Compra - Actinver

Análisis Fundamental
Vivienda
Junio 12, 2015
Consorcio ARA, S.A.B. DE C.V.
Visita de Campo
Compra
Caminando en Proyectos Atractivos de Vivienda
Cambio en Estimados
P$ 6.30
(+22% e)
Ingresos
EBITDA
Margen
Crecimiento AsA
Utilidad Neta
Margen
Crecimiento AsA
5,736
898
15.7%
-21.6%
464
8.1%
-20.4%
6,206
909
14.6%
1.2%
494
8.0%
6.5%
6,898
1,041
15.1%
14.5%
589
8.5%
19.1%
7,680
1,217
15.8%
16.9%
635
8.3%
7.9%
Pasivo Total
Deuda
Capital
Mayoritario
15,676
643
5,493
2,431
10,183
10,147
16,276
1,076
5,537
2,147
10,739
10,701
16,855
1,050
5,551
2,293
11,304
11,265
17,880
1,350
5,959
2,593
11,921
11,880
Múltiplos
VE / Ingresos
VE / EBITDA
P/U
1.8x
11.2x
17.7x
1.5x
10.3x
16.6x
1.4x
9.1x
14.0x
1.2x
7.8x
12.9x
ROA
Deuda Neta/EBITDA
Dividendo
4.6%
3.0%
2.0x
0.0%
4.6%
3.0%
1.2x
0.0%
5.2%
3.5%
1.2x
0.0%
5.3%
3.6%
1.0x
0.0%
ante la apertura de nuevas etapas. El desarrollo de Foresta continúa como uno
de los más emblemáticos al incorporar una laguna y mezclar vivienda vertical y Activo Total
Efectivo
horizontal.
 CITARA, desarrollo ubicado en el municipio de Huehuetoca, tiene un ritmo de
escrituración creciente (promedio de 1,500 unidades al año). Representa una
opción atractiva para trabajadores del mercado industrial, en una región que
concentra el 72% del inventario disponible en el D.F. y el área Metropolitana.
 Mantenemos una opinión favorable en ARA. Nos gusta la estrategia de negocio,
enfocada en un crecimiento moderado con prioridad en la generación de flujo
libre de efectivo. Además, ARA ha demostrado a lo largo de su historia una gran
flexibilidad para ajustarse a cambios en necesidades de sus clientes y
condiciones actuales del mercado.
ROE
El principal diferenciador de ARA es su prudente estrategia de crecimiento. Las
ventas crecerán en promedio 11% en los próximos dos años, con margen EBITDA de 15%
en promedio y una generación de flujo libre de efectivo de $400 millones. En 2015
estimamos un avance en ventas de11% (vs. 8% en 2014, pero con potencial de
crecimiento de doble digito en los próximos años), impulsado por un mayor apoyo al
financiamiento de hipotecas por parte del Gobierno Federal, INFONAVIT y SHF. La mezcla
de venta de ARA se mantendrá enfocada al segmento medio y residencial (60% del total),
aunque también participará en la vivienda de interés social apoyada en los programas
gubernamentales de subsidios (ventas que representarían 18% del total.
USD 535
Valor de la Empresa (mn)
USD 604
1 año. Mín—Máx
MP 5.68— 7.15
Float
58%
ARA* vs IPC (Jun 2014 = 100)
120
110
100
oct-14
sep-14
90
ago-14
El Estado de México será el impulsor de la creación de nuevos desarrollos. Esta
plaza es la más importantes para la empresa, con una reserva territorial equivalente al
33% del total. La segunda plaza más importante (hablando en reserva territorial) es
Quintana Roo (24% del total). ARA es una de las empresas con mayor presencia a nivel
nacional, con participación en 19 estados. Consideramos que en los próximos años será
relevante concentrarse en menores plazas con la finalidad de mejorar la rentabilidad. La
tendencia del mercado se está dirigiendo hacia este nuevo enfoque. En 2015 anticipamos
inversiones en reserva territorial equivalentes a $400 millones. La prioridad es mantener
liderazgo en el Estado de México y aumentar presencia en el D.F.
