Revista nº 56 - Api en valencia

Transcripción

SUMARIO
2011 / Número 56
Actualidad
Inmobiliaria
PRESIDENTE
Juan José Piquer
DIRECCIÓN-COORDINACIÓN
Vicente Beltrán
REDACTORA JEFE
Sylvia Costa Rubio
ASESOR JURÍDICO
Víctor Giner Sánchez
SECCIÓN FORMACIÓN JURÍDICA
Vicente José Díez Crespo
SECCIÓN FORMACIÓN TÉCNICA
Francisco Javier Martínez Momparler
FOTÓGRAFO:
Finezas
EDICIÓN Y PUBLICIDAD:
C.O.A.P.I. VALENCIA
C/ San Vicente 60 1º
46002 Valencia
Tel.: 96 352 51 25
Fax: 96 351 41 68
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MAQUETACIÓN
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Esta publicación se distribuye
gratuitamente entre los agentes
colegiados y entidades u organismos,
cuya actividad profesional
guarda relación con las competencias
propias del Colegio Oficial de Agentes
de la Propiedad Inmobiliaria
de Valencia y su Provincia.
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Noticias
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Entrevista
Nuevo Presidente COAPIV
12 Así es la nueva junta de Gobierno
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Informe Precio de la Vivienda
29 Formación Técnica
por Vicente Beltrán
32 El COAPIV estrena web
Conseller Juan Cotino
EDITORIAL
Juan José Piquer Mestre
Presidente del COAPIV
Eficacia y honor
Desde que la nueva junta de gobierno inició su andadura a principios de año, han
seguido ocurriendo cosas que inevitablemente siguen variando nuestro sector. No
es el mismo sector éste que el de hace seis meses. Los cambios se suceden rápidamente. Los diferentes actores toman posiciones en función de los nuevos acontecimientos. Nosotros no debemos ser menos. Debemos estar muy pendientes de lo
que ocurre a nuestro alrededor, pues existen varios frentes abiertos a los que debemos atender; las consecuencias de la actuación de las entidades financieras,
tanto por la drástica reducción de los préstamos hipotecarios para producto de terceros, como por la búsqueda sin tregua ni contemplaciones de clientes para sus inmuebles. Las variaciones del precio de la vivienda y los movimientos hacia la demanda de alquiler, la casi inexistencia de proyectos de obra nueva, con las futuras
consecuencias que eso pueda acarrear para el futuro, la necesidad silenciada de
generar un pacto social respecto de la profesión de intermediación inmobiliaria, sobre todo en materia de vivienda que ofrezca la seguridad y las garantías que el consumidor necesita, en materia de compraventa y arrendamiento. Ésta última es una
demanda histórica de los profesionales que observan la clara necesidad del consumidor en esta materia.
Nos enfrentamos sin duda a grandes retos dentro del sector, la llamada readaptación o regulación del sector ha traído consigo restructuraciones de gran trascendencia. Numerosas empresas han desparecido, otras se han transformado gravemente. En la intermediación han desaparecido miles de agentes en toda España.
Curiosamente la mayoría de los API’s seguimos aquí y no es por casualidad. El API
entiende la intermediación como una profesión y no como un mero negocio enfocado únicamente a la transacción mercantil. El API es un profesional de prestigio en su
sector. “Eficacia y honorabilidad en la transacción inmobiliaria” es el lema que reza
en nuestro escudo colegial desde hace más de cincuenta años. Poco más se puede
añadir. Estos son dos pilares fundamentales en el desempeño de una profesión; la
eficiacia y el honor, con todo la responsabilidad que eso conlleva.
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria estamos obligados a liderar el sector ahora con más fuerza que nunca. Debemos ser capaces de ofrecer unos servicios de
excelencia a todo aquel profesional inmobiliario que quiera desarrollar una profesión de prestigio en este sector. Este es el objetivo de la junta de gobierno del COAPIV. De esta forma el usuario nos percibirá como lo que somos; profesionales de garantía y prestigio en la transacción inmobiliaria.
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API
NOTICIAS
El Banco de España espera que el precio
de la vivienda siga cayendo
El Banco de España espera que el
precio de la vivienda continúe cayendo en 2011 en línea con el patrón de
la crisis inmobiliaria, aunque avanza
que el ajuste de la inversión residencial concluirá a finales de este año.
Según señala en el último ‘Boletín Económico’, el número de viviendas iniciadas durante el bienio 20112012 será inferior al necesario para
satisfacer la nueva demanda, de forma que se absorberá “parte” del elevado ‘stock’ acumulado de viviendas
sin vender.
En este sentido, precisa que, dado que se espera que la brecha negativa entre las viviendas iniciadas y las
terminadas continúe menguando a
lo largo de este año, “las caídas de la
construcción residencial irán siendo
progresivamente menores”.
En este contexto, el elevado peso que alcanzó la inversión en construcción y, en particular, en vivienda
sobre el PIB en la etapa de expansión
seguiría moderándose y se situaría
en unas ratios más comparables a
las de otros países europeos.
Por otra parte según las estimaciones del Banco de España El PIB
crecerá un 0,8% este año y repuntará hasta el 1,5% en 2012.
La evolución de la economía en estos dos años se caracterizará por una
“lenta” recuperación de la demanda
nacional y una trayectoria “más favorable” de las exportaciones.
En su informe de proyecciones
de la economía española del último
‘Boletín Estadístico’, la autoridad
monetaria indica que la economía se
encuentra todavía “inmersa en una
situación difícil”, que requiere seguir
con políticas “ambiciosas y exigentes” para corregir desequilibrios fiscales y avanzar en las reformas estructurales y la recapitalización del
sistema financiero.
El PIB crecerá un 0,8% este año
y repuntará hasta el 1,5% en 2012
Además, la institución gobernada por Miguel Ángel Fernández Ordóñez prevé que las condiciones financieras se “endurezcan” en la
medida en que los tipos de interés
del crédito bancario van a reflejar el
aumento esperado de los tipos interbancarios.
Asimismo, el Banco de España
dice que “no puede descartarse totalmente un recrudecimiento de la
crisis de la deuda soberana, que podría afectar negativamente a la economía española”. Al menos, señala
que la magnitud del proceso de consolidación fiscal está siendo mayor
que la prevista hace un años y, por
tanto, también sus efectos a corto
plazo sobre la actividad.
Por otro lado, El instituto emisor
también destaca la “lenta mejoría”
del mercado de trabajo, que espera
que comience a crear empleo a partir
de la segunda mitad de este año. Con
todo, esta evolución no impedirá que
la media de 2011 vuelva a ser negativa (-0,6%) dado el fuerte efecto de
arrastre de las cifras de destrucción
de empleo de 2010.
Por ello, el Banco de España advierte también de que la tasa de paro
seguirá creciendo en 2011, hasta el
20,7%, y sólo empezará a “reducirse levemente” en 2012, situándose
en el 20,4%.
ACTUALIDAD INMOBILIARIA
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NOTICIAS
El puente de Serranos será peatonal Perfil del inquilino
en España
El pasado mes de Abril comenzaban las obras de peatonalización del
Puente de Serranos, uno de los viales más emblemáticos de la ciudad.
El cierre al tráfico de este puente
tendrá consecuencias en el entramado viario del entorno.
La actual pasarela del Pont de
Fusta desaparecerá para dejar su
lugar a un nuevo viaducto sobre el
antiguo cauce del Turia que acogerá el tráfico rodado.
Por el momento, el Ayuntamiento de Valencia trabaja sobre
unos bocetos del arquitecto Ignacio Bosch que recuerdan al Puente de las Flores. En este caso, el
área para transeúntes será todavía más amplia, hasta alcanzar los
cuatro metros de ancho.
El nuevo viaducto tendrá una estructura diferenciada de hormigón y
madera, que segregará los espacios
destinados a vehículos y peatones.
La pasarela pretende rememorar el
puente primigenio, construido íntegramente con este material, y que
destruyó la gran riada de 1957..
La plataforma para el tráfico
contará con tres carriles y diez metros. Ambas zonas, la peatonal y la
destinada a la circulación estarán
separadas por palmeras.
En cualquier caso, la peatonalización del puente de Serranos no se
llevará a cabo hasta que no conclu-
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yan las obras del nuevo Pont de Fusta, que se prolongarán durante al menos diez meses.
No obstante, los técnicos municipales esperan en acelerar al máximo
la fase de redacción y diseño del viaducto para que las actuaciones sobre
el terreno puedan comenzar antes de
que finalice el presente ejercicio.
No es un objetivo sencillo. Previamente, el proyecto deberá superar
algunos trámites burocráticos, entre
ellos preceptivo el informe de la Conselleria de Cultura, ya que afecta a un
entorno protegido.
La decisión del equipo de Gobierno local está justificada en los informes del catedrático de la Universidad Politécnica de Valencia, Ignacio
Bosch, el arquitecto que está encabezando las obras de restauración de
los puentes de Serrano y Trinitat.
Bosch recomendaba la peatonalización de ambas plataformas, las
más antiguas de la ciudad para evitar su degradación. Según Bosch,
tanto Trinitat como Serranos “han experimentado un sufrimiento importante provocado esencialmente por
el cambio de uso por tráfico rodado”.
Un joven ‘mileurista’ de entre 25 y
30 años de edad, soltero, de nacionalidad española y que trabaja en el
sector servicios constituye el perfil
del inquilino medio de España.
Así se desprende del estudio
realizado por una empresa de Seguros de Alquiler..
El informe indica que el alquiler es
la opción más recurrente cuanto más
baja es la remuneración salarial.
En concreto, el 31,8% de los inquilinos cuenta con retribuciones de
menos de 20.000 euros, el 22% percibe entre 20.000 y 30.000 euros y el
23%, entre 30.000 y 40.000 euros.
Sólo el 4,2% de quienes optan por
arrendar cobra más de 50.000 euros.
Las personas que eligen ocupar
una vivienda en régimen de alquiler
la buscan, fundamentalmente a través de Internet, en un lugar próximo a
su puesto de trabajo.
El tiempo medio de estancia en la
vivienda se sitúa en el entorno de los
dos años.
El estudio revela también que las
franjas de edad en las que más se recurre al alquiler de la vivienda son
las comprendidas entre los 16 y los
25 años y entre 26 y 35 años, con el
31% y el 42%, respectivamente, de
los residentes en régimen de arrendamiento.
El reparto por sexos es prácticamente equitativo, con un 53,% de
hombres, frente a un 49,% de mujeres, que alquilan tanto en solitario (el
25,8%) como en pareja (el 30,15%).
Los solteros recurren más al
arrendamiento de una vivienda que
los casados (un 44,8% frente a un
31,5%), si bien los separados y divor
divorciados suponen el 20% del total de
ocupantes de pisos de alquiler.
En cuanto a la nacionalidad, es
mayoritariamente española (65,5%),
seguida de la ecuatoriana (9,4%),
la marroquí (8,9%) y la británica
(5,12%).
NOTICIAS
Los pisos continúan
sobrevalorados
un 55% en
España, según
‘The Economist’
El precio de la vivienda en España continúa un 55% sobrevalorado pese a la senda bajista recorrida hasta la fecha, según
un indicador creado por ‘The Economist’
que refleja que este desajuste es el más
abultado de entre los principales mercados mundiales.
El indicador establece un precio razonable para cada país poniendo en relación los valores de compraventa y los ingresos por alquiler y determinando para
cada caso una media histórica, de forma
que los resultados superiores a ésta son
interpretados como una sobrevaloración.
En el caso de España, tomando como referencia los valores desde 1990, la
sobrevaloración de los precios se situaría en el 24%, mientras que atendiendo a
las cifras desde 1975 este porcentaje ascendería al 55%. Por detrás de España
se situarían Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%).
Según ‘The Economist’, “el hecho de
que los mercados se estén estabilizando podría sugerir que los precios han caído los suficiente para corregir los excesos de la ‘burbuja’ inmobiliaria”. Si bien,
apunta que los precios siguen cayendo
en aquellos mercados sobrevalorados
como Francia, Irlanda o España, por lo
que el ajuste global aún no habría tocado fondo.
Estados Unidos coge el punto
Así pues, el análisis arroja que los precios de la vivienda en EE.UU. se sitúan
ya 3 puntos porcentuales por debajo de
su media histórica tras abanderar la crisis del ‘ladrillo’ a nivel internacional.
