Informe del mercado de Hoteles de Barcelona

Informe del mercado de Hoteles de Barcelona

Informe
del mercado
de Hoteles
de Barcelona
Enero 2010
Hotel Barceló Raval
Presentación
Me place presentarle este primer informe del mercado de Hoteles de Barcelona que el
área de Consultoría de BRIC Global confeccionará de forma periódica analizando el
comportamiento y tendencias del mismo desde una perspectiva de Inversión.
Desde 2004, nuestra firma está presente en sectores como el turístico-hotelero, el
inmobiliario, el tecnológico o el diseño y fabricación de mobiliario. La creación en
2008 de la división BRIC Global Consulting, especializada en la consultoría inmobiliaria
hotelera, nos permite ofrecer una completa gama de servicios profesionales, entre
otros: asesoramiento en transacciones de inmuebles para uso hotelero, búsqueda de
inversores y selección de operadores o proyectos de gestión comercial, consolidación
de contratos ante touroperadores o promoción en agencias minoristas.
El conocimiento del mercado de nuestro cualificado equipo, con más de diez años de
experiencia en proyectos en España, resto de Europa y países del norte de África y
América, nos hace contar con la confianza de clientes de variado perfil (cadenas
hoteleras, fondos de inversión, promotores inmobiliarios, capital riesgo, etc.) en
materias como la inversión, la gestión de patrimonio, el asesoramiento en la
optimización y rotación de activos o los estudios y análisis de carteras.
Estamos en contacto permanente con los principales operadores e inversores del
sector, tanto españoles como extranjeros, conociendo sus necesidades de gestión e
inversión, atendiendo al mercado hotelero urbano y vacacional, recibiendo y
canalizando demandas de gestores e inversores.
La asociación de BRIC Global con partners en los ámbitos de la consultoría de
Recursos Humanos y de la Optimización de negocio en Internet también nos permite
ofrecerle nuestros servicios de selección de directivos o cuadros medios y de entornos
multicanal (e-Business consulting).
BRIC Global se caracteriza, en definitiva, por su creatividad, dinamismo y profundo
conocimiento del sector. Nuestro asesoramiento pasa siempre por el compromiso y la
implicación en aquellos proyectos que desarrollamos, manteniendo una interlocución
directa y fluida con nuestro cliente.
Le invito a visitar nuestra página web de cara a ampliar su información sobre nuestra
firma y confío que la lectura de este informe resulte de su interés y utilidad.
Atentamente,
Joan M. Muixi
Presidente
BRIC Global
Índice
Introducción
1
Evolución del sector hotelero de Barcelona en los
últimos cinco años
6
Zonas hoteleras de Barcelona
11
Proyectos hoteleros previstos en la ciudad
12
Operaciones recientes en el mercado hotelero y
situación de la demanda
14
Perspectivas de inversión
17
El informe del mercado de Hoteles de Barcelona de BRIC Global ha sido elaborado por
el equipo de Consultoría de nuestra firma con la máxima atención, basándose en su
conocimiento del sector, en la interlocución con sus principales actores y en las
operaciones realizadas hasta la fecha de cierre del mismo. BRIC Global da por cierta
la información aquí contenida pero no puede ofrecerle una garantía absoluta de su
verosimilitud ni hacerse garante de la misma, por lo que no acepta responsabilidades
ante posibles errores u omisiones, en todo caso, involuntarios.
Por otra parte, este documento queda sujeto a
un mercado en constante evolución resulta del
exclusivamente en las referencias aquí citadas
inversión o arrendamiento. Contacte con
asesoramiento completo y profesional.
posibles cambios sin previo aviso; en
todo desaconsejable basarse única y
a la hora de tomar una decisión de
nuestro equipo para recibir un
El receptor del presente informe de mercado de Hoteles de Barcelona no podrá hacer
uso del mismo, ni reproducirlo o citarlo como fuente sin autorización previa por
escrito de BRIC Global.
Introducción
Si bien el conjunto de la Eurozona presentará un decrecimiento del PIB en 2009 en
torno al 4%, varios países europeos (y Estados Unidos) empezaron a mostrar leves
crecimientos en sus principales magnitudes económicas a lo largo del segundo
semestre del pasado año.
Tasa crecimiento PIB en zona Euro
4%
3%
2%
1%
ju
l-0
9
en
e09
ju
l-0
8
en
e08
ju
l-0
7
ju
l-0
6
-2%
en
e07
0%
-1%
-3%
-4%
-5%
-6%
Año
Marzo
Junio
Septiembre
2009
-5
-4,8
-4
Diciembre
Media
2008
2,2
1,4
0,4
-1,8
0,55
2007
3,4
2006
2,7
2,7
2,7
2,2
2,75
3,1
3,1
3,5
3,1
-4,6
Fuente: Comisión Europea
A diferencia de los ejercicios anteriores, factores como la inversión y el consumo no
han sido la base de este comportamiento. La clave ha venido del apoyo del sector
público y el impulso del sector exterior, especialmente en los países europeos, cuya
economía es más dependiente de las exportaciones (entre las que se contabiliza el
turismo).
A pesar del pésimo comportamiento de su mercado laboral (con descensos
interanuales en torno al 7% en el número de personas ocupadas), se confía en que
España se una a las tasas de crecimiento positivas de sus socios europeos en 2010.
Ahora bien, el patrón de comportamiento será diferente: aunque en 2009 la
economía española presentó caídas del PIB inferiores a las de otros países, en el
nuevo año su recuperación se hará esperar. En todo caso, los índices de confianza de
empresas y consumidores muestran repuntes optimistas, al igual que indicadores de
actividad como los consumos de gasóleo y cemento o las ventas minoristas
Dado que el sector público primará el control del déficit y que el consumo privado
seguirá ajustándose, los estímulos en 2010 deberán provenir, al menos en los
próximos meses, del sector exterior, entre cuyas partidas principales se halla la
afluencia de visitantes internacionales por motivo turismo.