Val. Mdo. (mn)
jul-14
Procesos constructivos probados y vivienda vertical en aumento. ARA se especializa
en construir vivienda a través de cimbra, método que tienen muy bien automatizado. Con
proveedores ARA tiene pactados precios de forma anual lo que ayuda a minimizar
afectaciones por fluctuaciones en materias primas. Por otro lado, el desarrollo de vivienda
vertical no ha afectado al ciclo operativo de la empresa (actualmente el 40% de la vivienda
es vertical) el cual mejoró 100 días durante el 1T15 pero aún se mantiene elevado (mil
días), lo cual esperamos empiece a reducirse.
Indicadores de Mercado:
jun-14
Sólidos proyectos soportarán crecimiento. En nuestra visita logramos constatar que la
demanda de vivienda continúa incrementándose, principalmente en el centro del país
donde ARA tiene amplia presencia. Confirmamos también la flexibilidad operativa para
ofrecer diversos productos que se ajustan a las necesidades del consumidor; con
desarrollos de vivienda económica (precios de $300 mil pesos), vivienda media ($600 a
$800 mil pesos) y vivienda residencial (Hasta $3.5 millones).
ARA*
IPC
Fuente: Bloomberg
Ramón Ortiz Reyes
Cemento, Construcción, Vivienda y Transporte
 [email protected]
 +52 (55) 1103 6600 x 1835
Mauricio Arellano Sampson
 [email protected]
 +52 (55) 1103 6600 x 4132
Actinver
Oficinas Corporativas
Guillermo González Camarena 1200
Piso 11t, Centro Ciudad Santa Fe
México, D.F. 01210
1
may-15
 Los proyectos son maduros en su mayoría pero con potencial de crecimiento
2015e 2016e
abr-15
cubriendo los segmentos de vivienda de interés social, vivienda media y
residencial, reflejando la flexibilidad en oferta de productos que tiene la
compañía.
2014
mar-15
 Recientemente visitamos cuatro proyectos de ARA en el estado de México
2013
feb-15
Precio Objetivo 2015: P$ 7.70
Indicadores Financieros (millones de pesos)
ene-15
Último Precio:
dic-14
TICKER: ARA*
Cambio P.O.
nov-14
Cambio en Recomendación
A nivel operativo esperamos una expansión de 82 pb en el margen EBITDA. Proyectamos
que el margen EBITDA se expanda 50pb a 15.1% a finales de 2015 vs. 2014. Las iniciativas de
reducción de costos enfocadas a mejorar gastos administrativos serán los principales
catalizadores, sumado a mejores precios. A nivel neto, esperamos un margen de 8.5%, similar al
2014.
Sólida posición financiera, con una razón de apalancamiento de solamente 1.1x. La deuda
total al 1T15 asciende a $2.0 mil millones (20% en el corto plazo). El 80% del total corresponde
a un crédito sindicado con garantía hipotecaria que se contrató en el 2013 y que podría ser
refinanciado próximamente.
Desarrollos visitados en Toluca: Foresta y Las Misiones. Toluca, es de los centros
industriales más grandes del país; 40% de la fuerza laboral participa en las actividades
industriales. La conectividad de la ciudad con otras regiones del país le brinda una ventaja
Cuautitlán, Cuautitlán
Izcalli, Tepotzotlán
competitiva y la ubican como centro estratégico.
Toluca
Construcción de vivienda vertical en la segunda laguna.
Foresta: Se localiza al oriente de Metepec, y aunque los accesos todavía están en proceso de
expansión el ritmo de ventas del desarrollo es adecuado. Se venden productos de vivienda
residencial, con precios que rondan desde $1.2 millones a $3.7 millones. El proyecto en plan
maestro considera 1,450 unidades, de las cuales ya se han vendido cerca de mil. Se estima que
las ventas del desarrollo concluyan en 2016. Aproximadamente el 70% de los residentes son
originarios del Distrito Federal, mientras que 20% son residentes con actividades económicas en
las que implica viajar (resultando atractivo el desarrollo debido a su cercanía con el aeropuerto
de Toluca). El producto que todavía no despega en las ventas son los departamentos.
