Módulo 6. Hábitat Cooperativo.

Transcripción

Módulo 6. Hábitat Cooperativo.
CONTENIDOS:
1. INTRODUCCIÓN............................................................................................................. 2
2. MARCO DE LEGISLACIÓN GENERAL. ............................................................................. 6
3. LEGISLACION SOBRE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS EN ANDALUCIA........................ 12
4. UNA MIRADA A LA VIVIENDA PÚBLICA. ...................................................................... 23
5. PLAN MARCO SOBRE VIVIENDAS EN ANDALUCIA. ..................................................... 29
6. GUIA PARA SOCIOS DE UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS. ...................................... 43
6.1. Introducción. ........................................................................................................ 43
6.2. Qué es una Cooperativa de viviendas. ................................................................. 43
6.3. La iniciativa de constituir una cooperativa. ......................................................... 44
6.4. La puesta en marcha de la cooperativa. .............................................................. 45
6.5. ¿Qué supone pertenecer a una cooperativa de viviendas? ................................ 46
6.6. ¿Cómo se regula una cooperativa de viviendas? ................................................. 47
6.7. ¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas? ................................................. 47
6.8. Derechos de los socios cooperativistas................................................................ 49
6.9. ¿Cuáles son las obligaciones de los socios? ......................................................... 50
6.10. ¿Qué ventajas tiene acceder a una vivienda en régimen de cooperativa? ....... 50
6.11. ¿Qué debe comprobarse antes de adquirir la condición de socio y qué debe
facilitar al nuevo socio la cooperativa? ....................................................................... 51
6.12. Aportaciones y entregas económicas de los socios a su cooperativa. .............. 52
6.13. Ventajas de la cuenta ahorro-vivienda. ............................................................. 53
6.14. Seguro de cantidades a cuenta y seguro decenal. ............................................. 54
6.15. Particularidades en la promoción de viviendas protegidas. .............................. 55
6.16. Información previa: recomendaciones. ............................................................. 56
6.17. ¿Cómo se reparte el coste de una promoción de viviendas en régimen de
cooperativa?................................................................................................................ 56
7. CATÁLOGO DE SOLUCIONES COOPERATIVAS. ............................................................ 57
8. CASOS DE ÉXITO Y EJEMPLO. ...................................................................................... 85
Hábitat Cooperativo
1
1. INTRODUCCIÓN.
Entre lo privado y lo público está lo común y este redescubrimiento de lo común nos
conduce a un nuevo encuentro entre lo político, lo económico, lo social y lo natural
La apelación a los bienes comunes es una reivindicación de democracia económica
En los últimos años ha surgido en el debate público internacional un interés notable
por el tema de los bienes comunes como formas no convencionales de regulación y
gestión de la propiedad de los recursos socioeconómicos. Este interés sobrepasa con
mucho el ámbito estrictamente académico para entrar en el vocabulario de los
movimientos sociales actuales.
Se ha introducido el discurso de lo común -en todas sus dimensiones (cívicas,
económicas, sociales, antropológicas, etc.)- en el proceso de construcción de unas
nuevas identidades reivindicativas que se conecten con transformaciones profundas
del mismo concepto de ciudadanía.
Los movimientos indignados han rescatado el discurso de lo común, tratando de
encontrar un espacio entre el omnipresente y omnipotente avance de la privatización
mercantil global en el ciclo histórico neoliberal y un sector público percibido como
burocratizado y distante, cada vez más dependiente de los grandes poderes
financieros y gobernado por políticos y técnicos absolutamente sumisos a los dictados
de esos poderes mercantiles, presentados como inapelables y máximamente
racionalizados.
Pero no sólo en la protesta ha tenido un sitio importante la apelación al procomún y
los bienes comunes. Muchas prácticas sociales han recurrido a formas de
supervivencia y gestión de sus recursos así como a la creación de espacios de
intercambio, que se basan en una filosofía económica popular muy alejada de la de la
privatización mercantil al uso y abuso o de la de la formación de bienes públicos
estatales: consumos colaborativos, recursos informáticos y contenidos de uso no
privativo, formas de intercambio no monetario local y vecinal, usos comunitarios y no
mercantiles del territorio y la naturaleza, bancos de tiempo, monedas virtuales o
populares, fórmulas avanzadas de crowdfunding y micromecenazgo, nuevas
cooperativas de producción y consumo de alimentos y bienes de proximidad, etc.
De esta forma, hemos venido conociendo un buen número de experiencias que,
protagonizadas por comunidades ciudadanas activadas, tratan de diseñar vínculos que,
como el añorado David Anisi sugirió en su día, no están vinculados fundamentalmente
por los precios o por las normas derivadas de la burocracia estatal, sino por los valores
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de las comunidades reales que se empeñan en resolver colectivamente sus problemas
y organizar sus recursos. Es la solución colaborativa de la gente corriente para sus
problemas cotidianos, que no pasa por la entrega de su soberanía ni al mercado ni al
Estado.
Además, no son pocos los hitos intelectuales que han legitimado el uso del concepto
de lo común como forma cooperativa y activa de generación y gestión de recursos. La
economía académica ha dado la figura de la Premio Nobel Elinor Ostrom y sus tesis
sobre el gobierno racional y plausible de las unidades económicas comunes,
demostrando analíticamente la posibilidad de su gestión, frente a la tesis tradicional,
extrapolada del clásico trabajo de Garrett Hardin. Esta tesis sobre la tragedia de los
bienes comunes, tan utilizada por el neoliberalismo, es una especie de anuncio de una
ley inexorable que concluye que lo que es de todos no es de nadie y por lo tanto caerá
en el descuido y la ineficacia del que sólo se salvará si se vuelven a establecer derechos
de propiedad (individual y privada, por supuesto) sobre los bienes públicos, o
comunales.
Los historiadores, como el gran Edward Thompson o el inclasificable Karl Polanyi, nos
han hecho el relato de la enorme importancia que las costumbres y modos
económicos comunales han tenido en la supervivencia de la humanidad; y,
paralelamente, del esfuerzo y la violencia privatista que supuso la primera
acumulación histórica de capital, con resultados máximamente pauperizadores y
depredadores para las masas (o sea, para “la gente común”).
La filosofía política radical de Hard y Negri encuentra, derivada de la noción de lo
común, una forma constituyenteque, surgiendo de la resistencia, es capaz de
conectarse con modos de vida que utilizan su capital intelectual para plantear mapas
de necesidades (y deseos) alternativos y emancipadores. Finalmente, la antropología
nos ha legado suficientes testimonios, desde Marcel Mauss a la escuela anti utilitarista
actual, sobre la centralidad del don, la gratuidad y los intercambios simbólicos y reales
horizontales, como para desmontar cualquier tesis sobre la pretendida esencia
mercantil del ser humano y la dominación universal del homo economicus.
En todo caso, aunque con un tono que algunos han tachado de “nostálgico”, en el
sentido de que vuelve a resucitar una mentalidad mítica de lo comunal precapitalista,
lo cierto es que este tema ha abierto una enorme línea de pensamiento sobre cómo
gestionar recursos en ámbitos donde ni la definición de derechos de propiedad
privativos y excluyentes ni la estatalización clásica parecen ser ni eficientes ni
equitativos: la gestión de recursos naturales, el ámbito de los cuidados, la gestión de
3
los contenidos en las redes informáticas, la creación cultural y las formas propiedad
intelectual, la producción y distribución cooperativa, etc.
Lo mismo que en los orígenes del capitalismo histórico un conjunto
de cercamientos fue expropiando y convirtiendo en propiedad privada y mercantil los
recursos de las comunidades locales históricas, en los últimos años, con la hegemonía
neoliberal, hemos asistido a una auténtica política de cercamiento de los bienes
públicos, privatizándolos y disolviéndolos en el capital financiero, a la vez que
haciéndolos inasequibles para importantes sectores de unas clases medias
descendentes, a las que -en una especie de analogía un tanto macabra con el período
histórico de expulsión de los comunes- también se las ha expropiado de buena parte
de un capital social colectivo que se había formado en la era keynesiana y en sus
extensiones.
No es de extrañar, por tanto, que en las movilizaciones sociales en defensa de lo
público haya aparecido un fuerte comunitarismo como reivindicación de fondo. Y así, a
las demandas de mantenimiento de lo público se une una desconfianza radical de los
tipos actuales de gestión (destrucción) de lo colectivo, que desemboca en una solicitud
expresa de mayor participación y control en la gestión de los recursos económicos que
se generan en la sociedad, porque, de hecho, su gobierno se ha hecho cada vez más
opaco-privativo y apartado de la más elemental lógica democrática.
Éste es el principal interés del discurso emergente de los bienes comunes: plantea una
llamada a la ciudadanía activa, al control directo por la comunidad y por colectivos de
los recursos naturales y económicos, a la apertura de espacios autogestionados,
cooperativos y de intercambios horizontales. Más que “la gran alternativa” con
mayúsculas -como ha sugerido Jeremy Rifkin desde una postura más tecnocrática que
política y casi exclusivamente asociada a los nuevos recursos tecnológicos, la apelación
a los bienes comunes es una reivindicación de democracia económica, que limita el
pensamiento único, obligatorio e impuesto en esta última época del individualismo
radical asociado alhomo economicus y a la mercantilización de todo.
Pero es también una enorme llamada de atención a los excesos de la burocratización
estatal y a la usurpación de los gobiernos públicos por los agentes políticos de los
poderes económicos y financieros. Entre lo privado y lo público está lo común y este
redescubrimiento de lo común nos conduce a un nuevo encuentro entre lo político, lo
económico, lo social y lo natural. Mirando al pasado podemos trazar un futuro en el
que, en vez de sumergirnos en una cruel era postdemocrática y de pérdida de
soberanía de los ciudadanos, podemos construir nuevos encuentros entre el individuo,
la comunidad y el Estado.
4
Bajo el paraguas de este enfoque complejo pero nítido están todas las líneas de acción
y de formación de lo que hemos venido a denominar HABITAT COOPERATIVO, que es
como proponemos estos encuentros en el individuo, la comunidad y el estado a partir
de una nueva gobernaza del ámbito del urbanismo en general y de la vivendas en
particular.
Este módulo formativo ira desde lo más conceptual a lo mas practico para poder dar
una herramienta pedagógica y practica al servicio de la implementación del mayor
numero de experiencias de cooperativización en los ámbitos de la vivienda, las
oficinas, los locales , los servicios colectivos de proximidad.
5
2. MARCO DE LEGISLACIÓN GENERAL.
Comencemos por el marco legislativo donde tendremos que movernos para impulsar
nuestras iniciativas.
Se establece un plan de normalización legislativa y procedimental para el análisis y
diagnóstico jurídico de la eliminación de barreras legislativas, normativas y
procedimentales que afectan a la Economía Social en el sector Residencial para la
consolidación y aumento del diferencial del fomento y protección de la Economía
Social desde lo público, mediante la revisión normativa y de las políticas que afectan al
sector en todas sus vertientes:
En el siguiente cuadro se hace un avance de la legislación de referencia:
ESTATAL
Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley
Hipotecaria.
Ley 49/1960, de 21de julio, de Propiedad Horizontal.
Constitución Española, 1978
Real Decreto Legislativo1/1995, de 24 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley del Estatuto de los Trabajadores(Vigente hasta el 01 de Enero de 2015)
Ley 5/2011, de 29 de marzo, de Economía Social.
Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del
alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas,
20132016.
LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios.
AUTONÓMICO
Ley Orgánica2/2007, de 19 de marzo, de reforma del Estatuto de Autonomía para Andalucía
Ley 13/2005, de 11de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo.
Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía
Ley 14/2011, de 23de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.
Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social
de la vivienda
Decreto /2014 por el que se regula el Plan Marco de vivienda y rehabilitación de Andalucía
2014 2019.‐Pendiente de publicación.
Decreto-ley 1/2014,de 18 de marzo, por el que se regula el Programa de Impulso a la
Construcción Sostenible en Andalucía y se efectúa la convocatoria de incentivos para2014 y
2015.
Estatuto de Autonomía de Andalucía . artículo 56.1, relativo el derecho constitucional y
6
estatutario a una vivienda digna y adecuada, del que son titulares las personas físicas con
vecindad administrativa en la Comunidad Autónoma
Otra legislación:
Órgano
Documento
JEFATURA
DEL LEY 8/1999 [75 KB] , de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21
ESTADO (BOE n. 84 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
de 8/4/1999)
JEFATURA
DEL LEY 42/1998 [98 KB] , de 15 de diciembre, sobre derechos de
ESTADO (BOE n. 300 aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y
de 16/12/1998)
normas tributarias.
JEFATURA
DEL LEY 40/1998 [251 KB] , de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta
ESTADO (BOE n. 295 de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias.
de 10/12/1998)
MINISTERIO
DE RESOLUCIÓN [42 KB] de 8 de octubre de 1998, de la Subsecretaría, por
FOMENTO (BOE n. la que se hace público el Acuerdo del Consejo de Ministros de 18 de
251 de 20/10/1998) septiembre de 1998, por el que se fijan el tipo de interés efectivo y
demás condiciones de los préstamos cualificados y la autorización al
Ministerio de Fomento para firmar convenios con entidades de crédito,
para la financiación de actuaciones protegidas del programa 1998, del
Plan de Vivienda 1998-2001.
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 1867/1998 [151 KB] , de 4 de septiembre, por el que se
JUSTICIA (BOE n. 233 modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario.
de 29/9/1998)
MINISTERIO
DE ORDEN [81 KB] de 17 julio de 1998 sobre convocatoria y selección de
FOMENTO (BOE n. entidades de crédito y regulación de otros aspectos relacionados con los
171 de 18/7/1998) convenios entre las mismas y el Ministerio de Fomento para la
financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo
durante el Plan de Vivienda 1998-2001.
JEFATURA
DEL LEY 29/1998 [217 KB] , de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción
ESTADO (BOE n. 167 Contencioso-administrativa.
de 14/7/1998)
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 1186/1998 [146 KB] , DE 12 DE JUNIO, SOBRE MEDIDAS
FOMENTO (BOE n. DE FINANCIACION DE ACTUACIONES PROTEGIDAS EN MATERIA DE
152 de 26/6/1998) VIVIENDA Y SUELO DEL PLAN 1998-2001.
JEFATURA
DEL LEY 6/1998 [77 KB] , DE 13 DE ABRIL, SOBRE REGIMEN DEL SUELO Y
ESTADO (BOE n. 89 VALORACIONES.
de 14/4/1998)
7
MINISTERIO
DE RESOLUCIÓN [53 KB] DE 25 DE MARZO DE 1998, DE LA SUBSECRETARIA,
FOMENTO (BOE n. POR LA QUE SE HACE PUBLICO EL ACUERDO DEL CONSEJO DE MINISTROS
80 de 3/4/1998)
DE 13 DE MARZO DE 1998, POR EL QUE SE AUTORIZA LA SUSCRIPCION DE
CONVENIOS DE COLABORACION ENTRE EL MINISTERIO DE FOMENTO Y
CIENTO CATORCE ENTIDADES DE CREDITO, PARA FINANCIAR PARTE DEL
PROGRAMA 1998 DEL PLAN DE VIVIENDA, SE FIJA EL TIPO DE INTERES DE
LOS PRESTAMOS CUALIFICADOS A CONCEDER POR LAS MISMAS Y SE
APRUEBA EL IMPORTE MAXIMO DEL GASTO A ASUMIR POR LA
ADMINISTRACION GENERAL DEL ESTADO.
JEFATURA
DEL REAL DECRETO-LEY 1/1998 [49 KB] , DE 27 DE FEBRERO, SOBRE
ESTADO (BOE n. 51 INFRAESTRUCTURAS COMUNES EN LOS EDIFICIOS PARA EL ACCESO A LOS
de 28/2/1998)
SERVICIOS DE TELECOMUNICACION.
MINISTERIO
DE ORDEN [43 KB] DE 4 DE FEBRERO DE 1998, POR LA QUE SE DETERMINAN
FOMENTO (BOE n. PARA 1998 LOS MODULOS Y SU PONDERACION PARA LAS ACTUACIONES
36 de 11/2/1998)
PROTEGIBLES EN MATERIA DE VIVIENDA Y SUELO PARA EL PERIODO 19961999, A QUE SE REFIERE EL REAL DECRETO 2190/1995, DE 28 DE
DICIEMBRE, Y SE INDICAN LOS PRECIOS MAXIMOS DE DICHAS
ACTUACIONES.
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 1093/1997 [1.317 KB] , DE 4 DE JULIO, POR EL QUE SE
JUSTICIA (BOE n. 175 APRUEBAN LAS NORMAS COMPLEMENTARIAS AL REGLAMENTO PARA LA
de 23/7/1997)
EJECUCION DE LA LEY HIPOTECARIA SOBRE INSCRIPCION EN EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD DE ACTOS DE NATURALEZA URBANISTICA.
MINISTERIO DE LA ORDEN [464 KB] DE 17 DE ABRIL DE 1997, SOBRE CONVOCATORIA Y
PRESIDENCIA (BOE n. SELECCION DE ENTIDADES DE CREDITO Y REGULACION DE OTROS
97 de 23/4/1997)
ASPECTOS RELACIONADOS CON LOS CONVENIOS ENTRE LAS MISMAS CON
EL MINISTERIO DE FOMENTO PARA LA FINANCIACION DE ACTUACIONES
PROTEGIBLES EN MATERIA DE VIVIENDA Y SUELO DURANTE 1997.
JEFATURA
DEL LEY 7/1997 [254 KB] , DE 14 DE ABRIL, DE MEDIDAS LIBERALIZADORAS EN
ESTADO (BOE n. 90 MATERIA DE SUELO Y DE COLEGIOS PROFESIONALES.
de 15/4/1997)
MINISTERIO DE LA REAL DECRETO 2616/1996 [141 KB] , DE 20 DE DICIEMBRE, POR EL QUE
PRESIDENCIA (BOE n. SE MODIFICAN LOS REALES DECRETOS 1426/1989 Y 1427/1989, DE 17 DE
307 de 21/12/1996) NOVIEMBRE, SOBRE ARANCELES DE LOS NOTARIOS Y DE LOS
REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD EN LAS OPERACIONES DE
SUBROGACION Y NOVACION DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS ACOGIDAS A
LA LEY 2/1994, DE 30 DE MARZO.
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 297/1996 [143 KB] , DE 23 DE FEBRERO, SOBRE
JUSTICIA E INTERIOR INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LOS CONTRATOS DE
(BOE n. 64 de ARRENDAMIENTOS URBANOS.
14/3/1996)
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 2028/1995 [304 KB] , DE 22 DE DICIEMBRE, POR EL QUE
OBRAS
PUBLICAS, SE ESTABLECE LAS CONDICIONES DE ACCESO A LA FINANCIACION
TRANSPORTES
Y CUALIFICADA ESTATAL DE VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL
MEDIO AMBIENTE PROMOVIDAS POR COOPERATIVAS DE VIVIENDAS Y COMUNIDADES DE
(BOE n. 14 de PROPIETARIOS AL AMPARO DE LOS PLANES ESTATALES DE VIVIENDA.
16/1/1996)
8
MINISTERIO DE LA ORDEN [118 KB] DE 27 DE OCTUBRE DE 1995 POR LA QUE SE MODIFICA
PRESIDENCIA (BOE n. LA DE 5 DE MAYO DE 1994, SOBRE TRANSPARENCIA DE LAS CONDICIONES
261 de 1/11/1995) FINANCIERAS DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS.
JEFATURA
DEL LEY 15/1995 [143 KB] , DE 30 DE MAYO, SOBRE LIMITES DEL DOMINIO
ESTADO (BOE n. 129 SOBRE INMUEBLES PARA ELIMINAR BARRERAS ARQUITECTONICAS A LAS
de 31/5/1995)
PERSONAS CON DISCAPACIDAD.
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 828/1995 [1.834 KB] , DE 29 DE MAYO, POR EL QUE SE
ECONOMÍA
Y APRUEBA EL REGLAMENTO DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES
HACIENDA (BOE n. PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.
148 de 22/6/1995)
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 2537/1994 [296 KB] , DE 29 DE DICIEMBRE, POR EL QUE
JUSTICIA E INTERIOR SE MODIFICAN DETERMINADOS ARTICULOS DE LOS REGLAMENTOS
(BOE n. 20 de NOTARIAL E HIPOTECARIO SOBRE COLABORACION ENTRE LAS NOTARIAS Y
24/1/1995)
LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD PARA LA SEGURIDAD DEL TRAFICO
JURIDICO INMOBILIARIO.
MINISTERIO
DE ORDEN [2.700 KB] DE 28 DE DICIEMBRE DE 1994 POR LA QUE SE
ECONOMIA
Y APRUEBAN LAS NORMAS DE ADAPTACION DEL PLAN GENERAL DE
HACIENDA (BOE n. 3 CONTABILIDAD A LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS.
de 4/1/1995)
MINISTERIO
DE ORDEN [213 KB] DE 20 DE DICIEMBRE DE 1994 POR LA QUE SE DICTAN
OBRAS
PUBLICAS, NORMAS PARA LA ELABORACION DEL CENSO DE CONTRATOS DE
TRANSPORTES
Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.
MEDIO AMBIENTE
(BOE n. 310 de
28/12/1994)
JEFATURA
DEL LEY 29/1994 [1.232 KB] , DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS
ESTADO (BOE n. 282 URBANOS.
de 25/11/1994)
JEFATURA
DEL LEY 2/1994 [193 KB] , DE 30 DE MARZO, SOBRE SUBROGACION Y
ESTADO (BOE n. 80 MODIFICACION DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS.
de 4/4/1994)
MINISTERIO
DE REAL DECRETO-LEGISLATIVO 1/1993 [1.047 KB] , DE 24 DE SEPTIEMBRE,
ECONOMÍA
Y POR EL QUE SE APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL IMPUESTO
HACIENDA (BOE n. SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS
251 de 20/10/1993) DOCUMENTADOS.
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 727/1993 [149 KB] , DE 14 DE MAYO, SOBRE PRECIO DE
OBRAS PUBLICAS Y LAS VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL DE PROMOCION PRIVADA.
TRANSPORTES (BOE
n. 130 de 1/6/1993)
MINISTERIO
DE ORDEN [1.931 KB] DE 27 DE ENERO DE 1993 POR LA QUE SE APRUEBAN
ECONOMIA
Y LAS NORMAS DE ADAPTACION DEL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD A
HACIENDA (BOE n. LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS.
31 de 5/2/1993)
9
JEFATURA
DEL LEY 30/1992 [1.926 KB] , DE 26 DE NOVIEMBRE, DE REGIMEN JURIDICO
ESTADO (BOE n. 285 DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS Y DEL PROCEDIMIENTO
de 27/11/1992)
ADMINISTRATIVO COMUN.
MINISTERIO
DE REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 [4.714 KB] , DE 26 DE JUNIO, POR EL
OBRAS PUBLICAS Y QUE SE APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE EL REGIMEN
TRANSPORTES (BOE DEL SUELO Y ORDENACION URBANA.
n.
156
de
30/6/1992)
JEFATURA
DEL LEY 12/1992 [355 KB] , DE 27 DE MAYO, SOBRE CONTRATO DE AGENCIA.
ESTADO (BOE n. 129
de 29/5/1992)
JEFATURA
DEL LEY 10/1992 [1.354 KB] , DE 30 DE ABRIL, DE MEDIDAS URGENTES DE
ESTADO (BOE n. 108 REFORMA PROCESAL.
de 5/5/1992)
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 290/1992 [343 KB] , DE 27 DE MARZO, POR EL QUE SE
JUSTICIA (BOE n. 99 MODIFICA EL REGLAMENTO HIPOTECARIO EN MATERIA DE EJECUCION
de 24/4/1992)
EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECAS.
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 1841/1991 [1.757 KB] , DE 30 DE DICIEMBRE, POR EL QUE
ECONOMIA
Y SE APRUEBA EL REGLAMENTO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS
HACIENDA (BOE n. PERSONAS FISICAS Y SE MODIFICAN OTRAS NORMAS TRIBUTARIAS.
313 de 31/12/1991)
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 1080/1991 [96 KB] , DE 5 DE JULIO, POR EL QUE SE
ECONOMIA
Y DETERMINAN LOS PAISES O TERRITORIOS A QUE SE REFIEREN LOS
HACIENDA (BOE n. ARTICULOS 2, APARTADO 3, NUMERO 4, DE LA LEY 17/1991, DE 27 DE
167 de 13/7/1991) MAYO, DE MEDIDAS FISCALES URGENTES, Y 62 DE LA LEY 31/1990, DE 27
DE DICIEMBRE, DE PRESUPUESTOS GENERALES DEL ESTADO PARA 1991.
JEFATURA
DEL LEY 19/1991 [675 KB] , DE 6 DE JUNIO, DEL IMPUESTO SOBRE EL
ESTADO (BOE n. 136 PATRIMONIO.
de 7/6/1991)
JEFATURA
DEL LEY 18/1991 [2.327 KB] , DE 6 DE JUNIO, DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA
ESTADO (BOE n. 136 DE LAS PERSONAS FISICAS.
de 7/6/1991)
JEFATURA
DEL LEY 20/1990 [799 KB] , DE 19 DE DICIEMBRE, SOBRE REGIMEN FISCAL DE
ESTADO (BOE n. 304 LAS COOPERATIVAS.
de 20/12/1990)
JEFATURA
DEL LEY 8/1990 [1.270 KB] , DE 25 DE JULIO, SOBRE REFORMA DEL REGIMEN
ESTADO (BOE n. 179 URBANISTICO Y VALORACIONES DEL SUELO.
de 27/7/1990)
JEFATURA
DEL LEY 3/1990 [88 KB] , DE 21 DE JUNIO, POR LA QUE SE MODIFICA LA LEY
ESTADO (BOE n. 149 49/1960, DE 21 DE JULIO, DE PROPIEDAD HORIZONTAL, PARA FACILITAR
de 22/6/1990)
LA ADOPCION DE ACUERDOS QUE TENGAN POR FINALIDAD LA ADECUADA
HABITABILIDAD DE MINUSVALIDOS EN EL EDIFICIO DE SU VIVIENDA.
10
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 1471/1989, DE 1 DE DICIEMBRE, POR EL QUE SE APRUEBA
OBRAS PUBLICAS Y EL REGLAMENTO GENERAL PARA DESARROLLO Y EJECUCION DE LA LEY
URBANISMO (BOE n. 22/1988, DE 28 DE JULIO, DE COSTAS.
297 de 12/12/1989)
MINISTERIO
DE REAL DECRETO 515/1989 [306 KB] , DE 21 DE ABRIL, SOBRE PROTECCION
SANIDAD
Y DE LOS CONSUMIDORES EN CUANTO A LA INFORMACION A SUMINISTRAR
CONSUMO (BOE n. EN LA COMPRA-VENTA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.
117 de 17/5/1989)
MINIST. DE RELAC. REAL DECRETO 374/1989, DE 31 DE MARZO, POR EL QUE SE MODIFICA EL
CON LAS CORTES Y REGLAMENTO DE EJECUCION DE LA LEY 8/1975, DE 12 DE MARZO, DE
DE LA SECR. DEL ZONAS E INSTALACIONES DE INTERES PARA LA DEFENSA NACIONAL.
GOBIERNO (BOE n.
90 de 15/4/1989)
JEFATURA
DEL LEY 25/1988 [811 KB] , DE 29 DE JULIO, DE CARRETERAS.
ESTADO (BOE n. 182
de 30/7/1988)
JEFATURA
DEL LEY 22/1988 [1.745 KB] , DE 28 DE JULIO, DE COSTAS.
ESTADO (BOE n. 181
de 29/7/1988)
JEFATURA
DEL LEY 2/1988 [106 KB] , DE 23 DE FEBRERO, DE REFORMA DE LA LEY 49/1960,
ESTADO (BOE n. 50 DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL.
de 27/2/1988)
JEFATURA
DEL LEY 29/1987 [691 KB] , DE 18 DE DICIEMBRE, DEL IMPUESTO SOBRE
ESTADO (BOE n. 303 SUCESIONES Y DONACIONES.
de 19/12/1987)
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3. LEGISLACION SOBRE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS
EN ANDALUCIA.
Para que este sea un verdadero manual práctico y de consulta nos ha parecido lo más
correcto traer al mismo los artículos de la ley de cooperativas y de su reglamento que
afectan directamente a las cooperativas de viviendas.
LEY DE COOPERATIVAS
Artículo 97. Cooperativas de viviendas. Concepto y características generales.
1. Son sociedades cooperativas de viviendas aquellas que tienen por objeto procurar
viviendas a precio de coste, exclusivamente a sus socios y socias. También podrán
tener como objeto el de procurarles garajes, trasteros y otras construcciones
complementarias, así como su rehabilitación y la de las propias viviendas, sin perjuicio
de lo establecido en el siguiente apartado.
2. Las sociedades cooperativas de viviendas que tengan por objeto único procurar
locales comerciales a precio de coste, exclusivamente, a sus socios y socias tendrán la
consideración de sociedades cooperativas de locales de negocio.
Estas sociedades podrán optar estatutariamente entre su sujeción al régimen general
