4.2.4 el modelo de ciudad: el equilibrio interno de los barrios

Transcripción

Memoria del AVANCE
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA
4.2.4 EL MODELO DE CIUDAD: EL EQUILIBRIO INTERNO DE LOS
BARRIOS
4.2.4.1 LA CONFORMACIÓN URBANA DE SAN JUAN: SECTORES Y ÁREAS HOMOGÉNEAS
Como se ha venido comentando, San Juan de Aznalfarache es un término municipal que posee
unas características muy específicas: con orografía muy diversa, donde se compaginan lomas, cornisas,
mesetas o vaguadas; cercanía al núcleo metropolitano, en un término municipal que linda con el de
Sevilla, por lo que ha sido uno de los primeros municipios que absorbieron los primeros flujos
migratorios de la capital cuando se produjeron los crecimientos demográficos. Estas circunstancias han
dado lugar a un crecimiento por sectores independientes, potenciado, además, por las vías
metropolitanas que se han ido creando.
Simultáneamente a la propuesta de intervención global del AVANCE del Plan General se
plantean actuaciones en las distintas zonas urbanas en las que está estructurado San Juan encaminadas
a conseguir un equilibrio entre los usos que se dan en cada sector, residencial o terciario, los
equipamientos de carácter local que se ofertan en los mismo y la morfología urbana que se busca,
incidiendo así de manera inmediata en la forma de vida de los ciudadanos.
Las propuestas se desarrollan sector a sector, atendiendo a la subdivisión funcional que se ha
realizado en “áreas homogéneas” basándose en criterios objetivos: la posición relativa en el conjunto de
la ciudad, la trama urbana en la que se apoyan, la tipología edificatoria dominante, la densidad de
viviendas y el nivel de consolidación del sector.
Estas áreas homogéneas son:
Área Homogénea 1
Agrupa las barriadas de Camarón, Santa Rita y Vistahermosa.
Área Homogénea 2
Agrupa la barriada del Monumento.
Área Homogénea 3
Ocuparía todo San Juan Bajo, donde se encuentran el propio barrio
Bajo, la barriada de Guadalajara y la zona de la Fábrica de Arroces Hervas y los
antiguos terrenos de Minas de Cala.
Área Homogénea 4.
Ocupa todo San Juan Alto, donde podemos diferenciar la zona de El
Ensanche, y las barriadas de Lepanto, Santa Isabel, Andalucía y Montelar.
Área Homogénea 5.
Agrupa las intervenciones que actualmente se están desarrollando en
la Vega Sur del río en la zona meridional del municipio.
Área Homogénea 6.
Agrupa los suelos de carácter exclusivamente terciario que se
encuentran en la zona norte del municipio.
4.2.4.2 LOS CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LOS SISTEMAS LOCALES
La normativa específica de ordenación territorial fija niveles de referencia en los sectores de
nuevo desarrollo, que aunque no corresponden exactamente con nuestras áreas homogéneas donde se
interviene sobre una realidad preexistente, si nos pueden servir de referencia para valorar
cuantitativamente las propuestas de equipamientos y espacios libres de carácter local planteadas. Así la
LOUA establece como reservas mínimas:
Sistema local de espacios libres.
18 m2s/vivienda
Sistema local de Equipamientos (educativo, deportivo, SIPS):
12 m2s/vivienda
En algunos casos estos estándares mínimos no siempre podrán cumplirse, puesto que existen
áreas plenamente consolidadas donde el nivel de equipamientos y espacios libres es inferior al marcado,
ya que su desarrollo se llevo a cabo mucho antes de la entrada en vigor de la normativas urbanísticas y
el grado de colmatación del sector es tan grande que no se pueden establecer nuevas dotaciones para
cubrir los estándares mínimos sin alterar sustancialmente la trama urbana existente.
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DOCUMENTO DE AVANCE
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4.2.4.3 CAMARÓN – SANTA RITA - VISTA HERMOSA
Sector situado al norte de la vaguada del arroyo Camarón, segregado físicamente del resto de
San Juan por la propia vaguada y las autovías de Coria y Mairena.
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DOCUMENTO DE AVANCE
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Objetivo de Reordenación del Sector
Restructuración y reordenación conjunta de todo el sector, interviniendo tanto en los suelos
públicos disponibles como en los suelos con ordenación aprobada que no se han desarrollado.
Actuaciones específicas
•
Creación de un frente urbano continuo e integrado a la autovía de Mairena
formalizando una nueva fachada urbana a todo el valle y la vía metropolitana.
•
Reordenación volumétrica de los suelos no desarrollados del barrio de Vistahermosa.
•
Regeneración paisajística general del frente urbano a la autovía de Coria con
incorporación de edificabilidad terciaria junto a los terrenos del centro comercial
Carrefour.
Edificación lucrativa:
Existente + Propuesta
Superficie del sector:
476.457 m2s
CAMARÓN-SANTA RITA-VISTAHERMOSA
viviendas (residencial)
CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
construidas planeamiento aprobado
538
266
construidas
538
total
804
Edificabilidad
propuestas sustituidas AVANCE
562
0
1.100
Edificabilidad
Incremento nº viviendas respecto a Capacidad Actual
m2c
89.330
m2c
121.885
296
terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c
44.995
AVANCE
Edificabilidad
Edificabilidad propuesta global AVANCE (m2c)
m2c
154.487
276.372
Propuesta de dotaciones
Espacios Libres:
30,13 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la mínima de referencia, aumenta la existente de
20,43 m2s/100 m2c (espacios libres existentes y reservas de suelo – capacidad actual de edificación),
aunque será necesario hacer un esfuerzo por parte de la administración local y los promotores de las
actuaciones para asegurar la correcta gestión en el tiempo de estas dotaciones.
Equipamientos:
12,51 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la mínima de referencia y también aumenta la prestación
actual cuantificada en 11,60 m2s/100 m2c para los equipamientos de carácter local en el sector de
Camarón-Vistahermosa-Santa Rita
Desglose de la cuantificación de la propuesta de actuación en el sector en el ANEXO
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DOCUMENTO DE AVANCE
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4.2.4.4 MONUMENTO
La barriada del Monumento, también conocida como la de Nuestra Señora de Loreto, se
encuentra ubicada en la primera cornisa junto al río Guadalquivir, enclave paisajístico de relevancia
territorial.
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DOCUMENTO DE AVANCE
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Conservación de las características singulares de la barriada y mejora de las comunicaciones de
todo el sector.
•
Rehabilitación de viviendas y edificios singulares, incorporando aCreación de un frente
urbano continuo e integrado a la autovía de Mairena formalizando una nueva fachada
urbana a todo el valle y la vía metropolitana.
•
Reordenación de los bordes de la cornisa con el objetivo de crear un paseo verde
continuo en todo el perímetro de la barrida que mejore la imagen urbana exterior del
sector.
•
Incorporación de usos terciarios complementarios al residencial para fomentar la
revitalización completa del barrio.
•
Mejora de las comunicaciones con el resto de sectores tanto a nivel rodado como
peatonal.
184.375 m2s
MONUMENTO
CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
653
0
construidas
653
total
653
Edificabilidad
propuestas sustituidas AVANCE
0
0
653
Edificabilidad
m2c
71.830
Edificabilidad
m2c
m2c
71.830
0
terciario
CAPACIDAD ACTUAL
0
AVANCE
Edificabilidad
m2c
11.798
Edificabilidad propuesta global AVANCE (m2c) 83.628
Espacios Libres:
23,38 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la mínima de referencia, y aumenta el nivel existente
cifrado en 19,48 m2s/100 m2c
Equipamientos:
19,45 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la mínima de referencia y análogamente a los espacios
libres se aumentan los equipamientos actuales de 10,35 m2s/100 m2c
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
89
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4.2.4.5 SAN JUAN BAJO Y GUADALAJARA
Este núcleo urbano se encuadra entre la margen del Río Guadalquivir y la autovía de Coria.
Parte del desarrollo del núcleo primitivo de San Juan, que se ha sido desarrollo en el tiempo o por
actuaciones puntuales programadas como es el caso de la barriada de Guadalajara.
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DOCUMENTO DE AVANCE
90
Memoria del AVANCE
Conservación de la parcelación histórica del barrio Bajo para e integración de la barriada de
Guadalajara y de las zonas limítrofes obsoletas o vacías.
•
•
•
•
•
Favorecer el mantenimiento de la trama histórica de San Juan.
Transformación de los terrenos de la “Fábrica de Arroces Hervás” y “Minas de Cala”
incorporándolos al desarrollo urbanístico dentro del plan global
Transformación integral del frente urbano del río.
Ampliación de la masa crítica de la barriada de Guadalajara reordenando la zona
colindante y favoreciendo la conexión tanto al barrio Bajo como al Sector Terciario
Norte.
Mejora de los niveles de espacios libres y equipamientos de carácter local.
SAN JUAN BAJO -GUADALAJARA
2
495.051 m s
CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
1651
18
construidas
1.651
propuestas sustituidas
1.081
46
total
1.669
Edificabilidad
AVANCE
2.686
Edificabilidad
m2c
183.590
m2c
307.584
1.017
terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c
81.929
AVANCE
Edificabilidad
m2c
110.441
En el barrio Bajo de San Juan se interviene en un tejido urbano desarrollado en el tiempo sin
reservas para dotaciones al carecer de planeamiento, y que presenta un alto grado de consolidación. Es
por ello que las actuaciones en los sistemas locales de espacios libres y equipamientos se centran en
paliar la situación actual, acercándose en la medida de lo posible al nivel de referencia
Espacios Libres:
14,57 m2s /100 m2c
Se aumenta considerablemente el nivel actual de 6,57 m2s/100 m2c de espacios libres locales
con las dotaciones propuestas en los sectores de desarrollo urbanístico planteados
Equipamientos:
9,34 m2s /100 m2c
Se aumenta también el nivel actual de 4,13 m2s/100 m2c, quedando la dotación ligeramente
inferior a la de referencia, viéndose compensada por la presencia en el mismo sector de equipamientos
de carácter general.
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DOCUMENTO DE AVANCE
91
418.025
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4.2.4.6 SAN JUAN ALTO
Se sitúa en la subida natural hacia el Aljarafe. Constituye en su conjunto el ensanche natural del
barrio de San Juan Bajo, y se expande ocupando toda la meseta, desarrollándose en distintas etapas.
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DOCUMENTO DE AVANCE
92
Memoria del AVANCE
Reforma interior de las áreas degradadas y utilización de los suelos vacantes para la
implantación de espacios libres y equipamientos, con una mejora de la articulación viaria de todo el
barrio.
•
•
•
•
•
Control en los procesos de sustitución que se dan en la zona para evitar la
densificación.
Necesidad de mejora de las condiciones generales de la barriada de Santa Isabel:
tanto a nivel de regeneración urbanística como de integración social.
Política social de integración en la vida de San Juan de los habitantes de la barriada de
Montelar (último sector incorporado) o población inmigrante.
