Plan de Viabilidad
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Plan de Viabilidad
PLAN DE VIABILIDAD PLAN DE VIABILIDAD EMPRESA MUNICIPAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE ALCORCÓN, S.A. Febrero 2014 1 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Índice 1. ANTECEDENTES. • Creación de la empresa. • La expropiación del Ensanche Sur de Alcorcón. • Sentencias judiciales de declaración del justiprecio final de la expropiación. • Intereses reconocidos al colectivo afectado por la expropiación. • Plan de Aparcamientos, Encomiendas de Gestión. • La concesión del CREAA. 2. Causas de insolvencia y los motivos que fundan la solicitud de declaración de concurso. (CREAA, Aparcamientos, Encomiendas de Gestión, Litigios y Procedimientos Judiciales) 3. Historia económica de EMGIASA. 4. Actuaciones que EMGIASA ha acometido, en periodo de negociación en etapa de Preconcurso de Acreedores. (Dación en pago, Real Decreto). 5. Solicitud judicial de Concurso Voluntario de Acreedores (CAM, entrega viviendas, reducción de costes (personal y cierre oficinas)). 6. Incidentes concursales. 7. De las promociones terminadas por EMGIASA, Encomiendas, aparcamientos, estado CREAA. 2 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 8. De las autorizaciones judiciales y la reducción del pasivo financiero (CAM y CAIXA). 9. Del pasivo de la Sociedad. 10. De la Propuesta de Convenio: 11. Viabilidad de la empresa: • Reducción de costes. • De la viabilidad de la empresa: viabilidad patrimonial y actividad a acometer. • Liquidez para atender las obligaciones de pago en periodo de 2014-2015. 12. Plan de pagos. 13. Informes Auditoria 2010-2011-2012. 3 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 1. ANTECEDENTES. 1.1. CREACION DE LA EMPRESA. CONSTITUCIÓN. EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA DE ALCORCÓN, SOCIEDAD ANONIMA UNIPERSONAL” (en adelante “EMGIASA” o la SOCIEDAD), es una sociedad mercantil anónima, con carácter de Empresa pública municipal, constituida mediante escritura otorgada ante el Notario de Alcorcón, Don Alberto Martín Gancedo, el día 15 de diciembre de 1992, número 5.031 de protocolo. La sociedad se rige por lo dispuesto en la Ley de Sociedades Anónimas (en la actualidad, Ley de Sociedades de Capital), el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en materia de Régimen Local aprobado por Real Decreto Legislativo 781/1.986, de 18 de Abril y el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y sus Estatutos. Se trata de una sociedad mercantil participada íntegramente en su capital social por el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón, como socio único. Dispone de la naturaleza de medio propio técnico e instrumental de la Administración municipal, atribuida en el art. 1 de sus Estatutos Sociales de conformidad con lo dispuesto en el art. 24.6 de la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP) y en virtud del acuerdo adoptado por el Pleno Corporativo en funciones de Junta General Extraordinaria de Accionistas en sesión celebrada el 11 de marzo de 2011. Figura inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al tomo 5.660, folio 126, hoja M-92594. Tiene el C.I.F. número A80453863. En el momento de su constitución, el domicilio social quedó establecido en el Ayuntamiento de Alcorcón, Plaza de España, nº 1, Alcorcón, Madrid. 4 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Actualmente, el capital social de EMGIASA es de 17.915.810.-€ dividido en un total de 298.100 acciones nominativas de una misma clase y serie de 60,10 € de valor nominal, numeradas correlativamente de la 1 a la 298.100, ambas inclusive. Dicho capital social se encuentra totalmente suscrito y desembolsado tal y como resulta de la escritura otorgada el 5 de marzo de 2010, ante el Notario de Alcorcón D. Antonio José Florit de Carranza, con el nº de protocolo 1058/2010. Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid el 26 de noviembre de 2010, causando la inscripción 51ª de la hoja registral de la Sociedad. ORGANO DE ADMINISTRACION. De acuerdo con los artículos 16º y 17º de los Estatutos Sociales, la administración de la Sociedad y la explotación de los servicios está atribuida al Consejo de Administración que está integrado por un mínimo de tres y un máximo de nueve Consejeros. La designación de dichos Consejeros se realizará por un periodo de cuatro años, si bien cesarán automáticamente quienes habiendo sido designados como miembros del Ayuntamiento, perdieran tal condición. OBJETO SOCIAL. Con arreglo al artículo 2º de sus Estatutos sociales, viene dado por: • La Sociedad tendrá por objeto social la actividad urbanizadora, que pueda alcanzar, tanto a la promoción de la preparación de suelo y renovación o remodelación urbana, como a la realización de las obras de infraestructura urbanas y dotación de servicio para la ejecución de los Planes de Ordenación. 5 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • • • • • • • • • • • • La adquisición, venta, cesión, canje y permuta de solares, terrenos o cualquier derecho urbanístico edificatorio. La gestión, caso de ser beneficiario según la Ley de sistemas de expropiación que les sean concedidos por el Ilmo. Ayuntamiento o cualquier otra Administración territorial. Gestión y explotación de obras y servicios resultantes de la urbanización, en caso de obtener la concesión correspondiente, conforme a las normas aplicables en cada caso. La construcción, promoción y aprovechamiento de viviendas y fincas urbanas y la administración, conservación e inspección de las viviendas, fincas y solares, conjuntos urbanísticos o terrenos adquiridos por su cuenta o que le sean transferidos por el Estado, por el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón o por cualquier persona jurídica, pública o privada. Estudios urbanísticos, incluyendo la relación de planes de ordenación y proyectos de urbanización y la iniciativa para su tramitación y aprobación. La rehabilitación de viviendas y edificaciones complementarias, así como la adquisición de viviendas e inmuebles para su rehabilitación. La cesión en venta o alquiler de viviendas, locales y garajes que hubiera venido a construir y la cesión desinteresada de viviendas, locales comerciales y todo tipo de propiedades transferidas a la gestión de la Sociedad, en la forma que determine el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón y de acuerdo con la legislación vigente. Ejecutar las adjudicaciones de viviendas, locales de negocio y garaje propiedad de la Sociedad. La construcción en general de todo tipo de inmuebles, bien para su venta a terceros, bien por encomienda de gestión de su accionista único. Y en general, el desarrollo de todas las facultades que en relación a la promoción de suelo y viviendas les sean transferidas por el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón. Prestación de todo tipo de servicios, elaboración de informes, proyectos técnicos, investigación y estudio de todos tipos administrativos, técnicos o jurídicos relacionados con la gestión del patrimonio municipal que le encomiende el Ayuntamiento. Y en general, el desarrollo de todas las facultades que en relación a la promoción de suelo, la conservación del medio ambiente o protección del patrimonio histórico-artístico, la obtención de terrenos y su ejecución, las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, como a la propia gestión urbanística. 6 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Las actividades que integran el objeto social, podrán desarrollarse total o parcialmente de modo indirecto, mediante la titularidad de acciones o participaciones en Sociedades con objeto social técnico o análogo. De conformidad con su naturaleza de medio propio técnico e instrumental del Ayuntamiento de Alcorcón le resulta aplicable el art. 4 apartado 1 n) de la Ley de Contratos del Sector Público y en consecuencia la preparación y adjudicación de los contratos de obras, servicios y suministros cuyas cuantías superen el nivel establecido en la Ley para definirse como “armonizados” deben someterse a las prescripciones de ésta (art.121.1 y 174 de la Ley). Por el Decreto de 17/06/55, por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, señala que: 1)La gestión directa de los servicios económicos podrá serlo en régimen de empresa privada, que adoptará la forma de sociedad limitada o de anónima, y se constituirá y actuará con sujeción a las normas legales que regulen dichas compañías mercantiles, sin perjuicio de las adaptaciones previstas en este Reglamento; añadiendo en el artículo 90 que: “La dirección y administración de la empresa estará a cargo de la Corporación, que asumirá las funciones de Junta General, a quien corresponde nombrar el Consejo de Administración” ACTIVIDAD. La empresa inició su andadura a primeros de 1.993 para dedicarse a una labor social con objeto principal de procurar el acceso a la población de menor capacidad económica de una vivienda digna en propiedad, de acuerdo con el mandato del art. 14 de la Constitución, así como a la normativa reguladora especial sobre Viviendas de Protección Pública, aprobada por la Comunidad de Madrid. Esta actividad se ha compaginado con la promoción de un total de 21 aparcamientos, con arreglo al Plan Municipal de Aparcamientos que resultó aprobado por el Ayuntamiento de Alcorcón y ha constituido la ejecución de los aparcamientos que más adelante se examinará. 7 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Promoción Ensanche Sur de Alcorcón. El Proyecto, Ensanche Sur de Alcorcón, ha sido la principal actividad que ha acometido la Sociedad, tras la expropiación Ensanche Sur de Alcorcón, tras acuerdo recaído por acuerdo de fecha 30/07/2.003, a virtud del cual se acordó por el Ayuntamiento de Alcorcón, como Administración expropiante la designación de EMGIASA como beneficiaria de la expropiación. En ejecución a dichos acuerdos, la Sociedad ha acometido la ejecución de las obras de urbanización, según el siguiente cuadro. 8 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Se trata una promoción totalmente pública, y uno de los desarrollos de Vivienda Pública más importantes de España, primero de los grandes desarrollos urbanísticos públicos puestos en marcha por el Ayuntamiento de Alcorcón. Tiene una extensión cercana a los dos millones de metros cuadrados sobre los que se han ido construyendo un total de 5.891 Viviendas públicas, plazas de garaje y trasteros, bajo promoción llevada a efecto por EMGIASA. 9 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Para su desarrollo, el Consistorio suscribió un convenio de financiación con cinco entidades bancarias: Caja Madrid, Banesto, BBVA, La Caixa y Caja de Ahorros del Mediterráneo, que han integrado el “pool bancario”. Las obras de urbanización, fueron iniciadas en Julio de 2005, habiendo tenido lugar la entrega de los primeros pisos en Mayo de 2009. En la actualidad, se han entregado un total de 5.781 Viviendas de Promoción Pública y sus correspondientes anexos trasteros y plazas de garaje. La Promoción cuenta con la construcción de 123 locales de negocio, un total de 3.261 plazas de aparcamiento no vinculadas y 19 parcelas calificadas de “Residencial Libre”. 3000 2458 2500 2000 2118 1548 FASE 1 1658 FASE 2 1500 FASE 3 1000 800 570 771 549 222 500 TOTAL AÑO 434 219215 110 110 0 Año 2009 Año 2010 Año 2011 Año 2012 Año 2013 A través de las gestiones realizadas por el órgano de dirección de la empresa con la ayuda inestimable de la Administración concursal, se ha conseguido dar terminación definitiva a las obras de construcción en diferentes parcelas de esta promoción que EMGIASA tenía adjudicadas mediante concierto contractual con diferentes entidades constructoras, y que resultaron seleccionadas por ofertas económicas más ventajosas y sin embargo no dieron cumplimiento a la conclusión definitiva de las obras, ante una situación económica interna grave, que ocasionó unos retrasos considerables por paralización de trabajos, necesidad de readjudicación a nuevas adjudicatarias, reclamaciones de empresas 10 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD intervinientes como subcontratistas y proveedores, etc. Así, ha sido el caso de las empresas declaradas en concurso PRAXI, S.A., SEOP, S.A., DHO INFRAESTRUCTURAS, OBRUM, URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN, S.L.U, ARKINTER PRODESA, S.A., PLODER UICESA, SA., etc. Aparcamientos. El Plan Municipal de Aparcamientos comprendía un total de 38 aparcamientos con un total de 19.000 plazas de aparcamiento, de los cuales, EMGIASA desarrolló 21 aparcamientos. El objetivo de este Plan era ofrecer a los vecinos y vecinas de la ciudad el acceso a una plaza de garaje a un precio asequible, y al mismo tiempo liberar espacios de la vía pública y hacer ciudad, habilitando las cubiertas de los parkings para dotar de otros servicios sociales, culturales y educativos con zonas de equipamientos como pistas deportivas, centros cívicos, escuelas infantiles y zonas de recreo. Han sido entregados los siguientes: • • • • • • • • • • • • Plaza Príncipes de España. 952 plazas Recinto Ferial. 510 plazas. C/ Los Arces. 519 plazas. Mercadillo Calle Carballino. 460 plazas. Avda. del Oeste / Calle Los Pinos. 408 plazas. C/ José de Echegaray. 358 plazas. C/ Los Robles. 329 plazas. Plaza Las Fraguas. 433 plazas. Plaza San Pedro Bautista. 630 plazas. Centro Profesores. 446 plazas. Avda. Leganés / Avda. A. José Aranda. 249 plazas. C/ Los Lirios. 483 plazas. 11 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • • • • • • • • • C/ Parque Ordesa (Viñagrande). 700 plazas. Plaza de la Hispanidad. 750 plazas. Travesía Fuente Cisneros. 304 plazas. Calle Siete Ojos. 490 plazas. Avda. Oeste / C/ Juan Ramón Jiménez. 620 plazas. Campo Municipal de la Huerta. 569 plazas. Parque Mayor. 892 plazas. Calle Río Segre Posterior. 441 plazas. CP Joaquín Costa. 508 plazas. TOTAL PLAZAS: 11.051 12 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD ENCOMIENDAS DE GESTION Durante la ejecución de dichos aparcamientos, el Ayuntamiento considera oportuno promover nuevas dotaciones públicas en zonas que precisen de Centros Educativos o socio-culturales y para ello dota a EMGIASA, de las siguientes encomiendas de gestión: • • • Escuela Infantil sobre la cubierta del Aparcamiento de Centro de Profesores. Centro Cívico sobre la cubierta del Aparcamiento de la Calle Viñagrande Centro Cívico sobre la cubierta del Aparcamiento de la Calle Siete Ojos LA EXPROPIACION DEL ENSANCHE SUR DE ALCORCON. Por acuerdo del Pleno de la Corporación local, en sesión de 30/07/2.003, promovió designar a EMGIASA, como beneficiaria de la expropiación, de un Plan Parcial de 3 Sectores del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Alcorcón de 14 de enero de 1999. - PP1 La Princesa. PP 2 Barranco Crinche y PP 3 Los Palomares. El citado Plan Parcial fue aprobado definitivamente por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento en sesión celebrada el 15/09/2004. Con fecha 2/11/2004 se aprobó definitivamente el Proyecto de Urbanización por la Corporación municipal y por acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 29/03/2005 el Proyecto de Expropiación. Para los sectores PP1 y PP2, el Ayuntamiento otorgó un valor residual unitario del suelo sin urbanizar de 35’52 €/m2 suelo y para el sector PP3 de 36’21 €/m2 suelo, con un presupuesto global de 71.000.000 euros. 13 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD La mayoría de los propietarios afectados mostraron su disconformidad con el justiprecio calculado en el Proyecto de Expropiación, acudiendo al Jurado Territorial de Expropiación de Madrid. El Jurado Territorial de Expropiación de Madrid, estableció como nuevo medio de justiprecio, una valoración en torno a 73.500.000 euros. Contra el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación de Madrid, los propietarios afectados interpusieron un total de 120 recursos ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, durante los ejercicios de 2.010 y 2.011, se pronunciaron 110 sentencias, estimando los recursos interpuestos por el colectivo de propietarios afectados, fijando un incremento del justiprecio, por un valor medio aproximado de 76 €/m2 suelo, y una valoración global de CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DE EUROS (148.000.000 €). EMGIASA, consignó la diferencia entre la cantidad de las sentencia y el precio pagado por justiprecio (71.000.000 €). En su condición de beneficiaria, la Sociedad abonó la diferencia entre el montante establecido por la resolución del Jurado Territorial y lo abonado/consignado, más los intereses legales sobre tal diferencia (no sobre el total del justiprecio final). Por tanto, fueron pagadas las cantidades o diferencias entre la valoración del Proyecto de Expropiación y la valoración del Jurado Territorial de Expropiación, más los correspondientes intereses. Sin embargo, en las cuentas de pérdidas y ganancias de los años 2.009 y 2.010 que fueron aprobadas por el anterior órgano de dirección no se reflejaron los efectos de las sentencias dictadas por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que estableció un aumento en el justiprecio de la expropiación, hasta un importe total de 148.000.000. Euros. Por último, no se dotaron las correspondientes provisiones, omitiendo la debida explicación de todo ello en las memorias correspondientes a dichos ejercicios. Sentencias judiciales de declaración del justiprecio final de la expropiación. Ante el Tribunal Supremo fueron recurridas en casación un total de 108 recursos contra las sentencias pronunciadas por el TSJM. 14 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD El Alto Tribunal, ha fijado un justiprecio final y definitivo, por un importe aproximado de 38.500.000 euros. Son firmes en Derecho, por los conceptos e importes las resoluciones siguientes: 15 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD NOM BRE ALCALDE DE MOSTOLES 1808, S.L. ALCALDE DE MOSTOLES 1808, S.L. ALCALDE DE MOSTOLES 1808, S.L. ARRIBAS SANCHEZ, JOSE LUIS BLANCO ALVAREZ, ANTONIO CENTRO HIPICO LA PRINCESA CUADRADO HERNANDEZ, MERCEDES CUELLAR GUILMAIN, ESTHER ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A. 