La Plataforma de Valores de Terrenos por zonas Homogéneas

Transcripción

Guía Técnica
Actualización de las Plataformas de
Valores de Terrenos por Zonas
Homogéneas
Órgano de Normalización Técnica
2014
1
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
CONTENIDO
Introducción ________________________________
___________________________________________________
_______________ 1
Objetivo General________________________________
___________________________________________________
_______________ 1
Definición de términos ________________________________
___________________________________________________
_______________ 1
Proceso de actualización ________________________________
___________________________________________________
_______________ 5
Etapa de Planeamiento ___________________________________________________
_
_______________ 6
Preparación de cronograma
grama ________________________________
_______________ 6
Información básica ________________________________
___________________________________________________
_______________ 6
Participación municipal
pal en el proceso ________________________________
_______________ 7
Etapa de ejecución ________________________________
___________________________________________________
_______________ 8
Recorrido en el Cantón
n _________________________________________________
_______________ 8
Modificación de las zonas
onas homogéneas ________________________________
_______________ 8
Numeración de las zonas
nas homogéneas ________________________________
______________ 10
Modificación de las vías
ías _______________________________________________
______________ 10
Modificación del lote o finca tipo________________________________
tipo
______________ 11
Toma de Muestras de Valores de Bienes Inmuebles _________________________
______________ 11
Procesamiento de la Información
ormación ________________________________
______________ 12
Determinación del valor _________________________________________________
______________ 14
Etapa de Resultados ________________________________
__________________________________________________
______________ 16
Memoria de cálculo ________________________________
__________________________________________________
______________ 16
Mapas de la Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
eas ___________ 16
Matriz de Información dee Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
as____________ 18
Informe Técnico ________________________________
__________________________________________________
______________ 20
Entrega de Resultados __________________________________________________
_
______________ 21
Anexo Nº1: Análisis de frecuencias
cuencias y determinación de la moda
moda- Ejemplo
lo ___________ 22
Anexo Nº2: Llenado del Formulario
ormulario de Toma de Datos de la Muestra F11-ONT _______ 28
Anexo Nº3: Procedimiento para la elaboración del registro fotográfico de muestras.____
muestras.
48
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______________________________________________________________________
______________________
Guía Técnica
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
a Actualización de las Plataformas de Valores
alores de Terrenos
La Guía Técnica para la
por Zonas Homogéneas
as es un documento técnico que detalla
alla y
define el
procedimiento y las reglas
as a seguir en la ejecución de actividades
es de actualización
actuali
de manera ordenada y lógica en el menor tiempo y logrando
o un producto de
óptima calidad con el fin de que la recaudación municipal por concepto del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
nmuebles sea efectiva y próspera.
La actualización está integrada
egrada por un compendio de documentos
os a saber
saber: Informe
Técnico, Mapas de Valores
ores de los Terrenos por Zonas Homogéneas
éneas cantonal y/o
distrital, Matrices de Información
ormación de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de
Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras y una Memoria de Cálculo
que respalda los valoress zonales, lo anterior junto con el Programa
ama de Valoración
Comparativo es un compendio
pendio entregable a la municipalidad.
Establecer el procedimiento
ento a seguir por el usuario en la actualiza
tualización de las
Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en
e los Cantones y
Concejos Municipales de
eD
Distrito en adelante PVTZH.
Actualización de las PVTZH: Realizar y poner al día el compendio de los
documentos que permiten
en estimar el valor de los terrenos, a partir
artir del valor base
unitario establecido.
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Guía Técnica- Pág.: 1
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Avalúo: Para los efectos
os de la Ley de Impuesto sobre Bienes
nes Inmuebles, se
define como avalúo el conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que
sirven para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza
za urbana o rural,
tomando en cuenta su uso. Este avalúo deberá ser elaborado por un profesional
incorporado al Colegio de Ingenieros Agrónomos o al C
Colegio
egio Federado de
Ingenieros y de Arquitectos
ctos de Costa Rica, con amplia experiencia
ncia en la materia,
el valor debe ser referido
do en la moneda oficial del país y emitido
tido en una fecha
determinada.
alor del lote o finca tipo está afectado por
p variables, para
Factor de ajuste: El valor
cada una de ellas se ha establecido un factor de ajuste que consiste
siste en estimar el
valor de la tierra a partirr de la comparación del lote o finca a valorar
alorar con el lote o
finca tipo contenidos en la Matriz de Información mediante
nte una ecuación
matemática en la que el valor de la finca es la variable dependiente y los
diferentes factores las variables
ariables independientes.
Lote o Finca Tipo: Corresponde
C
a un lote o finca cuyas
as características
particulares o variables son las más frecuentes en una zona homogénea
omogénea. El lote
tipo es por lo general de forma rectangular, ubicación medianera,
a, topografía plana,
con frente a vía y otros.
os. Sirve como base para la valoración
n individual de un
terreno.
men que contiene
Matriz de Información de Zonas Homogéneas: Cuadro resume
información con las características
aracterísticas de cada lote y/o finca tipo de la zona
homogénea y el valor base establecidos en cada una de las diferentes zonas
homogéneas de un cantón
ntón o distrito, de tal manera que aplicando
ndo el Método de
Valoración Comparativo
o a cada lote y/o finca particular se obtenga el valor
ajustado, siguiendo los lineamientos
neamientos establecidos por el ONT.
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Municipalidades y Concejos de Distrito:
Distrito Las Municipalidades
alidades son las
instituciones autónomass que gobiernan cada uno de los 81 canto
ones ubicados en
las siete provincias de Costa Rica, son lideradas por
además existen 8
Alcaldes
aldes y regidores,
Concejos
oncejos Municipales de Distrito (CMD),
D), liderados por
Intendentes y Concejales.
es. Los CMD son órganos encargados de administrar los
intereses y servicios de sus distritos con autonomía funcional,
funcional forman
f
parte de la
Municipalidad del cantón
n donde se ubican.
ONT: Son las siglas que
e corresponden al Órgano de Normalización
ción Técnica, ente
e
creado por la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con
on el objetivo de
garantizar mayor precisión
ón y homogeneidad al determinar los valores
ores de los bienes
inmuebles en todo el territorio
erritorio nacional que tiene atribuida la
a competencia de
establecer los métodos para valorar terrenos y fijar los valores de
e las edificaciones
según los tipos.
e permiten estimar
Plataforma de Valores: Es el compendio de los documentos que
el valor de los terrenos, construcciones, instalaciones y obras complementarias a
partir del valor base unitario
ario establecido. Consta de la PVTZH, de
e la Plataforma de
Valores de Construcciones
nes y del Programa de Valoración Comparativo.
arativo.
Plataforma de Valores
s de Terrenos por Zonas Homogéneas
as (PVTZH): Está
conformada por el Informe
me Técnico, Mapas de V
Valores de los Terrenos
errenos por Zonas
Homogéneas
cantonal
y/o
distrital,
distrital
Matrices
de
Información
ación
de
Zonas
Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso
de las Tierras y una Memoria
moria de Cálculo y el Programa de Valoración
ación Comparativo
que permite obtener el valor individualizado de cada terreno dentro
tro de un cantón o
distrito.
Plataforma de Valores de Construcciones: Comprende el Manual de Valores
Base Unitarios por Tipología
ología Constructiva que contiene las diferentes
erentes clases de
construcciones, instalaciones
iones y obras complementarias, con el respectivo valor
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________________
unitario y el Método de Depreciación que junto con el Programa
ma de Valoración
sirve de base para la determinación
eterminación del valor de todas las edificaciones
caciones ubicadas
en cada lote y/o finca de un cantón
can
o distrito.
Método de Valoración Comparativo:
Comparativo También conocido com
mo Método de las
Ventas Comparables. S
Se fundamenta en el concepto de valorr de mercado que
consiste en determinar el valor de un terreno a partir de su comparación
mparación con otro
inmueble cuyo valor y características
aracterísticas son conocidas y semejantes.
s.
Programa de Valoración
ón: Con la Ley 7509, la Dirección General
eral de Tributación
del Ministerio de Hacienda
ienda desarrolla el Método de Valoración
ración de Bienes
Inmuebles utilizando la aplicación informática Visual Basic 2.4.3
3 que compara las
características del lote o finca tipo con las del predio a valorar
orar utilizando los
factores de ajuste definidos
nidos en el modelo
modelo, estimando de esta forma el valor de
cada bien inmueble.
nde por valoración toda modificación de la base imponible
Valoraciones: Se entiende
de los bienes inmuebless realizada por las municipalidades siguiendo
uiendo los criterios
técnicos del Órgano de
e Normalización Técnica. (Capítulo IV, Artículo 10 bis.bis.
Avalúo y Valoración de
e la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y su
Reglamento).
cterísticas particulares de cada lote o finca
nca y ssirven como
Variables: Son las características
base para la valoración
ón individual de un terreno. Para terrenos
enos urbanos las
variables que se consideran
eran son: frente, extensión, nivel, tipo de
e vía, servicios 1,
servicios 2, regularidad, ubicación y pendiente. Para terrenos rurales
urales las variables
que se consideran son: frente, extensión, tipo de vía, servicios
os 2,
2 regularidad,
pendiente, hidrología y uso del suelo.
suelo
Zona Homogénea: Una
a zona homogénea es un conjunto de bienes
enes inmuebles en
una misma zona de desarrollo
arrollo urbana o rural, que tiene un mismo
mo uso:
uso comercial,
residencial, industrial, agrícola,
grícola, pecuario o forestal, con una clasificación
asificación de tipo
_________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
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____________________________________________________
________________
de uso y valores similares,
lares, con extremos de valor definidos,
s, susceptible de
delimitar en un mapa y de fácil apreciación.