de cooperativas de consumo, previsto en la subsección 1.ª, o al régimen específico de
cooperativas de viviendas, en este último caso, con las excepciones expresamente
previstas para sociedades cooperativas de locales de negocio. De no mediar
disposición estatutaria al respecto, les será aplicable el régimen general de las
sociedades cooperativas de consumo.
3. Los estatutos sociales podrán prever, mediante cualquier título admitido en
derecho, la transmisión de la propiedad de las viviendas, locales y construcciones
complementarias a los socios y socias, o, simplemente, la cesión de su uso y disfrute,
manteniéndose la titularidad de la propiedad por parte de la sociedad cooperativa,
incluido el alquiler con opción a compra. Ambos regímenes podrán coexistir en una
misma sociedad cooperativa, de establecerse estatutariamente.
Cuando la sociedad cooperativa mantenga la titularidad de la propiedad, podrán los
estatutos prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y
disfrute con los socios y socias de otras sociedades cooperativas de viviendas que
tengan establecida la misma modalidad.
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4. El derecho sobre la vivienda podrá adquirirse con carácter de residencia habitual;
para descanso o vacaciones; como residencia de personas mayores, discapacitadas o
dependientes; para facilitar el acceso de jóvenes y/o grupos de población con
especiales dificultades de acceso a la vivienda, o para cualquier otro de análogas
características, con los límites establecidos en la presente ley, sin perjuicio de lo
dispuesto en la legislación sobre vivienda protegida.
5. Las sociedades cooperativas de viviendas podrán adquirir, parcelar y urbanizar
terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para
el cumplimiento de su objeto social.
6. Los estatutos sociales, la Asamblea General, o la Junta de personas socias, en su
caso, que establezcan las normas de cada promoción de viviendas, deberán prever las
reglas y preferencias para la adjudicación a las socias y socios de los derechos sobre las
viviendas, locales y construcciones complementarias, velando, en todo caso, por el
acceso igualitario a la vivienda. Asimismo, establecerán los derechos y obligaciones de
las personas socias y de la sociedad cooperativa y, en particular, las reglas para el uso y
disfrute de las viviendas por los socios y socias.
Artículo 98. Régimen jurídico de las cooperativas de viviendas.
El régimen de estas entidades se regulará reglamentariamente con arreglo a las
siguientes bases:
a) Ninguna persona física podrá ser titular de derechos sobre más de dos
viviendas en el ámbito geográfico que se determine, sin perjuicio de lo
dispuesto en la normativa sobre vivienda protegida.
b) Deberá existir la relación que cuantitativamente se determine entre el
número de personas socias y las viviendas en promoción.
c) Podrán estar integradas por personas jurídicas en los términos que se
determinen, que garantizarán, en todo caso, que los usuarios efectivos de las
viviendas sean personas físicas.
d) Se establecerán causas de baja justificada de carácter específico, entre las
que se contemplarán, en todo caso, el cambio de centro o lugar de trabajo, la
situación de desempleo, el aumento del importe de las cantidades para
financiar las viviendas en el porcentaje que se determine, el retraso en su
entrega, así como la modificación sustancial de las condiciones del contrato de
adjudicación.
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e) Se constituirán secciones cuando la entidad desarrolle más de una fase o
promoción, con autonomía de gestión e independencia patrimonial.
f) Se establecerán supuestos específicos de sometimiento de las cuentas de la
entidad a auditoría.
g) Se establecerán supuestos específicos de incompatibilidad con personas que
integren las eventuales gestoras de estas entidades.
h) En el supuesto de adelanto de cantidades para financiar las viviendas, locales
u otras construcciones complementarias, se efectuarán a través de una entidad
de crédito, garantizándose mediante seguro otorgado con entidad aseguradora
inscrita y autorizada o mediante aval solidario prestado por la entidad de
crédito, de conformidad con la disposición adicional primera de la ley 38/1999,
de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
i) La transmisión de derechos sobre las viviendas, locales o construcciones por
parte de las personas socias, así como las operaciones con terceras personas, se
someterán a un régimen de prelación que contemplará, de crearse por la
consejería de la Junta de Andalucía competente en materia de sociedades
cooperativas, el listado de personas solicitantes de vivienda.
j) Las sociedades cooperativas de viviendas no podrán disolverse hasta que
transcurra un plazo de cinco años desde su ocupación efectiva, u otro superior,
fijado en los estatutos sociales o en los convenios suscritos con entidades
públicas o privadas, del cual habrá de informarse a los socios y socias.
REGLAMENTO
Sección 2.ª Cooperativas de consumo
Subsección 1.ª Cooperativas de viviendas
Artículo 87. Régimen jurídico de las personas socias.
1. Las personas socias de las sociedades cooperativas de viviendas deberán ser
personas físicas. Sin embargo, podrán ser también socias las personas jurídicas,
cuando, por razón de trabajo, función o condición personal, precisen alojamiento,
locales o construcciones complementarias para las personas físicas que las integren o
presten sus servicios por cuenta de ellas.
2. Para constituir una sociedad cooperativa de viviendas, será preciso que el número
de personas socias comunes que la constituyan sea igual o superior al veinticinco por
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ciento de las viviendas promovidas por la entidad, supeditándose el aumento del
número de viviendas en promoción, con posterioridad a la constitución, al
mantenimiento de dicha proporción.
Si la cooperativa desarrolla más de una fase o promoción, la anterior exigencia se
reputará de cada una de las secciones.
3. Ninguna persona física podrá ser simultáneamente en una misma provincia titular
de derechos sobre más de dos viviendas de promoción cooperativa.
4. Cuando la sociedad cooperativa obtenga de las personas socias cantidades
dinerarias anticipadas para la construcción de las viviendas o locales, deberá recibirlas
y garantizarlas en la forma prevista en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación, comprometiéndose a su devolución con los
correspondientes intereses legales, en caso de que la construcción no se inicie o no
llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo y forma convenidos.
5. Son causas de baja justificada de carácter específico para las personas socias de las
sociedades cooperativas de viviendas las siguientes:
a) El cambio de centro o lugar de trabajo durante más de doce meses y a una
distancia de más de cincuenta kilómetros.
b) La situación legal de desempleo de larga duración, enfermedad grave u otra
circunstancia familiar, personal o económica que impida hacer efectivas las
aportaciones comprometidas en la promoción, incluida la denegación del
crédito hipotecario por causa no imputable al socio o socia.
c) Aumento de la cuantía total de las cantidades anticipadas para financiar las
viviendas en más de un cinco por ciento.
d) El retraso en la entrega en más de un año desde la fecha o plazo previsto en
el proyecto de obra, salvo fuerza mayor no imputable a la entidad cooperativa
o el transcurso de cinco años desde que la persona socia se inscribió en la
sociedad cooperativa o en la promoción, sin que se le haya adjudicado vivienda,
en ambos casos, siempre que no se establezcan estatutariamente otros plazos.
e) La modificación sustancial de las condiciones del contrato de adjudicación.
6. En caso de baja no justificada de la persona socia, si los estatutos lo prevén, podrán
aplicarse a las cantidades entregadas por la misma para financiar el pago de las
construcciones, las deducciones a que se refiere el artículo 60.4 de la Ley 14/2011, de
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23 de diciembre y el artículo 48.2.b) de este Reglamento, hasta el máximo del veinte
por ciento de los porcentajes que este último prevé.
El reembolso de dichas cantidades, así como de las aportaciones al capital social, se
efectuará en el momento en que el socio o socia que causó baja sea sustituido, en sus
derechos y obligaciones, por una nueva persona socia o en los plazos establecidos con
carácter general en el artículo 60.4 de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de
cumplirse éstos con anterioridad. En caso de sustitución, cuando existan varias
personas a la espera de recibir el correspondiente reembolso, los estatutos sociales
deberán fijar, con arreglo a criterios de igualdad y no discriminación, el orden de
prelación aplicable a estas.
Artículo 88. Desarrollo por fases o promociones.
1. En las sociedades cooperativas de vivienda se constituirán secciones cuando la
entidad desarrolle más de promoción o una misma promoción lo fuera en varias fases,
que gozarán de autonomía de gestión e independencia patrimonial. Existirán tantas
secciones como promociones o fases, constituyéndose necesariamente una Junta de
personas socias por sección.
2. Cada una de las secciones deberá estar suficientemente individualizada en todos los
aspectos: gestión de la documentación social y contable, patrimonio, denominación,
administración, contratación con terceras personas y registros públicos.
En la contratación con terceras personas, deberá hacerse constar expresamente dicha
individualización.
3. El patrimonio debidamente individualizado de cada una de las secciones no
responderá, en ningún caso, de las deudas de las restantes secciones de la
cooperativa.
Artículo 89. Auditoría externa.
En las sociedades cooperativas de viviendas, el órgano de administración, antes de
presentar las cuentas anuales a la Asamblea General para su aprobación, deberá
someterlas a auditoría externa, además de en los casos previstos en el artículo 73 de la
Ley 14/2011, de 23 de diciembre, cuando durante el ejercicio económico se haya
producido alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que la sociedad cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un
número superior a cincuenta.
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b) Que la sociedad cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión
empresarial a personas físicas o jurídicas distintas de los miembros del órgano de
administración.
c) Que, por cualquier circunstancia, se haya acordado por el órgano de administración
un incremento en más de un cinco por ciento del precio de las viviendas, locales y/o
construcciones complementarias sobre el pactado con las personas socias.
d) Que lo solicite al menos el veinte por ciento de las personas socias de la entidad
cooperativa o de la sección correspondiente. En este caso, los gastos originados por la
auditoría solicitada correrán a cargo de las personas solicitantes, salvo que de la
contabilidad auditada se desprendan vicios o irregularidades esenciales.
Artículo 90. Normas especiales sobre el órgano de administración.
1. Los miembros del órgano de administración no podrán ostentar simultáneamente
dicha condición en más de una sociedad cooperativa de viviendas.
2. Las sociedades cooperativas de viviendas no podrán otorgar poderes relativos a la
gestión empresarial a personas físicas que tengan una relación laboral o de servicios o
sean familiares de los miembros del órgano de administración hasta el cuarto grado de
consanguinidad o segundo de afinidad, o sean cónyuges o parejas de hecho de los
mismos. Esta prohibición se extiende a aquellas personas jurídicas en relación a las
cuales un miembro del órgano de administración, su cónyuge, pareja de hecho o un
familiar de éstos comprendido en los grados antes mencionados, sea partícipe,
laboralmente dependiente o tenga relación de servicios.
Artículo 91. Operaciones con terceras personas.
1. Las sociedades cooperativas de viviendas podrán realizar operaciones con terceras
personas, respecto de las construcciones complementarias a aquellas que constituyan
su objeto social, siempre que los estatutos no lo impidan de forma expresa. Estas
operaciones tendrán el carácter de actividad instrumental.
2. Cuando alguna de las viviendas o locales, que constituyan el objeto de la sociedad
cooperativa, quedase sin asignar tras llevar a cabo las correspondientes
adjudicaciones, el órgano de administración deberá ofrecerla a las personas socias
expectantes, por orden de antigüedad, en el plazo de un mes desde la última
adjudicación a las personas socias.
Tendrá la consideración de persona socia expectante aquella que, habiendo efectuado
la suscripción de su aportación obligatoria al capital social de la sociedad cooperativa
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de viviendas, no es aún adjudicataria, por cualquier título, de los derechos de cuantas
viviendas o locales haya expresado la voluntad de adquirir, quedando en espera de
que eventualmente tal circunstancia se produzca. De no mediar expresión al respecto,
se entenderá que sólo está interesada en una vivienda o local.
Las personas socias expectantes figurarán inscritas, con tal carácter, en el libro registro
de personas socias y de aportaciones al capital social, determinando los estatutos
sociales sus derechos y obligaciones, sin que se les pueda exigir la entrega de
cantidades para financiar el pago de los derechos de las viviendas, locales y
construcciones complementarias, ni se les reconozca el derecho de sufragio activo ni
pasivo en las Asambleas Generales.
3. La Consejería competente en materia de sociedades cooperativas elaborará un
listado de personas solicitantes de viviendas o locales en régimen cooperativo, al que
la entidad deberá acudir si transcurrido un mes desde el último ofrecimiento, ningún
socio o socia expectante ha hecho uso de su derecho de preferente adquisición. Todo
ello, sin perjuicio de lo previsto por la normativa reguladora de viviendas de protección
oficial.
De entre estas personas solicitantes y por orden de antigüedad en la inscripción, se
seleccionarán, en la forma prevista en el artículo 93, regulador del Registro de
personas solicitantes de vivienda en régimen cooperativo, aquéllas cuya solicitud
coincida con las características de la vivienda o local del que se pretende la transmisión
de derechos y que cumplan, en su caso, los requisitos específicos de adjudicación.
4. Podrá efectuarse la enajenación, cesión de su uso y disfrute o arrendamiento a
terceras personas cuando, cumplidos los anteriores requisitos y en el plazo de un mes
desde el último ofrecimiento del listado, queden aún viviendas o locales por asignar,
en un máximo de un cincuenta por ciento del total de viviendas o locales promovidos
por la cooperativa o la sección.
5. Si la sociedad cooperativa realizara operaciones con terceras personas
prescindiendo de lo previsto en los apartados anteriores, cualquier socio o socia
expectante o, en su defecto, incluida en el listado de personas solicitantes de vivienda
o locales en régimen cooperativo, podrá ejercitar el derecho de retracto, debiendo
reembolsar a la persona compradora la cantidad desembolsada incrementada con la
revalorización que haya experimentado, conforme al índice de precios al consumo,
durante el período comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos
parciales y la fecha de la transmisión de los derechos sobre la vivienda o local, además
de los gastos a que se refiere el número segundo del artículo 1518 del Código Civil. El
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reembolso a la persona compradora de los gastos a que se refiere el número primero
del mencionado artículo del Código Civil corresponderá a la sociedad cooperativa.
El mencionado derecho podrá ejercitarse dentro del plazo de tres meses desde que su
titular haya tenido conocimiento de la operación y, en todo caso, en el plazo de un año
desde que la misma se inscribiera en el Registro de la Propiedad.
6. Los ingresos obtenidos de operaciones con terceras personas se destinarán, en un
diez por ciento, al Fondo de Reserva Obligatorio y el resto a disminuir el precio de las
viviendas o locales o a sufragar gastos comunes de mantenimiento, conservación o
mejora de éstas.
Si se previera estatutariamente, los citados ingresos podrán destinarse, en la parte que
exceda del diez por ciento, a la financiación de futuras promociones o al
mantenimiento o mejora de las ya adjudicadas.
Artículo 92. Transmisión de derechos.
1. En las sociedades cooperativas de viviendas, la persona socia que pretenda
transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local, antes de haber
transcurrido cinco años u otro plazo superior fijado por los estatutos sociales o por los
convenios con entidades públicas o privadas, desde la fecha en que pudo ser ocupado
efectivamente la vivienda o local, deberá ofrecerlo, en la forma y plazos previstos para
las operaciones con terceras personas, a los socios y socias expectantes o, en su
defecto, acudir al listado de personas solicitantes de vivienda o locales en régimen
cooperativo previsto en el artículo siguiente.
2. Si ninguna de las personas socias expectantes hubiera hecho uso de su derecho de
preferente adquisición y no se hallaran solicitantes en el citado listado en el plazo de
un mes desde el último ofrecimiento del listado, la persona socia podrá transmitir
libremente sus derechos a terceras personas, si bien deberá poner a disposición del
órgano de administración de la entidad el diez por ciento del eventual incremento
entre el precio de adquisición y el acordado con terceras personas.
El órgano de administración acordará imputar dicho importe al Fondo de Reserva
Obligatorio o a la disminución del precio de las viviendas o locales, a menos que los
estatutos reserven esta facultad a la Asamblea General.
3. Si el socio o socia transmitiera a terceras personas sus derechos sobre la vivienda o
local, sin cumplir lo previsto en los anteriores apartados, se estará a lo dispuesto en el
apartado 5 del anterior artículo respecto de las operaciones con terceras personas,
salvo en lo relativo al reembolso a la persona compradora de los gastos a que se
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refiere el número primero del artículo 1518 del Código Civil que corresponderá al socio
o socia que incumplió lo establecido en este artículo.
4. Lo establecido en los apartados anteriores de este artículo no será aplicable cuando
la persona socia transmita sus derechos a su cónyuge o pareja de hecho, ascendientes
o descendientes de hasta segundo grado, en cuyo caso, prevalecerán estos sobre
personas socias expectantes y personas solicitantes de vivienda cooperativa inscritas
en el listado administrativo correspondiente.
Articulo 93. Registro de personas solicitantes de vivienda en régimen cooperativo.
1. A los efectos señalados en el artículo 98.i) de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre y
en los artículos 91 y 92 de este Reglamento, la Consejería competente en materia de
sociedades cooperativas pondrá en funcionamiento un Registro de personas
solicitantes de vivienda en régimen cooperativo, de ámbito provincial, que estará
adscrito a cada una de las Delegaciones Provinciales o Territoriales competentes en
materia de sociedades cooperativas, quienes asumen las funciones de gestión del
mismo.
El citado Registro se coordinará con los Registros Públicos Municipales de
Demandantes de Vivienda Protegida y dispondrá de los instrumentos necesarios para
que la tramitación de sus actuaciones se pueda realizar a través de medios
electrónicos.
2. Para la inscripción en el citado Registro, la persona interesada deberá presentar la
correspondiente solicitud, conforme al modelo de formulario que apruebe la
Consejería competente en materia de sociedades cooperativas, que se podrá obtener
y cumplimentar en la sede electrónica de esa Consejería.
La tramitación del procedimiento de inscripción se realizará conforme a lo dispuesto,
con carácter general, en el Título VI de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de
Régimen Jurídico de las Administración Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común, relativo a las disposiciones generales sobre los procedimientos administrativos
y en el Capítulo III del Título IV de la Ley 9/2007, de 22 de octubre, relativo al régimen
jurídico de los actos y del procedimiento administrativo.
La inscripción se practicará dentro del mes siguiente a la recepción de la solicitud.
Cuando la persona solicitante figure en una inscripción anterior se denegará la
inscripción de la nueva solicitud en tanto no se modifique la inicial.
La inscripción tendrá una duración de cinco años desde que ésta se produzca o desde
su última modificación, en caso de existir.
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3. La inscripción no determina por sí sola la asignación de derecho alguno sobre una
vivienda o local en régimen cooperativo, debiendo la persona inscrita cumplir los
requisitos exigidos para el ingreso como persona socia en la sociedad cooperativa de
que se trate y ser admitida en la misma.
4. Las personas inscritas tendrán acceso en cualquier momento a los datos que figuren
en su inscripción y a su rectificación, conforme a lo previsto en la normativa reguladora
de protección de datos. La modificación de las circunstancias declaradas por la persona
inscrita deberá comunicarse al Registro cuando puedan afectar a su inclusión en el
mismo.
5. Para la selección de personas solicitantes, la sociedad cooperativa promotora
solicitará al Registro, según modelo aprobado por la Consejería competente en
materia de sociedades cooperativas, la correspondiente relación de aquellas que se
ajusten a la promoción.
El Registro remitirá dicha relación en el plazo de un mes, por orden de antigüedad y en
número de demandantes igual al doble del de viviendas o locales a adjudicar.
Transcurrido el periodo de adjudicación, la sociedad cooperativa promotora
comunicará al Registro su resultado, asimismo, en el plazo máximo de un mes.
6. La inscripción permanecerá en tanto la persona inscrita no resulte adjudicataria de
derechos sobre una vivienda o local en régimen cooperativo, procediéndose a su
cancelación cuando lo resulte o cuando el demandante solicite la misma.
7. En el caso de sociedades cooperativas que promuevan viviendas protegidas, para la
selección de adjudicatarios se estará a lo previsto por su normativa específica.
Artículo 94. Gestión externa.
1. Cuando la cooperativa sea gestionada en lo esencial de forma externa será
preceptiva la inscripción de la persona física o jurídica que la realice en el Registro de
Cooperativas Andaluzas.
2. La Consejería competente en materia de sociedades cooperativas promoverá la
gestión responsable, de calidad y basada en los principios cooperativos de estas
entidades, cuando se realice externamente.
Artículo 95. Disolución.
Las sociedades cooperativas de vivienda no podrán disolverse hasta que transcurra un
plazo de cinco años desde la ocupación efectiva de las viviendas o locales, u otro
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superior, fijado en los estatutos sociales o en los convenios suscritos con entidades
públicas o privadas, del cual habrá de informarse a los socios y socias.
A estos efectos, se entenderá que se produce dicha ocupación desde la fecha de
concesión de la licencia de primera ocupación de la vivienda o local, o del documento
que legalmente le sustituya, y de no existir, desde la entrega de la posesión.
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4. UNA MIRADA A LA VIVIENDA PÚBLICA.
El acceso a la vivienda es una de las mayores preocupaciones sociales de Andalucía.
Por esta razón nace el Plan de Vivienda y Suelo 2008-2012, que desarrolla una política
de vivienda orientada a atender las necesidades sociales.
Tal y como ocurría en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, se prevé un
conjunto de medidas para favorecer el acceso a la vivienda en propiedad, que se
concretan en el establecimiento de unos requisitos de acceso a las viviendas, en
función de la renta, edad y/o pertenencia a determinados colectivos, y en la
determinación de rentas máximas.
Como novedades destaca el incremento de la cuantía de las ayudas, la garantía de que
un ciudadano no realice un esfuerzo económico superior al 1/3 de los ingresos
familiares para el pago de las mensualidades y, finalmente, una programación más
adecuada a los niveles de renta.
Comprende tanto la adquisición de viviendas protegidas en primera
transmisión como la adquisición de viviendas usadas. También incluye otras fórmulas
para fomentar el acceso a la propiedad desde el alquiler.
La adquisición de viviendas protegidas en primera transmisión se refiere a la compra
de viviendas nuevas que se califican como protegidas conforme a las normas
reguladoras del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y que se venden directamente por el
promotor de las mismas, que puede ser público o privado.
La adquisición de viviendas usadas se refiere a la compra de viviendas, libres o
protegidas, en segunda o posteriores transmisiones, para la que se pueden obtener
ayudas económicas si se cumplen determinados requisitos.
VENTAJAS DE LA VIVIENDA PROTEGIDA
Permite el acceso a una vivienda con un menor esfuerzo económico, de tal forma que los
ciudadanos con menos recursos económicos se ven claramente favorecidos.
Se destina, como máximo, 1/3 de los ingresos familiares al pago mensual por el préstamo
hipotecario.
El precio de compra es más bajo que el de una vivienda libre.
Se ofrecen subvenciones y ayudas públicas (estatales y autonómicas) para la compra de
viviendas protegidas
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Qué es una vivienda protegida
Es aquella que cumpla las condiciones de uso, destino, calidad, precio de venta o
alquiler y, en su caso, superficie y diseño, establecidas en la normativa de aplicación y
sean calificadas como tales por el Ayuntamiento correspondiente.
Cómo solicitar una vivienda protegida
Para solicitar la adquisición de una vivienda debes estar inscrito en el Registro
Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida de tu municipio.
Cómo se adjudican
Las viviendas protegidas se adjudican por el promotor de las mismas, previa selección
realizada por el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda
Protegida (Regístrate) , conforme al Reglamento Regulador de los Registros Públicos
Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida aprobado mediante DECRETO
1/2012, de 10 de enero.
Régimen Legal al que están sometidas

