arnulfo galvan sánchez

Transcripción

j B ^ j » ^ ^ M^m.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA
CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓN MEXICALI
PROYECTO DEINVERSION PARAUN ESTACIONAMIENTO
VERTICAL ENEL CENTROCÍVICODELACIUDADDE
MEXICALI,B.C.
TESISQUEPARA OBTENER ELTÍTULO DEMAESTROEN
ADMINISTRACIÓN DELACONSTRUCCIÓN PRESENTA:
ARNULFO GALVANSÁNCHEZ
ASESOR
JOSÉ BERNARDOVARGAS NEGRETE
ESTUDIOSCONRECONOCIMIENTO DEVALIDEZOFICIALPOR
LASECRETARÍA DEEDUCACIÓN PÚBLICA,CONFORMEAL
ACUERDO NO.2003285 DEFECHA03DEOCTUBRE DE2003.
MEXICALI,B.C.A DICIEMBRE DEL2005
AGRADECIMIENTOS
A lo mejor de mi vida, mis Hijos y mi Esposa, además de amigos, por su apoyo en
esta etapa de mi preparación, por lashoras que les quité yme privé de su compañía en aras
de es lograr la meta que me propuse. Adi, Sergio y Enrique, gracias por su apoyo y
comprensión. Los amo.
A mis hermanos Ramón, Carmen, Jorge y Ana, que aunque la distancia física nos
separa aúnasí almismo tiempo nos une entodo momento.
A mi Padre, por tener la bendición de conservarlo con nosotros y que igualmente
comparte contodos sushijos loslogros.
A miMadre,quedesde donde seencuentranos envía sus bendiciones.
A Lorenia y mis sobrinos, sé que cuento con ustedes, como ustedes cuentan
conmigo.
A mis entrañables amigos del inseparable Equipo No. 1, Nishmet, Mario César y
Francisco,portodos losmomentos que aparte detrabajar encompleta integración, convivir
y sobretodo,nadie más que ustedes conoce losesfuerzos decada uno por llegar a culminar
este esfuerzo. Iniciamosjuntos, hemos concluido esta etapajuntos y estoy seguro que esta
amistad jamás terminará. Gracias Mario por no dejarme morir en la raya. Nuestra
formación y comportamiento es en elramo profesional ynuestra amistad también ledoy el
rango de amistad profesional.
A todos nuestros maestros, por el sacrificio que sabemos desempeñan en la ardua
tarea de la Educación profesional y de postgrado, sobre todo a Bernardo, gracias por tu
amistad.No te fallaremos.
A todos los compañeros de esta aventura, sobre todos a los que han alcanzado la
metaquejuntos nostrazamos. Adelante compañeros.
A la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, en especial a la
Delegación Mexicali, su personal, muy especialmente a Betty, que junto con nosotros
recorrió literalmente el mismo camino y al Lie. Juan Sánchez Soler. Mi eterno
agradecimiento yrespeto.
A todos aquellos que sería largo de enumerar, pero sé que me han brindado su
apoyo másvalioso, suapoyo moral. Gracias, gracias,muchas gracias.
Mexicali, B.C , diciembre de2005.
ARNULFOGAL
VANSÁNCHEZ
^ I I o
I N S T I T » TECNOkOGICME LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRLTEN ADOTNISTRkcyN DE L E - C Í E S T A J C C I O N
MAESTRÍA ENADMINISTRACIÓN
DE
LACONSTRUCCIÓN
PROYECTODEINVERSION:ESTACIONAMIENTOVERTICAL
PARAELCENTROCÍVICO DELACIUDADDEMEXICALI,B.C.
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
CAPITULO I
ANTECEDENTES
2
7
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
10
CAPITULO III
ANÁLISIS DEL MERCADO
Análisis dela oferta
Análisis de la demanda
14
CAPITULO IV
LOCALIZACION DEL PROYECTO
21
CAPITULO V
INGENIERÍA DEL POYECTO
24
CAPITULO VI
EVALUACIÓN FINANCIERA
32
CONCLUSIONES
39
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
40
ARNULFO GALVÁN SÁNCHEZ
1
MAESTRÍAEN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
PROYECTO DEINVERSION PARA UNESTACIONAMIENTO VERTICAL EN
EL CENTRO CÍVICO DELA CIUDAD DEMEXICALI, B.C.
INTRODUCCIÓN
OBJETIVOS
Generales
Diseñar una propuesta de estacionamiento vertical en el Centro Cívico de la ciudad
deMexicali,B.C , como unproyecto de inversión.
Generar una propuesta en vías de resolver el grave problema de espacios para
estacionamiento vehicular enlazonadel Centro Cívicodelaciudadde Mexicali.
Marcar la pauta para resolver este mismo problema en otras zonas de la ciudad de
Mexicali ydeotras ciudades.
Particulares:
Proponer la construcción vertical para estacionamientos como un proyecto de
inversión con la capacidad suficiente y ubicación estratégica para el área de influencia de
loscentrostípicos delas ciudadesmásimportantes delestadode B.C.
Promover la inversión ante entidades gubernamentales y financieras para la solución
del problema de falta de estacionamiento a través de Proyectos de inversión integrales
comounaforma denegocio conalta rentabilidad.
Desarrollar alternativamente los anteproyectos arquitectónicos, atendiendo la
legislación en materia de construcción y urbanismo vigentes, adaptado a la imagen urbana
delazona.
Determinar los montos de inversión, costos directos,indirectos, financiamiento, etc,
yevaluar surentabilidad, así como eltiempo derecuperación de la inversión.
Demostrar objetivamente larentabilidad de estetipode inversiones.
PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN
¿Qué sonlosestacionamientos verticales?
¿Cuálessonlascaracterísticas delosestacionamientos verticales enlasgrandes ciudades?
¿Qué serequiere para unproyecto financiero para unestacionamiento vertical?
¿Quéinstancias pueden financiar unestacionamiento vertical?
¿Cuáles son los parámetros requeridos para determinar la necesidad de desarrollar
estacionamientos verticales?
¿Por que sonimportantes loscentros cívicos ycomerciales delas ciudades?
¿Cual es la infraestructura de edificaciones existente en el Centro Cívico, tanto
gubernamental como privada?
¿Cuál eselaforo vehicular de estacionamiento en lazona del Centro Cívico?
¿Concuantosestacionamientos cuenta lazonayquecapacidad tiene cada uno?
¿Existe área disponible para la construcción de un estacionamiento vertical en la zona y
quienes son sus propietarios?
¿Cuánto costará el proyecto?
¿Lospropietarios estarían dispuestos ainvertirenel proyecto?
¿Encuanto tiempo serecupera la inversión?
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
2
PROBLEMÁTICA
En el Centro Cívico se encuentran las oficinas del Centro de Gobierno, del
Ejecutivo, legislativo y judicial del Estado, el Palacio Municipal y Palacio de Gobierno
Federal, Paraestatales, Hospitales General y del ISSSTE, Centros comerciales, Hoteles,
Centros de diversión, núcleos de condominios de oficina privadas que tienen necesidad de
acudir con mucha frecuencia a las oficinas de Gobierno, restaurantes o otros negocios de
diferentes servicios.