Aprovechamiento de la sinergia que va a producir en el sector la inserción de una
parada de metro para ampliar y diversificar usos y actividades.
Mejora de la cantidad y calidad de los espacios libres y equipamientos.
SAN JUAN ALTO
2
732.056 m s
CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
5.179
54
construidas
5.179
propuestas
120
total
5233
Edificabilidad
sustituidas
AVANCE
55
5.244
Edificabilidad
m2c
559.600
m2c
572.939
11
terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c
7.027
AVANCE
Edificabilidad
m2c
40.424
613.363
Idéntica situación a la del barrio Bajo existe en San Juan Alto, interviniendo en un tejido urbano
con un alto grado de consolidación. Buscando las actuaciones de los sistemas locales paliar la situación
actual, acercándose en la medida de lo posible al nivel de referencia
Espacios Libres:
11,81 m2s /100 m2c
Aumenta considerablemente la ínfima dotación actual de 3,02 m2s /100 m2c.
Equipamientos:
10,15 m2s /100 m2c
Aumenta la dotación actual de equipameintos locales en el sector de 8,24 m2s /100 m2c
aproximándose bastante al nivel de referencia marcado en la LOUA para sectores de nuevo desarrollo.
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DOCUMENTO DE AVANCE
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4.2.4.7 LA VEGA SUR
Es un sector en fase de desarrollo ubicado al pie de la cornisa del Aljarafe y la autovía de
Coria, en la parte sur del término municipal.
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
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Memoria del AVANCE
Integración del sector en la trama urbana de San Juan.
•
Mejora de la articulación del viario local tanto con la autovía de Coria como con el
resto de viarios de los barrios Alto y Bajo.
•
Reubicación de las reservas de equipamientos para optimizar su futuro funcionamiento.
•
Política social de integración en la vida de San Juan de sus habitantes.
VEGA SUR
2
397.369 m s
CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
238
761
construidas
238
propuestas
838
sustituidas
0
total
999
Edificabilidad
AVANCE
1.076
Edificabilidad
m2c
130.905
m2c
130.905
77
terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c
56.117
AVANCE
Edificabilidad
m2c
74.286
205.191
Espacios Libres:
20,92 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la de referencia, y aumenta la dotación actual de
19,64 m2s /100 m2c que aún están sin materializar al encontrarse el sector en pleno desarrollo.
Equipamientos:
12,03 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa propuesta es superior a la de referencia, y aumenta las reservas de
suelo para este sector cifrada actualmente en 4,03 m2s/100 m2c.
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
95
Memoria del AVANCE
4.2.4.8 SECTOR TERCIARIO NORTE
Sector de uso exclusivamente terciario y con carácter eminentemente metropolitano, ubicado en
la zona norte del término municipal.
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
96
Memoria del AVANCE
ciudad.
Integración funcional de las actividades que se desarrollan en el sector dentro del conjunto de la
•
Mejora de la accesibilidad peatonal y rodada desde los sectores residenciales.
•
Incorporación de dotaciones especiales encaminadas a cubrir las necesidades
específicas del sector como guarderías.
•
Reordenación de los suelos libres ubicados junto a las instalaciones de Canal Sur TV
para incorporarlos al proceso general de transformación urbana integral.
202.886 m2s
SECTOR TERCIARIO NORTE
CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
0
0
construidas
0
propuestas
0
sustituidas
0
total
0
Edificabilidad
AVANCE
0
Edificabilidad
m2c
0
m2c
0
0
terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c
60.403
AVANCE
Edificabilidad
m2c
75.872
75.872
Espacios Libres:
9,86 m2s /100 m2c
Se aumenta la dotación actual de 7,35 m2s /100 m2c, pero no se llega a alcanzar el nivel de
referencia pero se ve compensada por la presencia en el sector del Parque Urbano del Hotel Alcora,
creado a partir de las reservas para espacios libres locales del sector desarrollado (Sector 7 – NN.SS.)
Equipamientos:
4,86 m2s /100 m2c
Se aumenta también las dotaciones para equipamientos, actualmente de 3,50 m2s /100 m2c.
La propuesta es inferior a la de referencia para nuevos sectores de desarrollo, pero se debe considerar
como atenuante la ausencia de viviendas en la zona, uso que demanda gran cantidad de equipamientos
tanto en cantidad como en variedad.
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DOCUMENTO DE AVANCE
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Memoria del AVANCE
4.2.4.9 CUANTIFICACIÓN GLOBAL DE LAS PROPUESTAS DE VIVIENDA
En el siguiente cuadro se desglosa la cuantificación global del número de viviendas que
propone el AVANCE del Plan General, pormenorizando por cada área homogénea, computando aquí
las existentes, las sustituidas, las que tiene planeamiento aprobado y las propuestas nuevas.
VIVIENDAS
AREA HOMOGÉNEA
Camarón - Santa Rita Vistahermosa
BARRIO
Camarón-Santa Rita
Vistahermosa
EJECUTADAS
280
258
Monumento
San Juan Bajo
San Juan Alto
INTERVENCIÓN
SUSTITUCIÓN
538
APROBADAS
266
NUEVAS
296
INCREMENTO TOTAL
NETO
AVANCE
562
653
San Juan Bajo
Guadalajara
Arroces Hervás
San Juan Alto
Lepanto
Santa Isabel
Andalucía
Montelar
Vega Sur
Sector Norte
PROPUESTA AVANCE
1.321
330
1.660
1.406
622
560
931
653
1.651
46
5.179
55
238
8.259
101
1.081
1.035
2.686
54
66
65
5.244
761
77
838
1.076
0
1.081
1.520
2.500
10.759
4.2.4.10 VIVIENDA PROTEGIDA
Es constatable en los últimos años el aumento considerable de la demanda de vivienda
protegida por parte de la ciudadanía, es así que la Administración Autonómica en el año 2005 adapta
la legislación específica en el ámbito de la comunidad autónoma (Ley 13/2005 de 11 de Noviembre, de
Medidas para la vivienda Protegida y Suelo) para dar respuesta a esta problemática. Así se plantea la
disposición y reserva mínima del 30% del parque de nuevas viviendas que se creen en el conjunto del
municipio.
Esta medida ha quedado refrendada por los diversos agentes sociales, Junta de Andalucía,
federación de municipios, sindicatos, patronal de la construcción, etc. en el Pacto Andaluz por la
Vivienda para los años 2008-2013, en el que se propone la ejecución de 700.000 viviendas, 300.000
de las cuales protegidas.
Cuantitativamente el AVANCE del Plan General busca fijar una horquilla de variación entre el
30% y el 40% del montante residencial propuesto de 2.500 viviendas, lo que supondría un mínimo entre
750 y 1000 viviendas protegidas nuevas.
Atendiendo a los distintos criterios económicos, sociales y urbanísticos que intervienen en estas
operaciones se considera oportuno repartir las actuaciones de vivienda protegida entre los distintos
sectores a desarrollar, sin concentraciones en zonas determinadas.
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1.100
DOCUMENTO DE AVANCE
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Memoria del AVANCE
4.2.4.11 LA PROPUESTA EDUCATIVA GLOBAL
Desde el AVANCE del Plan General se propone una intervención global en el sistema de
equipamiento educativo. Esta propuesta se centra principalmente en la correcta distribución de los
centros de enseñanza para los niveles básicos y medios, colegios e institutos, de manera que se facilite la
accesibilidad a los mismos por el conjunto de la población, descartando la posibilidad de insertar
elementos que pudiesen actuar como sistemas generales educativos (centros de enseñanza superior,
facultades de universidad, etc.) dada la cercanía e interrelación directa de la población de San Juan con
Sevilla.
Teniendo en cuenta las características particulares de San Juan de Aznalfarache, orografía,
situación territorial y población, con sectores bastante independientes entre sí, se pretende repartir por la
ciudad los centros de enseñanza y localizar en cada sector diferenciado de la ciudad al menos un
colegio y un instituto. De esta manera se establece una equilibrada disposición de equipamientos
educativos y se responde correctamente a las demandas de dichos servicios por parte de la totalidad de
la población.
Para ello se aprovecha los equipamientos y reservas de suelos existentes, provenientes en
muchos casos de las cesiones respectivas para equipamiento educativo que ha cedido cada sector en su
desarrollo ordenado, incorporando nuevos paquetes de terreno en puntos estratégicos y ampliando
algunos de los centros que actualmente están en funcionamiento. Así pues, se realiza una propuesta que
cubra las necesidades de la población, cumpla con los estándares fijados, y tengan los centros previstos
la superficie suficiente para adaptarse a los requerimientos de Centros Docentes estipulados por la
Consejería de Educación de la Junta de Andalucía y el Ministerio de Educación (R.D. 1573/2003 de 5
de Diciembre de 2003 del Ministerio de Educación y Orden de 24 de Enero de 2003 de la Consejería
de Educación por el que se establecen las condiciones constructivas y de diseño de los centros
escolares).
La distribución de centros escolares propuesta queda reflejada en el siguiente cuadro resumen:
Centro
CAMARÓN - SANTA RITA VISTAHERMOSA
MONUMENTO
SAN JUAN BAJO
SAN JUAN ALTO
VEGA SUR
TERCIARIO NORTE
I.E.S.
Colegio
Guarderia
Colegio
Colegio
Colegio
Guardería
Colegio
I.E.S
I.E.S.
I.E.S.
Colegio
Colegio
Ampliacion
Colegio
Guardería
Denominación
Estado
Severo Ochoa
Ejecutado
Vistahermosa
Propuesta
Vistahermosa
Propuesta
S.Juan Crisólogo - S Ejecutado
S.Juan Crisólogo - N Ejecutado
Sta. Teresa de Jesús
privado
Zenobía Camprubí
Ejecutado
Guadalajara
Ejecutado
Avenida de Coria
Propuesta
Mateo Aleman
Ejecutado
San Juan
Ejecutado
Jose Payan Garrido
Ejecutado
Mateo Aleman
Ejecutado
C. Mateo Aleman
Reserva
"Vega Sur"
Propuesta
"El Manchón"
Reserva
Superficie m2s
15.582
8.078
1.833
2.190
1.772
2.519
1.360
5.042
12.376
4.953
8.196
11.849
10.990
4.144
15.839
1.545
Así, la cuantificación del equipamiento educativo propuesta para el futuro, visto desde una
óptica global, daría una dotación para institutos (I.E.S.) de 41.107 m2s, que implicaría un nivel medio
de 3,82 m2s/viv, superior al valor de referencia cifrado en 3,80 m2s/viv, ocupando los colegios y
guarderías una superficie de 67.161 m2s, con un nivel de 6,24 m2s/viv, superior también a la referencia
establecida (6,10 m2s/viv).
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
99
Memoria del AVANCE
En el gráfico adjunto se observa la distribución espacial propuesta de los equipamientos
educativos: guarderías, centro de enseñanza infantil y primaria (CEIP), e institutos de enseñanza
secundaria y bachillerato (IES).