Por su parte, el coste de las compraventas en el Reino Unido está creciendo de nuevo en el Reino Unido, con una
sobrevaloración del 28,8%, lo que hace
pensar que el mercado se mantiene en
una fase expansiva.
El Gobierno obligará a los
edificios de más de 40 años a
pasar una inspección técnica
La secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas, Beatriz Corredor, ha anunciado que
los edificios residenciales con
más de 40 años de antigüedad
deberán pasar una inspección
técnica cada 15 años. La inspección, además, ofrecerá recomendaciones para mejorar la eficiencia energética de las viviendas.
Según la secretaria de Estado,
la próxima Ley de Sostenibilidad
del Medio Urbano establecerá la
obligatoriedad de realizar una inspección técnica de edificios “ya
que se trata de un tema que está poco regulado en la legislación
autonómica vigente y que carece
de un mínimo común denominador para toda España”
Además, se realizará un análisis de la calificación energética
de las viviendas que determinará “qué obras o recomendaciones
son necesarias para ahorrar energía en la vivienda”, según Corredor, que ha puesto como ejemplo
que una inversión de unos 3.500
euros para mejorar la eficiencia
energética de una vivienda instalando doble cristal o cambiando la caldera “puede suponer un
ahorro de hasta el 76% de su con-
sumo final, lo que equivale a 600
euros anuales que amortizan la inversión cinco o seis años”. Según
la secretaria de Estado, es necesario hablar de la mejora energética “como una inversión y no como
un gasto”.
El anuncio de la nueva normativa estatal llega tres meses después de que en Catalunya haya
entrado en vigor el decreto que establece las Inspecciones Técnicas
de los Edificios (ITE) como una revisión obligatoria que tendrán que
pasar todos los edificios de viviendas plurifamiliares que tengan
más de 45 años.
En virtud de este decreto, un
técnico --arquitecto, aparejador o
ingeniero de edificación-- inspeccionará visualmente el estado de
las viviendas y, en caso de detectar deficiencias, lo comunicará al
dueño y al ayuntamiento del municipio para que adopten medidas, y
también se prevé informar a la Administración si se encuentran situaciones de “infravivienda”.
El inspector emitirá un certificado de aptitud --apto o no apto-- y tendrá una vigencia de diez
años, ya que pasado este tiempo
será necesario renovarlo.
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NOTICIAS
Valoración del COAPIV tras los datos del INE
La Comunidad Valenciana entre las que más
viviendas ha registrado durante el mes de marzo
Durante el pasado mes de marzo, el
60% de las compraventas de viviendas a nivel nacional se registraron en
Andalucía, Comunidad de Madrid,
Comunidad Valenciana y Cataluña.
La Comunidad Valenciana solo ha
sido superada por Cantabria, igualándose a Murcia y La Rioja en cuanto a
número de viviendas registradas.
La venta de viviendas está repartida a partes iguales entre las de nueva
construcción y la vivienda usada. A nivel nacional se están vendiendo una
media de 35.000 viviendas al mes.
Después de la bajada drástica experimentada desde Enero de 2007 hasta
Diciembre de 2008, se ha producido
una normalización de las ventas, con
pequeños altibajos desde Enero de
2009 hasta hoy, con una venta media
mensual de estos dos últimos años de
35.000 viviendas al mes.
En el mes de Marzo se ha producido una bajada sustancial de número
de inmuebles registrados respecto a
los meses anteriores.
Para el Presidente del Colegio de
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria
de Valencia, Juanjo Piquer ?este dato viene marcado por el fin parcial de
las desgravaciones fiscales que llevaron a un aumento considerable de inmuebles registrados en Enero y Febrero (ventas realizadas dos meses
antes) y que como consecuencia ha
tenido una caída de cierre de operaciones posteriores.?
Piquer considera que ?la mejoría
producida a final de año en la venta de
viviendas fue consecuencia del endurecimiento de las medidas fiscales del
gobierno, volviendo a la normalidad
en las ventas. Estamos en un periodo
de estabilidad en cuanto a cierre de
operaciones y en cuanto al precio final de venta o valor de mercado. Solo
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el precio de oferta está mostrando una
suave bajada para adaptarse al precio
de mercado. El número de operaciones se mantiene estable y hace augurar un periodo de estabilidad cuya duración está por determinar.?
El Presidente del COAPIV reconoce que el cambio fiscal tuvo un
“efecto llamada” que supuso un notable incremento de las ventas en los
últimos meses del año, que ha des-
aparecido tras la eliminación de este
incentivo de compra.
Por otra parte se valora de una
manera muy positiva el hecho de
que nuestra Comunidad figure entre
las que más operaciones inmobiliarias ha realizado. Este dato confirma
que en la actualidad el precio de la
vivienda en la ciudad de Valencia es
uno de los más atractivos si lo comparamos con otras capitales.
UGT insta al Gobierno
a establecer un Plan Integral
de Rehabilitación de viviendas
La Unión General de Trabajadores (UGT) ha pedido al Gobierno que establezca un Plan Integral de Rehabilitación de viviendas con el fin de
reactivar el sector.
En España existen más de 2,1 millones de edificios en mal estado, de
los que, de rehabilitarse 200.000, se crearían cerca de 600.000 puesto de trabajo “a muy corto plazo”, como ha subrayado el secretario general de Metal, Construcción y Afines del sindicato, Manuel Fernández.
Fernández ha insistido en la necesidad de que el Ejecutivo y las comunidades autónomas inviertan en el sector mediante ayudas y cambios en la política fiscal que repercutan sobre esta actividad.
Asimismo, ha subrayado que de cada euro invertido, las autoridades
recuperarían cerca de 80 céntimos y ayudarían a “hacer aflorar” la economía sumergida que existe en torno a las rehabilitaciones, una actividad en la que prima el “intrusismo”.
Tras remarcar que la rehabilitación de una sola vivienda emplearía
a una media de tres trabajadores, ha destacado que este plan también
serviría para reactivar las industrias auxiliares, que son “tremendamente importantes” para el sistema y “están cayendo” en tiempos de crisis.
Además, ha señalado que en la actualidad existen 22 planes de rehabilitación parciales en España puestos en marcha por las comunidades, por lo que ha pedido que se pongan en común todas las propuestas
con el fin de lograr un proyecto integral.
También ha hecho hincapié en que la rehabilitación de viviendas
puede ayudar a los edificios a adaptarse a las energías renovables y fomentar así el ahorro de energía.
ENTREVISTA
JUAN JOSÉ PIQUER, nuevo presidente del COAPIV
‘Los Profesionales somos ahora
más necesarios que nunca’
El año 2011 se inició con cambios en la Junta de Gobierno del Colegio de Agentes de la
Propiedad Inmobiliaria de Valencia. Juan José Piquer fue elegido nuevo presidente de la
Institución. Arquitecto Técnico por la Universidad Politécnica de Valencia es Agente de la
Propiedad Inmobiliaria desde 1994. La actividad de su despacho comprende operaciones
especiales, tanto nacionales como internacionales y de forma especial, el residencial en
la zona norte del área metropolitana de Valencia. Apasionado de la ornitología y de todo lo
que tenga que ver con su familia.Consciente del delicado momento actual que atravesamos
afronta este nuevo mandato con ilusión y con grandes retos.
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ENTREVISTA
¿Cuáles son los principales retos
que se plantea en esta nueva etapa
como presidente del COAPIV?
Aumentar el número de colegiados mejorando el servicio que se les
presta en el colegio y reforzar la imagen de prestigio de los Agentes de
la Propiedad Inmobiliaria en el sector. Queremos prestar un servicio
sin competencia a todo aquel profesional inmobiliario, que desea desarrollar una actividad de prestigio
en este sector.
Situación actual del Colegio y futuro a corto plazo
El colegio, este mismo año, cumple sesenta años de historia desde
su fundación en 1951 y ha sobrevivido a varias crisis, saliendo reforzado de las mismas. Estos últimos cuatro años han habido algunas bajas
de compañeros como consecuencia de la situación por la que ha atravesado el sector, pero nuestro futuro
inmediato pasa por recuperarlos y al
mismo tiempo conseguir nuevos colegiados. En cualquier caso, hemos
detectado una nueva generación de
profesionales que se está incorporando al colegio con muchas ganas
de prestar servicios de calidad. La
nueva Junta de Gobierno que presido tiene claro que el Colegio debe
ser el foro donde compartir las experiencias profesionales de todos nosotros. El colegio tutela y garantiza
la actuación de los colegiados, debe ser el vínculo de relación entre los
APIs, las distintas administraciones
y otros colectivos. Debe conseguir
unificar a los mejores profesionales
del sector inmobiliario.
El colegio debe ser el vehículo
que utilicen todos los profesionales
para acceder a la mejor formación,
a las mejores técnicas de venta, a la
legislación aplicable a la intermediación y a las novedades tecnológicas.
¿Para qué sirve la institución a los
colegiados?
El colegio ofrece el mejor servicio posible a los colegiados para que estos
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puedan desarrollar su actividad garantizando a los clientes la máxima
profesionalidad.
Garantiza a los consumidores
que las actuaciones de los APIs sean
eficaces, éticas y amparadas en la
deontología profesional.
¿Qué momento atraviesa la profesión de A.P.I?
Ha habido una depuración y ahora estamos en un punto de inflexión
que nos lleva a un periodo de estabilidad. Entramos en una nueva etapa de la profesión que conlleva la
realización de algunos cambios para adaptarse a la nueva situación
del mercado, y estoy seguro que estos mejorarán nuestro papel, como
agentes de la propiedad inmobiliaria, en el sector en el que trabajamos. Los Profesionales somos ahora
más necesarios que nunca. El consumidor necesita Agentes Inmobiliarios de confianza, algo que ha sido siempre un objetivo del COAPIV,
desde su fundación.
¿Cómo está afectando la Crisis Inmobiliaria.? ¿Cuáles son sus Expectativas de Futuro?
La crisis ha puesto en serios aprietos
a muchos particulares, promotores
y bancos que necesitan vender sus
inmuebles. Hoy existe un excedente
de producto en el mercado que está,
la mayoría, en manos de los bancos.
Ese excedente hay que venderlo, y
ENTREVISTA
el papel de los agentes de la propiedad inmobiliaria es fundamental para conseguirlo. Somos el colectivo
más organizado, con más experiencia, mejor preparado y más profesional. ¿Quién mejor que nosotros?
El futuro pasa por unirnos y adaptarnos a la nueva situación. Seguir
teniendo un papel importante en la
intermediación inmobiliaria y conseguir unificar bajo el colegio a los
mejores profesionales del sector inmobiliario. La crisis tiene una parte
negativa y también una positiva, los
que la superemos, adaptándonos a
las circunstancias, saldremos muy
reforzados de la misma. Nos enseña a superarnos, a mejorar y a saber
cambiar y adaptarse.
Como dijo Albert Einstein “Es en
la crisis donde aflora lo mejor de cada uno, porque sin crisis todo viento
es caricia.”
Hablar de crisis es promoverla, y callar en la crisis es exaltar el
conformismo. En vez de esto trabajemos duro. Acabemos de una vez
con la única crisis amenazadora
que es la tragedia de no querer luchar por superarla.
¿Cuáles son las principales líneas a
seguir en esta nueva etapa?
En la Junta hemos realizado un plan
estratégico en el que se priorizan como objetivos principales la mejora continua de los servicios a los colegiados, fortalecer la imagen de los
APIs y del colegio, incrementar el número de colegiados y unificarlos.
¿Cómo se posicionan los APIs en el
colectivo?
En estos momentos difíciles, los APIs
son los que mejor han resistido. Existe un gran número de profesionales
del sector que quieren pertenecer
a nuestro colectivo y nosotros estamos encantados de recibirlos en el
colegio. Desde la Junta se hará todo lo posible para que todos los buenos profesionales tengan cabida en
el colegio.
En estos momentos somos el grupo más numeroso y de mayor presti-
gio, el colegio se fundó hace 60 años
y ha pasado por otros momentos difíciles y los ha superado haciéndose
más fuerte.
¿Cree que es posible la cooperación?
No es que sea posible, es necesaria. Es necesaria entre los propios
APIs y entre ellos y el resto de profesionales.
La intermediación va encaminada a la colaboración continua entre
profesionales, compartiendo los inmuebles para mejorar el servicio a
los clientes.
La colaboración implica ciertos
cambios, como la necesidad de trabajar con encargo en exclusiva compartida.
La unión de los profesionales para dar un mejor servicio a los clientes
es imprescindible.