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GANDARA GOMEZ, JOSE MARIA DE LA GARCIA GODINO, CONCEPCION GARCIA GOMEZ, ADELA Y OTROS GARCIA GOMEZ, ADELA Y OTROS GARCIA GOMEZ, ADELA Y OTROS GOMEZ GOMEZ, CASIMIRA Y JULIA GONZALEZ GONZALEZ, Mª CARMEN Y OTRA HERINVER GRUPO INMOBILIARIO, S.A. HERINVER GRUPO INMOBILIARIO, S.A. HERNANDEZ RAMIREZ, ALEJANDRO, Y OTROS HERRAIZ LOPEZ, ANASTASIO Y OTROS HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A. HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A. HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A. HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A. PTO. 1488/2006 1487/2006 1486/2006 488/2006 685/2006 905/2006 1355/2006 487/2006 1344/2006 1374/2006 1384/2006 1372/2006 1382/2006 1376/2006 1386/2006 1366/2006 1343/2006 1373/2006 1383/2006 1393/2006 1381/2006 1385/2006 1391/2006 1345/2006 1342/2006 1367/2006 1378/2006 1379/2006 1380/2006 1339/2006 1390/2006 1377/2006 1389/2006 1392/2006 1341/2006 1371/2006 1375/2006 1369/2006 1340/2006 486/2006 484/2006 1318/2006 1320/2006 485/2006 535/2006 1293/2006 1294/2006 1295/2006 639/2006 688/2006 1388/2006 1370/2006 502/2006 1296/2006 471/2006 466/2006 467/2006 473/2006 NºFINCA 28a 31a 20 95b 142 22a 14a 16 39 25 38 2a 44 57 33 58 78 45 40 64-73 112 36 59 32 88 101 56 55 54 99 83 127 13a 107 97 74 3a 94 98 52 37 123 29a 89a-89b 10 77 61 60 132 126 109 93 85 122 5a 90 91a 17 JUSTIPRECIO - JURADO TERRITORIAL (pagado) INT. JURADO JUSTIPRECIO (pagados ) SENTENCIA TSJM 1.620.229,15 135.467,97 1.592.400,86 184.214,52 € € € € 4.571,55 382,23 4.493,14 519,77 € € € € 299.543,74 83.286,82 354.066,55 261.451,92 405.896,40 377.444,62 396.334,42 588.393,67 141.725,89 224.179,70 672.624,92 461.746,18 160.368,11 969.428,91 1.596.016,93 579.313,48 458.584,88 223.633,30 414.872,96 193.464,27 73.451,64 366.052,76 217.963,83 527.508,95 547.062,48 276.907,21 604.528,51 146.981,33 961.214,56 289.591,47 339.391,84 377.522,68 346.612,11 360.584,31 468.454,27 546.594,14 4.402.553,19 1.563.208,51 957.095,91 550.200,35 602.443,93 437.158,23 444.300,44 390.319,27 397.986,54 769.575,89 403.320,52 880.170,73 1.180.326,10 3.231.364,66 948.080,32 89.336,24 563.610,57 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 847,00 235,00 1.001,17 737,69 1.145,26 1.064,97 1.118,28 1.660,18 342,24 632,54 1.624,26 1.302,84 452,48 2.735,28 3.739,77 1.398,93 1.293,91 630,99 1.170,59 545,86 207,25 883,95 526,34 1.266,65 1.543,56 781,30 1.459,82 414,71 2.321,15 817,10 957,61 1.065,19 977,98 1.017,40 1.131,23 1.542,23 10.631,29 4.410,66 2.700,48 1.577,80 1.699,82 1.233,46 1.253,61 942,54 961,06 6.527,44 1.137,99 2.483,44 2.983,60 9.117,43 2.675,05 252,07 1.590,25 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 3.297.336,98 261.260,91 3.071.151,73 355.272,69 1.143.994,86 607.952,86 160.625,41 682.846,15 504.231,30 810.955,07 727.932,66 825.707,92 1.163.593,32 275.123,44 434.531,61 1.332.039,35 890.515,08 360.616,83 1.869.622,52 3.116.428,90 1.166.320,83 884.418,24 431.295,02 802.374,33 372.111,59 116.818,48 710.594,89 560.220,68 1.047.402,45 1.055.430,85 534.038,08 1.173.532,66 321.100,27 1.869.780,62 558.500,71 678.932,13 762.631,96 681.792,37 734.104,77 909.380,40 1.054.016,30 8.624.651,77 3.106.603,73 1.845.600,98 1.078.325,28 1.161.862,12 843.095,21 856.869,55 530.104,18 772.585,89 1.528.088,09 988.440,87 1.697.480,86 2.201.850,58 6.231.151,70 1.828.215,92 172.270,14 1.086.968,83 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € IM PORTE A PAGAR (dife re ncia s e nte ncias TSJM Jurado) 1.677.107,83 125.792,94 1.478.750,87 171.058,17 1.143.994,86 308.409,12 77.338,59 328.779,60 242.779,38 405.058,67 350.488,04 429.373,50 575.199,65 133.397,55 210.351,91 659.414,43 428.768,90 200.248,72 900.193,61 1.520.411,97 587.007,35 425.833,36 207.661,72 387.501,37 178.647,32 43.366,84 344.542,13 342.256,85 519.893,50 508.368,37 257.130,87 569.004,15 174.118,94 908.566,06 268.909,24 339.540,29 385.109,28 335.180,26 373.520,46 440.926,13 507.422,16 4.222.098,58 1.543.395,22 888.505,07 528.124,93 559.418,19 405.936,98 412.569,11 139.784,91 374.599,35 758.512,20 585.120,35 817.310,13 1.021.524,48 2.999.787,04 880.135,60 82.933,90 523.358,26 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € IMPORTE A PAGAR (dife re ncia T. SENT. T.SUPREMO Supre m o - Jurado) 2.540.468,69 € DESESTIMADO 2.366.201,82 € DESESTIMADO 881.402,63 € 468.403,81 € DESESTIMADO 526.106,14 € 388.490,41 € 624.809,04 € 560.843,53 € 636.175,53 € 896.502,96 € DESESTIMADO 334.798,54 € 1.026.284,60 € 686.106,90 € 277.841,11 € 1.440.470,73 € 2.401.048,20 € 898.590,22 € 681.382,50 € 332.282,70 € 618.197,91 € 287.467,83 € DESESTIMADO 547.476,82 € 431.621,22 € 809.942,69 € 813.168,03 € 411.455,37 € 904.146,56 € 247.395,15 € 1.440.569,80 € 430.302,86 € 523.090,54 € 587.577,98 € 525.294,25 € 565.598,90 € 700.630,83 € 812.182,16 € 6.664.959,41 € 2.393.516,20 € 1.422.145,20 € 830.913,67 € 895.169,14 € 649.571,75 € 660.184,34 € 595.246,76 1.206.254,80 761.554,88 1.307.842,35 1.708.133,39 4.801.472,50 1.408.749,00 € € € € € € € 837.466,80 € 920.239,54 € 773.800,96 € 881.402,63 € 168.860,07 € 172.039,59 127.038,49 218.912,64 183.398,91 239.841,11 308.109,29 € € € € € € 110.618,84 353.659,68 224.360,72 117.473,00 471.041,82 805.031,27 319.276,74 222.797,62 108.649,40 203.324,95 94.003,56 € € € € € € € € € € € 181.424,06 213.657,39 282.433,74 266.105,55 134.548,16 299.618,05 100.413,82 479.355,24 140.711,39 183.698,70 210.055,30 178.682,14 205.014,59 232.176,56 265.588,02 2.262.406,22 830.307,69 465.049,29 280.713,32 292.725,21 212.413,52 215.883,90 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 197.260,22 436.678,91 358.234,36 427.671,62 527.807,29 1.570.107,84 460.668,68 € € € € € € € 273.856,23 € A PAGAR 920.239,54 125.792,94 773.800,96 171.058,17 881.402,63 168.860,07 77.338,59 172.039,59 127.038,49 218.912,64 183.398,91 239.841,11 308.109,29 133.397,55 110.618,84 353.659,68 224.360,72 117.473,00 471.041,82 805.031,27 319.276,74 222.797,62 108.649,40 203.324,95 94.003,56 43.366,84 181.424,06 213.657,39 282.433,74 266.105,55 134.548,16 299.618,05 100.413,82 479.355,24 140.711,39 183.698,70 210.055,30 178.682,14 205.014,59 232.176,56 265.588,02 2.262.406,22 830.307,67 465.049,29 280.713,32 292.725,21 212.413,52 215.883,90 139.784,91 197.260,22 436.678,91 358.234,36 427.671,62 527.807,29 1.570.107,84 460.668,68 82.933,90 273.856,23 16 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € PLAN DE VIABILIDAD HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A . HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A . HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A . HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A . HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A . HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A . INVERSIONES ORGAZ, S.A. IRIDIO, S.L. IRIDIO, S.L. IRIDIO, S.L. JORGE ABA D, EUSEBIA JUNTA DE COMPENSACION DEL SECTOR I LEJARRAGA BLA NCO, MARIA Y OTROS LURIGADOS GARCIA , Mª CARMEN MA QUEDA A LV AREZ, S.L. MA QUEDA A LV AREZ, S.L. MA QUEDA A LV AREZ, S.L. MA QUEDA A LV AREZ, S.L. MA QUEDA GALLEGO, CLEOFE MONTERO TORREJON, JESUS MONTERO TORREJON, JUA N ANTONIO Y OTROS MOTEMA, S.A. - BA NESTO MOTEMA, S.A. - BA NESTO MOTEMA, S.A.- BA NESTO MOTEMA, S.A. - BA NESTO MOTEMA, S.A. - BA NESTO MOTEMA, S.A. - BA NESTO MOTEMA, S.A.- BA NESTO MOTEMA, S.A.- BA NESTO MOTEMA, S.A. - BA NESTO MOTEMA, S.A.- BA NESTO MOTEMA, S.A.- BA NESTO NOZA R, S.A. NOZA R, S.A. PROMARKET, S.A . PROMOFERSAN, S.L. RODRIGUEZ FRA NCO, FRANCISCO JAV IER RODRIGUEZ RODRIGUEZ, Mª CA RMEN Y OTROS RODRIGUEZ RODRIGUEZ, Mª CA RMEN Y OTROS RODRIGUEZ V ARGAS, BENJA MIN SEVILLA GARCIA , MARIA PAZ SEVILLA GARCIA , MARIA PAZ SEVILLA GARCIA , MARIA PAZ SEVILLA GARCIA , MARIA PAZ SEVILLA GARCIA , MARIA PAZ SEVILLA GARCIA , JESUS SEVILLA GARCIA , JESUS TALAV ER LEJA RRETA, JOAQUIN TONOS DE LA CA SA, S.L. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. TORONTO REAL ESTA TE, S.A. 465/2006 81 581/2006 7 468/2006 128 472/2006 11 474/2006 41 1192/2006 8 469/2006 84a - 84b 1301/2006 76 1288/2006 12 1287/2006 23 510/2006 42 698/2006 43 1107/2005 118 491/2006 69 1331/2006 100 1328/2006 34 1329/2006 15 1330/2006 35 503/2006 100 492/2006 96 1319/2006 47 630/2006 121 613/2006 104 610/2006 51 614/2006 6 616/2006 79 617/2006 131 627/2006 72 628/2006 62 612/2006 80 615/2006 86 629/2006 48 663/2006 4a 662/2006 50 470/2006 119 707/2006 129 776/2006 63 689/2006 87 693/2006 70 490/2006 68 1292/2006 71-108 1291/2006 75 1286/2006 106-120 1290/2006 103 1284/2006 130 1100/2008 65 1101/2008 114 1302/2006 21 489/2006 26 450/2006 24 441/2006 18 440/2006 9 451/2006 67 443/2006 113 453/2006 30 446/2006 111 445/2006 125 444/2006 66 447/2006 19 442/2006 105 448/2006 102 452/2006 53 449/2006 82 789.780,73 314.413,60 549.716,64 535.158,79 436.026,40 268.945,39 317.535,88 571.884,61 387.513,98 1.339.028,81 338.103,90 418.112,32 214.881,11 604.133,29 705.986,54 217.349,72 768.588,25 636.515,81 235.328,85 99.405,59 229.367,46 311.630,97 1.192.853,00 1.258.499,05 601.663,36 468.263,94 954.851,52 415.455,26 1.167.927,86 536.719,93 429.469,61 1.311.092,81 61.743,09 302.699,00 263.493,17 522.559,88 952.022,20 489.495,45 286.336,89 409.250,31 725.623,92 259.344,38 809.252,47 402.333,96 649.069,81 568.237,98 3.320.677,96 579.104,88 796.415,57 897.187,16 667.270,26 305.749,27 288.312,99 119.475,01 250.405,86 732.421,70 2.736.384,71 572.397,13 723.432,28 1.128.209,93 486.060,94 259.145,75 512.990,60 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 2.228,40 887,13 1.453,68 1.509,97 1.230,26 758,84 895,94 1.613,60 1.093,38 3.778,11 956,03 1.182,26 520,01 1.462,01 1.330,84 614,58 2.173,28 1.799,33 665,42 280,48 601,52 754,15 2.886,71 3.039,03 1.697,62 1.321,23 2.310,75 1.005,40 3.295,36 1.514,38 1.211,77 3.371,03 174,59 732,53 637,66 1.264,60 2.691,96 1.381,13 692,94 990,39 1.756,01 733,33 1.958,40 973,65 1.570,75 1.617,14 8.036,06 1.637,49 2.251,96 2.531,46 1.882,73 862,69 696,22 288,50 706,47 1.768,65 6.607,73 1.382,22 2.041,20 2.772,24 1.371,44 625,78 1.447,42 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 1.522.961,36 606.372,20 1.054.997,98 1.032.097,26 840.804,72 518.683,07 612.393,77 1.102.925,99 747.352,23 2.582.425,98 625.361,94 806.363,62 € € € € € € € € € € € € 733.180,63 291.958,60 505.281,34 496.938,47 404.778,32 249.737,68 294.857,89 531.041,38 359.838,25 1.243.397,17 287.258,04 388.251,30 € € € € € € € € € € € € 1.173.532,18 467.185,96 815.793,59 795.190,41 647.889,98 399.624,94 471.825,35 849.761,17 575.805,55 1.989.657,82 502.619,26 621.271,51 € € € € € € € € € € € € 1.172.765,44 907.701,64 419.176,61 1.818.062,81 1.227.572,51 453.850,82 191.711,77 443.814,23 604.949,00 2.315.609,48 2.443.043,96 1.160.356,73 903.085,11 1.853.592,37 806.496,81 2.252.443,89 1.035.108,05 828.267,09 2.509.113,35 119.076,57 587.610,26 511.502,50 1.080.658,16 1.836.052,26 915.730,40 555.847,55 794.451,53 1.408.607,45 500.166,74 1.541.221,09 781.025,26 1.259.997,83 1.297.207,78 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 568.632,15 201.715,10 201.826,89 1.049.474,56 591.056,70 218.521,97 92.306,18 214.446,77 293.318,03 1.122.756,48 1.184.544,91 558.693,37 434.821,17 898.740,85 391.041,55 1.084.516,03 498.388,12 398.797,48 1.198.020,54 57.333,48 284.911,26 248.009,33 558.098,28 884.030,06 426.234,95 269.510,66 385.201,22 682.983,53 240.822,36 731.968,62 378.691,30 610.928,02 728.969,80 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 903.570,25 € 699.348,47 € 322.959,12 € 1.399.006,25 € 945.796,42 € DESESTIMADO 1.225.766,04 1.535.952,21 1.730.298,42 1.286.720,22 589.662,34 559.672,40 231.929,21 462.547,96 1.421.775,04 5.311.862,64 1.111.135,76 1.395.019,36 2.164.832,83 937.408,06 503.063,13 989.344,11 € € € € € € € € € € € € € € € € 646.661,16 739.536,64 833.111,26 619.449,96 283.913,07 271.359,41 112.454,20 212.142,10 689.353,34 2.575.477,93 538.738,63 671.587,08 1.036.622,90 451.347,12 243.917,38 476.353,51 € € € € € € € € € € € € € € € € - 383.751,45 152.772,36 266.076,95 260.031,62 211.863,58 130.679,55 154.289,47 277.876,56 188.291,57 650.629,01 164.515,36 203.159,19 € € € € € € € € € € € € 383.751,45 € 152.772,36 € 266.076,95 € 260.031,62 € 211.863,58 € 130.679,55 € 154.289,47 € 277.876,56 € 188.291,57 € 650.629,01 € 164.515,36 € 203.159,19 € 299.436,96 6.638,07 105.609,40 630.418,00 309.280,61 € € € € € 154.458,48 591.232,20 623.769,34 292.345,94 227.527,67 473.269,45 205.918,52 567.491,72 258.790,18 208.677,65 622.080,51 € € € € € € € € € € € 299.436,96 € 228.692,47 € 105.609,40 € 630.418,00 € 309.280,61 € 218.521,97 € 92.306,18 € 214.446,77 € 154.458,48 € 591.232,20 € 623.769,34 € 292.345,94 € 227.527,67 € 473.269,45 € 205.918,52 € 567.491,72 € 258.790,18 € 208.677,65 € 622.080,51 € 57.333,48 € 150.024,49 € 130.593,20 € 310.045,29 € 462.583,97 € 216.038,87 € 269.510,66 € 202.843,06 € 359.652,20 € 126.014,45 € 378.197,86 € 167.667,65 € 321.708,50 € DESESTIMADO 466.089,45 € 1.784.085,20 € 1.882.268,39 € 894.009,30 € 695.791,61 € 1.428.120,97 € 621.373,78 € 1.735.419,58 € 795.510,11 € 638.147,26 € 1.933.173,32 € DESESTIMADO 452.723,49 € 394.086,37 € 832.605,17 € 1.414.606,17 € 705.534,32 € 150.024,49 € 130.593,20 € 310.045,29 € 462.583,97 € 216.038,87 € 612.093,37 1.085.276,12 385.358,83 1.187.450,33 570.001,61 970.778,31 € € € € € € 202.843,06 359.652,20 126.014,45 378.197,86 167.667,65 321.708,50 € € € € € € 944.404,61 € 1.183.390,87 € 1.333.126,99 € 991.494,35 € 454.311,68 € 431.214,51 € DESESTIMADO 356.420,68 € 1.095.444,40 € 4.092.661,40 € 365.299,73 386.975,30 435.939,83 324.224,09 148.562,41 142.901,52 € € € € € € 1.074.945,30 1.657.651,90 722.236,10 387.584,27 762.250,79 € € € € € 106.014,82 € 363.022,70 € 1.356.276,69 € 351.513,02 529.441,97 236.175,16 128.438,52 249.260,19 € € € € € 365.299,73 386.975,30 435.939,83 324.224,09 148.562,41 142.901,52 112.454,20 106.014,82 363.022,70 1.356.276,69 283.322,65 351.513,02 529.441,97 236.175,16 128.438,52 249.260,19 € € € € € € € € € € € € € € € € 17 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD - De los intereses reconocidos al colectivo afectado por la expropiación. En el concurso de la Sociedad, por diversas sentencias que se han pronunciado por el Juzgado Mercantil nº 6 de Madrid, que ha conocido de los incidentes concursales promovidos por los propietarios afectados, son objeto de reconocimiento y con la consideración de “ordinarios” el importe del justiprecio final establecido por el Tribunal Supremo y con respecto a los intereses bajo la calificación de “créditos subordinados”, según los documentos de los textos definitivos de la Lista Definitiva de acreedores que ha presentado la Administración concursal Ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sección 4ª de lo Contencioso Administrativo, se tramita en la actualidad solicitud de Ejecución Forzosa de las resoluciones definitivas pronunciadas por el Tribunal Supremo. 18 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD LA CONCESION DEL CENTRO DE CREACION DE LAS ARTES DE ALCORCON “CREAA”. La Sociedad con fecha 29 de marzo de 2006, resultó, mediante concesión administrativa aprobada por el Ayuntamiento, beneficiaria de una porción de terreno de dominio público en el Parque de los Castillos, en Alcorcón, para la construcción del Centro de Creación de las Artes (CREAA), con un plazo de concesión de 50 años. Se encuentra en suelo «demanial››, es decir, suelo de titularidad pública que no se puede hipotecar, vender, ni embargar. Al no poder recibir ingresos por este concepto, la empresa municipal EMGIASA ha asumido íntegramente su financiación. Es un macro espacio artístico de 66.000 metros cuadrados en la entrada sureste del municipio. Concebido para el arte y la cultura y enfocado a las artes escénicas y la música. Un enorme complejo formado por varios edificios que albergarán: o o o o o o o o o Conservatorio de música y danza Auditorio Cubo mágico o sala configurable Centro de Congresos Talleres de Producción Artística Sala de Circo estable y Escuela de Circo Salas de exposiciones Aparcamientos Instalaciones diversas destinadas a cafeterías y restauración en general, tiendas de regalos, librerías y otros espacios. En dicha concesión, se estableció que EMGIASA percibirá como canon de retribución los ingresos derivados de la explotación económica de las diferentes instalaciones y servicios que disponga el nuevo Centro, ya sean derivados de arrendamientos de los diversos espacios, difusiones culturales o recreativas, espectáculos, taquilla, restauración en general, aparcamientos o de otros complementarios. Para ello tendrá derecho a percibir de los usuarios de las instalaciones y espacios los precios que correspondan en las diferentes modalidades que se establezcan. También 19 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD podrá solicitar y percibir de la Comunidad de Madrid y/o de otros organismos oficiales o privados, cuantas subvenciones precise destinadas para llevar a cabo las obras de construcción y la posterior dotación con su equipamiento, etc… para poner en funcionamiento el Centro, así como respecto a las futuras actividades que realice o servicios que preste. Las obras del CREAA se adjudican en enero de 2008 a la UTE formada por FCC y FERROVIAL por CIENTO CUATRO MILLONES DE EUROS y con plazo de ejecución de 38 meses. En el transcurso de los plazos de ejecución de la citada obra, han venido aconteciendo por serias incidencias, dos Proyectos “Modificados”, con un coste adicional de 5.494.136,78.-€; aumentos por otras propuestas de Modificación, 2.885.403,95.-€; adecuación del perímetro de la obra, nuevo vallado y ejecución de Biblioteca, 680.213,22.-€; acometida eléctrica de media tensión 896.592,67.-€; reclamación por incidencia en obra 3.360.014,01.-€; paralización de obra 993.377,14.-€. El Centro artístico y escénico, actualmente paralizado, está a un 74% de su ejecución material. Dicho contrato no fue programado de forma adecuada y, sin tener en cuenta la magnitud de la obra; el inicio de la misma se acometió sin existir financiación externa alguna, con lo que el ingente gasto de la misma ha tenido que ser cubierto por la propia EMGIASA. Los anteriores responsables de la empresa no tuvieron en cuenta que la magnitud de la obra terminaría por lastrar la tesorería de la empresa. En conclusión, la Sociedad no cuenta con capacidad de generación de recursos a corto y medio plazo, para poder asumir los pagos y costes pendientes, motivó que obligó a la rescisión del contrato de obra que tenía concertado con la UTE CREAA, lo que tuvo lugar el 9 de marzo de 2012. 20 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 2. CAUSAS DE INSOLVENCIA Y LOS MOTIVOS QUE FUNDAN LA SOLICITUD DE DECLARACION DE CONCURSO. Las causas de insolvencia, en esencia, son las que se resumen a continuación: a) Construcción de miles de plazas de aparcamiento sin existir demanda para ello. En este sentido cabe destacar el excesivo número de plazas construidas, sin que haya existido, ni exista en la actualidad, una demanda efectiva para las mismas, ello ha supuesto para la Sociedad una importe aplicación de sus recursos dinerarios, los cuales han sido obtenidos principalmente de entidades financieras para ser aplicados a las compras de solares y a las promociones de viviendas construidas; tales financiaciones externas han tenido como es lógico un alto coste en concepto de intereses. 21 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD b) La construcción del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA). El macroproyecto del CREAA se trata de un complejo único y con una superficie de 66.000 metros cuadrados, cuyo coste de construcción se calculó en más de cien millones de euros, a los que se habría de sumar las habituales modificaciones – cifradas actualmente en mas de catorce millones de euros adicionales – y a lo que se habría de añadir los elevadísimos costes de su puesta en marcha. Todo ello sin que EMGIASA tuviera siquiera previsto como llevar a cabo su financiación al tiempo de la aprobación del proyecto, como tampoco una vez iniciado el mismo. Esta obra ha constituido la principal causa de insolvencia de EMGIASA, es decir, la imposibilidad de cumplir regularmente las obligaciones que la misma ha venido contrayendo con sus acreedores a partir del año 2006. Al no existir estudios previos de viabilidad económica y financiera para el proyecto, esto ha supuesto la generación y posterior agravación de la insolvencia de la Sociedad, porque se trata de una obra a la que al finalizar el año 2009 se habían destinado recursos por valor de mas de 33 millones de euros, cifra que superó la de 77 millones de euros en diciembre de 2010, y que finalmente se ha elevado por encima de la de 109 millones de euros en 31 de diciembre del año 2012. 22 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD c) Las tres encomiendas de gestión que nos fueron encargadas por el Ayuntamiento de Alcorcón, en las superficies de tres aparcamientos, que a Enero de 2014 no han sido abonadas, y que suponen un importe aproximado de 10 millones de euros. 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 TOTAL IVA TOTAL A 2012 SIETE OJOS VIÑAGRANDE CENTRO PROFESORES 2.041,14 € 1.625.140,29 € 27.552,48 € 1.856,68 € 3.061,80 € 45.315,00 € 38.747,05 € 812.869,51 € 3.200.167,00 € 587.672,88 € 153.349,59 € 62.335,30 € 22.545,74 € 1.970,93 € 1.559.581,09 € 493,69 € 522.490,96 € 8.511,08 € TOTALES 45.315,00 € 61.292,79 € 816.881,58 € 6.384.888,38 € 615.719,05 € 677.697,23 € 73.908,18 € 8.675.702,21 € 1.388.112,35 € 10.063.814,56 € d) 1.659.652,39 € 4.900.456,33 € 2.115.593,49 € 265.544,38 € 784.073,01 € 338.494,96 € 1.925.196,77 € 5.684.529,34 € 2.454.088,45 € Asimismo, otra de las causas de insolvencia son los procedimientos judiciales y litigios. A fecha de declaración de concurso frente a la Sociedad, se seguían una pluralidad de procedimientos judiciales, motivo de interposición por diversas firmas constructoras, en reclamación de certificaciones de obras, que a su vencimiento no habían sido atendidas de pago, o ya por otros conceptos (revisión de precios, precios indirectos, etc.). Por otro, el ejercicio de acción directa, al amparo del artículo 1.597 del Código Civil, por proveedores o subcontratistas y por último, ejecución de acciones cambiarias, por sus titulares o ya motivo de endoso o cesión. A ello, el ejercicio de acciones de responsabilidad decenal, con sede en el Art. 1.591 del Código Civil, ante la condición de la Sociedad como promotora y agente de la edificación. 