Informe - Morningstar

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REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
REPORTE ANUAL
ANNUAL REPORT
2004
ÍNDICE DE CONTENIDOS
TABLE OF CONTENTS
Carta del Presidente y Vicepresidente del Consejo . . . . . . 04
Letter from the President and Vicepresident
Panorama General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 08
General Outlook
Innovar para Crecer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Innovating to Grow
Desempeño de Consorcio ARA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Consorcio ARA’s Performance
Un Año de Alianzas Estratégicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
A Year of Strategic Alliances
Interés Social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Affordable Entry Level
Tipo Medio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Middle Income
Residencial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Residential
PROSAVI-Progresiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
PROSAVI-Progresiva
Desarrollo de Centros Comerciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Commercial Land Development
Fundara . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Fundara
Informe de Resultados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Results Briefing
Organización Interna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Internal Organization
Información Corporativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Corporate Information
Dictamen de los Auditores Independientes . . . . . . . . . . . . . . 49
�
Independent Auditors Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
Carta del Presidente y Vicepresidente del Consejo
Letter from the President and Vicepresident
Ing. Germán Ahumada Russek
Ing. Luis Felipe Ahumada Russek
Presidente del Consejo
Vicepresidente del Consejo
President of the Board
Vicepresident of the Board
Conforme la economía mexicana toma curso hacia un mayor crecimiento, el sector de la
In 2004, as the Mexican economy gradually aimed to greater growth expectations, the construction
construcción mostró importantes avances durante 2004. Las bases para el desarrollo sostenido
industry showed major improvements. The foundations for sustained development are
se consolidan para que México pueda enfrentar la enorme competencia que se vislumbra durante
consolidating enabling Mexico to face the enormous competition in the years ahead.
los siguientes años.
Especially pushed by a highly dynamic industrial activity in the United States, the Mexican
Impulsada principalmente por el fuerte dinamismo de la actividad industrial en Estados Unidos, la
economy experienced in 2004 its greatest growth rate since 2000. This confirms an on-going
economía mexicana experimentó en 2004 su mayor crecimiento desde 2000. Esto nos confirma
recovery as well as larger private investments for 2005.
una continua recuperación y un constante desarrollo de la inversión privada durante 2005.
Figures show an economic reactivation for our country, mostly due to larger sales abroad. New
Los indicadores muestran la reactivación económica de nuestro país, debido principalmente al
jobs were circumscribed to mining, construction, and social services; nevertheless, we need every
mayor dinamismo de las ventas externas. La generación de nuevas plazas laborales se centró en
single industry to participate in promoting the Mexican economy.
la minería, la construcción y los servicios sociales; sin embargo, es necesario que todos los
sectores participemos activamente en el impulso de la economía mexicana.
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ANNUAL REPORT 2004
Carta del Presidente y Vicepresidente del Consejo (continuación)
El 2004 significó para Consorcio ARA un año en el que se consolidaron esfuerzos
en todos los ámbitos de la empresa y también en el tema de gobierno corporativo.
La implantación de todos los esquemas institucionales reconocidos a nivel mundial
es ya una realidad en la compañía, lo cual redunda en mayor confianza por parte
de todos los mercados, clientes, proveedores y empleados.
Como parte del crecimiento, durante 2004 la presencia de la compañía continuó su
expansión, destacando la incursión en los estados de Michoacán, Jalisco y
Morelos; la adquisición de nuevas tierras en Veracruz y el aumento de operaciones
en Nuevo León.
Asimismo, la diversificación de la empresa en el ámbito de los centros comerciales
también ha sido parte fundamental de su crecimiento, como el inicio de la
construcción del Centro Comercial Las Américas, en Ecatepec, Estado de México,
que en poco tiempo se consolidará como el cuarto centro comercial más grande del
área metropolitana, en una zona comercial que reunirá a las más importantes
tiendas ancla del país, con una rica mezcla de giros.
El continuo crecimiento y la consolidación de nuestros principios y principales
procesos internos nos permiten una comunicación transparente. Así fortalecemos el
control de la operación de Consorcio ARA, necesaria para responder a las
necesidades del mercado y acrecentar los dividendos para nuestros accionistas.
2004 was for Consorcio ARA a year where efforts all across the corporation
consolidated, including the corporate management area. Worldwide acknowledged
Hacienda La Gloria
institutional guidelines have been implemented in the corporation, enhancing
Querétaro
confidence levels from the market, clients, suppliers and employees.
As part of its growth, during 2004, the company increased its national presence,
starting operations in the States of Michoacán, Jalisco and Morelos; acquired a new
land bank in Veracruz and increased operations in Nuevo León.
Additionally, the diversification of the company on retail development has become an
important addition for its growth. An example, is the start of construction of Centro
Las Américas in Ecatepec, Estado de México, which will become the fourth largest
shopping center in the Mexico City metropolitan area. Centro Las Américas will
consolidate the most important retailers of the country, with a rich commercial mix.
A continuous growth and the consolidation of our principles and major internal
processes have enabled us to maintain transparent communications. Thus, we
strengthened Consorcio ARA’s operation control, necessary to respond to market
needs and increase our stockholder’s dividends.
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Panorama General
General Outlook
Hacienda Real del Caribe
Cancún
Mención especial merecen las políticas implantadas por el Gobierno Federal a través de la
Durante 2004, la economía mexicana mostró una tendencia hacia la recuperación.
Conafovi, dirigida por el Sr. Carlos Gutiérrez Ruiz, Comisionado Nacional de la Vivienda, y
El mejoramiento de los fundamentos de la economía, un entorno internacional más
el Infonavit, presidido por el C.P. Víctor Manuel Borrás Setién, así como el apoyo brindado
favorable y la recuperación de la economía estadounidense forman un panorama
a la industria por parte de la Sociedad Hipotecaria Federal, dirigida por el Dr. Guillermo
que presentará mayores oportunidades para el sector inmobiliario durante 2005.
Babatz Torres, que han abierto nuevas oportunidades a otros sectores con esquemas de
crédito más accesibles, para hacer de la actividad constructora una de las más dinámicas
Se espera que la promoción de vivienda evolucione y que la demanda supere nuevamente
entre los distintos sectores productivos.
a la oferta. Los mercados que ofrecen oportunidades son la vivienda económica, con
valores alrededor de los 166 mil pesos, y el de vivienda media, con valores superiores a
De acuerdo con el cierre preliminar del programa de vivienda, publicado por la Conafovi, la
los 300 mil pesos.
entrega de créditos durante 2004 registró un incremento del 3.78%, con relación al 2003,
con un total de 531 mil 241 créditos para adquisición. La inversión en el sector vivienda
durante 2004 fue superior a los 133 mil 601 millones de pesos, un 11.8% más que la
realizada en 2003.
In 2004, the Mexican economy showed signs of recovery. Improving our economic
Del total de créditos otorgados durante 2004 para adquisición de vivienda, 56.6%
foundations, a more favorable international environment, and recovery of the American
correspondieron al Infonavit; 11.3% al Fovissste; 12.3% a la Sociedad Hipotecaria Federal;
economy, together, provide greater opportunities for the real estate industry in 2005.
5.6% a Fonhapo; 3.4% a los organismos estatales de vivienda (Orevis); 6.7% a banca y
Sofoles, y 2.0% a otros organismos federales.
Housing promotion is expected to evolve, and, again, demand is expected to be larger than
supply. Markets offering opportunities are economical houses worth around 166,000 pesos,
and middle-type houses, worth over 300,000 pesos.
In accordance with the preliminary closing of the housing program, published by the
Conafovi, by the end of 2004, housing credit approval increased by 3.78%, as compared to
Especially note the policies enforced by the Federal Government through Conafovi, headed
2003, with an overall 531,241 housing credits. Investment in the housing sector in 2004
by Mr. Carlos Gutiérrez Ruiz, National Housing Commissioner, and Infonavit, presided by
was above 133,601 million pesos, that is, 11.8% larger than the year before.
P.A. Víctor Manuel Borrás Setién, as well as the support provided to the industry by
Sociedad Hipotecaria Federal (Federal Mortgage Society), headed by Mr. Guillermo Babatz
From all the housing credits granted in 2004, Infonavit accounted for 56.6%; Fovissste,
Torres, providing new opportunities to other sectors with more affordable credit plans, turning
11.3%; Sociedad Hipotecaria Federal, 12.3%; Fonhapo, 5.6%; state housing organizations
the construction industry into one of the most dynamic among the productive sectors.
(Orevis, in Spanish), 3.4%; banking and Sofoles, 6.7%; and other federal entities, 2.0%.
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Sr. Germán Ahumada Alduncin
Coordinador General • General Coordinator
Innovar para Crecer
Innovating to Grow
Esto se vio reflejado con la implantación del sistema de Planeación de Recursos
Empresariales (ERP, por sus siglas en inglés) Enkontrol, denominado internamente como
“ControlARA”, para fortalecer el control de la operación, generar información para la
toma de decisiones y responder al mercado de una manera más eficiente y eficaz,
además de facilitar el intercambio de información entre las distintas áreas del negocio y
poder acelerar el tiempo de respuesta al mercado.
Asimismo, se llevó a cabo la adquisición e implantación del sistema Hyperion, para reforzar los
Los esfuerzos implantados por Consorcio ARA para consolidar y
procesos, la colaboración en toda la organización y mejorar el rendimiento operacional y
transparentar sus procesos de negocio han sido continuos a lo largo de
financiero, todo con el objetivo principal de continuar con importantes incrementos de
los años. El 2004 no fue distinto en espíritu, pero sí presentó diferencias
productividad dentro de la obra y brindar el mejor servicio en todos los ámbitos de la operación
en términos de la intensidad de los cambios logrados.
de la empresa.
Después de un profundo análisis de todos y cada uno de los pasos y
La implantación de estos sistemas contribuye, además, con la adopción de prácticas
procesos internos, se llevó a cabo un importante énfasis en la
internacionales de negocio que han probado ser exitosas en México y otros mercados, tanto de
sistematización y el control de todas las etapas, que abarcan desde la
características similares como de países desarrollados.
adquisición de reserva territorial hasta la entrega de una vivienda ARA.
This was performed by implementing the Enkontrol ERP (Entrepreneurial Resources Planning),
Consorcio ARA has made continuous efforts to consolidate and make its
internally named “ControlARA”, to strengthen operation control, generate decision-making
business procedures transparent along the years. 2004 was not different in
information, and respond to the market in a more efficient way, as well as to make it easier to
spirit, but there were some differences in terms of the intensity of the changes
exchange information between the different business areas and to accelerate market response
achieved.
timing.
After deep analysis of each and every one of the internal steps and processes,
Also, the Hyperion system was implemented to reinforce the processes, collaboration all across
systematization and control of every stage was emphasized, from land reserve
the organization, and improve operational and financial output, all of this seeking the main goal of
acquisition to delivery of an ARA house.
continuing with major productivity increases within the work, and to provide the best service within
every corporate operational area.
Implementing these systems also contributes to adopt international business practices which have
proved to be successful in Mexico and other Markets, both from countries with similar conditions,
and from developed countries.
REPORTE ANUAL 2004
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La evolución de las tasas de interés ha sido determinante para el crecimiento del sector. La
disminución de las tasas de interés de los créditos hipotecarios permite acceder a
Desempeño de Consorcio ARA
segmentos de la población que aspiran a contar con una vivienda de mayor valor a la que
podrían acceder a través del financiamiento que anteriormente existía.
Consorcio ARA’s Performance
Cabe señalar que de acuerdo con las cifras oficiales, en los cuatro primeros años de la
administración del C. Presidente de la República, el Lic. Vicente Fox Quesada, se han
entregado cerca de un millón 760 mil créditos para adquisición de vivienda, lo cual nos da
un ejemplo de la dimensión de la industria con un futuro promisorio a corto y mediano plazo.
Interest-rate evolution has been crucial for growth in this sector. Lower interest rates for
mortgage credits enable targeting population segments desiring to have greater-value
houses through the financing which used to exist.
Note that in accordance with the official numbers, during the first four years of Mr. Vicente
Fox Quesada’s presidential term, around 1,760,000 housing credits have been approved,
which illustrates the size of this industry, and its promising short-term and middle-term
future.
Real de San Vicente
Chicoloapan
Las Américas
Ecatepec
Consorcio ARA tuvo una buena actuación durante el año 2004, impulsada por la tendencia
de recuperación sostenida de la economía mexicana. La compañía mantuvo una situación
financiera sólida, alcanzó sus metas y generó los rendimientos que la han caracterizado a
través de los años. Como es costumbre, durante 2004 Consorcio ARA cumplió nuevamente
con sus inversionistas.
Consorcio ARA performed well during 2004, helped by the movements toward recovery in
the Mexican economy. Our corporation maintained a sound financial situation, reached its
goals, and produced the yield which has characterized it over the years. As usual, in 2004,
Consorcio ARA honored its obligations towards its investors.
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El 2004 fue un año en el que se cumplió la institucionalización, como respuesta a las necesidades
corporativas de hacer más eficientes los procesos internos y responder a los retos de administración de
obra, ejecución y respuesta en un mercado cada vez más competido.
Asimismo, durante 2004 Consorcio ARA optimizó su integración vertical, que dio como resultados
importantes ahorros y beneficios. Coherente con esta estrategia fue la producción de concreto por parte
de ARA para la edificación e infraestructura de sus desarrollos, que mantiene a la compañía como el
cuarto productor de concreto a nivel nacional. Los ahorros derivados de esta operación son una parte
importante de los márgenes de la empresa, que se encuentran dentro de lo mejor en la industria.
Rancho Las Palomas
Guadalajara
2004 was a year when institutionalization was completed, as an answer to the corporate
needs to achieve more efficient internal processes, and in response to the challenges of
managing work, performance and response within an ever-more competitive market.
Likewise, in 2004, Consorcio ARA optimized its vertical integration, which resulted in
Como parte de su liderazgo en el sector vivienda, Consorcio ARA realizó ventas por
major savings and benefits. Consistent with this strategy was ARA’s concrete production
$5,777.8 millones de pesos, experimentando así un incremento de 13.9% con respecto al
to build and provide infrastructure for its developments, ranking as the 4th national
año anterior. Por su parte, la utilidad bruta tuvo un aumento de 14.8%, con un margen bruto
concrete producer. Savings derived from this operation are a major element in our
de 29.1%, mientras que la utilidad neta creció 34.6%, con un margen neto de 17.5%.
corporate margins, which are among the best in the industry.
Asimismo, la utilidad por acción fue de $3.08 pesos.
Durante 2004, la compañía se mantuvo a la vanguardia dentro del sector vivienda, gracias a
su madurez, su adaptabilidad al cambio y por continuar brindando las mejores opciones de
producto en el mercado, a pesar de la entrada de nuevos jugadores del sector vivienda a la
Bolsa Mexicana de Valores.
Centro Comercial Las Américas
Ecatepec
Leading the housing sector, Consorcio ARA’s sales reached 5.77 billion pesos, a 13.9%
increase as compared to the year before. Net profits increased by 14.8% with a 29.1% gross
margin, while net profits increased 34.6%, with a 17.5% net margin. Likewise, profits per
share were $3.08.
In 2004, the corporation stayed ahead within the housing sector thanks to its maturity, ability
to adjust to changes, and for continuously providing the best product choices in the market,
despite the arrival of new players from the housing sector to the Mexican Stock Market.
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Como parte fundamental de esta integración vertical, durante 2004 Consorcio ARA llevó a
cabo el desarrollo y la puesta en operación de las nuevas instalaciones de Comaci
(Concreto, Maquinaria y Cimbra), con tecnología de punta, que han colocado a esta
subsidiaria en un nivel superior para continuar brindando a la compañía mayor
independencia y posición de fortaleza en el mercado. Esta iniciativa no sólo reforzó los
activos y la infraestructura propia, sino que ha mejorado los costos de vivienda y capacidad
instalada para la edificación de nuevos desarrollos, además de colaborar con la comunidad
en la creación de fuentes laborales.
Colinas de Chapultepec
Tijuana
Las diversas instituciones de financiamiento a la vivienda, como el Infonavit, la Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) y el Fovissste, reconocen a la compañía como uno de los
principales y más serios participantes en la industria de la vivienda. En ese sentido, la
participación en dichas instituciones es destacada. Durante 2004 se dio un importante
fortalecimiento de las relaciones con otros organismos públicos y privados, como la
Conafovi, el Gobierno Federal, los gobiernos locales y la banca privada.
Consorcio ARA es reconocida como una de las principales opciones de inversión dentro del
mercado de capitales mexicano. Durante 2004 la acción de ARA* tuvo un rendimiento del
14.1% y su bursatilidad se vio incrementada de manera importante. De hecho, se ha
avanzado dentro del Índice de Precios y Cotizaciones de la Bolsa Mexicana de Valores,
Hacienda La Gloria
alcanzando mejores escalafones de liquidez. Sigue siendo la compañía con menor deuda
Querétaro
del sector, y ha mantenido una trayectoria favorable y sostenida. Esta fortaleza es uno de
los atractivos de la compañía dentro de la industria, y le ha permitido situarse entre aquellos
con las mejores perspectivas de crecimiento.
