Guía práctica para cambiar de casa y solicitar una hipoteca

Transcripción

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Guía práctica para
cambiar de casa y
solicitar una hipoteca
Consejos prácticos para:
• Decidir entre comprar vs alquilar
• Solicitar una hipoteca
• Cambiar de vivienda
Encuentra la mejor hipoteca:
compara 50 bancos y cajas
en menos de 5 minutos
El gran dilema:
comprar Vs alquilar
• Ventajas alquiler Vs Compra......................................... 4
• ¿Por qué comprar es más barato a largo plazo?......... 5
• Evita los típicos errores................................................. 6
Si estás pensando en mudarte de casa, ya sea para
independizarte o porque necesitas cambiar de vivienda,
seguro que ya te has hecho la gran pregunta:
¿comprar o alquilar?
Casi todas las personas parecen tener una opinión
acerca de si es mejor comprar o alquilar, y son opiniones
“fuertes” basadas en experiencias personales, por lo que
no admiten ni se plantean otras opciones.
En AsesorHipotecas podemos asegurarte que no existe
una respuesta universal a esta pregunta.
Son el perfil de la persona, la situación del mercado
inmobiliario y el entorno económico los que determinan
la mejor opción en cada caso.
A continuación te mostramos algunos casos prácticos y
consejos que esperamos te ayuden a decidir cuál es la
mejor opción según tu perfil y tus necesidades.
Y recuerda, escucha a todo el mundo pero ¡no dejes que
nadie tome la decision por tí!
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Alquilar vs Comprar
VENTAJAS DE ALQUILAR
• SIMPLICIDAD: alquilando te ahorras
buscar financiación y un proceso
de negociación más complejo.
• COMODIDAD: el arrendador es el
responsable del mantenimiento y
de las reparaciones de la vivienda.
• FLEXIBILIDAD: puedes mudarte sin
problemas, sobre todo si cambias
frecuentemente de trabajo o ciudad.
vs
VENTAJAS DE COMPRAR
• MÁS BARATO A LARGO PLAZO:
aunque pueda no parecerlo, comprar
suele ser la opción más barata a largo
plazo.
• INDEPENDENCIA: al no alquilar,
evitas tener que lidiar con un
arrendador problemático.
• ESTABILIDAD: al no alquilar, evitas
que tu arrendador pueda querer
vender y te obligue a mudarte.
• LIQUIDEZ: alquilar es más barato a
corto plazo y no se incurre en los
gastos de gestión iniciales (¡entre
el 5-10% del valor de la vivienda!)
• REFORMA A TU GUSTO: al ser dueño
puedes invertir en reformas
que mejoren tu calidad de vida.
• DIVERSIFICACIÓN: con el capital no
invertido en la vivienda puedes
comprar acciones, fondos u otros
activos que te den plusvalías.
• REVALORIZACIÓN A LARGO PLAZO:
los activos inmobiliarios suelen
revalorizarse significativamente a
largo plazo.
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¿Porqué comprar es más barato a largo plazo?
Pedro y Juan tienen 25 años y tienen que decidir entre comprar o alquilar el resto de su vida.
Pedro decide comprar y Juan alquilar, los dos se van al mismo edificio, a pisos iguales de 100
m2. Veamos lo que han pagado al llegar a los 85 (asumiendo que no cambien de vivienda).
Pedro compra
Juan alquila
634.000€ 1.354.000€
135.000€ -90.000€
200.000€
779.000€
360.000€
534.000€
360.000€
Coste hipoteca
repago 30 años
Reformas
Gastos
Comunidad
Ventajas
fiscales
Coste
Comprar
Alquiler
primeros 30
años
(a precios
constantes)
Alquiler
30 años
adicionales
Efecto
inflación
(impacto
subida de
precios 2%
anual)
Coste
Alquilar
* Fuente: datos medios de precio de compra y alquiler en Febrero 2010 para pisos de 100m2 en Madrid según algunos portales inmobiliarios (precio compra = 300.000
euros, alquiler = 1.000 euros/mes). Hipotesis de Euribor constante al 3% y diferencial +0,5% para hipoteca, inflación +2% anual. No incluye efectos de revalorización del
inmueble ni de inversión del diferencial de coste durante los primeros años en activos alternativos. Atención, las ventajas fiscales pueden desaparecer en función de la
política fiscal de cada Gobierno (actualmente planteada desaparición en 2011).
