documento de justificación de la integración territorial

Transcripción

PROYECTO:
DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN DE LA
INTEGRACIÓN TERRITORIAL SECTORIAL
MODIFICAIVA SECTOR AC-2
SITUACIÓN:
HONDÓN DE LAS NIEVES
PROMOTOR:
CONSTRAPEC, S.A. / MOORSTYLE ESPAÑA, S.L.
U.T.E. SECTOR AC-2 HONDÓN DE LAS NIEVES
ARQUITECTO:
ARQUITECTURA Y URBANISMO P. CÁMARA S.L.P,
DOCUMENTO JUSTIFICATIVO DE LA INTEGRACIÓN TERRITORIAL
ALTERNATIVA TÉCNICA DE P.A.I. SECTOR AC- -2
Índice
ARQUITECTURA Y URBANISMO P. CÁMARA, S.L.P.
Passeig de les Eres de Santa Llúcia, 2 Entlo. Tfno. y Fax 96 661 00 90 --03202 ELCHE (Alicante)
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I.- Memoria Informativa
1. ANTECEDENTES.
2. JUSTIFICACIÓN LEGAL:
3.
DETERMINACIONES
DEL
DOCUMENTO
DE
JUSTIFICACIÓN
DE
INTEGRACIÓN TERRITORIAL
3.1. Directrices definitorias de la evolución urbana y ocupación del
territorio.
3.2.- Justificación de la sectorización.
3.3. Incardinación del Programa de Actuación Integrada en la estructura
territorial del municipio.
3.4.- Suelo No Urbanizable de Especial Protección de cesión para
cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación
del Territorio y Protección del Paisaje: Parque Natural
3.5. Objetivo de la Alternativa Técnica.
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II.- Información Urbanística
1. NATURALEZA DEL TERRENO.
2. EDIFICACIONES E INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES.
2.1. Edificaciones Existentes.
2.2.- Infraestructuras Existentes.
2.2.1.- Accesos actuales
2.2.2.- Agua potable. Necesidades hídricas.
2.2.3.- Saneamiento y Estación Depuradora de Aguas Residuales.
2.2.4.- Abastecimiento de energía eléctrica:
2.2.5.- Aguas Pluviales
2.2.6.- Conexión telefónica:
3. CONDICIONES DE CONEXIÓN E INTEGRACIÓN EN EL TERRITORIO.
3.1. Conexión a la red general de Alcantarillado.
3.1.1.- En relación con el Colector General de Aguas Residuales
Meridional.
3.1.2.- En relación con la EDAR.
3.2. Conexión a la red de suministro de agua potable.
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3.3. Conexión viaria.
3.4. Conexión con la Red Eléctrica.
3.5. Conexión a la Red de telefonía:
3.6. Conexión a la Red de Saneamiento. Aguas Pluviales.
3.7. Dotación de Gas Natural.
4. ORDENACIÓN RED ESTRUCTURAL.
4.1. Red Primaria o Estructural.
4.1.1.- Red Primaria. Equipamiento. Cauce público barranco (PID).
4.1.2.- Red Primaria adscrita de Parque Público (PQL):
4.1.3. Red Primaria adscrita. Parque Público Natural (PN).
4.1.4. Red Primaria. Parque Público Natural de Vías Pecuarias
(PPNV). –No computable.
4.2. Afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito
territorial.
4.2.1. Afección en materia de carreteras.
4.2.2. Afecciones en materia de cauces:
4.2.3. Afección en materia de vías pecuarias.
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4.2.4. Afecciones en materia de Cementerio.
5. ORDENACIÓN RED SECUNDARIA
5.1. Definición de elementos propios de la red secundaria.
5.2. Cómputo y justificación de los estándares y elementos propios de la
red secundaria.
5.3. Suelo Dotacional Público mínimo.
5.4. Red Secundaria de Zona Verde.
5.4.1. Zona Verde mínima para uso residencial exclusivo.
5.4.2. Zona Verde mínima para uso terciario.
5.4.3. Total Zona Verde mínima para el Sector.
5.5. Red Secundaria de Equipamiento.
5.6. Resumen Magnitudes cómputo y justificación de los estándares y
elementos propios de la red secundaria.
5.7. Cumplimiento estándares en relación con el viario de la red
secundaria.
5.8. Cumplimiento estándares en relación con la exigencia de plazas de
aparcamiento públicas y privadas.
6. MARCO DE PLANEAMIENTO Y ESTÁNDARES URBANÍSTICO.
6.1. Unidades de Ejecución.
6.2. Usos y Tipologías.
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6.3.
Información
general
de
la
ordenación
y
aprovechamiento.
Magnitudes tipo del Plan Parcial.
6.4. Resumen de Superficie y Aprovechamiento.
6.5. Requisitos para la programación y de la urbanización.
7.
ELABORACIÓN
DEL
DOCUMENTO
DE
JUSTIFICACIÓN
DE
LA
INTEGRACIÓN TERRITORIAL.
8. REDACCIÓN DEL DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN
TERRITORIAL.
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III.- Documentación Normativa
1. DEFINICIÓN DEL ÁREA.
2. DIRECTRICES DEFINITORIAS DE LA EVOLUCIÓN URBANA Y OCUPACIÓN
DEL TERRITORIO
3. DETERMINACIONES ESTRUCTURALES.
3.1. Clasificación y Sectorización.
3.2. Área de Reparto. Área Reparcelable y Aprovechamiento Tipo.
3.2.1 Área de Reparto.
3.2.2. Área Reparcelable y Parque Público Natural. Aprovechamiento
Tipo.
3.3. Aprovechamiento Subjetivo.
3.4. Coeficientes correctores de la edificabilidad.
4. PARÁMETROS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN.
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4.3.
Información
general
de
la
ordenación
y
aprovechamiento.
Magnitudes tipo del Plan Parcial.
4.6 Estudios de Detalle.
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IV.- Anexos
Anexo nº UNO (1): Certificado expedido por el arquitecto municipal del
Ayuntamiento de Hondón de las Nieves, como titular del servicio de suministro de
agua potable y alcantarillado.
Anexo nº DOS (2): Certificado de la empresa pública PROAGUAS (Diputación
Provincial de Alicante) sobre suficiencia de la depuradora actual para garantizar la
depuración de las aguas residuales generadas por el AC-2.
Anexo nº TRES (3): Certificación del Acuerdo adoptado por el Pleno del
Ayuntamiento de Hondón de las Nieves en sesión del día 6 de abril de 2005,
aprobando el Convenio a suscribir entre éste y la Entidad Públicas de Saneamiento
de Aguas Residuales garantizando la ejecución del Colector General de Aguas
Residuales, cuyo proyecto técnico ha sido ejecutado por dicha entidad pública.
Anexo nº CUATRO (4): Certificación de la compañía suministradora IBERDROLA,
S.A.U., por el cual dicha empresa se compromete a ejecutar la Subestación eléctrica
en el año 2006.
Anexo nº CINCO (5): Informe de la Excma. Diputación Provincial de Alicante sobre
la inclusión de la ejecución del depósito de agua y red en el Plan sobre
abastecimiento de agua y saneamiento, suscrito entre ésta y la Consellería de
Infraestructuras y Transportes.
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Documento de
Justificación de
Integración Territorial
Sectorial
Modificativa
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I.- Memoria Informativa
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1. ANTECEDENTES.
La formulación del presente “Documento de Justificación de la
Integración Territorial”, se formula a iniciativa de la Agrupación de Interés
Urbanístico Sector AC-2, representada por el Sr. Don Jerónimo Antón García, con
D.N.I. 21 947 785, que se aporta como Anexo de la Alternativa Técnica de
Programa de Actuación Urbanística Integrada reclasificatoria de suelo no
urbanizable común a urbanizable residencial, denominado “AC-2” de las vigentes
NN.SS. de Planeamiento Urbanístico de Hondón de las Nieves, tiene por objeto
establecer las determinaciones que integran la Ordenación Estructural del meritado
ámbito urbanístico.
Ello, con la finalidad de efectuar la ordenación, programación y ejecución
de esta actuación urbanística, ubicada al oeste del casco urbano de Hondón de las
Nieves, zona natural de expansión urbana, todo ello conforme a los criterios
establecidos por el artículo 74 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística
Valenciana de la Comunidad Valenciana (LUV) y su legislación de desarrollo.
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2. JUSTIFICACIÓN LEGAL.
La LUV contiene una importante regulación en orden a conseguir por una
parte, la adaptación del Planeamiento previsto en las NNSS de Planeamiento
Urbanístico de Hondón de las Nieves y, por otra parte, la del propio planeamiento de
desarrollo derivado de aquél, adecuando su ordenación, gestión y ejecución, a esta
legislación vigente, constituyendo el principal instrumento a tal fin dentro del proceso
jurídico-urbanístico del denominado Programa de Actuación Integrada.
En este sentido conviene traer a colación lo dispuesto en la Disposición
Transitoria Tercera de la LUV bajo el título de “Adaptación de los Planes a la
presente Ley” establece que
“3. La referencia a la homologación de los planes prevista en la disposición
transitoria 1ª de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del
Suelo No Urbanizable, debe entenderse hecha al Documento de
Justificación de la Integración Territorial previsto en el artículo 74 de la
presente Ley”.
Si bien el Plan General de Ordenación Urbana, constituye el único
instrumento para la ordenación municipal de ámbito total, siendo su objetivo la
definición del modelo y la estructura territorial, los planes nacidos al amparo de la
legislación anterior urbanística, como es el caso que nos ocupa, ponen de
manifiesto las grandes diferencias que pueden encontrarse entre unos y otros. A
pesar de ello la LUV acepta las ordenaciones surgidas al amparo de la legislación
anterior y por lo tanto, a priori no establece la obligación de adaptar el Planeamiento
general anterior a la legislación actual conforme a lo establecido en la Disposición
Transitoria Tercera, apartado 1º.
No obstante, lo cierto es que, si bien la LUV no impone la adaptación
obligatoria de los instrumentos urbanísticos nacidos al amparo de la legislación
anterior, sin embargo, impulsa y propicia que esta tenga lugar a través de
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mecanismos indirectos, de modo que ésta se lleve a cabo de forma paulatina desde
el momento mismo de la entrada en vigor de la nueva legislación.
Para ello en legislador autonómico ha previsto un sistema que pretende
conjugar el realismo con la necesaria operatividad de las estrategias de la LUV, y en
este sentido, si bien establece en el citado apartado 1º de la Disposición Transitoria
Tercera que «Los Municipios tendrán que adaptar su planeamiento a la presente
ley, incoando el correspondiente expediente de revisión, que podrá acogerse a la
versión simplificada del Plan General prevista en el artículo 62.1, o por medio de la
aprobación del DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN
TERRITORIAL en los casos que proceda».
Esto es, el legislador valenciano, establece un mecanismo, el cual
operará sobre el propio planeamiento atendiendo a sus propias exigencias y para
conseguir este objetivo ha arbitrado un instituto jurídico-urbanístico al cual denomina
“DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN TERRITORIAL”,
mediante el cual se asegura la reconversión del planeamiento a las determinaciones
de la LUV de un modo general y voluntario en la medida en que los operadores
jurídicos lo estimen necesario y conveniente y exigible al mismo ritmo que planteen
las decisiones sobre la gestión o de la ordenación que se vayan adoptando.
Dentro de este marco, el legislador valenciano establece en el apartado
segundo de la Disposición Transitoria Tercera de la LUV que «En tanto que dicha
adaptación no se haya producido, será requisito para la tramitación y aprobación de
los planes parciales o de reforma interior modificativos de la clasificación del suelo
no urbanizable que los referidos instrumentos de planeamiento se acompañen de un
documento de justificación de la integración territorial de los previstos en el artículo
74 de la presente ley. Tal documento justificativo será aprobado conjuntamente con
los instrumentos de planeamiento, si contiene los documentos específicos y las
determinaciones necesarias en función del alcance y contenido concreto de la
correspondiente modificación».”
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Consecuentemente con lo apenas expuesto, resulta manifiesto que el
legislador valenciano y en tanto no se apruebe la revisión del Plan General de
Ordenación Urbana Municipal, actualmente en fase de tramitación y cuyo concierto
previo ha sido informado en sentido favorable por la propia Consellería de Territorio
y Vivienda, «la tramitación y aprobación de los Planes Parcial modificativos de la
clasificación del sueno no urbanizable», como el que nos ocupa, requerirán que
conjuntamente al
JUSTIFICACIÓN
mismo se acompañe del mencionado DOCUMENTO DE
DE
LA
INTEGRACIÓN
TERRITORIAL,
cuya
regulación
normativa, se contiene en el artículo 74 de la LUV, y cuyo desarrollo reglamentario
se contiene en los artículos 174 a 176 ambos inclusive del Decreto 67/2006, de 19
de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y
Gestión Territorial y Urbanística (ROGTUV), bien entendido que dicho documento
deberá ser aprobado «conjuntamente» con el citado instrumento de planeamiento
de desarrollo parcial.
En consecuencia con todo lo dispuesto anteriormente, e incardinado
dentro del Título II de la Ley Urbanística Valenciana denominado «Actividad
administrativa de planeamiento urbanístico», Capítulo V «Planes Parciales»,
Sección 4ª «Planes parciales y de reforma interior modificativos de la ordenación
estructural», en su artículo 72 faculta a los operadores jurídicos a «formular Planes
Parciales y Planes de Reforma Interior a fin de modificar la ordenación establecida
en los Planes Generales para el suelo urbanizable y para el suelo urbano, buscando
soluciones que mejoren la calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso
colectivo, o la capacidad de servicio de las dotaciones públicas, o actualicen la
ordenadamente la estructura territorial a nuevas demandas sociales».
Sin duda alguna, las vigentes Normas Subsidiarias de Planeamiento
Urbanístico de Hondón de las Nieves, que datan del año 1992, han quedado
obsoletas para poder atender las necesidades públicas que demanda la sociedad
actual, tanto en lo que respecta a las infraestructuras, dotaciones públicas y la
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propia estructuración del territorio. No obstante, si bien es cierto que el instrumento
idóneo para la definición del nuevo modelo territorial lo es el Plan General de
Ordenación Urbana, cuya revisión actualmente se encuentra en fase de ultimación,
no lo es menos ciertos, que la tramitación de este tipo de instrumentos urbanísticos
comportan grandes implicaciones sociales, en la que se deben conjugar todos los
intereses implicados y que, por tanto, requieren una confrontación de los mismos
con los principales operadores sociales, empresariado, asociaciones locales,
instituciones públicas y privadas en orden a obtener un modelo que sea asumido por
la mayor parte de la sociedad sin menoscabo del interés general. Sin embargo,
existen necesidades operativas que requieren una respuesta inmediata con el fin
obtener un beneficio general y que permite avanzar en la propia estructuración del
modelo territorial proyectado. La ejecución de infraestructuras públicas que
estructuran de forma global el territorio y que permiten resolver importantes
demandas sociales deben ser atendidas con la prioridad y la rapidez que demanda
el interés público general, máxime cuando existen importantes implicaciones por
parte de todos los estamentos sociales y de las instituciones públicas quienes han
comprometido importantes inversiones públicas que comportaran la solución de dos
principios básicos en el urbanismo actual, cuales son la adecuada estructuración del
territorio tanto en su interior como con el resto del territorio autonómico y nacional y
por otra parte la satisfacción de las necesidades sociales inmediatas, mediante el
establecimiento de infraestructuras públicas que redunden en una mejora ostensible
en la calidad de vida de todos los ciudadanos.
El agotamiento del modelo territorial proyectado por las Normas
Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico actualmente vigentes, requiere ante la
falta de suelo apto acudir al mecanismo arbitrado en el artículo 73 de la vigente
LUV, como ya lo hiciera la LRAU, mediante la posibilidad de articular instrumentos
de planeamiento que permitan la modificación de la clasificación y calificación del
suelo, con el objetivo de dar cabida a la satisfacción de las demandas sociales más
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inmediatas y que no pueden ser condicionadas a los tiempos necesarios que
comporta la revisión del PGOU. Efectivamente, como acabamos de exponer, el
citado artículo 73 de la LUV (en concordancia con lo establecido en los artículos 172
y 173 del ROGTUV) permite la formulación y, en su caso, la aprobación de «planes
modificativos que impliquen la clasificación de nuevo suelo urbanizable.. » pero la
realización de esta operación urbanística habrá de comportar la suplementación de
«las redes dotacionales públicas, incluso de la red primaria, con elementos que
satisfagan las necesidades de integración territorial o urbana que generen, pudiendo
asignarse estándares dotacionales específicos al tiempo de la aprobación del
Plan...», con el propósito manifiesto, en armonía con lo establecido por el legislador
valenciano de que los nuevos usos no previstos inicialmente por el planeamiento
comportarán «la garantía del mantenimiento de los estándares y la calidad de la
ordenación».
En orden a verificar el cumplimiento de este mandato legislativo, se ha
arbitrado
por
el
legislador
valenciano
el
denominado
DOCUMENTO
DE
JUSTIFICACIÓN DE INTEGRACIÓN TERRITORIAL, el cual tiene por objeto
conforme a lo dispuesto en el artículo 74.2 de la LUV «actualizar la ordenación
estructural del Plan General en todos los aspectos directa o indirectamente
relacionados con la nueva urbanización, a fin de integrarla en la estructura general
del territorio» a cuyo fin se establecerán en el mismo «las determinaciones precisas
para dotar de coherencia la incorporación de la nueva urbanización en el conjunto
del modelo territorial previsto».
En consecuencia, como ya hiciera la LRAU, al regular este documento,
en esencia se pretende establecer que determinaciones de los planeamientos son
propias de la Ordenación Estructural y no de la Ordenación Pormenorizada, y, por
tanto, la competencia para su aprobación, como documento que debe tramitarse de
forma «inseparable del plan modificativo»” y cuya aprobación definitiva junto a
instrumento de planeamiento modificativo de la clasificación corresponde a la
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«Consellería competente en urbanismo», esto es, a la Consellería de Territorio y
Vivienda de la Generalitat Valenciana.
Las determinaciones que deberán incluirse en este documento vienen
recogidas en el apartado 3º del mencionado artículo 74 de la LUV, siendo las
siguientes:
a)
Complementar las directrices definitorias de la evolución
urbana y ocupación del territorio.
b)
La clasificación de los nuevos suelos urbanizables e
identificación de los no urbanizables de especial protección
que deben ser, al amparo de lo dispuesto en el artículo 13.6
de la vigente Ley 4/2004, de Ordenación del Territorio y
Protección del Paisaje, objeto de cesión obligatoria,
conforme a la modificación introducida a la misma por el
artículo 115 de la Ley 14/2005, de 23 diciembre.
ORDENACIÓN
ECONÓMICA.
Medidas
Fiscales,
de
Gestión Financiera y Administrativa, y de Organización de
la Generalitat, el cual establece que
«Toda
clasificación
de
suelo
no
urbanizable
en
suelo
urbanizable, conllevará la obligación de ceder gratuitamente a la
administración suelo no urbanizable protegido, en una superficie
igual a la reclasificada con las siguientes condiciones:
a) Los suelos a ceder tendrán previamente la clasificación de
suelo no urbanizable protegido por el planeamiento municipal o
estarán protegidos por alguna figura procedente de la legislación
medioambiental. De igual modo podrán ser objeto de cesión
aquellos que tengan incoado algún procedimiento administrativo
tendente a su protección.
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b) Cuando el mantenimiento del valor a proteger requiera de una
acción continuada de naturaleza agrícola, forestal, cinegética o
similar, la cesión sólo podrá ser aceptada por la administración
cuando ésta tenga previstos y garantizados mecanismos de
gestión que permitan el mantenimiento del valor protegido.
c) Estas cesiones tendrán el carácter de dotación de parque
público
natural
perteneciente
a
la
red
primaria
en
el
planeamiento que las ampare, computando a los efectos
previstos en el artículo 8.1.c) de la presente Ley. No
computarán, sin embargo, como parque público de naturaleza
urbana de red primaria de los exigidos por la legislación
urbanística.
d) Se realizarán a cargo de la actuación sin perjuicio de las
cesiones de suelo dotacional público correspondiente a la red
secundaria conforme a la legislación urbanística, siendo de
aplicación para conseguir su obtención, lo establecido en el
artículo 15 apartado 3 de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de
la Generalitat, del Suelo No urbanizable. En general se
efectuará la cesión a favor de la administración local salvo en
los supuestos a los que se refieren los números 1 y 2 del
apartado f) de este artículo.
e) El planeamiento podrá delimitar áreas en las que se
materialice la cesión por su interés público local que estén
dentro del ámbito de una de las figuras de las previstas en la
legislación
sectorial
en
materia
de
espacios
naturales
protegidos, o bien pertenecientes a entornos de amortiguación
de tales espacios según su planificación vigente o iniciada su
tramitación.
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f) En municipios en que no sea posible hacer efectivas estas
cesiones, podrán realizarse con terrenos aptos de otro término
municipal, primando el principio de proximidad territorial en
igualdad de condiciones a las que se refieren los apartados
siguientes:
1. Los suelos situados en el ámbito de algún proyecto
medioambiental estratégico promovido por la administración
autonómica, en cuyo caso serán cedidos a ésta.
2. Los suelos situados en ámbitos objeto de alguna figura de
protección contemplada en la legislación vigente de espacios
naturales protegidos de la Comunitat Valenciana, en cuyo caso
se cederán a la administración encargada de la gestión del
espacio natural protegido.
3. Si la administración encargada de la gestión lo estima
pertinente, podrán ser sustituidas por aportaciones monetarias
del valor equivalente del suelo cedido, determinado conforme a
la legislación en materia de valoraciones, que deberán ser
destinadas a programas y proyectos para la sostenibilidad y
calidad de vida definidos en el capítulo II del título IV de esta
Ley.
A los efectos de cómputo contemplados en el apartado c) se
considerará el municipio en que se sitúen físicamente los
terrenos dotacionales.
g) Quedan excluidas de la obligación de tal cesión aquellas
reclasificaciones singulares promovidas por la administración
pública, sus concesionarios o agentes, que tengan por objeto la
implantación de cualquier tipo de equipamiento o actuaciones de
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interés público y social. Del mismo modo quedan excluidas de
esta obligación la parte de suelo reclasificado que se destine por
el planeamiento a la promoción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección pública».
c)
Ampliación de la red primaria de dotaciones públicas para
dar soporte al desarrollo previsto en lo relativo a las
conexiones y aplicaciones de la red viaria, tanto dentro
como fuera del ámbito de actuación.
d)
Medidas complementarias de protección del patrimonio
cultural y rural.
e)
Medidas correctoras del impacto ambiental referidas
específicamente a:

Evacuación, depuración y tratamiento de vertidos y residuos.

Perímetros de afección a elementos naturales.

Medidas de reforestación, descontaminación y regeneración de
elementos naturales.

Protección de masas de agua y acción para la potabilización o
reutilización de recursos hidráulicos.
f)
Diseño áreas de amortiguación en el entorno de la nueva
urbanización acompañada del Estudio de Paisaje.
g)
Normas
complementarias
para
la
regulación
de
la
edificación aislada y la prevención de parcelación en el
ámbito de influencia de la nueva urbanización.
Por lo que respecta a la documentación que deberá incluir el Documento
de Justificación de Integración Territorial, de acuerdo con lo dispuesto en el
apartado 4º del artículo 74 de la LUV se concreta en los siguientes:
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a) Documento de carácter informativo que comprenderá:
a. Memoria Informativa y la Justificativa que deberá efectuar un
análisis territorial de la incidencia de la nueva urbanización en
el conjunto del territorio y justificará la suficiencia de la
ampliación de la red primaria para atender las demandas
derivadas de la nueva urbanización y el impacto territorial
inducido por esta especialmente en lo referente a:

Conexión viaria.

Abastecimiento de agua.

Depuración de vertidos y residuos.

Conexión con las redes de servicios y,

Infraestructuras de captación y potabilización de
aguas.
b. Asimismo deberán acompañarse de los siguientes documentos
gráficos:

Planos informativos de conjunto que yuxtapongan la
ordenación propuesta con la estructura urbana de los
sectores colindantes.

Planos informativos del terreno afectado por el nuevo
sector y su entorno con indicación de posibles
afecciones, con su base catastral.

Plano, a escala de Plan General que abarque la
totalidad el término municipal en el que se identifiquen
los elementos de la red primaria de nueva previsión
junto a los existentes, señalando los que deben ser
obtenidos y ejecutados con cargo a la nueva actuación.
- 21 -
Así como, delimitación del suelo no urbanizable
protegido que debe ser objeto de cesión como
consecuencia de la reclasificación.
c. Estudio de Impacto ambiental en el que se analicen los
siguientes extremos:

Aptitud del terreno y riesgos naturales.

Patrimonio cultural.

Vías pecuarias y otros bienes demaniales.

Consumo de recursos.

Emisión de contaminantes.