Con el objetivo de garantizar
arantizar el éxito en la labor de actualización,
ualización, resulta
imprescindible contar con
on un cronograma detallado de el proceso,
so, de prefetencia
se recomienda unas una
a herramienta formato
for
Project con el fin
n de establecer las
actividades, tiempo de
e ejecución y personal responsable conteniendo las
siguientes actividades que se describen a continuación y que se detallan en el
presente documento.
Este proceso se ha dividido
ido en tres grandes etapas:
etapas
•
Etapa de Planeamiento:
eamiento: Recopilación de información
ón del Cantón o
Concejo Municipal
al de Distrito, Solicitud de Información y Colaboración ante
la Municipalidad o Concejo Municipal de Distrito, Solicitud
d de Información y
Colaboración ante
e la Municipalidad o Concejo Municipal de
e Distrito
Distrito.
•
Etapa de Ejecución:
ción: Recorrido en el Cantón o Concejo
cejo Municipal
Mu
de
Distrito, Modificación
ción de Zonas Homogéneas, Numeración
ón de las Zonas
Homogéneas, Modificación
odificación de Vías, Modificación del lote o finca tipo,
Análisis de frecuencias,
cuencias, Toma de Muestras de Valores
alores de Bienes
Inmuebles, Llenado
do del Formulario de Toma de
d Datos de la Muestra F1F1
ONT, Procesamiento
ento de la Información, Determinación dell valor.
•
Etapa de Resultados:
ados: Memoria de Cálculo, Mapas de Valores
alores de Terrenos
por Zonas Homogéneas,
géneas, Matriz de Información de Valoress de Terrenos por
Zonas Homogéneas,
eas, Informe Técnico.
A continuación de detallan
an las actividades que están en cada una
a de las etapas.
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________________
En esta primera etapa se elaborar el Cronograma de Actividades
dades en formato
Project con el fin de establecer
stablecer la
las actividades, tiempo de ejecución
cución y personal
responsable conteniendo
do las siguientes actividades que se describen a
continuación y que se detallan
etallan en el presente documento.
documento
En esta misma etapa se
e realiza el acopio de diversas fuentes de
e información todo
lo necesario para iniciar el proceso de actualización.
A continuación se enumera
mera la documentación básica necesaria
a para el inicio del
proyecto:
•
PVTZH del Cantón
ón o Concejo de Distrito actuales
actuales, Informe
e Técnico, Mapas
de Valores de los
s Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal
ntonal y/o distrital,
distrital
Matrices de Información
mación de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de
Pendientes, Mapa
a de Capacidad de Uso de las Tierras todos en formato
digital.
•
Bases de Datos de Información Geográfica: Zonas Homogéne
ogéneas actuales,
predios, vías y toponimia.
ponimia.
•
Programa de Valoración
oración Comparativo.
Comparativo
•
Hojas cartográficas
as CRTM05, escala 1:50 000.
•
Mapas hidrológicos,
os, geológicos, capacidad de uso de las tierras.
tierras
_________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
•
Zonas ABRE (reservas
servas forestales, parques nacionales, reservas
eservas biológicas
e indígenas, entre
e otras).
•
Planes reguladores,
es, planes urbanísticos y zonas de riesgo
o.
Se puede obtener lo anterior en el ONT, Ministerio de Agricultura
ultura y Ganadería,
Ministerio del Ambiente
nte y Energía, Comisión Nacional de Emergencias,
mergencias, INVU,
INVU
ICT, Municipalidades y Concejos de Distrito, entre otras.
Las capas referentess a cantones y concejos de distrito conteniendo
onteniendo límites
cantonales, distritales,
s, zonas homogéneas, vías, toponimia,
a, formularios F1F1
ONT y otras que se consideren necesarias, se cargan en el equipo GPS, de
esta manera se está
á listo para iniciar el levantamiento de
e muestras en el
campo.
Una vez analizada la información básica del citada en el punto anterior, se
programa una reunión ante el Municipio o Concejo Municipal de
e Distrito con el fin
de comunicar sobre ell proyecto de actualización a la vezz que se solicita
información que pueda ayudar en el desarrollo del mismo mediante un oficio
dirigido al señor(a) Alcalde
alde (sa) con copia al jefe del Departamento
amento de Bienes
Inmuebles. Se coordina
a en esta etapa
et
el acompañamiento de un funcionario
municipal para el recorrido
rrido del recorrido del Cantón o Concejo
cejo Municipal de
Distrito.
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______________________
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Con el funcionario municipal
cipal de enlace, se recorre el Cantón con la finalidad de
identificar en los cantones
nes los cambios en el uso de la tierra ocurridos desde la
última actualización de las
as PVTZH siendo entre otros la eliminación
ción o creación de
distritos o modificación de los sectores urbanas y rurales, modificaciones
ficaciones en vías,
rectificación de áreas y/o
/o frentes de lotes y fincas tipo, así como
omo las variables.
Debe considerarse en esta actividad para que sea incluido en el Cronograma de
actividades la distancia a recorrer desde el lugar de origen al destino, accesos y
tipos de caminos, densidad
dad de población, área en km² a recorrer
er y la cantidad de
zonas homogéneas que presenta la plataforma actual.
!
"
Desde la última actualización,
ización, las Zonas Homogéneas pueden
den haber sufrido
modificaciones por los siguientes
guientes motivos:
a) Cambio en el uso del suelo: es generado por el
desarrollo
sarrollo comercial,
construcción de residenciales,
denciales, nuevos asentamientos, causas
as naturales como
desastres y otros o por una actualización del valor debido al tiempo
transcurrido desde la
a última actualizació
actualización, también puede ser
er por ejemplo de
residencial a comercial
ial o viceversa, agrícola a turístico, o cualquier
alquier otro tipo de
cambio manteniendo
o los mismos límites zonales todos estos
os factores afectan
el valor por lo que deben
ben considerarse las causas anteriores.
anteriores Estos cambios se
detectan durante el recorrido y deben analizarse comparando
arando las zonas
actuales con las zonas
nas representadas en los Mapas de Valores
lores de Terrenos
por Zonas Homogéneas.
eas.
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______________________________________________________________________
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b) Cambio de límites: Algunas zonas homogéneas presentan modificación en los
límites, estos casos se originan porque ha habido desarrollo o causas naturales
como desastres, porr creación de nuevas zonas homogéneas
eas o reunión de
zonas homogéneas existentes, por las respectivas Leyes, Decretos
ecretos y Normas
que rigen la materia
a y en apego
ap
con la División Territorial Administrativa, y
otros que causan ampliación
mpliación o reducción del área zonal por
or el uso del suelo,
generalmente conservan
ervan las mismas condiciones de uso
o y de tipología,
además conserva el mismo lote o finca tipo o muy similar. Al modificar el área
de una zona, también
n afecta los límites de las zonas colindantes.
ntes.
c) Cambio del lote o finca
ca tipo: Puede observarse que las variables
bles determinadas
en la Matriz de Información
ormación no corresponden con la realidad,
idad, en caso de
detectar alguna diferencia,
encia, se realiza un estudio de las variables
ables con el fin de
rectificar
y mantener
ner las variables más frecuentes dentro
ro de la zona en
cuestión y aplicar el procedimiento para el cálculo del área y frente del lote y/o
finca tipo establecido
o que se des
describe más adelante en el presente
sente documento.
d) En todos los casos anteriores, se realiza un recorrido de
e campo por la(s)
zona(s) homogénea(s)
a(s) afectada(s) además del resto de
e las zonas que
conforman el distrito
o donde se ubica(n) y se hace un reconocimiento
nocimiento de los
tipos de comercio, residenciales, vías, servicios públicos,
os, comunales y
municipales, topografía,
afía, capacidad de uso de las tierras, hidrología, nivel
socioeconómico, áreas
eas de riesgo, caídas de valor o incremento
remento y límites
naturales y políticos en el campo
c
entre otros. Luego se determinan
minan los cambios
sufridos comparando
o el estado actual con la última plataforma
rma de valores de
terrenos por zonas homogéneas. Se define los nuevos límites
mites de la zona
homogénea y se detalla
etalla el límite en su recorrido haciendo
endo referencia a
poblados, calles, puntos
ntos de interés, zonas homogéneas, límites
ites políticos entre
distritos, cantones y
provincias, límites naturales como
o ríos, montañas,
accidentes topográficos
cos y algunos puntos georeferenciados
os cuando sea el
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______________________________________________________________________
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________________
único medio de descripción del límite. Para los cambios, se deben realizar
mapas
borrador
de
las
zonas
homogéneas
conteniendo
endo los puntos
georeferenciados con
n el fin de revisarlos
revisarlo y digitalizarlos posteriormente
steriormente como
parte de los entregables
ables junto con la Memoria de Cálculo,
ulo, en el Informe
Técnico y en los Mapas finales, que se describen al final del presente
documento.
#
"
Si por alguno de los motivos
otivos anteriores, se genera una nueva zona homogénea,
debe numerarse consecutivamente
cutivamente con respecto a la numeración
ación de la última
zona del distrito independientemente
ndientemente de su ubicación o tomar la numeración de
una zona eliminada en caso de que exista. En el caso de que se reúnan zonas y
genere una sola, se dará
á la numeración eliminando una numeración
ción y se dejará la
numeración que representa
enta de la zona que según la Matriz de Información reúna
las características zonales,
ales, puede quedar al final un consecutivo
utivo zonal con un
salto en la numeración.
También puede darse ell caso de que una zona tenga una matriz
riz doble,
dob es decir
que la zona presenta un lote y una finca y que habiendo realizado
izado estudios de
valor se determine que debe eliminarse uno de los dos, se procederá
cederá a mantener
la numeración de la zona
a que conserve las variables del lote o finca
nca tipo.
!
$
Esta etapa es una actividad
tividad de campo en la que se determina
rmina si las vías
contenidas en el Mapa de Vías de la PVTZH actual han sufrido
o modificaciones o
se ha creado nuevas vías. Las causas de las modificaciones
s se dan por los
motivos anteriores como
o pueden ser por el cambio de uso del suelo,
p
por el
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______________________________________________________________________
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________________
desarrollo de residenciales,
iales, de comercio, desastres naturales
les y otros. Las
modificaciones se incluyen
yen en la Memoria de Cálculo y en ell Informe Técnico
según se detallan más adelante.
