Informe de Gestión 2006

Transcripción

Empresas del Grupo Vemusa
Viviendas Empresariales Madrid Urbano, S.L.
Ventero Muñoz, S.A.
Mirador del Calderón, S.L.U.
Promociones Miralfoz, S.L.U.
Ventersur, S.L.
Corporación Grupo Vemusa:
Las Lomas de Pozuelo, S.A.
Inmovemu, S.L.
Gestiones Hervemu, S.L.
Golf Torre del Rame, S.L.
Ávila Inversiones, S.A.U.
Construcciones Nuevo Amblés. S.L.U.
Ventero Muñoz Internacional, S.A.
Viviendas Empresariales Madrid Urbano, S.L.
Índice
1. Carta del Presidente
4
2. Datos económicos del Grupo
9
3. Organigrama 17
4. Actividad Inmobiliaria
21
22
32
a) Actividad Promotora
b) Actividad Constructora
5. Actividad Hotelera
37
Informe de valoración de activos
44
Implantación nacional e internacional
de Grupo Vemusa
46
1. Carta de D. Enrique Ventero
E
ste espacio me permite, un año más, exponer mi modesta opinión acerca de
cuanto ha sucedido en 2006 en el mundo económico exterior y en las empre-
sas que tengo la satisfacción de presidir. Permitidme, por tanto, la redacción de
estas líneas.
Antes de examinar el comportamiento de las empresas del Grupo Vemusa, es
aconsejable conocer el entorno en el que se han desenvuelto a lo largo del año
2006, resaltando aquellos acontecimientos que, a mi juicio, han podido tener mayor importancia.
En el mundo globalizado en que vivimos, cualquier acontecimiento de carácter
económico afecta comúnmente, al menos, a todos los países desarrollados más a
aquellos en vías de desarrollo, y el nuestro no queda al margen de esta corriente,
aún incluso si tenemos en cuenta la posición inferior que todavía ocupa respecto
de aquellos que denominamos “locomotoras” de la economía mundial o europea,
como EE.UU. y Japón; Alemania, Francia y el Reino Unido, respectivamente.
Así, hemos asistido a un año 2006 dispar en el crecimiento económico de estos
principales países, pero con un denominador común: mejoría en todos ellos sobre
ejercicios anteriores. Tomando como referencia al mundo anglosajón, hemos visto
cómo en el año 2006 EE.UU. ha crecido el 3,3% (3,2% en 2005), Alemania el 3,7%
en el cuarto trimestre 2006 (impulsado por el incremento del IVA), Francia el 2,2%,
también en el cuarto trimestre. La Eurozona creció un 2,7% en 2006, cuando en
2005 fue un 1,4%.
En el comportamiento de la economía mundial, en general, y en la europea en particular, no obstante, se han padecido algunas sombras, como la inestabilidad en el
precio del petróleo, propiciado también por el despegue de los gigantes como Chi-
na e India; el gasto militar de EE.UU., la subida de los tipos de interés en la Eurozona
La Comunidad de Madrid sigue copando el primer puesto en crecimiento econó-
y el fracaso de la propuesta de Constitución Europea, todos ellos factores que, sin
mico del conjunto de comunidades y es la que lidera, también, el Índice de Con-
duda, han influido negativamente en el crecimiento económico general.
vergencia de la Unión Europea, al situarse en 121,26 (93,90 media española, 98%
sobre la UE de los 25). Fuente: Funcas.
Sin embargo, nuestra economía nacional ha superado favorablemente estas sombras, a pesar, incluso, del incremento del déficit exterior sufrido, y se ha alcanzado
No obstante estos datos positivos de la economía española, en general, y de la Co-
un crecimiento superior al del año anterior. En efecto, en el año 2006 el P.I.B. espa-
munidad de Madrid, en particular, el modelo de crecimiento se sigue cimentando,
ñol se ha situado en el 3,90%, por encima del de los países de referencia y también
básicamente, en la construcción y en el consumo. Este tipo de modelo es cíclico y
al de la media de la U.E. (2,90%) y del de la Eurozona (2,70%).
no se han tomado decisiones para quebrar el inmovilismo de la política económica
en este sentido (sólo se ha actuado, tímidamente, sobre la política fiscal), esencial-
Otro dato favorable ha sido la Renta per cápita española, que ha crecido a mayor
mente para poder ser sustituido paulatinamente por otro modelo que proporcione
ritmo que la de Alemania y Francia, por citar a dos países punteros en la Eurozona.
crecimiento sostenido, mejorando aspectos como la competitividad. De no ser así,
Así, el diferencial en 2005 se situaba en 4.259 y 2.867 dólares, respectivamente,
existe riesgo evidente de una caída en la tendencia actual, si cambia el comporta-
cuando en 2006 ha descendido a 4.029 y 2.608 dólares, respectivamente (fuen-
miento de los dos citados pilares.
te: Fondo Monetario Internacional). Un factor positivo más ha sido la reducción del
I.P.C. español, dato que, como se ha visto, ha podido ser compatible con el creci-
La política es otro de los factores que influyen de manera destacada en el discurrir
miento experimentado.
de las empresas. En este aspecto, el mundo empresarial se preocupa porque cada
vez toma más cuerpo la demanda de los nacionalismos y podría producirse la rup-
La creación de empleo igualmente ha alcanzado la calificación de buena, pues se
tura del mercado único y la pérdida de la fortaleza económica nacional. Los políti-
han generado 700.000 nuevos puestos de trabajo, más del 3% que el año 2005
cos españoles no asumen la responsabilidad que piden los ciudadanos y estamos
(1.948.000 en la Eurozona). También se ha incrementado el porcentaje de contratos
inmersos en un estado de crispación, división y descontento de la sociedad, que
fijos o indefinidos, dato este último más positivo, si cabe, que el anterior y no por el
en nada favorece al mundo de la empresa. De ahí se deriva un nuevo reto para los
porcentaje en sí mismo, sino por el cambio de tendencia observado a partir de la
empresarios: impedir que tal estado social no altere el sosiego que normalmente
última reforma laboral aprobada por el Gobierno de la Nación.
debe reinar en el seno de las empresas, para que no pueda interferir en la toma de
decisiones de contenido económico.
Si me refiero a un ámbito más cercano, como es la Comunidad de Madrid, lugar donde
nuestro Grupo Empresarial tiene su sede, podemos hablar de mejores resultados aún
Diferente comportamiento han observado los agentes sociales (sindicatos y patro-
que los obtenidos a nivel nacional. Hemos visto cómo el I.P.C. ha alcanzado el 2,7%.
nal). Sus relaciones han estado presididas por la sensatez y, en consecuencia, han
Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006
Carta de D. Enrique Ventero
reportado al país paz laboral, elemento muy positivo para la economía en general.
de euros, superior también en el 26,77% a la realizada en 2005. Todos estos datos
De ellos deberían tomar buen ejemplo los profesionales de la política.
son, por tanto, bastante satisfactorios.
Descendiendo ahora a la parcela relativa de las empresas del Grupo Vemusa, me
Los resultados de la Actividad Inmobiliaria, como podrá verse con más detalle en
voy a referir, diferenciándolas, a las dos más importantes ramas de actividad en
las páginas siguientes de esta Memoria, igualmente se han incrementado respecto
las que están encuadradas: Actividad Inmobiliaria que recoge la actividad promo-
de 2005. También podrá apreciarse más adelante la influencia que la venta de suelo
tora y constructora; y la Actividad Hotelera, resumiendo el comentario, toda vez
ha tenido en la cifra de negocio y en los resultados.
que un informe más amplio se incluye en los apartados específicos a ellas en esta
memoria.
En el área inmobiliaria es importante destacar la incorporación de activos patrimoniales con el objeto de potenciar el área patrimonial, se ha adquirido un edificio en
La Actividad Inmobiliaria en el ámbito de nuestras empresas y en relación al año
explotación y el suelo para desarrollar un parque empresarial.