1
El sector turístico representa alrededor de un 11% del PIB español. Aunque en 2009 el
número de turistas internacionales decreció significativamente (en torno al 9%,
Frontur diciembre 2009), el gasto medio de estos visitantes mostró síntomas de
recuperación ya a finales de ejercicio (+2’3% en noviembre, según datos de Egatur).
Parece consolidarse así la tendencia de desaceleración en el ritmo de caída en la
llegada de turistas internacionales.
En ese contexto, Cataluña resulta el destino más beneficiado en términos de volumen
(un 25% del total de llegadas) y de gasto (alrededor de un 20%, esto es, más de nueve
mil millones de euros) de los turistas extranjeros, aunque se posiciona en segundo
lugar, a continuación de Andalucía, por lo que se refiere al total de los alojados
estrictamente en establecimientos hoteleros (un 16’5% de los viajeros y un 12’5% de
las pernoctaciones).
Gasto total. - Enero - Noviembre 2009
% Var. Interan.
Millones €
% vertical
Nov. 09/08
Comunidad
Total
45.481
100%
-6,90%
Canarias
8.186
18,00%
-14,00%
Cataluña
9.154
20,10%
-3,90%
Baleares (Islas)
8.687
19,10%
-6,90%
Andalucia
6.861
15,10%
-8,30%
Madrid (Comunidad)
4.873
10,70%
7,80%
Comunidad Valenciana
3.893
8,60%
-14,30%
Resto CCAA
3.827
8,40%
-3,30%
Gasto extranjero en el Estado según comunidad autónoma de
destino - Enero - Noviembre 2009
Resto CCAA; 30,00%
Cataluña; 32,59%
Canarias; 19,30%
Andalucia; 12,90%
Baleares (Islas); 5,30%
Fuente: Observatori de Turisme. Generalitat de Catalunya
2
En un contexto nacional e internacional muy competitivo y pese a haber descendido
considerablemente el volumen de visitantes, los mercados tradicionales emisores de
turismo a Cataluña (Alemania, Francia, Italia y, en menor medida a causa del tipo de
cambio de la libra esterlina, el Reino Unido) han resultado claves en que Cataluña
cerrara la temporada 2009 conservando esta posición en el ranking.
Barcelona, el principal destino de Cataluña en términos de afluencia, ocupación y
gasto turístico, ha experimentado varios meses de severo deterioro de su actividad
económica. Más allá del sector en sí, el desempleo ha aumentado alrededor de un
40% en un año hasta rondar las 100.000 personas y situarse cerca del 12% (datos EPA –
DiBa, noviembre 2009). En cualquier caso, sensiblemente inferior a las medias
catalana y española.
Otros indicadores menores muestran signos de recuperación: nuevas afiliaciones a la
Seguridad Social en sectores como el farmacéutico, la investigación o la propia
hostelería. A fecha de hoy, el turismo da empleo a más del 16% de los trabajadores
de la ciudad, tasa que se ha visto reforzada a causa de la recesión experimentada por
sectores como la industria o la construcción.
La ciudad recibe cerca de dieciocho millones y medio de visitantes al año, lo que se
traduce en casi veintiocho millones de pernoctaciones[1], compitiendo
internacionalmente con destinos como Londres, París o Nueva York y superando las
expectativas de la mayoría de sus visitantes, los cuales destacan especialmente su
oferta de comercio, cultura, gastronomía, ocio, medio ambiente y, por supuesto,
alojamiento.
Si bien el año se inició con negras perspectivas (una disminución en la afluencia de
turistas del 18% en el primer trimestre), la situación fue remontando hasta casi
igualar las cifras de 2008 en número de visitantes y algo menor en el de
pernoctaciones: a falta de la cifra definitiva, se estima una leve disminución del 2% y
del 5% respectivamente.
Por su parte, los establecimientos de Barcelona experimentaron una disminución de
ocupación y rentabilidad notable, al igual que los principales destinos urbanos de
Europa, con la excepción de Londres, favorecida esta vez por la cotización de la
libra. En términos de ocupación, los hoteles de la ciudad resistieron ajustando su
tarifa media y, consecuentemente, su RevPAR (ingreso por habitación disponible).
Hasta noviembre, según datos del Gremi d’Hotels de Barcelona, la disminución de
RevPAR se estima del 19,78% con la consiguiente reducción de rentabilidad por
habitación disponible.
[1]
Entre hoteles, pensiones, viviendas de uso turístico y otros alojamientos (Diagnosis del
Pla estratègic de Turisme de la Ciutat de Barcelona. Turisme de Barcelona, 2009).
3
Principales indicadores turísticos 2009
Número de visitantes
6.525.894
Total hoteles
322
Total plazas hoteleras
59.847
Indice de ocupación hotelera
71,57%
RevPAR
76,04 €
Precio medio por habitación
106,26 €
Fuente: Gremi d’Hotels de Barcelona (GHB), Turisme de Barcelona
Evolución de la ocupación hotelera media en Barcelona
80%
78%
76%
74%
72%
70%
68%
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente: GHB
Los datos de 2009 comprenden hasta Noviembre
Como consecuencia de la desfavorable situación económica española e internacional,
Barcelona sufrió especialmente la reducción de gasto medio y asistencia de los
huéspedes por motivo negocios, eventos y reuniones, los cuales suponen cerca de la
mitad de sus visitantes alojados en establecimientos hoteleros. La ausencia (Bread &
Butter) o reducción de dimensión de ferias tradicionalmente atenuantes de la
temporada baja (Mobile World Congress, Barcelona Meeting Point, etc.) favorecen
que el contraste con 2008 sea aún mayor, ya que el ingreso medio por evento ha
descendido.