!
Antes de procesar la informació
formación obtenida en el campo, es necesario
esario revisar que
las variables del lote o finca tipo contenidas en la Matriz
z de Información
correspondan con lo visto
to en campo y con las capas de predioss, si está existe. Si
detectamos alguna inconsistencia,
onsistencia, procedemos a rec
rectificar la información. Para
calcular el área y frente de los lotes y fincas tipo, se procede aplicando
plicando el análisis
de frecuencias que es una técnica estadística que nos ayuda a determinar cuáles
son las características que
ue más se presentan en una población
població d
determinada, para
el caso que nos ocupa esta técnica nos determina tanto el área como el frente del
lote y/o finca tipo, usando
o la moda para datos agrupados
agrupados. Los datos
atos agrupados en
este caso, corresponden
n a los predios pertenecientes a la zona
na homogénea en
donde se va a realizar el estudio por lo tanto en
e el análisis de
e frecuencias para
determinar el área del lote y/o finca tipo se hace uso de todos los predios
contenidos en la zona homogénea
homogénea. En el análisis de frecuencias
as para determinar
el frente del lote y/o finca
a tipo se hace uso únicamente los predios
os contenidos en la
clase modal que contiene
ne el área del lote tipo.
%
!
&
'
Esta etapa es una actividad
tividad de campo en la que se recopila
ila la información
referente al mercado de
e valores de los terrenos.
terrenos Consiste en realizar
alizar un recorrido
total del Cantón o Concejo
cejo Municipal de Distrito con el fin de recolectar toda la
información existente sobre muestras de valores de terrenos
os, es importante
analizar el comportamiento
ento de
d mercado oferta-demanda e incluir
uir referencias de
_________________________________________________________________________________________________
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____________________________________________________
________________
valores de terceros como
mo avalúos de entidades crediticias, públicas, etc., que
deben ser incluidos en el formulario F1-ONT.
F1
El objetivo es recolectar toda la
información existente sobre
obre muestras de valores de terrenos (número
úmero de teléfono,
toma de fotos, características
ísticas del lote o finca y otros), realizar
ar visitas a peritos
valuadores bancarios y de las Administraciones Regionales de la Dirección
General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces y
otros para conocer su criterio
iterio del valor de un bien inmueble.
Una vez que se tiene la información investigada y la levantada
ada en campo se
procede a la descarga de la información contenida en el GPS al equipo de
cómputo para procesarla
a, se completan los formularios con la información
nformación que no
se pudo obtener en el momento del levantamiento. Asimismo, como trabajo de
oficina se busca información
mación vía telefónica, prensa escrita e Internet sobre el
mercado inmobiliario que
ue junto con la investigación realizada suministrada por
peritos valuadores bancarios
arios y de las Administraciones Regionales
es de la Dirección
General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces y
otros nos va a servir de base para la determinación del valor de
el lote y finca tipo
de cada zona homogénea
ea.
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______________________
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________________
Imagen 1 Parte de la Base de Datos en formato dbf contenido
do en el colector
GPS
za un análisis de los valores de cada una
na de las muestras
Posteriormente, se realiza
dependiendo de su tipo.. Por ejemplo, si la información de la muestra
uestra de valor es
de dos años atrás, se debe
de
actualizar el valor a la fecha en que se procesa la
información lo que se conoce
onoce como
co
traer a valor presente aplicando
ando los diferentes
métodos establecidos tales
ales como Índice de Precios al Consumidor
umidor (IPC), tipo
cambio del dólar norteamericano
americano respecto al colón costarricense
ense de venta al
público, fórmula de interés
és compuesto entre otros, luego se conforma
orma una base de
datos que contiene las características del lote o finca tipo y de
e cada una de las
muestras que se ubican
n en la zona homogénea bajo estudio.
estudio Al
A trabajar con las
muestras tipo 5 que corresponde
responde a ofertas de compra y venta de
e inmuebles,
inmue
debe
realizarse un análisis con el fin de aplicar una deducción
ión de un 20%
_________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
correspondiente a loss gastos de comercialización cuando
do se considere
conveniente. A continuación
ción se muestra parte de la base de datos
os.
Imagen 2 Parte de la Base de Datos en formato Excel
CODIGO_ZO
NA
Z02-U01
Z02-U01
Z02-U01/U15
Z02-U02
Z02-U02
Z02-U02
Z02-U03
Z02-U03
Z02-U03
Z02-U04
Z02-U04
Z02-U05
CODIGO_MUEST
ODIGO_MUEST VALOR_PEDI CODIGO_TIPO_MUES
GO_TIPO_MUES
RA
DO
TRA
15
05
50,000,000.00
45
26,117,316.16
08
72
405,600,000.00
05
42
8,500,000.00
02
43
9,000,000.00
08
44
02
17,600,000.00
14
152,000,000.00
05
46
08
5,990,000.00
47
6,200,000.00
02
48
6,350,000.00
08
49
23,700,000.00
05
50
19,346,160.12
08
Se comparan las características
cterísticas de las muestras con las del lote o finca tipo
aplicando el Programa de Valoración Comparativo, que permite
mite observar los
diferentes valores generados
ados que sirven de base para determinarr el valor del lote o
finca tipo. En caso necesario
cesario y a criterio del perito, se descartan
cartan los valores
extremos y finalmente, se promedian los valores seleccionados
s para obtener un
solo valor. El criterio profesional
fesional del responsable de la elaboración
ón de la PVTZH es
determinante para la defi
efinición del valor final. El valor debe ser
er el que más se
ajuste a la realidad de la
a zona homogénea.
_________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
_______________________________________
____________________________________________________
___________________
ZONA
TIPO
115-02-U01
MUESTRAS
Imagen 3 Ejemplo del
cálculo para la
determinación del valor de
una Zona Homogénea LOTE
TIPO DE
RESIDENCIIAL O
LOTE A
ID OFERTA
COMERCIAL (R o
VALORAR
C)
(R o U)
15
45
72
U
U
U
R
R
R
AREA
210.00
AREA
DEL
LOTE
342
210
1086
FRENTE
REG
LOTE
12
1
CLASE
DE
SUELO
TIPO
RESIENCIAL
COM
Valor lote tipo
CO04
FA
ACTOR
CLASE
VALOR DE
DE
FRENTE REG
DE
INVESTIGACION AJUSTE
A
SUELO
DEL LOTE
DEL
T
TOTAL
12
12
15
01
01
01
146000
01
125000
01
360000
02
PROMEDIO
O
DESVIACION
N
ESTANDAR
R
COEFICIENTE DE
VARIACION
N
LIMITE INFERIIOR
LIMITE SUPER
RIOR
CANTIDAD DE DA
DATOS
¢135000,00
VALOR
AJUSTADO
169936
125000
593017
295,985
258,217.41
87.24%
125,000
593,017
3.0
____________________________________________________
_____________________________________________________________________
_________________________
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
!
ra la obtención del valor final debe de estar debidamente
El proceso realizado para
justificado y documentado
ntado en una Memoria de Cálculo que deberá contener:
Mapas de ubicación de muestras con los puntos levantados con
n GPS, formulario
digital F1-ONT, registro fotográfico, mapas de zonas homogéneas
neas modificados,
Matrices de Información,
n, cálculos, procesamiento de la información,
ación, operaciones
y razonamientos técnicos
os aplicando el Programa de Valoración Comparativo. Todo
procedimiento y determinación
nación de valores deben justificarse y docume
ocumentarse en la
Memoria de Cálculo.
!
&
%
(
)
Se procede a digitalizar cada uno de los mapas de la PVTZH: Mapa
apa de Valores de
Terrenos por Zonas Homogéneas con la Matriz de Información
mación de Zonas
Homogéneas y Vías en formato digital e impreso con el uso de la
a escala apropiada
tanto de los distritos como
mo cantonal. Debe contener la información
ión gráfica con las
coordenadas correspondientes,
dientes, además todos los datos que identifica
ntifica a cada uno
de los mapas en particular
ar como: título, ubicación en formato alfanumérico
anumérico referido
a la provincia, cantón y distrito,
d
orientación norte, escala, fecha, nombres y firmas
de los responsables de la elaboración
elaboración. Además los logotipos de la institución.
instituci
Con
respecto al color, la zona
a de mayor valor unitario de terreno por metro cuadrado se
representa con rojo por distrito. Para los colores restantes se utiliza la cartilla del
__________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
programa empleado para
ra la digitalización de los mapas evitando
o que se oculte la
información básica del mismo. El color de cada zona homogénea
ogénea debe ser
coincidente en toda la plataforma:
plata
Mapas de Valores de Terrenos
rrenos por Zonas
Homogéneas cantonal o por distrito, Matrices de Información
ación de Zonas
Homogéneas e Informe Técnico. Además debe utilizarse colores
s contrastantes en
zonas contiguas de manera
nera que facilite la lectura gráfica y man
ntener los colores
determinados para la plataforma
ataforma actual. Para nuevas zonas se eligen colores que
no estén contenidos dentro
ntro de la plataforma vigente.
El dibujo y conformación
ón de los lotes y fincas dentro de una zona homogénea
deben realizarse hasta sus fo
fondos de manera que no queden divididas
vididas y ubicadas
en zonas distintas. Se
e debe aplicar el criterio del perito valuador
uador en aquellos
casos en que sean de mucha longitud en su fondo o extensión, los
os que se pueden
cortar de acuerdo con la
a conformación de la ma
mayoría de las fincas
cas en ese sector.
Deben considerarse dentro
ntro de la misma zona los predios ubicados
dos a ambos lados
de la vía con excepción
ón de la zona que ya tenga límites naturales y físicos
demarcados tales como muros, ríos y otros.