Las viviendas tienen que ser la residencia habitual y permanente de sus
titulares.

El comprador debe ocupar la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir
de la entrega de llaves.

No podrán transmitirse intervivos ni ceder su uso durante diez años desde la
formalización de la compra, salvo autorización de laDelegación Territorial de
Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio, y previa cancelación del préstamo y
reintegro de las ayudas económicas directas.

El plazo de duración del régimen legal de las viviendas calificadas al amparo
del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, será de 30 años, sin
posibilidad de descalificación. Para las viviendas del programa Viviendas
Protegidas de Iniciativa Municipal y Autonómica, el régimen legal concluirá al
transcurrir totalmente el periodo de amortización del préstamo, con un
mínimo, en todo caso, de 15 años.

Durante el periodo legal de protección, cualquier transmisión de la vivienda
estará sujeta a un precio máximo.
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
Durante el periodo legal de protección, las viviendas estarán sujetas a los
derechos de tanteo y retracto legales en favor de la Administración de la Junta
de Andalucía o del Ayuntamiento o entidad pública designados.

Estas limitaciones deberán constar expresamente en las escrituras de
compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de
promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del
préstamo hipotecario para su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde
se harán constar las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.
Programas de Vivienda Protegida
Existen varios programas diferentes, en función de las características de los
solicitantes, para acceder a la vivienda protegida en Andalucía:

Vivienda Protegida de Régimen Especial.

Vivienda de Protección de Régimen General.

Viviendas Protegidas de Iniciativa Municipal y Autonómica

Vivienda Protegida Joven en Venta

Adquisición Protegida de Viviendas Usadas
Normativa
A continuación se indica la legislación que hace referencia a la adquisición de viviendas
protegidas en propiedad:
* Texto Integrado del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, aprobado por
Orden de 7 de julio de 2009.

Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre. por el que se regula el Plan
Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, por el que se modifica el Real
Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de
Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

Orden de 26 de enero de 2010 de la Consejería de Vivienda y Ordenación del
Territorio.
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
Ley de medidas para la Vivienda Protegida, y el suelo y su Reglamento,
aprobado mediante DECRETO 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba
el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de
Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005, de 11
de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo.
Modificado mediante Decreto 1/2012, de 10 de enero, BOJA 19/2012.

Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de demandantes
de Vivienda Protegida, (Decreto 1/2012, de 10 de enero, BOJA 19/2012).
Veamos un desglose pormenorizado de los tipos de viviendas publicas

Viviendas protegidas de Régimen Especial en Venta: destinadas a familias
cuyos ingresos anuales corregidos no superen 2,5 veces el Indicador Público de
Renta de Efectos Múltiples (IPREM), si bien serán destinatarios preferentes
aquellas familias cuyos ingresos sean inferiores a 1,5 veces el mencionado
indicador. Superficie útil hasta 70 metros cuadrados (120 en caso de familias
con personas en situación de dependencia y 90 en el caso de familias
numerosas). Su precio máximo será de 1.263,97 € por metro cuadrado de
superficie útil.

Viviendas protegidas de Iniciativa Municipal y Autonómica: destinadas a
familias cuyos ingresos anuales no superen 5,5 veces el IPREM. Superficie útil
hasta 90 metros cuadrados (120 en caso de familias con personas en situación
de dependencia y en caso de familias numerosas). Su precio máximo será de
1.743,40 € por metro cuadrado de superficie útil.

Viviendas Protegidas de Precio General: destinadas a familias cuyos ingresos
anuales no superen 3,5 veces el IPREM. Superficie útil hasta 90 metros
cuadrados (120 en caso de familias con personas en situación de dependencia y
en caso de familias numerosas). Su precio máximo será de 1.394,72 € por
metro cuadrado de superficie útil.

Viviendas protegidas en Alquiler de Renta Básica: destinadas a familias cuyos
ingresos anuales corregidos no superen 2,5 veces el IPREM. Superficie útil hasta
70 metros cuadrados (90 en caso de familias con personas en situación de
dependencia y en caso de familias numerosas). La renta del alquiler mensual se
situará entre 250 € y 300 € para viviendas de 70 metros cuadrados.

Viviendas en Alquiler a 10 años con opción a compra: destinadas a familias
cuyos ingresos anuales corregidos no superen 3,5 veces el IPREM. Superficie
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útil hasta 70 metros cuadrados (90 en caso de familias con personas en
situación de dependencia y en caso de familias numerosas). La renta del
alquiler mensual se situará entre 250 € y 300 € para viviendas de 70 metros
cuadrados.
Para las viviendas con calificación provisional de VPO de fecha anterior al del Decreto
395/2008, de 24 de junio, por el que se aprueba el Plan Concertado de Vivienda y
Suelo 2008-2012, se mantiene el régimen de precios anterior:

Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Superficie útil hasta 70 metros cuadrados
(90 en el caso de familias numerosas). Su precio máximo será de 1.220,38 € por

hasta 90 metros cuadrados (120 en al caso de familias numerosas). Su precio
máximo será de 1.743,40 € por metro cuadrado de superficie útil.

cuadrados (120 en al caso de familias numerosas). Su precio máximo será de

Viviendas protegidas en Alquiler de Renta Básica y de Iniciativa Municipal y
Autonómica: destinadas a familias cuyos ingresos anuales corregidos no
superen 4,5 y 5,5 veces el IPREM respectivamente. Superficie útil hasta 70
metros cuadrados (90 en el caso de familias numerosas) en las de Renta Básica
y 90 metros cuadrados (120 en el caso de familias numerosas) en las de
Iniciativa Municipal y Autonómica. La renta del alquiler mensual se situará
entre 275 € y 500 € para viviendas de 70 metros cuadrados.
Para las viviendas con calificación provisional de VPO de fecha anterior al del Real
Decreto 14/2008, de 11 de enero, se mantiene el régimen de precios anterior:

Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Superficie útil hasta 70 metros cuadrados
(90 en el caso de familias numerosas). Su precio máximo será de 1.172,08 € por
27

hasta 90 metros cuadrados (120 en al caso de familias numerosas). Su precio

cuadrados (120 en al caso de familias numerosas). Su precio máximo será de

Viviendas protegidas en Alquiler de Renta Básica y de Iniciativa Municipal y
Autonómica: destinadas a familias cuyos ingresos anuales corregidos no
superen 4,5 y 5,5 veces el IPREM respectivamente. Superficie útil hasta 70
metros cuadrados (90 en el caso de familias numerosas) en las de Renta Básica
y 90 metros cuadrados (120 en el caso de familias numerosas) en las de
Iniciativa Municipal y Autonómica. La renta del alquiler mensual se situará
entre los 270 € y los 420 € para viviendas de 70 metros cuadrados.
Para las viviendas con calificación provisional de VPO. de fecha anterior al del
81/2007, de 20 de marzo, por el que se modifica el Decreto 149/2003, de 10 de junio,
por el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, se mantiene el
régimen de precios anterior:

Viviendas protegidas de Régimen Especial en Venta: Su precio máximo
será de 1.119,26 € por metro cuadrado de superficie útil.
 Viviendas protegidas de Iniciativa Municipal y Autonómica: Su precio
 Viviendas Protegidas de Precio General: Su precio máximo será de
 Viviendas protegidas en Alquiler de Renta Básica y de Iniciativa Municipal
y Autonómica: La renta del alquiler mensual se situará entre los 250 € y los
350 € para viviendas de 70 metros cuadrados.
Hasta ahora este el principal recurso de la gente mas necesitada a partir de aquí
intetaremos mostra que hay otras herramientas para los problemas de viviendas
complementarias a estas analizadas.
Antes de ello veamos las estrategias que tiene planificadas el gobierno andaluz.
28
5. PLAN MARCO SOBRE VIVIENDAS EN ANDALUCIA.
Desarrollamos en este apartado de forma resumida el plan integral que tiene previsto
desarrollar el gobierno andaluz en el ámbito de la vivienda.
DIAGNOSTICO
FINAL DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y CAMBIO DE MODELO
Los desarrollos urbanos de expansión que caracterizaron los años anteriores a la
aparición de la grave crisis económica en la que se encuentra inmersa España dentro
del contexto geográfico europeo y que afecta de manera notable a nuestra Comunidad
Autónoma, estuvieron basados en un modelo que apostó de manera incondicional por
el continuo crecimiento de las ciudades y la construcción insaciable de áreas
residenciales.
Consecuencias:
Para la ciudad
_deterioro ambiental de los entornos urbanos
_vaciado de los centros históricos y ocupación de territorio
_parque de viviendas excesivo e infrautilizado
_debilidad para impulsar la eficiencia energética de los edificios y de la
urbe
Para la ciudadanía
_fomento desmesurado de la cultura de la propiedad de la vivienda
_visión mercantilista de la vivienda
_sobreendeudamiento de las familias y procesos de desahucio
Para el empleo
_concentración de la actividad del sector en la nueva edificación
_incapacidad para generar empleo estable y sostenible
_pérdida dramática de empleo en el sector
29
BALANCE DEL PLAN CONCERTADO DE VIVIENDA Y SUELO 2008-2012
El Plan Concertado 2008-2012 nació con la voluntad de dar continuidad a muchas de
las líneas de actuación decantadas y consolidadas a lo largo de los Planes anteriores.
Toda la etapa previa al Plan Concertado se caracterizó por su carácter expansionista en
cuanto a objetivos, dotaciones presupuestarias e inicio de actuaciones. Este proceso
expansionista se vio bruscamente interrumpido a partir de 2010 por la falta de
disponibilidad presupuestaria, afectando de manera muy significativa a los programas
de vivienda y de rehabilitación.
Consecuencias:
Para la ciudad
_descoordinación entre política de vivienda y rehabilitación
_solapamiento entre política de vivienda y construcción de vivienda
_visión sectorial de la política de Vivienda, sin adhesión a un modelo de
Ciudad
Para la vivienda
_exceso de previsión de necesidad de viviendas de nueva planta
_connivencia con el sector de la construcción hacia la nueva planta
_ocupación desmesurada del territorio
_ayudas concedidas a quien no las necesita
Para la rehabilitación
_acumulación de solicitudes y frustración de las expectativas
_imposibilidad de poner en carga los Programas con más contenido social como es el
caso de Infravivienda o rehabilitación de PPV
_imposibilidad de priorizar unas solicitudes sobre otras
30
OBJETIVOS GENERALES DEL PLAN MARCO
CAMBIO DE MODELO PRODUCTIVO:
DE LA ESPECULACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN A LA CULTURA DE LA REHABILITACIÓN
HACIA UN MODELO EUROPEO DE CIUDAD SOSTENIBLE
En línea con las directrices europeas, el Plan apuesta por un territorio más sostenible,
por una ciudad compacta, para repoblar los centros históricos y revitalizar socialmente
las barriadas, y por la rehabilitación del construido y del espacio público en cuanto
patio colectivo; promueve la eficiencia energética del parque público e incentiva
políticas virtuosas para el parque privado, así como apuesta por la rehabilitación
urbana sostenible, ocasiones de regeneración urbana en el interior de la ciudad.
HACIA LA RECONVERSIÓN DEL EMPLEO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN A LA
REHABILITACIÓN
En las últimas décadas, en España el sector de la construcción ha tenido amplios
fenómenos de especulación, que han dejado a miles de trabajadores del sector en el
paro y en la desesperación. El
Plan se propone por lo tanto la reconversión de
los empleos perdidos en la construcción y la creación de Pymes hacia la rehabilitación.
HACIA UNA VIVIENDA DIGNA PARA LOS MÁS VULNERABLES
Los contenidos de la Ley 1/2010 y la crisis económica aconsejan considerar el parque
residencial existente como el activo principal en el que soportar el derecho a una
vivienda digna y adecuada en Andalucía. La Ley y este Plan contemplan la necesidad de
intervenir en el sector poblacional más desfavorecido, como es el caso del parque
público de vivienda y de la Infravivienda, que en su mayoría coincide con colectivos
más desfavorecidos y comunidades marginadas.
PRINCIPIOS ORIENTADORES:
Adaptabilidad/Cooperación/Coordinación/Participación/Socialización/Transversalidad/
Igualdad de Género
RELACIÓN CON OTROS INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN
Planes Municipales de Vivienda
SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN
El Observatorio Andaluz de la Vivienda y la Ciudad
31
LÍNEAS Y ESTRATEGÍA EN MATERIA DE VIVIENDA
OBJETIVOS ESPECÍFICOS EN POLÍTICA DE VIVIENDA
PROGRAMA ANDALUZ EN DEFENSA DE LA VIVIENDA
Asesorar, intermediar y proteger a aquellas personas que se encuentran inmersas en
procedimientos de ejecución hipotecaria o por desahucios en materia de
arrendamiento.
VIVIENDA PROTEGIDA
Definir un marco “seguro” para aquellos procesos de construcción que hayan surgido
al amparo de la
normativa en materia de vivienda protegida y que puedan
culminar el proceso. Redefinir el modelo de
“Vivienda de Integración Social” o
vivienda pública dirigida a aquellos colectivos más vulnerables
FOMENTO DEL ALQUILER
Propiciar el acceso a una vivienda en alquiler en el mercado de la vivienda libre a
aquellas personas que no superan determinado umbral de renta
MEDIDAS DE CARÁCTER HABITACIONAL
Cambio del modelo de producción de vivienda mediante la puesta en valor de los
suelos públicos de las
administraciones u otros privados a través de
promociones no especulativas y participativas.
PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDAS DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA
Priorizar la conservación, el mantenimiento y rehabilitación del Parque Público
Residencial, como instrumento público de acceso a la vivienda para los sectores de la
población con mayores dificultades,
mejorando
sus
condiciones
de
habitabilidad y eficiencia energética.
LÍNEAS Y PROGRAMAS EN POLÍTICA DE VIVIENDA
Necesidad de cobertura jurídica
Funciones y recursos. Acceso en caso de protección
32
VIVIENDA PROTEGIDA
Marco normativo para lo transitorio
Promociones públicas de viviendas de nueva planta para los colectivos más
vulnerables
MEDIDAS PARA EL FOMENTO DEL ALQUILER
Seguros por impago y daños
Certificación energética
Intermediación pública
Ayudas o subvenciones directas
Autopromoción y autoconstrucción
Fomento del cooperativismo
Permutas protegidas de vivienda
Plan de mejora y mantenimiento
Autoreparación de elementos comunes y viviendas
Programa de rehabilitación
Programa de intervención social
Programa de ayuda a las personas inquilinas
APOYO Y FOMENTO AL ALQUILER Y DERECHO A LA VIVIENDA
PAV_
PROGRAMA EN DEFENSA DE LA VIVIENDA
Asesoramiento, intermediación y protección a personas en situación de ejecución
hipotecaria o desahucio de arrendamiento. Continuar con el desarrollo de todas las
acciones que integran el programa y canalizar a través del mismo las posibles ayudas a
las personas que se encuentren en dicha situación.
33
OBV_
OBSERVATORIO DE LA VIVIENDA
Generar un sistema de información fiable y útil que permita el análisis y seguimiento
de las políticas de vivienda a la vez que establecer un marco de participación social que
ayude a la implementación de las políticas.
Se valora como necesario, el desarrollo de dicho Observatorio en el propio Plan a fin
de dotarlo de credibilidad ya que su creación deriva de la Ley 1/2010 de vivienda sin
que hasta la fecha se haya puesto en marcha
ACCIONES DE FOMENTO AL ALQUILER
Potenciar el papel de la empresa pública como agencia pública de alquiler y desarrollar
todos aquellos programas que permitan incorporar viviendas a dicho mercados.
(ayudas a inquilinos y propietarios, certificados de eficiencia energética, seguros…)
Siempre mediante un cambio de paradigma: respecto de los propietarios, sólo se
fomentará aquellas viviendas que actualmente se encuentre desocupadas
LÍNEAS Y ESTRATEGÍA EN MATERIA DE REHABILITACIÓN
OBJETIVOS ESPECÍFICOS EN POLÍTICA DE REHABILITACIÓN
REHABILITACIÓN VERSUS CONSTRUCCIÓN
No más consumición de suelo. Priorizar la rehabilitación del parque residencial
existente frente a la construcción de nueva planta, optando por una nueva oferta de
vivienda digna que procure la sostenibilidad urbana y no se fundamente,
como
hasta ahora, en el consumo especulativo del territorio.
REACTIVACIÓN VERSUS REHABILITACIÓN
Visión integral de la acción rehabilitadora. Fomentar la reactivación residencial física,
pero también social, económica y ambiental de áreas urbanas degradadas, en desuso o
con potencialidades y oportunidades , mediante actuaciones de rehabilitación urbana
sostenible
POLÍTICAS INTERINSTITUCIONALES Y TRANSVERSALES
Compartir la responsabilidad. Promover la acción común mediante la colaboración y
participación real y efectiva de
todas las Administraciones públicas, agentes,
asociaciones o movimientos relacionados con el ámbito de la vivienda y la
34
rehabilitación residencial, así como la cooperación interdepartamental de la
Administración de la Junta de Andalucía
INCENTIVOS VERSUS SUBVENCIONES
Facilitar la acción rehabilitadora. Incidir y proponer a las Administraciones
competentes en materia fiscal, el establecimiento de medidas que procuren favorecer
el cumplimiento de los deberes de los propietarios en relación al mantenimiento,
conservación y rehabilitación
REHABILITACIÓN Y EMPLEO SOSTENIBLE
Generar empleo sostenible. Potenciar la rehabilitación como actividad generadora de
empleo sostenible y oportunidad de reconversión del mercado de trabajo del sector de
la construcción, especialmente castigado por el desempleo
REHABILITACIÓN ENERGÉTICA VERSUS REHABILITACIÓN
Ciudades y arquitecturas sostenibles. Fomentar la rehabilitación energética del
parque residencial existente mediante actuaciones dirigidas a la mejora de la eficiencia
energética de los edificios y el uso de energías renovables,
además
de
Conservación y Accesibilidad.
REHABILITACIÓN DEL PARQUE PÚBLICO RESIDENCIAL
Para los más desfavorecidos. Priorizar la conservación, el mantenimiento y
rehabilitación del Parque Público Residencial, como instrumento público de acceso
a la vivienda para los sectores de la población con mayores
dificultades,
mejorando sus condiciones de habitabilidad y eficiencia energética.
ELIMINACIÓN DE LA INFRAVIVIENDA
Para los más desfavorecidos. Impulsar medidas tendentes a la progresiva eliminación
de la infravivienda en Andalucía, mediante la profundización en el conocimiento de la
situación y el establecimiento de instrumentos de actuación
basados
en
la
colaboración entre la Administración de la Junta de Andalucía y los Ayuntamientos.
REHABILITACIÓN Y ESPACIO PÚBLICO
Espacio público como patio colectivo. Impulsar la rehabilitación y mejora energética
de los equipamientos, que mejoren la dotación de edificios colectivos para la
activación social y cultural, y del espacio público, como tejido
conectivo de las
ciudades.
35
REHABILITACIÓN Y CULTURA
Promover la cultura de la rehabilitación. Acciones de fomento y sensibilización,
asesoría técnica así como investigación en I+D+i en temas de mejora energética y
acciones que promuevan la cultura de la rehabilitación, hacia el cambio de modelo
productivo
LÍNEAS Y PROGRAMAS EN REHABILITACIÓN
REHABILITACIÓN Y COHESIÓN SOCIAL
_Ppv REHABILITACIÓN DEL PARQUE PÚBLICO RESIDENCIAL
_Inf
REHABILITACIÓN RESIDENCIAL
_Re
EDIFICIOS
REHABILITACIÓN,
ACCESIBILIDAD
Y
EFICIENCIA
ENERGÉTICA
DE
_Ra
VIVIENDAS
REHABILITACIÓN
AUTONÓMICA
Y
EFICIENCIA
ENERGETICA
DE
_Afb
ADECUACIÓN FUNCIONAL BÁSICA
REHABILITACIÓN DE LA CIUDAD
_Ari
ÁREAS DE REHABILITACIÓN INTEGRAL - PPV
_Re(U)So
REHABILITACIÓN URBANA SOSTENIBLE
_Prep REHABILITACIÓN DE ESPACIO PÚBLICO
_Priap
REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS PÚBLICOS
INSTRUMENTOS DE APOYO Y FOMENTO A LA REHABILITACIÓN
PROGRAMA DE APOYO TÉCNICO A LA REHABILITACIÓN
LA CIUDAD AMABLE
ACCIONES DE FOMENTO A LA CULTURA DE LA REHABILITACIÓN
36
REHAB Y COHESIÓN SOCIAL: ELIMINACIÓN INFRAVIVIENDA
PLAN MARCO DE VIVIENDA Y REHABILITACIÓN
PLAN CONCERTADO DE VIVIENDA Y SUELO
Mapa Urbano de la Infravivienda en Andalucía
Instrumento de información, estudio y análisis de la presencia urbana de la Infravivienda en Andalucía, que tiene por
objeto servir de soporte básico a la planificación, priorización y evaluación de las medidas a desarrollar por las
Administraciones Públicas Andaluzas.
Transformación de la infravivienda
Transformación de la infravivienda
Viviendas en Zonas Infravivienda identificadas en el Mapa Urbano de la Infravivienda en Andalucía
Ámbito
Zonas declaradas de Infravivienda
Ayuntamientos como entidad colaboradora
Aportan Trabajo Social, obras complementarias de urbanización necesarias y tasas por licencias e impuestos
Gestión
Hasta 1 IPREM
Presupuesto de Contrata
30.000 €
100% 30.000 € +
Asistencias Técnicas
Destinatarios
Presupuesto
Máximo
Ayudas máximas
Hasta 1 IPREM
Presupuesto Ejecución Material
30.000 €
100% 30.000 € +
Asistencias Técnicas
Actuaciones públicas convenidas para la eliminación de Infravivienda
Viviendas en Zonas Infravivienda identificadas en el Mapa Urbano de la Infravivienda en Andalucía
Ámbito
Convenios CFV – Ayuntamientos – Otros agentes
Hasta 1 IPREM
Gestión
Destinatarios
Sin limitación
Prestº Max
90% Coste de la actuación hasta 30.000 €
Ayuntamientos (Otros agentes) al menos, 10% Coste de la actuación
Ayudas máximas
Actuaciones convenidas con las personas propietarias
Ámbito
Gestión
Destinatarios
Presupuesto
Máximo
Ayudas máximas
Edificios en
Áreas de Rehabilitación
Convenios EPSA - Propietarios de edificios en alquiler
Hasta 2,5 IPREM
al menos el 50% de los residentes
Ejecución Material
Sin límite
30.000 € / Vda.
37
REHABILITACIÓN Y MEJORA ENERGÉTICA DE VIVIENDAS
PLAN MARCO DE VIVIENDA Y REHABILITACIÓN
PLAN CONCERTADO DE VIVIENDA Y SUELO
Rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética de edificios
75 % propietarios
Hasta 2,5 IPREM
Sin limitación
Coste total de las obras incluidos
honorarios y tasas e impuestos municipales
25 % Presupuesto Protegido hasta 2.500 €/Vda
35 % Presup.Protegido hasta 3.500 €/Vda (75% propietarios hasta 2 IPREM)
Rehabilitación de edificios
Destinatarios
Presupuesto
Protegido Máximo
50 % propietarios
Hasta 2,5 IPREM
Presupuesto de Contrata + Tributos satisfechos
10.000 €/Vda
14.000 €/Vda (Adec. Estructural)
- 75 % Presupuesto Protegido:
Ayudas máximas
+ 5 % Presupuesto Protegido (Eficiencia energética)
7.500 €/Vda
10.500 €/Vda (Adec. Estructural)
Compatibles ayudas RD233/2013
Rehabilitación autonómica y eficiencia energética de viviendas
Aportan tasas por licencias e impuestos
Hasta 2,5 IPREM
Subvención al propietario, residente, inquilino que actúa como promotor.
Gestión
Destinatarios
Ayuntamiento como Entidad colaboradora
Presupuesto de Contrata 16.000 €
35 % Presupuesto Protegido hasta 5.600 €
45 % Presupuesto Protegido hasta 7.200 € (beneficiarios hasta 2 IPREM)
+ 5 % Presupuesto Protegido (Eficiencia energética)
100% Asistencia técnica: Redacción Proyectos y documentación
técnica y Dirección de Obras
Presupuesto
Protegido Máximo
Ayudas máximas
Adecuación Funcional Básica de Viviendas
Rehabilitación Autonómica
Hasta 2,5 IPREM
Subvención al propietario, residente, inquilino que actúa como promotor.
Ayuntamiento como Entidad colaboradora
Presupuesto Ejecución Material
12.000 €
18.000 € (Adecuación Estructural)
- 50 % del presupuesto protegible
6.000 € / 9.000 € (Adecuación Estructural)
Mayores 65 años, Tarjeta Oro:
8.400 € / 12.600 € (Adecuación Estructural)
-100% Asistencia Técnica
Adecuación Funcional Básica de Viviendas
Hasta 2,5 IPREM
2.000 €
Destinatarios
Prestº max protdº
70% Presupuesto Protegido. Máx.1.400 €
70% Asistencia Técnica. Máx.600 €
Ayudas máximas
Hasta 2,5 IPREM
2.000 €
- 70% Presupuesto Protegido. Máx.1.400 €
- 70% Asistencia Técnica. Máx.600 €
La rehabilitación individualizada de viviendas
Destinatarios
Presupuesto
Protegido Máximo
Ayudas máximas
Hasta 5,5 IPREM
Presupuesto de Contrata + Tributos satisfechos
hasta 73.222,80 €
(Superficie útil x 50% Precio Máximo Venta Viviendas Protegidas Régimen Especial)
Hasta 2,5 IPREM (mayores 65 años hasta 3,5 IPREM):
40 % P. Protegido 4.800 €
Hasta 3,5 IPREM: 25 % P. Protegido 3.000 €
Hasta 5,5 IPREM: Préstamo Cualificado
38
PROGRAMAS DE REHABILITACIÓN DE LA CIUDAD
PREP_
REHABILITACIÓN DE ESPACIO PÚBLICO
Instrumento para promover la rehabilitación del Espacio Público en los Ayuntamientos
de Andalucía, para regenerar la ciudad consolidada in cascos históricos y barriadas.
Facilitar la reconversión del Espacio Público hacia un modelo de ciudad más sostenible,
para el peatón y la bici, y fomentar la reactivación social y económica del patio
colectivo
Delimitación convocatoria anual La Ciudad Amable (y a propuesta de la CFV y
Ayuntamientos)
Prioridad
para ámbitos urbanos con visión integral proyectos participados y
activación social
Gestión
DGRA con EPSA
Programa
actuaciones integral sobre espacio público y
público y derecho a la
ciudad - con Asociaciones
movilidad,
Financiación Presupuestos CA de Andalucía, Ayuntamientos
y
Administraciones, Fondos europeos y
aportaciones de beneficiarios
espacio
otras
PRIAP_
Programa estudia, selecciona y promueve la rehabilitación y reactivación de edificios
de interés patrimonial, en colaboración con los Ayuntamientos. Se promueve la
rehabilitación y puesta en uso de equipamientos prioritariamente de carácter social,
cultural y turístico, con el fin de mejorar la dotación de equipamientos en las ciudades
andaluzas.
Delimitación convocatoria anual de la CFV a
proyectos específicos
Ayuntamientos
sobre
Prioridad
rehabilitación y activación de edificios de interés patrimonial a
actividades a carácter social y cultural
Gestión
DGRA con Ayuntamientos
39
Programa
rehabilitación de edificios de interés patrimonial con finalidad de
equipamientos públicos, social, cultural y turístico
Financiación recursos CFV + Ayuntamientos Fondos europeos y líneas de créditos
Jessica - BEI– proyectos pilotos
INSTRUMENTO DE APOYO Y FOMENTO A LA REHABILITACIÓN
PACTEC_
PROGRAMA DE APOYO TÉCNICO A LA REHAB
Programa de Fomento a la rehabilitación a través de Oficinas en las DDTT con técnicos
de la CFV para asesorar y apoyar la ciudadanía a llevar a cabo el deber de
conservación, mantenimiento y rehabilitación, así como la mejora energética de los
edificios del parque privado de viviendas. Asesoramiento y ayuda para la redacción del
IEE – Informe de Evaluación de Edificios
LCA_
LA CIUDAD AMABLE
Acciones de sensibilización, formación e intervención sobre la ciudad, el Espacio
Público y la movilidad sostenible. Promueve la creación de un debate en la sociedad
sobre el Espacio Público como lugar de la sostenibilidad urbana y de la colectividad,
como patio colectivo, además de incentivar la cofinanciación de proyectos de espacio
público con los Ayuntamientos
Delimitación convocatoria anual de la CFV a Ayuntamientos
Prioridad
proyectos en cascos históricos y barriadashacia movilidad sostenible y
participación ciudadana
Gestión
CFV (y EPSA) con Ayuntamientos
Programa
actividades de Formación, Creación y Difusión
sobre la
ciudad
y el Espacio Público. Formación en los colegios y en las escuelas de arquitectura.
Promover y difundir buenas prácticas.
Promover acciones urbanas con los colectivos ciudadanos
40
Acciones de fomento a la cultura de la rehabilitación de viviendas, entornos urbanos,
edificios públicos y espacio público. Investigación aplicada e I+D+i para abrir nuevos
caminos en las política de rehabilitación y de intervención sobre la ciudad consolidada.
Realización de mapa de la Infravivienda, informe sobre barriadas, y estudios sobre
áreas objetos de posible intervención
COMPATIBILIDAD
FINANCIACIÓN
CON
OTROS
INSTRUMENTOS
Y
POSIBLES
FUENTE
DE
POLÍTICAS EN MATERIADE VIVIENDA
VIVIENDA PROTEGIDA
FOMENTO DEL ALQUILER
POLÍTICAS EN MATERIADE REHABILITACIÓN
REHABILITACIÓN Y COHESIÓN SOCIAL
_Ppv REHABILITACIÓN DEL PARQUE PÚBLICO RESIDENCIAL
_Inf ELIMINACIÓN DE LA INFRAVIVIENDA
REHABILITACIÓN RESIDENCIAL
_Re REHABILITACIÓN, ACCESIBILIDAD Y EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS
_Ra REHABILITACIÓN AUTONÓMICA Y EFICIENCIA ENERGÉTICA DE VIVIENDAS
_Afb ADECUACIÓN FUNCIONAL BÁSICA
REHABILITACIÓN DE LA CIUDAD
_Ari ÁREAS DE REHABILITACIÓN INTEGRAL - PPV
_Re(U)So
_Prep
REHABILITACIÓN Y ACTIVACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO
41
_Priap
REHABILITACIÓN Y ACTIVACIÓN DE EDIFICIOS PÚBLICOS
INSTRUMENTOS DE APOYO Y FOMENTO A LA REHABILITACIÓN
LA CIUDAD AMABLE
FINANCIACIÓN PLAN MARCO VIVIENDA Y REHABILITACIÓN
AUTOFINANCIADA
CFV
EPSA
PLAN ESTATAL
FONDOS
EUROPEOS
AYUNTAMIENTOS
PRIVADOS
MEDIDAS CONTRA LOS DESHAUCIOS
MEDIDAS PARA LA VIVIENDA PROTEGIDA
MEDIDAS PARA EL FOMENTO DEL ALQUILER
GESTIÓN Y REHABILITACIÓN EL PARQUE PÚBLICO RESIDENCIAL
ACCIONES DE FOMENTO AL ALQUILER
REHABILITACIÓN, ACCESIBILIDAD Y EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS
REHABILITACIÓN AUTONÓMICA Y MEJORA ENERGÉTICA DE VIVIENDAS
ADECUACIÓN FUNCIONAL BÁSICA DE VIVIENDAS
ÁREAS DE REHABILITACIÓN INTEGRAL
REHABILITACIÓN DE ESPACIO PÚBLICO
LA CIUDAD AMABLE
ACCIONES DE FOMENTO DE LA CULTURA DE LA REHABILITACIÓN
42
6. GUIA PARA SOCIOS DE UNA COOPERATIVA DE
VIVIENDAS.
Nos h a parecido interesante aportar una pequeña guía para que cualquier ciudadano
pueda tener de forma sencilla y rápida una visión integral del funcionamiento de las
cooperativas más tradicionales de las que funcionan en la actualidad en nuestro país.
En esta apartado del manual se aterriza de forma muy practica en la operativa de las
cooperativas de viviendas tradicionales en siguientes apartados del manual
entraremos en las posibilidades más innovadoras y más en línea con el concepto de
uso colectivo.
6.1. Introducción.
La inversión en vivienda es, sin duda, la más importante que una familia realiza a lo
largo de su existencia. Las cooperativas de viviendas han demostrado ser un sistema
eficaz para facilitar el acceso a un hogar a las personas que lo necesiten. De este modo
un importante porcentaje de los construidos en España en los últimos años lo han sido
mediante este sistema de promoción.
La importancia que tiene que el adquirente de una vivienda en régimen cooperativo
sepa elegir la cooperativa adecuada, de modo que sus expectativas no se vean
defraudadas, y asimismo conozca sus obligaciones y derechos básicos, es la razón que
ha impulsado La la redacción de este apartado en el modulo
6.2. Qué es una Cooperativa de viviendas.
Según la legislación una cooperativa de viviendas es una entidad que asocia
normalmente a personas físicas -en algunos supuestos también a determinadas
personas jurídicas- que precisen alojamiento o locales para sí y/o sus familiares;
permitiendo la ley que entre sus fines estén también, entre otros, la construcción de
edificaciones complementarias (por ejemplo, plazas de aparcamiento) y la prestación
de servicios a las viviendas y su rehabilitación.
En otras palabras, se trata de una agrupación de personas que comparten básicamente
la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción,
en las mejores condiciones de calidad y precio posibles.
La nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil,
ya que su finalidad principal es la adquisición de una vivienda a estricto precio de
43
coste. Pero sobre todo la cooperativa es la empresa participativa por excelencia, hasta
tal punto que sin la participación del socio la sociedad se desnaturalizaría.
La Cooperativa de Viviendas comporta la doble condición de sociedad y empresa
promotora.
El cooperativista, por lo tanto, es socio de la sociedad cooperativa y como tal
copropietario de la misma; y, por otra parte es adjudicatario y usuario de una vivienda,
sea en régimen de acceso a la propiedad o en alquiler, de la que es copromotor. Para
lograr este objetivo, el Derecho otorga a la cooperativa personalidad jurídica propia,
distinta de la de sus socios, como ocurre con las sociedades mercantiles, pero
alejándose de este modelo.
6.3. La iniciativa de constituir una cooperativa.
Desde un punto de vista legal la constitución formal de una cooperativa es una
decisión que corresponde exclusivamente a un grupo de personas (en la actualidad, un
mínimo de tres) que cumpliendo los requisitos legales y estatutarios para ser socios
acuerdan en asamblea la constitución de la nueva entidad, u otorgan directamente
ante notario la escritura pública de constitución. Sin embargo, en la práctica, viene
siendo habitual que la iniciativa de constituir una cooperativa de viviendas esté
impulsada por otra entidad, siendo los casos más frecuentes los siguientes:
1. Cooperativas creadas por colectivos.
Estas cooperativas de viviendas suelen formarse en empresas, sindicatos, colegios
profesionales ,asociaciones vecinales, etc...
Una vez tomada la decisión se designa un reducido grupo promotor que tramita la
creación de la sociedad cooperativa. En el momento de su constitución formal se
designa el consejo rector y los interventores que han de figurar en la escritura pública.
2. Cooperativas creadas por gestoras
Surgen mediante la captación de socios por una empresa dedicada a prestar servicios
de gestión inmobiliaria (normalmente S.L. o S.A.), con posibilidades de disponer de
suelo para construir viviendas y que a tal objeto promueve la constitución de la
cooperativa a la que se irán incorporando las personas interesadas; a esta empresa es
a la que se le viene llamando, abreviadamente, gestora.
Este modelo, muy implantado en la actualidad, puede entrar en contradicción con los
principios básicos del cooperativismo si la gestora exagera su protagonismo y
44
“aprisiona”, en la práctica, a la cooperativa, razón por la que es muy importante, en
estos supuestos más que nunca, conocer y ejercer los derechos de información y
participación recogidos en la legislación cooperativa. De lo contrario cabe el peligro de
caer en una especie de seudocooperativismo.
6.4. La puesta en marcha de la cooperativa.
Los socios fundadores de las cooperativas suelen tener un voluntarismo encomiable,
pero adolecen generalmente de los conocimientos técnicos necesarios para llevar a
cabo por sí solos el fin de la construcción de sus viviendas; consecuentemente, la
cooperativa debe buscar la ayuda de una serie de profesionales que le presten su
asistencia a cambio de una contraprestación económica.
ASISTENCIA TÉCNICA
Los arquitectos y, colaborando con ellos, los arquitectos técnicos (aparejadores) o los
ingenieros elaboran los proyectos técnicos necesarios y realizan el seguimiento de la
obra, controlando su correcta ejecución y el cumplimiento de los plazos y de las
normas urbanísticas, todo ello según lo regulado actualmente en la Ley de Ordenación
de la Edificación (LOE).
ASISTENCIA JURÍDICA
Los abogados prestan su asesoramiento en las cuestiones legales que puedan surgirle
a la cooperativa y supervisan todos aquellos contratos que se celebren entre la
cooperativa y los socios o con terceros.
SOCIEDADES GESTORAS
La gestora, como ya se ha dicho, es normalmente una sociedad mercantil que presta
sus servicios de gestión y asesoramiento a la cooperativa, a cambio de un precio
pactado entre ambas partes.
La sociedad gestora está al servicio de la cooperativa y ésta debe exigirle en su gestión
total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad. La gestora en ningún
momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa que deben ser
utilizados exclusivamente por ella a través de sus órganos de representación.
En todo caso, el prestigio, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad gestora se
convierten en la máxima garantía para el éxito de cualquier promoción. Por esta razón
es imprescindible tener en cuenta estos factores a la hora de contratar los servicios de
una sociedad de este tipo.
45
Es igualmente necesario que, expresamente, los servicios que la cooperativa va a
recibir, junto con las contraprestaciones económicas que la gestora recibirá a cambio
de estos servicios, consten por escrito en un contrato. Sea cual sea el contenido de
este contrato ha de significarse que, la responsabilidad civil achacable a la cooperativa
como promotora se hace extensiva a la gestora, siempre y cuando ésta actúe de forma
decisoria en la promoción, lo que es habitual (art. 17.4 de la LOE).
En resumen, la gestora:
•
•
•
•
•
Deberá recibir el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo
su gestión. Dicho encargo se formalizará por escrito.
Deberá actuar siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa,
acordadas en la asamblea general y en el consejo rector.
Deberá responder frente a la cooperativa por una actuación negligente.
Deberá defender los intereses de la cooperativa, como parte de su
cometido.
Deberá tener la suficiente capacidad técnica y profesional para llevar a
cabo una gestión eficaz.
6.5. ¿Qué supone pertenecer a una cooperativa de
viviendas?
El socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor indirecto de su vivienda y
adjudicatario de la misma.
Esta doble condición hace que deba asumir los derechos y deberes que implica
pertenecer a la cooperativa.
Entre las ventajas que supone ser socio de una cooperativa de viviendas, hay que citar,
en primer lugar, el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas.
Además, el socio participa desde el momento de su incorporación a la cooperativa en
cada una de lasetapas por las que atraviesa la promoción a través de las asambleas
generales, o de las “juntas especiales” de socios cuando existen varias promociones o
fases en la misma cooperativa (la “junta especial” es el nombre que da la ley a la
asamblea general de la promoción).
De esa participación intensa nace el interés que las cooperativas de viviendas siempre
han tenido no solamente en conseguir la máxima calidad en la realización de las
viviendas, sino también en el entorno en que se ubican (entorno medioambiental).
46
6.6. ¿Cómo se regula una cooperativa de viviendas?
La principal norma legal que regula la actividad de una cooperativa de viviendas, si está
inscrita, o lo pretende, en el Registro de Cooperativas de su comunidad autonoma,
será la Ley de Cooperativas de su Comunidad. Si la Cooperativa actúa en varias
comunidades autónomas y en ninguna de ellas de modo principal, deberá inscribirse