Protección de acuíferos.
b) Documento de carácter normativo que comprenderá los siguientes
extremos:
a. Complemento de las directrices de evolución urbana y
ocupación del territorio y, en su caso, nueva propuesta.
b. Planos de ordenación estructural referidos al sector y su
influencia con los principales núcleos urbanos de su entorno.
c. Medidas correctoras propuestas en el Estudio de Impacto
Ambiental.
En conclusión, y a la vista de lo expuesto anteriormente y conforme a la
ordenación legal en la materia se formula el presente DOCUMENTO DE
JUSTIFICACIÓN
DE
LA
INTEGRACIÓN
TERRITORIAL,
para
el
sector
denominado “AC-2” y que junto con el Plan Parcial Modificativo, Estudio de Impacto
Ambiental, Proyecto de Urbanización y el Programa de Actuación Integrada de dicho
sector constituye la Alternativa Técnica de Planeamiento del P.A.I. que se presenta.
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Por último conviene recordar que en el presente documento conforme a
lo dispuesto en el artículo 74 .2 de la LUV el Documento de Justificación de la
Integración Territorial constituirá la base para la expedición de la Cédula Territorial
de Urbanización prevista en el artículo 112 del citado texto legal, cuya expedición
corresponderá a la Consellería competente en ordenación del territorio y urbanismo,
esto es, a la Consellería de Territorio y Vivienda de la Generalitat Valenciana.
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3. DETERMINACIONES DEL DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN
DE
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 74.3 de la LUV en
concordancia con lo establecido en el artículo 175 del Decreto 67/2006, de 19 de
mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión
Territorial y Urbanística, se establece las determinaciones que debe contener el
“DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN DE INTEGRACIÓN TERRITORIAL” y
concretamente se establece que el citado documento incluirá las siguientes:
a) El complemento de las directrices definitorias de evolución urbana y
ocupación del territorio, complementándolas de modo coherente con los objetivos
definidos por las previstas en el Plan General. Alternativamente, redacción de las
nuevas directrices requeridas para la actuación y texto refundido con las vigentes
del Plan General.
b) La clasificación de los nuevos suelos urbanizables e identificación de
los no urbanizables de especial protección que deban ser objeto de cesión para dar
cumplimiento a lo previsto en el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio
y Protección del Paisaje, cuando ello fuese necesario en virtud de lo previsto en este
Reglamento.
c) La ampliación de la red primaria de dotaciones públicas con los nuevos
elementos precisos para dar soporte al desarrollo previsto, tanto en lo relativo a las
conexiones y ampliaciones de la red viaria, justificándose en su caso mediante el
oportuno estudio de tráfico, como a la implantación de nuevas dotaciones no viarias,
dentro o fuera del ámbito de actuación.
d) Las medidas complementarias de protección del patrimonio cultural.
e) Las medidas correctoras del impacto medioambiental de la nueva
urbanización con referencia específica a la evacuación, depuración y tratamiento de
vertidos y residuos y, en su caso, a perímetros de afección de elementos naturales
de interés, medidas de reforestación, descontaminación y regeneración de
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elementos naturales, protección de masas de agua, y acciones para la
potabilización o reutilización de recursos hidráulicos. El conjunto de estas medidas
se expondrán de modo sintético en la documentación del Documento de
Justificación de Integración Territorial, debiendo ser desarrolladas en detalle en el
Estudio de Impacto Ambiental que, junto con el Plan Parcial modificativo, debe
tramitarse preceptivamente.
f) El diseño de las áreas de amortiguación en el entorno de la nueva
urbanización expuestas de modo sintético, desarrollándose en detalle en el Estudio
de Impacto Ambiental preceptivo. Estas medidas servirán de base y se integrarán
en el correspondiente Estudio de Paisaje de los regulados en la Ley de Ordenación
del Territorio y Protección del Paisaje que, preceptivamente, debe acompañar estas
actuaciones.
g) Las normas complementarias para la regulación de la edificación
aislada y la prevención de parcelaciones en el ámbito de influencia de la nueva
urbanización, cuando ello fuese necesario por las características de la nueva
clasificación propuesta.
3.1. Directrices Definitorias de la Evolución Urbana y Ocupación del
Territorio.
El artículo 73.3 de la LUV en concordancia con el artículo 172 del
ROGTUV establece que los Planes modificativos que impliquen la clasificación de
nuevo suelo urbanizable deberán, entre otras, observar las siguientes reglas:
a) Cumplirán las directrices de ordenación del Plan General, cuando
éstas contuviesen criterios definidos para regular el alcance, condiciones y
supuestos en los que es posible llevar a cabo una reclasificación de suelo no
urbanizable en urbanizable.
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b) Sólo se podrán llevar a cabo reclasificaciones de suelo no urbanizable
en la categoría de suelo No Urbanizable Común.
Estableciendo por su parte el artículo 175.2 del ROGTUV que, entre las
determinaciones de este Documento se incluirán, entre otras, las relativas a:
ocupación del territorio, complementándolas de modo coherente con los objetivos
definidos por las previstas en el Plan General. Alternativamente, redacción de las
nuevas directrices requeridas para la actuación y texto refundido con las vigentes
del Plan General.
los no urbanizables de especial protección que deban ser objeto de cesión para dar
cumplimiento a lo previsto en el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio
y Protección del Paisaje, cuando ello fuese necesario en virtud de lo previsto en este
Reglamento.
En la actualidad la revisión del PGOU de Hondón de las Nieves, se
encuentra finalizado y en fase de tramitación en orden a su sometimiento a
información pública. Asimismo existe documento de Concierto Previo informado por
la Consellería de Territorio y Vivienda el cual contiene unas Directrices Definitorias
de la Evolución Urbana y Ocupación del Territorio, de modo que el presente
documento contiene una trascripción de las mismas.
1º.- La creación un modelo de ciudad compacta cuyo desarrollo se
proyecte a partir de los actuales núcleos urbano, es decir, el de Hondón de las
Nieves y sus pedanías de La Canalosa y El Rebalso.
2º.- Consolidar la trama urbana de la ciudad en la parte Suroeste del
casco urbano, junto con el resto de los sectores que se están tramitando,
especialmente al Norte el sector denominado El Moro, de manera que en la
- 26 -
proyección de los viales del sector AC-2 han tenido en cuenta la propia trama de los
viales del sector del Moro colindante con el fin de evitar disfunciones que
entorpezcan el futuro desarrollo de los sectores colindantes.
3º.-Que ese desarrollo necesariamente debe ir acompañado de la
creación de importantes infraestructuras estructurantes del territorio de manera que
como exige el artículo 72.3 del LUV (en concordancia con el artículo 168.4 del
ROGTUV), está red estructural o primaria no sólo mejore su capacidad o
funcionalidad respecto de las existentes, sino que además satisfagan las
necesidades y los objetivos propuestos en el Proyecto de PGOU.
4º.- Articular una red estructural o primaria entorno a estos crecimientos
urbanos fundamentales de manera que las citadas redes primarias constituyan hitos
fundamentales en el crecimiento urbano futuro, vertebrando el territorio entorno a las
mismas.
5º.- Creando unos sectores de baja densidad de manera que vaya de una
mayor densidad en las zonas inmediatas al actual casco urbano y disminuyendo
esta densidad a medida en que nos alejamos del núcleo urbano consolidado, con el
fin de respetar, los valores paisajísticos y medio ambientales existentes en la zona,
y especialmente en el sector que nos ocupa quiere una singular relevancia
paisajística, el promontorio existente en el lado nororiental del sector, a cuyo fin se
ha proyectado un amplio boulevard que discurre de Oeste a Este coincidiendo con
la línea visual con el citado promontorio.
6º.- Creación de una importante red de dotaciones públicas, no sólo de las
integrantes en la red primaria o estructural, sino también en las red secundaria con
importantes reservas de suelo muy por encima de los estándares fijados como
mínimos por el legislador en el ROGTUV.
- 27 -
7º.- Realizar una reserva de suelo para viviendas de protección oficial
distribuido en los sectores que rodean los núcleos urbanos consolidados, evitando
por tanto la concentración de este tipo de vivienda en un solo sector con el fin de
evitar la marginación social y buscando la integración en el conjunto del desarrollo
urbano.
8º.- Garantizar la efectiva participación pública en las plusvalías que
genere este tipo de instrumentos urbanísticos.
Por su parte las Directrices Definitorias de la Evolución Urbana y
Ocupación del Territorio contenidas en el Documento de Concierto Previo y en el
Proyecto de PGOU establecen, entre otras, las siguientes:
1.
«Se opta por un modelo de ciudad compacta, de modo que el
crecimiento de la ciudad se desarrolla esencialmente entorno a los
actuales núcleos urbanos, es decir, el Núcleo Central del Municipio,
en el cual se integran las más importantes infraestructuras de la
Red Primaria Estructural que vertebran el Municipio y determinan
los ejes que sustentan el crecimiento y modelo territorial propuesto;
así como entorno a los núcleo urbanos de las pedanías de La
Canalosa y el Rebalso.
2.
En el entorno urbano actual del modelo de ciudad compacta, se
proyectan los suelos clasificados con la clave “AC” (Ampliación del
Casco Urbano, ordenándose pormenorizadamente con las
determinaciones fijadas en el artículo 18 de la LRAU y 26 del
RPCV, en concreto se ordenan pormenorizadamente los sectores
AC-1, AC-2 y el Sector R-1 (Paraje del Moro), si bien éste ha sido
tramitado y aprobado con anterioridad al Plan General Municipal de
Ordenación Urbana. Estos sectores sustentan los principales
elementos de la Red Primaria estructural, esto es, del esqueleto o
armazón básico diseñado por el Plan General y donde se contienen
las infraestructuras y dotaciones más relevantes para el crecimiento
urbano, entre las que destacan por su importancia, la circunvalación
sur, parte del colector general, así como espacios dotacionales
destinados a Colegios públicos, Centros Culturales (Auditorio), para
la construcción del nuevo Ayuntamiento, Centro Sanitario, espacio
reservado para la creación de una estación de autobuses y un gran
Parque Público urbano como lugar de recreo, ocio y esparcimiento
de la población en general. La ordenación pormenorizada de estos
- 28 -
tres sectores y su programación y ejecución temporal desde el
primer momento garantizan la obtención del suelo necesario para la
ejecución de estas importantes infraestructuras y dotaciones que
habrán de servir de soporte para la futura expansión urbanística
proyectada mediante la ejecución de otros sectores cuya
ordenación pormenorizada se determinará mediante la aprobación
de los correspondientes instrumentos urbanísticos (Planes
Parciales).
En esencia se puede afirmar que se pretende básicamente no sólo
consolidar y ordenar la actual trama urbana de los núcleos
existentes, sino además proyectar el desarrollo urbanístico
fundamentalmente entorno a los mismos, garantizando de este
modo que los futuros desarrollos urbanísticos proyectados
temporalmente constituyan una extensión natural de las
infraestructuras primarias ejecutadas entorno a estos tres sectores
primarios cuya ordenación se contempla. De este modo se
conseguirá un desarrollo urbano que constituirá una mera extensión
progresiva y natural del núcleo central, donde se ubican la principal
sede administrativa / política, comercial y financiera del Municipio.
Por lo que respecta a los núcleos urbanos de las pedanías de La
Canalosa y el Rebalso, se ha optado por un modelo de crecimiento
similar al expuesto anteriormente, proyectándose sectores de
expansión y crecimiento natural del municipio denominados (AC)
junto con suelos de tipología residencial diferenciada englobados
todos ellos bajo la clave (R).
3.
En cuanto a las infraestructuras públicas de la Red Primaria
Estructural, se considera fundamental la ejecución de la
circunvalación Sur del Núcleo Central, la cual desviará el tráfico de
la CV-845 por fuera del casco urbano actual. A tal fin los Sectores
AC-1, AC-2 y R1 deberán garantizar con carácter previo a su
ejecución, la plena disposición de los terrenos necesarios a favor de
la Administración competente en su ejecución, sin perjuicio de que
su efectiva ejecución se garantizará por la totalidad de los sectores
de suelo urbanizable proyectados a cuyo fin se podrá establecer
compensaciones económicas o de suelo entre los mismos con el fin
de garantizar la ejecución de la misma en el supuesto de que ésta
sea asumida por los anteriores sectores. Asimismo la ejecución de
los Sectores aislados proyectados deberán garantizar la conexión
de los mismos con la red primaria de comunicación, integrada
fundamentalmente por la CV-845.
- 29 -
4.
Se considera igualmente fundamental la ejecución del colector
general de aguas residuales que atraviesa el término municipal de
Oeste a Este, así como de la nueva estación depuradora. A tal fin
su ejecución se garantizará por los sectores urbanísticos
proyectados a cuyo fin se establecerá las compensaciones
económicas entre los mismos con el fin de garantizar el equilibrio
entre estos conforme a la Ordenanza de Canon de Urbanización
que se apruebe.
5.
Se garantizará la cesión y disposición de los terrenos que
conforman la Red Primaria de Parque Público a cuyo fin se
establecerán las compensaciones entre sectores con el fin de
garantizar que todo el suelo urbanizable tenga un aprovechamiento
tipo similar o un valor urbanístico semejante.
6.
Tendrán carácter prioritario en la ejecución, los sectores de suelo
urbanizable pormenorizado, AC-1, AC-2 y R-1 y en su caso AC-3
(Suelo Urbanizable no ordenado pormenorizadamente) cuya
programación temporal tiene carácter preferente con el fin de
consolidar la primera trama urbana de crecimiento de Núcleo
Central, conforme al modelo de ciudad compacta definido, al tiempo
que con ello se garantiza la cesión de los suelos dotaciones
necesarios (Ayuntamiento, Centro de Salud, Centros Escolares,
Auditorio, Parque Público), y para la ejecución de infraestructuras
de la Red Primaria Estructural como la circunvalación Sur del
término o la ejecución del trazado del Colector General de Aguas
residuales meridional. Simultáneamente se podrá llevar a cabo la
ordenación pormenorizada de algún sector aislado, preferente los
situados al norte del término municipal, identificados con la clave R6 y 7. La razón que justifica esta opción se debe a la necesidad de
obtener importantes infraestructuras estructurantes del territorio, así
la subestación eléctrica y la ejecución de las redes de suministro a
los sectores proyectados que constituye un factor fundamental y
prioritario para garantizar el desarrollo urbanístico proyectado.
Asimismo la ejecución de estos sectores pretende resolver los
problemas de inundación de la zona este del término municipal a
cuyo fin se deberá encauzar las aguas pluviales hasta la zona
inundable NUPH2 ubicada al norte del actual casco urbano, con el
fin de permitir su encauzamiento a la rambla de Lentiscar, lo que se
llevará a cabo por medio de encauzamiento mediante tubos con el
fin de evacuar de una forma rápida y eficaz la aguas pluviales que
se produzcan. La ejecución de estos sectores deberán garantizar la
ejecución inmediata de la red primaria ubicada al Sur de los mismos
con el fin de garantizar la comunicación de estos, con la carretera
- 30 -
CV-845 y la CV-844 (ambas redes forman parte de la red primaria
estructural de comunicación. En segundo orden de prioridad se
encuentran los suelos urbanizables AC del entorno de las pedanías
cuya ejecución sólo se podrá programar en la medida que queden
garantizados la ejecución de los servicios estructurantes
proyectados, tales como la conexión a la red general de suministro
de agua potable, colector general de aguas residuales y suministro
eléctrico. Una vez logrado la ejecución de estas infraestructuras
básicas se podrá programar la ejecución de los sectores ubicados
en la segunda línea de crecimiento urbano del Núcleo Central, en
concreto de los sectores R-2 y R-3, que constituyen una
prolongación del crecimiento natural del casco urbano municipal. La
ejecución de estas infraestructuras deberá garantizar la previa
ejecución de las redes primarias de comunicación, así como de
Depuración de aguas residuales, especialmente la implantación del
sistema de depuración terciario. La ejecución de los sectores R- 4 y
R 5 sólo se podrán ejecutar una vez ejecutadas las principales
infraestructuras de la red primaria estructurante y siempre que se
garantice la ejecución de las redes estructurales de comunicación
con el Núcleo principales y de la de suministros esenciales, agua,
luz, depuración de aguas residuales, mediante su conexión a le
EDAR nueva proyectada.
Por lo que respecta a los suelos industriales y terciarios, tendrá
carácter preferente la ejecución de la ampliación del actual Polígono
Industrial PP-X1 actualmente ejecutado y en fase de finalización de
edificación del tejido industrial, con el fin de obtener suelo industrial
para atender la importante demanda se la empresa privada. Su
ejecución deberá garantizar la conexión con la rotonda existente de
acceso al Polígono Industrial PP-X1 y el refuerzo de los servicios
de suministro de agua, alcantarillado. Igualmente deberá
garantizarse la ejecución de las infraestructuras necesarias para
reconducir las aguas residuales al PQL, situado en el centro del
Sector AC-1 al este del Núcleo Central, a cuyo fin se deberá
ejecutar una obra civil que garantice la recepción de esta agua y su
reutilización para riego de zonas verdes y otros usos similares. A
este respecto la ejecución del AC-1 adoptará las medidas
necesarias para que todas las aguas pluviales procedentes del
monte ubicado en el lado norte se reconduzcan las aguas pluviales
al citado PQL.
7.
No se considerarán modificaciones de la Ordenación Estructural las
pequeñas adecuaciones de la red primaria viaria, a la realidad ni la
redelimitación de Unidades de Ejecución para incluir la totalidad de
- 31 -
un viario perimetral en caso de alteración de la secuencia lógica de
desarrollo o la subdivisión de una Unidad de Ejecución en dos o
más siempre que el objeto sea la ejecución íntegra del viario común
a dos Unidades en la primera que ejecuta su programación.
Se mantendrá en el conjunto del sector los parámetros edificatorios
y se ajustará en consecuencia el justo equilibro entre las Unidades.
8.
La actividad urbanística proyectada tiene importantes implicaciones
con otras actividades, especialmente con el medio ambiente.
Conseguir un desarrollo urbano ambientalmente sostenible es una
condición que favorece el mantenimiento y crecimiento sostenible
del municipio.
La interacción entre desarrollo urbanístico y medio ambiente debe
orientarse para que mutua y recíprocamente sea positiva mediante
una ordenación del crecimiento urbanístico y de los futuros
residentes del municipio basados en políticas activas de educación
y de calidad de los servicios públicos que permitan un desarrollo
sostenible de éste y favorable para la ciudad.
9.
Es imprescindible a tal fin una acción en el control y gestión de los
usos de los suelos y edificaciones, el tráfico, la diversificación de los
usos, la potenciación del turismo, la ejecución y cumplimiento
estricto de las normas ambientales sobre ruido, la calidad del agua
potable, la gestión y manejo adecuado de las aguas residuales, la
emisiones a la atmósfera de partículas (humos, olores, polvo en
suspensión, etc.), sobre los espacios naturales (incluido la zona de
intersticio de protección), la información, sensibilización y educación
de los habitantes, visitantes y turistas y, por último, educación y
formación de los gestores de todas estas actividades para que el
desarrollo sea ambientalmente sostenible y favorable al crecimiento
del Municipio, proyectado en un espacio temporal futuro favorable.»
De esta elemental exposición, resulta manifiesto que la Directrices
definitorias del Sector AC-2 son plenamente coincidentes y compatibles con las
contenidas en el documento de Concierto Previo y en el Proyecto del nuevo PGOU
de Hondón de las Nieves, por lo que en definitiva nos encontramos ante la
necesidad de anticipar la ejecución de un sector con el fin de poder atender la
obtención inmediata de las infraestructuras estructurantes del territorio entorno a las
cuales se producirá los futuros desarrollos urbanísticos y que conforman los
- 32 -
elementos necesarios para cumplir con los parámetros de calidad y mejora del
bienestar de la población conforme a los criterios establecidos en los artículos 52 y
67 de la LUV.
3.2.- Justificación de la Sectorización.
En la LUV en sus artículos 66 y 70, respectivamente establece que el
“Sector” constituye el ámbito mínimo de planeamiento de un Plan Parcial o un Plan
de Reforma Interior, dentro del cual se puede desarrollar uno de estos instrumentos
de planeamiento urbanístico. En este sentido podemos afirmar que el “Sector” opera
como ámbito de gestión, pues el mismo está estrechamente ligado al Área de
Reparto y al cálculo del Aprovechamiento tipo.
La delimitación de los sectores constituye, por consiguiente, una técnica
de planeamiento estrechamente vinculada tanto a la ordenación como a la gestión
de los Planes lo que necesariamente ha de tener implicaciones directas en la propia
ordenación del territorio y en la futura gestión de dicho ámbito.
Por este motivo, tanto LUV, en su artículo 54, como en propio ROGTUV,
de igual modo, en su artículo 111 trata con especial cuidado la técnica de la
delimitación sectorial que, en el caso de los Planes Parciales modificativos, como el
presente, tiene una importancia significativa ya que a través de los mismos se
contribuye decisivamente a la conformación del modelo territorial urbano futuro.
Por tanto, en la delimitación sectorial el propio legislador establece unas
objetivos básicos que deben ser tenidos cuenta a la hora de llevar a cabo dicha
delimitación, así la LUV cita como objetivo básico de toda delimitación «atender al
modo más idóneo de estructurar la utilización del territorio», con el objetivo de
buscar una mejora en el bienestar futuro de la población, evitando, por tanto, llevar a
cabo
una
delimitación
que
responda
exclusivamente
a
conveniencias
administrativas o prediales, que si bien pudieran favorecer la gestión del plan,
- 33 -
puedan quebrar, sin embargo, con el lógico desarrollo estructural y territorial del
Municipio.
Por consiguiente, resulta conviene recordar lo que dice a tal fin el
ROGTUV, que viene a reiterar y matizar, en algunos casos, los criterios establecidos
en la Ley Urbanística Valenciana para llevar a cabo la delimitación de los sectores,
así,
El Artículo 111.3 del ROGTUV, dice que
«El perímetro de los sectores se ajustará a las alineaciones propias de la
red primaria o estructural de dotaciones o, excepcionalmente, con los límites
de clasificación de suelo. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y límites
respetará las siguientes reglas:
a) Los caminos rústicos, las acequias, las curvas de nivel topográficas, los
yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de
protección del dominio público natural o de otros elementos naturales, así
como sus proyecciones virtuales, sólo podrán configurar ese trazado cuando
en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea su elección
como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.
b) Dicho trazado nunca se determinará con el exclusivo propósito de
ajustarlo a límites del término municipal o a lindes de propiedad. Cuando la
más idónea conformación de la ordenación urbanística aconseje un trazado
coincidente con esos límites, el Plan deberá justificar que esa coincidencia
obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública de
planeamiento, no a la mera conveniencia de ajustar sus determinaciones a
condiciones prediales o administrativas preexistentes y ajenas al bienestar
futuro de la población.
c) Los bordes de sectores colindantes con suelo no urbanizable estarán
formados por un vial, que pertenecerá a la red primaria o secundaria. Estos
- 34 -
viales podrán ser peatonales pero su anchura mínima será de 6 metros y no
tendrán obstáculos que impidan el paso de vehículos de emergencia. En su
caso, los laterales de estos viales contendrán franjas lineales arboladas para
reducir el impacto paisajístico de una actuación o facilitar su integración
visual. »
Si bien el texto legal es suficientemente preciso respecto de los criterios a
seguir en la delimitación de los sectores, por lo que conviene exponer cuales han
sido los criterios seguidos en la delimitación del presente sector en orden a verificar
el
cumplimiento
exacto
de las determinaciones legales y reglamentarias
establecidas a tal fin.
El “Sector” proyectado constituye un ámbito compacto definido por límites
naturales, en el que se ha tenido a la hora de fijar los criterios de sectorización la
propia configuración natural del terreno.
Los límites del sector son los siguientes:

Norte: Camino público El Bayón (Cuesta) y con la Avda. de Juan
Bonmatí.

Sur: Camino público El Tonilero y Colada del Matadero.

Este: Suelo Urbano.

