Perspectivas para la Intermediación Inmobiliaria: El

Transcripción

Perspectivas para la Intermediación Inmobiliaria:
El mercado de alquileres
Luis Emilio Vegas - Cámara Inmobiliaria Metropolitana
Julio 2007
Antecedentes
El mercado de alquileres comienza en
nuestro país de manera masiva en los
años 50, cuando inversionistas privados
ante el auge, crecimiento poblacional y
demanda creciente de viviendas en
Caracas, construyeron pequeños
edificios (20 apartamentos
aproximadamente) para destinarlos al
alquiler, se estima pueden existir unos
5.000 edificios en esas condiciones.
Antecedentes
•
En septiembre de 1958 entra en vigencia la Ley de Propiedad
Horizontal que estimula la construcción masiva de apartamentos,
posteriormente comienza el Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo
que generó grandes recursos financieros para la adquisición de
viviendas
•
Durante el primer gobierno de Caldera año 1962, se hicieron los
primeros decretos de regulación y otros que dificultaron
tremendamente la desocupación de inquilinos
•
El decreto 2624 de noviembre de 1992 exceptúa de regulación por 20
años los inmuebles construidos con posterioridad al 2 de enero de 1987
•
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios LAI entra en vigencia en el año
2000 y mantiene el criterio de desregulación de los inmuebles
señalados en el decreto anterior
•
En mayo de 2003 se decreta la congelación de alquileres de vivienda
por 6 meses, congelando todos los cánones a noviembre de 2002 este
decreto ha sido prorrogado en 7 oportunidades
Modificaciones a la LAI mayo 2007
Artículo 4º, literal b
“Extender la regulación a todos los inmuebles construidos hasta el 2 de enero de 1997”
Artículo 4º, literal c
Extender el límite de 12.500 U.T. (Bs.. 470.4 millones) a 20.000 U.T. (Bs.. 752.6
millones) Para viviendas exentas de regulación
Artículo 7º
Protección a los mayores de 60 años y a los niños y adolescentes
Artículo 33
Procedimientos orales, audiencia previa de conciliación
Artículo 34
Aumenta a 4 las mensualidades dejadas de pagar para iniciar acción judicial
Modificaciones a la LAI mayo 2007
Artículo 36
Se impone el recurso de casación
Artículo 39
Se concede una prórroga legal adicional de 6 meses más para todos los casos
Artículo 44
Se modifica el plazo y la forma de la notificación del derecho de preferencia de 15 días
actualmente a 90 días previos
Artículo 47
Se modifica el plazo para ejercer el retracto legal de 40 a 90 días
Artículo 49
Obligación de notificar previamente al Minvih la venta de un edificio ocupado por
inquilinos
Consideraciones Generales
•
La vivienda en alquiler ha sido y será una alternativa válida como solución
temporal o definitiva para familias que buscan hogar para vivir
•
Los Venezolanos que por muchos años han invertido sus ahorros en una vivienda
para alquiler, ven ahora reprimida esta opción
•
El problema esta en la congelación de alquileres por 4 años consecutivos y no en
la actual ley. La inflación acumulada desde 2003 hasta la fecha ha sido de 58.4%,
el aumento del salario mínimo ha sido de 148 %
•
La modificación a la LAI como están planteadas, desmejoran notablemente la
condición jurídica del propietario, creando un inconveniente desequilibrio en esta
relación
•
Bajo un esquema de regulación y peor aún de congelación de los arrendamientos
no es posible mantener las viviendas en buenas condiciones, lo que ocasiona el
deterioro acelerado de los inmuebles con las consecuencias que esto acarrea
•
No podrá existir una estabilidad jurídica para los ocupantes de las viviendas
arrendadas ya que ante la situación creada los propietarios sólo pueden optar por
solicitar el desalojo del inmueble
•
Debe darse un tratamiento explicito a los arrendatarios de vivienda diferenciado
para los inmuebles que tengan otro destino
Consecuencias
• Inseguridad jurídica que mina la confianza e inhibe
las necesarias inversiones en desarrollos inmobiliarios.
• Clima de inestabilidad social, pues se interviene y
modifica forzadamente la paz arrendaticia
• Disminuye sensiblemente la oferta de viviendas para
arrendar, lo que complica aún más el déficit habitacional
• Las viviendas para arrendar se convierte en un producto
escaso y muy costoso
Acciones
En relación al proyecto de modificación de la LAI, La
Cámara Inmobiliaria ha iniciado un lobby con la
comisión de Administración y Servicios de la
Asamblea Nacional, y ha presentado un análisis
jurídico detallado que está siendo estudiado en la
mesa técnica que se creo para tal fin
Operaciones Transadas
APARTAMENTOS
Fuente: RED Inmobiliaria, Análisis preparado por
Vegas González & Asociados
CASAS
TOTAL RESIDENCIAL
Distribución del Merado
NÚMERO DE OPERACIONES
NÚMERO DE TRANSACCIONES EN ALQUILER
2%
-45%
Área Comercializada
APARTAMENTOS
Área Comercializada
TOTAL RESIDENCIAL
2%
-25%
Banda de Rentas (Bs./m2)
APARTAMENTOS
58.800
19%
44.250
29.700
Banda de Rentas (Bs./m2)
CASAS
53.300
45%
38.250
23.200
RENTA MENSUAL POR PRODUCTO (Bs./mes)
LAS URBANIZACIONES MÁS TRANSADAS
Nº
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
URBANIZACIÓN
EL ROSAL
COLINAS DE BELLO MONTE
LOS NARANJOS
LOS PALOS GRANDES
LOS NARANJOS DE LAS
MERCEDES
LOS SAMANES
SANTA FE
TERRAZAS DEL AVILA
ALTAMIRA
BARUTA
LA LAGUNITA
EL BOSQUE
LA FLORIDA
MACARACUAY
PRADOS DEL ESTE
MANZANARES
SAN BERNARDINO
LA TAHONA
SANTA ROSA DE LIMA
SABANA GRANDE
%
Bs./m2/mes
10,67%
42.378
8,80%
32.444
8,80%
31.890
6,40%
41.726
5,07%
5,07%
4,80%
4,80%
4,53%
4,53%
4,53%
4,00%
4,00%
4,00%
3,73%
3,47%
3,47%
3,20%
3,20%
2,93%
36.390
29.933
39.090
27.397
38.761
30.958
25.535
32.275
26.991
26.467
18.437
29.835
22.928
32.189
21.745
37.756
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El mercado de alquileres
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