en el Registro (Nacional) de Cooperativas dependiente del Ministerio de Trabajo y
Asuntos Sociales , siendo en este caso aplicable la Ley 27/1999, de 16 de julio, de
Cooperativas.
Adicionalmente, las sociedades cooperativas cuentan con sus propios estatutos dónde
se fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno y funcionamiento
de la entidad y que, en cualquier caso, deben ser conformes a la ley. La obligatoriedad
de su inscripción registral (no son plenamente válidos hasta que ello no sucede)
garantiza que dicho ajuste legal se ha producido.
Inicialmente los estatutos se inscriben junto con la denominada escritura de
constitución, pudiendo modificarse posteriormente.
Las Cooperativas aplican sus estatutos con plena autonomía, sin mas limitaciones ni
condicionamientos que los establecidos en la ley.
Es obligatorio que la cooperativa entregue los estatutos en el momento de
incorporarse el socio a la misma.
La Ley de Cooperativas, los estatutos, los acuerdos de la asamblea general y del
consejo rector, obligan a todos los que se integran como socios de la cooperativa;
aunque, tanto los acuerdos contrarios a la ley como a los estatutos son impugnables
judicialmente. En algunos supuestos, la Ley regula procedimientos internos (audiencias
y recursos) para dirimir diferencias, bien ante el comité de recursos de existir, bien
ante la asamblea general. Por ello, todo socio debería poseer además de una copia de
los Estatutos, y del Reglamento Interno si existiera, un ejemplar de la Ley.
6.7. ¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas?
Según la Ley Cooperativas, la cooperativa cuenta con unos órganos sociales,
nombrados, controlados y desempeñados por los socios (la ley, no obstante admite
con limitaciones la figura del consejero independiente). Los órganos más habituales e
importantes son: la asamblea general, el consejo rector y los interventores.
La asamblea general es la reunión de los socios para deliberar y tomar acuerdos, como
órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa. Los acuerdos que en
47
ella se tomen, adoptados conforme a las leyes y a los estatutos sociales, obligan a
todos los socios.
Todos los asuntos propios de la cooperativa pueden ser objeto de debate y acuerdo en
la asamblea general, y en ella cada socio tiene voz y voto, según los principios
democráticos en los que se basa el funcionamiento de las cooperativas.
Las cuentas anuales, junto con el informe de gestión y la propuesta de aplicación del
resultado, serán presentadas para su aprobación a la asamblea general ordinaria que
obligatoriamente ha de celebrarse anualmente
Es importante resaltar el importante papel que juega la asamblea general de socios
como órgano supremo de la expresión de la voluntad social. Sin embargo, sus acuerdos
pueden ser revisados, por cuanto “acuerdo mayoritario” no es sinónimo de “acuerdo
válido”, y pudiera ser contrario a la Ley o a los Estatutos, o lesionar los intereses de la
cooperativa en beneficio de uno o varios socios o de terceros. Expresión clara de este
derecho de revisión de los acuerdos son los preceptos contenidos en la Ley de
Cooperativas que contemplan los controles judiciales de los acuerdos.
El consejo rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad
cooperativa, con sujeción a la ley, a los estatutos y a la política general fijada por la
asamblea general. Como mínimo, el consejo rector debe estar formado por tres
miembros (con un máximo de quince): el presidente y el secretario necesariamente,
pudiendo ser el tercero un vicepresidente, un tesorero o simplemente un vocal, todos
ellos elegidos como miembros del consejo por la asamblea general en votación
secreta, aunque la designación para el cargo concreto, si no se dispone otra cosa en los
Estatutos, se hará por el propio consejo rector de entre sus miembros. Ha de
destacarse, que por ley el presidente del consejo rector, que lo será también de la
cooperativa, ostenta la representación legal de la misma.
La asamblea general o el consejo rector podrán acordar la existencia en la cooperativa
de un director, cuyas facultades conferidas deberán constar en escritura notarial e
inscribirse en el registro de cooperativas.
Los interventores, entre uno y seis, son el órgano de fiscalización de la cooperativa y
tienen comofunción principal la censura de las cuentas anuales. Al igual que el consejo
rector, los interventores son elegidos por la asamblea general. Nadie podrá ser elegido
como interventor, si hubiese sido miembro del consejo rector durante todo o parte del
período sometido a fiscalización.
48
La Ley prevé que las cooperativas de viviendas sometan sus cuentas a auditoría
externa en determinadas circunstancias, como sucede cuando se estén promoviendo
más de 40 viviendas o locales o cuando exista más de una fase o promoción.
6.8. Derechos de los socios cooperativistas.
Con carácter general las distintas leyes de las distintas comunidades autónomas , fijan
los siguientes derechos de los cooperativistas:
•
•
•
•
•
•
•
•
Ser elector y elegible para los cargos de los órganos sociales.
Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de
acuerdo por la asamblea general y demás órganos sociales de los que
formen parte.
Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el
cumplimiento de sus obligaciones.
Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para
el cumplimiento de su fin social.
Al retorno cooperativo, generado normalmente por los beneficios netos
obtenidos en la venta o arrendamiento de los locales comerciales, cuyo
importe se emplea habitualmente en aminorar el precio de la vivienda.
A la actualización y devolución de las aportaciones al capital social
cuando proceda.
Aprobar en asamblea general las cuentas del ejercicio.
A los demás que resulten de las normas legales y de los propios
estatutos de la sociedad; este es el caso, por lo demás frecuente, de la
previsión de la sustitución de un socio, por baja justificada, por otra
persona que reúna los requisitos necesarios para ser socio.
Sin duda, ha de recalcarse, que quizás el derecho más importante que la Ley concede
al cooperativista es el derecho a la información, lo que le permite solicitar a los
órganos sociales cualquier dato sobre la marcha y actividad de la cooperativa.
Ante el injustificado incumplimiento de la obligación de informar, cualquier socio
puede reclamar ante los órganos de la cooperativa y también denunciarlo ante la
Dirección General de economía social la de la Junta de Andalucía ( o el órgano
correspondiente de cada comunidad autónoma) o, directamente, a la Inspección de
Trabajo y Seguridad Social, órgano éste cuya intervención es en todo caso necesaria
para iniciar un procedimiento sancionador por infracciones a la legislación cooperativa
cometidas por la cooperativa o por los miembros de sus órganos sociales.
49
Por otro lado debe tenerse presente siempre que las cooperativas se basan en el
principio general de igual trato de los socios, principio de paridad que debe ser un
derecho efectivo.
6.9. ¿Cuáles son las obligaciones de los socios?
Los socios cooperativistas, como es lógico, no tienen sólo derechos, también tienen
obligaciones que cumplir que están reguladas en la ley y en los estatutos y que, como
se verá derivan al igual que los derechos, de la concepción del socio como
autopromotor de las viviendas. Las más importantes son:
•
•
•
•
•
•
•
•
Asistir a las reuniones de la asamblea general y de los demás órganos
colegiados de los que forme parte.
Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales
de la cooperativa.
Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el
cumplimiento de su fin social.
Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya
divulgación pueda perjudicar a los intereses sociales.
No realizar actividades competitivas con las actividades empresariales
que desarrolle la cooperativa, salvo autorización expresa del consejo
rector.
Aceptar los cargos para los que fuesen elegidos, salvo causa justa de
excusa.
Efectuar el desembolso de sus aportaciones al capital social y aquellas
otras obligatorias que se acuerden por el órgano competente, en la
forma y plazo previstos.
Participar en las actividades de formación.
6.10. ¿Qué ventajas tiene acceder a una vivienda en régimen
de cooperativa?
Aparte de la posibilidad de participar desde el principio en la actividad de la
cooperativa, la principal ventaja radica en el coste final de la vivienda.
Supone otra ventaja, el hecho de que los socios puedan modificar los proyectos en
alguno aspectos, siempre por acuerdo mayoritario, y realizar mejoras en la calidad de
sus viviendas.
Estas mejoras no podrían afectar, en ningún caso, a aspectos básicos del “proyecto de
construcción”.
50
Hay que advertir que la duración media de una promoción de viviendas en cooperativa
es de dos a tres años cuando se cuenta con un terreno ya urbanizado y apto para la
edificación; si no es así los plazos pueden alargarse considerablemente. Lo dilatado de
los plazos, en todo caso, permite una mayor accesibilidad a los planes de pagos
característicos de las cooperativas de viviendas.
En resumen, si el socio está totalmente informado de la situación de la cooperativa a la
que se incorpora y asume sus particularidades, las ventajas de esta forma de
promoción de viviendas son indiscutibles.
6.11. ¿Qué debe comprobarse antes de adquirir la condición
de socio y qué debe facilitar al nuevo socio la cooperativa?
El derecho a la información en las cooperativas de vivienda, como ya hemos referido,
es un derecho básico que está en la esencia del concepto cooperativo (las cooperativas
se constituyen para la construcción de la vivienda de los socios, tomando todas las
decisiones entre ellos). Pero, en la actualidad, el funcionamiento del modelo
cooperativo difiere sensiblemente en las cooperativas promovidas por gestoras, por lo
que el futuro socio debe pedir, y la gestora facilitar, una información clara, sencilla y
veraz.
En base a esto, estimamos que la información mínima a facilitar debe ser:
Antes de incorporarse a la cooperativa, el aspirante a socio debe comprobar que la
sociedad cumple una serie de requisitos, especialmente si va a adquirir compromisos
económicos con ella:
•
•
•
•
Que la cooperativa esté legalmente constituida e inscrita en el Registro
correspondiente solicitando información al Registro de esta
información.
Que posea una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa
en la que se ingresen las aportaciones de los socios.
Que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de
seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros, lo que la
cooperativa deberá acreditar.
Que en el caso de existir cuota de preinscripción o similares, de carácter
no reintegrable, se defina claramente su concepto y cuantía.
51
Antes de incorporarse a una promoción concreta:
•
•
•
•
•
•
Que esté perfectamente clara la situación del suelo donde se pretende
construir:
Propiedad: si se trata de suelo público, si es propiedad de la
cooperativa, si existe un contrato de opción de compra, compraventa,
una permuta..., o cualquier otra forma de tenencia; todo esto puede
comprobarse en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Situación Urbanística: Si está ya urbanizado (tiene licencia de edificación
o la posibilidad de solicitarla) o qué grado de urbanización ha adquirido.
En caso contrario, como mínimo debe estar aprobado el Plan Parcial, lo
que podrá verificarse en el Ayuntamiento dónde esté emplazada la
promoción.
Que exista el correspondiente proyecto técnico o básico o, al menos, el
Anteproyecto.
Que los planes de pagos estén claramente establecidos, así como el
programa de financiación.
Que existan plazos estimados para la ejecución de las obras.
Al adquirir la condición de socio:
•
•
•
•
Que en el caso de existir cuotas de mantenimiento de la cooperativa o
similares, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto
y cuantía.
Suscribir las aportaciones obligatorias al capital social que fijen los
estatutos.
Recibir de la cooperativa una copia de los estatutos sociales y del
reglamento interno si existiera.
Que todas las particularidades de la relación socio-cooperativa, se
encuentren reflejados en el contrato de incorporación o, en su caso, en
las normas de la promoción ( que se le deberán facilitar), de modo que
el socio sepa en todo momento cuáles son sus derechos y obligaciones.
6.12. Aportaciones y entregas económicas de los socios a su
cooperativa.
Se producen tres tipos de aportaciones: aportaciones al capital social, cuota de ingreso
y/o periódicas, y aportaciones para financiar la vivienda y anexos.
1. Aportaciones al capital social.
52
Su importe es siempre reembolsable en caso de baja, aunque puede haber
deducciones si la baja no es justificada y lo prevén los estatutos; la devolución se
produce en las condiciones y plazos que señala de la Ley .
Las aportaciones al capital social
cuantía y suelen oscilar entre 20 y 90 euros.
son
normalmente
de
pequeña
2. Cuota de ingreso y/o periódicas.
Reguladas por la Ley Cooperativas. No integran el capital social ni son reintegrables
Su destino es sufragar los gastos generados por la actuación de la sociedad cooperativa
y los servicios que esta realice tanto en las primeras etapas de su funcionamiento
como posteriormente: constitución, mantenimiento, administración, etc.
3. Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anexos.
Cuantitativamente son las más importantes. Se determinarán como resultado del plan
de financiación que deberá aprobar la asamblea general y conocer y admitir
contractualmente el socio cooperativista.
En caso de baja de un socio cooperativista, el reembolso de sus aportaciones para
financiar la vivienda, deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus
derechos y obligaciones por otro socio, como señala el artículo 114.5 de la Ley de
Cooperativas.
Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial para terrenos, honorarios
técnicos, etc., y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras de
ejecución.
Posteriormente se obtendrán los préstamos hipotecarios (subsidiados en los casos de
viviendas protegidas) y los créditos complementarios o “puente”, en su caso.
6.13. Ventajas de la cuenta ahorro-vivienda.
Si el plan de Financiación lo permite, estas cantidades se deben ingresar en “cuentas
vivienda” a nombre de cada socio. La cuenta-vivienda es especialmente útil para
aquellas promociones cuya iniciación se prevé para un plazo de uno y medio a dos
años. Tiene las siguientes ventajas:
•
Garantía de las cantidades aportadas, pues el dinero está depositado en
una entidad financiera a su nombre, no pudiendo disponer del saldo sin
su previo consentimiento.
53
•
•
•
Obtener un interés más elevado del normal.
Desgravar en el IRPF si las cantidades ahorradas se destinan a la primera
adquisición (o rehabilitación) de la vivienda habitual en un plazo
máximo de 4 años (5, si la cuenta se hubiese formalizado antes del 1-199).
Recuperar el dinero aportado, mas los intereses en caso de baja de la
cooperativa.
6.14. Seguro de cantidades a cuenta y seguro decenal.
La Ley 57/1968 de 27 de julio, obligó en su día a los promotores de viviendas que no
fueran de promoción oficial a garantizar, mediante la suscripción de un seguro o aval
bancario, la posible devolución de las cantidades entregadas por el comprador antes
de iniciar la construcción o durante la misma, para el caso de que la construcción no se
iniciase o no llegase a buen fin en el plazo convenido.
Por otro lado la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación
(disposición adicional primera) establece como obligatorio la suscripción de un seguro
para garantizar, en forma análoga a la establecida en la ley 57/68, las cantidades
anticipadas a los promotores de edificaciones (no sólo ya viviendas), y en el caso de
viviendas se establece que la ley de 1968 se aplicará a toda clase viviendas (también
por lo tanto a las de protección oficial, antes excluidas), resaltando expresamente el
precepto la inclusión de las promovidas por comunidades de propietarios y
cooperativas.
Asimismo, y en ese mismo orden de garantías, las normas citadas regulan la obligación
del promotor de abrir una cuenta bancaria especial, “con separación de cualquier otra
clase de fondos pertenecientes al promotor” en la que los cooperativistas ingresarán
las cantidades destinadas a la edificación y de la que la cooperativa sólo podrá
disponer “para las atenciones derivadas de la construcción”.
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga además a los promotores en general a
suscribir un seguro que garantice durante diez años (seguro decenal) los posibles
defectos estructurales del edificio: daños en la cimentación, vigas o forjados, etc.. En
relación con este seguro la cooperativa, de ordinario, contratará a una tercera
empresa, que como organismo de control técnico Independiente vigile la correcta
ejecución de las obras y todo el proceso promotor.
Estas cautelas, obligatorias por Ley, suponen un ligero incremento de los costes y
también de los precios de las viviendas, pero, desde la óptica del socio, son una mayor
54
garantía del adecuado cumplimiento de las obligaciones de la cooperativa con sus
socios por lo que deberán cumplirse de buen grado.
6.15. Particularidades
protegidas.
en
la
promoción
de
viviendas
Las cooperativas pueden promover tanto viviendas libres como viviendas protegidas;
en este segundo caso la regulación legal (Real Decreto 2028/1995 de 22 de diciembre)
ofrece algunas particularidades que las cooperativas deben cumplir, como son:
Los poderes de representación para la gestión de la promoción deberán ser expresos y
por escrito, actuando el apoderado, siempre, en nombre y por cuenta de la
cooperativa y de acuerdo con las instrucciones de ésta; debiendo constar
expresamente la prohibición de nombrar sustituto; no podrá admitirse cláusulas de
irrevocabilidad ni de exoneración de la responsabilidad.
La resolución (extinción) a instancia de la cooperativa del contrato de arrendamiento
de servicios suscrito, no conlleva más indemnización que la derivada del perjuicio
ocasionado a la otra parte.
Las facultades concedidas en el poder o en los contratos de servicio no pueden
extenderse a actos de dominio (por ejemplo la compra o venta de terrenos) o a los que
sea preceptivo el acuerdo del Consejo Rector o de la Asamblea General (ver la Ley de
Cooperativas y los Estatutos).
La aprobación, revocación, o en su caso resolución (extinción) de los contratos con la
gestora, la adquisición del suelo, el encargo y aprobación del proyecto de obra, la
elección de la constructora, la aprobación del contrato de ejecución de obras y la
recepción de obras, deberán ser ratificadas por la Asamblea General, si no estuviera
establecido en los estatutos la competencia plena de dicho órgano.
En el caso de existir contrato con la gestora antes de la inscripción de la constitución
de la cooperativa en el Registro, la ratificación debe de adoptarse en la primera
Asamblea General que se celebre posteriormente a la citada inscripción.
A partir de la calificación provisional de viviendas de protección oficial y durante la
construcción, la cooperativa deberá garantizar las cantidades aportadas para financiar
la construcción.
Los miembros del Consejo Rector y, al menos, el 80 por 100 de los socios beneficiarios
deberán reunir los requisitos para acceder a la financiación cualificada. Si hay bajas los
socios sustitutos deberán reunir iguales requisitos.
55
6.16. Información previa: recomendaciones.
Es recomendable obtener referencias externas de la cooperativa de viviendas. Para
ello se puede obtener información en la Unión de Cooperativas de Viviendas , en los
servicios técnicos o Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento correspondiente, en las
Cajas de Ahorros o Entidades de Crédito relacionadas con la Cooperativa de Viviendas,
en el Registro de la Propiedad correspondiente a los terrenos donde se pretende
construir, y, en su caso, en la Junta de Compensación que urbanice dichos terrenos.
Asimismo es recomendable informarse en varias cooperativas y seleccionar las ofertas.
6.17. ¿Cómo se reparte el coste de una promoción de
viviendas en régimen de cooperativa?
Si está interesado en el destino de las aportaciones que los socios realizan a una
cooperativa de viviendas, así como de las cantidades financiadas, estas son las cifras
aproximadas:
Terrenos.........................................
Construcción................................................
Urbanización interior................................
Proyectos.....................................................
Licencias......................................................
Varios...........................................................
Gestión........................................................
Gastos préstamos......................................
25%-50%
40%-50%
1%
4%
3%
0,5%
8-10%
5%
56
7. CATÁLOGO DE SOLUCIONES COOPERATIVAS.
En este apartado haremos un viaje por las distintas soluciones que desde el mundo
cooperativo se está dando a la problemática inmobiliaria y social de nuestro país.
Iremos desglosando estas soluciones desde las más tradicionales a las más
innovadoras
A) Cooperativas que construyen viviendas para adjudicar a sus socios en propiedad y
posteriormente se disuelven.
Los socios agrupados en cooperativas deciden contratar la construcción de sus
viviendas, para posteriormente, una vez finalizada la construcción, adjudicarse cada
socio la propiedad individual de las diversas viviendas. Son cooperativas efímeras
cuyo objetivo se agota una vez adjudicadas las viviendas a los socios.
Nos ha parecido interesante aportar un articulo de presa que refleja el estado de este
tipo de cooperativas en la actualidad.
OSCAR INMOBILIARIO AL COOPERATIVISMO
Falta justo una semana para despedir 2014, año que los expertos consideranque
marcará el pistoletazo de salida para la recuperación inmobiliaria. El mercado ha ido
despertando poco a poco de su letargo y las gestoras de cooperativas de viviendas se
han convertido sin duda en las protagonistas inesperados de este resurgir al
protagonizar las principales operaciones de suelo.
La más sonada, sin duda, fue la compra del solar del Ministerio de Defensa en la
calle Raimundo Fernández Villaverde por parte de Domo Gestora. Si hubiera unos
premios similares a los Oscars de Hollywood, sin duda, las cooperativas se llevarían la
estatuilla al actor revelación del año en la categoría residencial.
Después de siete años de dura crisis, de haber vivido un auténtico calvario
estranguladas por la falta de financiación para poner nuevos proyectos en marcha o
terminar los ya existentes, en el último año y medio han resurgido de sus cenizas para
convertirse en pieza clave del futuro de un sector, el residencial, que ha dejado tras de
sí un auténtico reguero de cadáveres. Y no sólo eso sino que, según los expertos,
también jugarán un papel destacado en eltablero inmobiliario del próximo año
aunque no sólo en Madrid, donde se han firmado las operaciones de suelo más
importantes, también en Barcelona, Bilbao, Málaga o Sevilla, tal y como han
reconocido a El Confidencial algunas de ellas.
57
El 'modus operandi' de las cooperativas se basa en comprar el suelo con las
aportaciones de los socios y contar con porcentajes de preventas en torno al 80%
Su irrupción no ha sido una casualidad. En un momento en el que la banca se ha
negado rotundamente a financiar la compra de suelo y la construcción de
promociones que no tuvieran un nivel de preventas de, la menos, el 50%, el modus
operandi de las gestoras de cooperativas ha sido clave para salvar este enorme
obstáculo. Han comprado suelo gracias a las aportaciones de los socios de
las cooperativas y no sólo eso, sino que el nivel de precomercialización de la
promoción se encontraba, en muchos casos por encima del 80% y en algunos,
con listas de espera de hasta un centenar de interesados, lo que no se veía desde
antes de la crisis.
Bajo este modelo se firmó la primera gran operación de suelo residencial en el verano
de 2013. Domo Gestora, a través de la cooperativa EAI 310, compró al Ayuntamiento
de Madrid, por 65 millones de euros, los terrenos de la antigua Gerencia de
Urbanismo.
Un solar estratégicamente situado a apenas un kilómetro del Paseo de la Castellana,
en la manzana comprendida entre las calles Guatemala, Alfonso XIII, Paraguay y Puerto
Rico.
La cooperativa, formada por padres del barrio que querían o necesitaban una vivienda
de mayor tamaño en su mismo barrio pero a un precio asequible, compraron el solar
con sus aportaciones dinerarias. La promoción, que arrancó sus obras hace varios
meses, no sólo está cubierta al 100%, sino que hay más de 100 interesados en lista de
espera. Y no es para menos teniendo en cuenta que el metro cuadrado de las futuras
viviendas -200 unidades- ronda los 3.400 euros, un precio muy atractivo para el centro
de Madrid, sensiblemente inferior a los más de 4.000 euros de los inmuebles de
segunda mano de la zona y los más de 7.000 de la escasa oferta de nueva
construcción.
Esta transacción fue el pistoletazo de salida a lo que sucedió después, en 2014, un
ejercicio en el que las principales compras de suelo de titularidad pública para
futuros proyectos residenciales, han tenido detrás a las gestoras de cooperativas, que
pondrán en el mercado casi un millar de viviendas a precio de coste en plena capital.
Domo Gestora y Grupo Ibosa, los grandes protagonistas
La más sonada ha sido, sin duda, la compra del solar de Raimundo Fernández
Villaverde a principios de noviembre. Una operación que estuvo sobrevolando el
58
mercado inmobiliario durante varios meses pero que no se concretó hasta después del
verano.
Domo Gestora, con su oferta de 111 millones de euros, se impuso en la subasta a
Ferrovial, Pryconsa y Construcciones Amenabar y en un par de años pondrá en el
mercado 355 viviendas en torno a 3.600 euros el metro cuadrado, en una zona donde
los precios superan ampliamente los 5.000 euros. Unos precios que sólo son posibles si
se promueve en régimen de cooperativas ya que permite construir viviendas a precio
de coste al eliminar el margen promotor.
Proyecto de Grupo Ibosa para los terrenos de Cuatro Caminos
Apenas una semana después, se cerraba otra de las operaciones de suelo más
esperada de 2014. La gestora de cooperativas Grupo Ibosa se imponía, con una oferta
de 88,3 millones de euros, a Pryconsa en la puja por las ¡Error! Referencia de
hipervínculo no válida., propiedad de Metro de Madrid, donde construirá 443
viviendas.
También Metro de Madrid cerraba recientemente la venta de su antigua sede, en la
calle Cavanilles 58. De nuevo, Domo Gestora se hizo con el terreno tras ofrecer 28,8
millones de euros en un proceso de subasta en el que fue el único postor. El proyecto
contempla la construcción de 216 viviendas.
Para rematar el que sin duda ha sido su año, esta gestora comunicaba hace apenas
unos días la compra a la Seguridad Social de un edificio situado a tres manzanas del
Paseo de la Castellana, en la calle Bretón de los Herreros, 41 -en el barrio de Chamberípor 7,56 millones de euros. Se construirán 29 viviendas.
Y éste será el camino a seguir por todas ellas. Desde Domo Gestora aseguran que
durante 2015 seguirán muy activos dentro del mercado inmobiliario madrileño
aunque reconocen que han comenzado a tantear terrenos, tanto públicos como
privados, en otras partes dela geografía española como Andalucía.
Este enfoque en realidad sigue sin aportar verdaderos cambios de paradigmas que
den una solución integral a la problemática residencial y urbanística de nuestro país
por lo que iremos descendiendo a otros enfoques y modelos.
Las dos tipologías siguientes están muy relacionadas con esta primera.
59
B) Cooperativas que administran elementos comunes a las viviendas y prestan
servicios.
Estas cooperativas, que se desarrollan normalmente en urbanizaciones o complejos
residenciales, asocian a los titulares de las viviendas y parcelas, y tienen por objetivo la
gestión de los elementos comunes y la prestación de servicios de interés a los socios.
Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y RD 233/2013,
de 5 de abril, Plan Estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación
edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Renovar edificios
residenciales y comerciales para mejorar el rendimiento energético del conjunto del
parque inmobiliario.
C) Cooperativas que combinan la adjudicación en propiedad de las viviendas a los
socios con la administración de elementos comunes propiedad de la cooperativa.
Estas cooperativas, tras adjudicar las viviendas individualmente a sus socios, no se
disuelven, continúan desarrollando tareas de administración de los bienes comunes
que quedan a nombre de la cooperativa, pudiendo prestar otro tipo de servicios a los
socios. 
A partir de esta tipología ya son más innovadoras y participativas
D) Cooperativas de autoconstrucción.
Los socios agrupados en cooperativas asumen la construcción de sus viviendas
ayudándose mutuamente. Las viviendas pueden construirse en copropiedad o
individualmente, pero en todo caso, los socios ponen en común su trabajo en
condiciones de mutualidad. Constituyen una especie de cooperativa de trabajo,
donde los socios trabajan para sus propios intereses, construir sus viviendas.
Nos ha parecido interesante aportar una pequeña guía de la autoconstrucción para
complementar esta tipología.
La autoconstrucción en España: requisitos técnicos y proceso
En varios países europeos ya se han desarrollado proyectos autoconstruidos guiados
por técnicos y asociaciones no gubernamentales, y construidos por las familias
propietarias. Generalmente los costes son significativamente más bajos que los de
vivienda normal, permitiendo el acceso a la vivienda a personas, sin generarles un
endeudamiento. Si es la primera vez que vas a autoconstruir, es mejor contar con las
experiencias de otros autoconstructores y técnicos para que estos errores se reduzcan.
60
Lo ventajoso del autoconstructor es que está más abierto a utilizar materiales no
convencionales y experimentar con ellos para adaptarlos a situaciones particulares,
pudiendo aprender mientras lo hace realidad.
La asociación casas de paja cuenta con varios documentos sobre la legalización de las
construcciones de paja.
1. VENTAJAS DE CONSTRUIR LEGALMENTE
Para la construcción de viviendas, sea cual sea su tamaño, en España es
imprescindible un proyecto de un/a arquitecto/a (u otro técnico con esas
competencias: ingenieros industriales, obras públicas, etc, según las características y
tamaño de la obra), así que si quieres ser el auto-constructor de tu propia casa en ese
país no debes pasar por alto este importante detalle. Además es conveniente que
tengas un técnico al cual recurrir en caso de duda y por algún que otro cálculo. En los
municipios es necesario solicitar permiso para todas clases de construcciones. Lo que
sí varía es qué clase de permiso es necesario, quién tiene derecho de presentar el
proyecto, y quién tiene que darte permiso.
Al legalizarlo consigues esta serie de ventajas:

Eliminación riesgo de orden de derribo por no cumplimiento de normas.

Eliminación dificultades para contratación de servicios de suministro de agua,
luz y saneamiento de aguas residuales.

Eliminación dificultades para la contratación de préstamos hipotecarios
asociados a la construcción o posibilidad de obtener subvenciones y
reconocimiento en redes de alojamiento rural y/o ayudas a
actividades agrícolas y/o ayudas para ahorro energético e instalación
de energías renovable.

Mejores condiciones de venta eventual de la vivienda o construcción.
2. ¿QUE TÉCNICOS NECESITO PARA CADA CASO?

Para proyectos
de vivienda Arquitecto/a
y
Arquitecto/a
Técnico/a.
Los arquitectos firman el proyecto básico y ejecutivo. Los arquitectos
técnicos son responsable control de ejecución de la obra, control de calidad y
muy a menudo se encargan de la coordinación de seguridad y salud de la obra.

Para proyectos de otros usos es posible que se pueda pedir Licencia y
Permiso de obra solo con arquitecto/a técnico/a (o incluso sin técnicos),
61
dependerá de la dimensión/envergadura del edificio y/o de los requerimientos
Municipales y/o de la Comunidad Autónoma.

Para proyectos de actividades diferentes al uso vivienda puede ser necesaria la
presentación de proyecto de actividad que normalmente es redactado
por ingeniero industrial, e ingeniero técnico industrial, aunque puede ser
también redactado por arquitecto/a.
3. EL PROCESO:
Antes de comprar el terreno:
1. ANALIZA EL TERRENO, PRESTACIONES QUE RESOLVER Y COSTOS:
Según la localización de nuestro proyecto (mar o montaña por ej.) la normativa define
las condiciones mínimas de ahorro energético que deberá cumplir nuestro edificio, así
como su capacidad de resistir a condiciones climáticas locales (viento, lluvia, nieve).
La normativa también define las prestaciones a las cuales el edificio tiene
que responder, no define soluciones particulares y no limita los materiales a emplear.
Estas prestaciones pueden tener un impacto en el coste del edificio.
Así por ejemplo, el análisis de las calidades del terreno (roca, arenas, arcilla, etc.)
determinará las condiciones de cimentación del edificio. Este análisis es ahora
obligatorio y se realiza en fase de proyecto, pero conviene tener en cuenta que
terrenos inestables y de gran pendiente pueden afectar considerablemente el coste de
nuestro edificio. Es posible averiguar estas características antes de comprar el
terreno observando y pidiendo información a la gente del lugar.
2. REÚNE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN EN TU TERRENO
Las normativas urbanísticas definen la tipología del terreno y, en función de ésta,
las condiciones de edificación: volúmenes, superficie edificable, superficie cubierta,
muchas veces la tipología de las cubiertas y de los materiales de acabado, distancias
mínimas y servicios de urbanización existentes y/o necesarios para realizar la
construcción (agua, luz, saneamiento aguas). El Ayuntamiento es el referente para
enterarse de la normativa urbanística de aplicación para “resolver” nuestro caso
particular. Las condiciones urbanísticas difieren en cada ayuntamiento y en cada
comunidad autónoma. Esta información es absolutamente prioritaria ya que define
en gran medida las posibilidades y los costes de nuestro proyecto. Infórmate bien de
las condiciones normativas locales, cuenta con la colaboración de los técnicos y el
personal de las instituciones desde el principio.
62
Antes de empezar a construir:
3. VALORA LAS ALTERNATIVAS POSIBLES
Decide el uso de la construcción, vivienda, casa de aperos… La decisión del tipo de
estructura está relacionada con las dimensiones y forma de la construcción, aparte de
la mejor o peor adaptación a la normativa para conseguir los permisos. Estudia los
diferentes sistemas constructivos dependiendo de la estructura que hayas elegido.
Elige entre los posibles materiales teniendo en cuenta sobre todo su naturaleza, lugar
de procedencia y su cabida en la normativa.
4. REÚNE Y HAZ UNA LISTA DE PERSONAS Y RECURSOS DISPONIBLES (técnicos, redes,
libros, etc.) Considera con cuidado todas las opciones y recursos disponibles para
conseguir tus objetivos; asociaciones, entidades locales de soporte, personas con
experiencia en autoconstrucción, complicidades con vecinos, técnicos, etc. Investigar
sobre las experiencias de otros te dará mucha información para poder esquivar
algunos errores o encontrar caminos ya despejados.
5. OBTENCIÓN DE LA AUTORIZACIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN
El proceso de autorización a la construcción necesita en muchos casos (especialmente
en terrenos rústicos) de la probación de la institución de grado superior (comarca y/o
comunidad autónoma). Estos son las fases:
-Elaboración Proyecto Básico por parte de Arquitecto/a (u otros técnicos con estas
competencias: ingenierios industriales, de obras públicas, etc): Definición de
superficies/volúmenes y cumplimiento de normativa urbanística.
-Presentación Proyecto Básico al Ayuntamiento para obtención licencia de obra.
-El Ayuntamiento otorga la licencia de obra (en caso de terreno Rústico se necesita
aprobación de Comunidad Autónoma).
-Presentación Proyecto de Ejecución para obtención Permiso de Obra: definición
estructura, instalaciones, detalles , justificación de la Normativa de Obligado
Cumplimiento y Plan de Seguridad y Salud.
-¡¡El Ayuntamiento otorga el Permiso de Obras !!
Notas sobre el proceso:-El proceso en sus líneas generales no varía según
Comunidades y/o Ayuntamientos, lo que puede variar, y mucho, son los
requerimientos que el proyecto tiene que recoger y justificar.- En terrenos
rústicos normalmente la normativa es más exigente: se necesita justificar gestión de
63
aguas residuales y fuentes de energía que se utilizaran en la edificación, muy a
menudo hay limitaciones en uso de materiales de carácter paisajístico. En caso de
terreno rústico el proceso de aprobación es normalmente más lento, ya que el
proyecto tiene que pasar por aprobación de la Comunidad Autónoma y no solamente
de el Ayuntamiento.
- En caso de proyectos de usos que no sean vivienda puede ser necesario realizar
otro proyecto para autorizar el uso que se quiere dar a nuestro edificio.
Durante el desarrollo del proyecto y la obra:
6. EL PROYECTO Y LA NORMATIVA:
En la distribución habrá que tener en cuenta las dimensiones mínimas requeridas para
uso querido (superficie, ventilación, aberturas, puertas, chimeneas, instalaciones, etc).
Para el uso vivienda, las dimensiones están establecidas según normativa de la
comunidad autónoma.
Se
tiene
que justificar
el
cumplimiento de prestaciones requeridas
a
los materiales y estructuras, como las definidas en Código Técnico de la Edificación.
Para justificar las prestaciones se realizan cálculos, y empresas productoras de
materiales suministran certificados. En el caso de materiales que no son “productos”
como la paja y la tierra, los técnicos (arquitecto y arquitecto técnico) pueden justificar
las prestaciones utilizando referencias de ensayos realizados en otros países así como
experiencia y estudios propios.
El hecho de que no existan sistemas de certificación de la calidad y prestaciones de
estos materiales alternativos es una gran barrera para la mayor difusión y uso de estos
materiales: no tener certificados significa que los técnicos tienen que conocer y/o
confiar mucho en el material, los seguros no cubren fácilmente problemas que puedan
surgir en el uso de estos materiales.
7. SEGURIDAD EN LA OBRA:
Hay que responder a las normas que regulan la seguridad en obra, así como la
cobertura (“seguridad social”) de las personas implicadas en la obra. Los
autoconstructores en esta fase reúnen la condición de promotor y constructor y
son responsables hacia terceros de que la construcción se realice correctamente, así
como de los daños que puedan llegar a producirse a las personas que acceden al lugar
de la obra y/o daños a terceros creados por la obra misma.
Los técnicos tienen que velar por la correcta ejecución de la obra según proyecto.
64
Una vez finalizada la obra:
8. PROCESO DE LEGALIZACIÓN DE OBRA YA EJECUTADA.
Al finalizar la obra se presenta la documentación a Comunidad Autónoma y
Ayuntamiento para autorización uso: Cédula de habitabilidad y/o Proyecto de
actividades. La documentación a presentar es la misma. Los técnicos necesitarán tener
una buena documentación de la obra y/o realizar catas y pruebas para comprobar la
calidad de ejecución de todos los elementos y/o cumplimiento de la normativa de la
obra realizada. Puede darse la situación de “imposibilidad” de legalización si el edificio
realizado no cumple con normativa urbanística.
D) Cooperativas que construyen o que administran residencias para jóvenes o
mayores.
Son cooperativas constituidas por colectivos que requieren modelos de alojamiento
adaptados a sus necesidades, normalmente con amplios y numerosos espacios
comunes. Estos colectivos pueden afrontar la construcción de las viviendas en régimen
cooperativo; pueden gestionar conjuntamente la adquisición, remodelación o
acondicionamiento de las viviendas; o simplemente, pueden constituir la cooperativa
para gestionar el mantenimiento y prestación de servicios a los asociados.
(Ver carpeta de documentos anexos a éste manual para más información)
E) Cooperativas para la rehabilitación de viviendas.
Son cooperativas constituidas por socios titulares de viviendas, que se agrupan en
cooperativa para gestionar conjuntamente la rehabilitación de las mismas.
Veamos también un artículo de Raquel Díaz Guijarro relacionado con este tema para
ilustrar su potencialidad
La personalidad jurídica propia acerca a las comunidades de propietarios al crédito
Vecinos que se organizan en cooperativas para poder rehabilitar
Si hay una imagen característica del pasado boom inmobiliario que perdurará en la
retina de los ciudadanos, esa es la de los bosques de grúas que podían otearse desde
innumerables carreteras españolas. Era tal la demanda de vivienda nueva que
empresas, administraciones y con ellos los particulares se olvidaron de otro segmento
de negocio aledaño a la promoción, como es la rehabilitación.
65
Ahora que no se construye casi nada, solo allí donde la oferta se ha agotado y las
nuevas casas logran venderse a precios razonables, vuelve el interés por recuperar
buena parte de ese parque más antiguo y deteriorado (seis de cada 10 casas se
levantaron sin normativa de eficiencia energética). El problema es la escasez de
financiación. El crédito se secó de golpe para todo lo que tuviera que ver con la
promoción inmobiliaria coincidiendo con el estallido de la crisis financiera y todavía
hoy son los menos los que empiezan a lograr el sí de su banco o caja.
De hecho, mientras en los tiempos de bonanza, una promotora podía emprender una
obra de miles de casas sin arriesgar prácticamente nada de sus recursos propios, en la
actualidad puede existir el consenso de una comunidad de propietarios (con lo difícil
que es ya solo eso) para reformar la envolvente del edificio, pueden incluso disponer
del proyecto y el presupuesto aceptado y tener que llamar puerta tras puerta a los
bancos solicitando el crédito que necesitan para llegar a la conclusión de que la mejora
de sus casas tendrá que esperar.
Desde los primeros años del siglo XX, el papel de las cooperativas de viviendas se
reveló crucial. Ahora que tanto se escribe de la economía colaborativa, las
cooperativas han sido tradicionalmente las empresas participativas por excelencia. Lo
son hasta tal extremo, que sin la participación de sus socios o cooperativistas, la
sociedad creada se desnaturaliza. En otras palabras, se trata de una agrupación de
personas que comparten la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella
mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio posibles.
Carecen de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad es la adquisición de una casa
a estricto precio de coste. Por ello, si en el pasado emergieron para ser alternativa a la
fórmula tradicional del promotor que vende al cliente final, por qué no hacerlo ahora
para acercar la financiación a las comunidades de vecinos que quieran acometer obras
de reforma o rehabilitación en su inmueble.
De todo ello se habló en Madrid en la XVII Jornada del Cooperativismo de Viviendas,
donde se analizaron las nuevas vías de negocio que se abren para estas sociedades. “Es
curioso que los bancos estén dispuestos a conceder préstamos a miles de empresas
cada año, cuando una compañía puede desaparecer y, por tanto, no llegar a cobrar
toda o parte de la deuda que contrajo con ese banco y negarse a dar crédito a una
comunidad de propietarios que no desaparece nunca y además tiene la propiedad del
inmueble a reformar”, explicó en dicha jornada Fernando García Mozos, jefe del
departamento de Edificaciones del IDAE del Ministerio de Industria.
66
Y si aún así, la banca insiste en no conceder préstamos a las comunidades de
propietarios, el subdirector general de Coordinación de Acciones frente al Cambio
Climático del Ministerio de Agricultura, Enrique Bailly-Bailliere, sugirió que la solución
pase porque esa comunidad de propietarios se convierta en cooperativa. Con esta
operación, los vecinos podrían solicitar la financiación que necesiten al banco y, de
este modo, con la personalidad jurídica propia que les otorga esa figura societaria,
quizás las entidades perciban la operación con menos riesgos.Y eso que el Gobierno
reformó la ley para que las comunidades pudieran ostentar personalidad jurídica
propia.
Desde la Confederación de Cooperativas de Viviendas (Concovi) se animó a explorar
estas posibilidades, como la de que sean también esas mismas cooperativas tquienes
desarrollen todo el proceso de la rehabilitación, igual que las cooperativas también
promueven la construcción de vivienda libre, cuando históricamente se habían
dedicado casi en exclusiva a las de protección oficial (VPO).
Ángel Hernández, vocal de la Junta de Gobierno del Consejo General de Colegios de
Administradores de Fincas, avaló esa conversión en cooperativas, pero también la
unión de comunidades en agrupaciones y mancomunidades para poder negociar en
mejores condiciones con la banca. “No se conceden créditos por falta de imaginación
para crear productos nuevos, específicos para esta clase de proyectos, con tipos de
interés asequibles y plazos de amortización adecuados”, insistió Hernández.
Todos los expertos consultados además subrayaron que con un impulso a la
financiación de esta actividad se podrían conseguir varios beneficios: la mejora y el
aumento de valor del patrimonio inmobiliario, la reactivación de la economía y
grandes ahorros en la factura energética. Por delante, un negocio de millones de
viviendas por renovar, “así que si no hay fórmulas, invéntenlas”, clamaron.
F)Cooperativas que conservan la propiedad de las viviendas y ceden su uso a los
socios.
En estas cooperativas la propiedad de las viviendas no se adjudica individuamente a
los socios.
El socio continúa siendo copropietario del conjunto edificado, pero accede al uso y
disposición individual de la vivienda por cualquiera de los títulos previstos en nuestra
legislación.
COOPERATIVAS DE CESION DE USO
67
El actual modelo de vivienda basado en la “propiedad” en buena medida ha venido
ahogando la economía española al provocar que las familias destinen gran porcentaje
de sus ingresos a sufragar la compra de la vivienda, lo que impide el ahorro o el
consumo de otros usos. La principal novedad con respecto a las cooperativas de
viviendas prevista en el actual marco legal radica en que las personas jurídicas pueden
formar parte de este tipo de entidades, siempre que los beneficiarios de los inmuebles
sean personas físicas.
Las cooperativas de cesión de uso constituyen una forma alternativa de acceso a la
vivienda, como un sistema para combatir la especulación del mercado de compra y
alquiler.
Las cooperativas de cesión de uso son cooperativas de primer grado, pues más que
una nueva tipología se trata de potenciar una de las ramas o vertientes de las
tradicionales cooperativas de viviendas. Se trata en esencia de un cambio de
paradigma de la PROPIEDAD a la gestión COLECTIVA DEL USO.
Se trata de una sugerente promoción social del régimen de vivienda, pero también de
integración social y generacional. La cooperativa puede promocionar las viviendas o
locales, pero no se disuelve una vez finalizada la construcción o rehabilitación de los
inmuebles, con lo que se evita que los inmuebles vuelvan a entrar en la rueda del
mercado libre. El socio cooperativista posee derecho de disfrute del inmueble, sin las
ataduras de una hipoteca ni la incertidumbre por la revisión de un contrato de alquiler.
Existen 3 pilares:
1. Como cooperativa de primer grado que es rige el Principio de un socio, un voto.
2. La titular de la propiedad o en su caso, de la gestión del uso será siempre la
COOPERATIVA. Cada socio es co-propietario o parte integrante de una
propiedad colectiva, y posee un derecho de uso individual (socio usuario).
3. No existe especulación. Se desvincula el valor de uso del valor financiero de
mercado.
Un ejemplo típico de las cooperativas de cesión de uso puede consistir en una
Compañía que posee varios centros de trabajo repartidos por la geografía española y
que apuesta por constituir cooperativas de cesión de uso, ostentando la titularidad de
los inmuebles que serán ocupados por los trabajadores de esta entidad en función de
donde se encuentren desarrollando la actividad laboral. Esta modalidad de cooperativa
de cesión de uso también es una solución interesante, incluso, para instituciones como
68
la Guardia Civil para proporcionar viviendas a sus agentes en función de su destino, al
ser la movilidad geográfica una variante constante en su régimen de funcionamiento.
Se trata de una modalidad de cooperativas de viviendas muy extendida en Uruguay y
Canadá, pero cada vez más, también en Europa, como ocurre en Alemania o Suiza. No
en vano, esta modalidad supone el 5% del patrimonio inmobiliario en Suiza. En
Ginebra representa el 15% de la totalidad de la vivienda, y en Zurich el 20%. De igual
modo se trata de una modalidad plenamente implantada en los países escandinavos,
así por ejemplo en Dinamarca un tercio de los habitantes acceden a la vivienda por
este sistema.
Los estatutos sociales de este tipo de entidades pueden prever la posibilidad de cesión
o permuta del derecho de uso y disfrute con los socios de otras cooperativas de
viviendas que tengan establecida la misma modalidad de cesión del uso, lo que supone
un claro guiño o invitación a la “intercooperación”. En tal caso, los estatutos deberán
regular los pormenores de estas cesiones o permutas.
Hay que poner de manifiesto que lejos de encontrarnos ante meras viviendas o
edificios de alquiler, se trata de una integración plena de lo social y lo empresarial para
acceder a viviendas, oficinas, locales o naves industriales en condiciones más baratas o
asumibles y a la cooperativización de elementos de uso compartido, como pueden ser
lavandería, guardería, ludoteca, mantenimiento integral, limpieza, etc).
Por último hay que destacar que esta fórmula implica mayor margen para la
accesibilidad económica a un inmueble por parte de personas, lo que supone una
herramienta de lucha contra los guetos y la marginación social, de manera que en
edificios bajo este modelo cooperativo se pueden integrar personas de distintos
niveles económicos o estratos sociales. Esta fórmula ha sido utilizada para tales fines
de integración en diversos países de Europa, como es el caso por ejemplo de Francia.
69
Cuadro Resumen.
Hablamos siempre de cooperativa de primer grado
Plena integración social y empresarial
Es un cambio de paradigma en la PROPIEDAD a la GESTIÓN COLECTIVA DEL USO
Puede haber cooperativas de viviendas, de oficinas, de locales o de naves
industriales
La titular de la propiedad, o en su caso de la gestión del uso de los edificios siempre
será LA COOPERATIVA
Los socios son siempre usuarios (derecho al uso)
No se trata sólo de edificios de alquiler, se trata de la cooperativización de elementos
de uso compartido (lavandería, guardería, fondo de emergencia, mantenimiento,
comedor...)
La vivienda colaborativa, un modelo extendido en el norte de Europa, llega a España
como una forma de acceder a una casa sin necesidad de hipotecarse o de depender de
un banco y como una alternativa para las personas mayores que no quieren acabar en
una residencia.
El "cohousing" es una alternativa a la vivienda convencional que funciona desde hace
más de 100 años en los países escandinavos, Alemania, Latinoamérica, Estados Unidos
o Gran Bretaña. En Dinamarca, el 10 por ciento de las viviendas funciona bajo este
modelo.
En España hay varios colectivos que promueven esta iniciativa bajo una cultura del
ahorro y de la eficiencia, a través de un acceso a la vivienda no especulativo, en el que
su uso y gestión se hace de forma cooperativa.
Uno de estos movimientos es el colectivo Cover, que busca cinco familias para
impulsar viviendas colaborativas en Maeztu (Álava), a escasos kilómetros de Vitoria.
70
En julio, Cover pondrá en marcha una plataforma que agrupará a colectivos que
quieren implantar este tipo de proyectos en toda España para compartir información y
aunar esfuerzos.
Dentro de las ventajas de este tipo de alojamientos están los gastos, que son "bastante
más asequibles" que los de una vivienda convencional porque sus habitantes
comparten equipamientos como la lavadora, la red wifi o incluso el coche y la
hipoteca, si la hubiera.
La propiedad de las viviendas es de la cooperativa y sus miembros disfrutan de un uso
indefinido de las mismas a través de un derecho de uso.
Además, son viviendas sostenibles, como el caserío de finales del siglo XVIII de Maeztu,
que acogerá a un grupo de familias dispuestas a convivir con valores de cohesión
social.
Ritxar Bacete, promotor de Cover y del proyecto de Maeztu, ha explicado en una
entrevista a Efe que quieren construir cinco apartamentos de unos 45 metros
cuadrados para cada familia en este caserío, así como espacios de uso común más
amplios para todos.
Asegura que cada vez hay más gente que se interesa por vivir de esta forma ya que con
la crisis, las personas se están dando cuenta de que "necesitan sentirse apoyadas por
la comunidad puesto que el Estado no las protege y el mercado no les da
oportunidades", ha subrayado.
En Euskadi hay otras iniciativas parecidas como Etxekoop, una comunidad que busca
un inmueble para llevar a cabo este proyecto, y en Madrid la asociación Jubilares, que
ha conseguido poner en marcha un "cohousing" después de 12 años y ahora presta
apoyo activo a otras futuras comunidades autogestionadas.
En San Sebastián, la asociación de personas mayores Housekideak también quiere
hacer algo similar porque sus integrantes desean decidir cómo vivir su jubilación, ha
explicado Bacete.
El principal sector demandante de viviendas colaborativas es el colectivo de mayores
de 50 años y concretamente gente que ha vivido "con un estándar de vida alto y que
no se ve en una residencia", ha apuntado.
Precisamente, estas viviendas son el modelo idóneo para compartir cuidados en
diferentes etapas de la vida.
71
El colectivo gay que se jubila es el segundo mayor demandante de "cohousing" ya que,
en su día, dieron el paso de hacer pública su condición sexual "y no quieren volver al
armario al entrar en una residencia", ha explicado Bacete, que ha puesto como
ejemplo un proyecto de este tipo en Rivas Vaciamadrid.
Además, las familias monoparentales ven en esta forma de vida una opción para poder
conciliar el cuidado de sus hijos con el trabajo.
Otra característica del "cohousing" es que las personas buscan vivir en comunidad y
apoyarse mutuamente, para lo que establecen unas reglas de convivencia comunes.
La diferencia con una comuna hippy es que cada familia vive en su vivienda privada y
tiene garantizado su espacio personal.
La cultura imperante de "la defensa de lo privado" es un freno al avance del
"cohousing" pero cada vez menos porque muchas personas se han dado cuenta de que
tener una propiedad individual se ha convertido en "una cárcel" para ellos.
La idea del concepto de habitat cooperativo es dar soluciones a la problemática de la
viviendas, los locales e incluso a las problematicas de los parques industriales
infrautilizados, desde estrategias colectivas democraticas especialmente a traves de
nuevas formas de cooperativas de viviendas , de cooperativas de gestion compartida
de locales y oficinas y desde la cooperativizacion de la gestion integral del uso de
parque industriales.
G) ANDEL Cooperativas de usuarios y arrendatarios de viviendas.
Estas cooperativas no asocian a los propietarios de las viviendas sino a los usuarios o
arrendatarios de las mismas. Normalmente la propiedad suele ser pública, pero
puede ser privada (de particulares o instituciones, como entidades de crédito).
Los usuarios, se agrupan en cooperativa para gestionar conjuntamente la
administración y conservación de la edificación y prestar servicios de interés a los
cooperativistas. Alguna de estas cooperativas han sido constituidas en entornos de
viviendas sociales para alquiler, promovidas por jóvenes. COVIJO.  Proyecto de Ley
de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y RD 233/2013.
Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas.
Características:
•
La propiedad del edificio pertenece siempre a la cooperativa.
•
Capital, préstamo, cuotas y rentas.
72
•
socio tiene el uso estable y amplia disponibilidad .  
•
Aportación a capital reembolsable (20%) y cuota periódica. 
•
Gestión democrática.
•
Transmisión del derecho de uso. 
•
Responsabilidad por la conservación, buen uso y normas de convivencia.
•
Desarrollo sostenible de la comunidad e intercooperación.
•
Regulación en estatutos, reglamento de régimen interno y LEY.
•
  Freno a la especulación. Interés general. Apoyo de la Administración.  -
•
ADQUISION DE EDIFICIOS POR LOS SOCIOS: en construcción, nuevos o para
rehabilitar (SAREB). CONSTRUCCIÓN sobre suelo público.
Las cooperativas de vivienda basadas en la 'cesión de uso', modelo que triunfa desde
hace décadas en Canadá y en países escandinavos, ha desembarcado tímidamente en
España. En concreto, en Cataluña y Extremadura, donde se plantea como un sistema
para combatir la dura especulación del mercado de compra y alquiler.
La asociación SostreCivic es la impulsora de las dos incipientes iniciativas sin ánimo de
lucro que se están llevando a cabo en los pequeños municipios barceloneses de Santa
Maria d'Olo y El Figarò, con 9 y 2 viviendas, respectivamente. Sus residentes han de
pagar un depósito para acceder a la casa (que se devuelve al abandonarla) y abonar
una cuota más asumible que cualquier alquiler de mercado. Por supuesto, muy lejos de
las disparatadas hipotecas.
El cooperativista puede residir en la vivienda de forma indefinida y transmitirla a
familiares
El cooperativista puede residir en la vivienda de forma indefinida y aunque no la
puede vender ni realquilar, sí transmitirla a familiares de primer grado, explica a Efe
el presidente de la entidad, Raúl Robert.
Robert señala que el actual modelo de vivienda, basado sólo en la propiedad, ha
estrangulado la economía española al provocar que las familias destinen gran parte
de sus ingresos a pagar el piso, lo que impide el ahorro o un consumo para otros usos.
Habitual en Alemania o Dinamarca, país escandinavo donde un tercio de los
habitantes acceden a la vivienda por este sistema, con la 'gestión de uso' la propiedad
73
del inmueble -sea de nueva construcción o rehabilitada- es siempre de la cooperativa,
que no se disuelve como ocurre en España una vez que se entregan las llaves. Se evita
así que los pisos pasen a ser de los cooperativistas y entren de nuevo en la inflexible
rueda del mercado libre.
La financiación inicial para impulsar las cooperativas procede deentidades de banca
ética o del Instituto Catalán de Finanzas, unas ayudas que luego se devuelven poco a
poco gracias a los depósitos y cuotas recibidas de los cooperativistas.
Derechos similares a los de un propietario sin las ataduras de una hipoteca
SostreCivic apuesta sobre todo por la rehabilitación de fincas antiguas vacías, a cuyos
propietarios se les ofrece un canon para que cedan el inmueble por un plazo de tiempo
lo suficientemente largo, y a quien al cabo de ese periodo se les retornará el inmueble
reformado.
En definitiva, se trata de una opción más barata que la compra o el alquiler, donde los
cooperativistas tienen derechos similares a los de un propietario sin las ataduras de
una hipoteca, la presión por la posible pérdida de valor de su vivienda o la
incertidumbre por la revisión del contrato de alquiler.
Esta especie de inmobiliaria social ha puesto en marcha una lista de interesados para
agruparlos por zonas, con objeto de que se sumen la cooperativa SostreCivic existente
o puedan impulsar conjuntamente una independiente y comprobar la viabilidad
económica.
Iniciativa subordinada a las normativas autonómicas
Aunque en Cataluña -explica Robert- se logró que la reciente Ley de Derecho a la
vivienda y el Plan de Vivienda 2009-12 introdujera la posibilidad de crear este tipo de
cooperativas basadas en el 'derecho de uso', en general, la legislación en otras
comunidades autónomas y administraciones locales no es tan favorable.
En muchos casos se requiere que los consistorios cedan temporalmente suelo
Este galimatías normativo supone una gran hándicap ya que en muchos casos se
requiere que los consistorios cedan temporalmente el suelo en los que levantar
viviendas -que seguirá siendo público- o los edificios a rehabilitar para convertir en
viviendas.
"Es un modelo joven y queremos que se cree un marco legal, jurídico y
financiero que facilite la incorporación de los ayuntamientos y otras
74
administraciones", indica Robert, que añade que localidades como Argentona, Olot o
Mataró, están estudiando cómo introducir este sistema, más propicio para ciudades
medianas.
Fuera de Cataluña, SostreCivic, que ha sido uno de los tres proyectos seleccionados en
España por la entidad filantrópica Ashoka -una organización mundial de
emprendedores sociales innovadores- estáapoyando otra iniciativa en Ribera del
Fresno (Badajoz), a la espera de comprobar la viabilidad económica del proyecto.
H) Cooperativas de aparcamientos locales o naves industriales
Esta cooperativas gestionan la construcción o el uso colectivo de las necesidades de
aparcamientos , locales de oficinas y naves industriales de sus socios en la mayoría
de los casos con alianzas con los ayuntamientos.
Existen casos de cooperativas que gestionan mercados de abastos municipales.
I ) Cooperativas para la atención a la vejez y la discapacidad
Las empresas cooperativas son lideres en la prestación de servicios de calidad para
las necesidades habitacionales de la población mas vulnerable, infancia, vejez y
discapacidad.
Hemos realizado un resumen sobre las distintas opciones de tipos de alojamientos
para el envejecimiento de calidad, en todas estas modalidades existe un gran potencial
de desarrollo cooperativo con aplicación de nuevas formas de gestión .
Tipos de alojamientos
A partir del catálogo de servicios de atención del Sistema para la Autonomía y
Atención a la Dependencia descrito en la Ley de Dependencia en su artículo 15 y a
través de otras normativas y servicios desarrollados en nuestro país podemos clasificar
los alojamientos para mayores según el siguiente esquema.