Lo anterior genera la necesidad de acudir a la zona motivando la concentración de
unaltotráfico vehicular, tanto particular como del serviciopúblico detransporte.
Existen algunos espacios destinados a estacionamientos de regulares dimensiones:
uno de ellos es del Centro de Gobierno (del Estado), ocupado en gran parte por los propios
empleados burócratas y otra pequeña porción para usuarios. Otro de ellos es propiedad de
un Centro Comercial público de costo bajo para usuarios del mismo y costo mayor para el
públicoengeneral.
Existen también otros estacionamientos públicos de menor capacidad diseminados
en la zona. Pero el flujo del volumen de demanda es mucho mayor que los espacios
disponibles, por lo cual en la actualidad se pierden muchas horas hombre y combustible en
labúsqueda deun espacio libre,provocando cotidianamente bloqueos de carriles alflujode
circulación por estacionarse en doble fila "por un momentito", esperando que se desocupe
un lugar, etc. Como consecuencia un alto costo y un elevado nivel de estrés a los
conductores.
La alternativa de solución alproblema de la falta de estacionamientos en lazona del
Centro Cívico de la Ciudad de Mexicali y como punta de lanza para la solución del mismo
problema enotras áreas de la ciudad.
JUSTIFICACIÓN
Preocupación por resolver elproblema defalta deestacionamientos en los centro de
desarrollo de altaconcurrencia vehicular.
Aplicar los conocimientos adquiridos en el desarrollo de la Maestría en
Administración de la Construcción en un caso práctico que a la vez pueda ser servir como
alternativa de solución de un problema actual existente, no solo en la ciudad de Mexicali,
sinotambién enotros centros poblacionales que adolecen deesta problemática.
PERSPECTIVA
Existen probablemente estudios anteriores al respecto; sin embargo el presente lo
analizaremos desde el punto de vista de proyecto de inversión, con el fin de despertar el
interés de invertir esta forma de negocio, como propuesta de una solución integral para
resolver con esto un problema de la población, que provoca pérdidas económicas en horas
hombre, en combustible y salud emocional de quienes sufrimos por la búsqueda de un
espacioparanuestro vehículo.
ARNULFOGALVANSANCHEZ
3
Paramuestras basta un botón:
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
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INSTITUTOTECNttLOGKEQDEL/IC^sffucEloC
A
MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
5
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
6
CAPÍTULO I
ANTECEDENTES
El estado de Baja California seubica en el noroeste de México y es uno de los que más
ha sufrido el incremento poblacional, al ser punto elegido por la población migrante tanto
nacional como de países centro y sudamericanos que buscan cruzar la frontera hacia los
EstadosUnidosy deesta forma sehavenido aincrementar lapoblación tanto flotante como
definitiva (los que no logran cruzar alvecino paísy seasienta enesta frontera), propiciando
unatasa de crecimiento sin comparación en lahistoria del estado. De acuerdo a los últimos
censos nacionales 2002, el Estado de Baja California ha tenido un crecimiento de 2.35 %
anual,porcentaje muy superior alpromedio nacional de 1.9 %.'
El crecimiento se ha acentuado más en las ciudades de Tijuana y Mexicali, por ser
frontera con la Unión Americana y las de mayor actividad económica, por lo que en ellas
han encontrado oportunidad de desarrollo personal a quienes deciden asentarse. A la vez,
este hecho ha provocado como consecuencia, la mayor demanda de espacios y servicios,
debido alasaturación de áreas claves.
El Centro Cívico de la ciudad de Mexicali se creó en la década de los setentas, bajo el
régimen del Lie. Milton Castellano.; Everardo, como gobernador, con el objeto de generar
espacios que requerían las diferentes delegaciones del Gobierno Federal, así como el
Gobierno del Estado y Municipal. Para el objeto se desarrolló un proyecto urbano integral
de gran visión, con áreas distribuidas para los diferentes servicios, lotes comerciales,
vialidades principales y andadores (pasajes) en los interiores de manzanas para acceso alos
lotesprivados.
Igualmente, seplantearon áreas de estacionamiento públicos que en unprincipio fueron
suficientes.
Losprimeros edificios que se construyeron fueron los siguientes:
PalacioFederal (tres cuerpos)
Palacio de Gobierno Estatal (del Ejecutivo)
Palacio Legislativo Estatal
Edificio del Poder Judicial del Estado
Hospital General
Hospital del ISSSTE
Comisión Federal de Electricidad
Escuela deMedicina dela U/.3C
PlazadeToros Calaña
Central Camionera
(Telnor) Teléfonos del Noroeste
Banco de México
Bancomer
1
INEGI, Censo Nacional 2000
ARNULFOGALVANSANCHEZ 7
MAESTRÍA E N ADMINISTRACIÓN D E LA CONSTRUCCIÓN
Banamex
Bital (hoy HSBC)
Estaciones de radio
Posteriormente se integraron:
Hospital ISSSTECALI
Centro comercial Plaza Baja California
Comercial Mexicana
Infonavit
Cinemas Gemelos (hoy Cinépolis)
Restaurantes diversos
Hotel Crown Plaza
Hotel Colonial
Entre otros,así como oficinas ydespachos comerciales yde profesionales.
Cabe hacer notar que el Centro Cívico y Comercial de Mexicali tiene una alta densidad
de construcción, contando a la fecha una saturación del 93%,por lo cual el crecimiento a
futuro no afectará significativamente los resultados que obtengamos en el análisis a
desarrollar, yaque losterrenos baldíos alafecha corresponden adepredios pequeños.
Uno de los grandes baldíos que existían, recientemente fue ocupado por un edificio de
cuatro niveles que aloja a los Tribunales Federales de esta Delegación. Este edificio cuenta
con su estacionamiento propio en el sótano, pero solo satisface la demanda de los
funcionarios de mayorjerarquía. El resto de los empleados y usuarios, han incrementado la
demande general de la zona en una importante proporción. Durante el desarrollo del
presente trabajo, analizaremos suin;pacto enel conjunto.
Por otro lado, la relación de vehículos por persona en la localidad ha ido en aumento,
pasando de 245 vehículos por cada mil habitantes en 1991, pasó a 270 por cada mil
habitantes enelaño2000.2
Sin duda alguna, el crecimiento económico de las naciones en desarrollo y como lo
mencionamos anteriormente, mayor en nuestro estado, particularmente en Mexicali,
incrementará gradualmente los dalos que se presentan en este documento, tanto en el
crecimiento poblacional como el de las actividades económicas, así como políticas, dado
que en la zona de estudio residen las oficinas del poder ejecutivo Municipal, poder
ejecutivo, legislativo yjudicial del Estado de Baja California, así como la mayoría de las
Delegaciones del Ejecutivo Federal yelPalacio Judicial Federal.
2
EstudioIntegral devialidadyTransporte urbanodeMexicali,B.C.delaUABC
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Localización del(
Área de esti
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Comercial deMexicali, B.C.
c
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I
I
MAESTRÍAENADMINISTRjBDílDim (Í}NSÍRI1GÍI0N
E CA
-
--*
CapituloII
MARCO TEÓRICO
Los estacionamientos verticales son edificios de varios niveles destinados al
estacionamiento de vehículos ligeros, con rampas de acceso entre cada uno de los
niveles,enambas direcciones.