23 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD RESUMEN GASTOS ANUALES CREAA APARCAMIENTOS ENCOMIENDAS 2005 2006 2007 2008 2009 5.783.755,96 € 17.761.988,18 € 301.745,08 € 12.042.373,22 € 22.810.806,58 € 40.340.602,20 € 29.294.402,25 € 52.565,40 € 71.099,64 € 947.582,63 € 7.406.470,52 € 2010 34.998.448,30 € 9.744.404,98 € 714.234,10 € 2011 2012 TOTALES GASTO 46.011.060,56 € 4.858.532,97 € 109.413.785,97 € 1.627.228,52 € 262,84 € 116.161.825,67 € 786.128,79 € 85.733,49 € 10.063.814,56 € TOTALES 301.745,08 € 12.094.938,62 € 22.881.906,22 € 47.071.940,79 € 54.462.860,95 € 45.457.087,38 € 48.424.417,87 € 4.944.529,30 € 235.639.426,20 € 24 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 3. HISTORIA ECONOMICA DE EMGIASA. La historia económica de EMGIASA es, la de una empresa destinada a una actividad tan común como lo es la construcción de viviendas con sus correspondientes garajes y trasteros, a la que, como instrumento al servicio del Municipio, adicionalmente se le han encomendado otras actividades singulares y mucho menos comunes, consideradas en su día de interés público por parte de su accionista único, es decir, por el Ayuntamiento de Alcorcón. Dentro de estas otras actividades se incluyen la construcción de plazas de aparcamiento no vinculadas a las viviendas antes dichas, y, como una encomienda realmente excepcional por su dimensión y su destino, la construcción del macro complejo denominado CENTRO DE CREACION DE LAS ARTES DE ALCORCON (CREAA) que, ha resultado ser un proyecto con un coste efectivo superior a CIEN MILLONES DE EUROS; carente de una planificación económica y financiera adecuadas a su magnitud, generador de unas obligaciones cuantitativas para EMGIASA imposibles de cumplir a todas luces; comprometiendo a su vez, el patrimonio y las responsabilidades de una Corporación Local – con unas concretas limitaciones presupuestarias- al ser ésta la sociedad matriz y socio único de la filial instrumental. EMGIASA, a la que se le impuso llevar a cabo el macro proyecto sin reparar en su incapacidad financiera manifiesta para afrontar el enorme coste de su financiación, sabiendo además que la Sociedad no tendría la posibilidad de obtener recursos externos de entidades financieras al haber sido planificada la construcción del CREAA sobre un suelo demanial. Cifrado su coste de ejecución en casi cien millones de euros (el proyecto superaba ya esta cifra), la construcción del CREAA ha tenido que ser suspendida finalmente al no poder concluir su terminación por falta de recursos financieros. Se ha de tener en cuenta que las obligaciones de EMGIASA como concesionaria no habrían acabado por el hecho de finalizar la obra, sino que habrían continuado incrementándose a causa del compromiso de su explotación y administración posterior; y todo ello, como ya se ha indicado anteriormente, sin que hubiera existido una adecuada planificación económica y financiera, y sin unos estudios previos de viabilidad y rentabilidad. La concesión quedó establecida para un plazo de cincuenta años, debiendo hacerse cargo EMGIASA de la financiación de la totalidad de las obras –incluidas las de la urbanización- de 25 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD las instalaciones y de cuantas modificaciones pudieran surgir; pudiendo hipotecar únicamente el derecho de concesión otorgado, pero no los bienes sobre los que recae tal concesión. El presupuesto inicial de las obras a financiar fue de 104 millones de euros, sufriendo ya una desviación presupuestaria en el transcurso de las obras que se han ido realizando que ha ascendido a un importe de 14.309.737,77 euros. La actividad económica de EMGIASA durante el trienio 2009-2010-2011, principalmente, han sido las 5.891 viviendas incluidas en el ámbito denominado “Ensanche Sur” de Alcorcón, ubicadas en un ámbito espacial de dos millones de metros cuadrados aproximadamente. De esa cifra, el número de viviendas entregadas hasta la fecha son 5.781. Nos encontramos, en la actualidad en proceso de entrega de la última parcela del ámbito, en concreto la parcela 20.3.1. (ES 162) de 110 viviendas. Situándolo en el tiempo, el desarrollo del proyecto se impulsó a partir del ejercicio 2006, tras la previa expropiación forzosa de los terrenos ubicados en el denominado Ensanche Sur de Alcorcón. El justiprecio fijado inicialmente por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid, fue recurrido por la mayoría de los titulares de los suelos expropiados ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Las sentencias dictadas por este concreto Tribunal durante los ejercicios 2009, 2010 y 2011 reconocieron un justiprecio mayor y, como, consecuencia de ello, un derecho adicional pendiente de percibir por parte de los expropiados por importe de 69.978.607,83 euros, mas los intereses legales que se fueran devengando hasta el momento del pago efectivo, cifra que se ha de tener por provisional al haber sido recurrida en casación en la mayoría de los casos. En la actualidad, el Tribunal Supremo, ha dictado ya la casi totalidad de las Sentencias. Cabe destacar que estas cantidades adicionales que resulten a pagar a los expropiados suponen un incremento en el coste de las viviendas del Ensanche Sur, tanto para las ya entregadas, como para aquellas otras que aún no lo hayan sido. Debemos poner en relieve que la Sociedad no lo ha imputado en los ejercicios en los que se devengó tal obligación, con el consiguiente efecto omisivo en las cuentas anuales formuladas para los años 2009 y 2010. Cabe recordar que al tratarse de viviendas protegidas (VPP) el precio de venta viene fijado por el módulo correspondiente; por tanto, si hay un incremento posterior en el coste de las viviendas, esto supone como consecuencia un menor margen de beneficio, sin posibilidad de repercutir el mayor coste del suelo en precio de venta final exigible al comprador. 26 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD EMGIASA, contablemente al formular las cuentas anuales del ejercicio 2011, incluye una provisión por responsabilidades derivadas de la expropiación del Ensanche Sur por importe aproximado de 47.000.000 de euros, que ha contabilizado minorando las reservas, reconociendo en el pasivo la estimación del importe a pagar a los expropiados sobre la base de las sentencias del Tribunal Supremo. Al respecto, se ha de indicar que, en realidad, el mayor importe de los justiprecios que, en su día, resulte firme, debe ser tratado como un mayor valor de adquisición de los terrenos del Ensanche Sur y, por tanto, como un mayor coste de las existencias de la Sociedad. En este punto se debe distinguir, las existencias que aún permanecen en el patrimonio de la Sociedad, que deberán incrementar su valor contable en la proporción que tengan respecto de la totalidad de los terrenos expropiados y, eso sí, con el límite máximo de su valor de mercado y aquellas otras que ya han resultado vendidas aplicando, en este caso, también en función de su proporción respecto del total de los terrenos expropiados, el mayor importe del justiprecio directamente a pérdidas (o a menos patrimonio vía reservas negativas si se vendieron en ejercicios anteriores. Todo ello quiere decir que, en realidad, una parte del importe que, como pérdida de ejercicios anteriores, se ha contabilizado en el ejercicio 2011 contra Reservas, vía provisión para riesgos y gastos (mayor justiprecio del Ensanche Sur) debe reclasificarse como un mayor valor de las existencias que aún permanezcan en el patrimonio de la Sociedad y ello, claro está, sin perjuicio de la posibilidad de posteriores. EVOLUCION NEGOCIO DE EMGIASA En este apartado se refleja la evolución del negocio de EMGIASA, consistente en promoción de viviendas y garajes principalmente, durante los ejercicios 2009, 2010, 2011 y 2012, siendo la base las cifras indicadas en las Cuentas Anuales de la Sociedad. A continuación insertamos los balances de situación de EMGIASA para el periodo 2009-2012, ambos inclusive, referidos a 31 de diciembre, con expresión de los porcentajes que cada uno de los principales epígrafes, que engloban bienes y derechos u obligaciones, representa sobre las cifras totales de activo o pasivo respectivamente. 27 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA DE ALCORCON S.A. BALANCE SITUACION Fuente: Cuentas Anuales 2009, 2010, 2011 y 2012 31/12/2012 ACTIVO importes ACTIVO NO CORRIENTE 150.489.799 Inmovilizado intangible 2.244.770 Desarrollo Concesiones 2.208.346 Aplicaciones Informáticas 36.424 Otro inmovilizado intangible Inmovilizado material 98.827.743 Terrenos y construcciones 364.034 Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material 56.865 Inmovilizado en curso y anticipos 98.406.844 Inversiones Inmobiliarias 37.765.417 Construcciones 37.765.417 Inversiones financieras a largo plazo 11.554.675 Créditos a terceros 11.522.697 Otros activos financieros 31.978 Activos por impuesto diferido 97.194 ACTIVO CORRIENTE 144.092.929 Existencias 117.838.775 Productos en curso 6.014.584 b) De ciclo de producción 6.014.584 Productos terminados 111.824.191 b) De ciclo de producción 111.824.191 Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar 12.376.926 Clientes por ventas y prestaciones de servicios 10.558.108 Clientes por ventas y prestaciones de servicios a corto plazo Deudores varios 1.774.266 Otros créditos con las Administraciones Públicas 44.552 Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 13.877.228 TOTAL ACTIVO 294.582.728 31/12/2011 % s/activo importes 51,09% 119.159.482 0,76% 2.289.008 0,00% 2.289.008 0,75% 0,01% 0,00% 33,55% 94.213.422 0,12% 94.213.422 0,02% 33,41% 12,82% 9.982.591 12,82% 9.982.591 3,92% 12.577.266 3,91% 12.577.266 0,01% 0,03% 97.195 48,91% 217.934.984 40,00% 197.164.880 2,04% 56.176.510 2,04% 56.176.510 37,96% 140.988.370 37,96% 140.988.370 4,20% 13.261.911 3,58% 10.834.315 0,00% 0,60% 2.427.596 0,02% 4,71% 7.508.193 100,00% 337.094.466 31/12/2010 % s/activo importes 35,35% 92.563.307 0,68% 2.335.420 0,68% 2.257.156 0,00% 0,00% 122.500 0,00% 44.236 27,95% 77.893.215 27,95% 55.698 0,00% 389.511 0,00% 77.448.006 2,96% 2,96% 3,73% 12.267.458 3,73% 12.256.479 0,00% 10.979 0,03% 67.214 64,65% 378.422.002 58,49% 341.195.831 16,66% 147.246.908 16,66% 147.246.908 41,82% 193.948.923 41,82% 193.948.923 3,93% 23.140.117 3,21% 10.096.502 0,00% 10.096.502 0,72% 1.891.483 0,00% 11.152.132 2,23% 14.086.054 100,00% 470.985.309 31/12/2009 % s/activo importes 19,65% 39.018.972 0,50% 2.341.119 0,48% 0,00% 2.281.561 0,03% 59.558 -0,01% 16,54% 34.191.619 0,01% 55.698 0,08% 408.405 16,44% 33.727.516 0,00% 0,00% 2,60% 2.466.093 2,60% 2.454.874 0,00% 11.219 0,01% 20.141 80,35% 581.776.626 72,44% 512.598.352 31,26% 449.930.743 31,26% 449.930.743 41,18% 62.667.609 41,18% 62.667.609 4,91% 48.092.077 2,14% 614.687 2,14% 614.687 0,40% 786.454 2,37% 46.690.936 2,99% 21.086.197 100,00% 620.795.598 % s/activo 6,29% 0,38% 0,00% 0,37% 0,01% 0,00% 5,51% 0,01% 0,07% 5,43% 0,00% 0,00% 0,40% 0,40% 0,00% 0,00% 93,71% 82,57% 72,48% 72,48% 10,09% 10,09% 7,75% 0,10% 0,10% 0,13% 7,52% 3,40% 100,00% 28 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD PASIVO PATRIMONIO NETO Fondos propios Capital Capital escriturado Reservas Legal y estatutarias Otras reservas Resultado del ejercicio Subvenciones, donaciones y legados recibidos PASIVO NO CORRIENTE Provisiones a largo plazo Deudas a largo plazo Deudas con entidades de crédito Otros pasivos financieros Pasivos por impuesto diferido PASIVO CORRIENTE Provisiones a corto plazo Deudas a corto plazo Deudas con entidades de crédito Otros pasivos financieros Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar Proveedores b) Proveedores a corto plazo Acreedores varios Personal Pasivos por impuesto corriente Otras deudas con las Administraciones Públicas Anticipos de clientes TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO 31/12/2012 importes 15.971.829 15.971.829 17.915.810 17.915.810 35.393.811 3.604.645 38.998.456 1.506.172 87.616.116 30.350 87.579.278 9.167.268 78.412.010 6.488 222.938.441 25.367.635 147.386.312 157.345.536 9.959.224 50.184.494 7.930.689 7.930.689 37.929.656 592.680 3.731.469 294.582.728 % s/pasivo -5,42% -5,42% 6,08% 6,08% -12,01% 1,22% -13,24% 0,51% 0,00% 29,74% 0,01% 29,73% 3,11% 26,62% 0,00% 75,68% 8,61% 50,03% 53,41% -3,38% 17,04% 2,69% 2,69% 12,88% 0,00% 0,00% 0,20% 1,27% 100,00% 31/12/2011 importes 17.827.630 17.827.630 17.915.810 17.915.810 35.958.273 3.583.162 39.541.435 214.834 0,67 12.824.551 12.818.063 9.587.895 3.230.168 6.488 342.097.546 62.787.879 191.925.428 176.383.503 15.541.925 87.384.239 54.294.782 20.136.960 11.282 12.941.215 337.094.467 31/12/2010 % s/pasivo importes -5,29% 48.373.602 -5,29% 42.540.269 5,31% 17.915.810 5,31% 17.915.810 -10,67% 5.191.077 1,06% 3.790.722 -11,73% 1.400.355 0,06% 19.433.382 0,00% 5.833.333 3,80% 13.604.162 0,00% 3,80% 13.604.162 2,84% 9.392.768 0,96% 4.211.394 0,00% 101,48% 409.007.546 18,63% 14.719.618 56,94% 264.227.856 52,32% 260.682.221 4,61% 3.545.635 25,92% 130.060.072 16,11% 67.897.393 0,00% 67.897.393 5,97% 31.271.060 0,00% 1.669 0,00% 84.351 0,00% 607.097 3,84% 30.201.840 100,00% 470.985.310 31/12/2009 % s/pasivo importes 10,27% 50.504.878 9,03% 38.873.212 3,80% 17.582.135 3,80% 17.582.135 1,10% 1.846.239 0,80% 1.846.239 0,30% 4,13% 19.444.838 1,24% 11.631.666 2,89% 6.324.625 0,00% 2,89% 6.289.625 1,99% 2.083.596 0,89% 4.206.029 0,00% 35.000 86,84% 563.966.095 3,13% 24.093.874 56,10% 359.602.644 55,35% 359.816.319 0,75% 213.675 27,61% 180.269.577 14,42% 100.764.451 14,42% 100.764.451 6,64% 27.002.156 0,00% 0,02% 525.690 0,13% 538.526 6,41% 52.490.134 100,00% 620.795.598 % s/pasivo 8,14% 6,26% 2,83% 2,83% 0,30% 0,30% 0,00% 3,13% 1,87% 1,02% 0,00% 1,01% 0,34% 0,68% 0,01% 90,85% 3,88% 57,93% 57,96% -0,03% 29,04% 16,23% 16,23% 4,35% 0,00% -0,08% 0,09% 8,46% 100,00% A continuación, adjuntamos como información adicional el Balance de Situación a 31 de octubre de 2013, el cual no es susceptible de comparación ya que al no estar cerrado el ejercicio no tiene los ajustes de amortización, provisión, activación de costes y cálculo del impuesto 29 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD de sociedades, entre otros, y procedemos a analizar la evolución de cada una de las principales partidas incluidas en los balances comparativos de los ejercicios 2009 a 2012. 30 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 31 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 32 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD ACTIVO • Inmovilizado Intangible Evolución Inmovilizado Intangible 2.360.000,00 € 2.340.000,00 € 2.341.119,00 € 2.335.420,00 € 2.320.000,00 € 2.300.000,00 € 2.289.008,00 € 2.280.000,00 € Evolución Inmovilizado Intangible 2.260.000,00 € 2.244.770,00 € 2.240.000,00 € 2.220.000,00 € 2.200.000,00 € 2.180.000,00 € 2009 2010 2011 2012 El inmovilizado intangible está constituido por aplicaciones informáticas y concesiones administrativas, representando ésta última la mayor parte del capítulo. Dicha concesión administrativa es aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón el 28 de marzo de 2001 para la construcción y explotación por un plazo de 99 años de un aparcamiento subterráneo denominado Parking Castilla, situado en la calle clavel de Alcorcón (expediente patrimonio 69/99). 33 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Como se puede observar, el inmovilizado intangible disminuye durante el periodo contemplado debido a la amortización anual pasando de 2.341.119.-€ en el año 2009 a 2.244.770.-€ en el año 2012, lo que equivale a una variación del 4,12% aproximadamente. A efectos de materialidad, cabe destacar que esta partida no alcanza ni el 1% del total del activo. • Inmovilizado Material Evolución Inmovilizado Material 120.000.000,00 € 100.000.000,00 € 94.213.422,00 € 80.000.000,00 € 98.827.743,00 € 77.893.215,00 € 60.000.000,00 € 40.000.000,00 € Evolución Inmovilizado Material 34.191.619,00 € 20.000.000,00 € 0,00 € 2009 2010 2011 2012 El inmovilizado material está constituido por terrenos y bienes naturales, construcciones, otras instalaciones, mobiliario, equipos informáticos y otro inmovilizado material. En este último apartado está incluido el inmovilizado en curso del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA). Como se puede observar en la gráfica, es la partida del inmovilizado en curso la que supone la práctica totalidad del inmovilizado material, ascendiendo a 31/12/2012 a 98.406.844.-€, lo que supone un 99,57% del total de este capítulo dentro del activo. 34 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Se puede ver como esta partida ha ido incrementándose a lo largo del periodo contemplado, pasando de 34.191.619.-€ en 2009 a 98.827.743.-€ en 2012, lo que supone una variación del 189,04%, todo ello fruto de la activación de los costes asociados al CREAA. Cabe destacar que la partida de inmovilizado material es la segunda más representativa del total del activo de EMGIASA, llegando a alcanzar un 33,55% en el ejercicio 2012. • Inversiones inmobiliarias Evolución Inversiones Inmobiliarias 40.000.000,00 € 37.765.417,00 € 35.000.000,00 € 30.000.000,00 € 25.000.000,00 € 20.000.000,00 € Evolución Inversiones Inmobiliarias 15.000.000,00 € 10.000.000,00 € 9.982.591,00 € 5.000.000,00 € 0,00 € 0,00 € 2009 0,00 € 2010 2011 2012 Esta partida aparece por primera vez en el balance del ejercicio 2011. Responde a una reclasificación contable por la que se trasladan al inmovilizado los aparcamientos que EMGIASA explota en régimen de arrendamiento y las viviendas construidas por EMGIASA y destinadas al plan permuta, que hasta el ejercicio 2011 figuraban en la partida de Existencias dentro del activo corriente. Conforme se indica en la nota 6. 35 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD “Inversiones Inmobiliarias” de la memoria integrante de las cuentas anuales del ejercicio 2012, la inversión de tales activos asciende a 38.533.409.-€, con una amortización acumulada de 767.992.-€, de lo que resulta un importe neto de 37.765.417.-€. Esta partida supone un 12,82% del activo total del ejercicio 2012. • Inversiones financieras a largo plazo Evolución Inversiones Financieras a Largo Plazo 14.000.000,00 € 12.267.458,00 € 12.000.000,00 € 12.577.266,00 € 11.554.675,00 € 10.000.000,00 € 8.000.000,00 € Evolución Inversiones Financieras a Largo Plazo 6.000.000,00 € 4.000.000,00 € 2.000.000,00 € 2.466.093,00 € 0,00 € 2009 2010 2011 2012 Esta partida recoge las fianzas recibidas a largo plazo y créditos a largo plazo para la adquisición de viviendas, constituyendo estos últimos la práctica totalidad de la partida. Dichos créditos se han dado ya que por instrucción de nuestro único accionista, el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón, y sobre la base de la imposibilidad de obtención de préstamo hipotecario por parte de algunos adjudicatarios de viviendas, se permitió que se realizara la compraventa de dichos bienes inmuebles mediante escritura pública con cláusula específica de Condición Resolutoria, para así facilitar el acceso a la misma en período de crisis. En esta situación se encuentran, a fecha 31/12/2012, 124 viviendas y 6 plazas de aparcamiento, lo que supone un importe de crédito concedido a terceros de 11.522.697.-€. 36 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Esta partida experimenta una importante variación en el ejercicio 2010, en el que se registra un incremento del 397,45% respecto a las cifras del ejercicio anterior. Durante los años 2010 y 2011 se mantienen unos niveles similares. Es en el año 2012 donde se experimenta una bajada de un 8% con respecto al ejercicio anterior, hasta los 11.554.675.-€, debido a la subsanación de la Condición Resolutoria de algunas escrituraciones, así como por la amortización de los créditos a terceros. Para el ejercicio 2012 esta partida supone un 3,92% del total del activo. • Activos por impuesto diferido Evolución Activos por Impuesto Diferido 120.000,00 € 97.195,00 € 100.000,00 € 97.194,00 € 80.000,00 € 67.214,00 € 60.000,00 € Evolución Activos por Impuesto Diferido 40.000,00 € 20.000,00 € 20.141,00 € 0,00 € 2009 2010 2011 2012 En esta partida se registran activos por diferencias temporarias deducibles que en el ejercicio 2012 ascienden a 97.194.-€. Esta partida no llega a suponer más del 0,03% del total del activo, 37 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Existencias Evolución Existencias 600.000.000,00 € 500.000.000,00 € 512.598.352,00 € 400.000.000,00 € 341.195.831,00 € 300.000.000,00 € Evolución Existencias 200.000.000,00 € 197.164.880,00 € 117.838.775,00 € 100.000.000,00 € 0,00 € 2009 2010 2011 2012 La partida de existencias es la más representativa del total del activo resultando acorde con la actividad que desarrolla EMGIASA, ya que en dicha partida se incluye el importe de las viviendas, locales y aparcamientos en curso y terminados pendientes de entrega, es decir, prácticamente la totalidad de los activos inmobiliarios que corresponden a la actividad principal de la empresa. A excepción de los aparcamientos que EMGIASA explota en régimen de alquiler o las viviendas destinadas a plan permuta que se encuentran reclasificados como inversión inmobiliaria, dentro del inmovilizado, en el ejercicio 2011. 