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¡Evita los típicos errores!
ERROR 1: ALQUILAR PORQUE PARECE
MÁS BARATO.
ERROR 3: COMPRAR POR TEMOR A QUE
LOS PRECIOS SUBAN.
Como hemos visto en el ejemplo anterior,
alquilar puede parecer más barato a
corto plazo, pero la realidad es que a
largo plazo la solución más económica es
comprar.
Es verdad que a largo plazo (a 60 años
vista) es más barato comprar pero
durante los primeros años de vida el
alquiler es más barato que la hipoteca
y por tanto permite ahorrar un dinero
que, bien invertido, puede minimizar
el impacto de una potencial subida de
precios.
ERROR 2: COMPRAR SI ESPERAS
MUDARTE PRONTO.
Los costes de comprar un piso pueden
suponer hasta el 10% del precio de
compra, si tienes previsto mudarte
pronto, no compres porque estarás
incurriendo en un sobrecoste no
justificado.
6
Tu hipoteca:
consejos prácticos
• Tipos fijo y variable................................................. 9
• ¿Y qué pasará cuando suban los tipos?................. 10
• El precio de la seguridad ...................................... 11
• Requisitos............................................................... 12
• Trámites para la concesión de un crédito.............. 13
• Gastos para la constitución de una hipoteca.......... 14
¡ Enhorabuena! Si estás leyendo esta guía es porque
estás planificando adquirir una nueva vivienda, ya sea tu
primera vivienda en propiedad o porque quieres cambiar
de vivienda, vas a embarcarte en un proyecto apasionante.
En nuestra casa pasamos una gran parte de la vida,
cuidamos de nuestra familia, recibimos a los buenos
amigos, y lo más importante, es nuestro sitio privado para
olvidarnos del stress del trabajo y disfrutar de muchos de
nuestros hobbies.
Desde AsesorHipotecas queremos apoyarte en este
proceso de cambio, y aparte de ayudarte a simplificar el
proceso de búsqueda de financiación recomendándote
aquellas hipotecas que mejor se ajustan a tu perfil,
hemos pensado que sería útil para tí tener una guía
con algunos consejos prácticos a la hora de solicitar la
hipoteca.
Las entidades financieras conocen las reglas del juego,
asegúrate de conocerlas tú también antes de comenzar tu
proceso de búsqueda y negociación.
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¿Tipo fijo o variable?
Tipo fijo
Existen principalmente dos tipos de hipoteca
en cuanto al tipo de interés.
En las hipotecas a tipo fijo, simpre pagamos
el mismo tipo de interés independientemente
del valor del dinero en cada momento (e.g.
Euribor). En las hipotecas a tipo variable el
tipo varía a la vez que lo hace el Euribor, con
revisiones cada 6 o 12 meses.
VENTAJAS
INCONVENIENTES
* Planificación: Conocemos en todo
momento la cantidad que vamos a
pagar lo que mejora nuestra
planificación financiera.
* Ineficiencia: pagaremos un precio
superior al de mercado ya que el
banco cubre su riesgo a través de un
mayor precio.
* Seguridad: Las subidas de tipos de
interés en el mercado no cambiarán
la cantidad a pagar.
* Comisiones: las comisiones de
cancelación en este caso son
mayores que con tipos variables.
Tipo variable
* Plazos cortos: en tipo fijo los plazos
suelen ser menores (hasta 20 años
aproximadamente).
* Eficiencia: En cada momento el tipo
pagado se ajustará al precio de mercado.
* Ajuste al ciclo: cuando la economía
va mal, los tipos suelen bajar con lo
que en parte se compensa la posible
pérdida de ingresos con una menor
cuota de pago mensual.