¿Qué papel están desempañando las
Nuevas Tecnologías en la profesión?
Las nuevas tecnologías no desintermedian los servicios, lo que hacen
es ayudarnos a mejorar los nuestros.
Siempre han existido las operaciones entre particulares o directas pero
los clientes son cada vez más conscientes de que salen ganando cuando contratan a un buen profesional.
Las operaciones inmobiliarias son
cada día más complicadas, nuevas
leyes, dificultades en el crédito, los
portales donde se anuncian los particulares desvirtúan los valores reales del mercado. Es necesario contar con un profesional que conoce
muy bien cuales son los mejores productos y el valor real de mercado,
que acompañe al cliente en todo este complicado proceso. Ahí es donde
estamos los APIs.
“La actividad de los APIs debe ir
unida a las palabras; prestigio,
eficacia y profesionalidad”
“La unión de los profesionales
para dar un mejor servicio
a los clientes es imprescindible”
“La crisis nos está enseñando
a superarnos, a mejorar
y a saber adaptarse”
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NUEVA JUNTA
Así es la nueva Junta de Gobierno
Bajo la presidencia de Juanjo Piquer siete miembros forman la nueva Junta de
Gobierno del COAPIV en esta nueva etapa. Cada uno de ellos dirigirá un área
específica con importantes objetivos para los próximos cuatro años.
Gabriel Bacete Alonso
Vicente Díez Crespo
Alberto Pla Alabau
Es licenciado en empresariales, comenzó en 1.994 en el sector inmobiliario como
promotor en una empresa familiar, colegiándose en 1.998 para dedicarse a la intermediación inmobiliaria y las peritaciones judiciales, manteniendo despacho
en Xàtiva. Como aficiones tiene el “running” al que se considera “enganchado”
Estudió Derecho en la Universidad de
Valencia. Abogado en ejercicio desde 1995. Agente de la Propiedad Inmobiliaria en ejercicio desde 1999.
Ejerce la actividad de intermediación
inmobiliaria así como peritaciones judiciales en su despacho de la avenida
Blasco Ibáñez.. Aficionado al paddle,
corredor ocasional, le gusta la lectura
y la música.
Estudió en la facultad de Ciencias
Económicas en Valencia
Ejerce de API en la misma ciudad desde 2004, especializado en intermediación inmobiliaria y financiera y en
valoraciones y peritaciones judiciales.
Puedes localizarlo en la calle Ayora, 3
de Valencia, al principio de la avenida
del Cid. Disfruta realizando rutas por
el monte o en bici con su familia, jugando al fútbol con los amigos o leyendo un buen libro..
Vicepresidente 2º
Área de Peritaciones
Objetivos para el 2011-2015
“Mejorar nuestra imagen de peritos en los
juzgados de Valencia y sobre todo de la
provincia, incidiendo en tres puntos fundamentales: la formación, la inclusión de
nuestra lista de peritos por delante de las
existentes de asociaciones y la mejora de
las relaciones con los juzgados y restantes instituciones. Para ello tengo previsto
fomentar un modelo que ya está funcionando muy bien en otras comunidades,
y en el que nos comprometeremos con
cada juzgado a facilitarles un perito en
48 horas y a un coste aquilatado a la dificultad de la peritación. También incrementar los servicios a nuestros colegiados, facilitándoles asesoramiento directo
o a través de compañeros, de forma que
puedan emitir el informe de forma rápida
y a menor coste, lo que redundará en beneficio de todos”
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Secretario
Área Interna
Objetivos y metas para
el período 2011-2015
“Conseguir que el hecho de pertenecer al Colegio resulte rentable para el
Colegiado. Para ello es fundamental
ofrecer el mayor número de servicios a
un coste sensiblemente inferior al que
cada uno conseguiría por su cuenta.
El Colegiado ha de apreciar como valor
añadido el hecho de serlo.”
Tesorero
Área de Economia y proveedores
Objetivos y metas para
el período 2011-2015
“Seguir la labor iniciada en tesorería,
controlar el gasto y maximizar las inversiones. Para estos años la austeridad es importante pero es más importante seguir dando el mejor servicio a
los colegiados, por eso hay que desarrollar más la imaginación para procurar obtener medios de donde no hay”.
NUEVA JUNTA
Laura Greses Brines
Alfredo A. Cano Boluda
Estudió Derecho en la Universidad de
Valencia, actualmente ejerce como
Agente de la Propiedad Inmobiliaria en
Valencia, en su despacho de la avenida Malvarrosa desde el 2006 también
realiza peritaciones judiciales. Entre
sus aficiones destacan el sky, patinar,
el cine y la lectura.
Estudió derecho en Valencia, ejerce
de API y de abogado, y es mediador de
seguros colegiado. Tiene oficina en la
localidad de Navarrés, y le gusta mucho relacionarse con personas y el trato con ellas, por extensión la formación.
Vocal
Área Profesional
Vocal
Área de Formación
Objetivos y metas para el
periodo 2011-2015
“Como Representante del Área Profesional, me gustaría dar salida a todas
las inquietudes profesionales de los
colegiados, y que el Colegio pasase de
ser únicamente una sede colegial a un
lugar de reunión y de trabajo en común
para todos los colegiados, fomentar la
colaboración y la unión entre los mismos. Sin duda una ardua tarea que espero llevar a cabo en este periodo con
la colaboración de todos.”
Vicente Beltrán Carrió
Vicepresidente 1º. Portavoz
Área Comunicación
y Nuevas tecnologías
Objetivos para 2011-2015
“Se han producido grandes cambios
en nuestra profesión debido al momento por el que pasamos, de ahí que
el objetivo sea adecuar al colegiado y
adaptarlo a las nuevas circunstancias,
realizando cursos de formación teóricos y sobre todo prácticos, que nos
conviertan en la referencia inmobiliaria del mercado para nuestros clientes, y nos hagan más agradable nuestra profesión.”
Sergio Celda Montalt
Vocal
Área Comunicación
y Nuevas tecnologías
Estudió Relaciones Laborales en la Universidad de Valencia, ejerce como API
desde 2005, ama la profesión de Agente desde pequeño, ya que su padre
desde 1976 y su abuelo desde 1966 se
colegiaron como agentes de la propiedad Inmobiliaria, hasta su jubilación.
Le gusta viajar, dedicar su tiempo libre a
su familia y amigos, y sobre todo echar
una mano a los que lo necesitan.
“Ayudar al equipo del cual soy miembro, para que en estos tiempos tan difíciles que atraviesa el sector, los colegiados tengan el apoyo tan necesario
por parte del colegio y puedan aprovechar al máximo la nuevas tecnologías
que nos ofrece el mercado”
Estudió periodismo en Valencia, ha ejercido como Agente Inmobiliario dentro y fuera de España, en la actualidad ejerce como API en Valencia y está especializado en la
Ciudad de las Ciencias. Ejerce también como perito inmobiliario, le gusta correr por el
cauce del Rio Túria, los deportes náuticos, la nuevas tecnologías y la escritura .
“Conseguir cambiar la línea de comunicación del COAPIV, para que el sector y los consumidores nos perciban como lo que realmente somos y representamos: el liderazgo del sector de la intermediación y valoración en Valencia. Ningún otro colectivo está
más profesionalizado y organizado ni tiene tanto prestigio como los Agentes de la propiedad inmobiliaria. Aprovechar estas fortalezas y reforzar los planes de formación,
comunicación e interlocución con la administración pública nos llevará a ser líderes
indiscutibles en el futuro. Los APIS tenemos algo que decir, ahora más que nunca.”
13
REPORTAJE ALBUFERA
LÁlbufera celebra su 25 aniversario
como Parque Natural
El 2011 es un año muy especial para uno de los parques naturales más emblemáticos
de nuestra Comunitat, el parque natural de lÁlbufera, puesto que este año se
celebra el centenario de la adquisición de lÁlbufera y del monte de la Dehesa por el
Ayuntamiento, y el 25 aniversario de su declaración como Parque Natural.
Para celebrar esta fecha tan importante, la Conselleria de Medio Ambiente y el Ayuntamiento de Valencia
han programado una rica variedad
de actos conmemorativos.
Desde el mes de junio, y hasta finales de año, podremos visitar una
exposición etnográfica sobre el cultivo de arroz en el Centro de Interpretación de Caballerizas del Racó de
lÓlla, donde podremos ver los utensilios y enseres que utilizaban los
agricultores arroceros hasta mediados del siglo XX.
14
Y es que, sin lugar a dudas, si el
Parque Natural de lÁlbufera existe
gracias a que hace 300 años nuestros antepasados decidieron transformar grandes áreas de agua salada
en zonas de agua dulce donde poder
cultivar el arroz. Un hecho, que con
el paso de los años ha dado lugar al
humedal protegido más extenso de
la España mediterránea, con una superficie protegida tres veces superior
a la del Delta del Ebro.
El Parque Natural de L’Albufera,
topónimo que proviene del árabe Al
Buhaira, diminutivo de Al Bahr (el
mar), es más que una inevitable postal turística una forma de vida milenaria de la que todavía quedan vestigios.
Uno de los humedales costeros más importantes de Europa a sólo diez kilómetros de una gran urbe,
y en un entorno densamente poblado, 13 municipios, una circunstancia ambivalente, que lo hace más accesible, pero también más difícil de
preservar. Visitado por unas 200.000
personas al año, cuenta con una superficie de 21.120 hectáreas.
REPORTAJE ALBUFERA
Con rango de Parque Natural
desde 1986, ha merecido otros carnés de protección: ZEPA (Zona de
Especial Protección para las Aves),
Lugar de Interés Comunitario (LIC)
para la red Natura 2000, y está incluida en el listado Ramsar de Humedales de Importancia Internacional.
El parque se divide en tres hábitats claramente diferenciados. Uno
de ellos es el lago de L’Albufera, con
una superficie media de 2.300 hectáreas de las que 300 corresponden a las matas y orillas. La Mata del
Fang, la Punta de Llebeig o la Mata de
la Barra son algunas de estas acumulaciones de vegetación palustre de
gran importancia como lugar de refugio y cría para las aves migratorias europeas, y como filtro de las aguas que
llegan desde los arrozales.
El pato colorado, el cuchara común o el porrón europeo son algunas de las especies más numerosas
de anátidas. El cormorán grande y
el aguilucho lagunero occidental se
concentran en grandes bandadas,
a veces, de más de 200 ejemplares.
En total, unas 350 especies de aves
acreditan la biodiversidad de este espacio acuático singular.
La restinga o barra arenosa es otra
de las zonas del Parque, la más compleja y sensible por ello a la degradación. Incluye la playa, el cordón de
dunas delanteras, el cordón dunar
interior y las malladas, pequeños saladares situados entre las dunas. El
pino carrasco y el matorral en el que
predomina el aladierno y el lentisco
constituyen la flora de esta zona.
Por último, el marjal donde se encuentran los arrozales, 14.000 hectáreas de cultivo. Los tancats, que se
inundan con el agua del lago en la superficie ganada a éste para uso agrícola, y el arrozal de tierras altas, que
se inundan con las aguas de Turia y el
Júcar elevada mediante motores, un
sector amenazado por las transformaciones en cultivo de huerta.
La circulación del agua libre se
materializa en los ullals y las acequias, una densa red acuática que
“La Albufera
fue declarada
Parque Natural
en 1986”
se alimenta de la Acequia Real del
Xúquer y de la Acequia de Favara.
Los ullals son brotes de agua subterránea, último refugio de especies
en peligro de extinción como el samaruc o el fartet. Una gran variedad de
garzas la real, la garceta común y la
garcilla bueyera anidan en estos parajes junto a la gaviota reidora o la patiamarilla. Otros animales emblemáticos del marjal son la rata de agua
consumida como alimento en épocas
de escasez, y la culebra viperina.
Algo de Historia de la Albufera
Aunque escritores famosos de la antigüedad, como Estrabón, Tito Livio ó
Plinio describieron la exuberante belleza de este paraje lo cierto es que sólo
a partir de la Reconquista de esta capital por Jaime I, en 1238, se conservan
documentos fehacientes del afecto de
los reyes por este lugar y su interés en
regular el disfrute del mismo.
Continuaron los sucesivos monarcas reservando para sí estas
propiedades como regalía de la Corona e imponiendo normas reguladoras para el ejercicio de la caza y
pesca, hasta que Felipe V, por Real
Cédula del año 1708, cede el señorío de la Albufera con la villa y marquesado de Cullera a don Cristóbal
de Moscoso, Conde de las Torres,
en recompensa de los servicios
prestados por éste durante la guerra de Sucesión.
