciento tres mil setecientos
doce metros con siete decímetros cuadrados (103.712.07 m2), ii) la finca
5-1539 –Z-000 con una medida de
ciento treinta y siete mil ciento
ochenta y un metros con ochenta y un decímetros cuadrados
(137.181.81m2), y el lote 8 con una medida de sesenta y siete mil ciento
cincuenta y ocho metros con ochenta y dos decímetros cuadrados
(67.158.89 m2). Para un total de de trescientos ocho mil cincuenta y dos
metros con setenta y siete decímetros cuadrados (308.052.77 m2). Sobre
estas concesiones se cancela actualmente y trimestralmente a la
Municipalidad de Carrillo un canon, lo cual es un costo considerable para
el Fondo todos los años. El desarrollo sobre las concesiones será de
acuerdo al cronograma de obras que ha sido previamente aprobado por el
ICT.
Lo que se entregará en dación en pago es una medida de
doscientos veintiséis mil ciento ochenta y un metros con sesenta y dos
decímetros cuadrados (226.181,62m2), con lo cual el Fondo se
mantendría como concesionaria de una medida de setenta y nueve mil
quinientos ochenta y cinco metros cuadrados (79. 585 m2) (el resto).
Sobre este resto el Fondo podría venderla, desarrolladora directamente, y
una parte de ella que corresponde a cincuenta y cinco mil quinientos
treinta y siete metros cuadrados (55.537,m2) esta en garantía en el
Fideicomiso de Infraestructura (Fideicomiso 3).
h. De esta forma el FIDI o las sociedades del FIDI conserven la tierra en
concesión (del resto) y la nueva sociedad se constituya en nueva
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concesionaria de la parte segregada; y ambas
se obligan como
corresponde al cumplimiento de los fines y propósitos del contrato de
concesión.
i.
Para realizar todos estos trámites se requiere previamente de
la
autorización del ICT a favor de la nueva sociedad (vehículo de propósito
especial). Una vez otorgada tal autorización y como nueva concesionaria
se entregaría las acciones o cuotas de esas sociedad al adquirente en
cumplimiento de la dación de pago.
j.
En referencia a las concesiones de explotación minera y de agua, se
aclara que todas se encuentran al día y garantizan la disponibilidad de
agua a todo el proyecto y por consiguiente a sus conceptuales
componentes y en el caso de la minera, garantizan la utilización de
material como parte de los costos de las obras de infraestructura.
k. El Plan de Saneamiento se podrá ejecutar parcialmente, para lo cual el
Comité de Inversiones deberá dar su visto bueno.
l.
En cuanto al Fideicomiso 3 (Fideicomiso de Infraestructura), el mismo no
viene a eliminar la obligación que posee el FIDI de desarrollar la
infraestructura, sino más bien la reitera y proporciona un mecanismo que
pueda evitar futuras contingencias al FIDI, en caso de se haga imposible
realizar la infraestructura en los siguientes 3 años, correspondiente a las
personas participantes de los fideicomisos 1 y 2.
m. Que el proyecto sigue estando localizado en el Polo Turístico del Golfo de
Papagayo, en razón de la amplia zona que este Polo Turístico dispone.
7. ESTADO ACTUAL DEL ACUERDO DE ASAMBLEA DE INVERSIONISTAS DEL 19 DE
DICIEMBRE DEL 2011.
a. Procesos judiciales.
A la fecha existen 4 procesos judiciales los cuales pretenden la nulidad del acuerdo de la
Asamblea de Inversionistas del Fondo celebrado el día 19 de diciembre del 2011, los cuales
son procesos ordinarios seguidos contra Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.,
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identificados con los expedientes números 12-000020-0164-CI, 12-000021-0164-CI, 120000166-0164-CI, ubicados en el Juzgado Civil del Segundo Circuito Judicial de San José.
De dichos procesos hasta el momento se ha ordenado la medida cautelar de anotación de las
fincas del partido de Guanacaste número 1538Z000, 1539Z000 y la 182352-000.
En cuanto al manejo de los procesos señalados es la consigna de la Sociedad Administradora
rebatir el caso vigorosamente, con el fin de poder ejecutar el Plan de Saneamiento y
promover la salida del FIDI de la situación crítica en que se encuentra.
b. Denuncias
Existe una denuncia presentada por un grupo de inversionistas ante la Superintendencia
General de Valores, sobre la cuál la Superintendencia nos ha solicitado información por medio
de los oficios ref. 956 y 1059 del 6 y 13 de marzo del 2012 y en la actualidad se encuentra en
la etapa de investigación preliminar.
c. Fideicomisos y Fiduciario
El día 30 de marzo del 2012 se suscribió con Banco Cathay los Fideicomisos 1, 2 y 3
necesarios para implementar la ejecución del Plan de Saneamiento antes indicado, los cuales
considerando su extensión se encuentran a disposición en las oficinas de la Sociedad
Administradora.
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ANEXOS
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Mapa de propiedades
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fondo de inversión de desarrollo inmobiliario monte del barco

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