* Volatilidad: la cuota a pagar
puede variar significativamente si se
produce un aumento de tipos, sobre
todo durante los primeros años (ver
página siguiente).
9
¿Y qué pasará cuándo
suban los tipos?
Impacto subida de los tipos del 1% al 6%
A 30 años
690 €
Coste
mensual
hipoteca
200.000€
al 1,5 %
(repago a
30 años)
1.264 €
Coste
mensual
hipoteca
200.000€
al 6,5 %
(repago a
30 años)
A 10 años
1.796 €
Coste
mensual
hipoteca
200.000€
al 1,5 %
(repago a
10 años)
2.271 €
Coste
mensual
hipoteca
200.000€
al 6,5 %
(repago a
10 años)
Al contratar una hipoteca a tipo de interés
variable debemos estar preparados ante una
eventual subida de tipos.
Especialmente ahora que los tipos de interés
están a niveles mínimos hay que tener cuidado
y no pedir más de lo que nos podemos permitir.
Como vemos en el gráfico de la izquierda
pasar de un interés del 1% al 6% (más un
diferencial del +0.5% sobre Euribor) puede
suponer casi doblar el valor de la mensualidad
en hipotecas constituidas a 30 años.
Sin embargo, cuando la hipoteca es a 10 años el
impacto relativo es mucho menor.
Por tanto sed especialmente cautos a la hora de
contratar la hipoteca, sobre todo si vais a solicitar
un plazo de devolución elevado, como suele ocurrir
en muchos casos.
Las previsiones de los analistas dicen que los tipos
van a subir en los próximos meses a medida que las
economías mundiales y europeas, especialmente la
alemana, se recuperen.
Así que no pidáis más dinero del que podríais pagar
en un escenario de tipos altos que llegará tarde o
temprano.
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El precio de la seguridad
Cuando pedimos una hipoteca a tipo fijo, el banco tiene que tener en cuenta las subidas de tipo futuras
y protegerse frente al riesgo de estar cobrando un tipo bajo cuando a él le cueste muy caro financiar
esos préstamos.
Por ello los bancos nos cobran un diferencial elevado respecto a los tipos actuales.
En AsesorHipotecas nos hemos preguntado si los precios que nos cobran al pedir un tipo fijo son
interesantes al compararlos con la evolución histórica del precio del dinero.
En el gráfico se muestra:
- Línea azul: evolución del Euribor + 1,0%, para
simular lo que nos cobran en una hipoteca a tipo
variable.
- Línea roja: mínimo tipo fijo ofrecido por las
entidades en un muestreo de más de 50 hipotecas
realizado por AsesorHipotecas (mínimo de 4,7%,
en algunos casos tipos de 7%).
La conclusión es que, con el tipo fijo más barato del
mercado, sólo en una pequeña franja de tiempo,
estaríamos pagando menos que en una potencial
subida de tipos, lo que explica por qué la mayoría
preferimos un tipo variable.
11
¿Qué requisitos debo cumplir para obtener la hipoteca?
Es importante antes de solicitar la
hipoteca y también antes de embarcarse
en la búsqueda de vivienda, saber los
requisitos que nos va a exigir el banco
de cara a concedernos el préstamo.
A continuación te mostramos los
principales requisitos:
Descripción
RELACIÓN PRESTAMO / VALOR
Es el ratio que resulta de dividir el valor
de la hipoteca a solicitar entre el valor
del inmueble (o precio a pagar, el más
bajo de ambos). Habitualmente el
máximo se sitúa en 70-80% del valor del
inmueble para nueva vivienda, aunque
se puede llegar al 100% a través de
avalistas. Así en un piso de 300.000
euros el banco nos financiará 240.000
euros como máximo.
CAPACIDAD PAGO
El esfuerzo se calcula habitualmente
como la cuota de la hipoteca entre los
ingresos netos, deduciendo otras cuotas
por préstamos pendientes.