Para la presentación de
e los mapas finales se deberá utilizar
ar una cartografía
uniforme para todo el país, con coordenadas CRTM05 priorizando
orizando con las
ortofotos rectificadas y cartografía vectorial a escala 1:5 000 y 1:1 000 producida
por el programa de Regularización de Catastro y Registro 1284
1284-OC-CR. En
segunda instancia la cartografía
rtografía a escala 1:25 000 y 1:10 000 existente (TERRA
98) y foto actualizada. Por último utilizar la cartografía a escala
cala 1:50 000 del
Instituto Geográfico Nacional
ional de Costa Rica.
__________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
Imagen 4 Mapa de Valores
ores de Terrenos por Zonas Homogéneas
eas
!
&
%
(
)
Para cada uno de los distritos,
stritos, se procede a diseñar una matriz con la información
en donde se incluyen las
as variables que definen el lote o finca
a tipo. La primera
columna, ubicada a la izquierda contiene los títulos: código de zona, nombre,
color, valor en coloness por metro cuadrado de terreno y las
as variables que
identifican a cada lote y/o finca ubicados en las diferentes zonas
onas homogéneas
como: área, frente, regularidad,
ularidad, vía, pendiente, servicios 1, servicios
vicios 2, nivel, tipo
__________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
de comercio, residenciall o industria,
indus
ubicación del lote, hidrología
ía y capacidad de
uso de las tierras.
Las siguientes columnass contienen los valores de cada variable definidos para los
lotes o fincas tipo. En aquellas zonas homogéneas rurales que
ue contengan lote
urbano, la información de la finca rural se debe colocar al lado
do izquierdo de la
columna.
Cada Matriz de Información
mación de Zonas Homogéneas debe contener en el
encabezado un número
o de cuadro consecutivo partiendo del distrito primero, el
título Matriz de Información
mación de Zonas Homogéneas, localización
zación geográfica
(provincia, cantón, distrito)
ito) a efect
efectos de identificarla en el documento.
cumento. Al pie el
significado de la nomenclatura
clatura utilizada y fecha de su confección.
n.
Imagen 5
Matriz de Información
de Valores de Terrenos
enos por Zonas
Homogéneas
CÓDIGO DE ZONA
NOMBRE
VALOR (¢ / m²)
AREA (m²)
FRENTE
REGULARIDAD
TIPO DE VIA
PENDIENTE
SERVICIOS 1
SERVICIOS 2
NIVEL
UBICACIÓN
115-03
3-U02
115-03-U03
115-03-U04
115-0
03-U05
115-03-U06
Rotonda Bandera
Betania
Profesores - Buenos
Aires
Universidad
ad de Costa
Rica - Uned
Calle
Ballestero
185 000
350
50
133
1
2
0
4
166
0
5
85 000
130
6
0.95
4
0
4
16
0
5
VC02
125 000
375
12
1
4
5
4
16
0
5
VC04
355 000
13000
3000
8
80
0.8
0
4
5
2
16
0
5
70 000
TIPO DE RESIDENCIAL
TIPO DE COMERCIO
220
9
1
4
0
4
16
0
5
VC02
C055
TIPO DE INDUSTRIA
HIDROLOGÍA
CAT. USO DEL SUELO
__________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
%
El Informe Técnico de las Actualizaciones de las Plataformas
as de Valores de
Terrenos por Zonas Homogéneas
mogéneas en Cantones y Concejos de Distrito de Costa
Rica consiste en un anexo
nexo al documento actual, por lo tanto debe mantener el
formato del Informe Técnico
cnico entregado en la Actua
Actualización de las PVTZH pero
especificando detalladamente
mente los cambios realizados en formato
o literal de manera
que sea complemento y reflejo de los cálculos y modificacioness contenidos en la
Memoria de Cálculo y los
os diferentes mapas. No contiene los mapas
apas de cada zona
en particular, solamente
e una imagen distrital, sin embargo debe
ebe contener la(s)
imagen(es) correspondiente(s)
iente(s) a la(s) zona(s) modificada(s)
s) así como la
descripción detallada.
Tiene como propósito recopilar toda la información a la que se tuvo acceso y
conservarla para su utilización
lización posterior. Se compone de las siguientes partes:
Cubierta, Carátula, Presentación,
sentación, Tabla de Contenido o Índice, Aspectos legales
Relevantes, Introducción,
n, Objetivo general, una muy breve descripción
ripción del cantón,
metodología y procedimiento,
miento, Resultados, Bibliografía y An
nexos. El Informe
Técnico debe ser redactado
ado con formato en letra Arial 14, negrita
a y justificado para
los títulos, letra Arial 12 para
p
el texto y 1.0 para el interlineado.
El encabezado debe contener
ntener el logotipo del Ministerio de Hacienda
enda y Órgano de
Normalización Técnica. E
El pie de página debe contener el título:
tulo: Actualización
Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas con
c
el nombre del
Cantón o Concejo Municipal
cipal de Distrito correspondiente en formato
mato justificado al
centro a la izquierda y el número de página respectivo justificado
o a la derecha.
Se adjunta en el Anexo
o 1 un esquema del documento como guía en donde se
muestra además de los componentes y formatos citados, el formato
mato para valores
en colones por metro cuadrado
uadrado y una síntesis de los cambios realizados
alizados así como
__________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
el ejemplo de dos zonas
s homogéneas: una modificada y otra donde
onde se mantienen
las mismas característica
as que presenta la zona actual.
Una vez finalizado el trabajo
abajo de “Actualización de las Plataformas
mas de Valores de
Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y Concejos
s Municipales de
Distrito” se procede a la entrega de la documentación al ONT quien
uien verificará si el
compendio cumple a satisfacción
tisfacción con los lineamientos establecidos
dos en la presente
guía a saber: Informe Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos
rrenos por Zonas
Homogéneas
cantonal
y/o
distrital,
distrital
Matrices
de
Información
ación
de
Zonas
Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso
de las Tierras y una Memoria
moria de Cálculo
Cálculo.
__________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
*
+ #,-. *
/
0
Se delimita la zona, que para este caso es la zona homogénea.
1. Se recomienda conocer
ocer características de la población como
o la dispersión, de
preferencia medida por la varianza y el rango, la cantidad de
e elementos de la
población, para este caso la cantidad de lotes o fincas contenidos
enidos en la zona
homogénea y el tipo de desarrollo de la zona homogénea.
2. Conocer los componentes
entes de una distribución de frecuencias como:
a) Las Observaciones
ones que son los datos individualizados que serán sujetos
de ordenar dentro
ntro de clases o intervalo, para este caso
o corresponden al
área de cada uno de los lotes de la zona homogénea, en este caso, si la
municipalidad tiene un GIS y están digitalizadas todas
das las fincas, se
tendrá toda la población, en caso contrario se debe sacar una muestra
de planos catastrados
astrados de la zona.
b) La Frecuencia
a que es la cantidad de observaciones
iones que están
contenidas dentro
ntro de una clase o intervalo.
c) El Intervalo o Clase que corresponde a la cantidad
dad de rangos o
intervalos en que tendrá la distribución de frecuencias.
frecuencias
d) La Amplitud de
e clase, para este caso ambas variables
es son métricas a
intervalos numéricos,
méricos, por ejemplo: una clase puede ser de 0 a 100 m²
para el área. Se recomienda que la amplitud de clase
se sea constante,
igual para todas
as las clases.
e) La cantidad de
e Clases, para determinar las se deben
en usar, no existe
una regla general,
neral, ya que dependerá de varios factores como la
cantidad de datos y la dispersión de los mismos, pero en términos
generales se recomienda usar no menos de 4 ni más de 14 clases.
_________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
Guía Técnica
ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 22
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
f) La Clase Modal
al q
que es el intervalo o clase cuya frecuencia
ncia es la mayor.
mayor
g) La Moda en datos agrupados que es un valor puntual que está
contenido en la clase modal, esta es el valor que se
e le asignará a la
característica.
3. Se realiza una distribución
ución de frecuencias como sse muestra a continuación:
a. Se determinan
n la cantidad de clases y su intervalo
intervalo.
b. Se ordenan loss datos de menor a mayor
mayor.
c. Se clasifican dentro de la clase que le corresponde.
corresponde
d. Se cuentan para cada clase la cantidad de datoss que en ella se
clasifican.
antidad de datos o
e. Se determina cual es la clase que tiene la mayor cantidad
sea la clase modal y se determina la moda para datos agrupados
usando la fórmula
mula siguiente:
Mo = Li +
fm
2 fm
f (m
f (m
1)
1)
f (m+1)
A
Donde:
Li =
Frecuencia
cia de la clase anterior a la modal
fm =
Frecuencia
ncia de la Clase modal
fm 1 =
Límite inferior
nferior de la Clase modal
f m +1 =
A=
Frecuencia
cia de la Clase modal a la posterior
Amplitud
d de Clase
_________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
Guía Técnica
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
Para cada una de las zonas
onas homogéneas se entregan los cálculos
ulos completos así
como las tablas de distribución
ibución de frecuencias y su polígono de frecuencias, para
ambas variables.
Procedimiento
1. Capturar la base de datos de áreas y frentes atinente con
on sus números de
fincas en formato Excel.
