Oficinas / Offices

Transcripción

Oficinas / Offices

1T. 2014 / 1Q. 2014
jll.es
Índice
6 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T. 2014
Principales Indicadores Madrid
4T / 4Q 2013
1T / 1Q 2014
15.041.381
15.043.461
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
11,91%
12,26%
Contratación / Take up * (m2)
105.989
101.550
Stock / Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
12,26%
CBD / CBD
8,88%
Secundaria / Secondary
6,86%
Periferia / Periphery
15,49%
Satélite / Satellite
27,32%
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 1 T/Q 2014
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T. 2014 · 7
Oficinas Madrid
Rentas
Renta Prime / Prime Rent
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m
La estabilidad de las rentas prime en 24,25 €/m²/
mes se va contagiando lentamente hacia otros
submercados, especialmente en las rentas máximas
de Satélite y Secundaria.
En la Periferia, la sobreoferta de
producto de calidad y los precios
tan atractivos del CBD siguen
provocando presión a la baja
Renta Prime / Prime Rents
0,05
0,04
0,03
0,02
0,01
0,00
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013
Sin incluir hi tech / Hi tech not included
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 1T/Q 2014
Esto supone un 4,5% de disminución frente al trimestre
pasado.
Para el conjunto del mercado los incentivos siguen
estando en máximos históricos, en los edificios prime
ya se comienza a ver una ligera reducción tanto en
los meses de carencia ofrecidos como en el resto de
contribuciones.
CBD
/m /mes / /m /month
Secundaria
45
Periferia
40
Satélite
35
30
25
20
15
10
5
0
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
Rentas en €/m2/mes /
Rents in €/m2/month
CBD / CBD
4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014
Min. Max. Min. Max.
12,50 24,25 12,50 24,25
9,00
14,75
8,75
14,75
5,50
13,00
5,25
12,50
4,25
10,00
4,25
10,00
Tendencia a 12 meses /
12 Month Outlook
2009
2011
2013
Oficinas Madrid
Oferta
Oferta Futura / Future Supply
Detalle Oferta Futura / Future Supply Detail
Millares
La desocupación sigue manteniendo la senda de
la estabilización de manera general y con un ligero
aumento de la tasa de oficinas hasta el 12,2%.
La desocupación de los edificios de Vodafone ha sido el
detonante del incremento de la tasa de disponibilidad
de la Periferia, aumentando del 14,17% hasta el
15,49% en este primer trimestre del año.
Ocupación propia / Owner Occupation
100
Especulativo / Spec
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Oficina / Office
Las oficinas terminadas durante el 2014-2016 siguen
la misma tendencia que durante periodos anteriores
con tan solo un ligero aumento en 2016 por un único
proyecto nuevo de tamaño medio que parece que
podría arrancar su construcción en breve.
El resto de proyectos que parecía que se podrían
terminar en el 2017, se han ido retrasando en el futuro
a la espera de una estabilización en la economía.
Oficina / Office
Oficina / Office
2015
2016
High-Tech / Hi-Tech
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Disponibilidad / Vacancy
Este primer trimestre tan solo se ha
terminado un edificio de pequeño
tamaño y para uso propio
Oficinas / Offices
‘000 m
Por su parte, el Icex todavía no liberará superficie a
causa de la necesidad de reforma de las nuevas
oficinas. Así, a falta de otras desocupaciones a corto
plazo, se espera que durante el segundo trimestre del
año disminuya la disponibilidad mientras que después
de los meses estivales, el abandono de los edificios de
CEPSA, fundamentalmente en Campo de las Naciones,
volverá a presionar al alza este indicador.
High-Tech / Hi-Tech
2014
2.000
1.500
1.000
500
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Oficinas Madrid
Transacciones
El 2014 ha comenzado con una cifra de contratación
relativamente alta, superando los 100.000 m2.
