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Secretaría e Intervención
PEDRO JOAQUIN SANCHEZ GARCÍA
ARQUITECTO TÉCNICO
FECHA: 01/06/2016
FIRMADO POR:
NIF: P0208600G
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE YESTE
P-0208600G
OFICINA TÉCNICA
INFORME R/ VIABILIDAD ECONÓMICA CAMPING Y CASAS
RURALES “RÍO TUS” / VADO DE TUS – YESTE (Ab)
INFORME VIABILIDAD ECONÓMICA CAMPING MUNICIPAL RÍO TUS - AYUNTAMIENTO
DE YESTE - Cod.46921 - 01/06/2016
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ÍNDICE
1.
2.
3.
4.
ANTECEDENTES
DESCRIPCIÓN DE LAS INSTALACIONES
ESTUDIO ECONÓMICO
CONCLUSIONES
DE YESTE - Cod.46921 - 01/06/2016
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1. ANTECEDENTES
El presente informe tiene por objeto determinar la viabilidad económica del
camping ”Río Tus” y de las cinco casas rurales de propiedad municipal, situado/as en
el paraje “Vado de Tus” perteneciente al término municipal de Yeste (Albacete), al
objeto de establecer un canon anual para su cesión en régimen de concesión
administrativa.
Para analizar la viabilidad de la actividad se han tenido en cuenta:
-
Estimaciones de intensidades de usos, tomando como referencia datos del
I.N.E. relativos a la ocupación de campings de turismo.
Tarifas propuestas para llevar a cabo la modificación de la actual ordenanza
municipal reguladora de las tarifas del citado camping.
Datos proporcionados por la Oficina de Turismo de Yeste de casas rurales de
similares características a las existentes en el camping (ocupación y tarifas).
Período anual de apertura de la explotación considerado en once meses para
el camping y de todo el año para las casas rurales.
Para la determinación de los gastos, al disponer tan sólo de algunos datos
reales de los períodos de tiempo en los que estuvo abierto el camping (gasto
eléctrico) y a la no apertura de las casas rurales desde su construcción, se
establecerán estimaciones relativas al personal necesario para su correcto
funcionamiento, así como del resto de gastos previsibles para el ejercicio de la
actividad (energía, publicidad, proveedores, …… ); además, se considerará el coste
necesario para dotar al camping y a las casas rurales con un equipamiento básico
para su apertura y, por último se considerará el coste necesario para llevar a cabo las
obras mínimas para el correcto funcionamiento del camping y de las casas rurales
(memoria valorada redactada por el arquitecto técnico e ingeniero de edificación
D. Marcial Rodríguez Fernández – servicio de arquitectura de la Diputación Provincial
de Albacete).
Por otra parte, se establecerá un factor corrector para la estimación de la
intensidad de uso del camping, dado que el mismo está actualmente cerrado y que
en los últimos años en los que ha estado funcionado, el servicio prestado ha sido de
“baja calidad”, lo que ha deteriorado su imagen.
2. DESCRIPCIÓN DE LAS INSTALACIONES
2.1. CAMPING
El camping municipal, cuenta con las instalaciones siguientes:
-
Edificio de recepción y primeros auxilios.
Edificio de cafetería y supermercado.
Edificio de aseos (zona de lavabos, inodoros y duchas) y limpieza de menaje y
enseres domésticos.
Edificio de caldera de A.C.S.
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-
Barbacoas.
Zona recreativa infantil.
Zona de acampada ordinaria (39 parcelas con punto de agua y suministro
eléctrico, para instalación de caravanas con tienda o autocaravanas).
Zona de acampada reducida (58 parcelas destinadas a la acampada con
tienda).
Depósito de G.L.P.
Para la práctica deportiva, frente al camping hay una pista polideportiva.
2.2. CASAS RURALES
Las casas rurales, situadas frente al camping, están compuestas por dos
plantas, siendo su distribución la siguiente:
-
Planta baja. Porche de acceso, vestíbulo, salón-comedor-cocina, dormitorio y
baño.
Planta primera. Dormitorio.
