Why Puerto Vallarta? - PARADISE PROPERTIES Puerto Vallarta

Transcripción

Table of Contents
Contenido
Why Puerto Vallarta?................................................................4
Introduction / Introducción
Inside this ebook you’ll find the most interesting and up-to-date articles regarding the Vallarta/Nayarit
Real Estate Market. The purpose of this compilation is to help buyers on their quest to acquire a
property in the Vallarta/Nayarit Area. Everything you’ll need to know from real estate trends to the
most popular regions to buy real estate; from important things to consider when buying a property
to the real estate options available in the area.
En este libro electrónico encontrarás los artículos más interesantes y más actuales acerca del
mercado inmobiliario de Vallarta y Nayarit. El propósito de esta recopilación de artículos es ayudar
a los compradores en la búsqueda de una propiedad en el área de Vallarta y Nayarit. Todo lo que
necesitas saber, desde tendencias hasta cuales son las regiones inmobiliarias más importantes;
aspectos importantes a considerar cuando se adquiere una propiedad, además de opciones
inmobiliarias disponibles que puedes encontrar en el área.
Vallarta Real Estate 101........................................................... 10
Real Estate Trends 2011-2012................................................ 14
Principal Regions and Areas of Costa Vallarta.............24
Home Seller’s Guide to Real Estate................................. 34
Buying Real Estate in Mexico...............................................42
Instructions / Instrucciones
It can be read online, downloaded to your personal computer or printed out.
Puedes leerlo en línea, lo puedes descargar en tu computadora o imprimirlo.
In Search of the Elusive “Perfect” Condominium....... 48
Vacation Home Options.........................................................52
Realizing the Dream.................................................................56
Ejido Land in Mexico................................................................62
Capital Gains Tax..................................................................... 68
The Mexican Maritime Zone Explained...........................74
2 | Real Estate Buyer’s Guide
Real Estate Buyer’s Guide | 3
Why Puerto Vallarta?
15 good reasons to buy Real Estate in Puerto Vallarta
Vallarta Lifestyles Publishing Group
W
ientras Los Cabos y Cancún aparecen
siempre en las noticias como destinos
mexicanos atractivos, Puerto Vallarta
ha mantenido un bajo perfil en segundo plano.
Y mientras que los reflectores apuntan hacia
ellos, es en realidad Puerto Vallarta el que ha
desarrollado el mercado más grande de bienes
raíces turísticos – más estadounidenses tienen
casa en “PV” que en cualquiera de las otras dos
ciudades ¡combinadas! Ofrece montañas así
como océano, más marinas y campos de golf,
mejores restaurantes que cualquier otro destino
mexicano, y mayor variedad en precios, tipos y
estilos de bienes raíces que cualquier otro. Todo
eso y además el costo de las propiedades ¡es
mucho más bajo en Puerto Vallarta!
Probably the most active real estate market
south of the American border is in and around
the famous tourist destination of Puerto
Vallarta. In 2004 it was estimated that $400
million USD of resort real estate was sold, with
most of that purchased by American secondhome buyers. In 2005 this increased to $550
million USD, with 2006 beginning with very
promising numbers.
Probablemente el mercado inmobiliario de
mayor actividad al sur de la frontera de los
Estados Unidos se encuentra dentro y en los
alrededores del famoso destino turístico de
Puerto Vallarta. En el 2004 se estimó que se
había vendido un total de $400 millones de
dólares en bienes raíces y que la mayor parte de
esas ventas fueron realizas por estadounidenses
al adquirir una segunda casa. Para el 2005 esto
aumentó a $550 millones de dólares y el 2006
inicio con cifras muy prometedoras.
Why Puerto Vallarta?
Since the early ‘60s Americans have been
coming to Puerto Vallarta, not only for a
holiday, but to stay in their vacation homes.
And since those early years the area has
grown to where the American community is
now more than 35,000 strong, Puerto Vallarta
much more than a sleepy little fishing village
today. Vallarta now encompasses a coastline
of over 150 miles that includes many other
small coastal towns, large residential resort
developments and spectacular beaches.
While there are numerous reasons one should
consider Puerto Vallarta for a primary or vacation
home, listed below are some important ones:
M
hile Los Cabos and Cancun seem to
always be in the news as appealing
Mexican destinations, Puerto
Vallarta has been keeping a low profile in
the background. And while the spotlight’s
on them, it is actually Puerto Vallarta that
has created this country’s largest resort real
estate market—more Americans own homes
in “PV” than in the other two cities combined!
It offers mountains as well as ocean, more
marinas and golf courses, the best dining
of any Mexican resort, and more variety in
the pricing, type and style of the real estate
offered than either of the other destinations.
All that, and yet the cost of real estate is
much less expensive in Puerto Vallarta!
¿Por qué Puerto Vallarta?
Desde principios de los sesentas los
estadounidenses han venido a Puerto Vallarta,
no solo por unos días de disfrute, sino para
pasar una temporada en su casa de vacaciones.
Y desde esa época el área ha crecido y ahora
alberga a una comunidad de estadounidenses de
más de 35,000 y Puerto Vallarta hoy es más que
un pequeño y aletargado pueblo de pescadores.
Vallarta ahora abarca una línea costera de más
de 241 kilómetros que incluye a muchos otros
pequeños poblados costeros, grandes desarrollos
residenciales y espectaculares playas.
PUERTO VALLARTA
Puerto Vallarta offers mountains
as well as ocean, marinas and golf
courses, fantastic dining, and more
variety in pricing, type and style of
real estate than any other Mexican
tourist destination.
Puerto Vallarta ofrece montañas
así como océano, además de
marinas, campos de golf, los mejores
restaurantes y la mayor variedad
en precios, tipos y estilos de bienes
raíces que cualquier otro destino
turístico mexicano.
Pricing
The market is definitely hot, but pricing
is still seen as very reasonable, especially
when compared to similar markets such as
Los Cabos or Hawaii or along the California
coast. Prices start at around $100,000 USD,
which is the low end of the market, and go
up to nearly $3 million for luxury beachfront
properties. With the most popular price range
between $100,000 to $200,000. There is a
lack of interest in properties above $400,000.
Even so the first quarter of 2011 saw quite a
bit of activity in the million-dollar range. For
properties above $1.5 million, there has been
very little activity.
Financing
Up until recently obtaining financing was
virtually impossible in Mexico. However, that
is quickly changing. Today there are both
American and Mexican mortgage companies
offering financing at reasonable rates for up
to 20 years. Many real estate developers also
offer financing, but it is usually short-term.
Cost of Living
It is still less expensive to live in Mexico than in
the United States and most likely will continue
to be. Property taxes are a fraction of what
Mientras existen muchas razones por las cuales
alguien debería considerar a Puerto Vallarta
como su lugar de residencia o como el lugar para
tener una casa de vacaciones, a continuación
se enumeran las más importantes:
Precio
Definitivamente existe demanda en el
mercado, pero los precios siguen siendo
muy razonables, especialmente cuando
se comparan con los precios de mercados
similares como Los Cabos o Hawai o a
lo largo de la Costa de California. Los
precios empiezan alrededor de los $100,000
dólares, que serían los precios más bajos del
mercado, y ascienden hasta casi $3 millones
de dólares, para propiedades lujosas frente
al mar. El rango de precios más popular es
entre $100,000 y $200,000 dólares. Existe
muy poco interés en propiedades de más
de $400,000 dólares. Aun así durante los
primeros meses del 2011 hubo un poco de
actividad en el rango del millón de dólares.
Para propiedas de más de millón y medio, ha
habido poca actividad.
Financiamiento
Hasta hace poco obtener financiamiento en
México era casi imposible. Sin embargo, eso está
they are to the north and the cost of support
staff for your home is very reasonable.
Location
Puerto Vallarta is just a two- or three-hour
flight from most locations in the southern
US, making it very accessible. Many secondhome owners are known to commute for the
weekend; returning on Sunday or Monday.
Some people actually prefer to drive down
from California, Arizona and Texas, so if you
don’t mind the 24-hour trip, that’s an option.
Puerto Vallarta is less than four hours from
Guadalajara, Mexico’s second largest city,
which offers great home decoration shops,
galleries, workshops, and a fascinating world
of colonial architecture and heritage.
Costo de Vivienda
Todavía es más barato vivir en México que
en los Estados Unidos y es muy probable que
siga siendo así. Los impuestos de la propiedad
solo son una fracción su costo el norte y el
costo de personal de ayuda para tu casa es
muy razonable.
Situated within one of the largest bays on
the Americas’ Pacific coastline, the South
Shore is draped in dense tropical forest as
the Sierra Madre mountain range meets
the coast. Properties here offer spectacular
views of the city and bay and easy access to
Vallarta. The North Shore is less mountainous
and the climate dryer; some years little or no
rainfall is recorded. Further north still, the
landscape returns to tropical forest, with
dramatic hillsides backdropping pristine coves
and beaches.
Variety
Topografía
Puerto Vallarta is blessed with a variety of
real estate opportunities and there really
is something for everyone. Because of its
unique topography it offers homes and
condominiums on the hillside overlooking
the bay, beachfront properties all along the
coastline to the south of Puerto Vallarta, and
marina and golf homes and condominiums in
the central part of the bay. The most recent
expansion has taken place to the north, with
small, boutique condominium projects and
high-end luxury homes.
Appreciation
Real estate prices have continued to rise as
demand has increased. Strong appreciation in
value has been realized in nearly every market
sector since the early ‘90s. Beachfront properties,
of course, have seen the strongest growth.
Stability
Mexico’s economy is strong as Mexico has
one of the world’s largest oil reserves. This,
EL ANCLOTE/PUNTA DE MITA
At the north end of the bay
lies a unique peninsula which
provides both upscale real estate
opportunities with the development
of Punta Mita or traditional real
estate opportunities in the villages of
Emiliano Zapata and Corral del Risco.
Ubicación
Puerto Vallarta está ubicado a dos o tres
horas, en avión, de la mayoría de los destinos
del sur de los Estados Unidos, haciendola muy
accesible. La mayoría de los propietarios de
una segunda vivienda son conocidos por viajar
durante los fines de semana; regresando un
domingo o un lunes. Algunos incluso prefieren
manejar desde California, Arizona o Texas,
así que si no te importa hacer un viaje de 24
horas, esta es una opción. Puerto Vallarta se
encuentra a menos de 4 horas de Guadalajara,
la segunda ciudad más grande de México,
que ofrece excelentes tiendas de decoración,
galerías, talleres y un fascinante mundo de
arquitectura colonial y cultura.
Topography
cambiando rápidamente. Hoy existen compañías
hipotecarias mexicanas y estadounidenses que
ofrecen financiamiento a precios razonables
y hasta por 20 años. Muchos desarrolladores
también ofrecen financiamiento, pero por lo
general a corto plazo.
Ubicada dentro de una de las bahías más
grandes del Pacífico americano, la costa sur
está cubierta por un denso bosque tropical
a medida que la Sierra Madre se encuentra
con la costa. Las propiedades aquí ofrecen
espectaculares vistas de la cuidad y la bahía
ademas de fácil acceso a Vallarta. La costa
norte es menos montañosa y el clima es más
seco; en algunos años se registra muy poca
o incluso nada de lluvia. Aún más al norte,
el paisaje vuelve a ser bosque tropical con
espectaculares laderas como telón de fondo
para caletas y playas.
Variedad
Puerto Vallarta ha sido bendecido con una
variedad de oportunidades inmobiliarias y
en verdad hay algo para todos. Debido a su
tipografía única ofrece casas y condominios
en la ladera de la montaña con vistas de la
bahía, propiedades frente al mar a lo largo
de la costa al sur de Puerto Vallarta, y casas
y condominios en la marina o en el campo de
En el extremo norte de la bahía
se encuentra una excepcional
península que ofrece tanto
oportunidades residenciales
exclusivas dentro del desarrollo
Punta Mita como oportunidades
residenciales tradicionales en los
poblados de Emiliano Zapata y
Corral del Risco.
along with a strong trade with its neighbors to
the north and a robust tourism market, have
helped sustain Mexico’s economic growth.
Restaurants
golf, en la parte central de la bahía. La más
reciente expansión ha tenido lugar al norte,
con pequeños proyectos de condominios y
casas de lujo.
Puerto Vallarta is said by many to have the
finest restaurants in the country outside of
Mexico City. And the large full- and part-time
American population supplies a strong client
base. Vallarta is famous both nationally and
internationally for its exceptional culinary
variety and quality, the town’s prestigious
gourmet festival every November drawing
epicures from around the globe.
Apreciación
Art & Galleries
La economía mexicana es fuerte debido a que
México tiene una de las reservas petroleras
más grandes del mundo. Esto, aunado a la
fuerte relación comercial que tiene con sus
vecinos del norte y su robusto mercado
turístico, ha ayudado a sostener el crecimiento
económico de México.
Society
Puerto Vallarta es reconocido por tener los
mejores restaurantes del país, fuera de la
Ciudad de México. Y la numerosa población
estadounidense, ya sea que viva en Vallarta
The color and magic of Vallarta is a magnet
for artists, allowing numerous galleries to
prosper. The art from these galleries can
be seen featured in many Vallarta homes.
During the high season art walks, very popular
social events, are held each week and usually
followed by dinner out on the town.
Where Acapulco is famous for its nightlife
Puerto Vallarta is more subdued, people
prefering to socialize over dinner at the many
Los precios de los bienes raíces han ido
aumentando mientras la demanda ha crecido.
Un importante aumento en la plusvalía se
ha observado en casi todos los sectores del
mercado desde principios de la década de los
noventas. La propiedades frente al mar, por
supuesto, han visto el mayor crecimiento.
Estabilidad
Restaurantes
fine restaurants in town, relaxing afterwards at
a lounge to enjoy Latin jazz or classical music.
Golf
There are seven golf courses with three more
planned short-term. Three are in the immediate
Vallarta area, three in the central area of the
bay shoreline, and two at its northern tip at
Punta Mita. The three planned courses will all
be located on the north shore of the bay. In
2005 Puerto Vallarta surpassed Los Cabos for
the number of games played by visiting golfers,
and Jack Nicklaus returned in 2006 to build yet
another of his signature courses at Punta Mita.
Boating
There are three major marinas within the bay,
with another in the building stage. Puerto
Vallarta offers more dock space than any other
destination in Mexico. The bay is wonderful
for fishing and diving and good sailing winds
are available all year round.
The People
If you were to ask Vallarta homeowners what
the best reason is to choose this area, many
would tell you it’s because of the people.
Vallartenses are happy and giving, which
creates a wonderfully welcoming community
atmosphere where foreigners and expats
really feel like they belong.
por temporadas o de tiempo completo,
garantiza una fuerte clientela regular. Vallarta
es famoso, nacional e internacionalmente, por
la excepcional variedad culinaria y calidad
que ofrece. El prestigiado Festival Gourmet
celebrado en Vallarta cada noviembre atrae
aficionados de todo el mundo.
Arte y Galerías
El color y magia de Vallarta es un imán para los
artistas, lo que ha favorecido a numerosas galerías.
El arte de estas galerías puede encontrarse en
muchas casas de Vallarta. Durante la temporada
alta se monta el conocido “corredor del arte” y
cada semana se llevan a cabo eventos sociales
muy importantes generalmente seguidos de una
cena en la ciudad.
Sociedad
Mientras Acapulco es famoso por su vida
nocturna Puerto Vallarta es más apagado, la
gente prefiere socializar durante la cena en
alguno de los muchos restaurantes de primera
que la ciudad ofrece y relajarse después en un
bar escuchando jazz o música clásica.
Golf
Hay siete campos de golf y tres más están
planeados a corto plazo. Tres de ellos están
en el área inmediata de Vallarta, otros tres
en el área central de la bahía y dos más en
el extremo norte en Punta Mita. Los tres
campos de golf que están planeados serán
ubicados en la costa norte de la bahía. Durante
el 2005 Puerto Vallarta superó a Los Cabos
en número de partidos jugados por golfistas
visitantes y Jack Nicklaus regresó en el 2006
para construir otro campo de golf de su firma
en Punta Mita.
Paseos en Bote
Existen tres marinas importantes dentro
de la bahía, y una más en construcción.
Puerto Vallarta ofrece más espacios para
embarcaciones que ningún otro destino en
México. La bahía es estupenda para el buceo
y la pesca además durante todo el año hay
buen viento para navegar.
La Gente
Si preguntaras a propietarios de casa
en Puerto Vallarta cual es la razón más
importante para escoger esta área, muchos
te dirán que es debido a la gente. Los
vallartenses son alegres y generosos, lo que
crea una acogedora atmósfera de comunidad
a la que los extranjeros y emigrantes
realmente sienten que pertenecen.
Vallarta Real Estate 101
P
urchasing real estate in Mexico may
appear to be a daunting venture. To
help demystify the process, we’ve
created this CliffsNotes-style, jargon-free
guide. Providing an informative overview
of this multi-dimensional topic, it includes
answers to a number of the frequently asked
questions that repeatedly come our way.
Should I be working with
a real estate agent?
Yes, you should, whether you are buying
or selling. The process is not as simple or
straightforward as it is in the USA and Canada,
and there are potential obstacles that a guide
will help you navigate through (unless you speak
Spanish, you’re at an immediate disadvantage).
They also have access to marketing tools, such
as the MLS, that sellers are not privy to.
Is there a RE association
and are realtors licensed?
AMPI, the Mexican real estate association, has
three chapters in Puerto Vallarta that provide
traditional real estate services and also ensure
that realtors are behaving according to the
highest professional standards. There is no
mandatory licensing currently for realtors in
Mexico; however, in Puerto Vallarta AMPI
has stepped in to fulfill a similar role as best
they can. More information regarding the local
real estate association can be found at www.
vallartanayaritmls.com.
What is the MLS system in Vallarta?
There are few systems in the region providing
MLS service, one of the first and the longest
running in Mexico, comprising two systems,
Multi-List Vallarta (for the resale market) and
Multi-Dev Vallarta (for developers), can be found
at www.mlsvallarta.com, www.mlsnayarit.com
or www.vallartarealestateguide.com and on
many real estate company websites. The real
estate association AMPI also has an MLS system,
which can be viewed at www.vallartanayaritmls.
com.
A
dquirir bienes raíces en México puede
parecer una aventura intimidante. Para
ayudar a desmitificar este proceso
hemos creado esta guía al estilo “Cliffs Notes”,
ofreciendo un repaso informativo sobre este
tema multidimensional, e incluyendo respuestas
a un buen número de preguntas frecuentes.
¿Debería trabajar con un agente de
bienes raíces?
Sí, deberías, ya sea que estés comprando o
vendiendo. El proceso no es tan simple o directo
como en los Estados Unidos o Canadá y hay
obstáculos potenciales que sería mejor sortear
con la ayuda de un guía. A diferencia de los
vendedores, los agentes también tienen acceso
a herramientas de marketing como el MLS.
¿Hay alguna asociación de Bienes
Raíces, y hay agentes con licencia?
AMPI, la Asociación Mexicana de Profesionales
Inmobiliarios, tiene tres capítulos en Puerto
Vallarta, los cuales ofrecen servicios tradicionales
de bienes raíces y también se aseguran que los
agentes se atengan a los más altos estándares
profesionales. Actualmente no existe ninguna
licencia obligatoria para agentes inmobiliarios en
México; sin embargo, en Puerto Vallarta AMPI
ha intervenido para ejercer una función similar
de la mejor forma posible. Puedes encontra más
información sobre la asociación inmobiliaria
local en www.vallartanayaritmls.com.
¿Qué es el sistema
de MLS en Vallarta?
Tenemos uno de los primeros y más perdurables
servicios de listado múltiple en México, el
cual se compone de dos sistemas: Multi-List
Vallarta (para el mercado de reventas) y Multi
Dev Vallarta (para desarrolladores), que se
fusionaron en nuestros sitios Web. Puedes
tener acceso a estos sistemas a través de www.
mlsvallarta.com, www.mlsnayarit.com o en www.
vallartarealestateguide.com, o en los sitios
Web de muchas compañías de bienes raíces.
AMPI también cuenta con un sistema MLS que
se encuentra en www.vallartanayaritmls.com.
A Short Questionnaire to Help Focus
Your Housing Search
Un pequeño cuestionario para ayudar
a enfocar tu búsqueda residencial
1. Do you want to be close to town or do you want to
get away from it all? More people are moving toward
developments for social and security reasons and
because they relish a sense of community.
2.Do you want a condo, a villa or a home? All options
are readily available, so consider the pros and cons of
each.
3.Amenities? If amenities and activities such as golf, surfing
and shopping are important, find out where the ones
you’re most likely to frequent are located and investigate
the housing options within reasonable proximity.
4.Is having a view important? The Puerto Vallarta
area offers river, ocean and jungle views, with prime
properties offering all three.
5.Which floor is best when purchasing a condo? All
floors have their pros and cons. Talk to others who live
in condos and find out their preferences, especially if
you’re coming from a single-family dwelling.
6.Will this property be primarily used by adults or entire
families? Some developments cater more to adults, while
others have beach clubs and children’s activity programs
and are suited for the entire family.
7.Do you need quick access to medical facilities? There
are some excellent hospital throughout the area. Make
sure you know their locations before viewing properties
if this is an essential amenity.
Can I actually own land in Mexico?
Yes. Although the restricted zone specified in
the Mexican Constitution prohibits a foreigner
from acquiring direct ownership of land within
100 kilometers along the border or 50 kilometers
along the coast, you can obtain all the rights of
ownership in the restricted zone via a bank trust
known as a fideicomiso. Since Vallarta lies within
this zone, you need to use a trust here if you are
not Mexican, but for all intents and purposes, it’s
just like getting title.
What’s a “trust”?
Because of the restriction mentioned above, a buyer
can request a Mexican bank of his choice to act as
a trustee on his behalf. The fideicomiso (trust) can
be established for a maximum term of 50 years and
can be automatically renewed for another 50-year
period. The title is transferable to any other party.
The bank becomes the legal owner of the property
for the exclusive use of the buyer/beneficiary, who
has all the benefits of a direct owner.
1. ¿Quieres estar cerca de la ciudad o lejos de todo?
Cada vez más gente se está mudando a desarrollos por
razones sociales y de seguridad, y porque realmente
disfrutan la sensación de comunidad.
2.¿Quieres un condominio, una casa o una villa? Todas
estas opciones están disponibles, así que considera los
pros y contras de cada una.
3.¿Atractivos? Si las instalaciones y actividades como el
golf, surf y compras son importantes para ti, averigua la
ubicación de las que más probablemente frecuentarás
y considera aquellas opciones de vivienda que estén
razonablemente cerca.
4.¿Es importante que tenga vista? El área de Puerto
Vallarta ofrece vistas a ríos, al mar y a la selva, con
propiedades de primera que tienen todo.
5.¿Qué plano de distribución es mejor cuando se
compra un condominio? Todas las distribuciones
tienen sus pros y sus contras. Habla con personas que
viven en condominios y averigua sus preferencias,
especialmente si vienes de una vivienda unifamiliar.
6.¿La propiedad será utilizada principalmente por
adultos o por toda la familia? Algunos desarrollos se
enfocan más en adultos, mientras que otros tienen un
club de playa y programas de actividades para niños,
siendo adecuados para toda la familia.
7. ¿Necesitas acceso rápido a instalaciones médicas?
Hay excelentes hospitales en toda el área. Si este es un
atractivo esencial, asegúrate de conocer su ubicación
antes de considerar comprar una propiedad.
¿Puedo adquirir propiedades
en México?
Sí, pero la Constitución Mexicana establece una
zona restringida en la cual un extranjero no puede
ser el propietario directo. Dicha zona se extiende
a lo largo de 100 km de la frontera y en los 50 km
contiguos a la costa. Sin embargo, puedes obtener
todos los derechos de propiedad incluso en estas
zonas restringidas a través de un fideicomiso
bancario. Vallarta se encuentra dentro de esta
zona, por lo que deberás utilizar un fideicomiso
en caso de que no seas mexicano. Pero para
todos los fines y propósitos, es casi como tener
el título de propiedad.
¿Qué es un Fideicomiso?