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
100
Memoria del AVANCE
4.2.5 ACTUACIONES
DE
AMPLIACIÓN
INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS
Y
MEJORA
DE
4.2.5.1 ABASTECIMIENTO DE AGUA
Como se ha mencionado anteriormente, la empresa suministradora de agua potable en San
Juan de Aznalfarache es EMASESA, con dos depósitos acumuladores, uno en el propio San Juan y otro
en el término de Mairena del Aljarafe.
Para garantizar dicho suministro de agua, la red principal se dispone en malla cerrada, casi
siempre discurriendo por los viales de mayor entidad, lo que facilita el mantenimiento de las mismas.
La ejecución en el tiempo de los distintos sectores que componen el núcleo urbano de San Juan
ha hacho que se diversifique los materiales empleados en función de las disponibilidades físicas y los
criterios de referencia de cada momento. Además, parte de los mecanismos de los circuitos más
antiguos están obsoletos, por lo que, es necesario replantearse la necesidad de unificar los criterios
constructivos de forma que se mejore el servicio y se facilite su mantenimiento. Es por este motivo y por
las demandas generadas por las reformas interiores planteadas desde el AVANCE del Plan General por
lo que se hace necesario la reforma y ampliación de la red de distribución existente, para mejorar el
diseño y la funcionalidad del conjunto de la red.
4.2.5.2 ELECTRICIDAD
El suministro de energía eléctrica lo realiza la Compañía Sevillana-Endesa. La alimentación en
Media Tensión del término de San Juan proviene de las subestaciones de “El Manchón”, ubicada en
Tomares, y de “Bormujos”, sita junto al cordel de Villamanrique, procediéndose a la distribución
mediante una red de centros de transformación anillados repartidos por todos los sectores que
conforman el núcleo urbano con conducciones enterradas en casi todas las zonas.
La capacidad de suministro que demanden las actuaciones de reforma interior propuestas se
obtendrá de actuaciones de reforma de la red de distribución, aprovechando para proceder a mejoras o
ampliaciones cuando se estime oportuno y siempre consensuado con la propia empresa suministradora.
También es factible la reutilización de la potencia eléctrica utilizada para los sectores actuales de usos
terciarios e industriales, aprovechando la potente infraestructura existente para dar servicio a las
actividades que se proponen, sirva de ejemplo de ello la Fábrica de Arroces Hervás.
4.2.5.3 ALCANTARILLADO
Todo el municipio cuenta con red de saneamiento, gestionado por la empresa pública
EMASESA. Las redes del los distintos sectores urbanos, que discurren aprovechando las diferencias
altimétricas producidas por la orografía natural del terreno, vienen a parar a dos grandes colectores que
siguen los antiguos cauces del Arroyo Camarón y el Arroyo Lepanto, canalizando ambos hasta el río
Guadalquivir. Parte de los vertidos de fecales se canalizan a una estación de bombeo situada en la
margen del río al norte de San Juan Bajo. Los efluentes de pluviales vierten directamente al Guadalquivir
al sur de del propio barrio de San Juan Bajo, en los terrenos que antiguamente ocupaban la empresa
“Minas de Cala”.La depuración de los vertidos de fecales se produce mediante el bombeo a la estación
depuradora de Tablada que gestiona la propia empresa.
Las medidas que se plantean sobre la red existente son fundamentalmente de adaptación a los
procesos de reforma interior y crecimientos puntuales para completar el tejido urbano, que se proyecten
en el Plan General, debiéndose aumentar las dotaciones y la capacidad de la red en puntos estratégicos
de la misma para absorber no solo la demanda de San Juan sino también de la vecina Mairena, que
por posiicón geográfica vierte parcialmente a la red de San Juan.
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
101
Memoria del AVANCE
También se deberán plantear soluciones coherentes y sostenibles para las distintas escorrentías y
cauces naturales subterráneos que existen en San Juan.
4.2.5.4 TELECOMUNICACIONES
Es la empresa TELEFÓNICA S.A. la propietaria de las conducciones e infraestructura de
telefonía del municipio, estando encargado a su vez del mantenimiento de las mismas.
Las medidas que propone el AVANCE del Plan General sobre la red existente serán de
adaptación a los procesos de reforma interior y crecimientos puntuales para reforzar el tejido urbano,
que se proyecten amén de posibilitar la adecuación de las instalaciones a los procesos de renovación
que sufren por obsolescencia los materiales en cortos periodos de tiempo motivados por los avances
tecnológicos.
4.2.5.5 GESTIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS
Los servicios de recogida y tratamientos de residuos sólidos urbanos son llevados a cabo por la
Mancomunidad de municipios del Aljarafe.
Se tratará de establecer un criterio de relevancia medioambiental, abordando uno de los
principales problemas como es el soterramiento de contenedores de residuos sólidos urbanos. Esta
medida debe garantizar su sostenibilidad mediante estudios de gestión y tramitación de las reformas
planteadas en el documento del Plan General.
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
102
Memoria del AVANCE
4.2.6 RESUMEN CUANTITATIVO DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN
Desde el AVANCE del Plan General se pretende definir una ciudad futura equilibrada y
sostenible sobre la base de lo existente. Así, la propuesta de ordenación planteada pretende mejorar las
deficiencias observadas y dar soluciones concretas y específicas, con el fin de aumentar el nivel de vida
de los habitantes de San Juan
Para poder valorar mejor la ordenación general propuesta consideramos oportuno realizar una
comparativa general a modo de resumen entre lo existente y lo planteado para el futuro, en los aspectos
relevantes concretos que se pueden observar: habitantes y parque de vivienda, sistemas de espacios
libres, equipamientos, etc.
HABITANTES Y VIVIENDA
PARQUE DE VIVIENDAS
EXISTENTES
INCREMENTO NETO
8.259
TOTAL AVANCE
2.500
10.759
NÚMERO DE HABITANTES
19.943
5.975
25.918
EQUIPAMIENTOS PARA TODA LA CIUDAD
•
PARQUES URBANOS (SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES)
Dotación referida a superficie de suelo por habitante.
Estándar de referencia: 5 m2s/hab -LOUAPARQUES URBANOS (m2s/hab)
CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO
6,86
•
TOTAL AVANCE
3,28
10,14
PARQUES METROPOLITANOS (SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES)
Dotación referida a superficie de suelo por habitante. Complementa desde la propuesta global
de espacios libres, como nueva figura creada, a la dotación de Parques Urbanos
PARQUES METROPOLITANOS (m2s/hab)
CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO
-
•
TOTAL AVANCE
7,00
7,00
ZONAS DE PROTECCIÓN (SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES)
Dotación referida a superficie de suelo por habitante.
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
103
Memoria del AVANCE
ZONAS DE PROTECCIÓN (m2s/hab)
CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO
1,95
•
TOTAL AVANCE
8,71
10,66
POLIDEPORTIVOS (SISTEMA GENERAL DEPORTIVO)
Dotación referida a superficie de suelo por vivienda.
Estándar de referencia: 8 m2s/viv -Adecuación del Anexo de Reglamento de PlaneamientoPOLIDEPORTIVOS (m2s/viv)
CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO
2,27
•
TOTAL AVANCE
7,66
9,93
S.I.P.S. (SISTEMA GENERAL DE SERVICIOS DE INTERÉS PÚBLICO Y SOCIAL)
Dotación referida a superficie de suelo por vivienda.
Estándar de referencia: 2 m2s/hab -Adecuación del Anexo de Reglamento de PlaneamientoS.I.P.S. (m2s/viv)
CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO
0,95
TOTAL AVANCE
1,67
2,63
EQUIPAMIENTOS PARA LOS BARRIOS
Dotación referida a superficie de suelo por cada 100 m2 construidos.
•
JARDINES, PLAZAS, ÁREAS DE JUEGO DE NIÑOS. (SISTEMA LOCAL DE ESPACIOS LIBRES)
Estándar de referencia: Espacios libres 18 m2s/100 m2c -LOUACAPACIDAD ACTUAL
CAMARÓN - SANTA RITA - VISTAHERMOSA
MONUMENTO
SAN JUAN BAJO
SAN JUAN ALTO
VEGA SUR
TERCIARIO NORTE
Febrero 2.008
20,43
19,48
6,41
3,02
19,64
7,35
INCREMENTO NETO
9,70
3,90
8,16
8,80
1,29
2,51
DOCUMENTO DE AVANCE
TOTAL AVANCE
30,13
23,38
14,57
11,81
20,92
9,86
104
Memoria del AVANCE
•
COLEGIOS E INSTITUTOS, PISTAS DEPORTIVAS, CENTROS SOCIALES POR BARRIADA. (SISTEMA
LOCAL DE DOTACIONES)
Estándar de referencia: Equipamientos 12 m2s/100 m2c -LOUACAPACIDAD ACTUAL
CAMARÓN - SANTA RITA - VISTAHERMOSA
MONUMENTO
SAN JUAN BAJO
SAN JUAN ALTO
VEGA SUR
TERCIARIO NORTE
Febrero 2.008
11,60
10,35
4,13
8,24
4,73
3,50
INCREMENTO NETO
0,91
9,09
5,21
1,91
7,30
1,32
DOCUMENTO DE AVANCE
TOTAL AVANCE
12,51
19,45
9,34
10,15
12,03
4,82
105
Memoria del AVANCE
4.3 EL SUELO NO URBANIZABLE
El reforzamiento y la potenciación de los elementos paisajísticos, no sólo ya como conservación
del patrimonio medioambiental, sino como mejora de la calidad del entorno y de la imagen urbana, ha
de constituir una base de la futura intervención urbanística global. Esta mejora puede servir como
reclamo para la inserción en San Juan de actividades vinculadas directamente con el uso y disfrute del
medio ambiente. La importancia de algunos de los elementos paisajísticos ha hecho crea la necesidad
de establecer un suelo no urbanizable para mantener su valor medioambiental, protegiéndolos de
actuaciones que pudiesen alterar la naturaleza del espacio que se deseaba proteger.
Se establecen dos grupos específicos según sus condiciones ambientales que van a quedar al
margen de la urbanización conforme a la estrategia territorial adoptada por el Plan y que serán
excluidos del proceso urbanizador o preservados del mismo. Esto se debe a que reúnen valores o
presentan características de conservación general de la naturaleza, fauna y flora, paisaje y medio
ambiente que los hacen merecedores de la clasificación como suelos no urbanizables.
4.3.1 LA VEGA DEL GUADALQUIVIR
Es un territorio sensiblemente llano situado a cortas bajas en torno a los 8 m de altitud, que
presenta posibles restricciones a su ocupación y desarrollo urbano por la proximidad al río y los posibles
riegos de inundabilidad en algunas zonas, pero que en contrapartida, tiene una gran singularidad
espacial y medioambiental por el contacto directo con el río.