En 1761, una Real Orden de Carlos III, quien demostró su aprecio por
la Albufera denominándola «alhaja
de la Corona», la rescató para el Real
Patrimonio, previa indemnización al
Conde de las Torres.
Dignas de mención son las Ordenanzas dictadas por Carlos III «para
el buen régimen y buen uso de la Albufera de Valencia» en las que, con
una minuciosidad notable, se regulan la explotación y disfrute del lago
y en las que se autorizó el arriendo
anual o bienal de la caza volátil por
el intendente, exceptuando de dicho
arriendo los días de San Martín Obispo y Santa Catalina Mártir «en que se
permite a todos cazar».
Vuelve a dejar de ser del Real Patrimonio esta hermosa propiedad durante el reinado de Carlos IV, quien
la cede a Godoy; pero la caída de éste y la confiscación de sus bienes en
1808, durante el reinado de Fernando
VII, revierte el lago al Patrimonio Real.
No faltó tampoco la cesión al dominio particular durante la dominación francesa: el mariscal Suchet fue
nombrado por Napoleón Duque de la
Albufera y, por decreto de 24 de enero de 1812, entró en posesión del lago
y sus aprovechamientos, como parte
de la donación inherente al ducado.
15
REPORTAJE ALBUFERA
Vuelto a España Fernando VII,
cedió en 1818 el usufructo de la Albufera y su Dehesa a los infantes
don Francisco de Paula y don Carlos, quienes nombraron administrador al general Elío. Pero Isabel II,
que bajo la regencia de su madre dona María Cristina subió al trono en
1833 por fallecimiento de Fernando
VII: dispuso que la administración de
tales propiedades volviese al cuidado de los Reales Patrimonios, si bien
se respetaba el derecho a la mitad
de sus productos a favor del infante
don Francisco de Paula y se destinaba la otra mitad a engrosar el haber
real, revocando la donación hecha al
infante don Carlos a causa de su alzamiento contra la reina en pretensión de ocupar el trono de España.
Por Real Orden de 27 de octubre de
1841 se dispuso la total pertenencia
al Real Patrimonio de las rentas que
disfrutaban los infantes con anterioridad a la muerte de Fernando VII.
La ley de 18 de diciembre de
1869, dictada por el regente del reino, declaró extinguido el Patrimonio
de la Corona, que anteriormente, por
decreto de 12 de mayo de 1865, habíase ya reducido considerablemente; y como quiera que en ambas disposiciones se concretan los bienes
destinados al uso y servicio del rey y
entre éstos no figuran la Albufera ni
la Dehesa, pasaron estas propiedades a ser patrimonio del Estado.
Llegamos a 1911, en cuyo año,
por ley de 23 de junio, se cede la
pertenencia del lago y su Dehesa al
Ayuntamiento de Valencia, mediante
el pago al Tesoro público de una cantidad equivalente a la capitalización
de las rentas que producían dichas
fincas. La entrega efectiva de tales
propiedades se difirió, por diversas
causas, hasta el 3 de junio de 1927.
El Ayuntamiento, que desde
la iniciación de sus peticiones, en
1905, tuvo el propósito de convertir
estos parajes en un parque público
con alicientes extraordinarios para el
recreo de los ciudadanos y condiciones excelentes de habitabilidad pa-
16
“Visitado por unas 200.000 personas
al año, cuenta con una superficie
de 21.120 hectáreas.”
“Ubicada a tan sólo diez kilómetros
de la ciudad está considerada
uno de los humedales costeros más
importantes de Europa”
ra los vecinos del lugar, comenzó a
introducir importantes “mejoras” de
urbanización, embellecimiento y sanidad, mereciendo destacarse entre
ellas el embarcadero del Pujol, antes
aludido, con el cual se facilita notablemente el acceso al lago de la corriente turística .
El Decreto 89/1986 (Consell de
la Generalitat), de 8 de julio, declara
Parque Natural el sistema formado
por el lago de La Albufera, su entorno húmedo, y la barra o cordón litoral
(Dehesa del Saler) adyacente a ambos. Así mismo el Decreto 71/1993,
de 32 de mayo, establece de nuevo
el régimen jurídico del Parque Natural de La Albufera que comprende
parte de los términos municipales de
Valencia, Alfafar, Sedaví, Catarroja,
Massanassa, Albal, Beniparrell, Silla, Sollana, Sueca, Cullera, Albalat
de la Ribera y Algemesí.
Con fecha 23 de octubre de 1990
se aprobó el documento de Plan Especial de Protección del Parque Natural, y el Decreto 96/1995 (consell
de la Generalitat), de 16 de mayo,
aprobó el Plan de Ordenación de los
Recursos Naturales de la Cuenca Hidrográfica de La Albufera.
Con fecha 24-11-2004 se aprueba el Plan Rector de Uso y Gestión
del Parque Natural de l’Albufera.
Que constituye la principal normativa jurídica, actualmente en vigor, de
actuación o afección, sobre el Parque Natural de la Albufera.
TRIBUNA JURÍDICA
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
SALA 1ª DE 27-10-2010
La labor de mediación de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria exige un conocimiento del Derecho
en materia de obligaciones y contratos, y de todas aquellas posibilidades contractuales que existen en
nuestro marco jurídico. Reviste especial importancia por la dinámica de esta profesión lo relativo a los
contratos preparatorios o la contratación privada previa a la escrituración. Lo relativo a la entrega de dinero a cuenta, y lo que afecta a las arras. La sentencia que se publica describe perfectamente la actual
doctrina del Tribunal Supremo en esta materia. Especial importancia tiene el fundamento de Derecho
Cuarto de la mencionada sentencia. Allí se explican los distintos tipos de arras existentes y el conocimiento de esta doctrina nos ayuda a la redacción de los contratos de forma que se ajusten a lo realmente querido por las partes. Llamamos la atención respecto al hecho de que no existe un automatismo en la
configuración de las arras como elemento penalizador del incumplimiento y la facultad de desistir unilateralmente del contrato.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. Resumen de los hechos.
1º En un documento privado fechado en septiembre de 2002,
titulado”señal de compraventa”, D.
Hilario compró a los hermanos Mariana Juan Enrique Lidia Milagros
Joaquina una finca y abonó la cantidad de 30.050,60 ç.
2º En dicho contrato figuraba la
cláusula siguiente:”el precio de la
venta se fija por las partes en la cantidad de 276.465,56 ç, pagaderos al
contado a la firma del escritura pública que se formalizará en una vez
que se haya aprobado el expediente
de recalificación por parte de la administración. En el supuesto que la
compraventa no se realice en el plazo convenido por incumplimiento del comprador, el vendedor hará
suya la cantidad entregada en concepto de señal, como indemnización
mínima por el tiempo de retención
de la finca. En caso de incumplimiento del vendedor, éste devolverá doblada la cantidad entregada en
concepto de señal”.
3º En el mes de noviembre del
año 2004 los vendedores, enviaron
al comprador un buro-fax anunciándole que desistían de la compraventa, poniendo a su disposición 60.101,20 ç en concepto de
arras de desistimiento. El comprador, D. Hilario, se opuso a dicho de-
sistimiento, porque consideró que
las arras habían sido pactadas como
indemnización por incumplimiento de la compraventa. La recalificación de la finca se produjo en el año
2005.
4º D. Hilario demandó a los vendedores y pidió que se declarara: a)
la validez del contrato de compraventa pactado; b) la obligación de
los demandados de otorgar escritura pública, y c) las costas. Los demandados contestaron diciendo
que el precio de la compraventa se
había pactado condicionadamente a la recalificación, que a los dos
años y siete meses después de la
celebración del contrato de compraventa no se había producido, por lo
que ya no estaban interesados en la
venta, al haber cambiado las condiciones iniciales. Formularon reconvención en la que pidieron la declaración de la nulidad del contrato y
subsidiariamente, el desistimiento
o la resolución del mismo.
5º La sentencia del Juzgado de 1ª
instancia núm. 1 de Huelva, de 13 diciembre 2005, estimó la demanda y
desestimó la reconvención, con los
argumentos siguientes: a)”no consta de forma clara y expresa que la
voluntad de los contratantes fuera atribuir el carácter de arras penitenciales al precio entregado por el
comprador en el momento de la firma del contrato privado, lo que con-
lleva a que se repute como parte de
su precio y pago anticipado del mismo, y como arras penales o de garantía de cumplimiento (...)”; b) las
partes están de acuerdo en el objeto del contrato y el precio del mismo, pero no lo están en la condición.
La parte demandada entiende que
la condición impuesta en la escritura era suspensiva y que hasta que
la misma no se cumpliera no desplegaba su eficacia contrato celebrado entre las partes; la sentencia
entiende que el contrato se perfecciona desde que existe acuerdo sobre el objeto y el precio del contrato
y que lo que quedaba condicionado no era la validez del contrato, sino la consumación del mismo con
la entrega del precio total por parte del comprador; c) el desistimiento
no tiene otra explicación que el incremento de precio experimentado
por los terrenos objeto del contrato durante el tiempo transcurrido
desde la firma, al haber sido calificados como urbanos, y d)”(...)no puede
considerarse que pueda provocar la
pretendida nulidad, el hecho de que
los vendedores pensaran que el expediente iba a tardar menos tiempo en tramitarse, pues en el contrato no se fijó un plazo máximo para
el cumplimiento de la condición(...)”.
6º Los demandados reconvinientes apelaron la anterior sentencia. La de la sección 1ª de la Au-
17
TRIBUNA JURÍDICA
diencia Provincial de Huelva, de
5 junio 2006, revocó la sentencia
apelada y estimó en parte la demanda inicial y la reconvención,
declarando la validez del contrato y la del desistimiento de los vendedores. Señala que se trata de un
verdadero contrato de compraventa suscrito entre las partes y también admite la posibilidad de desistimiento unilateral, pero: a) dice que
el contrato está sujeto a”una condición resolutoria por la que la venta
desplegará todos sus efectos a partir del momento en que los terrenos obtengan la calificación administrativa de suelo urbano”; b) no
se ha establecido una facultad recíproca de desistimiento unilateral,
sino que sólo se ha pactado que”de
incumplir el vendedor su obligación
de transmisión una vez recalificado
los terrenos, deberá devolver el doble de la señal recibida” y a esta posibilidad se acogen los vendedores
aún antes de la recalificación; c)”(...)
nos inclinamos por estimar razonable el desistimiento de los vendedores, al cabo de más de dos años de
contraer la obligación de transmisión inmobiliaria. (...) de seguir más
tiempo la espera, la equivalencia de
prestaciones sería ilusoria, y desde luego ya se ha resentido notablemente, a casi cuatro años ya del
pacto sin que aún hoy se haya cumplido la condición, y d)”se produce
un desequilibrio en las prestaciones que faculta a la parte vendedora al desistimiento del contrato”.
7º D. Hilario interpone recurso de
casación en base al artículo 477. 2.
3 LEC , que fue admitido por auto de
esta sala de 9 diciembre de 2008.
SEGUNDO. Los motivos que
forman el cuerpo argumental del
presente recurso de casación pueden dividirse en tres grupos: a) a la
infracción de disposiciones relativas al contrato de compraventa
(motivos primero, segundo, tercero
y quinto); b) la interpretación de los
contratos (motivo cuarto), y c) carácter de la entrega de una determi-
18
nada cantidad de dinero en el momento de la celebración de la venta
(motivos sexto y séptimo). Se van a
agrupar de acuerdo con esta clasificación, a los efectos de una más coherente argumentación.
TERCERO. Se debe comenzar el
examen de este recurso por el motivo cuarto. En él se alega la infracción del art. 1281 en relación con el
1282 CC. Estas dos normas están
dedicadas a la intención de los contratantes como regla de la interpretación del contrato, intención clara
y precisa que debe ser aceptada por
la Sala.
El motivo se desestima
La razón de la desestimación se encuentra en la reiterada doctrina de
esta Sala que siempre ha advertido que el art. 1281 CC consta de dos
párrafos y que en ellos se contienen dos normas distintas sobre interpretación. Además, el art. 1282
CC es complementario del segundo
párrafo del art. 1281 y no del primero. Por ello, como se afirma en la sentencia de 1 diciembre 2006, no pueden alegarse conjuntamente,”ya
que en el primer caso son factor decisivo de la interpretación las palabras y, en el segundo, la intención
evidente de los contratantes” (ver
asimismo y en el mismo sentido, las
sentencias citadas en dicha resolución).