Oeste: Camino público.
En consecuencia con lo expuesto anteriormente resulta evidente que la
sectorización cumple con los criterios legales establecidos en cuanto que en la
configuración del mismo se han buscado límites naturales tales como caminos
públicos o la propia ordenación urbanística, así en su lado Este linda con el suelo
urbano actual. No debemos de olvidar que este sector constituye un área de
expansión natural del actual suelo urbano del municipio. Por otra parte, se puede
observar que en la propia delimitación del sector proyectado se ha buscado respetar
- 35 -
los hitos geográficos naturales del territorio, así podemos observar que en tres de
sus lados (Norte, Este y Sur) linda con caminos públicos existentes y en el Oeste
con vial. De este modo se pretende ser especialmente respetuoso con los valores y
características endógenas del territorio, la estructura y configuración natural del
territorio. De este modo se busca ser respetuoso con la vigente Ley 4/2004, de 30
de Junio de la Generalitat Valenciana, de Ordenación del Territorio y Protección del
Paisaje, en cuya exposición de motivos nos dice que «El paisaje constituye un
patrimonio común de todos los ciudadanos y elemento fundamental de su calidad de
vida, que la ley aborda desde la más actual concepción del mismo emanada del
Convenio Europeo del Paisaje». En este sentido, entendemos que con la
sectorización propuesta se pretende respetar esos elementos característicos del
territorio evitando la deformación del mismo hasta hacerlo irreconocible.
En la sectorización propuesta se observa que en el lado Sureste del
sector, éste se separa del camino público que lo circunda en sus lados Norte, Sur y
Oeste, si bien como puede apreciarse ello es debido a la necesidad de enlazar la
sectorización con la circunvalación que como hemos expuesto forma parte de la red
primaria estructural y con el vial proyectado que circunda el lado Este del sector de
30 metros y que enlaza directamente con la rotonda a ejecutar por este sector en su
lado Sur.
En definitiva, resulta manifiesto que esta delimitación responde a criterios
puramente urbanísticos, lo cual no significa que se haya hecho tabla rasa con la
configuración natural del territorio, más bien al contrario se ha tenido en cuenta la
configuración existente, tanto natural, como aquellos elementos producto de la
acción humana, tales como caminos públicos existente, de forma tal que se ha
buscado una correcta integración de la estructura urbana con la propia configuración
natural del territorio y de todos los elementos naturales existentes en la zona.
Por último, conviene advertir que la sectorización propuesta no coincide
con una única propiedad, al contrario existen un número importante de propietarios,
- 36 -
cuya relación se acompaña a final del presente documento por lo que también se
cumple en este sentido con uno de los requisitos establecidos en la propia
regulación legal y reglamentaria.
En definitiva podemos afirmar que en la configuración del sector se ha
hecho de una manera ordenada buscando los límites naturales y atendiendo a
criterios urbanísticos coherentes con el modelo de ordenación territorial propuesto
por el propio Ayuntamiento conforme a los criterios establecidos en el documento de
Concierto Previo sometido a la aprobación de la Consellería de Territorio y Vivienda.
3.3. Incardinación del Programa de Actuación Integrada en la estructura
territorial del municipio.
La justificación de la presente Alternativa Técnica se fundamenta, entre
otras razones, en la necesidad de anticipar la ordenación pormenorizada de
aquellos sectores colindantes al actual núcleo urbano de Hondón de las Nieves,
donde se ubican las principales infraestructuras de la red primaria estructural con el
fin de obtener y garantizar la ejecución de las mismas, al constituir éstas hitos
fundamentales entorno a los cuales se va a proyectar el futuro crecimiento
urbanístico del Municipio.
Por consiguiente, con la formulación de la presente Alternativa Técnica de
Programa reclasificatorio de Suelo No Urbanizable a Urbanizable, el proponente
pretende llevar a cabo la ejecución de la Unidad de Ejecución Única denominada
“AC-2”,
conforme
a
la
justificación
contenida
en
el
DOCUMENTO
DE
JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN TERRITORIAL y conforme a la
sectorización contemplada en la misma.
A tal fin el legislador valenciano ha esbozado cuales deben ser los
objetivos esenciales que deben ser perseguidos a la hora de formular una nueva
- 37 -
ordenación urbanística de manera que en el artículo 72.1 LUV, nos concreta cuales
deben ser esos objetivos al disponer que las nuevas soluciones deberán mejorar «la
calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colectivo, o la capacidad
de servicio de las dotaciones públicas, o actualicen ordenadamente la estructura
territorial a nuevas demandas sociales. Su determinaciones deberán ser coherentes
con las directrices establecidas por el planeamiento general para su desarrollo,
incluso en el supuesto de que las modifiquen». Estableciéndose, asimismo, en el
apartado tercero del citado precepto legal que
«a) Las nuevas soluciones propuestas para la red primaria han de mejorar
su capacidad, calidad o funcionalidad, sin que puedan desvirtuar las opciones
básicas de la ordenación originaria y deben cumplir, con igual o mayor
calidad y eficacia, las necesidades y objetivos considerados en la formulación
original de red primaria que ahora se modifica.
b) La nueva ordenación debe identificar, motivar y justificar las mejoras
para el bienestar de la población, y debe fundarse en el más adecuado
cumplimiento de los principios rectores de la actividad urbanística y de los
estándares legales de calidad de la ordenación definidos por los artículos 52
y 67 de la LUV».
«La nueva ordenación debe identificar, motivar y justificar las mejoras
para el bienestar de la población y debe fundarse en el más adecuado
cumplimiento de los principios rectores de la actividad urbanística y de los
estándares legales de calidad de la ordenación definidos por los artículos 52
y 67 de la LUV».
Este mandato legislativo y dentro del ámbito de los cambios de
Planeamiento, como el pretendido con esta propuesta deben de regirse por los
criterios establecidos en el artículo 76.3 de la LUV al exigir para la aprobación de
Planes que modifiquen el planeamiento anterior aprobado por la Administración de
la Generalitat que «Las nuevas soluciones propuestas para la red estructural o
primaria de reserva de suelo dotacional
mejoren su capacidad, calidad o
funcionalidad, sin desvirtuar las opciones básicas de la ordenación originaria, y
deben cubrir y cumplir, con igual o mayor calidad y eficacia, las necesidades y los
objetivos considerados en aquélla».
- 38 -
En resumen, resulta evidente que el legislador valenciano y, por ende, el
propio Ayuntamiento de Hondón de las Nieves, conforme a los criterios fijados en el
modelo territorial definido en el documento de Concierto Previo formulado y
sometido dictamen de las distintas Consellerías sectoriales de la Generalitat
Valenciana, persigue en esencia, tal y como hemos expuesto anteriormente, en la
configuración de un modelo de ciudad compacta y concretamente en el caso
concreto del sector AC-2, no sólo se pretende la consecución de este objetivo
básico sino que además con ello se pretende consolidar y mejorar la trama urbana
del actual casco urbano por su lado Suroeste, atendiendo a la ordenación del resto
de los sectores que se están tramitando y alguno ya aprobado como es el caso del
sector denominado “El Moro”, situado al Norte del presente, de modo que los viales
de ambos sectores constituyan toda una trama urbana uniforme.
Fijados los criterios que a nuestro juicio a esbozado el legislador
valenciano y que han sido igualmente fijados como objetivos esenciales a conseguir
con la ordenación propuesta, conviene analizar el cumplimiento por parte de la
ordenación formulada con los mismos, teniendo en cuenta que nos encontramos
ante un instrumento de planeamiento que en esencia pretende reclasificar suelo no
urbanizable común a urbanizable residencial.
1.- La ordenación propuesta se ubica en un área del Municipio que por su
propia configuración del territorio es especialmente idónea para llevar a cabo
una actuación de esta naturaleza. Se trata de suelo actualmente clasificado
por las vigentes NNSS de Planeamiento Urbanístico en fase de revisión como
suelo no urbanizable común, grado I, por consiguiente, a priori, apto para
poder llevar a cabo una actuación urbanística como la pretendida. En este
sentido, es evidente que nada hay que objetar respecto a la posibilidad
jurídica de llevar a cabo una actuación como la propuesta y que desde la
perspectiva de la definición del modelo territorial, es coherente, a nuestro
entender, con el modelo que viene siendo definido por el propio
- 39 -
Ayuntamiento, en la propuesta esbozada en el Documento de Concierto
Previo sometido a informe de las distintas Administraciones Sectoriales con
competencias al respecto. Por otra parte y, de acuerdo con lo establecido en
el artículo 172, letra b) del ROGTUV, dispone que para los Planes Parciales
modificativos que incorporen al proceso de urbanización terrenos, que
conforme al Plan General, no tuvieses la clasificación formal de suelo
urbanizable, «Sólo podrán llevarse a cabo reclasificaciones de suelo no
urbanizable en la categoría de suelo No Urbanizable Común, de acuerdo con
el artículo 5 de la Ley sobre Suelo no Urbanizable.»
2.- La elección de su ubicación responde con ese modelo de territorio por
el que se ha optado por parte del Ayuntamiento de Hondón de las Nieves,
habiendo elegido una zona, colindante al núcleo urbano de Hondón de las
Nieves, en la cual se han proyectado importantes infraestructuras y
dotaciones integradas dentro de la red primaria o estructural, constituyendo,
por otra parte, en una prolongación natural del desarrollo y crecimiento
urbano.
3.- Por otra parte, tal y como se justifica en el Estudio de Impacto
Ambiental que se acompaña como documento integrante de la presente
Alternativa Técnica de Programa, la ubicación propuesta se asienta en un
suelo no urbanizable común, carente de valores medioambientales
significativos que justifiquen una especial protección, pues inclusive el posible
valor agrícola de dicha zona actualmente esta en franco declive. En
consecuencia, entendemos que se cumple con la primera de las exigencias
establecidas en el artículo 172. b) del ROGTUV al tratarse de un suelo
clasificado por las vigentes NNSS de Planeamiento Urbanístico de ámbito
municipal como suelo no urbanizable común (grado I).
- 40 -
4.- Asimismo, debemos tener igualmente en cuenta que, si bien el
Ayuntamiento en la actualidad está elaborando un nuevo Plan General que
sustituya las vigentes NNSS, con la ordenación propuesta y por lo que
respecta al modelo territorial propuesto resulta manifiesta su compatibilidad
conforme al modelo proyectado en el Documento de Concierto Previo
elaborado y sometido a la consideración de la Administraciones sectoriales
competentes y cuyo objetivo esencial es consolidar la trama urbana de la
ciudad en la parte Suroeste del casco urbano, junto con el resto de los
sectores proyectados, evitando la existencia de bolsas de suelo no
urbanizable contrarios al modelo de ciudad compacta que se propone.
El emplazamiento, por otra parte el sector, se alinea con elementos
fundamentales de la Red Primaria o Estructural, lo que favorece su
integración dentro del modelo territorial y estructural definido por el propio
Ayuntamiento de Hondón de las Nieves. Así debemos tener presente que
limítrofe con el sector se está proyectando la circunvalación (red primaria), de
manera que la conexión del sector con esta importante red de comunicación
quedará garantizada, y por tanto, la total comunicación del mismo con el resto
del territorio.
5.- También es de destacar, a la hora de valorar la ubicación propuesta, la
proximidad con el proyectado colector general de aguas residuales que
atraviesa el término municipal de oeste a este (cuyo proyecto técnico está
siendo ejecutado por la propia Entitat de Sanejament de la Generalitat
Valenciana) y que atraviesa el sector junto a la circunvalación proyectada,
para conducir, las aguas negras hasta la estación de depuración de aguas
residuales (EDAR), existente en el lado sureste del casco urbano de Hondón
de las Nieves. La conducción de las aguas residuales que se genere en el
- 41 -
término municipal en los distintos sectores proyectados a un solo punto de
depuración tiene grandes ventajes a destacar:
a)
Reducción de los costes de explotación de esta importante
infraestructura, tanto de la actual estación depuradora con una
capacidad de 40 m3/ hora, como la que se ejecute en un futuro a
medida
de
que
se
vayan
ejecutando
los
demás
sectores
proyectados.
b)
Reducción de los costes medioambientales al concentrar la
totalidad de las aguas residuales en un solo punto, evitando de este
modo la proliferación de EDARS en el término municipal.
c)
Reutilización de las aguas residuales depuradas mediante su
conducción al embalse de la boquera para su reutilización en el riego
tanto de cultivos como de las zonas verdes de la red secundaria y
primaria (parques públicos), existentes y de los que se irá dotando el
municipio al tiempo que se producen la ejecución, tanto de este
sector como de los demás sectores proyectados. En este sentido es
de destacar la circunstancia de que actualmente se está ultimando el
proyecto de modernización del sistema de riego mediante la creación
de riego por goteo para la mayor parte del término. Dado que el
sector se proyecta en suelo agrícola bajo riego permitirá regar las
zonas verdes con aguas depuradas mediante el sistema de riego por
goteo con el importante ahorro de agua.
6.- Por último, también es destacable, a la hora de valorar la ubicación
del presente sector, la proximidad con dos ramales de la red estructural de
servicio de suministro de agua potable. Efectivamente al norte del sector
colindante a la carretera CV-845 discurre dos tuberías de fundición con
- 42 -
diámetros de 250 mm y 150 mm.. La primera de las citadas redes se
suministra desde los pozos de Caminante y La Canalosa respecto de los
cuales el Ayuntamiento de Hondón de las Nieves tiene la correspondiente
concesión de caudales para consumo humano, la segunda, esto es, la de 150
mm, se abastece desde el pozo de la Solana que suministra agua al depósito
de 600 m3 existente. De modo que el sector proyectado tiene garantizado el
suministro de agua potable en cualquiera de las citadas infraestructuras
hidráulicas. No obstante,
y conforme al Informe emitido por la empresa
concesionaria del servicio público, la conexión más adecuada sería a la
tubería de función de 150 mm., que se suministra desde el pozo de La Solana
(Depósito de 600 m3) por cuanto que por cotas cumple mejor las condiciones
de suministro. La acometida se efectuaría junto a la válvula de retención
existente al lado del Cuartel de la Guardia Civil (actualmente sede de la
Policía Local Municipal). Asimismo se ha proyectado una red de suministro de
agua potable que se sitúa al noroeste del sector AC-2 y oeste del sector del
Moro que comprende la ejecución tanto de un depósito de agua potable de
una capacidad de 1000 m3 y una tubería de fundición de 250 mm. Esta obra
hidráulica en la actualidad está incluida en el Convenio suscrito entre la
Excma. Diputación Provincial de Alicante y la Generalitat Valenciana,
encontrándose en fase de ejecución de proyecto técnico por la empresa
pública PROAGUAS. La conexión conforme al informe emitido por la empresa
concesionaria del servicio público municipal tendría lugar junto a la rotonda
norte del sector que prolonga con la Avda. de Juan Bonmatí.
En segundo lugar, conforme a lo dispuesto en el artículo 72.3.a) de la
LUV, se excluirá la propuesta urbanizadora formulada si «desvirtúa las opciones
básicas de la ordenación original del planeamiento vigente». Como ya hemos
expuesto anteriormente y conforme se justifica en el Estudio de Impacto Ambiental
- 43 -
que se adjunta como documento preceptivo a la presente Alternativa Técnica de
Programa, el emplazamiento propuesto no sólo es idóneo en el sentido de no
desvirtuar los valores medioambientales al no afectar a ninguna superficie que por
sus valores, agrícolas, forestales o medioambientales lo hagan merecedores de una
especial protección, al contrario, actuamos en un suelo que las vigentes NNSS de
Planeamiento Urbanístico clasifica como suelo no urbanizable común (grado I), esto
es, sobre un suelo agrícola con escasos cultivos y en franco retroceso en cuanto a
su explotación, con un importante número de fincas abandonadas. La idoneidad de
la ubicación elegida y su conformidad con el modelo territorial definido ha sido
expuesta anteriormente Asimismo, debemos tener en cuenta la circunstancia de la
proximidad del sector proyectado al casco urbano de Hondón de las Nieves,
constituyendo un área de crecimiento natural del municipio dentro del modelo de
ciudad compacta evitando la creación de bolsas de suelo no urbanizable. Y, a todo
ello, debemos añadir, la proximidad de este sector con infraestructuras
fundamentales de la red primaria, tanto aquellas cuya ejecución se proyecta, como
las existentes (carretera CV-845, al Noroeste del sector) lo que favorece su
ejecución sin tener que realizar grandes modificaciones en la ordenación estructural
actualmente vigente en el Planeamiento Municipal y respecto del cual no parece que
se puedan producir grandes variaciones.
En tercer lugar, debemos tener en cuenta la previsión contenida en el
artículo 172, letra a) del ROGTUV al disponer que la actuación debe observar las
Directrices de Ordenación del Plan General cuando éstas contuvieses criterios
definidos para regular el alcance, condiciones y supuestos en lo que es posible
llevar a cabo una reclasificación de suelo no urbanizable. Sin duda alguna, conforme
al modelo de crecimiento urbano proyectado por el Ayuntamiento conforme al
Concierto Previo elaborado resulta manifiesto que la actuación es conforme a las
directrices definitorias de la estrategia urbana y ocupación de territorio proyectada,
ya que la actuación pretende cerrar el cerco de crecimiento urbano proyectado
- 44 -
entorno al núcleo urbano actualmente consolidado, potenciando el crecimiento de la
ciudad, sin perjuicio de la existencia de algunos sectores aislados que pretenden
responder a la demanda de suelo derivado de la importante inmigración de
ciudadanos europeos.
En cuarto lugar, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 73.1º de la
LUV en la ordenación propuesta «deberán suplementar las redes dotacionales
públicas, incluso la red primaria, con elementos que satisfagan las necesidades de
integración territorial o urbana que generen...»
La ordenación propuesta no sólo pretende, sino que es escrupulosamente
respetuosa con este mandato legislativo y a tal fin se ha hecho una previsión
importante de reservas de suelo dotacional pública tanto de la red primaria o
estructural como de la red secundaria, asimismo se contemplan las conexiones a las
redes de infraestructuras y servicios exteriores a la actuación propuesta.
3.4.- Suelo No Urbanizable de Especial Protección de cesión para
cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del
Territorio y Protección del Paisaje: Parque Natural.
El artículo 73.3 letra f) de la LUV establece que los Planes modificativos
que impliquen la clasificación de nuevo suelo urbanizable deberán garantizar el
cumplimiento con cargo de la actuación integrada, además de las cesiones
legalmente exigibles, a la cesión de suelo no urbanizable protegido en la cuantía
establecida en el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección
del Paisaje, a favor de la Administración Pública. Asimismo, se establece que la
obtención de estos terrenos se realizará en cualquiera de las formas previstas para
la consecución de los elementos de la red primaria adscrita.
- 45 -
El citado artículo 13.6 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del
Territorio y Protección del Paisaje (LOTPP), ha sido modificado por el artículo 115
de la Ley 14/2005, de 23 diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Financiera y
Administrativa, y de Organización de la Generalitat, el cual establece que «Se
modifica el apartado 6 del Artículo 13 de la Ley 4/2004 de 30 de junio, de
Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, que queda redactado como
sigue:
«6. Toda clasificación de suelo no urbanizable en suelo urbanizable,
conllevará la obligación de ceder gratuitamente a la administración suelo no
urbanizable protegido, en una superficie igual a la reclasificada con las
siguientes condiciones:
a) Los suelos a ceder tendrán previamente la clasificación de suelo no
urbanizable protegido por el planeamiento municipal o estarán protegidos por
alguna figura procedente de la legislación medioambiental. De igual modo
podrán
ser
objeto de
cesión
aquellos que
tengan
incoado
algún
procedimiento administrativo tendente a su protección.
b) Cuando el mantenimiento del valor a proteger requiera de una acción
continuada de naturaleza agrícola, forestal, cinegética o similar, la cesión sólo
podrá ser aceptada por la administración cuando ésta tenga previstos y
garantizados mecanismos de gestión que permitan el mantenimiento del valor
protegido.
c) Estas cesiones tendrán el carácter de dotación de parque público
natural perteneciente a la red primaria en el planeamiento que las ampare,
computando a los efectos previstos en el artículo 8.1.c) de la presente Ley.
No computarán, sin embargo, como parque público de naturaleza urbana de
red primaria de los exigidos por la legislación urbanística.
- 46 -
d) Se realizarán a cargo de la actuación sin perjuicio de las cesiones de
suelo dotacional público correspondiente a la red secundaria conforme a la
legislación urbanística, siendo de aplicación para conseguir su obtención, lo
establecido en el artículo 15 apartado 3 de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre,
de la Generalitat, del Suelo No urbanizable. En general se efectuará la cesión
a favor de la administración local salvo en los supuestos a los que se refieren
los números 1 y 2 del apartado f) de este artículo.
e) El planeamiento podrá delimitar áreas en las que se materialice la
cesión por su interés público local que estén dentro del ámbito de una de las
figuras de las previstas en la legislación sectorial en materia de espacios
naturales protegidos, o bien pertenecientes a entornos de amortiguación de
tales espacios según su planificación vigente o iniciada su tramitación.
f) En municipios en que no sea posible hacer efectivas estas cesiones,
podrán realizarse con terrenos aptos de otro término municipal, primando el
principio de proximidad territorial en igualdad de condiciones a las que se
refieren los apartados siguientes:
1. Los suelos situados en el ámbito de algún proyecto medioambiental
estratégico promovido por la administración autonómica, en cuyo caso
serán cedidos a ésta.
2. Los suelos situados en ámbitos objeto de alguna figura de protección
contemplada en la legislación vigente de espacios naturales protegidos de
la Comunitat Valenciana, en cuyo caso se cederán a la administración
encargada de la gestión del espacio natural protegido.
3. Si la administración encargada de la gestión lo estima pertinente,
podrán ser sustituidas por aportaciones monetarias del valor equivalente
del suelo cedido, determinado conforme a la legislación en materia de
- 47 -
valoraciones, que deberán ser destinadas a programas y proyectos para
la sostenibilidad y calidad de vida definidos en el capítulo II del título IV de
esta Ley.
A los efectos de cómputo contemplados en el apartado c) se considerará
el municipio en que se sitúen físicamente los terrenos dotacionales.
g)
Quedan
excluidas
de
la
obligación
de
tal
cesión
aquellas
reclasificaciones singulares promovidas por la administración pública, sus
concesionarios o agentes, que tengan por objeto la implantación de cualquier
tipo de equipamiento o actuaciones de interés público y social. Del mismo
modo quedan excluidas de esta obligación la parte de suelo reclasificado que
se destine por el planeamiento a la promoción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección pública».
Al objeto de cumplir con el mandato del legislador valenciano, el
instrumento de planeamiento reclasificatorio de suelo no urbanizable a urbanizable
contempla entre sus determinaciones la cesión gratuita a favor del Ayuntamiento de
Hondón de las Nieves, de una superficie igual a la que es objeto de reclasificación,
esto es, 425.665 m2, cumpliéndose íntegramente las condiciones establecidas
anteriormente y más concretamente las siguientes:
a) Se trata de suelos que actualmente en las vigentes NNSS de
Planeamiento Urbanístico de Hondón de las Nieves, como también en el Proyecto
de PGOU conforme al Documento de Concierto Previo aprobado por la Consellería
tienen la clasificación-calificación de SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO. Por
otra parte, estos se encuentran dentro de LIC, y por tanto según el Estudio de
Impacto Ambiental merecedores de la máxima protección por sus valores
intrínsicos.
- 48 -
b) La obtención del citado suelo pasará a formar parte del sistema
dotacional de Parque Público Natural, perteneciente a la red primaria de
planeamiento.
c) La obtención del mismo se realiza a cargo de la actuación proyectada,
todo ello, sin perjuicio de como a continuación se expondrá, merma de las cesiones
de suelo dotacional público que corresponda al sector en orden a la conformación
de la red secundaria.
d) A tal fin, el presente documento y el Instrumento de Planeamiento que
se acompaña ha efectuado una delimitación del área en la que se materializará la
cesión, dentro del ámbito conformador del espacio natural protegido o bien de las
zonas de amortiguación de tales espacios.
La definición del área objeto de cesión responde a criterios establecidos
en el Estudio de Impacto Ambiental y conforme a las determinaciones contenidas
tanto, en las vigentes NNSS como en el proyecto de PGOU, así se trata de suelos
por sus valores intrínsicos constituyen objetivos esenciales del Planeamiento
Urbanístico Municipal, que pretende potenciar la preservación de estos entornos
naturales, a cuyo fin se han definido éstas áreas identificadas con la clave NUPM
(Suelo No Urbanizable de Protección Ecológica y Paisajística”).
En consecuencia se trata de una zona, la cual es merecedora de un grado
de protección elevado, tanto por sus valores ambientales como paisajísticos, por lo
que en ellos se excluye su transformación y la edificación, al constituirse en
unidades ambientales que no podrán ser alteradas por una modificación de
planeamiento, por cuanto que su revisión deberá comportar necesariamente una
revisión del Plan General Municipal de Ordenación Urbana. En estos espacios se
potenciará la reforestación con especies autóctonas con el fin de evitar la progresiva
degradación de alguno de estos ámbitos.
- 49 -
Por otra parte, el hecho de que el citado espacio destinado a Parque
Público Natural sea discontinuo no constituye obstáculo alguno ya que conforme a
lo dispuesto en el artículo 58, párrafo 5º de la LUV se establece que «Podrán
también delimitarse unidades de ejecución discontinuas para la obtención de suelos
con destino a parques públicos naturales como, consecuencia de una reclasificación
de suelo, cuando así proceda en aplicación de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de
Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje».
La clasificación de este suelo con destino a Parque Público Natural
mantiene la actual prevista en las Normas Subsidiarias y la proyectada en el futura
PGOU, conforme a las previsiones contenidas en el Documento de Concierto Previo
del citado Plan aprobado por la Consellería de Territorio y Vivienda, esto es, SUELO
NO URBANIZABLE PROTEGIDO.
Por su parte el artículo 123, párrafo 2º del RGOTUV, establece que
«Podrán también delimitarse unidades de ejecución discontinuas para la obtención
de suelos con destino a parques públicos naturales como consecuencia de una
reclasificación de suelo, cuando así proceda en aplicación de la Ley de Ordenación
del Territorio y del Paisaje, y en especial cuando para su obtención sea precisa una
reparcelación forzosa. Estos suelos para parques públicos naturales estarán
clasificados como suelo no urbanizable protegido.»
Por su parte y dado la diferenciación de valoraciones entre el suelo
urbanizable y el suelo no urbanizable protegido con destino a Parque Público
Natural, tanto el artículo 58.5 de la LUV en concordancia con lo dispuesto en el
citado artículo 123.3 del RGOTUV establece los criterios, para el calculo del
coeficiente de ponderación entre ambos suelos. A tal fin la letra b) del citado
precepto dispone que «El aprovechamiento tipo del área de reparto del sector
reclasificado se calculará mediante el cociente entre su aprovechamiento objetivo y
la superficie resultante de la suma de la del sector más la superficie, corregida por el
- 50 -
correspondiente coeficiente de ponderación, del suelo no urbanizable. Este
coeficiente se obtendrá de dividir los valores unitarios por metro cuadrado del suelo
no urbanizable (pn) y del urbanizable reclasificado, de acuerdo con la legislación
estatal de valoración aplicable. Este enunciado se corresponde con la siguiente
fórmula de cálculo:
AT sector = E / Ssector + K x Spn
Donde:

(AT sector): es el aprovechamiento tipo del sector objeto de reclasificación
como suelo urbanizable.

(E): es el aprovechamiento objetivo, en metros cuadrados techo, o en
Unidades de Aprovechamiento si es preciso emplear coeficientes
correctores, de acuerdo con este Reglamento.

(Ssector): es la superficie del área de reparto que engloba el sector objeto
de reclasificación, en metros cuadrados, incluyendo la red primaria.

(K): es el coeficiente de ponderación.