Es el primer trimestre desde el 2010
en que se supera el umbral de los
100.000 metros sin el sesgo de una
gran operación como las de Vodafone o
Cepsa
Vodafone y Cepsa, con más de 30.000 m2,
representaban cerca de un tercio de la contratación del
trimestre. Destaca la franja de operaciones de entre
1.000 y 3.000 m2, que suponen cerca del 35% de la
superficie contratada en el trimestre.
Castellana 278 - 15.295 m2
Manteniendo esta tendencia de mercado y a la espera
de que se confirmen operaciones de un rango de
volumen superior (del entorno de los 10.000), que
podrían suponer un cambio de ritmo en el take up, se
prevé un año que ronde la cifra de los 400.000 m2,
recuperando los niveles del 2010.
Francisca Delgado 9 - 5.496 m2 ITP
Como en anteriores trimestres, los mercados
protagonistas han sido los de la Periferia y el CBD, en
los que se ha concentrado más del 80% de la superficie
objeto de contratación.
OPERAC
I
R JLL
PO
En el CBD destaca el prealquiler por parte del Icex, del
antiguo edificio de Repsol en el Pº de la Castellana
278, que será ocupado una vez concluidas las obras
de rehabilitación. La mayor operación de mercado
en Periferia ha sido la protagonizada por Alstom en
Martínez Villergas 49, con intermediación de JLL.
ASESORAD
A
N
Ó
Martínez Villergas 49 - 5.775 m2
Contratación Anual / Annual Take up
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1T/Q 2014
Alfonso XII, 62 - 3.657 m2 CONFIDENCIAL
ASESORAD
R JLL
PO
OPERAC
I
N
Ó
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
A
‘000 m
Alquiler / Lease
Pre-alquiler / Pre-letting
Ocupación Propia / Owner Occupation
High-Tech / Hi-Tech
Principales Indicadores Barcelona
4T / 4Q 2013
1T / 1Q 2014
6.000.817
6.004.037
14,58%
14,18%
Contratación / Take up (m2)
63.677
60.581
Stock / Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
*Incluyendo high-tech / including high tech
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
RONDA DALT
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
NA
L
B-10
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES
GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal
Centro Ciudad / City Center
14,18 %
11,71 %
8,89 %
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
18,00 %
19,18 %
Oficinas Barcelona
Rentas
La estabilización de rentas parece que será la tendencia
de los próximos meses en el mercado de oficinas de
Barcelona.
Renta Prime / Prime Rent /m /m
30
Las rentas Prime permanecen en
17,50 €/m²/mes y los máximos del
resto de zonas se mantienen estables
25
20
15
10
5
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Creemos que de cara a finales de año podremos
empezar a ver repuntes de rentas debido sobre todo a la
falta de oferta de calidad, a una tasa de disponibilidad
claramente en descenso y a una reactivación de la
actividad económica.
Aunque seguiremos viendo carencias de renta y
contribuciones atractivas, éstas irán en disminución
conforme avance el año sobre todo en aquellos
inmuebles de mejor calidad ya que los propietarios
empiezan a ser conscientes de la escasez de oferta en
este segmento.
2011 2012 2013
1T
2014
Rentas por submercados / Submarkets Rents
Rentas por Submercados
Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nueva Areas de Negocio
Periferia
/m /mes / /m /month
30
25
20
15
10
5
0
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Rentas en €/m2/mes
Tendencia a 12
meses /
Max. 12 Month Outlook
4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014
Min.
Max.
Min.
13,00
17,50
13,00
17,50
8,75
14,75
8,75
14,75
8,25
14,50
8,25
14,50
5,50
8,00
5,50
8,00
2011
2013
Oficinas Barcelona
Oferta
En los próximos meses del 2014 ni
durante el 2015 se prevé la entrega
de ningún proyecto especulativo al
mercado de oficinas
Ocupacion Propia/Owner Occupation
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Oficinas / Offices
‘000 m
La tasa de disponibilidad en el primer trimestre de
2014 ha descendido del 14,58% a 14,19% y seguirá
esta tendencia el resto del año. Únicamente se ha
entregado un edificio de 3.220 m² en Avda. Diagonal.