En este caso el valor máximo se sitúa
entre un 30-40%. Así, si nuestros
ingresos netos son de 3.000 euros/mes,
la cuota de la hipoteca no podrá superar
los 900-1.200 euros.
OTROS REQUISITOS
Otros requisitos que las entidades
suelen tener en cuenta incluyen, no
tener histórico de incidencias de
morosidad (RAI, ASNEF), vivir en
determinadas provincias (e.g. cajas
locales), un rango de edad concreto (e.g.
hipoteca Joven), y tener una recurrencia
de ingresos (trabajo fijo) con cierta
antigüedad en el actual puesto de trabajo.
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Trámites para la concesión de un crédito hipotecario
Antes de la firma
Durante la firma
Información previa: ya sea por
Internet o en la sucursal usted
puede solicitar a la entidad/es
seleccionada/s un folleto
informativo con los principales
datos tales como comisiones,
plazos tipos de referencia,
diferenciales, etc...
Las escrituras: se firman
las escrituras de la hipoteca
y de la compra-venta (si la
hay). Para ello se aporta el
título de propiedad del
comprador,el último recibo
del IBI ycondiciones de
compra-venta.
Oferta vinculante: posteriormente llega la hora de la
negociación donde se aportan
los documentos y la/s entidad/es
evalúan el riesgo crediticio y
nos hacen una oferta vinculante.
Esta oferta tiene una validez
temporal limitada, así que
hay que actuar con rapidez.
Entrega del dinero: suele
realizarse en el momento de
la firma de la escritura. Si la
hipoteca está vinculada a
una compra-venta se
entregarán los talones
bancarios para que se realice
el pago a la vez que la firma.
Si no hay compra-venta se
dará orden de ingreso
en cuenta lo antes posible.
Después de la firma
Gestoría: la gestoría suele
encargarse habitualmente
de realizar los trámites
necesarios para inscribir la
escritura en el registro de la
propiedad. El dueño también
puede realizar estas gestiones
reduciendo algunos de los
gastos de gestión.
Para ello en primer lugar hay
que abonar los gastos
notariales al recoger la copia
de la escritura para su
inscripción en el registro.
A continuación hay que realizar los
ingresos del Tributo para actos
jurídicos documentados, del
Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y por último ir al
Registro de la propiedad para
inscribir la escritura.
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Gastos para la constitución de una hipoteca
Tasación
Peritación oficial del valor del inmueble
previa a la oferta vinculante, realizado por
una Sociedad de Tasación autorizada.
Comisión
Apertura
Comisión cargada por la entidad a la hora de
constituir la hipoteca. Algunas entidades la
suprimen, y en otras es negociable, pero no
siempre puede eliminarse.
0% - 1% del valor
de la hipoteca
Notario
Gastos notariales por diversos conceptos
relacionados con las escrituras: documentos
de cuantía, folios de matriz, copias, notas
registrales,...
400 - 800 euros
(IVA incluido)
Gastos para inscribir la propiedad y su dueño
en el registro: inscripción, asiento de presentación, nota de afección, notas informativas...
200 - 400 euros
(IVA incluido)
Registro
de la propiedad
Impuestos
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Impuesto Actos Jurídicos Documentados
250-300 €
6% del valor (en caso
de compra-venta)
0,5% - 1% del valor
¡Presupuesta un 5-10% de coste adicional al buscar tu casa!
14
¿Preparado para
cambiar de casa?
• Costes a tener en cuenta durante el cambio ... 17
• ¿A quién tengo que avisar? .............................. 18
• La cuenta atrás: ¡Nos mudamos!...................... 19
¿Pensabas que encontrar tu casa y conseguir la hipoteca
había sido complicado? Pues creednos, ¡con el cambio de
casa viene lo realmente divertido!
Pintar paredes, arreglar desperfectos, pulir el suelo,
realizar la mudanza, avisar al banco, operadores de
telefonía, contratar agua, electricidad, gas, alarmas,
contratar seguros,...¡por no hablar de presentarse a los
vecinos y preparar la fiesta de bienvenida!
