Manual de procedimientos locales comerciales

Manual de procedimientos locales comerciales

Manual de procedimientos: Instrucciones para la
valoración de locales comerciales en planta baja.
1. Métodos de valoración a emplear:
En todos los casos se intentará aplicar tanto el método de comparación sobre ofertas
de venta como el de actualización sobre rentas estimadas a partir de la aplicación del
método de comparación sobre ofertas de alquiler.
2. Instrucciones para la aplicación del método de comparación para
ofertas de venta y de alquiler.
2.1. Número de testigos a obtener.
Dentro de la zona que corresponda al local a valorar debe obtenerse información de
todos los testigos que resulten comparables (de acuerdo con los criterios que se
indican en el apartado siguiente) con el local a valorar. Para no cometer un enorme
error de muestreo, el tasador deberá visitar, al menos, los portales “idealista” y
“fotocasa” y recorrer el entorno del local en busca de carteles de alquiler o venta. Se
debe tener en cuenta que para que el error de muestreo sea inferior al 10%
necesitaremos el 90% de las ofertas si el universo de ofertas comparables (a partir de
ahora consideraremos como universo al conjunto de todas las ofertas de locales
comparables al valorado que existen en un momento dado) es de 10, el 78% de las
ofertas si el universo es de 20, el 69% de las ofertas si el universo es de 30 y el 53% de
las ofertas si el universo es de 60. Sin recorrer el entorno del local es prácticamente
imposible obtener suficientes datos fiables: esta visita permite conocer la calidad
comercial de la zona y localizar comprables fiables (los datos de los portales exigen una
gran cantidad de comprobaciones y no siempre reflejan la realidad).
2.2. Criterios de selección de comparables. Los testigos se considerarán comparables
si cumplen los siguientes criterios simultáneamente:
a) Se encuentran en la misma zona que el local a valorar
b) Tienen una densidad peatonal muy semejante a la del local a valorar
c) Su superficie no es inferior al 25% ni superior al 400 % del local a valorar
Los testigos que no cumplan simultáneamente estas tres condiciones deben
considerarse como no comparables y no se tendrán en cuenta para la
comparación.
Para ciudades de más de 100.000 habitantes, se entiende por misma zona el
mismo barrio en el que se encuentre el local a valorar. Para el resto de municipios,
la zona podrá ampliarse al término municipal. Sólo excepcionalmente y con la
justificación detallada por parte del tasador se podrá ampliar la zona a otros
municipios de tamaño y renta media semejante al del municipio en el que se
encuentra el local a valorar.
La densidad peatonal debe estimarse en una escala del 1 al 5 cuyos puntos
principales se indican a continuación:
1. Baja. El local esté en una zona en la que la densidad peatonal no es suficiente
para considerar que el local tiene atractivo comercial. Abundan los locales con
usos no comerciales y locales vacíos y el uso comercial se reduce al comercio
de uso diario.
2. Media Baja. El tráfico peatonal es escaso y conviven usos comerciales de uso
diario (panaderías, fruterías, pequeños supermercados) con bares de baja
categoría, peluquerías y supermercado y tiendas de barrio.
3. Media. El tráfico peatonal es el mínimo suficiente para que sea atractivo para
locales que necesitan atraer clientes (moda, cafeterías) pero hay locales
puntualmente ocupados con comercios típicos del nivel 2.
4. Media-alta: Tráfico peatonal abundante y atractivo para usos comerciales
rentables (Entidades financieras, tiendas de moda y cafeterías de alto nivel)
5. Alto: Debe elegirse para aquellas densidades peatonales más altas dentro de la
ciudad
Habitualmente, está fuera del alcance de un tasador la medición exacta de la
densidad peatonal y la clasificación de la densidad peatonal debe hacerse de
forma menos precisa. El conocimiento directo de las calles en las que se ubican
tanto el local a valorar como los potenciales comparables es la mejor fuente para
tomar una decisión sobre la densidad peatonal, pero cuando este conocimiento
directo no existe, suele ser de gran ayuda observar el tipo de locales que se
encuentran junto al local y sus comparables. Los negocios más rentables suelen
elegir las mejores localizaciones comerciales y los menos rentables se ven
relegados a las peores ubicaciones y, como resultado, la predominancia de un tipo
de local en una calle determinada puede revelar indirectamente su mayor o menor
carácter comercial y, en cierto modo, el margen de rentas que se pagan.