2006, ha desarrollado su actividad en un contexto general marcado por varios
factores menos favorables que en ejercicios anteriores. Me refiero al crecimien-
El Grupo ha adquirido un edificio en la calle Gran Vía número 30 de Madrid, con
to del tipo de interés que sirve de referencia para los préstamos hipotecarios
7.573 m2 de edificabilidad sobre rasante para 77 viviendas, que ha supuesto una
(Euribor) y a la percepción de una incipiente desaceleración de la demanda de
inversión importante. Representa la mayor inversión en un inmueble en la historia
vivienda nueva, esto último como consecuencia, tal vez, del primer hecho; y a
del Grupo Vemusa y va a proporcionar un impulso a la imagen del mismo.
la reducción de la inversión extranjera en inmuebles. También se ha echado en
falta una política decidida de suelo, encaminada a la reducción de los plazos
En cuanto a las expectativas para el año 2007, decir que en dicho año estará vigente
de gestión y a aligerar la carga administrativa que se viene padeciendo. Estas
el nuevo Código Técnico de la Edificación, de entrada, va a generar mayor coste de
circunstancias están ocasionando una prolongación en el plazo medio de venta
ejecución en la construcción de viviendas.
de las promociones.
En cuanto a la Actividad Hotelera, decir que, por la ubicación de los estableEn este entorno, el comportamiento de nuestras empresas ha sido aceptable, por
cimientos, como se sabe (ciudades del interior y la capital de España) no está
cuanto que en 2006 se ha incrementado la cifra de negocio, tanto a nivel de las
sometida a las alteraciones en el comportamiento del turismo extranjero, pero
ventas de viviendas contratadas en el ejercicio (+ 35,42%), como de la procedente
sí a la oferta hotelera que, sobre todo en Madrid, ha venido creciendo incesan-
de las viviendas entregadas en el mismo (+ 10,18%), crecimiento ambos, como se
temente en los últimos años, tal vez como consecuencia de las expectativas
ve, muy superiores al alcanzado por la economía nacional (3,90%). Por otra parte,
que se abrieron con motivo de la candidatura de Madrid a los Juegos Olímpi-
la venta de suelo (la otra línea de negocio) ha alcanzado la cifra de 142,828 millones
cos del año 2012.
No obstante, se ha disfrutado de un ejercicio favorable, de tal modo que la factu-
Finalmente, expresar mi agradecimiento, como siempre, a todas las personas y en-
ración global ha superado a la del año 2005, tanto por el incremento obtenido en
tidades que han prestado su eficaz ayuda para el logro de estos resultados y para
los tres hoteles con que se contaba al inicio del ejercicio, como por el efecto de la
sentar las bases de un futuro en común. Todos ellos participarán de forma entusias-
incorporacion de uno nuevo en Burgos, capital.
ta en el cumplimiento de los objetivos de la Fundación Grupo Vemusa.
Un aspecto que siempre me ha preocupado es la forma de expresar las gracias y
revertir a la sociedad parte de los beneficios que ella nos ha proporcionado. Para
materializar este propósito, he entendido que, al menos, hay dos vehículos: creación
Un cordial saludo,
de puestos de trabajo y una Fundación.
Las dos metas se han alcanzado en 2006. En efecto, en dicho año se ha incrementado la plantilla en 83 personas.
La Fundación Grupo Vemusa ha comenzado su actividad en 2006. En el año 2007
D. Enrique Ventero Terleira
aumentará su colaboración con la sociedad de manera notable y, por tanto, cre-
Presidente de Grupo Vemusa
cerán también las ayudas. Para ello, entre otras futuras actividades, la principal a
desarrollar se canalizará mediante el acuerdo de colaboración suscrito con la Fundación Vicente Ferrer (ONGD) para incrementar su obra en la India, de tal manera
que la Fundación Grupo Vemusa se compromete a construir una vivienda en
Anantapur (India) por cada vivienda nueva que escriture. Nuestra Fundación
se implica así en el proceso de transformación de una de las zonas más pobres y necesitadas de dicho país.
Todo ello produce en mí y en toda mi familia una gran satisfacción.
En cualquier caso, y aunque los datos obtenidos en el año 2006 son favorables,
existen muchos aspectos que son susceptibles de mejorar.
2. Datos económicos del Grupo
2
10
Datos económicos del Grupo
DATOS ECONÓMICOS DEL GRUPO VEMUSA (en millones de euros)
Nombre Sociedad
Capital Social
Recursos
Propios
Activos
Totales
Valor de
Existencias
Cifra de
Negocios
Número de
Empleados
SOCIEDADES AGRUPADAS EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA (PROMOCIÓN)
Ventero Muñoz, S.A.
Miralgregos, S.L.U.
Las Dehesillas de Cebreros, S.A.U.
Promociones Miralfoz, S.L.U.
Mirador del Calderón, S.L.U.
Inmovemu, S.L.
Las Lomas de Pozuelo, S.A.
*Gestiones Hervemu, S.L.
Ventersur, S.L.
(a) Comercializadora Vemusa, S.L.
SUMA
3,257
0,003
1,342
1,649
6,664
1,200
0,200
1,203
11,069
0,003
26,590
54,758
0,314
1,341
6,846
14,782
0,988
0,177
1,201
11,029
1,464
92,900
366,286
0,347
2,498
8,980
31,959
115,807
135,912
50,602
11,266
2,466
726,123
277,282
0,022
—
0,166
11,682
9,413
130,859
38,972
—
—
468,396
17,043 0,268 17,311 —
—
—
39
—
—
2
2
—
—
—
—
14
57
44,653 0,791 45,444 140
9
149
4,411
1,667
4,902
2,741
8,559
22,280
4
32
88
51
118
293
0,476 3,742 4,218 10
14
24
169,226
0,054
—
20,069
42,898
—
2,403
—
0,036
2,740
237,426
SOCIEDADES AGRUPADAS EN LA ACTIVIDAD DE CONSTRUCCIÓN
Construcciones Nuevo Amblés, S.L.U.
Cebravila, S.L.
SUMA
0,003 0,003 0,006 3,055 0,073 3,128 SOCIEDADES AGRUPADAS EN LA ACTIVIDAD HOTELERA
Ávila Inversiones, S.A
(a) Velada Hoteles, S.L.
Palacio de los Velada, S.L.
Hotel Velada Mérida, S.L.
Hotel Velada Madrid, S.L.
SUMA
1,695
0,003
0,003
0,003
0,003
1,707
7,997
-0,092
0,314
0,007
0,288
8,514
38,754
1,707
1,295
0,545
1,911
44,212
—
0,056
0,120
0,082
0,112
0,370
OTRAS ACTIVIDADES
(a) Golf Torre del Rame, S.L.U.
Ventero Muñoz Internacional, S.A.
SUMA
3,050 1,803 4,853 2,529 2,215 4,744 14,284 7,541 21,825 SUMAS TOTALES AÑO 2006
33,156 109,286 809,471 468,817 309,368 523
SUMAS TOTALES AÑO 2005
31,951 81,423 795,844 395,734 247,345 440
1,205 27,863 13,627 73,083 62,023 83
DESVIACIONES
(*) Empresa constituida en 2006.
(a) Inicio de actividad.
0,051 — 0,051 DATOS ECONÓMICOS ABSOLUTOS DEL GRUPO
El mayor incremento se produce en el capítulo Valor de las Existencias, que lo hace
en más de 73 millones de euros y en el 18,47% sobre el año 2005. Esta variación es
C
omo viene siendo costumbre, también este año se ha confeccionado un cua-
imputable al grupo de empresas Inmobiliarias, al disponer de producto terminado
en cuantía superior al año pasado.
dro general con los datos esenciales de las sociedades que componen el
Grupo Vemusa, agrupadas en las distintas actividades que han desarrollado en el
La Cifra de Negocios también ha experimentado una elevación sustancial, hacién-
año 2006, cuadro que se ha incorporado en la página anterior.
dolo en casi 62 millones de euros, que equivale al 25,07% sobre 2005, cuando en
este año se incrementó más del 142%, concediendo así mayor importancia a la va-
Del examen de dicho cuadro se desprende que todas las cifras contenidas en él han
riación observada en 2006. En este resultado intervienen las dos principales activi-
superado a las del año anterior, comparadas con los mismos parámetros. Veamos
dades (Actividad Inmobiliaria-Constructora y Hotelera) quienes, como se verá con
con más detalle el comportamiento de cada dato.
más detalle en los apartados siguientes, han crecido en cifras muy interesantes.