The different housing financing institutions, such as Infonavit, Sociedad Hipotecaria Federal,
A crucial element in this vertical integration, in 2004, Consorcio ARA developed and
and Fovissste, acknowledge our corporation as one of the major, most reliable players in the
operated new concrete, machinery, and centering (Comaci, in Spanish) installations, with
housing industry. In this sense, our participation in such institutions is noteworthy. In 2004
state-of-the-art technology, positioning this subsidiary at a higher level to continue
our relationships with other public and private organizations, such as Conafovi, the federal
providing greater independence and strengthen it within the market. This initiative not only
government, local governments, and private banks, were greatly strengthened.
reinforced its own assets and infrastructure, but also improved housing costs and its
financial capacity to build new developments, as well as to collaborate with the community
Consorcio ARA is acknowledged as one of the major investment choices in the Mexican
by creating new jobs.
capitals market. During 2004, ARA’s* share showed a 14.1% yield, and its marketability
showed a dramatic increase. In fact, the corporation has moved forward in the Prices and
Quotations Index of the Mexican Stock Market, reaching higher stages of liquidity. It is still
the least-indebted corporation within the sector, and it has maintained a favorable,
sustained, trajectory. This strength is one of our corporate appealing elements within the
industry, and has positioned us among those with the best growth perspectives.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Ing. José Antonio Aguilar Obregón
Vicepresidente de Ventas • Sales Vicepresident
Cabe mencionar la importancia que representó durante 2004 la incursión en mercados
internacionales. Hoy Consorcio ARA cuenta con una importante presencia en el mercado
latino de Estados Unidos, incluso con nuevas instalaciones en la ciudad de Nueva York y
Chicago, con alianzas estratégicas en proceso para optimizar la inversión y reforzar la
presencia de la compañía en otras ciudades con alto potencial. De esta manera, brindará a
los mexicanos que viven y trabajan fuera del país la oportunidad de construir un patrimonio
en México, ya sea para su familia, retiro o inversión al adquirir una casa ARA.
Consorcio ARA hoy ofrece a los mexicanos en Estados Unidos atractivos planes de
venta, con créditos hipotecarios de interés social y tipo medio con condiciones
preferenciales, en pesos mexicanos, sin importar su situación migratoria, que pueden
operar desde su ciudad de trabajo en el extranjero.
Un Año de Alianzas Estratégicas
A Year of Strategic Alliances
Consorcio ARA considera al 2004 como un año de importantes alianzas
estratégicas, como parte del compromiso por brindar a los clientes un
valor agregado, el mejor servicio, y avanzar en el mercado nacional,
abarcando a todos los sectores de la población.
Entre los principales socios de negocio con los cuales hoy la empresa
desarrolla nuevas estrategias, son: GE, Bancomer, Banamex, Grupo
Salinas, Televisa, Cemex y el Instituto Tecnológico y de Estudios
Durante 2004, la compañía desarrolló las bases para incursionar en un nuevo mercado,
al desarrollar un innovador esquema inmobiliario, que contará con campo de golf,
ubicado en el municipio de Emiliano Zapata, conurbado a Cuernavaca, Morelos, cuya
construcción inició en marzo de 2005 y que recibirá a sus primeros jugadores en agosto
de 2006. Este proyecto incluye vivienda de tipo medio, alto y residencial, así como lotes
unifamiliares.
Otro proyecto similar se llevará a cabo en el municipio de Benito Juárez (Cancún), entre
la tercera etapa de Fonatur y la Riviera Maya, a cinco minutos del Aeropuerto
Internacional de Cancún, también con el atractivo de un campo de golf y el tipo de
producto inmobiliario antes descrito, que se concluirá en 2007.
Estos son ejemplos del compromiso de la compañía con sus clientes e inversionistas
para desarrollar nuevas estrategias y diversificar el negocio, con el fin de continuar a la
vanguardia y como uno de los líderes de la industria inmobiliaria.
Superiores de Monterrey.
Consorcio ARA looks at 2004 as a year of major strategic alliances, a period to
meet its commitment to provide clients with added value, the best service, and
move forward within the domestic market, reaching every population sector.
Note that a major element in 2004 was its incursion in international markets. Today, Consorcio ARA
has a major impact in the Latin market within the United States, even with new facilities in New York
and Chicago, with strategic alliances in process to optimize investment and reinforce our presence in
other promising cities. Thus, Consorcio ARA will provide those Mexicans living and working abroad a
chance to build a patrimony in Mexico, whether for their families, their retirement, or as an
investment by acquiring an ARA house.
Some of the major business partners with which the corporation is developing new
strategies are GE, Bancomer, Banamex, Grupo Salinas, Televisa, Cemex, and
Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey.
Consorcio ARA provides today for the Mexicans in the United States very interesting sales plans,
with social interest and middle-type mortgage credits at preferential conditions, in Mexican pesos,
regardless of their migratory status, which can operate from the city they work at abroad.
In 2004, the corporation placed the foundations to enter a new market, by developing an
innovative housing model, with a golf course, located at the municipality of Emiliano Zapata,
conurbated to Cuernavaca, Morelos, which construction started on March 2005, and will receive
its first players in August 2006. This project includes middle-type, high, and residential housing,
as well as one-family lots.
Another, similar project, will be carried out in the municipality of Benito Juárez (Cancún), between
the third stage of Fonatur and Riviera Maya, five minutes away from the International Cancún
Airport, also with a golf course, and the above housing product, to be completed in 2007.
These are examples of our commitment to our clients and investors, by developing new strategies
and diversifying the business, in order to continue leading the way for the whole housing industry.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Tijuana
Durante 2004, Consorcio ARA llevó a cabo un exhaustivo análisis y diagnóstico interno,
por lo que realizó una serie de cambios parciales dentro de su estructura, así como la
San Buenaventura
creación de nuevas áreas y cambios de asignación de funciones como parte del esfuerzo
Ixtapaluca
por alinear integralmente a la organización. La compañía continuó capacitando a gran
parte de su personal, lo cual dio como resultado mayor control y eficacia en el proceso
constructivo y, por ende, en los resultados financieros del año.
During 2004, Consorcio ARA implemented exhaustive internal analysis and diagnose,
therefore taking a series of partial changes within its structure, as well as creating new
areas and changes in task allotment, in an effort to achieve an integral organizational
alignment. The corporation continued to train most of its personnel, which training yielded
greater control and effectiveness in the building process and, therefore, in our yearly
financial results.
Misión del Carmen
Cancún
Actualmente, con casi tres décadas de experiencia, ARA es una de las empresas más
rentables del sector vivienda. Su labor conjuga la habilidad para construir grandes
volúmenes de vivienda con muy alta calidad y bajo costo de producción.
With almost thirty years of experience, ARA is currently one of the most profitable
corporations in the housing sector. Its work combines the ability to manage large
amounts of houses, meeting very high quality standards, at low production costs.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
En 2004, Consorcio ARA aumentó nuevamente su reserva territorial, sin afectar su sólida posición
financiera. La presencia de la compañía ha mostrado especial énfasis en aquellas zonas que
presenten un mayor desarrollo económico y demográfico, destacando el área metropolitana y el
Valle de México, el sudeste turístico del país, la zona fronteriza norte y los estados de Jalisco,
Morelos y Veracruz, entre otros.
La visión en la empresa es la de tomar todas las decisiones estratégicas en función de
políticas y procesos corporativos.
Las metas de vivienda trazadas por el Gobierno Federal son un compromiso inalienable para
Consorcio ARA. La compañía realiza el mejor esfuerzo para contribuir con toda su capacidad
Colinas de San José
a que más familias mexicanas cuenten con casa propia. De esta manera, trabaja para
Tlalnepantla
ayudar al mejoramiento de la calidad de vida para la población.
Hacienda Los Fresnos
Guadalajara
Our corporate vision is making all the strategic decisions based on corporate policies and
Once again, in 2004, Consorcio ARA increased its land reserve without troubling its
processes.
financial position. Our presence has been most visible in areas with greater economic and
population development, especially the metropolitan area, the Valley of Mexico, the
The housing goals established by the Federal Government are an inalienable undertaking for
touristic south-east, the northern border, and the states of Jalisco, Morelos, and Veracruz,
Consorcio ARA. Our corporation is making its best efforts to make a meaningful contribution
among others.
for more families to be able to have a house of their own. Thus, it works to improve life
conditions for the Mexican population.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
En la actualidad contamos con 36 desarrollos y presencia activa en 17
estados de la República Mexicana. Al cierre de 2004, Consorcio ARA alcanzó
una reserva territorial de 30.8 millones de metros cuadrados, la más grande
de la industria, suficiente para construir aproximadamente 133,051 viviendas.
11
Esta reserva representa ingresos por 42,429.5 millones de pesos a precio de
venta.
14
3
4
Al finalizar 2004, Consorcio ARA vendió 17,104 viviendas, lo que representa
un incremento del 6.8% con respecto al año 2003. De este total, 74.3%
17
correspondió a interés social, 13.3% fue de tipo medio, 1.2% al tipo
residencial y 11.2% a Prosavi-Progresiva.
2
10
13
9
Currently, we have 36 developments and are actively participating in 17 states
12
of the Mexican Republic. By the end of 2004, Consorcio ARA achieved a land
reserve of 30.8 million square meters, the largest in this industry, enough to
6
1-16
5 7
15
build around 133,051 houses. This reserve accounts for 42.42 billion pesos in
income at a sales price.
By the end of 2004, Consorcio ARA sold 17,104 houses, accounting for a
6.8% increase as compared to 2003. 74.3% of these were social interest
houses, 13.3% were middle-type, 1.2% were residential, and 11.2% were
Unidades / Units
Prosavi-Progresiva.
%
Lomas del Ángel
Puebla
1 Valle de México
53,474
40.2
2 Quintana Roo
20,184
15.2
3 Baja California
11,664
8.8
4 Nuevo León
9,530
7.2
5 Morelos
6,351
4.8
6 Toluca,Edo. de Mex.
5,383
4.0
7 Puebla
5,369
4.0
8 Veracruz
4,456
3.3
9 Jalisco
3,414
2.6
10 Guanajuato
3,202
2.4
11 Sonora
2,822
2.1
12 Michoacán
2,278
1.7
13 Querétaro
1,651
1.2
14 Chihuahua
1,531
1.2
15 Guerrero
1,243
0.9
411
0.3
17 Sinaloa
48
0.0
18 Tabasco
40
0.0
133,051
100.0
16 Distrito Federal
TOTAL
8
18
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Tipo Medio • Middle Income
Durante 2004, Consorcio ARA vendió 2,272 unidades dentro del segmento de tipo medio,
alcanzando $1,270.4 millones de pesos, lo que representa un crecimiento de 39% con
respecto al año anterior. Sin duda alguna, este segmento sigue siendo favorecido con la
posibilidad de deducción de intereses hipotecarios, el esquema de “Apoyo Infonavit”, los
nuevos programas de cofinanciamiento, las Sofoles y el apoyo de la banca comercial.
In 2004, Consorcio ARA sold 2,272 units within the middle-type segment, reaching 1.27
billion pesos, which accounts for a 39% growth with respect to the year before. Undoubtedly,
this segment is still favored by the possibility to deduct mortgage interests, the “Apoyo
Infonavit” plan, new co-financing plans, Sofoles, and support by commercial banking.
Interés Social • Affordable Entry Level
Dentro de la construcción de 17,104 casas vendidas por Consorcio ARA en el año
2004, las ventas del segmento de interés social fueron de 12,705 unidades, que
representan $3,611.1 millones de pesos. Durante 2004, en conjunto con autoridades y
diversas instituciones públicas y privadas, se continuó con el arduo trabajo de reducir el
déficit de vivienda en el país. El incremento en ventas de este segmento derivó en gran
parte de la presencia de las facilidades que hoy existen en el mercado para quienes
desean adquirir casa propia.
From 17,104 houses built, sold by Consorcio ARA in 2004, sales for the social interest
segment accounted for 12,705 units: 3.61 billion pesos. In 2004, together with the
authorities and different public and private institutions, we kept working hard to reduce
the housing deficit in our country. The sales increase in this segment originated mostly
in the facilities currently offered by the market to those who want to acquire a house of
their own.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Residencial • Residential
El segmento de vivienda residencial registró ventas en el año de 211 unidades, 39.6% de incremento
con respecto al año 2003. Cabe hacer mención que este incremento se puede atribuir a las continuas
mejoras del financiamiento bancario y de diversas instituciones privadas, que hoy brindan atractivas
condiciones crediticias para los clientes.
The residential housing sector recorded 211 units sold in the year, a 39.6% increase with
respect to 2003. Note that this increase can be attributed to on-going improvements to
banking financing and by different private institutions, which currently offer very
interesting credit conditions to clients.
Real de San Francisco
Tijuana
Prosavi-Progresiva • Prosavi-Progresiva
Consorcio ARA brinda un total apoyo a los programas de vivienda económica por parte de los diversos
organismos del Gobierno Federal para los sectores menos favorecidos de la población que requieren
una vivienda digna. Durante 2004, esta línea de producto registró ventas de 1,916 unidades, que
equivalen a un incremento del 24% con respecto a 2003.
Consorcio ARA provides total support to economical housing programs by the different
Federal Government bodies, aimed at the less-favored segments of the population,
requiring a worthy home. In 2004, this product line recorded 1,916 units sold, equivalent
to a 24% increase with respect to 2003.
Lomas de la Maestranza
Morelia
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Desarrollo de Centros Comerciales
Fundara
Commercial Land Development
Fundara
Consorcio ARA, a través de Promotora y Desarrolladora de Centros Comerciales, consolidó
en 2004 su visión en el desarrollo, operación y administración de activos, capitalizando la
experiencia aportada por su socio estratégico O´Connor Capital Partners.
La compañía dirigió sus esfuerzos a la operación de sus actuales centros comerciales,
Es importante mencionar que, como empresa socialmente responsable y dado el
como Centro San Miguel, y al desarrollo de nuevas inversiones, como Centro Comercial Las
compromiso que Consorcio ARA mantiene con la sociedad mexicana, durante 2004 la
Américas. Este último será el cuarto centro comercial más importante dentro del área
empresa llevó a cabo la consolidación de la Fundación ARA (Fundara). Esta iniciativa estará
metropolitana. Con estas acciones, Consorcio ARA refuerza su compromiso de ofrecer
Centro Comercial Las Américas
dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios para los segmentos de la sociedad
productos de alta calidad a sus clientes.
Ecatepec
mexicana que no tienen acceso al crédito hipotecario.
Consorcio ARA es el único desarrollador de vivienda en el país que ofrece el valor agregado
Esta Fundación tendrá como misión principal elevar la calidad de vida de las comunidades
de una oferta comercial de calidad dentro de sus desarrollos habitacionales.
que atiende, al contribuir con desarrollos de calidad en las áreas de infraestructura,
urbanización, equipamiento urbano y vivienda.
Through Promotora y Desarrolladora de Centros Comerciales, Consorcio ARA consolidated
in 2004 its vision on asset development, operation, and management, capitalizing the
experience provided by its strategic partner, O’Connor Capital Partners.
It is worth stating that, as a socially reliable corporation, and because of Consorcio ARA’s
commitment with the Mexican society, in 2004 the corporation consolidated Fundación ARA
Our company aimed its efforts at the operation of its current shopping centers, such as
(Fundara). This initiative will seek to develop real estate projects for those segments within
Centro San Miguel, as well as to develop new projects, such as Centro Comercial Las
the Mexican society with no access to mortgage credits.
Américas, which will become the fourth major shopping center within the metropolitan area.
Following these steps, Consorcio ARA is reinforcing its undertaking to offer high-quality
This Foundation’s major mission will consist of raising life conditions within the communities
products for our clients.
it serves, by contributing with quality developments in infrastructure, urbanization, urban
equipment, and housing.
Consorcio ARA is the only housing developer within our country offering the added value of
a quality retail spaces within its developments.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Informe de Resultados
Results Briefing
El EBITDA cerró con $1,309.9 millones de pesos, con un margen del
Durante 2004, Consorcio ARA tuvo ingresos totales por $5,777.8 millones de pesos, lo que representa un
22.7%, lo cual muestra la gran capacidad de la compañía en generar un
crecimiento real anual de 13.9%. El incremento más importante se dio dentro del segmento residencial, con
flujo de efectivo acorde con las necesidades y sin comprometer la salud
ingresos de $348.7 millones de pesos, lo cual reflejó un incremento del 39.6%. Dentro de interés social, se
financiera de la misma.
alcanzaron ingresos por $3,611.1 millones de pesos, cifra que, comparada con el año anterior, mostró un
incremento del 1.2%. Los ingresos derivados de la venta de la vivienda de tipo medio cerraron en $1,270.4
La utilidad neta fue de $1,013.4 millones de pesos, un incremento de
millones, cifra superior al año pasado en 39%. La utilidad bruta fue de $1,679.2 millones de pesos, cifra que
34.6% con respecto al 2003 y con un margen neto de 17.5%.
Tijuana
muestra un incremento del 14.8% con respecto al año anterior, y alcanzó un margen del 29.1%. Esto es
resultado del constante esfuerzo por parte de la compañía en buscar la forma más eficiente de construir y de
En un año en el que una gran parte de las empresas mexicanas apenas
maximizar los recursos e intereses propios, así como los de los inversionistas que han depositado su confianza
iniciaron su recuperación, Consorcio ARA logró cerrar con activos por
en ella.
$8,429.3 millones de pesos, es decir, 15.9% por arriba de 2003. Al
comparar este desempeño con los $2,682.2 millones de pesos de pasivo
total se observa, una vez más, un balance sano.
In 2004, Consorcio ARA achieved a total income of 5.77 billion pesos, accounting for a 13.9% actual
De igual manera, las cuentas por cobrar, medida fundamental en la
growth. The most important increase was seen within the residential segment, with a 34.8 billion pesos
industria de la vivienda en México, tuvieron un desempeño excepcional. Al
income which accounted for a 39.6% increase. Social interest reached a 3.6 billion pesos income,
finalizar el año, los ingresos crecieron 13.9%, el activo total 15.9%, y las
which figure, together with the figure for the previous year, showed a 1.2% increase. Income originated
cuentas por cobrar 2.7%.
from sales of middle-type houses was 1.27 billion pesos, 39% above the previous year’s figure. Gross
profits were 1.67 billion pesos, which figure shows a 14.8% increase as compared to the previous year,
and reached a 29.1% margin. This is the result of constant efforts by the corporation, seeking the most
EBITDA closed with $1.31 billion pesos, with a 22.7% margin, evidencing
efficient way to build and maximize its own resources and interests, as well as the investors’, who have
the corporate capacity to generate cash flow as needed and without
put their faith in it.
compromising the corporate financial status.
