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[ Quantor ]Administración de Fincas
Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sec. 3ª, S 6-2-2009, nº 51/2009, rec. 796/2007. Pte: Santos Sánchez, Mª Luisa
RESUMEN
Contra la resolución de instancia que estimó la demanda, la AP estima el recurso de apelación formulado por la demandada, revoca la
sentencia y desestima la demanda. La Sala declara la falta de legitimación de la parte actora, para que puedan impugnar los acuerdos de la
junta de autos, al no estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, ni habiendo procedido previamente
a su consignación judicial.
NORMATIVA ESTUDIADA
CE de 27 diciembre 1978.
art.24
Ley 49/1960 de 21 julio 1960.
art.9 art.18.2 art.18.9
CLASIFICACIÓN POR CONCEPTOS JURÍDICOS
Propiedad Horizontal
Junta de Propietarios
Impugnación de los acuerdos
Necesidad de estar al corriente de pago
Regla general
FICHA TÉCNICA
Procedimiento: Apelación, Propiedad horizontal
Legislación
Cita art.394, art.398, art.457 de Ley 1/2000 de 7 enero 2000. Ley de Enjuiciamiento Civil LEC
Cita art.248.4 de LO 6/1985 de 1 julio 1985. Poder Judicial
Cita art.24 de CE de 27 diciembre 1978. Constitución Española
Cita Ley 49/1960 de 21 julio 1960. Propiedad Horizontal
En relación con art.9, art.18.9 de Ley 49/1960 de 21 julio 1960. Propiedad Horizontal
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- En los autos y por el referido Juzgado se dictó Sentencia de fecha treinta y uno de julio de dos mil ocho , cuya parte dispositiva,
-literalmente copiada-, dice así: "Que estimando la demanda presentada por Dª Sofía , D. Avelino y D. Felix , representados por el Procurador Sr.
Pastor Llarena contra la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 , representada por el Procurador Sr. Alfonso González declaro la nulidad de
la celebración de la Junta General de Propietarios del DIRECCION000 de fecha diecinueve de abril de dos mil siete al ir la misma en contra de los
Estatutos de la comunidad de propietarios DIRECCION000 (artículos 16 y 17 ) y contra la LPH LPH (artículos 13.7, 14,15.2 y 16 ) condenando a la
parte demandada al pago de las costas procesales.". SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación
por la representación de la parte demandada; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil
LEC , presentando escrito de oposición la parte contraria, y remitiéndose con posterioridad los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento
de las partes por término de treinta días.
TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, y se designó como Ponente a la Ilma. Sra.
Magistrado Dª María Luisa Santos Sánchez; personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Dª María Eugenia Beltrán
Gutiérrez, bajo la dirección indistinta de los Letrados D. José Raúl Escobedo Quintana y/o D. Victor Manuel Maldonado Laos, la parte apelada se
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personó por medio de la Procuradora Dª Cristina Togores Guigou, bajo la dirección de la Letrado Dª Carmen Yanira González González; señalándose
para votación y fallo el día tres de febrero del corriente año.
CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales que le rigen.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Solicita la parte demandada, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , la revoca-ción de la senten-cia y la total desestimación
de las preten-siones contra ella formula-das en la deman-da, tenden-tes, especialmente, a la decla-ra-ción de nulidad de los acuer-dos adop-tados en la
Junta General Or-di-naria celebrada el día 19 de abril de 2007. En apoyo de su recurso alega la errónea interpretación de los artículos 18.2, 13.7, 14,
15.2 y 16 de la ley de Propiedad Horizontal LPH y los artículos 16 y 17 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Reitera en primer lugar la
excepción de falta de legitimación activa por ella planteada en la precedente instancia, insistiendo en haber acreditado suficientemente (mediante las
certificaciones por ella aportadas, confirmadas por los órganos representativos de la Comunidad) que la parte actora no se hallaba al corriente en el
pago de las cuotas aprobadas por la Junta y vencidas desde la fecha de su celebración hasta la interposición de la demanda, considerando asimismo
vulnerado el artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal LPH en cuanto a la ejecutividad de los acuerdos de la Junta , salvo disposición judicial
con carácter cautelar a solicitud de la actora y oída la Comunidad. Expone a continuación su criterio sobre la interpretación del artículo 18.2 de la Ley
de Propiedad Horizontal LPH sobre la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas de la comunidad para impugnar
un acuerdo comunitario, o proceder a su consignación con carácter previo, con referencia a la jurisprudencia que avala esa postura. Reitera también la
excepción de caducidad de la acción, señalando que al haber asistido todos los actores a la Junta de 19 de abril de 2007, cualquier plazo de impugnación
ha de iniciar su cómputo en esta fecha, considerando que de contrario no se ha demostrado la vulneración del precepto legal o estatutario producida
por la aprobación de cada uno de los acuerdos adoptados en esa Junta , limitándose a impugnarlos de forma genérica, sin que tampoco dirigieran
comunicación alguna a la Comunidad desde la celebración de aquélla hasta la interposición de la demanda. Respecto de la vulneración del artículo 16
de los Estatutos y 13.7 y 14 a) de la Ley de Propiedad Horizontal LPH arguye que no se trató la remoción de los cargos de presidente y secretario en
la Junta impugnada y que los actores no solicitaron su inclusión en el orden del día o la celebración de una nueva Junta extraordinaria
para tratar este tema. Sustenta la vulneración del artículo 17 de los Estatutos y del artículo 14 b) y siguientes apartados de la Ley de Propiedad
Horizontal LPH en la competencia de la Junta de Propietarios para aprobar los presupuestos, ingresos y gastos de la Comunidad y en la inviabilidad de