Debido a la restricción ya mencionada, un
comprador puede solicitar al banco mexicano
de su preferencia que actúe como fideicomisario
en su representación. El fideicomiso puede ser
establecido por un plazo máximo de 50 años y
puede ser renovado automáticamente por otros
50 años. El título es transferible a cualquier otra
What other ways can I find information
about real estate in this area?
There are a number of print publications. Two
of the more popular one’s are the Vallarta Real
Estate Guide (free distribution all over town)
and Vallarta Lifestyles (hotel rooms, newsstands
and advertising clients), or check online at
www.mlsvallarta.com, www.mlsnayarit.com,
www.vallartarealestateguide.com or www.
virtualvallarta.com.
What are the closing costs involved?
Whenever a real estate purchase takes place in
Mexico, a number of additional closing costs are
involved and should be taken into account. These
can vary in amount and complexity, depending
on the type of transaction and whether a trust
is involved, and are determined by the notary
office of your choice, along with the real estate
agency handling the transaction.
How much are property taxes and
other regular home expenses?
Property taxes are very low compared to
the USA and Canada; however, condos
charge additional fees, such as homeowners’
association and master homeowners’
association charges. Utilities are reasonably
priced, and household staff, such as maid, chef
and butler, is extremely affordable.
Is financing available?
Yes. This process is easier than ever, and interest
rates are lower than in the past. Many banks
currently have English-speaking divisions, and
many realtors are bilingual. Established realtors
often have their own mortgage broker who can
pre-qualify purchasers.
What are the advantages
and disadvantages of condo living?
Advantages:
• When it’s time to leave, you simply lock the
door, making it more secure than a private
home.
• Sharing maintenance costs with the other
residents lowers monthly expenses.
• Condos often offer a better view if you live
on a higher floor.
• Because 80 percent of the product inventory
in Vallarta is condos, there are properties
available at all price points, with a wide variety
of locations and styles to choose from.
Disadvantages:
• Sharing your costs means living in close
proximity to others.
• Decisions about the property are made by group
majority and may not reflect your preference.
persona. El banco se convierte en el dueño
legal de la propiedad, para el uso exclusivo del
comprador o beneficiario, quien disfruta todos los
beneficios que tendría un comprador directo.
¿De qué otra manera puedo
encontrar información sobre
bienes raíces en esta área?
Considera leer nuestras publicaciones:
Vallarta Real Estate Guide (de distribución
gratuita en toda la ciudad) y Vallarta Lifestyles
(disponible en habitaciones de hotel, puestos
de revistas y en las tiendas de los anunciantes).
O visita: www.mlsvallarta.com, www.mlsnayarit.
com, www.vallartarealestateguide.com, o www.
virtualvallarta.com
¿Cuáles son los costos de cierre?
Cuando se realiza una transacción de bienes
raíces en México, hay costos adicionales que
debes tomar en cuenta. Éstos pueden variar
en cantidad y complejidad dependiendo
del tipo de transacción involucrada y son
determinados por el notario de tu elección,
en conjunto con la agencia de bienes raíces
que maneje la transacción.
¿A cuánto ascienden los impuestos
sobre la propiedad y otros gastos
residenciales regulares?
Los impuestos sobre la propiedad son muy
bajos comparados con aquellos de Estados
Unidos y Canadá. Sin embargo, los condominios
cobran cuotas adicionales, como la de una
asociación de propietarios y asociación
general de propietarios. Los servicios tienen
precios bastante razonables y el personal
doméstico, como servicio de limpieza, chef y
mayordomo, es extremadamente barato.
¿Hay financiamiento disponible?
Sí. El proceso es más fácil que nunca y las
tasas de interés son más bajas que en el
pasado. Actualmente muchos bancos tienen
una división angloparlante y muchos agentes
son bilingües. Los agentes establecidos a
menudo tienen su propio agente hipotecario
que puede precalificar a los compradores.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas
de la vida en condominio?
Ventajas:
• Cuando llega la hora de irse simplemente
cierras la puerta, y es más seguro que una
casa particular.
• Compartir los costos de mantenimiento con otros
residentes disminuye los gastos mensuales.
• Los condominios a menudo ofrecen una
• Homeowners’ association meetings can be
challenging, particularly for those who’ve
never lived in a condo.
What is the role of the homeowners’
association (HOA)?
The HOA is responsible for maintaining and
administering the common areas of any project
or development. They collect maintenance
fees from the owners, provide reserve funds,
pay the bills and work with a board made up of
homeowners. A well-run association can keep
your costs down, but it’s a good idea to find out
how it’s functioning in any property you may be
interested in. This is something that is too often
overlooked when prospective purchasers are
considering a property.
Are maintenance fees consistent in
all developments?
What the condo fee covers varies from project
to project, so research thoroughly before
purchasing to find out exactly what the fees
include.
What are the advantages of buying
pre-sale vs. re-sale?
When purchasing a re-sale property, you
know exactly what you’re getting; however,
if it’s an older home or condo, it may
require maintenance or upgrading or may
be missing the stylish amenities a new unit
may offer. Pre-sale purchases often involve
purchasing over floor plans, models and
artist renditions, which may leave some
aspects up for contention later. Sometimes,
though, it turns out even better than the
buyer expected, but not always! Also, in
challenging economic times, a developer
may cut back on quality of finishing, in order
to save money. But with a pre-sale property,
you get the advantages of sometimes better
pricing and stylish, new amenities. And it’s
new, so serious maintenance should not be
needed for some time.
mejor vista si vives en uno de los pisos
superiores.
• Debido a que el 80% del inventario de
bienes raíces en Vallarta son condominios,
hay propiedades disponibles en todas las
gamas de precios, con una gran variedad de
ubicaciones y estilos de dónde elegir.
Desventajas:
• Compartir tus costos significa vivir muy
cerca de otros.
• Las decisiones con respecto a la propiedad se
hacen con el voto de la mayoría del grupo, y
puede que éste no refleje tus preferencias.
• Las reuniones de condóminos pueden ser
difíciles, particularmente para aquellos que
nunca han vivido en un condominio.
¿Cuál es el papel de la Asociación
de Propietarios?
Tiene la responsabilidad de mantener y administrar
las áreas comunes de cualquier proyecto o
desarrollo. Recauda cuotas de mantenimiento
de los propietarios, asignando fondos de reserva,
pagando los gastos y trabajando con un consejo
compuesto por propietarios. Una asociación
bien administrada puede ayudar a reducir los
costos, pero es una buena idea saber qué tal
está funcionando en cualquier propiedad que te
interese. Esto es algo que a menudo es pasado
por alto cuando los compradores potenciales
buscan adquirir una propiedad.
¿Las cuotas de mantenimiento son
consistentes en todos los desarrollos?
Los gastos cubiertos por las cuotas varían de
proyecto en proyecto, así que debes investigar
antes de comprar y saber exactamente qué es
lo que cubren las cuotas.
¿Cuáles son las ventajas de comprar
en preventa o reventa?
Cuando adquieres una propiedad de reventa sabes
exactamente lo que estás obteniendo. Sin embargo,
si se trata de una casa o condominio con algunos
años, puede que requiera mantenimiento, mejoras
o que le falten las instalaciones de moda de un
condominio nuevo. Las compras en preventa a
menudo consisten en realizar una compra basada en
planos de distribución, modelos y representaciones
gráficas, las cuales pueden dejar algunos aspectos
para definir después. A menudo resultan ser mejor
de lo esperado, ¡pero este no siempre es el caso!
También, en tiempos económicos adversos, un
desarrollador puede reducir la calidad de los
acabados para ahorrar dinero. Con una propiedad
en preventa a veces tienes la ventaja de obtener
mejores precios e instalaciones nuevas y modernas,
y al ser nuevo, no debería requerir mantenimiento
importanteen un tiempo.
Real Estate Trends
2011-2012
W
hen compiling our annual real estate
trends article last year, we saw the
year as a turning point in the market.
The bottom of the cycle seemed to have been
reached, and it should begin to swing upward as
we moved into 2011. This seems to have proven
to be true, at least for the re-sale market. The
number of sales has increased and the number of
listings on the market reduced. New product or
development properties still seem to be working
through this, but that’s natural after a downturn
cycle in the market; recovery is led first by
the re-sale market and then followed by new
product as developers start building again.
Most realtors we talked to believe that we
are over the worst but that it’s going to be a
slow recovery, continuing well into next year.
The Vallarta multiple listing service, Multi-List
Vallarta, seems to confirm this with average
inventory levels dropping slightly, from 1,100 to
1,000 re-sale property listings this past season,
and with new property inventory (development
projects) dropping slightly as well.
Below are trends we see currently taking place
in regard to the local real estate market.
It’s All about Price Point
The trend I hear most often when talking to
realtors about the local real estate market is
that it’s no longer about price per square foot
or square meter, as was the custom in years
past. Today, buyers have in mind a price they
can afford or a limit to what they are willing to
invest, and they want to see what’s available at
that price point. If they wanted two bedrooms
but only one-bedroom units are available at
that price, that’s what they’ll look at—just don’t
try to get them to move out of their price
comfort zone.
This has led to one-bedroom condominiums
becoming popular again, whereas you couldn’t
give them away in 2007. Back then, buyers
wanted an extra bedroom or two for visiting
friends, plus a TV room or an office, and they
were willing to pay for it. Developers stopped
C
uando desarrollamos nuestro artículos
de tendencias inmobiliarias el año
pasado, vimos que el año marcó un
punto decisivo en el mercado. Parecíamos haber
llegado al fondo del ciclo, y que éste volvería a
mejorar al comenzar el 2011. Por lo menos, en
cuanto al mercado de re-venta se refiere, esto
parece haber sucedido. El número de ventas
ha incrementado y el número de listados en
el mercado ha decrecido. Las propiedades
y desarrollos nuevos parecen estar saliendo
adelante poco a poco, pero esto es natural
después de un ciclo de descenso en el mercado.
La recuperación comienza con el mercado de
re-venta, y es seguido por las propiedades
nuevas, al continuar los desarrolladores sus
construcciones.
La mayoría de los agentes inmobiliarios con los
que hablamos creen que el periodo más difícil
ya pasó, pero que la recuperación será lenta,
continuando hasta el año entrante. El sistema
MLS de Vallarta, Multi-List Vallarta, confirma
esta noción con un decremento promedio de
inventario de 1,100 a 1,000 listados de re-venta
en la temporada pasada, y con nuevo inventario
(desarrollos) decreciendo un poco también.
A continuación presentamos las tendencias
que vemos actualmente en lo que al mercado
inmobiliario local se refiere.
El Punto de Venta es lo que Cuenta
La tendencia que parece predominar cuando
hablamos con inmobiliarias sobre el mercado
local es que el precio por pie o metro cuadrado
ya no es tan importante como lo fue en años
pasados. Hoy en día, los clientes tienen una
cantidad específica, o límite de lo que están
dispuestos a invertir, y desean evaluar el
producto disponible a ese precio. Si quisieran
dos recámaras, pero solo hubiera unidades de
una a ese precio, es eso lo que visitarán—no es
viable el intentar sacarlos de su presupuesto
establecido.
Esto ha hecho que resurja la popularidad
de condominios de una recámara, los cuales
including one-bedrooms in their inventory or
drastically cut back on them, instead starting
to build three-bedroom units—but no longer.
They are popular once again, meeting the price
comfort level for many. The most popular price
range in 2010 was $100,000 to $200,000, and
that’s not something a developer can provide
except for one-bedroom units.
eran difíciles de vender en el 2007. En
aquel entonces, los compradores buscaban
una o dos habitaciones adicionales para
visitantes, un cuarto de televisión u oficina,
y estaban dispuestos a pagar por ellas. Por
ende, los desarrolladores dejaron de incluir
unidades de una recámara en su inventario—o
las disminuyeron considerablemente—para
construir unidades de tres recámaras. Ese ya
The same goes for maintenance or carrying costs no es el caso. Nuevamente son populares, ya
for the property. Buyers also have a number in que se encuentran justo en el presupuesto de
mind for what they can afford to pay monthly. muchos. El rango de precio más popular en el
And with one-bedrooms being about 60% the 2010 fue de $100,000 a $200,000 USD, y hoy
size of two-bedroom units, maintenance fees are en día, los desarrolladores solo pueden ofrecer
40% less, another very good reason to consider unidades de una recámara a ese precio.
a one-bedroom unit.
El caso es igual con los gastos de mantenimiento
para las propiedades. Los compradores tienen
Buyer’s Market
It continues to be a buyer’s market, especially una idea en mente sobre lo que pueden pagar
the higher you go in pricing. At the lower end mensualmente. Y con las propiedades de una
of the market, realtors report that prices seem recámara siendo aproximadamente un 40%
to have stabilized, especially below $400,000. más pequeñas que las de dos, los gastos de
The average difference between original list mantenimiento también suelen ser 40% mas
price and selling price has been 15%. Above the baratos, otra buena razón para considerar una
$400,000 level, it’s not so much that prices are propiedad de una recámara.
dropping but that there is a lack of interest in
this price range. The first quarter of this year
saw quite a bit of activity in the million-dollar
range, but with properties that were originally
listed much higher selling at discounts of 35%
to 50%. For properties above $1.5 million,
there has been very little activity. For estate
properties listed at over $2.5 million, a few
have sold but for basically half of the original
asking price. The market is adjusting, and that is
healthy. Traditionally, during market downturns,
Vallarta has not seen major drops in pricing.
This is primarily because it’s still a cash market;
there is not a lot of financing, which means little
to no foreclosures.
Economic Uncertainty
Before we can expect any significant change
in the market, uncertainty must decrease,
especially with regard to the USA. Americans
were the primary buyers of tourism real estate
in Vallarta for years, ahead of Canadians and
Mexicans, but that trend has been reversed.
Americans are still uncertain about the strength
and direction of their economy, the value of
their homes and whether they have saved
enough for retirement. Although the US stock
market has recovered, US real estate has not.
Mercado Para Compradores
Continúa siendo un mercado para compradores,
especialmente mientras más altos son los
precios. En el extremo inferior del mercado,
reportan los agentes inmobiliarios que los
precios parecen estar estabilizándose, en
especial bajo los $400,000 USD. La diferencia
promedio entre el precio de lista original y el
precio de venta ha sido de 15%. Arriba de los
$400,000, no se trata tanto de que los precios
estén disminuyendo. Mas bien, hay una falta
de interés en ese rango. El primer trimestre
registró mucha actividad en el rango del millón
de dólares, pero se trató de propiedades
originalmente listadas a precios más altos, y
que fueron vendidas con descuentos del 35
al 50%. Para propiedades arriba $1 millón y
medio USD ha habido muy poca actividad. Y
en cuanto a las listadas sobre $2.5 millones
USD, se han vendido algunas, pero básicamente
por la mitad del precio original. Efectivamente,
el mercado se está ajustando, lo cual es
saludable. Tradicionalmente, durante bajas
en el mercado, Vallarta no ha sufrido grandes
descensos en precios, ya que nuestro mercado
es primordialmente en efectivo; no hay muchas
opciones de financiamiento, lo que implica la
ausencia de embargos hipotecarios.
As we mentioned last year, this uncertainty is
reflected in the local real estate market, not only Incertidumbre Económica
by a drop in the number of people looking at real Antes de notar un cambio significativo en el
estate but also by the fact that those who are mercado, debe disminuir la incertidumbre,
looking are not rushing into anything or making en especial en los Estados Unidos. Durante
quick decisions. They realize that properties
are not selling briskly and they have time to
look around to ensure they get what they want.
In years past, people typically viewed 7 to 10
properties before they were ready to make an
offer. Today, it’s 25 to 35 properties. As one
broker put it, there’s a lot of “hand holding”
as clients are taken through the purchasing
process, much more than in previous years. If
not, the deal can go sideways.
Sellers More Realistic
It’s been three years since the market first began
to slow down, and it seems sellers now realize
the market is not going to bounce back as quickly
as they would like. So, those who need or want
to sell have become a lot more realistic with
their listing price. As one realtor put it, it’s gone
from the “How high can you price it?” of 2003 2007 to “How low can you get it?” As mentioned
above, the market has firmed up in the lower
end, but it’s difficult to determine if a bottom
has been reached for higher-end properties
because of a lack of demand.
More Diversified Market
muchos años, los norteamericanos fueron
los compradores principales de propiedades
turísticas en Vallarta, con mayor presencia
que los canadienses y mexicanos. Pero esta
tendencia se ha invertido. Los norteamericanos
siguen sin estar seguros en cuanto a la fuerza
y dirección de su economía, el valor de sus
propiedades y sobre si han ahorrado suficiente
para su jubilación. Aunque la bolsa en los
Estados Unidos se ha recuperado, los bienes
raíces en dicho país no lo han hecho.
Como los mencionamos el año pasado, dicha
incertidumbre se refleja en el mercado
inmobiliario local, no sólo con un decremento
de personas buscando adquirir propiedades,
pero también porque dichas personas no están
tomando decisiones apresuradas en cuanto
a dichas adquisiciones. Están conscientes de
que las propiedades no se están vendiendo
rápidamente y se pueden tomar el tiempo
necesario para encontrar lo que realmente
desean. En años pasados, la gente solía evaluar
entre 7 y 10 propiedades antes de tomar una
decisión. Hoy en día el rango está entre 25 y 35.
Como lo comentó un agente, a los clientes hay
que “llevarlos de la mano” a través del proceso
de compra, mucho más que en años anteriores.
De no ser así, se pueden echar para atrás.
Five years ago, the tourism real estate market
primarily was composed of American buyers,
with some realtors estimating that sector as
high as 75%. Today, after the downturn in
the US economy and the rise in value against Vendedores Mas Realistas
the dollar for both Canadian and Mexican Han pasado tres años desde que el mercado
currencies, it’s leveled out so that it’s evenly local comenzó a decrecer y parece ser que los
distributed between the three groups. In 2010 it vendedores finalmente se están dando cuenta
was the Canadians and the national market that de que la recuperación no va a ser tan rápida
kept realtors in business. While Canadians are como se esperaba. Por lo tanto, aquellos que
buying real estate in regions all along the bay, tienen que, o quieren vender han puesto los
Mexicans prefer areas such as Nuevo Vallarta pies en la tierra en cuanto al precio de lista. Un
or the Hotel Zone high rises. They already agente comentó que, mientras que del 2003
have what many Canadians or Americans are al 2007 se solía preguntar “¿Qué tan caro se
looking for—the quaint villages with plazas and puede vender? ahora la pregunta suele ser
cobblestone streets—back home in or near “¿Qué tanto podemos bajar el precio”. Como
Guadalajara or in the Bajio region; they want lo mencionamos anteriormente, el mercado
se está estabilizando en el rango bajo, pero es
something that looks more like Miami.
difícil determinar si lo mismo ha sucedido en
el rango mas alto por la falta de demanda de
Mega-Home Market
propiedades.
As in the USA, 2003 - 2007 saw the average
size of homes increase substantially, including
the building of “McMansions.” Vallarta was Un Mercado Mas Diverso
no exception, with some incredible homes Hace cinco años la mayoría de compradores
built during this time, especially along the de inmuebles turísticos eran norteamericanos,
North Shore of Banderas Bay. Although few un sector que, de acuerdo a varias agencias,
of these homes actually came on the market, era de aproximadamente 75% del total. Hoy
when they did, they were testing the market en día, después del descenso económico en
between $10 and $15 million. Nothing ever Estados Unidos y el incremento del valor del
sold for that. For the few that did sell most peso y el dólar canadiense, ha cambiado el
mercado, de tal modo que hay una proporción
recently, it was at a serious discount.
mas balanceada entre compradores de los
tres países. En el 2010 fueron los canadienses
y mexicanos quienes mantuvieron a muchos
At the current time, there is little interest in
this part of the market. It involves a serious
investment, which those who can do it don’t
seem willing to do at this time. One architect
I talked to recently, who specialized in this
segment of the market, said it’s dead and he
does not think it will be coming back for quite
some time. He’s now designing condominiums
projects, with a lot less amenities involved.
Developers, Get It or Lose It
agentes inmobiliarios ocupados y con empleo. Y
mientras que los canadienses están adquiriendo
propiedades en toda la bahía, los mexicanos
prefieren áreas como Nuevo Vallarta o los
altos edificios de la Zona Hotelera: Ellos ya
cuentan (en Guadalajara o el Bajío) con lo que
muchos extranjeros buscan: las colonias típicas
o calles empedradas, y buscan a cambio, algo
que parezca mas como Miami.
Mercado de Mega-Residencias
The market is particularly difficult for
developers right now. They benefited greatly
during the boom years, but now many find
themselves with product that is not what
people may be looking for, developed at costs
that make it hard for them to adjust and be
competitive. They find themselves competing
with the re-sale market—which is seeing good
activity—and, in some cases, with re-sales in
their own projects.
Al igual que en Estados Unidos del 2003 al
2007, Puerto Vallarta demostró un incremento
en la construcción de mega mansiones, con
espectaculares residencias primordialmente en
la Costa Norte de Bahía de Banderas. Aunque
pocas de ellas entraron al mercado, las que lo
hicieron fueron con precios de entre $10 y $15
millones USD. Nada se vendió a esos precios.
Y las que se vendieron recientemente, fueron
con grandes descuentos.
Today, developers are carefully reconsidering
the make-up of their inventory offerings, as
mentioned previously, less three-bedroom
units (if any) and more one-bedroom units.
Amenities (gymnasiums, restaurants, oversized
pools, concierge service) that in the past
helped draw in many buyers are now looked
upon as negatives. Buyers are looking at the
cost to the HOA to provide these types of
amenities and are saying it’s too much, they
don’t need it. The indulgences of earlier days
that created lineups of interested buyers are
now scaring some away.
Hoy en día, hay muy poco movimiento en este
segmento del mercado, ya que requiere de una
inversión considerable, y aquellos que la pueden
realizar, no parecen estar dispuestos a hacerlo
por el momento. Un arquitecto especializado en
el segmento con quien hablamos recientemente,
nos comentó que no hay nada que hacer ahí y no
piensa que eso vaya a cambiar por algún tiempo.
Ahora se encuentra diseñando proyectos
condominales con menos amenidades.
There currently isn’t much new development
taking place. Existing developers who have
phased in their projects are scaling back
the size of units and reducing the number
of bedrooms for future phases. While there
were 100-unit-plus developments with only
three-bedroom units in the past, you can now
find projects with mostly one-bedroom units
or seriously downsized two-bedroom units.
New projects that are coming online tend to
be smaller in overall size, along with the units
themselves, and offer limited amenities, in
order to be price competitive. Remember, it’s
all about price points now.
Estos tiempos son particularmente difíciles
para los desarrolladores. Tuvieron mucha
prosperidad en los años anteriores, pero hoy
en día ofrecen productos que tal vez no sean
lo que los compradores están buscando, y
que fueron desarrollados con un margen de
costo que les dificulta el poderlos ajustar para
ser más competitivos. Su gran competencia
es el mercado de reventa, en el cual está
incrementando la actividad, y en algunos casos,
reventa en sus propios desarrollos.
Long-Term Developers Positive
Although there has been little or no new
development taking place in the region,
there continues to be interest from longterm development companies, which usually
are looking 5 to 10 years down the line in
accumulating large parcels of land for megadevelopments. For the first time in some
time, we have large development/investment
Desarrolladores:
O Captan o Pierden
Hoy en día, los desarrolladores están
reconsiderando cuidadosamente su inventario,
y tratando de ofrecer, como mencionamos
previamente, menos unidades de tres recámaras
(o ninguna) y más de una recámara. Amenidades
como gimnasios, restaurantes, piscinas enormes
y servicios de concierge, los cuales solían ser
atractivos importantes entre los compradores,
ahora se perciben como negativos. Los
compradores esperan que sus cuotas a las
asociaciones de propietarios sean las que se
encarguen de financiar dichas comodidades, y
si estas cuotas son altas, prefieren no tenerlas.
companies making offers on large tracts of land
suitable for real estate/tourism development.
They are confident the market will come back,
and when it does, they will be ready to take
advantage of it.