Por orden de mejor a peor ubicación podemos encontrar:
-
joyería y tiendas de marcas de lujo
Entidades financieras, tiendas de moda y cafeterías de alto nivel
Cafeterías, pastelerías, fruterías especializadas y tiendas de comida “de moda”
o delicatesen, ópticas, perfumerías.
Restaurantes y tiendas de comida rápida
Tiendas de electrodomésticos, informática, sonido y electrónica
Bares populares, peluquerías, cerrajerías, supermercados, bazares
Comercio de uso diario, usos no comerciales
Talleres, almacenes
Las categorías no están nítidamente definidas y tienden a mezclarse porque
algunas tiendas de un tipo pueden ser más rentables o tener más éxito que el
resto de tiendas de su mismo tipo y porque algunos usos que necesitan superficies
pequeñas pueden situarse, a veces en zonas teóricamente reservadas a usos más
rentables, pero pueden servir para dar una orientación.
Se pueden usar cifras no enteras a la hora de clasificar la densidad peatonal (por
ejemplo: 3,2 o 2,5)
En ningún caso, utilizará testigos con densidades peatonales que difieran en más
de 1,0 de la densidad peatonal asignada al local a valorar.
Los límites de superficie están definidos con mucha amplitud y no conviene
aceptar locales por debajo o por encima de los límites de superficie.
2.3. Datos a obtener.
Una vez realizada la selección previa de comparables, nos interesa obtener el
mayor número de datos posible de cada uno de ellos.
1) Direcciones incompletas. Un testigo con dirección incompleta no permite
realizar el mínimo de comprobaciones necesaria. El primer paso será llamar al
teléfono correspondiente para completar la dirección y aprovechar la llamada
para completar cuantos datos sea posible. No debe rechazarse un testigo
porque su dirección en el portal inmobiliario esté incompleta sino que se debe
intentar completarla para evitar un gran error de muestreo.
2) Datos obligatorios: el programa de UVE establece como datos obligatorios los
siguientes:
- Mercado
- Tipología
- Tipo de Vía
- Dirección
- Código Postal
- Municipio
- Provincia
- Edad
- Estado
- Calidad acabados
- Longitud de fachada
- Ratio fachada/Fondo
- Accesibilidad
- Densidad Peatonal
- Altura libre
- Esquina
- Distancia en Km a metro/ferrocarril (la distancia se debe medir como recorrido
efectivo, no como distancia en línea recta. Google maps tiene una función que
permite medir con facilidad este recorrido efectivo)
- Distancia en Km a Autobús
-
-
Distancia en Km a un punto singular (debe indicarse cuál es ése punto singular.
El punto singular debe elegirse en función de su influencia en el precio y puede
ser una plaza, una calle, un edificio, la entrada de una urbanización o el acceso
a una autopista)
Fecha de obtención de la información
Fuente de información
Tipo de oferta
Teléfono de contacto para la oferta o correo electrónico (al menos uno de
ambos)
Superficie de Plantas sótano (incluye todas las superficies bajo rasante)
Superficie de Planta Baja
Superficie en plantas superiores a la baja (incluye todas las superficies situadas
por encima del nivel de planta baja)
Superficie adoptada
Oferta (al menos una entre venta y renta)
Respecto a la accesibilidad establecemos tres niveles:
1) Problemas de accesibilidad: locales situados a un nivel que difiere en más de 50
cm del de la calle y que debe salvarse con un tramo de escaleras
2) Accesibilidad reducida: locales cuya entrada difiere del nivel de la calle en
menos de 50 cm y más de 10 cm.
3) Buena accesibilidad: locales cuya entrada está a nivel de calle o con una
diferencia de nivel menor de 10 cm.