EN VIVIENDA PROPIA O HABITUAL
- Servicios de prevención de las situaciones de dependencia y los de promoción de la
autonomía personal

Servicio de Teleasistencia
75

Servicio de Ayuda a domicilio
o
Atención de las necesidades del hogar
o
Cuidados personales
- Acogimiento en familias
- En Centros de día y de noche

o
Centro de Día para mayores.
o
Centro de Día para menores de 65 años.
o
Centro de Día de atención especializada.
o
Centro de Noche
EN SERVICIO DE ATENCIÓN RESIDENCIAL
o
Titularidad
Residencias de personas mayores. Diferentes opciones:
Permanencia
Según grado
de
dependencia
Tipos
servicios
de
Pública
Temporal
Para válidos
Sociales
Privada
Permanente
Semiasistida
Médicos
Asistida
Psicogeriátricos
Concertada
Mixta

Alojamientos alternativos a las residencias
o
Complejos residenciales con servicios
76
Ubicación
Urbano
y/o Vacacional
Tipo de suelo
Suelo dotacional
Vasco y Murcia)
(País
Comercialización Alquiler
Tipo
producto
y/o Venta
de Apartamentos
servicios
Tipo de público Nacional
Ttitularidad
y/o Suelo residencial
con
y/o
Apartamentos
residencia
con
y/o Extranejro
o
Viviendas individuales o bipersonales con servicios de apoyo
o
Viviendas tuteladas
Permanencia
Grado
de
dependencia
Pública
Temporal
Válidos
Sociales
Ocio
Privada
Permanente
Semiasistidos
Concertada
Régimen /
Comercializa
ción
Tipo
de
servicios
/
Ámbito
Entorno
Propiedad
Rural
Edificio / Ciudad
para mayores
Médicos
Alquiler
Urbano
Pisos
independientes
Domésticos
Cooperativa
Intergeneracional
Las viviendas tuteladas suponen un nuevo recurso social. Están destinadas al
alojamiento permanente
Se establecen como un conjunto de viviendas autónomas, unipersonales y/o de pareja,
para el alojamiento y la convivencia, bajo la tutela y asistencia de entidades de los
servicios sociales, que puede ser de carácter público o privado.
Las viviendas tuteladas no solo cubren las necesidades de alojamiento. Se ocupan
también de la manutención y la seguridad de las personas así como de ciertos servicios
de atención médica
77
¿A quiénes van destinadas?
A personas mayores de 65 años que puedan valerse por sí mismas.
A personas con discapacidad psíquica.
A mujeres en situación de dificultad social.
A menores entre 16-18 años derivados de los centros de menores.
Objetivo.
Facilitar el desarrollo de la autonomía personal y la integración social de los usuarios
en un ambiente normalizado
Características
Están dotadas del equipamiento y de los servicios necesarios tanto de alojamiento y
manutención, como de apoyo social.
Capacidad máxima de 10 personas (establecido por ley).
En este apartado de envejecimiento activo y autónomo pero con autogestión colectiva
es destacable el caso pionero de la residencia Santa Clara en Malaga,
RESIDENCIAL SANTA CLARA. SOCIEDAD COOPERATIVA ANDALUZA LOS MILAGROS
Grupo pionero que en los años 70 idea y pone en marcha un proyecto bajo la máxima
‘Autogestiona tu futuro’. Tiene 76 viviendas de 50 m2 y terraza, seis habitaciones para
enfermos o personas que necesitan atención continuada y múltiples espacios y
servicios comunes.
J) Cooperativas mixtas.
Las cooperativas mixtas constituyen la máxima integración social y empresarial, en
cuya actividad concurren características propias de distintas clases de cooperativas
sin dejar de ostentar por ello la calificación de cooperativa de primer grado. Este tipo
de cooperativas se caracterizan por permitir la convivencia en una misma entidad de
múltiples objetos sociales (de trabajo, de consumo, etc). En definitiva, se trata de
una innovadora forma de gestión cuyo objetivo último es conseguir la máxima
integración de distintas cadenas de valor.
78
Un apartado importante de Habita cooperativo es el nuevo uso del suelo urbano, o el
aprovechamiento provisional de solares públicos.
La integración en cooperativas Mixtas tiene un gran potencial de desarrollo integral en
las ciudades, creando empleo, aportando educación, y generando redes de comercio
local con alimentación saludable.
Traemos un ejemplo de cooperativa que inicia su andadura en Castellon, donde se
refleja todo lo apuntado.
Plántate Cooperativa: huertos urbanos, cooperativa de consumo, y mucho más
Nuestra pequeña empresa nace desde un deseo común: dedicarnos a cosas que valen
la pena en CASTELLÓN. Las tres personas que hace unos meses nos unimos para crear
Plántate teníamos muy claro que no queríamos seguir desarrollando ideas de otros. Y
para ello, hicimos recuento de las habilidades que podíamos reunir. Y nos dimos
cuenta de que sí que teníamos algo por lo que apostar…
Jerome Olive, nuestro ténico, es experto en Cultivos Urbanos. Y eso significa que tiene
una amplia experiencia en desarrollar algo que nos parece, no sólo útil, sino que
acabará siendo casi imprescindible: la propia gestión de la alimentación.
Simplemente con disponer de un espacio soleado y no muy grande en nuestra terraza
o balcón, ya podemos plantar nuestras propias lechugas, pimientos, cebollas… El valor
de esto va mucho más allá que el simple hecho del entretenimiento personal.
Para un niño es sumamente educativo el hecho de ser consciente del proceso que
sigue una verdura desde que se planta, hasta que se recolecta para su consumo.
Las mesas de cultivo, que es el nombre que se da a este invento, tienen una altura
standard de 85 cm. perfecta para no tener que agacharse a la hora de trabajar nuestro
huerto en el balcón. Las hay de otras alturas, ideales para niños o para personas en
sillas de ruedas, por ejemplo. Desde 140 euros más gastos de envío podemos tener
nuestra mesa en casa en unos pocos días…
Para complementar el proceso de cultivo lo máximo posible, también comercializamos
algo sumamente útil: con los vermicompostadores, utilizaremos los restos
orgánicos de nuestra cocina para que la lombriz roja de california los transforme en el
humus más ecológico que existe. Vendemos tanto el producto ya acabado, el humus
en sacos, como el vermicompostador para poder realizar el proceso en nuestra propia
casa. Mezclado con un sustrato tan eficaz como la fibra de coco, se convierte en la
mejor base para nuestras verduritas.
79
Pero no sólo se pueden cultivar plantas en horizontal: el huerto vertical existe. Una
pared soleada, y ya está: sobretodo es práctico para plantas aromáticas, como
romero, tomillo, albahaca…
Como no podía ser menos, también comercializamos lo que hay que poner dentro de
la mesa: desde semillas certificadas ecológicas, hasta planteles de la mejor calidad,
aliñado con un par de libros específicos sobre el tema.
Pero no nos quedamos ahí. Hemos puesto en marcha algo que nos hace mucha ilusión:
una COOPERATIVA DE CONSUMO. Desde ella, y para gente de la provincia de Castellón
en principio, queremos ofrecer a precios reducidos productos de gran
calidad directamente de proveedores, sin intermediarios, con unos gastos mínimos de
administración. Ya tenemos bastantes contactos con agricultores de la zona a fin de
poder desarrollar esta parte de nuestra Cooperativa en condiciones óptimas. Todo en
la misma línea: no nos conformamos con que la única opción posible sea el
supermercado.
Además de esto, tenemos también una sección dedicada a la venta del mejor cine
espiritual: DVDs de la editorial Karma films, a unos precios muy razonables. Películas
como “El Secreto“, “2012“, o “Cómo cocinar tu vida” pueden ser tuyas en un par de
cliks. Loli Unzu será la que se encargará tanto de la Cooperativa de Consumo, como de
las pelis: y nunca hubo una persona más adecuada para el puesto.
Por otro lado, dentro de muy poco inauguraremos una sección de “Eventos”, donde
pretendemos organizar actos muy especiales relacionados con el nuevo paradigma.
Para empezar, organizaremos unas Constelaciones Familiares realizadas por una
facilitadora adiestrada directamente por Bert Hellinger… y en un lugar idílico de la
costa castellonenese.
Este es un extracto del blog de esta cooperativa que nos ha servido para evidencial las
grandes potencialidades de desarrollo de un nuevo tejido cooperativo en estos
ámbitos.
K) La cooperativa de servicios públicos
Constituye una nueva forma de gobernanza público-privada, que se viene a
caracterizar por los siguientes factores:

El tipo de servicio que se presta ha de ser considerado de interés para la
Comunidad, lo que le da el cariz de “público” (pero no necesariamente
ha de ser un servicio básico o de primera necesidad).
80

Siempre uno de los socios de la cooperativa habrá de ser una
Administración o entidad pública.

La Administración o ente público conservará en todo caso el control en
cuanto a las condiciones de prestación de los servicios públicos.

Plena integración social y empresarial, máxima flexibilidad con máximas
garantías jurídicas y económico-financieras.

Se excluye en todo caso, la prestación de servicios públicos que exijan el
ejercicio de autoridad pública, como los de orden público y protección
civil.
L ) las Cooperativas de Impulso Empresarial
Se regulan como un subtipo de cooperativa de trabajo, en el artículo 93 de la Ley
14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas. No obstante, a
efectos prácticos estas cooperativas constituyen un híbrido entre las cooperativas de
trabajo y las cooperativas de servicios.
Estas dos tipos de nuevas cooperativas puede configurarse como magnificas
herramientas para implementar nuevas formas de afrontar necesidades en el ámbito
del habitat cooperativo, para mostrarlo de forma clara a continuación aportamos un
articulo donde se describe un innovador plan previsto por el gobierno Andaluz que
bien se podría desarrollar con la máxima seguridad jurdidica y sostenibilidad integral a
través de la combinación de estas dos formulas cooperativas
Andalucía: viviendas sociales a cambio de trabajos comunitarios
La Junta de Andalucía estudia compensar los gastos de alquiler de viviendas sociales
con trabajos para la comunidad que fomenten el buen estado del parque
inmobiliario. La medida conllevaría la autoreparación de la vivienda propia y la
colaboración para el mantenimiento de los elementos comunes de los inmuebles a
cambio de las deudas pendientes que se pudieran tener con la Administración.
El 10% de los inquilinos de viviendas sociales en Andalucía ha tenido problemas para
pagar el alquiler
Ante la situación de emergencia social y habitacional que sufre Andalucía, esta medida
tiene como objetivo que las familias que no pueden hacer frente al pago de las
rentas o han dejado de abonarlas – por una situación acreditada de
81
empobrecimiento derivada del desempleo-, compensen estas deudas mediante
trabajos comunitarios.
De esta forma también se evitaría que la vivienda “no entre en proceso de abandono,
degeneración o falta de implicación de los inquilinos. Dignificamos lo público,
implicamos e introducimos elementos de participación de los vecinos”, según subrayó
Elena Cortés, consejera de Fomento y Vivienda. La propuesta se está estudiando para
ser aplicada a través de diversos proyectos piloto en varias promociones localizadas en
Almería, Córdoba, Los Palacios y Villafranca (Sevilla) y Granada.
El borrador del Plan marco de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía baraja, en su
artículo 50, evaluaciones técnicas y económicas por el personal adscrito a la
Administración territorial de las tareas de autoreparación. Actualmente el proyecto
está recibiendo aportaciones de particulares, colectivos e instituciones y su aprobación
está prevista para finales de este ejercicio o principios del próximo.
La Junta estudia aplicar esta propuesta en viviendas sociales de Almería, Córdoba, Los
Palacios y Villafranca (Sevilla) y Granada
Las fórmulas previstas de autoreparación y compensación podrán utilizarse también
mediante resolución motivada, según recoge el borrador del Plan, “como parte del
precio en aquellas segundas adjudicaciones de viviendas de promoción pública en
compraventa y acceso diferido a la propiedad”.
El parque público de la Junta de Andalucía tiene más de 80.000 viviendas repartidas en
512 municipios. Viven en ellas más de 350.000 personas, la gran mayoría de las cuales
abona puntualmente sus rentas, indicó la Junta. Sin embargo, el 10% ya ha tenido
problemas para hacer frente el pago del alquiler. La intención de la Junta es que
ninguna de estas familias sea desahuciada porque no dispongan de dinero.
La consejera de Fomento y Vivienda insistió a los ayuntamientos para que bonifiquen
hasta el 95% -como permite la ley- las cuotas del IBI, que “en algunos casos es superior
al alquiler de la vivienda”, alegando que si la bonificación se aplica a la Iglesia se puede
y debe aplicar a las viviendas sociales: “Si a la Iglesia y a otros elementos se les hace
esta bonificación, ¿por qué a las viviendas sociales no?”.
Rehabilitación como estrategia para reactivar la construcción
Elena Cortés, en el “Fórum Europa. Tribuna Andalucía”, apostó por la rehabilitación de
viviendas, la regeneración urbana y la eficiencia energética como los motores para
reactivar el sector de la construcción, abogando por “renunciar definitivamente a la
82
nostalgia del ‘boom’ del ladrillo y a avanzar hacia un nuevo modelo basado en la
rehabilitación, la eficiencia energética y la regeneración urbana”.
La consejera denunció que en Andalucía existen actualmente más de 700.000
viviendas vacías. A su vez, el porcentaje de la rehabilitación en relación con el total del
sector de la construcción no llega al 30%, distanciándose en once puntos de la media
europea, “carece del menor sentido priorizar la construcción para compraventa y
cobra todo el sentido defender la rehabilitación, la eficiencia energética y el alquiler”.
Cortés subrayó que la estrategia permitirá reducir la dependencia energética y
Andalucía se acercará al cumplimiento de los objetivos de la estrategia 20-20-20 de la
Comisión Europea.
Cortés recordó que la rehabilitación consume cinco veces menos recursos que la
construcción de nueva planta y genera tres veces más empleo. La consejera ha
detallado que en 2013 la inversión en rehabilitación en Andalucía promovida por la
consejería será de 80,8 millones de euros, de los cuales 55,6 son inversión pública y el
resto inversión privada relacionada con los distintos programas de la Junta. Esto
permitirá actuar en 10.352 viviendas y crear 7.501 empleos. En 2014, la partida
presupuestaria para programas de vivienda y rehabilitación se incrementará un 11,2%.
Eficiencia energética y empleo juvenil
Las últimas líneas apuntadas por Cortés destacaron la necesidad de priorizar el empleo
de los jóvenes y la eficiencia energética. La consejera criticó “la trampa de la
precariedad envuelta en formación” y reivindicó que “los jóvenes necesitan trabajar,
no formación permanente”. La estrategia con respecto a la juventud no debe consistir
en que acumulen “masters e idiomas sino en conseguir un trabajo y salario digno.
Formación, sí; educación, sí, pero los jóvenes necesitan tener derecho al trabajo
digno”, subrayó.
Por lo que respecta a la eficiencia energética, avanzó que se está realizando una
primera “radiografía” de 45.000 viviendas del parque público con la finalidad de
comprobar su calificación energética; esto es: si son eficientes, su estado de
conservación y accesibilidad. “Con casi 30.000 ya evaluadas salta a la vista que queda
un inmenso trabajo por hacer”, manifestó.
A partir de la caracterización de las viviendas, la consejería desarrollará un proyecto
piloto de intervención en eficiencia energética en todas las provincias andaluzas
dotado con 3,7 millones. Con posterioridad elaborará un plan de inversión plurianual
para paliar los déficits detectados, empleando tanto fondos europeos como los de la
propia consejería.
83
A través de cooperativas Mixtas se puede acometer también proyectos integrales
como el siguiente
20 Valientes Transforman un Pueblo Fantasma en una Maravillosa Ecoaldea casi
Utópica
Este encantador pueblecito abandonado en los años 50 – 60 se ha convertido en una
aldea casi utópica. Todas las casas estaban en ruinas y poco a poco gracias al esfuerzo
de 20 valientes han reconstruido el pueblo. La ecología es uno de sus principales
valores, en esta ecoaldea se cultivan sus frutas y verduras, crían sus pollos y cerdos de
forma orgánica, sus casas están diseñadas de forma bioclimática. En general buscan
vivir en armonía con la naturaleza pero sin dejar de lado la tecnología, ya que la aldea
es 100% energéticamente autosuficiente, tienen placas solares, molinos de viento y
una turbina.
Ver enlace
http://www.ecoportal.net/Videos/20_Valientes_Transforman_un_Pueblo_Fantasma_
en_una_Maravillosa_Ecoaldea_casi_Utopica
Bueno se ha terminado este apartado que es la columna central de este modulo,
sigamos en nuestra evolución desde lo mas conceptual a lo mas practico.
84
8. CASOS DE ÉXITO Y EJEMPLO.
En España se han desarrollado en los últimos años proyectos inmobiliarios en régimen
de cooperativas de viviendas de formas diversas. Sin embargo prácticamente la
totalidad de los que constituyen el bagaje de este modelo en nuestro país comparten
las siguientes características:
Presencia de una gestora de cooperativas. Se encarga de la contratación de los
servicios necesarios para la promoción, de nueva planta o rehabilitación, desde la
localización del suelo, el diseño del programa de necesidades y los proveedores
necesarios a la captación de socios.
Asunción de riesgos por parte de los socios. La responsabilidad civil y financiera recae
sobre los socios de la cooperativa como promotores, pero no las decisiones en torno al
desarrollo de la promoción.
Acceso individual a la propiedad por parte de los socios. Tras la fase edificatoria se
realiza división horizontal de la propiedad pasando los cooperativistas a ser
propietarios y la cooperativa de viviendas a una comunidad de propietarios. Sin
embargo el verdadero espíritu emprendedor de las cooperativas de viviendas reside en
la gestión democrática del hábitat colectivo de un grupo de personas que se reúnen
para tal fin.
Algunos conceptos importantes en torno a este modelo son:

Participación del usuario. Los usuarios finales se involucran en el proceso del
diseño de la intervención aportando sus necesidades propias.