38 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Durante todo el periodo objeto de estudio la partida de existencias disminuye pasando de 512.598.352.-€ en el ejercicio 2009 a 117.838.775.-€ en el ejercicio 2012, lo que supone una variación del 77,01%. Según la nota 10 “Existencias” de las memorias incluidas en las cuentas anuales objeto de estudio, el análisis del movimiento durante el periodo 2009-2012 es el siguiente: Cta. Descripción Saldo Inicial 33 Productos en curso 493.491.006 35 Productos terminados 1.239.595 TOTAL 494.730.601 Ejercicio 2009 Entradas Salidas 341.618.732 385.178.994 61.417.513 10.500 403.036.245 385.189.494 Saldo final 449.930.744 62.667.608 512.598.352 Nota: Tal y como se refleja en los autos 182/2012 de la administración concursal, en el cuadro que figura en la memoria de las cuentas anuales del ejercicio 2009 existe un error para los productos terminados, la suma de saldo inicial, más entradas y menos salidas no da como resultado el saldo final que se indica, existiendo una diferencia de 21.000,64.-€. Sin embargo, dicho saldo final sí coincide con el que se refleja en balance. Cta. Descripción Saldo Inicial 33 Productos en curso 449.930.743 35 Productos terminados 62.667.609 TOTAL 512.598.352 Ejercicio 2010 Entradas Salidas 104.557.589 407.241.124 156.002.309 24.720.994 260.559.898 431.962.118 Saldo final 147.246.908 193.948.924 341.195.832 Nota: Tal y como se refleja en los autos 182/2012 de la administración concursal, igual que sucede en el ejercicio anterior existe un error en la memoria para los productos en curso, la suma de saldo inicial, más entradas y menos salidas no da como resultado el saldo final que se indica, existiendo una diferencia de 300.-€. Sin embargo, dicho saldo final sí coincide con el que se refleja en balance. 39 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Cta. Cta. Descripción Saldo Inicial 33 Productos en curso 193.948.924 35 Productos terminados 147.246.908 TOTAL 341.195.832 Ejercicio 2011 Entradas Salidas 137.772.414 6.258.538 144.030.952 Saldo final 56.176.510 140.988.370 197.164.880 Descripción Saldo Inicial 33 Productos en curso 56.176.510 35 Productos terminados 140.988.370 TOTAL 197.164.880 Ejercicio 2012 Entradas Salidas 50.161.926 29.164.179 79.326.105 Saldo final 6.014.584 111.824.191 117.838.775 Cabe mencionar también que durante el ejercicio 2012, tal y como se indica en la nota 10 “Existencias” de la memoria correspondiente a dicho ejercicio, se procede a reclasificar, es decir a trasladar de la cuenta de existencias a inmovilizado, las existencias terminadas cuyo objeto o destino es el arrendamiento o la permuta. Tal y como ya se ha explicado en el apartado de inversión inmobiliaria (nota 6 de la memoria), la inversión es de 38.765.417.-€, correspondiéndoles una amortización de 767.992.-€, de lo que resulta un importe neto de 37.765.417.-€. 40 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Deudores Evolución Deudores Comerciales y otras cuentas a cobrar 60.000.000,00 € 50.000.000,00 € 48.092.077,00 € 40.000.000,00 € 30.000.000,00 € 23.140.117,00 € 20.000.000,00 € Evolución Deudores Comerciales y otras cuentas a cobrar 13.261.911,00 12.376.926,00 € € 10.000.000,00 € 0,00 € 2009 2010 2011 2012 La partida de cuentas a cobrar ha ido disminuyendo a lo largo del periodo del estudio pasando de los 48.092.077 del año 2009 a 12.376.926.-€ registrados en el año 2012, lo que supone una disminución global del 74,26%. Esta partida supone el 4,20% del total del activo. Tal y como se desprende de las memorias relativas al periodo objeto del estudio, la partida de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar se subdivide en dos grupos: 1. Facturación realizada a empresas constructoras, como consecuencia de la limpieza y mantenimiento en el proceso de edificación en las promociones en curso y las Encomiendas de Gestión realizadas para el Ayuntamiento de Alcorcón, siendo ésta última partida la más significativa ascendiendo en el ejercicio 2012 a 10.558.108.-€. Cabe señalar que dentro de esta partida, las Encomiendas de Gestión suponen 9.191.952.-€. 41 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 2. Provisiones de fondos realizadas para pagos a procuradores en los litigios en curso, así como provisiones realizadas a gestoras por la firma de escrituras por un importe total de 1.818.818.-€, entre estos se incluyen una partida de 87.511.-€ correspondiente a recursos presentados por Emgiasa y que adeuda también el único accionista. Cabe mencionar que, según se indica en las memorias de los ejercicios del periodo objeto del estudio, existe en las cuentas a cobrar de dichos ejercicios una partida por valor de 87.511.-€ que adeuda también el único accionista, como consecuencia de impuestos locales pagados y recurridos con notificación de que los recursos son favorables. • Tesorería Evolución Efectivo y otros activos líquidos equivalentes 25.000.000,00 € 21.086.197,00 € 20.000.000,00 € 15.000.000,00 € 14.086.054,00 € 13.877.228,00 € Evolución Efectivo y otros activos líquidos equivalentes 10.000.000,00 € 7.508.193,00 € 5.000.000,00 € 0,00 € 2009 2010 2011 2012 42 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD La variación global de esta partida a lo largo de los ejercicios contemplados ha significado una disminución del 34,19% pasando de 21.086.197.-€ en el ejercicio 2009 a 13.877.228.-€ en el ejercicio 2012. Por último cabe mencionar que la importancia relativa de esta partida respecto al total del activo es del 4,71%. PASIVO • Fondos Propios Evolución Fondos Propios 50.000.000,00 € 42.540.269,00 € 40.000.000,00 € 38.873.212,00 € 30.000.000,00 € 20.000.000,00 € 17.582.135,00 € 17.915.810,00 € 17.915.810,00 € 17.915.810,00 € Capital Fondos… 10.000.000,00 € 0,00 € -10.000.000,00 € 2009 2010 -20.000.000,00 € 2011 2012 -15.971.829,00 € -17.827.630,00 € -30.000.000,00 € 43 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD A 31 de diciembre de 2012 el capital social asciende a 17.915.810.-€, compuesto por 298.100 acciones de 60,10.-€ de valor nominal, misma composición que tenía a cierre del ejercicio 2011. A continuación se reflejan las variaciones de esta partida a lo largo del periodo objeto del estudio: Ejercicio 2009 2010 2011 2012 Saldo Inicial 14.667.525 € 17.582.135 € 17.915.810 € 17.915.810 € Entradas 2.914.610 € 333.675 € - € - € Salidas - € - € - € - € Saldo final 17.582.135 € 17.915.810 € 17.915.810 € 17.915.810 € Fuente: CCAA 2009, 2010, 2011 y 2012 Siendo el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón quien posee el 100% del capital social. Por otro lado, la cifra de fondos propios ha experimentado una disminución global del 141,09% pasando de 38.873.212.-€ en el ejercicio 2009 a una posición negativa en el ejercicio 2012 situándose en -15.971.829.-€. Esta posición negativa es consecuencia de la provisión registrada durante el ejercicio 2011, directamente contra reservas, por los recursos resueltos por el Tribunal Superior de Justicia sobre el justiprecio del valor del suelo del Ensanche Sur. Lo que nos refleja esta partida de Fondos Propios es que EMGIASA durante el periodo contemplado se ha estado financiando principalmente con recursos ajenos. 44 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Pasivo Exigible Evolución Pasivo Exigible 87.616.116,00 € 2012 222.938.441,00 € 12.824.551,00 € 2011 342.097.546,00 € PASIVO NO CORRIENTE PASIVO CORRIENTE 13.604.162,00 € 2010 409.007.546,00 € 2009 6.324.625,00 € 563.966.095,00 € 0,00 € 100.000.000,00 €200.000.000,00 €300.000.000,00 €400.000.000,00 €500.000.000,00 €600.000.000,00 € La partida de acreedores a largo plazo experimenta un incremento global durante los ejercicios objeto de estudio que supone una variación del 1285,32%, pasando de 6.324.625.-€ en el ejercicio 2009 a 87.616.116.-€ en el ejercicio 2012. Esta partida está constituida por deudas a largo plazo, por un lado con entidades de crédito por los préstamos hipotecarios de las viviendas vendidas con pacto de Condición Resolutoria y por otro, que supone el mayor incremento producido en el año 2012, provocado por la deuda a largo plazo con el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón que asciende a 76.250.454.-€ a 31 de diciembre 2012, tal como se refleja en la 45 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD nota 9.C de la memoria del ejercicio 2012, donde EMGIASA, en su calidad de sociedad mercantil local, participada en su capital social por el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón como socio único, se adhirió tras recibir notificación del interventor municipal al “Real Decreto Ley 4/2012, de 24 de febrero, por el que se determinan las obligaciones de información y procedimientos necesarios para establecer un mecanismo de financiación para el pago a proveedores de las entidades locales”, remitiendo certificación al Ministerio de Economía y Hacienda el 15 de marzo de 2012 de todas las facturas de proveedores que intervinieron en la adjudicación de contratos de obra, servicios o suministros, sometiendo la información al Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. Con fecha 30 de marzo de 2012, el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón aprobó el Plan de Ajuste establecido en el citado Real Decreto, lo que representó el reconocimiento definitivo de un crédito de 54.873.030.-€ a 10 años con 2 de carencia y a un tipo de interés del 5,736%, lo que supone unos intereses a pagar por EMGIASA de 21.377.424.-€. También se recogen en esta partida fianzas recibidas a largo plazo de las constructoras cuyo objeto es responder del buen fin de sus obras, así como pasivos por diferencias temporarias imponibles para los ejercicios 2009, 2011 y 2012, cuya importancia relativa respecto al total del pasivo no supone más del 0,01%. A continuación mostramos la variación de esta partida a lo largo del periodo contemplado: Descripción Deudas con entidades de crédito Otros pasivos financieros Pasivos por impuesto diferido Totales Ejercicio 2012 Ejercicio 2011 Ejercicio 2010 Ejercicio 2009 9.167.268 9.587.895 9.392.768 2.083.596 78.412.010 3.230.168 4.211.394 4.206.029 6.488 6.488 35.000 87.585.766 12.824.551 13.604.162 6.324.625 La diferencia existente en el año 2012, entre lo que aparece en el cuadro adjunto anteriormente y el importe real que aparece en balance, asciende a 30.350.-€ (87.616.116-87.585.766), y se corresponde tal y como se menciona en la nota 16 “retribuciones a largo plazo al personal” de la memoria del ejercicio 2012, a la provisión a largo plazo realizada en concepto de retribuciones al personal, ya que, según el Real Decreto Ley 20/2012 de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria, se suprimió el cobro de la paga extra de navidad. El total del pasivo a largo plazo supone el 29,74% del total del pasivo, pero a pesar de ello EMGIASA se ha estado financiando, principalmente, con recursos ajenos reintegrables a corto plazo. 46 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD La partida de acreedores a corto plazo registra una disminución global que supone una variación del 60,47%. El principal epígrafe de esta partida está constituido por las deudas con entidades de crédito que en el ejercicio 2012 ascienden a 157.345.536.-€ y suponen un 53,41% del total del pasivo. Otra partida destacable dentro del pasivo corriente es la correspondiente a las provisiones por operaciones de tráfico y provisiones para otras responsabilidades, donde se incluyen las dotadas en los ejercicios 2011 y 2012 por los recursos resueltos por el Tribunal Superior de Justicia sobre el justiprecio del valor del suelo del Ensanche Sur. A continuación adjuntamos evolución de los epígrafes que componen la partida de las deudas a corto plazo: Descripción Ejercicio 2012 Provisiones a corto plazo 25.367.635 Deudas con entidades de crédito 157.345.536 Otros pasivos financieros - 9.959.224 Proveedores 7.930.689 Acreedores varios 37.929.656 Personal Pasivos por impuesto corriente Otras deudas con las Administraciones Públicas 592.680 Anticipos de clientes 3.731.469 Totales 222.938.441 Ejercicio 2011 62.787.879 176.383.503 15.541.925 54.294.782 20.136.960 11.282 12.941.215 342.097.546 Ejercicio 2010 14.719.618 260.682.221 3.545.635 67.897.393 31.271.060 1.669 84.351 607.097 30.201.840 409.007.546 Ejercicio 2009 24.093.874 359.816.319 213.675 100.764.451 27.002.156 525.690 538.526 52.490.134 563.966.095 Dentro del pasivo a corto plazo del balance se recoge la deuda con el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón por dividendos que asciende a un importe de 15.725.000.-€. En relación a este punto, a continuación detallamos el importe de la distribución de los dividendos acordados en Junta General desde el ejercicio 2008 así como el importe de los que ya han sido satisfechos: 47 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 1. En el año 2008 se aprobó un dividendo de 7.770.233,73.-€ que se pagó el 29 de junio de 2009. 2. En el ejercicio 2009 se aprobó un dividendo de 17.500.354,32.-€ conforme figura en el certificado del acta de aprobación de las cuentas 1.400.354,32.-€ con cargo al beneficio del ejercicio 2009 y 16.100.000.-€ con cargo a reservas voluntarias. Sin embargo, la aplicación del resultado del ejercicio que figura en la memoria y en el balance es 16.100.000.-€ de distribución de dividendos y 1.400.354,32.-€ de distribución a reservas voluntarias. De los 16.100.000.-€ de dividendos, 12.290.000.-€ fueron satisfechos en el año 2010 y 3.085.000.-€ fueron pagados en el año 2011; por lo tanto quedan pendientes 725.000.-€. 3. En el año 2010 se aprobó un dividendo de 15.000.000.-€ que se encuentra pendiente de pago. En resumen, durante el periodo 2008-2010 EMGIASA ha acordado la distribución de dividendos por importe de 38.870.233,73.-€, de los que ya se han pagado 23.145.233,73.-€, quedando pendientes de pago 15.725.000.-€ Por último, cabe mencionar que la partida de acreedores a corto plazo es la más representativa del total del pasivo con un 75,68%, confirmando así que EMGIASA se financia mayoritariamente con recursos ajenos reintegrables a corto plazo. 48 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA DE ALCORCON S.A. CUENTA DE PERDIDAS Y GANANCIAS Fuente: Cuentas Anuales 2009, 2010, 2011 y 2012 31/12/2012 (DEBE)/HABER importes Importe neto de la cifra de negocios 57.854.092 a) Ventas 57.756.531 b) Prestaciones de servicios 97.561 Variación de existencias de productos terminados y en curso de fabricación 4.858.904 Trabajos realizados por la empresa para su activo 4.651.715 Aprovisionamientos 64.062.424 a) Consumo de mercaderías b) Consumo de materias primas y otras materias consumibles c) Trabajos realizados por otras empresas 9.546.411 d) Deterioro de mercaderías, materias primas y otros aprovisionamientos 54.516.013 Otros ingresos de explotación 595.570 a) Ingresos accesorios y otros de gestión corriente 595.570 Gastos de personal 912.193 a) Sueldos, salarios y asimilados 740.560 b) Cargas sociales 171.633 c) Provisiones Otros gastos de explotación 10.928.883 a) Servicios exteriores 4.818.090 b) Tributos 29.414 c) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales 5.656.296 d) Otros gastos de gestión corriente 425.083 Amortización del inmovilizado 766.273 Imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y otras Excesos de provisiones 8.772.908 Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado 972.136 Otros resultados 1.035.552 RESULTADO DE EXPLOTACION Ingresos financieros 1.766.362 b) De valores negociables y otros instrumentos financieros 1.766.362 b.2) De terceros 1.766.362 c) Imputación de subvenciones, donaciones y legados de carácter financiero Gastos financieros 1.166.159 a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas b) Por deudas con terceros 1.166.159 Diferencias de cambio 37.782 RESULTADO FINANCIERO 637.985 RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 1.673.537 Impuestos sobre beneficios 167.365 RESULTADO DEL EJERCICIO 1.506.172 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. % s/ gastos/ ingresos 72,76% 72,64% 0,12% 6,11% 5,85% 95,51% 14,23% 81,28% 0,75% 0,75% 1,36% 1,10% 0,26% 16,29% 7,18% 0,04% 8,43% 0,63% 1,14% 11,03% 1,22% 2,22% 2,22% 2,22% 1,74% 0,00% 1,74% 0,05% 0,25% 31/12/2011 importes 168.937.470 168.817.772 119.698 19.786.103 16.332.602 - 189.541.267 402.717 - 36.089.908 - 153.048.642 579.614 579.614 456.810 511.725 54.915 - 19.644.454 - 4.028.385 600.774 - 3.827.650 - 11.187.645 203.128 5.833.333 25.480 1.597.984 486.326 486.326 - 2.032.964 - 2.032.964 255.560 - 1.291.078 306.906 92.072 214.834 % s/ gastos/ ingresos 79,61% 79,55% 0,06% 9,32% 7,70% 89,41% 0,19% 17,02% 72,19% 0,27% 0,27% 0,27% 0,24% 0,03% 9,27% 1,90% 0,28% 1,81% 5,28% 0,10% 2,75% 0,01% 0,23% 0,96% 0,96% 0,12% 0,04% 31/12/2010 importes 289.832.818 289.681.786 151.032 105.449.543 43.720.490 - 426.200.687 - 277.744.316 - 148.456.371 9.340.363 9.340.363 110.555 84.517 26.038 5.567.560 3.817.775 276.815 1.472.970 77.612 5.833.333 108.746 22.111.387 4.160 4.160 4.160 2.045.786 2.045.786 2.041.626 20.069.761 636.379 19.433.382 % s/ gastos/ ingresos 63,81% 63,78% 0,03% 23,22% 9,63% 98,03% 63,89% 34,15% 2,06% 2,06% 0,03% 0,02% 0,01% 1,28% 0,88% 0,06% 0,34% 0,02% 1,28% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00% 0,47% 0,00% 0,47% 0,15% 31/12/2009 importes 254.757.187 254.586.959 170.228 456.620.172 20.460.104 - 714.532.157 - 237.890.132 25.016 - 476.617.009 462.774 462.774 73.137 56.019 17.118 2.670.124 1.192.232 37.363 1.440.529 70.020 5.833.334 93.036 20.695.097 154.632 154.632 154.632 1.054.788 5.091 1.049.697 900.156 19.794.941 350.103 19.444.838 % s/ gastos/ ingresos 34,78% 34,76% 0,02% 62,34% 2,79% 99,40% 33,09% 0,00% 66,30% 0,06% 0,06% 0,01% 0,01% 0,00% 0,37% 0,17% 0,01% 0,20% 0,01% 0,80% 0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,15% 0,00% 0,15% 0,05% 49 PLAN DE VIABILIDAD En la tabla insertada se refleja la cuenta de pérdidas y ganancias correspondiente a los ejercicios 2009-2012, ambos inclusive, referidos a 31 de diciembre, con expresión de los porcentajes que cada uno de los principales epígrafes, que engloban ingresos y gastos, representa sobre las cifras totales de ingresos y gastos respectivamente. A continuación, al igual que se ha realizado con los activos y pasivos, adjuntamos como información adicional la cuenta de pérdidas y ganancias a 31 de octubre de 2013, la cual no es susceptible de comparación ya que al no estar cerrado el ejercicio no tiene los ajustes de amortización, provisión, activación de costes y cálculo del impuesto de sociedades, entre otros. Procedemos a analizar la evolución de cada una de las principales partidas que componen la cuenta de pérdidas y ganancias de EMGIASA de los ejercicios comparativos 2009-2012 50 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 51 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Aprovisionamientos e importe neto de la cifra de negocios Evolución de aprovisionamientos e importe neto de la cifra de negocios 800.000.000,00 € 714.532.157,00 € 700.000.000,00 € 600.000.000,00 € 500.000.000,00 € Aprovisionamientos 426.200.687,00 € Importe Neto Cifra Negocios 400.000.000,00 € 289.832.818,00 € 300.000.000,00 € 254.757.187,00 € 189.541.267,00 € 200.000.000,00 € 168.937.470,00 € 100.000.000,00 € 64.062.424,00 € 57.854.092,00 € 0,00 € 2009 2010 2011 2012 Los gastos de aprovisionamiento en los que incurre EMGIASA para el desarrollo de su actividad, van disminuyendo progresivamente a lo largo del periodo analizado, pasando de 714.532.157.-€ en el ejercicio 2009 a 64.062.424.-€ en el ejercicio 2012, suponiendo una variación total del 91,03%. Esta es la partida más representativa del total de gastos, durante todos los ejercicios estudiados, llegando a suponer en el ejercicio 2012 un 95,51%. 52 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD En relación al importe neto de la cifra de negocios, se puede observar que también sufre una disminución a lo largo de todo el periodo con una variación global que supone un 77,29%, pasando de 254.757.187.-€ en 2009 a 57.854.092.