A continuación se muestran algunas fotografías para aclarar el concepto.
Fotografía 1: Este local no debe considerarse como local comercial porque no tiene
acceso directo desde la calle.
Fotografía 2: Accesibilidad 1:
Fotografía 3: Accesibilidad 2:
Fotografía 4: Accesibilidad 3:
3) Datos muy importantes: los siguientes datos deberían figurar en todos los
comparables de locales:
- Referencia catastral
- Número de policía de la calle
- Corrección del precio de oferta tras negociación simulada
Estos campos no son obligatorios porque, en algunos casos, no se pueden
obtener, pero el tasador debe ser consciente de que la calidad del comparable
queda muy afectada si falta alguno de ellos
4) El resto de datos son convenientes y el tasador procurará obtener la mayor
parte de ellos. Son los siguientes:
- Años desde la última reforma
- Calidad comercial del entorno
- Desnivel de la calle en la fachada
- Aparcamiento
- Aire acondicionado
- Distancia en Km a un segundo punto singular
- Anexos
- Observaciones: puede servir para indicar cuál es el punto singular elegido y
para dejar registrado el link que permite recuperar la oferta obtenida en
internet
2.4. Comprobaciones sobre los datos obtenidos.
Deben realizarse como mínimo las siguientes comprobaciones:
1) Búsqueda en el catastro para obtener la superficie catastral y la edad del
edificio en el que se encuentra el local. Esto nos permite contrastar la
superficie indicada en el anuncio o facilitada por el vendedor y la edad del
inmueble (este dato es de los menos fiables de los proporcionados por los
vendedores)
2) Visita por Street View de Google Earth para comprobar el tipo de fachada y
altura de cada comparable
3) Llamada a los testigos con datos incompletos
4) Simulación de negociación o contraoferta: En, al menos, tres de los
comparables se debe realizar una o varias llamadas para tantear la posibilidad
de rebajar el precio solicitado por el vendedor.
2.5. Correcciones sobre las ofertas
Deben realizarse las siguientes correcciones en las ofertas antes de iniciar el
proceso de homogeneización:
1) Corrección por tratarse de un API: es necesario hacer una corrección a la baja
de, al menos, un 4% de la oferta publicada
2) Corrección por simulación de negociación: la predisposición a bajar el precio
por parte del propietario debe conllevar una corrección a la baja del precio de
oferta que será mayor o menor en función del desarrollo de la propia
negociación. En el caso de que las ofertas no se hayan pulsado, el tasador
considerará la conveniencia de aplicar una reducción del 10% a las ofertas
obtenidas.
2.6. Proceso de homogeneización.
Puesto que el orden de las variables influye en los resultados del proceso de
homogeneización, el tasador respetará las reglas siguientes para homogeneizar:
1) Comenzará por la superficie del local
2) Continuará por la densidad peatonal
3) Continuará con las distancias que resulten significativas
4) Seguirá con el resto de variables que describen la forma del local (fachada, %
Planta Baja, fachada/fondo, altura, antigüedad, etc) empezando por las que
influyan más en el valor
5) Por último incorporará otros parámetros si los considera necesarios
Es importante tener en cuenta que el procedimiento de homogeneización es, principalmente
un proceso de observación de lo que ocurre en el mercado: la mecánica de utilización del
proceso de homogeneización no es infalible (especialmente puede fallar cuando alguna de
las características del local a valorar está fuera del rango de valores de los comparables) y
que el tasador no debe nunca dejar de reflexionar sobre los resultados ni desconectar su
sentido común.
3. Instrucciones para la aplicación del método de actualización de
rentas
Una vez aplicado el método de comparación a las rentas, el tasador aplicará el método
de actualización teniendo en cuenta lo siguiente:
1) Trabajará en moneda constante.
2) Usará para los próximos cinco años la renta obtenida en la fecha de la tasación sin
considerar incremento anual alguno y considerando el grado de ocupación medio
de los locales adyacentes al local valorado.