Folio Real
Área
Frente
Folio Real
Área
a
Frente
327030
103,961,523
23
624,314,547
123522
214,438,592
38,592
39,707,707
339653
109,765,505
05
634,646,977
0
215,722,983
22,983
311,989,155
405455
13,796,292
92
110,383,248
191675
21,741,786
41,786
804,606,767
382476
122,926,874
74
203,588,939
919
219,448,153
48,153
637,252,694
327035
123,813,353
53
60,962,891
490399
222,813,098
13,098
0
327036
126,056,731
31
592,273,747
469018
223,338,821
38,821
600,907,205
327038
131,730,278
78
593,792,817
199607
224,861,858
61,858
346,704,232
0
13,421,536
36
26,990,019
237952
231,918,051
18,051
150,572,484
324476
13,887,823
23
91,352,234
272286
243,344,163
44,163
420,387,744
327039
139,724,893
93
612,276,291
123518
232,975,514
75,514
395,794,441
327041
146,714,678
78
621,156,782
0
234,167,872
67,872
367,548,681
323010
147,928,732
32
255,355,963
445015
236,853,243
53,243
336,735,821
443453
150,146,337
37
145,556,196
227015
243,868,705
68,705
100,040,989
279493
158,127,705
05
788,665,516
275449
244,124,129
24,129
10,004,098
289072
166,936,311
11
271,857,214
357570
245,703,976
03,976
306,088,259
327064
16,788,316
16
232,335,824
183731
250,014,294
14,294
14,405,158
435089
178,181,254
54
0
33804
250,025,951
25,951
341,584,053
299593
179,295,661
61
80,072,856
314482
250,701,738
01,738
117,678,746
216379
17,967,145
45
910,095,659
0
250,981,988
81,988
821,040,447
207882
179,809,022
22
288,092,893
145833
253,612,813
12,813
35,004,438
314482
185,536,409
09
89,759,853
121704
253,679,036
79,036
122,517,035
207880
187,672,143
43
304,214,577
138854
259,209,646
09,646
783,084,393
467480
190,022,969
69
0
412273
260,712,448
12,448
135,753,595
292355
211,132,086
86
581,323,827
276810
269,270,406
70,406
346,575,244
283995
212,108,572
72
280,547,109
219130
276,117,397
17,397
326,717,679
271352
212,546,589
89
836,348,241
_________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________
Guía Técnica
_________________________________________________________________________
____________________________________________________
________________
2. Ordenar en forma
a ascendente las áreas,
áreas convertir a números
meros enteros las
áreas y depurar la
a base creada eliminando fincas repetidas
das o en derechos
con el fin de dejarr solamente una
una, datos en cero y otros.
Área
13,421,536
421,536
166,936,311
2
232,975,514
13,796,292
796,292
178,181,254
2
234,167,872
13,887,823
887,823
179,295,661
2
236,853,243
16,788,316
788,316
179,809,022
2
243,344,163
17,967,145
967,145
185,536,409
2
243,868,705
21,741,786
741,786
187,672,143
2
244,124,129
103,961,523
961,523
190,022,969
2
245,703,976
109,765,505
765,505
211,132,086
2
250,014,294
122,926,874
926,874
212,108,572
2
250,025,951
123,813,353
813,353
212,546,589
2
250,701,738
126,056,731
056,731
214,438,592
2
250,981,988
131,730,278
730,278
215,722,983
2
253,612,813
139,724,893
724,893
219,448,153
2
253,679,036
146,714,678
714,678
222,813,098
2
259,209,646
147,928,732
928,732
223,338,821
2
260,712,448
150,146,337
146,337
224,861,858
2
269,270,406
158,127,705
127,705
231,918,051
2
276,117,397
123
124
126
132
138
139
140
147
148
150
151
151
Área
152
155
158
158
167
168
178
179
180
180
186
188
190
211
212
213
214
217
223
223
225
232
233
237
243
244
244
246
250
250
251
254
254
259
261
_________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________
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Guía Técnica
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3. Iniciar con el primer
er cálculo de frecuencia con intervalos cada
ada 100 m².
Área
Intervalo
Frecuencia
Area menor
m
100
0
De 100
00 a menos de 200
27
De 200
00 a menos de 300
24
De 300
00 a menos de 400
0
De 400
00 a menos de 500
0
4. Continuar con el segundo cálculo de frecuencia con intervalos
c
alos cada
50 m².
Área
Intervalo
Frecuencia
De 100
0 a menos 150
11
De 150
0 a menos de 200
16
De 200
0 a menos de 250
15
De 250
0 a menos de 300
9
5. Determinar la Clase
ase modal y por tanto el área tipo usando
o la estadística y el
criterio de perito aplicando
a
la siguiente fórmula:
Mo = Li +
fm
2 fm
f (m
f (m
1)
1)
f (m+1)
A
Donde:
Li = 150
f m = 16
f m 1 = 11
f m +1 = 15
A = 50 m
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Guía Técnica
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Sustituyendo en la fórmula:
ula:
16 11
* 50
2 *16 11 15
5
Mo = 150 + * 50
6
Mo = 150 + 41,66 = 191.66
Mo = 150 +
Mo 190 m 2
Con base en estudio estadístico, visita de campo, comportamiento
miento de la zona
homogénea y según criterio
terio de quien realiza el análisis, se establece
tablece una Clase
Modal de 150 m² a 200 m² para un área tipo de 190 m².
El procedimiento anterior
or debe seguirse para determinar el frente
rente del lote tipo
tomando como base los frentes de los predios correspondientes
ndientes al área
determinada.
El perito debe realizar los
os estudios que considere necesarios de manera que en la
Memoria de Cálculo quede
sirv de base para la
uede respaldado el proceso que sirvió
determinación del área y frente del lote y finca tipo.
Imagen 6 Gráfico de cantidad
antidad de predios
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Guía Técnica
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* + #,1. 2
3-0 #%
3
%
!
Con el GPS JUNO se levanta
evanta el punto donde se localiza la muestra,
estra, este método
permite tener cada una de las muestras georreferenciadas levantadas
antadas en campo
con las coordenadas CRTM05. Una vez tomado el punto, se despliega el
Formulario F1-ONT que
e contiene los campos con las características
ísticas y variables
de la muestra que se debe
be completar:
Imagen 7 Parte del Formulario
mulario F1
F1-ONT en el colector GPS
Código_Provincia: Se selecciona la provincia en la que se localiza
caliza el Cantón o
Concejo Municipal de Distrito
strito que se está trabajando.
Código_Cantón: Se digita
gita el número de Cantón o Concejo Municipal
unicipal de Distrito
donde se está trabajando,
o, por ejemplo San Pedro, se digita el 15,
5, o bien en otros
menores a 10, se antepondrá
ondrá un 0, por ejemplo Desamparados: 03.
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Guía Técnica
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Código_Distrito: Se procede
ocede como se indicó en el punto anterior,
or, por ejemplo si
la muestra se ubica en Sabanilla de Montes de Oca se debe digitar
tar 02.
Año: Se digita el año en
n que se desarrolla el trabajo.
Código_Tipo Hidrología
a: Debe de ser utilizada exclusivamente en fincas rurales,
se refiere a la disponibilidad
idad o abastecimiento de agua que posee
ee la muestra, sea
esta dada por lluvia, río, canales o pajas de agua, pozo o cañería.
a. La misma debe
de ser referida al cuadro
adro de clasificación de las clases, utilizando
util
la clase
correspondiente para cada
da muestra.
Tabla 1 Clasificación
sificación de las Condiciones Hidrológicas
gicas
CONDICIÓN
NDICIÓN HIDROLÓGICA
CLASE
E
Excelente
elente
1
Bueno
no
2
Normal
mal
3
Regular
ular
4
Malo
o
5
La clasificación de las
as condiciones hidrológicas
considerando las siguientes
ntes características:
debe ser determinada
Clase 1 (Excelente) Cuando
uando un inmueble cuente con agua para
a sus necesidades
básicas, ya que tiene doss fuentes o más de agua de riego con tanque
ue de captación y/o
canales.
Clase 2 (Bueno) Cuando
o un inmueble cuente con agua para sus necesidades
ecesidades básicas,
ya que tiene una o más fuentes
uentes de agua ubicadas estratégicamente.
Clase 3 (Normal) Cuando
ando un inmueble cuente con agua para
ara sus principales
necesidades, puede ser de río.
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Guía Técnica
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Clase 4 (Regular) Cuando
ando un inmueble cuente parcialmente con
on agua para sus
principales necesidades, p
puede ser pozo.
Clase 5 (Malo) Cuando
o un inmueble no cuente con
necesidades y depende exclusivamente de agua de lluvia.
agua para
ara sus principales
Código_Tipo Uso: Se refiere a la Capacidad Uso de la Tierra y se utiliza
exclusivamente a fincass rurales, se refiere a las condiciones agrológicas de la
muestra, específicamente
te a la fertilidad o laborabilidad de la misma.
sma. Se indica con
respecto a la ubicación
n de la muestra
muest en el Mapa Capacidad
ad de Uso de las
Tierras, el Mapa de Asociación
ociación de Subgrupos de Suelos de Costa
osta Rica, el Mapa
Geomorfológico de Costa
sta Rica así como el Manual Descriptivo
tivo del Mapa de
Asociaciones de Subgrupos
upos de Suelos de Costa Rica de la Oficina
na de Planificación
Pl
Sectorial Agropecuaria (OPSA).
OPSA). La misma debe de ser referida a la capacidad de
Uso de las Tierras de la muestra que se está levantando y se digita
gita en formato de
número romano correspondiente
ondiente a la columna Clase de la siguiente
nte tabla:
Tabla
a 2 Capacidad
C
de Uso de las Tierras
CAPACIDAD USO DE LAS TIERRAS
FERTILIDAD Y LABORABILIDAD CLASE
Excelente
I
Muy bueno óptimo
II
Muy bueno regular
III
Bueno
IV
Regular óptimo
V
Regular-regular
VI
Regular malo
VII
Malo
VIII
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Guía Técnica
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Clase I (Excelente) Dentro
entro de esta clase se incluyen tierras con pocas o ninguna
limitación para el desarrollo
ollo de actividades agrícolas, pecuarias o forestales
estales adaptadas
ecológicamente a la zona.
na. Presenta pendientes de 0 a 3 %. Las tierras
rras se encuentran
en superficies planas o casi planas, con erosión sufrida nula, con suelos muy
profundos, de textura media en el suelo y de moderadamente
mente gruesa a
moderadamente fina en
n el subsuelo, sin piedras, sin problemas
as de toxicidad y
salinidad, drenaje bueno,
o, sin riesgo de inundación, en zonas de vida de condición
húmeda, período seco moderado y sin efectos adversos por neblina y viento.