(Spn): es la superficie en metros cuadrados del suelo no urbanizable
protegido calificado de parque público natural, a obtener.
c) Cuando no existan valoraciones fiables, la incertidumbre del mercado
inmobiliario y su evolución no permita obtenerlas con fiabilidad, o las rentas agrarias
o forestales no puedan ser objeto de valoración por no disponerse de valores de
comparación, el coeficiente a aplicar se calculará atribuyendo al suelo no
urbanizable un aprovechamiento tipo virtual del 10 por ciento del aprovechamiento
tipo promedio de la red primaria clasificada como suelo urbanizable en el Plan
General vigente. El coeficiente K se obtendrá de dividir el aprovechamiento tipo
virtual así obtenido, entre el correspondiente al área de reparto formada por el suelo
objeto de reclasificación. Este coeficiente de ponderación se aplicará siempre si se
- 51 -
da, al menos, una de las circunstancias anteriormente expresadas. Cuando no
exista red primaria en el Plan General vigente que permita obtener su
aprovechamiento tipo promedio, se utilizará como
referencia para obtener el
aprovechamiento virtual antes citado el 10 por ciento del correspondiente al sector
objeto de reclasificación. Todo ello sin perjuicio de la aplicación, cuando proceda,
de lo previsto en este Reglamento para suelos urbanizables desclasificados.»
Asimismo y conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 123.3 del
RGOTUV se establece que «El aprovechamiento subjetivo de los propietarios en
suelo no urbanizable protegido (pn) se obtendrá de aplicar a su superficie, el
aprovechamiento tipo (calculado según la regla anterior) corregido por el coeficiente
K, una vez restado el porcentaje de cesión establecido para el suelo urbanizable.».
A) CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO APLICABLE AL PN:
CALCULO DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO DEL SUELO PROTEGIDO PN
Aprovechamiento Tipo del Sector
Coeficiente de ponderación
Superficie Pivada de Parque Natural en el Sector
Aprovechamiento Tipo del Parque Natural
Aprovechamiento Objetivo Parque Natural
(ATSECTOR)
Aprovechamiento Subjetivo Parque Natural
SPNsector=Aopn/ATsector
(K)
(SPNSECTOR)
Aopn=ATSECTOR*K*SPN
(AOpn)
Asubpn=Aopn*CA
(Asubpn)
0,23410m²T/m²S
0,16245
425.665 m²
0,03962m²T/m²S
16.188 m²T
14.569 m²T
Por lo que respecta al cálculo del COEFICIENTE DE PONDERACIÓN se ha
obtenido del siguiente modo:
K
0,16245
AT
0,27369m²T/m²S
%
59,3550%
- 52 -
B) CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO SUBJETIVO APLICABLE AL
PROPIETARIO DEL SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO CON
DESTINO A PARQUE PÚBLICO NATURAL.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 123, párrafo 3º, letra e) del
RGOTUV, se establece que «El aprovechamiento subjetivo de los propietarios en
suelo no urbanizable protegido (pn) se obtendrá de aplicar a su superficie, el
aprovechamiento tipo (calculado según la regla anterior) corregido por el coeficiente
K, una vez restado el porcentaje de cesión establecido para el suelo urbanizable.»
3.5. Objetivo de la Alternativa Técnica.
El objetivo perseguido con la ordenación contenida en el Plan Parcial de
Mejora es el desarrollo de una urbanización de uso residencial de baja densidad,
con una superficie inicial de 425.665 m2, una Red Primaria de 52.567 m2, una Red
Secundaria de 193.092 m2, siendo la superficie lucrativa de 180.006 m2.
El uso predominante es el residencial de 174.030 m2 compatible con el
terciario, 5.976 m2, incompatible con el industrial en todas sus categorías.
La edificación residencial se distribuye por todo el sector en 28 manzanas,
y el terciario exclusivo en la manzana M-9, formando una malla reticular que se
adapta al terreno y a las curvas de nivel. Las TIPOLOGÍAS EDIFICATORIAS son
las siguientes:
a) Residencial múltiple Bloque Exento (RmBE), el cual se subdivide en dos
subtipologías:
a.1. Residencia múltiple Bloque Exento tipo 1, con los siguientes parámetros:
- 53 -
TIPOLOGÍA RmBE1 (Residencial múltiple bloque exento).
Uso global: Residencial. Usos compatibles: Terciario.
MANZANAS: M-3, M-4, M-7 y M-8
Usos incompatibles: Industrial.
PARCELA
POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Superficie parcela mínima edificable: 500 m²
Distancia al linde frontal ≥ 5,00 m
Frente mínimo de parcela: 15,00 m
Distancia al resto de lindes ≥ 3,00 m
Diámetro circulo inscrito mínimo: 15,00 m
Separación entre edificaciones ≥ 5,00 m
INTENSIDAD
VOLUMEN Y FORMA
Indice de edificabilidad neta: 1,2935 m²t / m²s
Número máximo de plantas: 3
% Ocupación máxima: 70 %
Altura máxima reguladora: 13,50 m.
Altura máxima total: 15,00 m
Se permiten sótanos y semisótanos
Dotación de aparcamientos: 1 plaza por cada 100 m²t residencial. Espacios libres: Se permite el uso y construcción de instalaciones deportivo-recreativas,
tales como piscinas, pistas deportivas descubiertas, vestuarios (altura máxima 3,50 m) y áreas de juego
a.2. Residencial múltiple Bloque Exento tipo 2, cuyas determinaciones
urbanísticas son las siguientes:
MANZANAS:M-1, M-2, M-5, M-6, M10 a M16 y desde M18 a M20
Uso global: Residencial. Usos compatibles: Terciario. Usos incompatibles: Industrial.
PARCELA
INTENSIDAD
VOLUMEN Y FORMA
Indice de edificabilidad neta: 0,5380 y 1,0000 m²t / m²s
b)
Residencial
unitario
Bloque
Exento,
con
las
siguientes
características:
TIPOLOGÍA RuBE (Residencial unitario bloque exento).
MANZANAS: M17 y desde M21 a M28
Uso global: Residencial. Usos compatibles: --- Usos incompatibles: Terciario, Industrial.
PARCELA
INTENSIDAD
VOLUMEN Y FORMA
- 54 -
c) Terciario Bloque Exento, con las siguientes características:
TIPOLOGÍA TBE (Terciario bloque exento).
MANZANA: M9
Uso global: Terciario. Usos compatibles: -- Usos incompatibles: Residencial, Industrial.
PARCELA
INTENSIDAD
VOLUMEN Y FORMA
Superficie máxima destinada a ventas conforme a las directrices fijadas
por la Consellería de Industria, Comercio y Energía, Dirección General de Comercio
y Consumo, la superficie máxima destinada a ventas será del 40 % sobre el techo
del terciario, fijado en 5.771 m2t. De modo que esta no podrá exceder de 2.308 m2t.
El resto del espacio se podrá destinar a otros usos compatibles.
En resumen los objetivos a conseguir son:
1.
Ordenar de forma legible, con una jerarquización del viario, una
integración con las urbanizaciones y suelo urbano colindante y una
disposición de las reservas acorde con el uso fundamental del sector.
2.
Conseguir la conexión intersectorial / urbana por medio de los viales
proyectados, sin que este tránsito, produzca interferencias en el
interior de las zonas residenciales.
3.
Reservar los estándares fijados en el artículo 208 del ROGTUV.
4.
Permitir un reparto equitativo de las cargas y beneficios originados
por el planeamiento.
5.
Respetar la vocación urbanística que se expresa en la zona y
consecuentemente en el Sector.
- 55 -
6.
Conseguir el suelo de red primaria dotacional necesario y la
ejecución de un nuevo Colegio Público (en fase de negociación con
la Consellería de Educación).
- 56 -
II.- Información Urbanística
- 57 -
1. NATURALEZA DEL TERRENO.
La naturaleza del medio físico ha sido analizada por el equipo técnico de
AMBARTEC® GESTIÓN Y PROYECTOS, S.L., dirigido por Don Javier Jerez
Escolano, Licenciado en Biología, colegiado 15.173-V, como Estudio de Impacto
Ambiental
que se
acompaña
al
DOCUMENTO
DE JUSTIFICACIÓN DE
INTEGRACIÓN TERRITORIAL, estudio que viene exigido por el artículo 74.4, letra
a) de la LUV «en concordancia con el artículo 176.1 e) del RGOTUV», así como en
la legislación específica que rige lo concerniente a la Evaluación de Impacto
Ambiental.
El terreno se puede considerar como un plano suavemente inclinado
hacia el Noreste. Existen dos accidentes topográficos de relevancia que
caracterizan el entorno y que se constituyen en dos puntos de referencia
importantes. Por un lado está la loma situada en la parte nororiental del sector, si
bien constituye ningún hito paisajístico, se preservado convirtiéndolo en PJL.
Siguiendo las orientaciones del Estudio de Impacto Ambiental sobre este cerro y con
el fin de minimizar el impacto visual y paisajístico sobre el medio natural el mismo se
ha incorporado a la red secundaria de zonas verdes, con el fin de disminuir el
posible impacto paisajístico e integrar las zonas con vegetación autóctona más
natural existente en la parcela, a lo que hay que añadir el hecho de que en esta
zona existe una afección de suelo Forestal Común recogido en el Plan General de
Ordenación Forestal de la Comunidad
Valenciana. Así mismo y con el fin de
minimizar el impacto visual se ha proyectado un boulevard (zonas verdes SLJ1,
SLJ2, SJL3, SJL4, SJL5, SJL6, Y SJL8), de modo que se minimiza la incidencia de
la actuación sobre el paisaje.
Así mismo, otro elemento del territorio de interés se refiere a las zonas
donde se sitúa el Barranco del Tolomó-Lentiscar que posee cauces bien definidos y
en el cual se han respetado las afecciones contenidas en el Real Decreto Legislativo
1/2001, de 20 de julio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas.
- 58 -
De la misma forma, junto a la circunvalación se han proyectado redes de
conducción de las aguas pluviales hasta el barranco de Tolomó-Lentiscar.
Las características geológicas hidrológicas, climáticas, flora y fauna y
usos del terreno, así como las afecciones y medidas correctoras propuestas están
estudiadas en el estudio de Impacto Ambiental realizado por la referida empresa.
Sus determinaciones han sido recogidas en la Ordenación Pormenorizada y se
plasmarán en el correspondiente Proyecto de Urbanización.
- 59 -
2. EDIFICACIONES E INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES.
2.1. Edificaciones Existentes.
En el sector existe un total de 11 casas de campo y 1 nave industrial
dispersas en todo el sector.
2.2.- Infraestructuras Existentes.
El sector AC-2 linda por la parte Noreste con el casco urbano y tiene los
siguientes servicios urbanísticos:
2.2.1.- Accesos actuales
Al interior del sector se puede acceder desde el camino de la cuesta, al
noroeste del mismo, y desde el viario existente que circunda el sector por el sureste.
Sus lindes son los siguientes:

Al Norte con camino público de Bayón (Cuesta) y Avda. de Juan
Bonmatí (Polideportivo Municipal).

Al Sur con camino público Camino Tonilero y colada del matadero
y suelo no urbanizable.

Al Este con el casco urbano y camino matadero que es
prolongación de la Calle Nueva y
vereda de La Amistad que
discurre por el casco urbano.

Al Oeste linda con camino Tonilero que enlaza con el camino del
Bayón (o Cuesta) y la Colada del matadero.
- 60 -
2.2.2.- Agua potable. Necesidades hídricas.
Anexo nº Uno (1): Certificado expedido por el arquitecto municipal del
Ayuntamiento de Hondón de las Nieves, como titular del servicio de suministro de
agua potable y alcantarillado.
El Sector AC-2, dada su proximidad al casco urbano, se encuentra
situado próximo a la red de abastecimiento de agua potable perimetral existente en
el núcleo urbano de Hondón de las Nieves (anillo formado por una tubería de
fundición de 150 mm.). Al norte junto a la carretera CV-845 existen dos tuberías de
fundición de 150 mm. y 250 mm., respectivamente y de las cuales se abastecen los
depósitos de agua potable del casco urbano, que se abastecen de los pozos de La
Solana y de Caminanto y La Canalosa respecto de los cuales el Ayuntamiento de
Hondón de las Nieves tiene la correspondiente concesión de agua con caudales
próximos al 1.100.000 m3/año. Al margen de ello se suministra de agua desde los
Canales del Taibilla, de la cual forma parte como miembro de pleno derecho el
Ayuntamiento de Hondón de las Nieves. Asimismo se prevé la conexión del sector al
depósito proyectado en el lado noroeste del sector, cuyo proyecto se encuentra en
fase de redacción por la empresa pública Proaguas (Excma. Diputación provincial
de Alicante), con una capacidad de 1.000 m3 a través de una tubería de función de
250 mm. (proyectada conforme al Plan Estratégico en materia de abastecimiento de
agua elaborado por el Ayuntamiento) que alimentará a este sector y al colindante en
el lado norte denominado El Moro (pendiente de aprobar por la Consellería de
Territorio y Vivienda).
En cuanto a la JUSTIFICACIÓN DE LAS NECESIDADES DE AGUA
DEL SECTOR, así como su justificación de la disposición de recursos hídricos
suficientes, se ha efectuado “Estudio de Necesidades de Recursos Hídricos”
respecto del sector, y del cual es documento anexo, en coherencia con la demanda
de agua contenida en el correspondiente “Informe de las Demandas y
Disponibilidades de Recursos Hídricos”, que acompaña al Plan General de
- 61 -
Ordenación Urbana de Hondón de las Nieves, aprobado provisionalmente con fecha
30 de junio de 2008.
Con el propósito de no resultar excesivamente repetitivos, basta
reproducir aquí el cuadro de necesidades hídricas del Sector “AC-2”, remitiéndonos
para cualquier otra justificación, al correspondiente DOCUMENTO ANEXO
“Informe de Recursos Hídricos para el desarrollo del PP del Sector AC-2”, que
se ha tramitado y aprobado conjuntamente con este Plan Parcial.
SECTOR "AC-2"
USO RESIDENCIAL
Cálculo población
Nº Viviendas nº hab./viv.
783
2,1
Total nº habitantes previstos
1.645
Dotación cálculo
Total habitantes previstos
Cáculos/Instrucción MOPT agua población 1000-6000 hab. l./día
1.645
180
Caudal cálculo RESIDENCIAL
Caudal necesario litros/día
Litros por segundo, 1 = 24 h. = 86400 s.
3
Caudal previsto anual m /año
Consumos municipales: 10 %
Rendimiento actual de la red 80 %
Dotación agua necesaria m3/año
USO COMERCIAL y EQUIPAMIENTO PÚBLICO
2
Cálculo m techo
2
m t Terciario Equi. Públ.
Total
5.771
13.190
18.961
Caudal necesario 0,112 lts./seg. X 8 horas
caudal necesario año *365
Coeficiente simultaneidad de 80 %
3
Caudal previsto anual m /año
Rendimiento actual de la red 80 %
Dotación agua necesaria m3/año
3
TOTAL CAUDAL EN M NECESARIO AL AÑO
296.055
3,43
108.060
118.866
148.583
148.583
61
22.324
17.859
17.859
22.324
22.324
170.906
- 62 -
2.2.3.- Saneamiento y Estación Depuradora de Aguas Residuales.
Anexo nº DOS (2): Certificado de la empresa pública PROAGUAS
(Diputación Provincial de Alicante) sobre suficiencia de la depuradora actual para
garantizar la depuración de las aguas residuales generadas por el AC-2.
Anexo nº TRES (3): Certificación del Acuerdo adoptado por el Pleno del
Ayuntamiento de Hondón de las Nieves en sesión del día 6 de abril de 2005,
aprobando el Convenio a suscribir entre éste y la Entidad Públicas de Saneamiento
de Aguas Residuales garantizando la ejecución del Colector General de Aguas
Residuales, cuyo proyecto técnico ha sido ejecutado por dicha entidad pública.
La actual Estación Depuradora de Aguas Residuales (EDAR), acaba de
ser objeto de una importante obra de mejora y ampliación de la capacidad de
depuración, la cual se sitúa al sureste del sector. Conforme a la certificación
expedida por la empresa pública Proaguas (Diputación Provincial de Alicante), la
EDAR reformada tiene una capacidad de depuración medía al día de 400 m3, lo que
significa que si el consumo medio de agua por habitante y día es de 150 litros (en la
actualidad existen 1.333 abonados que vierten agua a la misma, esto significa, que
la actual depuradora tiene una capacidad máxima de depuración de agua para
2.000 a 2.600 habitantes. Asimismo y de acuerdo con la certificación de la citada
empresa (Proaguas), actualmente se está depurando únicamente 150 a 200 m3/día,
esto es, entre 38,25 % y un 50 % del caudal medio de diseño, en consecuencia
tiene capacidad suficiente para depurar el agua residual que pueda generarse en
este sector. Sin perjuicio de ello, se ha reservado suelo para ejecutar un segundo
módulo que duplica la capacidad de depuración de la actual depuradora, sin
perjuicio de la previsión a medio plazo de ejecutar una nueva depuradora que
permita depurar la totalidad de las aguas residuales que se generen en el término
municipal, a cuyo respecto ya se han efectuado las solicitudes oportunas ante la
Entidad de Sanejament de la Generalitat Valenciana.
- 63 -
La conexión de la red de saneamiento del sector AC-2 se realizará a
través del colector general de aguas residuales, cuyo Proyecto Técnico está
realizado y estando las obras de ejecución pendiente de licitar y adjudicar. Esta
infraestructura pública y de acuerdo con el Proyecto Técnico que le sirve de base,
discurrirá paralelo a la Rambla que atraviesa el sector, realizándose la conexión en
el punto más bajo del sector situado al sureste del mismo junto al antiguo matadero
municipal. (Se acompaña certificación de la Entidad de Sanejament, indicando que
efectivamente se está redactando el Proyecto Técnico de colector de aguas
residuales).
Asimismo conviene indicar que las aguas depuradoras en la EDAR se
vierten al embalse del Tolomó de manera que se reutilizan para el riego de cultivos
que en breve se realizará en todo el término mediante riego por goteo. De este
modo se pretende, asimismo regar las zonas verdes de este sector y de los demás
sectores proyectados mediante agua depurada reutilizando de este modo los
recursos hídricos de los que dispone el Municipio.
2.2.4.- Abastecimiento de energía eléctrica.
Anexo nº CUATRO (4): Certificación de la compañía suministradora
IBERDROLA, S.A.U., por el cual dicha empresa se compromete a ejecutar la
Subestación eléctrica en el año 2006.
En la actualidad el Proyecto Técnico de Ejecución de las obras está
redactado y concedida la preceptiva licencia municipal de obras, quedando a
expensas de su ejecución inmediata por parte de la empresa suministradora
IBERDROLA, S.A.U.
En el sector existe una línea de media tensión, la cual se prevé soterrar
con el fin de evitar las afecciones establecidas en el Real Decreto 1955/2000, de 1
de diciembre, que regula la Actividad de transporte, distribución, comercialización,
- 64 -
suministro y procedimiento de instalación de energía eléctrica (artículo 162 del
citado texto legal). Por otra parte, la empresa suministradora IBEDROLA, SAU, ha
proyectado la ejecución de una Subestación eléctrica, situada al norte del término
municipal, en suelo apto para ello. Conforme al certificado de la citada compañía se
prevé “la puesta en servicio dentro del año 2006”.
2.2.5.- Aguas Pluviales.
Las aguas pluviales se conducirán mediante escorrentía superficial a la
rambla del Tolomó-Lentiscar que atraviesa el sector, conforme al Estudio Técnico
realizado al respecto dentro de los documentos que contiene la actual redacción del
PGOU.
2.2.6.- Conexión telefónica.
Existe una red de telefonía y una centralita telefónica también en la
carretera CV-845, a la entrada del casco urbano.
En la actualidad en Municipio cuenta con red de ADSL.
- 65 -
3. CONDICIONES DE CONEXIÓN E INTEGRACIÓN EN EL TERRITORIO.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 124.1 de LUV constituyen
objetivos imprescindibles de todo Programa, entre otros los siguientes:
«1. Los Programas han de contener las previsiones precisas para cumplir
con los siguientes objetivos mínimos:
a) Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas por el
programa.
b) Urbanizar completamente la unidad de ejecución que constituya el
objeto del programa y realizar las obras públicas adicionales que se precisen
para cumplir lo dispuesto en los apartados siguientes, con sujeción a las
previsiones temporales y económicas del programa.
c) Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de
infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos existentes.
d) Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas
dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de
calidad,
cantidad
o
capacidad
de
servicio
existentes
y
exigibles
reglamentariamente.
e) Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación, o
adscritos a la misma, a favor de la administración gratuitamente.
f) Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda, con destino
al patrimonio público de suelo, a favor de la administración actuante de forma
gratuita, sin perjuicio de la obligación legal de soportar las cargas de
urbanización correspondientes a la cesión.
g) Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios de la actuación
entre los afectados.
- 66 -
h) Establecer plazos para edificar los solares resultantes de la actuación
urbanizadora».
Del mismo modo esta obligación se corresponde con la contenida en el
artículo 18.3 de la Ley 6/1998 de Régimen del Suelo y de Valoraciones, a cuyo tenor
se integra entre los “deberes de los propietarios de suelo urbanizable”, el siguiente:
“Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los
sistemas generales a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la
ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y
densidad de la misma...”.
A tal fin y con relación a las infraestructuras necesarias en orden a la
viabilidad de la ejecución del proyecto planteado se hacen las consideraciones
siguientes.
3.1. Conexión a la red general de Alcantarillado.
La conexión de la red de saneamiento del sector con la red primaria de
saneamiento se realizará a través de la ejecución de una red general conforme a
las prescripciones técnicas que se contienen en el Proyecto de Urbanización, y
través de la cual se recogerán todas las aguas residuales del sector y que se
conectará con el colector de aguas residuales proyectado por la Entidad de
Sanejament de la Generalitat Valenciana situado junto al antiguo edificio del
matadero municipal.
Con relación a estas infraestructuras de la Red Primaria ó Estructural
(colector general de aguas residuales y EDAR municipal), conviene hacer las
siguientes consideraciones:
- 67 -
3.1.1.- En relación con el Colector General de Aguas Residuales
Meridional.
En la actualidad el mismo se encuentra en fase de ejecución del Proyecto
Técnico por parte de la Entitat de Sanejament de la Generalitat Valenciana. Tiene
capacidad suficiente para recoger las aguas residuales de todos los sectores
existentes en el lado oeste del casco urbano. Consta de una tubería con un
diámetro variable que va de los 300 mm al comienzo del mismo, 400 mm en la mitad
aproximadamente y 500 mm en el último tramo, siendo este diámetro el que discurre
frente al sector proyectado AC-2. Discurre el mismo desde el lado oeste del término
municipal de Hondón de las Nieves, partiendo del sector residencial, en la
actualidad en fase de ejecución de la edificación, denominado PP-Y y su trazado
sigue paralelo por la carretera CV-845. Dicho colector general, se desvía de la
carretera CV-845 siguiendo en su trazado caminos públicos al sur del término
municipal de Hondón de las Nieves hasta conectar con la actual EDAR municipal.
Se acompaña como anexo Convenio suscrito entre la Entidad de Saneamiento de
Aguas Residuales y el Ayuntamiento de Hondón de las Nieves, para financiar la
ejecución de esta importante infraestructura. El citado Convenio ha sido aprobado
por el Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el día 6 de abril de 2005, estando
pendiente de la firma por parte de la Entidad de Saneamiento.
3.1.2.- En relación con la EDAR.
La EDAR de Hondón de las Nieves, actualmente ha sido objeto de
ampliación y mejora, tanto de su capacidad de depuración, así como del sistema de
depuración con el fin de mejorar la calidad técnica en la depuración de las aguas
residuales, actualmente la instalación se encuentra en pleno funcionamiento.
En cuanto a la capacidad actual de la depuradora municipal se acompaña
certificado emitido por la Entidad de Saneamiento de Aguas Residuales en relación
- 68 -
a las necesidades y suficiencia de la actual EDAR para absorber las necesidades
generadas por la puesta en servicio de las viviendas a implantar en la actuación
proyectada.
En cuanto a su definición gráfica del trazado de la red de alcantarillado
exterior se acompañan planos en el que se describe gráficamente el punto de
conexión a las redes generales del municipio hasta alcanzar la depuradora
municipal.
En cuanto al trazado, longitud y posibles propietarios afectados por el
mismo a efectos de las posibles expropiaciones o inclusión en el expediente de
reparcelación se describe en el Proyecto de Urbanización y planos incorporados al
presente. No obstante, y con el fin de causar el menor perjuicio posible, se ha
proyectado su trazado desde el sector hasta conectar con el citado colector general
a través de caminos públicos.
En cuanto a la reutilización de las aguas residuales depuradas, estas se
conducen a través de tubería al embalse de la Boquera. Desde este embalse se
puede reutilizar para el riego de cultivos.
3.2. Conexión a la red de suministro de agua potable.
a) Anexo CINCO (5): Informe de la Excma. Diputación Provincial de
Alicante sobre la inclusión de la ejecución del depósito de agua y red en el
Plan sobre abastecimiento de agua y saneamiento, suscrito entre ésta y la
Consellería de Infraestructuras y Transportes.
La Red Primaria o Estructural en materia de agua potable se constituye
fundamentalmente en dos redes de fundición de 250 mm. y 150 mm. de diámetro
respectivamente, situadas junto a la carretera CV-845 que abastece al municipio
desde los pozos de Caminanto y la Canalosa por un lado y desde el pozo de La
Solana en el segundo supuesto. Las citadas redes de agua potable conectan los
- 69 -
pozos de los que se suministra en parte el Municipio, así como la red de agua
procedente de la Mancomunidad de Canales del Taibilla, que portan dicho
suministro de agua hasta los depósitos municipales situados al norte del casco
urbano y al noreste sector proyectado, mediante una conducción de fundición de
250 mm. de diámetro que discurre paralela a la carretera CV-845. Con estas
infraestructuras podemos afirmar que quedará garantizado el suministro de agua al
sector proyectado. La conexión conforme al informe emitido por la empresa
concesionaria del servicio público de agua potable y alcantarillado informa sobre la
conveniencia de acometer a la red de fundición situada en la carretera CV-845 que
se abastece desde el pozo de La Solana situado al norte del término municipal. La
razón de ello es fundamentalmente, a la existencia al norte del término municipal de
un depósito de agua potable con una capacidad de 600 m3 que se abastece desde
el pozo de La Solana, de modo que la capacidad del mismo permite por gravedad
suministrar agua potable a este sector.
Por otra parte, se ha proyectado un depósito de agua potable al noroeste
del sector con capacidad de 1.000 m3, cuyo proyecto técnico está siendo ejecutado
por la empresa Proaguas (Diputación Provincial de Alicante) y que mediante la
ejecución de tubería de función de 250 mm., permitirá conducir el agua desde el
citado depósito al sector proyectado.
La ejecución de este depósito tal y como se acredita mediante informe
emitido por la Excma. Diputación Provincial de Alicante (Departamento de Ciclo
Hídrico), esta obra esta incluida en el Plan de Obras en materia de abastecimiento
de agua y saneamiento suscrito entre esta entidad y la Consellería de
Infraestructuras y Transportes de la Generalitat Valenciana.
En cuanto, a las necesidades de caudales para el sector proyectado se
han estimado en 170.906 m3/año.
- 70 -
3.3. Conexión viaria.
La ordenación pormenorizada se articula en base a asegurar la conexión
e integración del Sector con la Red Primaria Viaria existente, esto es, con la actual
CV-845 que se sitúa al Norte del Sector y con la proyectada circunvalación o
variante Sur en fase de redacción de Proyecto Técnico situada al Sur del sector, la
cual tendrá lugar por medio de las rotondas situadas al norte y al Sureste del Sector.
De este modo se garantiza la conexión viaria interna de este Sector con el resto de
la malla urbana del núcleo urbano como con el resto del territorio a través de la Red
Primaria viaria, tanto existente como en fase de ejecución, garantizando de este
modo la plena conexión e integración del Sector y del suelo colindante con el resto
del territorio.
Además se ha impuesto como condición, la necesidad de alinear los
viales del Sector “AC-2” con los viales de la Red Secundaria anexos, tanto urbanos,
como del Sector aprobado por el Ayuntamiento de Hondón de las Nieves y
denominado “El Moro”, facilitándose de este modo el movimiento tanto en el interior
de este Sector como el acceso a los mismos desde la zona urbana anexa.
Sobre la base de esta estructura viaria y condicionada por la ubicación de
la red estructural se ha previsto la ejecución de los viales de la red secundaria con el
fin de dotar al sector de una malla de viario convenientemente jerarquizada. Se han
realizado, además, los siguientes Estudios específicos:
1. Estudio de tráfico, firmado por la Ingeniero de Obras Públicas,
Doña Jacinta Galiano Ibarra, Colegiada nº 11.938.
2.
Estudio Acústico, firmado por el Ingeniero Industrial, D. Pablo
López Morell, Colegiado nº 5.133.
- 71 -
3.4. Conexión con la Red Eléctrica.
La conexión para el suministro de energía eléctrica se realizará a la línea
de media tensión situada en el sector y cuyo soterramiento se prevé.
3.5. Conexión a la Red de telefonía.
La conexión a la red de telefonía se realizará a una centralita de
telefónica existente en la carretera CV-845, a la entrada del casco urbano de
Hondón de las Nieves.
3.6. Conexión a la Red de Saneamiento. Aguas Pluviales.
Las aguas pluviales generadas en el Sector se conducirán mediante
escorrentía superficial a la rambla del Tolomó-Lentiscar.
3.7. Dotación de Gas Natural.
Existe convenio suscrito con la compañía IBERDROLA, SAU para la
ejecución de forma inmediata de la red de gas natural que abastecerá la totalidad
del municipio. En la actualidad el Proyecto Técnico para la ejecución de esta
infraestructura
está
pendiente
de
aprobación
definitiva
por
parte
de
la
Administración autonómica, siendo su ejecución inmediata. (Anexo nº SEIS (6):
Documento Convenio suscrito entre el Ayuntamiento y la compañía IBERDROLA,
S.AU para la ejecución de la red de gas natural).
- 72 -
4. ORDENACIÓN RED ESTRUCTURAL.
4.1. Red Primaria o Estructural.
La actuación urbanística propuesta contempla una Red Primaria total de
52.567 m2, que representa un total del 12,35 % de la superficie total del sector de
425.665 m2.
Esta se desglosa en las siguientes redes primarias:
1. Red Primaria Infraestructura-Servicio (PID) – No computable: Con
una superficie de 13.190 m2 que representa un 3,09 % respecto a la
superficie total del sector.
2. Red Primaria adscrita. Parque Público (PQL/PJL) –No computable.
Con una superficie de 27.740 m2 que representa un 6,51 % respecto
de la superficie total del sector.
3. Red Primaria adscrita. Parque Público Natural (PN). La superficie
adscrita como Parque Público Natural conforme a lo dispuesto en el
artículo 13.6 de la LOTPP, en concordancia con lo establecido en el
artículo 74 de la LUV, se ha delimitado una superficie de 425.665 m2
ubicada en la Sierra de Crevillente, dentro del área incluida como LIC
por parte de la Comunidad Autónoma
Valenciana y actualmente
clasificada como SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO.
4. Red Primaria. Parque Público Natural de Vías Pecuarias (PPNV). –
No computable. La red primaria de parque natural reservada para la
modificación de la Vereda de la Amistad y la Colada del Matadero tiene una
superficie de 11.637 m²s, adecuándose a la “Instrucción sobre vías
pecuarias afectadas por desarrollos urbanísticos” de la Directora
General de Gestión del Medio Natural de fechada el 7 de marzo de 2007
- 73 -
y que hace referencia al nuevo Proyecto de Ley de Vías Pecuarias de la
Comunidad Valenciana, aprobado el 27 de octubre de 2.006.
4.1.1.- Red Primaria. Equipamiento. Cauce público barranco (PID).
Con una superficie total de 13.190 m2, esta red primaria forma parte de las
infraestructuras-servicios urbano, es decir, aquellas previstas en el artículo 132.1,
letra e) del ROGTUV. La configuración de este cauce público dentro de la red
primaria estructural del territorio obedece a la necesidad de dar una solución a la
evacuación de las aguas pluviales.
La importancia de esta red primaria se debe, esencialmente, a que el
mismo constituye el canal natural de evacuación de las aguas pluviales que se
generan al norte del municipio conduciéndolas por el lado sur del casco urbano de
Hondón de las Nieves hasta fuera del término municipal, en concreto al término de
Aspe donde vierten al cauce del río Vinalopó.
La necesidad de disponer de este suelo, actualmente en manos de la
propiedad privada, pretende garantizar por una parte la integridad del cauce natural
que con el tiempo se ha desvirtuado mediante la ejecución de cultivos a sus lados y
al mismo tiempo disponer del suelo necesario para ejecutar las obras hidráulicas
necesarias para recoger y encauzar dichas aguas hasta el mismo evitando que se
produzcan inundaciones en la zona norte del término municipal, conforme al estudio
realizado por la empresa AMBARTEC, Gestión y Proyectos, S.L., autora del
Estudio de Impacto Ambiental de este sector y de la revisión del PGOU,
actualmente en fase de ultimación. Efectivamente el Ayuntamiento de Hondón de
las Nieves, ha realizado dentro de la revisión del Plan General de Ordenación
Urbana no sólo un estudio de los barrancos y cauces deslindando los mismos según
su importancia, además de la protección de determinadas zonas del término
municipal por su riesgo de inundación, excluyéndolas del proceso edificatorio, ha
- 74 -
realizado un estudio complementario en el que se evalúen las obras necesarias a
ejecutar con el fin de garantizar la evacuación de las aguas pluviales en caso de
fuertes lluvias fuera del término municipal a través de los cauces naturales.
4.1.2.- Red Primaria adscrita de Parque Público (PQL).
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 207.1 del ROGTUV en
concordancia con lo establecido en el artículo 52.2, letra a) de la LUV, se establece
que una Red Primaria Adscrita de Parque Público (PQL) que se estima en
12.000m2.
La primera cuestión que se suscita al respecto, es la determinación de
la suficiencia de la superficie reservada a este fin. Como hemos expuesto
anteriormente y conforme a lo preceptuado en el artículo 207.1 del ROGTUV se nos
dice que «El Plan General deberá prever una dotación de parque público de red
primaria de naturaleza urbana, en proporción no inferior a 5 metros cuadrados por
habitante. En este estándar no computarán los parques públicos naturales
resultantes de las nuevas clasificaciones de suelo en virtud de lo previsto en el
artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje».
- 75 -
Por su parte el artículo 108., letra a) de la ROGTUV, se establece que
«En relación a los elementos de la red primaria que necesariamente debe prever el
Plan General, se aplicarán las siguientes reglas:
a) En relación al parque público, y en defecto de estudios específicos
actualizados en el momento de elaborar el Plan, se calculará el número de
viviendas a razón de una por cada 100 m² de techo residencial previsto y el
de habitantes a razón de 2,1 habitantes por vivienda así calculada. En los
municipios de menos de 5.000 habitantes esta dotación se podrá reservar en
jardines de la red primaria (JL), cuando no sea posible dimensionalmente
crear un parque público, sin merma de la reserva mínima exigida.»
El Municipio de Hondón de las Nieves, en la actualidad tiene una
población aproximada de 2.501 habitantes, por lo que en principio se sitúa en el
supuesto previsto en la letra a) del citado artículo 108 del ROGTU. Por lo tanto, para
calcular la suficiencia del espacio reservado, debemos tener en cuenta el techo
edificable con destino a uso residencial, que de acuerdo con el plan está fijado en
106.158 m2t, lo que supone que aplicando la ratio establecida reglamentariamente 1
vivienda por cada 100 m2t, lo que supone que el número máximo de viviendas será
de 1.061,58, esto es, 1.062 viviendas, a ésta le debemos aplicar la ratio de 2,1
habitantes por vivienda, obteniendo de este modo, el número de máximo de
habitantes previsible a implantar en el sector y que se cifra en 2.230 habitantes, lo
que conforme a lo dispuesto en el artículo 207, párrafo 1º del ROGTU, requerirá un
suplemento de zonas verdes de red primaria de 11.151 m2 (2.230 habitantes x 5
m2/habitante).
Como hemos expuesto la superficie reservada a zonas verdes de la red
primaria computable es de 12.000 m2, esto es, un 3,27% más del mínimo
establecido legalmente, por lo que la previsión contenida en la actuación propuesta
se cumple este requisito, así como con las exigencias derivadas de lo dispuesto en
el artículo 73.1 de la LUV al disponer que «Los planes modificativos que impliquen
- 76 -
la clasificación de nuevos suelo urbanizable o la atribución global de nuevos usos y
aprovechamientos para áreas de suelo urbano en remodelación, deberán
suplementar las redes dotacionales públicas, incluso la red primaria, con elementos
que satisfagan las necesidades de integración territorial o urbana que generen (...)».
La segunda cuestión que debemos abordar es la relativa a la
justificación de la ubicación de esta dotación pública primaria estructural. Como
puede apreciarse en la documentación gráfica que se acompaña, la misma se trata
de una red primaria adscrita ubicada en el lado este del núcleo urbano de Hondón
de las Nieves, en una importante zona de expansión urbana, siendo de destacar
tanto su centralidad como su accesibilidad. Estratégicamente en la ordenación
territorial propuesta, la razón de esta ubicación pretende garantizar, tanto la
accesibilidad de la población de Hondón de las Nieves, ya que linda por su lado
norte con la actual carretera CV-845 y al este con la circunvalación proyectada que
enlaza con la rotonda existente de acceso al polígono industrial PP-X1, y en su lado
oeste linda con el núcleo urbano. De este modo se garantiza plenamente la primera
de las previsiones contendidas en el artículo 128, letra a) del ROGTUV para este
tipo de dotación pública al disponer que “Su posición será la que preste mejor
servicio a los residentes y usuarios, estando prohibidas las localizaciones de difícil
acceso peatonal o cuya falta de centralidad no se compense con otras ventajas para
aquéllos”.
La tercera cuestión que justifica la idoneidad de la ubicación de esta
importante red primaria de Parque Público es que la misma viene a cubrir una
carencia significativa de Parque Público, como zona de esparcimiento y recreo para
la población en una zona colindante con el núcleo urbano de la cual carece en la
actualidad en el Municipio, configurando un importante pulmón verde en una zona
que podemos calificar de hito especialmente relevante en la ordenación estructura y
modelo territorial definido por el propio Ayuntamiento.
- 77 -
También se ha tenido en cuenta a la hora de proyectar este importante
parque urbano, el hecho de que esta zona constituye una hondonada donde se
recogen las aguas pluviales en caso de fuertes lluvias de manera que pretende al
mismo tiempo resolver esta problemática, tanto para los propietarios de este suelo
que por la propia configuración natural de la zona queda excluida del proceso
edificatorio como disponer del suelo público necesario para acometer las obras civil
pública para resolver definitivamente este problema.
La última cuestión, es la relativa a su adscripción a este sector.
Efectivamente con la adscripción parcial a este sector se pretende la consecución
de este suelo lo que permitirá la ejecución con la mayor brevedad posible de esta
importante red primaria estructural del territorio del Municipio.
4.1.3. Red Primaria adscrita. Parque Público Natural (PN).
La superficie adscrita como Parque Público Natural conforme a lo dispuesto
en el artículo 13.6 de la LOTPP, en concordancia con lo establecido en el artículo 74
de la LUV, se ha delimitado una superficie de 425.665 m2
Descripción gráfica PPN
- 78 -
El artículo 73.3 letra f) de la LUV establece que los Planes modificativos que
impliquen la clasificación de nuevo suelo urbanizable deberán garantizar el
cumplimiento con cargo de la actuación integrada, además de las cesiones
legalmente exigibles, a la cesión de suelo no urbanizable protegido en la cuantía
establecida en el artículo 13.6 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del
Territorio y Protección del Paisaje (LOTPP), el cual ha sido modificado por el artículo
115 de la Ley 14/2005, de 23 diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Financiera
y Administrativa, y de Organización de la Generalitat. Asimismo, se establece que la
obtención de estos terrenos se realizará en cualquiera de las formas previstas para
la consecución de los elementos de la red primaria adscrita.
La superficie a ceder viene determinada en el artículo 20.1 del ROGTU se
establece que «Toda clasificación de suelo no urbanizable en suelo urbanizable,
mediante cualquier medio admitido por la legislación urbanística, exige la cesión
gratuita a la Administración Pública de suelo no urbanizable protegido con una
superficie igual a la reclasificada.»
Por consiguiente siendo la superficie del Sector de 425.665 m²
la
superficie a obtener como Red Primaria de Parque Público Natural adscrita será la
misma, es decir, 425.665 m²
La determinación de la zona definida como Red Primaria de Parque
Público Natural se ha observado el orden establecido en el artículo 21 del ROGTU,
tratándose de un área que esta integrado dentro de la Red Natura 2000, como L.I.C.
Por otra parte, en la determinación del área objeto de adscripción como
Parque Público Natural igualmente se ha tenido en cuenta las determinaciones
contenidas en el Estudio de Impacto Ambiental elaborado, así como los criterios
fijados en las propias NN.SS de Planeamiento Urbanístico y en el Documento de
Concierto Previo aprobado, ya que se trata de suelos clasificados-calificados por la
- 79 -
propuesta de planeamiento como SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO. Por
otra parte, estos se encuentran dentro de LIC, y por tanto según el Estudio de
Impacto Ambiental merecedores de la máxima protección por sus valores
intrínsicos.
Por otra parte, el hecho de que el citado espacio destinado a Parque
Público Natural sea discontinuo no constituye obstáculo alguno ya que conforme a
lo dispuesto en el artículo 58, párrafo 5º de la LUV se establece que «Podrán
también delimitarse unidades de ejecución discontinuas para la obtención de suelos
con destino a parques públicos naturales como, consecuencia de una reclasificación
de suelo, cuando así proceda en aplicación de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de
Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje».
4.1.4. Red Primaria. Parque Público Natural de Vías Pecuarias
(PPNV). –No computable.
La red Primaria de Parque Natural dentro del Sector “AC-2” consecuencia de la
afección y modificación de trazados de las vías pecuarias, será la siguiente:
Vereda de la Amistad
2.554 m2
Colada del Matadero
9.083 m2
- 80 -
4.2. Afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito
territorial.
4.2.1. Afección en materia de carreteras.
Se ha tenido en cuenta las determinaciones establecidas a este respecto
en materia de carreteras.