250
Especulativo/Speculative
4.184
3.220
3.220
0
2.014
2.015
2.016
200
150
100
50
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Si la contratación de oficinas se sitúa en volúmenes
anuales entre 200.000 y 250.000 m², a mediados
del año próximo puede existir un problema real con la
oferta de oficinas en la ciudad condal.
Entendemos que algunos propietarios se plantearán la
promoción especulativa de oficinas en breve, siempre
que tengan acceso a financiación.
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
El problema es mucho más grave si sólo tenemos
en cuenta los edificios nuevos de oficinas o recién
rehabilitados con plantas grandes (superficie). Una
empresa grande que desee trasladarse a un edificio
nuevo en Barcelona tendrá serios problemas para
encontrar producto.
*Datos de 1T 2014, sujetos a variaciones del contexto macroeconómico.
Q1 2014 data, subject to changes in the macroeconomic environment.
1.000
800
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1T
2014
Oficinas Barcelona
Transacciones
La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado
en casi 61.000 m2 en el primer trimestre de 2014,
casi el 30% más de volumen de contratación que el
mismo trimestre del año anterior y el primer trimestre
del año más activo de los últimos tres años
Se han firmado 16 operaciones de más de 1000 m²
(un buen dato cuando la media trimestral se sitúa
entorno a las 10 operaciones de esta superficie por
trimestre).
Cornerstone – 6.800 m²
Entre las operaciones más destacadas
del trimestre ADP en Cornerstone,
Tecnocom en Torre BCN e EBAY en
Illacuna
(asesorada por JLL)
El centro de la ciudad y las nuevas áreas de negocios
son las dos áreas con mayor contratación este trimestre
con el 36% y el 37% del take-up respectivamente.
Torre BCN – 5.000 m²
Catalana Park – 3.300 m² CONFIDENCIAL
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 1T/Q1 2014
Illacuna – 2.130 m²
ASESORAD
R JLL
PO
OPERAC
I
N
Ó
A
‘000 m
Alquiler / Lease
Inversión Madrid
Oferta
El mayor protagonismo en el mercado durante el
primer trimestre del 2014 lo ha acaparado la venta de
la cartera de la cartera de préstamos con subyacente
inmobiliario del banco alemán conocido anteriormente
como Eurohypo. Junto a esta operación, existen otras
operaciones de carácter menos institucional y de venta
de activos pero de carácter más secundario.
Otra de las principales operaciones en curso es la venta
del complejo mixto de Castellana 200 que desarrolló
Reyal Urbis en el tramo norte del CBD y que cuenta con
fuerte interés institucional. En zona Secundaria también
existen operaciones en marcha, si bien en Periferia ha
habido escaso movimiento durante el trimestre.
Las administraciones públicas en Madrid mantienen
el ritmo de salida gradual de activos al mercado,
existiendo actualmente otros tres edificios del centro
histórico en venta bajo la fórmula de subasta pública. El
mercado sigue con atención los efectos de los cambios
realizados en la cúpula de Sareb y las nuevas carteras y
productos que se vayan incorporando al mercado.
La falta de producto sigue siendo la
tónica constante
Algunos compradores están dispuestos a pagar ciertos
premium o sobreprecios en determinados activos
representativos o icónicos.
Demanda
Se mantiene la intensidad de la presión compradora en
el mercado de oficinas de Madrid.
Además de los inversores privados y oportunistas que
llevan activos en el mercado desde hace varios meses;
nuevos perfiles más conservadores (value added, core
plus y core) e incluso fondos de pensiones y compañías
aseguradoras están analizando la oferta de producto
con mucha atención.
Las grandes gestoras de fondos de inversión como
BlackStone, Cerberus y Apolo siguen analizando el
mercado en busca, tanto de productos corporativos
con componente inmobiliario como de inversiones
directas en activos inmobiliarios.
El capital más interesado en las oficinas de Madrid es
actualmente el americano y británico.