-€ en 2012. El principal epígrafe de esta partida son las ventas realizadas, por ello a continuación se muestra un cuadro evolutivo con el detalle del importe neto de la cifra de negocios a lo largo del periodo analizado: Descripción Ejercicio 2012 Venta viviendas 51.184.467 Venta de aparcamientos 4.569.084 Venta Locales Fase-I 1.990.851 Venta de parcelas Venta de trasteros 12.129 Prestaciones de servicios 200 Ingresos del parking rotatorio de Castillas 97.361 Totales 57.854.092 Ejercicio 2011 147.149.253 6.569.905 1.996.033 13.102.580 2.400 117.298 168.937.469 Ejercicio 2010 260.991.232 26.612.474 2.078.079 696 150.336 289.832.818 Ejercicio 2009 226.638.076 27.948.883 170.228 254.757.187 53 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Variación de las existencias de productos terminados y en curso de fabricación La variación de existencias de productos terminados ha ido disminuyendo a lo largo del periodo analizado, pasando de 456.620.172.-€ en 2009 a 4.858.904.-€ en 2012, lo que supone una variación global del 98,94%. Esto se debe al descenso de la actividad de EMGIASA, ya que las promociones del Ensanche Sur están entregadas, prácticamente, en su totalidad. Para el ejercicio 2012 la importancia relativa de esta partida con respecto al total de ingresos supone un 6,11%. 54 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Trabajos realizados por la empresa para su activo Como se puede observar en la gráfica, durante los ejercicios 2009 y 2011 las cifras por trabajos realizados por la empresa para su activo se mantienen en niveles similares. Cabe destacar, por un lado el incremento que experimenta esta partida en el ejercicio 2010 llegando a 43.720.490.-€ lo que supone una variación del 113,68% con respecto al año anterior, y por otro lado la disminución que experimenta en el ejercicio 2012 donde la cantidad desciende hasta los 4.651.715.-€, lo que supone una variación del 71,52% respecto al año anterior, ocasionado por la paralización en las obras del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA). Para el ejercicio 2012 la importancia relativa de esta partida con respecto al total de ingresos supone un 5,85%. 55 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Otros ingresos y gastos de explotación Evolución Otros ingresos y gastos de explotación. 25.000.000,00 € 19.644.454,00 € 20.000.000,00 € 15.000.000,00 € Otros Ingresos Otros Gastos 9.340.363,00 € 10.000.000,00 € 10.928.883,00 € 5.567.560,00 € 5.000.000,00 € 2.670.124,00 € 462.774,00 € 579.614,00 € 595.570,00 € 0,00 € 2009 2010 2011 2012 La partida de otros ingresos de explotación está compuesta por ingresos por servicios prestados a las constructoras, ingresos por la repercusión a las comunidades de propietarios de gastos soportados por EMGIASA cuando deberían haber sido soportados por las comunidades, ingresos por la gestión de aparcamientos e ingresos por prestación de servicios diversos. Cabe destacar el incremento que sufre esta partida en el año 2010, la explicación a dicho aumento se encuentra en la facturación realizada al Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón por tres encomiendas de gestión que han sido: 56 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 1. Ejecución de una escuela infantil sobre la cubierta del aparcamiento subterráneo sito en Avda. Alcalde José Aranda, con destino a dotación educativa (expediente patrimonio 14/06) con dotación inicial de 900.000.-€ (Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón de 25 de enero de 2006) 2. Ejecución de un centro cívico de barrio sobre la cubierta del aparcamiento subterráneo sito en C/ Siete Ojos, con destino a dotación socio-cultural (expediente patrimonio 9/06) con dotación inicial de 2.839.009,04.-€ (Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón de 25 de enero de 2006) 3. Ejecución de un centro cívico de barrio sobre la cubierta del aparcamiento subterráneo sito en Avda. Viñagrande, con destino a dotación socio-cultural (expediente patrimonio 15/06) con dotación inicial de 2.648.000.-€ (Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón de 25 de enero de 2006) Con respecto a la partida otros gastos de explotación, que es una de las partidas más representativas del total de gastos de EMGIASA, se puede observar que experimentan un incremento progresivo a lo largo del periodo analizado, destacando el incremento reflejado en el ejercicio 2011 donde este tipo de gastos llega a los 19.644.453.-€ frente a los 2.670.124.-€ del año 2009, variación que se corresponde en su mayoría a los gastos de gestión corriente registrados en el ejercicio 2011. A lo largo del ejercicio 2012 disminuyen un 44,37% con respecto al ejercicio 2011, llegando a los 10.928.883.-€. • Gastos de personal Evolución Gastos de Personal 1.000.000,00 € 912.193,00 € 800.000,00 € 600.000,00 € 456.810,00 € 400.000,00 € Gastos de Personal 200.000,00 € 0,00 € 73.137,00 € 2009 110.555,00 € 2010 2011 2012 57 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD En los ejercicios 2009 y 2010 EMGIASA tenía suscrito un contrato de gestión exterior con la empresa Gesmasur, S.L. para la colaboración en la gestión de la sociedad. En el año 2011, tal y como se indica en la memoria de dicho ejercicio, se rescinde en el mes de noviembre el contrato con Gesmasur, S.L., lo que generó la subrogación del personal procedente de la misma. A su vez en ese mismo año se produjeron una serie de circunstancias (cambios de categoría, nuevos contratos, despidos) que junto con los gastos de seguridad social a cargo de la empresa también influyen en el aumento de dicha partida, tanto para el año 2011 como para el año 2012. Lo anteriormente expuesto explica el incremento de dicha partida que ha pasado de 73.137.-€ en el año 2009 a 912.193.-€ en el año 2012. A continuación reflejamos evolución de la plantilla recogida en las cuentas anuales de cada uno de los ejercicios estudiados. CATEGORÍA Año 2012 Ejercicio 2011 Ejercicio 2010 Ejercicio 2009 Ingenieros y licenciados 3 3 1 Jefes administrativos y de taller 1 2 3 Oficiales administrativos 9 10 1 Auxiliares administrativos 4 3 2 1 Total 17 18 6 2 Fuente: CCAA 2009, 2010, 2011 Y 2012 58 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Gastos e ingresos financieros Evolución de gastos e ingresos financieros 2.500.000,00 € 2.045.786,00 € 2.032.964,00 € 2.000.000,00 € 1.766.362,00 € 1.500.000,00 € 1.166.159,00 € 1.054.788,00 € 1.000.000,00 € 500.000,00 € 0,00 € Otros Gastos Financi… 486.326,00 € 154.632,00 € 2009 4.160,00 € 2010 2011 2012 La partida de gastos financieros recoge, principalmente, los intereses devengados por las deudas mantenidas con las entidades financieras por los distintos préstamos hipotecarios, cuya importancia relativa no alcanza el 2% del total de los gastos. La partida de ingresos financieros incluye los ingresos derivados directamente de la gestión financiera de la empresa en concepto de intereses de préstamos y créditos concedidos a terceros, es decir a los propietarios con escritura de compraventa con cláusula de condición resolutoria, así como de los rendimientos del capital. Como se puede observar en la gráfica, experimentan una disminución en el año 2010 en un 97,31% respecto al año anterior, la principal causa de esta disminución va asociada a la bajada de tesorería en dicho año. Posteriormente vuelve a tener una tendencia al alza en los años posteriores, sufriendo un incremento significativo del 263,21% en el año 2012 con respecto al año 2011 llegando hasta 1.766.362.-€, lo que supone un 2,22% del total de los ingresos. Dicho incremento se debe principalmente a los intereses de créditos concedidos a terceros. 59 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Tras el análisis de la evolución de las partidas incluidas en las cuentas anuales del periodo 2009-2012, pasamos a realizar un análisis económico-financiero mediante el cálculo de algunos de los principales ratios indicadores de la situación de la empresa. • Ratios de actividad Periodo medio de cobro 31/12/2012 importes Importe neto de la cifra de negocios 57.854.092 Total clientes 10.558.108 Deuda media de los clientes 10.696.212 Dias del año 365 Periodo medio días de cobro 67,48 31/12/2011 importes 168.937.470 10.834.315 10.465.409 365 22,61 31/12/2010 importes 289.832.818 10.096.502 5.355.595 365 6,74 31/12/2009 importes 254.757.187 614.687 365 El periodo medio de cobro refleja el número de días que por término medio la empresa financia a sus clientes, por lo que ejerce una influencia directa sobre las ventas. Se observa como durante el periodo analizado, este ratio se va incrementando, afectando así al nivel de liquidez de la empresa. Periodo medio de pago Total acreedores comerciales Deuda media con los proveedores Aprovisionamientos Días del año Período medio de pago 31/12/2012 importes 45.860.344 60.146.043 64.062.424 365 342,69 31/12/2011 importes 74.431.742 86.800.098 189.541.267 365 167,15 31/12/2010 importes 99.168.453 113.467.530 426.200.686 365 97,17 31/12/2009 importes 127.766.607 714.532.157 365 - 60 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD El periodo medio de pago refleja el número de días que por término medio los proveedores financian a la empresa. Se observa como durante el periodo analizado, este ratio se va incrementando, lo que refleja las dificultades que la empresa ha ido teniendo para el atender las obligaciones exigibles. Rotación del activo real o activo total neto 31/12/2012 importes Importe neto de la cifra de negocios 57.854.092 Activo total neto 294.582.727 Rotación del activo total neto 19,64% 31/12/2011 importes 168.937.470 337.094.466 50,12% 31/12/2010 importes 289.832.818 470.985.309 61,54% 31/12/2009 importes 254.757.187 620.795.598 41,04% Este ratio nos permite medir la efectividad con que la sociedad utiliza la totalidad de sus activos en la obtención de ventas. Se observa que es en el año 2010 donde la sociedad emplea sus activos de forma más intensiva. EVOLUCIÓN DEL ACTIVO TOTAL NETO 70,00% 61,54% 60,00% 50,12% 50,00% 40,00% 41,04% Rotación del Activo Total Neto 30,00% 20,00% 19,64% 10,00% 0,00% 2009 2010 2011 2012 61 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Ratios de rentabilidad Margen sobre el coste de ventas 31/12/2012 importes Ventas 57.756.531 Aprovisionamientos 64.062.424 Variacion existencias (activación) 4.858.905 Trabajos realizados a la Eª. Para su activo 4.651.715 Coste de los productos vendidos 54.551.804 Beneficio o margen bruto 3.204.727 Margen sobre costes de ventas 5,87% 31/12/2011 importes 168.817.772 - 189.541.267 19.786.103 16.332.602 - 153.422.562 15.395.210 10,03% 31/12/2010 importes 289.681.786 - 426.200.686 105.449.543 43.720.490 - 277.030.653 12.651.133 4,57% 31/12/2009 importes 254.586.959 - 714.532.157 456.620.172 20.460.104 - 237.451.881 17.135.078 7,22% El margen sobre el coste de ventas nos permite medir el beneficio bruto obtenido por la empresa en función de los costes de los productos vendidos. De este modo para el año 2012, por cada 100.-€ de coste de productos vendidos se obtuvieron unos beneficios brutos de 5,87 euros. Se observa que es en el año 2011 donde la sociedad tiene un mayor margen de ventas. Rentabilidad económica Resultado de la explotación Activo total neto ROI 31/12/2012 importes 1.035.552 294.582.728 0,35% 31/12/2011 importes 1.597.984 337.094.466 0,47% 31/12/2010 importes 22.111.388 470.985.309 4,69% 31/12/2009 importes 20.695.097 620.795.598 3,33% 62 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Este ratio es la relación entre el Beneficio Bruto (antes de intereses e impuestos) y el activo total, es decir que mide la capacidad de los activos totales (corrientes y no corrientes) para generar rentas. Cuánto más elevado sea el ratio, mejor, ya que es un indicativo de que se obtiene más productividad del activo. Se puede ver que en los años 2009 y 2010 se mantienen en niveles similares disminuyendo significativamente en los ejercicios 2011 y 2012 donde se sitúa por debajo de la unidad, lo que puede indicar un exceso de inversiones en relación con la cifra de negocios. Rentabilidad financiera 31/12/2012 importes Beneficios de las actividades ordinarias 1.673.538 Fondos propios - 15.971.829 ROE -10,48% 31/12/2011 importes 306.906 - 17.827.630 -1,72% 31/12/2010 importes 20.069.762 42.540.269 47,18% 31/12/2009 importes 19.794.942 38.873.212 50,92% Este ratio indica el rendimiento neto obtenido de los fondos propios en relación al beneficio neto obtenido por la empresa mediante su actividad. Se puede observar cómo va disminuyendo a lo largo del periodo llegando a ser negativo en los años 2011 y 2012. Para el ejercicio 2012 por cada euro de inversión de los fondos propios la empresa obtuvo pérdidas de 10,48.-€. 63 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Evolución de la rentabilidad económica y financiera 60,00% 50,92% 47,18% 50,00% 40,00% 30,00% ROI ROE 20,00% 10,00% 4,69% 3,33% 0,47% 0,35% 0,00% 2009 2010 2011 2012 -1,72% -10,00% -10,48% -20,00% Margen bruto de actividades inmobiliarias El margen bruto de actividades inmobiliarias, calculado sobre la cifra de ventas de activos inmobiliarios más la activación de existencias menos los gastos de aprovisionamiento (en los cuales se han excluidos los correspondientes al CREAA), sería para el periodo 2009-2012 como sigue a continuación: Ventas Variación de existencias de productos terminados y en curso Aprovisionamientos (excluidos costes CREAA) Margen bruto actividades inmobiliarias - 2012 57.756.531 2011 168.817.772 2010 289.681.786 2009 254.586.959 Total 770.843.048 4.858.905 19.786.103 105.449.543 456.620.172 586.714.723 59.410.709 3.204.727 - 173.208.665 15.395.210 - 382.480.196 12.651.133 - 694.072.053 17.135.078 - 1.309.171.623 48.386.148 64 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Como se puede observar EMGIASA para todo el periodo contemplado ha obtenido unos márgenes brutos positivos por la realización de su actividad. A su vez y como complemento a la información indicada, pasamos a detallar, mediante cuadro adjunto, los costes asociados al CREAA acumulados durante el cuatrienio considerado. 2012 Costes CREAA (Trabajos realizados por la empresa para su activo) 4.651.715 2011 16.332.602 2010 43.720.490 2009 20.460.104 Total 85.164.911 De los datos reflejados anteriormente se puede decir que EMGIASA que obtuvo unos márgenes brutos positivos derivados de su actividad ordinaria durante 2009-2012 por importe de 48.386.148.-€, tuvo que soportar unos costes de 85.164.911.-€ por la construcción del CREAA durante el mismo periodo, lo que supone un déficit financiero de 36.778.763.-€. A ello se habrían de sumar los recursos ya aplicados en años anteriores, que sumados a los 85.164.911.-€, alcanzan la cifra de 98.406.844.-€. Evidentemente esta cantidad invertida en el CREAA no se refleja como déficit en la cuenta de Pérdidas y Ganancias de la Sociedad, ya que EMGIASA ha activado esos costes como “inmovilizado en curso”, mecánica contable adecuada siempre que el valor resultante del activo no exceda de su valor real de mercado. • Cargas financieras Tasa de cobertura de gastos financieros por el margen de explotación 31/12/2012 importes Resultado de la explotación 1.035.552 Impuesto sobre Sociedades 167.365 Gastos financieros 1.166.159 Tasa de cobertura 0,74 31/12/2011 importes 1.597.984 92.072 2.032.964 0,74 31/12/2010 importes 22.111.388 636.379 2.045.786 10,50 31/12/2009 importes 20.695.097 350.103 1.054.788 19,29 65 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Esta tasa mide el grado en que pueden disminuir los beneficios sin producir dificultades financieras por la incapacidad de la empresa para pagar los intereses anuales. Se observa que aunque va disminuyendo, durante todo el periodo contemplado, es positivo lo que indica que la empresa se ve capacitada para hacer frente a sus cargas financieras. • Índices de liquidez Fondo de maniobra e índice de liquidez o solvencia técnica Activo corriente Pasivo corriente Fondo de maniobra Indice de liquidez o solvencia 31/12/2012 importes 144.092.929 222.938.441 - 78.845.512 0,65 31/12/2011 importes 217.934.984 342.097.545 - 124.162.561 0,64 31/12/2010 importes 378.422.001 409.007.546 - 30.585.545 0,93 31/12/2009 importes 581.776.626 563.966.095 17.810.531 1,03 El Fondo de Maniobra nos indica si una empresa dispone de recursos suficientes para hacer frente a sus deudas más inmediatas. Mide la parte del activo circulante financiada por pasivo circulante. La diferencia resultante, en caso de ser positiva, sería la parte del activo corriente susceptible de utilización por parte de la empresa después de hacer frente a los créditos exigibles a corto plazo. Se observa que en los años 2010, 2011 y 2012 dicho fondo es negativo, lo que indica la incapacidad de hacer frente a los créditos a corto plazo utilizando únicamente los activos circulantes. El ratio de solvencia mide la capacidad de la empresa para hacer frente a sus obligaciones de pago. Lo ideal es que este ratio sea superior a 1,5 y como se puede observar en los años 2010, 2011 y 2012 es inferior a la unidad, lo que implica que la empresa no cubre la totalidad del pasivo a corto plazo con el activo realizable a corto plazo. 66 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Coeficiente de tesoreria 31/12/2012 importes 12.376.926 13.877.228 222.938.441 0,12 Deudores Inversiones financieras temporales Tesoreria Pasivo corriente Coeficiente de tesoreria 31/12/2011 importes 13.261.911 7.508.193 342.097.545 0,06 31/12/2010 importes 23.140.116 14.086.054 409.007.546 0,09 31/12/2009 importes 48.092.077 21.086.197 563.966.095 0,12 Mide el grado de liquidez inmediata. Lo recomendable es que este indicador sea igual a 1, y como se puede ver durante todo el período analizado, el ratio es inferior, lo que indica falta de liquidez a corto plazo. Evolución del índice de liquidez y coeficiente de tesoreria 1,2 1,03 1 0,93 0,8 0,64 0,65 0,6 Índice de Liquidez Coeficiente de Tesorería 0,4 0,2 0,12 0,12 0,09 0,06 0 2009 2010 2011 2012 67 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD • Ratio de endeudamiento Autonomia financiera y tasa de endeudamiento Fondos propios Recursos ajenos Autonomía financiera Tasa de endeudamiento 31/12/2012 importes 15.971.829 310.524.207 0,05 -1944,20% 31/12/2011 importes 17.827.630 354.922.096 0,05 -1990,85% 31/12/2010 importes 42.540.269 422.611.707 0,10 993,44% 31/12/2009 importes 38.873.212 570.290.720 0,07 1467,05% El ratio de endeudamiento mide la relación existente entre el importe de los fondos propios de la empresa con relación a las deudas que mantiene tanto a largo como a corto plazo. Como se puede observar en el cuadro, existe una mayor utilización de recursos ajenos frente a los recursos propios lo que ha provocado la pérdida de autonomía financiera y solvencia patrimonial. La tasa de autonomía financiera, debe situarse en torno a 1 y como se puede observar no se llega a alcanzar, llegando incluso a ser negativo en los años 2011 y 2012, lo que refleja que la empresa no dispone de recursos propios para hacer frente a sus pasivos exigibles. 68 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 4. ACTUACIONES ACOMETIDAS POR EMGIASA, EN PERIODO DE NEGOCIACION EN ETAPA DE PRECONCURSO DE ACREEDORES. 1. PERIODO DE NEGOCIACION EN ETAPA DE PRECONCURSO DE ACREEDORES. Los miembros de Dirección del actual Organo de Administración, regido por un Consejo de Administración con fecha 18 de octubre de 2012, presentó solicitud de Preconcurso de Acreedores conforme a lo dispuesto en el artículo 5.3/5 bis de la Ley Concursal. En plazo legal previsto, la Sociedad no alcanzó un acuerdo definitivo de renegociación con los diversos acreedores financieros que eran titulares de unos créditos con privilegio especial. Si bien, en periodo anterior su actuación permitió: primero, la cancelación de unas obligaciones de pago (vencidas, líquidas y exigibles) por importe de 13.704.891,15.-€; segundo, la novación de diversos préstamos hipotecarios con los acreedores financieros Bankia, La Caixa y Banco Sabadell. Por último, y como consecuencia de la publicación del Decreto Ley 4/2012, de 24 de febrero, de pagos a proveedores, EMGIASA fue incluida entre las empresas municipales que podían acogerse a los presupuestos de la anterior disposición. Ello comportó la cancelación de unas obligaciones de pago por un importe de 54.873.029,69.