Si bien la modernización y ampliación de la oferta hotelera de la ciudad
experimentada en los últimos años colaborará decisivamente a mantener su
competitividad como destino a medio y largo plazo, la suma en las circunstancias
anteriormente planteadas de más de mil setecientas habitaciones a la oferta de la
ciudad en los últimos doce meses no ha facilitado la consecución de mejores cifras de
ocupación, tarifa media y rentabilidad.
4
Distribución del gasto turístico en Barcelona
Otros; 10%
Alojamiento; 32%
Entretenimiento; 13%
Transporte interno; 3%
Comer y bebidas; 25%
Compras ; 18%
Distribución del gasto turístico en Barcelona
según tipo de alojamiento
Excursionistas; 9%
Otros alojamientos;
19%
Apartamento turístico;
6%
Pensión; 3%
Hotel; 63%
Fuente: Turisme de Barcelona
En todo caso, la flexibilidad de la industria a la hora de ajustar tarifas y la
colaboración público – privada ha permitido cerrar 2009 con destellos esperanzadores
en plena época de crisis como por ejemplo el incremento de la estancia media en
torno al 8% o del gasto medio con tarjetas de crédito del 5’1% en temporada alta.
Estos y otros factores parecen indicar que el turismo será uno de los primeros
sectores en repuntar y colaborar en la reactivación de la coyuntura económica
general.
De todas formas, Barcelona no debe competir vía precio, sino ofreciendo nuevos
servicios y productos turísticos que la diferencien de su competencia, para lo cual
seguirá resultando imprescindible mejorar las infraestructuras y servicios,
incrementar la promoción de forma coordinada y hacer más eficiente la
comercialización aprovechando nuevas tecnologías. El esperado Pla Estratègic de
Turisme a la Ciutat de Barcelona es la mejor noticia en ese sentido, ya que
colaborará decisivamente en la puesta en valor de Barcelona como destino ante sus
visitantes pero también por parte de sus propios residentes.
5
Evolución del sector hotelero de
Barcelona en los últimos cinco años
La situación hotelera de la ciudad condal en el período 2005 a 2009 presenta dos
épocas perfectamente diferenciadas. La primera, de progresión ascendente, tiene su
origen antes de 2005 y llega hasta bien entrado 2008. Se caracteriza porque tanto la
ocupación como las tarifas medias mostraron una tendencia ascendente. Todo ello a
pesar del incremento continuado de la oferta hotelera, en un clima de optimismo por
el constante crecimiento del número de visitantes que Barcelona, cada vez mejor
posicionada a nivel internacional, recibía.
La segunda época se inició hacia mediados de 2008, al recibirse los primeros avisos de
frenazo económico traducidos en una menor ocupación, la cual se redujo de un modo
importante a partir del final del verano, evidenciando la existencia de una crisis
económica generalizada. La nueva situación impulsó al sector a moderar de modo
drástico los precios de venta con el objetivo de mantener en lo posible la facturación
global. El descenso de ocupación fue especialmente intenso en el segmento de los
visitantes por motivo “negocios, convenciones e incentivos”.
Evolución de la ocupación del 2005 al 2009
*****
****
***
**
*
85%
75%
65%
55%
45%
**
***
****
*****
35%
25%
2005
2006
2007
2008
*
2009
Evolución del RevPAR del 2005 al 2009
*
**
***
****
*****
160 €
140 €
120 €
100 €
80 €
60 €
*****
****
***
40 €
**
20 €
2005
2006
2007
*
2008
Fuente: GHB
Los datos de 2009 comprenden hasta Noviembre
2009
6
En los datos adjuntos se evidencia la importante reducción de precio de venta de las
estancias en categoría cinco estrellas, pilar junto con el de cuatro estrellas,
fundamental para la buena salud hotelera de la ciudad de cara a seguir en la primera
división internacional, a la que Barcelona ha accedido no hace más de quince años.
Cabe destacar, en ese sentido, la gran diferencia que llegó a existir en el momento
álgido del ciclo (2007) entre el RevPAR de los establecimientos de cinco estrellas (151
€) y los de cuatro (93 €), no tan intensivos en servicio pero de una estructura de
costes fijos similar en muchos casos dada la modernidad de la planta de cuatro
estrellas de la ciudad.
Datos año 2008
90%
80%
70%
218,7
75,69%
76,86%
250 €
81,49%
72,93%
200 €
62,23%
60%
150 €
50%
40%
114,73
100 €
96,3
30%
72,15
20%
10%
0%
136,1
*****
86,84
****
74,02
***
59,77
58,8
**
% Ocupación
50 €
43,59
*
PMHV
0€
RevPAR
Datos año 2009
90%
80%
70%
60%
50%
73,08%
77,29%
250 €
77,12%
68,82%
200 €
180,02
60,50%
150 €
100,57
40%
100 €
82,23
30%
64,72
56,67
20%
10%
0%
50 €
108,91
73,49
63,55
49,91
% Ocupación
*****
****
***
**
39
PMHV
0€
RevPAR
*
Fuente: GHB
Los datos de 2009 comprenden hasta Noviembre
7
Por lo que se refiere al último ejercicio en comparación con 2008, debe remarcarse
que los hoteles de la ciudad han conseguido sostener niveles de ocupación muy
similares (mejorando por escasas décimas las tasas de 2008 en el caso de la categoría
tres estrellas), si bien han debido renunciar a una parte de la tarifa media
acostumbrada, lo cual se ha traducido en reducciones del RevPAR de entre el 20% en
la segmentación cinco estrellas y el 15% en cuatro y tres estrellas.