La Ley 6/1991, de 27 de marzo de la Generalitat Valenciana, Ley de
Carreteras de la Comunidad Valenciana (DOGV núm. 1016, de 5 de abril de
1991) que establece las siguientes zonas:
o Zona de Dominio Público. Destinada a la construcción, utilización y
mantenimiento de las vías. Regulada en el artículo 32 de la Ley
6/1991.
o Zona de Protección. Destinada a garantizar la seguridad vial,
asegurar
la
disponibilidad
de
terrenos
para
actividades
de
mantenimiento de las vías, la instalación de servicios anejos a ellas y
proteger los usos circundantes del impacto negativo de las carreteras,
etc. Regulada en el artículo 33 de la Ley 6/1991, según la redacción de
la Ley 14/2005, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de Medidas
Fiscales, de Gestión Financiera y Administrativa, y de Organización de
la Generalitat
o Zona de reserva. Regulada en el artículo 35 de la Ley 6/1991.
De acuerdo con la Oficina del Plan de Carreteras de la COPUT, de acuerdo
con la Ley 6/1991, de Carreteras, se establece una zona de protección de 25
metros a ambos lados, medidos desde la arista exterior de la calzada, de acuerdo a
lo establecido en el artículo 33 según la redacción de la Ley 14/2005, de 23 de
diciembre, de la Generalitat, de Medidas Fiscales, de Gestión Financiera y
- 81 -
Administrativa, y de Organización de la Generalitat, y sujeto a limitaciones que en el
mismo se establecen. Queda grafiada en los planos de ordenación del Plan Parcial.
4.2.2. Afecciones en materia de cauces.
Las afecciones en materia de aguas están reguladas en:

Ley 29/1985, de 2 de agosto, Ley de Aguas (BOE, núm. 189, de 8 de agosto
de 1985).

Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento
del dominio público hidráulico (BOE, núm. 103, de 30 de abril de 1986).

Ley 4/2004, de 30 de junio de la Generalitat Valenciana, de Ordenación del
Territorio y Protección del Paisaje
Se ha respetado tanto la zona de servidumbre fijada en cinco metros, como la
de policía en 100 m. conforme a los criterios establecidos en el artículo 6 del Real
Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de dominio
público hidráulico. Asimismo se respeta la integridad del cauce público conforme a
la delimitación natural del mismo y criterios establecidos en el estudio de impacto
ambiental. Por otra parte se han tenido en cuenta las determinaciones contenidas
en la Ley 4/2004 de la Generalitat Valenciana de Ordenación del Territorio y
Protección del paisaje en el artículo 14.5 al disponer que “5. Todos los cauces
públicos y privados deberán mantenerse expeditos. No se autorizará su
aterramiento o reducción sin que exista un proyecto debidamente aprobado por el
organismo de cuenca competente, que prevea y garantice una solución alternativa
para el transcurso de las aguas, sin perjuicio de las limitaciones establecidas en la
legislación en materia de aguas.”
- 82 -
4.2.3. Afección en materia de vías pecuarias.

Código Civil: Artículo 570. Establece la anchura de las vías pecuarias,
coincidente con la Ley 3/1995, de vías pecuarias.

Ley Orgánica 5/1982. de 1 de julio, por el que se aprueba el Estatuto de
Autonomía de la Comunidad Valenciana, cuyo artículo 31.10 atribuye con
carácter exclusivo a la Comunidad la competencia en materia de vías
pecuarias en el territorio de la misma.

Ley 3/1995, de 23 de marzo, de vías pecuarias (BOE de24-03-1995).
o Artículo 11. Modificaciones del trazado.
o Artículo 12. Modificaciones del trazado como consecuencia de una
nueva ordenación territorial: “En las zonas objeto de cualquier forma
de ordenación territorial, el nuevo trazado que, en su caso, haya de
realizarse, deberá asegurar con carácter previo el mantenimiento de la
integridad superficial, la idoneidad de los itinerarios y la continuidad de
los trazados, junto con la del tránsito ganadero, así como los demás
usos compatibles y complementarios de aquél.”
Esto es, el artículo 12 de la Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, prevé la
modificación del trazado de las vías pecuarias, cuando la planificación
territorial y urbanística, así lo exija siempre que se garantice la
integridad superficial, la idoneidad de los itinerarios, junto con el
tránsito de ganados y los demás usos, si bien, en este supuesto no se
prevé el trámite de audiencia a los interesado y demás organizaciones
profesionales afectadas, subsumido en el trámite de información
pública del propio instrumento de planeamiento.
- 83 -

“Instrucción sobre vías pecuarias afectadas por desarrollos urbanísticos” de
la Directora General de Gestión del Medio Natural de fechada el 7 de marzo
de 2007, y que hace referencia al nuevo Proyecto de Ley de Vías Pecuarias
de la Comunidad Valenciana, aprobado el 27 de octubre de 2.006.
Como respuesta al Informe de la Dirección General del Medio Natural de la
Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, y con el fin de
adecuar el Plan Parcial, y por lo tanto este Documento Justificativo de la Integridad
Territorial, a las determinaciones establecidas en materia de vías pecuarias, se
acompaña con el Texto Refundido del Plan Parcial una SEPARATA INFORMATIVA
DE MODIFICACIÓN TRAZADO DE LAS VÍAS PECUARIAS “COLADA DEL
MATADERO” Y “VEREDA DE LA AMISTAD”, dónde se justifica la modificación de
ambas vías pecuarias, del que sólo incluimos una pequeña parte, remitiéndonos
para todo lo demás a la Separata anexa a ese Texto Refundido.
“En este sentido, se plantean unos trazados alternativos de la Vereda de la
Amistad y de la Colada del Matadero que sea capaz de aunar, tanto los
intereses urbanísticos de la zona como la preservación, propiedad o
seguridad de ambas vías, así como el mantenimiento del tránsito ganadero
en la zona o los usos compatibles o complementarios de la Vereda y de la
Colada.
El nuevo trazado planteado apenas se modifica con respecto al trazado de
las actuales vías, si bien, en algunos de sus tramos se considera necesaria
esta modificación por las razones enumeradas anteriormente y que justifican
en cierto modo los cambios de trazado. Estos nuevos trazados pueden ser
observados en la imagen que se muestra a continuación:
- 84 -
Además, a los efectos de establecer la realidad del trazado de la Colada del
Matadero, se adjunta a esta separata, el Documento de “JUSTIFICACIÓN DEL
TRAZADO DE LA “COLADA DEL MATADERO” A SU PASO POR EL SECTOR
AC-2”,
realizado
por
AMBARTEC,
PLANIFICACIÓN
Y
GESTIÓN
DEL
TERRITORIO, S.L., y firmado por técnico competente.
En resumen, y sin ánimo de resultar reiterativos, reproducimos un extracto
del mismo:
“(…) Pero el cambio más significativo detectado con respecto a la cartografía
oficial es el del propio trayecto de la Colada del Matadero, que
previsiblemente podría discurrir, según lo observado en la cartografía de
Catastro, por el camino que en la actualidad viene a limitar en parte el sector
AC-2, por el sur, hasta su llegada al Matadero de Hondón de las Nieves.
- 85 -
Estas imprecisiones detectadas en la Cartografía oficial quedan reflejadas
con la propuesta de trazado de la Colada del Marchante y especialmente de
la Colada del Matadero, que se muestran en la imagen que sigue. En
cualquier caso, será la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y
Vivienda la encargada de dar su conformidad con la propuesta de corrección
del trazado realizado, así como de activar los cauces necesarios para su
previsible rectificación en el Proyecto de Clasificación de las Vías Pecuarias
de Hondón de las Nieves”
- 86 -
4.2.4. Afecciones en materia de Cementerio.
Las afecciones en materia de policía mortuoria, están reguladas en el Decreto
39/2005, de 25 febrero, del Consell, de Policía Sanitaria Mortuoria.
Se ha respetado las limitaciones establecidas en el artículo 42 del citado
Decreto respecto a los emplazamientos de actuaciones urbanísticas entorno a los
cementerios.
En este sentido y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 42.2 del Decreto
39/2005, se establece que:
«2. En todo caso, el terreno en el que se pretenda el emplazamiento
deberá reunir las siguientes condiciones:
2.1. A partir del perímetro de esta primera zona de protección se ha de
establecer una segunda zona de terreno de 225 metros de anchura, en
la que únicamente se podrán autorizar:
a) Instalaciones de carácter industrial no alimentarias o de servicios
técnicos para las infraestructuras urbanísticas y de equipamiento
comunitario.
b) Viviendas unifamiliares.
c) Explotaciones agropecuarias.»
- 87 -
5. ORDENACIÓN RED SECUNDARIA
5.1. Definición de elementos propios de la red secundaria.
Los elementos propios que conforman la red secundaria de dotaciones
públicas del Sector se recogen gráficamente en los planos de ordenación del Plan
Parcial, cumpliéndose las determinaciones previstas en la LUV y su ROGTU.
5.2. Cómputo y justificación de los estándares y elementos propios de la
red secundaria.
El Plan Parcial establece la ordenación pormenorizada y se definen los
elementos propios que integran la red secundaria. A tal fin su cómputo y la
justificación de los estándares urbanísticos establecidos son muy superiores a los
establecidos como mínimos en la legislación urbanística valenciana y su reglamento
de desarrollo con el fin de dotar al Sector de un alto nivel de calidad, anteponiendo
ésta a cualquier otra consideración de índole lucrativa.
Por lo que respecta a las Dotaciones Públicas de la Red Secundaria,
debemos recordar que conforme a lo dispuesto en el artículo 124.2 del ROGTUV, en
concordancia con el artículo 59 de la LUV, el cual dispone que «La red secundaria
es una determinación propia de la ordenación pormenorizada, que establece las
reservas de suelo dotacional, público y privado. La red secundaria que se ajustará a
los estándares establecidos en este Reglamento, se definirá en: (...) b) Los Planes
Parciales (...)».
Por lo que respecta a los elementos integrantes de la Red Secundaria que
conforman la ordenación pormenorizada, conforme a lo dispuesto en el artículo
120.1, letra b) del ROGTU se establece que:
«La red secundaria de reservas de suelo dotacional público, teniendo tal
consideración el suelo dotacional que no merezca la configuración de Red
Primaria»
- 88 -
Esto es, tienen la consideración de ordenación pormenorizada, la que no
es estructural, es decir, se ha optado por una definición legal de la ordenación
pormenorizada por exclusión, es decir, se considera que integra la misma aquellas
dotaciones que no conforman la Red Primaria. Esta definición se ha realizado por el
legislador valenciano con el exclusivo propósito de determinar el ámbito
competencial, de manera que mientras que la regulación de la ordenación
estructural es la Generalitat Valenciana la que tiene competencias, en la ordenación
pormenorizada, conforme a lo dispuesto en el artículo 37.2 de la LUV, en
concordancia con lo dispuesto en el artículo 121.3 del ROGTUV, es el propio
Ayuntamiento el que tiene las competencias sobre la misma. En consecuencia, no
cabe lugar a dudas, que esta distinción es sumamente importante por cuanto que a
través de la definición de los elementos dotaciones como Red Estructural o
Secundaria se está prefigurando el régimen competencial posterior en cuanto a sus
posibles modificaciones.
Por otra parte, y conforme a lo dispuesto en el artículo 208, párrafo 6º del
ROGTU se establece que «Todos los sectores de uso residencial deben contar con
un mínimo de edificabilidad terciaria. El Plan podrá optar por fijar un índice de
edificabilidad terciaria al respecto, o bien regular en su normativa la compatibilidad
de los usos terciarios que se prevean en el sector con el uso residencial
predominante. Este mínimo de edificabilidad terciaria no podrá destinarse al uso de
alojamientos turísticos sujetos a su reglamentación administrativa sectorial».
Por lo que respecta a las Dotaciones Públicas de la Red Secundaria,
debemos recordar que conforme a lo dispuesto en el artículo 124.2 del ROGTU, en
concordancia con el artículo 59 de la LUV, el cual dispone que «La red secundaria
es una determinación propia de la ordenación pormenorizada, que establece las
reservas de suelo dotacional, público y privado. La red secundaria que se ajustará a
los estándares establecidos en este Reglamento, se definirá en: (...) b) Los Planes
Parciales (...)».
- 89 -
Por lo que respecta a los elementos integrantes de la Red Secundaria que
conforman la ordenación pormenorizada, conforme a lo dispuesto en el artículo
120.1, letra b) del ROGTU se establece que «La red secundaria de reservas de
suelo dotacional público, teniendo tal consideración el suelo dotacional que no
merezca la configuración de Red Primaria», esto es, tienen la consideración de
ordenación pormenorizada, la que no es estructural, es decir, se ha optado por una
definición legal de la ordenación pormenorizada por exclusión, es decir, se
considera que integra la misma aquellas dotaciones que no conforman la Red
Primaria.
Esta definición se ha realizado por el legislador valenciano con el
exclusivo propósito de determinar el ámbito competencial, de manera que mientras
que la regulación de la ordenación estructural es la Generalitat Valenciana la que
tiene competencias, en la ordenación pormenorizada, conforme a lo dispuesto en el
artículo 37.2 de la LUV, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 121.3 del
ROGTU, es el propio Ayuntamiento el que tiene las competencias sobre la misma.
En consecuencia, no cabe lugar a dudas, que esta distinción es
sumamente importante por cuanto que a través de la definición de los elementos
dotaciones como Red Estructural ó Secundaria se está prefigurando el régimen
competencial posterior en cuanto a sus posibles modificaciones.
Por otra parte, y conforme a lo dispuesto en el artículo 208, párrafo 6º del
ROGTU se establece que:
«Todos los sectores de uso residencial deben contar con un mínimo de
edificabilidad terciaria. El Plan podrá optar por fijar un índice de edificabilidad
terciaria al respecto, o bien regular en su normativa la compatibilidad de los
usos terciarios que se prevean en el sector con el uso residencial
predominante. Este mínimo de edificabilidad terciaria no podrá destinarse al
- 90 -
uso de alojamientos turísticos sujetos a su reglamentación administrativa
sectorial».
La superficie de suelo dotacional proyectada, tanto de la red primaria
como secundaria, son las siguientes:
Distribución del Suelo según Plan Parcial
Residencial
Residencial y Terciario asociado
Terciario en parcela exclusiva
Suelo Lucrativo
Computabilidad Suelo Dotacional
C = Computable / NC = No Computable
Red
Primaria
Suelo
Dotacional
Viario
Parques y Jardines
Veredas
Equipamientos
Viario
Parques, Jardines y
Áreas de Juego
Red
Secundaria
Equipamientos
Espacio para
Recuperación de Bordes
y Terrazas de Cultivo
PRV
PQL/PJL
PPN
PID
SRV
SJL1
SJL2
SJL3
SJL4
SJL5
SJL6
SJL7
SJL8
SLJ9
SLJ10
SLJ11
SLJ12
SAL1
SAL2
SAL3
SAL4
SAL5
SMD
SED
SID
ERBTC
174.030
5.976
C
NC
-
27.740
11.637
13.190
450
8.103
675
1.311
2.353
349
-
108.793
2.644
1.867
3.743
1.771
3.360
1.850
1.776
454
344
345
1.365
1.666
16.050
12.126
10.245
11.452
180.006 m²
TOTALES
27.740
11.637
13.190
108.793
2.644
1.867
3.743
1.771
3.360
450
9.953
1.776
675
1.311
2.353
349
454
344
345
1.365
1.666
16.050
12.126
10.245
52.567 m²
193.092 m²
11.452
Superficie Total Suelo Dotacional (Red Primaria + Secundaria)
245.659 m²
Total Ámbito de Actuación (Suelo Dotacional + Suelo Lucrativo)
425.665 m²
- 91 -
5.3. Suelo Dotacional Público mínimo.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 208.1, del ROGTU se establece
que las reservas de suelo dotacional en actuaciones de uso dominante residencial,
las «Reservas de Suelo Dotacional Público no viario» que «(...) con destino
dotacional público, sin contar el viario, debe superar los 35 metros cuadrados por
cada 100 de techo potencialmente edificable de uso residencial»
El techo potencial edificatorio de uso residencial: 106.158 m2t.
Suelo Dotación público mínimo: 35 m2s/100 m2t uso residencial.
Luego la superficie de suelo destinada a dotacional público como mínimo
será de 37.155 m2s.
106.158 m2t x 35 m2s / 100 m2t =
37.155 m²s
La reserva de suelo dotacional público no viario del que se dota el Plan
Parcial es la siguiente:
Zona Verde Computable (21.185 m2s) + Equipamiento (38.421 m2s)
59.606 m² S
De la relación anterior se desprende el cumplimiento del artículo 208.1,
del ROGTU.
La reserva de suelo dotacional público no viario computable debe superar los 35 m²s por cada 100 m²t potencialmente
edificable de uso Residencial.
0.35 x Techo potencialmente edificable
37.155 m²s
Según Plan Parcial :
59.606 m² S
M² Zona Verde + M² Equipamiento
60,43%
Exceso Zona Verde + Equipamiento previsto PP respecto al mínimo legal
59.606 m² S es mayor que 37.155 m²s , por tanto, se cumple con los mínimos exigidos por el Reglamento en su Art. 208.1
- 92 -
5.4. Red Secundaria de Zona Verde.
5.4.1. Zona Verde mínima para uso residencial exclusivo.
Por lo que respecta al suelo dotación público mínimo destinado a zona
verde, de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo 2º, del artículo 208 del ROGTU, se
establece que «Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 metros
cuadrados por cada 100 metros cuadrados de techo potencialmente edificable de
uso residencial»
Techo potencial edificatorio de uso residencial: 106.158 m2t.
Zona verde mínima: 15 m2s/100 m2t uso residencial.
Luego el suelo dotación público mínimo con destino a zona verde será de
15.924 m2s.
106.158 m2t x 15 m2s / 100 m2t =
15.924 m²s
5.4.2. Zona Verde mínima para uso terciario.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 208, párrafo 5º, letra a) del
ROGTUV, se establece que «A la edificabilidad de otros usos no residenciales que
pueda existir en el ámbito de actuación se le aplicarán los estándares exigidos en
este Reglamento a la edificabilidad de cada uso, con las siguientes reglas:
a) La edificabilidad terciaria computará sólo a efectos de zonas verdes,
incrementándose la reserva resultante para uso residencial a razón de 5 metros
cuadrados de zona verde adicionales por cada 100 metros cuadrados construidos
de uso terciario ubicados en parcela de uso exclusivo y 3 metros cuadrados de zona
- 93 -
verde por cada 100 metros cuadrados de uso terciario, cuando éste se ubique en
bajos de edificios de uso dominante residencial».