-€, con la consiguiente reducción del pasivo financiero. En síntesis, durante el periodo anterior, se acomete una actividad que permitió la cancelación de las siguientes obligaciones: 69 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD CANCELACION OBLIGACIONES EN PRECONCURSO DE ACREEDORES (DACION EN PAGO) EMPRESA B 84837087 B 84547934 G 83966614 A 80628597 DEUDA ACUERDOS ESCRITURADOS PAGO EFECTIVO BIENES 19 PLAZAS AP-PARQUE MAYOR 60.000,00 € 3 PLAZAS AP-JOAQUIN COSTA 39.740,98 € 2 PLAZAS AP- JOAQUIN COSTA 6 PLAZAS C.M. HUERTA 5 PLAZAS C.M. HUERTA 356.941,45 € 70.586,18 € 72.428,19 € 71.105,02 € 356.941,45 € 70.586,18 € 72.428,19 € 71.105,02 € A 28753341 B 82224213 1.504.662,48 € 70.732,19 € 1.504.662,48 € 70.732,19 € G 85265942 B 63772305 A 28896330 A 28/905156 A 81638108 248.427,77 € 315.173,50 € 187.046,91 € 172.679,61 € 1.362.765,62 € 248.427,77 € 315.173,50 € 187.046,91 € 172.679,61 € 1.362.765,62 € A 792252709 50.830.879-M 44.673.067-Y 7.231.988-Y B 85290682 17.830.634-M B 13329826 B 82/354069 50.086.506-G 74.612.969-A A 28421683 B 85669778 5.173.751,03 € 75.691,20 € 132.323,51 € 40.178,15 € 52.662,48 € 50.236,86 € 117.826,36 € 100.687,19 € 20.586,09 € 45.434,89 € 63.503,64 € 49.942,06 € 3.196.894,14 € 75.691,20 € 132.323,51 € 40.178,15 € 52.662,48 € 50.236,86 € 117.826,36 € 100.687,19 € 20.586,09 € 45.434,89 € 63.503,64 € 49.942,06 € 62.621,20 € 106.183,51 € 40.178,15 € 26.522,48 € 37.166,86 € 52.476,36 € 48.407,19 € 14.521,37 € 26.300,17 € 37.363,64 € 31.722,96 € A 50001726 A 28988020 B 83604397 A 79434965 A 28/328441 A 38433009 B 85301059 B 96876495 A 82872755 275.052,08 € 53.983,39 € 74.030,37 € 513.000,00 € 434.286,52 € 31.206,65 € 61.881,60 € 1.791.880,08 € 114.198,08 € 275.052,08 € 53.983,39 € 74.030,37 € 513.000,00 € 434.286,52 € 31.206,65 € 61.881,60 € 1.042.371,29 € 114.198,08 € 117.539,91 € 27.843,39 € 34.820,37 € 64.000,00 € 68.326,52 € 18.136,65 € 9.601,60 € 0,00 € 42 PLAZAS P.MAYOR-31 PLAZAS J.COSTA 20.059,23 € 2 PLAZAS C.M.HUERTA --- LOCAL 1 ES 119 1.543.769,08 € 13.704.891,15 € 1.505.175,97 € 10.978.525,47 € 500.789,55 € C.M.HUERTA-- 28 PLAZAS AV.J.R.JIMENEZ 2.026.903,62 € 297.137,30 € 30.845,20 € 78.420,00 € 65.350,00 € 2 LOCALES PARCELA ES 139 Y ES 136 5 PLAZAS 571.193,30 € GARAJE C.P.JOAQUIN COSTA 29.419,92 € 3 PLAZAS C.P. JOAQUIN COSTA 11 PLAZAS C.M. HUERTAS 15.785,02 € 6 PLAZAS PARQUE MAYOR 184.473,50 € 10 PLAZAS C.M.HUERTAS 74.619,91 € 7 PLAZAS GNV ES 125 12 PLAZAS AP.C.P.JOAQUIN COSTA 49 PLAZAS CMHUERTAS 207.879,43 € 32 PLAZAS ES 145 125 PLAZAS AP-SIETE OJOS, 11 P.MAYOR, 7 LOCALES ES 113, ES 124 Y ES 129 1 PLAZA GARAJE PARQUE MAYOR 2 PLAZAS GARAJE PARQUE MAYOR 2 PLAZAS GARAJE PARQUE MAYOR 1 PLAZA GARAJE PARQUE MAYOR 5 PLAZAS PARQUE MAYOR 4 PLAZAS C.M. HERTA 1 TRASTERO PARCELA ES 155 1 TRASTERO ES 155 1 PLAZA S.PEDRO 2 PLAZAS AP- JOAQUIN COSTA 1 PLAZA C.P. JOAQUIN COSTA 11 PLAZAS C.PROFESORES 1 PLAZA C.M.HUERTA 2 PLAZAS C.P. JOAQUIN COSTA 3 PLAZAS 35 PLAZAS C.M.HUERTAS 28 PLAZAS C.P. JOAQUIN COSTA 1 PLAZA C.M. HUERTAS 4 PLAZAS C.M. HUERTAS 933.597,62 € 41.312,27 € 222.190,00 € 130.700,00 € 112.427,00 € 172.790,69 € 1.154.886,19 € 3.196.894,14 € 13.070,00 € 26.140,00 € 26.140,00 € 13.070,00 € 65.350,00 € 52.280,00 € 6.064,72 € 19.134,72 € 26.140,00 € 13.070,00 € 156.840,00 € 26.140,00 € 39.210,00 € 448.934,85 € 365.960,00 € 13.070,00 € 52.280,00 € 1.042.371,29 € 94.138,85 € 34 PLAZAS P.MAYOR--14 PLAZAS A 78105236 TOTALES FIRMADOS 1.004.386,42 € 8.935.954,84 € 70 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD CANCELACION DE OBLIGACIONES POR DECRETO DE ACREEDORES (R.D. LEY 4/2012) NOMBRE PAGOS R.D. B82481904 43.657,71 A47366752 211.787,21 A20060034 655.640,98 A20060034 171.900,73 A28658243 433.072,97 A78105236 2.125.530,48 B80736648 4.133,91 U85291797 29.022.481,99 B81094799 64.209,74 A28854727 9.559.279,97 A28019206 4.209.530,74 A78847381 17.357,21 U84527324 15.020,40 B84962877 9.337,34 B14801971 775.189,76 B80991052 835.460,68 B80638851 7.937,79 F20025318 25.745,60 A19001205 1.431.209,20 D81917858 79.796,63 A79607313 1.275.000,00 B80569635 255.065,66 B82832049 20.437,96 B86041613 12.390,00 A78106564 65.486,44 A28709053 276.770,70 U84382720 850.655,86 U85558336 2.391.815,78 U85265924 19.795,14 B35422609 TOTALES 7.331,11 54.873.029,69 71 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 5. SOLICITUD JUDICIAL DE CONCURSO VOLUNTARIO DE ACREEDORES. EMGIASA, presentó el día 24 de febrero de 2012, solicitud de declaración judicial de Concurso Voluntario de Acreedores. La solicitud de concurso fue estimada, declarándose el Concurso con el carácter de Voluntario en virtud de Auto del día 7 de mayo de 2012, por el Juzgado Mercantil nº 6 de Madrid, con el número 182/12. La dirección de la empresa entendió que constituía presupuesto obligado así como diligencia legal exigible a un leal y ordenado empresario, tras haber transcurrido el plazo de renegociación, la presentación de solicitud de declaración judicial, al no poder hacer frente regularmente al pago de una ingente deuda. Y en consiguiente, no tenido lugar la remoción de la causa de insolvencia. EMGIASA fue notificada de las primeras sentencias pronunciadas por el Tribunal Supremo que ha conocido de un importante número de recursos de casación interpuestos por el colectivo de las personas físicas y jurídicas que resultaron expropiadas en el Ensanche Sur de Alcorcón. El Alto Tribunal ha fijado el “justiprecio final y definitivo”, por un importe total aproximadamente 38.500.000 euros en concepto de principal más sus intereses por retraso en pago del justiprecio y demora en el procedimiento. Estos créditos son objeto de reconocimiento en los textos definitivos de la Lista de Acreedores, con la calificación de “créditos públicos” y con privilegio general que ha dado lugar a diversos incidentes concursales. Cabe señalar que, se ha dictado resolución por el Juzgado Mercantil nº 6 de Madrid, que declara el reconocimiento como créditos ordinarios. Consta por último, protesta presentada frente al pronunciamiento dictado en los anteriores incidentes. 72 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD En definitiva, en materia del justiprecio de la expropiación han adquirido carácter firme en Derecho las Sentencias pronunciadas por el Alto Tribunal. En la actualidad se ha instado la Ejecución forzosa de cuyas actuaciones conoce el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sección Cuarta. Corresponderá al Tribunal Superior de Justicia de Madrid, pronunciamiento sobre determinación de la responsabilidad o no de la Administración municipal expropiante, por insolvencia de la empresa beneficiaria. Por otro y a virtud de la situación de crisis actual, y en especial al sector de la construcción, en el proceso de promoción llevado a efecto por la Sociedad, a los retrasos acumulados en la terminación de las obras, ha tenido lugar una importante caída de demanda en los activos que es titular EMGIASA. En síntesis, son diversas causas que han provocado la insolvencia de la Sociedad. La construcción de un número excesivo de aparcamientos, y de modo especial, la construcción del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA), cuyo coste de ejecución material ha sido superior a CIEN MILLONES DE EUROS. En ambos casos, sin recursos propios, y con respecto al CREAA, no se elaboró los planes de viabilidad sin unos mínimos estudios económicos y financieros que hubieran acreditado su posible rentabilidad y su desarrollo sostenible impuesta la concesión a esta Empresa municipal. Sin embargo, la Sociedad ha podido mantener su actividad y en período transcurrido desde la declaración concursal, los hechos mas relevantes que han sucedido son los siguientes: ESCRITURACION DE PARCELAS PARCELA ES 16.2.2. P 149 ES 14.3.1. P 143 ES 10.1.2. P 128 ES 11.2.3. P 133 FECHA DE ENTREGA 11/05/2012 19/07/2012 04/12/2013 14/12/2012 73 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD FINALIZACION PARCELA PARCELA FECHA FINALIZACIÓN OBRA ES 20.3.1. P 162 Noviembre 2013 Asimismo, mediante autorización judicial e informe favorable de la Administración Concursal, EMGIASA de acuerdo a su objeto social ha otorgado una serie de escrituras de venta, que han permitido una reducción del Pasivo Financiero, según el siguiente resultado: AUTORIZACIONES JUDICIALES DE VENTA TITULAR INMUEBLE OBJETO ENAJENACION IMPORTE VENTA IMPORTE CANCELACION CREDITO BANCO SABADELL 489 Plazas Aparcamiento 4.127.920,38 € 4.127.920,38 € BANCO SABADELL Parcela 5.1. Ensanche Sur 5.900.520,00 € 15.220.040,00 € BANCO SABADELL Parcela 1.4.1. Ensanche Sur 3.052.800,00 € 5.234.966,00 € BANCO SABADELL Parcela 5.2. Ensanche Sur 5.427.200,00 € 9.479.776,00 € Entremares Parcela 1.4.2. Ensanche Sur 4.537.765,00 € 4.189.565,12 € TOTAL 23.046.205,38 € 38.252.267,50 € Durante este periodo EMGIASA ha disminuido considerablemente la partida de gastos de personal. Así de 32 trabajadores que constituían la plantilla de la empresa en Noviembre de 2011, hemos pasado a 16 trabajadores, un 50% de reducción en gastos de personal. 74 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Del mismo modo, al reducirse el personal de la empresa, se ha procedido a dar de baja dos oficinas que EMGIASA tenía alquiladas, una de ellas en la calle Islas Cíes (Servicio Postventa) y otra en Avda. Libertad 7. 75 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 6. INCIDENTES CONCURSALES. En la fase común del Concurso se han formulado unos incidentes concursales, que no han agravado el Pasivo de la Sociedad, ni tras las resoluciones recaídas, pendientes aún de firmeza, es previsible una modificación o alteración. CUADRO INCIDENTES CONCURSALES TITULAR Estudio 5 de Gestión y Proyectos, S.A. Toronto Real Estate, Nozar y otros Motema, S.L. Alcalde de Móstoles, Frapema y otros Landevel, S.L. y otros Promofersan, S.A. y Antonio Blanco Alvarez Foreto, S.L.U. Gesmasur, S.L. Construcciones M.S., S.A. DHO Infraestructuras, S.A. Obrum Com.Prop.Alfredo Nobel 1 a 16 OBJETO IMPUGNACION CALIFICACION CREDITO IMPUGNACION CALIFICACION CREDITO IMPUGNACION CALIFICACION CREDITO IMPUGNACION CALIFICACION CREDITO IMPUGNACION CALIFICACION CREDITO IMPUGNACION CALIFICACION CREDITO RECLAMACION IMPUGNACION CREDITO DESISTIMIENTO RECONOCIMIENTO CREDITO POR 1.187.305'62 RECONOCIMIENTO CREDITO ORDINARIO DE 1.616.288'92 RECONOCIMIENTO CREDITO CONTRA LA MASA RECLAMACION CREDITO PUBLICO CREDITO PUBLICO CREDITO PUBLICO CREDITO PUBLICO CREDITO PUBLICO CREDITO PUBLICO 240.363,70 .-€ 1.036.780,92.-€ RESOLUCION DESESTIMATORIAANUNCIADA DESESTIMATORIA ANUNCIADA DESESTIMATORIA ANUNCIADA DESESTIMATORIA ANUNCIADA DESESTIMATORIA ANUNCIADA DESESTIMATORIA ANUNCIADA RECONOCIDO 170.523,29 DESESTIMATORIA ANUNCIADA DESESTIMATORIO ANUNCIADA 3.301.766,43.-€ RECONOCIDO 1.529.700,22.-€ + 2.237,49.-€ COSTAS 7.990,99.-€ PENDIENTE RESOLUCION 76 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 7. PROMOCIONES TERMINADAS POR EMGIASA. VIVIENDAS EN EL ENSANCHE SUR DE ALCORCON. El Ensanche Sur de Alcorcón, es un proyecto totalmente público y uno de los desarrollos de vivienda más importantes de España. El barrio tiene una extensión cercana a los dos millones de metros cuadrados sobre los que se han ido construyendo un total de 5.891 viviendas públicas, con sus respectivas plazas de garaje y trasteros, distribuidas en 53 promociones impulsadas por EMGIASA. El desarrollo urbanístico del Ensanche Sur, con sus 5.891 viviendas, se dividió en tres fases: Fase I, Fase II, Fase III; Dividido en las siguientes promociones: Fase I: FASE PROMOCIÓN FASE I 110 FASE I 111 FASE I 112 FASE I 113 FASE I 114 FASE I 115 FASE I 116 FASE I 117 FASE I 118 FASE I 119 FASE I 120 FASE I 121 FASE I 122 FASE I 123 TOTAL FASE I Nº TOTAL ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS VIVIENDAS 2009 2010 2011 2012 118 108 7 2 0 110 98 7 1 0 106 96 5 3 0 104 96 5 0 1 111 93 7 5 0 118 109 3 3 2 118 110 2 2 0 112 104 4 3 0 105 96 4 3 1 113 100 7 3 0 107 103 1 2 0 104 95 8 1 0 114 106 5 1 0 108 98 5 0 0 1548 1412 70 29 4 ESCRITURADAS a VIVIENDAS 31/12/2013 PENDIENTES 0 1 0 2 0 2 0 2 0 4 0 1 0 4 0 1 0 1 0 3 0 1 0 0 0 2 0 4 0 28* * En el año 2012 se recuperaron 2 viviendas de condición resolutoria de la parcela 111, de las que se ha escriturado una en el año 2013. Asimismo se recuperaron en 2012 una vivienda de la p.114, una de la p.119 y una de la p.123. En noviembre de 2013 se escrituraron la vivienda de la p.114 y la de la P. 119, quedando pendiente la de la p.123 En el ejercicio 2013 se ha recuperado una vivienda en la p.110 otra en la p.119, otra en la p.123 Por lo tanto quedarían 5 viviendas más en esta fase que sumar a las 28 pendientes (Total pendiente 33) 77 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD La Fase I consta de 14 promociones con un total de 1.548 viviendas de las que a 31 de diciembre de 2013 se habían escriturado un total de 1.515 viviendas, quedando pendientes de escriturar 33 viviendas. Fase II: FASE PROMOCIÓN FASE II 134 FASE II 135 FASE II 136 FASE II 137 FASE II 138 FASE II 139 FASE II 140 FASE II 141 FASE II 142 FASE II 143 FASE II 144 FASE II 145 FASE II 146 FASE II 147 FASE II 148 FASE II 149 FASE II 150 TOTAL FASE II Nº TOTAL ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS VIVIENDAS VIVIENDAS 2009 2010 2011 2012 a 31/12/2013 PENDIENTES 102 71 22 4 1 0 4 110 0 97 9 1 0 3 112 83 15 10 1 0 3 112 0 83 21 3 2 3 109 78 24 5 1 0 1 114 0 60 44 7 0 3 117 0 85 26 2 0 4 108 0 0 100 3 1 4 111 0 99 9 0 0 3 113 0 0 0 102 3 8 114 0 0 108 2 0 4 114 0 104 6 1 0 3 114 0 106 5 0 0 3 122 0 108 8 0 1 5 122 82 24 11 0 1 4 106 0 0 0 94 7 5 125 92 23 5 1 0 4 1925 406 850 371 219 15 64* * En el ejercicio 2013 se ha recuperado una vivienda en la P. 146 la cual ya ha sido escriturada. La Fase II consta de 17 promociones con un total de 1.925 viviendas de las que a 31 de Diciembre de 2013 se habían escriturado un total de 1.861 viviendas, quedando pendientes de escriturar 64 viviendas. 78 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Fase III: FASE PROMOCIÓN FASE III 124 FASE III 125 FASE III 126 FASE III 127 FASE III 128 FASE III 129 FASE III 130 FASE III 131 FASE III 132 FASE III 133 FASE III 151 FASE III 152 FASE III 153 FASE III 154 FASE III 155 FASE III 156 FASE III 157 FASE III 158 FASE III 159 FASE III 160 FASE III 161 FASE III 162 TOTAL FASE III Nº TOTAL ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS VIVIENDAS VIVIENDAS 2009 2010 2011 2012 a 31/12/2013 PENDIENTES 109 0 98 8 0 0 3 114 0 0 108 1 3 2 108 0 92 13 0 0 3 117 0 107 6 0 0 4 113 0 0 0 71 22 20 106 0 74 25 5 0 2 105 0 0 96 4 0 5 108 0 0 86 14 4 4 106 0 90 11 1 1 3 102 0 0 0 75 11 16 114 0 99 11 0 0 4 112 0 83 25 1 0 3 112 0 82 26 1 0 3 110 0 0 106 1 0 3 108 0 76 28 1 0 3 112 0 86 23 0 0 3 109 0 79 26 2 0 2 110 0 85 21 0 0 4 109 0 94 12 0 0 3 112 0 67 39 3 1 2 112 0 0 106 3 0 3 110 0 0 0 0 0 110 2418 0 1212 776 183 42 205 La Fase III consta de 22 promociones con un total de 2.418 viviendas de las que a 31 de Diciembre de 2013 se habían escriturado un total de 2.213 viviendas, quedando pendientes de escriturar 205 viviendas. 79 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Viviendas Escrituradas en 2009 TOTAL FINAL % Sobre Total 5891 100 % 1818 30,86 % Viviendas Escrituradas en 2010 Viviendas Escrituradas en 2011 2132 36,19 % 1176 19,96 % Viviendas Escrituradas en 2012 406 6,89 % Viviendas Escrituradas en 2013. 57 0,97% Pendientes de escriturar 302 5,13 % Durante el año 2013 (a 31/10/2013) se han escriturado 46 viviendas, quedando el resto de viviendas (313) pendientes de escriturar durante los sucesivos periodos. Asimismo, debemos hacer mención a que con anterioridad al Ensanche Sur, EMGIASA construyó un total de 16 promociones, que suponen 1.836 viviendas, todas ellas en diversos ámbitos de Alcorcón. 80 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD PARCELAS LIBRES EN EL ENSANCHE SUR. EMGIASA dispone de las siguientes parcelas edificables en el Ensanche Sur de Alcorcón: PARCELA REGISTRO FINCA REG. SUPERFICIE EDIFICABILIDAD Nº VIVIENDAS MAXIMAS Nº VIVIENDAS ESTIMADA 1.4.2 2 62385 4.746 3.390 36 29 1.4.4 2 62389 4.746 3.390 36 29 1.4.5 2 62391 5.147 3.390 36 29 5.3 2 62395 8.544 5.980 64 52 10.2 3 55228 8.572 5.980 56 52 10.3 3 55229 8.572 5.980 56 52 10.4 3 55230 8.572 5.980 56 52 24.1 3 55231 8.700 6.030 58 52 24.2 3 55232 8.700 6.030 58 52 25.1 3 55234 8.613 6.030 58 52 25.2 3 55235 8.613 6.030 58 52 25.3 3 55236 8.487 6.030 58 52 26.1 3 55237 8.574 6.030 58 52 26.2 3 55238 8.700 6.030 58 52 Dentro del Plan de Viabilidad de la Empresa está contemplado el posible desarrollo de 5 de las Parcelas Libres para viviendas unifamiliares, y la la venta de tres mas. 81 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD LOCALES COMERCIALES DISTRIBUCIÓN POR PARCELAS PARCELA LOCAL Nº M² UTILES Nº FINCA 2.3.1. - ES 112 2.3.1. - ES 112 2.3.1. - ES 112 2.3.1. - ES 112 2.3.1. - ES 112 2.3.1. - ES 112 2 3 4 5 6 7 94,80 94,80 94,80 94,80 57,90 35,86 66742 66744 66746 66748 66750 66752 2.3.2. - ES 113 2.3.2. - ES 113 2.3.2. - ES 113 2.3.2. - ES 113 2.3.2. - ES 113 2 3 6 7 8 27,37 27,37 27,37 27,37 58,14 65715 65717 65723 65725 65727 3.3.1. - ES 118 2 95,84 67406 4.3.1 - ES 122 4.3.1 - ES 122 3 4 109,24 65,88 66083 66085 6.1.1. - ES 124 1 86,35 71921 6.1.2. - ES 125 2 220 71729 13.3.1 - ES 136 13.3.1 - ES 136 1 2 121,66 105,14 70400 70426 82 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD PARCELA LOCAL Nº M² UTILES Nº FINCA 14.1.1 - ES 139 14.1.1 - ES 139 B C 212,77 224,99 69998 70000 18.2.2 - ES 154 18.2.2 - ES 154 18.2.2 - ES 154 18.2.2 - ES 154 1 2 3 4 83,72 86,15 86,15 83,73 58482 58483 58484 58485 11.1.1 - ES 129 11.1.1 - ES 129 11.1.1 - ES 129 11.1.1 - ES 129 2 3 4 5 136,77 136,77 52,63 106,76 59853 59854 59855 59856 13.3.3 - ES 138 13.3.3 - ES 138 13.3.3 - ES 138 13.3.3 - ES 138 1 2 4 5 44,71 64,01 83,56 64,01 69632 69634 69680 69694 11.1.2 - ES 130 11.1.2 - ES 130 11.1.2 - ES 130 11.1.2 - ES 130 11.1.2 - ES 130 11.1.2 - ES 130 1 2 3 4 5 6 94,18 76,25 69,86 69,43 76,25 93,05 63223 63224 63225 63226 63227 63228 19.2.1 - ES 157 19.2.1 - ES 157 19.2.1 - ES 157 19.2.1 - ES 157 19.2.1 - ES 157 1 2 3 4 5 64,01 83,56 83,56 64,01 44,71 61481 61482 61483 61484 61485 83 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD PARCELA LOCAL Nº M² UTILES Nº FINCA 19.2.2 - ES 158 19.2.2 - ES 158 19.2.2 - ES 158 1 2 3 154,35 154,35 260,3 61082 61083 11.1.3 - ES 131 11.1.3 - ES 131 11.1.3 - ES 131 11.1.3 - ES 131 11.1.3 - ES 131 1 2 3 4 5 47,85 95,94 76,77 84,12 120,11 60138 60139 60140 60141 60142 11.2.1 - ES 132 11.2.1 - ES 132 11.2.1 - ES 132 11.2.1 - ES 132 11.2.1 - ES 132 11.2.1 - ES 132 11.2.1 - ES 132 11.2.1 - ES 132 1 2 3 4 5 6 7 8 62,42 142,98 107,39 123,52 168,04 119,63 119,65 65,99 60322 60323 60324 60325 60326 60327 60328 60329 13.1.3 - ES 135 13.1.3 - ES 135 1 2 232,22 248,82 68298 68300 18.2.1 - ES 153 18.2.1 - ES 153 18.2.1 - ES 153 1 2 3 152,4 125,5 100,5 60671 60672 60673 20.1.1 - ES 159 20.1.1 - ES 159 20.1.1 - ES 159 20.1.1 - ES 159 1 2 3 4 75,32 122,15 93,8 64 60976 60977 60978 60979 61081 84 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD PARCELA LOCAL Nº M² UTILES 20.1.1 - ES 159 20.1.1 - ES 159 20.1.1 - ES 159 20.1.1 - ES 159 5 6 7 8 65,4 93,58 70,42 78,45 Nº FINCA 60980 60981 60982 60983 20.2.1- ES 160 20.2.1- ES 160 20.2.1- ES 160 20.2.1- ES 160 1 2 3 4 136,77 76,57 102,49 106,25 59671 59672 59673 59674 16.2.2-ES 149 16.2.2-ES 149 16.2.2-ES 149 16.2.2-ES 149 16.2.2-ES 149 16.2.2-ES 149 1 2 3 4 5 6 99,17 85 85 85 85 85 57594 57595 57596 57597 57598 57599 10.1.2-ES 128 10.1.2-ES 128 1 2 260,47 260,47 59006 59007 11.2.3-ES 133 11.2.3-ES 133 11.2.3-ES 133 11.2.3-ES 133 1 2 3 4 68,54 152,17 152,17 75,61 60055 60056 60057 60058 20.3.1-ES 162 20.3.1-ES 162 20.3.1-ES 162 20.3.1-ES 162 20.3.1-ES 162 1 2 3 4 5 135 196,95 126,9 139,55 135 59307 59306 59305 59304 59303 85 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Distribuidos entre las 53 promociones del Ensanche Sur hay un total de 123 locales comerciales, cuya situación es la que sigue: Total Locales Comerciales 123 140 Venta Locales Comerciales 2009 120 100 Venta Locales Comerciales 2010 80 52 60 40 20 0 12 Venta Locales Comerciales 2011 Venta Locales Comerciales 2012 8 10 0 0 Venta Locales Comerciales 2013 a 31/10/2013 Previsión Venta 2014-2020 Venta de Locales Comerciales Ensanche Sur 2009-2013 Del total de los 123 Locales Comerciales ubicados en el Ensanche Sur, durante el año 2010 se vendieron 12 de ellos, en 2011 fueron 8 los locales comerciales del Ensanche Sur vendidos y 10 en el año 2012. La previsión de venta para el periodo comprendido entre 2014-2020 será de 52 locales, por un importe global de 10.563.204,60 € . 