Ocupación 2008 vs 2009
77,29%
80%
77,12%
73,08%
68,82%
76,86%
70%
81,49%
75,69%
60,50%
72,93%
60%
62,23%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
***** ****
*** % Ocupación
** 09
RevPAR 2008 vs 2009
150 €
RevPAR 09
136,1
RevPAR 08
130 €
110 €
*
% Ocupación 08
108,91
86,84
90 €
73,49
74,02
63,55
70 €
58,8
49,91
50 €
43,59
39
30 €
***** ****
***
**
*
Fuente: GHB
Los datos de 2009 comprenden hasta Noviembre
8
Afortunadamente, la afluencia de visitantes se mantiene firme, apoyada en una
notable percepción de la ciudad como destino por parte de sus visitantes locales y
extranjeros. Que los números declarados por los asociados al Gremi d’Hotels de
Barcelona (un 95% del total de plazas hoteleras existentes) apunten en el sentido
satisfactorio que recogen las gráficas adjuntas nos hace pensar que, en general, el
sector ha aguantado mejor que otros ámbitos productivos de la ciudad y el país un
ejercicio ciertamente complicado.
La perspectiva es que los ratios de ocupación e ingreso medio por habitación
deberían mejorar, si bien el primer trimestre del año se presenta complicado, como
corresponde a la temporada baja que, con la excepción de alguna feria, representan
tradicionalmente los meses de enero y febrero.
La ciudad cuenta con el escenario y las infraestructuras necesarias para salir con bien
de esta etapa de incertidumbre general. La intensa renovación de la planta hotelera
local en los últimos años, unido al desembarco de grandes cadenas internacionales
que colaborarán en dar prestigio a Barcelona y a las nuevas terminales de cruceros y
aeropuerto, sin olvidar el recientemente revelado intenso apoyo de su ciudadanía son
factores que permiten vislumbrar con esperanza el futuro.
Lejos de convertirse en un destino competitivo solamente vía precio, si sabe
identificar la estrategia de comercialización adecuada, la ciudad revivirá el interés
del mercado internacional de eventos y convenciones (el cual resultará clave cuando
la situación económica general remonte) y podrá mantenerse como uno de los
destinos urbanos más deseados a nivel mundial.
9
Evolución número hoteles
100%
75%
50%
25%
0%
16,95%
14,44%
11,86%
14,97%
11,19%
10,53%
10,51%
9,68%
9,94%
12,69%
11,93%
11,86%
11,61%
10,87%
34,70%
34,04%
33,22%
33,55%
33,23%
36,57%
38,25%
38,98%
39,03%
39,44%
38,14%
37,43%
25,42%
29,95%
7,63%
3,21%
4,85%
5,26%
5,42%
6,13%
6,52%
1990
2000
2005
2006
2007
2008
2009
*****
****
***
**
*
Evolución número habitaciones hoteleras
35.000
Total
30.000
25.000
20.000
4*
15.000
10.000
3*
5*
2*
1*
5.000
0
1990
2000
2005
2006
2007
5*
2008
4*
3*
Nov. 2009
2*
1*
>2010
Total
Fuente: Turisme de Barcelona (1990 – 2007) y BRIC Global (estimación a partir de Noviembre 2009)
10
Zonas hoteleras de Barcelona
En Barcelona se distinguen, siguiendo la tónica internacional de consultoría, dos
zonas hoteleras básicas: la “Prime” y la “Secundaria”.
La primera es la más valorada tanto por turistas como por inversores por contener los
principales atractivos turísticos y ejes comerciales y de negocios de la ciudad, lo cual
permite disponer de mayores índices de demanda y rotación de alojados, con la
favorable repercusión en términos de rentabilidad.
Por su parte, la zona secundaria contempla distritos residenciales, comerciales y
polos de nuevo desarrollo de negocios, bien comunicados y accesibles al centro
histórico pero fuera de la ruta habitual de los visitantes por motivo turismo.
Así, la zona prime engloba las principales arterias comerciales y de negocios de la
ciudad, como paseo de Gracia, avenida Diagonal o Rambla Catalunya y calles
adyacentes, así como otras ubicaciones céntricas y tradicionalmente turísticas como
el denominado “Quadrat d’Or” o el Barrio Gótico.
La zona secundaria incluye otras áreas del Eixample o los polos de nueva centralidad
empresarial como la plaza Europa de l’Hospitalet o el distrito tecnológico 22@.
11
Proyectos hoteleros previstos en la
ciudad
En comparación con los datos disponibles hace un año, resulta evidente el impacto
que la situación de incertidumbre económica ha tenido sobre los hoteles proyectados
en esa fecha. La mayoría de promotores consultados para la realización de la tabla
adjunta declararon seguir interesados en la ciudad pero haber optado por ralentizar
sus proyectos, de tal forma que éstos no salgan al mercado hasta que se prevea un
acompasamiento entre la gran oferta llegada en los últimos años (más de 3.600
habitaciones desde 2007, casi la mitad de ellas solamente en 2009) con un repunte de
la situación económica internacional que permita un crecimiento estable del turismo.