The Truth about Inventories (Graph)
We recently contacted every development we
could that was open for business and came up
with 136 projects. Of these 136 projects, we
calculated that they have about 2,300 units
actively listed for sale. This is down from a
high of 7,200 in 2007.
However, what needs to be taken into
consideration is a “shadow” market of dormant
inventory. Since 2008 many developments
have scaled back the size of their projects,
with some cancelled, but many decided to only
release product in phases. A good example
would be Alamar. We originally included that
this project had over 600 units for the market.
However, they only released for three towers,
and eventually even put the third tower on hold.
This reduced the number of units they have on
the market, but it doesn’t mean this product will
not be released sometime in the future. There
are still around 500 units that Alamar will decide
to introduce to the market at some point.
We calculate that there are about 2,500 dormant
units waiting on the sidelines. Fortunately, they
do not directly affect our market at this time,
but any new developer considering starting up
a new project in the region should be aware
of this inventory. Since much of it hasn’t been
constructed yet, although the land most likely
has been paid for, they have the flexibility of
introducing product that is more relevant to the
current market, such as smaller units with fewer
amenities, at perhaps a better price.
Los lujos que en años pasados atraían filas de
compradores interesados ahora parecen alejar
a algunos de ellos.
No hay mucha actividad en lo que a nuevos
desarrollos se refiere. Los desarrolladores que
ya iniciaron sus proyectos están reduciendo el
tamaño de sus unidades, así como el número
de recámaras en fases posteriores. Si antes
contábamos con más de 100 desarrollos
que ofrecían únicamente unidades con tres
recámaras, hoy puedes encontrar proyectos con
una mayoría de unidades de una recámara, o de
dos recámaras pequeñas. Los nuevos proyectos
tienden a ser menores en su escala total y por
unidad, ofreciendo amenidades limitadas para
poder mantenerse competitivos. Recuerda:
ahora el punto de venta es lo que cuenta.
Desarrolladores a Largo
Plazo, Optimistas
Aunque no ha habido mucha actividad nueva entre
los desarrollos de la región, el interés por parte de
los desarrolladores de invertir en el destino a largo
plazo continúa, y están considerando plazos de 5
a 10 años para adquirir grandes propiedades para
nuevos mega-desarrolladores. Por primera vez en
algún tiempo, los desarrolladores e inversionistas
están proponiendo ofertas en grandes terrenos para
desarrollo inmobiliario y turístico. Es decir, tienen
confianza en el repunte del mercado, y cuando éste
llegue, estarán listos para sacarle partido.
La Realidad de los
Inventarios (Gráfica)
Recientemente contactamos a todos los
desarrollos posibles y recopilamos una lista de
136 proyectos. De éstos, calculamos que tienen
aproximadamente 2,300 unidades a la venta,
un descenso considerable, comparando 7,200
unidades en el 2007.
In 2007, 53 new projects came onto the market,
providing a total inventory of 5,400 units. In Sin embargo, debemos considerar el mercado
2009 only 8 new projects entered the market, “secundario” y su inventario. Desde el 2008,
with just 200 units. In 2010 there were 9 new muchos desarrollos comenzaron a disminuir el
tamaño de sus proyectos, con algunos inclusive
projects, providing over 400 units.
cancelados, pero muchos decidieron ofrecerlos
en fases. Un ejemplo de esto sería Alamar.
Speculation Is Gone
Originalmente registramos que el proyecto tenía
—At Least for a While
más de 600 unidades. Sin embargo, únicamente
Speculation drove a large part of the market pusieron tres torres al mercado y eventualmente
in years past. Today, real estate investment pusieron la tercera en pausa. Esto redujo el
has to make sense and stand on its own merit, número de unidades disponibles en el mercado,
any potential upside gain considered a bonus lo cual no significa que eventualmente no serán
and not necessarily a reason for buying. Single- puestas a la venta en el futuro. Alamar todavía
property speculators are gone, and even the cuenta con aproximadamente 500 unidades,
investors, to some degree, except for some las cuales seguramente ofrecerán al mercado
bottom feeders that every real estate agency en algún momento.
reports dealing with. There’s been a shift from
What needs to be taken into
consideration is a “shadow” market of
dormant inventory, we calculate that
there are about 2,500 dormant units
waiting on the sidelines.
Debemos considerar el mercado
“secundario” y su inventario,
calculamos que existen
aproximadamente 2,500 unidades en
espera de ser ofertadas.
people buying a “vacation” property to now
buying a “retirement” property. People are
looking for a place not only to vacation in but
to have as their primary or secondary home
in the near future. This is all good long term,
but it doesn’t help sellers and developers who
want sales now.
With regard to investment buyers, Vallarta
just doesn’t have the foreclosure or distress
properties to the extent that can be found
in the USA. Since properties here were
purchased primarily with cash, there is no
need to sell at this time unless the owner is
over-extended back home. This traditionally
has been the case for Vallarta in other
downturns in the market.
Renting More Common
More owners are entering the rental
marketplace now. Budgets are tighter, and
owners who would not have rented in the
past are doing what they can to cover HOA
and utility expenses. This is flooding what is an
already saturated market. Short-term renters
realize this and are bargaining, obtaining good
rates. While rates will most likely go down,
homeowners who wish to rent will need to offer
not only better prices but also better services
and extras, such as full maid service, a chef and/
or bundled extras such as golf rounds, massage
services and restaurant coupons.
Por ende, calculamos que existen
aproximadamente 2,500 unidades en espera
de ser ofertadas. Afortunadamente, no afectan
nuestro mercado hoy en día. Pero cualquier
nuevo desarrollador las debe de tomar en cuenta.
Dado que muchas ni siquiera han sido construidas
a pesar de que seguramente sus terrenos ya
fueron adquiridos, tienen la flexibilidad de
poder introducir producto mas relevante para el
mercado actual, como unidades mas pequeñas,
menos amenidades y precios mas atractivos.
En el 2007, entraron al mercado 53 nuevos
proyectos con un total de 5,400 unidades.
En 2009, sólo llegaron 8 nuevos con 200
unidades, mientras que en 2010, 9 proyectos
fueron introducidos al mercado con más de
400 unidades.
Se Acabó la Especulación
—Al Menos Por Ahora
La especulación fue un gran motor del mercado
en años anteriores. Hoy en día, una inversión
inmobiliaria debe tener sentido y validez por su
propio mérito, con cualquier ganancia potencial
considerada como un bono extra, y no una
razón para realizar una compra. Ya no hay
especuladores de una sola propiedad, inclusive
entre los inversionistas hasta cierto punto,
con algunas excepciones elocuentemente
reportadas por las agencias inmobiliarias. Ha
surgido un cambio de personas buscando
adquirir una propiedad “vacacional” a una de
Security a Concern
With the increase in violence in Mexico
between rival drug cartels and the police
and soldiers trying to suppress them, along
with the coverage it has been receiving in
the American press, it’s understandable
that people are concerned about security.
However, the violence is concentrated mostly
along the border and around Mexico City and
has not affected Americans or Canadians
living here, especially in this region of the
country. Yet, no matter how safe it may be,
there is no question that US media coverage
of this—in our opinion, over-sensationalizing
it—is affecting the real estate market.
Lowered Expectations
Coming out of this past recession, Americans
have lowered their level of expectations
considerably. The over-exuberance—the rush
to use credit, feeling richer than perhaps they
actually were—is mostly over. In its place comes
a more realistic prospective homebuyer, who
realizes that big is not always better and that
they can actually get by with a lot less in regard
to their home size and still have a great secondhome-in-Vallarta experience. As mentioned
earlier, buyers are now coming to the market
with a price they are comfortable investing,
along with how much they can afford for
monthly living expenses such as HOA fees and
all that goes with owning a home. They realize
they don’t really need the extra bedroom,
especially when they see the difference in both
purchase price and maintenance fees. They see
the extras at condo projects, such as gyms or
concierge services, not as nice amenities but
as unneeded extra carrying costs. The Baby
Boomers, who continue to be a large part of
second-home buyers in the region, still want
a second home somewhere warm during the
winter; however, their expectations of what
they need are more in line with what they can
afford or should be investing.
An interesting trend that has come out of
this is that people are looking at what are
traditionally non-tourist-type properties, not
social housing but a step above. These usually
are gated communities of townhouses, which
can provide a home of a decent size at a very
affordable price, usually under $150,000. The
most popular region for this is in and around
Nuevo Vallarta and Flamingos.
“jubilación. Los compradores ahora buscan no
sólo un lugar para vacacionar, sino también algo
que se convierta en su residencia principal o
secundaria en el futuro. Todo esto es bueno a
largo plazo, pero lamentablemente no apoya a
los vendedores y desarrolladores que quieren
realizar ventas ahora.
En cuanto a compras como inversión, Vallarta
no cuenta con altos números de propiedades
en embargo como se pueden encontrar en
los Estados Unidos. Como la gran mayoría de
propiedades adquiridas aquí son pagadas en
efectivo, no hay necesidad de venderlas, a
menos que sus propietarios estén pasados en
gastos en casa. Este ha sido tradicionalmente
en caso en Vallarta durante descensos previos
en el mercado.
Las Rentas, Mas Comunes
Cada vez más propietarios están considerado el
mercado de arrendamiento. Los presupuestos
están más apretados, y propietarios que no
hubieran considerado rentar sus unidades
anteriormente, ahora lo están considerando
para pagar utilidades y cuotas de propietarios.
Esto está sobresaturando el mercado y
aquellos que buscan rentar a corto plazo están
conscientes de ello y, consecuentemente,
encuentran mejores precios. Las cuotas
seguramente disminuirán. Sin embargo, los
propietarios que buscan rentar sus unidades
tendrán no sólo que bajar sus rentas, sino
también ofrecer mejores servicios y extras,
como servicio de limpieza, chef, y otras
amenidades como cuotas de golf, masajes y
cupones para restaurantes.
La Seguridad, un Factor Importante
Con el incremento de violencia entre diversos
cárteles en México y la policía y ejército
tratando de suprimirlos, sin olvidar la amplia
cobertura que la prensa norteamericana ha
realizado al respecto, es comprensible que la
gente esté preocupada por su seguridad. Sin
embargo, la violencia se ha dado en su mayoría
en la frontera y en la Ciudad de México, sin
afectar a los norteamericanos y canadienses
que viven en el país, y en especial en esta
región. Dicho eso, no importa qué tan seguro
sea nuestro destino. Es indudable que la
cobertura que han realizado dichos medios—en
nuestra opinión, sensacionalista y exagerada—
está afectando al mercado inmobiliario.
Infrastructure Improvements
Whenever a real estate market slows down or
is on the downward side of a cycle, the region
experiences a lull in development, along with
those things related to it. Roadways are no
longer actively trafficked by flatbed, container
or dump trucks dispersing dust everywhere
and creating heavy wear and tear on the road
system, and utility services are no longer overly
stressed. For most of the past decade, Vallarta
seemed to be in a continual state of construction
development; it never stopped. It was like living
in a never-ending construction job site.
When there’s this much development taking
place, the government has difficulty keeping
up and providing proper infrastructure. Well,
they have plenty of time to catch up now, and
that’s exactly what they are doing. Although
the Vallarta municipality certainly doesn’t
have much in the way of financial resources,
the mayor seems to have done a good job of
obtaining funds on the state and federal levels
to undertake major city works.
Currently, the Malecon is being extensively
renovated; funding has been found to
renovate at least half of the South Shore
highway, along with a badly needed sidewalk;
the main tunnel on the Libramiento is being
widened to provide four-lane traffic; and the
highway to Punta Mita is being redirected,
straightened and widened between La Cruz
and Pontoquitos. There are also a number
of smaller projects going on all around bay.
In downtown Puerto Vallarta, a number of
new viewpoints have been renovated on the
hillside behind town, along with sidewalks
being rebuilt in a charming manner. This is all
good. When the market cycle turns back up,
Banderas Bay will be ready.
Expectativas Disminuidas
Al salir de la reciente recesión, los
norteamericanos han disminuido su nivel
de expectación de manera considerable. La
exuberancia excesiva—el abuso del crédito, y
de un falso poder adquisitivo—ya pasó. En su
lugar, ha llegado un propietario potencial mas
realista, alguien que sabe que lo más grande no
es necesariamente lo mejor, y que realmente
puede salir adelante con menos, en cuanto
al tamaño de su residencia, y aún así, tener
una excelente experiencia con una segunda
propiedad en Vallarta. Como lo mencionamos
antes, los compradores se acercan al mercado
con un precio establecido y un presupuesto
que les permite vivir y pagar sus gastos
de mantenimiento y otros relacionados
con ser proletarios. Se dan cuenta de que
realmente no necesitan esa recámara adicional,
especialmente al comparar precios y gastos
de mantenimiento. Perciben amenidades
como gimnasios y servicios de concierge no
como tales, sino como gastos adicionales y no
necesarios. Los “baby boomers” que continúan
siendo entre los compradores principales
en la región, aún desean tener una segunda
residencia en algún lugar cálido durante el
invierno. Sin embargo, su expectativa en
cuanto a sus necesidades y presupuestos se
refiere, es mucho más realista.Una tendencia
interesante que ha resultado a partir de lo
anterior, es que muchos compradores están
comenzando a considerar propiedades que
no han sido consideradas como “turísticas.”
No hablamos de vivienda social, sino de algo
entre las dos. Usualmente se trata de pequeños
cotos privados, los cuales pueden ofrecer
una residencia de buen tamaño y a un buen
precio, generalmente menos de $150,000 USD.
Las regiones en las que más se ha visto esta
tendencia son Nuevo Vallarta y Flamingos.
When there’s this much development
taking place, the government has
difficulty keeping up and providing
proper infrastructure. Well, they have
plenty of time to catch up now, and
that’s exactly what they are doing.
Cuando hay tanto desarrollo,
es difícil para el gobierno el
permanecer al corriente y ofrecer
la infraestructura necesaria.
Hoy en día, sin embargo, tienen
más que suficiente tiempo para
actualizarse, y es exactamente eso
lo que está pasando.
The 9/11 Trend All Over Again
One realtor had an interesting take on a trend
he believes is currently evolving. When 9/11
happened, it was thought that it would certainly
slow down activity in the local real estate market,
but it didn’t. As a matter of fact, it helped
fuel the largest real estate boom Vallarta has
seen. Americans were shocked, not just by the
horrendous event itself but also by the wake-up
call for some that it could have been them. This
got some thinking that they weren’t getting any
younger and should be working less instead of
more, spending more quality time with family,
traveling more and, perhaps, buying that condo
they’d been thinking about down in Puerto
Vallarta. The economic downturn that followed
only elevated this sentiment.
This takes us to the Baby Boomers. They didn’t
disappear, but their long-awaited retirement was
unfortunately delayed for some. Now that the
economy seemingly is getting back on track—the
US stock market up to nearly pre-crisis level—
many have recovered any losses they incurred
and can more seriously consider retirement or
at least take further steps in that direction, like
buying a condo in Puerto Vallarta.
The realtor’s take is that a pent-up demand
is being created. Some people have called
off buying, but many have just delayed it for
awhile for reasons given earlier, but they still
intend to buy. And each year brings even
more who are holding off. But at some point,
the moment is going to seem right for these
buyers, and there will be a flood of them
looking to buy real estate—perhaps not a
tsunami, but something significant.
Additionally, in today’s financial markets it’s
difficult to find good places to put your money.
So some are thinking, Why not invest in a
home in a warm place—where I can at least
physically enjoy it—at prices that are looking
quite good these days? He concludes that
the recent uptick in activity he has seen is
because the “demand” is now starting to come
into the marketplace. We’ll be keeping an eye
on this particular trend!
Mejoras en la Infraestructura
Cuando disminuye la actividad en el mercado
inmobiliario, o este se encuentra de bajada,
la región geográfica manifiesta una falta de
actividad en cuanto a desarrollo y actividades
relacionadas. Las calles no son afectadas por
camiones de carga esparciendo polvo por todos
lados y desgastando la capa asfáltica de éstos.
Por casi una década, Vallarta parecía estar en
construcción constante, y sin parar. Era como
vivir en una gran obra de construcción.
Cuando hay tanto desarrollo, es difícil para el
gobierno el permanecer al corriente y ofrecer
la infraestructura necesaria. Hoy en día, sin
embargo, tienen más que suficiente tiempo
para actualizarse, y es exactamente eso lo que
está pasando. Y a pesar de que el municipio de
Vallarta no cuenta con los recursos económicos
suficientes, el alcalde parece estar realizando
una buena labor al obtener recursos monetarios
a nivel estatal y federal, para realizar mejoras
importantes en toda la ciudad.
Actualmente el Malecón está siendo renovado
de manera total, y se cuentan con los fondos
suficientes para renovar por lo menos la mitad
de la carretera de la costa sur, junto con una
necesaria banqueta; el túnel del Libramiento se
está ampliando con capacidad de cuatro carriles,
y la carretera a Punta Mita está siendo ampliada
entre La Cruz y Pontoquitos. Existen otros
proyectos urbanos actualmente en construcción
alrededor de la bahía. En el centro de Puerto
Vallarta, varios miradores han sido renovados en
las colinas circundantes, junto con sus banquetas
y escalinatas. Todo esto es bueno. Cuando el ciclo
del mercado comience a ascender nuevamente,
Bahía de Banderas estará lista.
La Tendencia “9/11” Regresó
Un agente inmobiliario ofreció una interesante
opinión sobre una tendencia que está
evolucionando actualmente. Cuando sucedió
la tragedia del 9/11, se pensó que la actividad
en el mercado inmobiliario local disminuiría,
pero, de hecho, no lo hizo. Es más, ayudó
a incentivar la bonanza más grande que ha
vivido Puerto Vallarta. Los norteamericanos
estaban asombrados, no sólo por el horrible
evento, sino por la cruda realidad de que les
pudo haber sucedido a ellos, personalmente.
Esto los hizo reflexionar al respecto y pensar
que tal vez deben comenzar a disminuir su
carga de trabajo, aumentar el tiempo familiar,
viajar más y, tal vez, comprar el condominio
que han estado deseando en Puerto Vallarta.
La crisis económica que sucedió después,
ayudó a impulsar este sentir.
Esto nos lleva nuevamente a los “baby
boomers”. No desaparecieron, pero, para
algunos, su anticipada jubilación tuvo que
esperar un poco más de tiempo. Ahora que se
está estabilizando la economía nuevamente—
con la bolsa estadounidense casi al nivel
anterior de la crisis—muchos han recuperado
sus pérdidas y pueden nuevamente considerar
su jubilación, o al menos comenzar a hacer
planes al respecto, como el adquirir un
condominio en Puerto Vallarta.
Lo que opina el agente es que se está creando
una demanda potencial. Algunas personas
han decidido no comprar inmuebles, pero
seguramente muchos sólo demoraron la
compra—por un tiempo por los motivos
mencionados anteriormente—pero siguen
interesados en ella. Y cada año llegan cada vez
más personas que parecen estar esperando
el momento ideal. Pero en algún momento,
ese momento llegará para estos compradores,
y seguramente habrá una “inundación” de
aquellos buscando comprar un inmueble—tal
vez no un tsunami, pero sin duda, algo
considerable.
Adicionalmente, hoy en día en los mercados
financieros, es difícil decidir en dónde guardar
tu dinero. Así que algunos están pensando: ¿por
qué no invertir en una residencia en algún lugar
cálido, donde al menos pueda disfrutar de mi
compra, y a precios cada vez mas atractivos?
El agente concluye que el incremento reciente
de actividad es porque dicha demanda está
comenzando a manifestarse en el mercado.
¡Estaremos analizando esta tendencia en
especial con mucho detalle!
Principal Regions and
Areas of Costa Vallarta
Guayabitos
T
he Vallarta Lifestyles Publishing Group
recently created new regions (with new
names and borders) for the Costa Vallarta
real estate community. Updating the regions
and sub-regions has been a work in progress
for some time. The primary reason for doing
this was to update an old system that, with
the tremendous growth experienced in the
last decade in this region, just wasn’t accurate
anymore. Having a good system for naming
and identifying regions is essential for easy
use of the MLS system, for both realtors and
the public. Names have to make sense in both
English and Spanish (if possible) and be easily
recognizable. And borders need to make sense,
or searches won’t make sense.
Costa Vallarta is broken down into three
primary markets: Puerto Vallarta, Riviera
Nayarit and Costalegre. There are then nine
regions and 39 sub-regions, all now with names
that we believe will be easier to understand
and borders that make sense.
The best way to see these changes is to visit
MLS Search at www.mlsvallarta.com and click
on the “Regions” tab. Clicking on one of the
regions provides a description and aerial
photos of the region.
Vallarta Central
This is where real estate tourism began for
Puerto Vallarta, with builders such as Wulff
and Romero building homes for gringos on
the hills behind the town and along the Cuale
River (hence the nickname Gringo Gulch).
Very traditional homes dot the hillside,
offering wonderful views of the town and bay,
along with a few small condo projects. If you
like to be close to the best restaurants and
nightlife, this is the place to be. Numerous
condo projects are located along Los Muertos
Beach to the south of town. This is the town’s
most popular beach, with an active day and
nightlife along Olas Altas behind the beach.
Central Vallarta is divided into three areas:
North, South and East. The divider between
North and South is the Cuale River, which runs
V
allarta Lifesyles Grup o Editorial
recientemente estableció nuevas
regiones (con nuevos nombres y nuevos
límites) para la comunidad inmobiliaria de
Costa Vallarta. Esta actualización se ha
venido haciendo paulatinamente desde hace
tiempo. La razón principal para hacer esto
fue la de actualizar un viejo sistema que,
dado el crecimiento que se ha generado en
la región durante la última década, ya no
era suficientemente preciso. Tener un buen
sistema para nombrar e identificar las regiones
es esencial para facilitar el uso del sistema
MLS, tanto para los agentes de bienes raíces
como para el público en general. Los nombres
deben tener sentido tanto en inglés como
en español (en la medida que sea posible) y
deben ser fáciles de reconocer al igual que
los límites, de otra manera las búsquedas en
el sistema no serán posibles.
Costa Nayarit
North Shore
Valle Nayarit
Valle Jalisco
Vallarta North
Vallarta Central
South Shore
Costalegre
Vallarta Central
Es aquí donde comenzó el desarrollo
turístico inmobiliario para Puerto Vallarta,
con constructores como Wulff y Romero,
quienes construyeron residencias para
norteamericanos sobre las colinas del centro y
el río Cuale (área conocida como Gringo Gulch).
Aquí encontrarás residencias tradicionales
sobre la colina que ofrecen excelentes vistas
de la ciudad y la bahía, así como también
algunos proyectos condominales. Si te gusta
estar cerca de los mejores restaurantes y vida
nocturna, este es el lugar para ti. En la parte
sur de la ciudad se encuentran numerosos
San Pancho
Sayulita
Litibú
Punta de Mita
La Cruz
Costa Banderas
Costa Vallarta está dividida en tres mercados
principales: Puerto Vallarta, Riviera Nayarit
y Costalegre. Hay nueve regiones y 39 subregiones, todas con nombres y límites que
creemos serán más fáciles de entender.
La mejor manera de ver estos cambios es
visitando la búsqueda MLS en mlsvallarta.
com y haciendo click en la pestaña llamada
“Regions”. Al hacer click en un región, aparecerá
una descripción y una fotografía aérea de la
misma.
Lo de Marcos
Bucerias
Valle de Banderas
Ixtapa
Flamingos
Las Juntas
Aeropuerto
Nuevo Vallarta
Costa Vallarta
Real Estate Map
Las Palmas
Jarretaderas
Marina Vallarta
Hotel Zone
North
South
Garza Blanca
Playas Gemelas
Rio Pitillal Arriba
Rio Pitillal Abajo
East
Amapas
Conchas Chinas
Mismaloya
Tomatlán
El Tuito
Costalegre
PUERTO VALLARTA - CENTRO
In the foreground is downtown
Vallarta, while behind traditional
homes and boutique condo projects
dot the hillsides of Amapas and
Conchas Chinas, offering panoramic
views of the town and bay. If you like
to be close to the best restaurants
and nightlife, this is the place to be.