CUARTO. A continuación se
van a examinar los motivos sexto y séptimo, que denuncian la infracción del art. 1454 CC y de la
jurisprudencia de esta Sala en relación a la interpretación de los distintos tipos de arras. A pesar de que
las arras establecidas en el artículo citado como infringido tienen carácter excepcional y es necesario
que conste en el contrato la voluntad clara y evidente de las partes de
dar la cantidad entregada como señal el carácter de arras penitenciales o lo que es lo mismo, que permitan el desistimiento unilateral del
contrato, dichas arras tiene un carácter supletorio y no imperativo,
por lo que no habiéndose pactado
con ese carácter, nos encontramos
con unas arras de tipo penal que no
permiten el desistimiento, a pesar
de lo cual la Audiencia lo admite devolviendo el doble de lo recibido como señal.
Ambos motivos se estiman
El concepto de arras en el art. 1454
CC que se alega como infringido,
es más reducido que el que ha sido
adoptado por la jurisprudencia en
la interpretación de dicha disposición. Se ha considerado que la entrega de una suma de dinero de un
contratante a otro puede efectuarse para”asegurar una promesa o un
contrato, confirmarlo, garantizar su
cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente
consintiendo en perder la cantidad
entregada”. La sentencia de 31 julio 1992, seguida por otras muchas
de esta Sala, distingue tres tipos
de funciones que las arras pueden
cumplir:”como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias),
como garantía del cumplimiento o
arras penales, que se pierden si el
contrato se incumple, pero que no
permiten desligarse del mismo; y
como arras penitenciales, que son
las únicas que permiten resolver o
desistir del contrato (...)”, pero la propia sentencia añade que es doctrina reiterada que la utilización de la
palabra”señal” no expresa necesariamente la facultad de desistir del
contrato, sino que debe ser estimada como anticipo del precio. Al mismo tiempo, la sentencia de 25 octubre 2006, dice que”la calificación de
esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla (...). Se
puede calificar de arras penales que
no son sino una cláusula penal, por
la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y solo en
caso de incumplimiento, exigir que
se ejecute dicha cláusula”. Asimismo la sentencia de 29 junio 2009
TRIBUNA JURÍDICA
insiste en que las arras penales
no permiten desistir del contrato,
cuando afirma que”encaja también
en las de carácter penal, las cuales,
a diferencia de las penitenciales, se
pactan como simple garantía del
cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del
contrato con tal proceder” (asimismo SSTS de 16 y 24 marzo 2009).
El examen de la cláusula transcrita en el Fundamento primero de
esta sentencia lleva a la conclusión
de que se trata de una cláusula penal en el sentido descrito en la sen-
tencia de 25 octubre 2006. Se pactaron arras penales como garantía
del cumplimiento, que no permitían
a los vendedores desistir del contrato, como hicieron, porque éste
era firme, aunque sometido a condición, a la que no se imponía ningún tipo de plazo.
El desistimiento unilateral pudo
pactarse en la compraventa y precisamente el art. 1454 CC prevé esta
posibilidad, pero las arras pactadas
en el contrato objeto del presente litigio no permitían el desistimiento.
Además, las razones aducidas por
la parte vendedora como causa de
su desistimiento no estaban pre-
vistas en el contrato, ya que: a) no
se pactó ningún plazo, como suele ser normal, para el cumplimiento de la condición relativa a la recalificación de los terrenos objeto
de la venta, y b) nunca se mencionó en el contrato privado la posibilidad de desistimiento, sino que
únicamente se pactó que el precio
de la venta se pagaría por completo en el momento del otorgamiento
de la escritura pública, que debería
formalizarse”una vez que se haya
aprobado el expediente de recalificación por parte de la Administración”.
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
SALA 1ª DE 14-7-2010
La existencia de numerosas lagunas en la legislación sobre arrendamientos urbanos ha dado lugar a
que la jurisprudencia del Tribunal Supremo realice una labor mas allá de la mera interpretación de la
Ley para llegar a integrar la legalidad vigente con la doctrina que emana de sus resoluciones. Este es
el caso que nos ocupa en la presente sentencia cuando se dilucida la efectividad que debe tener en
un contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda el hecho de que no se señale de forma clara
el plazo máximo de duración, y fijando ésta en una primera anualidad sean posibles prórrogas sucesivas a voluntad del arrendatario. La solución consiste en equiparar esta situación a un usufructo, y por
tanto establecer el plazo máximo de 30 años la duración del contrato.
SEGUNDO. Con apoyo en la jurisprudencia de esta Sala citada en el
recurso, insiste la recurrente en la
nulidad de la cláusula relativa a la
duración del contrato de arrendamiento, puesto que, a su juicio, establecer una duración anual, con
posibilidad de prórroga por el mismo periodo de tiempo, a voluntad
del arrendatario, supone dejar en
manos de éste, de modo indefinido, la duración del contrato, lo que
contraviene las normas y la jurisprudencia citadas, que rechazan
que un contrato de arrendamiento pueda tener una duración indefinida, pues ello va en contra de la
naturaleza misma de este negocio
jurídico. En concreto, la estipula-
ción del contrato en la que se fija la
duración del mismo señala literalmente: “SEGUNDA.- DURACIÓN.
El presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento.
La duración del mismo libremente
estipulada por las partes contratantes es de UN AÑO, prorrogable,
potestativamente para la entidad
arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora, por periodos sucesivos de igual duración, lo
que operará de forma automática,
sin que por tanto deba mediar para ello notificación de tipo alguno” .
El problema que ahora se plantea ya ha sido resuelto por esta
Sala en su sentencia de Pleno de
9 de septiembre de 2009 (recur-
so 1071/2005). El recurso resuelto en la sentencia citada es prácticamente idéntico al actual, pues
la arrendadora en ambos pleitos es
la misma y coincide que una de las
arrendatarias y subarrendatarias
de aquél son las mismas que ahora intervienen en calidad de recurridas. Pero es que, además, el contrato litigioso es prácticamente
idéntico y en especial lo es la cláusula referida a su duración.
Así, tal y como expresa la sentencia del Pleno de 9 de septiembre de 2009, de la definición del
contrato de arrendamiento que da
el artículo 1.543 del Código Civil se
desprende que la determinación
temporal es uno de sus elemen-
19
TRIBUNA JURÍDICA
tos esenciales, aunque el Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 preveía un sistema de
prórroga forzosa legal en su artículo 57, en virtud del que, con independencia del plazo fijado en
el contrato, el arrendamiento podía ser objeto de prórroga, a voluntad del arrendatario y con carácter
obligatorio para el arrendador. Pero una de las novedades más trascendentes que trajo consigo el
Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de
abril , fue la supresión del carácter
forzoso de tales prórrogas.
En el presente caso, el contrato está suscrito el 1 de noviembre
de 1998 y sometido, por tanto, a
la Ley 29/1994, de 24 noviembre,
de Arrendamientos Urbanos . Esta
norma no sólo no regula ni reconoce las prórrogas forzosas, sino que
parte de sus Disposiciones Transitorias se dedican a establecer un
sistema de finalización de aquellos contratos que, suscritos al amparo de la legislación anterior, se
hallaban sometidos a la normativa
de prórroga forzosa, en los términos expuestos.
TERCERO. En el contrato convenido por los ahora litigantes,
la cláusula referida a la duración
temporal del arrendamiento establece una duración anual, con posibilidad de prórroga por el mismo
período de tiempo, a voluntad del
arrendatario. De modo que la cuestión a resolver vuelve a ser la de
determinar el alcance de esta disposición contractual, consensuada bajo la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos .
Si bien el artículo 4 de la Ley
29/1994, de 24 noviembre, de
Arrendamientos Urbanos , dispone que en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como
es el caso, la voluntad de las partes será la que de modo preferente
determine el contenido del contrato, la duración pactada no podría
ser indefinida dado que ello vul-
20
nera la esencia misma del arrendamiento, por el cual “una de las partes se obliga a dar a la otra el goce
o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto” (artículo 1.543 del Código Civil ). Y es que
el hecho de que el legislador pueda imponer a las partes en un contrato de arrendamiento el sometimiento a una prórroga forzosa por
motivos de política legislativa no
permite que, al amparo de la actual
legislación, y, más concretamente,
del artículo 4 de la Ley 29/1994, de
24 noviembre, de Arrendamientos
Urbanos , y del principio de libertad
contractual que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil , las partes fijen una duración contractual
que se caracterice por la posibilidad de prorrogar el arriendo indefinidamente, año tras año, a voluntad del arrendatario.
Señala la sentencia del Pleno
de esta Sala de 9 de septiembre
de 2009 que, “sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo
indefinido, el tiempo durante el
que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las
propias partes contratantes -lo
que determina que la cláusula que
así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede
aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo
establecido en el artículo 1581 del
Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de
extinción a la finalización del primer año y posteriores. La solución
que, por vía jurisprudencial, cabe
dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la
cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produz-
can unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación
con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí
aplicables, parte de la doctrina se
ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura
del usufructo y, en consecuencia,
entender que cuando -como aquí
sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima
que cabe imponer al arrendador,
sin perjuicio de que la voluntad de
las partes pueda llevar los efectos
del contrato más allá del indicado
tiempo, es la de treinta años que la
ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo
515 del Código Civil ; solución que
en el presente caso lleva a concluir
que el arrendador no puede dar
por extinguidos en este momento
unos contratos de arrendamiento
sobre local de negocio celebrados
el 1 de diciembre de 1998, pues se
halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada
uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año
2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena
fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las
posibles inversiones realizadas
-tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de
desarrollar en ellos el negocio de
hostelería”.
Aplicada la anterior doctrina al
presente caso, y dado que el contrato litigioso lo es de fecha 1 de
noviembre de 1998, resulta que el
arrendador no pueda dar ahora por
extinguido el contrato de arrendamiento, al estar vinculado, en virtud de la cláusula litigiosa según
la interpretación jurisprudencial a
que se ha aludido, a una duración
de treinta años, que cumplen el 1
de noviembre de 2028.
Por todo ello, el recurso de casación debe ser desestimado.
DATOS PISOS
En el Primer Trimestre de 2011
Los vendedores de inmuebles reaccionan
para poder vender sus propiedades
La diferencia entre el precio ofertado y el precio final de venta desciende al 16,72%
Es una de las conclusiones del estudio trimestral
de precios y tendencias sobre la vivienda de
segunda mano, que elabora el Colegio de Agentes
de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia.
En el estudio se refleja que aunque
sigue existiendo una diferencia importante entre el precio de oferta y
el precio final de venta, este margen ha ido bajando considerablemente en los últimos tres meses. A
finales de 2010 se calculaba en torno a un 22% una diferencia que se
ha ido reduciendo paulatinamente. En la actualidad el margen de negociación entre el precio ofertado y
el precio de transacción real se sitúa en un 16 % de media. Unos datos que confirman según el portavoz
del COAPIV, Vicente Beltrán que los
vendedores empiezan a concien-
ciarse de que si no realizan ciertos
ajustes de precios pueden perder
potenciales compradores.
Más del 50% de la operaciones
del primer trimestre no se cerraron
por falta de financiación Bancaria
También el año 2011 ha comenzado
con la misma problemática que se cerraba el anterior ejercicio, la falta de
concesión crediticia por parte de las
entidades financieras, y la desviación de compradores hacia sus propios productos, una vez se acercan a
solicitar un estudio de préstamo hipo-
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DATOS PISOS
Precio Vivienda Valencia y Provincia
1º Trimestre 2011 / VALENCIA CIUDAD
Zonas Precio Medio
2.387
Av. Puerto Campanar 2.265
3.136
Ciutat Vella Ensanche- Fernando El Catolico 2.362
3.496
Ensanche - Gran Vía 2.005
Fuente San Luis Malilla Marchalenes 1.958
1.761
Patraix -Olivereta Poblados Marítimos 2.172
2.091
Tránsitos Norte 2.767
Zaidia Interanual Valencia 2.400
1º Trimestre 2011 / PROVINCIA
Municipios Alacuas Alboraya Aldaya Alzira
Bétera Burjassot Canet D’en Berenguer Chiva
L’ Eliana Cullera Gandia Lliria Manises Massamagrell Mislata Moncada Monserrat Náquera Oliva Paiporta Paterna Picaña Pobla De Farnals Pobla De Vallbona Puzol Quart De Poblet Puerto De Sagunto Ribarroja Del Turia Sagunto
Torrente Xirivella Xativa Interanual Provincia 22
Precio Medio
1.559
2.419
1.598
1.311
1.828
1.570
1.954
1.525
1.917
2.235
1.724
1.532
1.693
1.500
1.692
1.462
1.361
1.578
1.532
1.525
1.774
1.594
1.921
1.629
1.791
1.589
1.538
1.651
1.388
1.715
1.221
1.458
1.642
tecario. “El Mayor perjudicado es el
vendedor particular que asiste impotente a este tipo de competencia
que los bancos están desarrollando
en la actualidad”, afirma el portavoz
del COAPIV, Vicente Beltrán.