la rendición de cuentas pretendida por los actores, facilitándoles copia de toda la documentación contable, por las especiales circunstancias concurrentes
en esa Comunidad poniendo de manifiesto la actuación obstructiva de aquéllos, y refiriendo incluso la falta de constancia de que los mismos hubieran
salvado su voto, añadiendo la inexistencia de imperativo legal que obligue al administrador o cualquiera de los otros órganos de representación a realizar
una redición de cuentas a los comuneros de forma individual, no habiendo ninguna solicitud a esa Comunidad para que esa pretendida rendición de
cuentas detallada se llevara a efecto en la Junta , sin que tampoco dirigieran requerimiento extrajudicial con posterioridad a su celebración. En cuanto
a la vulneración de los artículos 15.2 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal LPH alega que la ausencia del listado de morosos no desvirtúa en ningún
caso esa condición en los actores, insistiendo en definitiva en la falta de legitimación de éstos. Por último, reseña las sentencias que estima relevantes
en apoyo de su pretensión revocatoria.
La parte actora, integrada por Dª Sofía , D. Avelino y D. Felix , se opone al recurso y postula su desestimación y la confirmación íntegra de la
sentencia apelada, con condena en costas a la parte apelante. Muestra su total acuerdo con la mencionada resolución y rebate los argumentos del recurso,
señalando especialmente que ha quedado acreditado que tanto al acudir a la Junta como al impugnar los acuerdos estaban al día en el pago de las cuotas
de la comunidad de propietarios, siendo su única preocupación que esta Comunidad sea "clara, sana y democrática", destacando el hecho de que al
enviar la convocatoria y, pese a haberlo solicitado en tiempo y forma, no se le facilitó la lista de morosos, ni al enviar la convocatoria ni al celebrar la
Junta a la que se refiere la presente impugnación, reiterando la falta de validez formal y material de los certificados de deuda aportados como prueba
al no haber sido emitidos por el secretario con el visto bueno del presidente, sin que fueran confirmados en el juicio por ningún miembro del órgano
de gobierno de la comunidad y porque ésta no está al día en las cuentas y no tenía un listado de morosos, e igualmente que al tiempo de interponer la
demanda no había transcurrido el plazo del año que tenía para impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de 19 de abril de 2007, por ser contrarios
a las leyes y a los estatutos. En cuanto al concreto contenido de los acuerdos impugnados, insiste en las irregularidades existentes en relación con las
cuentas de la Comunidad, en la omisión en el orden del día de la remoción y nombramiento de las personas integrantes de los órganos de gobierno ,
e igualmente en la aprobación de unas medidas en relación a los acuerdos adoptados en la junta de 28 de abril de 2005, declarada judicialmente nula,
poniendo de manifiesto por último la actuación de mala fe que, según la misma, llevan a cabo los órganos de gobierno de la Comunidad demandada.
SEGUNDO.- La revisión de lo actuado sólo puede conducir al éxito del presente recurso. En efecto, comenzando en primer lugar por el estudio y
decisión sobre la cuestión atinente a la falta de legitimación de la parte actora, cuya eventual estimación obstaría entrar a conocer del resto de cuestiones
de nuevo suscitadas en esta alzada, ha de indicarse que el artículo 18.2 in fine de la Ley de Propiedad Horizontal LPH exige a los propietarios a que el
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mismo se refiere, para que puedan impugnar los acuerdos de la Junta , o bien que estén al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas
con la Comunidad, o bien que procedan previamente a su consignación judicial, con la única excepción de aquellos supuestos de impugnación de los
acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre propietarios. El primer
precepto mencionado ha sido interpretado de forma distinta por las Audiencias Provinciales, en lo que concierne a su naturaleza jurídica, alcance y
finalidad. Para algunas se trata de un requisito de procedibilidad (en este sentido, cabe citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección
7ª, número 445/2008 de 30 de julio, que a su vez menciona el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1ª, de 19 de abril de 2004, la
sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, de 29 de abril de 2004, la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 2ª,
de 16 de mayo de 2005, los Autos de la Audiencia Provincial de La Rioja, de 31 de octubre de 2002 y 25 de abril de 2.006, la sentencia de la Audiencia
Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª, de 29 de noviembre de 2006, y el Auto de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 1
de marzo de 2006; también las ssentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Ssección 4ª, número 700/2005, de 14 de diciembre, de Madrid
Sección 10ª, número 461/2006, de 10 de julio, de Guipúzcoa, Sección 3ª, número 164/2006 de 24 de mayo ). Otra parte habla, más que de un requisito
de procedibilidad, de una exigencia de fondo que afecta al núcleo de la acción, de tal forma que la impugnación no prosperará, no por razones de índole
procesal, sino porque el incumplimiento de las obligaciones en el régimen de propiedad horizontal afecta directamente a la legitimación para ejercitar
la acción, entendida ésta como el derecho subjetivo a poner en funcionamiento el mecanismo tutelar de los
tribunales y obtener de ellos una respuesta a la pretensión inserta en la acción (puede citarse en este sentido, las sentencias de las Audiencias
Provinciales de Málaga, Sección 5ª, de 21 de junio de 2004, Madrid, Sección 10ª, de 17 de mayo de 2004, Guipúzcoa, Sección Primera, de 14 de marzo
de 2001 y Zaragoza, Sección 1ª, de 14 de marzo de 2006 , así como el Auto de Vizcaya, Sección 3ª, número 168/2008 de 31 de marzo ).