Si además recordamos que en los próximos meses todavía abrirán setecientas nuevas
habitaciones de alta gama, el desafío que representa absorber esa oferta es una de
las incógnitas por despejar en el mercado hotelero de Barcelona. Teniendo en cuenta
un plazo medio de dos años para la promoción de cualquier obra de estas
características (licencias, permisos, proyecto, obra civil, acabados) estimamos que la
planta hotelera de la ciudad difícilmente crecerá de forma significativa en los
próximos tres o cuatro ejercicios. Localizaciones en proceso de consolidación como la
plaza Europa de l’Hospitalet sufrirán durante algún tiempo este proceso ante la
llegada de un hotel emblemático y de gran capacidad como el Santos Porta Fira.
Cabe destacar el crecimiento que experimentarán la categoría dos estrellas con la
apertura el próximo verano del Acta Mímic en el antiguo Teatro Colón y, ya el
próximo año, el Travelodge de l’Eix Llacuna, buque insignia de la marca británica en
España por dimensión y características constructivas. Junto con un tercer
establecimiento en pleno centro (en avanzadas negociaciones), estos productos
intentarán compensar la limitada oferta de alojamiento económico y moderno de la
ciudad. Una segmentación, además, interesante y rentable para determinados
perfiles de inversión.
Por otra parte, algunos grupos tradicionales de la ciudad llevan a cabo
rehabilitaciones integrales y/o ampliaciones de varios de sus hoteles. Es el caso de
HUSA con el Palace y el Internacional, ABBA con la ampliación del Sants, Grupo
Gargallo y los Gran Hotel Medinaceli y Barcino o Grupo Cadarso y el Hotel España, el
cual pasará de dos a cuatro estrellas. Nótese que todos ellos se sitúan en la zona
prime, mostrando así la confianza que estas cadenas muestran por lo que, aún en
épocas de crisis, representa el factor clave: una buena localización. En general, la
mayor parte de los nuevos hoteles de la ciudad seguirán la máxima anterior,
ubicándose en la zona prime.
Otro aspecto será el del posible cambio de manos que este escenario puede facilitar
a causa de las tensiones financieras que sufrirán aquellos establecimientos todavía no
amortizados o sin el colchón que representa contar con una cadena fuerte detrás.
Tendrán mucho que decir las cadenas internacionales, con dificultades para entrar en
la ciudad desde hace décadas pero ante las cuales se abrirán oportunidades clave de
la mano de inversores locales o foráneos. Como avanzadilla en 2009, citamos el caso
del Pullman de Accor, el antiguo AB Skipper de la Villa Olímpica.
12
Futura oferta hotelera: principales proyectos
Alma Barcelona
“Sunborn Barcelona”
Antiguo edificio Winterthur
Categoría Habitaciones
Apertura
prevista
Ubicación
Operador/promotor
c/ Mallorca, 269
Alma Hotels
5* GL
70
2010*
Port Fórum
Husa Hotels
5*
185
2011
Pl. Francesc Macià, 10
Marriott H&R
5*
<100 *
2010*
Ramblas, 105
Derby Hotels Collection
5*
32
2010*
Sesplugues
c/La Palla
(Família Sesplugues)
5*
30
2010*
La Kitania
c/ Lladó, 7
Mercer Hoteles
5*
25
2010*
Bagués
Catalonia Plaza Europa
Plaza Europa (L’Hospitalet)
Hoteles Catalonia
4*
358
2011*
H10 Marina Forum
c/ Sant Ramon Penyafort
Group H10 Hotels
4*
350
2011*
Santos Porta Fira
Plaza Europa (L’Hospitalet)
Hoteles Santos
4*
345
2010
Distrito 22@
Sunotel
4*
275
2012
Avda. Diagonal, 199
Accor Hoteles
4*
264
2010
c/ Badajoz, 163
Rafael Hoteles
4*
228 *
2010*
c/ Ciutat de Granada
Best Hotels
4*
164
2010
c/ Sancho de Ávila
ZT Hotels
4*
160
2011*
Gran Via CC / Pl. Europa
Prestige Group
4*
150
2011*
c/ Pallars 22@
Vincci Hoteles
4*
150
2011*
2012*
22@ Business Park
Novotel Barcelona Glòries
“Rafael Hoteles Glories”
Quatre Barcelona
“ZT Ávila”
Hotel Forest
“Pallars”
“Sants”
Sants
Confidencial
4*
124
c/ Numància, 26
ABBA
4*
100
2010
c/ Girona, 34
Grupotel
4*
100
2011*
"Grupotel Gran Vía"
Gran Via Corts Catalanes 678
Grupotel
4*
100
2010
"Antigua sede Codorniu"
Gran Via Corts Catalanes, 644
Hoteles Catalonia
4*
100 *
2011 *
Via Laietana, 49
Aqua Hotels
4*
100
2010
Ronda Sant Pau, 9
Grupo Cadarso
4*
83
2010
c/ Palaudaries
Grupo Sastre
4*
77
2010
Paseo de Gracia
Confidencial
4*
70
2011*
2011*
"ABBA Sants" (ampliación)
"Grupotel Girona"
"Aqua Barcelona"
"Hotel España" (reconversión)
"Palaudaries"
“Paseo de Gracia”
“Petit Palace Gran Via-Coliseum”
"Marquès de l'Argentera"
“Petit Palace Gran Via”
"Pl. Espanya"
Gran Via Corts Catalanes
High Tech
4*
70
Born-Ciutadella
Grupo Gargallo
4*
64
2011
Gran Via Corts Catalanes
High Tech
4*
60
2011*
Pl. Espanya
Hotenco
4*
55
2011*
2011*
"Amaya"
La Rambla
Hotusa
4*
52
“Petit Palace Opera Garden” (ampl.)