Net profits were $1 billion pesos, a 34.6% increase as compared to 2003,
and with a 17.5% net margin.
Apodaca II
Monterrey
Real de San Francisco
In a year when most Mexican corporations barely started to recuperate,
Consorcio ARA managed to close with $8.4 billion pesos in assets, that is
15.9% above 2003. Once again, when comparing this performance with the
total $2.6 billion pesos in liabilities, a healthy balance can be observed.
Likewise, accounts receivable, a crucial reference for the housing industry
in Mexico, showed exceptional performance. By the end of the year, income
was up 13.9%, total assets 15.9%, and accounts receivable, 2.7%.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
15,815
16,020
17,104
17000
4,579.0
3.4%
5,072.9
10.8%
5,777.8
13.9%
2002
2003
2004
5800
5600
16500
5400
5200
16000
5000
4800
15500
4600
15000
4400
2002
2003
2004
Unidades Vendidas
Ingresos (millones de pesos)
Units Sold
Revenues (millions of pesos)
23.0
25.1
30.8
1,306.0
4.6%
1,463.3
12.0%
1,679.2
14.8%
2002
2003
2004
30
1600
28
26
1500
24
1400
22
1300
20
1200
2002
2003
2004
Reserva Territorial (millones de m2)
Utilidad Bruta Diciembre 2004 (millones de pesos)
Land Bank (millions of square meters)
Gross Profit December 2004 (millions of pesos)
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
951.7
4.2%
1,073.7
12.8%
1,234.6
15%
Interés Social
Tipo Medio
Prosavi-Progresiva
Residencial
Affordable Entry Level
Middle Income
Prosavi
Residential
2,272
1,916
211
13,000
12,000
1,200
11,000
10,00
9,000
1,100
8,000
7,000
1,000
6,000
5,000
4,000
900
3,000
2,000
800
1,000
200
2002
2003
2004
12,705
Utilidad Operativa Diciembre 2004 (millones de pesos)
Mezcla de Unidades Vendidas 2004
Operating Profit December 2004 (millions of pesos)
Unit Sales Mix 2004
602.3
7.7%
752.8
25%
1,013.4
34.6%
Activo Circulante
Short Term Assets
1,000
Activos Fijos
Long Term Assets
900
Activo Total
Total Assets
800
Pasivo Circulante
Short Term Liabilities
700
Pasivo Largo Plazo
600
Total Assets Liabilities
500
Stockholder´s Equity
Long Term Liabilities
Pasivo Total
Capital Contable
2002
2003
2004
2003
2004
6,352.6
7,339.9
495.9
510.7
7,270.5
8,429.3
720.8
908.3
1,755.4
1,773.9
2,476.2
2,682.2
4,794.3
5,747.1
2003
Utilidad Neta Diciembre 2004 (millones de pesos)
Balance General 2004
Net Profit December 2004 (millions of pesos)
Balance Sheet 2004
2004
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Organización Interna
Internal Organization
All through 2004, Consorcio ARA continued its institutionalization efforts and aligning its
A lo largo del 2004, Consorcio ARA continuó sus esfuerzos de institucionalización y el alineamiento
team towards corporate goals. It is aware that every employee contributes a unique talent to
de su equipo hacia las metas de la compañía. Está consciente de que cada empleado proporciona
its position, and acknowledges human capital as its main tool. Our corporation has invested
un talento único a su posición y reconoce en el capital humano su principal herramienta. La
in the personal and professional growth of each member of its team, fueling the abilities and
empresa ha invertido en el crecimiento personal y profesional de cada miembro de su equipo, al
potential of each individual within organizational structure.
impulsar las capacidades y potencial de todos los que conforman el organigrama.
Consorcio ARA has implemented an internal control system in agreement with the general
Consorcio ARA ha implantado un sistema de control interno alineado con los objetivos estratégicos
management’s strategic goals. This control system contemplates policies and procedures
de la dirección general. Dicho sistema de control incluye políticas y procedimientos diseñados para
designed to adequately safeguard its assets, to ensure efficient operations, and to issue
la adecuada salvaguarda de sus bienes, la eficiencia y eficacia de sus operaciones y la emisión de
financial information according to generally accepted accounting principles, as well as to the
información financiera, de conformidad con principios de contabilidad generalmente aceptados, así
applicable laws and regulations; likewise, this control system helps the general management
como con leyes y regulaciones aplicables; asimismo, el sistema de control ayuda a la dirección
to prevent and locate errors and irregularities.
general de la organización en la prevención y detección de errores e irregularidades.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Información Corporativa
Corporate Information
Consejo de Administración • Administration Board
PRESIDENTE DEL CONSEJO
VICEPRESIDENTE DEL CONSEJO
PRESIDENT OF THE BOARD
VICEPRESIDENT OF THE BOARD
Como apoyo al sistema de control interno y código de mejores prácticas, la compañía
cuenta con una Subdirección de Auditoría Interna, que en alineación a la gestión del Comité
de Auditoría, tiene la función de realizar revisiones al cumplimiento de las políticas y
procedimientos en las diferentes áreas de la organización.
Este 2005 traerá consigo diversos retos y oportunidades. El capital humano de Consorcio
ARA está preparado con los mejores conocimientos, recursos y procesos para seguir
creciendo personal y profesionalmente, no sólo para un beneficio interno, sino para que
todos los accionistas, clientes y proveedores obtengan también los mejores resultados.
In support of the internal control system and the best practices code, the Corporation has an
Internal Auditing Assistant Director’s Office, which, lined-up with the Auditing Committee, is
in charge of reviewing the fulfillment of policies and procedures in different Corporate areas.
2005 will bring different challenges and opportunities. Consorcio ARA’s human assets are
prepared with the best knowledge, resources, and processes to keep growing at a personal
and a professional level, not only seeking internal benefits, but also to accomplish the best
results for all the stockholders, clients and suppliers.
C.P. Félix Gavito Marco
CONSEJERO PROPIETARIO
(Independiente)
DIRECTOR
Ing. Andrés Massieu Berlanga
(Independiente)
DIRECTOR
C.P. Godofredo Rojas Reyes
(Independiente)
DIRECTOR
Lic. Pedro Alonso Angulo
(Independiente)
DIRECTOR
C.P. Roberto Danel Díaz
(Independiente)
DIRECTOR
Lic. Luis Ramón Carazo Preciado
(Independiente)
DIRECTOR
C.P. Miguel Ángel Rojas Reyes
CONSEJERO SUPLENTE
(Independiente)
ALTERNATE DIRECTOR
C.P. Manuel Gutiérrez García
CONSEJERO SUPLENTE
(Independiente)
ALTERNATE DIRECTOR
Act. Marcos Ramírez Miguel
(Independiente)
DIRECTOR
CONSEJERO SUPLENTE
ALTERNATE DIRECTOR
Ing. Agustín Hernández Bazaldúa
CONSEJERO SUPLENTE
(Independiente)
ALTERNATE DIRECTOR
Ing. Emilio Camou Lara
(Independiente)
DIRECTOR
Lic. Antonio Franck Cabrera
CONSEJERO SUPLENTE
(Independiente)
ALTERNATE DIRECTOR
C.P. Carlos Hernández Magallanes
COMISARIO PROPIETARIO
(Independiente)
COMMISSIONER
C.P. Sacramento Soto Solís
CONSEJERO SUPLENTE
ALTERNATE DIRECTOR
DIRECTOR
Ing. Manuel Campos Spoor
CONSEJERO SUPLENTE
(Independiente)
ALTERNATE DIRECTOR
Lic. Ignacio Farías Campero
CONSEJERO SUPLENTE
(Independiente)
ALTERNATE DIRECTOR
Sr. Lorenzo Lucas Sánchez
CONSEJERO SUPLENTE
(Independiente)
ALTERNATE DIRECTOR
Lic. Ma. Cristina Hernández Trejo
CONSEJERO SUPLENTE
(Independiente)
ALTERNATE DIRECTOR
C.P. Eugenio Riveroll Picazo
CONSEJERO SUPLENTE
ALTERNATE DIRECTOR
C.P. Guillermo Delgado Herroz
COMISARIO SUPLENTE
(Independiente)
ALTERNATE COMMISSIONER
Lic. Jaime Cortés Rocha
SECRETARIO
SECRETARY
Lic. Lorenza K. Langarica O’hea
PROSECRETARIO
PROSECRETARY
1
2
3
4
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Funcionarios • Chief Officers
DIRECTOR GENERAL - DIVISIÓN INMOBILIARIA
DIRECTOR GENERAL - DIVISIÓN CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO
GENERAL DIRECTOR - REAL ESTATE
GENERAL DIRECTOR - CONSTRUCTION AND DEVELOPMENT
COORDINADOR GENERAL
VICEPRESIDENTE DE VENTAS
GENERAL COORDINATOR
SALES VICEPRESIDENT
5
6
7
8
9
1. Ing. Gonzalo Castro Cue
5. Ing. Patricio Gutiérrez Tomassi
DIRECTOR DE CONTROL PRESUPUESTAL
DIRECTOR DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO
BUDGET CONTROL DIRECTOR
CONSTRUCTION AND DEVELOPMENT DIRECTOR
2. Lic. Arturo Hernández Stevens
6. Arq. Genaro Martínez Rodríguez
DIRECTOR DE CAPITAL HUMANO
DIRECTOR TÉCNICO
HUMAN CAPITAL DIRECTOR
TECHNICAL DIRECTOR
3. Lic. David Ornelas Cuevas
7. Arq. Enrique Sánchez Velázquez
DIRECTOR JURÍDICO
DIRECTOR DE PROMOCIÓN Y VENTAS
JURIDICAL DIRECTOR
SALES AND PROMOTION DIRECTOR
4. Ing. Fernando Calderón Nava
8. C.P. Sacramento Soto Solís
DIRECTOR DE REGIONALIZACIÓN
DIRECTOR DE ADMINISTRACIÓN
REGIONALIZATION DIRECTOR
ADMINISTRATIVE DIRECTOR
9. Ing. Donald Forseck Orive
DIRECTOR DE FINANZAS
FINANCE DIRECTOR
Oficinas Corporativas
Relaciones con Inversionistas
Corporate Headquarters
Investors Inquiries
Bosque de Ciruelos 140
Para cualquier consulta favor de ponerse en contacto con:
Col. Bosques de las Lomas C.P. 11700 México, D.F.
Donald Forseck Orive, Director de Finanzas
Tel. (525) 5 5246 3100 Fax (525) 5 5251 2980
Tel. (525) 5 5251 2970 Fax (525) 5 5251 2980
www.consorcioara.com.mx
e-mail: [email protected]
Clave Pizarra BMV: ARA*
Mexican Stock Exchange Listing: ARA*
Paseos del Río
Cuernavaca
Tijuana
Real del Valle
Acolman
Hacienda Santa Clara
Las Américas
Puebla
Ecatepec
Ex Hacienda San Francisco
Monterrey
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Hacienda del Valle
Toluca
Lomas de la Maestranza
Morelia
Real del Valle
Acolman
Hacienda La Gloria
Querétaro
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Dictamen de los Auditores Independientes
al Consejo de Administración y Accionistas de Consorcio ARA, S.A. de C.V. y subsidiarias
�
Hemos examinado los balances generales consolidados de Consorcio ARA, S.A. de C.V. y
subsidiarias (la “Compañía”) al 31 de diciembre de 2004 y 2003, y los estados consolidados
de resultados, de variaciones en el capital contable y de cambios en la situación financiera,
que les son relativos, por los años que terminaron en esas fechas. Dichos estados financieros
son responsabilidad de la administración de la Compañía. Nuestra responsabilidad consiste
en expresar una opinión sobre los mismos con base en nuestras auditorías.
Nuestros exámenes fueron realizados de acuerdo con las normas de auditoría generalmente
aceptadas en México, las cuales requieren que la auditoría sea planeada y realizada de tal
manera que permita obtener una seguridad razonable de que los estados financieros no
contienen errores importantes, y de que están preparados de acuerdo con los principios de
contabilidad generalmente aceptados en México. La auditoría consiste en el examen, con
base en pruebas selectivas, de la evidencia que soporta las cifras y revelaciones de los
estados financieros; asimismo, incluye la evaluación de los principios de contabilidad
utilizados, de las estimaciones significativas efectuadas por la administración y de la
presentación de los estados financieros tomados en su conjunto. Consideramos que
nuestros exámenes proporcionan una base razonable para sustentar nuestra opinión.
En nuestra opinión, los estados financieros consolidados antes mencionados presentan
razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera de Consorcio
ARA, S.A. de C.V. y subsidiarias al 31 de diciembre de 2004 y 2003, y los resultados de sus
operaciones, las variaciones en el capital contable y los cambios en la situación financiera,
por los años que terminaron en esas fechas, de conformidad con los principios de
contabilidad generalmente aceptados en México.
Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.
Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu
C. P. C. Mario Chavero González
14 de marzo de 2005
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Balances generales consolidados
al 31 de diciembre de 2004 y 2003
Estados consolidados de resultados
por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2004 y 2003
(En miles de pesos de poder adquisitivo del 31 de diciembre de 2004)
(En miles de pesos de poder adquisitivo del 31 de diciembre de 2004, excepto utilidad básica por acción que se expresa en pesos)
�
�
ACTIVO
Activo circulante:
Inversiones temporales y efectivo
Clientes - Neto
Cuentas por cobrar a asociadas
Inventarios
Otros activos
Total del activo circulante
2004
Ingresos
$ 1,227,020
1,372,851
35,650
4,620,778
83,608
7,339,907
$
945,959
1,336,486
21,387
3,956,311
92,502
6,352,645
Documentos por cobrar a asociadas
106,021
73,370
Terrenos para futuras construcciones
436,991
339,538
35,755
9,051
510,668
495,922
$ 8,429,342
$ 7,270,526
2004
2003
Inversión en acciones de compañías asociadas
Inmuebles, maquinaria y equipo – Neto
Total
PASIVO Y CAPITAL CONTABLE
Pasivo circulante:
Proveedores
Impuestos y gastos acumulados
Anticipos de clientes
Impuesto sobre la renta
Participación de los trabajadores en las utilidades
Total del pasivo circulante
$
266,898
245,217
323,546
71,259
1,425
908,345
$
189,320
193,921
301,995
34,313
1,261
720,810
Proveedores de terrenos a largo plazo
Obligaciones por contratos de arrendamiento financiero
50,302
72,406
75,339
Otros pasivos a largo plazo
14,119
14,119
1,637,069
2,682,241
1,665,907
2,476,175
Impuesto sobre la renta diferido
Total del pasivo
Compromisos
Capital contable:
Capital social
Prima en suscripción de acciones
Reserva para la adquisición de acciones propias
Prima en recolocación de acciones recompradas
Utilidades retenidas
Insuficiencia en la actualización del capital contable
Efecto acumulado de impuesto sobre la renta diferido
Capital contable mayoritario
Interés minoritario en subsidiarias consolidadas
Total del capital contable
Total
2004
2003
954,759
508,973
89,060
20,747
5,215,096
(229,534)
(833,838)
5,725,263
21,838
5,747,101
$ 8,429,342
$ 5,777,793
$ 5,072,941
Costos
4,098,561
3,609,566
Utilidad bruta
1,679,232
1,463,375
444,641
389,625
1,234,591
1,073,750
(3,429)
(76,233)
77,297
(69,016)
24,089
(3,538)
28,832
57,806
(53,040)
15,889
(3,965)
16,690
21,301
-
1,230,489
1,133,293
215,783
379,286
1,352
1,212
Gastos generales y de administración
Utilidad de operación
Otros ingresos – Neto
Costo integral de financiamiento:
Gasto por intereses
Ingreso por intereses
Pérdida por posición monetaria
Ganancia cambiaria – Neta
Participación en los resultados de compañías asociadas
Utilidad antes de impuesto sobre la renta y participación de los
trabajadores en las utilidades
Utilidad neta consolidada
$ 1,013,354
$
752,795
Utilidad neta mayoritaria
$ 1,009,292
$
749,634
Utilidad neta minoritaria
4,062
3,161
$ 1,013,354
$
752,795
Utilidad básica por acción
$
$
2.29
Promedio ponderado de acciones en circulación
328,053,974
954,224
508,973
78,659
19,790
4,205,804
(157,301)
(833,838)
4,776,311
18,040
4,794,351
$ 7,270,526
Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.