Lasprincipales características de losestacionamientos verticales son:
Satisfacer las necesidades de espacios, sin sacrificar área de terreno, aproximadamente
en la misma proporción a los espacios que ocupa en una sola planta. Un
estacionamiento vertical de dos niveles, duplica su capacidad casi al doble que si fuera
de un solo nivel, y en general, la aumenta casi en la misma proporción por cada nivel.
Si la capacidad potencial de un estacionamiento en un nivel es C y N es el número de
niveles:
IN =C
2N =2C
3N =3C
nN =nC
Proporciona además áreas cubiertas en absolutamente todos los espacios de los
niveles que no son azotea. Este factor es importantísimo para el Municipio de Mexicali,
por las elevadas temperaturas que se alcanzan durante gran parte del año. Las
temperaturas en los días de verano alcanzan normalmente 45° Celsius, llegando a
alcanzar endías yhoraspico hasta los 52°Cala sombra. Latemperatura enun vehículo
cerrado, por e! efecto de invernadero puede llegar a ser superior a los 20° C con
respecto alatemperatura ambiental, enperíodos prolongados.
Esta aseveración fue comprobada por es suscrito, haciendo mediciones en un
vehículo bajo estas condiciones, con un termómetro digital de 70°C de rango, llegando
a borrarse la pantalla en las horas pico de los días de verano, con temperaturas
promedio de 48° C. Aún en períodos cortos, se detectaron mediciones diferenciales de
entre 5y 10°C entre elinterior del vehículo yelmedio ambiente exterior.
Los estacionamientos verticales han venido a solucionar en las grandes ciudades el
problema de falta de estacionamiento para los vehículos particulares, en que la
concentración de usuarios es muy grande, los terrenos son escasos y caros. Además
acortan la distancia de tránsito peatonal del usuario desde el lugar en que deja su
vehículo hasta el punto en que se tenga que desplazar, comparándolo con la distancia
que tuviera que caminar desde un estacionamiento de superficie de igual capacidad
hasta elmismo destino.Los grandes centros comerciales destinan un granporcentaje de
terreno asus estacionamientos, significando una merma en elterreno utilizable para sus
negocios.
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
10
Por las características propias de este tipo de obras se requiere una fuerte inversión,
por lo cual es necesario buscar fuentes de financiamientos entre los organismos que
tengan entre sus objetivos fomentar este tipo de inversiones, tales como Banobras,
Nacional financiera, Fondo Monetario Internacional, Banca Privada, o alguna otra, de
loquenos ocuparemos en el desarrollo delpresente trabajo.
Para poder obtener los recursos disponibles por cualquiera de estos organismos, es
necesario cumplir con los requerimientos solicitados por los mismos, para integrarlos
precisamente como Proyectos deInversión, tales como:
Justificación del Proyecto
Estudio de Factibilidad
Anteproyecto arquitectónico
Estudio de impacto ambiental
Factibilidad deusos del suelo
Licencia de construcción
Presupuesto
Programade obra
Estudio deInversión- recuperación.
Los parámetros para definir la necesidad de un estacionamiento vertical en
determinada zona son: el déficit de espacios de estacionamiento, la carencia de áreas
grandespara estacionamiento, concentración de edificios con oficinas gubernamentales,
comerciales ode servicios, con alta concurrencia de usuarios.
El Centro Cívico de la ciudad de Mexicali se creó con la figura de un Fideicomiso,
que reguló su desarrollo, mediante un Reglamento Interno, verificando que las
construcciones que se fueran agregando a los lotesprivados respetaran los lincamientos
planteados para cada una de las sub zonas,permitiendo con esto una armonía en el tipo
deconstrucción del conjunto.
Este reglamento interno se complementaba con la Ley de Edificaciones del Estado
deBaja California (1976),asícomo suReglamento.
Cabe hacer notar que Reglamento a la Ley de Edificaciones ha sufrido diversas
modificaciones y en 1998 se publicó el Reglamento de Construcción para el municipio
deMexicali,elcual nosrigehasta la fecha.
Como parte del análisis para determinar el déficit de espacios de estacionamientos,
lo haremos basados precisamente en el Reglamento mencionado, así como otros
criterios de análisis en función de la cantidad de usuarios, ya que el Reglamento lo
determina en función deltipo deedificación ydel áreade construcción.
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
11
Determinaremos primeramente, mediante un estudio de campo, los espacios
destinados a estacionamiento vehicular en la zona, tanto público como privado, la
capacidad de cada uno de ellos, tarifas (en el caso de los privados), porcentaje de
ocupación en los distintos horarios y tiempos de ocupación al 100%. Igualmente,
revisaremos las áreas de estacionamiento libre en las vialidades. Con esto,
determinaremos lacantidad delademanda servida.
Posteriormente determinaremos la cantidad de espacios requeridos, en base a dos
parámetros:
a) Los espacios especificados según el Reglamento de construcción para el Municipio
deMexicali,en función deluso delosinmuebles yelárea de construcción.
b) La cantidad de empleados y usuarios que acuden a las diferentes dependencias de
lostres ámbitos de gobierno.
Comparando ambos resultados obtendremos lanecesidad de espacios para proponer
unproyecto adecuado.
Dentro del Centro Cívico existen al menos tres terrenos que son susceptibles de
alojar una construcción para el objeto que estamos tratando. Lapropuesta laharemos sobre
uno ellos, los tres cumplen con tener una ubicación estratégica con respecto a las
dependencias demayor concurrencia.
Paralelamente, levantaremos encuestas de campo, para determinar la disponibilidad
de los usuarios a pagar por un espacio de estacionamiento bien ubicado, donde siempre
encuentre lugar sombreado, lopueda dejar con la confianza de que estará bien vigilado, así
como la distancia que estaría dispuesto a caminar desde su vehículo hasta la oficina a que
sedirige.
Una vez definida la capacidad en cajones de estacionamiento, presentaremos una
propuesta a nivel de anteproyecto de la construcción que pueda satisfacer las necesidades
deespaciosrequeridas en elestudio resultante.
Con el anteproyecto arquitectónico aplicaremos parámetros de costos de
construcción locales para este tipo de edificaciones para determinar el ante presupuesto del
proyecto.
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
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Desarrollaremos enseguida una propuesta del programa de obra del proyecto,
incluyendo los costos totales del proyecto, no solo los de construcción, sino también los
necesarios previos ydurante la construcción para llevar a cabo la obra, tales como proyecto
ejecutivo, estudios de impacto ambiental, de pre factibilidad, licencias y permisos, etc. El
objetivo de este proceso es determinar los recursos que se deberán aplicar al proyecto por
período y el costo de financiamiento. En el mismo cálculo determinaremos los ingresos y
las utilidades por período proyectadas que se obtendrán durante su operación, el monto de
abonosalpasivoobtenido, larecuperación durante sufuncionamiento yeltiempo necesario
para liquidar el financiamiento obtenido. Todo este proceso es en sí el Proyecto de
Inversión.
Lo quetrataremos dedemostrar mediante estetrabajo es:
Los estacionamientos verticales son una solución adecuada y modernista en las zonas
altamente pobladas, para solucionar el problema de escasez de espacios para
estacionamiento, además de resultar una forma denegocio rentable.