Autopromoción. Los usuarios finales asumen la responsabilidad como
promotores de las actuaciones. En la fórmula de cooperativas de viviendas la
cooperativa actúa como promotor asumiendo todas las responsabilidades de
este papel aunque ceda la posibilidad de la toma de decisiones a una empresa
gestora profesional.

Demanda estructurada. Se basa en el conocimiento previo de las personas y
sus necesidades. Consiste en el establecimiento consensuado y participativo de
las pautas a seguir por el grupo durante el proceso de gestión de su propia
iniciativa habitacional.
85

Autogestión. Los usuarios finales actúan como promotores y además toman las
decisiones relacionadas con la gestión de las actuaciones aunque se asesoren
puntualmente por los equipos de profesionales necesarios.

Propiedad colectiva. Los usuarios mantienen en colectivo la propiedad de todo
o parte del resultado de la actuación llevada a cabo.

Ayuda mutua. Los socios aportan el trabajo propio al servicio de la comunidad
a cambio de sus derechos.

Cohousing. Modelo de acceso a la vivienda mediante la participación del
usuario y en régimen de propiedad colectiva. Esta fórmula orientada a las
necesidades reales de los usuarios finales no contempla el resultado como un
bien de mercado, reduciéndose así el factor especulativo y generando mayor
cohesión social entre sus miembros. Se mantienen en común espacios, y
actividades al servicio del grupo: cocina, lavandería, gimnasio, huertos, talleres,
etc.

Senior cohousing. Modelo de acceso colectivo a la vivienda en un momento
concreto de la trayectoria de los socios coincidente con el final de su etapa
laboral activa. Se incorpora como activo al grupo el valor de las propiedades
individuales para acometer una iniciativa de propiedad colectiva cuyo diseño
coparticipado recoge las necesidades de los integrantes del grupo. Los
constituyen personas mayores válidas con intereses comunes y vocación por la
convivencia según un modelo pactado por todos.

Cooperativas en cesión de uso. La cooperativa mantiene el derecho de
propiedad mientras cede a sus socios el derecho de uso de las viviendas.
Actualmente es la fórmula jurídica que recoge de forma más concreta los
procesos habitacionales de propiedad colectiva y el papel de sus asociados.
Actualmente y centrando el modelo en la comunidad autónoma andaluza señalaremos
que en la normativa de aplicación en materia de vivienda: El Plan marco de vivienda y
rehabilitación de Andalucía, actualmente pendiente de aprobación debido a las
circunstancias de interrupción de la legislatura anterior, recoge expresamente en su
capítulo V:
CAPÍTULO V MEDIDAS DE CARÁCTER HABITACIONAL
Sección 1ª Programa de cooperativas de viviendas protegidas
Artículo 43. Fomento de la cooperativa de vivienda.
86
La cooperativa de vivienda, como organización de la economía social, nace del deseo e
interés colectivo de resolver problemas comunes, que no debe agotarse con la
construcción de vivienda, sino permanecer en el tiempo.
Artículo 44. Cooperativas de viviendas protegidas en régimen de cesión de uso.
Se incluirán en este programa las viviendas promovidas, rehabilitadas o adquiridas por
las cooperativas de viviendas que, de conformidad con lo previsto en el artículo 97.3
de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas,
retengan la propiedad de las viviendas, estableciendo la cesión del uso a la personas
socias.
Artículo 45. Selección de los miembros de las cooperativas de viviendas protegidas.
1. La selección de los miembros de las cooperativas de viviendas protegidas se llevará a
cabo de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Reglamento Regulador de los
Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, aprobado por
Decreto 1/2012, de 10 de enero.
Visto esto pasemos a mostrar una serie de casos de éxito que pueden iluminar las
distintas opciones y estrategias.
El modelo escandinavo 'Andel'
El modelo 'Andel' procede de los países escandinavos, en especial de Dinamarca,
donde lleva décadas funcionando. El funcionamiento se basa en una doble cesión: la
del suelo y la del piso. El propietario de un terreno o inmueble infrautilizado cede
durante un largo periodo de tiempo -entre 75 y 99 años- el derecho de superficie a una
cooperativa de futuros inquilinos.
Preferentemente se da en suelo público, aunque ya se ha llegado a acuerdos con
privados a cambio de alguna contrapartida. Los socios de la cooperativa asumen el
coste de la construcción del edificio o de su rehabilitación a través de una aportación
inicial y de un crédito, que amortizarán en asequibles cuotas mensuales.
Cada vivienda se asigna a una persona, que es la titular del derecho de uso de aquél
espacio y que puede hacer constar a su familia o compañeros de piso como 'unidad de
convivencia'. Este derecho no se puede vender ni hipotecar, pero puede legarse a los
hijos u otros integrantes de la unidad, siempre que hayan residido en el piso con
anterioridad.
87
El titular, sin embargo, nunca es propietario. Cuando desea abandonar la vivienda,
renuncia al derecho de uso y se le reembolsa la aportación inicial. El nuevo inquilino
abonará a la cooperativa la misma cantidad como entrada.
Una Finca en el BORN
El proyecto que desarrolla Sostre Cívic en el Born está más avanzado porque es una
rehabilitación de un edificio ya construido. Está ubicado en la calle Princesa número 49
y el consistorio ya ha cedido el derecho de superficie a la entidad. Los seis pisos que
habilitarán ya están asignados y los ocupantes también deben cumplir con los
requisitos de la protección oficial.
En función del origen de cada proyecto, asignan los pisos de forma diferente. Cuando
es la comisión de patrimonio de Sostre Cívic quien hace esta gestión, se asignan las
viviendas a los socios-expectantes, siempre que cumplan con las condiciones legales
de ese suelo y puedan asumir el coste del proyecto.
Sostre Cívic cobija a varios grupos que desarrollan o buscan un proyecto de cesión de
uso. También prestan apoyo y forman a grupos externos, como asociaciones de
mujeres maltratadas, que desean construir sus propias viviendas.
En Cerdanyola del Vallès participaron en un estudio para utilizar la cesión de uso en
parte de un barrio de nueva construcción que al final no ha salido adelante y que
formaba parte del plan de Áreas Residenciales Estratégicas de la Generalitat de
Catalunya.
FUCVAM: Federación uruguaya de cooperativas de vivienda por ayuda mutua
La FUCVAM es la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua
que se crea en los años 70 con gran influencia en América Latina por su trayectoria y
tamaño, englobando más de 500 cooperativas y dando cobertura a casi 100.000
personas.
Uno de sus principales objetivos es el de exportar el modelo propio a países con
necesidades en materia de vivienda mediante la adaptación a las condiciones
específicas locales. Características principales
● Democracia y autogestión. La toma de decisiones por parte de los socios se
realiza de forma participativa, democrática y autogestionada, garantizándose
así la orientación de esfuerzos y recursos a los objetivos consensuados desde el
inicio de la actividad.
88
● Propiedad colectiva. Se elimina así el factor especulativo aportando seguridad,
responsabilidad y solidaridad entre las familias.
● Ayuda mutua. Las familias asociadas aportan el activo propio del trabajo
durante la fase de construcción.
● Transferencia del modelo. Mediante proyectos de colaboración se realiza la
transferencia del modelo con un esfuerzo especial en la adaptación al contexto
socio-económico y técnicas constructivas locales, siempre orientándose a la
autogestión de los socios y su capacidad de participación.
La transferencia del modelo se realiza generalmente por medio de una combinación de
● Visitas de uno o dos miembros de FUCVAM al país receptor para determinar las
necesidades locales y brindar información sobre la propuesta de la cooperativa
a los grupos interesados.
● Una o dos visitas a Uruguay por parte de los cooperativistas y asesores técnicos
(por lo general de 7 a 10 días, en grupos de 4 a 6 personas) para conocer a las
cooperativas y adquirir un conocimiento profundo del modelo.
● Los miembros de FUCVAM regresan al país receptor para brindar apoyo en
procesos específicos, por ejemplo, apoyo técnico al inicio de la construcción. En
algunos casos los miembros de FUCVAM son enviados en comisión de servicio a
las organizaciones receptoras por periodos más largos de dos a seis meses.
● Implementación de un proyecto piloto y realización de cualquier reajuste
necesario.
● Brindar apoyo en la formulación de propuestas y esfuerzos para crear los
marcos financieros y legales necesarios para la ampliación de la experiencia,
tomando como referencia la experiencia de FUCVAM, así como la Ley de
Vivienda de Uruguay No. 13.728 de 1968.
● Una vez que se ha desarrollado la suficiente capacidad técnica y organizativa
dentro de los grupos de base, estos pueden a la vez empezar a trabajar con
otros grupos de base y con los técnicos, difundiendo el conocimiento más
ampliamente. Los grupos receptores son responsables de todas las decisiones
tomadas, con el apoyo de FUCVAM durante todo el proceso. Se han creado
varias redes y federaciones en diferentes países a medida que los trabajos han
ido avanzando.
89
Un factor importante en el éxito de la propuesta de transferencia es que no propugna
su replicación, es decir, que se copie un modelo creado para otras realidades y en otras
condiciones. Más bien implica una transferencia de los principios básicos, que deben
entonces ser adaptados a los diferentes contextos y apropiados por los grupos
receptores. Por lo tanto, la implementación de la propuesta asume diferentes formas;
por ejemplo, la adaptación en Honduras a las zonas rurales, cuando el modelo original
es esencialmente urbano; la creación de cooperativas en Paraguay que se mueven en
múltiples frentes (vivienda, producción, medio ambiente); la incorporación natural de
la propiedad colectiva en zonas andinas y mesoamericanas con fuertes raíces indígenas
y una tradición de mecanismos de esta naturaleza; la construcción de edificios
residenciales a mayor escala en Brasil; la reutilización de propiedades desocupadas en
Argentina y Chile, etc.
Con el apoyo financiero y logístico del Centro Cooperativo Sueco (SCC), de entidades
gubernamentales y de grupos locales, así como el apoyo de ONGs locales en toda
América Latina en los aspectos de construcción, económicos y legales, FUCVAM ha
transferido la propuesta a Brasil (donde el proceso comenzó mucho antes, en la
década de los 70), Paraguay, Bolivia, El Salvador, Nicaragua, Honduras y Guatemala, así
como a los grupos de apoyo que llevan a cabo procesos similares en Venezuela,
Argentina, Chile, Ecuador, Perú, Costa Rica, Haití y Cuba.
El modelo de cesión de uso de Sostre Civic
En Catalunya ya hay una decena de bloques 'Andel' en funcionamiento o en proyecto.
El más veterano es la Masia Cal Cases de Santa Maria d'Oló (Bages), estrenada en
2008. En Sarrià-Sant Gervasi, 12 familias conviven desde hace un año en una casa
rehabilitada de 500 m2, que pertenecía a un particular y estaba abandonada. En
Tarragona, Rubí y Tona ya hay grupos de inquilinos constituidos y el núcleo pirenaico
de Solanell (Alt Urgell) será el primer pueblo cooperativo en cesión de uso. La 'tenencia
intermedia' –ni compra ni alquiler– todavía es una fórmula poco conocida, aunque sus
impulsores han detectado un creciente interés por parte de administraciones y
ciudadanos en los últimos años. Confían que la visibilidad de los dos proyectos que
ahora empiezan en Barcelona dé el empujón definitivo para normalizarse la Cesión de
Uso en el mercado inmobiliario catalán.
En 2014 se crearon dos nuevas y significativas promociones en la ciudad de Barcelona,
ambas en suelo público y bajo el paraguas del régimen de protección oficial. Una en un
solar vacío del recinto fabril de Can Batlló, en el barrio de La Bordeta, y será un edificio
de nueva construcción con una treintena de pisos de varias dimensiones. La otra es
una finca por rehabilitar de la calle Princesa, en el Born, que dará lugar a seis pequeños
90
habitáculos. Los precursores son la entidad Sostre Cívic, nacida en Barcelona en 2005
aunque con ámbito de actuación estatal. Divulga este modelo mediante charlas y
clases en las universidades y presiona políticamente para que la legislación lo
"normalice" como un tipo más de acceso a la vivienda. Por ahora lo han conseguido en
Catalunya (2007), en el País Vasco (2009) y en Andalucía (2011), pero no a nivel estatal.
Can Batlló.
Un grupo impulsor, con 16 personas de diferentes edades y profesiones, desarrolla el
proyecto de viviendas en cesión de uso desde mayo de 2012. Los conocimientos
previos de algunos de los miembros -expertos en edición, diseño, vídeo, arquitectos,
cooperativistas, entre otros perfiles- junto al asesoramiento prestado por Sostre Cívic,
han ayudado a dibujar la estructura legal y técnica del futuro edificio. El solar tiene
2.950 m2 de techo máximo construible y da a la calle Constitució.
Al ser terreno calificado como vivienda pública, los futuros inquilinos deberán cumplir
con los requisitos del Registro general de solicitantes de pisos de protección oficial, es
decir, no sobrepasar el nivel de renta máximo permitido, disponer de ingresos fijos,
usarlo como primera residencia y no tener otras propiedades inmobiliarias.
La cooperativa tendrá tres tipos de socio: el socio-habitante, que vivirá en alguno de
los pisos; el socio-expectante, interesado en acceder en cuanto haya una vacante; y el
socio-colaborador, que apoya el proyecto y participa en las actividades de la entidad.
No descartan que haya un cuarto tipo, una especie de socio inversor o capitalista,
puesto que el acceso a los créditos bancarios estándar no es fácil y muchas
cooperativas lo suplen con particulares, entidades con capital disponible o banca ética,
que suelen estar más abiertas a propuestas alternativas.
Otros casos analizados
Caso 1 de Austria:

Wohnbau Selbsthilfe, Bregenz - Informar a nuevos miembros acompañándolos
al mudarse en la vivienda cooperativa - tratar con miembros mayoritariamente
de origen inmigrante - entorno multi-cultural.
Caso 2 de Canadá:

Cooperativa de Viviendas Hugh Garner (1982) - protección del medio ambiente,
participación de los miembros, cambio social.
Caso 3 de la República Checa:
91

Cooperativa de viviendas Hlinsko (1959) -participación de sus miembros en la
rehabilitación de viejas viviendas existentes.
Caso 4 de Estonia:

Unión Cooperativa (1996) - Sistema educativo.
Caso 5 de Alemania:

Asociación y Cooperativa Amaryilis, viviendas multigeneracionales.
Caso 6 de Alemania:

BBWo 1892, Berlín, Cooperativa de viviendas para ciudadanos mayores más
servicios.
Caso 7 de Alemania:

Freie Scholle, Bielefeld, enfoque holístico a una "vivienda digna" cooperativa y
a derechos democráticos de sus miembros. Educación, formación e
información de los miembros, asesoramiento para la tercera edad sobre
vivienda y otros asuntos.
Caso 8 de Alemania:

Vermietungsgenossenschafi (cooperativa de ínquilinos) Ludwig Frank,
Mannheim- modelo de éxito de integración social basado en un enfoque
holístico, tratando con miembros de origen multicultural.
Caso 9 de Irlanda:

Sociedad cooperativa de viviendas Newtown, cerca de Dublín, papel de
asociación nacional - desarrollando cooperativas locales y de distrito-normas
estándar, apartamentos de alquiler y en propiedad - comités de gestión estatal.
Caso 10 de Italia:

Cooperativa AUPREMA, Milán, (1903) - satisfacer las necesidades de los
miembros, propiedad común más contrato de alquiler irrevocable de por vida también viviendas para vender a los miembrs - mejorar la vida social información constante - ahorros de los miembros en cuentas sin gastos balance social anual, cooperación entre cooperativas, relaciones públicas
efectivas.
92
Caso 11 de Italia:

Sociedad cooperativa de viviendas ÚNICA, Florencia, (1972) -cooperativa
grande debido a fusiones, satisfacer las necesidades de los miembros, crear
relaciones duraderas de confianza con los miembros, gestión de calidad
certificada.
Caso 12 de Italia:

Federabitazione - Federación italiana de cooperativas de viviendas sociales,
afiliadas a la Federación Confcooperativa nacional -enfoque Místico,
preocupación por el medio ambiente, combatir el cambio climático y tratar la
escasez de fuel
Caso 13 de Portugal:

CHE AS Sete Bicas CRL (1975)- Enfoque integrado para satisfacer las
necesidades de los miembros, cuidado de los mayores, sociedad con otras
organizaciones, arquitectura innovadora, sistema de trabajo certificado.
Caso 14 de Portugal:

FENACHE- Asociación nacional de viviendas, mejora de la estructura de edad de
los miembros en cooperativas de viviendas llevada a cabo por el Comité de
Juventud.
Caso 15 de España:

Cooperativa LLOC NOU, Catalunya - cercanía a los miembros, adaptación de las
viviendas a las necesidades personales de los miembros, especialmente para
discapacitados.
Caso 16 de Suiza:

HSB brf Berget Vásterhaningen (1971) - asociación local de viviendas
Caso 17 de Suiza:

Asociación regional de propietarios e inquilinos HSB Óstergotland

trabajar con grupos de miembros - comercializar la ventaja de ser miembro,
comercializar lo que construya la cooperativa -
93
Caso 18 de Suecia:

Wogeno, Zúrich (1981)- Opción de compra de los inquilinos -integración
vertical* asociación de viviendas (Hausvereine), información para los miembros
a través de internet.
Caso 19 de Turquía:

Unión de cooperativas de producción y construcción Eryaman Güzelkent,
Ankara - Proyectos de vivienda iniciados por la unión cooperativa, resistentes a
terremotos, gestión del agua y de la energía, enfoque holístico a las
necesidades de los miembros, urbanización del terreno.
Caso 20 de Turquía:

Cooperativa de construcción Sayginkent, Bursa - cooperativa de viviendas de un
municipio satélite con sus propias instalaciones sociales, culturales,
cooperación con instituciones de investigación para mejorar los métodos de
construcción regiones amenazadas por terremotos,
Caso 21 de Estados Unidos:

Asociación cooperativa de viviendas Nassau Gardens (1979)- gestión
profesional de empresas frente auto-gestión de federaciones cooperativas de
viviendas en ausencia de estructuras de apoyo
94
REFERENCIAS DE INTERNET: CASOS PRÁCTICOS
Caso 1 de Austria: Wohnbauselbsthilfe, Vorarlbergergemeinnutzige reg. Gen.m.b.H.
Bregenz - http://213.160.84.100/wohnbauselbsthilfe/page/
Caso 2 de Canadá: Cooperativa de Viviendas Hugh Garner http://www.hughgarner.com/
*Caso 3 de la República Checa: Cooperativa de viviendas Hlinsko [email protected]
*Caso 4 de Estonia: Asociación de Cooperativas de Viviendas de Estonia (EKL) - Unión
Cooperativa [email protected]
Caso 5 de Alemania: Asociación y Cooperativa Amaryllis, viviendas
multigeneracionales - http://www.amaryHis-bonn,de/startseitel.html?&no cache=l
Caso 6 de Alemania: BBWo 1892, Berlín, Cooperativa de viviendas para ciudadanos
mayores mas servicios - http://www.1892.de/
Caso 7 de Alemania: Freie Scholle, Bielefeld - http://www.freie-scholle.de/
Caso 8 de Alemania: Vermietungsgenossenschaft (cooperativa de inquilinos) Ludwig
Frank, Mannheim - http://www.vermietung-iudwig-frank.de/
Caso 9 de Irlanda: Sociedad cooperativa de viviendas Newtown http://www.nabco.ie/Newtown Cooperative Housing Society Ltd/Default.241.html
Caso 10 de Italia: cooperativa AUPREMA, Milán - http://www.uniabita.it/
Caso 11 de Italia: Sociedad cooperativa de viviendas ÚNICA, Florencia http://www.legacooplombardia.it/
Caso 12 de Italia: Federabitazione - http://www.federabitazione.confcooperative.it/
Caso 13 de Portugal: CHE AS Sete Bicas CRL - http://www.setebicas.com/
Caso 14 de Portugal: FENACHE - http://www.fenache.com/
Caso 15 de España: cooperativa LLOC NOU, Catalunya - http://llocnou.org/
95
*Caso 16 de Suiza: HSB brf Berget, Vásterhaninge - [email protected]
Caso 17 de Suiza: Asociación regional de propietarios e inquilinos HSB Óstergótland http://www.hsb.se/hem?region=site.ostergotland&setCookie=true
Caso 18 e Suecia: Wogeno, Zurich - http://www.wogeno-zuerich.ch/cms/index.php
*Caso 19 de Turquía: Unión de cooperativas de producción y construcción Eryaman
Guzelkent, Ankara - (http://ervamankoop,org.tr/ )
Caso 20 de Turquía: Cooperativa de construcción Sayginkent, Bursa
http://www.sayginkent.com.tr/
*Caso 21 de Estados Unidos: asociación cooperativa de viviendas Nassau Gardens [email protected]
*no disponen de página-web
96

Módulo 6. Hábitat Cooperativo.

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