c/ Boqueria
High Tech
4*
50
2010
"Gran Hotel Medinaceli" (ampliación)
Pl. Duc de Medinaceli
Grupo Gargallo
4*
44
2010
Jaume I, 6
Grupo Gargallo
4*
40
2010
2010*
"Gran Hotel Barcino"
Arai Monumento
La Rambla
La República Lofts
“QUO Les Corts”
“QUO Sarrià”
c/ Avinyó
Derby Hotels Collection
4*
40 *
La Rambla - Portaferrisa
Confidencial
4*
35
2010
c/ Pujades, 120-122
Derby Hotels
4*
14
2010*
Les Corts
Hoteles QUO
4*
-
-
Sarrià
Hoteles QUO
4*
-
-
“Palau de la Música”
Zona Palau de la Música
--
4*
-
-
“Portal de Santa Madrona”
Portal de Santa Madrona
--
4*
-
-
“Parc Central”
Parc Central
Confidencial
3*
150 *
2011*
"NH 22@"
c/ Àlaba, 96
NH Hoteles
3*
138
-
"NN Ferran"
c/ Ferran, 34
NN Hotels
3*
<100 *
2012*
Av. Paral·lel
Confidencial
3*
85
-
Rosselló - Enric Granados
Room Mate
3*
60
2010
"Paral·lel"
"Emma" (en curso)
Axel Hotel Barcelona (ampliación)
c/ Aribau 33
Axel Hotels
3*
39
2010
"Fork & Pillow"
Plaça Reial
Grup Andilana
3*
32
2011
“22@”
Eix Llacuna
Travelodge
2*
240
2011
c/ Arc del Teatre
ACTA Hotels
2*
92
2010
c/ Consell de Cent
SM Hotels
2*
44
2010
"ACTA Mímic"
"SM Saint Anthony"
(*) por confirmar
13
Operaciones recientes en el mercado
hotelero y situación de la demanda
A lo largo de 2009, el volumen de inversión hotelera en la ciudad se ha situado en
unos ciento setenta millones de euros. La operación estrella fue la compra por parte
de AXA REIM, filial de inversión inmobiliaria del grupo asegurador francés AXA, del
hotel AB Skipper, el cual pasó a ser gestionado por Accor bajo su nueva enseña de
lujo Pullman, el primero de esta marca en España. El importe estimado de la misma
fue de sesenta y ocho millones de euros, lo cual indica una repercusión en el año
próxima a los 290.000 euros por habitación.
De todas formas, el record en términos de repercusión del pasado ejercicio resultó el
sale & lease back del céntrico Hotel Cristal por parte de Eurostars Hoteles (Grupo
HOTUSA). Fue adquirido por un discreto family office barcelonés con activos en varias
localidades españolas, por un importe aproximado de cuarenta millones de euros,
esto es, unos 335.000 euros por habitación.
Dos operaciones más de hoteles en funcionamiento corresponden a los AC Som, en las
inmediaciones de la plaza Europa y AC Vilamarí. Ambos ajustaron su repercusión,
respectivamente, a unos 132.000 y 150.000 euros por habitación.
El resto de activos negociados corresponden a proyectos a desarrollar mediante la
transformación de antiguos edificios residenciales o de oficinas a uso hotelero. El más
destacado es el representativo edificio de la avenida Marqués de la Argentera 4,
vecino a la Estació de França y adquirido por Grupo Gargallo al fondo BBVA Propiedad
II. Se transformará en un establecimiento de unas setenta habitaciones y categoría
cuatro estrellas. La operación se cerró por diez millones y medio de euros a
principios de 2009.
El año concluyó con la venta del solar ubicado en la calle Enric Granados, 62, al cual
habían optado varios inversores y grupos hoteleros españoles e internacionales. La
operación se cifra en unos once millones de euros y la nueva propiedad prefiere no
desvelar por el momento si aprovechará el reconocido uso hotelero del activo, una de
cuyas configuraciones contemplaba un establecimiento tipo “express” de más de cien
habitaciones.
14
Como puede apreciarse respecto a ejercicios anteriores, 2009 ha marcado una
relativa vuelta a repercusiones competitivas y compatibles con el negocio hotelero
tradicional, más allá de hipotéticas revalorizaciones inmobiliarias. También merece
la pena destacar que la mayoría de estas operaciones han tenido como escenario la
“zona prime”, en lo que interpretamos como una apuesta por parte del inversor /
comprador por zonas tradicionales o ya consolidadas. De hecho, varios de los
establecimientos ubicados en las principales vías de esta zona han conseguido,
aplicando acertadas políticas de revenue management y de contención de gastos
corrientes, alcanzar rentabilidades en línea con las obtenidas en 2006.
Al inicio de 2010, varios establecimientos son receptivos a ofertas de compra. La
operación ideal para el operador – propietario pasa por un sale & lease back que le
permita mantener su bandera y obtener una codiciada liquidez, negada por las
entidades bancarias a causa de su política de restricción al crédito, con la cual
afrontar amortizaciones de deuda o, incluso, nuevos proyectos, principalmente fuera
de España.
Otro perfil es el de los promotores que adquirieron suelo en la fase alcista del ciclo
inmobiliario con el objetivo de desarrollar proyectos terciarios, sobre todo pensando
en su uso como oficinas. A fecha de hoy, varios de esos planes no se han iniciado ante
el gran volumen de edificios de oficinas entregados recientemente y por entregar en
los polos de nuevo desarrollo (22@ y plaza Europa de l’Hospitalet).
En el caso del 22@, afortunadamente, el desarrollo y la gestión del suelo se están
realizando de forma escalonada. Así, varios de los proyectos que ya debían estar en
construcción no se han iniciado todavía y la absorción por parte de empresas en
régimen de arrendamiento mostró en 2009 cierta agilidad, aunque lejos de las tasas
de 2008 (menos de dos tercios de aquéllas).