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
13
INSTITUTO TECNOLÓGICODELACONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENADMINISTRACIÓN DELA CONSTRUCCIÓN
CapítuloIII
ANÁLISISDELMERCADO
1.-ANÁLISISDELAOFERTA
Existen en la actualidad diferentes espaciosdestinados a estacionamientos, tanto
privados,comopúblicoslibresy de cuota.Analizaremoséstosagrupándolosporsección:
Los correspondientesal área de influencia del Gobiernodel Estado,Palacio Municipaly
Federal;losdisponiblesenlavíapúblicadelazona;yuntercer grupo,correspondienteal
restodelasmanzanasypasajescomerciales.
En el primer grupo, encontramos un total de 2830 cajones de estacionamiento
disponibles, los cuales aparecen en el cuadro III.1, aunque algunos son exclusivos o
privados.
RESUMEN DECAPACIDAD DE ESTACIONAMIENTOS DEL CENTRO
CÍVICO Y COMERCIAL DE M E X I C A L I
ESTACIONAMIENTOS EXISTENTES DECENTRO DE GOBIERNO
CLAVE
ESTACIONAMIENTO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Edificio Federal
Prensa
P.de Gob. Noreste
P.de Gob. Noroeste
Poder Ejecutivo
P.deGob. Sur
Poder Judicial
CESPM
Recaudación de Rentas
Comercial
Misioneros
Bool2000
Decuota
Poder Legislativo
Calle de los Héroes
Palacio Federal Sótano
Poder Ejecutivo Sótano
Poder Judicial Sótano
Casa Municipol Sótano
¡TIPO
Privado
Privado
Privado
Privado
Público
Privado
Privado
Público
Público
Privado*
Empleados
Público
Cuota
Privado
Público
Privado
Privado
Privado
Privado
CAPACIDAD
297
31
20
43
167
26
145
85
87
68
1130
153
210
53
90
61
16
18
130
2830
Subtotal Centro de Gobierno
CuadroIII.1
ARNULFOGAL
VANSÁNCHEZ
14
En el segundo grupo, los espacios correspondientes a la vía pública, existen 443 espacios
disponibles. Cabe hacer notar que algunos de éstos también son privados, adquiridos del
Ayuntamiento al comercio. Este hecho no afecta para nuestro análisis, ya que la demanda
laanalizaremos en forma global. El desglose aparece enel cuadro III.2.
CAJONES DISPONIBLES ENVIA PUBLICA
ESPACIOS
VIALIDAD
AV. DE LOS PIONEROS - 2 aceras, de Calle del HospitalCalz. Anáhuac
CALLE DEL HOSPITAL- 2 aceras de Av. De los Pioneros Calz. Independencia
CALLE CALAFIA - 2 aceras, de Mar Báltico - Calz.
Independencia
153
CALZADA ANAHUAC - acera Oeste de Mar Báltico - Calzada
Independencia
MAR ADRIÁTICO - Acera Norte de Calle Calafia - Calzada
Anáhuac
27
MAR BÁLTICO - Acera Norte de Calle Calafia - Calzada
Anáhuac
18
115
108
22
443
Sub total Vía Pública
Cuadro III.2
El último grupo analizado es el correspondiente a las manzanas ypasajes comerciales del
complemento de lazona del Centro Cívico, subzona sur, donde encontramos 355 cajones
de estacionamiento disponibles. Este desglose aparece en elcuadro III.3.
3.- ESTACIONAMIENTOS EN PASAJES COMERCIALES
CLAVE
ESTACIONAMIENTO
TIPO
PC-1A
PC-1B
PC-2A
PC-3A
PC-3B
PC-4A
CUOTA
Calle Calafia M1
Calle Calafia M2
Calle Calafia M3
Calle Calafia M3
Calle Calafia M4
Cuota
Público
Público
Público
Público
Público
Subtotal Pasajes Comerciales
CAPACIDAD
115
34
42
65
49
50
355
Cuadro III.3
15
MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN D E LA CONSTRUCCIÓN
Del análisis anterior tenemos como resultado un total de 3,628 espacios para
estacionamiento en el Centro Cívico, Sector Sur.
Subtotal Centro de Gobierno
2830
SubtotalVía Pública
443
Subtotal Pasajes Comerciales
355
TOTAL DE ESPACIOS
3,628
2.-ANÁLISIS DE LA DEMANDA.
Analizaremos ahora la demanda para cada uno de los diferentes sectores de usuarios, así
como atendiendo a los espacios requeridos por el Reglamento a la Ley de Edificaciones
paraelMunicipio de Mexicali.
A) En primer lugar analizaremos los requerimientos de espacios de acuerdo al
Reglamento de Edificaciones para el Municipio de Mexicali, presentado en el cuadro IIIA. Se determina en función del área de construcción y al uso del edificio. De esta forma,
los espacios existentes comparados con los requeridos por reglamento son superiores en
599.
DEMANDA DE ESTACIONAMIENTOS
A) DEACUERDO AL REGLAMENTO DE EDIFICACIONES PARA EL
MUNICIPIO DE MEXICALI
No.
ZONA
1
CENTRO DE
GOB.
COMERCIO
CESPM
S. FINANZAS
2
3
4
AREA
CONST.
(M2)
CAJONES S/REGLAMENTO
CANT.
REQUERIDO
EXISTENTES
DEFICIT 0
SUPERÁVIT
44,168 1 POR CADA 25 M2
1,767
2,227
460
975 1 POR CADA 25 M2
227 1 POR CADA 25 M2
1,294 1 POR CADA 25 M2
39
10
52
68
85
87
29
75
35
1,868
2,467
599
TOTAL:
Cuadro III-A
16
B) Ahora determinaremos la demanda en función del número de empleados por edificio,
considerando un promedio ponderado de empleados propietarios de vehículo aceptable
para estaciudad del 75%.De esta forma, encontramos que serequieren 2,334 espacios de
estacionamiento, según lopresentamos enlatablaIII-B.
C) Otro de los factores que debemos considerar y que contribuyen con la demanda de
espacios, son los locales de oficinas y negocios particulares distribuidos en los pasajes
comerciales de la zona. Algunos de ellos tienen espacios destinados para el objeto, desde
luego insuficientes, lo cual determinamos en el cuadro III-C, considerando los locales
ocupados,locales abandonados, así como losbaldíos.
D) Determinaremos enseguida la demanda provocada por los usuarios de las
dependencias, en función de los trámites diarios, suponiendo una estancia media de 2
horas por usuario y un porcentaje ponderado de usuarios que acuden con vehículo a
realizar sustrámites. Bajo estas consideraciones, este análisis nos arroja una demanda de
1320espaciospara estacionamiento, elcualpresentamos enelcuadro III-D.
B)DEACUERDOALNUMERODE
EMPLEADOS
DEPENDENCIA
PALACIODEGOBIERNO
PODERJUDICIAL
PODERLEGISLATIVO
PALACIOFEDERAL
CASAMUNICIPAL
EMPLEADOS %DEEMPLEADOS
CONVEHÍCULO
668
600
200
870
767
75%
75%
75%
75%
75%
CAJONES
REQUERIDOS
501
450
150
658
575
2,334
TOTALDECAJONES
CuadroIII-B
ARNULFOGALVÁNSÁNCHEZ
17
C)POR MANZANA EN PASAJES COMERCIALES
MZA.