Inversión Madrid
Transacciones y rentabilidades
Se han producido dos operaciones de inversión de
oficinas en Madrid: Av. América 115 fue vendida por
Solvia al fondo británico London & Regional Properties
por 117 M€.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Barcelona
Brussels
Rotterdam
Pramérica ha vendido a Coivisa el edificio Titán 13 por
cerca de 28 M€.
Madrid
Amsterdam
Milan
Este volumen del inversión en un
primer trimestre es el más alto desde
2009, sin tener en cuenta la venta de
la Torre Picasso
Frankfurt/M
Hamburg
Paris
London
0
1
2
3
4
5
6
7
Dado que el nivel de rentas sigue muy bajo, los
inversores continúan analizando las operaciones que
hay con la atención más centrada en los valores €/m²
que las rentabilidades.
En productos prime, las rentabilidades muestran
tendencia bajista en la se refleja la escasez
oportunidades de inversión.
Ciclo de Rentas / Property Clock
Amsterdam, Helsinki
St. Petersburg
Cologne, Moscow
Note
This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within
its individual rental cycle as at end of
March 2014
Oslo, Stuttgart
Markets can move around the clock at
different speeds and directions
Berlin, Dusseldorf,
Frankfurt, Hamburg
Munich
Geneva
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Lyon
London City, London West End
Luxembourg, Stockholm
Dublin
Istanbul
Edinburgh, Manchester
Their position is not necessarily representative of investment or development
market prospects
Zurich
Rental Growth
Accelerating
The diagram is a convenient method of
comparing the relative position of markets in their rental cycle
Their position refers to Prime Face
Rental Values
Rents
Bottoming Out
Warsaw
Milan
Athens, Lisbon, Rome
Prague
Barcelona, Bucharest, Budapest,
Brussels, Copenhagen, Kiev,
Madrid, Paris CBD
Inversión Barcelona
Demanda
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
4.500
Mill
La actividad por parte de los inversores está siendo
muy intensa este primer trimestre del año. Parece
haber inversor para cada oportunidad que aparece en
el mercado. Como siempre, las posiciones deberán
encontrarse en cuanto a precio.
Total
Madrid
4.000
Barcelona
3.500
3.000
Pese a que la prioridad es el centro, también la zona
del 22@ está siendo estudiada con interés por parte de
los inversores, especialmente por parte de inversores
internacionales.
La presión por invertir en España y por ende en
Barcelona, es tan fuerte que auguramos la continuidad
del interés por parte de nuevos inversores en entrar
en el mercado y la continuidad de la participación de
los clásicos inversores institucionales, así como de los
family offices tradicionales.
El inversor tiene claro que el ciclo ha cambiado en lo
que respecta a la parte de inversión y es el momento
idóneo para las compras.
2.000
1.500
1.000
500
1T/Q 2.014
2.013
2.012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
2003
La normativa flexible que tiene gran parte del centro
hace que los inversores analicen los activos desde
diferentes ángulos.
2.500
2002
Estamos viendo una gran agresividad
por parte de inversores que quieren
hacerse con activos en el centro de
Barcelona
Oferta
Sin cambio en la tendencia histórica de Barcelona.
Poca oferta de calidad en el mercado. Prácticamente
inexistente en el centro de la ciudad, lo que hace que
los inversores estén planteando ofertas off-market por
los edificios de oficinas céntricos.
Oficialmente en el mercado, destaca
el portfolio en venta de la Generalitat,
compuesto por 13 edificios, con el uso
de oficinas y equipamientos
El cierre de esta operación produciría una importante
palanca en la cifra final del volumen de inversión que
se alcance al finalizar el 2014 y dará una imagen muy
clara de cuál es el apetito real de los inversores y en
qué niveles de precio se mueven.
En breve, se producirán también salidas oficiales a
mercado de activos en las nuevas áreas de negocio.
Estos activos podrán saciar parte del apetito inversor.
Claramente, los activos de oficinas que forman parte de
las grandes carteras de préstamos en venta, también
estarán presentes como dinamizadores del mercado
de inversión.