Techo potencial edificatorio de uso exclusivo terciario: 5.976 m2t.
Zona verde mínima: 5 m2s/100 m2t uso Terciario: 299 m²s.

Techo potencial edificatorio de uso terciario en bajos edificios uso residencial:
0 m2t.
Zona verde mínima: 3 m2s/100 m2t uso Terciario: 0 m²s.
5.4.3. Total Zona Verde mínima para el Sector.
TIPO (mínimo)
TOTAL m2s
Zona verde uso residencial
15.924
Zona verde uso terciario exclusivo
299 m²s
Zona verde uso terciario bajo edificio
TOTAL ZONA VERDE MÍNIMO
16.223
La reserva de suelo con destino a zona verde del que se dota el Plan Parcial
es la siguiente:
M² Zona Verde Computable
21.185 m² S
De la relación anterior se desprende el cumplimiento del artículo 208, del
ROGTU.
- 94 -
Comprobación del cumplimiento de Zona Verde
M² Zona Verde Red Secundaria + M² Zona Verde Red Primaria Computable
21.185 m² S es mayor que
Exigidos
por
Reglament
o
16.213
Según Plan Parcial
21.185 m² S
%
30,67%
16.213 m²s , por tanto, se cumple con los mínimos exigidos por el Reglamento en su Art. 208.1
La distribución de las zonas verdes de la red secundaria en el Sector es la
siguiente:
Jardines
ZONAS
VERDES
Áreas de Juego
SJL1
SJL2
SJL3
SJL4
SJL5
SJL6
SJL7
SJL8
SLJ9
SLJ10
SLJ11
SLJ12
SAL1
SAL2
SAL3
SAL4
SAL5
TOTALES
C
2.644
1.867
3.743
1.771
3.360
1.850
1.776
454
344
345
1.365
1.666
21.185
NC
450
8.103
676
1.311
2.353
448
13.341
- 95 -
5.5. Red Secundaria de Equipamiento.
Por último, el artículo 208, párrafo 2º del ROGTUV, establece que «Y
deben destinarse a equipamientos, al menos, 10 metros cuadrados por cada 100
metros cuadrados de techo potencialmente edificable de uso residencial».

Techo potencial edificatorio de uso residencial: 106.158 m2t.

Equipamiento mínimo: 10 m2s/100 m2t uso residencial.
Luego el suelo dotación público mínimo con destino a Equipamiento será
de 10.616 m2s.
106.158 m2t x 10 m2s / 100 m2t =
10.616 m²s
La reserva de suelo dotacional público de la red secundaria con destino a
Equipamiento del Sector es la siguiente:
M² Equipamiento
38.421 m² S
De la relación anterior se desprende el cumplimiento del artículo 208, del
ROGTU.
Comprobación del cumplimiento de Equipamiento
M² Equipamiento + M² Equipamiento Red Primaria Computable
Exigidos
por
Reglament
10.616
Según Plan Parcial
38.421 m² S
%
261,92%
38.421 m² S es mayor que 10.616 m²s , por tanto, se cumple con los mínimos exigidos por el Reglamento en su Art. 208.1
- 96 -
Las dotaciones públicas con destino a Equipamiento de la red secundaria
del Sector son las siguientes:
TIPO DE EQUIPAMIENTO
SUPERFICIE m2s
SMD
16.050
SED
12.126
SID
10.245
TOTAL
38.421
Por otra parte y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 127.b del
ROGTUV se establece que en las zonas verdes destinadas a jardín, no computarán
a efectos de cumplimiento de los estándares dotacionales aquellas áreas lindantes
que disten más de 6 m., del perímetro del circulo definidor de la superficie mínima
(Ø25m). El Plan Parcial cumple este requisito como se acredita en el cuadro
siguiente:
Jardines
ZONAS
VERDES
Áreas de Juego
TOTALES
SJL1
SJL2
SJL3
SJL4
SJL5
SJL6
SJL7
SJL8
SLJ9
SLJ10
SLJ11
SLJ12
SAL1
SAL2
SAL3
SAL4
SAL5
C
2.644
1.867
3.743
1.771
3.360
1.850
1.776
454
344
345
1.365
1.666
21.185
NC
450
8.103
675
1.311
2.353
349
13.241
Cumplimiento Art. 127.b)
ROGTUV
En las zonas verdes destinadas a Jardín, no computaran a efecto del cumplimiento de los
estándares dotacionales aquellas áreas lindantes que disten más de 6 m. del perímetro del
círculo definidor de la superficie mínima.(Ø25m)
- 97 -
5.6. Resumen Magnitudes cómputo y justificación de los estándares y
elementos propios de la red secundaria.
En consecuencia los estándares urbanísticos de suelo dotacional público
mínimo establecido con arreglo a la normativa contenida en la LUV y el ROGTUV
para actuación de uso dominante residencial será la siguiente:
TIPO
SUPERFICIE m2s
Dotacional Público mínimo (SD)
37.155
Zona verde mínima (ZV)
16.213
Equipamiento mínimo (EQ)
10.616
El suelo dotacional público de cesión obligatoria al Ayuntamiento para su
afección al uso o servicio público del que se dota el Sector es el siguiente:
TIPO
SUPERFICIE m2s
Dotacional Público mínimo (SD)
59.606
Zona verde mínima (ZV)
21.185
Equipamiento mínimo (EQ)
38.421
En consecuencia, a la hora de determinar las superficies con destino a
dotacional público se ha tenido en cuenta las previsiones contenidas en el ROGTU,
conforme a los criterios establecidos legalmente, a cuyo fin debemos recordar que
conforme a lo dispuesto en el artículo 193, párrafo 2º del mismo dispone que «La
regulación de estándares urbanísticos tiene carácter de mínimos en cuanto a las
superficies de dotaciones públicas y de máximos en cuanto a la edificabilidad
lucrativa privada, de modo que los Planes podrán establecer mayores exigencias o
restricciones».
Del mismo modo, en la determinación del sistema dotacional público se
ha tenido presente que estamos en presencia de un Plan modificativo reclasificatorio
de suelo no urbanizable común a urbanizable residencial, lo que significa que
- 98 -
conforme a lo dispuesto en el artículo 4, letra f) de la LUV, de manera que deberá
garantizarse de un modo especial y conforme a lo establecido en el artículo 47 de la
Constitución Española «asegurando de manera especial la participación de la
comunidad en las plusvalías que generen la acción urbanística de los entes
públicos».
En consecuencia con lo expuesto anteriormente resulta manifiesto que
con las previsiones del suelo dotacional público previsto en el Sector se rebasan
sobradamente, como a continuación se justificará los estándares establecidos con
carácter de mínimos en el artículo 208 del ROGTU, considerando que dicho exceso
constituye un cumplimientos de los mandatos contenidos en LOTPP que antepone
la calidad ambiental y de vida a cualquier otra consideración y en definitiva
constituye y conforman parte del principio de garantizar una especial participación
pública en las plusvalías que generen, en cuanto, que se cede un porcentaje mayor
de suelo dotacional público respecto del mínimo establecido por el legislador.
5.7. Cumplimiento estándares en relación con el viario de la red
secundaria.
La Ley Urbanística Valenciana y por ende el Reglamento de Ordenación y
Gestión Territorial y Urbanística Valenciana, como ya hiciera la LRAU, aunque sí el
Anexo del RPCV, nada nos dice respecto del porcentaje mínimo de las dotaciones
viarias, si bien con el fin de evitar que las previsiones de viario resulten insuficiente,
tanto en su anchura, como por el corto desarrollo longitudinal, el legislador
valenciano contiene diversas previsiones respecto a las características mínimas que
deben ser tenidas en cuenta a la hora de definir el viario en orden al cumplimiento
de los estándares globales de calidad urbana.
Efectivamente
en
el
ROGTUV
se
contienen
las
siguientes
determinaciones:
- 99 -

El artículo 126.3, que establece la clasificación de la red viaria, diferenciando
entre en viario de tránsito (RV), Áreas peatonales (PV) y aparcamiento (AV),
definiendo los elementos integrantes en el artículo 129 del mismo texto legal.

El artículo 129 determina los elementos integrantes de la red viaria.

El artículo 130, fija las condiciones funcionales que debe cumplir la red viaria,
entre otras, las siguientes:
«El diseño de la red viaria, no incluida en los catálogos de carreteras, se
ajustará las siguientes condiciones funcionales:
a) Se buscará un equilibrio entre los trazados viarios (perfiles
longitudinales y transversales), y el relieve natural de los terrenos, de
modo que las pendientes de los viales no resulten excesivas, pero
tampoco se produzcan movimientos de tierra exagerados que den lugar a
desmontes y terraplenes inadecuados por su impacto paisajístico.
b) Salvo casos excepcionales, que deberán justificarse expresamente,
la pendiente de los viales de tráfico rodado no superará el 12 por ciento.
Las calles peatonales dispondrán de tramos escalonados cuando su
pendiente supere el 15 por ciento. No se admitirán recorridos de carril-bici
en el medio urbano cuya pendiente supere el 15 por ciento.
c) Todos los viales deberán permitir el paso de los vehículos de
emergencia, para lo cual dispondrán de una anchura mínima, libre de
cualquier obstáculo, de 5 metros.
d) En los nuevos desarrollos, se implantará un recorrido de carril-bici
que, discurra, al menos, por los ejes principales de la ordenación y que
conecte, en su caso, con la red de carril-bici ya implantada en las áreas
- 100 -
urbanizadas y con la estructura de caminos del medio rural, cuando la
actuación sea colindante a terrenos no urbanizados.
e) Las calles peatonales con acceso restringido para vehículos
deberán diferenciar en su tratamiento de materiales la banda de posible
circulación de vehículos, dejando, en todo caso, una franja de circulación
exclusiva de peatones.
f) Las áreas peatonales deberán estar separadas del tránsito rodado y
reunirán las necesarias condiciones de seguridad frente al resto de
medios de transporte motorizados. Podrá, no obstante, autorizarse a
través de ellas acceso a aparcamientos privados y parcelas que no
dispongan de otro acceso alternativo ».
Por su parte el artículo 131, establece las dimensiones mínimas de la red
viaria y más concretamente, las siguientes:
«Los elementos de la red viaria, no incluida en los catálogos de
carreteras, se ajustarán a las siguientes dimensiones:
a) La anchura mínima de los viales será la que se indica en la Tabla
siguiente, en función del uso global, la intensidad de la edificación y el
carácter de la vía:
IEB > 0,60 m²/m²
VIAL DE
SENTIDO UNICO
16 metros
VIAL DE
DOBLE SENTIDO
20 metros
0,30 m²/m² ≤ IEB ≤ 0,60 m²/m²
12 metros
16 metros
TIPO DE USO
INDICE DE EDIFICABILIDAD
RESIDENCIAL
IEB < 0,30 m²/m²
10 metros
12 metros
TERCIARIO
-
16 metros
20 metros
INDUSTRIAL
-
18 metros
24 metros
- 101 -
b) Los viales peatonales, cualquiera que sea el uso dominante de la zona,
tendrán una anchura mínima de 5 metros.
c) En sectores de uso dominante residencial se admitirá que, un 25 por
ciento de la superficie viaria total, tenga dimensiones mínimas inferiores en
un 20 por ciento a las establecidas en el cuadro anterior para calles de nivel
de distribución local o de importancia relativa menor.
d) En las zonas de nuevo desarrollo, las aceras tendrán una anchura
mínima de 2 metros. Las aceras de más de 3 metros de anchura deberán
incorporar arbolado de alineación, con la limitación de que la anchura efectiva
de paso no sea inferior a 2 metros y siempre que sea compatible con las
redes de servicios. Las de más de 4 metros de anchura dispondrán siempre
de arbolado de alineación.
e) Las calzadas destinadas a la circulación de vehículos tendrán una
anchura mínima de 4,50 metros en los viales de un solo sentido de
circulación y de 6 metros en los viales con doble sentido de circulación.
f) Las bandas específicas de carril-bici tendrán una anchura mínima de 2
metros».
Todos estos requisitos han sido observados escrupulosamente en la
ordenación pormenorizada propuesta.
Por otra parte la superficie viaria en su ordenación ha tenido en cuenta no
sólo la configuración del terreno, sino también, la ordenación viaria de los sectores
colindantes con el fin de crear una malla urbana coherente evitando las disfunciones
de una ordenación desestructurada.
La superficie destinada a viario es sumamente importante habiéndose
antepuesto los criterios de calidad urbana y el mejor servicio público.
- 102 -
Superficie destinada a viario por el Plan Parcial
108.793 m²s
5.8. Cumplimiento estándares en relación con la exigencia de plazas de
aparcamiento públicas y privadas.
Sin lugar a dudas, la cuestión de los aparcamientos adquiere una especial
importancia en sectores de las dimensiones como el presente. En este sentido cabe
traer a colación lo dispuesto en el artículo 208, párrafo 4º del ROGTU, al disponer
sobre esta cuestión que:
«La reserva de plazas de aparcamiento diferenciará entre plazas de
aparcamiento privadas, situadas en el interior de las parcelas privadas, y
plazas de aparcamiento públicas, dispuestas en los viales públicos o en
zonas específicas de aparcamiento público. Por cada 100 metros cuadrados,
o fracción, de edificabilidad residencial se exigirá, como mínimo, 1 plaza de
aparcamiento privada y 0,5 plazas de aparcamiento de uso público, en red
viaria, reservas específicas o subsuelo».
En consecuencia el cálculo de plazas de aparcamientos mínimas de
acuerdo con las previsiones legales antes indicadas será la siguiente:
1.- Plazas privadas uso residencial

Previsión legal: 1 plaza/100 m2 o fracción de edificabilidad residencial.

Edificabilidad residencial: 106.158 m2t.
- 103 -
Vista la previsión legal, el número de plazas de aparcamientos privadas
mínimas de las que se dota el sector son las siguientes:
106.158 m2t / 100 m2t
=
1.062 plazas
2.- Plazas aparcamiento Públicas:

Previsión legal: 50 % de las privadas, esto es, 1.062 x 50 %=
1.062 plazas x 50%
=
531 plazas
a) Total plazas de aparcamientos públicas y privadas mínimas
legales: El total de plazas de aparcamiento públicas y privadas
exigidas según la normativa de aplicación son las siguientes:
Total plazas de aparcamientos públicas y privadas
1.593 plazas
b) Total plazas de aparcamiento públicas y privadas de las que se
dota el Plan Parcial:
TIPO
Privadas
Públicas
TOTAL
NÚMERO
1.062 plazas
1.055
2.117 plazas
c) Justificación plazas públicas:
- 104 -
DISPOSICION
APARCAMIENTO
EN BATERIA
APARCAMIENTO
EN LÍNEA
APARCAMIENTO
CONCENTRADO EN SAV
DIMENSION UNITARIA
POR APARCAMIENTO
1 cada 2,40 ml
1 cada 4,50 ml
1 cada 20 m²
DIMENSION DESTINADA A APARCAMIENTO
EN PLAN PARCIAL
-
4.748 ml
-
NUMERO TOTAL
APARCAMIENTOS
-
1.055
-
Por otra parte, y de conforme a lo establecido en el artículo 131 del
ROGTU se ha tenido en cuenta las siguientes previsiones:
«g) Las plazas de aparcamiento dispuestas en cordón
tendrán unas
dimensiones mínimas de 2,20 metros por 4,50 metros. Las plazas de
aparcamiento dispuestas en batería tendrán unas dimensiones mínimas de
2,40 metros por 4,50 metros. Cuando en los planos no se delimiten
gráficamente cada una de las plazas de aparcamiento, las dimensiones
anteriormente indicadas son las que se utilizarán para calcular el número de
plazas de aparcamiento que caben en cada banda de aparcamiento en
cordón o en batería.
h) En las zonas específicas de aparcamiento, el cómputo de las plazas de
estacionamiento resultantes se obtendrá de la distribución concreta de plazas
que se grafíe en los planos o, subsidiariamente, se aplicará un estándar
medio de 1 plaza de aparcamiento por cada 20 metros cuadrados de reserva
de zona de aparcamiento».
d) Justificación plazas públicas minusválidos:
Respecto a la reserva para minusválidos, el nº de Plazas a prever, es de:
(2%) de 1.055 = 22 Plazas.
- 105 -
6. MARCO DE PLANEAMIENTO Y ESTÁNDARES URBANÍSTICO.
El Sector constituye una única Unidad de Ejecución discontinua, por la
adscripción de la Red Primaria de Parque Público y la Red Primaria de Parque Público
Natural.
B. Delimitación de Unidades de Ejecución.
El Sector constituye una única Unidad de Ejecución discontinua, por la adscripción de la Red Primaria de
Parque Público y la Red Primaria de Parque Público Natural.
Superficie y Aprovechamiento del Sector:
Total Edificabilidad Bruta (EB) m²t
111.929
Aprovechamiento Tipo de promedio del Sector AC 2
0,27369
M² Total Área de Reparto
425.665
El uso predominante ha de ser el de residencial, en coherencia con lo
desarrollado en la zona y dada su proximidad al casco urbano. En cuanto a la
tipología edificatoria y sus características, ya constan en el punto 3.5 de esta misma
memoria.
6.3. Información general de la ordenación y aprovechamiento. Magnitudes
tipo del Plan Parcial.