LOCALES
OCUPADOS
1
2
3
4
|TOTALI
LOCALES
LOTES
ABANDANADOS BALDÍOS
87
75
68
46
2761
10
7
6
11
TOTAL
PREDIOS
143
121
104
59
295
102
173
100
465
392
584
298
427
670
17391
46
39
30
2
34
1171
DEMANDA
POR LOCAL
OCUPADO
OFERTA
ACTUAL
Cuadro III-C
D)ENBASEA USUARIOS POR DEPENDENCIA
DEPENDENCIA
EDIF. DEL EJECUTIVO
PODER JUDICIAL
PODER LEGISLATIVO
PALACIO FEDERAL
AYUNTAMIENTO
TOTAL
TRAMITES
%
DIARIOS PERSONAS
CON
VEHÍCULO
DEMANDA
DE
CAJONES
DIARIA
DEMANDA
DE CAJONES
POR HORA
DEMANDA
DE
CAJONES
POR2
HORAS
4,099
90%
90%
90%
90%
90%
810
109
22
0
3689
115
15
3
0
527
230
30
6
0
1,054
5,146
5.4
117
660
1,320
900
122
25
Cuadro III-D
ARNULFO GALVAN SANCHEZ
18
MAESTRÍA ENADMINISTRACIÓN DELA CONSTRUCCIÓN
Como resultado de cada uno de los factores de demanda, determinamos que la demanda
total de espacios de estacionamientos en el Centro Cívico y Comercial, Centro de
Gobierno, existe una demanda de global de 5,893 espacios, mientras que hay una oferta
de 3,628 espacios disponibles, arrojando un déficit de 2,265 espacios, es decir, demanda
no satisfecha. Este análisis lopresentamos enelcuadro III-E
RESUMEN DE DEMANDADEESTACIONAMIENTOSENEL CENTRO
CÍVICOYCOMERCIALDELACIUDADDEMEXICALI,B. C.
B DEMANDA DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTO POR NUMERO DE
EMPLEADOS
2,334
C DEMANDA POR MANZANAS EN PASAJESCOMERCIALES
1,739
D DEMANDA POR NUMERO DE USUARIOS DE DEPENDENCIAS
1,320
E DEMANDA POTENCIAL HOSPITALES,CFEY PALACIOJUDICIALFED.
TOTAL
OFERTA DECAJONES DE ESTACIONAMIENTO
DEFICIT DECAJONES DE ESTACIONAMIENTO
500
5,893
3,628
2,265
Cuadro III-E
19
INSTITUTOTECNOLÓGICO D E C & O J T R J c i d l
MAESTRÍA ENADMINISTRACIÓNDELACONSTEJJCGieN p -
Éfr
UbicacióndeestacionamientosdelCentroCívicodeMexicali
20
Capitulo IV
LOCALIZACIÓN DELPROYECTO
Como concluimos en el capítulo anterior, si queremos una solución definitiva a corto y
mediano plazo, la solución óptima sería construir un estacionamiento con capacidad
superior a 2265 vehículos, digamos 2500,para lo que se requiere un terreno de 20,000 m2,
considerando un edificio de cuatro niveles. El único de losterrenos disponibles que cumple
con este requisito pertenece al Gobierno del Estado, el cual ocupa el estacionamiento 11.
Paraconstruir un edificio de estacionamiento de al menos 3niveles para la solución óptima
requeriría una inversión de aproximadamente sesenta millones de pesos, que
necesariamente tendría que ser de fondos Estatales, los cual vemos nomuy probable por las
prioridades de los Gobiernos. Cabe recordar que las inversiones gubernamentales son
evaluadas en función de costo-beneficio yno como proyecto de inversión, por locual no es
el objeto de este trabajo. Entonces nos enfocaremos a los terrenos privados, los cuales con
un edificio de estacionamiento multiplican su capacidad y como consecuencia, sus
ingresos.
Existen tres terrenos privados que actualmente tienen ese uso, con ubicación
estratégica, con pequeñas diferencias en cuanto a distancias por recorrer de los usuarios
hacia su destino peatonal. Nos enfocaremos al de terreno de mayores dimensiones,
identificado con el No. 13. Este predio cuenta con 5,916 m2 de área. Se propone la
construcción de un edificio de 3 niveles; su capacidad actual de 210 cajones, se ampliaría
hasta 555 espacios. Dado que la demanda determinada anteriormente es muy superior,
garantiza su ocupación al darle un valor agregado por la seguridad, ahorro en tiempo para
encontrar un lugar disponible, la ventaja de dejar el vehículo en un área sombreada, entrada
y salidas accesibles y la distancia muy similar a recorrer hasta la oficina a que acude con
respecto a las otras opciones. A la vez, los otros dos estacionamientos privados también
tendrán la opción de construir sus instalaciones de dos tres y hasta cuatro niveles. Aun así
no alcanzan la demanda potencial presente, por lo cual individualmente pueden ser objeto
deunestudio deInversión. Sin embargo, reiteramos, nos enfocaremos alubicado enAv.De
losPioneros y Calle Del Hospital,por ser el demejor ubicación.
Principales características:
Ubicación:
Superficie delterreno:
CapacidadActual:
Capacidadproyectada:
Nivelesdeproyecto
Av.PionerosyCalledelHospital
5,916m2
210cajones deestacionamiento
555cajones
3niveles
21
En la ilustración IV-1,observamos el sitio seleccionado, indicando la ubicación de
las oficinas de mayor concurrencia diariamente. Se puede observar que la distancia hacia
los distintos edificios, es prácticamente la misma que la del estacionamiento de mayor
tamaño del Centro de Gobierno. Solo que éste es exclusivamente para empleados del
Gobierno del Estado, dejando a los usuarios los de las vialidades, los públicos de menor
capacidad, como consecuencia, por ser insuficientes, no queda otra alternativa que utilizar
los estacionamientos particulares de paga. Cada usuario evalúa personalmente el costo por
utilizar un estacionamiento, contra el costo de su tiempo, gasto de combustible riesgo por
circular amuy baja velocidad buscando un lugar disponible en forma "gratuita".
Cuadro IV-1
22
El terreno se encuentra en la zona suroeste del área del Centro Cívico, Se llega a
éste por la Calle del Hospital, aproximadamente a doscientos metros de la Calzada
Independencia, vialidad primaria que cruza de Este a Oeste laciudad. Otro acceso espor la
calle Pioneros. Estas tres vialidades limitan la zona que describimos al Oeste, alNorte y al
Sur, respectivamente. La distancia máxima que serecorre hasta la oficina más lejana de las
oficinas públicas, el Palacio Federal, es de 200 M desde su extremo oeste; sin embargo,
desde su lindero Este, la distancia se reduce a menos de 100 M. Cruzando la Calle de los
pioneros.
23
CapituloV
INGENIERÍADELPROYECTO
En base a las dimensiones del área disponible, se ha desarrollado un bosquejo para
un Estacionamiento en tres niveles, con capacidad para 555 vehículos, rampas de acceso,
escaleras ybanquetas.