La zona norte de la Ribera está ocupada parcialmente por las infraestructuras viarias de la SE30, el paso territorial Juan Carlos I – Reina Sofía, y por el sector terciario de Hipercor y la Barriada
aislada de Guadalajara. Fuera de los muros de defensa quedan los suelos más próximos al río que
mantienen parcialmente el originario uso agrícola, siendo estos terrenos los clasificados como suelo no
urbanizable.
Debido al valor medioambiental de estos terrenos y su singularidad paisajística el Plan General
planteará la Protección y utilización de esta Ribera como paseo fluvial que relacione toda la vega del
río. Por ello se establecerá Sistemas de Espacios Libres Metropolitanos a lo largo de toda la ribera,
manteniendo el huerto de naranjos de la zona central y continuando en la zona norte.
4.3.2 LA CORNISA DEL ALJARAFE
La Zona Intermedia del territorio municipal la conforma el frente de la Cornisa del Aljarafe, que
en el caso de San Juan no presenta un frente continuo y uniforme paralelo al río, sino que presenta un
doble frente fraccionada por el desagüe del Arroyo Camarón es una zona de fuertes pendientes y
desniveles y la zona de contacto de líneas y márgenes que forman el subsuelo. Es una zona de difícil
ocupación con riesgos de inestabilidad geológica.
Este territorio tiene una gran potencialidad paisajística por sus visuales panorámicas sobre el Río
y Sevilla, y en el caso del Monumento también hacia el oeste, al tiempo que requiere de un tratamiento
singular por la importante presencia visual de estas elevaciones en la imagen del conjunto
metropolitano.
De esta forma, para proteger y regenerar los frentes de la cornisa que aún quedan sin
colmatar. Se planteará clasificar la zona como suelo no urbano, creando un sistema de espacios libres
metropolitano, público y que articule las áreas peatonales y de comunicaciones, propuestas o existentes.
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
106
Memoria del AVANCE
5 CLASIFICACIÓN DEL SUELO
Las distintas categorías en que clasifica el suelo de San Juan de Aznalfarache contemplan las
distintas condiciones que afectan y soporta el municipio así como los criterios de ordenación que
plantea este documento de AVANCE.
De un lado se han tenido en cuenta las características naturales y paisajísticas: la orografía
característica de San Juan, el cauce del río Guadalquivir, las vaguadas naturales de Mairena y Coria y
la cornisa del Aljarafe. Por otro lado se ha considerado la actual situación del planeamiento vigente, el
nivel de consolidación general del núcleo urbano y el estado de algunos sectores con planeamiento en
tramitación con una previsible evolución urbana a corto plazo. También se han tenido en cuenta los
criterios generales de ordenación territorial que pretende llevar a cabo el Avance del Plan: crecimientos
urbanos deseables, criterios de reordenación y transformación de la estructura urbana, etc., además de
los criterios sobre clasificación del suelo que establece la propia legislación urbanística.
En función de lo anterior obtenemos las siguientes categorías de suelo, ateniéndonos
preceptivamente a lo dispuesto por la Ley de Suelo 8/2.007 y a la LOUA (ley 7/2002 de Ordenación
Urbanística de Andalucía):
Suelo Urbano
Suelo Urbanizable
Suelo No Urbanizable
Las delimitaciones de los mismos vienen reflejadas en todos los planos de ordenación, y que en
su conjunto, pueden verse con mayor claridad en los planos de Clasificación del Suelo.
En el siguiente cuadro se puede ver de forma comparativa las superficies de las distintas
clasificaciones de suelo, así como su relación con la clasificación establecida por el planeamiento
general vigente:
NN.SS. VIGENTES
URBANO
Consolidado
No Consolidado
Sup. Parcial
(Ha)
128,27
URBANIZABLE
Protección de Cornisa
Mantenimiento y
Restauración
NO URBANIZABLE
Sistemas Generales
Río Guadalquivir
Genérico
Total Término Municipal
Sup. Total
(Ha)
128,27
AVANCE P.G.O.U.
Sup. Parcial
(Ha)
278,04
56,92
Sup. Total
(Ha)
334,96
121,72
29,10
43,95
59,88
28,12
18,62
161,05
76,04
28,12
29,30
411,00
411,00
Se observa la no delimitación de superficie clasificada como Suelo Urbanizable, que se justifica
a continuación dentro de la propuesta global de intervención.
5.1 SUELO URBANO
La delimitación de este suelo se ha realizado atendiendo estrictamente a la aplicación de la Ley
del Suelo de 2.007 y de la LOUA de 2002, que establecen dos supuestos básicos para su
consideración como tal: que estén clasificados así por el Plan; o que, en desarrollo de éste, llegue a
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
107
Memoria del AVANCE
disponer de la infraestructura que el Plan, en virtud de la ley, exige como condición necesaria para su
clasificación como urbanos; o que tengan su ordenación consolidada por ocupar la edificación al
menos dos terceras partes de los espacios aptos para la misma según la ordenación que el
planeamiento general establezca.
Apoyados en la legislación vigente y en la idea de intervención global que se propone el
AVANCE distingue entre suelo Urbano Consolidado y Suelo Urbano No Consolidado.
La superficie total clasificada como Suelo Urbano Consolidado en San Juan de Aznalfarache es
de 278,04 Ha. En las cuales están incluidos los Sistemas Generales urbanos.
Forman parte de estos suelos urbanos consolidados todos los núcleos que, fundidos entre ellos
o disgregados entre sí, han ido conformando las distintas partes del municipio, de las que
pormenorizadamente se han comentado sus características, condiciones y problemas en el documento
de Información y Diagnóstico.
Parte de estos terrenos corresponden al núcleo urbano consolidado, ya definidos como suelo
urbano en el NN.SS. vigente. Estos suelos englobarían el barrio de San Juan Bajo, la barriada del
Monumento y el barrio de San Juan Alto.
Otros sectores han crecido mediante la aplicación de planeamiento de desarrollo, los cuales,
apoyados en bases legales, han dado lugar a una ciudad equilibrada y bien equipada. Corresponderían
con los sectores de Montelar (ya incluido en el barrio de San Juan Alto), Caamrón-Santa RitaVistahermosa y el sector Terciario Norte. Todos ellos clasificados como urbanizables en las NN.SS.
Se ha ampliado esta clasificación a las zonas cuyo grado de consolidación supera las dos
terceras partes de su suelo y se espera que lo completen en un corto periodo de tiempo como es el caso
del sector de la Vega Sur, también clasificado como suelo urbanizable por las NN.SS. vigentes.
El AVANCE considera oportuno clasificar como Suelo Urbano No Consolidado algunos terrenos
internos y otros perimetrales al núcleo urbano que presentan un nivel mínimo, aunque no suficiente, de
urbanización, rodeados por el propio casco urbano que han quedado embolsados dentro del continuo
del Suelo Urbano. Atendiendo a criterios de tamaño y ocupación, su superficie tiene menos de un tercio
de las áreas urbanas consolidadas en las que se insertan.
Por una parte, y desde un punto de vista cualitativo, se intenta incluir en el proceso urbanizador
las zonas vacías que se consideran importantes para la formalización y terminación de la ciudad,
buscando establecer nuevos límites para el crecimiento urbano, pretendiendo también la consolidación
de los vacíos existentes entre piezas del suelo urbano que forman la ciudad.
Esto supone un interés especial por desarrollar aquellas áreas concretas de San Juan, en las que
sin tener en cuenta demandas cuantitativas de vivienda o de otros usos productivos, se considera las
necesidades de estructuración del territorio municipal a largo plazo con el objeto de definir la
organización global del territorio de acuerdo con los objetivos generales de ordenación desarrollados en
los capítulos anteriores.
Se proponen como Suelos Urbanos No Consolidados, los suelos que, sin haber sido objeto de
protecciones especiales, se consideran indispensables para el desarrollo, acabado y terminación de la
ciudad en un contexto global.
Esta concepción global tiene también unos objetivos cuantitativos fijados, que van a venir
condicionados por el tamaño limitado del término municipal, el nivel de consolidación del núcleo
urbano actual, las dimensiones de los terrenos disponibles para desarrollarse y el modelo de ciudad
sostenible que se pretende conseguir. La superficie de Suelo Urbano No Consolidado es de 56,92 Ha.
Estos suelos se incluyen en actuaciones urbanísticas para su desarrollo y afectan
fundamentalmente a paquetes específicos dentro del tejido urbano consolidado. Algunos de estos
sectores tienen una situación estratégica en la ciudad, es por ello que se hace necesaria una
transformación ordenada de los mismos que repercuta en un beneficio general para la ciudad.
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DOCUMENTO DE AVANCE
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Memoria del AVANCE
5.2 SUELO URBANIZABLE
Dada la singularidad urbanística de San Juan y atendiendo a la idea genérica que propone el
AVANCE del Plan General, parece apropiado no clasificar terrenos como suelos urbanizables pues se
plantea la intervención sobre la base de la transformación de lo ya existente.
Esta propuesta global queda justificada desde el propio AVANCE por el modelo de ciudad
sostenible que se pretende conseguir que va a venir condicionado por el tamaño limitado del término
municipal, el nivel de consolidación del núcleo urbano actual, sin apenas suelos que no hayan sido
objeto de propuestas urbanísticas de transformación o que no hayan sido alterados por ningún proceso
urbano; sin apenas terrenos disponibles para desarrollarse.
5.3 SUELO NO URBANIZABLE
Las determinaciones y criterios generales para la clasificación del suelo como No Urbanizable,
así como la protección de los recursos naturales, históricos y paisajísticos que existen en el ámbito
territorial, viene contemplada por la Legislación Urbanística.
Entre estos antecedentes, y los estudios sobre el medio físico desarrollados en el documento de
Información y Diagnóstico del Plan, se establecen los definitivos criterios de protección ambiental,
paisajística y arqueológica, así como la ordenación urbanística del territorio municipal.
El principal objeto de la regulación del Suelo No Urbanizable es la preservación del mismo
frente al proceso urbanizador y, en ciertos casos, la protección de los elementos que lo componen. Estas
medidas de protección se establecen con carácter general, aplicables a la totalidad de esta clase de
suelo y con carácter específico para determinados elementos que lo integran.
Como en los anteriores casos, viene delimitado en la documentación gráfica, en la que
además, se aporta la ordenación del Suelo No Urbanizable y sus protecciones correspondientes.
Es de especial protección las zonas de la Ribera del Río Guadalquivir, afectada por la ley de
Costas (ley 22/1988 de 28 de Julio) y la Cornisa del Aljarafe, siendo ambos elementos característicos
del paisaje de San Juan de Aznalfarache.
Estos suelos no urbanizables no tendrán tolerancia para albergar usos productivos o terciarios,
aunque si se permitirán piezas específicas y claramente delimitadas que tengan justificadas su
implantación para facilitar el uso, conservación y disfrute de estos espacios naturales.