Recordemos que de las operaciones que se presentaron para la
adquisición de viviendas en las entidades bancarias durante el año
2010, fueron rechazadas un 81%,
siendo un porcentaje ligeramente
superior al 2009.
En este primer trimestre del año
la tendencia viene a ser la misma.
Según los últimos datos recogidos,
un 22% de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria han visto rechazadas todas sus operaciones por
no concederles financiación a sus
clientes y un 25% apuntan que la
mitad de operaciones que presentan se siguen rechazando. “Existe acuerdo en el precio de compraventa, pero más del 79% de los
Agentes, afirmaron que al menos
la mitad de las operaciones del primer trimestre no se han realizado
por falta de financiación bancaria”,
asegura el portavoz.
Según recientes estudios realizados por expertos inmobiliarios,
apuntan a que el producto de particulares, vendido a través de agencias Inmobiliarias parece ser más
apropiado para el comprador. Se
calcula que los pisos de los bancos
están alrededor de un 12% más caros que los de las agencias inmobiliarias y un 4% por encima que los
de los particulares que venden por
su cuenta. “Esto es así por que los
Agentes profesionales se preocupan de intentar posicionar los inmuebles de sus clientes al precio
de mercado adecuado”
Se prevén descensos leves de
los precios durante todo el año
Los precios de la vivienda en Valencia y Provincia siguen descendiendo levemente y se prevé que sigan
haciéndolo durante el año, dependiendo de las zonas y tipologías de
DATOS PISOS
La mitad de las
operaciones del
primer trimestre
no se han
realizado por
falta de
financiación
bancaria
inmuebles, pero de una manera más suave. Todo depende de los
ajustes de precios ya producidos en
cada área.
La bajada en la provincia fue de
un 3,58% con respecto al trimestre
anterior. De esta forma la evolución
interanual se sitúa en un -7,99%.
Ahora el precio medio en la Provincia de Valencia es de 1.643 € m2.
Por lo que respecta a los precios
en la ciudad el descenso ha sido de
-0,50% situándose el interanual en
-5,99%. Valencia presenta en este
inicio de 2011 un precio medio de
2.400€ el metro cuadrado. Las zonas de la Gran Vía y Ensanche siguen siendo las más caras en contraposición a los barrios de Patraix
y Olivereta que, hoy por hoy, son las
zonas con los precios más asequibles..
Los precios del alquiler de primera
residencia se mantienen con
ligeras variaciones a la baja
Respecto de los precios de Alquiler
de primera residencia, la encuesta trimestral refleja que un 57% de
los Agentes detectó un descenso de
los precios de hasta un 5% en rentas de alquiler de primera residencia, mientras que un 33% apenas
encontraron variación en los precios.
“Esto junto con el estudio de precios nos lleva a pensar que la tendencia en precios de alquiler se
encuentra bastante estable, con ba-
jadas en rentas no superiores al 5%
y no se prevén grandes movimientos respecto al mercado de alquileres, durante este año”, afirmó Vicente Beltrán.
Con todo este panorama y conscientes de que la situación laboral
y las previsiones de futuro no son
muy halagüeñas para muchos ciudadanos, desde el COAPIV se insiste en que “estamos en uno de los
mejores momentos para comprar
una vivienda, si se encuentra el inmueble adecuado y la financiación
bancaria, pero para ello es necesario contar con un API colegiado que
conozca el mercado y pueda ofrecernos las mejores garantías y el
mejor servicio”.
23
OPINIÓN
Fernando Garcia Erviti
Arquitecto, Formador de CRS en España
y Director de la revista Inmobiliarios
Adaptarse al cambio
Quizás sea algo que todas las generaciones vienen repitiéndose desde que el mundo es mundo,
pero no puedo evitar la sensación de que los cambios a los que nos estamos enfrentando en estos
años superan todo lo conocido. Todo cambia cada
vez más deprisa. Sería imposible que nuestro trabajo quedara al margen.
Vemos en los gimnasios a la gente que corre
sin parar en las cintas de entrenamiento. Si corrieran más deprisa o más despacio que la cinta pronto acabarían de bruces en el suelo. Así podemos
acabar fácilmente si no adaptamos nuestro paso,
o mejor aun nuestra carrera, al cambio vertiginoso
que los tiempos nos imponen.
“¿O sea que hasta ahora hemos trabajado mal?”,
es una queja que he oído en más de una ocasión al
explicar la necesidad de cambiar nuestras formas
de trabajo. Es una queja que viene de nuestra resistencia natural al cambio, más que de la lógica: si
sigues trabajando como antes, no podrás resolver
los problemas de ahora.
Hay quien siente la tentación de mantenerse al
margen, y resistir lo que haga falta, y quemar las
reservas hasta que escampe. No nos engañemos;
se trata de una apuesta muy arriesgada, ya que no
sabes cuándo pasará eso. De hecho, todo apunta a
que eso nunca sucederá, porque no solo estamos
hablando de los mercados, sino que a ellos se añaden cambios sociales posiblemente irreversibles,
apoyados en los avances tecnológicos y en el mundo de la comunicación.
Puede que en algún momento del futuro volvamos a ver a los compradores confiados, puede que
hasta olviden que los pisos pueden bajar, pero lo
que no volveremos es a escribir a máquina. Internet, los móviles, las redes sociales… la información
es cada vez más accesible para todos, y de forma casi gratuita. Nuestra profesión, que en el pasado estuvo fuertemente basada en el control de la información, en muy pocos años ha visto cómo se ha
disuelto esa base fundamental de nuestro negocio.
La crisis de los mercados y la era de la información se han combinado de una forma única para producir la “tormenta perfecta” que va a poner
a prueba nuestra capacidad de adaptación. Pero
la buena mar no hace buenos marineros, y debe-
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mos confiar en que la profesión que salga de esta
circunstancia actual será mejor, y estará preparada
para todos los cambios futuros, que sin duda nos
esperan.
Hace nada que podíamos conformarnos con saber lo que estaba a la venta, anunciarlo en prensa
y revistas, y esperar las llamadas de los compradores. Hoy los particulares entran en internet y publican gratis en los portales, con fotos digitales y
videos que hasta los niños saben hacer y subir, y
reciben las “visitas virtuales” de cientos posibles
compradores que les contactan por email para ampliar la información, y todo ello de forma gratuita y
desde cualquier parte ¿Qué es lo que nosotros sabemos hacer que ellos no sepan?
Pero no todo iban a ser malas noticias. Si sabemos darnos cuenta de ello, el exceso de información puede abrir grandes avenidas de oportunidad
de hacer valer nuestros servicios, reemplazando
los callejones sin salida de zoco árabe, que ha sido
nuestra profesión en los últimos años.
Ante la avalancha de información, cada vez
son más necesarios los servicios de asesoramiento en la ayuda para la toma de decisiones, a elegir
lo más adecuado para las necesidades del comprador. Hoy el profesional ya no puede ser un vendedor de su producto, sino más bien debe posicionarse como el asesor que le ayudará, apoyado en
su conocimiento del mercado, en su experiencia,
en su formación, y en sus dotes de negociación. El
profesional inmobiliario cada vez será menos “mediador”, y más “agente” que defienda los intereses
de su cliente, comprador o vendedor, con honestidad pero con total compromiso fiduciario con una
de las partes.
Esta forma de trabajo apunta necesariamente a
la cooperación entre profesionales, o más bien la
coopetencia, orientados todos hacia facilitar una
transacción fluida, en la que cada uno defiende
los intereses contrapuestos, aunque complementarios, de compradores y vendedores. Cooperar y
asesorar es lo que nosotros podemos hacer, y lo
que los particulares no pueden hacer.
La “coopetencia” no solo beneficia al agente del
comprador, cuyo acceso a la información de todos
permite dar un servicio más completo a su clien-
OPINIÓN
te, ayudándole elegir entre todo lo que haya
en el mercado. El agente del vendedor puede ofrecer a su cliente la cooperación de una
potente fuerza de ventas compuesta por todos los profesionales colaboradores, algo
totalmente fuera del alcance del particular.
Este es el sentido de la exclusiva hoy
día: al concederla, el vendedor no renuncia
a los compradores que pudieran venir a través de otros profesionales, sino que más
bien se asegura de que todos ellos conocerán la oferta, y tendrán la oportunidad de recomendarla a aquellos clientes a los que pudiera interesar.
Una de las grandes ventajas de la coopetencia entre profesionales es que asegura
la posibilidad de mostrar a un cliente comprador cualquier propiedad de cualquier
otro profesional, sin necesidad de mantener
en cartera más propiedades de las que uno
pueda captar en buenas condiciones de precio y honorarios, y que uno pueda atender y
trabajar intensamente y de forma personalizada. ¿Para qué necesita trabajar más de
diez o quince propiedades, que son las que
realmente tiene posibilidad de vender en los
próximos dos o tres meses, si cuando aparezca un comprador podrá ofrecerle cien?
Otra de las grandes ventajas de la coopetencia es que nos permite utilizar los nuevos
sistemas informáticos y de comunicación
de forma inesperada, y multiplicar nuestra
efectividad, y aprovecharlos en mucha mayor medida que a los particulares.
Pero no nos llamemos a engaño. La coopetencia es un reto que no está exento de
dificultades. En primer lugar está el cambio,
y se trata de cambiar tanto nuestra forma
de trabajo como nuestra actitud ante nuestros colegas, hacia la confianza, y hacia compartir de forma reglada. Vamos a tener que
cambiar las instituciones, y tendremos que
introducir normas. A veces tendremos que
hablar y ponernos de acuerdo con gente
que preferiríamos mantener apartada. Pero
el cambio es inevitable, y lo tendremos que
hacer entre todos, y no sin concesiones por
todas partes.
Tendemos a aguantar hasta que la incomodidad se convierte en dolor. Estos años
han sido suficientemente dolorosos para
muchos, pero estamos a tiempo para cambiar y utilizar las grandes oportunidades
que tenemos hoy a nuestro alcance.
25
REPORTAJE
La dación en pago a debate en
un Congreso celebrado en Valencia
Por sexto año consecutivo, la Fundación Pro Iure organizaba en la Comunidad
Valenciana los ‘Encuentros de Profesionales del Derecho Concursal’.
El evento reunió en la Ciudad de la
Justicia de Valencia a 41 de los 56
jueces que realizan esta función en
toda España.
El ‘leit motiv’ de las jornadas versaron en torno al inminente Proyecto de Reforma de la Ley Concursal,
donde el tema estrella lo constituyó
la posibilidad de instauración de la
denominada ‘Dación en pago’, por la
cual los particulares y empresas que
no puedan afrontar sus deudas podrían entregar a los bancos sus inmuebles y quedarían eximidos de
sus obligaciones económicas.
La dirección técnica del programa corrió un año más a cargo
26
del Magistrado Juez de Lo Mercantil número 2 de Valencia, Fernando
Presencia Crespo.
El Juez explica su teoría
de la espiral
La idea del colapso de la espiral inversa, que no tiene utilidad en el
campo de las matemáticas, por su
carácter finito, es utilizada por el
magistrado Presencia para explicar el fenómeno causado por la especulación a crédito.
El juez considera que “es bueno utilizar la perspectiva histórica
y comparar lo que viene sucediendo desde 2007 con la otra gran cri-
sis del capitalismo moderno - la derivada del crack bursátil del 29 - y
establecer los paralelismos correspondientes”.
En su teoría Fernando Presencia afirma que las similitudes con
lo sucedido ochenta años después
son evidentes, con la diferencia de
que el foco del problema se ha situado ahora en los bienes inmobiliarios, que han sustituido en nuestro país a los títulos bursátiles como
principal factor de especulación y,
al tiempo, principal aval de cara a la
concesión de nuevos créditos.