No hay que olvidar que los usuarios de un estacionamiento, chofer y acompañantes,
al dejar su vehículo se convierten en peatones, por lo cual en el diseño de un
estacionamiento se deberán tomar en cuenta las necesidades como peatones, tales como
banquetas, escaleras de ascenso, sanitarios, zonas de seguridad, iluminación, etc. Para el
desarrollo del proyecto ejecutivo deberán tomarse en cuenta los lincamientos de orden
general y sobre todo los marcados en la reglamentación local. Específicamente el
Reglamento Edificaciones para el Municipio de Mexicali, atendiendo no solo a lo
funcional, sinotambién al aspecto estructural.
El sistema constructivo propuesto será a base de estructura metálica, entrepisos y
rampasdelosacero, zapatas aisladas,contratrabes ypisosde concreto reforzado. El sistema
losacero (steel deck) consiste en lámina acanalada de acero apoyada en trabes de acero de
ejes principales, fijada con pernos soldados, que a la vez sirven para anclar la losa de
concreto reforzado. Este sistema es moderno, ofrece limpieza durante su ejecución,
comparado con el sistema tradicional de trabes y losa maciza de concreto reforzado. Es
también más ligero, permitiendo dar una fachada modernista o bien, adaptarla al entorno.
Las fachadas con estos sistemas de construcción, por ser más esbeltos, permiten una
iluminación natural mayor que la observada en edificios de concreto con elementos
estructurales muy robustos.
Conocemos un ejemplo cercano yreciente, en la Ciudad de Tijuana, B. C , La Plaza
Río presentaba hace años un problema aún más severo que el que aquí planteamos. Es un
centro comercial contiendas ancla ydiversos negocios ysalas decine,por lo cual concurría
gran cantidad de consumidores y obviamente vehículos. Aunque contaba con grandes áreas
destinadas a estacionamiento a cielo abierto, eran insuficientes. En el año 2003 se
construyeron varios módulos de estacionamiento en dos niveles. A la vuelta de dos años
observamos que aunque ha aumentado el volumen de usuarios, no se ha saturado y en
horariosnormales, siempre encuentra elusuario un lugar cercano al sitio alqueacude.
El desarrollo del proyecto ejecutivo inicia con diferentes etapas, cada una de las
cuales requiere de la aplicación de un recurso en un periodo de tiempo determinado. Todo
esto en suconjunto es laetapa deplaneación ylaenlistamos enseguida:
24
Prefactibilidad deuso del suelo
Prefactibilidad de servicios (Agua ydrenaje, energía eléctrica, etc.)
Anteproyecto
Arquitectónico
• Estructural
• Instalaciones hidráulicas y sanitarias
• Instalaciones eléctricas
• Instalaciones especiales
Licenciade construcción
Presupuesto de obra
Presupuesto integral
Programa de obra
Programa integral
Trámitede Crédito
Contratación de Constructor
Control de Obra
Conexión de servicios
Permisode ocupación
Para efectuar cada uno de los procesos anteriores, es necesario hacerlo bajo la
normatividad al respecto, atendiendo a su ámbito legal, técnico o institucional. Igualmente
encadauno de losprocesos participan especialistas que conocen esa normatividad.
La operación de este tipo de instalaciones es sumamente simple. Solo requiere de
personal de control de caseta de cobro, limpieza, vigilancia y mantenimiento de instalación
eléctrica. Para el control de acceso, el proyecto especifica una boletera automática que solo
requiere elconsumo eléctrico.
Las instalaciones que requiere básicamente iluminación para el área decirculación y
aparcamiento. Los servicios sanitarios son dos por nivel individuales y aire acondicionado
solamente para la caseta de cobro. De ahí que el costo de mantenimiento y consumo de
energía eléctrica es mínimo, pero deberá destinar los recursos para el objeto. El personal
mencionado primeramente no es calificado, por lo que los salarios que devenguen no son
altos.
Deberá contar con un administrador que controle las funciones del personal, así
como los ingresos y gastos generados. En el siguiente capítulo detallaremos estos rubros
parahacer elanálisis deinversión recuperación.
A continuación se presentan plantas del anteproyecto resultante para el predio en
Planta Baja, Primer ysegundo nivel,así como lasfachadas propuestas.
25
1
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CORTETRANSVERSAL
FACHADA LATERAL
ESCALA I 2 f O
ESCALA I 2 5 0
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
30
31
Capítulo VI
EVALUACIÓN FINANCIERA
En este capítulo desarrollaremos realmente la esencia de este trabajo, donde trataremos
de comprobar que el proyecto planteado es factible como una opción de negocios. Con esto
también queremos despertar el interés para el desarrollo de otros proyectos similares en
nuestra ciudad, tan usado en otras ciudades denuestra República, no se diga en las grandes
urbes delpaísvecino del norte.
Elaboraremos entonces un presupuesto del costo de proyecto, desde el desarrollo del
anteproyecto hasta la terminación física de la obra. Enseguida elaboraremos un programa
calendarizado de egresos para obtener lasnecesidades derecursos por período.
Con el proyecto ejecutivo del edificio, así como las diversas autorizaciones
requeridas por la normatividad en la materia y el estudio de inversión-recuperación que en
este capítulo desarrollaremos, será necesaria la gestión de un crédito para la realización del
proyecto. Existen instituciones como Nacional Financiera (NAFINSA), El Banco Nacional
de Obras y Servicios Públicos (Banobras), entre otras que tienen programas de apoyo
financiero para el desarrollo y expansión del Equipamiento e Imagen Urbana, Edificios
Públicos yde Servicios. Aquí seencuentran clasificados los siguientes obras yproyectos:
• Imagen urbana
o Infraestructura ymobiliario urbano
o Edificios yespacios abiertos:plazas yáreas verdes
• Comercio y abasto
o Mercados yáreasde tianguis
o Mercados de artesanías
o Centros de acopio
o Centrales de abasto ycarga
o Frigoríficos
o Rastros
o Centros comerciales
o Hospitales
• Equipamiento diversos
Elaboraremos también un presupuesto de ingresos para el estacionamiento una vez que
esté en funciones, así como los costos de operación, donde se incluyan salarios de los
encargados de boletaje, caseta de cobro, vigilancia, administración, etc. Así como los
consumos deenergía eléctrica, impuestos y otros gastos necesarios para su operación. Aquí
determinaremos las utilidades producto de la operación con la capacidad proyectada, bajo
ciertosniveles deocupación promedio
Conjugando lo anterior, elaboraremos un flujo de efectivo, así como de amortización
del crédito ypago de intereses,para obtener finalmente el saldo residual y lo compararemos
conelproducto delmonto de inversión enlos sistemasbancarios o institucionales.
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
32
MAESTRÍAENADMINISTRACIÓN DELA CONSTRUCCIÓN
COSTODE CONSTRUCCIÓN.