Asimismo, las vías pecuarias y caminos rurales que pasan por el municipio, que históricamente
han constituido el nivel básico de comunicación, están actualmente ocupadas por viarios urbanos que se
constituyen en sistemas estructurantes de la trama urbana, por lo que será necesario proceder a la
desafectación de las vías pecuarias por ocupación del viario público.
La superficie total de Suelo No Urbanizable asciende a 76,04 Ha.
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DOCUMENTO DE AVANCE
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Memoria del AVANCE
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DOCUMENTO DE AVANCE
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Memoria del AVANCE
6 CALIFICACIÓN DEL SUELO URBANO. ORDENANZAS DE ZONAS
Atendiendo al tipo de edificación y a la forma de la trama urbana donde se insertan, se pueden
establecer diferencias en el conjunto del caserío del suelo consolidado de San Juan de Aznalfarache,
que nos ayudarán a comprender y estructurar mejor el municipio, se pueden diferenciar las siguientes
tipologías:
6.1 CASCO HISTÓRICO
Es la tipología propia del barrio de San Juan Bajo, núcleo urbano primitivo y que caracteriza
esta parte de la ciudad. Desarrollada con edificación adosada a linderos, mayoritariamente en edificios
de dos plantas de altura, casi siempre alineadas a vial, y con un uso característico de vivienda
unifamiliar. Esta tipología está apoyada sobre un trazado viario irregular, que da lugar a manzanas de
tamaño variable y parcelas largas e irregulares, provenientes de los sucesivos loteos que se han
producido a lo largo del tiempo en busca de la optimización del uso del terreno. También existen
parcelas con complejidades especificas de sección y fuertes desniveles, las situadas en el pie de la
cornisa del monumento, que generan bordes y traseras de difícil conformación. El uso mayoritario es el
residencial unifamiliar.
La trama urbana irregular del barrio de San Juan Bajo debe conservarse con carácter general ya
que es un elemento de valor singular e histórico de la identidad y orígenes del pueblo.
Se han producido procesos de sustitución del caserío antiguo, mediante la implantación de
bloques de vivienda plurifamiliar insertados en la trama tradicional sobre parcelas de grandes y
medianas superficies, o directamente mediante el incremento de altura en edificios plurifamiliares de
cuatro a seis plantas. También en algunos casos se han producido intervenciones de mayor escala, que
afectan a manzanas casi completas, y en estos casos los nuevos tipos edificatorios son bloques intensivos
o extensivos de viviendas de cuatro a seis plantas. Estas intervenciones de transformación tipológica, y
de mayor densificación, generan situaciones de deficiente articulación volumétrica con el tejido propio
del Casco Histórico
Se debe mantener y conservar la densidad y características formales y edificatorias de esta
tipología, evitando la agregación de parcelas, o el desarrollo de promociones unitarias de viviendas
adosadas para rellenar vacíos urbanos, pues en ambos casos se distorsiona la relación equilibrada entre
parcela-vivienda.
Se considera un valor a mantener la existencia de fondos de parcela profundos y la relación de
la vivienda con estos espacios libres de edificación como jardines privados complementarios a la
vivienda y que permiten evitar el aumento de densidad del casco histórico. No obstante debido a la gran
variedad de superficies de parcelas, la ordenanza deberá tolerar con carácter singular y justificado la
utilización de viviendas plurifamiliares, y viviendas interiores conectadas con patios y pasajes privados,
siempre que se mantengan las formas tradicionales de ocupación y se homogeneizen las alturas con las
tradicionales con un máximo de tres.
Ante la falta de aparcamientos se planteará en las ordenanzas la obligación de incorporar
estacionamientos para vehículos en proporción al número de viviendas en los nuevos proyectos de
viviendas plurifamiliares siempre que sean viables técnicamente.
6.2 ENSANCHE TRADICIONAL
Esta tipología tiene su origen en un loteo ortogonal y regular de las manzanas y surge como
expansión natural del asentamiento primitivo, constituyéndose en el tipo edificatorio característico de la
parte oriental del barrio de San Juan Alto. El caserío de esta tipología esta caracterizado por un uso
mayoritario y casi exclusivo de vivienda unifamiliar de promoción individualizada o autoconstrucción. El
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DOCUMENTO DE AVANCE
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Memoria del AVANCE
tipo y forma de las parcelas es casi siempre rectangular, manteniéndose en muchos casos constante la
proporción entre frente de fachada y profundidad de la parcela. La edificación se dispone adosada a
vial con dos plantas de altura.
En el pasado se han producido ocupaciones de parcelas con edificaciones plurifamiliares en
altura, generando volúmenes absolutamente fuera de escala en el conjunto, medianeras excesivas al
descubierto, además de los correspondientes problemas de aumento de densidad residencial y
demandas de aparcamiento.
El objetivo de la ordenanza será el mantenimiento y conservación de las condiciones de
ocupación y edificación tradicionales, y mantenimiento de la relación parcela/vivienda unifamiliar,
evitando los procesos de colmatación y sustitución tipológica con edificios plurifamiliares, bien sobre
parcelas individuales, o mediante la agrupación de las mismas.
La mayoría de las calles muestran una sección de viario muy ajustada, lo que permite el
estacionamiento de vehículos en la vía pública, pero que no es lo suficientemente amplio para disponer
de doble circulación en las calles, produciéndose la misma problemática que en la zona de Casco
Histórico respecto al aparcamiento privado: escasez de dotación en el caserío existente, con la dificultad
o casi imposibilidad de incorporar plazas en los procesos de renovación o sustitución, por lo que se
deberá contemplar la posibilidad de intervenciones complementarias sobre manzanas vacantes de
construcción de aparcamiento de residentes.
6.3 ENSANCHE EN MANZANA
Esta tipología corresponde a los edificios de viviendas colectivas que se han insertado en
algunos de los vacíos de las tramas del centro histórico y del ensanche tradicional, tanto en el barrio de
San Juan Bajo como en San Juan Alto. Se mantienen los parámetros de posición y forma de la
edificación, las alineaciones a vial y el adosamiento a linderos, apareciendo el patio común de parcela
o manzana al que dan luces y ventilación varias viviendas, pero se aumenta notablemente la altura y la
densidad de viviendas.
La implantación casi exclusiva de estas tipologías de la barriada de Lepanto y en la zona más
occidental del Barrio Alto, durante los años setenta, sin apenas control en sus condiciones edificatorias,
constituye una fuerte fractura en el tejido urbano tradicional, pues se altera completamente la relación
parcela-vivienda tan controlada hasta ese momento, no solamente desde un punto de vista cuantitativo
de densidad sino también volumétrico, pues se producen saltos de alturas exagerados, con una difícil
trabazón formal de las diferencias de alturas entre los bloques y las viviendas unifamiliares, haciéndose
más palpable cuando se superan las ocho plantas de altura.
Se caracterizan por ser intervenciones unitarias de vivienda plurifamiliar sobre una única parcela
de mediana superficie, o sobre la agrupación de varias parcelas tradicionales. El uso de los elementos
de comunicación y de los patios es comunitario, y se caracteriza por sus reducidas dimensiones y su baja
calidad. En general las viviendas son pisos de reducidas dimensiones.
En general el cambio a la vivienda plurifamiliar facilitó la inserción en plantas bajas de las
actividades comerciales características de estas zonas. También se dan muchos casos de inexistencia de
dotación de aparcamiento privado.
La inserción de estas tipologías en el tejido urbano de San Juan solamente queda justificada por
las necesidades de aumentar el volumen de viviendas en un momento determinado de gran demanda.
En la actualidad generan una distorsión importante desde el punto de vista funcional, (exceso de
densidad, y déficit de equipamiento y aparcamiento), y desde el punto de vista formal y volumétrico,
(volúmenes excesivos y medianeras sin continuidad con el tejido del ensanche tradicional).
El AVANCE del Plan General plantea restringir la inserción de esta tipología de manzana
cerrada al mínimo en casos muy concretos y justificados y siempre con la premisa de rebajar la altura y
el volumen a una escala más ajustada y coordinable con los tejidos de ensanche, estudiando incluso la
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DOCUMENTO DE AVANCE
112
Memoria del AVANCE
no sustitución de los tipos preexistentes, o la rebaja de edificabilidad y altura cuando los procesos de
deterioro natural de dichos edificios hayan llegado al límite.
Será un objetivo prioritario en la futura normativa urbanística regular los procesos más comunes
en estas áreas, como son la reforma y adaptación interna de viviendas o de fachadas, así como fijar los
criterios mínimos de mantenimiento de su imagen urbana y conservación de la edificación.
6.4 RESIDENCIAL EN BLOQUES INTENSIVOS
Son edificaciones residenciales colectivas, generalmente exentas, implantadas en los bordes
externos del casco histórico, y ubicándose principalmente en la zona occidental del barrio alto de San
Juan, conformando barriadas enteras, como es el caso del barrio de Santa Isabel, aunque también se
encuentran dispersos en el barrio de Guadalajara o en las primeras edificaciones de Santa Rita.
Se caracterizan por ocupar la edificación todo el perímetro de la parcela, con una actuación
arquitectónica unitaria, y en muchos casos, repitiendo el mismo bloque en un conjunto residencial de
concepción unitaria, siendo los espacios no edificados circundantes viales de propiedad pública. En
muchos casos son actuaciones de los años sesenta/setenta, provenientes de la necesidad de ampliar el
parque de viviendas del pueblo de una manera rápida y barata, aumentando considerablemente la
densidad de viviendas del sector donde se ubican, lo que trae consigue una disminución de los
estándares de equipamiento y espacios libres.
Con características volumétricas muy dispares, las alturas, suelen oscilar entre las cuatro y cinco
plantas como media común para todos estos grupos de edificaciones, y las ocho-nueve plantas que se
llega a alcanzar o incluso doce en la barriada de Lepanto (extensión de San Juan Alto). En la mayoría de
los casos las viviendas son de escasa superficie y calidad constructiva, y con una composición estética de
fachadas de escasa calidad.
La implantación de estas tipologías durante los años setenta, en continuidad con el barrio de
San Juan Alto, sin apenas control en sus condiciones edificatorias, constituye una fuerte fractura en el
tejido urbano tradicional, pues se altera completamente la relación parcela-vivienda tan controlada
hasta ese momento, no solamente desde un punto de vista cuantitativo sino también formal, pues se
producen saltos tipológicos, con una difícil trabazón formal de las diferencias de alturas entre los
bloques y las viviendas unifamiliares, haciéndose más palpable cuando se superan las ocho plantas de
altura.
Casi la totalidad de estas edificaciones no poseen garaje, lo que plantea una terrible
problemática de aparcamiento en estos sectores, pues a la falta de espacios abiertos provenientes de la
alta densidad se le añade el importante parque de vehículos existente.