Situación y Delimitación…………………..…….según planos del Plan Parcial

Ordenación Pormenorizada..............................según planos del Plan Parcial
- 106 -
Suelo Lucrativo
Suelo
Dotacional
Residencial
Viario
PRV
Parques y Jardines
PQL/PJL
Red
Primaria
Veredas
PPN
Equipamientos
PID
Viario
SRV
SJL1
SJL2
SJL3
SJL4
SJL5
SJL6
SJL7
SJL8
Parques, Jardines y
SLJ9
Áreas de Juego
SLJ10
SLJ11
Red
Secundaria
SLJ12
SAL1
SAL2
SAL3
SAL4
SAL5
SMD
Equipamientos
SED
SID
Espacio para
ERBTC
174.030
5.976
C
NC
-
27.740
11.637
13.190
450
8.103
675
1.311
2.353
349
-
108.793
2.644
1.867
3.743
1.771
3.360
1.850
1.776
454
344
345
1.365
1.666
16.050
12.126
10.245
180.006 m²
TOTALES
27.740
11.637
13.190
108.793
2.644
1.867
3.743
1.771
3.360
450
9.953
1.776
675
1.311
2.353
349
454
344
345
1.365
1.666
16.050
12.126
10.245
11.452
52.567 m²
193.092 m²
11.452
245.659 m²
425.665 m²
Distribución de la Edificabilidad según Plan Parcial
Edificabilidad Residencial (m²t)
106.158
Edificabilidad Terciario asociado a residencial en Planta Baja (m²t)
Edificabilidad Terciario en parcela exclusiva (m²t)
TOTAL EDIFICABILIDAD BRUTA DEL SECTOR (m²t)
5.771
5.771
111.929
- 107 -
Superficie computable del Sector (SCS):
a) Superficie computable del Sector (SCS):
Superficie Computable del Sector (ScS) m²
373.098
Red Primaria no Computable (RPNC) m²
52.567
425.665
Red Primaria según sea computable o no computable (RP)
Superficie Red Primaria m²
Computable
No Computable
Viario (PRV)
Parque Público (PQL)
15.740
Jardín Público (PJL)
12.000
Veredas (PPN)
11.637
Infraestructura-Servicio (PID)
13.190
TOTAL
52.567
Resumen Estándares de Edificabilidad:
373.098
52.567
425.665
a) ESTÁNDARES DE EDIFICABILIDAD
Edificabilidad Residencial (ER) m²t
Edificabilidad Terciario mínimo (ET) m²t
106.158
5.771
111.929
b) INDICES DE EDIFICABILIDAD
Índice de Edificabilidad Bruta (IEB): m²t/m²s.
0,30000
Índice de Edificabilidad Residencial (IER): m²t/m²s.
0,28453
Índice de Edificabilidad Terciaria (IET): m²t/m²s
0,01547
- 108 -
Edificabilidad Neta (EN) e Índice de Edificabilidad Neta:
Residencial
Suelo Lucrativo
174.030
Residencial / Terciario asociado en Planta Baja
5.976
174.030
5.976
180.006
Red Viaria
Red Primaria
Suelo dotacional
público
Red Secundaria
Zonas Verdes (PQL/PJL)
27.740
Veredas (PPN)
11.637
Equipamientos
13.190
Red Viaria
108.793
Zonas Verdes
34.426
Equipamientos
38.421
ERBTC (recup. terrazas)
11.452
52.567
245.659
193.092
TOTAL SUPERFICE ÁREA DE REPARTO
425.665
- 109 -
Distribución de aprovechamientos por manzanas
Número
Uso
Manzana
Suelo Neto
m2s
APROVECHAMIENTO E ÍNDICES
TERCIARIO
IET
-
-
RESIDENCIAL
IEN m2t/m2s
IER
TOTAL
3.895
1,0000
3.895
1,0000
3.130
0,7993
3.130
0,7993
1
Residencial
3.895
2
Residencial
3.916
3
Residencial
3.913
-
-
5.061
1,2934
5.061
1,2934
4
Residencial
5.000
-
-
6.277
1,2554
6.277
1,2554
5
Residencial
14.031
-
-
14.031
1,0000
14.031
1,0000
6
Residencial
4.304
-
-
4.304
1,0000
4.304
1,0000
7
Residencial
6.609
-
-
8.296
1,2553
8.296
1,2553
8
Residencial
8.715
-
-
10.939
1,2552
10.939
1,2552
9
Terciario
5.976
5.771
0,9657
10
Residencial
7.760
-
-
4.175
0,5380
4.175
0,5380
11
Residencial
17.349
-
-
9.334
0,5380
9.334
0,5380
12
Residencial
6.011
-
-
3.234
0,5380
3.234
0,5380
13
Residencial
4.098
-
-
2.204
0,5378
2.204
0,5378
14
Residencial
3.887
-
-
2.091
0,5379
2.091
0,5379
15
Residencial
6.743
-
-
3.628
0,5380
3.628
0,5380
16
Residencial
2.904
-
-
1.562
0,5379
1.562
0,5379
17
Residencial
9.147
-
-
1.866
0,2040
1.866
0,2040
18
Residencial
8.963
-
-
4.822
0,5380
4.822
0,5380
19
Residencial
11.474
-
-
6.173
0,5380
6.173
0,5380
20
Residencial
5.669
-
-
3.050
0,5380
3.050
0,5380
21
Residencial
4.925
-
-
1.004
0,2039
1.004
0,2039
22
Residencial
4.034
-
-
823
0,2040
823
0,2040
23
Residencial
5.972
-
-
1.218
0,2040
1.218
0,2040
24
Residencial
9.323
-
-
1.901
0,2039
1.901
0,2039
25
Residencial
7.225
-
-
1.474
0,2040
1.474
0,2040
26
Residencial
2.219
-
-
453
0,2041
453
0,2041
27
Residencial
28
Residencial
TOTALES
4.730
1.214
180.006
-
965
248
106.158
0,2040
0,2043
965
248
111.929
0,2040
0,2043
5.771
5.771
0,9657
- 110 -
Distribución de aprovechamientos por manzanas y tipo de vivienda
Numero
Manzana
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
TOTALES
Uso
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Terciaria
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Suelo Neto
m²s
3.895
3.916
3.913
5.000
14.031
4.304
6.609
8.715
5.976
7.760
17.349
6.011
4.098
3.887
6.743
2.904
9.147
8.963
11.474
5.669
4.925
4.034
5.972
9.323
7.225
2.219
4.730
1.214
180.006
Desglose Edificabilidad Residencial
según régimen de viviendas
Viviendas
Viviendas
Protección
Renta Libre
pública
3.895
3.130
5.061
6.277
14.031
4.304
10.939
4.175
9.334
3.234
2.204
2.091
3.628
1.562
1.866
4.822
6.173
3.050
1.004
823
1.218
1.901
1.474
453
965
248
97.862
8.296
8.296
Total Edif.
Residencial
3.895
3.130
5.061
6.277
14.031
4.304
8.296
10.939
4.175
9.334
3.234
2.204
2.091
3.628
1.562
1.866
4.822
6.173
3.050
1.004
823
1.218
1.901
1.474
453
965
248
106.158
Nº MAXIMO
Tipología
Edif.
ALTURAS OCUPACION
2
2
3
3
2
2
3
3
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
RmB2
RmB2
RmB1
RmB1
RmB2
RmB2
RmB1
RmB1
TBE
RmB2
RmB2
RmB2
RmB2
RmB2
RmB2
RmB2
RuBE
RmB2
RmB2
RmB2
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
- 111 -
DATOS GENERALES:

Situación: Al Suroeste del casco urbano actual de Hondón de las Nieves

Superficie total computable: 373.098 m²s.

Red Primaria adscrita al Sector (no computable): 12.000 m²s.

Red Primaria Parque y Jardines (no computable): 15.740 m²s.

Red Primaria Equipamiento (no computable): 13.190 m²s.

Red Primaría adscrita de Parque Público Natural (PN): 425.665 m²s.

Red Primaria de Parque Público Natural Veredas: 11.637 m²s.
OBJETIVOS Y CONDICIONES DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO:

Objetivos de la ordenación: Expansión del casco urbano, mejorando la Red
Primaria Viaria y dotaciones y la oferta de suelo de VPP.

Determinación del Plan Parcial: Conexión con la trama viaria proyectada,
tanto preexistente como la red primaria proyectada por la Oficina del Plan de
Carreteras (circunvalación o ronda sur).

Uso predominante: Residencial.

Usos admitidos: Terciario.

Tipología: Edificio aislada (RuBE) y residencial múltiple (RmBE) que se
subdivide en dos subtipologías (RmBE1 y RmBE2).

ZOU’s: Zona de edificación aislada. Zona de edificación plurifamiliar.
- 112 -

Edificabilidad: 0,3000 m²t/m²s.

Aparcamientos: Uno por cada 100 m²t de edificabilidad residencial (art. 208.4
ROGTUV). Y 0,5 plazas de aparcamiento de uso público, en red viaria.

Área de Reparto: 425.665 m²s.

Área Reparcelable: 851.330 m2s.

Aprovechamiento tipo del Sector: 0,27369 m²t/m²s.

A.T. del Sector sin aprovechamiento Parque natural: 0,23410 m²t/m²s.

A.T. del Parque Público Natural: 0,03962 m²t/m²s.
OBJETIVOS Y CONDICIONES DE LA EJECUCIÓN:

Sistemas de gestión recomendado: Sistema de Gestión Indirecta.

Delimitación de la Unidad de Ejecución: Unidad de Ejecución Única.

Conexión
e integración: Los viales del Sector
conectarán con la
circunvalación o ronda Sur a través de las rotondas proyectadas al Sureste
del Sector, conforme a las determinaciones de la Oficina del Plan de
Carreteras de la Generalitat Valenciana.

Condiciones del viario: Cumplirá las determinaciones del artículo 131 del
ROGTUV en concordancia con lo dispuesto en el artículo 60 de la LUV.

Servicios:
o Abastecimiento de agua: Conectará a la red de agua potable
perimetral existente en el núcleo urbano de Hondón de las Nieves, len
lo que respecta a la parte situada frente a la Avda de Juan Bonmatí y
- 113 -
el resto del sector situada al otro lado de la rambla de Lentiscar o
Tolomó
con el nuevo depósito ejecutado en el lado Noroeste del
Sector actualmente en fase ultimar su ejecución y puesta en
funcionamiento
o Saneamiento: La conexión a la red de saneamiento del Sector se
realizará a través del colector
general de aguas residuales
actualmente en fase de ejecución. En caso de imposibilidad se
ejecutarán las obras necesarias para garantizar la conexión con la
EDAR actual.
o Depuración: Participará en la ampliación de la EDAR existente.
o Electricidad: Participará en la ejecución de la Subestación eléctrica
situada al Norte del término municipal.

Instalaciones: Reintegro de los costes señalados en el artículo 168.1.a) de la
LUV y artículo 388 del ROGTU.

Otras Administraciones afectadas: De acuerdo con los informes sectoriales
emitidos.

Proyecto de Reparcelación: El aprovechamiento generado por el suelo
público se entenderá como exceso de aprovechamiento.

Proyecto de Urbanización: Contemplará todas las conexiones, los viarios
limítrofes se incluirán completos, sin perjuicio de a quien corresponda asumir
el coste.
- 114 -
7.
ELABORACIÓN
DEL
DOCUMENTO
DE
JUSTIFICACIÓN
DE
LA
Tal como indica el artículo 74 de la LUV ha procedido a su elaboración la
Agrupación de Interés Urbanístico sector AC-2, representado por representada por
el Sr. Don Jerónimo Antón García, con D.N.I. 21 947 785, quien promueve la
Alternativa Técnica de Programa para el Desarrollo de la Actuación Integrada de la
Unidad de Ejecución Única del meritado Sector denominado “AC-2” cuya finalidad
es la reclasificación de suelo no urbanizable a urbanizable residencial.
En este sentido se formula una Alternativa Técnica, compuesta por Plan
Parcial Modificativo, Documento de Justificación de la Integración Territorial,
Proyecto de Urbanización, Estudio de Impacto Ambiental y Programa de Actuación
Urbanística Integrada, todo ello sobre la base de lo establecido en la vigente
legislación urbanística, con especial referencia a la Ley 16/2005, de 30 de
diciembre, de la Generalitat Valenciana, Urbanística Valenciana y el Decreto
67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y
Gestión Territorial y Urbanística.
- 115 -
8. REDACCIÓN DEL DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN
TERRITORIAL.
La redacción de la presente documentación ha sido encargada al equipo
técnico ARQUITECTURA Y URBANISMO P. CAMARA, S.L.P
Hondón de las Nieves, julio de dos mil diez.
EL EQUIPO TÉCNICO REDACTOR
EL PROMOTOR
ARQUITECTURA Y URBANISMO
CONSTRAPEC, S.A. / MORRSTYLE ESPAÑA,
S.L. U.T.E. SECTOR AC-2
P. CAMARA, S.L.P
Fdo.: Pascual Cámara Esclapez.
Arquitecto, Colegiado nº 9.571
Fdo: Jerónimo Guilabert lópez.
- 116 -
III.- Documentación Normativa
- 117 -
1. DEFINICIÓN DEL ÁREA.
El Sector “AC-2” se sitúa al suroeste del casco urbano de Hondón de las
Nieves, colindante al mismo, siendo sus límites, los siguientes:

Al Norte con camino público de Bayón (Cuesta) y Avda. de Juan Bonmatí
(Polideportivo Municipal).

Al Sur con camino público Camino Tonilero y colada del matadero y suelo no
urbanizable.

Al Este con el casco urbano y camino matadero que es prolongación de la
Calle Nueva y vereda de La Amistad que discurre por el casco urbano.

Al Oeste linda con camino Tonilero que enlaza con el camino del Bayón (o
Cuesta) y la Colada del matadero.
El Sector denominado “AC-2” cuenta una superficie bruta de 425.665 m2,
de los cuales son computables a efectos de techo 373.098 m2, conformando una
Única Unidad de Ejecución que programa la totalidad de su ámbito. El objetivo
perseguido con la ordenación contenida en el Plan Parcial de Mejora es el desarrollo
de una urbanización de uso residencial de baja densidad, con una superficie inicial
de 425.665 m2, una Red Primaria de 52.567 m2, una Red Secundaria de 193.092
m2, siendo la superficie lucrativa de 180.006 m2.
El uso predominante es el residencial de 174.030 m2 compatible con el
terciario, 5.976 m2, incompatible con el industrial en todas sus categorías.
Superficies del Sector
373.098
52.567
425.665
- 118 -
2. DIRECTRICES DEFINITORIAS DE LA EVOLUCIÓN URBANA Y OCUPACIÓN
DEL TERRITORIO
Las vigentes NN.SS. de Planeamiento Urbanístico de Hondón de las
Nieves (Alicante) fueron tramitadas y aprobadas de acuerdo con la Legislación del
suelo de 1976 y sus Reglamento de desarrollo de manera que no está homologada
a la LRAU y por ende a la vigente LUV y su ROGTU, por lo que carece de un
documento análogo al de establecimiento de las Directrices Definitorias de la
Estrategia de Evolución Urbana y Ocupación del Territorio establecido en el artículo
17.1 A de la derogada LRAU.
No obstante, el Ayuntamiento de Hondón de las Nieves, tiene aprobado
el Documento de Concierto Previo (10 de agosto de 2005) en el cual se
determinan los criterios del modelo territorial y consiguiente de las Directrices
Definitorias de la Evolución Urbana.
El artículo 73.3 de la LUV en concordancia con el artículo 172 del
ROGTU establece que los Planes modificativos que impliquen la clasificación
de nuevo suelo urbanizable deberán, entre otras, observar las siguientes reglas:
a) Cumplirán las directrices de ordenación del Plan General, cuando
éstas contuviesen criterios definidos para regular el alcance, condiciones y
supuestos en los que es posible llevar a cabo una reclasificación de suelo no
urbanizable en urbanizable.
b) Sólo se podrán llevar a cabo reclasificaciones de suelo no urbanizable
en la categoría de suelo No Urbanizable Común.
Estableciendo por su parte el artículo 175.2 del ROGTU que, entre las
determinaciones de este Documento se incluirán, entre otras, las relativas a:
- 119 -
ocupación del territorio, complementándolas de modo coherente con los
objetivos definidos por las previstas en el Plan General. Alternativamente,
redacción de las nuevas directrices requeridas para la actuación y texto
refundido con las vigentes del Plan General.
los no urbanizables de especial protección que deban ser objeto de cesión
para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 13.6 de la Ley de
Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, cuando ello fuese
necesario en virtud de lo previsto en este Reglamento.
En
consecuencia
las
DIRECTRICES
DEFINITORIAS
DE
LA
EVOLUCIÓN URBANA Y OCUPACIÓN DEL TERRITORIO que en concordancia
con lo establecido en el Documento de Concierto Previo se persigue por este
planeamiento armonizan con la misma y se concretan en las siguientes:
1º.- La creación un modelo de ciudad compacta cuyo desarrollo se
proyecte a partir de los actuales núcleos urbano, es decir, el de Hondón de
las Nieves y sus pedanías de La Canalosa y El Rebalso.
2º.- Consolidar la trama urbana de la ciudad en la parte Suroeste del
casco urbano, junto con el resto de los sectores que se están tramitando,
especialmente al Norte el sector denominado El Moro, de manera que en la
proyección de los viales del sector AC-2 han tenido en cuenta la propia trama
de los viales del sector del Moro colindante con el fin de evitar disfunciones
que entorpezcan el futuro desarrollo de los sectores colindantes.
3º.-Que ese desarrollo necesariamente debe ir acompañado de la
creación de importantes infraestructuras estructurantes del territorio de
- 120 -
manera que como exige el artículo 72.3 del LUV (en concordancia con el
artículo 168.4 del ROGTUV), está red estructural o primaria no sólo mejore su
capacidad o funcionalidad respecto de las existentes, sino que además
satisfagan las necesidades y los objetivos propuestos en el Proyecto de
PGOU.
4º.- Articular una red estructural o primaria entorno a estos crecimientos
urbanos fundamentales de manera que las citadas redes primarias
constituyan hitos fundamentales en el crecimiento urbano futuro, vertebrando
el territorio entorno a las mismas.
5º.- Creando unos sectores de baja densidad de manera que vaya de
una mayor densidad en las zonas inmediatas al actual casco urbano y
disminuyendo esta densidad a medida en que nos alejamos del núcleo
urbano consolidado, con el fin de respetar, los valores paisajísticos y
medioambientales existentes en la zona, y especialmente en el sector que
nos ocupa quiere una singular relevancia paisajística, el promontorio
existente en el lado nororiental del sector, a cuyo fin se ha proyectado un
amplio boulevard que discurre de Oeste a Este coincidiendo con la línea
visual con el citado promontorio.
6º.- Creación de una importante red de dotaciones públicas, no sólo de
las integrantes en la red primaria o estructural, sino también en las red
secundaria con importantes reservas de suelo muy por encima de los
estándares fijados como mínimos por el legislador en el ROGTUV.
7º.- Realizar una reserva de suelo para viviendas de protección oficial
distribuido en los sectores que rodean los núcleos urbanos consolidados,
evitando por tanto la concentración de este tipo de vivienda en un solo sector
- 121 -
con el fin de evitar la marginación social y buscando la integración en el
conjunto del desarrollo urbano.
8º.- Garantizar la efectiva participación pública en las plusvalías que
genere este tipo de instrumentos urbanísticos.
De esta elemental exposición, resulta manifiesto que las Directrices definitorias
del Sector AC-2 son plenamente coincidentes y compatibles por las
contenidas en el documento de Concierto Previo y en el Proyecto del nuevo
PGOU de Hondón de las Nieves, por lo que en definitiva nos encontramos ante la
necesidad de anticipar la ejecución de un sector con el fin de poder atender la
obtención inmediata de las infraestructuras estructurantes del territorio entorno a las
cuales se producirá los futuros desarrollos urbanísticos y que conforman los
elementos necesarios para cumplir con los parámetros de calidad y mejora del
bienestar de la población conforme a los criterios establecidos en los artículos 52 y
67 de la LUV.
- 122 -
3. DETERMINACIONES ESTRUCTURALES.
3.1. Clasificación y Sectorización.
El Sector ordenado se reclasifica a la vista de la legislación vigente como
Suelo Urbanizable residencial, delimitado conforme a lo requisitos establecidos
en el artículo 54 de la LUV, como en propio ROGTU, de igual modo, en su artículo
111 trata con especial cuidado la técnica de la delimitación sectorial que, en el caso
de los Planes Parciales modificativos, como el presente, tiene una importancia
significativa ya que a través de los mismos se contribuye decisivamente a la
conformación del modelo territorial urbano futuro.
Por tanto, en la delimitación sectorial el propio legislador establece unas
objetivos básicos que deben ser tenidos cuenta a la hora de llevar a cabo dicha
delimitación, así la LUV cita como objetivo básico de toda delimitación «atender al
modo más idóneo de estructurar la utilización del territorio», con el objetivo de
buscar una mejora en el bienestar futuro de la población, evitando, por tanto, llevar a
cabo
una
delimitación
que
responda
exclusivamente
a
conveniencias
administrativas o prediales, que si bien pudieran favorecer la gestión del plan,
puedan quebrar, sin embargo, con el lógico desarrollo estructural y territorial del
Municipio.
Por consiguiente, resulta conviene recordar lo que dice a tal fin el
ROGTUV, que viene a reiterar y matizar, en algunos casos, los criterios establecidos
en la Ley Urbanística Valenciana para llevar a cabo la delimitación de los sectores,
así, el Artículo 111.3 del ROGTU, dice que literalmente.
“El perímetro de los sectores se ajustará a las alineaciones propias de la
red primaria o estructural de dotaciones o, excepcionalmente, con los límites
de clasificación de suelo. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y límites
respetará las siguientes reglas:
- 123 -
a) Los caminos rústicos, las acequias, las curvas de nivel topográficas,
los yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de
protección del dominio público natural o de otros elementos naturales, así
como sus proyecciones virtuales, sólo podrán configurar ese trazado
cuando en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea su
elección como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.
b) Dicho trazado nunca se determinará con el exclusivo propósito de
ajustarlo a límites del término municipal o a lindes de propiedad. Cuando
la más idónea conformación de la ordenación urbanística aconseje un
trazado coincidente con esos límites, el Plan deberá justificar que esa
coincidencia obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública
de planeamiento, no
a la mera conveniencia de ajustar sus
determinaciones a condiciones prediales o administrativas preexistentes y
ajenas al bienestar futuro de la población.
c) Los bordes de sectores colindantes con suelo no urbanizable estarán
formados por un vial, que pertenecerá a la red primaria o secundaria.
Estos viales podrán ser peatonales pero su anchura mínima será de 6
metros y no tendrán obstáculos que impidan el paso de vehículos de
emergencia. En su caso, los laterales de estos viales contendrán franjas
lineales arboladas para reducir el impacto paisajístico de una actuación o
facilitar su integración visual.”
Si bien el texto legal es suficientemente preciso respecto de los criterios a
seguir en la delimitación de los sectores, por lo que conviene exponer cuales han
sido los criterios seguidos en la delimitación del presente sector en orden a verificar
el
cumplimiento
exacto
de las determinaciones legales y reglamentarias
establecidas a tal fin.
- 124 -
El “Sector AC-2” proyectado constituye un ámbito compacto definido por
límites naturales, en el que se ha tenido a la hora de fijar los criterios de
sectorización la propia configuración natural del terreno. Los límites del sector son
los siguientes:

Norte: Camino público El Bayón (Cuesta) y con la Avda. de Juan Bonmatí.

Sur: Camino público El Tonilero y Colada del Matadero.

Este: Suelo Urbano.

Oeste: Camino público.
En consecuencia con lo expuesto anteriormente resulta evidente que la
sectorización cumple con los criterios legales establecidos en cuanto que en la
configuración del mismo se han buscado límites naturales tales como caminos
públicos o la propia ordenación urbanística, así en su lado Este linda con el suelo
urbano actual. No debemos de olvidar que este sector constituye un área de
expansión natural del actual suelo urbano del municipio. Por otra parte, se puede
observar que en la propia delimitación del sector proyectado se ha buscado respetar
los hitos geográficos naturales del territorio, así podemos observar que en tres de
sus lados (Norte, Este y Sur) linda con caminos públicos existentes y en el Oeste
con vial.
De este modo se pretende ser especialmente respetuoso con los valores
y características endógenas del territorio, la estructura y configuración natural del
territorio. De este modo se busca ser respetuoso con la vigente Ley 4/2004, de 30
de Junio de la Generalitat Valenciana, de Ordenación del Territorio y
Protección del Paisaje, en cuya exposición de motivos nos dice que «El paisaje
constituye un patrimonio común de todos los ciudadanos y elemento fundamental de
su calidad de vida, que la ley aborda desde la más actual concepción del mismo
emanada del Convenio Europeo del Paisaje». En este sentido, entendemos que con
- 125 -
la sectorización propuesta se pretende respetar esos elementos característicos del
territorio evitando la deformación del mismo hasta hacerlo irreconocible.
En definitiva, resulta manifiesto que esta delimitación responde a
criterios puramente urbanísticos, lo cual no significa que se haya hecho tabla
rasa con la configuración natural del territorio, más bien al contrario se ha tenido en
cuenta la configuración existente, tanto natural, como aquellos elementos producto
de la acción humana, tales como caminos públicos existente, de forma tal que se ha
buscado una correcta integración de la estructura urbana con la propia configuración
natural del territorio y de todos los elementos naturales existentes en la zona.
Por último, conviene advertir que la sectorización propuesta no
coincide con una única propiedad, al contrario existen un número importante de
propietarios, cuya relación se acompaña a final del presente documento por lo que
también se cumple en este sentido con uno de los requisitos establecidos en la
propia regulación legal y reglamentaria.
En definitiva podemos afirmar que en la configuración del sector se ha
hecho de una manera ordenada buscando los límites naturales y atendiendo a
criterios urbanísticos coherentes con el modelo de ordenación territorial propuesto
por el propio Ayuntamiento conforme a los criterios establecidos en el documento de
Concierto Previo sometido a la aprobación de la Consellería de Territorio y Vivienda
y conforme a los informes sectoriales emitidos por las Administraciones con
competencia en la materia.
- 126 -
3.2. Área de Reparto. Área Reparcelable y Aprovechamiento Tipo.
3.2.1 Área de Reparto.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 55 de la LUV el Área de
Reparto aparece definida como «... el conjunto de terrenos respecto de los que el
Plan General determina un mismo aprovechamiento tipo. Mediante el área de
reparto se objetiva el principio de justa distribución de beneficios y cargas.»
La delimitación de las Áreas de Reparto de acuerdo con lo establecido en
el apartado 2º del citado artículo 55 de la LUV forma parte de la Ordenación
Estructural.
El Sector “AC-2” y de acuerdo con los criterios de delimitación
establecidos legalmente constituye una única Área de Reparto.
0,27369 m2t / m²s
No obstante y dado que tratándose de un Plan Parcial modificativo de la
clasificación del Suelo y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13.6 de la
LOTPP en concordancia con lo establecido en el artículo 20.4 del ROGTUV el cual
viene a reconocer a los propietarios del suelo con destino a Parque Público Natural
a participar en los aprovechamientos lucrativos resultantes como un propietario más
mediante la aplicación de los coeficientes correctores que más abajo se indican.
Por lo que una vez determinado los mismos resulta el siguiente:
Aprovechamiento
Tipo
del
Área
de
Reparto
descontado
el
Aprovechamiento objetivo correspondiente a los propietarios del Parque
Público Natural:
Aprovechamiento Tipo del Área de Reparto
descontando AT PN
0,23410 m2t / m²s
- 127 -
En cualquier caso estos Aprovechamientos Tipos tendrán carácter
provisional al amparo de lo establecido en el artículo 117.3 del ROGTUV.
3.2.2. Área Reparcelable y Parque Público Natural. Aprovechamiento
Tipo.
Como hemos expuesto anteriormente el presente instrumento de
planeamiento de desarrollo forma parte de los Planes Parcial modificativos previstos
en el artículo 73 de la LUV.
La reclasificación de suelo conforme a lo dispuesto en el artículo 73.3,
letra f) se establece la obligación con cargo a la actuación integrada, además de las
cesiones legalmente exigibles, la cesión de suelo no urbanizable protegido en la
cuantía que se determina en el artículo 13.6 de la LOTPP.
Respecto a la superficie a ceder y de acuerdo con lo establecido en el
artículo 20.1 del ROGTUV se establece que «Toda clasificación de suelo no
urbanizable en suelo urbanizable, mediante cualquier medio admitido por la
legislación urbanística, exige la cesión gratuita a la Administración Pública de suelo
no urbanizable protegido con una superficie igual a la reclasificada.»
La superficie objeto de reclasificación es de 425.665 m2s , por lo que
la superficie objeto de cesión gratuita a la Administración Pública actuante de suelo
no urbanizable protegido será igualmente de 425.665 m2s.
La superficie objeto de cesión tendrá la consideración de dotación de
parque público natural (PN), perteneciente a la red primaria. La citada dotación
tendrá, por tanto, la naturaleza de Red Primaria Adscrita al Sector “AC-2”, no
computable. Asimismo y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 207.1 del
ROGTUV a los efectos de cumplimiento del estándar de Parque Público de red
- 128 -
primaria no computarán los parques públicos naturales resultantes de las nuevas
clasificaciones de suelo.
El artículo 58.5 de la LUV facultad para delimitar unidades de ejecución
discontinuas cuanto tenga por objeto la obtención de suelos con destino a “Parque
Públicos Naturales (PN)”, como consecuencia de la reclasificación de suelo.
En este mismo sentido el artículo 123 del ROGTUV en su apartado 2º,
establece la posibilidad de delimitar unidades de ejecución discontinuas para la
obtención de suelos con destino a parques públicos naturales como consecuencia
de una reclasificación de suelo.
Advirtiendo, en ambos casos, que los suelos con destino a Parque Público
Natural serán clasificados como suelo no urbanizable integrándose en el área de
reparto resultante con los correspondientes coeficientes de ponderación de valor. En
este mismo sentido se establece en el artículo 396 del ROGTUV que el Área
Reparcelable podrá ser discontinua y podrá o no coincidir con la Unidad de
Ejecución, entre otros supuestos cuando se incorporen suelos externos adscritos
que no formen parte de la Unidad de Ejecución.
En consecuencia dentro del Área Reparcelable se integran la superficie
de suelo reclasificado y las redes primarias adscritas tanto la de Parque Público
como la de Parque Público Natural.
Por otra parte y en relación a los derechos de los propietarios titulares del
suelo afecto a Parque Público Natural (PN) y conformidad con lo establecido en el
artículo 20.4 del ROGTUV se establece que «Los propietarios de estos suelos
podrán participar en la reparcelación como titulares de suelo aportados a los que se
aplicará el correspondiente coeficiente de ponderación de valor de acuerdo con lo
dispuesto en la legislación estatal sobre régimen del suelo y valoraciones.»
- 129 -
Por lo que respecta al Aprovechamiento Tipo del Área Reparcelable y
conforme a lo dispuesto en el artículo 123.3, letra b) del ROGTU se establece que:
«El aprovechamiento tipo del área de reparto del sector reclasificado se calculará
mediante el cociente entre su aprovechamiento objetivo y la superficie resultante de la suma
de la del sector más la superficie corregida por el correspondiente coeficiente de
ponderación, del suelo no urbanizable. Este coeficiente se obtendrá de dividir los valores
unitarios por metros cuadrados del suelo no urbanizable (PN) y del urbanizable reclasificado,
de acuerdo con la legislación estatal de valoración aplicable. Este enunciado corresponde
con la siguiente fórmula de cálculo:
AT sector = E / Sector + K x SPN
donde:

(AT sector): es el aprovechamiento tipo del sector objeto de reclasificación como suelo
urbanizable.