El Capital total ha crecido 1,205 millones de euros, como consecuencia de la cons-
Por último, aunque no menos importante, observar cómo el número de empleados
titución de dos nuevas sociedades dentro del ejercicio.
ha vuelto a crecer y este año (2006) lo ha hecho en 83 personas o el 18,86% sobre
el año anterior. Este año de 2006 puede que haya sido el de mayor incremento de
Los Recursos Propios se han incrementado en casi 28 millones de euros, equiva-
la plantilla de entre los diez últimos, lo que llena de orgullo a la familia Vemusa.
lente al 34,22% sobre los del año 2005 y ello después de que en este último año
crecieron el 55,18%. La elevación de 2006 proviene casi exclusivamente del grupo
La evolución de las sociedades del Grupo Vemusa y sus ramas de actividad se ha
de empresas de la Actividad de Promoción Inmobiliaria, como consecuencia de los
producido de manera satisfactoria y conforme al modelo de crecimiento de la eco-
beneficios acumulados sin distribuir.
nomía nacional en el ejercicio, si bien esta última ha experimentado una tasa de
crecimiento muy inferior al conjunto de nuestras empresas (aquella lo ha hecho en
Reiterar que, como es conocido, el crecimiento de estos Recursos favorece la si-
el 3,9% y la media de nuestras entidades ha alcanzado el 25,07%), diferencia sus-
tuación y solvencia financiera del Grupo, mejoría que viene experimentándose de
tancial, mayor aún si consideramos que algunas de ellas aportan cifras de negocios
forma incesante y es uno de los principales objetivos estratégicos.
correspondiente a periodos inferiores al año, principalmente Velada Hoteles, S.L.
que regenta el nuevo hotel en Burgos.
Los Activos Totales crecen más de 13 millones de euros, incremento que representa
el 1,71% sobre el año anterior. La mayor parte procede de la Actividad de Construc-
Por el gráfico que se incluye de la “Procedencia de los Ingresos del Grupo” en
ción y el resto de la Sociedad Golf Torre del Rame, S.L.U.
2006 observamos cómo la Actividad Inmobiliaria mantiene el mayor peso en
11
2
12
aquellos, no habiéndose producido grandes variaciones en conjunto, si bien se
2. Estandarización de Procesos:
aprecia una elevación en la actividad de Construcción, en detrimento de la Acti-
2.1. Gestión del Procedimiento
vidad Inmobiliaria.
2.2. Gestión Integral
2.3. Profesionalización
A continuación se incorpora un cuadro que contiene diferentes “Ratios” que nos
muestran, entre otros datos, cómo el nivel de endeudamiento de las entidades Inmobiliarias está muy por debajo de la media española de empresas de este tipo.
3. Internacionalización:
3.1. Mercados Europeos
3.2. Mercados Americanos
Hechos relevantes acaecidos en el año 2006 :
3.3. Alianzas Estratégicas
3.4. Compra de Sociedades
Estimando la dimensión económica y social que el Grupo Vemusa ha adquirido
hasta el momento presente, se ha considerado aconsejable realizar un Plan Es-
4. Positivación de la Imagen Social:
tratégico integral para todas las ramas de actividad desarrolladas y/o a desarrollar,
4.1. Marketing Corporativo
definiendo la estrategia del Grupo Vemusa como “un carácter multidimensional
4.2. Imagen Interna
que alcance a todas las actividades críticas de las empresas, que propor-
4.3. Publicidad Estratégica
cione un sentido de unidad, dirección y propósito, y que facilite los cambios
necesarios inducidos por el entorno”, fijando para su consecución, después de
5. Gestión de Calidad
identificar los puntos fuertes y débiles de las sociedades y de examinar su entorno,
los objetivos preferentes que se citan a continuación:
El Plan establece las estrategias a seguir y fija las herramientas para su desarrollo
y alcance de los objetivos fijados.
1. Diversificación:
1.1. Entrada en nuevos productos
Igualmente, el Grupo ha elaborado una Proyección de Negocio hasta el año 2012,
1.2. Entrada en nuevos negocios
cuyos principales parámetros resultantes son los siguientes:
1.3. Entrada en nuevas ubicaciones geográficas
1.4. Investigación y Desarrollo
A. Crecimiento de los Activos en el periodo del 172%
B. Inversiones nuevas por valor superior a los 6.000.000.000 euros.
C. Reducción del Apalancamiento Contable desde el 5,7 hasta el 2,2.
D. Ventas totales en el periodo por valor de 2.063.000.000 euros.
DATOS ECONÓMICOS DEL GRUPO VEMUSA (en euros)
Sociedad
Ventero Muñoz, SA
Miralgredos, SLU
Mirador del Calderón, SLU
Promociones Miralfoz, SLU
Las Dehesillas de Cebreros, SAU
Las Lomas de Pozuelo, SA
Inmovemu, SL
Gestiones Hervemu, SL
Ventersur, SL
Total Promotoras
Construcciones Nuevo Ambles, SLU
Cebravila, SLU
Total Constructoras
Activo Fijo
Gastos a
Distribuir
55.152.285,00 286,44 - 101,50 2.286.709,76 77.882,59 103.586.493,06 Activo
Total
Fondos
Propios
942,37 311.133.293,62 366.286.520,99 54.757.806,65 - 346.674,28 346.960,72 314.218,99 1.200,00 232.364,86 Provisiones
riesgos
y gastos
Acreedores
a largo
plazo
Acreedores
a corto
plazo
Pasivo
Total
Beneficio
Neto
Fondo
Maniobra
202.648,75 2.434.797,65 142.618.323,70 166.272.944,24 366.286.520,99 12.008.406,32 144.860.349,38 - - - 32.741,73 346.960,72 6.724,90 Fondo
Fondo Maniobra
Ratio Ratio
Maniobra s/Acreed. Ratio Endeuda-Rentab
s/Activo
Corto Liquidez miento Finan
0,40 0,87 1,87 0,84 0,22
313.932,55 0,90 9,59 10,59 0,09 0,02
- 31.958.508,62 31.958.508,62 14.781.956,37 - - 1.253.016,90 15.923.535,35 31.958.508,62 8.091.993,69 16.034.973,27 0,50 1,01 2,01 0,54 0,55
8.980.381,45 6.846.335,49 - - - 2.134.045,96 8.980.381,45 5.345.475,98 6.846.233,99 0,76 3,21 4,21 0,24 0,78
- 2.498.250,26 1.340.911,35 - - - 1.157.338,91 2.498.250,26 -945.798,41 -0,38 -0,82 0,18 0,46 -0,00
717.917,97 135.116.474,37 135.912.274,93 177.244,41
- - 110.051.335,82 25.683.694,70 135.912.274,93 -25.509,50 109.432.779,67 0,81 4,26 5,26 1,00 -0,14
988.219,54 - - 109.916.497,39 4.902.247,86 115.806.964,79 0,06 1,42 2,42 0,99 -0,18
377.690,10 - 211.540,50 11.842.781,63 115.806.964,79 46.431.481,89 50.602.129,91 205.415,43 11.266.398,77 1.200.751,96 49.374.977,30