En base a las dimensiones determinadas, obtenemos el valor de la construcción para
este tipo de edificación. En la tabla VI-1 presentamos el desglose por partidas que integran
el presupuesto. Cabe hacer mención que en proyecto es para tres niveles, pero se proponen
solo dos entrepisos como construcción; el segundo nivel será a cielo abierto, de tal manera
que construimos en dos niveles con la cubierta utilizable también como estacionamiento
descubierto o a cielo abierto. Nuestra área de construcción física será de 11,832 metros
cuadrados, pero serán utilizables 17,748 metros cuadrados. Con esto logramos un costo
bajo de construcción y mayor área útil para cajones de estacionamiento. El valor
determinado bajo estas consideraciones es de $ 22,504,464 pesos, tal como se puede
observar enelcuadro siguiente:
PRESUPUESTO DE OBRA
OBRA:
EDIFICIO PARA ESTACIONAMIENTO
UBICACIÓN: AV. DE LOS PIONEROS Y CALLE DEL HOSPITAL
Pesos
PARTIDA
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
DESCRIPTION
PRELIMINARES
CIMENTACIÓN Y FIRMES
ESTRUCTURA PLANTA BAJA
ENTREPISO NIVEL 1
ESTRUCTURA NIVEL 1
CUBIERTA
RAMPAS Y ESCALERAS
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
INSTALACIONES HIDROSANTARIAS
FACHADA
ACABADOS
SUMAS:
AREA DE CONSTRUCCIÓN (M2)
COSTO POR METRO CUADRADO
IMPORTE
675,134
3,600,714
2,925,580
4,050,804
3,150,625
2,700,536
1,125,223
675,134
337,567
1,350,268
1,912,879
22,504,464
11,832
1,902
Tabla VI-1
INGRESOS
Ahora determinaremos los ingresos que se tendrán a partir de inicio de operaciones
del edificio, considerando un nivel de ocupación con reservas de un 80% durante los días
hábilesde lunes a viernes y elhorario de oficinas de gobierno de 8:00 AM a 15:00PM, que
son las horas de máxima demanda en la zona, aunque también permanecería abierto
disponible para este horario. En el cálculo de ingresos no consideramos los ingresos
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
33
MAESTRÍAEN ADMINISTRACIÓNDELACONSTRUCCIÓN
obtenidos en horarios vespertinos; pero en los costos de operación sí incluimos personal
paraelturno vespertino.
En los cuadros VI-2 mostramos los ingresos obtenidos en condiciones actuales, así como
los determinados con el edificio propuesto en funcionamiento. Para el cálculo de los
ingresos futuros se propone una tarifa de quince pesos por hora. Actualmente todos los
estacionamientos de cuota en la zona cobran diez pesos por hora o fracción. Proponemos
esta tarifa, porque les estamos ofreciendo a los usuarios un plus en ahorro de tiempo,
cercanía relativa al sitio que acude, seguridad para su vehículo y sombra, lo cual ya
comentamos suimportancia enMexicali, sobretodo enelverano,encapítulos anteriores.
ESTACIONAMIENTO VERTICAL
CENTRO CÍVICODEMEXICALI,B.C.
EN
EL
CALCULO DEINGRESOS
1
2
3
4
5
6
7
NUM. DE CAJONES
OCUPACIÓN PROMEDIO
TARIFAS (PESOS)
HORAS DIARIAS
DÍAS HÁBILES ANUALES
INGRESOS DIARIOS (PESOS)
INGRESOS ANUALES (PESOS)
CON EDIFICIO
ACTUAL
555
210
80%
80%
$
15.00
$
10.00
7
7
261
261
46,620
11,760
12,167,820
3,069,360
8 GASTOS DE OPERACIÓN
221,850
9 UTILIDAD ANTES DEL ISR
2,847,510
737,730
11,430,090
Tabla VI-2
COSTOS DE OPERACIÓN
En lastablas VI-3 yVI-4,mostramos loscostos deoperación en condiciones
actuales,así como con el edificio construido. Los cargos depersonal seconsideran para dos
turnosdiarios,para ofrecer un servicio continuo en loshorarios demenor demanda.
Aunque como yadijimos, para losingresos no consideramos los que seobtuvieran enel
horario vespertino. Seincluyen sueldos depersonal decaseta de cobro, limpieza, vigilancia,
administración ymantenimiento, así como losimpuestos por obligaciones derivadas dela
relación laboral. También seanotan losrubros deconsumospor servicios,básicamente por
iluminación, eimpuesto predial yotros gastos diversos.
34
MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓNDELACONSTRUCCIÓN
GASTOSDEOPERACIÓNENCONDICIONESACTUALESDEUNESTACIONAMIENTO
No.
DESCRIPCIÓN
UNIDAD CANT.
SALARIOS:
1 CASETA
SUBTOTAL SALARIOS
COSTO
POR
AÑO
IMPORTE IMPORTE
COSTO POR MES
MES
1
C. UNIT.
4,000
IMPUESTOS
OTROS GASTOS DE OPERACIÓN
ENERGÍA ELÉCTRICA
PREDIAL
AGUA
SUBTOTAL OTROS GASTOS DE
OPERACIÓN
MES
MES
MES
1
1
1
300
3,688
100
OTROS GASTOS DE
ADMINISTRACIÓN
TOTAL GASTOS DE OPERACIÓN
4,000
4,000
48,000
48,000
2,400
28,800
300
3,688
100
4,088
3,600
44,250
1,200
49,050
8,000
96,000
18,488
221,850
Tabla VI-3
FLUJO DEINVERSION YAMORTIZACIÓN DEL CRÉDITO
Por último en los cuadros VI-5 Flujo de inversión anual y tabla de intereses y
amortización del crédito en interacción, nos ofrecen como resultado saldos positivos a
partir del año 2, pago de intereses generados cada año y abonos a capital creciendo
gradualmente cada año,hasta amortizar latotalidad del crédito con susrespectivos intereses
enelaño 8de operación, considerando elaño 1 elde construcción.
Paraelcrédito seconsideró unatasadeCETES más 5puntos,considerando quelos
recursosserían deunprograma de apoyoa lainversión, como lomencionamos alprincipio
deeste capítulo,con tasas blandas.
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
35
INSTITUTOTECNOLÓGICODELACONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
GASTOS DEOPERACIÓN PARA EDIFICIO DE ESTACIONAMIENTO
No.
DESCRIPCIÓN
COSTO POR MES
UNIDAD CANT.
SALARIOS:
1 CASETA
2
VIGILANCIA
3 MANTENIMIENTO
4 LIMPIEZA
5 ADMINISTRACIÓN
6 SUBTOTAL SALARIOS
7
MES
MES
MES
MES
MES
2.00
2.00
0.50
1.00
1.00
COSTO
POR
AÑO
COSTO IMPORTE IMPORTE
4,000
4,000
5,000
2,400
6,000
IMPUESTOS
OTROS GASTOS DE OPERACIÓN
8 ENERGÍA ELÉCTRICA
9 PREDIAL
10 AGUA
SUBTOTAL OTROS GASTOS DE
11 OPERACIÓN
MES
MES
MES
OTROS GASTOS DE
12 ADMINISTRACIÓN
TOTAL GASTOS DE OPERACIÓN
1
1
1
6,000
3,688
750
8,000
8,000
2,500
2,400
6,000
26,900
96,000
96,000
30,000
28,800
72,000
322,800
16,140
193,680
6,000
3,688
750
72,000
44,250
9,000
10,438
125,250
8,000
96,000
61,478
737,730
TablaVI-4
El análisis de esta propuesta se hizo en función del tiempo de amortización,
considerando que elflujoanual espositivo y que además el inmueble ya espropiedad del
inversionista. Existen diversos procedimientos de evaluación de proyectos de inversión,
pero nuestra inquietud es despertar la inquietud por este tipo de soluciones modernas, sin
descuidar la rentabilidad de las inversiones. Igualmente, habrá otras opciones de
procedimientos de construcción opodrán encontrarse instituciones que ofrezcan tasasmás
blandas aun, lo cual nos ofrecerá un abanico de soluciones con resultados diversos,para
seleccionarlaquemejor perspectivaspresente.