3) Para el resto de la vida útil usará una renta intermedia entre la máxima y la
mínima registrada en la zona durante los últimos 10 años expresada en moneda
constante.
4) Si no puede disponer de los datos anteriores hará una hipótesis razonable sobre la
evolución de las rentas a partir del quinto año.
5)
La tasa elegida para actualizar será una tasa constante comprendida entre el
5,95% y el 7,45% correspondiendo el 5,95% a una densidad peatonal de 5 y el
7,45% a una densidad peatonal de 1. Cuanto menor sea la densidad peatonal del
local a valorar mayor deberá ser la tasa elegida.
ANEXO I. Fórmula para el cálculo de muestras necesarias
La fórmula que calcula el número de muestras necesarias es:
N: es el tamaño de la población o universo (número total de posibles encuestados).
k: es una constante que depende del nivel de confianza que asignemos. El nivel de confianza indica
la probabilidad de que los resultados de nuestra investigación sean ciertos: un 95,5 % de confianza
es lo mismo que decir que nos podemos equivocar con una probabilidad del 4,5%. Los valores de k
se obtienen de la tabla de la distribución normal estándar N(0,1).
Los valores de k más utilizados y sus niveles de confianza son:
Valor de k
1,15 1,28 1,44 1,65 1,96 2,24
2,58
Nivel de confianza 75% 80% 85% 90% 95% 97,5% 99%
(Por tanto si pretendemos obtener un nivel de confianza del 90% necesitamos poner en la
fórmula k=1,65)
e: es el error muestral deseado, en tanto por uno. El error muestral es la diferencia que puede
haber entre el resultado que obtenemos preguntando a una muestra de la población y el que
obtendríamos si preguntáramos al total de ella.
p: proporción de individuos que poseen en la población la característica de estudio. Este dato
es generalmente desconocido y se suele suponer que p=q=0.5 que es la opción más segura. q:
proporción de individuos que no poseen esa característica, es decir, es 1-p. n: tamaño de la
muestra (número de encuestas que vamos a hacer).
Ejemplo: Cálculo del número de datos para obtener un nivel de confianza del 90% y un error
del 10% con un universo de 20 unidades.
Valores para la fórmula:
k: 1,65 (obtenido de la tabla)
N: 20
p=q=0,5 (0pción elegida en caso de falta de información sobre estas variables)
e:0,1
Resultado: n=15,63 (es decir 16 muestras, el 80% del universo)
Si el universo es 10 (N=10) el resultado es: 8,83 (es decir 9 muestras, el 90% del universo)
Si el universo es 40 (N=40) el resultado es: 25,42 (es decir 26 muestras, el 65% del universo)
ANEXO II. Locales especiales muy ligados a la rentabilidad de los usos
comerciales para los que son aptos.
Hay algunos tipos de locales que solo son utilizables por un número muy reducido de usos
comerciales y, en consecuencia, su valor queda muy ligado a la rentabilidad del uso
correspondiente. Algunos casos son:
-
-
Locales de más de 1.000 m2 con poca fachada (menos de 10 m) en zonas de
densidad peatonal media o baja. Estos locales son aptos para supermercados o
tiendas de exposición de mobiliario. Teniendo en cuenta que las ventas anuales
medias por m2 de los supermercados oscila entre 1.500 y 3.000 euros/m2 y sus
márgenes son pequeños (entre el 4% y el 6%) suelen pagar alquileres que
oscilan entre 5 y 10 euros/m2 mes lo que produce un valor relativamente
uniforme para este tipo de locales a pesar de encontrarse, en ocasiones, en
localizaciones relativamente diferentes. En caso de valorar un local de estas
características , si su valor supera los 2.000 euros/m2 debemos asegurarnos de
que realmente no estamos cometiendo un error y que se encuentra en una
localización que lo hace apto para un uso diferente que permita obtener
rentabilidades mayores que los supermercado y tiendas de muebles (en buenas
localizaciones pueden ser aptos para grandes tiendas de moda y restaurantes
muy grandes pero debemos asegurarnos de su viabilidad)
Edificios construidos en suelos de uso terciario comercial cercanos a carreteras
y autopistas. Suelen ser edificios construidos de acuerdo con las instrucciones y
deseos de las grandes cadenas que suelen usarlos (Lidl, Dia, Media Mark,
Mercadona, Cerezo, etc). Se trata de operaciones en las que un inversor
compra el suelo y construye el edificio de acuerdo con las especificaciones del
usuario final a cambio de un contrato de alquiler a largo plazo (suele ser de 10
años mínimo obligatorio para el arrendatario). Puesto que estas cadenas de
comercialización no suelen pagar alquileres fuera de la banda de los 7 a 10
euros/m3 mes en función de la localización y de las características del edificio
(la principal diferencia es si sólo hay aparcamiento en superficie o se construye
un sótano de aparcamiento) los precios resultantes son muy uniformes y
oscilan generalmente entre 1.100 y 1.500 euros/m2.