Clase II (Muy bueno - Óptimo)
Ó
Presentan leves limitaciones que solas
olas o combinadas
reducen la posibilidad de elección de actividades o se incrementan
tan los costos de
producción debido a la necesidad de usar prácticas de manejo y conservación de
suelos. Pendientes de 3 a 8 %. Limitaciones: relieve ligeramente ondulado, erosión
sufrida leve, suelos profundos,
ofundos, texturas moderadamente finas o moderadamente
gruesas en el subsuelo.
o. Ligeramente pedregosos, fertilidad media,
edia, toxicidad y
salinidad leves, drenaje moderadamente excesivo o moderadamentte lento, riesgo de
inundación leve, zonas de vida seca o muy húmedas, con período
odo seco fuerte o
ausente y condición de neblina y viento moderada.
Clase III (Muy bueno
o - Regular) Las tierras de esta clase presentan leves
limitaciones o combinadas
as que restr
restringen la elección de los cultivos o incrementan los
costos de producción. Pend
endientes de 3 a 15%.Para desarrollar los cultivos anuales se
requieren prácticas intensivas
nsivas de manejo y conservación de suelos y agua. Limitantes:
relieve moderadamente
e ondulado, erosión
e
sufrida leve, suelos
s moderadamente
profundos, texturas en
n el suelo y subsuelo finas o moderadamente
damente gruesas,
moderadamente pedregosos,
gosos, fertilidad media, toxicidad moderada,
a, salinidad leve,
drenaje moderadamente
e excesivo o moderadamente lento, riesgo
go de inundación
moderado, zonas de vida
da seca o muy húmedas, con período seco fuerte o ausente,
condición de neblina y viento
ento moderado.
Clase IV (Bueno) Las tierras de esta clase presentan fuertes limitaciones,
mitaciones, solas o
combinadas, que restringen
ngen su uso a vegetación semipermanente
nte y permanente.
Pendiente en esta clase presenta pendientes menores de 30%.Los cultivos anuales se
pueden desarrollar únicamente
amente e
en forma ocasional y con prácticas muy intensivas de
manejo y conservación de suelos y aguas excepto de climas pluviales,
es, donde este tipo
de cultivo no es recomendable.
mendable. Limitaciones:
Limitaciones solas o combinadas
adas son: relieve
ondulado, erosión sufrida
a moderada, suelos moderadamente profundos,
dos, texturas en el
suelo y en el subsuelo muy finas o moderadamente gruesas, pedregosos,
regosos, fertilidad
media, toxicidad moderada,
erada, salinidad leve, drenaje moderadamente
damente lento o
moderadamente excesivo,
vo, riesgo de inundación moderado, zonas de
d vida seca, muy
húmedas y pluviales, con
n período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento
moderado.
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Guía Técnica
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Clase V (Regular - Óptimo)
imo) Las tierras de esta clase presentan severas
everas limitaciones
para el desarrollo de cultivos
ltivos anuales, semipermanentes, permanentes
ntes o bosque, por
lo cual su uso se restringe
nge para pastoreo o manejo de bosque natural.
ural. Limitaciones:
Limitaciones
pueden ocurrir, solas o combinadas cuando la pendiente es inferior
erior al 15% son:
relieve moderadamente ondulado, erosión sufrida moderada, suelos
s po
poco profundos,
las texturas de la tierra
a y subsuelo pueden ser de finas a gruesas,
esas, fuertemente
pedregosas, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada,
ada, drenaje muy
lento o excesivo, riesgo
o de inundación severo, zonas de vida seca
a y pluviales, con
período seco fuerte o ausente,
usente, condición de neblina y viento fuerte. También podrían
presentarse las siguientes
es limitaciones cuando la pendiente oscila entre 15% y 30%:
relieve ondulado, erosión
ón sufrida moderada, suelos poco profundos,
os, texturas en el
suelo moderadamente gruesas o finas y en el subsuelo de muy
y finas a gruesas,
fuertemente pedregosos,
s, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad
linidad moderada,
drenaje muy lento o excesivo,
esivo, riesgo de inundación severa, zonas de
e vida seca y muy
húmeda excepto bosque
e muy húmedo tropical, con período seco fuerte o ausente,
condición de neblina y viento
ento fuerte.
Clase VI (Regular – Regular)
gular) Las tierras ubicadas dentro de esta clase
lase son utilizadas
para la producción forestal,
tal, así como cultivos permanentes tales como
mo frutales y café,
aunque estos últimos requieren
equieren prácticas intensivas de manejo y conservación de
suelos y aguas. Sin embargo,
mbargo, algunas especies forestales como la teca ((Tectona
grandis) y melina (Gmelina
lina arborea),
arborea en plantaciones puras no son
n adecuadas para
las pendientes de esta clase, debido a que aceleran los procesos
os de erosión de
suelos, por lo que se recomienda
ecomienda este tipo de uso sólo en relieves
s moderadamente
ondulados a ondulados. La pendiente en esta clase presenta pendientes
entes menores de
50%. Las limitaciones que se pueden presentar, solas o combinadas
nadas son: relieve
fuertemente ondulado, erosión sufrida severa, suelos moderadamente
mente profundos,
texturas en el suelo de muy finas a gruesas, en el subsuelo de muy finas a
moderadamente gruesas,
as, fuertement
fuertemente pedregosos, muy baja fertilidad,
ertilidad, toxicidad
fuerte, salinidad moderada,
ada, drenaje moderadamente excesivo o moderadamente
lento, riesgo de inundación
ación moderado, zonas de vida seca y pluviales excepto
páramo, período seco fuerte
uerte o ausente, condición de neblin
neblina y viento
o moderado.
Clase VII (Regular – Malo)
M
Las tierras de esta clase tienen severas
as limitaciones por
lo cual se permite el manejo
nejo forestal en caso de cobertura boscosa. En aquellos casos
en que el uso actual sea
a diferente al bosque, se procurará la restauración
uración forestal por
medio de la regeneración
ón natural. La pendiente en esta clase presenta
esenta pendientes
menores de 75 %. Las limitaciones
mitaciones que se pueden presentar solas o combinadas son:
relieve escarpado, erosión
ón sufrida severa, suelos poco profundos, texturas
xturas en el suelo
y subsuelo de muy finas
as a gruesas, fuertemente pedregosas, muy
uy baja fertilidad,
toxicidad y salinidad fuertes,
uertes, drenaje excesivo o nulo, riesgo de
e inundación muy
severo, zonas de vida seca y pluviales excepto páramo, período
do seco fuerte
fuert o
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Guía Técnica
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ausente, condición de neblina
eblina y viento fuerte.
Clase VIII (Malo) Estas
as tierras no reúnen las condiciones mínimas
s para actividades
de producción agropecuaria
uaria o forestal alguna. Las tierras de esta clase
ase tienen utilidad
sólo como zonas de preservación
eservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga
acuífera, reserva genética
ca y belleza escénica. Para esta clase se incluye cualquier
categoría de parámetros
os limitantes. Para ampliar aún más ell criterio para la
determinación de la clase
e de suelo se adjunta el siguiente cuadro.
Tabla 3 Matriz
M
de Capacidad de Uso de las Tierras
rras
CAPACIDAD
PACIDAD DE USO DE LAS TIERRAS
CLASE
AGRICULTURA
ANUAL
AGRICULTURA
A
P
PERMANENTE
GANADERÍA
UTILIZACIÓN
N
DEL BOSQUE
UE
BOSQUE
PROTECCIÓN
I
•
•
•
•
•
II
•
•
•
•
•
III
•
•
•
•
•
IV
•
•
•
•
•
V
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
VI
VII
VIII
•
Código_Tipo Ubicación
n: Se refiere a la ubicación de la muestra
estra dentro de la
manzana o cuadrante y se digita el número del código de la siguiente
ente tabla:
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Guía Técnica
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n de Ubicación del lote dentro del cuadrante
drante urbano
UBICACIÓN
CACIÓN DEL LOTE
CÓDIGO
Manzanero
ero
1
Cabecero
ro
2
Esquinero
ro
3
Medianero
ero con dos frentes
4
Medianero
ero
5
Lateral en callejón sin salida
6
Fondo en
n callejón sin salida
7
En servidumbre
dumbre
8
Imagen 8 Esquema
a de Ubicación del lote dentro del cuadrante
drante urbano
Código_Vía: Corresponde
nde a la clasificación de la vía que da al acceso principal
del inmueble independientemente
entemente de la importancia de la vía. Se digita el número
correspondiente al Tipo de Vía según la siguiente tabla de clasificación:
icación:
_________________________________________________________________________________________________
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Guía Técnica
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Tabla
abla 5 Clasificación de Tipo de Vía
TIPO DE VÍA
DESCRIPCIÓN
Ubicación:
ón: Sector más valioso y de mayor desarrollo comercial.
mercial.
Materiales:
les: Asfalto, concreto, lastre, y otros.
Otros: Tránsito
T
denso, clasificación independientementee del material, estado
y ancho, entre otros.
Ubicación:
ón: Zonas comerciales de menor desarrollo, zonas
onas industriales o
algunas zonas residenciales de clasificación alta.
Materiales:
les: Asfalto,
Asfalto concreto, lastre, y otros.
Otros: Tránsito denso, clasificación independientementee del material,
estado y ancho, entre otros.
Ubicación:
n: Zonas de transición comercial-residencial o residencial
sidencial e industrial
industrial.
Materiales:
es: Asfalto, concreto, lastre, y otros.
Otros: Características
aracterísticas de menor condición que la vía 2.
Ubicación:
n: Sectores residenciales, industriales y algunas zonas agropecuarias.
Materiales:
es: Asfalto, concreto y lastre.