Inversión Barcelona
Transacciones y rentabilidades
Las rentabilidades han descendido este primer trimestre
de 2014, situándose en el 6,25% en Paseo de Gracia
/ Diagonal.
En el resto de zonas también se ha producido un
descenso de un cuarto de punto tanto en los máximos
como en los mínimos.
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
1T/Q 2014
4T/Q 2013
3T/Q 2013
2T/Q 2013
1T/Q 2013
4T/Q 2012
3T/Q 2012
2T/Q 2012
4T/Q 2011
1T/Q 2012
3T/Q 2011
2T/Q 2011
4T/Q2010
1T/Q 2011
3T/Q2010
2T/Q2010
1T/Q2010
0,00%
4T/Q2009
La mitad de las operaciones son
inmuebles de oficinas que se
reconvertirán a hotel, por lo que sigue
la tendencia en este sentido
Madrid
3T/Q2009
Concretamente se han producido cuatro operaciones,
todas ellas de inmuebles propiedad de entidades
públicas.
Rentabilidades Prime / Prime Yields
2T/Q2009
El volumen de inversión del primer trimestre del año
alcanzó los 119 millones de euros, casi el 40% del
volumen de inversión de todo el 2013 que se situó en
303 millones de euros
Index
20 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 1Q 2014
Madrid main Indicators
4T / 4Q 2013
1T / 1Q 2014
15.041.381
15.043.461
11,91%
12,26%
Contratación / Take up * (m2)
105.989
101.550
Stock / Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
12,26%
CBD / CBD
8,88%
6,86%
15,49%
27,32%
Offices - Market Report Madrid & Barcelona 1Q 2014 · 21
Madrid Offices
Rental levels
While in the periphery, the oversupply
of quality products persists and the very
attractive prices in the CBD are still
exercising downward pressure on rental
levels
The stability of the rental levels in the prime area at
around 24.25 €/m²/month is slowly spreading to other
sub-markets, especially in the maximum rental levels
of the satellite and secondary areas.
Renta Prime / Prime Rents
0,05
0,04
0,03
0,02
0,01
0,00
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013
With a fall of 4.5% with respect to the previous quarter.
While incentives remain at all-time highs in the market
as a whole, in prime buildings the incentives are
beginning to wane slightly, both in terms of rent-free
periods offered and other contributions.
CBD
/m /mes / /m /month
Secundaria
45
Periferia
40
Satélite
35
30
25
20
15
10
5
0
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
Rentas en €/m2/mes /
CBD / CBD
4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014
Min. Max. Min. Max.
12,50 24,25 12,50 24,25
9,00
14,75
8,75
14,75
5,50
13,00
5,25
12,50
4,25
10,00
4,25
10,00
Tendencia a 12 meses /
12 Month Outlook
2009
2011
2013
Madrid Offices
Supply
Broadly speaking, vacancies are still gradually stabilising
with a slight increase in vacant offices up to 12.2%.
Ocupación propia / Owner Occupation
100
Especulativo / Spec
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Oficina / Office
High-Tech / Hi-Tech
2014
Oficinas / Offices
‘000 m
The vacancy of the former Vodafone buildings has
triggered an increase in the vacancy rate in the
periphery, climbing from 14.17% to 15.49% in the first
quarter of 2014. ICEX has still not vacated its current
offices due to the need to renovate their new facilities.
In view of the lack of other relocations in the short
term, the vacancy rate is expected to fall slightly in the
second quarter of the year. However, after the summer,
the vacancy of CEPSA buildings, mainly in Campo de la
Naciones, will once again put upward pressure on this
indicator.
Millares
Oficina / Office
Oficina / Office
2015
2016
High-Tech / Hi-Tech
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Increasing stock by around 2,000 m². Offices planned
for completion in the period 2014-2016 follow the
same trend as in previous periods with only a slight
increase scheduled for 2016 in the form of a single new
medium-sized project, construction of which should
start shortly. Other projects which were expected to be
completed in 2017 have been delayed until a future
date, awaiting a stabilisation of the economy.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Only one small owner-occupied
building was completed in the first
quarter of the year,
2.000
1.500
1.000
500
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Madrid Offices
Transactions
Take-up in 2014 has started with a relatively high figure
of over 100,000 m2.