Ante la incertidumbre que esto siga ocurriendo en 2010, algunos propietarios vuelven
sus ojos al uso hotelero como posible “locomotora” que complemente un proyecto
mixto que les permita obtener financiación para iniciar la promoción sin necesidad de
alcanzar el ratio acostumbrado de superficie de oficinas ya comprometida sobre
plano. Esta estrategia va acompañada de interesantes propuestas de gestión a las
cadenas hoteleras candidatas (contratos de arrendamiento a largo plazo inspirados en
el management, esto es, con un mínimo garantizado básico y una importante
componente de renta variable e interesantes pactos de salida), muy diferentes a las
vigentes hasta hace pocos años.
15
Hoteles de reciente incorporación a la planta hotelera de Barcelona
W Barcelona
Mandarin Oriental Barcelona
Suites Avenue
SB Diagonal Zero
Villa Olímpica Suites Hotel & SPA
Ayre Hotel Rosellon
LEX
Ubicación
Operador
Categoría Habitaciones
Nova Bocana del Port
Starwood H&R
5 GL
473
Paseo de Gracia, 38-40
Mandarin Oriental
5 GL
98
Paseo de Gracia, 83
Derby Hotels Collection
5*
42
Rambla Prim, 6
SB Hotels
4*
262
c/ Pallars, 125
ZT Hotels
4*
150
c/ Rosselló, 390
Ayre Hoteles
4*
106
Ciutat de la Justícia (L’Hospitalet)
Confidencial
4*
70
Hesperia Ramblas
c/ Hospital
Hesperia
4*
70
“Hispano Colonial”
Via Laietana, 3
Gargallo Hotels
4*
82
Catalonia Catedral
c/ dels Arcs 10
Catalonia Hotels
4*
65
Catalonia Rigoletto
c/ Sabino de Arana
Hoteles Catalonia
3*
62
c/ Ribes
SM Hoteles
3*
53
c/ Ciutat de Granada, 99
Accor Hotels
2*
147
c/ Mallorca 216
Derby Hotels Collection
-
20
Ptge. De la Concepció 13
Majestic Hotel Group
-
5
SM Auditori
Ibis Barcelona 22@
Balmes Residence
Residence by Murmuri
A priori, estas nuevas fórmulas despiertan el interés de cadenas internacionales de
mediano a gran formato y categoría ejecutiva, cuyos planes de expansión pasan, sí o
sí, por Barcelona pero que se habían visto desplazadas del mercado a causa de la
estricta querencia del inversor o promotor “tipo” por las rentas recurrentes y el bajo
riesgo de un contrato tradicional de arrendamiento con garantías bancarias tipo
“revolving”, figura esta desaparecida hace años en los países de origen de aquellos
hoteleros.
16
Perspectivas de inversión
La llegada de nuevos actores (principalmente, promotores inmobiliarios en busca de
diversificar inversiones) en tiempos de bonanza (2003 – 2007) favorecieron la creación
de nueva oferta. Su entrada, además, fue agresiva (comprando a repercusiones por
encima del negocio real hotelero, pensando en revalorizaciones de tipo inmobiliario).
El cambio de ciclo económico, fechado por varios analistas en el verano de 2007, dio
origen a una situación general de reducción de la demanda, de los márgenes de
explotación y de los ingresos. Paralelamente llegarían la falta de liquidez y la
dificultad de acceso al crédito.
Estos factores coadyuvarán a la diversificación de actividad por parte de cadenas
tradicionalmente vacacionales hacia el segmento urbano (caso de Riu), ya iniciada en
tiempos de bonanza por marcas como Best, Fiesta / Ayre o Princess. También
favorecerán procesos de concentración (fusiones y adquisiciones) o de integración en
la gestión de operaciones (caso de NH y Hesperia); este comportamiento es
especialmente probable los próximos meses en el caso de cadenas medianas (las
grandes cadenas difícilmente podían competir con las altas repercusiones de compra
en España y prefirieron diversificar en el extranjero). Como en 1993, épocas de
incertidumbre económica acostumbran a ser propicias para cambios de propiedad o
compras totales o parciales de accionariado.
Cabe destacar en este punto el proceso de renegociación de rentas experimentado
por numerosos inversores por parte de sus arrendatarios a lo largo de 2009: ante las
malas expectativas del mercado (y la consiguiente dificultad para hallar un gestor
alternativo), ambas partes han facilitado la llegada a acuerdos para la reducción de
las rentas pactadas y/o los avales comprometidos. Se trata de acuerdos, en un
principio, revisables cuando la situación económica general y turística, en particular,
remonte. Naturalmente, este proceso se ha dado no solamente en Barcelona;
también en emblemáticos hoteles de toda España y en algunos del resto de Europa
(recordemos que este tipo de contratos se firmaban, sobre todo, en nuestro país).
Tras varios años en que las operaciones de inversión en el sector hotelero español
despertaban el interés de numerosos actores internacionales (cadenas, fondos de
inversión, etc.), el mercado hotelero español en 2009 volvió a ser, principalmente,
local. La adjudicación de activos inmobiliarios a promotoras por parte de entidades
financieras españolas, por encima de su valor de tasación para evitar, en numerosas
ocasiones, males mayores de grandes inmobiliarias y/o evitar provisionar posibles
pérdidas, han impedido el ajuste de precios necesario para que las operaciones en
España resulten atractivas a los fondos extranjeros de perfil oportunista. Éstos
buscaron en 2009 rentabilidades alrededor del 10%, cuando en el mercado español
difícilmente se alcanzaba el 6%, por lo que se decidieron por operaciones, no
solamente hoteleras, en París o Londres.