Tendremos que vigilar el desempeño de estas unidades. ARA tiene en proceso de construcción
tres desarrollos más bajo este concepto (lagunas cristalinas), localizados en Apodaca N.L,
Cancún y Veracruz, con los cuales estimamos concluya la oferta de estos productos ya que
consideramos que por el momento ARA no iniciará la construcción de nuevos desarrollos bajo
este concepto.
Vivienda vertical 1a fase terminada.
2
Las Misiones. El proyecto se localiza a 20 minutos de distancia del desarrollo de Foresta. El
precio promedio de estas viviendas es de $800 mil pesos. El proyecto fue uno de los que más
contribuyeron en ventas durante 2014. El plan maestro contempla 1,760 viviendas, de las cuales
solamente faltan 80 por escriturar. La buena ubicación de Las Misiones (sobre la carretera
Toluca-Naucalpan) favorece al buen ritmo de ventas. Se construirán mil casas adicionales para
venderse durante los próximos dos años en reserva territorial que ya se tiene en éste proyecto.
Prototipos de vivienda media en Las Misiones.
Las Misiones: Privadas ya habitadas.
Proyectos en el norte del estado de México: CITARA y Vista Hermosa II. El mercado
industrial de la zona metropolitana de la Ciudad de México está compuesta por ocho submercados, de los cuales, el del norte (Cuautitlán, Tultitlan, y Tepotzotlán) tiene el mayor nivel de
concentración de inventarios de parques industriales representando de acuerdo a nuestro
analista de FIBRAS (Pablo Duarte) el 72% del inventario disponible de la ciudad de México y del
área Metropolitana. Resaltamos que Cuautitlán Izcalli es el sub-mercado con mayor inventario,
mientras que el de Tepotzotlán conecta a la ciudad de México con otros estados (Querétaro e
Hidalgo) y resulta la principal vía terrestre para conectar el norte del país con la capital.
CITARA: Se localiza en el municipio de Huehuetoca, el cual fue declarado como ciudad
bicentenario (para promover construcción de vivienda) por la administración federal pasada. El
desarrollo es una opción adicional para aquellos trabajadores que laboran en las zonas
industriales de los municipios de Cuautitlán, Cuautitlán Izcalli y Tultitlán, ya que la oferta de
vivienda en estas zonas es limitada. Huehuetoca esta en constante crecimiento con un aumento
considerable en el numero de desarrollos habitacionales en proceso de construcción, y a
diferencia de otras regiones, el abandono de hogares resulta muy bajo en esta zona del Estado
de México.
CITARA es el desarrollo más grande de la empresa, con una producción a plan maestro de 26
mil viviendas (actualmente se han escriturado 6 mil). El rango de precio de la vivienda ofertada
es de $300 a $600 mil pesos, con un precio promedio de $400 mil en 2014. Por su característica
más del 50% de las viviendas se puede vender con subsidio. Se ofrecen productos de casas de
planta baja, casas con un nivel, y departamentos de una recamara o de dos. El proyecto
considera en el mediano/largo plazo la construcción de más escuelas, un parque industrial y
mejor accesibilidad a través de la ampliación del tren suburbano. El ritmo de escrituración es de
1,500 casas al año, con una tendencia creciente. Al momento no se tiene inventario detenido,
las casas se van construyendo al mismo tiempo que se están generando los clientes. La
estrategia de ventas se enfoca en promover el desarrollo entre los trabajadores de la zona. Sin
3
embargo, el mejor canal de venta es el programa de referidos que realizan los propios
habitantes del desarrollo.
Consideramos que CITARA es un desarrollo con amplias expectativas de crecimiento,
estimamos que el desplazamiento acelerado de la vivienda no se dará hasta que se tenga una
mayor conectividad con el distrito federal y el área metropolitana (conectividad con el tren
suburbano). Llevar el proyecto a niveles de 10 mil unidades lo vemos factible, pero a partir de
ese momento tomará cada vez más importancia la conectividad con el D.F. para continuar con
un buen ritmo de crecimiento.
Prototipos de vivienda vertical en CITARA.
Departamentos de interés social en CITARA.
