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ladrillo
Precios de los pisos:
parches alemanes y
estadounidenses
por Borja Mateo
L
as consultoras Roland Berger y Oliver Wyman, alemana una y estadunidense la otra, publicaron en junio los
resultados de sus estimaciones sobre las necesidades de capitalización del sistema financiero de nuestro
país.
Como es sabido, los pisos y viviendas son las garantías de la
devolución del dinero que los españoles tenemos depositados
en nuestros bancos y cajas. Cuanto más se tenga en cuenta que
los precios de mercado de pisos han bajado desde el precio de
pico (mediados de 2006), mayores serán las necesidades de
recapitalización del sistema. La falta de voluntad de reconocer
las pérdidas ha sido la razón fundamental para que el proceso
de restructuración haya sido tan largo y dolororoso para el
país. La consecuencia más dramática es una tasa de desempleo que llegará este año al 27,5% de la población activa.
Si se hubieran reconocido las pérdidas del sistema, el mismo
habría colapsado ya en 2008, algo que habría sido bueno a
medio plazo.
Los números son los siguientes:
Los precios de los pisos llegaron a su punto máximo en el
segundo/tercer trimestre de 2006 (digamos, por poner un precio ficticio que sirva como elemento de comparación, que un
piso valía 100 euros).
Desde 2006, y hasta finales de 2011, los precios de los pisos
ya han bajado el 38%, es decir, el precio de venta respecto a
2006 es de 62 euros. Me refiero siempre a precios de venta efectiva de las casas.
Los pisos se encontraban en el balance de los bancos a un
valor de 110-115, incluso de hasta el 130, es decir, el 10-30%
superior al precio de mercado en el momento de pico1.
Según los datos oficiales, los precios de los pisos de segunda
mano en ciudades de más de 25 mil habitantes habrían llega-
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do a su apogeo en el primer trimestre de 2008; desde entonces
los mismos habrían bajado el 19,5% o el 13,3% desde el segundo semestre de 20062.
Es decir,
2006
Datos reales
100 euros
Datos oficiales 115 euros
Mayo 2012
62 euros
99,7 euros
Como se ve, la diferencia entre la ficción oficial y la realidad
es de 37,7 euros, es decir, según los datos oficiales los pisos tienen un precio de mercado del 60,8% superior al precio del
mercado real.
Vayamos a lo que dicen las consultoras contratadas para el
peor caso que se plantean:
2006
115 euros
2014
75,1 euros
Ambas consultoras hablan de una bajada máxima de hasta
75,1 euros desde los precios reales de venta en el pico de 2006.
Esto quiere decir que un piso que en el pico tenía un valor de
115, en los libros de los bancos/cajas, en el peor de los casos
llegaría a alcanzar un precio de mercado de 75,1 euros3 a fi nales de 20144.
Pero la realidad es que los precios no van a bajar a 75,1 euros
sino que ya han bajado a 62 euros a finales de 2011. La bajada
ladrillo
de los precios sería del 15-25% en 2012 (respecto a precios de
31-12-2011) y de otro tanto en 2013. A finales de 2013 los precios
de los pisos andarán ya en un rango del 44,8-34,9 euros,
superándose muy ampliamente los expectativas de las dos consultoras (75,1 euros en el peor de los casos).
Para mí, los dos estudios publicados son otro parche del sistema con el fin de ocultar la realidad del sector. Cuanto antes
cojamos el toro por los cuernos, digamos a la gente la verdad,
realicemos un análisis serio, antes generaremos confianza.
La bajada de los precios de las viviendas va para largo.
Comprarse un piso ahora es de locos■
Borja Mateo es autor de los libros Cómo sobrevivir al crack
inmobiliario y La verdad sobre el Mercado inmobiliario español
(editorial Manuscritos). www.borjamateo.com
Notas
1. Léase http://www.cincodias.com/articulo/mercados/gobierno-calcula-banca-sobrevaloro-vivienda/20120305cdscdimer_2/
2. En http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=35000000. Hay que tomar las bajadas de precios desde los datos del segundo semestre de 2006 hasta ahora, sabiendo que en 2006 la tasación era de 115 mientras que el precio de mercado andaba por 100
3. Véase las página 7 y 11 respectivamente de las presentaciones de las consultoras en http://www.bde.es/webbde/en/secciones/
prensa/info_interes/informe_rolandbergere.pdf y http://www.bde.es/webbde/en/secciones/prensa/info_interes/informe_oliverwymane.pdf
La bajada compuesta de los precios de los pisos respecto a los de 2006 es la del 13,3% a la que me refiero arriba, más la máxima consignada en
los dos estudios realizados y a cuyas páginas me he referido anteriormente
4. La razón fundamental para tan gran diferencia es que en los balances de las instituciones financieras los valores consignados son los de
tasación., De las 38 tasadoras de cuyos datos se nutre el índice de precios del Ministerio de Vivienda, 12 pertenecen directamente a bancos y
cajas, de ahí la falta de interés de dar a conocer la realidad del valor de los bienes que tienen.
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