El AVANCE del Plan General quiere mantener una relación equilibrada entre el número de
habitantes, vivienda y cantidad de equipamiento, esto hace replantearse futuras inserciones en el núcleo
urbano consolidado de edificaciones con esta tipología, pues modifican sustancialmente los parámetros
de equilibrio. La normativa urbanística quedara limitada a los procesos de mejora y adecentamiento. Los
posibles procesos de renovación o sustitución de edificaciones solo se deben abordar mediante figuras
de planeamiento de desarrollo PERI, que concreten objetivos nuevos de densidad, tipologias
edificatorias, y soluciones de realojo y gestión.
La normativa urbanística regulará los procesos más comunes en estas áreas, de reforma y
adaptación interna de viviendas o de fachadas, así como fijará los criterios mínimos de mantenimiento
de su imagen urbana y conservación de la edificación.
6.5 RESIDENCIAL EN BLOQUES EXTENSIVOS
Son también edificaciones residenciales colectivas, exentas, implantadas principalmente en
suelos provenientes de nuevos desarrollo: Camarón, Santa Rita, Vistahermosa, Montelar, la Vega Sur,
etc.
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113
Memoria del AVANCE
La edificación se caracteriza por no ocupar toda la parcela, siendo los espacios no construidos
(patios, jardines, etc.) de propiedad privada y relacionadas con el esparcimiento de los residentes.
Tienen características formales similares: entre cuatro y seis plantas de altura, bloques en H,
aparcamientos en los sótanos, etc. diferenciándose unos sectores de otros en sus componentes estéticos
y nivel de terminación.
Esta tipología es de implantación reciente en San Juan de Aznalfarache y proviene de la
asimilación de los modelos de residencia colectiva que se dan en el resto del Aljarafe y que surge como
complemento a las promociones unitaria de viviendas unifamiliares (adosadas, pareadas, etc.) tan
extendidas en la comarca.
El desarrollo de algunos sectores con esta tipología de manera repetitiva, y dando una imagen
ciertamente monótona, puede plantear el riesgo de la descontextualización del entorno de San Juan
donde están insertados. No obstante se plantea como alternativa valida de desarrollo residencial con
densidades medias, que genera un tejido urbano más cohesionado y equilibrado que el resultante de las
viviendas adosadas en hilera. La normativa urbanística debe regular las condiciones de implantación
volumétrica de estos conjuntos de bloques en las parcelas, ajustando la proporción entre alturas y
separación entre los bloques.
6.6 CONJUNTOS RESIDENCIALES
6.6.1 LA BARRIADA DEL MONUMENTO
Corresponde con las edificaciones residenciales con características singulares que se encuentran
en la barriada del Monumento, también conocida como Barriada de Ntra. Sra. De Loreto. Se formalizan
como grupos de vivienda diferenciados por disponerse de manera ordenada dentro en una misma
intervención global.
Se distinguen dos tipos de vivienda, en bloque intensivo, con características análogas a los ya
descritos, y agrupaciones verticales de viviendas unifamiliares dispuestas de manera ordenada dentro de
un mismo edificio.
Cada vivienda, de dos plantas, suelen tener sus fachadas laterales de medianera con las
vecinas, constituyendo una hilera y disponiendo su acceso directamente desde la calle o el jardín
comunitario; superponiéndose a ésta primera hilera, que ocuparía las plantas baja y primera, se sitúa
una nueva hilera con idénticas características a las que se accede por una pasarela que recorre toda la
fachada del edificio.
Dada la singularidad de esta tipología se hace necesario plantear medidas para la conservación
y mantenimiento de estos edificios, independientemente del nivel de coordinación entre los propietarios.
Así el AVANCE del Plan General establece esta zona como Área de Rehabilitación Integral, donde se
hace necesaria la intervención municipal para coordinar las políticas de rehabilitación del conjunto en
busca de una potenciación de todos los valores singulares que posee el sector.
6.6.2 LA BARRIADA DE LA UVA
Un importante conjunto residencial lo conforma las edificaciones de viviendas del sector de la
UVA y promovidas por el entonces Ministerio de la Vivienda, constituyendo todo un ejemplo de
intervención formal, acorde con la escala originaria del municipio, que han quedado descontextualizada
por las edificaciones en altura recientes.
Son grupos de vivienda unifamiliares caracterizados por disponerse de manera ordenada dentro
de una misma intervención global. Suelen tener parte de sus fachadas laterales de medianera con las
vecinas sin llegar a constituir una hilera. A veces disponen de jardín en su fachada delantera y patio en
la trasera. La urbanización del entorno, ya sea pública o privada, guarda relación directa con las
edificaciones.
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Análogamente a lo planteado en la Barriada del Monumento se plantea desde el AVANCE el
establecimiento de medidas para su la correcta evolución, conservación y rehabilitación de este conjunto
dada su singularidad.
6.7 VIVIENDAS UNIFAMILIARES
En el término de San Juan de Aznalfarache coexisten dos grandes grupos de viviendas
unifamiliares: las intervenciones unitarias de grupos de viviendas unifamiliares y las de promoción
privada individualizada.
6.7.1 VIVIENDAS ADOSADAS Y PAREADAS
Son intervenciones de conjuntos de viviendas unifamiliares que se desarrollan y construyen de
manera unitaria en el tiempo en base a un proyecto único. Aunque se ha dado con anterioridad a las
NN.SS. vigentes, es la forma de desarrollo urbano, casi exclusiva, de los últimos tiempos, a partir del
desarrollo mediante planeamiento.
Suele existir un único promotor que edifica cada conjunto de viviendas, lo que confiere a las
mismas similares características formales y estéticas. Se caracterizan por ser edificaciones de dos plantas,
algunas de ellas con castillete, no disponiendo de elementos comunitarios, aunque sí de una única
composición arquitectónica.
En función de sus características formales, podemos distinguir:
•
Adosadas: Son viviendas unifamiliares agrupadas en hilera, siendo las fachadas
laterales medianeras con las vecinas, suelen disponer de jardín en su fachada delantera
y patio en la trasera. En algunas de estas intervenciones se dispone de plaza de
aparcamiento en planta baja o en el patio delantero.
•
Pareadas: Son conjuntos que se caracterizan por agrupar las viviendas de dos en dos,
con una medianera común, quedando zonas libres en los otros tres frentes, en donde
se ubica el aparcamiento privado.
La proliferación las tipologías de viviendas adosadas y pareadas de forma casi exclusiva en
parte de los nuevos suelos desarrollados en San Juan, vinculadas a los nuevos crecimientos suburbanos
y predominantes en todo el Aljarafe, donde apenas hay distinción formal alguna entre los distintos
sectores, da una imagen algo monótona y repetitiva (en algunos casos el mismo proyecto arquitectónico
se repite en varias manzanas del mismo sector).
La inclusión de aparcamientos en superficie en cada vivienda, adosada o pareada, implica la
fracturación excesiva de la continuidad de la calle, pues la instalación seriada de los vados dificulta el
uso de los aparcamientos en la vía pública, mermando la capacidad funcional de ésta. Además de
dificultar las maniobras de acceso a las viviendas adosadas o la ocupación del aparcamiento para patio
delantero, generan una clara desvirtuación de la dotación del aparcamiento privado.
En los futuros planteamientos de desarrollo se deberá limitar la implantación exclusiva de estos
modelos tipológicos en aras de un mayor enriquecimiento formal de la ciudad. En las ordenanzas se
contemplará la posibilidad de ejecutar garajes comunitarios en planta sótano, lo que liberaría espacio
en la calle al disminuir los espacios de entrada y salida de vehículos a uno por conjunto de viviendas.
También se podría definir el concepto de garaje por vivienda, de forma que este no se limitase a una
mera pérgola o espacio libre del jardín, sino que formase parte del conjunto construido.
6.7.2 VIVIENDAS AISLADAS
Son viviendas unifamiliares exentas, aisladas, promovidas por particulares de forma individual,
con características formales distintas unas de otras. Ocupa el sector más occidental del barrio de Alto de
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San Juan, en una zona muy próxima a Mairena. Cada vivienda tiene sus propios espacios libres,
mayoritariamente jardines, que rodean la edificación. Contando también con plaza de aparcamiento
privada.
Se da la circunstancia que algunas de las parcelas de estas viviendas están colindando con
tipologías de bloques en manzana, provocando no solo una ruptura de la lectura del tejido urbano sino
también el deterioro del nivel de privacidad visual que puedan tener estas viviendas ante la cercanía de
edificios residenciales más altos.
En las futuras ordenanzas tendrá que haber un control específico de las condiciones de
edificación de las viviendas unifamiliares aisladas, cuidando no sólo sus características constructivas sino
también las relaciones con el resto de edificios colindantes.
6.8 TERCIARIO
Corresponde a esta tipología a las edificaciones destinadas específicamente a uso terciario,
muchas de ellas con un marcado carácter metropolitano, y que se implantan en San Juan aprovechando
su posición estratégica y las magníficas comunicaciones que tiene.
Se caracterizan por una ocupación extensiva de las grandes parcelas donde se insertan.
Dependiendo del uso específico podemos distinguir:
•
Comercial: las edificaciones suelen tener entre una y dos plantas, con predominio de
cerramientos opacos sin apenas relación con el exterior, en algunos casos con sótano,
estando el resto de la parcela destinada a aparcamientos al aire libre con pequeñas
marquesinas diseminadas.
•
Hotelero: son edificaciones de dos y tres plantas de altura, con un importante nivel de
acabados así como un cuidado tratamiento de las superficies libres de la parcela
Es también constatable la separación física entre las distintas piezas terciarias y el resto del
municipio, quedando el sector norte prácticamente segregado del resto de los núcleos urbanos, pues su
localización se ha fijado según criterios de optimización del rendimiento económico aprovechando la
idoneidad de su ubicación, único tenido en cuenta a la hora de la implantación de los grandes usos
terciarios, lo que ha generado una profunda segregación de los elementos terciarios del resto del
municipio, desaprovechando el alto nivel de actividad que se genera alrededor de las piezas terciarias,
haciéndose necesario establecer mecanismos de comunicación con el objetivo de aprovechar todas las
potencialidades que estos usos generan.
Las grandes bolsas de suelo destinados a playas de aparcamiento constituyen en muchos casos
una imagen muy agresiva del paisaje, debiéndose procurar desde las ordenanzas la implantación de
vegetación que ayuden a integrar estos elementos en el entorno.
6.9 EDIFICIOS SINGULARES
Jalonados dentro del núcleo urbano se van disponiendo distintas edificaciones que destacan del
resto del caserío por su singularidad, ya sea histórica, constructiva o funcional. Atendiendo a sus
particularidades podemos definir dos grupos:
6.9.1 EDIFICIOS COMUNITARIOS
Son aquellos donde se reconoce la voluntad colectiva del pueblo y que se señalan de manera
significativa dentro del caserío: ayuntamiento, casa de la cultura, teatro municipal, etc.
Las ordenanzas favorecerán la incorporación de usos comunitarios, mediante la inserción de
equipamientos, puede favorecer la puesta en valor de estos edificios singulares, facilitando así su
integración en la vida del pueblo. También se pueden paliar los riesgos de abandono de los propietarios
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particulares ante la escasa rentabilidad de la conservación y restauración si no es posible la
readaptación a meros usos residenciales.