HOTEL ZONE
Some of Vallarta’s most recent
development has been along the
Hotel Zone, featuring high-rise
condominium towers with amazing
views and easy access to shopping,
the airport and downtown.
En primer plano está el centro
de Vallarta y detrás, residencias
tradicionales y proyectos boutique
de condominios cubren las laderas
de Amapas y Conchas Chinas,
ofreciendo vistas panorámicas de la
ciudad y la bahía. Si te gusta estar
cerca de los mejores restaurantes y
vida nocturna, este es el lugar para ti.
El más reciente desarrollo en
Vallarta se ha dado a lo largo de la
Zona Hotelera, ofreciendo torres de
condominios con increíbles vistas y
fácil acceso a centros comerciales, el
aeropuerto y el centro.
through the center of town. North includes the
popular Malecon, with restaurants, shops and
nightclubs along its length, and typical Vallarta
homes built into the hillside behind. South is
often referred to as “Los Muertos” or “Zona
Romantica.” East encompasses the residential
colonias behind downtown, La Pechuga a
popular neighborhood.
Important Sub-Regions of Vallarta Central:
Amapas, Conchas Chinas, North, South, East.
Vallarta North
This region extends south from the airport
to the beginning of downtown Vallarta. Just
south of the airport, Marina Vallarta began
with a dream of creating a new level of life
on Banderas Bay, where sailboats, yachts
and fishing craft could count on a safe harbor.
Work on the marina itself, with 450 boat slips,
began in 1986. And by 1990, the marina was
in full swing, even though it was 1993 before
it was completed (ahead of schedule). Along
the coastline south of Marina Vallarta and
the cruise ship terminal lies the Hotel Zone.
This area is lined with hotels, of course, but
a number of high-rise condominium towers
offering spectacular views of the whole bay
and downtown Vallarta have been added
recently. As Vallarta has grown, development
edificios de condominios sobre la playa Los
Muertos, la más popular de Vallarta, con mucha
actividad diurna y vida nocturna sobre la calle
Olas Altas, paralela a la playa. Vallarta Central
cuenta con tres áreas: Norte, Sur y Este. El río
Cuale, que pasa por el centro de la ciudad,
divide las áreas Norte y Sur. Norte incluye el
popular Malecón con tiendas, restaurantes
y centros nocturnos sobre la playa, y casas
típicas construidas sobre el cerro tras la
ciudad. Sur es conocido como “Los Muertos”
o “Zona Romántica”. Este, incluye las colonias
residenciales que se encuentran en la parte
posterior de la ciudad, entre las cuales, La
Pechuga es una de las favoritas.
Sub-regiones importantes de Vallarta Central:
Amapas, Conchas Chinas, Norte, Sur y Este.
Vallarta Norte
Esta región comienza al sur del aeropuerto y
se extiende hasta el punto norte del centro de
Vallarta. Justo al sur del aeropuerto, Marina
Vallarta fue desarrollado como un sueño de
crear un nuevo nivel de vida en Bahía de
Banderas en el cual veleros, yates y lanchas
pudieran disponer de un muelle seguro. El
desarrollo de la Marina en sí, con espacio para
450 embarcaciones, comenzó en 1986 y para el
1990 ya estaba en operación, a pesar de que
in this area has moved inland, as well, including
developments such as Fluvial and Versalles,
and towns such as Pitillal.
Important Sub-Regions of Vallarta North:
Hotel Zone, Marina Vallarta, Rio Pitillal Arriba,
Rio Pitillal Abajo.
South Shore
The South Shore is where the foothills of
the Sierra Madre meet the bay, creating real
estate opportunities for both homes and
condominiums with fantastic views of the bay
and Puerto Vallarta. The Puerto Vallarta South
Shore begins where Conchas Chinas ends.
From there it runs along the coast, passing the
residential developments of Garza Blanca and
Sierra del Mar to Boca de Tomatlan, where
the highway turns east and heads up into the
Sierra Madre mountains, heading to El Tuito.
This is where the region’s first gated hillside
communities were built. Today, there are a
number of them, offering mostly single-family
residences or villas.
Important Sub-Regions of South Shore:
Garza Blanca, Playas Gemelas, Mismaloya,
Boca de Tomatlan, El Tuito.
no fue concluida sino hasta 1993, antes de lo
programado. Sobre la costa, al sur de Marina
Vallarta y pasando la terminal marítima, se
encuentra la Zona Hotelera, la cual cuenta con
una gran variedad de hoteles, pero además
altas torres de condominios que ofrecen vistas
espectaculares de toda la bahía y la ciudad.
A medida que Vallarta ha ido creciendo, el
desarrollo urbano en esta área se ha dado
tierra adentro con los desarrollos en Fluvial y
Versalles, y poblados como Pitillal.
Sub-regiones importantes: Zona Hotelera, Marina
Vallarta, Río Pitillal Arriba y Río Pitillal Abajo.
Costa Sur
La Costa Sur es donde las faldas de la Sierra
Madre se encuentran con la bahía, creando
oportunidades inmobiliarias tanto para casas
como para condominios con fantásticas vistas
de la bahía y de Puerto Vallarta. La Costa
Sur de Puerto Vallarta empieza justo donde
termina Conchas Chinas. De allí sigue el
camino de la costa, pasando los desarrollos
residenciales de Garza Blanca y Sierra del
Mar, hasta Boca de Tomatlán, donde la
carretera se desvía hacia el este, dirigiéndose
hacia la Sierra Madre y El Tuito. Es aquí
donde las primeras comunidades privadas
MARINA VALLARTA
One of Mexico’s earliest and
most successful master-planned
communities with golf, marina and
beachfront real estate opportunites.
LA CRUZ DE HUANACAXTLE
At beginning of the bay’s scenic
North Shore lies La Cruz de
Huanacaxtle (or more commonly just
“La Cruz”), with its state-of-the-art
new marina.
Una de las primeras y más exitosas
comunidades desarrolladas en base
a un plan maestro de México, con
oportunidades residenciales frente a
la playa, la marina o el campo de golf.
Al inicio de la pintoresca Costa
Norte de la bahía se encuentra La
Cruz de Huanacaxtle (comúnmente
llamada solo “La Cruz”), con su
moderna nueva marina.
North Shore
One of the fast-growing areas of the bay
for real estate development is the region
between Bucerias and Punta de Mita, often
referred to as the “North Shore” because
it’s the northern shore of Banderas Bay.
At either end of this coastline are typical
Mexican towns, with large, gated residential
communities in between. Bucerias has been a
favorite area for homeowners for many years,
especially since Puerto Vallarta started
getting too big for some, who started heading
north. La Cruz de Huanacaxtle features
newer developments that offer homes, but
most new real estate development in both La
Cruz and Bucerias is condominiums.
Just outside La Cruz, gated communities of
single-family dwellings or condominiums along
a rugged coastline with cliffs, coves and small
beaches offer enough elevation to provide
spectacular views of the bay.
At the far end of the North Shore is Punta
de Mita, anchored by the gated residential
community of Punta Mita. Punta Mita actually
surrounds the small towns of El Corral del Risco
and Emiliano Zapata (also known as El Anclote),
where there are a few small condominium
projects along the beach and reasonably priced
homes and lots situated behind.
fueron construidas. Hoy en día hay una gran
variedad de ellas, y ofrecen en su mayoría
residencias y villas.
Sub-regiones importantes de Costa Sur:
Garza Blanca, Playas Gemelas, Mismaloya,
Boca de Tomatlán y El Tuito.
Costa Norte
Una de las áreas con el desarrollo más dinámico
en la región es el área entre Bucerías y Punta de
Mita, también conocida como la “Costa Norte”
por consistir en la porción superior de Bahía
de Banderas. En ambos extremos se pueden
encontrar pueblos típicamente mexicanos
con grandes comunidades residenciales
entre ellos. Bucerías ha sido un área favorita
para los propietarios durante muchos años,
en especial para aquellos a quienes Puerto
Vallarta comenzó a sentirse como una ciudad
demasiado grande. La Cruz de Huanacaxtle
ofrece desarrollos más recientes que ofrecen
casas, sin embargo, la mayoría de los nuevos
desarrollos en La Cruz y Bucerías son
condominios. Pasando La Cruz se encuentran
varios desarrollos que ofrecen residencias
y condominios sobre una costa rocosa con
suficiente elevación para disfrutar de vistas
espectaculares de la bahía, así como playitas
aisladas. En el extremo de la Costa Norte
Important Sub-Regions of Banderas Bay’s
North Shore: Bucerias, Costa Banderas, La
Cruz de Huanacaxtle, Punta de Mita.
Costa Nayarit
Costa Nayarit starts at the northernmost point
of Banderas Bay at Punta Mita and follows
the coastline northward. Coming from the
south by road, you can access this coastline
by following Highway 200 north from Bucerias.
Alternatively, a North Shore route along
Highway 200a passes through La Cruz west
to Punta de Mita and then north to Sayulita
before rejoining Highway 200.
Important Sub-Regions of Costa Nayarit:
Costa Tortugas, Guayabitos, Litibu, Lo de
Marcos, San Blas, San Pancho, Sayulita.
Valle Nayarit
Among the fastest growing, most successful
real estate investment regions in the state of
Nayarit, the mega-developments of Nuevo
Vallarta and Flamingos are known for the
full spectrum of real estate homes and
condominiums offered. Including three golf
courses and two marinas, they are among
the more popular real estate markets in this
region. Nuevo Vallarta and Flamingos homes
and condominiums are situated along the
se encuentra Punta de Mita, anclado por la
comunidad residencial Punta Mita. De hecho,
Punta Mita rodea los pequeños poblados de
El Corral del Risco y Emiliano Zapata (también
conocido como El Anclote), donde existen
varios proyectos de condominios sobre la
playa, y posterior a éstos, algunos lotes y
residencias con precios moderados.
Sub-regiones importantes de la Costa Norte:
Bucerías, Costa Banderas, La Cruz de
Huanacaxtle y Punta de Mita.
Costa Nayarit
Costa Nayarit comienza en el extremo norte
de Bahía de Banderas en Punta de Mita, y
sigue la costa hacia el norte. Si vienes por
carretera desde el sur, puedes tener acceso
a la costa siguiendo la Carr. 200 al norte de
Bucerías. También existe una ruta alterna
sobre la Costa Norte, Carr. 200a, que pasa
por La Cruz, hacia el oeste hasta Punta de
Mita, y luego al norte hasta Sayulita para
re-incorporarse a la Carr. 200.
Sub-regiones importantes de Costa Nayarit:
Costa Tortugas, Guayabitos, Litibú, Lo de
Marcos, San Blas, San Pancho y Sayulita.
PUNTA MITA
One of Mexico’s most spectacular
gated communities, home to the Four
Seasons and St. Regis resorts, Punta
Mita provides exceptional real estate
opportunities.
SOUTH SHORE
Where the hills of the Sierra Madre
meet the Pacific Ocean. Lush jungle
backdrop with a coast lined with
estate homes and small condo
developments.
Una de las comunidades privadas
más espectaculares de México, el
hogar de los hoteles Four Seasons
y St. Regis, Punta Mita ofrece
oportunidades residenciales
excepcionales.
Donde las montañas de la Sierra
Madre se encuentran con el
Océano Pacífico. Una exhuberante
selva como fondo con mansiones
y pequeños desarrollos de
condominios a lo largo de la costa.
longest beach in the bay, which stretches
from the Ameca River to Bucerias, as well as
the fairways of the golf courses, the canals of
Nuevo Vallarta and the two marinas. Prices
are mid-range, for the most part, and there’s
plenty to choose from. The southeast border
of this area is the Ameca River and the main
highway; therefore, the town of Jarretaderas
is included, as well. The other towns in this
region are more popular for locals than for
tourism real estate.
Important Sub-Regions of Valle Nayarit: Valle
de Banderas, Flamingos, Nuevo Vallarta,
Jarretaderas.
Valle Jalisco
The northern and southern sides of Banderas
Bay are shaped by a small mountain range
that provides elevation for the towns and
real estate developments built there. In the
center of this coastline, a large agricultural
valley extends many miles inland from the long
beach where the Ameca River meets the bay.
On the Jalisco side of the valley, extending
from the Ameca River (the northwest border)
eastward around Vallarta and Pitillal, is the
region known as Valle Jalisco (since this
Valle Nayarit
Entre las regiones en el estado de Nayarit
registrando un crecimiento inmobiliario
elevado, se encuentran los mega-desarrollos
Nuevo Vallarta y Flamingos, conocidos por la
amplia variedad de residencias y condominios
que ofrecen. Con tres campos de golf y dos
marinas, son dos de los mercados inmobiliarios
más populares de la región. Las residencias y
condominios de Nuevo Vallarta y Flamingos se
encuentran situados sobre la playa más larga
de la bahía, la cual va desde el río Ameca hasta
Bucerías, así como a lo largo de los campos
de golf, los canales de Nuevo Vallarta y las
dos marinas. Los precios son, en su mayoría,
moderados, y hay una gran variedad de donde
elegir. En el extremo sureste de esta área se
encuentran el río Ameca y la carretera principal,
por lo que el pueblo de Jarretaderas también
está incluido aquí. El resto de los pueblos en
esta región son favorecidos por la gente local
más que para el turismo inmobiliario.
Sub-regiones importantes de Valle Nayarit:
Valle de Banderas, Flamingos, Nuevo Vallarta
y Jarretaderas.
side of the valley is in the state of Jalisco).
It includes everything along the highway
from Marina Vallarta, around the airport and
back into the valley. This area encompasses
mostly low-end residential homes, businesses
and farms, with little tourism real estate
development. The main small towns are Las
Juntas, Ixtapa and Las Palmas.
Important Sub-Regions of Valle Jalisco:
Aeropuerto, Ixtapa, Las Juntas, Las Palmas.
Costalegre
The coastline of Costalegre starts south of
Banderas Bay, stretching from El Tuito in
the mountains and Cabo Corrientes all the
way south to Barra de Navidad. In between,
there is not a lot of residential development
taking place, although there is plenty in
the planning stages. The most famous and
populated foreign community is Careyes,
where numerous estate homes and villas are
situated along its dramatic coastline.
Important Sub-Regions of Costalegre: Barra
de Navidad, Careyes, Costalegre.
Valle Jalisco
Los extremos al norte y sur de Bahía de
Banderas están conformados por cerros, los
cuales ofrecen puntos más elevados para
los poblados y desarrollos inmobiliarios que
están siendo construidos allí. En el centro de
esta parte de la costa existe un amplio valle
dedicado a la agricultura, el cual se extiende
por varias millas tierra adentro desde la playa
junto al río Ameca. En el lado Jalisco del valle,
que va desde el río Ameca en el punto norte
y hacia Vallarta y Pitillal en el lado este, se
encuentra la región conocida como Valle
Jalisco (ya que este lado del valle está en
el estado de Jalisco). Abarca todo entre la
carretera desde Marina Vallarta, rodeando
el aeropuerto y tierra adentro hacia el valle.
Esta área contiene en su mayoría residencias
de precio bajo, negocios y granjas, y muy
poco desarrollo turístico inmobiliario. Los
poblados principales son Las Juntas, Ixtapa
y Las Palmas.
Sub-regiones importantes de Valle Jalisco:
Aeropuerto, Ixtapa, Las Juntas y Las Palmas.
CONCHAS CHINAS/AMAPAS
Spectacular hillside homes and
boutique condo projects with
panoramic view make this coastline
one of the most sought over locations.
FLAMINGOS
AND NUEVO VALLARTA
More amenities and real estate
options are available here than
anywhere else in the bay. Three golf
courses, marina, shopping center and
the longest beach in the bay.
Casas espectaculares y proyectos
boutique de condominios en la ladera
de la montaña con vistas panorámicas,
hacen de esta línea costera uno de los
lugares más codiciados.
Más servicios y opciones inmobiliarias
disponibles que en cualquier otro
lugar de la bahía. Tres campos de golf,
marina, centro comercial y la playa
más larga de la bahía.
Sierra Madre
The towns of the Sierra Madre are some of
Jalisco’s oldest communities. Mascota was
bigger than Guadalajara at one time. San
Sebastian was once a bustling silver mining
town with more than 20,000 people; today, it
has less than 500. Among these towns, Talpa
has seen the most real estate purchased by
foreigners who want a second home in the
mountains, where the weather is temperate
year-round. All three towns are a couple
of hours from Vallarta, popular to visit, but
not in great demand by expats looking for a
second home, so far.
Important Sub-Regions of the Sierra Madre:
Mascota, San Sebastian del Oeste, Talpa.
Costalegre
La región costera de Costalegre comienza
al sur de Bahía de Banderas y va desde el
Tuito, en las montañas de Cabo Corrientes,
hacia el sur hasta Barra de Navidad. Entre
esos puntos se han comenzado a desarrollar
proyectos residenciales, aunque actualmente
se encuentran en etapa de planeación. La
comunidad más popular y famosa entre los
extranjeros es Careyes, donde numerosas
residencias y villas están situadas sobre su
pintoresca costa.
Sub-regiones importantes de Costalegre:
Barra de Navidad, Careyes y Costalegre.
Sierra Madre
Los pueblos de Sierra Madre son algunas
de las comunidades más antiguas de Jalisco.
De ellos, Mascota fue más grande que
Guadalajara en su momento. San Sebastián
fue una dinámica población minera con más
de 20,000 habitantes. Hoy en día tiene
menos de 500. De estos pueblos, es en
Talpa donde se han dado más adquisiciones
inmobiliarias entre los extranjeros, quienes
buscan tener una segunda residencia en
las montañas, donde el clima es moderado
durante todo el año. Los tres poblados se
encuentra a menos de dos horas de Vallarta
y actualmente son más populares entre los
visitantes, que entre extranjeros en busca de
una segunda residencia.
Sub-regiones importantes de Sierra Madre:
Mascota, San Sebastian del Oeste y Talpa
de Allende.
Home Seller’s Guide to Real
Estate in Vallarta/Nayarit
S
o you are considering selling. This is not
always an easy decision to come to, as you
are selling a place that has been a home
for you and family, most likely for a number of
years. All the memories that go with it, the good
times and the bad, originated here. Sometimes
we need something smaller, or larger, or perhaps
its just time to to move on.
Before your mind is made up, you need to take
into consideration current market conditions.
How are properties currently selling? How
active is the market? Is there much competition
and how has pricing held up? How long have
properties been on the market? Unfortunately
this information is not always easy to come by,
Vallarta has never managed to have substantial
statistical information available, for a number of
reasons. Some of this information is available
online, in publications, or talking with realtors.
Do you have title for your property?
This may seem like a silly question, but in
Mexico, its not. Some people have purchased
what is called “ejido” property, which cannot be
owned by foreigners. If you have purchased a
new condominium, title may not yet have been
passed from the developer to you. You want
to ensure that what you have to sell is ready to
be transferred to a new owner. You don’t want
to run into problems at the closing that could
delay or even cancel a potential sale.
Are you subject to a capital gains tax?
You need to know if you will be subject to
capital gains or not, as this could certainly
effect whether you can sell at this time, and
at what price. This is an important calculation
that can be done either by a notary, real
estate lawyer or a real estate agent. Make
sure whoever you are talking to know what
they are doing. Your best bet is having a
notary take a look at your situation, as they
are the one’s who at the end of the day will
be determining whether you pay or not.
A
sí que estas considerando vender. Esta
no siempre es una decisión fácil de tomar,
ya que estás vendiendo el lugar que fue,
probablemente por muchos años, tu hogar y el de
tu familia. Todos los recuerdos que lo acompañan,
los buenos y los malos momentos, que se
originaron ahí. Algunas veces necesitamos algo
más pequeño, o más grande, o quizá simplemente
es tiempo de seguir otro camino.
Antes de que hayas tomado la decisión, debes
considerar las condiciones del mercado actual.
¿Cómo se están vendiendo las propiedades en
estos días? ¿Qué tan activo es el mercado?
¿Qué tanta competencia hay y cómo se han
mantenido los precios? ¿Cuánto tiempo
han estado las propiedades en el mercado?
Desafortunadamente esta información no
siempre es fácil de conseguir, Vallarta nunca
ha logrado tener información estadística
sustancial por varias razones. Parte de esta
información está disponible en línea, en
publicaciones o la puedes obtener hablando
con agentes de bienes raíces.
¿El inmueble cuenta con
Título de Propiedad?
Esta puede ser una pregunta tonta, pero
en México, no lo es. Algunas personas han
comprado lo que se conoce como ejido, que
no puede ser propiedad de extranjeros. Si
compraste un condominio nuevo, es probable
que el desarrollador aún no te haya transferido
el título. Debes estar seguro de que lo que
vas a vender está listo para ser transferido a
un nuevo dueño. No quieres tener problemas
a la hora del cierre, eso puede retrasar y en
algunos casos anular una posible venta.
¿Pagarás impuestos sobre
las Ganancias de Capital?
Debes saber si te corresponde pagarlo o no,
ya que esto afectará el hecho de que puedas
vender ahora y a que precio. Este cálculo es
importante y puede hacerlo tanto un notario
como un abogado especialista en derecho
Calculate your repairs and
home improvements expenses
Are there things that need or should be repaired
or improved before you put your home on the
market? If you’re trying to get top dollar for
your home, you’ll need to do some remodeling
to get it into selling shape. Prioritize by choosing
projects that’ll give you the most return on your
investment. Estimate the costs of supplies and
contractors, see what projects you can afford
and adjust how much you expect to get for your
home. Don’t give buyers a reason to haggle on
price. Make necessary fixes like fixing leaky
faucets and update your home with new light
fixtures and hardware.
Keep up with the Joneses, but don’t outdo
them. You don’t want to have the most
expensive home in your neighborhood. If the
neighborhood norm is hardwood floors and
you have carpet, upgrade. Buyers these days
expect stainless steel appliances and granite
countertops in the kitchen.
Calculate your selling
and moving costs
• Real estate agent commission: This has been
typically eight percent of the sale price, but
it is not fixed, fixed commission rates are
not allowed in Mexico. Commissions are
negotiable, especially in a slow market, an
agent may be willing to accept less of a
commission. But remember, you get what you
pay for. There may be a very good reason one
realtor is asking for a full rate commission;
because of their marketing program, expertise
and level of professionalism.
• Mortgage payoff penalties: Do you have a
mortgage? Are you subject to a penalty? If
so, can you negotiate with your lender to
reduce it?
• Capital gains tax: Check with an expert to see
if you are exempt.
• Moving expenses: Will you be selling
furnished? Or will you be moving the
furniture and appliances elsewhere?
inmobiliario o un agente de bienes raíces.
Asegúrate de que la persona con la que estés
hablando sepa lo que está haciendo. Tu mejor
opción es pedirle a un notario que analice tu
situación, ya que ellos serán los que al final del
día determinen si debes pagar o no.
Calcula los gastos de Reparación y
Mantenimiento del Inmueble
¿Es necesario hacer reparaciones o mejoras antes
de poner la propiedad en el mercado? Si tratas
de obtener el mejor precio por tu propiedad,
tendrás que hacer algunas remodelaciones y
prepararla para ponerla en venta. Da prioridad
a aquellos proyectos a los que les puedas
sacar el mayor provecho. Calcula el costo de
los materiales y contratistas, determina cuales
son los proyectos en los que puedes invertir
y ajusta el presupuesto de acuerdo a lo que
esperas recibir por tu propiedad. No le des a los
compradores una razón para regatear el precio.
Haz todos los arreglos que sean necesarios,
como llaves que gotean y actualiza tu casa
mejorando la iluminación y los accesorios.
Sigue los pasos de los vecinos, pero no trates de
superarlos. No querrás tener la casa más costosa
en tu vecindario. Si es nomal en tu vecindario
tener pisos de madera y tu tienes alfombra,
actualízate. Los compradores de hoy en día
esperan electrodomésticos de acero inoxidable
y granito en las superficies de la cocina.