86 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD PLAN MUNICIPAL DE APARCAMIENTOS El Plan Municipal de Aparcamientos comprendía un total de 38 aparcamientos con un total de 19.000 plazas, de los cuales, EMGIASA ha desarrollado 21 aparcamientos. El número total de plazas de aparcamiento a 30 de Diciembre de 2010 era de 11.051 plazas, de las que 6.910 fueron escrituradas, 207 plazas quedaron pendientes de escriturar, 712 están alquiladas, quedando 3.222 plazas pendientes de venta. SITUACIÓN APARCAMIENTOS 30 DE DICIEMBRE DE 2010 APARCAMIENTO Nº PLAZAS FECHA ENTREGA ESCRITURADAS PRÍNCIPES DE ESPAÑA 952 16 marzo de 2006 952 RECINTO FERIAL 510 9 febrero de 2008 510 AVDA. OESTE/LOS PINOS 408 13 marzo de 2008 408 MERCADILLO/CARBALLINO 460 6 marzo de 2008 280 C/ ECHEGARAY 358 4 abril de 2008 302 C/ LOS ARCES 519 abril de 2008 363 C/ LOS ROBLES 329 7 abril de 2008 61 C/ LOS LIRIOS 483 1 marzo de 2009 165 PLAZA LAS FRAGUAS 433 7 septiembre de 2009 433 FUENTE CISNEROS 304 25 junio de 2009 73 PLAZA SAN PEDRO BAUTISTA 630 13 junio de 2009 522 CAMPO MUNICIPAL LA HUERTA 569 17 septiembre de 2009 148 PLAZA DE LA HISPANIDAD 750 13 junio de 2009 749 A.JOSÉ ARANDA/LEGANÉS 249 17 junio de 2009 248 CENTRO PROFESORES 446 16 febrero de 2010 313 VIÑAGRANDE 700 26 marzo de 2010 532 SIETE OJOS 490 15 febrero de 2010 244 JUAN RAMÓN JIMÉNEZ 620 27 marzo de 2010 202 C/ RÍO SEGRE 441 6 octubre de 2010 405 PARQUE MAYOR 892 23 septiembre de 2010 0 JOAQUÍN COSTA 508 28 enero de 2011 0 TOTALES 11051 6910 PDTE ESC. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0 8 197 0 207 ALQUILER LIBRES VENTA 0 0 0 0 0 0 33 147 26 30 1 155 0 268 19 299 0 0 16 215 108 0 98 323 1 0 0 0 70 63 61 107 90 155 189 229 0 28 0 695 0 508 712 3222 87 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD El número total de plazas de aparcamiento a 30 de Diciembre de 2011 es de 11.051 plazas, de las que 7.181 plazas están escrituradas, 280 plazas quedaron pendientes de escriturar, 1.138 plazas están alquiladas, quedando 2.452 plazas de aparcamiento pendientes de venta. SITUACIÓN APARCAMIENTOS 30 DE DICIEMBRE DE 2011 APARCAMIENTO Nº PLAZAS FECHA ENTREGA ESCRITURADAS PDTE. ESC. PRÍNCIPES DE ESPAÑA 952 16 marzo de 2006 952 0 RECINTO FERIAL 510 9 febrero de 2008 510 0 AVDA. OESTE/LOS PINOS 408 13 marzo de 2008 408 0 MERCADILLO/CARBALLINO 460 6 marzo de 2008 282 0 C/ ECHEGARAY 358 4 abril de 2008 301 0 C/ LOS ARCES 519 abril de 2008 363 0 C/ LOS ROBLES 329 7 abril de 2008 61 0 C/ LOS LIRIOS 483 1 marzo de 2009 165 1 PLAZA LAS FRAGUAS 433 7 septiembre de 2009 433 0 FUENTE CISNEROS 304 25 junio de 2009 73 0 PLAZA SAN PEDRO BAUTISTA 630 13 junio de 2009 525 0 CAMPO MUNICIPAL LA HUERTA 569 17 septiembre de 2009 148 172 PLAZA DE LA HISPANIDAD 750 13 junio de 2009 749 0 A.JOSÉ ARANDA/LEGANÉS 249 17 junio de 2009 249 0 CENTRO PROFESORES 446 16 febrero de 2010 316 11 VIÑAGRANDE 700 26 marzo de 2010 533 0 SIETE OJOS 490 15 febrero de 2010 245 0 JUAN RAMÓN JIMÉNEZ 620 27 marzo de 2010 202 1 C/ RÍO SEGRE 441 6 octubre de 2010 413 0 PARQUE MAYOR 892 23 septiembre de 2010 198 83 JOAQUÍN COSTA 508 28 enero de 2011 55 12 TOTALES 11051 7181 280 ALQUILER LIBRES VENTA 0 0 0 0 0 0 46 132 24 33 1 155 0 268 33 284 0 0 14 217 102 3 146 103 1 0 0 0 119 0 102 65 113 132 240 177 25 3 46 565 126 315 1138 2452 88 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD En 2012 el número total de plazas de aparcamiento es de 11.051 plazas, de las que 7.753 plazas están escrituradas, 962 plazas están alquiladas, quedando 2.309 plazas de aparcamiento pendientes de venta. SITUACIÓN APARCAMIENTOS 31 DE DICIEMBRE DE 2012 APARCAMIENTO Nº PLAZAS FECHA ENTREGA ESCRITURADAS GARANTÍA PRÍNCIPES DE ESPAÑA 952 16 marzo de 2006 952 0 RECINTO FERIAL 510 9 febrero de 2008 510 0 AVDA. OESTE/LOS PINOS 408 13 marzo de 2008 408 0 MERCADILLO/CARBALLINO 460 6 marzo de 2008 282 0 C/ ECHEGARAY 358 4 abril de 2008 302 0 C/ LOS ARCES 519 abril de 2008 363 0 C/ LOS ROBLES 329 7 abril de 2008 61 0 C/ LOS LIRIOS 483 1 marzo de 2009 165 0 PLAZA LAS FRAGUAS 433 7 septiembre de 2009 433 0 FUENTE CISNEROS 304 25 junio de 2009 73 27 PLAZA SAN PEDRO BAUTISTA 630 13 junio de 2009 526 0 CAMPO MUNICIPAL LA HUERTA 569 17 septiembre de 2009 290 0 PLAZA DE LA HISPANIDAD 750 13 junio de 2009 749 0 A.JOSÉ ARANDA/LEGANÉS 249 17 junio de 2009 249 0 CENTRO PROFESORES 446 16 febrero de 2010 327 0 VIÑAGRANDE 700 26 marzo de 2010 535 0 SIETE OJOS 490 15 febrero de 2010 370 0 JUAN RAMÓN JIMÉNEZ 620 27 marzo de 2010 232 0 C/ RÍO SEGRE 441 6 octubre de 2010 414 0 PARQUE MAYOR 892 23 septiembre de 2010 375 0 JOAQUÍN COSTA 508 28 enero de 2011 137 0 TOTALES 11051 7753 27 ALQUILER LIBRES VENTA 0 0 0 0 0 0 40 138 13 43 1 155 0 268 26 292 0 0 11 193 85 19 120 159 1 0 0 0 104 15 87 78 92 28 209 179 21 6 46 471 106 265 962 2309 89 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD A 31 de diciembre de 2013 el número total de plazas de aparcamiento es de 11.051 plazas, de las que 7.756 plazas están escrituradas, 787 plazas están alquiladas, quedando 2.508 plazas de aparcamiento pendientes de venta. SITUACIÓN APARCAMIENTOS 31 DE DICIEMBRE DE 2013 APARCAMIENTO Nº PLAZAS FECHA ENTREGA ESCRITURADAS GARANTÍA ALQUILER LIBRES VENTA PRÍNCIPES DE ESPAÑA 952 16 marzo de 2006 952 0 0 0 RECINTO FERIAL 510 9 febrero de 2008 510 0 0 0 AVDA. OESTE/LOS PINOS 408 13 marzo de 2008 408 0 0 0 MERCADILLO/CARBALLINO 460 6 marzo de 2008 282 0 26 152 C/ ECHEGARAY 358 4 abril de 2008 302 0 10 46 C/ LOS ARCES 519 abril de 2008 363 0 1 155 C/ LOS ROBLES 329 7 abril de 2008 61 0 0 268 C/ LOS LIRIOS 483 1 marzo de 2009 165 0 21 297 PLAZA LAS FRAGUAS 433 7 septiembre de 2009 433 0 0 0 FUENTE CISNEROS 304 25 junio de 2009 73 0 6 225 PLAZA SAN PEDRO BAUTISTA 630 13 junio de 2009 528 0 65 37 CAMPO MUNICIPAL LA HUERTA 569 17 septiembre de 2009 290 0 98 181 PLAZA DE LA HISPANIDAD 750 13 junio de 2009 749 0 1 0 A.JOSÉ ARANDA/LEGANÉS 249 17 junio de 2009 249 0 0 0 CENTRO PROFESORES 446 16 febrero de 2010 328 0 81 37 VIÑAGRANDE 700 26 marzo de 2010 535 0 75 90 SIETE OJOS 490 15 febrero de 2010 370 0 70 50 JUAN RAMÓN JIMÉNEZ 620 27 marzo de 2010 232 0 177 211 C/ RÍO SEGRE 441 6 octubre de 2010 414 0 20 7 PARQUE MAYOR 892 23 septiembre de 2010 375 0 46 471 JOAQUÍN COSTA 508 28 enero de 2011 137 0 90 281 TOTALES 11051 7756 0 787 2508 90 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Se estima que en el periodo de 2014 a 2020 se procederá a la venta de 156 plazas de aparcamiento. 91 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD PLAZAS DE APARCAMIENTO NO VINCULADAS EN EL ENSANCHE SUR DE ALCORCON. Asimismo, en cada una de las 53 promociones del Ensanche Sur existen un número de plazas de aparcamiento libres, es decir, no están vinculadas a ninguna de las viviendas. La distribución por fases de estas plazas de aparcamiento libres es la siguiente: Fase I: FASE FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I FASE I TOTAL FASE I PROMOCIÓN 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 Nº PLAZAS 66 55 58 56 56 59 74 58 54 57 58 60 70 59 840 PLAZAS G.N.V EN 2009 15 14 13 16 7 18 16 17 18 5 12 13 19 8 191 VENDIDAS EN 2010 3 1 2 0 1 0 0 2 2 7 1 1 3 4 27 VENDIDAS EN 2011 2 1 0 1 1 0 0 0 1 4 1 1 2 1 15 VENDIDAS EN 2012 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 2 VENDIDAS EN 2013 0 0 0 39 0 41 0 0 0 0 0 0 0 0 80 PDTES. VENTA 46 39 43 0 47 0 58 38 33 41 44 44 46 46 525 La Fase I consta de 14 promociones con un total de 840 plazas de las que a 31 de Diciembre de 2013 se habían vendido un total de 315 plazas, quedando pendientes de venta 525 plazas. 92 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Fase II: FASE FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II FASE II TOTAL FASE II PROMOCIÓN 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 Nº PLAZAS PLAZAS G.N.V EN 2009 VENDIDAS EN 2010 7 0 7 0 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 0 7 44 0 15 1 11 0 7 8 0 12 0 0 13 9 11 2 0 1 90 52 60 61 57 56 67 59 54 56 62 70 59 59 61 62 67 63 1025 VENDIDAS EN 2011 0 3 0 1 2 3 1 11 1 0 10 1 1 0 0 0 1 35 VENDIDAS EN 2012 VENDIDAS 2013 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12 0 32 0 0 0 14 0 58 45 0 1 0 0 0 0 43 1 1 60 0 0 0 0 53 0 204 PDTES. VENTA 0 42 52 45 44 57 50 0 42 49 0 13 49 50 47 0 54 594 La Fase II consta de 17 promociones con un total de 1.025 plazas de garaje de las que a 31 de diciembre de 2013 se habían vendido un total de 431 plazas, quedando pendientes de venta 594 plazas. 93 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Fase III: FASE FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III FASE III TOTAL FASE III PROMOCIÓN 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 Nº PLAZAS PLAZAS G.N.V EN 2009 VENDIDAS EN 2010 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 0 10 9 0 7 0 0 15 0 13 17 6 0 7 8 7 10 11 4 0 0 137 58 65 54 61 64 61 65 70 63 81 73 57 60 63 56 56 60 66 73 61 57 72 1396 VENDIDAS EN 2011 0 5 1 0 0 1 8 5 0 0 2 3 2 12 1 1 0 0 0 3 11 0 55 VENDIDAS EN 2012 0 7 0 0 3 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 1 0 11 VENDIDAS 2013 PDTES. VENTA 0 1 43 0 61 0 0 0 48 2 58 0 0 1 0 0 0 0 0 0 1 0 215 45 52 0 52 0 53 57 64 0 79 0 37 52 50 48 47 53 56 63 54 44 72 978 La Fase III consta de 22 promociones con un total de 1.396 plazas de garaje de las que a 31 de diciembre de 2013 se habían vendido un total de 418 plazas, quedando pendientes de venta 978 plazas. 94 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD PLAZAS DE GARAJE NO VINCULADAS EN PROMOCIONES DEL ENSANCHE SUR PENDIENTES DE VENTA A 31/12/2013 Promoción Inmobiliaria PARCELA 110 (2.1.1) PARCELA 111 (2.2.1) PARCELA 112 (2.3.1) PARCELA 114 (3.1.1) PARCELA 116 (3.2.1) PARCELA 117 (3.2.2) PARCELA 118 (3.3.1) PARCELA 119 (3.3.2) PARCELA 120 (4.1.2) PARCELA 121 (4.2.2) PARCELA 122 (4.3.1) PARCELA 123 (4.3.2) PARCELA 124 (6.1.1) PARCELA 125 (6.1.2) PARCELA 127 (6.2.2) PARCELA 129 (11.1.1) PARCELA 130 (11.1.2) PARCELA 131 (11.1.3) PARCELA 133 (11.2.3) PARCELA 135 (13.1.3) PARCELA 136 (13.3.1) PLAZAS 46 39 43 47 58 38 33 41 44 44 46 46 45 52 52 53 57 64 79 42 52 Valor Contable 460.000 € 390.000 € 430.000 € 470.000 € 580.000 € 380.000 € 330.000 € 410.000 € 440.000 € 440.000 € 460.000 € 460.000 € 450.000 € 520.000 € 520.000 € 530.000 € 570.000 € 640.000 € 790.000 € 420.000 € 520.000 € PARCELA 137 (13.3.2) PARCELA 138 (13.3.3) PARCELA 139 (14.1.1) PARCELA 140 (14.1.2) PARCELA 142 (14.2.2) PARCELA 143 (14.3.1) PARCELA 145 (15.2.1) PARCELA 146 (15.3.1) PARCELA 147 (16.1.1) PARCELA 148 (16.2.1) PARCELA 150 (16.3.2) PARCELA 152 (18.1.2) PARCELA 153 (18.2.1) PARCELA 154 (18.2.2) PARCELA 155 (19.1.1) PARCELA 156 (19.1.2) PARCELA 157 (19.2.1) PARCELA 158 (19.2.2) PARCELA 159 (20.1.1) PARCELA 160 (20.2.1) PARCELA 161 (20.2.2) PARCELA 162 (20.3.1) TOTAL PLAZAS NO VINCULADAS 45 44 57 50 42 49 13 49 50 47 54 37 52 50 48 47 53 56 63 54 44 72 2097 450.000 € 440.000 € 570.000 € 500.000 € 420.000 € 490.000 € 130.000 € 490.000 € 500.000 € 470.000 € 540.000 € 370.000 € 520.000 € 500.000 € 480.000 € 470.000 € 530.000 € 560.000 € 630.000 € 540.000 € 440.000 € 720.000 € 20.970.000 € 95 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD TOTAL FINAL % Sobre el total 3261 100% Plazas No Vinculadas Vendidas en 2009 235 7,20% Plazas No Vinculadas Vendidas en 2010 254 7, 78% Plazas No Vinculadas Vendidas en 2011 105 3,22% Plazas No Vinculadas Vendidas en 2012 71 2,18% Plazas No Vinculadas Vendidas en 2013 499 15,30% Plazas Pendientes 2097 64,32% 3261 3500 3000 2500 2097 2000 1500 1000 500 0 235 254 105 71 499 Plazas de Garaje No Vinculadas Vendidas periodo 2009-2013 Total Plazas de Garaje No Vinculadas Plazas No Vinculadas Vendidas en 2009 Plazas No Vinculadas Vendidas en 2010 Plazas No Vinculadas Vendidas en 2011 Plazas No Vinculadas Vendidas en 2012 Plazas No Vinculadas Vendidas en 2013 Plazas Pendientes 96 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD ENCOMIENDAS DE GESTION. En la superficie de alguno de los aparcamientos del Plan Municipal, el Ayuntamiento de Alcorcón nos realizó el encargo, a través de Encomienda de Gestión, de la construcción de una Escuela Infantil y dos Centros Cívicos, en concreto: • Construcción de un Centro Cívico en la calle Siete Ojos, en la superficie del Aparcamiento del mismo nombre. Esta encomienda de gestión fue aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón con fecha 26 de enero de 2006. • Construcción de un Centro Cívico en Viñagrande, en la superficie del Aparcamiento del mismo nombre. Esta encomienda de gestión fue aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón con fecha 26 de enero de 2006. • Construcción de una Escuela Infantil sobre la superficie del Aparcamiento de Centro de Profesores. Esta encomienda de gestión fue aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón con fecha 26 de enero de 2006. Todos estos edificios están construidos y recepcionados por el Ayuntamiento de Alcorcón. CENTRO DE CREACION DE LAS ARTES DE ALCORCON. El 29 de marzo de 2006, el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón aprobó la concesión de una porción de terreno de dominio público en el Parque de los Castillos para la construcción del Centro de Creación de las Artes, mediante adjudicación directa a EMGIASA, como concesión administrativa, con un plazo de duración de 50 años. En dicha concesión, EMGIASA percibirá como retribución los ingresos derivados de la explotación económica de las diferentes instalaciones y servicios que disponga el nuevo Centro, ya sean derivados de arrendamientos de los diversos espacios, difusiones culturales o recreativas, 97 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD espectáculos, taquilla, restauración en general, aparcamientos o de otros complementarios. Para ello tendrá derecho a percibir de los usuarios de las instalaciones y espacios los precios que correspondan en las diferentes modalidades que se establezcan. También podrá solicitar y percibir de la Comunidad de Madrid y/o de otros organismos oficiales o privados, cuantas subvenciones precise destinadas para llevar a cabo las obras de construcción y la posterior dotación con su equipamiento, etc... para poner en funcionamiento el Centro, así como respecto a las futuras actividades que realice o servicios que preste. Los terrenos se encuentran en suelo «demanial››, es decir se trata de suelo de titularidad pública que no se puede hipotecar, vender, ni embargar. Al no poder recibir ingresos por este concepto, EMGIASA debe asumir íntegramente su financiación. El Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA), es un macro espacio artístico de 66.000 metros cuadrados en la entrada sureste del municipio. Un enorme complejo formado por nueve edificios que albergará un teatro, un circo estable y escuelas de formación artística. Concebido para el arte y la cultura; enfocado a las artes escénicas y la música. Su programa arquitectónico integra un auditorio, un circo estable, una sala configurable, espacios para la formación y producción artística, salas de exposiciones y un área de congresos. El 8 de enero de 2008 se concedió la construcción del mismo a la Unión Temporal de Empresas (UTE) formada por Ferrovial y Fomento de Construcciones y Contratas (FCC), por importe de CIENTO CUATRO MILLONES DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS DE EURO (104.229.953,45.-€) y un plazo de ejecución de 38 meses. En el transcurso de los plazos de ejecución de la citada obra, han venido aconteciendo por serias incidencias, dos Proyectos “Modificados”, con un coste adicional de 5.494.136’78 €; aumentos por otras propuestas de Modificación, 2.885.403’95 €; adecuación del perímetro de la obra, nuevo vallado y ejecución de Biblioteca, 680.213’22 €; acometida eléctrica de media tensión, 896.592’67 €; reclamación por incidencia en obra, 3.360.014’01 €; paralización de obra, 993.377’14 €, lo que ha supuesto un aumento importante en el coste de la obra. En Marzo de 2012, EMGIASA ya había abonado a UTE CREAA por todos los conceptos la cantidad de CIENTO NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS TRECE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS DE EURO (109.413.785,97.-€) y Debido 98 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD a la manifiesta imposibilidad en el cumplimiento de las obligaciones a cargo de EMGIASA, provocó tener que resolver el contrato suscrito con la UTE CREAA, documento que se firma el 9 de marzo de 2012. Actualmente, el Centro artístico y escénico está paralizado y se encuentra a un 74% de su ejecución. 99 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 100 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 8. AUTORIZACIONES FINANCIERO. JUDICIALES Y REDUCCION DEL PASIVO Desde que EMGIASA entra en Concurso de Acreedores Voluntario, se han concedido una serie de Autorizaciones Judiciales por el Juzgado Mercantil nº 6 de Madrid, que han propiciado una reducción del pasivo financiero de la entidad. Dichas Autorizaciones Concursales son: • Venta de 489 plazas de aparcamiento a Banco Sabadell, lo que supondrá una reducción del pasivo financiero de 4.127.920,38.-€. • Venta de una parcela libre, en concreto la 5.1. en el Ensanche Sur de Alcorcón, a Banco Sabadell, lo que supuso una reducción del pasivo financiero en 15.220.040.-€. • Venta de una parcela libre, en concreto la 1.4.1. en el Ensanche Sur de Alcorcón, a Banco Sabadell, lo que supuso una reducción del pasivo financiero en 5.234.966.-€. • Venta de una parcela libre, en concreto la 5.2. en el Ensanche Sur de Alcorcón, a Banco Sabadell, lo que supuso una reducción del pasivo financiero en 9.479.776.-€. 101 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 9. PASIVO DE LA SOCIEDAD. EVOLUCION DEL PASIVO DE LA SOCIEDAD Año 2.011 En Junio del 2011, fecha en la que se produce la entrada del nuevo Equipo de Dirección, nos encontramos con un Pasivo en la Sociedad que ascendía a más de 333 millones de euros, desglosado de la siguiente manera: PASIVO NO CORRIENTE 13.632.692,75 € DEUDAS A L/P Deudas con Entidades de Crédito ( C.R) Deuda con AYTO R.D. Fianzas PASIVO CORRIENTE 13.632.692,75 € 9.604.801,96 € DEUDAS A C/P Deudas con Entidades de Crédito Otros pasivos financieros ( Dividendos) ACREEDORES COMERCIALES Proveedores a c/p Comunidades de Propietarios Retenciones Personal pdte de pago Pasivos por impuestos corrientes Otras deudas con Admón. Publica Anticipo de clientes TOTAL DEUDA EMGIASA 224.069.345,94 € 208.406.517,50 € 15.662.828,44 € 95.858.323,41 € 37.194.450,76 € 4.027.890,79 € 319.927.669,35 € 31.269.519,36 € 19,03 € 510.195,08 € 8.303.282,04 € 18.580.857,14 € 333.560.362,10 € 102 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD La cifra anteriormente expuesta tendría que haberse modificado durante ese periodo ya que en ningún momento se tuvo en cuenta la deuda latente con los Expropiados. Dicha deuda proviene de la diferencia en el pago de la expropiación realizada en el Ensanche Sur, en el mes de Febrero de 2.006 se pagaron más de 76 millones de euros para hacer frente a la resolución indicada por el Jurado Territorial que estableció el Justiprecio, dichos importes fueron recurridos por la casi totalidad de los Expropiados y fue durante los años 2.009 y 2.010 cuando empezaron a aparecer las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que incrementaban la indemnización casi al doble de lo que se había pagado en su inicio. Dicha diferencia, al existir ya sentencias firmes, consideramos debería haber sido Provisionada en la Contabilidad de la Sociedad, por lo que las cifras del Pasivo de EMGIASA se verían seriamente alteradas, si tomamos como referencia las sentencias a las que ya se tenía conocimiento durante los ejercicios anteriores, es decir, años 2.009 y 2.010, en las que se establecía la cantidad a pagar así como sus respectivos interese legales, la cifra que se debería haber provisionado seria de 46 millones de euros, importe que incrementaría la cifra del Pasivo de nuestro Balance hasta los 380 millones de euros. A continuación se incorpora cuadro comparativo con el Pasivo que existía en Junio de 2.011 y el Pasivo real que debería haber reflejado la contabilidad de la Sociedad teniendo en cuenta la Provisión por la expropiación. 