2003
3.08
328,024,499
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Estados consolidados de cambios en la situación financiera
�
2004
2003
$ 1,013,354
$ 752,795
75,302
(28,838)
(21,301)
1,038,517
62,271
240,611
(8,695)
1,046,982
(36,365)
(14,263)
(834,417)
8,894
(160,513)
(21,386)
(862,641)
45,843
127,880
43,928
21,551
36,946
164
392,835
17,139
50,587
(22,990)
(5,552)
190
87,659
Financiamiento:
Préstamos de instituciones financieras
Obligaciones por contratos de arrendamiento financiero
Pagos a instituciones financieras
Pagos de obligaciones de contratos de arrendamiento financiero
Prima en recolocación de acciones propias
Recursos generados por actividades de financiamiento
700,000
44,670
(700,000)
(40,235)
11,893
16,328
315,570
66,365
(316,332)
(18,045)
(2,318)
45,240
Inversión:
Inversión en inmuebles, maquinaria y equipo
Documentos por cobrar a asociadas
Inversión en acciones de compañías asociadas
Desinversión en subsidiaria y fideicomiso
Recursos utilizados en actividades de inversión
(90,048)
(32,651)
(5,403)
(128,102)
(195,407)
(73,370)
212,049
(56,728)
281,061
945,959
$ 1,227,020
76,171
869,788
$ 945,959
Operación:
Más (menos) partidas que no requirieron (generaron)
la utilización de recursos:
Depreciación
Impuesto sobre la renta diferido
Utilidad en venta de acciones de subsidiaria
Participación en los resultados de compañías asociadas
Estados consolidados de variaciones en el capital contable
Capital contable
Interés minoritario en
subsidiarias consolidadas
$ 508,973
$ 82,522
241
-
(3,863)
-
-
-
-
-
(3,622)
Ganancia en
recolocación de
acciones propias-Neto
-
-
-
1,304
-
-
-
-
1,304
Utilidad integral
-
-
-
-
749,634
(123,037)
-
2,674
629,271
Saldos al 31 de
diciembre de 2003
954,224
508,973
78,659
19,790
4,205,804
(157,301)
(833,838)
18,040
4,794,351
535
-
10,401
-
-
-
-
-
10,936
Ganancia en
recolocación de
acciones propias-Neto
-
-
-
957
-
-
-
-
957
Utilidad integral
-
-
-
-
1,009,292
(72,233)
3,798
940,857
Saldos al 31 de
diciembre de 2004
$ 954,759
$ 508,973
$ 89,060
Recolocación de
acciones propias
$ (34,264) $ (833,838)
Cambios en activos y pasivos de operación:
(Aumento) disminución en:
Clientes – Neto
Cuentas por cobrar a asociadas
Inventarios y terrenos para futuras construcciones
Otros activos
Aumento (disminución) en:
Proveedores
Impuestos y gastos acumulados
Recursos generados por la operación
$ 953,983
Recolocación de
acciones propias
$ 18,486 $ 3,456,170
Efecto acumulado de impuesto
sobre la renta diferido
Insuficiencia en la actualización
del capital contable
Prima en recolocación de
acciones recompradas
Prima en suscripción
de acciones
Capital social
Saldos al 1 de
enero de 2003
Reserva para la adquisición
de acciones propias
�
$ 20,747 $ 5,215,096 $ (229,534) $ (833,838)
$ 15,366 $ 4,167,398
Inversiones temporales y efectivo:
Aumento
Saldo al inicio del año
Saldo al final del año
$ 21,838 $ 5,747,101
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Notas a los estados financieros consolidados
�
1. ACTIVIDADES
Consorcio ARA, S.A. de C.V. y subsidiarias (la “Compañía”), se dedica a la compra de terrenos, el diseño de desarrollos
habitacionales tanto de interés social, medio y residencial, y a la construcción, promoción y comercialización de los mismos
desarrollos industriales y turísticos, así como al arrendamiento de unicentros y minicentros comerciales.
La Compañía lleva a cabo la construcción de sus desarrollos habitacionales mediante la contratación de servicios de
construcción por medio de contratos de obra. Dichos contratos obligan al subcontratista a ejecutar por sí mismo o por medio de
terceros la obra convenida de acuerdo a las especificaciones técnicas requeridas por la Compañía.
2. BASES DE PRESENTACIÓN
a. Consolidación de estados financieros - Los estados financieros consolidados incluyen los de Consorcio ARA, S. A. de C. V.
(ARA) y los de sus subsidiarias, cuya participación accionaria en su capital social se muestra a continuación. Los saldos y
operaciones intercompañías importantes, han sido eliminados en estos estados financieros consolidados.
Grupo o Subsidiarias
Consorcio de Ingeniería Integral, S.A. de C.V. (CIISA)
Proyectos Urbanos Ecológicos, S.A. de C.V. (PUESA)
Constructora y Urbanizadora ARA, S.A. de C.V. (CUARA)
Inmobiliaria ACRE, S.A. de C.V. (ACRE)
Asesoría Técnica y Administrativa GAVI, S.A. de C.V. (GAVI)
Comercialización y Ventas, S.A. (COVENSA)
Promotora y Desarrolladora de Centros Comerciales, S.A. de C.V. (PDCC)
Participación
99.6%
99.9%
99.9%
99.1%
99.9%
98.0%
99.9%
Real Caribe
Cancún
La Compañía constituyó a PDCC con una participación del 99.9%, quien a su vez consolida con otras subsidiarias de quienes
posee el 99.9% de las acciones. Dichas compañías son: Operadora de Unicentros y Locales Comerciales, S.A. de C.V.,
Complejo de Comercio las Américas, S.A. de C.V. y Complejo Comercial Ecatepec, S. de R.L. quienes se dedican al
arrendamiento de unicentros y minicentros comerciales, de los cuales se planea su construcción desde el inicio de los
desarrollos habitacionales. El 11 de noviembre de 2003 PDCC celebró un contrato denominado “Framework Agreement”, en el
que se establecen los lineamientos a seguir para llevar a cabo coinversión en futuros proyectos de construcción y operación de
centros comerciales.
Venta de subsidiaria - Con fecha 23 de diciembre de 2003, la Compañía vendió a un tercero el 50% de las partes sociales de
su subsidiaria indirecta Centro San Miguel, S. de R.L. (antes Centro San Miguel, S.A. de C.V.). El precio de venta fue de $7,889;
a esa fecha, el capital contable tenía un valor de aproximadamente $13,254. Asimismo, se llevó a cabo el reconocimiento de una
utilidad diferida por gastos capitalizados antes de la venta por aproximadamente $13,990 generando una utilidad neta por venta
de acciones en subsidiaria de aproximadamente $8,695 en el estado de resultados en otros ingresos. A partir del 24 de
diciembre de 2003, dicha inversión se registra utilizando el método de participación.
b. Utilidad integral - La utilidad integral que se presenta en los estados de variaciones en el capital contable adjuntos, es la
modificación del capital contable durante el ejercicio por conceptos que no son distribuciones a los accionistas o movimientos
del capital contribuido; se integra por la utilidad neta del ejercicio más otras partidas que representan una ganancia o pérdida del
mismo periodo, que de conformidad con los principios de contabilidad generalmente aceptados en México se presentan
directamente en el capital contable, sin afectar el estado de resultados. En 2004 y 2003, las otras partidas de utilidad integral
están representadas por la insuficiencia en la actualización del capital contable y por el resultado de la inversión de los
accionistas minoritarios.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
3. RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES
Las políticas contables de la Compañía están de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados en México, los
cuales requieren que la administración de la Compañía efectúe ciertas estimaciones y utilice determinados supuestos para valuar
algunas de las partidas de los estados financieros y para efectuar las revelaciones que se requieren en los mismos. Aun cuando los
resultados reales pueden diferir de dichas estimaciones, la administración de la Compañía considera que las estimaciones y supuestos
utilizados fueron los adecuados en las circunstancias. Las principales políticas contables seguidas por la Compañía son las siguientes:
a. Cambios en políticas contables - A partir del 1 de enero de 2004, la Compañía adoptó las disposiciones del Boletín C-15
“Deterioro en el valor de los activos de larga duración y su disposición” (“C-15”). El C-15 establece, entre otros aspectos, nuevas reglas
para el cálculo y reconocimiento de pérdidas por deterioro y su reversión; ante la presencia de indicios de deterioro de un activo de
larga duración en uso, tangible e intangible, incluyendo el crédito mercantil, que no sean de carácter temporal, las entidades deben
determinar la posible pérdida por deterioro. Para calcular la pérdida por deterioro se debe determinar el valor de recuperación, que
ahora se define como el mayor entre el precio neto de venta de una unidad generadora de efectivo y su valor de uso. Al 31 de
diciembre de 2004, la Compañía ha determinado que no se requiere ajuste a resultados derivado de la aplicación del C-15.
b. Reconocimiento de los efectos de la inflación - La Compañía actualiza sus estados financieros en términos de pesos de
poder adquisitivo de la fecha del último balance general que se presenta, reconociendo así los efectos de la inflación en la
información financiera. En consecuencia, los estados financieros del año anterior que se presentan, también han sido
actualizados en términos del mismo poder adquisitivo y sus cifras difieren de las originalmente presentadas que estaban en
pesos de poder adquisitivo del cierre del año anterior. Consecuentemente, las cifras de los estados financieros adjuntos son
comparables, al estar todas expresadas en pesos constantes.
c. Inversiones temporales - Se valúan al costo de adquisición, más rendimientos devengados o a su valor neto de realización
estimado, el que sea menor.
d. Instrumentos financieros - Las inversiones en instrumentos financieros que son conservados a su vencimiento se valúan a su costo
de adquisición. Los rendimientos y costos de los instrumentos financieros se reconocen en los resultados del ejercicio en que se devengan.
e.
Inventarios, terrenos para futuras construcciones y costo de ventas:
1. Las obras en proceso y materiales para construcción, se valúan a su costo de adquisición y se actualizan utilizando un
índice de inflación interno conforme a los insumos de los materiales de construcción. El saldo de esta cuenta representa el
avance de obra en función al costo real incurrido. El costo se actualiza aplicando el índice de inflación interno a las obras en
proceso y materiales incurridos conforme el porciento de avance de obra ejecutada.
2. Los terrenos en proceso y la reserva territorial para futuras construcciones se valúan a su costo de adquisición y se
actualizan a su valor de reposición determinado por peritos independientes. El costo se actualiza aplicando el porciento de
avance de obra a los terrenos actualizados a valor de reposición.
f. Inversión en acciones de compañías asociadas - Las inversiones en asociadas en las cuales la Compañía tiene influencia
significativa, pero no tiene control, se valúan utilizando el método de participación, que incluye el costo más la participación de
la Compañía en las utilidades no distribuidas posteriores a la adquisición y la actualización del capital contable. Esta
actualización es inherente al método de participación, ya que los estados financieros de la empresa en la que se realiza la
inversión también se preparan conforme al Boletín B-10.
g. Inmuebles, maquinaria y equipo - Se registran al costo de adquisición, y se actualizan aplicando factores derivados del
Índice Nacional de Precios al Consumidor (“INPC”). La depreciación se calcula conforme al método de línea recta, con base en
la vida útil remanente de los activos, como sigue:
Años promedio
2004
2003
Edificio
Maquinaria y equipo
Equipo de transporte
Mobiliario y equipo de oficina
38
9
4
7
30
10
4
8
h. Deterioro de activos de larga duración en uso - La Compañía revisa el valor en libros de los activos de larga duración en
uso, ante la presencia de algún indicio de deterioro que pudiera indicar que el valor en libros de los mismos pudiera no ser
recuperable, considerando el mayor del valor presente de los flujos netos de efectivos futuros o el precio neto de venta en el
caso de su eventual disposición. El deterioro se registra considerando el importe del valor en libros que exceda al mayor de los
valores antes mencionados. Los indicios de deterioro que se consideran para estos efectos son, entre otros, las pérdidas de
operación o flujos de efectivo negativos en el periodo si es que están combinados con un historial o proyección de pérdidas,
depreciaciones y amortizaciones cargadas a resultados que en términos porcentuales, en relación con los ingresos, sean
substancialmente superiores a las de ejercicios anteriores, efectos de obsolescencia, reducción en la demanda de los productos
que se fabrican, competencia y otros factores económicos y legales.
i. Obligaciones laborales al retiro - El pasivo por primas de antigüedad y el plan de pensiones se reconocen como costo
durante los años de servicio del personal. El pasivo por estas obligaciones y su costo se calculan por actuarios independientes
con base en el método de crédito unitario proyectado utilizando tasas de interés reales. Por lo tanto, se está reconociendo el
pasivo que a valor presente, se estima cubrirá la obligación por estos beneficios a la fecha estimada de retiro del conjunto de
empleados que labora en la Compañía. Las indemnizaciones se cargan a los resultados cuando se toma la decisión de pagarlas.
j. Reconocimiento de ingresos y costos - La Compañía utiliza el método de porciento de avance de obra ejecutada para
reconocer los ingresos y costos en las actividades que realiza como promotor y contratista, mediante el cual los ingresos
esperados representados por el precio de venta de las viviendas, son multiplicados por el porciento de avance de obra
ejecutada, al resultado obtenido se le aplica el porcentaje de costo esperado en cada desarrollo, la diferencia entre ingreso y el
costo así obtenido, constituye el resultado bruto acumulado. De los resultados obtenidos se disminuirán, en su caso, los
ingresos y costos reconocidos en ejercicios anteriores para obtener los ingresos y costos del periodo a reconocer en el estado
de resultados. El método de porciento de avance de obra ejecutada se aplica cuando se haya cumplido con las siguientes
condiciones:
•
El cliente ha entregado su enganche (si se requiere).
•
El cliente ha firmado el contrato de compra-venta respectivo, y
•
El cliente ha presentado toda la documentación oficial correspondiente que se requiere para obtener un crédito (i) en el
caso de ventas financiadas por el Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los Trabajadores (INFONAVIT) y por el Fondo
de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE), el comprador
necesita obtener la calificación mínima aprobatoria requerida; (ii) el cliente ha obtenido de la institución bancaria y/o de la
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) la asignación de su crédito, para la adquisición de la vivienda; (iii), (a) cuando el comprador
adquiere el terreno de la Compañía, primero es escriturado y (b) obtiene un préstamo de una institución bancaria para la
construcción completa de la casa y el banco comienza a suministrar anticipos a la Compañía en base al avance de obra
efectuada y (iv) Cofinanciamiento Infonavit, el cliente percibe ingresos de 7 a 10.9 salarios mínimos mensuales, obtiene la
calificación y presenta la documentación oficial requerida para obtener un crédito, el cual es otorgado conjuntamente por el
Infonavit y por una Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol) y/o un banco.
La Compañía utiliza el método de porciento de avance de obra ejecutada para los costos e ingresos incurridos en las actividades
que realiza como contratista, de acuerdo a los contratos que efectúe.
Los costos de los contratos incluyen todos los materiales directos, mano de obra y todos los costos indirectos relacionados con
el desarrollo de los proyectos, tales como mano de obra indirecta, compras, equipo, reparaciones y depreciación. Los gastos
generales y de administración son cargados a resultados cuando se incurren. Las provisiones para pérdidas en estimaciones o
contratos no terminados son reconocidas en el periodo en que son determinadas.
Los ingresos por arrendamiento de unicentros y minicentros comerciales se reconocen conforme se devengan (ver notas 17 y 22).
k. Impuesto sobre la renta, impuesto al activo y participación de los trabajadores en las utilidades - El impuesto sobre
la renta (ISR) y la participación de los trabajadores en las utilidades (PTU), se registran en los resultados del año en que se
causan, y se reconoce el ISR diferido proveniente de las diferencias temporales que resultan de la comparación de los valores
contables y fiscales de los activos y pasivos, y en su caso, se incluye el beneficio de las pérdidas fiscales por amortizar. El ISR
diferido activo, se registra sólo cuando existe alta probabilidad de que pueda recuperarse. Se reconoce la PTU diferida
proveniente de las diferencias temporales entre el resultado contable y la renta gravable, sólo cuando se pueda presumir
razonablemente que van a provocar un pasivo o beneficio, y no exista algún indicio de que vaya a cambiar esa situación, de tal
manera que los pasivos o los beneficios no se materialicen.
El impuesto al activo (IMPAC) pagado que se espera recuperar, se registra como un anticipo de ISR y se presenta en el balance
general disminuyendo el pasivo por ISR diferido.
l. Operaciones en moneda extranjera - Las operaciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la
fecha de su celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de
cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.
m. Insuficiencia en la actualización del capital contable - Se integra del resultado por posición monetaria acumulado hasta la
primera actualización y la pérdida por tenencia de activos no monetarios que representa el cambio en el nivel específico de
precios de los terrenos que se incrementó por debajo de la inflación.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
n. Resultado por posición monetaria - El resultado por posición monetaria, que representa la erosión del poder adquisitivo
de las partidas monetarias originada por la inflación, se calcula aplicando factores derivados del INPC a la posición monetaria
neta mensual. La pérdida se origina de mantener una posición monetaria activa neta.
d. En diciembre de 2004, la Compañía adquirió un terreno por $138,015, por el que no se ha realizado el traslado de dominio
de propiedad sino hasta el momento de su liquidación. El importe por pagar al 31 de diciembre de 2004, es de $82,809 que se
presenta dentro del rubro de proveedores.
o. Utilidad por acción - La utilidad básica por acción ordinaria se calcula dividiendo la utilidad neta mayoritaria entre el
promedio ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el ejercicio.
7. OTROS ACTIVOS
4. INVERSIONES TEMPORALES Y EFECTIVO
Inversiones temporales (1)
Efectivo
2004
$ 1,176,656
50,364
$ 1,227,020
2003
$
$
878,992
66,967
945,959
(1) Incluye $94,870 que se encuentran representados por Certificados Bursátiles de Indemnización Carretera Segregables
(“CBICS”), emitidos por el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S. N. C. los cuales generan una tasa de interés anual
del 4%. La Compañía ha decidido conservar dichos instrumentos a su vencimiento, los beneficios que obtendrá, además de los
intereses generados será el monto de la inflación del período de vigencia de los CBICS. Esta inversión no tiene limitación para
llevar a cabo su realización en el corto plazo.
Otras cuentas por cobrar
Impuestos por recuperar (principalmente IVA, ISR e IMPAC)
Pagos anticipados
Depósitos en garantía
Como promotor:
Clientes por avance de obra
Como contratista:
Estimaciones por cobrar
Estimación para cuentas de cobro dudoso
Estimación para cancelación de contratos
2004
Los inventarios se analizan como sigue:
Obras en proceso
Terrenos en proceso de desarrollo
Terrenos para futuras construcciones a corto plazo
Almacén de materiales para construcción
Anticipo a proveedores
$ 4,577
25,511
10,920
42,600
$ 83,608
$ 11,516
21,791
11,948
47,247
$ 92,502
Las inversiones en acciones de compañías asociadas que se valúan a través del método de participación son:
% de
Participación
Valor contable de
la participación
2004
2003
Participación en
los resultados
2004
2003
2003
Centro San Miguel, S. de R.L. (1) (CSM)
Centro Regional las Américas, S. de R.L. (2) (CRAS)
Habitania Montes de Oca, S.A. de C.V. (3) (No auditada)
$ 1,384,549
$ 1,348,598
4,546
1,389,095
1,058
1,349,656
(3,568)
(12,676)
$ 1,372,851
(573)
(12,597)
$ 1,336,486
6. INVENTARIOS Y TERRENOS PARA FUTURAS CONSTRUCCIONES
a.