En la época de la gran depresión la economía de EEUU, y como
REPORTAJE
consecuencia la mundial, se vio
inundada de una gran cantidad de
acciones fuera de mercado.
Ahora ocurre lo mismo con
un número creciente de inmuebles, cuyas hipotecas no han podido ser afrontadas y que vuelven a
unas entidades financieras que, a
su vez, no pueden venderlos a los
precios de tasación , porque no encuentran comprador, y que deben
restringir el crédito por la falta de liquidez.
La espiral inversa como explicación
El magistrado Fernando Presencia considera que ha llegado el
momento de poner sobre la mesa
los datos que nos ofrece la realidad
actual.
“El contexto económico que
atravesamos debe ser quebrado
en algún punto para reactivar un
mercado estancado.”
En este sentido, y centrándose
en los paralelismos evidentes de la
espiral inversa y la situación de colapso actual, sobre todo y fundamentalmente en el mercado inmobiliario y financiero, el juez extrae
las siguientes conclusiones:
Esto es y en primer lugar, que la
especulación a crédito se encuentra desde luego en la causa del problema; en segundo lugar, que es
necesario formular de manera precisa y en términos matemáticos la
descripción de la especulación a
crédito; y en tercer lugar, una vez
obtengamos la formulación, habremos de extraer de ella las conclusiones necesarias para la obtención de una solución.
La dación en Pago en España
A pesar de que una sentencia judicial de enero de 2011 -basada en la
institución del abuso de derecho,
recogida en el artículo 7 del Código
Civil, que permite rechazar el ejercicio de un derecho perfectamente
legal cuando sobrepase manifiestamente sus límites- ha considerado
suficiente la entrega del piso para
saldar la deuda, los partidos mayoritarios españoles rechazan cualquier modificación legal.
En febrero de 2011, los grupos
parlamentarios de PSOE y PP confirmaron en el Pleno del Congreso
de los Diputados su rechazo a tramitar una proposición de ley de ERC
IU e ICV que reclamaba cambiar la
legislación hipotecaria en el sentido
de obligar a las entidades bancarias
a aceptar la dación en pago -que la
entrega de la vivienda sea suficiente
para cancelar el préstamo-3.
La Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) así como la asociación Jueces para la De-
mocracia reclamaron que se vuelva
a debatir en el Congreso la reforma
de la ley hipotecaria que penaliza al
comprador obligando a devolver la
deuda completa aún cuando devuelva el piso.
Sin embargo las voces contrarias a la Dación en Pago son muchas, para la Ministra de Economía, Elena Salgado, esta medida
supondría un peligro para el sistema bancario español ya que los
bancos han aceptado tasaciones
muy por encima del valor real de la
vivienda y la dación en pago supondría pérdidas millonarias para las
entidades bancarias.
27
DATOS PISOS
Vicente Tortajada y Camarasa
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
Administrador de Fincas
Carta a un hipotecado
Quizás seas tú uno de esos millones de españoles que
la decisión mas importante de su vida, fue adquirir
una vivienda en compra con el fin de garantizarse la
propiedad real de un espacio donde poder tener una
familia, tener un techo donde cobijarse y sentir que
ese espacio donde se come, se duerme, se descansa
y se convive con los suyos es un logro necesario al que
todos tenemos derecho a aspirar, a poseer, ya que según dice la Constitución en su artículo 47, todos los
españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda
digna y adecuada.
Pues bien, todo ese cúmulo de derechos, de ilusiones, de aspiraciones que la mayor parte de los
españoles tenemos, quizás a ti te obligaran cuando compraste tu vivienda, a tener que hipotecarte,
¡como no!, como casi todos. ¿recuerdas que cuando
lo hiciste estabas muy seguro de que podías hacer
frente al pago de la hipoteca?, ¿Recuerdas que cuando te hipotecaste tenías un trabajo que te permitía
poder vivir y además pagar la hipoteca?.. ¡qué tiempos aquellos!....se llegaban a pagar un 18 % de intereses. ¡Y se pagaban!
Quiero recordarte también que en aquella época
fuimos capaces de llegar al final. ¡Liquidamos la hipoteca! y nos libramos de la carga que durante años, por
aquella decisión nuestra de comprar nuestra propia
vivienda, tuvimos que soportar.
Quizás con el pago final de esta hipoteca dejaste de
complicarte la vida y seguiste trabajando, conviviendo
con tu familia, criando a tus hijos, disfrutando de tus
vacaciones y viendo como pasaban tranquilamente los
años y te guardabas unos ahorrillos para la jubilación.
Pero también hubo algunos que después de acabar con la primera hipoteca de su vida, decidieron empezar con otra, porque les hacía ilusión una casita en
el campo o un apartamento en la playa. Estos siguieron hipotecados, pero también consiguieron llegar el
final. Eran de los que empezaban y terminaban con
sus hipotecas porque el fruto de su trabajo se lo permitía. ¡Eran otros tiempos!. Las hipotecas solo duraban 10 ó 15 años. Han cambiado mucho los tiempos.
Quería preguntarte....... ¿Eres de los que después
de una vida de trabajo, ya jubilado o casi jubilado, vuelves a estar hipotecado? ¿Eres de los que han visto como sus hijos, siguiendo tu mismo camino tomaron esa
decisión de poseer una vivienda propia con hipoteca
28
incluida? ¡Que pena! ¡Quizás recordaban el esfuerzo
que hiciste durante años y han querido imitarte!.
Como sabes, hoy estamos en una situación muy
distinta a cuando tú empezaste a estar hipotecado.
¡Ya no se paga el 18% de interés! ¡Ya no duran las hipotecas 10 ó 15 años! ¡Los pisos ya no valen un millón
de pesetas!
¿Qué les está pasando a tus hijos con sus hipotecas? No se de que trabajan ellos, si es que tienen la
suerte de tener un trabajo. No se si la hipoteca que
tienen la firmaron para 40 ó 50 años. No se si con esa
carga que voluntariamente asumieron les permite
sentir lo que tu sentías cuando te hipotecaste por 1ª
vez. ¡Cómo han cambiado los tiempos! ¡Cuantas cuestiones nos plantea la vida actual por culpa de querer
adquirir hoy en día una vivienda propia!
Me gustaría pensar que tus hijos no han tenido que
recurrir a ti para ayudarles a pagar su hipoteca. Me
gustaría pensar que tu ya jubilado o casi jubilado, no
has tenido que volver a poner tu piso en garantía por
tus hijos.
¡Que desastre querido amigo si has tenido que volver a ser un hipotecado!
Pero........¿Y tus hijos? ¿Qué parte de su vida van a
dedicar a su hipoteca?
¿Sabes que los bancos están apoderándose de muchas viviendas y dejando gente en la calle? ¿Recuerdas
lo que te comentaba antes de que todos tenemos derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada?
Pues bien, querido amigo, después de todas estas
reflexiones que hemos compartido, quisiera llegar al
convencimiento, a la esperanza de que tú, hipotecado, ya no lo eres, porque has conseguido que el tiempo te libre de esa pesada carga que es una hipoteca;
porque ves con satisfacción que tus hijos no necesitan
que vuelvas a hipotecarte ahora ya jubilado o casi jubilado; porque has conseguido que estos tiempos de
incertidumbre que vivimos, en parte por ese afán de
enriquecimiento abusivo que han tenido los bancos,
no te afecten excesivamente. ¡Que suerte!
Quiero despedirme de ti deseándote, mas bien desearnos a todos, que la situación que estamos viviendo, no dure demasiado; desearnos que lo que deba
cambiar para que esta incertidumbre sea menor, cambie cuanto antes, y que olvidemos que un día fuimos
unos hipotecados. Lo necesitamos.
FORMACIÓN TÉCNICA
Procesos de trabajo
Vicente Beltrán
Inició su andadura profesional en Cyberias, marketing y creación
en internet, durante los inicios de la Red en España. Trabajó
durante 7 años en el sector del automóvil, durante ese
tiempo trabajó ampliamente con procesos de trabajo y sistemas de
marca. Trabajó como agente mediador en Berlín y
en Varsovia durante dos años y prestó servicios de consultoría
en marketing a empresas del sector inmobiliario. En la actualidad
es Agente de la propiedad Inmobiliaria en Valencia y ejerce su profesión en Api
ciencias. www.vicentebeltran.es / www.apiciencias.es
1. La conciencia trajo al proceso
Al contrario de lo que se pueda pensar, fue la conciencia de que existía
un cliente al otro lado lo que, a mi modo de ver, indujo al nacimiento de los
procesos de venta en el sector del automóvil. Hasta ese momento los distribuidores de automóviles simplemente distribuían el producto que
los fabricantes les habían concesionado. Esos concesionarios contaban
con el aparente respaldo (que resultó ser un espejismo del momento) de
unos contratos de exclusividad territorial que impedía en muchos casos la entrada de competidores de su
misma marca, es decir la entrada de
concurrencia en sus territorios.
Hasta ese momento todo parecía funcionar en mayor o menor media. Pero con el tiempo resultó no
ser así. Los procesos de fabricación
entre distintas marcas y los diseños
de automóviles se fueron homogeneizando. El mercado de masas accedía en plenitud de facultades al
sector del automóvil. La publicidad
en medios de comunicación masiva _ cobraba todo su protagonismo y
las marcas de automóviles se lanzaban a grandes campañas con grandes presupuestos.
Si en un principio el que más invertía, más vendía, con el tiempo el
“principio de disolución” hizo su
efecto. Los clientes, efectivamente, acudían con relativa intención de
compra al distribuidor de su territorio, en mayor medida cuanto mayor
era la inversión en medios masivos,
pero esa intención se diluía en las
mismas salas de venta.
1 Medios de Comunicación masiva: Concepto aplicad a aquellos medios dirigidos a una masa de individuos, generalmente
con una interacción casi nula y
capaz de provocar cambios socio-culturales o de variar la memoria colectiva, como el caso de
la televisión la radio o Internet.
Si bien en las marcas generalistas_, se cumplían ciertas expectativas racionales _ que el cliente esperaba encontrar; precios asequibles,
valor por dinero, campañas tácticas
explícitas...etc. En las especialistas
las expectativas se iban diluyendo
conforme se iniciaba y progresaba el
proceso de compra, puesto que el de
venta no existía como tal.
Los valores emocionales que las
marcas ya transmitían a finales de
los noventa no encontraban respaldo en los concesionarios de automóviles.
“La experiencia de compra” como tal se convertía en muchas ocasiones en un proceso anodino que
culminaba por el empeño del comprador en adquirir ese automóvil o
por el empeño del vendedor en cerrar la operación, todo ello culminado en muchas ocasiones por un elemento añadido: la imposibilidad de
acudir a la concurrencia, dado que
en muchos casos ésta no existía.
Las marcas especialistas, acostumbradas a trabajar con volúmenes de venta más bajos, se daban
cuenta del tremendo coste que suponía atraer a un cliente a los concesionarios, es decir, generar “tráfico
de exposición”. Lo peor era, sin embargo, que todo ese tráfico de exposición se desperdiciaba en gran parte, pues los índices de conversión se
mantenían constantes y casi inalterables, excepto en contadas ocasiones. El volumen de tráfico de exposición no se traducía en ventas.
La realidad es que el índice de
conversión no se consigue elevar
desde la comunicación masiva, sino
desde la comunicación directa, des-
29
FORMACIÓN TÉCNICA
de el bis a bis. La calidad y la cantidad de la masiva incrementa el tráfico y la calidad de la comunicación
directa incrementa la conversión.
Ambas son necesarias para incrementar las ventas.
La cuestión residía en que la comunicación masiva estaba muy desarrollada y madura al contrario que
la directa, donde solo existían trazos
de lo que más tarde se convertiría en
el proceso de ventas del sector del
automóvil.
2. La Obviedad del proceso
El proceso de ventas no consiste ni
mucho menos en una mera enumeración de pasos o en una descripción de cada uno de los momentos
de la venta. Es mucho más que eso.
Debe ser el vehículo que transmite y
afiance los valores que ha adoptado
la marca y debe por tanto cumplir en
cierta forma las expectativas que se
le han generado al cliente sobre esa
marca. El proceso define unas pautas de trabajo. Establece una forma
única de trabajar. Pretende garantizar una experiencia determinada en
todos los clientes.
