Financiamiento Alternativo de Infraestructura Para el Sector Público

Financiamiento Alternativo de Infraestructura Para el Sector Público

Financiamiento Alternativo
de Infraestructura
Para el Sector Público
¿Por qué utilizar esquemas
alternativos?
•  El presupuesto del Estado es limitado y con un
déficit fiscal creciente
•  Se moviliza capital privado para proyectos que son
viables comercialmente
•  Se concentra el presupuesto público en los que no
son viables comercialmente, pero indispensables
•  Pero se mantiene el control y titularidad del Estado
sobre la infraestructura construida
•  Paga quien usa la infraestructura
¿Por qué utilizar esquemas
alternativos?
•  Efectos positivos sobre el mercado de valores
(financiamiento por esta vía):
1.  Generación de instrumentos de inversión de largo plazo
2.  Nuevas opciones para los fondos de pensiones y los fondos de
inversión
3.  Ahorro nacional se moviliza para el desarrollo nacional en vez de
ser exportado
IVM de la CCSS
INS
Inversionistas individuales
Capitales extranjeros
Operadoras de Pensiones y
Fondos de Jubilaciones
Esquemas para el Sector Público
CONCESIÓN
TITULARIZACIÓN
FIDEICOMISOS
FONDOS INMOB
OFERTA
PÚBLICA
OFERTA
PRIVADA
Concesión de Obra Pública
¿Qué es una concesión?
Figura mediante la cual la autoridad pública recurre a
los prestatarios privados para encomendarles en
nombre suyo y bajo su control, una actividad
económica que procura un servicio colectivo a los
ciudadanos o a la economía, es un tipo de
Asociación Público-Privado
Asociación Pública - Privada
Es una alternativa entre la centralización
y la privatización, en la que el gobierno y
las compañías privadas asumen la
corresponsabilidad y la copropiedad
temporal por la entrega de los servicios
sociales.
A través de esta asociación se
beneficiarían ambos sectores: La ventaja
que brinda una asociación con el sector
privado sería: innovación, dinamismo,
acceso a financiamiento, conocimiento
sobre tecnologías, eficiencia administrativa, espíritu empresarial.
Concesión de Obra Pública
Aspectos Financieros
•  Activo siempre es propiedad del Estado
•  El que utiliza el servicio es quien lo paga
•  El concesionario buscará optimizar el
rendimiento mediante plazos que permitan
asegurar la recuperación de la inversión más
la rentabilidad
•  El estado puede participar asegurando usos
mínimos para generar rentas de operación y
con esto procurar disminuir el costo del
servicio
Concesión de Obra Pública
Aspectos Financieros
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Ventajas
Existe un marco jurídico
Hay experiencia internacional
Permite una participación
eficiente y transparente del
sector privado
Logra aprovechar la capacidad
y creatividad del sector privado
en beneficio del sector público
Activo es relativamente
genérico
Mejor utilización de los
recursos
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Desventajas
Pocos casos de éxito en
el país
Opinión pública no
favorece su utilización
Relación con aspectos
propios de la privatización
Falta cultura para esta
figura
Para el Sector Público o
Privado
Titularización
Concepto
Proceso mediante el cual los flujos originados por una
actividad determinada, se destinan a la emisión de
valores negociables
Valores a emitir
Fideicomisos: Emiten deuda ya sean bonos o papel
comercial; pudiendo también emitir participaciones
Fondos de Inversión: Solo emiten participaciones
Fideicomiso
Se trata de una relación jurídica mediante el cual el
fideicomitente transfiere parte o la totalidad de sus
activos (bienes, flujos presentes o futuros, las tasas,
otros.) al Fiduciario, para la realización de un
proyectos específico. Es similar a una sociedad, sin
embargo no tiene personalidad jurídica, es un
patrimonio aparte, destinado a un fin específico.
Titularización: Elementos
1.  Fideicomiso:
Cesión de activos
Mejora crediticia
Obtención de calificación
Registro y emisión de los
valores
Gestión y administración
Amortización de la emisión
2.  Flujos financieros
Se basa en flujos
financieros actuales (no se
permite sobre flujos
futuros)
3.  Pago de Emisión
Dichos flujos se
transforman para
destinarlos al pago de una
emisión de valores
negociables
Titularización
Beneficios para la entidad cedente
•  Mecanismo de captación de recursos
•  Rotación del activo y con ello aumentar su rentabilidad
•  Redistribución de riesgos entre los agentes
participantes
Beneficios para los inversionistas
•  Mayor diversificación
en la oferta de valores, con
diferentes características y grados de sofisticación,
respondiendo tanto a necesidades de inversionistas
individuales como institucionales.
Noviembre 2002
Fideicomiso de
Titularización Hipotecaria
Fideivivienda 1
US$10.280.000
¢3.790.000.000
Bonos Hipotecarios
Amortizables
Estructurador:
Primera
titularización
Hipotecaria
local en C.R.
Titularización de Flujos Futuros
Mediante cambio regulatorio
se prohibió su uso, sin
embargo había sido exitoso
Agosto 2000
Fideicomiso de
Titularización y Desarrollo de
Infraestructura Eléctrica
Proyecto Hidroeléctrico
Peñas Blancas
US$70.000.000
Bonos
Estructurador
Diciembre 2003
Fideicomiso de
Titularización y Desarrollo de
Infraestructura Eléctrica
Proyecto Hidroeléctrico
Cariblanco
US$170.000.000 (total estimado)
Bonos
Estructurador
Fondos Inmobiliarios
Concepto
• 
Patrimonios integrados por aportes de personas físicas y
jurídicas cuyo objeto es la inversión en bienes inmuebles.