Otros: Permiten
ermiten la circulación de too tipo de vehículos.
Ubicación:
n: Sectores residenciales, industriales y agropecuarios.
ecuarios. Se incluyen
alamedas..
Materiales:
es: Arenoso y material grueso.
Otros: Permiten
ermiten la circulación a todo tipo de vehículos.
Ubicación:
n: Generalmente en zonas agropecuarias.
Materiales:
es: Lastre, arenoso o de tierra.
Otros: Permiten
ermiten la circulación de vehículos durante todo el año.
Ubicación:
Materiales:
es: Grueso, tierra o arcilla.
Otros: Permiten
ermiten la circulación de vehículos solo en épocaa seca.
Ubicación:
Materiales:
es: Tierra o arcilla.
Otros: Permiten
ermiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatones
peatones.
Ubicación:
n: Servidumbres de paso.
Materiales:
es: Tierra, arcilla, otros.
Otros: Vías
ías angostas.
Ubicación:
n: Ríos, canales, esteros o mar.
Otros: Vía
ía fluvial, único acceso al inmueble.
Ubicación:
n: Vía férrea.
Otros: Única
nica vía de acceso al inmueble.
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Guía Técnica
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Área: Se digita el área en
n metros cuadrados de la muestra tanto para lotes como para
fincas, en caso de que el área contenga centímetros se utilizará
rá coma más los dos
dígitos.
Frente: Corresponde al frente del inmueble o muestra hacia la vía de acceso, se
digita la unidad de medida
ida en metros (m) empleando la unidad exacta o bien con
separador de unidad de
e medida mediante el uso de la coma y dos decimales. En
el caso de lotes esquineros,
neros, medianeros con dos frentes u otros,
os, se considerará
solamente
un
frente
que
será
el
de
acceso
principal
pal
al
inmueble
independientemente de la importancia de la vía pública.
Regularidad: Se refiere
re a la forma del perímetro de un lote o finca con respecto
a una figura geométrica
ca regular formada por el menor rectángulo
ngulo circunscrito,
circunscrito
valor será mayor a cero
o y menor o igual a 1.
1 Se digita 1 cuando
o la forma del lote
es completamente regular
gular o emplear como el caso siguiente
uiente 0,72. Para
determinar el factor de
e regularidad, se aplica la siguiente fórmula según el
ejemplo:
e Regularidad de un lote o finca
Imagen 9 Esquema de
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Guía Técnica
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R
Donde:
Al/f
Amrc
=
R = Regularidad
aridad
Al/f = área del lote o finca
Amrc = área
ea del menor rectángulo circunscrito
Al/f= 9767,78
,78 m
m²
Amrc= 141,40
1,40 m x 95,55 m = 13510,77 m²
0,72 =
9767,78 m²
13510,77 m²
Nivel: El nivel se refiere
e a la diferencia de altura del predio en
n relación a la vía de
acceso. En los lotes cuyo
o acceso se encuentra sobre nivel con respecto a la calle, se
digita el número con coma
ma y dos decimales. En caso de que el nivel de acceso sea
bajo la calle se digita el número con coma y dos decimales con el signo negativo que
antecede la unidad.
Pendiente: La pendiente
e está referida al grado de inclinación o d
declive de la muestra
con respecto al eje horizontal,
ontal, tomando como referencia una pendiente
ndiente del 100% para
el ángulo de inclinación
n de 45°. Se determina dividiendo la diferencia
ferencia de altura de
dos puntos en el plano vertical entre la distancia o longitud en el plano horizontal y
multiplicando por 100, ell resultado es igual o mayor que uno igual
ual o menor que 100 y
se completa el formulario
o con números enteros, por ejemplo 45.
45 Pueden
P
ser utilizados
para determinar la pendiente:
ndiente: las curvas de nivel de las hoj
hojas cartográficas,
instrumentos
topográficos
icos
(teodolito,
estación
total,
nivel,
sistemas
posicionamiento global: GPS, clinómetro), y/o algún programa informático
nformático atinente.
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Guía Técnica
de
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Tabla 6 Porcentaje de Pendiente según el grado de inclinación
ación del lote o
finca
PENDIENTE
ANGULO (GRADOS º)
PORCENTAJE (%)
45
100
4
43.5
95
42
90
4
40.4
85
3
38.7
80
3
36.9
75
35
70
33
65
31
60
2
28.8
55
2
26.6
50
2
24.2
45
2
21.8
40
1
19.3
35
1
16.7
30
14
25
1
11.3
20
8.5
15
5.7
10
2.9
5
0
0
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Guía Técnica
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Valor: Corresponde al valor de la muestra ya sea que se obtiene al levantar la
muestra o bien cuando se realiza la consulta al vendedor u otras fuentes en la oficina.
Si por ejemplo el valor ess de setenta y cinco millones debe digitarse
arse 75000000/m²,
75000000
de
manera seguida y sin céntimos.
ntimos.
Observaciones: En este
ste campo, se incluye la información
n que se considere
necesaria con respecto a la muestra que se está levantando.
Teléfono: Se digita el número telefónico de la muestra que se está levantando
indicado en el rótulo o bien,
en, de la persona que pueda suministrar información.
Número_Finca: Al levantar
antar la muestra no siempre se va a contar con esta
información por lo que debe dejarse el campo sin llenar para
a luego, en oficina
consultar al dueño, realizar
izar el estudio de la información registral
al que posee
po
cada
municipio o bien en el Registro Inmobiliario de la Propiedad.
ad. Es importante
señalar, que los espacios
acios que no se puedan completar al momento del
levantamiento de las muestras
uestras en el campo se completan en oficina,
icina, una vez que
se descarguen los F1-O
ONT en la Base de Datos.
Fecha: Se despliega un calendario en el cual se selecciona
cciona la fecha del
levantamiento de la muestra.
stra.
Número_Muestra: Debe
e llevarse un consecutivo de las muestras
tras que se levanten
partiendo del 1 hasta el número final de muestras obtenidas. Este
e dato ayudará a que
sean identificadas correctamente
ctamente tanto en el Mapa de Muestras,
as, en los formularios
F1-ONT, en las Bases
s de Datos que se requieran a futuro
o y en los registros
fotográficos.
Responsable: Se refiere
e al nombre de la persona que
qu levanta lass muestras.
Código_Zona: Debe digitarse
gitarse el código de la zona homogénea en donde se ubica la
muestra, esta información
ón se basa en la División Territorial Administrativa
ministrativa de Costa
Rica y se localiza en la
a Matriz de Información que contiene el Mapa de Valores de
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Guía Técnica
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Terrenos por Zonas Homogéneas
mogéneas disponibles en cada Municipio,, en la Administración
Tributaria Regional y en
n el ONT, está compuesta de una R para
a zonas rurales o una
U para zonas urbanas,, además de un número consecutivo de dos dígitos. Por
ejemplo se digita U03 para
ara la Zona Homogénea 115
115-01-U03 localizada
calizada en el Distrito
San Pedro de Montes de
e Oca. Los dos últimos números son un
n consecutivo que va
desde 01 hasta la cantidad
ad de zonas que contenga cada distrito.
Servicios1: Se selecciona
ona el código de la siguiente tabla donde
e cero significa la
ausencia del servicio y uno su presencia. Se aplica solamente a lotes urbanos.
Tabla 7 Clasificación de Tipo de Servicios 1
SERVICIOS 1
CÓDIGO
ACERA
CORDÓN Y CAÑO
1
0
0
2
0
1
3
1
0
4
1
1
Servicios2: Son servicios
os de infraestructura complementaria presentes
esentes en el lote
o finca, se sigue el procedimiento
edimiento descrito en el punto anterior.
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Guía Técnica
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Tabla
bla N° 8:
8 Clasificación para servicios 2
Servicios 2
Alumbrado
do Teléfono Electricidad Cañería Código
go
0
0
0
0
1
1
0
0
0
2
0
1
0
0
3
0
0
1
0
4
0
0
0
1
5
1
1
0
0
6
1
0
1
0
7
1
0
0
1
8
0
1
1
0
9
0
1
0
1
10
0
0
1
1
11
1
1
1
0
12
2
1
1
0
1
13
1
0
1
1
14
0
1
1
1
15
1
1
1
1
16
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Guía Técnica
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Tipo_Zona: Corresponde
de a la zona Rural o Urbana donde se ubica la muestra.
Este dato se obtiene de
e la Matriz de Información contenida en los Mapas de
Valores de Terrenos por
or Zonas Homogéneas, por ejemplo se digita 03 para la
Zona Homogénea 115-0
04-U03. Lo anterior está relacionado con
on el campo para
Código de Zona descrito
o anteriormente.
Uso_Inmueble: Corresponde
ponde al tipo de uso del inmueble y se
e selecciona de la
siguiente tabla el tipo de uso que corresponde con la muestra
stra que se está
levantando.
C
por Tipo de Uso del Inmueble
eble
TIPO DE USO
CÓDIGO
Comercial
C
1
Residencial
R
2
Industrial
ndustrial
3
Turístico
T
4
Agrícola
A
5
Pecuario
P
6
Forestal
F
7
Vacante
V
8
Otros
O
9
Tipo de Construcción: Corresponde a cada tipo de construcción
ón, instalación y/u
obra complementaria que
ue se ubique en el bien inmueble correspondiente
respondiente a la
muestra. Se digita el código
digo alfanumérico asociado con la descripción
pción del mismo y
se obtiene del Manual de Valores Base Unitarios por Tipologías
gías Constructivas
publicado en La Gaceta Nº 23 del viernes 1 de febrero de 2013. Cabe indicar que
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Guía Técnica
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las variables relacionadas
as a la construcción como tipo, vida
vi útil, edad y estado, se
encuentran incluidas para
ra su cálculo en el Programa de Valoración
ción del ONT. En
caso de ser lotes o fincas
s vacantes, se pasa al campo de imágenes.
nes.