2003
8. INVERSIÓN EN ACCIONES DE COMPAÑÍAS ASOCIADAS
Compañia asociada
5. CLIENTES
2004
50.00
50.00
33.33
2003
$ 1,648,984
1,460,189
1,221,308
120,394
169,903
$ 4,620,778
$ 1,390,875
1,177,825
1,044,868
93,303
249,440
$ 3,956,311
b. La Compañía sigue la política de localizar y adquirir terrenos cada año, teniendo como objetivo que los terrenos para futuras
construcciones puedan tener un periodo de construcción y desarrollo de viviendas, clasificando dentro del corto plazo aquellos
terrenos que actualmente se están desarrollando o que se estima se van a desarrollar dentro del siguiente año y a largo plazo
aquellos terrenos por los cuales aún no existen planes para su desarrollo.
c. Durante el ejercicio la Compañía adquirió un terreno por un valor de $140,995, el cual se otorgó en garantía hipotecaria para asegurar el
pago del mismo. El monto pendiente de pago al 31 de diciembre de 2004 es de 6,270 miles de dólares americanos equivalente a $69,910, de
los cuales $34,955 se presenta dentro del rubro de proveedores y $34,955 en proveedores de terrenos a largo plazo.
$ 9,051
$ 9,051
$ (2,772)
24,073
$ 21,301
$
$
-
(1) La Compañía mantiene esta inversión a partir del 24 de diciembre de 2003 y tiene por objeto la administración y
arrendamiento de un centro comercial. El importe base del método de participación era del 99.9% del capital contable hasta el
31 de diciembre de 2003. A partir del 1 de enero de 2004 se aplica el 50% a los resultados de la inversión.
(2) A partir del 1 de julio de 2004, la Compañía participa en esta inversión cuyo objeto principal es la construcción,
comercialización, arrendamiento y administración, de todo tipo de proyectos inmobiliarios incluyendo centros comerciales.
(3) A partir del 9 de septiembre 2004, la Compañía participa en esta inversión cuyo objeto principal es la planeación, desarrollo,
construcción y promoción de un condominio que consta de 44 departamentos.
9. INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
2004
$ 6,278
24,077
5,400
$ 35,755
Edificio en condominio
Edificio para arrendamiento
Maquinaria y equipo
Depreciación acumulada
Terreno
Construcción en proceso
Equipos adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero:
Maquinaria y equipo
Depreciación acumulada
2004
2003
$ 62,360
35,506
475,538
56,225
50,913
680,542
(337,008)
343,534
$ 36,996
23,728
487,517
49,540
49,198
646,979
(322,065)
324,914
29,657
468
373,659
5,718
52,778
383,410
126,880
51,457
3,429
(44,757)
137,009
$510,668
85,111
49,207
(21,806)
112,512
$ 495,922
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
10. CUENTAS Y DOCUMENTOS POR COBRAR A ASOCIADAS
Documentos por cobrar a Centro San Miguel, S. de R.L. (1)
Cuentas y documentos por cobrar a Centro Regional
las Américas, S. de R.L. (CRAS) (2)
Otras cuentas por cobrar a Centro San Miguel, S. de R.L.
Otras cuentas por cobrar
Menos cuenta por cobrar a corto plazo
2004
2003
$ 84,710
$ 73,370
34,210
20,265
2,486
141,671
(35,650)
$ 106,021
21,038
349
94,757
(21,387)
$ 73,370
(1) Devenga intereses a la tasa anual fija del 18%, el vencimiento de capital e intereses es el 23 de diciembre de 2013.
(2) CRAS tiene celebrado un contrato de apertura de crédito con PDCC por $230,000, con fecha límite para la disposición del
mismo el 31 de agosto de 2006. Al 31 de diciembre de 2004 CRAS ha dispuesto de $19,626. Las disposiciones de efectivo del
crédito generan intereses a la tasa anual del 21%. CRAS se obliga a destinar los préstamos al desarrollo del proyecto
denominado “Centro Comercial las Américas” y demás actividades mercantiles. El plazo de las disposiciones será de acuerdo
con las fechas de vencimiento establecidas en cada disposición.
14. OBLIGACIONES POR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO
a. Obligaciones por contratos de arrendamiento financiero de equipo que tienen tasas que van del 7.35% al 10.38% de interés
anual al 31 de diciembre de 2004.
b.
Al 31 de diciembre de 2004 y 2003, los compromisos mínimos de pago por arrendamientos capitalizables son:
2004
$ 112,104
(1,271)
110,833
(38,427)
$ 72,406
Acreedores por contratos de arrendamiento
Intereses no devengados
Valor presente de las obligaciones
Porción circulante de las obligaciones
Porción a largo plazo de arrendamiento capitalizable
2003
$ 109,625
(3,227)
106,398
(31,059)
$ 75,339
El pasivo por contratos de arrendamiento capitalizable que incluye una opción de compra al final del último año por $171 vence como sigue:
Año que terminará el 31 de diciembre de
2006
2007
2008
$ 39,566
25,331
7,509
$ 72,406
11. INSTITUCIONES DE CRÉDITO
La Compañía cuenta con líneas de crédito vigentes con diversas instituciones financieras por un total de aproximadamente $1,711,300.
Durante el ejercicio, la Compañía utilizó las líneas de crédito disponiendo por un monto de $700,000, los cuales fueron
liquidados antes del 31 de diciembre de 2004.
12. IMPUESTOS Y GASTOS ACUMULADOS
Impuestos, excepto impuesto sobre la renta e impuesto al activo
Gastos acumulados
Fondos retenidos en garantía
Porción circulante de obligaciones por contratos de arrendamiento financiero
2004
2003
$ 13,410
123,510
69,870
206,790
$ 15,852
88,156
58,854
162,862
38,427
$ 245,217
31,059
$ 193,921
15. OBLIGACIONES LABORALES AL RETIRO
El costo neto del periodo por las obligaciones derivadas del plan de pensiones y primas de antigüedad, ascendió a $3,753 y $3,117
en 2004 y 2003, respectivamente. El pasivo por estos conceptos al 31 de diciembre de 2004 y 2003 fue de $1,344 y $2,946,
respectivamente. Por el pasivo al 31 de diciembre de 2004 y 2003, existe un activo de transición por la misma cantidad. Otras
revelaciones que requieren las disposiciones contables se consideran poco importantes.
16. CAPITAL CONTABLE
a.
El capital contable de la Compañía al 31 de diciembre de 2004, se analiza como sigue:
Número de
acciones
13. ANTICIPOS DE CLIENTES
Al 31 de diciembre de 2004 dentro del saldo de anticipos de clientes existen compromisos de construcción por $74,145.
Capital social:
Capital fijo
Serie única
Prima en suscripción de acciones
Reserva para la adquisición de acciones propias
Prima en recolocación de acciones recompradas
Insuficiencia en la actualización del capital contable
Efecto acumulado de impuesto sobre la renta diferido
Interés minoritario en subsidiarias consolidadas
Total
328,143,174
328,143,174
Valor
nominal
Efecto de
actualización
437,526
219,640
48,680
17,848
4,859,632
(634,037)
20,317
$ 4,969,606
$ 517,233
289,333
40,380
2,899
355,464
(229,534)
(199,801)
1,521
$ 777,495
$
Total
$
954,759
508,973
89,060
20,747
5,215,096
(229,534)
(833,838)
21,838
$ 5,747,101
b. De acuerdo con la resolución adoptada en la Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria de Accionistas de ARA celebrada
el 22 de abril de 2002, se resuelve destinar hasta un 20% del capital contable a la compra de acciones propias en término de lo
previsto en el artículo 14 bis 3, fracción I de la Ley de Mercado de Valores.
c. El capital social al 31 de diciembre de 2004 y 2003 está representado por 328,211,874 acciones ordinarias nominativas, sin
expresión de valor nominal, serie única, de suscripción libre, íntegramente suscritas y pagadas.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
d. Durante el ejercicio de 2004 y 2003, la compañía efectuó operaciones de compra y venta de acciones propias y por las
cuales incurrió en una ganancia de $957 y $1,304 respectivamente.
c.
Al 31 de diciembre de 2004, la compañía tenía 68,700 acciones recompradas, las cuales estaban pendientes de colocarse a esa
fecha. El valor de mercado de las acciones al 31 de diciembre de 2004 fue de $33.50 por acción.
e. Las utilidades retenidas incluyen la reserva legal. De acuerdo con la Ley General de Sociedades Mercantiles, de las
utilidades netas del ejercicio debe separarse un 5% como mínimo para formar la reserva legal, hasta que su importe ascienda al
20% del capital social. La reserva legal puede capitalizarse, pero no debe repartirse a menos que se disuelva la sociedad, y
debe ser reconstituida cuando disminuya por cualquier motivo. Al 31 de diciembre de 2004 y 2003, su importe asciende a
$188,484 y $152,852, respectivamente.
f. La distribución del capital contable, excepto por los importes actualizados del capital aportado y de las utilidades retenidas
fiscales, causará el impuesto sobre la renta sobre dividendos a cargo de la Compañía a la tasa vigente. En el año 2004 la tasa
fue del 33%, se reduce la tasa del ISR al 30% para el año 2005 y se reducirá en un punto porcentual cada año, hasta llegar al
28% a partir del 2007, en adelante. El impuesto que se pague por dicha distribución, se podrá acreditar contra el impuesto sobre
la renta del ejercicio en el que se pague el impuesto sobre dividendos y en los dos ejercicios inmediatos siguientes, contra el
impuesto del ejercicio y los pagos provisionales de los mismos.
Dólar americano
Cuenta de capital de aportación
Cuenta de utilidad fiscal neta
Cuenta de utilidad fiscal neta reinvertida
Total
2003
$ 1,267,279
707,663
145,619
$ 2,120,561
$ 1,267,279
427,397
145,619
$ 1,840,295
Al 31 de diciembre de
2004
2003
$ 11.15
$ 11.24
La Compañía efectuó transacciones con las compañías asociadas durante el curso normal de sus operaciones, como sigue:
2004
Ingresos por:
Servicios administrativos
Venta de terreno
Intereses – neto
Costos por: Venta de terreno
20. OTROS INGRESOS, NETO
Ganancia en venta de acciones de subsidiaria
Otros – Neto (principalmente por cobro de excedente en gastos)
$
929
$ 117,862
$ 14,230
$ 80,145
2004
$
$
17. RENTAS POR COBRAR DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
18. SALDOS Y OPERACIONES EN MONEDA EXTRANJERA
La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es:
2004
Miles de dólares estadounidenses
Activos monetarios
Pasivos monetarios
Posición (pasiva) activa, neta
Equivalente en pesos
$
9,203
(12,050)
(2,847)
$ (31,744)
2003
$ 5,147
(1,427)
3,720
$ 43,982
-
2003
$ 8,695
67,538
$ 76,233
El 1 de diciembre de 2004 se publicaron modificaciones a las leyes del ISR e IMPAC aplicables a partir de 2005, siendo las
principales: a) Se reduce la tasa del ISR al 30% para el año 2005, a 29% en 2006 y a 28% de 2007 en adelante; b) Para efectos
del ISR se deducirá el costo de ventas en lugar de las adquisiciones de los inventarios; c) En 2005 se podrá optar por acumular
un periodo de 4 a 12 años los inventarios al 31 de diciembre de 2004, determinados con base en las reglas fiscales; al optar por
acumular los inventarios de la regla 106 y las pérdidas fiscales por amortizar, y se podrá deducir el costo de ventas de los
inventarios conforme se enajenen; d) A partir de 2006 será deducible en su totalidad la participación a los trabajadores en las
utilidades que se pague; y e) Se incluyen los pasivos bancarios y con extranjeros para determinar la base gravable del IMPAC.
El ISR y la PTU se integran como sigue:
2004
Las operaciones en moneda extranjera fueron como sigue:
2003
ISR:
2004
2003
(En miles de dólares americanos)
Compras y anticipos de terrenos en México
Adquisición de equipo
$
$
$
$
La Compañía y sus subsidiarias están sujetas, individualmente, al impuesto sobre la renta (ISR) y al impuesto al activo (IMPAC).
El ISR se calcula considerando como gravables o deducibles ciertos efectos de la inflación, tales como la depreciación calculada
sobre valores en precios constantes y la deducción de compras en lugar de los costos, lo que permite deducir costos actuales, y
se acumula o deduce el efecto de la inflación sobre ciertos activos y pasivos monetarios a través del ajuste anual por inflación,
el cual es similar al resultado por posición monetaria. La tasa del ISR fue del 33% en 2004 y del 34% en 2003. Por otra parte el
IMPAC se causa a razón del 1.8% del promedio neto de la mayoría de los activos (a valores actualizados) y de ciertos pasivos, y
se paga únicamente por el monto en que exceda al ISR del año; cualquier pago que se efectúe es recuperable contra el monto
en que el ISR exceda al IMPAC en los diez ejercicios subsecuentes.
a.
b.
3,429
3,429
2003
21. IMPUESTO SOBRE LA RENTA, IMPUESTO AL ACTIVO Y PARTICIPACIÓN DE LOS TRABAJADORES EN LAS UTILIDADES
El importe de las rentas proviene de arrendamientos de unicentros y minicentros comerciales, las cuales se establecieron al
inicio del contrato y se incrementan conforme a la inflación del año, renovables en forma anual. En 2005 el monto de los
arrendamientos contratados será de aproximadamente $9,300.
a.
14 de marzo
de 2005
$ 11.03
19. TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
g. El capital de aportación que ha generado en forma individual Consorcio ARA, S.A. de C.V., y la utilidad fiscal neta y utilidad
fiscal neta reinvertida consolidada, son como sigue:
2004
Los tipos de cambio vigentes a la fecha de los estados financieros y a la fecha de su emisión fueron como sigue:
22,271
3,073
4,402
Causado
Diferido
Efecto en el ISR diferido por reducción de tasas
Variación en la estimación para valuación del impuesto
al activo y pérdidas fiscales por recuperar
PTU causada
$ 160,778
245,982
(192,625)
$ 112,372
265,877
-
1,648
$ 215,783
$ 1,352
1,037
$ 379,286
$ 1,212
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Para la determinación del ISR diferido al 31 de diciembre de 2004, la Compañía aplicó las diversas tasas que estarán vigentes a
partir de 2005, a las diferencias temporales, de acuerdo a su fecha estimada de reversión. Adicionalmente, de acuerdo con las
disposiciones fiscales en vigor a partir de 2005, la administración de la Compañía decidió optar por acumular el inventario fiscal
al 31 de diciembre de 2004 con importe de $4,794,985 en un periodo de 11 años a partir del ejercicio 2005, calculado con base
en la rotación del inventario según lo establecido en la Ley de Impuesto sobre la Renta, por lo que se difiere el efecto inicial de
la nueva disposición de ya no deducir las adquisiciones de inventarios. El resultado derivado de la aplicación de las diversas
tasas se presenta en el cuadro anterior en el rubro Efecto en el ISR diferido por reducción de tasas.
Durante los años que terminaron el 31 de diciembre de 2004 y 2003, algunas compañías amortizaron pérdidas fiscales a valor
nominal por un total de $10,181 y $1,059 respectivamente. El correspondiente beneficio por amortización de pérdidas fiscales se
disminuyó en la determinación del impuesto sobre la renta diferido.
El efecto en el ISR diferido por reducción de tasa del ISR en 2003, se deriva del recálculo del pasivo por impuesto sobre la renta
diferido registrado al 31 de diciembre de 2003, debido a la reducción paulatina de la tasa del ISR. Las diversas tasas aplicables
a partir de 2004, se aplicaron a las diferencias temporales de acuerdo a su fecha estimada de reversión.
b. La conciliación de la tasa del ISR y la tasa efectiva como un porciento de la utilidad antes de ISR y PTU del ejercicio
de 2004 se muestra a continuación. La tasa efectiva del ISR de 2003 también difiere de la tasa legal aunque en una
proporción menor a la de 2004, debido principalmente a ciertas diferencias permanentes como gastos no deducibles y
efectos de inflación.
Año de
vencimiento
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Pérdidas
amortizables
$ 25,354
18,667
1,958
11,802
28,782
$ 86,563
33.00%
2.22
(2.05)
(15.63)
c.
17.54%
Ingresos
Como promotor
Como contratista
Arrendamiento de centros y locales comerciales
Los principales conceptos que originan el saldo del pasivo por impuesto sobre la renta diferido son:
ISR diferido activo (pasivo)
Impuesto sobre la renta diferido activo (pasivo):
Inventarios y terrenos para futuras construcciones
Clientes por avance de obra
Inmuebles, maquinaria y equipo
Estimación para cuentas de cobro dudoso
y para cancelación de contratos
Otros, neto
ISR diferido de diferencias temporales
Efecto de pérdidas fiscales por amortizar
Impuesto al activo pagado por recuperar
Estimación para valuación del activo por
impuesto sobre la renta diferido (1)
Pasivo a largo plazo neto
2004
2003
$ (1,385,250)
(335,340)
(58,132)
85,899
$ (1,336,197)
(400,806)
(59,329)
82,366
4,873
40,398
(1,647,552)
4,346
32,160
(1,677,460)
25,969
16,432
42,401
22,043
13,607
35,650
(31,918)
$ (1,637,069)
$ 1,039
517
1,084
1,428
2,735
2,477
2,067
2,262
2,823
$ 16,432
La Compañía opera como promotor, contratista y arrendador, como se explica en la Nota 1. La información respecto a ingresos y
costos relativos a tal actividad, es la siguiente:
2004
Tasa efectiva
IMPAC
recuperable
22. INFORMACIÓN POR SEGMENTOS DE NEGOCIO
2004
Tasa legal
Más efecto de diferencias permanentes, principalmente gastos no deducibles
Menos efectos de la inflación
Efecto en ISR diferido por reducción de tasas
d. Los beneficios de las pérdidas fiscales pendientes de amortizar y el IMPAC por recuperar por los que ya se ha reconocido
parcialmente el activo por ISR diferido y un pago anticipado por ISR, respectivamente, pueden recuperarse cumpliendo con
ciertos requisitos. Los años de vencimiento y sus montos actualizados al 31 de diciembre de 2004 son:
(24,097)
$ (1,665,907)
(1) La estimación para valuación corresponde al impuesto sobre la renta diferido activo de Consorcio ARA, S.A. de C.V. y
PDCC generado en forma individual, cuyo beneficio no se registró debido a la incertidumbre de su recuperación.