11.029.159,21 176.200.163,99 1.231.776,16 546.226.450,29 723.658.390,44 91.436.603,97 231.164,86 Ingresos a
Distribuir
- 8.980.279,95 4.035.422,30 135.225,72 11.060.983,34 Activo
Circulante
2.896,43 - 2.896,43 - - - 26.400,65 50.602.129,91 237.239,56 11.266.398,77 -5.712,13 -176.089,97 6.940.533,77 -2.348,04 46.405.081,24 -9.728,31 -31.824,13 0,92 1.757,72 1.758,72 0,98
-0,00 -0,13 -0,00
0,87 0,02 -0,00
202.648,75 2.434.797,65 413.214.151,11 216.370.188,96 723.658.390,44 25.233.212,94 16.809.782,98 17.043.844,27 3.055.525,60 - - 267.540,75 268.740,75 73.961,94 - - 17.077.323,73 17.312.585,02 3.129.487,54 - - 45.676,43 13.942.642,24 - 194.778,81 17.043.844,27 743.193,82 2.867.140,74 0,17 0,21 1,21 0,82 0,24
268.740,75 69.305,68 72.761,94 0,27 0,37 1,37 0,72 0,94
45.676,43 14.137.421,05 17.312.585,02 812.499,50 Hotel Palacio de los Velada, SL
- - 1.295.127,46 1.295.127,46 314.450,56 - - - 980.676,90 1.295.127,46 119.237,74 314.450,56 0,24 0,32 1,32 0,76 0,38
Hotel Velada Mérida, SL
- - 545.906,31 545.906,31 7.820,12 - - - 538.086,19 545.906,31 -64.498,33 7.820,12 0,01 0,01 1,01 0,99 -8,25
989,42 - 1.910.126,41 1.911.115,83 288.486,04 - - - 1.622.629,79 1.911.115,83 240.250,84 287.496,62 0,15 0,18 1,18 0,85 0,83
38.060.083,80 - 693.997,06 38.754.080,86 3.937.487,89 38.754.080,86 1.160.051,46 -3.243.490,83 -0,08 -0,82 0,18 0,76 0,15
1.213.392,86 - 494.046,71 1.707.439,57 257.322,16 1.707.439,57 -115.549,57 236.724,55 0,14 0,92 1,92 1,05 1,24
- 4.939.203,95 44.213.670,03 Hotel Velada Madrid, SL
Ávila Inversiones, SAU
Velada Hoteles, SL
Total Hoteleras
Ventero Muñoz Internacional, SA
39.274.466,08 7.997.441,10 1.053.941,51 190.872,54 25.574.337,82 -92.952,05 - - 1.543.069,46 8.515.245,77 1.053.941,51 190.872,54 27.117.407,28 7.336.202,93 44.213.670,03 1.339.492,14 192.335,85 - 7.349.453,48 7.541.789,33 2.215.372,28 - - 1.294.479,12 4.031.937,93 7.541.789,33 96.347,61 3.317.515,55 0,44 0,00 Carnicas Sierra de Gredos, SL
1.964,36 - 1.121,85 3.086,21 3.069,71 - - - 16,50 3.086,21 -17,10 1.105,35 0,36 0,00 -
0,01 -0,01
Puerta de Gredos, SL
2.090,84 - 993,26 3.084,10 3.067,60 - - - 16,50 3.084,10 -19,21 976,76 0,32 0,00 -
0,01 -0,01
- 7.351.568,59 7.547.959,64 2.221.509,59 - - 1.294.479,12 4.031.970,93 7.547.959,64 Total Alimentarias
196.391,05 1,82 0,71 0,04
96.311,30 Viviendas Empresariales Madrid Urbano, SL 63.411.441,57 202.648,76 2.154.366,22 65.768.456,55 31.225.396,41 - - 30.622.214,92 3.920.845,22 65.768.456,55 1.705.713,12 -1.766.479,00 -0,03 -0,00 Golf Torre del Rame, SLU
- 1.416.667,60 14.284.081,87 2.529.323,72 - - 3.579.386,15 8.175.372,00 14.284.081,87 -387.525,81 -6.758.704,40 -0,47 -0,83 0,17 0,82 -0,15
- 2.466.527,13 2.466.527,13 1.464.008,46 - - 2.466.527,13 1.460.908,46 1.464.008,46 0,59 0,00 2,46 0,41 1,00
82.519.065,55 35.218.728,59 - - 34.201.601,07 13.098.735,89 82.519.065,55 2.779.095,77 Comercializadora Vemusa, SL
Total Otras
Total
12.867.414,27 - 76.278.855,84 202.648,76 6.037.560,95 - 1.002.518,67 0,55 0,53 0,05
292.182.241,82 1.437.321,35 581.632.107,51 875.251.670,68 140.521.575,46 1.256.590,26 2.625.670,19 475.873.315,01 254.974.519,76 875.251.670,68 30.260.611,65 Ratio de Fondo de Maniobra: Activo circulante ( - ) Acreedores a c.p.
Ratio de Fondo de Maniobra sobre Activo: Fondo de Maniobra ( / ) Activo
Ratio de Fondo de Manioba sobre Acreedores c.p.: Fondo de Maniobra ( / ) Acreedores a c.p.
Ratio Liquidez: Activo circulante ( / ) Exigible a c.p.
Ratio de Endeudamiento: Acreedores a l.p. + c.p. ( / ) Total pasivo
Ratio Rentabilidad Financiera: Beneficio Neto ( / ) Fondos Propios
13
2
14
Otro dato a destacar es la valoración realizada por CB Richard Ellis (CBRE)
gados a vivir en cabañas muy precarias, agrupadas en colonias, separadas de las
al 31 de diciembre de 2006 del patrimonio total del Grupo, que asciende a
castas superiores y alejadas de los servicios públicos esenciales, como pozos de
1.153.991.000 euros. En febrero de 2006 Ibertasa efectuó otra valoración del
agua potable, letrinas comunitarias, escuelas o dispensarios.
patrimonio a dicha fecha, situándola en 783.575.193 euros. La diferencia entre
ambas fechas supone un incremento del 47,27%.
Las viviendas se construirán cumpliendo las condiciones de salubridad e higiene
y se edificarán de acuerdo a las costumbres, el clima y los materiales locales dis-
Dos hechos también significativos se han producido en el año 2006, a saber: Deci-
ponibles en la zona.
sión de compra de acciones del Banco Popular por parte del Grupo, que al momento de la redacción de esta memoria alcanza el 0,41%, operación que se enmarca
Las dos fundaciones quieren involucrar a los propietarios de las nuevas viviendas
dentro de la estrategia de Diversificación y con carácter estable y de permanencia,
que entregue el Grupo Vemusa, que se materializará con la firma de un acuerdo
que ha supuesto una inversión de 73 millones de euros. Otro es la construcción de
simbólico entre el nuevo propietario y las dos fundaciones, mediante el cual am-
un nuevo hotel en la urbanización “Serena Golf Residential Resort” situada en Los
bas fundaciones se comprometen al envío de informes explicativos periódicamente
Alcázares (Murcia), como dotación al campo de golf existente, que se encuentra
acerca del estado de la vivienda, así como un informe final constatando la finaliza-
en funcionamiento.
ción de la misma en Anantapur.
No podemos dejar de hacer mención igualmente al giro que va a experimentar la
Para mayor control de este programa, se sorteará un viaje a Anantapur por cada
Fundación Grupo Vemusa, que ha nacido con el propósito de colaborar en el
promoción de nuevas viviendas del Grupo Vemusa, con la finalidad de que, ade-
desarrollo y la formación de la comunidad en la que se integra, con el objetivo de
más del envío de la información citada, los compradores del Grupo Vemusa puedan
revertir a la sociedad el apoyo recibido.
comprobar in situ la labor realizada y, por tanto, el cumplimiento del compromiso.