El proceso se aprovecha de las
“ventanas de oportunidad”, es decir, aquellos momentos clave en los
que el cliente decide si ingresa o retira confianza en nuestra cuenta de
ahorros del Banco de la confianza.
En nuestro caso el proceso también nos permite establecer una forma de trabajar siempre igual, o muy
parecida. Cada uno de nosotros puede establecer su propia fórmula magistral. Es cuestión de sentarse, coger un lápiz e intentar describir las
fases en las que hacemos nuestro trabajo de una manera realmente eficiente y con capacidad de generar confianza. Un mismo proceso
no sirve para todos los negocios aún
cuando todos ellos pertenezcan al
mismo sector, debes hacerlo a tu
medida.
En ocasiones conseguimos una
fidelización ficticia, debida a la imposibilidad del cliente por contactar
30
con otras empresas del sector, bien
por cuestión territorial, bien por que
simplemente no poseen o no producen el bien de consumo que busca
nuestro cliente. Cuestión bien diferente es conseguir que el cliente decida trabajar con nosotros aún a sabiendas de que tiene a su alcance un
amplio abanico de posibilidades.
Fidelización: Atracción o captación de un cliente de forma
que se convierta en consumidor
habitual de los servicios o productos de una empresa.
Fidelidad: Lealtad o constancia
en las ideas, en los afectos o en
las obligaciones.
Realmente el comprador de una vivienda medio dista mucho del comprador medio de un automóvil, aún siendo
exactamente la misma persona.
Como comprador de automóviles, seguramente renueve su vehículo a los 5 ó 7 años como mucho,
como comprador de inmuebles lo
hará a los diez o quince años como
muy pronto. Para su automóvil necesitará un constante flujo de servicios
asociados al mantenimiento y reparación de su vehículo y más cuanto
más lo utilice, servicios muy especializados. En su vivienda nueva y por
mucho que viva todos los días en ella
requerirá pintarla periódicamente y
realizar determinadas reparaciones
y quizá alguna pequeña mejora al
cabo de algunos años. Los servicios
para la vivienda se encuentran muy
dispersos, pocos son los promotores
que prestan servicios de mantenimiento de viviendas y mejoras a sus
productos una vez terminados. Por
este motivo, en nuestro caso esa fidelización se convierte en recomendación. Con un buen proceso, que
genere una excepcional experiencia
de compra, podemos conseguir fácilmente una recomendación…pero claro para que eso ocurra también
habrá que crear un proceso enfocado a que nos recomienden.
En el sector inmobiliario, donde
los plazos de de recompra se prolon-
gan durante años no podemos pretender que exista un proceso de recompra por parte del mismo cliente,
eso es evidente, pero si podemos
pretender que ese cliente se convierta en un excelente vendedor de
nuestra empresa, en el mejor prospector, el recomendador más eficaz. Quizá él no vuelva a visitarnos
en años, pero ¿sabemos a cuenta
gente puede recomendar nuestros
servicios o nuestro producto si queda satifecho? y mejor aún, ¿sabemos
a cuenta gente puede hablar de nosotros si se convierte en un cliente
insatisfecho?.
3.Varios eslabones
hacen una cadena
La elaboración de un proceso complejo de trabajo en un sector es la
unión de pequeños y sólidos eslabones, que poco a poco forman una cadena que quedará cerrada en si misma, generando un flujo de negocio
permanente que es lo que realmente
le dará un valor a nuestro negocio y al
tan manido “fondo de comercio”. En
ocasiones se tiende a pensar que el
fondo de comercio es una especie de
base de datos de clientes que en alguna ocasión han contado con nuestros servicios o productos. Pero realmente este tipo de fondo no tiene un
valor real, duradero y estable en el
tiempo sin un proceso que conforme
una cadena.
Captación de un cliente + Producción de venta (satisfactoria)
+ Posventa + (Sistema de contactos permanente = Captación
de un cliente (o recompra).
De esta manera acabamos de
conformar una cadena, un proceso.
La suma de los procesos acaba en el
proceso donde empezó todo. De esta manera retroalimentamos continuamente a nuestro negocio.
Cada uno de estos grandes procesos contiene sus propios eslabones, su metodología de trabajo y sus
documentos asociados.
Proceso de captación de clientes
y por tanto de propiedades
FORMACIÓN TÉCNICA
Proceso de Marketing y difusión
de propiedades
Proceso de Negociación y cierre
de operaciones
Proceso de contacto sistemático
+ Gestión de relaciones con clientes.
El proceso de contacto sistemático y relaciones con clientes está presente en todos los demás, es como la
pátina de aceite que se le da a toda la
cadena.
Dentro de cada proceso existen
una serie de documentos que nos
ayudarán a mantener vivo el proceso y hacer las cosas con una sistemática regular, como por ejemplo
los check list para propietarios y para
inmuebles, los documentos de apoyo gráfico para fijación del precio, las
cartas tipo que enviamos para captación online, los tarjetones que enviamos para la captación activa, la
guía de vendedores y compradores…etc, etc.
Debemos integrar toda nuestra documentación en un momento
concreto del proceso, darle un sentido, un ritmo. Cada cosa debe llegar
en su momento justo, en su ventana
de oportunidad.
De esta manera deberemos definir esas ventanas, por ejemplo el
primer contacto con un cliente en el
proceso de captación de clientes, la
fijación del precio de la propiedad,
la presentación de nuestro plan de
marketing, el momento de la oferta,
la llamada tras la venta…etc.
Todos son momentos clave que
definirán como trabajamos y quienes somos en este sector.
Fabricando nuestro propio proceso
a) Define a grandes rasgos los fases de tu negocio, define parcelas
distintas que esten relacionadas entre sí pero donde se trabaja de distinta forma y con distintas herramientas, por ejemplo captación de
clientes, negociación de operaciones, difusión de propiedades en internet y otros canales…etc.
b) En cada una de ella enumera
las ventanas de oportunidad, aquellos momentos clave que definirán
el éxito de esa fase (ej.: fijacion del
precio, cierre de honorarios,…etc) y
aquellos momentos fijos que obligatoriamente debes hacer para pasar
a la siguiente (reportaje fotografía,
check list del inmueble…etc)
c) Hazte una lista con todos los
documentos que hayas ido creando a lo largo de tu experiencia como
agente y que entiendas que te funcionan muy bien. Cartas, listas, preguntas, guiones de llamada, creatividades, emails…todo de todo. Una
vez hecho comienza a asignar los documentos a los momentos clave y a
momentos fijos.
d) Una vez hecho tendrás un esqueleto primario de tus procesos.
Dales un nombre, el que tu quieras, te ayudará a definirlos, a explicarlos a los demás y a organizarte
mejor. Seguramente te habrá salido algo como el gráfico superior de
la página.
e) Sólo queda empezar a probar,
a mejorar. Saca las tijeras, bombardea tus premisas, sé atrevido, ponte en el lugar del cliente y recuerda
que...algún día tú también lo fuiste.
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NUEVA WEB
Bajo el lema ‘Tu Eliges’
El colegio estrena web
El pasado mes de Mayo se presentaba a los colegiados la nueva web
del Colegio. Ha sido una de las prioridades de la recientemente elegida
nueva Junta de Gobierno. El objetivo
principal de esta renovación ha sido
ampliar los servicios del COAPIV no
sólo a sus colegiados sino también
al público en general. Bajo el lema
Tú Eliges la nueva página permite al
usuario moverse por diferentes apartados de gran interés. La primera
imagen que se pretende dar con esta
herramienta es la de dar a conocer la
profesión de API como una marca de
calidad y prestigio en la transacción
inmobiliaria. También en la web encontraremos una resumida e interesante historia de la Institución desde
que se constituyó en 1951 siendo el
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primer presidente D. Paulino Cubells
hasta la actualidad.
Una de las novedades importantes de la nueva página web es la de
Búsqueda de Colegiados. Desde
el portal se puede buscar al Agente
de la Propiedad Inmobiliaria que se
necesite en cada momento. La búsqueda además se puede realizar por
varios campos desde los apellidos
hasta por zonas de Valencia lo que
permite encontrar con facilidad al
API específico.
También en www.coapiv.com
encontraremos en la pestaña servicios al público, una descripción detallada de las funciones que en la
actualidad desempeñan los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y las
garantías de seguridad que ofrecen
a los consumidores.
Durante la presentación de la
nueva página WEB del Colegio se
dio a conocer una de las aplicaciones que está teniendo una gran
NUEVA WEB
aceptación, la de Punto de Información Catastral.
Ubicado en la Calle San Vicente, 60, sede del Colegio gracias a esta reciente iniciativa los ciudadanos
pueden acceder a numerosos servicios que a través de la web se pueden consultar.
Enlace con el Blog de
los API de Valencia
La nueva página web de la institución enlaza directamente con el también creado recientemente Blog de
los Api´s de Valencia.
Se trata de un foro de intercambio
de opiniones y artículos relacionados
con la profesión que está teniendo
una gran aceptación en el colectivo.
Además en el Blog se pueden
consultar las notas de prensa que
desde el Gabinete de Comunicación del Colegio se elaboran con los
Check List que trimestralmente se
llevan a cabo con los datos que manejan los compañeros sobre el momento actual del mercado inmobiliario. Es también en el Blog donde
podemos seguir toda la repercusión
que la actividad colegial tiene en los
distintos medios de comunicación.
Aquí quedan reflejadas todas las entrevistas e intervenciones del actual
portavoz del Colegio, Vicente Beltrán tanto en prensa escrita como radio y televisión.
Tras la presentación de la nueva
web, los colegiados presentes pudieron disfrutar de un vino de honor .
De esta forma tras la parte oficial
se dio paso a una tarde distendida y
relajada donde los presentes coincidieron en señalar la ilusión y el esfuerzo de los miembros de la nueva
Junta de Gobierno.
“Desde el portal se puede buscar
al Agente de la Propiedad
Inmobiliaria que se necesite
en cada momento.”
“Se pretende dar a conocer
la profesión de API como
una marca de calidad y prestigio
en la transacción inmobiliaria”
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LIBROS / ‘Arquitectura Rural Valenciana’
En una edición revisada y ampliada
El arquitecto Miquel del Rey recupera
doce años después el emblemático
volumen ‘Arquitectura Rural Valenciana’
El arquitecto y catedrático de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Valencia, Miquel
del Rey Aynat ha vuelto a editar su
emblemático volumen Arquitectura
rural valenciana, un riguroso trabajo de campo en torno a las características arquitectónicas rurales valencianas entre los siglos XVI y XX y sus
huellas todavía visibles en masías,
alquerías o barracas.
Un libro cuidadoso y exhaustivo,
que recorre las comarcas de la Comunitat para explicar y clasificar las
diversas formas de concebir la casa
rural como espacio para vivir y trabajar. Volumen referencial en su campo, editado por primera vez en 1998
y que se había convertido en un libro buscadísimo dado que los 1000
ejemplares de aquella primera edición se agotaron en un año.
Ahora, de la mano de Edicions
Galerada, Miquel del Rey recupera Arquitectura rural valenciana
con una edición revisada y ampliada de 400 páginas (100 más que en
la primera edición), mejorada con
la introducción del color y fotografías inéditas.
La segunda reedición del libro
ha permitido al autor constatar una
tragedia anunciada hace ya más de
una década: “el grado de ruina del
patrimonio rural y la transformación del paisaje agrario. Cuando he
visitado de nuevo las casas para fotografiarlas, me he encontrado con
que muchas han desaparecido y sólo queda la constancia de su existencia en los planos e imágenes que se
incluyen en el libro”. Sin embargo,
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en un pequeño gesto de rebeldía,
Miguel del Rey se resiste a hablar de
este patrimonio en pasado y sigue
tratando “en presente obras ya pretéritas porque entiendo que permanecen con nosotros en las páginas
de este libro”.
Imprescindible para profesionales relacionados con la arquitectura,
el paisaje, la historia del arte, la geografía o la etnografía. Pero también
para un público generalista amante
de su territorio, de las tradiciones y
costumbres valencianas.
Miquel del Rey tiene nueve libros
publicados sobre patrimonio arquitectónico y ha ganado numerosos
premios de arquitectura y jardines.
BanSabadell Professional, SAU. Pl. de Catalunya, 1, 08201 Sabadell. Inscripción 30 del Registro Mercantil de Barcelona en el tomo 35256, folio 56, hoja B-8839. NIF A58899378.
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Revista nº 56 - Api en valencia

Transcripción

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