Vida útil de la Construcción
ucción: La vida útil para cada una de las tipologías se
encuentra al inicio en la descripción de la construcción, instalación
stalación y/u obra
complementaria del manual
nual citado en el punto anterior.
Área de la construcción:
n: Se digita el área de la construcción, instalación
nstalación y/u obra
complementaria en metros
ros cuadrados con coma y dos decimales.
es. La información
se obtiene mediante llamada
mada telefónica o bien se realiza un estimado
mado en el campo
lo más exacto posible.
Edad de la construcción
ón: Se digita la edad de la construcción,
ón, instalación y/u
obra complementaria que
ue nos informen mediante llamada telefónica
efónica o bien se
realiza un estimado en el campo lo más exacto posible.
Estado de la construcción
ción: Se verifica el estado al momento de
e tomar la muestra
en el campo. Para ello se selecciona la opción que aparece en la columna de
clasificación según la siguiente
guiente tabla:
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Guía Técnica
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ón por Estado de la Construcción, Instalación
talación u Obra
Complementaria
DEPRECIACIÓN POR ESTADO
ESTADO
C
CONDICIONES
FÍSICAS
CLASIFICACIÓN
ASIFICACIÓN
COEFIC.
DEPREC.
1
Edificaciones nuevas sin daños en estructura o
acabados.
Ó
Óptimo
(O)
0.0
2
Presenta labores
es de mantenimiento total o parcial a
nivel de acabados:
ados: repellos, pintura, reparación de Muy Bueno ( MB )
ventanas, rodapiés,
piés, etc.
0.032
Algunos acabados
ados han sido sustituidos totalmente
como guarniciones,
ones, marcos y ventanas, puertas,
rodapiés, grifería,
ía, loza sanitaria y otros.
Bueno
B
(B)
2.52
4
Ha recibido sustituciones
ustituciones parciales en estructuras
secundarias como
omo cielos, algunas paredes, cubierta,
canoas, bajantes,
ntes, parte del sistema electromecánico (cableado
eado eléctrico, tuberías en general).
Intermedio
ermedio ( I )
8.09
5
stituciones totales en estructuras
secundarias como,
omo, cielos, pisos, paredes, cubierta,
Regular
egular ( R )
canoas y bajantes,
ntes, sistema electro
electro-mecánico (cableado
eléctrico, tuberías
ías en general)
18.10
6
ustituciones parciales en estructuras
primarias: cimientos,
entos, entrepisos, muros de carga,
columnas, vigass y cerchas.
Deficiente
ficiente ( D )
32.20
7
Ha recibido sustituciones en gran parte de
estructuras primarias:
marias: entrepisos, muros de carga,
columnas, vigass y cerchas.
Malo
M
(M)
52.60
8
Requiere sustituciones
tuciones en estructuras primarias y
secundarias en
n casi la totalidad de la edificación.
Muy
uy Malo (MM)
72.20
9
Edificaciones sin valor por ser necesaria su
Demolición
olición ( DM )
demolición.
3
100
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Guía Técnica
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En el caso que se presenten varias construcciones,
construcciones instalaciones
laciones u obras
complementarias en una
a muestra, se toman los datos de cada una
na de ellas.
Imagen 1, Imagen 2, Imagen 3:
3 Las muestras se respaldan
n por medio de al
menos dos fotografías tomadas
t
con una cámara digital independientemente
endientemente del
GPS que se está utilizando.
ando. En los campos del F1-ONT
F1
se muestra Imagen1,
Imagen 2 e Imagen 3 las
as cuales deben llenarse como se muestra
tra en el siguiente
ejemplo: 11501M1_1 en donde 11501 corresponde a provincia 1 San José, cantón
15 Montes de Oca, distrito
rito 01 San Pedro, M1_1 corresponde a la imagen 1 de la
muestra 1, en el caso de contar con dos fotografías se digitará
ará 11501M1_1 y
11501M1_2. Para la segunda
gunda muestra se tendrá 11501M2_1; 11501M2_2 y así
sucesivamente, el formato
ato descrito está ya establecido como lineamiento.
eamiento.
. Los espacios para cantón
ntón y distrito es de dos dígitos, en el caso
so de ser menor a
uno, debe anteponerse un cero como se muestra en el siguiente ejemplo Provincia
San José, Cantón Desamparados,
amparados, Distrito Damas: 10310M1_1.
_1. Si además de
tomar el registro, se desea
sea tomar la fotografía con el GPS, se puede
uede hacer. Debe
tomarse una fotografía del predio donde se aprecien la mayor
ayor cantidad de
variables posibles como nivel, pendiente, uso, entre otros, otra el rótulo de venta y
otra de los servicios que presenta el lote en el entorno.
Tipo_ Muestra: Se selecciona
lecciona del listado el código correspondiente
ondiente según la
siguiente tabla.
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Guía Técnica
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Tabla
a 11 Clasificación de Tipo de Muestra
T
TIPO
DE MUESTRA
CÓDIGO
Avalúo Administrativo DGT(Dirección
GT(Dirección General de Tributación)
1
Avalúo Sistema Bancario
o Nacional
2
Avalúo I.N.S.(Instituto Nacional
acional de Seguros)
3
Avalúo particular
4
Oferta (Internet, revistas,, prensa escrita, rótulos)
5
Avalúo Muestra
6
Venta
7
Criterio Pericial
Información suministrada
a por vecinos, corredores de bienes raíces
es u
otros
8
9
Tipos de muestra:
Muestra Código 1: son avalúos de bienes inmuebles realizadoss por la DGT, para
efectos de transacciones
s del sector público con el privado donde
e el objetivo de la
negociación recae en un
n bien inmueble.
Muestra Código 2: Estos
tos son todos los avalúos de bienes inmuebles
nmuebles que
llevan a cabo las instituciones
tituciones que forman parte del sistema
ema bancario
nacional, cooperativa, mutuales,
utuales, etc. que reciben garantías hipotecarias.
ecarias.
Muestra Código 3: Avalúos
valúos realizados por Instituto Nacional de Seguros,
este código será utilizada
ada para los avalúos
aval
que realicen cualquier
quier entidad
aseguradora.
alúos realizados por particulares,
p
estos son
on los menos
Muestra Código 4: Avalúos
usuales.
as son ofertas de bienes inmuebles que se presentan
Muestra Código 5: Estas
en el mercado inmobiliario
ario en diversos medios de divulgación, estos deben
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Guía Técnica
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ser tratados con reserva
rva ya que debemos recordad que pueden estar
sesgados. Requieren un
n análisis detallado de los motivos de la
a oferta, para
determinar si son útiles para el estudio de valores o no, solo se
e recopilan las
ofertas que sean no sesgadas.
gadas.
Muestra Código 6: Corresponden
responden a avalúos realizados por los profesionales
en tasación del Ministerio
terio de Hacienda que se usados para diversas
investigaciones, como por
or ejemplo cuándo se ajusta un modelo
o de regresión
múltiple a una región.
Muestra Código 7: Corresponden
responden a ventas realizadas.
Muestra Código 8: Dentro
ntro del estudio de mercado se realizan
n entrevistas a
los expertos en tasación
n de la zona o sector donde está realizando
ndo el estudio,
si en la entrevistas se obtienen referencias de valores
va
vinculadas
as a fincas en
especifico, estas son incluidas,
cluidas, en caso contrario no, solo se hace
ace referencia
en el documento del estudio
udio de mercado como producto de la entrevista.
ntrevista.
Muestra Código 9: Estas
as referencias de valor se tratan de forma
ma idéntica a
las del código 8.
Código_Zona
Homogénea
génea:
Consta
de
dos
números
os
consecutivos
correspondientes a la zona
ona homogénea donde se ubica la muestra,
stra, por ejemplo si
la muestra pertenece a la zona 101-04-U20
101
se digita 20 que es la zona urbana
número 20 de la provincia
ia 1 San José, Cantón 01 San José, Distrito
rito 04 Catedra
Catedral.
Para los servicios: Acera
ra, Cordón_Caño, Alumbrado, Electricidad
cidad y Cañería:
Se selecciona la opción
n correspondiente al servicio que presenta
nta la muestra de
conformidad con lo llenado
ado Servicios 1 y Servicios 2 citados anteriormente.
nteriormente.
Teléfono_Finca: Se digita
ita el número de teléfono del rótulo ubicado
ado en la muestra
que se está levantando.
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Guía Técnica
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*
+ #,4.
5
Todas las muestras levantadas
das en el campo se deben hacer usando el colector
olector de datos GPS
que contiene un el formulario
ulario digital de captura oficial del ONT,, el cual de forma
automática genera la capa de muestras requerida con las características
as necesarias para su
procesamiento, cada una de las muestras tiene ligada uno o más fotografías. Resulta
imprescindible estandarizar
zar el nombre de las imágenes (tomadass con las cámaras
individuales, no las tomadas
as desde el colector GPS).
Para realizar una correcta asociación de fotos con lla respectiva muestraa se debe entregar es
una lista con nombre de laa imagen y con cuál muestra se asocia. Esto
o para que se pueda
crear en el ArcGIS ligues o hiperlink.
El nombre de cada una de las fotografías que se quiere incluir debe está
tá conformado de la
siguiente forma:
· Código de provincia
· Código de cantón
· Código de distrito
· Y número de muestra
ar la imagen correspondiente al cantón de Liberia,
beria, al distrito 01 y
Por ejemplo; si va nombrar
a la muestra número 1 se nombrará
ombrará de esta forma:
50101M1
Si se diera el caso en que una
na muestra cuente con más de una imagen see ha
hará de la siguiente
forma:
50101M1_1
50101M1_2
50101M1_3
El objetivo de este anexo
xo es la construcción de la
l capa de muestras
uestras con toda la
documentación completa, eso incluye el mate
material fotográfico.
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Guía Técnica

La Plataforma de Valores de Terrenos por zonas Homogéneas

Transcripción

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