Vista Hermosa II. Es un proyecto de vivienda media y residencial que ofrece departamentos
ubicados en el estado de México, específicamente en Perinorte, una zona con amplio
crecimiento industrial y comercial localizado al norte del D.F. La conectividad rápida con
vialidades que te llevan a la capital del país genera que los principales clientes de este proyecto
sean jóvenes profesionistas. El precio de los departamentos ronda $1.6 millones. El desarrollo
cuenta con dos torres de 40 departamentos cada una. Hasta el momento ya se cuenta con un
avance en escrituración del 50%, se estima que para mediados de 2016 se concluya la totalidad
de las ventas. Para ese mismo año, se estarán ya también comercializando los departamentos
de Vista Hermosa III, proyecto que será la expansión de Vista Hermosa II, con una oferta de 200
departamentos. Consideramos que éstos proyectos serán exitosos debido a que la oferta de
vivienda en esta zona es limitada.
Vivienda vertical en fase final de construcción
Inicios de obra para Vista Hermosa III
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Departamento de Análisis Fundamental, Económico, Cuantitativo y Deuda
Análisis Fundamental
Analistas Senior
Martín Lara
Telecomunicaciones, Medios y Financiero
(52) 55 1103-6600 x1840
[email protected]
Carlos Hermosillo Bernal
Consumo
(52) 55 1103-6600 x4134
[email protected]
Pablo Duarte de León
Fibras y Hoteles
(52) 55 1103-6600 x4334
[email protected]
Pablo Abraham Peregrina
Minería, Metales, Papel y Conglomerados
(52) 55 1103-6600 x1395
[email protected]
Ramón Ortiz Reyes
Cemento, Construcción y Concesiones
(52) 55 1103-6600 x1835
[email protected]
Federico Robinson Bours
Carrillo
Energía, Petroquímicos e Industriales
(52) 55 1103-6600 x4127
[email protected]
Juan Ponce
Telecomunicaciones, Medios y Financiero
(52) 55 1103-6600 x1693
[email protected]
Enrique Octavio Camargo
Delgado
Energía, Petroquímicos e Industriales
(52) 55 1103-6600 x1836
[email protected]
Consumo
(52) 55 1103-6600 x1394
[email protected]
Mauricio Arellano Sampson
Minería, Metales, Papel, Conglomerados, Cemento, Construcción y Concesiones
(52) 55 1103-6600 x4132
[email protected]
Laura Elena Bosch Ramírez
Fibras y Hoteles
(52) 55 1103-6600 x4136
[email protected]
Analistas Junior
José Antonio Cebeira González
Análisis Económico y Cuantitativo
Ismael Capistrán Bolio
Director Análisis Económico y Cuantitativo
(52) 55 1103-6600 x6636
[email protected]
Jaime Ascencio Aguirre
Economía y Mercados
(52) 55 1103-6600 x1100
[email protected]
Análisis Cuantitativo
(52) 55 1103-6600 x4133
[email protected]
Análisis Técnico
(52) 55 1103-6600 x1837
[email protected]
[email protected]
Santiago Hernández Morales
Roberto Galván González
Análisis de Deuda
Araceli Espinosa Elguea
Directora de Análisis de Deuda
(52) 55 1103-6600 x6641
Roberto Ramírez Ramírez
Análisis de Deuda
(52) 55 1103-6600 x1672
[email protected]
Jesús Viveros Hernández
Análisis de Deuda
(52) 55 1103-6600 x6649
[email protected]
Raúl Márquez Pardinas
Análisis de Deuda
(52) 55 1103-6600 x1110
[email protected]
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Límite de responsabilidades
Guía para recomendaciones sobre inversión en emisoras bajo cobertura que formen parte, o fuera, del Índice de
Precios y Cotizaciones (IPC)
Compra. El retorno de la acción debe ser superior al retorno total del IPC en el año en curso.
Neutral. El retorno de la acción debe ser en línea al retorno total del IPC en el año en curso.
Venta. El retorno de la acción debe ser inferior al retorno total del IPC en el año en curso.