Calcula tus gastos de
Venta y Mudanza
• Comisión del agente inmobiliario: En la
mayoría de los casos corresponde al 8% del
precio de venta, pero no es una norma ya
que las comisiones fijas no están permitidas
en México. Las comisiones son negociables
y especialmente en un mercado lento, el
agente debe estar dispuesto a aceptar una
menor comisión. Pero recuerda, la calidad
del servicio será equivalente a cuanto estés
dispuesto a pagar. Debe haber una muy buena
razón para que un agente pida la comisión
completa, 8%; su programa de marketing,
To determine the potential proceeds from your
experiencia o nivel de profesionalismo.
house sale:
• Penalizaciones por el pago de la hipoteca:
• Roughly estimate how much you expect to get
¿Cuentas con una hipoteca? ¿Eres sujeto
for your home, based on comparable home sales
de alguna penalización? Si la respuesta es
and listings in your area. You can see what is
sí, ¿puedes negociar con el prestamista
currently for sale by using the “Advanced Search”
para reducirla?
function on MLSVallarta.com.
• Impuesto sobre las ganancias de capital:
• Subtract your selling and moving expenses. If
Consulta a un experto para determinar si
you’re lucky or live in a solid housing market,
estás exento.
you’ll have appreciation and a potential profit.
Research the local real
estate market
The best place to see what’s currently available
for sale is by searching on MLSVallarta.
com, where most of the re-sales and new
development properties are listed for sale.
The Vallarta Real Estate Guide is always full
of good information and is available for free at
many places through the region, including real
estate office. Vallarta Lifestyles also has a real
estate section and is available at real estate
offices as well. Information is also available at
the blog vallartarealestate.wordpress.com.
Unfortunately, sales statistics are very
hard to come by, even by realtors. No
all are reporting their sales so you need
to ask around. Are people buying in your
neighborhood? Do research on the Internet
and consult with local real estate experts. If
home prices have dropped significantly, you
may want to wait it out. Otherwise, you’re
likely to be bombarded with low-ball offers.
Consider renting your home
rather than selling it
If after reviewing the market you decide that
it may not be a good time to sell, you may
want to rent out your home. This can be done
long term or short term. Long term rentals
offer a lower return but you at least know
what you’ll be receiving each month. Short
term rentals offer a better return (when it
is rented), but there is a lot of competition,
marketing costs, commissions to rental
agencies and its very seasonal.
When budgeting for a renter, be sure to include
the following costs:
• Mortgage payment
• Property tax
• Homeowner insurance (check to be sure your
premiums won’t change if you convert your
residence into a rental property)
• Homeowner association dues (if applicable)
• P r o p e r t y m a n a g e m e n t c o m p a n y ( i f
applicable)
• House maintenance
Warning: Not everyone is cut out to be a
landlord. Prepare yourself mentally. Realize this
house is no longer your home but your rental
property. Check out these risks to renting.
Selling strategies
Pricing your home correctly is probably the
• Gastos de mudanza: ¿Están incluidos los
muebles con la propiedad? ¿O tendrás que
mover tus muebles y electrodomésticos a
otro lugar?
Para determinar la ganancia potencial de la
venta de tu casa:
• Haz un estimado, de manera muy general, de
cuanto esperas obtener por tu propiedad,
basado en las ventas de propiedades
similares en el área. Puedes ver lo que
está actualmente en venta en la página de
“Búsqueda Avanzada” de MLSVallarta.com
• Resta los gastos de la venta y de la mudanza.
Si tienes suerte, o vives en un mercado
inmobiliario solido, gozarás de plusvalía y
una ganancia potencial.
Investiga el Mercado
Inmobiliario Local
El mejor lugar para ver lo que actualmente está
en venta es la búsqueda de propiedades de
MLSVallarta.com, donde se listan la mayoría
de las propiedades en reventa, o nuevas, que
están disponibles. Vallarta Real Estate Guide
siempre está lleno de información importante
y está disponible sin costo en varios lugares
a lo largo de la región, incluyendo oficinas
de bienes raíces. También puedes encontrar
información en el blog vallartarealestate.
wordpress.com.
Desafortunadamente, es muy difícil obtener
estadísticas relacionadas con las ventas, incluso
para los agentes de bienes raíces. No todos
reportan sus ventas así que será necesario
que preguntes. ¿Hay gente interesada en
comprar propiedades en tu vecindario? Haz
una investigación en Internet y consulta a
los expertos locales. Si ha habido una baja
significativa en los precios, quizá sea mejor que
esperes. De lo contrario, serás bombardeado
por ofertas muy bajas.
Considera Rentar tu Propiedad
en lugar de Venderla
Si después de analizar el mercado decides que
probablemente no sea un buen momento para
vender, quizá quieras considerar el rentar tu
propiedad. Puedes rentarla por corto o largo
plazo. Las rentas a largo plazo ofrecen menor
remuneración pero por lo menos sabrás cuanto
recibirás al mes. Las ventas a corto plazo ofrecen
mayor remuneración (cuando la propiedad está
rentada), pero existe mucha competencia,
costos de mercadotecnia, comisiones para las
agencias de rentas y además el tenerla rentada
depende de la temporada.
most important decision you make and will
affect your ability to sell quickly and smoothly.
Do your research and be realistic. Know your
competition (previously owned homes, new
construction,) and find ways to make your home
stand out. Market your home strategically and
effectively and consider offering incentives (this
has become more and more popular). Currently,
Vallarta is a buyer’s market so your strategy will
mean the difference between selling or not.
• The approach you choose depends on your
motivation, i.e., how fast you need to get rid
of the home and how much money you want
to get from the sale. Keep in mind that the
longer your house is for sale, the more you’ll
have to spend.
• If time is of the essence, a low price is the
easiest way to sell fast. You might even end
up with the price you want if a bidding war
ensues.
• Consider offering non-price incentives such
as new appliances, a furniture allowance or
paying for closing costs or interest points.
We’ve seen people throw in vehicles as
incentives!
• Depending on your situation, you may be
able to sell the house yourself as a “for sale
by owner” (FSBO), and try to save on the real
estate agent commissions. But this can be a
difficult route to go if you are not regularly in
town or familiar with Mexican real estate law.
Timing your sale to maximize
your selling price
Activity in the Vallarta real estate market
tends to be most active during the winter/
spring months. The influx of visitors (potential
buyers) during these periods can help improve
your chances of finding a buyer and selling
at top dollar. After April the market can still
be active, but its when you’ll find the bargain
shoppers coming into the market.
Pros and Cons of selling it yourself
Agent commissions are negotiable, but
typically range from about six percent to
eight percent of your sale price. Sellers who
want to save money on the commission will
sell the home themselves, or go FSBO. But
don’t expect to save the entire amount. You’ll
need to spend money on marketing and
preparing the house yourself.
You may be able to go FSBO if:
• You already have a serious buyer
• Your local market is so strong the home can
sell itself (not too much of that lately)
Cuando hagas el presupuesto para un inquilino,
asegúrate de incluir lo siguientes costos:
• Pago de la hipoteca
• Impuesto de la propiedad
• Seguro para el propietario (verifica que tus
primas no se verán afectadas si conviertes
tu residencia en una propiedad en renta)
• Cuotas de la Asociación de propietarios
(si aplica)
• Compañía que administra la propiedad (si
aplica)
• Mantenimiento
Advertencia: No todos tienen madera de ser
caseros. Prepárate mentalmente. Date cuenta
de que esta propiedad ya no es tu hogar sino
una propiedad en alquiler. Analiza los riesgos
que tiene el rentar.
Estrategias de Venta
Determinar el precio adecuado para tu
propiedad es probablemente la decisión
más importante que tendrás que tomar y
afectará la capacidad de vender rápido y
sin complicaciones. Investiga y se realista.
Conoce a tu competencia (propiedades que
ya tuvieron dueño y propiedades nuevas) y
encuentra maneras para hacer que tu propiedad
sobresalga. Comercializa tu propiedad de
manera estratégica, efectiva y considera la
posibilidad de ofrecer incentivos (esto cada
vez es más popular). Vallarta actualmente es
un mercado de compradores así que de tu
estrategia dependerá que vendas o no.
• El enfoque que elijas dependerá de tu
motivación, es decir, que tan rápido tienes
que deshacerte de la propiedad y cuanto
dinero quieres obtener por la venta. Ten
en cuenta que entre más tiempo esté tu
propiedad en venta, más gastarás.
• Si el tiempo es esencial, ofrecer la propiedad
a un precio más bajo es la mejor manera de
vender rápido. Puede ser que la termines
vendiendo al precio que tu quieres como
consecuencia de una guerra de ofertas al
tener varios interesados.
• Considera ofrecer incentivos sin costo
como electrodomésticos nuevos, muebles
o el pago de los costos de cierre o intereses.
¡Hemos visto gente que ofrece vehículos
como incentivos!
• Dependiendo de tu situación, es probable
que logres vender la propiedad por ti
mismo y ahorrarte la comisión del agente
inmobiliario. Pero puede ser un camino
difícil si normalmente estás fuera de la
ciudad o si no estas familiarizado con las
leyes inmobiliarias mexicanas.
•
You have the time to prepare, show and
market the home yourself
The potential disadvantages of going FSBO
include:
•
No access to listing in the MLS
•
Pricing your property incorrectly
•
Inability to market the home effectively
•
Inexperience negotiating with buyers
•
Unfamiliarity with the closing process,
especially in Mexico
•
Potential for legal problems by not being
aware of Mexican real estate laws
What great agents have that you may not:
• Access to an insider perspective on market
information not immediately available to the
public, such as the current selling prices of
comparable homes in the area (referred to
as “comps”)
• Access to the MLS
• Years of experience and extensive contacts
and networks
• Access to a bank of potential buyers
• They live here and have the time to show
your property, which you may not
Selecting a real estate agent
and getting in the MLS
Most sellers work with real estate brokers; real
estate agents who are members of the multiple
listing service (MLS), a database that only real
estate professionals can access. There are two
MLS services in the Vallarta/Nayarit region:
Multi-List Vallarta, the largest and longest
running, and the AMPI-MLS, put out by the real
estate board.
The listing agent will help you determine how
fast you sell and the price you get. They will
represent you and look out for your best
interests. Your MLS listing will have photos and
details about your home, such as the address,
age, square footage, number of bedrooms and
baths and more.
When shopping for an agent, look for one that:
•
Understands your needs
•
Has experience selling homes in your area
and price range
•
Has a high success rate
•
Has a strong marketing program
•
Is well-connected (with buyers’ agents,
mortgage specialists, appraisers, home
inspectors, insurance agents, etc.)
• Ask family and friends for referrals or find
an agent through the MLV directory.
Find out these things when interviewing
agents:
Elige el Momento Apropiado para
maximizar el Precio de Venta
El mercado inmobiliario de Vallarta tiene
mayor actividad en los meses de invierno
y primavera. La afluencia de visitantes
(compradores potenciales) durante este
periodo puede aumentar tus probabilidades
de encontrar un comprador y vender a un
mejor precio. Después de Abril puede que
el mercado continúe en actividad, pero es
entonces cuando encontrarás cazadores de
ofertas.
Pros y Contras de Vender
por ti mismo
Las comisiones de los agentes son negociables,
pero comúnmente oscilan entre el 6 y 8% de tu
precio de venta. Los vendedores que quieren
ahorrarse el dinero de la comisión tratarán
de vender la propiedad por ellos mismos.
Pero nunca pienses que podrás ahorrarla en
su totalidad. Deberás invertir dinero en la
comercialización y en preparar la propiedad
por ti mismo.
Podrás vender la propiedad por ti mismo si:
• Ya tienes un comprador serio
•
El mercado local es tan fuerte que la
propiedad puede venderse por si misma
(algo muy extraño en la actualidad)
• Tienes tiempo para preparar, mostrar y
comercializar la propiedad
Desventajas potenciales:
•
No podrás poner la propiedad en el
MLS
•
Establecer un precio incorrecto
•
Incapacidad de comercializar la propiedad
de manera efectiva
•
Inexperiencia al negociar con
compradores
•
No estar familiarizado con los procesos de
cierre, especialmente en México
• A l n o e s t a r f a m i l i a r i z a d o c o n l a s
leyes inmobiliarias mexicanas, sube
la probabilidad de que se presenten
problemas legales
Qué tienen los buenos agentes que
probablemente no tengas tú:
• Acceso a información privilegiada del
mercado que no está disponible para
el público, como el precio de venta de
propiedades similares en el área
• Acceso al MLS
• Años de experiencia y una lista muy
extensa de contactos y conexiones
• Viven aquí y tienen tiempo para mostrar tu
propiedad, probablemente tú no puedas
hacerte cargo de esto
•
•
•
•
•
•
Number of years in real estate
Familiarity with your neighborhood, home
type and price range
Number of home sales last year
Average selling price of homes sold last
year
Length of time between listing and sale
Client references
Negotiate the terms of the
listing agreement
Once you’ve chosen a listing agent, you’ll be
asked to sign a legal contract with the licensed
real estate broker. The listing contract outlines
the broker’s commitment to find a ready,
willing and able buyer that satisfies your price
and terms and the seller’s promise to pay a
commission to the broker.
Terms of the contract are negotiable, including
the broker’s compensation. The agent is typically
paid with a commission based on a percentage
of the sale price.
Decide on the type of listing you want:
• An Exclusive Listing is an agreement in
which the broker represents the seller and
gets paid no matter who finds a buyer. This
is the most common listing contract and is
geared to offer the most incentives for the
agent and benefits for the seller.
• An Open Listing is a non-exclusive agreement
in which the seller pays the first broker who
finds a ready, willing and able buyer. The
seller is not represented by a broker and
can give an open listing to as many agents as
he/she wants. But because it doesn’t offer
any incentive or guaranteed compensation
for the agent, nor access to the MLS, often
minimal effort is put into advertising and
marketing your home.
Exclusive contracts should include a definite
termination date - Most contracts outline a
90-180 day listing period, which gives the broker
sufficient time to market and sell the house.
After the this period you can renew the listing
or list with another broker.
Determine the listing price your home
Fair market value is the price a buyer is willing
to pay and a seller is willing to accept. It’s the
amount your house is worth in the market today,
regardless of how much you paid for it.
To calculate your list price, research for,
comparable homes in your area with similar
square footage, construction, age and condition
that sold recently or are currently on the market.
La selección de un Agente de Bienes
Raíces y entrar al MLS
Muchos vendedores trabajan con inmobiliarias
que son miembro del servicio de listado múltiple
de propiedades (MLS), una base de datos a la
que solo los profesionales inmobiliarios tienen
acceso.Existen dos servicios MLS en la región
de Vallarta/Nayarit: Multi-List Vallarta, el más
grande y longevo, y AMPI-MLS, ofrecido por el
consejo inmobiliario.
El agente inmobiliario te ayudará a determinar
que tan rápido venderás y el precio que
obtendrás. Te representará y velará por tus
intereses, incluirá fotografías y detalles acerca
de tu propiedad en el MLS, como la dirección,
año de construcción, tamaño, número de
recámaras, baños y más.
Cuando estés buscando un agente, busca
uno que:
•
Entienda tus necesidades
• Tenga experiencia vendiendo propiedades
en tu área y rango de precios
•
Sea exitoso
• Tenga un programa de marketing fuerte
•
Esté bien conectado (con agentes
compradores, especialistas en hipotecas,
valuadores, inspectores, agentes de
seguros, etc.)
•
Pide referencias entre tus familiares y
amigos o encuentra un agente con la
ayuda del directorio de MLV
Cuando entrevistes a los agentes averigua lo
siguiente:
•
Cuantos años tiene trabajando en bienes
raíces
•
Que tan familiarizado está con tu
vecindario, tipo de propiedad y rango
de precio
•
Número de ventas durante el año
pasado
•
Precio de venta promedio de las
propiedades vendidas el año pasado
• Tiempo que tardaron las propiedades en
venderse
•
Referencias de otros clientes
Negocia los términos del Contrato
de Exclusividad
Una vez que hayas elegido a un agente, te
pedirá que firmes un contrato legal con
el representante de la oficina para la que
labora. El contrato detalla el compromiso de
la inmobiliaria de encontrar un comprador
dispuesto a pagar el precio y cumplir los
términos, y el vendedor promete pagar la
comisión a la inmobiliaria.
If your property is situated in a region where
there are not many properties, comparables
may be hard to come by. Especially in a slow
market.
Ask your agent to prepare a Comparative
Market Analysis (CMA) report. A CMA is a
compilation of statistics that include “Recent
Sales” information on homes sold within the past
six months and “Currently for Sale” information
on any “active listings” similar to yours. Recent
sales are what people were willing to pay recently
for a home similar to yours. Listing currently on
the market are your competition; you want to
be competitively priced against them.
What will be included?
Its a good idea to make up a list of what will
and what will not be included in the sale of your
home. Usually those things that are not fastened
down or fixed to the property, do not go with the
property. But to be clear, a list is best.
• Will artwork be included?
• Are you considering leaving all your furniture
with the home?
•
If not, will you be trying to sell it (not always
easy) or use it in another home?
Marketing your property
There are a number of things you can do, along with
your real estate agent, to help sell your home:
• Make sure your home it presentable. That it
is free from clutter, walls are freshly painted
and the home is clean - scrub it down!
• Let your neighbors know the home is for sale;
perhaps they have a friend or relative who
would like to live close by.
• Ask your agent to hold an open house.
• Get it featured in local real estate publications
such as the Vallarta Real Estate Guide and
Vallarta Lifestyles. These publications are
very well read when people are here on
vacation. And Vallarta Lifestyles is available
digitally and therefore read online by people
even when they aren’t in Vallarta
• Ask your agent to feature your home in the
Vallarta Real Estate Guide classifieds - every
bit helps.
• Make sure your property is listed on MultiList Vallarta - the largest and most frequently
visited MLS for Vallarta and Riviera Nayarit
properties.
Los términos del contrato son negociables,
incluyendo la compensación de la inmobiliaria.
Al agente comúnmente se le paga una comisión
basada en un porcentaje del precio de venta.
Decide de que manera comercializar tu
propiedad:
• Como una propiedad exclusiva: un contrato
de exclusividad es un acuerdo en el cual el
representante de la inmobiliaria representa
al vendedor y se le paga sin importar
quien encuentre un comprador. Esta es la
manera más común y está diseñada para
ofrecer mayores incentivos para el agente
y beneficios para el vendedor.
• Como una propiedad no exclusiva: en este
caso existe un acuerdo no exclusivo en
el que el vendedor paga una comisión al
primer agente que encuentre un comprador
listo, dispuesto y capaz. El vendedor no
es representado por una inmobiliaria y
puede ofrecer la propiedad de manera no
exclusiva a cuantos agentes quiera. Pero
como no se ofrece ningún tipo de incentivo
o compensación garantizada para el agente,
ni acceso al MLS, en la mayoría de los casos
se pone muy poco esfuerzo en anunciar y
comercializar este tipo de propiedades.
Los contratos de exclusividad deben incluir una
fecha de terminación definida. En la mayoría
de los casos los contratos son por periodos de
90 a 180 días, lo cual le da a la inmobiliaria el
tiempo suficiente para comercializar y vender
la propiedad. Después de este periodo puedes
renovar el contrato o darle la exclusividad a
otra inmobiliaria.
Determina el Precio de tu Propiedad
El valor justo del mercado es el precio que
un comprador está dispuesto a pagar y que
un vendedor está dispuesto a aceptar. Es el
valor de tu propiedad en el mercado actual, sin
importar cuanto pagaste por ella. Para calcular
el precio de lista, busca propiedades parecidas
en el área con medidas, construcción, edad y
condiciones similares que se hayan vendido
recientemente o estén actualmente en
venta. Si tu propiedad está ubicada en una
región donde no hay muchas propiedades,
será difícil encontrar propiedades similares.
Especialmente en un mercado lento. Pide a tu
agente que prepare un Análisis Comparativo
del Mercado (ACM). Un ACM es un compilado
de estadísticas que incluye información acerca
de “ventas recientes”, propiedades vendidas
en los últimos 6 meses, y “propiedades en
venta” similares a la tuya. En el mercado está
tu competencia; tu propiedad debe tener un
precio competitivo.
¿Qué estará incluido?
Es una buena idea hacer una lista de lo que
estará incluido y lo que no, en la venta de tu
propiedad. Usualmente lo que no está sujeto
o fijo a la propiedad no está incluido. Pero
para estar seguro, hacer una lista es lo mejor.
• ¿El arte está incluido?
• ¿Piensas dejar todos tus muebles en la
propiedad?
• De no ser así, ¿tratarás de venderlos (lo
cual no siempre es fácil) o usarlos en otra
propiedad?
Comercializando tu Propiedad
Hay una serie de cosas que puedes hacer,
junto con tu agente inmobiliario, que ayudarán
a vender tu propiedad:
• Asegúrate de que la propiedad esté
presentable. Es decir, ordenada, las paredes
deben estar recién pintadas y la casa limpia,
¡muy limpia!
• Dile a tus vecinos que la casa está en venta;
tal vez tengan un amigo o familiar que
quiera vivir cerca de ellos
• Pide a tu agente que organice un “open
house”
• Haz que aparezca en publicaciones locales
como Vallarta Real Estate Guide y Vallarta
Lifestyles. Muchos vacacionistas leen estas
publicaciones mientras están aquí. Además
Vallarta Lifestyles está disponible en versión
digital y por tanto es leída por personas
incluso cuando no están en Vallarta
• Pide a tu agente que promueva tu propiedad
en la sección de clasificados de Vallarta Real
Estate Guide, cualquier ayuda es buena
• Asegúrate de que tu propiedad esté en
Multi-List Vallarta, el sistema MLS más
completo y más visitado para propiedades
en Vallarta y Riviera Nayarit.
Buying Real Estate in Mexico
- Vallarta Lifestyles Publishing Group
I
t is a common misconception that foreigners
cannot own real estate in Mexico, but the
reality is that they can. It is perfectly legal
for a foreigner or foreign corporation to
acquire any type of real estate, holding the
property as a direct owner, with the exception
of properties located in the Restricted Zone.
The Mexican Constitution regulates the
ownership of land and establishes that “… in a
zone of 100 kilometers along the border or 50
kilometers along the coast, a foreigner cannot
acquire direct ownership of the land”. These
areas are known as the “Restricted Zones” or
“Prohibited Zones”.
Nevertheless, the latest Mexican Foreign
Investment Law, enacted December 28, 1993,
provides a solution. Within the Restricted
Zone, a foreigner or foreign corporation can
obtain all the rights of ownership with a bank
trust, known as a Fideicomiso.
Any foreigner or Mexican National can
establish a Fideicomiso (the equivalent of an
American beneficial trust) through a Mexican
bank to purchase real estate anywhere in
Mexico, including the Restricted Zone. For
practical reasons, even in unrestricted zones,
many foreigners and Mexican nationals prefer
to hold their property under a Fideicomiso.
To do so, the buyer requests a Mexican bank
of his choice to act as a trustee on his behalf.
The bank, as a matter of normal course, obtains
the permit from the Ministry of Foreign Affairs
to acquire the chosen property in trust.
The Fideicomiso can be established for
a maximum term of 50 years and can be
automatically renewed for another 50-year
period. During these periods you have the
right to transfer the title to any other party,
including a member of your family.The bank
becomes the legal owner of the property for
the exclusive use of the buyer/beneficiary, who
has all the benefits of a direct owner, including
the possibility of leasing or transferring his
rights to the property to a third party.
E
s un error común el pensar que los
extranjeros no pueden poseer bienes
raíces en México, pero la realidad
es que sí pueden. Es totalmente legal para
un extranjero o una empresa extranjera
adquirir cualquier tipo de bienes inmuebles,
mantener la propiedad como dueños directos,
a excepción de aquellas propiedades ubicadas
en las “Zonas Restringidas”.
La Constitución Mexicana regula la posesión
de la tierra y establece que: “... en una zona
de 100 kilómetros a lo largo de la frontera
o 50 kilómetros a lo largo de la costa, una
extranjero no puede adquirir posesión directa
de la tierra”. Estas zonas son conocidas como
“Zonas Restringidas” o “Zonas Prohibidas”.