• 
Inquilino es una entidad pública o privada
• 
Contrato de alquiler puede incluir opciones de compra de
los inmuebles
• 
Inversionista recibe una renta variable en función de la
ocupación de los inmuebles
Fondos Inmobiliarios
Concepto
• 
Emiten participaciones que se asemejan a las acciones
de las empresas y se negocian en la bolsa de valores
• 
Sector público puede contratar directamente los
inmuebles si logra demostrar técnicamente que
determinado bien es el más apto para las necesidades
de la entidad. (RCA, art 131 j)
Fondos Inmobiliarios
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Ventajas
Existe un marco jurídico.
Existen un mercado activo.
Ciertos costos de mantenimiento
se cargan al Fondo.
La operación queda en el Estado
El activo es del Fondo.
Se puede establecer un
mecanismo de opción de compra
definido.
Acceso al mercado de valores.
Desventajas
!  La plusvalía la gana el
Fondo.
!  Requiere flujo de caja para
la compra al final.
!  Los terrenos actuales del
Estado no son utilizables.
Emisión de Bonos
Oferta Pública de Valores
•  Institución se financia directamente del Mercado
de Valores
•  Endeudamiento requiere autorización de la
Asamblea Legislativa
• 
Proceso requiere de acompañamiento por parte
de un estructurador financiero.
•  Colocación y negociación a través de Bolsa de
Valores
Emisión de Bonos
Oferta Privada de Valores
•  Proyectos de menor envergadura
•  Emite deuda no negociable
•  Similar a un club de inversión
•  Límites en cuanto a la cantidad de inversionistas y
forma de difusión de la información
Arrendamiento de Vivienda
con Opción de Compra
Oct-201
3
¿CÓMO FUNCIONA?
"  El Fondo Inmobiliario realiza una precalificación de los proyectos
en los que participará
"  La persona interesada elije la unidad habitacional que desea y el
Banco Nacional realizada una calificación del inquilino, que será
un futuro cliente potencial de crédito hipotecario
"  El futuro inquilino debe aportar una señal de trato del 2% del
valor de la vivienda más dos meses del depósito de garantía
"  Suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra y
se traslada a vivir en ella. En este mismo momento, el Fondo
adquiere la vivienda
"  El plazo del arrendamiento es por 5 años, período durante el
cual, el inquilino realiza un ahorro para acumular la prima
requerida para optar por un crédito
¿CÓMO FUNCIONA?
"  Una vez alcanzado el monto de la prima, el inquilino
ejerce la opción de compra, máximo a los 5 años
"  En caso de que logre acumular la prima en un tiempo
menor, puede ejercer la opción de manera anticipada
sin penalidad de ningún tipo
"  Los ahorros se administran mediante un Fideicomiso
en cuentas individuales, el único uso de esos ahorros
es para para ejercer la opción de compra al momento
que haya alcanzado el monto de prima requerido
"  En caso de retiro por parte del inquilino, a este se le
devuelve el 50% del monto ahorrado más los intereses
acumulados y la vivienda se pone a la venta
Veamos un
ejemplo …
Mecanismo de Arrendamiento
con Opción de Compra (año 1-5)
Ejemplo:
Una unidad habitacional con
un precio de $120,000.00
Se requiere de un ingreso
familiar aproximado de
$3,150 equivalente a
¢1,575,000.00
No se requiere contar con la
prima de $24,000
(¢12,000,000.00)
Mecanismo de Arrendamiento
con Opción de Compra (año 1-5)
Ejemplo:
Cuota mensual aproximada
por
5 años
Alquiler
Ahorro
Total
$677
$265
$942
Se requiere de una señal de
trato del 2% del valor de la
vivienda más dos meses de
depósito de garantía, $3,760
(3.13%)
Mecanismo de Arrendamiento
con Opción de Compra (año 6-25)
Ejemplo:
La cuota mensual del crédito
es de aproximadamente:
$875.00
El depósito de garantía y la
señal de trato son del
propietario que lo aplicará
para completar la prima
Ahora bien, durante el
plazo del
arrendamiento, el
Fondo Inmobiliario
debe ser un producto
de inversión atractivo
¿Qué ventajas tiene para el
inversionista?
"  Le permite participar en el mercado inmobiliario
habitacional, de una forma muy sencilla, no tiene que
preocuparse por el mantenimiento, seguros, etc
"  Es una inversión con un plazo de inversión máximo de 8
años, es decir, el Fondo tiene una estrategia de salida, en
realidad se espera que sea de menor plazo
"  Inicialmente obtiene como ganancia los rendimientos
líquidos que se generan por los ingresos que se perciben
por los alquileres
"  También obtiene la ganancia que se recibe por la plusvalía
en la venta del inmueble (venta de la vivienda al inquilino
al momento en que se convierte en propietario)
¿Qué ventajas tiene para el
inversionista?
"  El riesgo de desocupación de los inmuebles se diluye al
haber una cantidad importante de inquilinos, no hay
concentración en grandes inmuebles que pudieran
quedar desocupados
"  La tasa interna de retorno esperada: 7.60% anual en un
período de 5 años
Muchas Gracias
“La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión
sobre el fondo inversión ni de la sociedad administradora.”
“La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de
inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o
financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues
su patrimonio es independiente.”
“Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión.”
“Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un
rendimiento similar en el futuro.”
Muchas Gracias