Declaraciones importantes.
a) De los analistas:
1. “Los analistas que elaboramos Reportes de Análisis:
2. Jaime Ascencio Aguirre; Mauricio Arellano Sampson; Laura Elena Bosch Ramirez, Enrique Octavio Camargo Delgado; Ismael Capistrán
Bolio; José Antonio Cebeira González, Pablo Enrique Duarte de León; Araceli Espinosa Elguea; Roberto Galván González; Carlos Hermosillo Bernal; Santiago Hernández Morales; Martín Roberto Lara Poo; Raúl Márquez Pardinas, Ramón Ortiz Reyes; Pablo Abraham
Peregrina; Juan Enrique Ponce Luiña; Federico Robinson Bours Carrillo; Jesús Viveros Hernández, declaramos”:
“Todos los puntos de vista, acerca de las emisoras bajo cobertura corresponden exclusivamente al analista responsable de la misma y reflejan
fidedignamente su visión. Todas las recomendaciones emitidas por los analistas son elaboradas en forma independiente a cualquier entidad,
incluyendo a la institución en la que prestan sus servicios o personas morales que pertenecen al mismo grupo financiero o empresarial. El esquema de remuneración no está basado ni relacionado, en forma directa ni indirectamente con alguna recomendación en específico, y sólo se
percibe una remuneración de la entidad para la cual los analistas prestan sus servicios.
“Ninguno de los analistas con cobertura de emisoras mencionadas en este reporte ocupa ningún empleo, cargo o comisión en las emisoras bajo
su cobertura, ni en ninguna de las personas que forman parte del Grupo Empresarial o Consorcio al que éstas pertenezcan. Tampoco los han
ocupado durante los doce meses previos a la elaboración del presente reporte”.
“Las recomendaciones sobre emisoras, realizadas por el analista que las cubre, se basan en información pública y no existe garantía alguna de
su asertividad con respecto al desempeño que se observe realmente en los valores objeto de la recomendación”
“Los analistas mantienen inversiones objeto de sus reportes de análisis en las siguientes emisoras: AC, ACTINVR, ALFA, ALPEK, ALSEA, AMX,
AZTECA, CEMEX, CHDRAUI, FEMSA, FIBRAMQ, FINDEP, FUNO, GENTERA, GFREGIO, GRUMA, ICA, IENOVA, KOF, LAB, LIVEPOL, MEXCHEM, OHLMEX, PEÑOLES, POCHTEC, TLEVISA, SORIANA, SPORTS, VESTA y WALMEX.
b) De Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver
1. Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver, en ningún caso podrá garantizar el sentido de las recomendaciones
contenidas en los reportes de análisis para asegurar una futura relación de negocios.
2. Todas las unidades de negocio de Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver pueden explorar realizar negocios
con cualquier compañía mencionada en los documentos de análisis. Toda compensación por servicios dada en el pasado o en el futuro,
recibido por Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver por parte de cualquier compañía mencionada en este reporte no ha tenido y no tendrá ningún efecto en la compensación otorgada a los analistas. Sin embargo, así como ocurre con cualquier
otro empleado de Grupo Actinver y sus filiales, la compensación que puedan gozar nuestros analistas será afectada por la rentabilidad
de la que goce Grupo Actinver y sus filiales.
3. Al cierre de cada uno de los tres meses anteriores, Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver, NO ha mantenido
inversiones, directa o indirectamente, en Valores o Instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean Valores, objeto de los
Reportes de Análisis, que representen el uno por ciento o más de su cartera de Valores, cartera de inversión, de los Valores en circulación o del subyacente de los Valores de que se trate, con excepción de los siguientes:, AEROMEX*, AXML, BOLSA A, FINN 13,
FSHOP 13, SMARTRC14
4. Ciertos Consejeros y directivos de Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver ocupan un cargo similar en las
siguientes emisoras: AEROMEX, MASECA, AZTECA, ALSEA, FINN, MAXCOM, SPORTS, FSHOP y FUNO.
Este reporte será distribuido entre todas aquellas personas que cumplan con el perfil para la adquisición del tipo de valores sobre los que se
recomienda en su contenido.
Para conocer los cambios de recomendaciones de los analistas, dar clic aquí.
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