It is the first quarter since 2010 in
which the 100,000 m2 threshold
has been breached without a large
transaction
With this trend holding firm and while still awaiting the
confirmation of larger transactions (around 10,000
m2), which could change the pace of take-up, the
figure for this year is expected to be around 400,000
m2, recovering levels seen in 2010.
Francisca Delgado 9 - 5.496 m2. ITP
N
Ó
ASESORAD
A
R JLL
PO
As in previous quarters, the most prominent markets
have been the CBD and periphery, in which more than
80% of the surface area to be taken up is located.
In the CBD the pre-leasing by ICEX of the former
Repsol building at Pº de la Castellana 278, which will
be occupied once the renovation works are finished,
is noteworthy. The biggest transaction in the periphery
was for Alstom at Martínez Villergas 49, in which JLL
intermediated.
OPERAC
I
Such as those of Vodafone or Cepsa, skewing the
results, transactions which, with more than 30,000
m2, represented almost a third of the take-up for the
quarter. Transactions in the range of between 1,000
and 3,000 m2 have been particularly prominent,
representing around 35% of the take-up in the quarter.
Castellana 278 - 15.295 m2
Martínez Villergas 49 - 5.775 m2
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1T/Q 2014
Alfonso XII, 62 - 3.657 m2 CONFIDENCIAL
ASESORAD
R JLL
PO
OPERAC
I
N
Ó
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
A
‘000 m
Alquiler / Lease
High-Tech / Hi-Tech
Barcelona main Indicators
4T / 4Q 2013
1T / 1Q 2014
6.000.817
6.004.037
14,58%
14,18%
Contratación / Take up (m2)
63.677
60.581
Stock / Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
*Incluyendo high-tech / including high tech
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
RONDA DALT
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
NA
L
B-10
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES
GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
14,18 %
11,71 %
8,89 %
18,00 %
19,18 %
Barcelona Offices
Rental levels
Rental levels in the prime area
currently stand at 17.50 €/m²/month
and the maximum rental levels in
other areas remain stable.
30
Renta Prime / Prime Rent /m /m
The stabilising of rental levels appears to be the trend
for the coming months in the Barcelona office market.
25
20
15
10
5
0
We believe that, with a view to the end of the year,
we could begin to see a rebound in rental levels due
primarily to the lack of quality properties, a clearly falling
vacancy rate and a reactivation of economic activity.
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013
1T
2014
Although we are still seeing rent-free periods and
attractive contributions, we expect these to wane as the
year progresses, especially in better quality properties
as owners begin to become aware of the scarcity of
supply in this segment.
Rentas por submercados / Submarkets Rents
Rentas por Submercados
Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nueva Areas de Negocio
Periferia
/m /mes / /m /month
30
25
20
15
10
5
0
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Rentas en €/m2/mes
Tendencia a 12
meses /
Max. 12 Month Outlook
4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014
Min.
Max.
Min.
13,00
17,50
13,00
17,50
8,75
14,75
8,75
14,75
8,25
14,50
8,25
14,50
5,50
8,00
5,50
8,00
2011
2013
Barcelona Offices
Supply
We do not expect any speculative
development to be added to the
office market either in 2014 or 2015
Ocupacion Propia/Owner Occupation
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Oficinas / Offices
‘000 m
The vacancy rate in the first quarter of 2014 has fallen
from 14.58% to 14.19% and this trend is set continue
for the rest of the year. Only one building has been
handed over, a property of 3,220 m² on Avda. Diagonal.
250
Especulativo/Speculative
4.184
3.220
3.220
0
2.014
2.015
2.016
200
150
100
50
0
2006
Taking into account annual office take-up levels of
between 200,000 and 250,000 m², by the middle of
this year there may be real problems as regards the
supply of offices in Barcelona.