Costos
Como promotor
Como contratista
Arrendamiento de centros y locales comerciales
2003
$ 5,745,363
22,238
10,192
$ 5,777,793
$ 5,033,013
10,649
29,279
$ 5,072,941
$ 4,078,029
15,394
5,138
$ 4,098,561
$ 3,581,492
11,507
16,567
$ 3,609,566
No existen transacciones importantes realizadas entre los diferentes segmentos de negocio.
Los ingresos como promotor, contratista y por arrendamientos de la Compañía son realizados en su totalidad en México.
23. COMPROMISOS
a. Fideicomiso de Garantía y Administración - La Compañía llevó a cabo un contrato de Fideicomiso de Garantía y
Administración para el desarrollo y comercialización de un conjunto habitacional de 765 casas habitación denominado Hacienda
la Gloria en Carrillo Puerto, Querétaro. Las principales características del Fideicomiso son:
Participantes - Los participantes son: Lacupuesco, S.A. de C.V. (Fideicomitente y Fideicomisaria A) “Lacupuesco”;
Promotora Comercial Diecinueve, S.A. de C.V. (Fideicomitente y Fideicomisaria B) “PC19”; CUARA (Fideicomitente y
Fideicomisaria C) y Grupo Financiero Santander Serfín (Fiduciaria) “Santander”.
Aportaciones - Las aportaciones al fideicomiso de cada uno de los participantes son como sigue: Lacupuesco aporta el
terreno en Querétaro con un valor de $13,148, CUARA aporta la construcción y comercialización del conjunto habitacional
con recursos propios, y PC19 aporta el título de concesión de los derechos de agua.
Contraprestación - Por la venta o transmisión de las unidades habitacionales Lacupuesco recibe 15% y CUARA el 85%
sobre el precio de venta.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Vigencia - El contrato tendrá una vigencia de 36 meses contados a partir de la fecha de obtención de la licencia de
construcción (23 de diciembre de 2003). En caso de que al término de este plazo no se haya concluido el conjunto
habitacional, o todavía hubiere casas que no se hayan vendido o transmitido (por estar en proceso de construcción o bien
porque ni siquiera se haya iniciado la construcción), Lacupuesco tendrá la facultad de prorrogar el contrato por 6 meses
más, o bien, solicitar la liquidación del 15% pactado de acuerdo al último precio de venta reportado. Al 31 de diciembre de
2004 se habían registrado por porciento de avance de obra ejecutada 251 casas por un importe de $553 por vivienda.
En abril de 2004, el IMCP emitió el boletín C-10 “Instrumentos financieros derivados y operaciones de cobertura” (“C-10”) de
aplicación obligatoria para estados financieros que inicien el 1 de enero de 2005, aunque recomienda su aplicación anticipada.
En términos generales el C-10 establece que en las coberturas de valor razonable, la fluctuación en el valor razonable, tanto del
derivado como de la posición abierta de riesgo, debe ser reconocida en los resultados del periodo en que ocurre, mientras que
en las coberturas del flujo de efectivo, la porción efectiva de las fluctuaciones de valor razonable deben reconocerse en la
cuenta utilidad integral dentro del capital contable, y la porción inefectiva se debe reconocer en los resultados del periodo.
b. Fideicomiso de Garantía y Administración - En octubre de 2003, la Compañía llevó a cabo un contrato de Fideicomiso
de Garantía y Administración para el desarrollo y comercialización de un conjunto habitacional destinado a los trabajadores
del Gobierno del Estado de Michoacán y de locales comerciales en Capula, Morelia. El desarrollo se divide en el proyecto
ARA, el proyecto SARE, un Área Comercial Básica, un Área Comercial y Tierra Breña. Las principales características del
Fideicomiso son:
En cuanto a instrumentos financieros derivados, se establecen las características que deben reunir para ser considerados como
tales y se mejoran y adicionan definiciones de términos. Se incorporan disposiciones respecto a los elementos que participan en
operaciones de cobertura, incluyendo la documentación formal previa al inicio de la cobertura y la medición de la efectividad de
la cobertura, entre otros, clasifica a las coberturas en tres tipos: a) de valor razonable, b) de flujo de efectivo y c) de moneda
extranjera, y proporciona reglas específicas, por tipo de cobertura, para su valuación, reconocimiento, presentación y revelación.
Participantes - Los participantes son: Instituto de Vivienda del Estado de Michoacán de Ocampo (Fideicomitente y
Fideicomisaria A) “IVEMO”; CIISA (Fideicomitente y Fideicomisaria B); FISARE, S.A. de C.V. (Fideicomitente y
Fideicomisaria C) “FISARE” y Banco Azteca, S.A. (Fiduciaria) “Banco Azteca”.
En abril de 2004, el IMCP emitió el documento de adecuaciones al Boletín C-2, de aplicación obligatoria para estados
financieros que inicien el 1 de enero de 2005; aunque recomienda su aplicación anticipada. El C-2 establece principalmente que
las fluctuaciones en el valor razonable de los instrumentos financieros clasificados como disponibles para su venta, debe ser
reconocida en la utilidad integral y reclasificarse a los resultados del periodo al momento de la venta de dichos instrumentos;
incorpora la posibilidad de efectuar transferencias entre algunas de las categorías en que se clasifican los instrumentos
financieros, siempre y cuando se cumpla con condiciones y reglas para su reconocimiento contable; amplia la aplicación de
deterioro a instrumentos disponibles para la venta y da reglas de mayor precisión a su reconocimiento.
Aportaciones - Las aportaciones al fideicomiso de cada uno de los participantes son como sigue: IVEMO aporta el terreno
en Capula, Morelia (el “inmueble”) y la concesión de los derechos de agua, CIISA y SARE aportan cada uno el 50% de la
urbanización, edificación y obras internas en los proyectos ARA y SARE, respectivamente.
Contraprestación - Por la venta o transmisión de las unidades habitacionales en los proyectos ARA y SARE, IVEMO recibe
el 8% del precio de venta de cada vivienda, y CIISA y SARE reciben cada uno el 92%, respectivamente.
El área comercial, Tierra Breña y área comercial básica serán revertidas a IVEMO.
Vigencia - El fideicomiso tendrá la duración necesaria para el cumplimiento de sus finalidades. IVEMO se reserva la facultad
para revertir parte o la totalidad del inmueble siempre y cuando este no haya sido comprometido con terceros adquirentes y
restituir los gastos en inversiones que CIISA y SARE hubieren realizado en las obras de urbanización. Al 31 de diciembre de
2004 se habían registrado por porciento de avance de obra ejecutada 24 casas por un importe de $255 por vivienda.
c. Se tienen compromisos de asignación de créditos los cuales están determinados en función del número de casas no
vendidas, por las cuales la Compañía ha recibido confirmación de la SHF, FOVISSSTE e INFONAVIT, para que una vez
seleccionados los compradores que reúnan los requisitos les sean asignados los créditos hipotecarios. Al 31 de diciembre de
2004, las confirmaciones recibidas por la Compañía son para la venta de 25,235 viviendas cuyo precio se estima en
$9,111,020.
d. La Compañía arrienda oficinas donde realiza sus actividades administrativas y de venta. Los gastos por renta ascendieron a
$10,225 en 2004 y $12,742 en 2003, los contratos de arrendamiento son renovables en forma anual.
e. Fideicomiso Traslativo de Dominio y de Administración - CIISA celebró un contrato de Fideicomiso Traslativo de
Dominio y de Administración el 18 de agosto de 2004 con una tienda departamental y Banco J. P. Morgan, S.A. Institución de
banca Múltiple, J. P. Morgan Grupo Financiero, División Fiduciario, mediante el cual se transmite una parte del terreno Las
Américas a la tienda departamental, en el que se desarrollará el Centro Comercial Las Américas.
Las obligaciones para CIISA o su afiliada CRAS son entre otras, a) la obligación llevar a cabo a su cargo y por su cuenta la
construcción y mejoras del Centro Comercial (excepto la tienda departamental), su estacionamiento incluyendo el de la tienda
departamental, de conformidad con el proyecto ejecutivo respectivo; b) en su momento operar el Centro Comercial (excepto por
el Almacén de la tienda departamental).
24. NUEVOS PRONUNCIAMIENTOS CONTABLES
En mayo de 2004, el Instituto Mexicano de Contadores Públicos (“IMCP”) emitió el Boletín B-7 “Adquisiciones de Negocios” (“B-7”),
de aplicación obligatoria para estados financieros de periodos que inicien el 1 de enero de 2005, aunque se recomienda su aplicación
anticipada. El B-7 proporciona reglas actualizadas para el tratamiento contable de adquisiciones de negocios e inversiones en
entidades asociadas y establece, entre otros aspectos: la adopción del método de compra como regla única de valuación de estas
operaciones; se elimina la amortización del crédito mercantil, el cual debe sujetarse a reglas de deterioro; se dan reglas para el
tratamiento contable de transferencia de activos o intercambio de acciones entre entidades bajo control común, así como de
adquisición de interés minoritario con base en disposiciones establecidas en el boletín B-8 “Estados financieros consolidados y
combinados y valuación de inversiones permanentes en acciones”. La administración de la Compañía estima que la adopción de este
nuevo principio contable al 31 de enero de 2005, no tendrá efectos importantes en su situación financiera y resultados.
En enero de 2004, el IMCP emitió el nuevo Boletín D-3 “Obligaciones Laborales” (“D-3”), en el que se elimina el tema de pagos
imprevistos por los que se afectan los resultados del ejercicio en que se toma la decisión de pagarlos, para incluir en su lugar
las “Remuneraciones al termino de la relación laboral” que se definen como las remuneraciones que se otorgan a los
trabajadores cuando concluyen su relación laboral antes de alcanzar la edad de retiro, por lo que deben seguirse las reglas de
valuación y revelación requeridas por pensiones y prima de antigüedad.
Esta disposición entra en vigor a partir del 1 de enero de 2005, y se permite la opción de reconocer en forma inmediata en los
resultados del ejercicio el activo o pasivo de transición que resulte, o su amortización de acuerdo a la vida laboral remanente
promedio de los trabajadores.
Consolidated Balance Sheets
as of December 31, 2004 and 2003
(In thousands of Mexican pesos of purchasing power of December 31, 2004)
Independent Auditors Report
to the Board of Directors and Stockholders of Consorcio ARA, S.A. de C.V.
�
We have audited the accompanying consolidated balance sheets of Consorcio ARA, S.A. de
C.V. and subsidiaries (the “Company”) as of December 31, 2004 and 2003, and the related
consolidated statements of income, changes in stockholders’ equity and changes in financial
position for the years then ended, all expressed in thousands of Mexican pesos of purchasing
power of December 31, 2004. These financial statements are the responsibility of the
Company’s management. Our responsibility is to express an opinion on these financial
statements based on our audits.
�
ASSETS
Current assets:
Temporary investments and cash
Trade accounts receivable - Net
Due from equity method investees
Inventories
Other current assets
Total current assets
2004
$ 1,227,020
1,372,851
35,650
4,620,778
83,608
7,339,907
2003
$
945,959
1,336,486
21,387
3,956,311
92,502
6,352,645
Note receivable from equity method investee
106,021
73,370
Land held for future development
436,991
339,538
35,755
9,051
510,668
495,922
$ 8,429,342
$ 7,270,526
2004
2003
Investments in equity method
Property, machinery and equipment - Net
We conducted our audits in accordance with auditing standards generally accepted in Mexico.
Those standards require that we plan and perform the audits to obtain reasonable assurance
Total
about whether the financial statements are free of material misstatement and that they are
prepared in accordance with accounting principles generally accepted in Mexico. An audit
includes examining, on a test basis, evidence supporting the amounts and disclosures in the
financial statements. An audit also includes assessing the accounting principles used and
significant estimates made by management, as well as evaluating the overall financial
statement presentation. We believe that our audits provide a reasonable basis for our opinion.
In our opinion, such consolidated financial statements present fairly, in all material respects,
the financial position of Consorcio ARA, S.A. de C.V. and subsidiaries as of December 31,
2004 and 2003, and the results of their operations, changes in their stockholders’ equity and
changes in their financial position for the years then ended in conformity with accounting
principles generally accepted in Mexico.
The accompanying consolidated financial statements have been translated into English for the
convenience of users.
LIABILITIES AND STOCKHOLDERS’ EQUITY
Current liabilities:
Trade accounts payable
Accrued expenses and taxes, other than income taxes
Advances from customers
Income taxes payable
Employee statutory profit sharing
Total current liabilities
$
266,898
245,217
323,546
71,259
1,425
908,345
$
189,320
193,921
301,995
34,313
1,261
720,810
Long term trade accounts payable for land
50,302
-
Capital finance leases obligations
72,406
75,339
Other long-term liabilities
14,119
14,119
1,637,069
2,682,241
1,665,907
2,476,175
954,759
508,973
89,060
20,747
5,215,096
(229,534)
(833,838)
5,725,263
21,838
5,747,101
$ 8,429,342
954,224
508,973
78,659
19,790
4,205,804
(157,301)
(833,838)
4,776,311
18,040
4,794,351
$ 7,270,526
Deferred income taxes
Total liabilities
Commitments
Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.
Member of Deloitte Touche Tohmatsu
C. P. C. Mario Chavero González
March 14, 2005
Stockholders’ equity:
Common stock
Additional paid-in capital
Reserve for acquisition of own stock
Gain on sale of repurchased stock
Retained earnings
Insufficiency in restated stockholders’ equity
Cumulative effect of deferred income tax
Majority stockholders’ equity
Minority stockholders’ equity
Total stockholders’ equity
Total
See accompanying notes to consolidated financial statements.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Consolidated Statements of Income
for the years ended December 31, 2004 and 2003
(In thousands of Mexican pesos of purchasing power of December 31, 2004, except majority earnings per share amounts)
�
1,463,375
444,641
389,625
1,234,591
1,073,750
(3,429)
(76,233)
77,297
(69,016)
24,089
(3,538)
28,832
57,806
(53,040)
15,889
(3,965)
16,690
21,301
-
1,230,489
1,133,293
215,783
379,286
1,352
1,212
General and administrative expenses
Income from operations
Other income - Net
Net comprehensive financing cost:
Interest expense
Interest income
Monetary position loss
Effects of exchange rate changes of foreign operations
Equity in income of equity method investees
Income before income taxes and employee statutory profit sharing
Income tax expense
Employee statutory profit sharing expense
Consolidated net income
$ 1,013,354
$
752,795
Net income of majority stockholders
$ 1,009,292
$
749,634
Net income of minority stockholders
4,062
3,161
$ 1,013,354
$
752,795
Basic majority earnings per ordinary share
$
$
2.29
Weighted average number of shares outstanding
328,053,974
3.08
328,024,499
Consolidated Statements of Changes in Stockholders’ Equity
�
$ 953,983
$ 508,973
$ 82,522
Sale of repurchased
stock - Net
241
-
(3,863)
-
-
-
-
-
(3,622)
Gain on
sale of repurchased
stock - Net
-
-
-
1,304
-
-
-
-
1,304
Net comprehensive
income
-
-
-
-
749,634
(123,037)
-
2,674
629,271
954,224
508,973
78,659
19,790
4,205,804
(157,301)
(833,838)
18,040
4,794,351
Sale of repurchased
stock - Net
535
-
10,401
-
-
-
-
-
10,936
Gain on
sale of repurchased
stock - Net
-
-
-
957
-
-
-
-
957
Net comprehensive
income
-
-
-
-
1,009,292
(72,233)
-
3,798
940,857
$ 954,759
$ 508,973
$ 89,060
Balances as of,
January 1, 2003
Balances as of,
December 31, 2003
Balances as of,
December 31, 2004
$ 18,486 $ 3,456,710 $ (34,264) $ (833,838)
$ 20,747 $ 5,215,096 $ (229,534) $ (833,838)
Stockholders’ equity
1,679,232
Gross profit
Cumulative effect of
deferred income tax
3,609,566
Insufficiency in restated
stockholders’ equity
4,098,561
Retained earnings
Costs
Gain on sale of repurchased
stock
$ 5,072,941
Reserve for acquisition
of own stock
$ 5,777,793
Additional Paid-in capital
Revenues
2003
Common stock
2004
$ 15,366 $ 4,167,398
$ 21,838 $ 5,747,101
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
Consolidated Statements of Changes in Financial Position
Notes to Consolidated Financial Statements
(In thousands of Mexican pesos of purchasing power of December 31, 2004, except majority earnings per share amounts)
�
�
2004
2003
$ 1,013,354
$ 752,795
75,302
(28,838)
(21,301)
1,038,517
62,271
240,611
(8,695)
1,046,982
(36,365)
(14,263)
(834,417)
8,894
(160,513)
(21,386)
(862,641)
45,843
127,880
43,928
21,551
36,946
164
392,835
17,139
50,587
(22,990)
(5,552)
190
87,659
Financing activities:
Notes payable to financial institutions
Proceeds from capital financing leases obligations
Repayment of notes payable to financial institutions
Repayments of capital financing leases obligations
Repurchase of own stock
Resources generated by financing activities
700,000
44,670
(700,000)
(40,235)
11,893
16,328
315,570
66,365
(316,332)
(18,045)
(2,318)
45,240
Investing activities:
Property, machinery and equipment
Notes receivable from equity method investee
Investment in equity investees
Distributions from investment in subsidiary and corporate trust
Resources used in investing activities
(90,048)
(32,651)
(5,403)
(128,102)
(195,407)
(73,370)
212,049
(56,728)
281,061
945,959
$ 1,227,020
76,171
869,788
$ 945,959
Operating activities:
Items that did not require (generate) resources:
Depreciation
Deferred income taxes
Gain on sale of shares subsidiary
Equity in income of equity method investees
Changes in operating assets and liabilities:
(Increase) decrease in:
Trade accounts receivable - Net
Due from equity method investees
Inventories and land held for future development
Other current assets
Increase (decrease) in:
Trade accounts payable
Accrued expenses and taxes, other than income taxes
Income taxes payable
Employee statutory profit sharing payable
Resources generated by operating activities
Temporary investments and cash:
Increase
Balance at beginning of year
Balance at end of year
1. NATURE OF BUSINESS
Consorcio ARA, S.A. de C.V. and subsidiaries (collectively, the “Company”) design, develop, construct and market affordable
entry-level, middle-income and residential housing developments and also operate as a contractor for parties that are not
associated with the Company in the construction, promotion and marketing of commercial and industrial developments. In
addition the Company rents mini-supermarkets to customers under operating leases.