(E): es el aprovechamiento objetivo, en metros cuadrados techo, o en Unidades de
Aprovechamiento si es preciso emplear coeficientes correctores, de acuerdo con este
Reglamento.

(Ssector): es la superficie del área de reparto que engloba el sector objeto de
reclasificación, en metros cuadrados, incluyendo la red primaria.

(K): es el coeficiente de ponderación.

(Spn): es la superficie en metros cuadrados del suelo no urbanizable protegido calificado
de parque público natural, a obtener.
c) Cuando no existan valoraciones fiables, la incertidumbre del mercado inmobiliario y su
evolución no permita obtenerlas con fiabilidad, o las rentas agrarias o forestales no puedan
ser objeto de valoración por no disponerse de valores de comparación, el coeficiente a aplicar
se calculará atribuyendo al suelo no urbanizable un aprovechamiento tipo virtual del 10 por
ciento del aprovechamiento tipo promedio de la red primaria clasificada como suelo
urbanizable en el Plan General vigente. El coeficiente K se obtendrá de dividir el
aprovechamiento tipo virtual así obtenido, entre el correspondiente al área de reparto formada
- 130 -
por el suelo objeto de reclasificación. Este coeficiente de ponderación se aplicará siempre si
se da, al menos, una de las circunstancias anteriormente expresadas. Cuando no exista red
primaria en el Plan General vigente que permita obtener su aprovechamiento tipo promedio,
se utilizará como referencia para obtener el aprovechamiento virtual antes citado el 10 por
ciento del correspondiente al sector objeto de reclasificación. Todo ello sin perjuicio de la
aplicación, cuando proceda, de lo previsto en este Reglamento para suelos urbanizables
desclasificados.»
Asimismo y conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 123.3 de
ROGTU se establece que
«El aprovechamiento subjetivo de los propietarios en suelo no urbanizable
protegido (pn) se obtendrá de aplicar a su superficie, el aprovechamiento tipo
(calculado según la regla anterior) corregido por el coeficiente K, una vez
restado el porcentaje de cesión establecido para el suelo urbanizable.»
Por lo que respecta al cálculo del APROVECHAMIENTO TIPO DEL
PARQUE NATURAL:
CALCULO DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO DEL SUELO PROTEGIDO PN
Coeficiente de ponderación
Superficie Pivada de Parque Natural en el Sector
Aprovechamiento Objetivo Parque Natural
(ATSECTOR)
SPNsector=Aopn/ATsector
(K)
(SPNSECTOR)
Aopn=ATSECTOR*K*SPN
(AOpn)
Asubpn=Aopn*CA
(Asubpn)
Aprovechamiento Subjetivo Parque Natural
0,23410m²T/m²S
0,16245
425.665 m²
0,03962m²T/m²S
16.188 m²T
14.569 m²T
Por lo que respecta al cálculo del COEFICIENTE DE PONDERACIÓN se
ha obtenido del siguiente modo:
K
0,16245
AT
0,27369m²T/m²S
%
59,3550%
- 131 -
Por tanto el APROVECHAMIENTO TIPO DEL PARQUE NATURAL es el
siguiente:
0,03962 m2t / m²s
3.3. Aprovechamiento Subjetivo.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 34, letra b) de la LUV se establece
que «Aprovechamiento subjetivo: aprovechamiento subjetivo, o aprovechamiento
susceptible de apropiación, es la cantidad de metros cuadrados edificables que
expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno,
al que su dueño tendrá derecho sufragando el coste de las obras de urbanización
que le correspondan. El aprovechamiento subjetivo es lo que resulta de restar del
aprovechamiento tipo el porcentaje de aprovechamiento del excedente cuando ésta
proceda».
Asimismo y de acuerdo con lo establecido en el artículo 23, letra b) de la
LUV se impone a los propietarios de suelo urbanizable entre otras obligaciones
«Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la cesión del 10%
o
porcentaje
que
legalmente
corresponda
de
aprovechamiento
tipo.
La
administración actuante costeará la parte proporcional de las cargas de
urbanización
correspondiente
al
citado
porcentaje,
pudiendo
aminorar
su
contribución en la cuantía que se determine al aprobar el oportuno Plan General.
Las parcelas que por este concepto reciba la administración actuante, así como los
ingresos que reciba por indemnización sustitutiva de dicha cesión, quedarán afectas
al patrimonio público de suelo».
Por tanto, para calcular el aprovechamiento subjetivo se aplicará el
NOVENTA POR CIENTO (90 %) del aprovechamiento tipo / medio.
- 132 -
3.4. Coeficientes correctores de la edificabilidad.
De acuerdo con lo estipulado en el artículo 119 del ROGTUV se establece
que:
«1. Cuando dentro de un área de reparto, la ordenación urbanística
prevea usos tipológicamente diferenciados que puedan dar lugar, por
unidad de edificación, a rendimientos económicos muy diferentes, en el
cálculo del aprovechamiento tipo se podrán ponderar coeficientes
correctores
de
edificabilidad,
a
fin
de
compensar
con
más
aprovechamiento subjetivo la menor rentabilidad unitaria de éste.
2. A falta de coeficientes diferenciados se ponderarán los valores relativos
de repercusión de los terrenos para lograr la finalidad equidistributiva que
la fijación de coeficientes deba perseguir.
3. En todo caso, procederá aplicar coeficientes correctores a la
edificabilidad con destino a vivienda protegida cuya reserva sea
obligatoria en aplicación del plan.
4. Si no se dieran las circunstancias antes expresadas, si existiese una
incertidumbre razonable en la evolución del mercado inmobiliario o si la
heterogeneidad de los usos y las tipologías diferentes del característico,
alcance tal grado de complejidad que resulte impracticable o inadecuada
e irracional su homogeneización por coeficientes, procederá considerar
como coeficiente único la unidad.
5. Los coeficientes correctores definitivos serán fijados siempre al
momento en que deban entenderse referidas las valoraciones que, como
regla general, será el inicio del proceso reparcelatorio. Los Proyectos de
Reparcelación contendrán una ratificación de la validez de los previstos
por el planeamiento o su recálculo justificado. »
- 133 -
Esto es, el Plan podrá establecer coeficientes de homogeneización de
manera que puedan ponderarse los diferentes usos y/o tipologías para conseguir un
reparto lo más equitativo posible del aprovechamiento en función de su diferente
rentabilidad.
DESGLOSE ZONAS USO LUCRATIVO
Usos lucrativos
%
Superficie Neta m²
IEB
m²t / m²s
Residencial
Renta Libre
Residencial V.P.O.
42,29%
Edificabilidad
Potencial m²t
Coeficiente
Ponderado
97.862
1
8.296
0,8
180.006
0,30000
Terciario Asociado
a Residencial
Aprovechamiento Tipo Promedio
Provisional m²t / m²s
0,27369
1
Terciario Aislado
1,40%
5.976
5.771
TOTALES
43,69%
185.982
111.929
0,8
El uso predominante en valor absoluto correspondiente al suelo dentro de la
ordenación del Plan Parcial AC-2 es el Residencial de Vivienda de Renta Libre. Este
será, por tanto el característico de la ordenación, lo que le adjudica el valor unitario
dentro de la asignación de coeficientes de homogeneización.
El siguiente uso, en cuanto a superficie destinada es el Residencial de
Vivienda de Protección Oficial (V.P.O.). Se reservará un total de 8.549 m²t de
edificabilidad residencial a viviendas de protección pública en el sector. La ubicación
de dicha edificabilidad será en la manzana M7.
Para compensar el valor inferior del aprovechamiento lucrativo de la Vivienda
de Protección Oficial (V.P.O.) con respecto al Vivienda de Renta Libre, se establece
un coeficiente de 0,8.
- 134 -
Resumiendo,
lo
anteriormente
descrito
arroja
unos
coeficientes
de
homogeneización que se sintetizan en la siguiente tabla:
USO PRIVATIVO
Residencial Viv. Libre
Residencial V.P.O.
Terciario
COEF.
PONDERACIÓN
1,00
0,80
0,80
- 135 -
4. PARÁMETROS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN.
El Sector constituye una única Unidad de Ejecución discontinua, por la
adscripción de la Red Primaria de Parque Público y la Red Primaria de Parque Público
Natural.
B. Delimitación de Unidades de Ejecución.
El Sector constituye una única Unidad de Ejecución discontinua, por la adscripción de la Red Primaria de
Parque Público y la Red Primaria de Parque Público Natural.
Superficie y Aprovechamiento del Sector:
111.929
Aprovechamiento Tipo de promedio del Sector AC 2
0,27369
425.665
Por otra parte conviene advertir que este Sector y los colindantes soportan un
importante peso en lo que respecta a las reservas de suelo para la ejecución de los
más importantes elementos dotaciones de la Red Primaria Estructural del municipio
de manera que la ejecución de las mismas y su financiación se deberá llevar a cabo
con cargo a las distintas unidades de ejecución proyectadas, en proporción a sus
respectivos aprovechamientos. El reembolso de las cantidades que en su caso sean
adelantadas por el Agente Urbanizador de esta Unidad de Ejecución se efectuará
con ocasión de la adjudicación de la programación de las demás unidades
colindantes, con el fin de garantizar la participación equitativa en la distribución de
cargas urbanísticas lo cual ha de ser objeto de un estudio más detallado con
ocasión de la revisión del PGOU del Municipio y sin perjuicio de la aplicación de la
vigente Ordenanza reguladora municipal para la distribución de las cargas
urbanísticas.
- 136 -
La edificación residencial se distribuye por todo el sector en 28 manzanas,
y el terciario exclusivo en la manzana M-9, formando una malla reticular que se
adapta al terreno y a las curvas de nivel. Las TIPOLOGÍAS EDIFICATORIAS son
las siguientes:
a) Residencial múltiple Bloque Exento (RmBE), el cual se subdivide en dos
subtipologías:
a.1. Residencia múltiple Bloque Exento tipo 1, con los siguientes parámetros:
Uso global: Residencial. Usos compatibles: Terciario.
MANZANAS: M-3, M-4, M-7 y M-8
Usos incompatibles: Industrial.
PARCELA
INTENSIDAD
VOLUMEN Y FORMA
a.2. Residencial múltiple Bloque Exento tipo 2, cuyas determinaciones
urbanísticas son las siguientes:
MANZANAS:M-1, M-2, M-5, M-6, M10 a M16 y desde M18 a M20
Uso global: Residencial. Usos compatibles: Terciario. Usos incompatibles: Industrial.
PARCELA
INTENSIDAD
VOLUMEN Y FORMA
Indice de edificabilidad neta: 0,5380 y 1,0000 m²t / m²s
- 137 -
b)
Residencial
unitario
Bloque
Exento,
con
las
siguientes
características:
TIPOLOGÍA RuBE (Residencial unitario bloque exento).
MANZANAS: M17 y desde M21 a M28
Uso global: Residencial. Usos compatibles: --- Usos incompatibles: Terciario, Industrial.
PARCELA
INTENSIDAD
VOLUMEN Y FORMA
c) Terciario Bloque Exento, con las siguientes características:
TIPOLOGÍA TBE (Terciario bloque exento).
MANZANA: M9
Uso global: Terciario. Usos compatibles: -- Usos incompatibles: Residencial, Industrial.
PARCELA
INTENSIDAD
VOLUMEN Y FORMA
Superficie máxima destinada a ventas conforme a las directrices fijadas
por la Consellería de Industria, Comercio y Energía, Dirección General de Comercio
y Consumo, la superficie máxima destinada a ventas será del 40 % sobre el techo
del terciario, fijado en 5.771 m2t. De modo que esta no podrá exceder de 2.308 m2t.
El resto del espacio se podrá destinar a otros usos compatibles.
- 138 -
4.3. Información general de la ordenación y aprovechamiento. Magnitudes
tipo del Plan Parcial.


Situación y Delimitación…………………..…….según planos del Plan Parcial
Ordenación Pormenorizada..............................según planos del Plan Parcial
Suelo Lucrativo
Suelo
Dotacional
Residencial
Viario
PRV
Parques y Jardines
PQL/PJL
Red
Primaria
Veredas
PPN
Equipamientos
PID
Viario
SRV
SJL1
SJL2
SJL3
SJL4
SJL5
SJL6
SJL7
SJL8
Parques, Jardines y
SLJ9
Áreas de Juego
SLJ10
SLJ11
Red
Secundaria
SLJ12
SAL1
SAL2
SAL3
SAL4
SAL5
SMD
Equipamientos
SED
SID
Espacio para
ERBTC
172.467
5.976
C
NC
-
27.740
11.637
13.190
450
8.103
676
1.311
2.353
448
-
110.400
2.644
1.867
3.743
1.771
3.360
1.850
1.776
454
344
345
1.365
1.666
16.050
12.126
10.245
11.308
178.443 m²
TOTALES
27.740
11.637
13.190
110.400
2.644
1.867
3.743
1.771
3.360
450
9.953
1.776
676
1.311
2.353
448
454
344
345
1.365
1.666
16.050
12.126
10.245
52.567 m²
194.655 m²
11.308
247.222 m²
425.665 m²
- 139 -
Superficie computable del Sector (SCS):
a) Superficie computable del Sector (SCS):
373.098
52.567
425.665
Red Primaria según sea computable o no computable (RP)
Superficie Red Primaria m²
Computable
No Computable
Viario (PRV)
Parque Público (PQL)
15.740
Jardín Público (PJL)
12.000
Veredas (PPN)
11.637
Infraestructura-Servicio (PID)
13.190
TOTAL
52.567
373.098
52.567
425.665
a) ESTÁNDARES DE EDIFICABILIDAD
Edificabilidad Residencial (ER) m²t
Edificabilidad Terciario mínimo (ET) m²t
106.158
5.771
111.929
b) INDICES DE EDIFICABILIDAD
Índice de Edificabilidad Bruta (IEB): m²t/m²s.
0,30000
Índice de Edificabilidad Residencial (IER): m²t/m²s.
0,28453
Índice de Edificabilidad Terciaria (IET): m²t/m²s
0,01547
- 140 -
Distribución de aprovechamientos por manzanas
Número
Uso
Manzana
Suelo Neto
m2s
APROVECHAMIENTO E ÍNDICES
TERCIARIO
IET
-
-
RESIDENCIAL
IEN m2t/m2s
IER
TOTAL
3.895
1,0000
3.895
1,0000
3.130
0,7993
3.130
0,7993
1
Residencial
3.895
2
Residencial
3.916
3
Residencial
3.913
-
-
5.061
1,2934
5.061
1,2934
4
Residencial
5.000
-
-
6.277
1,2554
6.277
1,2554
5
Residencial
14.031
-
-
14.031
1,0000
14.031
1,0000
6
Residencial
4.304
-
-
4.304
1,0000
4.304
1,0000
7
Residencial
6.609
-
-
8.296
1,2553
8.296
1,2553
8
Residencial
8.715
-
-
10.939
1,2552
10.939
1,2552
9
Terciario
5.976
5.771
0,9657
10
Residencial
7.760
-
-
4.175
0,5380
4.175
0,5380
11
Residencial
17.349
-
-
9.334
0,5380
9.334
0,5380
12
Residencial
6.011
-
-
3.234
0,5380
3.234
0,5380
13
Residencial
4.098
-
-
2.204
0,5378
2.204
0,5378
14
Residencial
3.887
-
-
2.091
0,5379
2.091
0,5379
15
Residencial
6.743
-
-
3.628
0,5380
3.628
0,5380
16
Residencial
2.904
-
-
1.562
0,5379
1.562
0,5379
17
Residencial
9.147
-
-
1.866
0,2040
1.866
0,2040
18
Residencial
8.963
-
-
4.822
0,5380
4.822
0,5380
19
Residencial
11.474
-
-
6.173
0,5380
6.173
0,5380
20
Residencial
5.669
-
-
3.050
0,5380
3.050
0,5380
21
Residencial
4.925
-
-
1.004
0,2039
1.004
0,2039
22
Residencial
4.034
-
-
823
0,2040
823
0,2040
23
Residencial
5.972
-
-
1.218
0,2040
1.218
0,2040
24
Residencial
9.323
-
-
1.901
0,2039
1.901
0,2039
25
Residencial
7.225
-
-
1.474
0,2040
1.474
0,2040
26
Residencial
2.219
-
-
453
0,2041
453
0,2041
27
Residencial
28
Residencial
TOTALES
4.730
1.214
180.006
-
965
248
106.158
0,2040
0,2043
965
248
111.929
0,2040
0,2043
5.771
5.771
0,9657
- 141 -
Distribución de aprovechamientos por manzanas y tipo de vivienda
Numero
Manzana
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
TOTALES
Uso
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Terciaria
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Suelo Neto
m²s
3.895
3.916
3.913
5.000
14.031
4.304
6.609
8.715
5.976
7.760
17.349
6.011
4.098
3.887
6.743
2.904
9.147
8.963
11.474
5.669
4.925
4.034
5.972
9.323
7.225
2.219
4.730
1.214
180.006
Desglose Edificabilidad Residencial
según régimen de viviendas
Viviendas
Viviendas
Protección
Renta Libre
pública
3.895
3.130
5.061
6.277
14.031
4.304
10.939
4.175
9.334
3.234
2.204
2.091
3.628
1.562
1.866
4.822
6.173
3.050
1.004
823
1.218
1.901
1.474
453
965
248
97.862
8.296
8.296
Total Edif.
Residencial
3.895
3.130
5.061
6.277
14.031
4.304
8.296
10.939
4.175
9.334
3.234
2.204
2.091
3.628
1.562
1.866
4.822
6.173
3.050
1.004
823
1.218
1.901
1.474
453
965
248
106.158
Nº MAXIMO
Tipología
Edif.
ALTURAS OCUPACION
2
2
3
3
2
2
3
3
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
RmB2
RmB2
RmB1
RmB1
RmB2
RmB2
RmB1
RmB1
TBE
RmB2
RmB2
RmB2
RmB2
RmB2
RmB2
RmB2
RuBE
RmB2
RmB2
RmB2
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
RuBE
- 142 -
DATOS GENERALES:

Situación: Al Suroeste del casco urbano actual de Hondón de las Nieves

Superficie total computable: 373.098 m²s.

Red Primaria adscrita al Sector (no computable): 12.000 m²s.

Red Primaria Parque y Jardines (no computable): 15.740 m²s.

Red Primaria Equipamiento (no computable): 13.190 m²s.

Red Primaría adscrita de Parque Público Natural (PN): 425.665 m²s.

Red Primaria de Parque Público Natural Veredas: 11.637 m²s.
OBJETIVOS Y CONDICIONES DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO:

Objetivos de la ordenación: Expansión del casco urbano, mejorando la Red
Primaria Viaria y dotaciones y la oferta de suelo de VPP.

Determinación del Plan Parcial: Conexión con la trama viaria proyectada,
tanto preexistente como la red primaria proyectada por la Oficina del Plan de
Carreteras (circunvalación o ronda sur).

Uso predominante: Residencial.

Usos admitidos: Terciario.

Tipología: Edificio aislada (RuBE) y residencial múltiple (RmBE) que se
subdivide en dos subtipologías (RmBE1 y RmBE2).
- 143 -

ZOU’s: Zona de edificación aislada. Zona de edificación plurifamiliar.

Edificabilidad: 0,3000 m²t/m²s.

Aparcamientos: Uno por cada 100 m²t de edificabilidad residencial (art. 208.4
ROGTUV). Y 0,5 plazas de aparcamiento de uso público, en red viaria.

Área de Reparto: 425.665 m²s.

Área Reparcelable: 851.330 m2s.

Aprovechamiento tipo del Sector: 0,27369 m²t/m²s.

A.T. del Sector sin aprovechamiento Parque natural: 0,23410 m²t/m²s.

A.T. del Parque Público Natural: 0,03962 m²t/m²s.
OBJETIVOS Y CONDICIONES DE LA EJECUCIÓN:

Sistemas de gestión recomendado: Sistema de Gestión Indirecta.

Delimitación de la Unidad de Ejecución: Unidad de Ejecución Única.

Conexión
e integración: Los viales del Sector
conectarán con la
circunvalación o ronda Sur a través de las rotondas proyectadas al Sureste
del Sector, conforme a las determinaciones de la Oficina del Plan de
Carreteras de la Generalitat Valenciana.

Condiciones del viario: Cumplirá las determinaciones del artículo 131 del
ROGTUV en concordancia con lo dispuesto en el artículo 60 de la LUV.

Servicios:
- 144 -
o Abastecimiento de agua: Conectará a la red de agua potable
perimetral existente en el núcleo urbano de Hondón de las Nieves, len
lo que respecta a la parte situada frente a la Avda de Juan Bonmatí y
el resto del sector situada al otro lado de la rambla de Lentiscar o
Tolomó
con el nuevo depósito ejecutado en el lado Noroeste del
Sector actualmente en fase ultimar su ejecución y puesta en
funcionamiento
o Saneamiento: La conexión a la red de saneamiento del Sector se
realizará a través del colector
general de aguas residuales
actualmente en fase de ejecución. En caso de imposibilidad se
ejecutarán las obras necesarias para garantizar la conexión con la
EDAR actual.
o Depuración: Participará en la ampliación de la EDAR existente.
o Electricidad: Participará en la ejecución de la Subestación eléctrica
situada al Norte del término municipal.

Instalaciones: Reintegro de los costes señalados en el artículo 168.1.a) de la
LUV y artículo 388 del ROGTU.

Otras Administraciones afectadas: De acuerdo con los informes sectoriales
emitidos.

Proyecto de Reparcelación: El aprovechamiento generado por el suelo
público se entenderá como exceso de aprovechamiento.

Proyecto de Urbanización: Contemplará todas las conexiones, los viarios
limítrofes se incluirán completos, sin perjuicio de a quien corresponda asumir
el coste.
- 145 -
4.6 Estudios de Detalle.
Se permitirá la redacción de un Estudio de Detalle en todas las manzanas
para la apertura de nuevos viales y ordenar volúmenes y usos pormenorizadamente
en cada manzana respetando los límites previstos en el Plan Parcial.
En las manzanas de uso residencial-terciario, se puede compatibilizar el uso
terciario en planta baja con el uso residencial.
El contenido de la Normativa complementaria con las ordenanzas de la
edificación y urbanización que regulan los aspectos técnicos,
morfológicos y
ornamentales de las construcciones y de las obras de urbanización y en general
todas las condiciones que no sean definitorias de la edificabilidad o destino del
suelo.
El Ayuntamiento regulará, mediante la correspondiente ordenanza, diversas
cuestiones relacionadas con la higiene, habitabilidad y ornato de las edificaciones,
contaminación atmosférica y acústica, publicidad, etc.
En lo no previsto en estas Normas y en general por el Plan, se estará a lo que
disponga las disposiciones estatales o autonómicas relativas a la seguridad,
salubridad,
barreras arquitectónicas,
medio
ambiente
y demás
materiales
relacionadas con la edificación y uso del suelo.
- 146 -
Hondón de las Nieves, julio de dos mil diez.
EL EQUIPO TÉCNICO REDACTOR
EL PROMOTOR
ARQUITECTURA Y URBANISMO
CONSTRAPEC, S.A. / MORRSTYLE ESPAÑA,
S.L. U.T.E. SECTOR AC-2
P. CAMARA, S.L.P
Fdo.: Pascual Cámara Esclapez.
Arquitecto, Colegiado nº 9.571
Fdo: Jerónimo Guilabert lópez.
- 147 -
IV.- Anexos
- 148 -

documento de justificación de la integración territorial

Transcripción

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