En dicho contexto, la Fundación Grupo Vemusa ha suscrito un acuerdo de cola-
Este programa o acción se presentará a los medios de comunicación y al público-
boración con la Fundación Vicente Ferrer, Organización No Gubernamental de De-
objetivo y se realizarán campañas de mantenimiento de la información.
sarrollo, mediante el eslogan “Un hogar para ti. Un hogar para ellos”, por el cual
aquella se implica en el proceso de transformación de una de las zonas más pobres
de la India, como es Anantapur, mediante el compromiso de construir en aquel lugar
una vivienda por cada nueva vivienda que escriture el Grupo Vemusa. La mayoría
de los habitantes de Anantapur son campesinos sin tierras, carecen de recursos
y no tienen la posibilidad de acceder a una vivienda digna, por lo que se ven obli-
procedencia de los ingresos DEL GRUPO VEMUSA en 2006
Actividad
Inmobiliaria
77%
Actividad
de Construcción
15%
Actividad
Hotelera
7%
Otros
1%
15
3. Organigrama
3
18
Organigrama
Presidente
Consejo de administración
D. Enrique Ventero Terleira
Consejero Delegado: D. Joaquín Ventero Muñoz
Consejero: D. Félix Enrique Ventero Muñoz
Consejero: D. Álvaro Ventero Muñoz
Consejero: D. Javier Ventero Muñoz
Consejero: D. Guillermo García-Mauriño Ruiz-Berdejo
Departamento jurídico
Dª Elsa Ramírez
Departamento personal
Director General
D. Óscar del Pozo
D. Guillermo García-Mauriño
Dirección de Hoteles
Consejero Delegado
Unidad Negocio Hotelera
D. Joaquín Ventero Muñoz
Director General
D. Álvaro Ventero Muñoz
Director General Adjunto
Dirección financiera
Ávila: D. Jesús Pérez
Madrid: D. Alfonso Muñoz
Mérida: D. M. Ángel Dueñas
Burgos: D. Ignacio Sicilia
D. Ignacio Pareja
Ávila: Dª Oliva Jiménez
Madrid: Dª Mª Victoria Jiménez
Mérida: D. Pablo Pozo
Burgos: Dª Janire González
Departamento Auditoría Interna
D. Andrés Valero
Dirección Comercial
Dª Mª Jesús Velasco
Comité de Dirección
D. Enrique Ventero
D. Joaquín Ventero
D. Álvaro Ventero
D. Javier Ventero
D. Ignacio Pareja
Comité Ctrol. Estrategia
D. Joaquín Ventero D. Álvaro Ventero
D. Ignacio Pareja
Jefes de Departamentos
Staff
Comité de Suelo
D. Enrique Ventero
D. Joaquín Ventero
D. Ignacio Pareja
D. Carlos Ortiz
D. Jesús Álvarez
Unidad Negocio construcción
Comité de Inversión
Director General
Comité de Inversión Corp.
D. Enrique Ventero D. Joaquín Ventero
D. Ignacio Pareja
Unidad Negocio inmobiliaria
Gerencia E xpansión y proyectos
Gerencia Operativa
Gerencia Proyectos
Gerencia Operativa
D. Fernando Ramos
D. Javier Ventero
Gerencia Financiera
D. Ignacio Pareja
D. Carlos Ortiz
D. Javier Ventero Muñoz
Dª Raquel Jiménez
Jefes de Grupo
Dª Elsa Ramírez
Jefes de Obra
Departamento Administración Obra
Departamento Técnico
Ingeniero Industrial: D. Alfredo Casas
Arquitecto: D. Miguel Barroso
Seguridad y Salud: D. Saúl Santiso
D. Jorge Galera
Staff
Dª Elsa Ramírez
Departamento Personal
D. Oscar del Pozo
Departamento Comercial
D. Eduardo Centoira
Staff
Departamento Administración
Dª Gema Batalla
Departamento Seguridad Salud
D. Saúl Santiso
Departamento Marketing y comunicación
Dª Gemma Soriano
Delegaciones
Staff
Departamento Personal
D. Oscar del Pozo
Staff
Staff
19
4. Actividad Inmobiliaria
4
22
Actividad Inmobiliaria
a) Actividad Promotora
L
a Actividad Inmobiliaria en 2006 se ha desarrollado en un clima general de mode-
No obstante, si descontamos de la cifra de visados un % prudencial, imputable a
rado optimismo, en base a los signos globales conocidos al final del ejercicio.
la mencionada situación especial, nos encontramos con un número de viviendas
visadas que para nada hace pensar en una reducción de la producción y de la ac-
A juzgar por el número de viviendas visadas a nivel nacional en el año 2006, según el
tividad promotora, como con tan oscuros intereses se viene anunciando en ciertos
Colegio Oficial de Arquitectos (más de 800.000), paradójicamente superior a las del
medios, incluso algunos afines al sector. En contraste con estos datos se ha co-
año anterior deberíamos afirmar que el optimismo ha de ser más que moderado, co-
nocido otro de carácter negativo, como es el número de viviendas nuevas inscritas
mo indicamos en el párrafo anterior, pero, antes de hacer esta afirmación, debemos
en los Registros de la Propiedad en 2006, a nivel nacional, que ha ascendido sólo
considerar el momento especial en que se ha producido dicho incremento de visa-
a 389.600 unidades, según información facilitada por el Colegio de Registradores,
dos, como es la antesala de la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación,
el 10,11% menos que en 2005.
que lo ha hecho el día 1 de enero de 2007. Muchos promotores se habrían anticipado
a este momento, para excluir a sus próximos proyectos de la aplicación de la nueva
Bien es cierto que durante el ejercicio que comentamos se han producido aconte-
Ley, dado que va a generar un coste añadido a la ejecución de las obras.
cimientos, como la subida de los tipos de interés de referencia para los préstamos
Oficinas de promoción de Valladolid, Paracuellos y Burgos.
hipotecarios (Euríbor), que para nada han favorecido ni favorecen al sector inmobi-
En concreto, en el año 2006, el volumen de negocio de las empresas inmobiliarias
liario, aunque para reducir sus efectos negativos se hayan prolongado los plazos de
del Grupo Vemusa, en conjunto, ha sido superior al del año anterior. Así, las ventas
amortización. Del lado negativo debemos añadir la merma de inversión extranjera
de viviendas contratadas en el ejercicio han ascendido a 90,216 millones de euros,
en inmuebles observada en 2006.
procedentes de 673 viviendas, 11 locales y anejos distribuidas entre 13 promociones,
cifra superior en el 35,42% a la del año anterior. De otra parte, las ventas proceden-
El sector inmobiliario debería ir adecuando, paulatinamente, la oferta del número de vi-
tes de los inmuebles y suelo entregados en 2006 han supuesto 234,600 millones de
viendas a la capacidad de la demanda, demanda que en 2006 ha comenzado a acu-
euros, mayores en el 19,70% a las del año 2005.
sar una leve desaceleración. Si esta tendencia se mantuviera, tal vez sería deseable
reducir la producción en 50.000 ó 60.000 viviendas anuales, a partir del momento en
Como veremos y se comentará con más detalle al examinar los gráficos que
que la cartera de suelo actual fuera reemplazada por otros suelos adquiridos bajo esta
recogen estos datos de forma comparativa con ejercicios anteriores, la dispa-
premisa de una menor oferta futura, de mayores costes de ejecución de obra (nueva
ridad entre ventas contratadas en el año y ventas derivadas de las unidades
Ley de la Edificación) y más dilatados plazos para la venta de las promociones.
entregadas en el mismo periodo, viene dada porque aquellas se refieren, en
Oficina de promoción de La Serena y piso piloto de Méndez Álvaro.
23
4
24
Arriba: Residencial Pago de Miralgredos (Ávila).
Centro: Viviendas unifamiliares aisladas y adosadas en Mirador de Paracuellos (Paracuellos de Jarama, Madrid).
Abajo: Viviendas unifamiliares pareadas en Mirador de Paracuellos y viviendas en Mirador del Golf (Arroyo de la Encomienda, Valladolid).
su mayoría, a promesas de venta con entrega en ejercicios posteriores a la ad-
Durante el año 2006 han surgido acontecimientos extraordinarios relacionados con
quisición del compromiso. Las últimas se integran en la parte de los ingresos
la actividad inmobiliaria y los esenciales son:
de la cuenta de Pérdidas y Ganancias y sirven de base para la obtención del
resultado del año.
1. Compra de nuevos suelos en Tres Cantos, Méndez Álvaro, Arganda, Brunete y
Valladolid.
Por otra parte, el volumen de facturación alcanzado por la venta de suelo ha sido
de 142,828 millones de euros, superior también en el 26,77% a la realizada por el
2. Potenciación de la actividad patrimonial mediante la adquisición de un edificio
mismo producto en el año anterior. Esta cifra, como también veremos más adelan-
junto a la glorieta Elíptica en Madrid y el suelo para un parque empresarial en
te, tiene una importancia especial, tanto en la cuantía total de las ventas, como en
Carabanchel.
el resultado que presenta el ejercicio.