Sin Embargo, la más reciente Ley de Inversión
Extranjera (promueve y regula la inversion en
México), promulgada el 28 de Diciembre de
1993, provee una solución. Dentro de las zonas
restringidas, un extranjero o una empresa
extranjera puede obtener todos los derechos
de posesión a través del fiduciario de un banco,
contrato conocido como Fideicomiso.
Cualquier extranjero o mexicano nacionalizado
puede establecer un Fideicomiso (lo
equivalente a un fondo benéfico Americano) a
través de un banco para comprar bienes raíces
en cualquier lugar de México, incluyendo la
zona restringida. Por razones prácticas, mucho
extranjeros y mexicanos prefieren mantener
su propiedad bajo un Fideicomiso.
Para ello, el comprador solicita a un banco
mexicano que actúe como un albacea en su
nombre. El banco, por curso normal, obtiene
el permiso de la Secretaría de Relaciones
Exteriores para adquirir la propiedad elegida
en Fideicomiso.
El Fideicomiso puede establecerse por un
periodo máximo de 50 años y puede ser
renovado automáticamente por otro periodo
de 50 años. Durante estos periodos, se tiene el
derecho de transferir el título a cualquier otro
interesado, incluso a un miembro de tu familia.
El banco se convierte en el dueño legal de la
propiedad para uso exclusivo del comprador/
The trustee is responsible to the buyer/
beneficiary to ensure precise fulfillment of the
trust, according to Mexican law, assuming full
technical, legal and administrative supervision
in order to protect the interests of the buyer/
beneficiary. Fideicomisos are not held by the
trustee as an asset of the bank.
Another alternative is to purchase nonresidential property through a Mexican
corporation, which under certain conditions
can be 100% foreign-owned, with a provision
in its by-laws that the foreigners accept being
subject to Mexican laws and agree not to
invoke the laws of their own country. Also,
they agree that the real estate acquired be
registered with the Foreign Affairs Ministry
and be used for non-residential activities. In
other words, under these conditions foreigners
can directly acquire properties destined for
tourist, commercial and industrial use.
The Real Estate Industry
The real estate industry in Mexico is similar in
many ways to that of the United States, which
is probably the most advanced in the world.
It is developing quickly, taking advantage of
today’s technology; however, it seems to be
paralleling the system as it exists in the US.
Licensing
The Associación Mexicana de Profesionales
Inmobiliarios (Mexican Association of Real
Estate Professionals), or AMPI, is a reputable
national professional real estate organization
with many chapters throughout Mexico.
This organization is similar to the National
Association of Realtors (NAR) in the US, and
in fact has a joint venture with the NAR,
such that AMPI membership automatically
confers membership in the NAR, as well.
In the Vallarta area, there are three AMPI
chapters, AMPI Vallarta, AMPI Riviera Nayarita
and AMPI Compostela. At this time, there
are no government license laws regulating
real estate brokerage and sales in Mexico.
Anybody can, in effect, offer properties for sale.
Therefore, caution should be taken to select an
established and reputable real estate company.
A potential buyer may want to have a look at
www.mlsvallarta.com, which lists most of the
real estate agencies in the region, as well as
providing access the Multiple Listing Service
(MLS).
beneficiario, quien tiene todos los beneficios
de un dueño directo, incluyendo la posibilidad
de arrendar o transferir sus derechos de la
propiedad a terceras personas.
El albacea es responsable ante el comprador/
beneficiario para asegurar el estricto
cumplimiento del Fideicomiso, de acuerdo
a las leyes mexicanas, debe supervisar
minuciosamente las cuestiones técnicas,
legales y administrativas con el fin de proteger
los intereses del comprador/beneficiario. Los
Fideicomisos no están en poder del albacea
como activos del banco.
Otra alternativa es comprar una propiedad no
residencial mediante una empresa mexicana,
que bajo algunas condiciones puede ser al
100% propiedad de extranjeros, con una
disposición en sus estatutos en la que los
extranjeros aceptan sujetarse a las leyes
mexicanas y aceptan no recurrir a las leyes
de su propio país. De igual manera, aceptan
que el inmueble adquirido sea registrado en
la Secretaría de Relaciones Exteriores y sea
utilizado para actividades no residenciales.
En otras palabras, bajo estas condiciones los
extranjeros pueden adquirir directamente
propiedades destinadas para uso turístico,
comercial o industrial.
La Industria Inmobiliaria
La industria Inmobiliaria en México es similar
en muchas maneras a la de los Estados Unidos,
la cual es probablemente la más avanzada
en el mundo. Se desarrolla rápidamente,
aprovechando las nuevas tecnologías de hoy
en día, sin embargo, parece que está imitando
el sistema que existe en los Estados Unidos.
Licencias
La Asociación Mexicana de Profesionales
Inmobiliarios, o AMPI, es una prestigiada
asociación de profesionales de los bienes
raíces con muchas agrupaciones a lo largo
de México. Esta organización es similar a la
Asociación Nacional de Agentes (NAR, por
sus siglas en inglés) en los Estados Unidos,
y de hecho trabaja en conjunto con la NAR,
de manera que al adquirir una membresía
con AMPI automáticamente se concede una
membresía NAR. En el área de Vallarta se
encuentran tres distintas agrupaciones de
AMPI:AMPI Vallarta, AMPI Riviera Nayarita
y AMPICompostela. Hasta el momento no
existen leyes establecidas por el gobierno
que regulen a las comisiones de agentes
de bienes raíces y las ventas en México.
Cualquier persona puede, en efecto, ofrecer
Financing
Historically, due to lack of capital markets and
high Mexican interest rates, most transactions
were made in cash. That is changing rapidly,
however, and many local and foreign banks
are now offering financing options. Loan
terms can vary significantly, so it pays to shop
around a bit.
Multiple Listing Service (MLS)
The Vallarta Lifestyles Publishing Group
provides Multiple Listing Service that serves
all of Costa Vallarta, and has been doing so
since 1989. These MLS properties are available
to real estate professionals in a monthly
catalog and as well to the public in general
at www.mlsvallarta.com There is another
site that offers both MLS searches plus
searches for development properties at www.
vallartarealestateguide.com. As well, the real
estate association, AMPI, has an MLS service
that’s available at www.vallartanayaritmls.
com.
Escrow, Title Insurance
and Home Insurance
It is recommended to use an escrow account
for real estate transactions. There are a
few companies available that provide this
service. They also offer title insurance, which
is relatively new to Mexico. Many insurance
companies provide full home coverage. Your
broker can recommend some good options.
Purchase-Sale
Most real estate transactions are “opened”
after a written purchase offer is accepted
by the seller and when a purchase-sale
agreement (promissory contract) is signed
by both parties. A deposit is required by the
broker to transmit the offer to the seller. (If
the transaction is being conducted directly
with the seller, it is highly recommended that
a real estate broker or lawyer be consulted
before signing any papers or handing over any
money.) It is common practice to deliver to the
seller, as an advance payment, the equivalent
of 10-30% (including the initial deposit) of the
total price upon signing the purchase-sale
agreement, which should contain a penalty
clause applicable in case there is a breach of
contract by any of the parties. Normally, when
signing the escritura (the official deed, which
needs to be certified by a Public Notary) the
balance is paid and the property is delivered.
This should not take more than 45 days. It is
propiedades a la venta. Por lo tanto, debe
tenerse cuidado y seleccionar una compañía
inmobiliaria establecida y de renombre. Un
cliente potencial podría estar interesado en
visitar www.mlsvallarta.com, que muestra una
lista actualizada de agencias de bienes raíces
en el área con acceso al servicio Multi-List.
Financiamiento
Históricamente, debido a la falta de mercados
capitales y altas tazas de interés en México, la
mayoría de las transacciones se realizaban de
contado. Sin embargo, esto está cambiando
radicalmente y muchos bancos locales y
extranjeros ahora ofrecen opciones de
financiamiento. Los términos de un préstamo
pueden variar significativamente, así que vale
la pena investigar un poco.
Servicio de Listado Múltiple
de Propiedades
El Grupo Editorial Vallarta Lifestyles opera el
Sistema de Listado Múltiple de propiedades
(MLS por sus siglas en inglés) para toda la región
de Costa Vallarta, desde 1989. Las propiedades
incluidas en el MLS están disponibles para los
profesionales inmobiliarios en un catálogo
mensual y para el público en general a través
de www.mlsvallarta.com. También existe
otro sitio, www.vallartarealestateguide.com,
que ofrece tanto búsqueda de propiedades
de MLS como de desarrollos. Además, AMPI,
la asociación inmobiliaria, cuenta con un
sistema de listados múltiples disponible en
www.vallartanayaritmls.com.
Garantías, Seguro de Títulos
de propiedad y Seguro de Vivienda
Es recomendable contar con una garantía
para las transacciones inmobiliarias. Existen
algunas compañías con oficinas en Puerto
Vallarta que ofrecen ese servicio. Ellos también
ofrecen seguro para los títulos de propiedad,
lo que es relativamente nuevo en México.
Muchas compañías aseguradoras ofrecen
cobertura completa para la vivienda. Tu
agente inmobiliario puede recomendarte las
mejores opciones.
Compra Venta
La mayoría de las transacciones inmobiliarias
son “abiertas” después de que una oferta de
compra por escrito es aceptada por el vendedor
y cuando un contrato de compra venta (contrato
promisorio) es firmado por ambas partes. El
agente solicita un depósito para transmitir
recommended that an escrow account be used
for all real estate transactions.
The Notary Public
A Public Notary is a government-appointed
lawyer who processes and certifies all real
estate transactions, including the drawing and
review of all real estate closing documents,
thus ensuring their proper transfer.
Furthermore, all powers of attorney, the
formation of corporations, wills, official
witnessing, etc. are handled and duly registered
through the office of the Public Notary, who
is responsible to the government for the
collection of all taxes involved.
In connection with real estate transactions,
the Public Notary, upon request, receives
the following official documents, which are
required by law for any transfer:
• A non-lien certificate from the public
property registry, based on a complete
title search;
• A statement from the treasury or
municipality regarding property
assessments, water bills and other
pertinent taxes that might be due;
• An appraisal of the property for tax
purposes.
Closing Costs
It is common practice that the buyer pays
the transfer of acquisition tax and all other
closing costs, including the Notary’s fees and
expenses, while the seller pays his capital gains
tax and the broker’s commission.
Previously, the real estate transfer tax was
2% nationally. But in 1996, the law changed,
giving individual states the right to set this tax
level. The range now varies from 1-4% of the
tax appraisal value, which is generally less than
the sales value.
The rest of the closing costs, which exclude the
transfer cost mentioned above, vary from 3-5%
or more of the appraised tax value, depending
on the particular state. These percentages are
applied to the highest value of the following:
• The amount for which the property is sold,
• The value of the official tax appraisal,
• The value designated by the property
assessment authorities.
la oferta al vendedor. (Si la transacción es
dirigida de manera directa con el vendedor,
es altamente recomendado que se consulte a
algún agente inmobiliario o abogado antes de
firmar cualquier documento o entregar cualquier
cantidad de dinero). Es común que se le
entregue al vendedor, un adelanto equivalente
al 10 o hasta el 30% del total (incluyendo el
deposito inicial) en el momento de firmar el
contrato de compra venta, el cual debe contar
con una cláusula de penalización aplicable
en caso de incumplimiento del contrato de
cualquiera de las partes. Normalmente, al firmar
las escrituras (que deben ser certificadas por un
Notario Público) se paga el restante del valor de
la propiedad y se entrega la misma. Esto no debe
tomar más de 45 días. Es recomendable contar
con una garantía para todas las transacciones
inmobiliarias.
El Notario Público
Un Notario Público es un abogado designado
por el gobierno quien procesa y certifica todas
las transacciones inmobiliarias, incluyendo la
redacción y revisión de todos los documentos
relativos a cierres de ventas inmobiliarias, de este
modo se asegura la correcta transferencia.
Además, todos los poderes de representación,
formación de las empresas, testamentos,
atestiguación oficial, etc. son manejados
y debidamente registrados a través de la
Notaría Pública, que es responsable ante
el gobierno de la recolección de todos los
impuestos implicados.
En relación con las transacciones inmobiliarias,
el Notario Público, sobre petición, recibe
los siguientes documentos legales, que
son requeridos por ley para cualquier
transferencia:
• Un certificado de que no existe ningún
derecho de retención o adeudo pendiente
ante el Registro Público de la Propiedad,
basado en una investigación minuciosa del
título;
• Una declaración de la Tesorería o la
Presidencia Municipal con respecto al valor
de la propiedad, recibos del agua y otros
impuestos que sean pertinentes y que
puedan deberse;
• Una valuación de la propiedad para efectos
fiscales.
Cost of the Fideicomiso
Es común que el comprador pague el
impuesto de transferencia y demás costos
de cierre (conocido como Escrituración),
incluyendo el pago y gastos del Notario,
mientras que el vendedor paga el impuesto
de ganancias capitales y la comisión del
agente inmobiliario.
Real Estate Broker’s Commision
Anteriormente el impuesto nacional de
transferencia de bienes inmuebles era del 2%.
Pero en el año 1996, la ley cambió, dando a los
estados el derecho individual de establecer
el costo de este impuesto. El rango ahora se
ubica entre el 1 y el 4% del impuesto sobre el
valor neto, que es generalmente menor que
el valor de la venta.
Real estate companies charge a commission
(plus tax) for an exclusive listing, calculated
on the sale price of the property.
Capital Gains Tax
In Mexico, the concept of capital gains tax does
not apply in the same way it is determined in
the United States. Here, the gain from the sale
of property is treated as normal income. To
determine the gain, the following costs and
expenses are deducted from the amount for
which the property is officially sold:
• The original land cost and the depreciated
construction cost, based on the number of
years the property was held and adjusted for
inflation according to the official consumer
price indexes;
• Additions, modifications and improvements,
but not maintenance, made on the property
(construction), adjusted as above;
• Commissions paid to real estate brokers
by the seller;
• The closing costs, including all expenses,
taxes and fees paid by the seller.
The Notary will retain the calculated gain after
deductions, forwarding it to the Mexican tax
authorities. The seller will then deduct this
amount against his annual tax return, which can
become an adjustable tax credit in the U.S.A.
On the other hand, there is no capital gains tax
in Mexico if there is conclusive proof the seller
has used the property as his primary residence.
Restrictions apply, and it is strongly advised to
consult a tax lawyer and/or a professional real
estate broker. In coordination with a Public
Notary, these professionals can calculate the
taxes due on any real estate transaction.
Costos de Cierre
Based on the present tariff, the bank charges
the person desiring the Fideicomiso an initial
fee ($400-500 USD) for drawing up the
agreement and establishing the trust, plus a
percentage based on the value of the property.
In addition, the bank charges an annual fee to
cover its services as a trustee.
El resto de los costos de cierre, que no incluye
el costo de transferencia arriba mencionado,
varia entre el 3 y el 5% o más del impuesto
sobre el valor neto, dependiendo del estado
en particular. Esos porcentajes son aplicados
al mayor de los siguientes valores:
• La cantidad en la que se vendió la
propiedad.
• La valuación oficial de la propiedad.
• El valor designado por las autoridades de
análisis de la propiedad.
Costo del Fideicomiso
Basado en la reciente tarifa, el banco le cobra
a la persona que desea un Fideicomiso una
cuota inicial (de $400 a $500 dólares) por la
redacción del contrato y el establecimiento
del fondo, más un porcentaje basado en el
valor de la propiedad. Además, el banco
cobra una cuota anual para cubrir sus
servicios como albacea.
Comisión del agente inmobiliario
Las compañías de bienes raíces cobran una
comisión (más impuestos) por una propiedad
en exclusiva, que es calculada sobre el precio
de venta de la propiedad.
Impuesto sobre ganancias capitales
En México el concepto de impuesto sobre
ganancias capitales no se aplica de la misma
forma que en los Estados Unidos. Aquí, las
ganancias de la venta de una propiedad
son tratadas como ingresos normales. Para
determinar la ganancia, los siguientes costos
y gastos son deducidos del total en el que se
vendió la propiedad oficialmente:
• El costo original de la tierra y la devaluación
de los costos de construcción, basado en los
años durante los que se ha tenido posesión
de la propiedad y ajustado por la inflación
de acuerdo a los indices de precios del
consumidor;
• Adiciones, modificaciones y mejoras, no se
toma en cuenta el mantenimiento, hechas a
la propiedad (construcción), ajustado como
se menciona arriba;
• Comisiones pagadas al agente inmobiliario
por el comprador;
• Los costos de cierre, incluyendo los
gastos, impuestos y cuotas pagadas por el
comprador.
El Notario Público retendrá la ganancia
calculada después de las deducciones,
enviándola a las autoridades fiscales mexicanas.
El vendedor deberá después deducir este
monto en su declaración anual de impuestos,
que puede ser considerado crédito fiscal
ajustable en los Estados Unidos.
Por otro lado, no existe el impuesto sobre
ganancias capitales en México si se comprueba
que el vendedor ha usado la propiedad como
su residencia principal. Aplican restricciones,
y es altamente recomendado consultar a un
abogado fiscal y/o a un agente de bienes
raíces profesional. En coordinación con el
Notario Público, estos profesionales pueden
determinar el monto de impuestos a pagar en
cualquier transacción inmobiliaria.
In Search of the Elusive
“Perfect” Condominium
D
uring our nearly 20 years in Vallarta,
we have lived mostly in condominiums,
situated in different communities
and neighborhoods around the bay. Each
has been unique, offering advantages and
disadvantages concerning location, layout,
price and numerous other things that should
be taken into consideration before moving
into or purchasing a condominium. It’s become
somewhat of a game for us whenever we are
looking for a new home, a search to find the
perfect condominium. So many variables come
into play when attempting to find a condo that
will fit into your and your family’s lifestyle. You
have to take into consideration work proximity
(if you do indeed work), children and their
ages (if any), and what it is you and your family
most enjoy doing.
D
urante nuestros casi 20 años en Vallarta,
hemos vivido principalmente en
condominios, situados en diferentes
comunidades y colonias alrededor de la bahía.
Cada una ha sido única, ofreciendo ventajas
y desventajas con respecto a la ubicación,
distribución, precio y numerosos factores que
deben ser tomados en consideración antes de
mudarse o de comprar un condominio. Se ha
convertido en un tipo de juego para nosotros cada
vez que buscamos una nueva casa: una búsqueda
del condominio perfecto. Hay una infinidad de
variables que entran en juego cuando se trata
de encontrar un condo que encaje con tu estilo
de vida y el de tu familia. Tienes que tomar en
cuenta la cercanía con el trabajo (si es que todavía
trabajas), los hijos y sus edades (si es que tienes), y
lo que tú y tu familia disfrutan más hacer.
You need to consider not just what
your wants and needs are today, but
what they will be down the line.
Considera no sólo lo que tus
necesidades y deseos son hoy en día,
sino lo que serán en el futuro.
With regard to location, it’s sometimes nice to
be outside of the downtown area where traffic
and city noises are not a problem; however,
you may find you have to do much more driving
to go to a restaurant, attend an event or drive
the kids to school. There’s nothing quite like
living downtown where you can walk to nearly
everything, but then there are still roosters
crowing at 6 am and the hustle and bustle of
people, cars and buses.
Con respecto a la ubicación, muchas veces es
bueno estar fuera del área del Centro, donde el
tráfico y los ruidos de la ciudad no son un problema;
sin embargo, puedes encontrar que tienes que
manejar mucho más para ir a un restaurante, asistir
a un evento o llevar a los niños a la escuela. No hay
nada como vivir en el área del Centro, donde uno
puede caminar casi a todos lados, pero entonces
puede que escuches gallos a las 6 a.m. y el bullicio
de la gente, los autos y los camiones.
So, you need to consider not just what your
wants and needs are today, but what they will
be down the line. As we get older, the four
flights of stairs and no elevator may no longer
be seen as a handy, built-in workout circuit. And
I doubt the realtor, when you’re ready to sell,
will see it that way either. We get married and
have children, the children grow up and leave
home — time can play havoc when searching
for the perfect condominium.
One couple we know retired outside of Vallarta
in a wonderful home they built themselves
on the beach in the jungle. They were quite
happy out there for the first few years, but
then they began to miss people! At first they
enjoyed the solitude and privacy; however,
after a while they missed the restaurant scene,
seeing their friends regularly, the art walks, and
ended up selling their home and building one
above Gringo Gulch. Now they can walk into
town to frequent their favorite restaurants and
socialize. So, that adds another dimension to
this search: what may be the perfect condo for
you today may not be in five or 10 years!
Una pareja que conocemos se retiró a una
maravillosa casa que construyeron en la playa de
la jungla cerca de Vallarta. Fueron muy felices ahí
durante unos años, ¡pero entonces comenzaron
a extrañar a la gente! Al principio disfrutaban su
soledad y privacidad; sin embargo, después de un
rato comenzaron a extrañar los restaurantes, ver a
sus amigos regularmente, los recorridos del Arte
y terminaron vendiendo su casa y construyendo
otra sobre Gringo Gulch. Ahora pueden caminar al
pueblo hacia sus restaurantes favoritos y socializar.
Así que eso añade otra dimensión a esta búsqueda:
¡lo que puede ser el condo perfecto para ti el día
de hoy puede no serlo en cinco o 10 años!
Then there’s the size of the condominium. If it
is just for a single person or a couple, a onebedroom may do. Sometime, however, it’s nice to
have a second room for company or an office or
even a separate media room, which has become
increasingly popular instead of using the living
room for watching television. Storage always
seems to be a problem with condominiums,
although some of the newer projects now address
that by offering secure storage space outside the
condominium. And you can never have enough
closet space! The extra room is nice, but the
price increases, as does the chance of relatives
showing up to visit. It’s sure nice when they do,
but sometimes nicer when they leave!
Así que considera no sólo lo que tus necesidades
y deseos son hoy en día, sino lo que serán en
el futuro. Mientras nos hacemos más viejos,
los cuatro pisos de escaleras sin elevador
pueden dejar de parecer un práctico circuito
de ejercicio. Y dudo que el agente de bienes
raíces, cuando estés listo para vender, también
lo vea de esa manera. Nos casamos y tenemos
hijos, y luego los hijos crecen y se van de la
casa – el tiempo puede hacer estragos cuando
buscamos el condominio perfecto.
Después está el tamaño del condominio. Si es sólo
para una persona o una pareja, un condominio
de una habitación puede ser suficiente. Algunas
veces, sin embargo, es bueno tener una segunda
habitación para visitas, para usarlo como oficina
o incluso como cuarto de entretenimiento
separado, lo que se ha convertido en algo
muy popular en vez de usar la sala para ver
televisión. El almacenamiento siempre parece
ser un problema con los condominios, aunque
algunos de los proyectos más nuevos ahora
toman eso en consideración al ofrecer espacio
de almacenamiento seguro fuera del condominio.
¡Y nunca se puede tener suficiente espacio en
And what about the size of the condominium
project? If it’s a small development, you
have only a few neighbors, so noise should
be minimal; however, that also means there
are fewer owners to share the homeowners
association’s expenses, so monthly maintenance
fees may be high. It also means fewer services
and amenities than you’d find at a larger project.
You can forget about a gym, spa, tennis courts
and concierge service, but the alternative is
probably living in a high rise with many other
people, which isn’t as personal and private and
perhaps will be noisier.
Parking is something you need to take into
consideration. Having covered parking is nice,
but also expensive. And if you can have an
extra space for a second vehicle, boat or such,
that’s even better. And are the parking stalls
wide enough? We once had a condominium
that came with a parking space, but when
both of our neighbors were home the only
way we could get into our SUV was through
the back or the sunroof!
Today, having a swimming pool is usually part of
the package, and you may want to consider its
orientation. If it doesn’t get much sun, it may be
cold in the winter (unless it’s heated, but then
the heating bill starts adding up). Of course, that
can be a plus, as not many people will be using
it, meaning you’ll have it for yourself! If it does
get plenty of sun, you may find that it stays too
warm in the summer months, when you really do
want to cool off. Jacuzzis can be nice, but they
also need a good maintenance program. Even if
they are not used regularly, the cost of operation
can be significant. In one project, they just kept it
empty because of the cost, which looked terrible.
In another, they had it running all the time and
always without any cover.