En AsesorHipotecas hemos preparado esta sección de
nuestra guía para que te informes de los principales
aspectos a no olvidar cuando planifiques tu cambio de
casa.
No te desanimes, ya queda poco para que disfutes de tu
nueva adquisición ¡Bienvenido a casa!
16
Costes a tener en cuenta durante el cambio
En apartados anteriores hemos analizado
los principales costes relacionados con la
hipoteca, en este apartado te mostramos
los principales costes que no debes
olvidar cuando cambies de casa, de cara
a planificar tu economía familiar
Descripción
SEGUROS
El seguro de vivienda es obligatorio y
debe constituirse durante el proceso de
adquisición de la vivienda. Además es
aconsejable contratar un seguro para el
contenido de la vivienda, que nos proteja
en caso de incendio, robo, etc...
MUDANZA
A veces podemos sentirnos tentados de
realizar nosotros mismos la mudanza,
pero creednos: requiere un alto esfuerzo
físico y puede ser un “falso ahorro” (ej.
rotura/ roces de muebles, alquiler de
furgoneta, visita al fisioterapeuta....)
REPARACIONES Y PINTURA
Si la vivienda es usada es más que
recomendable dar una mano de pintura
y reparar ciertos desperfectos, así
como hacer cambios en la distribución
eléctrica de la vivienda. ¡Obviamos todos
los cambios necesarios en caso de hacer
reformas!
DECORACIÓN
Aunque traigamos nuestros propios
muebles, es seguro que vamos
a necesitar nuevos muebles y
complementos que se adapten a las
características de la nueva vivienda:
alfombras, cortinas, mesas,....
17
¿A quién tengo que avisar?
Telefono
Hecho
• Banco
• Comunidad de vecinos
• Aseguradoras
• Compañias de tarjetas
• Compañia en la que trabajo
• Gas
• Electricidad
• Agua
• Telefono / Internet
• TV de pago
• Publicaciones / Suscripciones
• Gimnasio, deportes, clubs sociales
• Colegio /Guardería
• Veterinario
• Hospital / Servicios Sanitarios
• Dentista
• Familia
• Amigos
18
La cuenta atrás...
4 semanas antes
Una semana antes
El día antes
• Conseguir precios de empresas de
mudanzas
• Confirmar fecha y hora con
compañía de mudanzas
• Conseguir cita para las mediciones
y desconexión de tu casa actual y
confirmar el cambio de facturación
de gas y electricidad en la nueva
casa
• Buscar cuidador para mascotas
durante día de mudanza
• Preparar el kit de supervivencia
hasta que estemos instalados (ej,
sal,cubiertos, taburetes,...)
• Descongelar el congelador
• Sacar dinero
• Empezar a empaquetar
• Guardar documentos y objetos de
valor en un lugar seguro
• Notificar al proveedor de telefonía
último día de facturación y fecha
de conexión en nueva vivienda
• Comenzar a recoger y ordenar en
cajas
• Finalizar el empaquetado de cajas
• Revisar los medidores de gas,
agua y electricidad
• Asegurarse de que el seguro de
vivienda nos cubre la mudanza
• Arreglar el cambio de envío de
correo a la nueva vivienda
19
...¡Feliz mudanza!
* AVISO LEGAL: Esta guía gratuita ha sido elaborada por AsesorHipotecas con reflexiones
que se consideran útiles durante el proceso de cambio de vivienda. Sin embargo, el usuario
de esta guía no debería tomar decisiones basado exclusivamente en la lectura de esta
guía, sino que es necesario consultar otras fuentes de información y en su caso, buscar
asesoramiento especializado que responda a las necesidades específicas del usuario. El
usuario de esta guía reconoce y acepta que es de su exclusiva responsabilidad el verificar a
través de otros medios la idoneidad de la información publicada en esta guía. El usuario de
esta guía deja expresamente indemne a AsesorHipotecas de toda responsabilidad frente a la
falta de idoneidad o adecuación de la información suministrada por AsesorHipotecas.

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