17
En las operaciones firmadas primaron los inversores privados nacionales, de carácter
patrimonialista a muy largo plazo y perfil poco arriesgado. Este perfil inversor cuenta
con un endeudamiento reducido a causa de haber reinvertido de forma recurrente
sus beneficios en la adquisición de nuevo patrimonio y había abandonado
paulatinamente el inmobiliario desde mediados de 2007, atraído por el mercado de
valores, las materias primas, los productos estructurados o, incluso, el capital riesgo.
El poco atractivo o el cierto riesgo de estas alternativas a fecha de hoy, junto a la
liquidez disponible, la falta de competencia por parte de otros actores tradicionales
y el relativo ajuste de precios que facilita que los yields de partida crezcan, permite
que varios (pocos) family offices vuelvan a ser receptivos a inversiones en el sector.
Otro factor a favor es la incipiente recuperación de los mercados emisores
habituales, principalmente Alemania.
Los productos de inversión más valorados por los grupos de perfil familiar son
aquellos ubicados en zonas prime, con operadores solventes que les permitan
garantizar ingresos recurrentes a largo plazo. El volumen de inversión deseado se
cifra alrededor de los cuarenta millones de euros.
Otra de las expectativas de inversión para 2010 se centra en las recién reguladas[2]
“Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario” (SOCIMI),
cuya actividad principal será la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios
de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo, entre otros usos, el
hotelero.
Con un capital mínimo de quince millones de euros y el compromiso de dedicar, al
menos, un 80% del valor de sus activos en bienes inmuebles y lograr que el 80% de sus
rentas procedan del arrendamiento o de beneficios con el mismo origen, se espera
que las socimi colaboren en la deseada generación de liquidez para las inversiones
inmobiliarias. El hecho que deban distribuir los beneficios entre sus accionistas
ofrecerá al inversor cierta garantía de rentabilidad constante. Además, cumpliendo
una serie de requisitos, contarán con un trato fiscal muy favorable (18% en el
Impuesto de Sociedades y exención del 20% de las rentas procedentes del
arrendamiento residencial). Estas claves deben permitir que la nueva figura resulte
especialmente beneficiosa para las entidades financieras que, o bien invirtieron en
activos inmobiliarios en el momento alto del ciclo o bien han tenido que hacerse
cargo de daciones o ejecuciones.
[2]
Ley 11/2009, 26 de octubre de 2009.
18
En todo caso, se espera que los fondos y algunos inversores institucionales regresen al
mercado a lo largo de 2010 a poco que se consolide una tendencia de mejora en los
ingresos medios y los ratios de ocupación. Aunque son muchas las ventajas de la
inversión en producto inmobiliario con uso hotelero (único tenant, escasa o nula
rotación, rentas generalmente constantes, empresas solventes, etc.), los nuevos
propietarios de perfil financiero (bancos y cajas de ahorro) incurren en costes
desacostumbrados para ellos como la administración de personal o el control de
ingresos y costes en base a estacionalidades que nada tienen que ver con el sector
bancario), por lo que empiezan a ser receptivos a ventas con muy interesantes
repercusiones por habitación y condiciones de financiación.
Entre los vendedores, además de bancos y cajas de ahorro (que vuelven al mercado
en las condiciones descritas anteriormente, tras su activa presencia a mediados de
los noventa), también inmobiliarias y hoteleros tradicionales con necesidades de
financiación mediante operaciones de sale & lease back.
Aunque la rentabilidad de los principales fondos inmobiliarios en España ha sido
negativa en 2009, en el resto de Europa empieza a mejorar la perspectiva en parte
gracias a que varios inversores han sacado partido de los notables ajustes de precio
experimentados más allá de los Pirineos, comprando a repercusiones olvidadas hace
años en Barcelona o Madrid. Aunque les cueste hallar activos de primer nivel, la
demanda es constante y los compradores no faltan.
En general, las inmobiliarias del resto de Europa aprovecharon 2009 para sanearse
apoyadas en medidas fiscales que favorecieron el crédito a tipos realmente bajos y
les permitieron disponer de liquidez. También se han emprendido procesos de
refinanciación y desinversión que, hoy les permiten volver a un mercado a
repercusiones muy interesantes.
Que el mercado español encauce una cierta senda de recuperación y vuelva a
despertar el interés de los grandes inversores extranjeros dependerá en gran parte de
que se produzcan ajustes en los precios semejantes a las experimentadas en
mercados como Reino Unido o Alemania o en productos terciarios como las oficinas o
locales comerciales europeos.
19
Concretamente en Cataluña, el menor peso del sector de la construcción, el
relativamente ágil proceso de concentración de cajas de ahorro vinculadas a
inversiones inmobiliarias y la presencia de grupos familiares (las llamadas
“multinacionales de bolsillo”) con cierta capacidad de maniobra a pesar de las
restricciones al crédito, deberían facilitar la asunción de esos ajustes en las
repercusiones que permitan reanimar el mercado.
El mercado de inversión barcelonés y, por ende, el de toda España, no pueden
quedarse al margen del interés creciente por el sector inmobiliario con uso hotelero
que, poco a poco, muestra síntomas de recuperación en Europa. Con más razón
cuando estos inversores prefieren productos prime, difíciles de hallar pero con
exponentes notables en ciudades como Barcelona o Madrid, entre otras.
20
Para mayor información, por favor
contacten con:
Roger Serrallonga
Managing Director BRIC Global
[email protected]
Juan Gallardo
Managing Director Hospitality Area
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Av. Diagonal 359, 2n
T. +34 934 574 829
F. +34 934 590 950
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