If the terrace faces south, you’ll have plenty
of sunlight — perhaps even too much if you
don’t have a decent overhang to block some of
it, especially during the summer. Facing west
offers wonderful sunsets but no sunrises. If you
face east, you get the opposite: sunrises but
no sunsets. Facing north means you won’t get
enough sun on your terrace, but then that may
be just what you want — great for the summers,
but perhaps a little cool in the winter.
And what is it you’d like for a view? Beach
and ocean views are nice, but they tend to
cost more than the others. Golf courses are
great backyards, as they are usually quiet
and you have a huge lawn that someone else
los closets! El espacio adicional es bueno, pero
el precio aumenta, al igual que la oportunidad
de que los parientes aparezcan para visitar. Es
en verdad bueno cuando llegan, ¡pero muchas
veces es mejor cuando se van!
¿Y qué hay del tamaño del proyecto? Si es un
desarrollo pequeño, sólo tendrás algunos vecinos,
así que el ruido debe ser mínimo; sin embargo,
eso también significa que hay menos dueños con
quienes compartir los gastos de mantenimiento,
así que las cuotas mensuales pueden ser altas.
También significa que habrá menos servicios
e instalaciones que las que encontrarías en
un proyecto más grande. Puedes olvidarte de
un gimnasio, Spa, canchas de tenis y servicio
de concierge. Probablemente la alternativa es
vivir en un edificio muy alto con muchas otras
personas, lo cual no es tan personal ni privado
y es tal vez más ruidoso. El estacionamiento es
algo que debes tomar en consideración. Tener
estacionamiento techado es bueno, pero también
caro. Y si puedes tener espacio para un segundo
vehículo, bote o similar, aún mejor. ¿Los cajones
de estacionamiento son lo suficientemente
anchos? Una vez tuvimos un condominio que
contaba con espacio de estacionamiento, pero
cuando ambos de nuestros vecinos estaban en
casa, ¡la única manera de subir a la camioneta
era por el quemacocos!
Hoy en día, tener una alberca es usualmente
parte del paquete, y puede que desees
considerar su orientación. Si no recibe mucho
sol, puede que sea frío en invierno (a menos que
tenga calefacción, en cuyo caso la cuenta de gas
comienza a ascender). Por supuesto, eso puede
ser un plus, pues mucha gente no la utilizará,
¡por lo que será toda para ti! Si recibe mucho
sol, puedes encontrarla demasiado caliente
durante el verano, cuando realmente deseas
refrescarte. Los Jacuzzis pueden ser buenos,
pero también necesitan un buen programa
de mantenimiento. Incluso si no se usan con
regularidad, el costo de operarlos puede ser
significativo. En un proyecto, simplemente lo
mantenían vacío por el costo, lo que se veía
terrible. En otro, lo tenían funcionando todo el
tiempo y siempre destapado.
Si la terraza se orienta hacia el Sur, tendrás
más que suficiente luz – tal vez demasiada si no
tienes una cubierta adecuada para bloquear algo
de ella, especialmente durante el verano. Una
orientación hacia el Oeste ofrece maravillosos
atardeceres pero perdiéndose los amaneceres. Si
está orientada hacia el Este, tendrás lo opuesto:
amaneceres sin atardeceres. Orientarse al Norte
cuts for you. Hillside homes are wonderful,
as they can offer spectacular views of the
bay and are usually a few degrees cooler all
year round, but they can be difficult to get
to and there may not be many services and
amenities nearby.
If you like playing golf, you probably will want
to be in either Marina Vallarta or Nuevo
Vallarta. Same goes if you are a boater. Having
a condominium or a townhouse with a boat slip
out your back door sure makes boating easier.
But being near water or on a golf course can
mean that bugs may be a problem, and if you
are close to the ocean the salt air can affect
your metalwork and appliances!
Living in a high rise will probably offer spectacular
views, but then you need to take an elevator to
get to your home everyday. Some developments
will allow you to have a pet, but that means every
other owner can also have a pet, and theirs may
not be as well behaved as yours.
There are a lucky few who have gotten around
some of these obstacles by having two homes
in Vallarta: one on the beach outside of
Vallarta, where prices aren’t as expensive
and it’s less crowded, and another downtown,
where they can drive in and spend a few days
enjoying the restaurants, shopping and such.
But that’s only available for the few who can
afford it. And with that comes twice as much
maintenance work and double the costs. You
have two wonderful places but you are always
working on maintaining them.
And so, we’ve come to realize over the years
that there really is no perfect condominium.
Each individual, couple or family needs to
consider what their wants and needs are,
both today and in the future, and base their
buying decisions on that. Some condos will
fulfill their needs better than others, but then
those others may be just right for someone
else. We are fortunate that Vallarta has plenty
of locations, sizes and price ranges to choose
from. So, although you may not be able to find
the perfect one, you certainly should be able
to find something pretty close!
implica que no tendrás suficiente luz en la terraza,
pero tal vez eso es lo que quieres – genial para los
veranos, pero tal vez un poco frío en invierno.
¿Y qué te gustaría tener de vista? La vista a la playa
y el mar siempre son buenas, pero usualmente
cuestan más que las otras. Los campos de golf
son excelentes patios traseros, pues usualmente
son tranquilos y tienes un enorme jardín que
alguien más poda por ti. Las casas en la montaña
son maravillosas, pues ofrecen espectaculares
vistas de la bahía y usualmente son unos grados
más frías durante todo el año, pero pueden ser
difíciles de acceder y puede que no haya muchos
servicios en las cercanías. Si te gusta jugar golf,
probablemente querrás estar en Marina Vallarta
o Nuevo Vallarta. Lo mismo va para el veleo.
Tener un condominio o townhouse con muelle
en la parte trasera realmente facilita las cosas.
Pero estar cerca del agua o en un campo de golf
puede significar que los insectos pueden ser un
problema, ¡y si estás cerca del mar, el aire salado
puede afectar tus artículos de metal!
Vivir en un condominio alto probablemente ofrece
espectaculares vistas, pero deberás tomar un
elevador para llegar a casa todos los días. Algunos
desarrollos te permiten tener una mascota, pero
eso significa que todos los demás dueños también
pueden tener una, y la suya tal vez no sea tan bien
portada como la tuya.
Algunos cuantos han logrado sobrellevar estos
obstáculos al tener dos casas en Vallarta: una
en la playa afuera de Vallarta, donde los precios
no son tan altos y hay menos gente, y otra en
el Centro, donde pueden pasar varios días
disfrutando los restaurantes, compras y demás.
Pero eso sólo está disponible para aquellos que
pueden pagarlo. Y con eso viene el doble de
trabajo de mantenimiento y el doble de costos.
Tienes dos maravillosos lugares pero siempre estás
trabajando para mantenerlos.
Y así, a lo largo de los años, nos hemos
dado cuenta que en realidad no hay un
condominio perfecto. Cada individuo, pareja
o familia necesita considerar sus deseos y
necesidades, tanto hoy como en el futuro, y
basar sus decisiones de compra en eso. Algunos
condominios llenarán esas necesidades más que
otros, pero esos otros pueden ser perfectos para
otra persona. Somos afortunados de tener en
Vallarta muchas ubicaciones, tamaños y rangos
de precio de dónde elegir. Así que, aunque
puede que no encuentres el condo perfecto,
¡ciertamente deberías poder encontrar algo
que se le asemeje bastante!
Vacation Home Options ...
redefine Leisure Travel
- Adapted from an article supplied by the
American Resort Development Association,
a Washington D.C.-based professional association representing
the vacation ownership and resort development industries.
W
ith today’s evolving vacation home
market, consumers are faced with
an increasingly diverse marketplace
and options in leisure travel, according to the
American Resort Development Association
(ARDA). To select the vacation home best
suited to their lifestyle needs and vacation
dreams, consumers must educate themselves
about the market terminology and ownership
options, and assess their vacation preferences,
travel goals and budget.
C
on el evolutivo mercado vacacional de
hoy, los consumidores se encuentran
con un cada vez más creciente y diverso
mercado y opciones para vacacionar, de
acuerdo con el American Resort Development
Association (ARDA – Asociación Americana de
Desarrollos Vacacionales). Para seleccionar
la residencia vacacional que más se adecua
al estilo de vida y sueños vacacionales, los
consumidores deben educarse acerca de la
terminología del mercado y las opciones de
propiedad, así como valorar sus preferencias,
expectativas de viaje y presupuesto.
“Terms such as ‘deeded,’ ‘fractional ownership
residences,’ ‘destination clubs’ and ‘timeshares’
are frequently heard because of a surging “Términos como ‘escriturado’, ‘residencias en
interest in vacation properties that move beyond propiedad fraccional’, ‘club de vacaciones’ y
the traditional vacation accommodations or ‘tiempo compartido’ se escuchan a menudo
second home,” said Howard Nusbaum, president debido a un creciente interés en propiedades
and chief executive officer of ARDA. “Sorting vacacionales que van más allá de las
through exactly what these products offer and tradicionales instalaciones o una segunda casa”,
for whom they are best suited can puzzle even dice Howard Nusbaum, presidente y director
the most sophisticated consumer.”
ejecutivo de ARDA. “Elegir entre exactamente
lo que estos productos ofrecen y para quién
Four out of every 10 purchases are a second son más adecuados puede confundir hasta a
home, being used for either an investment or los consumidores más sofisticados”.
vacation property, according to the National
Association of Realtors, and this trend is Cuatro de cada 10 compras son un segundo
expected to grow as Baby Boomers enter hogar, que se usa como inversión o como
their peak earning years. The growing variety propiedad vacacional, de acuerdo con la
of vacation home options is redefining leisure Asociación Nacional de Agentes de Bienes
travel, with the following product categories.
Raíces, y se espera que esta tendencia siga
creciendo mientras los Baby Boomers entran
en sus años de mayores ingresos. La creciente
Timeshare / Vacation Ownership
variedad
de opciones de casas vacacionales
Overview: Vacation ownership may be
está
redefiniendo
los viajes de placer, con las
purchased through deeded property ownership,
siguientes
categorías
de productos.
right-to-use, or a points-based program. Owners
purchase a vacation villa for one or more weeks
within a fixed or “floating time” system, which
allows scheduling each year’s vacation during
the most convenient week within a specified
season. With timeshare, consumers have the
opportunity to purchase time at resorts offering a
wide range of amenities at different destinations.
To select the vacation home best
suited to their lifestyle needs and
vacation dreams, consumers must
educate themselves about the
market terminology and ownership
options, and assess their vacation
preferences, travel goals and budget.
Propiedades Tiempo compartido/
Vacacionales
Generalidades: El tiempo compartido puede ser
adquirido a través de un régimen de propiedad
escriturable, con derecho de uso, o como un
programa de puntos. Los propietarios compran
Para seleccionar la residencia
vacacional que más se adecua al
estilo de vida y sueños vacacionales,
los consumidores deben educarse
acerca de la terminología del
mercado y las opciones de propiedad,
así como valorar sus preferencias,
expectativas de viaje y presupuesto.
While many vacation ownership villas have two
bedrooms and two baths, floor plans range from
studios to three or more bedrooms.
Pricing: With vacation ownership, consumers
buy in increments of one week. It is a onetime purchase, and owners also pay an annual
maintenance fee, depending on the unit size,
location and amenities of the resort. Timeshare
is not intended to be an investment opportunity,
rather an alternative to traditional vacation
accommodations and a way to hedge against
“vacation inflation.” According to a recently
released Ernst & Young study, the weighted
average price of a timeshare interval, or week,
sold during 2005 was $17,797 USD.
Fractional Ownership
/ Private Residence Clubs
una villa vacacional por una o más semanas en
un sistema de tiempo fijo o “flotante”, el cual
les permite programar las vacaciones de cada
año durante la semana más conveniente en una
temporada dada. Con el tiempo compartido, los
consumidores tienen la oportunidad de adquirir
semanas en hoteles que ofrecen una gran
variedad de instalaciones en diferentes destinos.
Aunque muchas villas tienen dos habitaciones y
dos baños, los planos de distribución van desde
estudios hasta tres o más habitaciones.
Precios: Con el tiempo compartido, los
consumidores adquieren incrementos de
una semana. Es una compra única, y los
propietarios también pagan una cuota anual de
mantenimiento, dependiendo del tamaño de la
unidad, la ubicación y las instalaciones del hotel.
El tiempo compartido no está considerado
como una oportunidad de inversión, sino como
una alternativa a las instalaciones vacacionales
tradicionales y una manera de contrarrestar la
“inflación vacacional”. De acuerdo con un estudio
reciente de Ernst & Young, el precio promedio
de un intervalo de tiempo compartido, o sea una
semana, fue de $17,797 USD en el 2005.
Overview: Fractional ownership buyers typically
have a recorded deed and title. Fractional ownership
has the benefits of second home ownership, but for
a fraction of the cost and without the maintenance
responsibilities. Considering the average vacation
home buyer uses the property just three to four
weeks a year, fractional ownership tends to be
commensurate with actual use of a vacation home.
Additionally, fractional properties are generally Propiedad Fraccional
affiliated with high-end hotel companies or high-end / Clubes de Residencias Privados
boutique operators, so owners have the benefits of Generalidades: Los compradores de propiedad
personalized services and amenities.
fraccional típicamente tienen una escritura
y un título. La propiedad fraccional tiene los
Pricing: According to the 2006 Fractional
Interests Leisure Real Estate Market Report,
fractional pricing ranges from $60,750 to
$649,564 USD per interest, based on floor plan,
location and size of the fraction. In addition to the
purchase price, there are annual maintenance
fees, which in 2005 averaged $5,575 USD.
Destination Clubs
Overview: Members of a destination club are
not buying a specific property, but rather the
right to use any of a portfolio of homes owned
or operated by the club company. With few
exceptions, they offer a non-equity-based
membership emphasizing a broad selection of
vacation home experiences. Most destination
clubs also offer members concierge services.
Pricing: The Fractional Interests study also
states that the average length of stay at
destination clubs ranges from one to nine weeks,
with costs including a one-time fee of $20,000
to $1.5 million USD, which is typically between
80 and 100 percent refundable if they choose to
exit the program. Annual dues range from $1,500
to $30,000 USD. The club may also charge a
nightly fee while guests are in residence.
Condo Hotels
Overview: Condo hotels offer a portion of their
hotel room inventory for sale to the public. The
owner may use it for vacation or corporate
housing needs, or place it in a rental program,
typically managed by the hotel. Owners then
receive proceeds from the rentals. Buyers enjoy
the benefits of owning real estate in a desirable
location coupled with hotel amenities and
services. Annual dues also apply.
Pricing: Condo hotel pricing varies by real estate
market trends; currently there are a few options
available for condo hotels in Vallarta.
beneficios de una segunda casa pero por una
fracción del costo y sin las responsabilidades
de mantenimiento. Considerando que el
comprador promedio utiliza la propiedad entre
tres y cuatro semanas al año, la propiedad
fraccional tiende a ser proporcional con el
uso actual de una casa vacacional. Además, las
propiedades fraccionales usualmente están
afiliadas con hoteles de lujo o con operadores
boutique, por lo que los usuarios obtienen
los beneficios de servicios e instalaciones
personalizados.
Precios: De acuerdo con el reporte de bienes
raíces Fractional Interests Leisure del 2006, los
precios de propiedad fraccional van desde los
$60,750 hasta los $649,564 USD, dependiendo
de la distribución, ubicación y tamaño de la
fracción. Además del precio de compra, hay
cuotas anuales de mantenimiento, las cuales
en el 2005 promediaron $5,575 USD.
Club Vacacional
Generalidades: Los miembros de un
club vacacional no están comprando una
propiedad específica, sino el derecho de
utilizar cualquiera de un portafolio de
casas operadas o propiedad del club. Con
algunas excepciones, ofrecen una membresía
no-participativa que se enfoca en la amplia
selección de hogares vacacionales. La mayoría
de los clubes vacacionales también ofrecen a
sus miembros servicios de concierge.
Precios: El estudio de Intereses Fraccionales
también menciona que la estancia promedio
en los clubes vacacionales es desde una hasta
nueve semanas, y los costos incluyen una cuota
única de $20,000 hasta $1,500,000 USD, la cual
es usualmente devuelta en un 80% a 100% si se
decide salir del programa. Las cuotas anuales
van desde los $1,500 hasta los $30,000 USD.
El club puede cobrar una cuota por noche
mientras los huéspedes ocupan la residencia.
Condo Hoteles
Generalidades: Los condo-hoteles ofrecen
una porción de su inventario de habitaciones
a la venta al público. El propietario puede
usarlo para vacacionar, para necesidades de
alojamiento corporativas, o para colocarlo
en un programa de rentas, típicamente
administrado por el hotel. Los propietarios
después reciben ingresos de las rentas, y
también disfrutan los beneficios de tener la
propiedad de un bien raíz en una ubicación
deseable así como las instalaciones y servicios
de un hotel. También aplican cuotas anuales.
Traditional Second Home Ownership
Overview: Viewed as a lucrative financial
investment, traditional second home ownership
appeals to those seeking a vacation setting to
share with family and friends and/or use for
business whenever they choose. Owners have
full responsibility for maintaining the property,
which can include hiring a management company.
Homes purchased in popular tourist regions can
generate revenue for the owner because of the
willingness of tourists to pay high rental rates.
Pricing: In Vallarta, condominiums can range
from $100,000 to over $1 million USD and homes
commonly from $250,000 to over $2 million.
Vacation Assessment Questionnaire
“There are several key factors to consider
when evaluating vacation home options,”
explained Nusbaum. “ARDA recommends
asking lifestyle assessment questions to help
consumers match the best vacation home to
meet their needs and budget.”
Precios: Los precios de los condo-hoteles
varían dependiendo de las tendencias en
los mercados de bienes raíces; actualmente
existen algunas opciones disponibles para
condo-hoteles en Vallarta.
Propiedad Tradicional
de una Segunda Casa
Generalidades: Visto como una lucrativa
inversión financiera, la compra tradicional de
una segunda casa atrae a aquellos que buscan
un destino vacacional para compartir con su
familia y/o amigos y para utilizarla como un
negocio cuando lo deseen. Los propietarios
tienen la responsabilidad completa de
mantener la propiedad, lo cual puede
requerir la contratación de una compañía
de administración. Las casas adquiridas en
regiones turísticas populares pueden generar
ingresos para el dueño por la voluntad de los
turistas de pagar altas rentas.
Precios: En Vallarta, los condominios pueden
variar desde $100,000 hasta más de $1,000,000
USD y las casas comúnmente desde $250,000
hasta más de $2,000,000 USD.
Cuestionario de
Valuación Vacacional
“Hay varios factores clave para considerar
cuando se evalúan las opciones de residencia
vacacional”, explica Nusbaum. “ARDA
recomienda hacer preguntas sobre el estilo
de vida para ayudar a los clientes a encontrar
la mejor residencia vacacional que cumpla con
sus necesidades y presupuesto”.
Realizing the Dream:
Making the Move
S
o, two weeks of timeshare just wasn’t
enough, and even the two months in a
rental left you lusting for more. Puerto
Vallarta can get to you that way, and then
the only thing to do is move here - trade the
house up north for one with a view of the sea
framed by scarlet bougainvillea! But before
you embark on your idyllic new life by the bay,
there are some details to consider.
Keep in mind that once you leave your home
for another country, you become an alien
in the new locale and must comply with its
immigration laws. Instead of the familiar FMT,
or tourist visa, issued to short-term visitors,
those planning to stay more than 180 days
need an FM-3, a one-year residency permit that
requires proof of financial resources, either in
the form of approved employment in Mexico or
guaranteed income from other sources.
Mexico’s immigration regulations and
procedures can be a bit tricky, and, somewhat
like traffic signals here, often appear to be mere
guidelines rather than strict laws. The potential
for bureaucratic bewilderment may seem
overwhelming, but the key commandments of
“patience,” “photocopies” and always bringing
a book along to read during the wait can help
ease the process. These commandments also
will come in handy when dealing with those
other bastions of bureaucracy, the telephone
and electric companies, not to mention banks
and even video stores.
As with any move, an important consideration
is what to pack. In this case, your decisions
should depend not only on the laws regulating
what you’re permitted to bring into Mexico with a recently issued FM-3, you supposedly
have a once-in-a-lifetime chance to bring
whatever the consulate closest to your last
non-Mexican residence, in its infinite wisdom
and sole discretion, permits - but also on
what you can expect to find once you arrive.
Thus, you’ll want to chuck your sweaters and
instead wrap your computer keyboard in a
¿A
sí es que dos semanas de tiempo
compartido no fueron suficientes?
¿Y aun dos meses en un lugar
rentado te dejaron deseando más? Puerto
Vallarta puede hacer que te sientas de esa
manera, y entonces lo único que puedes hacer
es mudarte aquí. ¡Cambia la casa en el norte por
una con vista al mar enmarcada por buganvillas
escarlata! Pero antes de embarcarte en tu
nueva vida idílica en la bahía, hay algunos
detalles que debes considerar.
Recuerda que cuando te mudas a otro país,
te conviertes en un extranjero en el nuevo
lugar y como tal tienes que cumplir con sus
leyes migratorias. En lugar de la conocida
FMT o visa de turista que se da a visitantes
por temporadas cortas, aquellos que planean
quedarse por más de 180 días necesitan una
FM3, que es un permiso de residencia por un
año. Para poder obtenerlo, necesitas probar
que dispones de recursos financieros, ya sea en
la forma de un empleo en México o en ingresos
garantizados por otras fuentes.
Las regulaciones y procesos migratorios en
México pueden ser un tanto embrollados y algo
así como las señales de tránsito aquí, que parecen
simples sugerencias en lugar de leyes estrictas.
El potencial de que una pesadilla burocrática
ocurra puede parecer gigantesco, pero las
palabras claves de “paciencia”, “fotocopias” y
siempre acarrear un libro para leer durante
la espera, puede ayudarte a hacer el proceso
más llevadero. Estas palabras también te serán
útiles cuando trates con otros embajadores
de la burocracia: las compañías de teléfono y
electricidad, y eso sin mencionar a los bancos e
incluso las tiendas de renta de videos.
Como con cualquier mudanza, el qué empacar
es una consideración importante. En este caso,
tus decisiones dependerán no sólo de las leyes
que regulan lo que te está permitido traer a
México, sino de lo esperas encontrar una vez
que llegues. Con una visa FM3 de expedición
reciente, supuestamente tienes una oportunidad
Keep in mind that once you leave
your home for another country, you
become an alien in the new locale and
must comply with its immigration laws.
Recuerda que cuando te mudas
a otro país, te conviertes en un
extranjero en el nuevo lugar y
como tal tienes que cumplir con
sus leyes migratorias.
nice bathroom rug or a couple of luxurious
bath towels - because “fluffy” is not a wellunderstood concept in Mexico.
You’ll also want to toss the pantyhose - they’ll
disintegrate before you have a chance to
wear them - and men, forget those ties and
suits. Actually, you should forget any garment
with a lining, as there is an exceedingly high
“stick-to-the-skin” factor here, particularly
during the six summer months from May
through October. And while you’ve probably
figured out you won’t need the fur-lined boots,
you might not guess that your high-heeled
sandals can become a serious handicap on
cobblestone streets. Also, skip anything suede
because you won’t need it and the substance
has an unfortunate propensity to grow mold.
única en la vida de traer cualquier cosa que el
consulado más cercano a tu último lugar de
residencia en su infinita sabiduría y discreción
te permita. Así que tendrás que deshacerte
de tus “sweaters” y empacar el teclado de tu
computadora en un tapete para baño o en finas
toallas porque “esponjoso” no es un concepto
muy bien entendido en México.
Las mujeres podrán deshacerse de sus medias,
las cuales se desintegrarán antes de que tengan
la oportunidad de usarlas y los señores podrán
olvidar esos trajes y corbatas. En realidad puedes
olvidarte de cualquier prenda que tenga forro,
pues se te pegará al cuerpo particularmente
durante los seis meses entre mayo y octubre.