The Company hires the services of subcontractors in order to construct its housing developments. The terms of such hiring
include the subcontractors obligations to fulfill by themselves or third parties the construction commitments in accordance with
technical requirements set by the Company.
2. BASIS OF PRESENTATION
a. Explanation for translation into English - The accompanying consolidated financial statements have been translated from
Spanish into English for use outside of México. These consolidated financial statements are presented on the basis of accounting
principles generally accepted in México (MEX GAAP). Certain accounting practices applied by the Company that conform with MEX
GAAP may not conform with accounting principles generally accepted in the country of use.
b. Consolidation of financial statements - The consolidated financial statements include those of Consorcio ARA, S.A. de C.V.
and its subsidiaries, whose shareholding percentage in their capital stock is shown below. Intercompany balances and transactions
have been eliminated in these consolidated financial statements.
Group or Subsidiaries
Consorcio de Ingeniería Integral, S. A. de C. V. (CIISA)
Proyectos Urbanos Ecológicos, S. A. de C. V. (PUESA)
Constructora y Urbanizadora ARA, S. A. de C. V. (CUARA)
Inmobiliaria ACRE, S. A. de C. V. (ACRE)
Asesoría Técnica y Administrativa GAVI, S. A. de C. V. (GAVI)
Comercialización y Ventas, S. A. (COVENSA)
Promotora y Desarrolladora de Centros Comerciales, S. A. de C. V. (PDCC)
Ownership percentage
99.6%
99.9%
99.9%
99.1%
99.9%
98.0%
99.9%
As part of the Company’s overall development plan, the Company created PDCC, who formed three 99.9% owned subsidiaries,
Operadora de Unicentros y Locales Comerciales, S. A. de C. V., Complejo de Comercio las Américas, S.A. de C.V. and Complejo
Comercial Ecatepec, S. de R.L. These entities are dedicated to renting commercial facilities and mini-supermarkets. In November
11, 2003 PDCC enter into a “Framework Agreement” with a third party, which establishes processes and procedures related to
the investment in future construction projects and operation of malls.
c. Sale of subsidiary - In December 23, 2003, the Company sold 50% of its interest in Centro San Miguel, S. de R.L. (formerly
Centro San Miguel, S.A. de C.V.). The sales price was $7,889. At that date stockholders’ equity net book value was $13,254.
Prior to the sale, the Company recognized previously eliminated income of approximately $13,990, generating a net gain on sale
for $8,695. Beginning December 24, 2003 such investment is recorded using the equity method.
d. Comprehensive income - Comprehensive income presented in the accompanying statement of changes in stockholders‘
equity represents the Company’s total activity during each year, and is comprised of the net income of the year, plus other
comprehensive income items of the same period which, in accordance with MEX GAAP are presented directly in stockholders’
equity without affecting the consolidated statements of income. In 2004 and 2003, the other comprehensive income items consist
of insufficiency, in restated stockholders’ equity and the net income of minority stockholders.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
3. SUMMARY OF SIGNIFICANT ACCOUNTING POLICIES
The accounting policies followed by the Company are in conformity with MEX GAAP, which require that management make
certain estimates and use certain assumptions that affect the amounts reported in the consolidated financial statements and the
accompanying notes. Although these estimates are based on management’s best knowledge of current events, actual results
may differ. The significant accounting policies of the Company are as follows:
a. Change in accounting principle - Beginning January 1, 2004, the Company adopted the provisions of Bulletin C-15, “Accounting
for Impairment and Disposal of Long-lived Assets” (”C-15”), which establishes, among others, new rules to calculate and recognize
impairment losses and their reversal. When there are indicators of impairment of long-lived assets in use, tangible and intangible,
including goodwill and such impairment is not temporary, entities must evaluate possible impairment losses. To calculate impairment
losses, recovery value must be determined, which is now defined as the greater of the net selling price of a cash-generating unit and its
value in use. As of December 31, 2004, the Company determinated that no adjustment is deemed necessary in relation to this bulletin.
b. Recognition of the effects of inflation - The Company restates its consolidated financial statements to Mexican pesos of
purchasing power of the most recent balance sheet date presented. Accordingly, the consolidated financial statement of the prior
year have been restated to Mexican pesos of purchasing power of December 31, 2004 and, therefore, differ from those originally
reported in the prior year.
c.
•
The home buyer has made the required down payment;
•
The home buyer has signed the purchase/sales contract; and
•
The home buyer has filed all pertinent official documentation required to obtain a loan and (i) in the case of sales funded by
the National Workers’ Housing Fund (INFONAVIT) and by the Housing Fund of the Government Workers Social Security and
Services Institute (FOVISSSTE), the buyer obtains the minimum approval rating required; (ii) the home buyer has obtained from
the bank and/or the Federal Mortgage Society (SHF) approval of its loan for housing purchases; (iii) (a) when a buyer acquires
the land from the Company, first a deed is issued and (b) a loan is secured from a bank to build the house, and the bank begins
to make prepayments to the Company, based on the progress made, and; (iv) Co-financing INFONAVIT, clients obtain revenues
from 7 to 10.9 monthly minimum wages, qualify and present the necessary official documentation to obtain a credit from Infonavit
together with a Sofol (Financial limited purpose society) and/or a bank.
The Company applies the percentage-of-completion method to costs and revenues generated by its activities as a contractor
upon commencement of such activities under the relevant contract.
Temporary investments - Temporary investments are stated at the lower of acquisition cost plus accrued yields, or net realizable value.
d. Financial instruments - Investments in financial instruments held to maturity, are presented in the balance sheet at cost. The costs
and yields of financial instruments are recognized in results of the period in which they occur.
e.
j. Revenue and cost recognition - The Company uses the percentage-of-completion method to recognize revenues and costs
derived from its activities as a developer and as a contractor. Expected revenues represented by housing sales prices are
multiplied by the percentage of completion. The percentage of completion is multiplied by the expected costs from each
development. The difference between revenues and costs obtained in this manner is the accrued gross result. Revenues and
costs recognized in prior years are then deducted from the result obtained to determine revenues and costs of the period in the
statement of income. The Company begins applying the percentage of completion method to cost and revenues arising from its
activities as a housing developer when the following conditions have been met:
Inventories, land held for future development and cost:
1. Work in process and construction materials are valued at acquisition cost and are restated for the effects of inflation using
an internal inflation index developed by the Company based on changes in prices of construction materials. The balance of
work in process is estimated using the percentage of completion method. Cost is restated by applying the internal factor to
the incurred work in process and materials according to the percentage-of-completion.
2. Land held for future development and real estate developments in progress are valued at acquisition cost and restated for
inflation accounting purposes to replacement cost as determined by independent appraisers. Cost is restated by applying the
percentage-of-completion to lands restated to replacement cost.
f. Investments in equity investees - Investments in equity investees in which Company has significant influence, but does not
have control are accounted for using the equity method, which includes cost plus the Company's equity in undistributed earnings,
adjusted for the effects of inflation. The adjustment for the effects of inflation on equity is inherent in the equity method as the
investeeís financial statements are also prepared in accordance with Bulletin B-10.
g. Property, machinery and equipment - Property, machinery and equipment are initially recorded at acquisition cost and
restated using the National Consumer Price Index (”NCPI”). Depreciation is calculated using the straight-line method based on
the remaining useful lives of the related assets, as follows:
Average years
2004
2003
Buildings
Machinery and equipment
Vehicles
Office furniture and fixtures
38
9
4
7
30
10
4
8
h. Impairment of long-lived assets in use - The Company reviews the carrying amounts of long-lived assets in use when an
impairment indicator suggests that such amounts might not be recoverable, considering the greater of the present value of future
net cash flows or the net sales price upon disposal. Impairment is recorded when the carrying amounts exceed the greater of the
amounts mentioned above. The impairment indicators considered for these purposes are, among others, the operating losses or
negative cash flows in the period if they are combined with a history or projection of losses, depreciation and amortization
charged to results, which in percentage terms in relation to revenues are substantially higher than that of previous years,
obsolescence, reduction in the demand for the products manufactured, competition and other legal and economic factors.
i. Employee retirement obligations - Seniority premiums and pension plan costs are recognized as costs over employee years of
service and are calculated by independent actuaries using the projected unit credit method at net discount rates. Accordingly, the
liability is being accrued which, at present value, will cover the obligation from benefits projected to the estimated retirement date of the
Company’s employees. Severance is charged to results when the liability is determined to be payable.
Contract costs include all direct material and labor costs and those indirect costs related to the development of the project, such
as indirect labor, supplies, tools, repairs and depreciation costs. General and administrative costs are charged to results when
incurred. Provisions for estimated losses on uncompleted contracts are made in the period in which such losses are determined.
Operating lease revenue is recognized on a straight-line basis over the life of the lease agreement. Costs are recognized as
incurred. (See Notes 17 and 22).
k. Income taxes, tax on assets and employee statutory profit sharing - Income taxes (ISR) and employee statutory profit
sharing (PTU) are recorded in results of the year in which they are incurred. Deferred income tax assets and liabilities are
recognized for temporary differences resulting from comparing the book and tax values of assets and liabilities plus any future
benefits from tax loss carryforwards. Deferred ISR assets are reduced by any benefits about which there is uncertainty as to their
realizability. Deferred PTU is derived from temporary differences between the accounting result and income for PTU purposes
and is recognized only when it can be reasonably assumed that they will generate a liability or benefit, and there is no indication
that circumstances will change in such a way that the liabilities will not be paid or benefits will not be realized.
The tax on assets paid that is expected to be recoverable is recorded as an advance payment of ISR and is presented in the
balance sheet decreasing the deferred ISR liability.
l. Foreign currency balances and transactions - Foreign currency transactions are recorded at the applicable exchange rate
in effect at the transaction date. Monetary assets and liabilities denominated in foreign currency are translated into Mexican
pesos at the applicable exchange rate in effect at the balance sheet date. Exchange fluctuations are recorded as a component of
net comprehensive financing cost in the consolidated statements of income.
m. Insufficiency in restated stockholders’ equity - Insufficiency in restated stockholders’ equity represents the accumulated
monetary position result through the initial restatement of the consolidated financial statements and the increase in the restated
value of land held for future development below inflation.
n. Monetary position loss - Monetary position result, which represents the erosion of purchasing power of monetary items
caused by inflation, is calculated by applying the NCPI factors to monthly net monetary position. Losses result from maintaining a
net monetary asset position.
o. Earnings per share - Basic earnings per common share are calculated by dividing majority net income by the weighted
average number of shares outstanding during the year.
4. TEMPORARY INVESTMENTS AND CASH
Temporary investments (1)
Cash
2004
$ 1,176,656
50,364
$ 1,227,020
2003
$
$
878,992
66,967
945,959
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
(1) Includes $94,870 represented by Certificados Bursátiles de Indemnización Carretera Segregables (”CBICS”), issued by
Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C. This investment bears an annual interest of 4%. The Company will hold
these financial instruments to maturity. The Company will obtain besides the interest, the accumulated inflation. There is not
restriction to realize this financial instrument.
8. INVESTMENT IN EQUITY METHOD INVESTEES
A summary of the Company's investments accounted for by the equity method is as follows:
Related party
5. TRADE ACCOUNTS RECEIVABLE
As developer:
Unbilled revenues on developments in progress
As contractor:
Billings on contracts
Allowance for doubtful accounts
Allowance for contract cancellations
6. INVENTORIES AND LAND HELD FOR FUTURE DEVELOPMENT
2004
2003
$ 1,384,549
$ 1,348,598
4,546
1,389,095
1,058
1,349,656
(3,568)
(12,676)
$ 1,372,851
(573)
(12,597)
$ 1,336,486
2004
2003
% of
ownership
Centro San Miguel, S. de R.L. (1) (CSM)
Centro Regional Las Américas, S. de R.L. (2) (CRAS)
Habitania Montes de Oca, S.A. de C.V. (3) (Unaudited)
2004
2003
$ 6,278
24,077
5,400
$ 35,755
$ 9,051
$ 9,051
Share of the results of
operations of the investees
2004
2003
$ (2,772)
24,073
$ 21,301
$
$
-
(1) Since December 24, 2003, this investment is recorded by the equity method. CSM activities are the administration and rent
of one shopping mall. At December 31, 2003, CSM was recognized as a subsidiary at 99.99% of their equity. Since January 1,
2004, the Company has 50% of the equity interest.
(2) The main objective of this investment is the construction and administration of all types of commercial real estate including
shopping malls. Since July 1, 2004 this investment is recorded by the equity method.
(3) The Company maintains this investment since September 9, 2004; the main objective of this investment is the construction of 44 apartments.
9. PROPERTY, MACHINERY AND EQUIPMENT
a.
50.00
50.00
33.33
Interest
2004
2003
Inventories are as follows:
Work in process
Developments in progress
Land held for future development
Construction materials
Advances to suppliers
$ 1,648,984
1,460,189
1,221,308
120,394
169,903
$ 4,620,778
$ 1,390,875
1,177,825
1,044,868
93,303
249,440
$ 3,956,311
Buildings
Rental properties
Vehicles
Accumulated depreciation
b. The Company’s policy is to locate and acquire land each year, classifying land currently being developed or land planned to
be developed within the next year as a part of current assets, and classifying all remaining land within noncurrent assets.
Land
Construction in progress
c. During 2004, the Company acquired a plot of land of $140,995 which was given in mortgage guarantee to ensure the payment. The
amount due as of December 31, 2004 is 6,270 thousand of American dollars, this amount is equivalent to $69,910. The amount of $34,955 is
presented in trade accounts payable and $34,955 is presented in long term trade account payable for land.
Equipment acquired under capital finance leases:
Vehicles
Accumulated depreciation
d. In December 2004, the Company acquired a plot of land of $138,015, the transfer of title will occur after full payment. The
amount due as of December 31, 2004 is $82,809, this amount is presented in trade accounts payable.
7. OTHER CURRENT ASSETS
Other accounts receivable
Recoverable taxes, primarily VAT, ISR and IMPAC
Advance payments
Guarantee deposits
2004
$ 4,577
25,511
10,920
42,600
$ 83,608
$ 62,360
35,506
475,538
56,225
50,913
680,542
(337,008)
343,534
$ 36,996
23,728
487,517
49,540
49,198
646,979
(322,065)
324,914
29,657
468
373,659
5,718
52,778
383,410
126,880
51,457
3,429
(44,757)
137,009
85,111
49,207
(21,806)
112,512
$ 510,668
$ 495,922
2003
$ 11,516
21,791
11,948
47,247
$ 92,502
10. DUE FROM EQUITY METHOD INVESTEES
Note receivable from Centro San Miguel, S. de R.L. (1)
Other accounts receivable from Centro Regional
Las Américas, S. de R.L. (CRAS) (2)
Other account receivables from Centro San Miguel, S. de R.L.
Other accounts receivable
Less account receivable:
Short term
2004
2003
$ 84,710
$ 73,370
34,210
20,265
2,486
141,671
21,038
349
94,757
(35,650)
$ 106,021
(21,387)
$ 73,370
(1) Such note receivable bears annual interest at 18% and matures on December 23, 2013 with payments of principal and
accrued interest at the maturity date.
(2) CRAS has executed an opening credit contract with PDCC for $230,000 and should dispose of the money before August 31,
2006. As of December 31, 2004, CRAS has made dispositions of $19,626. These credit dispositions bear an annual interest rate
of 21%. CRAS hereby agrees to apply the loans to the development of the shopping mall “Las Américas” and its other
commercial activities. The maturities of the loans will be in accordance with the disposition dates of the cash.
15. EMPLOYEE RETIREMENT OBLIGATIONS
Net periodic cost for obligations resulting from the pension plan and seniority premiums was $3,753 and $3,117 in 2004 and 2003,
respectively. The labor obligation and related intangible asset balance at December 31, 2004 and 2003 was $1,344 and $2,946,
respectively. For the liability as of December 31, 2004 and 2003 intangible asset is recorded for the same amount. Other
disclosures required under generally accepted accounting principles are not considered material.
11. FINANCIAL INSTITUTIONS
16. STOCKHOLDERS’ EQUITY
The Company maintains credit lines with financial institutions for $1,711,300.
During 2004, the Company dispose of their lines of credit an amount of $700,000, which were fully paid as of December 31, 2004.
a.