Las casas rurales están dotadas con el equipamiento siguiente: cocina de gas,
frigorífico, termo eléctrico, fregadero, televisión, mesa de comedor con conjunto de
sillas, sofás, camas con colchón, armarios y mesitas de noche.
La capacidad a considerar para el presente informe es de 4 personas; aunque
al disponer de un sofá-cama, la capacidad real sería de cinco personas.
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3. ESTUDIO ECONÓMICO
3.1. APARTADO DE INGRESOS
•
3.1.a. Camping
Tal y como se ha indicado en el apartado 1. ANTECEDENTES, del presente
informe, el período de apertura previsto será de 335 días, de los cuales 108 días se
considerarán de temporada alta y 227 días de temporada baja. Las tarifas a
aplicar, serán las tarifas propuestas para la modificación de la ordenanza
municipal que regula este servicio, las cuales se detallan seguidamente:
CONCEPTO
Adulto
Niño
Coche
Moto
Caravana
Autocaravana
Tienda
Parcela
Electricidad
Mascota
TEMPORADA BAJA (€)
4,50
4,50
4,00
3,50
5,00
6,50
4,50
0,00
4,00
2,80
TEMPORADA ALTA (€)
5,50
5,50
5,00
4,50
6,00
7,50
5,50
0,00
4,00
2,80
Para la zona de acampada ordinaria, se considerará como cliente “tipo”
una familia compuesta por dos adultos y un niño, con coche y caravana; siendo
por tanto, el gasto/día en función de la temporada el siguiente:
CONCEPTO
Adulto (2)
Niño (1)
Coche
Caravana
Electricidad
TOTAL GASTO
CLIENTE/DÍA
9,00
4,50
4,00
5,00
4,00
26,50
11,00
5,50
5,00
6,00
4,00
31,50
Para la zona de acampada reducida, se considerará como cliente “tipo”
el compuesto por dos adultos con tienda de campaña (en caso de disponer de
vehículo, por las dimensiones de las parcelas, éste debería de aparcarse fuera de
las instalaciones del camping); siendo por tanto, el gasto/día en función de la
temporada el siguiente:
CONCEPTO
Adulto (2)
Tienda
TOTAL GASTO
CLIENTE/DÍA
9,00
4,50
13,50
11,00
5,50
16,50
En función de los datos anteriormente expuestos y de los índices de
ocupación obtenidos del I.N.E. (35,41 %), los ingresos previstos serán los siguientes:
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ZONA
TEMPORADA ALTA
ACAMPADA
TEMPORADA BAJA
ORDINARIA
ZONA
TEMPORADA ALTA
ACAMPADA
TEMPORADA BAJA
REDUCIDA
TOTAL INGRESOS PREVISTOS
39x108x31,50x0,3541x0,75 = 35.235,96 €
39x227x26,50x0,3541x0,75 = 62.305,09 €
97.541,05 €
58x108x16,50x0,3541x0,75 = 27.448,77 €
58x227x13,50x0,3541x0,75 = 47.203,57 €
74.652,34 €
172.193,39 €
Además de los ingresos anteriormente detallados, se obtendrán otros
ingresos por el servicio de cafetería. Para determinar estos ingresos, de acuerdo
con la ocupación considerada durante el período de apertura del camping, la
previsión de pernoctaciones es de 20.729 (zona de acampada ordinaria:
335x3x0,3541x0,75x39
=
10.409;
zona
de
acampada
reducida:
335x2x0,3541x0,75x58 = 10.320). Si se considera que un tercio de los ocupantes del
camping harán uso de los servicios de la cafetería para desayuno o comida, con
un gasto medio de 10 €/día/persona, la previsión de ingresos por este concepto es
de 68.405,70 € (20.729x0,33x10).
Los ingresos totales previstos por el ejercicio de la actividad del camping,
se estiman en 240.599,09 €/año.
•
3.1.b. Casas Rurales
Para determinar los ingresos por la explotación de las casas rurales, se
aplicará una tarifa de 19,125 €/persona/día (tarifa media de un muestreo de 14
casas rurales del T.M. de Yeste) para la temporada baja (257 días) y de 25,00
€/persona/día para la temporada alta (108 días). En cuanto al índice de
ocupación, aunque los datos facilitados por la Oficina Municipal de Turismo
referidos a la Semana Santa del año en curso arrojan un porcentaje medio de
ocupación del 80%, para la estimación de los ingresos, se considerará la misma
ocupación que la utilizada para el camping.