3. Adquisición del primer proyecto fuera de España, concretamente en Varsovia
Los inmuebles entregados en 2006 y su detalle han sido los siguientes:
Balcón del Burgo, 1ª Fase, en Las Rozas
Edificios Acuario, en Madrid
Res. Pago Miralgredos, en Ávila
Res. Señorío Miralgredos, en Ávila
Mar Azul, Bls. A,B,C, y E, en Estepona
Res. Puerta Castilla, en Burgos
Total
(Polonia).
80 viv. y anejos
97 viv. y anejos
80 viv. y anejos
20 viv. y anejos
21 viv. y anejos
192 viv. y anejos
8.545 m2
15.219 m2
13.375 m2
5.495m2
3.560 m2
30.477 m2
490 viviendas
76.671 m2
En los últimos años estamos asistiendo a la internacionalización de empresas españolas del sector inmobiliario y nuestro Grupo no podía quedar al margen de esta
corriente, que está sustentada, al menos en nuestro caso, en tres motivos principales, como son: exploración de nuevos mercados, incremento de la cifra de negocio,
aprender a ser competitivos en el exterior y poner en marcha parcialmente el Plan
Estratégico elaborado al que nos referimos en otro apartado de esta memoria.
Estos propósitos han inspirado nuestra presencia en Polonia a través de la participa-
Estas entregas han sido muy superiores a las realizadas en el año anterior. Como
ción del 50% en la sociedad Terra Ventero Sp z.o.o, de Varsovia, con un programa
se ve, en 2006 se han entregado 490 viviendas, 20 locales comerciales, 634 plazas
de desarrollo de 53.571 m2 de edificación en la capital de Polonia. A nuestro juicio,
de garaje y 490 trasteros, con una superficie construida de 76.671 m2, cifras muy
es un país con un potencial de crecimiento interesante, teniendo en cuenta su acti-
parecidas a las previstas al inicio del ejercicio y superiores a las del año 2005, por
vidad propia como las ayudas que habrá de recibir de la Unión Europea. La Renta
cuanto en éste se entregaron 146 viviendas y 85 plazas de garaje, con una super-
per cápita en 2006 ha sido un tercio de la española. Tal vez pueda equipararse este
ficie total de 21.546 m edificados. El crecimiento en número de viviendas entrega-
país a la España de los años 90 y fijémonos en el crecimiento que nuestros país ha
das representa el 235%.
experimentado desde entonces.
2
25
4
26
Interiores y vista aérea de Mar Azul (Estepona, Málaga).
Las promociones que se encontraban en proceso de comercialización y/o construcción en 31 de diciembre 2006 son las siguientes:
Balcón del Burgo II, en Las Rozas
Residencial Los Altos de Méndez Álvaro, en Madrid Residencial Mirador de Paracuellos, en Paracuellos (Madrid)
Residencial Las Moruchas, en Ávila
Las Lomas del Golf, en Valladolid
Mirador del Golf, en Valladolid
Serena Golf, en Los Alcázares (Murcia)
Mar Azul, en Estepona (Málaga)
Varsovia (Polonia)
44 viviendas y anejos
306 viviendas y anejos 75 viviendas unifamiliares
83 viviendas unifamiliares
4.351 m2 Edificables
Totales
1.648 viviendas y anejos
De entre las anteriores promociones, las iniciadas en 2006 han sido las siguientes:
El futuro a corto/medio plazo de la actividad inmobiliaria se ha de desarrollar, además de en las futuras adquisiciones, en la cartera de suelo disponible al 31 de di-
alcón del Burgo II, en Las Rozas (Madrid), con 44 viviendas, con una edifi➔ B
cabilidad de 4.351 m2.
ciembre de 2006, que reflejamos a continuación por tipologías:
esidencial Los Altos de Méndez Alvaro, en Madrid, con 306 viviendas, con
➔ R
una edificabilidad de 27.000 m2.
➔ Suelo: con una superficie de 3.668.251 m2 brutos.
romoción: con una superficie de 181.904 m2 edificables y 1.648 viviendas.
➔ P
irador del Golf, en Arroyo de la Encomienda, (Valladolid), con 200 viviendas,
➔ M
con una edificabilidad de 15.202 m2.
atrimonio en explotación: con una superficie 23.524 m2 edificables.
➔ P
atrimonio en desarrollo: con una superficie 60.586 m2 edificables.
➔ P
erena Golf, en Los Alcázares (Murcia), con 354 viviendas, con una edificabi➔ S
lidad de 33.752 m2.
Haciendo una estimación conjunta de la actividad inmobiliaria el volumen total de
edificabilidad actual sería de 1,42 millones de m2 edificables sobre rasante, lo que
En total, 904 nuevas viviendas, 5 locales y anejos, con un total de 80.305 m2 de
supondría unas 13.374 viviendas, además de 60.586 m2 de patrimonio en desarrollo
edificabilidad, cifras todas ellas superiores a la totalidad de las que se encontraban
y 23.524 m2 de patrimonio en explotación.
en comercialización en el año 2005.
27
4
28
Capital, Recursos Propios y Resultados
Ventas y Beneficios
En millones de euros
142,828
91,436
Venta terrenos
112,671
66,895
56,565
Ventas más
73,611
compromisos
41,894
Recursos
Propios
Resultados
Capital
34,343
10,412
3,257
Año 2002
14,318
27,359
26,587
25,384
25,233
7,551
83,365
90,216
63,403
54,393
Venta obra
terminada 57,180
39,228
Año 2003
10,412
3,479
Año 2004
Año 2005
Año 2006
Año 2002
66,621
12,476
Resultados
3,257
91,858
7,551
3,479
Año 2003
Año 2004
27,359
25,233
Año 2005
Año 2006
Como se ve, el Capital resultante al final de 2006 es semejante al del mismo mo-
recursos para destinar a inversión para desarrollar mayor negocio y/o pueden reducir su
mento del año 2005, por lo que no merece otro comentario.
endeudamiento. Este concepto con sus incrementos constantes viene siendo el reflejo
de la política del Grupo consistente en reinvertir la mayor parte de los beneficios, actitud
Los Recursos Propios, sin embargo, han crecido de manera destacada al final de
que viene proporcionando el crecimiento de negocio que reflejan otros gráficos.
2006, siguiendo la línea ascendente de todos los ejercicios, más pronunciada en este
año que en todos los cuatro anteriores, periodo al que hace referencia el gráfico.
Las cifras de venta (la contratada a lo largo del año, por un lado, y la derivada de los
inmuebles entregados, por otro) han superado a las de los cuatro años anteriores.
El crecimiento observado procede de los Beneficios no distribuidos de los obtenidos en el
año 2006. Es indudable que este incremento contiene aspectos muy positivos, por cuanto
En efecto, el importe de las Ventas de inmuebles contratadas ha ascendido a
que las empresas integradas en la actividad inmobiliaria, disponen de mayor capacidad o
90,216 millones de euros, muy superior a la del año 2005 y también a la de los
cuatro anteriores, incluso a la obtenida en el año 2002 (la más alta de los cuatro
Inversión y Gastos financieros
años anteriores a 2006).
271,330
Estableciendo el comparativo con el año 2005, encontramos un crecimiento de
23,595 millones de euros, equivalente al 35,42%, datos ambos de extraordinario
interés, no sólo por el porcentaje en sí, sino porque nos estamos acercando a la
cifra de 100 millones en venta de inmuebles.
155,371
159,447
175,045
Las ventas procedentes de inmuebles entregados, del mismo modo que la anterior,
ha crecido. Cuando en 2006 ha ascendido (sin considerar las ventas de suelo) a
91,858 millones de euros. En 2005 fue de 83,365 millones de euros, (también sin
Inversión
76,32
la venta de suelo), incremento que supone el 10,19%.
En cualquier caso, la cifra más importante ha de ser la que corresponde a las ventas
Gastos 3,709
financieros
realizadas en el ejercicio y estas han arrojado un resultado o crecimiento superior
Año 2002
4,173
6,669
Año 2003
Año 2004
16,274
Año 2005
30,630
Año 2006
a las que se citan en el párrafo anterior.