En cualquier caso, la jurisprudencia considera en general que el señalado precepto no vulnera en modo alguno el artículo 24 de la Constitución
Española CE , porque esa exigencia al comunero que desea impugnar un acuerdo de la comunidad es proporcionada, al no impedirle el acceso a los
tribunales y, por otro lado, no paraliza de hecho la vida de la comunidad, por la ejecutividad de los acuerdos pese a su impugnación judicial en virtud
de lo dispuesto en el artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal LPH .
Además, en cuanto a la posible subsanación del requisito, conviene señalar lo declarado por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona
de 14 de febrero de 2003 , en cuanto estima que: "habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 231 cuando el impugnante hubiere alegado hallarse al
corriente de pago, o bien manifestado su voluntad de consignar las cantidades correspondientes, pero no acreditara documentalmente, a satisfacción
del Tribunal, el cumplimiento de tales requisitos.
Por lo tanto, la posibilidad de subsanación se refiere, tan sólo a la acreditación documental, recogiendo el legislador la doctrina del T. C. que siempre
ha distinguido entre el defecto sustantivo -la falta de pago o consignación-, del defecto formal de simple acreditación" (en igual sentido, mayoritario,
se pronuncian la sentencia de la Audiencia Provincial de la Rioja, de 25 de octubre de 2006, y las que en ella se citan, de las Audiencias Provinciales
de Alicante, de 28 de enero de 2004, Guadalajara de 4 de marzo de 2004, Madrid de 17 de mayo y 27 de diciembre de 2004, Tarragona de 15 de junio
de 2004, y Málaga Sección 5ª número 760/2004, de 21 de junio de 2004; a su vez la sentencia de Asturias de 17 de junio de 2003 , establece que, la
cuestión de hallarse o no al corriente de pago de las deudas atañe al fondo y es un requisito insubsanable).
En el concreto caso de autos, la indicada exigencia no puede considerarse que haya sido cumplida, pues, no obstante la alegación de la Comunidad
de Propietarios demandada al contestar a la demanda sobre la falta de legitimación activa por no hallarse los actores al corriente en el pago de las
cuotas comunitarias, la parte actora se ha limitado a impugnar las certificaciones aportadas por defectos de forma (según ella por carecer de la firma
del Secretario con el visto bueno del presidente) mas sin aportar en ningún caso prueba alguna demostrativa del cumplimiento de ese requisito, sin
que sea óbice a ello el hecho de que con anterioridad a la celebración de la Junta no se hubiera hecho constar la deuda de cada uno de los comuneros
morosos, debido fundamentalmente a determinadas anomalías producidas con relación a las cuentas de la Comunidad, habiéndose permitido a todos los
propietarios asistentes y representados votar en la Junta controvertida, pues pese a la falta de liquidación exacta de las deudas que pudieran existir con
relación a las cuotas vencidas con anterioridad a la fecha de celebración de la expresada Junta , de las certificaciones obrantes en autos, cuyo contenido
en cuanto a la condición de deudores de los actores fue corroborado por el presidente y secretario de la Comunidad, queda patente que aquéllos no han
demostrado al interponer la demanda que al menos estuvieran al corriente en el pago de la totalidad de las deudas -cuotas y/o derramas- que fueron
venciendo hasta ese momento desde la señalada celebración.
TERCERO.- Por lo expuesto, procede la estimación del recurso y la revocación de la sentencia apelada en el sentido de desestimar la demanda
origen del presente procedimiento, absolviendo a la Comunidad demandada hoy apelante de las pretensiones contra ella formuladas e imponiendo las
costas de la primera instancia a la parte actora, al haberse rechazado esas pretensiones, sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada dado
el éxito del recurso (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil LEC ).
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,
FALLO
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1º. Estimamos el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios Las Gaviotas.
2º. Revocamos la sentencia apelada en el sentido de desestimar la demanda origen del presente procedimiento, absolviendo a la mencionada
Comunidad demandada de las pretensiones contra ella formuladas y con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora apelada.
3º. No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.
Devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución
y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.
Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial LO 6/1985 de 1 julio 1985 .
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos.
Publicación.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leida ante mí por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente en
audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-
Número CENDOJ:38038370032009100046
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