Considerando la capacidad de las casas rurales (4 ocupantes máximo) y
su número (5), con los datos anteriormente indicados, se estiman unos ingresos de:
TEMPORADA ALTA
TEMPORADA BAJA
5x108x4x25x0,3541x0,75 = 14.341,05 €
5x257x4x19,125x0,3541x0,75 = 26.106,69 €
40.447,74 €
Los ingresos totales previstos por la explotación de las cinco casas rurales,
se estiman en 40.447,74 €/año.
Los ingresos totales anuales previstos por la explotación del
camping y de las cinco casas rurales se estiman en 281.046,83 €.
3.2. APARTADO DE GASTOS
En este apartado se considerarán como gastos para la explotación del
servicio (camping y casas rurales) los siguientes:
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-
Personal
Acondicionamiento
de
las
instalaciones
(mobiliario
y
decoración,
equipamiento, equipos informáticos, utensilios, obra civil)
Stock inicial y materiales de consumo
Otros gastos (seguros de responsabilidad civil, asesoría externa, mantenimiento,
electricidad, gas, agua, saneamiento, publicidad, …. )
-
•
3.2.a. Gastos de personal
Para la correcta gestión de la actividad se estima necesario el siguiente
personal: gerente (1), recepcionista (2), vigilante de seguridad (1), técnico de
mantenimiento (1/2), personal de limpieza (1), cocinero (1 1/2), camarero (1 1/2),
animador en época de mayor volumen de negocio (1). Los gastos anuales de
personal necesarios (salario más seguridad social), son los que se indican
seguidamente:
DENOMINACIÓN
Gerente
Recepcionista 1
Recepcionista 2
Vigilante de seguridad
Técnico de mantenimiento
Personal de limpieza
Cocinero 1
Cocinero 2
Camarero 1
Camarero 2
Animador
TOTAL COSTE PERSONAL PREVISTO
•
DURACIÓN CONTRATO
12 M (jornada completa)
12 M (media jornada)
3 M (media jornada)
COSTE PREVISTO (€)
24.500,00
15.500,00
15.500,00
15.500,00
8.500,00
17.000,00
20.500,00
10.250,00
18.500,00
9.250,00
2.500,00
157.500,00
3.2.b. Gastos para el acondicionamiento de las instalaciones
Debido al estado en el que se encuentran las instalaciones, los gastos a
considerar en este apartado, serán los necesarios para el comienzo de la
actividad como si se tratara de una actividad de nueva implantación. Estos gastos
se dividirán en: mobiliario y decoración, equipamiento y equipos informáticos.
-
3.2.b.1. Mobiliario y decoración
Para una actividad de esta naturaleza, el mobiliario, de carácter básico
estará compuesto por los elementos que se indican a continuación:
Recepción: Mesa mostrador, dos sillas giratorias, muebles auxiliares, armario
estantería, papelera, revistero.
Oficina: Mesa de despacho, sillón giratorio y dos sillas de confidente, muebles
auxiliares y papelera.
Bar: equipamiento para barra y frente mostrador, mesas, sillas y taburetes.
Botiquín: Mesa de consulta, sillas y camilla.
Supermercado: estanterías metálicas.
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El coste del conjunto de estos elementos se estima en 11.500,00 €.