Por otra parte, la venta de suelo ha ascendido a 142,828 millones de euros, cuando
en 2005 fue de 112,671 millones, superior en 30,157 millones de euros, equivalente
nerados se han considerado como gasto directamente, cuando en los años
al 26,77% sobre el año 2005.
anteriores parte de ellos se activaban, excepción hecha del año 2005 en el
que también tuvieron todos la misma consideración que en 2006, según se
Sobre los Beneficios, ya se ha explicado anteriormente lo que conviene conocer.
indica anteriormente.
Decir ahora que dicho Beneficio ha supuesto el 10,75% sobre la cifra de venta procedente de inmuebles entregados y de suelo (234,600 millones de euros).
Ello, no obstante, no ha impedido que en 2006 hayan crecido estos gastos sobre 2005.
Gastos Financieros: Para comprender la importancia del incremento de este
tipo de gastos sobre los ejercicios anteriores, hay que indicar que en los re-
Inversión: También ha crecido la cifra de inversión, que, como vemos en el gráfico,
lativos al año 2006 no se ha activado cantidad alguna; es decir, todos los ge-
la relativa a 2006 ha ascendido a 271,330 millones de euros.
29
4
30
La Serena Golf & Beach Resort, (Los Alcázares, Murcia).
Casa club, campo de golf y vista aérea.
De una parte, por tanto, los gastos han crecido 14,356 millones (más 88,20%) y la
Rentabilidad sobre los Recursos Propios:
inversión se incrementa en 96,285 millones (más 55%), cifras no equilibradas.
25.233.213 X 100 / 87.906.722 (Recursos Propios) = 28,70%
Los motivos de los desequilibrios en el crecimiento de las dos magnitudes citadas,
Rentabilidad sobre la Cifra de Ventas de Inmuebles y Suelo entregados en 2006:
obedecen a: la coexistencia de parte de préstamos hipotecarios concertados en
(25.233.213 X 100) / 234.600.000 Cifra de Ventas) = 10,75%
ejercicios anteriores con los formalizados en 2006, como consecuencia de encontrarse mayor número de promociones sin entregar y, por ende, se dilatan las
“Rotación”:
subrogaciones; y de un mayor volumen de préstamos concertados para suelo en
234.600.000 (Cifra de Ventas) / 22.841.960 (Capital Social) = 10,27
gestión, que requieren también un mayor plazo de desarrollo que el que devenga
las promociones. A ello hay que añadir la ligera subida de los tipos de interés y la
Como se ve, los resultados que arrojan los anteriores ratios podrían calificarse de
prolongación sufrida en el plazo de venta de las promociones. Llegar a un cálculo
buenos, excepto el de Rentabilidad sobre la cifra de Ventas, que habría de serlo de
exhaustivo no es la pretensión de esta memoria.
aceptable, calificación realizada considerando el sector en que se han obtenido. De
haberse referido a otros sectores, los resultados merecerían una nota superior.
Otros Ratios
De entre todos los resultados obtenidos, tal vez debería destacarse el relativo a
la “Rotación”, que ha arrojado un cociente muy interesante, toda vez que nos de-
Es interesante conocer el resultado de estos ratios, referidos a la rentabilidad y a la
muestra que el Capital ha “rotado” más de diez veces durante el ejercicio, como
rotación del capital.
consecuencia de las ventas realizadas.
Para hallar estos resultados, se ha prescindido de las cifras de “Capital” y de “Re-
Junto a los ratios contables es muy relevante destacar el ratio de Deuda Financiera
cursos Propios” de tres empresas del sector inmobiliario que no han tenido activi-
Neta / Valor Activos (LTV); tomando la DFN del balance consolidado y extrayendo
dad en el año 2006. Las cantidades excluidas son: de Capital, 3,7445 millones y de
de la valoración realizada por CBRE la parte relativa a la actividad inmobiliaria, ob-
Recursos Propios, 3,530 millones.
tenemos un ratio del 33%.
31
4
32
b) Actividad Constructora
L
a Actividad Constructora de las empresas del Grupo ha girado alrededor
Facturación
del devenir de la promoción inmobiliaria, también del Grupo, para quien han
trabajado en exclusiva, salvo la ejecución de una urbanización a una empresa
45,444
participada.
En el sector se ha mantenido cierta tensión por la falta de mano de obra en algún
tipo de especialización y en el colectivo de superior responsabilidad, pero se ha
sorteado de la mejor manera posible.
24,798
27,640
23,521
19,820
Por la información que veremos más adelante, podemos afirmar que en el año
2006 se ha incrementado la facturación respecto a la del año anterior y que el
crecimiento de esta actividad, por tanto, se ha elevado al 64,4%, dato nada despreciable.
Las sociedades que desarrollan esta actividad cuentan con una cartera de obra
Año 2002
Año 2003
Año 2004
Año 2005
Año 2006
contratada igual a la obra en curso y la inmediata de las entidades del sector inmobiliario del Grupo.
Para el año 2007 y siguientes se abre una etapa muy interesante, según muestra
Este crecimiento es el mayor observado en los últimos cinco años y obedece, co-
el dato del suelo en existencia y la programación del desarrollo de promociones
mo se ha explicado en páginas anteriores y en esta misma, al ritmo de actividad
que hemos visto señaladas en la parte que esta memoria dedica a la actividad in-
promotora inmobiliaria de las empresas del Grupo. Se indica en párrafos anteriores
mobiliaria.
las buenas expectativas que para esta activad constructora abre el programa de
promociones que tienen las empresas promotoras a corto y medio plazo.
Veamos y comentemos los Gráficos 1, 2 y 3 siguientes:
Recursos Propios: Este concepto también ha experimentado crecimiento, del misFacturación: Como vemos, este capítulo ha ascendido a 45,444 millones de euros,
mo modo que lo ha hecho en los años anteriores, incremento que corresponde a
17,804 millones más que en el año 2005, incremento que representa el 64,41%, tal
los Beneficios acumulados y no distribuidos, política que, con carácter permanente,
como se ha dicho anteriormente.
practica el Grupo Vemusa.
Recursos Propios y Beneficos
Empleados
En personas
3,128
150
149
2,317
125
124
Año 2004
Año 2005
94
1,682
1,221
Recursos
Propios
0,663
Beneficios
0,630
0,812
0,558
Año 2002
Año 2003
0,461
Año 2004
0,632
Año 2005
Año 2006
Año 2002
Año 2003
Año 2006
Beneficios: El parámetro Beneficios observa una elevación sobre el año pasado,
cuencia directa del crecimiento de la obra en curso y de la facturación alcanzada
haciéndolo en 2006 por encima de todos los anteriores ejercicios, debido a un ma-
en el año 2006.
yor volumen de facturación alcanzado en este año 2006.
Los Beneficios netos (después de impuestos) del año 2006 representan el 1,79%
sobre la facturación, % este muy interesante, considerando el tipo de actividad especial que se desarrolla.
Número de empleados: El número de trabajadores empleados en la actividad ha
crecido en 25 personas, para alcanzar la cifra de 149, incremento que es conse-
33
4
34
Arriba: Las Moruchas (Ávila) y apartamentos en La Serena
(Los Alcázares, Murcia) en dos fases de su construcción.
Abajo: Residencial Puerta de Castilla (Burgos), Señorío de
Miralgredos (Ávila) y Hotel de La Serena (foto grande).
Si obtenemos la cifra de facturación media por empleado y establecemos una comparación en los últimos tres ejercicios, tendremos:
Facturación 2004:
19,820 / Nº empleados: 125 = 158.560 euros/empleado.
Facturación 2005:
Facturación 2006:
Como se ve, el resultado de este ratio ha ido evolucionando favorablemente y habría
que imputarlo a la mejora de la eficiencia, mejora que proviene del grado de experiencia que paulatinamente van adquiriendo las empresas de esta actividad.
En definitiva, a la vista de los resultados expuestos, no cabe duda en calificar el
ejercicio de 2006 como bueno.
35
5. Actividad Hotelera
5
38
Actividad Hotelera
Hotel Velada Mérida (Mérida, Badajoz).