103 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD DEUDA EMGIASA jun-11 jun-11 CON EXPROPIADOS PASIVO NO CORRIENTE DEUDAS A L/P Deudas con Entidades de Crédito ( C.R) Deuda con AYTO R.D. Fianzas PASIVO CORRIENTE DEUDAS A C/P Deudas con Entidades de Crédito Provisiones a corto plazo Otros pasivos financieros ( Dividendos) ACREEDORES COMERCIALES Proveedores a c/p Acreedores Varios personal pdte de pago Pasivos por impuestos corrientes Otras deudas con Admón. Publica Anticipo de clientes TOTAL DEUDA EMGIASA 13.632.692,75 € 13.632.692,75 € 13.632.692,75 € 9.604.801,96 € 13.632.692,75 € 9.604.801,96 € 4.027.890,79 € 4.027.890,79 € 319.927.669,35 € 366.363.669,35 € 224.069.345,94 € 208.406.517,50 € 15.662.828,44 € 270.505.345,94 € 208.406.517,50 € 46.436.000,00 € 15.662.828,44 € 95.858.323,41 € 37.194.450,76 € 31.269.519,36 € 19,03 € 510.195,08 € 8.303.282,04 € 18.580.857,14 € 95.858.323,41 € 37.194.450,76 € 31.269.519,36 € 19,03 € 510.195,08 € 8.303.282,04 € 18.580.857,14 € 333.560.362,10 € 379.996.362,10 € 104 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD A partir de Junio de 2.011 se han ido agilizando la entrega de viviendas, el pago a las Comunidades de Propietarios, a los adjudicatarios que tenían que renunciar a la compra de la vivienda y además se formalizo la venta de una de las Parcelas situadas en el ensanche Sur de Alcorcón, además y tras un intenso trabajo se consiguió actualizar la contabilización de innumerables facturas que hasta ese momento no habían sido registradas en nuestra contabilidad. dic-11 PASIVO NO CORRIENTE DEUDAS A L/P Deudas con Entidades de Crédito ( C.R) Deuda con AYTO R.D. Fianzas PASIVO CORRIENTE DEUDAS A C/P Deudas con Entidades de Crédito Provisiones a corto plazo Otros pasivos financieros ( Dividendos) ACREEDORES COMERCIALES Proveedores a c/p Acreedores Varios personal pdte de pago Pasivos por impuestos corrientes Otras deudas con Admón. Publica Anticipo de clientes TOTAL DEUDA EMGIASA 12.818.063,19 € 12.818.063,19 € 9.587.895,06 € 3.230.168,13 € 342.097.545,26 € 254.713.307,08 € 176.383.502,82 € 62.787.879,37 € 15.541.924,89 € 87.384.238,18 € 54.294.781,56 € 20.136.960,06 € 0,00 € 11.282,02 € 12.941.214,54 € 354.915.608,45 € 105 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Año 2.012 Con fecha 29 de Febrero 2012, no habiendo sido posible remover la situación de insolvencia, EMGIASA presentó solicitud de declaración en concurso voluntario de acreedores, registrado con el núm. 182/2.012, del que es conocedor el Juzgado Mercantil nº 6 de Madrid. Presentada la solicitud de concurso, EMGIASA, en su calidad de sociedad mercantil local, participada en su capital social por el Ayuntamiento de Alcorcón como socio único, recibió comunicación del Interventor del Ayuntamiento de Alcorcón, en la que se hacía constar figurar incluida en ámbito de aplicación a lo dispuesto en el Real Decreto Ley 4/2.012, de 24 de Febrero, por el que se determinan obligaciones de información y procedimientos necesarios para establecer un mecanismo de financiación para el pago a los proveedores de las entidades locales. Conforme lo previsto en el citado Real Decreto Ley, el día 15 de Marzo de 2.012, por el Sr. Interventor del Ayuntamiento de Alcorcón, se remitió certificación colectiva al Ministerio de Economía y Hacienda, de todas las facturas que componen el conjunto de proveedores de la empresa EMGIASA, cuyos proveedores han intervenido en adjudicación de contratos de obra, servicios o suministros, cuya preparación estuvo sometida al Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y que voluntariamente han solicitado su inclusión al pago de los créditos que han cumplido los requisitos antes reseñados. Con fecha 30 de Marzo de 2.012, el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón, aprobó el Plan de Ajuste establecido en el citado Decreto Ley, que ha representado el reconocimiento definitivo de un crédito de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES MIL VEINTISIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (54.873.027,55 euros), de proveedores de EMGIASA. Dicho Plan de Pagos se establece como un crédito a 10 años con 2 de carencia a un tipo de interés del 5,736%. El importe de los intereses a pagar por Emgiasa, ya incluidos en la cifra final, asciende a 21.377.424,00 euros. Con todo ello nuestro Balance a 7 de Mayo de 2.012, fecha en la que se dicta Auto de Declaración de Concurso de Acreedores queda de la siguiente manera. 106 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD may-12 PASIVO NO CORRIENTE DEUDAS A L/P Deudas con Entidades de Crédito ( C.R) Deuda con AYTO R.D. Fianzas PASIVO CORRIENTE 87.746.658,71 € 87.746.658,71 € 9.365.796,78 € 76.250.453,69 € 2.130.408,24 € 252.742.992,58 € DEUDAS A C/P Deudas con Entidades de Crédito Provisiones a corto plazo Otros pasivos financieros ( Dividendos) 224.235.280,65 € 175.392.990,28 € 58.801.513,96 € -9.959.223,59 € ACREEDORES COMERCIALES Proveedores a c/p Acreedores Varios personal pdte de pago Pasivos por impuestos corrientes Otras deudas con Admón. Publica Anticipo de clientes TOTAL DEUDA EMGIASA 28.507.711,93 € 11.271.243,97 € 6.077.189,99 € 38.656,16 € 38.199,41 € 114.363,82 € 10.968.058,58 € 340.489.651,29 € 107 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD A Diciembre de 2.012 las cifras de nuestro pasivo se siguen reduciendo debido sobre todo a la entrega de DOS Promociones, la 133 y la 128, con Prestamos Promotor con La Caixa y Banco Cam respectivamente. Además cabe destacar el enorme esfuerzo realizado por el Equipo Directivo en rebajar al mínimo la cantidad que se les adeudaba a los adjudicatarios de viviendas (Anticipo de Clientes). dic-12 PASIVO NO CORRIENTE DEUDAS A L/P Deudas con Entidades de Crédito ( C.R) Deuda con AYTO R.D. Fianzas PASIVO CORRIENTE DEUDAS A C/P Deudas con Entidades de Crédito Provisiones a corto plazo Otros pasivos financieros ( Dividendos) ACREEDORES COMERCIALES Proveedores a c/p Acreedores Varios personal pdte de pago Pasivos por impuestos corrientes Otras deudas con Admón. Publica Anticipo de clientes TOTAL DEUDA EMGIASA 87.579.277,85 € 87.579.277,85 € 9.167.267,98 € 76.250.453,69 € 2.161.556,18 € 222.938.440,82 € 172.753.947,60 € 157.345.535,92 € 25.367.635,27 € -9.959.223,59 € 50.184.493,22 € 7.930.689,35 € 37.929.655,21 € 592.680,14 € 3.731.468,52 € 310.517.718,67 € 108 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Año 2.013 Durante este periodo la deuda de nuestra Sociedad se sigue reduciendo de una manera progresiva debido a la escrituración de viviendas así como a la operación realizada con el Banco Sabadell-Cam en Junio del presente ejercicio, por la que la Entidad nos compró las tres Parcelas de las que era Acreedor Privilegiado a precio de deuda, venta que supuso una importante reducción de nuestro Pasivo. 109 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 10. PROPUESTA DE CONVENIO. La Propuesta del deudor de convenio es resultado de múltiples reuniones, estudios, análisis y documentos que se han producido antes de la declaración judicial en Mayo de 2.012, periodo durante el cual la sociedad acometió una importante reducción de su pasivo ordinario así como de créditos con privilegio especial. Esa misma actividad se ha impulsado, de forma ordenada y efectiva, en el periodo que ha transcurrido tras su declaración en estado de concurso, según se desprende del examen de la presente propuesta. La quita y la espera que se establecen en la presente propuesta si bien comportan un sacrificio actual para los acreedores en una parte de sus derechos, para caso de la liquidación concursal tendría unas consecuencias notoriamente más perjudiciales. El escenario alternativo al Convenio es la LIQUIDACIÓN de la Sociedad: • • El proceso previsible de la Ley Concursal para una Compañía de esta dimensión configura en la práctica un plazo de resolución dilatado. El previsible transcurso del tiempo generará con harto grado de probabilidad unos importantes costes y deterioro de los activos de la Compañía (plazas de aparcamiento, locales comerciales, parcelas residencial Libre) que se detraerán de la masa pasiva. Como es sabido, la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio, consagra al convenio como solución normal del concurso. Así lo ha previsto al señalar en la Exposición de Motivos (apartado VI) que el convenio es la solución normal del concurso, y por ello se fomenta con una serie de medidas que están orientadas a alcanzar la satisfacción de los acreedores a través del acuerdo. El legislador, ha previsto en dos supuestos concretos la posibilidad de exceder los límites reseñados en el art 100.1 de la ley. La primera está recogida en el referido precepto y se contrae a empresas con actividad de especial trascendencia para la economía 110 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD La apreciación de esta excepción plantea varios problemas de índole práctico que no ha tenido un tratamiento unitario en la aplicación judicial. En primer lugar la alusión a empresas con actividad de especial trascendencia para la economía plantea el problema del ámbito territorial del empresario, ya que aquella expresión puede englobar referencias al ámbito nacional, comunitario, provincial o local. Ahora bien, debe rechazarse la exigencia de trascendencia para la economía nacional, ya que durante la tramitación parlamentaria se suprimió esta referencia a empresa de ámbito nacional que contenía el proyecto. Además, la presente propuesta de convenio proyecta y tiene su razón de ser principal en la continuación de la actividad. La Sociedad, cuenta con unos activos patrimoniales que constituyen unos recursos presentes para generar la continuación total o parcial, en el ejercicio de la actividad empresarial que desarrolla. Estos recursos se especifican en la presente Propuesta, como solución más adecuada a la satisfacción de los intereses de los acreedores. La actividad que desarrolla la Concursada, en primer lugar, tiene una especial trascendencia en el municipio donde ejerce su actividad societaria, y por extensión para toda la Comunidad de Madrid, por mandato que el artículo 14 de la Constitución confiere a los poderes públicos, de posibilitar el acceso al colectivo de población de menor capacidad económica, a una vivienda protegida, que constituye la principal labor social de su actividad. Es un hecho incontestado, que la concursada ha sido promotora en el complejo inmobiliario de Ensanche Sur de Alcorcón, de aproximadamente 6.000 viviendas Protegidas, y superado tras la grave crisis económica que afecta al sector de la construcción, múltiples avatares e incidencias de toda índole. La actividad ordenada de la deudora, ha permitido la entrega a las personas que resultaron adjudicatarios de la práctica totalidad de esos bienes. Así, en fecha inmediata (finales de Febrero de 2.014), tras haber concluido definitivamente las obras de construcción en la parcela denominada ES 162 en ámbito de Ensanche Sur de Alcorcón, dará comienzo el proceso de escrituración de enajenación de CIENTO DIEZ VIVIENDAS PROTEGIDAS, con las que la sociedad tiene suscrito compromiso contractual de compraventa, que materializará su entrega y generará unos ingresos de DOS MILLONES (2.000.000 €) DE EUROS. Así, ha sucedido igualmente, en periodo concursal, con la entrega de otras parcelas ES 133, ES 143 y ES 149. Ello ha permitido un flujo de tesorería importante, que permite garantizar los pagos de los primeros años de duración de convenio, resultando coherente y razonable, la superación de los límites de espera, para incorporar los recursos, aprovechamientos, encomiendas, etc. La propuesta de convenio tiene por tanto y por objetivo principal preservar al máximo el patrimonio empresarial. En este orden es relevante por el volumen de población del municipio donde ejerce su actividad (170.000 hb), tejido empresarial y las interconexiones existentes en el 111 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD ámbito de la Comunidad de Madrid, dar continuidad a su labor social, por una demanda importante que afecta de modo singular a colectivos de personas jóvenes. De hecho es una realidad que la sociedad cuenta con una lista de reserva superior a DIEZ MIL (10.000 ) adjudicatarios, que permanece vigente y movilizará importantes recursos futuros. Por tanto, es preciso considerar la existencia real y fiable de un mercado estable en vivienda protegida, la disposición de un personal muy cualificado y con amplia experiencia junto a las reservas previstas en futuros desarrollos urbanísticos, de un número importante de viviendas con protección. La empresa es en consiguiente de "especial trascendencia para la economía del municipio, e incluso de la Comunidad autónoma". 112 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 11. VIABILIDAD DE LA EMPRESA. Tal y como se explica en este Plan de Viabilidad, la compañía se vio obligada a presentar en Febrero de 2012, solicitud de Concurso de Acreedores, con la finalidad de acometer una ordenada y adecuada gestión, reestructuración de la empresa proyectada a continuar con la actividad que venía desarrollando y aquella otra que pueda resultar de encargo por encomienda o adjudicación. OBJETIVO El presente Plan de Viabilidad contempla de forma resumida, las actuaciones básicas que se consideran más importantes y que se llevarán a cabo desde la Dirección de la empresa, para asegurar la continuidad de las actividades y su viabilidad económica. METODOLOGIA UTILIZADA Se determinará primero la cuenta de Explotación provisional hasta el año 2016, balances de situación y plan de pagos para el periodo reseñado. 1. Los resultados de la empresa para el periodo 2014-2020, se obtienen bajo los siguientes supuestos: a) Aceptación por parte de los acreedores de la Propuesta de Convenio. b) Tesorería de la empresa. c) Ingresos basados en una estrategia de ventas reales, bajo los siguientes supuestos. Año 2014 y primer trimestre del año 2015. Antes del cierre del ejercicio 2014, EMGIASA tiene previsto, una vez que han concluido con fecha 29 de octubre de 2013, la terminación de las obras de construcción de la parcela ES 162, formada por un total de 110 Viviendas de Protección Pública, plazas de garaje y trasteros, la apertura del proceso de escrituración con el conjunto de personas que resultaron adjudicatarias y se tiene suscrito concierto contractual de compraventa. 113 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD El proceso de escrituración permitirá, de forma gradual, la obtención de unos ingresos cifrados en aproximadamente dos millones de euros. Para la comercialización de los activos de EMGIASA (tanto locales, como aparcamientos), EMGIASA dispone de un Departamento Comercial encargado exclusivamente de su venta. Dicho Departamento está compuesto por un equipo de TRES personas (un Director / Responsable Comercial; dos comerciales) ubicado dentro de las oficinas de EMGIASA. Los principales objetivos del Departamento Comercial son incrementar las ventas, optimizar las actividades de venta y obtener de los recursos humanos los mayores rendimientos con el mínimo de esfuerzo, haciendo que la venta de activos sea fluida y eficiente. El Director Comercial se encarga de la gestión de todo el proceso de venta, organizando y coordinando la actividad de la fuerza comercial y ajustando oferta y demanda del mercado, controlando el cumplimiento de los objetivos del Departamento. Asimismo tiene una comunicación constante con la Dirección de la empresa, con la que se establecen los objetivos y estrategias del equipo. Los comerciales realizan prospecciones, organizan el tiempo, establecen contacto con el cliente, prepararan las rutas y realizan las visitas a los inmuebles, presentando la oferta y cerrando la venta. Analizan el cumplimiento de objetivos y dan un informe de gestión diario al Director Comercial. 114 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Plan de actuación en parcelas “Residencial Libre” integradas en el activo de la Sociedad. La Sociedad es titular de un total de 14 parcelas “Residencial Libre”, en el Ensanche Sur de Alcorcón. PARCELA REGISTRO FINCA REG. SUPERFICIE EDIFICABILIDAD Nº VIVIENDAS MAXIMAS Nº VIVIENDAS ESTIMADA 1.4.2 2 62385 4.746 3.390 36 29 1.4.4 2 62389 4.746 3.390 36 29 1.4.5 2 62391 5.147 3.390 36 29 5.3 2 62395 8.544 5.980 64 52 10.2 3 55228 8.572 5.980 56 52 10.3 3 55229 8.572 5.980 56 52 10.4 3 55230 8.572 5.980 56 52 24.1 3 55231 8.700 6.030 58 52 24.2 3 55232 8.700 6.030 58 52 25.1 3 55234 8.613 6.030 58 52 25.2 3 55235 8.613 6.030 58 52 25.3 3 55236 8.487 6.030 58 52 26.1 3 55237 8.574 6.030 58 52 26.2 3 55238 8.700 6.030 58 52 Dentro del Plan de Viabilidad de la Empresa está contemplado el desarrollo de 5 de las Parcelas Libres para viviendas unifamiliares y la venta de tres más. 115 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD Reducción de costes. Durante el periodo correspondiente a este Plan de Viabilidad, se producirán una serie de reducción de gastos que supondrán un ahorro considerable en los gastos de la Sociedad y que a continuación se detallan: TOTAL GASTOS 3.090.721,00 € IRPF 1.114.345,00 € 7.524.000,00 € GASTOS AMORT. PARCELAS, VIV.GNV Y PARKING 673.400,00 € COMUNIDADES DE PROP. VIVIENDAS COMUNIDAD DE PROP. APARCAMIENTOS 913.500,00 € 2.116.500,00 € GASTOS CREAA 760.000,00 € IBIS PAGO EXPROPIACION 26.765.213,52 € 2.254.000,00 € GASTOS PROF INDEP 1.101.646,03 € IVA PROMOCIONES IVA VIVIENDAS 949.868,01 € 733.875,00 € GASTOS FINANCIEROS 946.000,00 € PRIMAS DE SEGURO PAGO DEUDA RESTO ACREEDORES CONCURSO 13.558.462,25 € 319.200,00 € SUMINISTROS 183.800,00 € GASTOS OFICINA POST-VENTA 2.900.000,00 € 65.904.530,80 € PERSONAL Y SEG. SOCIAL feb-14 435.181,00 € 154.045,00 € 2.178.000,00 € 277.400,00 € 247.500,00 € 280.500,00 € 200.000,00 € 3.823.601,93 € 550.000,00 € 1.101.646,03 € 560.691,42 € 105.875,00 € 88.000,00 € 1.936.923,18 € 52.800,00 € 37.400,00 € 1.100.000,00 € 13.171.234,56 € 2015 442.590,00 € 160.050,00 € 1.866.000,00 € 211.200,00 € 216.000,00 € 306.000,00 € 160.000,00 € 3.823.601,93 € 420.000,00 € 0,00 € 389.176,59 € 110.250,00 € 153.000,00 € 1.936.923,18 € 50.400,00 € 26.400,00 € 420.000,00 € 10.693.606,70 € 2016 2017 2018 2019 2020 442.590,00 € 442.590,00 € 442.590,00 € 442.590,00 € 442.590,00 € 160.050,00 € 160.050,00 € 160.050,00 € 160.050,00 € 160.050,00 € 1.392.000,00 € 870.000,00 € 462.000,00 € 396.000,00 € 360.000,00 € 132.000,00 € 52.800,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 144.000,00 € 72.000,00 € 78.000,00 € 78.000,00 € 78.000,00 € 306.000,00 € 306.000,00 € 306.000,00 € 306.000,00 € 306.000,00 € 120.000,00 € 100.000,00 € 80.000,00 € 60.000,00 € 40.000,00 € 3.823.601,93 € 3.823.601,93 € 3.823.601,93 € 3.823.601,93 € 3.823.601,93 € 324.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 128.000,00 € 100.250,00 € 96.500,00 € 96.500,00 € 96.500,00 € 153.000,00 € 138.000,00 € 138.000,00 € 138.000,00 € 138.000,00 € 1.936.923,18 € 1.936.923,18 € 1.936.923,18 € 1.936.923,18 € 1.936.923,18 € 43.200,00 € 43.200,00 € 43.200,00 € 43.200,00 € 43.200,00 € 24.000,00 € 24.000,00 € 24.000,00 € 24.000,00 € 24.000,00 € 420.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 9.551.381,11 € 8.551.432,11 € 8.072.883,11 € 7.986.884,11 € 7.930.885,11 € Liquidez para atender las obligaciones de pago en período de 2014-2015. Actualmente, existe en Caja la cantidad de 14.800.000 euros, para tener liquidez para atender las obligaciones de pago durante los dos primeros años. 116 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD VIABILIDAD PATRIMONIAL. La viabilidad patrimonial de la empresa durante el periodo de vigencia del presente Plan de Viabilidad es la que a continuación se indica: PATRIMONIO A 2014 PLAZAS LOCAL ALCORCON PARCELAS E.S. LOCALES E.S. APARCAMIENTOS GARAJES NO VINCULADOS PATRIMONIO A 2020 CARGA HIPOTECARIA 2 14 92 3296 2586 1.300.000,00 € 96.360.095,00 € 20.931.716,18 € 32.960.000,00 € 21.170.000,00 € 172.721.811,18 € PLAZAS LOCAL ALCORCON PARCELAS E.S. LOCALES APARCAMIENTOS GARAJES NO VINCULADOS 85.624.843,57 € 6.513.994,76 € 17.821.631,86 € 109.960.470,19 € CARGA HIPOTECARIA 2 6 40 3140 2586 1.300.000,00 € 44.654.800,00 € 10.368.511,58 € 31.400.000,00 € 21.170.000,00 € 108.893.311,58 € 41.534.656,50 € 4.234.096,59 € 11.584.060,71 € 57.352.813,80 € PATRIMONIO NETO 1.300.000,00 € 10.735.251,43 € 20.931.716,18 € 26.446.005,24 € 3.348.368,14 € 62.761.340,99 € PATRIMONIO NETO 1.300.000,00 € 3.120.143,50 € 10.368.511,58 € 27.165.903,41 € 9.585.939,29 € 51.540.497,78 € 117 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 12. PLAN DE PAGOS. Propuesta Plan de Pagos EMPRESA MUNICIPAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE ALCORCÓN, S.A. 118 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 119 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 120 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 121 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 122 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 123 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 124 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 125 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A. PLAN DE VIABILIDAD 13. INFORMES DE AUDITORIA • • • INFORME AUDITORIA 2010 INFORME AUDITORIA 2011 INFORME AUDITORIA 2012 126 Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A.