6.9.2 PIEZAS DE SERVICIO
Son edificaciones que más por su singularidad histórica o arquitectónica destacan por el
componente de servicio a la comunidad que prestan: Central de Telefónica, y en distinta medida los
servicios de agua (depuradora y estaciones de bombeo) o gasolineras.
Las ordenanzas municipales llevarán implícitas mediadas para estas edificaciones para la
imagen descontextualizada de algunas edificaciones destinadas a servicios urbanos que mejoren su
relación con el entorno donde se insertan.
6.10 PATRIMONIO
6.10.1 PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO
Como en todo municipio la existencia de edificaciones y espacios, que por su particular
relevancia e interés histórico, artístico o paisajístico, hace plantearse la necesidad de establecer medidas
para la conservación o puesta en valor de los mismos.
Estas edificaciones y espacios libres singulares se pueden clasificar atendiendo a su valor
patrimonial y al nivel de protección que van a llevar asociado.
6.10.1.1 ELEMENTOS DE CARÁCTER MONUMENTAL
Con diferente grado de catalogación, donde las medidas a tomar irán encaminadas a su
conservación, mantenimiento y puesta en valor, con un grado de protección integral:
•
•
Restos de las murallas almohades de la fortaleza de Hisn-al-Faray,
(declarado BIC el 25 de Junio de 1.985)
Entorno, Iglesia y Monumento al Sagrado Corazón de Jesús
6.10.1.2 EDIFICACIONES CATALOGADAS
Piezas diseminadas en el tejido urbano que destacan por su valor arquitectónico, señalándose
de manera significativa dentro del conjunto del caserío. Se podrán proponer actuaciones de
rehabilitación que mantengan las características formales básicas, confiriéndosele un grado de
protección total.
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•
Edificaciones con uso a mantener:
- Iglesia Parroquial de San Juan Bautista
- Capilla de Nuestra Señora del Rosario
- Entrada al Callejón del Aire (calle Antonio Machado)
- Cuartel de la Policía Nacional
- Viviendas de la Barriada de Ntra. Sra. de Loreto (Barriada del
Monumento) catalogadas e incorporadas al archivo de
arquitectura del movimiento moderno (DOCOMOMO).
- Residencia Regina-Mundi
- Hacienda Valparaíso
•
Edificaciones con posibilidad de incorporar nuevas actividades que permitan
dinamizar la vida de los mismos:
- Antigua oficina Minas de Cala S.A.
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Memoria del AVANCE
• Edificaciones a catalogar con protección parcial en el Documento para
Aprobación Inicial del Plan General, donde se realizará un exhaustivo
estudio del caserío de San Juan para valorar las piezas arquitectónicas que
por sus valores estéticos singularizan el tejido urbano, y a las cuales se le
podrá dar un grado de protección que respete las tipologías edificatorias y
que permitan proponer actuaciones encaminadas al mantenimiento de la
imagen general del entorno urbano.
6.10.2 PATRIMONIO ARQUEOLÓGICO
La Delegación Provincial de la Consejería de Cultura de la Junta de Andalucía tiene
catalogados en San Juan yacimientos arqueológicos que forman parte del Patrimonio Histórico de
Andalucía.
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•
Área delimitada por las murallas del castillo árabe y sus inmediatos
alrededores, sometida a protección arqueológica, pues se trata de un
yacimiento identificado con un asentamiento urbano constatable desde
época romana, que perduró en la visigoda y árabe. Este yacimiento está
identificado con la ciudad de Osset.
•
Hacienda Valparaíso, donde se han encontrado restos arqueológicos de
época romana, con características rurales de diversa índole.
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7 CRITERIOS Y PROPUESTAS DE GESTIÓN URBANÍSTICA
El marco técnico/jurídico establecido por la nueva Ley de suelo 8/2007 del 8 de mayo, junto
con la Ley de Ordenación del Suelo Andaluz 7/2002 (LOUA) del 17 de diciembre, es aplicable
íntegramente al municipio de San Juan de Aznalfarache. Dicha Ley deroga la anterior Ley sobre Régimen
del Suelo y Valoraciones 6/1998 de 13 de Abril, así como algunos artículos del Texto Refundido de la
Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de
26 de junio.
El Régimen de equidistribución de las cargas y beneficios del planeamiento que establece la
legislación vigente es aplicable tanto al suelo urbano como al urbanizable, y va a exigir un notable
aumento en las tareas de control municipal sobre el desarrollo del Plan. El sistema establecido tiene su
justificación, en que la Administración lleve a la práctica el precepto constitucional (artículo 3.2.b) según
el cual "la Comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes
públicos".
Asimismo, la lógica del sistema de consolidación gradual de las facultades urbanísticas "exige
una respuesta de la Administración actuante frente al incumplimiento" por parte de los propietarios del
suelo de los deberes impuestos por el planeamiento o la legislación urbanística. Y estos deberes se
concretan por la Ley en la ejecución de la urbanización y edificación en unos plazos acordes con las
necesidades del desarrollo urbano. El marco de intervención municipal se amplía notablemente en este
aspecto y el Ayuntamiento no debe hacer dejación de sus funciones rectoras sobre el momento en que
las diferentes clases de suelo han de incorporarse efectivamente al proceso urbanizador y edificatorio.
Ante el incumplimiento de los plazos establecidos por el planeamiento, la administración debe actuar
con el respaldo legitimador que ahora recibe.
El derecho genérico a la distribución justa de cargas y beneficios entre los propietarios del
suelo, enunciado en la legislación urbanística, de acuerdo con el contenido del derecho de la propiedad
del suelo de la nueva legislación estatal, debe tener una materialización limitada al suelo urbanizable y
a las "unidades de actuación" en el suelo urbano no consolidado.
El Plan General deberá delimitar para el Suelo Urbano no consolidado, áreas de reparto de
cargas y beneficios, para cada una de las cuales, definirá un aprovechamiento objetivo, del que los
titulares de cada finca podrán apropiarse el 90 por ciento según la legislación vigente. El ajuste entre
los aprovechamientos subjetivo y los reales permitidos por el planeamiento se producirá mediante la
técnica de las Transferencias de Aprovechamientos, en caso que las unidades de ejecución incluidas en
la misma área de reparto sean discontinuas, o directamente mediante los Sistemas de Gestión en el caso
de que las unidades de ejecución sean continúas.
A la espera de que la confusa situación que padecemos en materia de legislación urbanística se
aclare, el criterio que el nuevo Plan General será el de definir áreas de reparto en Suelo Urbano,
incluyendo los suelos no consolidados, y excluyendo de las mismas los suelos consolidados.
La delimitación de las áreas de reparto, procurará además facilitar la posterior gestión de las
distintas unidades de ejecución. A tal efecto existirán actuaciones urbanísticas, que por sus mayores
dimensiones y volumen de aprovechamientos, se incluirán en áreas de reparto que incorporaran suelos
de sistemas generales. Y otras actuaciones de menores dimensiones o con menores aprovechamientos,
que constituirán una única área de reparto. Como criterio general se procurará evitar el trasvase de
unidades de aprovechamiento entre unidades de ejecución discontinuas, para evitar la complejidad de
gestión municipal, que generaría la necesidad de constituir un registro de transferencias de
aprovechamientos.
En coherencia con los criterios legales expuestos, las actuaciones urbanísticas sobre suelo urbano
consolidado, se excluirían de la delimitación de las áreas de reparto, y se gestionarían directamente
como actuaciones simples de gestión por el sistema de expropiación.
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7.1 GESTIÓN DEL SUELO URBANO
La legislación vigente establece que el porcentaje de aprovechamiento subjetivo del titular del
terreno es el que resulte de referir a su superficie el 90% del aprovechamiento tipo del área de reparto
en que se encuentre, para los propietarios de Suelo Urbano No Consolidado, y al 100% para los
propietarios de Suelo Urbano Consolidado, (no tiene que hacer cesiones de aprovechamiento ni de
suelo).
Por tanto la delimitación de Áreas de Reparto en Suelo Urbano se deberá circunscribir
exclusivamente a los suelos clasificados como Suelo urbano No Consolidado, y a los Sistemas
Generales en Suelo Urbano, que tengan esta misma consideración, que no obligatoriamente deben
formar una única área de reparto.
Además de las áreas de reparto definidas sobre la base de estos nuevos criterios, se delimitarán
Unidades de Ejecución continuas en cuyo ámbito deberán cumplimentarse los deberes de cesión,
equidistribución y urbanización que se especificarán en las fichas del Programa de Actuación, de
acuerdo con los deberes y derechos del Régimen Urbanístico del Suelo.
7.1.1 ÁREA DE REPARTO Y APROVECHAMIENO MEDIO
7.1.1.1 DELIMITACIÓN DE LAS ÁREAS DE REPARTO
Se utilizarán dos tipos de criterios para concretar la delimitación de las áreas de reparto en
suelo urbano y el cálculo del aprovechamiento medio.
CRITERIOS LEGALES
La totalidad del suelo urbano no consolidado deberá estar incluida en una o varias áreas de
reparto de cargas y beneficios y por tanto, tendrá definidos los aprovechamientos medio de cada área
de reparto. Los sistemas generales que se incluyan en el suelo urbano no consolidado quedarán
incluidos en estas áreas de reparto.
Para cada área de reparto el Plan general definirá el aprovechamiento medio respectivo.
El aprovechamiento medio de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento
objetivo total del área de reparto, expresado en metros cuadrados edificables del uso y tipología
características, por la superficie total de área incluyendo los sistemas locales o generales adscritos al
área de reparto, excluyendo los terrenos destinados a dotaciones públicas o viales obtenidos por cesión
gratuita u otro sistema de compensación de cargas, no así los terrenos destinados a dotaciones o viales
que tengan carácter de bienes patrimoniales públicos.
Para que los distintos aprovechamientos objetivos correspondientes a los distintos usos y
tipologías puedan referenciarse al uso y tipología característico de cada área de reparto, se establecerán
unos coeficientes de usos, que responden a la valoración catastral o de mercado de cada uso. En la
mayoría de los casos el coeficiente será 1 al existir un uso único dentro de cada área de reparto.
CRITERIOS URBANÍSTICOS
La delimitación de las áreas de reparto deberá reconocer las distintas circunstancias del régimen
de propiedad del suelo que existen en la actualidad, con áreas de la ciudad prácticamente consolidadas
y terminadas, donde el proceso de transformación va a ser muy escaso y donde en general ya se
produjo en su momento el proceso de redistribución de cargas y beneficios, (Suelo Urbano
Consolidado); y otras áreas en proceso de transformación o consolidación que requieren un tratamiento
diferenciado por cuanto no se han consolidado los mismos derechos y es necesario que se articule la
redistribución de cargas y beneficios entre los particulares, (Suelo Urbano No Consolidado).