E
n el año 2006, a nivel nacional, han continuado las tendencias iniciadas en
años anteriores (principalmente en 2004 y 2005), como son: incremento de
visitantes extranjeros sobre el año anterior, descenso de los ingresos por turista y
crecimiento de la oferta turística —alojamiento— a un ritmo muy alto, este último
principalmente en las grandes ciudades del país. Es de resaltar también la continuidad del escaso margen de maniobra para el incremento de los precios.
El descenso de ingresos por turista puede obedecer a la falta de atención por mejorar la calidad de la oferta, a el incremento de la actividad de las compañías aéreas
de bajo coste (transportan turistas con poder adquisitivo bajo o medio-bajo) y a que
el ritmo de las infraestructuras va por detrás de las necesidades, no acompasado
al crecimiento.
Otros acontecimientos a nivel general han sido, en el lado positivo, la acaparación
de eventos con repercusión mundial, como pueden ser La Copa América de Vela,
a celebrar en Valencia y la Exposición Internacional, a celebrar en Zaragoza, aunque
se materialice en los ejercicios siguientes, etc.; y recientemente la firma de acuerdo
entre la UE y EE.UU. de “cielos abiertos”; del lado negativo, la no designación de Madrid como Ciudad Olímpica para 2012. Todos estos eventos, como se dice, aunque
la celebraciones se produzcan en años posteriores al que analizamos, es indudable
que también han tenido alguna repercusión en 2006, aunque no tanta como, definitivamente, la que van a tener en los años de sus respectivas celebraciones.
Por la localización de nuestros establecimientos (grandes ciudades del interior) sólo
han estado sometidos al citado incremento de la oferta, particularmente en Madrid,
donde se ha registrado un crecimiento espectacular, tal vez mediatizado por la expectativa que se abrió para dicha ciudad como posible sede de los Juegos Olímpicos de 2012, tal y como se dice en el párrafo anterior.
39
5
40
Actividad Hotelera
Cafetería del Hotel Velada Madrid (Madrid).
Las expectativas para esta actividad, en general, parecen buenas, por cuanto que
el crecimiento económico de los países que aportan el mayor número de turistas
(Alemania, Reino Unido y Francia) también se auguran mejores que las del año
2006, cuando, a su vez, han superado a las de años anteriores. Por otra parte, los
Recintos Feriales de Madrid están creciendo en capacidad, por mor de la mayor
demanda de acontecimientos y muestras que en ellos se desarrollan, amén de que
el turismo cultural y rural está elevándose hasta cuotas muy interesantes.
No es menos importante el crecimiento de la demanda turística interna observada
en los últimos años, favorecida por el bienestar económico que disfruta nuestro
país de manera prolongada y todas las previsiones apuntan a que a corto / medio
plazo han de ser optimistas.
Se adelantó en la memoria del año 2005 que se había conseguido la gestión de
un hotel, que se encontraba en funcionamiento bajo el nombre de Palacio de los
Blasones, situado en Burgos ciudad, muy cerca de la Catedral.
Pues bien, esta incorporación ha sido una realidad y la gestión del mismo por el
Grupo Vemusa dio comienzo en el mes de Abril de 2006. Los resultados de este
hotel, que nos van a mostrar los gráficos, no corresponden, por tanto, a un año
completo y, al analizarlos, deberemos tener en cuenta que, además, pertenecen a
una gestión incipiente.
Evolución de los Activos Totales
Evolución de VENTAS, MB, EBITDA y BNAI
45,532
42,140
42,112
42,480
22,280
44,212
18,865
16,005
18,815
16,099
11,057
13,020
6,797
VENTA
MB
EBITDA
8,636
5,852
2,664
2,688
BNAI
1,145
Año 2002
Año 2003
Año 2004
Año 2005
Año 2006
Año 2002
0,211
Año 2003
4,439
3,861
3,803
1,475
1,440
2,124
Año 2004
Año 2005
Año 2006
A continuación examinamos los gráficos siguientes:
Número 2. Evolución de las Ventas-MB-EBITDA y BNAI
Número 1. Evolución de los Activos Totales
Ventas: Se ha producido un incremento sustancial en la cifra de ventas en el año
2006 respecto del ejercicio anterior y también sobre los anteriores a 2005, por lo
Se aprecia un incremento del valor de los Activos en el año 2006 y es debido a la
que tenemos que aseverar que ha sido 2006 el año de mayor producción de entre
incorporación de los que existen en el nuevo hotel de Burgos. Por lo demás, este
los cinco últimos. El incremento en la cifra de negocios ha sido del 18,10%, regis-
capítulo no exige mayores comentarios.
trándose un aumento respecto al ejercicio 2005 de 3,415 millones de euros.
MB: Crecimiento respecto al ejercicio anterior de un 16,87% obteniendo en el ejercicio 2006 la cifra de 18,815 millones de euros.
41
5
42
Actividad Hotelera
Arriba: Patio y fachada del Hotel Palacio de los Velada (Ávila).
Abajo: Apartahotel Mar Azul (Estepona, Málaga) y Hotel Velada Madrid (Madrid).
EBITDA: Aumento respecto a 2005 del 16,72% obteniendo en el ejercicio 2006 la
de actividad que potencialmente puede seguir creciendo, tanto por la aceptación
cifra de 4,439 millones de euros.
de nuestra cocina, que viene ofreciendo calidad y confianza, por el buen servicio
prestado y por la categoría de los establecimientos, sus salones y restaurantes.
BNAI: En cuanto al Beneficio Neto Antes de Impuestos el incremento respecto al
ejercicio anterior ha sido del 47,5%, es decir, se ha producido un aumento de 0,684
Los demás capítulos han seguido la línea del año anterior, con ligero incremento en
millones de euros respecto a la cifra arrojada en 2005 (2,124 en 2006 y 1,440 en
“Alquiler Salones y Garaje”.
2005).
Veamos a continuación el Cuadro de Productividad relativo al año 2006.
Buena parte del crecimiento de los indicadores mencionados hay que imputarlo a
la mejora producida en los rendimientos de los cuatros establecimiento hoteleros
Cuadro de productividad o de ventas por empleado
que gestiona el Grupo, por lo que en el año 2006 se han superado las cifras totales
En millones de Euros
y las parciales de cada hotel.
Ejercicio
La distribución de los ingresos, por ramas de producción en 2006, ha sido la siguiente:
Alojamientos
Banquetes y Restauración
Alquiler Salones y Garaje
Otros Ingresos
En total
9,481 millones euros = 53,54% s/ total.
17,708 millones de Euros. (Sólo explotación hotelera)
2002
2003
2004
2005
2006
Ventas
Nº Empleados
Ventas por empleados
6,797
11,057
14,405
14,550
17,708
98
181
223
242
289
0,069
0,061
0,065
0,060
0,062
El comparativo anterior muestra la evolución de la facturación media por empleado y
se observa una ligera mejoría en el año 2006 respecto del anterior, pero sigue siendo
el año 2002 el de mejor resultado. Al considerar el dato de 2006 hay que tener presente que el nuevo hotel de Burgos, al no aportar datos de un año completo y a que
Como se aprecia por los datos anteriores, observamos que el capítulo “Alojamien-
la gestión realizada por nuestro Grupo es incipiente, los resultados de 2006 tienen
tos” continúa siendo el de mayor peso en la escala de ingresos, por algo es la base
mayor importancia.
de este negocio, con ligero incremento sobre el año 2005.
En definitiva, el ejercicio de 2006 puede calificarse de moderadamente aceptable, si bien
Es el apartado de “Banquetes y Restauración” el que más ha incrementado sus in-
se ha seguido acusando la resistencia al incremento de precios en el alojamiento, que
gresos en el último año, que se aproximan al de “Alojamientos”. Se trata de una rama
afecta a todo el sector, como se ha dicho anteriormente y ello por el exceso de oferta.
43
Informe de Valoración de activos
45
Implantación Nacional e internacional de Grupo Vemusa
Áreas de actividad
Inmobiliaria
Patrimonial
hotelera
Golf
Polonia
España
47
© 2007 Grupo Vemusa
Diseño y maquetación: PANCOMUNICACIÓN

Informe de Gestión 2006

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