-
3.2.b.2. Equipamiento
En este apartado se incluirán los gastos de equipamiento del bar, la cocina
y el supermercado. El equipamiento mínimo necesario estará compuesto por los
elementos siguientes:
DENOMINACIÓN
CANTIDAD
Cocina de gas
1,00
Horno
1,00
Armario refrigerado
1,00
Congelador
2,00
Lavavajillas industrial
1,00
Lavavasos
1,00
Cafetera de dos grupos
1,00
Molinillo de café
1,00
Freidora
1,00
Plancha
1,00
Batidora-amasadora
1,00
Exprimidor
1,00
Licuadora
1,00
Microondas
1,00
Botellero
2,00
Vitrina tapas
1,00
Tostador eléctrico
1,00
TOTAL COSTE EQUIPAMIENTO PREVISTO
-
PRECIO UD
1.500,00
1.000,00
1.200,00
1.500,00
1.500,00
750,00
1.500,00
150,00
500,00
250,00
50,00
250,00
300,00
200,00
500,00
500,00
150,00
IMPORTE PREVISTO
1.500,00
1.000,00
1.200,00
3.000,00
1.500,00
750,00
1.500,00
150,00
500,00
250,00
50,00
250,00
300,00
200,00
1.000,00
500,00
150,00
13.800,00
3.2.b.3. Equipos informáticos
Es recomendable disponer de TPV compuesto por ordenador, cajón
portamonedas y máquina de impresión de ticket y facturas, para la cafetería.
Además, serán necesarios otros dos ordenadores personales (recepción y
despacho), para llevar a cabo la gestión del negocio.
El coste de estos equipos informáticos se estima en 3.500,00 €.
-
3.2.b.4. Utensilios
En este apartado se incluirán los materiales y utensilios necesarios para
llevar a cabo las actividades, tales como la vajilla, cubertería, cristalería, bandejas,
servilleteros, aceiteras, material de ocio, etc.
El coste del conjunto de estos elementos se estima en 5.000,00 €.
-
3.2.b.5. Obra civil
Debido al lamentable estado en que se encuentran las instalaciones, será
necesario acometer obras de distinta naturaleza (urbanización, edificio recepción,
edificio de cafetería, edificio de servicios, caseta de A.C.S., barbacoas, casas
rurales, poda de árboles y seto) para que las mismas puedan ser adecuadas para
su uso.
El coste previsto para la ejecución de las mismas es el indicado en la
MEMORIA VALORADA CAMPING MUNICIPAL Y CASAS RURALES EN VADO DE TUS –
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del Servicio de Arquitectura de la Diputación Provincial de Albacete, el cual
asciende a la cantidad de 131.657,45 € (P.E.M. 91.435,13 €).
•
3.2.c. Stock inicial y materiales de consumo
Para este tipo de actividad, según empresas especializadas en el sector, el
importe de la primera compra (artículos básicos) se estima aproximadamente en
8.500,00 €.
•
3.2.d. Otros gastos
En este apartado se consideran los gastos siguientes:
CONCEPTO
Electricidad
(consumo
medio
real
años
2.010/2.011 – servicio contabilidad Ayto. Yeste)
Gas
Seguro responsabilidad civil y asesoría externa
Publicidad, página web, ….
Otros
TOTAL PREVISTO OTROS GASTOS
GASTO PREVISTO
12.335,00
6.000,00
2.000,00
1.500,00
1.500,00
23.335,00
El total de gastos previstos para poder iniciar la actividad es
de 333.771,51 €.
Observación. No se contemplará como gasto, el fondo de maniobra (cantidad de dinero necesario
para hacer frente a los pagos durante los tres primeros meses).
4. CONCLUSIONES
Del estudio económico detallado en el apartado anterior, se deduce que
la actividad es rentable a medio plazo (el déficit previsto para el primer año del
ejercicio de la actividad – 52.724,68 € - depende fundamentalmente del alto
coste necesario para llevar a cabo inicialmente el acondicionamiento y el
equipamiento de las instalaciones). Una vez acondicionadas y equipadas las
instalaciones, en este apartado de gastos sólo habría que considerar los costes
necesarios para reposiciones y mantenimiento; por lo que los gastos se reducirían
de forma notable.
A juicio del técnico que suscribe, el canon a satisfacer por la cesión de la
explotación de este servicio público como una concesión administrativa al sector
privado, se debería corresponder con el coste necesario para llevar a cabo el
acondicionamiento y el equipamiento de las instalaciones, el cual asciende a la
cantidad de 144.436,51 €. Dado el elevado importe a satisfacer por la cesión de
este servicio, el técnico que suscribe considera que el periodo mínimo de cesión
sería de 10 años; correspondiendo un canon anual de 14.443,36 € (I.V.A. incluido).
Yeste, a 24 de mayo de 2.016
Fdo. Pedro J. Sánchez García
Arquitecto técnico asesor
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