We are given to understand that certain owners will
shortly be considering speculative office developments,
provided they are able to gain access to financing.
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
*Datos de 1T 2014, sujetos a variaciones del contexto macroeconómico.
Q1 2014 data, subject to changes in the macroeconomic environment.
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
The problem is much more acute if we only take into
account new office buildings or recently renovated
buildings with large floor spaces. A large company
wanting to relocate to a new building in Barcelona will
have serious problems finding a suitable product.
2007
1.000
800
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1T
2014
Barcelona Offices
Transactions
The take-up rate of offices in Barcelona stands at
almost 61,000 m2 in the first quarter of 2014, almost
30% more than in the same quarter of 2013 and the
most active first quarter for three years.
Some 16 transactions for more than 1,000 m² were
signed (a positive figure considering that the average is
around 10 transactions for this amount of floor space
per quarter).
Cornerstone – 6.800 m²
The most prominent transactions
for the quarter include ADP in
Cornerstone, Tecnocom in Torre BCN
and eBAY in Illacuna
(advised by JLL)
The city centre and the new business districts are the
two areas with the greatest rate of take-up for the
quarter accounting for 36% and 37%, respectively.
Torre BCN – 5.000 m²
Catalana Park – 3.300 m² CONFIDENTIAL
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 1T/Q1 2014
Illacuna – 2.130 m²
ASESORAD
R JLL
PO
OPERAC
I
N
Ó
A
‘000 m
Alquiler / Lease
Madrid Investment
Demand
The main market move during the first quarter of 2014
was the sale of the loan portfolio with underlying real
estate assets by the German bank formerly known as
Eurohypo. Together with this transaction, there were
other transactions of a less institutional nature and the
sale of more secondary assets.
One of the main transactions currently underway is
the sale of the mixed-use Castellana 200 complex
developed by Reyal Urbis in the Northern section of
the CBD which has attracted significant interest from
institutional investors. There are also deals in progress
in the secondary area, although there has barely been
any movement during the quarter.
The public authorities in Madrid are maintaining the
pace of gradually putting assets up for sale. There are
currently three buildings in the historic core of the city
being sold by public auction. The market is closely
following the effects of the changes in the governing
body of Sareb, and the new portfolios and products
which are coming onto the market.
Supply
The lack of products continues to be
the underlying tone
Which is leading certain buyers to become more open
to paying premiums or surcharges on certain landmark
or iconic assets.
Buyers are not letting up their pressure in the Madrid
office market. In addition to private and opportunistic
investors who have been buying assets in the market
for some months now, new, more conservative profiles
(value added, core plus and core) and even pension
funds and insurance companies are now analysing the
supply of products very closely.
Large investment fund managers such as Blackstone,
Cerberus and Apollo are still analysing the market in
search of both corporate products with a real estate
component and direct investments in real estate assets.
British and American capital are
currently the most interested in the
Madrid office market.
Madrid Investment
Transactions & yields levels
There have been two investment transactions in Madrid
offices: Av. América 115 sold by Solvia to British
fund London & Regional Properties for €117 million.
Pramérica has sold the Titán building to Coivisa for
almost €28 million.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Barcelona
Brussels
Rotterdam
Madrid
This level of investment in a first
quarter is the highest since 2009,
without taking into account the sale
of Torre Picasso
Amsterdam
Milan
Frankfurt/M
Hamburg
Paris
London
0
Given that the rental levels are still very low, investors
are still studying the existing operations with a greater
focus on €/m² values than on rental levels. As regards
prime products, the rental levels have followed a
downward trend, a reflection of the lack of investor
opportunities.