Cuanto más restringidos estén los usos comerciales posibles en un local, más sentido tiene
valorarlo como un inmueble ligado a una explotación económica.
ANEXO III. Locales muy pequeños: el efecto del elemento mínimo.
Cuanto más pequeño es un local más tiende a aumentar su valor unitario a igualdad del resto
de características. En el caso de locales muy pequeños (de menos de 10m2) nos solemos
encontrar con una enorme dificultad para encontrar comparables dentro del rango de
superficies razonables (para un local de 5 m2 el rango aceptable estaría entre 1,5 y 20 m2). En
estos casos, puede ser razonable estimar la renta del local en función de la rentabilidad del
mejor uso que razonablemente se puede instalar en él. Si consideramos el caso de una
máquina expendedora automática de bebidas en un lugar muy concurrido (ocupa 1 m2
aproximadamente) con una capacidad de 220 latas o botellas de agua que venda una media de
100 refrescos al día con un margen diario de 80 euros (es decir 2.400 euros de margen
mensual) y con unos gastos de explotación de 500 euros/mes (incluye la parte proporcional del
empleado que repone las bebidas diariamente y los costes empresariales proporcionales), al
explotador podría pagar un alquiler de 950 euros al mes obteniendo un beneficio de otros 950
euros al mes por la máquina. Puesto que una máquina expendedora tiene un coste de 3.000
euros aproximadamente la inversión seguiría siendo muy rentable a pesar de pagar un alquiler
aparentemente muy alto por un m2 (950 euros/m2mes).
Este tipo de análisis podría aplicarse a un puesto de bocadillos en un local de 10 m2 en la
Puerta del Sol de Madrid, a un cajero automático en un aeropuerto o en un centro comercial,
etc.
ANEXO IV. Locales en centros comerciales o galerías.
La mejor forma de gestionar un Centro Comercial o una Galería Comercial es que la propiedad
sea única pero, en ocasiones hay diferentes propietarios lo que genera la necesidad de valorar
locales sueltos dentro de un centro comercial o de una galería. Aunque el documento se ha
redactado para locales en planta baja, las instrucciones sirven para los locales en Centros
Comerciales o Galerías con las siguientes precauciones adicionales:
-
Deberá rellenarse la planta en la que se encuentra el local
La densidad peatonal se ajustará en función de la situación relativa del local
respecto a los flujos de personas que se producen en el centro (o la galería)
El tasador tendrá en cuenta que el simple hecho de valorar locales sueltos en un centro
comercial o una galería puede ser un síntoma de que el centro comercial o la galería no estén
óptimamente gestionados.
Para la obtención de ofertas de venta y de alquiler tendremos en cuenta que lo más parecido a
un centro comercial es otro centro comercial
ANEXO V. Puestos en mercados.
Un puesto de venta en un mercado comparte elementos de los locales comerciales en centros
comerciales y de los locales muy pequeños descritos en el ANEXO III. En este caso, es
conveniente realizar la valoración en función de su rentabilidad adicionalmente a la aplicación
del método de comparación. En la comparación el tasador tendrá en cuenta otros puestos en
mercados y no comparará directamente con locales en planta baja que no estén situados en
mercados.