Stockholders’ equity as of December 31, 2004 is as follows:
Number of
shares
12. ACCRUED EXPENSES AND TAXES, OTHER THAN INCOME TAXES
2004
Taxes, other than of income taxes and tax on assets
Accrued expenses
Deposits from suppliers
$
Current portion of capital finance leases obligations
38,427
$ 245,217
2003
13,410
123,510
69,870
206,790
$
Stockholders’ equity:
Common stock
Additional paid-in capital
Reserve for acquisition of own stock
Gain on sale of repurchased stock
Retained earnings
Insufficiency in restated stockholders’ equity
Cumulative effect of deferred income tax
Total
15,852
88,156
58,854
162,862
31,059
$ 193,921
328,143,174
328,143,174
Historical
amounts
Restatement
effects of inflation
$
437,526
219,640
48,680
17,848
4,859,632
(634,037)
20,317
$ 4,969,606
$ 517,233
289,333
40,380
2,899
355,464
(229,534)
(199,801)
1,521
$ 777,495
Total
$
954,759
508,973
89,060
20,747
5,215,096
(229,534)
(833,838)
21,838
$ 5,747,101
13. ADVANCES FROM CUSTOMERS
b. Pursuant to a resolution of the general ordinary stockholders' meeting on April 22, 2002, authorization was granted to
increase the reserve for the acquisition of Company stock to a maximum of 20% of common stock under the terms of article 14
bis 3 fraction I of Values Market Law.
At December 2004, the balance of advances from customers includes construction commitments for $74,145.
c.
Capital stock consists of 328,211,874 ordinary shares, with no par value, no subscription limitations, fully subscribed and paid.
d.
In 2004 and 2003, the Company purchased and sold its own stock resulting in a net gain of $957 and $1,304 respectively.
14. CAPITAL FINANCE LEASES OBLIGATIONS
At December 31, 2004, the Company held 68,700 shares repurchased. At December 31, 2004, the market value of the
Company’s shares was $33.50 per share.
a. Capital finance leases obligations for equipment bear annual interest rates between 7.35% to 10.38% annual interest rates
at December 31, 2004.
e. Retained earnings includes the statutory legal reserve. The General Corporate Law requires that at least 5% of net income
of the year be transferred to the legal reserve until the reserve equals 20% of capital stock at per value. The legal reserve may
be capitalized but may not be distributed unless the entity is dissolved. The legal reserve must be replenished if it is reduced for
any reason. At December 31, 2004 and 2003, the legal reserve was $188,484 and $152,852, respectively.
b.
At December 31, 2004 and 2003, minimum rental commitments under capital leases are comprised of the following:
2004
2003
Total minimum lease obligations
Interest on capital leases
Present value of obligations
Current portion of obligations
$ 112,104
(1,271)
110,833
(38,427)
$ 109,625
(3,227)
106,398
(31,059)
Long-term portion of capital lease obligations
$
$
72,406
Capital lease obligations, which have a purchase option at the end of the lease term for $171 mature as follows:
Year ending, December 31,
2006
2007
2008
$ 39,566
25,331
7,509
$ 72,406
f. Stockholders’ equity, except restated paid-in capital and tax retained earnings, will be subject to income tax at the rate in
effect when the dividend is distributed. In 2004, the ISR rate was 33%; it will decrease to 30% in 2005, and subsequently one
percentage point each year, until reaching 28% in 2007. Any tax paid on such distribution, may be credited against the income
tax payable of the year in which the tax on the dividend is paid and the two fiscal years following such payment.
g. The contributed capital account generated individually by Consorcio ARA, S.A. de C.V., consolidated net tax income account
and net reinvested tax income account, as of December 31, are:
75,339
Contributed capital account
Net tax income account
Net reinvested tax income account
2004
2003
$ 1,267,279
707,663
145,619
$ 2,120,501
$ 1,267,279
427,397
145,619
$ 1,840,295
17. RENTALS UNDER OPERATING LEASES
21. INCOME TAX, TAX ON ASSETS AND EMPLOYEE STATUTORY PROFIT SHARING
The monthly rental amount was establish at the beginning of the rent contract and will be increased annually by an inflation
factor. In 2005, the Company has some leases that renew annually totaling approximately $9,300.
In accordance with Mexican tax law, the Company is subject to income tax (ISR) and tax on assets (IMPAC), which take into
consideration the taxable and deductible effects of inflation. The ISR rate was 33% in 2004 and 34% in 2003. IMPAC is
calculated by applying 1.8% on the net average of the majority of restated assets less certain liabilities and is payable only to the
extent that it exceeds ISR payable for the same period; any required payment of IMPAC is creditable against the excess of ISR
over IMPAC of the following ten years.
18. FOREIGN CURRENCY BALANCES AND TRANSACTIONS
a.
At December 31, the foreign currency monetary position is as follows:
2004
Thousands of US Dollars:
Monetary assets
Monetary liabilities
Net monetary (liability) asset position
Equivalent in Mexican pesos
2003
$
9,203
(12,050)
(2,847)
$ (31,744)
$ 5,147
(1,427)
3,720
$ 43,982
On December 1, 2004, certain amendments to the ISR and IMPAC Laws were published and are effective as of 2005. The
primary amendments were as follows: a) the ISR rate was reduced to 30% in 2005, 29% in 2006 and 28% as of 2007 and
forward; (b) for income tax purposes, cost of sales will be deducted instead of inventory purchases; c) in 2005, an option was
established to amortize inventories at December 31, 2004 into taxable income over a period from 4 to 12 years determined in
conformity with the respective tax rules; when electing to amortize inventories into taxable income, any unamortized balance of
inventories under Rule 106 and unamortized tax loss carryforwards must be deducted from the inventory balance; inventories
may be deducted as sold; d) as of 2006, the employee statutory profit sharing paid will be fully deductible; and e) bank liabilities
and liabilities with foreign entities are included in the determination of the IMPAC taxable base.
The Company and its subsidiaries file individual returns for ISR.
2004
b.
a.
Transactions denominated in U.S. dollars were as follows:
2004
2003
(In U.S. dollars)
Land purchases in México
Equipment acquisitions
22,271
3,073
4,402
c. The exchange rate in effect at the dates of the balance sheets and of issuance of the consolidated financial statements were
as follows:
U.S. dollar
December 31,
2004
2003
$ 11.15
$ 11.24
March 14,
2005
$ 11.03
ISR and BTU consist of that folowing:
Current
Deferred
Effect of reduction in statutory rate on deferred ISR
Change in valuation allowance for recoverable tax on asset paid
PTU current
2003
$ 160,778
245,982
(192,625)
1,648
$ 215,783
$ 1,352
$ 112,372
265,877
1,037
$ 379,286
$ 1,212
To determine deferred ISR at December 31, 2004, the Company applied the different tax rates that will be in effect beginning in
2005 to temporary differences according to their estimated dates of reversal. In addition, in accordance with tax regulations in
effect as of 2005, the Company’s management elected to amortize the tax inventory of $4,794,895 at December 31, 2004 into
taxable income over a 11-years period beginning in 2005, based on inventory turnover. Accordingly, the initial effect of the new
regulation of no longer deducting inventory purchases is deferred. The result derived from applying the different tax rates is
shown in the table below under Effect of reduction in statutory rate on deferred ISR.
For the years ended December 31, 2004 and 2003, certain companies used tax loss carry-forwards of $10,181 and $1,059,
respectively. The respective tax benefit for tax loss carryforwards was recorded as a decrease in the deferred income tax liability.
19. RELATED PARTY TRANSACTIONS
The effect of statutory rates reduction in the deferred tax in 2003 is caused by the recalculation of the deferred tax liability
recorded as of December 31, 2003, due to the gradual reduction of the statutory tax rate. The various rates in 2004, were applied
to the temporary differences according to their possible realization date.
Transactions carried out with the corporate trust in the ordinary course of business, were as follows:
2004
Revenue:
Administrative services income
Land sales
Interest net
Costs:
Land sales
$
929
$ 117,862
$ 14,230
$
$
$
-
$ 80,145
$
-
20. OTHER INCOME, NET
Gain on sale of shares of subsidiary
Other - Net (principally excess expense recoveries)
b. Reconciliation of the statutory ISR rate and the effective rate as a percentage of income before ISR and PTU for fiscal
2004 is shown below. The effective ISR rate for fiscal 2003 differs from the statutory rate, mainly due to permanent
differences such as nondeductible expenses and the effects of inflation.
2003
2004
$
$
3,429
3,429
2003
$ 8,695
67,538
$ 76,233
2004
Statutory rate
Add (less) the effect of permanent differences, mainly nondeductible expenses
Less the effects of inflation
Effect of reduction in statutory rate on deferred ISR
Effective rate
33.00%
2.22
(2.05)
(15.63)
17.54%
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
c.
At December 31, 2004 and 2003, the main items comprising the liability balance of deferred ISR are as follows:
23. COMMITMENTS
Deferred ISR assets (liabilities):
Inventories
Unbilled revenues on developments in progress
Property, machinery and equipment
Allowance for doubtful accounts and contract cancellations
Other - Net
Deferred ISR from temporary differences
Effect of tax loss carryforwards
Recoverable tax on assets paid
Valuation allowance for the deferred ISR (1)
Net long-term deferred ISR liability
2004
2003
$ (1,385,250)
(335,340)
(58,132)
85,899
4,873
40,398
(1,647,552)
$ (1,336,197)
(400,806)
(59,329)
82,366
4,346
32,160
(1,677,460)
a. Guarantee and management trust - In December 2002, the Company executed a guarantee and management trust contract
to develop and market a residential housing complex containing 765 units, denominated Hacienda La Gloria in Carrillo Puerto,
Querétaro. The principal characteristic of the trust are:
25,969
16,432
42,401
22,043
13,607
35,650
Contributions - The trust contributions of each participant are as follows: Lacupuesco contributes the Querétaro land, the
approximate value is $13,148, CUARA contributes the develop cost and marketing cost of the residential housing complex
and PC19 contributes the concession water right for the residential housing complex.
(31,918)
(24,097)
Benefits - For the sale or transfer of the residential units, Lacupuesco receives 15% of the selling price and CUARA the
remaining 85% of such price.
$ (1,637,069)
$ (1,665,907)
(1) A net deferred income tax asset generated by Consorcio ARA, S.A. de C.V. and PDCC was not recorded because there is
not a high probability of recovery.
d. Tax loss carryforwards and recoverable IMPAC for which the deferred ISR asset and prepaid ISR, respectively, have been partially
recognized can be recovered subject to certain conditions. Restated amounts as of December 31, 2004 and expiration dates are:
Year of
Expiration
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Tax loss
Carryforwards
$ 25,354
18,667
1,958
11,802
28,782
$ 86,563
Recoverable
IMPAC
1,039
517
1,084
1,428
2,735
2,447
2,067
2,262
2,823
$ 16,432
Participants - The participants are Lacupuesco, S. A. de C. V. (Trustor and Beneficiary A) "Lacupuesco"; Promotora
Comercial Diecinueve, S. A. de C. V. (Trustor and Beneficiary B) "PC19"; Constructora y Urbanizadora ARA, S.A. de C.V.
(Trustor and Beneficiary C) "CUARA", and Grupo Financiero Santander Serfin (Trustee)" Santander".
Effective duration of contract - The contract will have an effective duration of 36 months computed as of the date the
construction permit is obtained (December 23, 2003). If upon termination of the agreement term the residential complex has
not been concluded, or there are still houses that have not been sold or transferred (because they are being constructed or
because construction has not started), Lacupuesco will be entitled to extend the contract for another six months, or request
settlement of the 15% agreed upon amount, based on the last sales price reported. As of December 31, 2004, 251 houses
had been recorded by percentage of completion at a price of $553 per unit.
b. Guarantee and management trust - In October 2003, the Company executed a guarantee and management trust contract
to develop and market a housing complex for Michoacán government’s employees and shopping stores in Capula, Morelia. The
development is divided into the ARA project and SARE project, a commercial area and free land. The principal characteristic of
the trust are:
$
Participants - The participants are Instituto de Vivienda del Estado de Michoacán de Ocampo (Trust or and Beneficiary A)
“IVEMO”; Consorcio de IngenierÌa Integral, S.A. de C.V. (Trustor and Beneficiary B) “CIISA”; FISARE, S.A. de C.V. (Trustor
and Beneficiary C and a Company subsidiary) “FISARE” and Banco Azteca, S.A. (Trustee) “Banco Azteca”.
Contributions - The contributions to the trust of each participants are: IVEMO to contribute with Capula, Morelia land (”the
land”) and the concession of water rights, CIISA and SARE contribute each 50% of the development and internal works of
the ARA and SARE projects, respectively.
Benefits - For the sale or transfer of each housing unit in the ARA and SARE projects, IVEMO receives 8% of the selling
price; CIISA and SARE the remaining 92% of such price in ARA and SARE projects, respectively.
The commercial area and free land will be returned to IVEMO.
22. INFORMATION BY INDUSTRY SEGMENT
The Company operates as a developer, contractor and a lessor solely in Mexico, as mentioned in Note 1. Information on
revenues and costs relative to these activities is as follows:
Revenues:
As developer
As contractor
As lessor
2004
2003
$ 5,745,363
22,238
10,192
$ 5,777,793
$ 5,033,013
10,649
29,279
$ 5,072,941
$ 4,078,029
15,394
5,138
$ 4,098,561
$ 3,581,492
11,507
16,567
$ 3,609,566
Costs:
As developer
As contractor
As lessor
No material intersegment transactions were performed during the years ended December 31, 2004 and 2003 period.
Effective duration of contract - The contract term is based upon the length of time to completion. IVEMO will be able to
retain partially or totally the contributed land if it is not under contract of sale to buyers and will pay the cost of infrastructural
expenses to CIISA and SARE. As of December 31, 2004, 24 houses had been recorded by percentage of completion at a
price of $255 per unit.
c. The mortgage commitment backlog is measured in terms of the number of homes for which the Company has received
confirmation from mortgage providers that, once qualified homebuyers are located, mortgage financing will be made available.
For the year ended December 31, 2004, the confirmations received by the Company are for the sale of 25,235 homes at an
estimated sales value of $9,111,020.
d. The Company leases offices under an operating lease that is renewable annually. The rental expense was $10,225 and
$12,742 for the years ended December 31, 2004 and 2003, respectively.
e. On August 18, 2004, CIISA executed a trust administration contract with a shopping mall and Banco J.P. Morgan, S.A.
Institución de Banca Múltiple, J.P. Morgan Grupo Financiero, Trust Division, transferring part of the plot of land known as “Las
Américas” on which the “Las Américas shopping mall” will be developed.
CIISA or CRAS (”affiliated”) are obligated to a) construct the shopping mall (except shop stockroom), including parking lot
according to the executive project and b) the administration of the shopping mall.
REPORTE ANUAL 2004
ANNUAL REPORT 2004
24. NEW ACCOUNTING PRINCIPLES
In May 2004, the IMCP issued Bulletin B-7, “Business Acquisitions” (”B-7”), whose application is mandatory for financial
statements of periods beginning on January 1, 2005, although early adoption is encouraged. B-7 provides updated rules for the
accounting treatment of business acquisitions and investments in associated entities. It establishes, among others; the adoption
of the purchase method as the only accounting method for business combinations; it eliminates the amortization of goodwill,
which is now subject to the impairment rules; it establishes rules for the accounting treatment of asset transfers or share
exchange among entities under common control as well as for the acquisition of minority interest based on the provisions of
Bulletin B-8, “Consolidated and combined financial statements and valuation of permanent investments in shares”. Management
believes that the adoption of this new Bulletin as of January 1, 2005, will not have significant effects on the Company’s financial
position or results of operations.
In April 2004, the IMCP issued Bulletin C-10, “Derivative instruments and hedging activities” (“C-10”), whose application is
mandatory for financial statements of periods beginning on January 1, 2005, although early adoption is encouraged. In general,
C-10 establishes that for fair value hedges, any variances in the fair value, both of the derivative and the underlying, must be
reflected in current earnings when such variances occur; for cash flow hedges, the effective portion of fair value variances must
be recognized in other comprehensive income in stockholders’ equity, while the ineffective portion must affect current earnings.
With respect to derivative financial instruments, the C-10 establishes the conditions that must be met for an instrument to be
considered as such, and revises and adds definitions. It also includes rules regarding the elements involved in hedging activities,
including the formal documentation at the inception of each hedge and measurement of its effectiveness during its term, among
others; C-10 classifies hedges into three categories: a) fair value hedges, b) cash flow hedges and c) foreign currency hedges,
and provides specific rules by type of hedge, for their valuation, recognition, presentation and disclosure.
In April 2004, the IMCP issued Amendments to Bulletin C-2, “Financial instruments” (“C-2”), whose application is mandatory for
financial statements of periods beginning on January 1, 2005, although early adoption is encouraged. Revised C-2 basically
establishes that any variances in the fair value of financial instruments classified as available for sale must be recognized in
other comprehensive income and reclassified to current earnings upon sale of such instruments; revised C-2 includes the
possibility of making transfers among some of the categories under which financial instruments are classified, provided that
conditions and rules for their accounting recognition are met. It also extends the applicability of impairment rules to financial
instruments available for sale and provides more precise rules for their recognition.
In January 2004, the IMCP issued revised Bulletin D-3, “Labor obligations” (“D-3”), which replaces the concept of unforeseen
severance payments that are recognized in earnings of the period in which the payment decision is made, with that of
“Severance payments at the end of the work relationship”, defined as payments granted to employees when they conclude their
labor relationship before reaching retirement age, for which the valuation and disclosure rules applicable to pension and seniority
premium payments must be followed.
Revised D-3 is mandatory as of January 1, 2005, but grants the option to immediately recognize in earnings the resulting
transition asset or liability, or to amortize it over the average remaining labor life of employees.
Consorcio ARA, S.A. de C.V.
Bosques de Ciruelos 140, Col. Bosques de las Lomas C.P. 11700, México, D.F.
Tel. (525) 5 5246 3100 Fax (525) 5 5251 2980

Informe - Morningstar

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