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
36
ESTACIONAMIENTO VERTICAL EN ELCENTRO CÍVICO DEMEXICALI, B.C.
FLUJO DEINVERSION ANUAL
HORIZONTE =8 ANOS
ANOS
1 INGRESOS
2 COSTO DE OPERACIÓN
2.1 CONSTRUCCIÓN
3 UTILIDAD BRUTA
4 ISR
5 UTILIDAD DESPUÉS DE ISR
6 AMORTIZACIONES:
7 Intereses
8 Capital
9 SALDO NETO ANUAL
1
2
12,167,820
737,730
3
12,167,820
737,730
4
12,167,820
737,730
5
12,167,820
737,730
6
12,167,820
737,730
7
12,167,820
737,730
8
12,167,820
737,730
11,430,090
4,000,532
7,429,559
11,430,090
4,000,532
7,429,559
11,430,090
4,000,532
7,429,559
11,430,090
4,000,532
7,429,559
11,430,090
4,000,532
7,429,559
11,430,090
4,000,532
7,429,559
11,430,090
4,000,532
7,429,559
3,036,000
3,000,000
1,393,559
3,436,752
3,000,000
992,807
3,093,651
3,500,000
835,907
2,652,362
4,000,000
777,197
2,132,112
4,000,000
1,297,447
1,535,439
4,500,000
1,394,120
928,678
1,254,585
5,246,295
23,000,000
0
0
-23,000,000
Tabla VI-5
OBRA:
UBICACIÓN:
EDIFICIO PARA ESTACIONAMIENTO
AV. DE LOS PIONEROS Y CALLE DEL HOSPITAL
CUADRO DEAM COTIZACIONES
AÑO
1
2
3
4
5
6
7
8
CONCEPTO
SALDOAL INICIO
CRÉDITO OTORGADO
INTERESES
SALDO
0
23,436,752
20,093,651
16,152,362
11,632,112
7,035,439
1,928,678
23,000,000
3,036,000
3,436,752
3,093,651
2,652,362
2,132,112
1,535,439
928,678
254,585
26,036,000
29,472,752
26,530,403
22,746,013
18,284,474
13,167,551
7,964,117
2,183,263
3,036,000
3,436,752
3,093,651
2,652,362
2,132,112
1,535,439
928,678
3,000,000
20,093,651
3,500,000
16,152,362
4,000,000
11,632,112
4,000,000
7,035,439
4,500,000
1,928,678
1,254,585
26,036,000
3,000,000
23,436,752
AMORTIZACIÓN DE INTERESES
AMORTIZACIÓN DE CAPITAL
SALDO
26,036,000
0
Tabla VI-6
38
Conclusiones
Mexicali se caracteriza por estar en medio de un gran desierto, por lo cual su
característica plana parece tener suelo inagotable. Incluso los desarrollos habitacionales
fueron invariablemente hasta hace algunos años de un solo nivel. Lascasas yresidencias de
dos o más niveles eran escasas. A la fecha se construyen desarrollos de vivienda de interés
social, medio y residencial de hasta dos niveles en terrenos unifamiliares. Se dice que
Mexicali "tiene mucho terreno"; sin embargo todo es finito y su crecimiento ha sido
tradicionalmente horizontal.
Existe en nuestra ciudad una resistencia endémica a aceptar la forma de vida en
multifamiliares. Los intentos que se han llevado a cabo terminan por ser abandonados y
parcialmente ocupados solo en lasplantas bajas.
En el campo comercial, los desarrollos para complejos de oficinas, hospitalarios e
institucionales sí han tenido éxito el tipo de construcción vertical, entonces, ¿por que no
construir edificios para estacionamientos verticales? En las ilustraciones de capítulos
anteriores se puede observar la proporción que ocupan las construcciones comerciales y
gubernamentales contra las destinadas a estacionamientos a cielo abierto, recordemos que
la tierra, aunque abunde, también cuesta y las áreas para estacionamiento que exigen los
reglamentosde construcción sonrebasadas enmuchopor la demanda.
En esta ciudad no existe ni un solo edificio destinado exclusivamente para uso de
estacionamiento de vehículos. Existen varias zonas del municipio con serios problemas de
esta índole, tales como el centro tradicional de la ciudad, las zonas de clínicas y hospitales
del IMSS, la zona de bares y discotecas del Boulevard Benito Juárez, campos deportivos y
podríamos seguir enumerando más aún. El interés del suscrito es hacer ver que existen
soluciones cuando se quiere resolver un problema, ignorarlo no basta, es hacerlo crecer. Y
si en la solución existe la posibilidad de obtener dividendos atractivos será de interés para
losinversionistas.
Este tipo de soluciones hará cambiar la imagen urbana, hoy tan deteriorada, como lo
hemos expuesto, provocando con ello también la contaminación ambiental producto de las
emanaciones vehiculares. Nuestra ciudad es una de las más contaminadas nacionalmente
producto de la combustión de hidrocarburos, además de polvo arcilloso que predomina en
la zona. El beneficio obtenido no será solo económico para el inversionista, sino para los
habitantes de nuestra ciudad, los "Cachanillas", al disminuir los gases producidos por la
circulación inútil devehículos buscando un espacio librepara estacionarse y lasalud del ser
humanonotieneprecio.
39
AJ B LJ O T E C A
BIBLIOGRAFÍA
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-Reglamento de Construcciones paraelMunicipio deMexicali, B.C.
-PlanMunicipal deDesarrollo para el Municipio de Mexicali
-Ingeniería deTránsito- Cal yMayor, Representaciones yservicios deIngeniería, S.A.
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ECAFSA
-CensosEconómicos deBaja California. INEGI
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-Estudio deEstacionamiento, www.profesores.ucv.cl/shurtado/estac.htm
-Bimsa Reports, S.A. de CV.
-Fundamentos deIngeniería Económica, Gabriel BacaUrbina, Me Graw Hill
- Guíapara laformulación yEvaluación de Proyectos de Inversión. Nafinsa.
- Ingeniería de Costos. Leopoldo Várela. BIMSA CMDG, S.A. de C. V.
-Normas yEspecificaciones complementarias para laconstrucción yestilosque deberán
sujetarse lasedificaciones del Centro Cívico Comercial Mexicali enlaZona Rosa.
-Evaluación de laconstrucción de unedificio para estacionamiento enla Unidad
Universitaria Mexicali. Instituto deIngeniería UABC
ARNULFOGAL
VANSANCHEZ
40

arnulfo galvan sánchez

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