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Las zonas del suelo urbano consolidadas por la edificación y donde no se proyecten
transformaciones urbanísticas significativas, salvo pequeños ajustes de viario o actuaciones de
ampliación de los equipamientos locales, se excluirán de la delimitación como áreas de reparto. Por
tanto no existirán procesos de redistribución de beneficios y cargas, salvo las actuaciones puntuales
citadas que previsiblemente deberán desarrollarse por expropiación. En estas zonas al no preverse
procesos edificatorios nuevos, por estar consolidado el suelo por la edificación, resultaría en cualquier
caso compleja la utilización del mecanismo de transferencias de aprovechamiento, pues sería utilizado
muy excepcionalmente y generalmente por compensaciones económicas, solo en los casos de derribo y
nueva edificación, o de ampliaciones de lo existente.
Existirán áreas en proceso de urbanización y edificación, que se gestionan de acuerdo al
planeamiento vigente o a planeamientos de desarrollo específico, y que por tanto se regulan en la
distribución de cargas y beneficios en base a unos parámetros específicos y particulares distintos del
resto del suelo urbano. Cada una de estas áreas debe delimitarse como un área de reparto
diferenciada, para no alterar el régimen jurídico del suelo, y la distribución de cargas y beneficios ya
aprobada, y en la mayoría de los casos ya finalizada.
El Plan General propondrá nuevas áreas de transformación en el suelo urbano, que requieren
procesos de redistribución de cargas y beneficios, con existencia de inversiones en urbanización, y
cesiones de suelo público, así como la redistribución de los aprovechamientos objetivos. En estas zonas
se delimitarán varias áreas de reparto diferenciadas, que como criterio general coincidirán con cada
una de las actuaciones urbanísticas programadas en el suelo urbano no consolidado, a fin de facilitar la
gestión posterior, evitando las transferencias de aprovechamiento urbanístico.
7.1.1.2 CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO
El cálculo de los aprovechamientos medio de las Áreas de Reparto, se realizará identificando las
zonas que se corresponderán con los ámbitos de ordenanza, donde se diferenciarán grados de la
edificación y niveles de uso que aparecerán referenciados en los planos de Calificación del Suelo. A
cada una de dichas zonas le corresponderá un uso característico, una tipología edificatoria
(determinada por condiciones de ocupación de la parcela) y una intensidad edificatoria (edificabilidad).
La superficie y la edificabilidad de cada zona se calculará midiendo cada manzana o porción
de la misma, (cuando en una misma manzana coexisten dos o más zonas), en los planos de Calificación
del Suelo a escala 1:2.000 y aplicando los parámetros de edificabilidad que se determinarán para cada
Ordenanza, bien en forma de índice, o bien como resultado de aplicar las condiciones de ocupación y
altura de la edificación.
Las edificabilidades junto con los coeficientes de uso de cada zona en cada Área de Reparto
determinarán los aprovechamientos globales en la Área de Reparto y los índices de aprovechamiento
medio: el aprovechamiento será pues la expresión de las diferentes edificabilidades al referirlas,
mediante los correspondientes coeficientes de uso y tipología característica, que será el predominante en
metros cuadrados construidos en cada Área de Reparto. Los coeficientes de uso se establecerán en
función de las valoraciones de mercado.
El aprovechamiento medio será una expresión sintética del mecanismo nivelador que
proporciona una equitativa distribución de cargas y beneficios dentro de cada Área de Reparto.
Consistente en un índice o coeficiente, puesto que su expresión es necesariamente unitaria (por unidad
de superficie), que resultará de dividir el aprovechamiento objetivo (suma de los aprovechamientos
subjetivos en el área de reparto, sin incluir las nuevas dotaciones locales de cesión al Ayuntamiento,
puesto que su aprovechamiento “subjetivo” es nulo), entre el sumatorio de las superficies de todas las
zonas y nuevas dotaciones de cada Área de Reparto.
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7.1.2 GESTIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES
El sistema de gestión de los sistemas generales en suelo urbano será el de compensación
mediante su adscripción a las unidades de ejecución correspondientes, dentro de cada área de reparto,
o bien por expropiación como instrumentos de gestión simple, abonando a los propietarios el valor del
justiprecio de los aprovechamientos medio que les correspondan, de manera que el Ayuntamiento
titularice los derechos de aprovechamiento que correspondan por exceso del Aprovechamiento tipo en
las unidades de ejecución.
7.1.3 ACTUACIONES DE GESTIÓN
Aparte de las técnicas de equidistribución de los aprovechamientos medio dentro de las distintas
áreas de reparto, la gestión del Plan General en suelo urbano se desarrollará mediante la delimitación
de unidades de actuación en suelo urbano, sobre las que el plan propondrá su transformación y el
correspondiente cambio o ajuste de los límites del suelo público y o privado, y por tanto cambios de
titularidad de aprovechamiento, que no se podrán realizar mediante el sistema de transferencias de
aprovechamiento tipo.
Según incluyan o no el reparto de las cargas derivadas de los proyectos de urbanización se
distinguirán dos tipos de actuaciones: actuaciones de gestión integrada o actuaciones de gestión simple.
Las primeras se desarrollan sobre áreas sin consolidar, o con fuertes procesos de transformación
que en función de su tamaño, aprovechamiento y cesiones permiten la equidistribución en sí mismas de
las cargas y aprovechamientos urbanísticos. Estas actuaciones se gestionarán por alguno de los sistemas
de actuación definidos en la ley y en todos los casos coinciden por su delimitación en áreas de reparto
específicas. Los parámetros de aprovechamiento, cesiones y cargas de urbanización así como el sistema
de gestión y su programación, se especificarán individualizadamente en las fichas correspondientes del
Programa de Actuación.
El segundo tipo de actuaciones de gestión simple se corresponde con actuaciones menos
complejas y de menor escala, generalmente en zonas consolidadas, donde los costes de urbanización
corresponden al ayuntamiento y el proceso de gestión se reduce a la expropiación de suelo con destino
a viales o equipamiento.
En estos casos no existe el reparto de cargas y cesiones, ni se realizan transferencias de
aprovechamientos, al estar incluidas estas actuaciones en áreas de suelo urbano ya consolidadas. Los
parámetros de ordenación y programación de las mismas también se recogen en fichas individualizadas
en el Programa de Actuación.
7.1.4 RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD
La legislación vigente establece los deberes de los propietarios de Suelo Urbano y diferencia
entre propietarios de “Suelo Urbano consolidado por la urbanización” y propietarios de “Suelo Urbano
que carezcan de urbanización consolidada”.
La diferencia en cuanto a los deberes que les asigna la ley son bastante significativos.
A los primeros les obliga a completar a su costa la urbanización de los terrenos de los que son
titulares, para que los mismos alcancen la condición de solar, como condición inseparable del derecho
a edificar sobre los mismos, en las condiciones y plazos establecidos por el planeamiento. Hay que
destacar que estos propietarios no tienen que realizar cesiones de suelo, ni de aprovechamiento
urbanístico, ni quedan incluidas en áreas de reparto del aprovechamiento medio.
Los propietarios del segundo caso, tienen que asumir los siguientes deberes:
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a) Cesión obligatoria y gratuita a la Administración de todo el suelo destinado a viales, espacios
libres y equipamientos públicos locales al servicio del ámbito de desarrollo en el que se incluyan
sus terrenos (ámbito de la unidad de actuación).
b) Cesión obligatoria y gratuita del suelo de sistemas generales que el Plan General incluya, en
su caso, en el mismo ámbito. Sin embargo, a efectos de gestión, los costes serán asumidos por
todo el municipio.
c) Cesión obligatoria y gratuita a la Administración actuante del suelo correspondiente al 10 %
del aprovechamiento del correspondiente ámbito.
d) Proceder a la equidistribución de las cargas y beneficios del planeamiento con anterioridad al
inicio de la ejecución material del mismo.
e) Costear y en su caso ejecutar la urbanización.
f) Edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento.
En base a esta clara diferenciación de derechos y deberes, tanto en los procesos de gestión
integrada o gestión simple, como en los procesos de transferencias de aprovechamiento que se generen
en cada área de reparto, se diferenciará entre unos y otros propietarios a los efectos de la valoración de
sus derechos y de las cesiones tanto de suelo destinado a sistemas locales o generales, como del suelo
correspondiente al 10 % del aprovechamiento tipo que tenga derecho la Administración, y de las cargas
de gestión y urbanización que tenga asignadas cada finca.
Esta misma diferenciación se establecerá, en cada caso particular, en los procesos de gestión, de los
Sistemas Generales en Suelo Urbano
7.1.5 FORMA DE
GENERALES
VALORACIÓN
Y
ASIGNACIÓN
DE
SISTEMAS
La posible valoración que se efectúe se realizará para cada una de las actuaciones urbanísticas
que incluya el planeamiento, gestión de suelo o ejecución de obras de urbanización, de viario y
espacios libres, incluyendo las actuaciones de suelo con aprovechamiento, fundamentalmente de
iniciativa privada, donde se obtienen parte de los suelos públicos, como las actuaciones de iniciativa
publica, con aprovechamiento cero, tanto de Sistemas Generales como Sistemas Locales.
Se valorarán todas las obras de construcción o reforma de los Sistemas, tanto Generales como
Locales. También se realizará la valoración de las obras de construcción de los edificios o instalaciones
correspondientes a los equipamientos con carácter de Sistema General y competencia específica
municipal, sobre los que se puede concretar suficientemente su programa de usos y cuantificación
superficial. Se establecerá así una valoración realista, ajustada al mercado actual, sobre la viabilidad de
cada actuación, de la que resulta el valor inicial del suelo bruto, incluyendo el beneficio del promotor.
Una vez realizada la correspondiente valoración de área de reparto, la cantidad total a abonar
en concepto de financiación de los Sistemas Generales se repartirá, proporcionalmente, entre los
aprovechamientos de los propietarios de suelo estableciendo un módulo tipo. Dicho módulo tipo se
calculará dividiendo las Cargas Totales valoradas entre el Total de metros cuadrados ponderados de
cada área de reparto.
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EQUIPO REDACTOR
Arquitecto redactor, director de la oficina del P.G.O.U.
Juan Carlos Muñoz Zapatero
Coordinador con el Ayuntamiento de San Juan de Aznalfarache
Felipe Castro Bermudez Coronel
arquitecto
Equipo redactor:
José Julio Clemente Guerreiro
arquitecto
Carolina Bustamante Sainz
arquitecto
Miguel Ángel Pérez García
geógrafo
José Manuel Palomar García
delineante
Consultores externos
Oficina del Plan Estratégico de San Juan de Aznalfarache
Juan Mª Cañada Mercado
ingeniero de caminos, canales y puertos
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ANEXO – INTERVENCIONES PORMENORIZADAS POR BARRIOS
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4.2.4 el modelo de ciudad: el equilibrio interno de los barrios

Transcripción

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