1
2
3
4
5
6
7
Ciclo de Rentas / Property Clock
Amsterdam, Helsinki
St. Petersburg
Cologne, Moscow
Note
This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within
its individual rental cycle as at end of
March 2014
Oslo, Stuttgart
Markets can move around the clock at
different speeds and directions
Berlin, Dusseldorf,
Frankfurt, Hamburg
Munich
Geneva
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Lyon
London City, London West End
Luxembourg, Stockholm
Dublin
Istanbul
Edinburgh, Manchester
Their position is not necessarily representative of investment or development
market prospects
Zurich
Rental Growth
Accelerating
The diagram is a convenient method of
comparing the relative position of markets in their rental cycle
Their position refers to Prime Face
Rental Values
Rents
Bottoming Out
Warsaw
Milan
Athens, Lisbon, Rome
Prague
Barcelona, Bucharest, Budapest,
Brussels, Copenhagen, Kiev,
Madrid, Paris CBD
Barcelona Investment
Demand
There was intense investment activity during this first
quarter of the year.
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Mill
4.500
Total
Madrid
4.000
Barcelona
3.500
There seems to be an investor for
each opportunity appearing on the
market. As usual, positions are found
based on price
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
Although the centre remains the priority, the 22@ area
is also being studied by investors with great interest,
especially by international investors.
The pressure to invest in Spain and, therefore, in
Barcelona, is so intense that we foresee continued
interest by new investors entering the market and
continued participation by long-standing institutional
investors, as well as traditional family offices.
Investors clearly believe that the cycle has changed
regarding investment and that now is the ideal moment
for acquisitions.
1T/Q 2.014
2.013
2.012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0
2002
We are seeing notable aggressiveness by investors
who want to acquire assets in Barcelona’s core area.
Flexible regulations in most of the centre lead investors
to analyse assets from several different angles.
Supply
No changes in Barcelona’s historical trend. There is a
scarcity of high-quality products on the market.
There is practically no offer in the city
centre, leading investors to consider
off-market offers for centrally located
office buildings
Officially on the market, the Regional Government’s
portfolio for sale comprising 13 buildings given over to
office and public facilities use is particularly noteworthy.
Closure of this operation would have a significant
effect on the final investment volume reached during
2014, and will give a very clear image of investors’ true
appetite as well as the current price levels.
New assets will officially be put on the market very soon
in new business districts. These assets could serve to
satisfy investment appetite.
Clearly, office assets forming part of the main loan
portfolios for sale will also serve to invigorate the
investment market.
Barcelona Investment
Transactions & yields levels
The investment volume for the first quarter of the year
reached €119 million, nearly 40% of the investment
volume for the whole of 2013, which reached €303
million.
Specifically, four operations have taken place, all of
them involving properties belonging to public bodies.
Rentabilidades Prime / Prime Yields
Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
Yield levels have decreased in the first quarter of the
year, down to 6.25% in Paseo de Gracia/Diagonal. In
the remaining areas there has also been a decrease of
a quarter of a point, both in maximum and in minimum
values.
1T/Q 2014
4T/Q 2013
3T/Q 2013
2T/Q 2013
1T/Q 2013
4T/Q 2012
3T/Q 2012
2T/Q 2012
4T/Q 2011
1T/Q 2012
3T/Q 2011
2T/Q 2011
4T/Q2010
1T/Q 2011
3T/Q2010
2T/Q2010
1T/Q2010
4T/Q2009
3T/Q2009
0,00%
2T/Q2009
Half of these operations involved
office property which will be
transformed into hotels, thus
maintaining the current trend
Contactos Agencia Oficinas
Contactos Inversión
José Miguel Setién
Director Agencia Oficinas Madrid
[email protected]
Juan Manuel Ortega
Director Capital Markets Oficinas Madrid
[email protected]
Elena Torres
Directora Agencia Oficinas Barcelona
[email protected]
Xavier Cotet
Director Capital Markets Oficinas Barcelona
[email protected]
Oficinas de Jones Lang LaSalle en España
Madrid
Pº de la Castellana, 51- 5ª
28046
Tel.: 91 789 11 00
Fax: 91 789 12 00
Barcelona
Pº de Gracia, 11- 4ª, esc A
08007
Tel.: 93 318 53 53
Fax: 93 301 29 99
Sevilla
S. Fco. Javier, 20- 3ª. 314
41018
Tel.: 95 493 46 00
Fax: 95 493 46 23
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