Tal vez puedas adivinar que las botas forradas
de piel no tendrán uso aquí, pero no te has dado
cuenta que tus sandalias de tacón alto pueden
ser peligrosas en calles empedradas. Asimismo,
olvida cualquier cosa de gamuza, ya que no la
While gauzy summer clothes are for sale in
scores of stores here, finding plastic wrap that
sticks to anything other than itself is impossible.
Conversely, Mexican “band-aids,” even the
“brand name” ones, refuse to stick to anything
- including your skin. And I was startled when
my dentist here recommended that I buy dental
floss on my next border crossing. Generally,
manufactured items here tend to be expensive,
difficult to find, or they simply “perform
differently.” Thus, get wonderful coffee in any
market, but bring the filters in your suitcase;
buy some terrific Mexican shampoos, but pack
your electric hair curlers.
The list of essentials from north of the border
will grow shorter, however, the longer you’re
here. I’ve found superb local products I would
miss terribly - especially in the food department,
always my downfall. I’ve renounced cosmetics unless I know I’ll be socializing in air conditioning
- and I no longer weigh down my suitcases with
reading material since I discovered the myriad
book exchanges here.
Still, tucking a couple of jars of mincemeat for
Christmas dinner into your carry-on or wrapping
an electric ice cream maker in your new
bedspread doesn’t seem like a big deal, except
that the fine print on the customs form clearly
indicates that you should not be in the “Nothing
to Declare” line with these treasures, whether
arriving by air or land. But most people blithely
ignore the fine print.
I recently returned from a five-day trip to L.A.
with three bulging suitcases containing a “few”
non-tourist items - like four-dozen decorative
cocktail napkins and several three-way bulbs,
a product unobtainable in all of Mexico. The
usual procedure at any Mexican aduana is
to hand the customs officer the completed
card and press the button on the “traffic light.”
Green means go right on through, while red
means you get to open your luggage, dirty
underwear and all, for inspection. In this case,
the customs official clearly suspected I had
more than the $300 USD of “miscellaneous”
items beyond the personal clothes allowed
an air traveler and strongly suggested I make
a declaration and pay up before hitting the
button. But the great thing about ex-pats in PV
is their spirit of adventure, so after 10 minutes
of verbal sparring, I politely but firmly declined
her offer and gambled on the integrity of the
random signal system, which apparently is truly
indiscriminate because I got a green light!
necesitarás y este material desafortunadamente
tiende a enmohecer.
Encontrar envoltura de plástico para la cocina
que se pegue a algo más que ella misma es
imposible. Es el mismo caso de los vendajes
adhesivos o “curitas”, aun los de marca “BandAid”, no se pegan a nada, incluyendo a tu piel.
En general, los artículos manufacturados
simplemente funcionan diferente, tienden a
ser caros o difíciles de encontrar. En verdad
me llamó la atención cuando mi dentista me
recomendó que comprara hilo dental en mi
próximo viaje al norte de la frontera. Compra
delicioso café en cualquier tienda, pero trae los
filtros para la cafetera en tu maleta. Encuentra
excelentes champúes mexicanos, pero no
olvides traer tus tubos para el cabello.
La lista de elementos indispensables que debes
traer del norte de la frontera se reducirá, por
supuesto, entre más tiempo estes aquí. Yo he
encontrado productos locales de gran calidad
que de no tenerlos, extrañaría muchísimo,
especialmente productos comestibles, siempre
mi lado débil. He renunciado a cosméticos, a
menos que la reunión se haga con la presencia
de un aire acondicionado y ya no sobrecargo
mis maletas con libros y revistas desde que
encontré varios lugares para intercambiar libros
en Puerto Vallarta.
Aunque el traer un par de latas de relleno de
pavo para Navidad en tu maleta de mano o
traer una heladera eléctrica envuelta en una
cobija no parece gran cosa, la forma aduanal,
en letras muy pequeñas, dice que no debes
fromarte en la fila de “Nada por Declarar” si
traes contigo estos tesoros, no importa si llegas
por aire o tierra. Pero la mayoría de la gente
simplemente ignora estas “pequeñas letras”.
Recientemente regresé de un viaje, de cinco
días, a Los Ángeles con las maletas rellenas con
poquitos artículos no permitidos a los turistas,
por ejemplo, cuatro docenas de servilletas de
cóctel y varios focos de tres intensidades, un
producto imposible de encontrar en México.
El procedimiento usual en cualquier aduana
mexicana es el entregar la forma completa al
oficial y apretar el botón del “semáforo”. La
luz verde significa que puedes pasar, la roja
indica que tienes que abrir tu equipaje para
inspección, ropa sucia y todo. En esta ocasión
el oficial aduanal claramente sospechó que yo
tenía más de $300 dólares en mercancía aparte
de ropa y otros objetos personales permitidos
a cualquier viajero y firmemente sugirió que
So, now you’re residing in “paradise”
with a great view of the bay and,
somehow, the days are flying by.
Pero ahora ya resides en “El
Paraíso” con espectaculares vistas
de la bahía y de alguna forma los
días se pasan volando.
So, now you’re residing in “paradise” with a
great view of the bay and, somehow, the days
are flying by. Your friends and family are still
asking, “But what do you do all day?” And it’s
hard to explain that what you thought would
be endless lazy afternoons in a hammock with
a good book and long siestas simply have not
materialized. There are just too many things to
do in Puerto Vallarta!
hiciera una declaración y pagara impuestos
antes de oprimir el botón. Pero una cosa que
compartimos los expatriados de Puerto Vallarta,
es el espíritu de aventura, así es que después
de diez minutos de alegatos, decliné la oferta
de la declaración y me confié en la integridad
del sistema de inspección aleatorio, el cual
aparentemente es en realidad indiscriminado
¡puesto que obtuve “luz verde”!
By day, there are the usual chores of living - each
with its own possibility for devouring time. Take
bill paying, for example, a rather mundane job
in most places. The Mexican postal system can
be a bit vague at times, but the consumer is
required to pay the bill on time, whether or not
it ever arrives. I discovered this fact the first time
my telephone was turned off for non-payment,
promptly on the day after the money was due.
Pero ahora que ya resides en “El Paraíso” con
espectaculares vistas de la bahía y con días
que se pasan volando, tus amigos y familiares
aún preguntan: “¿Pero qué es lo que haces
todo el día?” Es difícil explicar que lo que
creíste iban a ser perezosas tardes en una
hamaca leyendo un buen libro y siestas
después de la comida, simplemente no se
han materializado. ¡Hay demasiadas cosas
que hacer en Puerto Vallarta!
I was mortified, not to say aggravated, to
have become delinquent my second month
of living in paradise, so off I went to my local
Telmex office armed with copies of my bills and
righteous indignation. But my representante
was so gracious about the whole thing I couldn’t
stay angry. After apologizing for the efficiency
of the telephone computer system and the
inefficiency of the mail, she suggested that I stop
by between the first and fifth of each month if I
hadn’t received the statement; and now I go to
Durante el día están las labores cotidianas,
cada una de ellas con su propia posibilidad de
devorar el tiempo. Por ejemplo, el pago de tus
cuentas, una actividad común en casi todos
los lugares. El Servicio Postal Mexicano puede
ser un poco irregular en ocasiones, pero el
consumidor es requerido a pagar sus cuentas
a tiempo, aunque la cuenta enviada por correo
llegue tarde o no llegue. Descubrí este hecho
la primera vez que me cortaron el servicio de
visit each month and catch up on gossip, even
though I could pay the bill as easily at the bank.
Some utility bills can be paid at the supermarket
as well, but forget the mail.
teléfono por falta de pago exactamente al día
siguiente de la fecha de corte.
Estaba yo mortificada, y tal vez un poco enojada
por haber incurrido en no pagar mis cuentas a
Of course, in addition to the mundane errands of tiempo, y eso que llevaba menos de dos meses
life, there will be book clubs, bridge groups, golf viviendo en “El Paraíso”, así que me dirigí a mi
games, yoga classes, tennis, boating activities, oficina local Telmex con copias de mis recibos y
sewing and writing clubs and a surfeit of really gran indignación. Pero mi representante fue tan
worthwhile charitable organizations clamoring cortés y bien humorado sobre este asunto que
for your time and energy. And set aside time for no pude quedarme enojada por mucho tiempo.
the Internet and email - a lifeline to the world Después de ofrecerme disculpas por la gran
around the bay as well as outside it!
eficiencia de la computadora de Telmex y por
la ineficiencia del correo, ella me sugirió que la
Save the evenings for the myriad social and venga a visitar cada mes entre el día primero y el
cultural activities: parties, book signings, dinner cinco con o sin mi recibo; así que ahora la visito
theater, art shows, jazz and dance concerts mensualmente y me pone al tanto de los últimos
and music recitals under the stars. In fact, “chismes”, y la visito aunque bien pudiera pagar
“Where To Retire” magazine recently listed mi cuenta en el banco. Algunos recibos de
PV as a highly recommended place to retire in servicios también pueden ser pagados en el
Mexico because of its many artistic activities. supermercado, pero olvídate de hacerlo por
Perhaps you’ll even want to participate! All correo.
efforts are appreciated in this town, and you
may find yourself onstage, as I have, in one of Por supuesto, además de las diligencias
the wonderful local productions.
mundanas de la vida, habrá clubs de lectura,
juegos de bridge, de golf, clases de yoga,
Of course, another worthwhile project might tenis, actividades en barco, clubs de costura
be studying Spanish, with private and group y escritura, y muchísimas organizaciones de
classes readily available in classrooms or beneficencia que realmente valen la pena
your home. Certainly an understanding of clamando tu tiempo y energía. Sin contar el
Spanish enhances your life here and the tiempo que invertirás navegando en internet y
Mexican people you meet will be pleased revisando tus correos electrónicos – una tabla
at any effort to speak their language, but de salvación para el mundo alrededor de la
it really isn’t a requirement for living in PV. bahía, ¡así como fuera de ella!
The foreign community is large, and PV is
a tourist town so for most shops, services Reserva tiempo para las múltiples actividades
and restaurants, getting along in English sociales y culturales nocturnas: fiestas,
isn’t a problem and generally gringos bright autógrafo de libros, teatro-cena, exhibiciones
enough to get through the red tape to set up de arte, conciertos de jazz y danza y recitales
a household here can manage enough Spanish musicales bajo las estrellas. Por cierto, la revista
to communicate the basics when necessary, “Where To Retire” recientemente mencionó a
especially if combined with the correct Puerto Vallarta como uno de los lugares más
combination of grunts, nods and gestures.
recomendables para tu jubilación por su gran
variedad de actividades artísticas y culturales.
Nevertheless, learning a language teaches you ¡Tal vez hasta te animes a participar! Todos tus
about the people who speak it. For example, the esfuerzos son bien apreciados en esta ciudad,
word esperar means “to hope” as well as “to wait” y a lo mejor un día te veremos en un escenario
and “to expect.” So if you’re home expecting a como me pasó a mi en una de las maravillosas
repairman or a delivery at noon, at 1 pm you’ll producciones de teatro local.
be anxiously waiting and by 3, it’s hoping - but
in Spanish there’s no need to change verbs. Just Claro que siempre sería un buen proyecto el
don’t forget the English word “patience!” In fact, aprender o estudiar español, en clases de grupo
don’t fret at all. This is Puerto Vallarta and the o privadas, en escuelas o en tu casa. Ciertamente,
bay is sparkling in the sunlight somewhere right el comprender la lengua española enriquecerá tu
outside your door. Maybe it’s the moment to hit vida, y la gente de México encuentres apreciará
that hammock and just swing gently until it’s time grandemente tu esfuerzo por hablar español;
to watch another magnificent sunset. If the guy pero esto no es un requerimiento para vivir
shows up, fine; if not, there’s always mañana.
en Puerto Vallarta. La comunidad extranjera
es grande y siendo Puerto Vallarta un destino
turístico, no tendrás problema alguno en la
mayoría de las tiendas, restaurantes y otros
servicios. Sobrevivir en Vallarta sin hablar español
no es difícil y generalmente los “gringos” que son
suficientemente listos para sortear problemas
burocráticos, al establecer residencia pueden
hablar suficiente español para comunicarse,
especialmente si se hace la combinación correcta
de ademanes, gruñidos y gestos.
De todas formas, aprender un idioma nos
enseña cosas de la gente que lo habla. Por
ejemplo, mientras “esperas” una entrega o a
la persona que viene a hacer una reparación al
mediodía, para la 1:00 p.m. estarás “esperando”
con ansiedad y para las 3 de la tarde tendrás
la “esperanza” de que llegue. Lo importante
es no olvidar la palabra “paciencia”, aunque
lo ideal sería no inmutarse, ya que esto es
Puerto Vallarta y la bahía resplandece en
el Sol a unos cuantos pasos de tu puerta.
Tal vez ahora sea el momento de mecernos
suavemente en una hamaca y esperar el
momento de otra hermosa puesta de Sol. Si
su mecánico o la entrega llegan, ¡qué bueno!,
y si no, ¡siempre hay un mañana!
How realistic and reasonable is
acquiring Edjido Land in Mexico?
Ana Lilia Lozano & David Connell, Connell and Associates
E
very day more people are hearing about
ejidos and are getting more familiar with
ejido processes and formalities. Actually,
ejidos represent a very interesting topic for
investors in real estate and tourism because
a considerable amount of land in Mexico
belongs to ejidos, and an important amount of
these ejidos are located in coastal areas. This
article intends to provide a general overview of
ejidos in Mexico and the processes available to
convert ejido land into sellable property, taking
into consideration the most common inquiries I
have been asked in working on ejido matters.
History - Classification of Properties
In Mexico all real estate is classified either
as public, private or social property. This
classification is derived from in the Mexican
Constitution of 1917, which states that “the
ownership of the lands and waters comprised
within the limits of the national territory
originally corresponds to the nation, which
has the right to transfer the ownership of such
(lands and waters) to individuals to constitute
private property. . .”
Public property: The ownership, use and
enjoyment of public property is exclusive
to the Mexican nation (natural resources,
minerals, seas, rivers, lakes, lagoons, etc).
Ownership rights cannot be transferred to
any individual, however exclusive rights to
use and enjoy some types of public property
can be acquired under certain restrictions
via “concessions” for a given length of time,
i.e. federal zone concessions. It is important
to note that all individuals have the right (non
exclusive) to use public property.
Private property: All individuals and entities
can acquire full ownership and domain over
private property, which is transferable without
any restriction except those established
by the parties in such sale and by law, i.e.
condominium property regime, zoning and
construction ordinances.
C
ada día más personas están escuchando
acerca de los ejidos y se están
familiarizando con los procesos y trámites
ejidales. De hecho, los ejidos representan un
tema muy interesante para los inversionistas
en el negocio de bienes raíces y el turismo,
esto se debe a que una cantidad considerable
de tierra en México pertenece a los ejidos, y a
que una cantidad importante de estos ejidos
se encuentran en zonas costeras. Este artículo
pretende dar una visión general de los ejidos en
México y los procesos que permiten convertir las
tierras ejidales en propiedad vendible, tomando
en consideración las preguntas más comunes que
me han hecho trabajando en asuntos ejidales.
Historia - Clasificación
de Propiedades
En México todos los bienes inmuebles se
clasifican ya sea en propiedad pública, privada
o social. Esta clasificación se deriva de la
Constitución Mexicana de 1917, que establece que
“la propiedad de las tierras y aguas comprendidas
dentro de los límites del territorio nacional
corresponde originariamente a la Nación, la cual
ha tenido y tiene el derecho de transmitir el
dominio de ellas a los particulares constituyendo
la propiedad privada…”
La Propiedad Pública: El dominio, uso y disfrute
de la propiedad pública es exclusivo de la
nación Mexicana (recursos naturales, minerales,
mares, ríos, lagos, lagunas, etc.) Los derechos
de propiedad de los bienes públicos no pueden
transferirse a ninguna persona; sin embargo,
los derechos exclusivos de uso y disfrute de
algunos tipos de bienes públicos pueden ser
adquiridos bajo ciertas restricciones a través de
“concesiones” por un determinado período de
tiempo; como por ejemplo, las concesiones de
zona federal. Es importante señalar que todos
los individuos tienen el derecho (no exclusivo) de
usar los bienes de propiedad pública.
Propiedad Privada: Todas las personas y
entidades pueden adquirir la propiedad plena
SAYULITA
Where funky surf meet seaside chic.
Amazing coastline with a bustling
and active seaside village that prides
itself in community involvement.
Donde el surf “funky” se encuentra
con el estilo “chic” playero. Una
increíble línea costera con un
pueblo muy animado y activo que
se distingue por su participación
comunitaria.
Please note that the above is always subject
to the restriction of Article 27 of the Mexican
Constitution which establishes that no
foreign individual or entity can acquire direct
ownership of properties within the restricted
zone (all lands located within 100 kilometers of
any Mexican border and within 50 kilometers
of any Mexican coast line).
Social property : is “held” by a group of
people. Social property includes those
properties held by ejidos, indigenous
communities and agrarian colonies. Under this
classification, members of ejidos, indigenous
communities and agrarian colonies acquire
use and enjoyment rights only.
At this point we will focus our attention on
the ejidos and the process of converting their
social property into Private Property.
Thanks to reforms to the Agrarian Law made
in 1992, ejido members can now acquire
ownership to the land they hold via PROCEDE
(procedure for ejido rights certification) and
DOMINIO PLENO (full ownership) procedures.
They can then transfer it to any third party,
including foreigners.
y dominio los bienes de propiedad privada,
misma que es transferible sin ninguna restricción,
excepto por aquellas restricciones establecidas
por las partes en dicha venta y por la Ley, como
por ejemplo, las establecidas para el régimen de
propiedad en condominio, el uso de suelo y en
materia de construcción.
Tenga en cuenta que lo anterior esta sujeto a
la restricción del artículo 27 de la Constitución
Mexicana que establece que ninguna persona
o entidad extranjera puede adquirir el dominio
directo de propiedades en la zona restringida
(todas las tierras ubicadas dentro de una franja de
100 kilómetros de cualquier frontera de México y
dentro de una franja de 50 kilómetros de cualquier
línea costera de México).
Propiedad Social: Es aquella “detentada” por un
grupo de personas. La propiedad social incluye
aquellas propiedades sujetas al régimen ejidal,
comunidades indígenas y colonias agrarias.
Bajo esta clasificación, los miembros de los
ejidos (ejidatarios), comunidades indígenas y
coloniasagrarias solamente adquieren derechos
de uso y goce.
En este punto centraremos nuestra atención en
los ejidos y el proceso de convertir su propiedad
social en propiedad privada.
PROCEDE - Certification
of Ejido Rights
In 1992, due to generalized conflicts existing
within the ejidos regarding tenancy of land, the
government recognized the need to regularize
and give certainty to the tenancy of the land
already ‘granted’ to ejidos. It therefore decided
to stop granting more land to ejidos. Due to
this circumstance a process called PROCEDE
(Procedimiento de Certificacion de Derechos
Ejidales / Procedure for Certification of
Ejido Rights) was created under the current
Agrarian Law.
By means of PROCEDE each class of ejido land
is surveyed, numbered and assigned to each
ejido member on an individual basis via ‘titles’
or ‘certificates’.
Prior to 1992 ejido members only acquired rights
to use and enjoy the land, and were unable to
transfer their rights to a third party as they did not
‘own’ the property. Through PROCEDE, among
other things, ejido members are now able to:
• Assign their rights to parcels between
members of ejido;
• Inherit their ejido rights;
• Enter into long term (30 years, renewable)
association agreements with third parties
to exploit their parcels and common use
land; and
• Acquire full ownership and title to solares
(lots) and transfer them to any third party
including foreigners, without restrictions.
For the above, PROCEDE is the process to
certify ejido rights by means of which the
ejido land is surveyed, classified (solares,
parcels and common use land) and assigned
to ejido members.
Clases of Ejido Land
PROCEDE classifies ejido land in the 3
following manners:
Parcels: Areas assigned for individual use
and enjoyment. The rights to this type of
land are assigned individually to each ejido
member and are subject to be assigned
among ejido members or subject to joint
venture agreements; and can be converted
into private property via the DOMINIO
PLENO procedure.
Common use land: Areas that belongs to all or
some ejido members ‘in common’.
Solares: These are the urban area lots granted
Gracias a las reformas a la Ley Agraria realizadas
en 1992, los ejidatarios pueden ahora adquirir
la propiedad de las tierras que detentan a
través del PROCEDE (procedimiento de
certificación de derechos ejidales) y del
procedimiento de DOMINIO PLENO. Una
vez hecho lo anterior, podrán transferirlos a
terceros, incluyendo a los extranjeros.
PROCEDE - Certificación
de Derechos Ejidales
En 1992, debido a conflictos generalizados
dentro de los ejidos respecto de la tenencia de
la tierra, el gobierno reconoció la necesidad de
regularizar y dar certidumbre a la tenencia de
la tierra que ya había sido ‘dotada’ a los ejidos
y decidió suspender la dotación de más tierras
a los ejidos. Debido a esta circunstancia un
proceso llamado PROCEDE (Procedimiento de
Certificación de Derechos Ejidales) fue creado
bajo la Ley Agraria vigente.
Por medio de PROCEDE cada tipo de tierra
ejidal es delimitada, numerada y asignada a cada
ejidatario individualmente a través de “títulos” o
“certificados”.
Antes de 1992, los ejidatarios sólo adquirían
derechos de uso y goce de tierras y no podían
transferir sus derechos a un tercero ya que
no “eran dueños” de las mismas. A través del
PROCEDE, entre otras cosas, los ejidatarios
ahora pueden:
• Ceder sus derechos parcelarios entre los
ejidatarios del mismo ejido;
• Heredar sus derechos ejidales;
• Celebrar contratos de asociación de largo
plazo (30 años, prorrogables) con terceros
para la explotación de sus parcelas y tierras
de uso común; y
• Adquirir la propiedad plena y títulos respecto
de solares (lotes) y transferirlos a terceros,
incluidos los extranjeros, sin restricciones.
Por lo anterior, PROCEDE es el procedimiento
de certificación de derechos ejidales a través
del cual los terrenos ejidales son delimitados,
clasificados (solares, parcelas y tierras de uso
común), y asignados a los ejidatarios.
Tipos de Tierras Ejidales
PROCEDE clasifica las tierras ejidales en 3 tipos:
Parcelas: Tierras asignadas para uso y goce
individual. Los derechos sobre este tipo de tierras
son asignados individualmente a cada ejidatario
y pueden ser cedidos entre los ejidatarios del
mismo ejido o pueden ser sujetos a contratos
de asociación en participación con terceros; y se
to each ejido member. Solares are granted
through ‘Property Titles’ and the ejido members
acquire full ownership and are able to transfer
them to any third party without restriction
(including foreign individuals and entities) as
they are the ‘owners’. Solares do not comprise
a classification of ejido land by themselves;
actually they belong to a class called “Human
Settlement Land”, which is the urbanized area
within an ejido that guarantees the community
coexistence; i.e. schools, areas reserved to
community works and public services, etc.
This land, with the exception of solares, is not sellable
or subject to embargo, prescription or lien.
Ejido members only acquire use and enjoyment
rights to parcels and common use land, which
are recognized or supported by ‘certificates’.
However, these certificates are not ‘property
titles’ and they can only be transferred to other
ejido members at this point.
Dominio Pleno (Full Ownership) Conversion of Ejido Land
to Private Property
In order to convert ejido ‘parcels’ into
private property, the ejido members should
apply for the ‘dominio pleno’ (full ownership)
to the parcels they were assigned once the
PROCEDE is complete. This will provide
them with a property title that can be
transferred to any third person, including
foreign individuals or entities, and that
accredits the ownership over such land.
puede convertir en propiedad privada mediante
el procedimiento de DOMINIO PLENO (ver mas
adelante).
Tierras de Uso Común: Áreas de tierras que
pertenecen a todos o algunos ejidatarios “en
común”.
Solares: Estos son los lotes del área urbana
otorgada a cada ejidatario. Los solares se
otorgan a través de “Títulos de Propiedad” y
los ejidatarios adquieren la propiedad plena
de los mismos y son capaces de transmitirlos a
terceros sin restricciones (incluyendo a personas
y entidades extranjeras) ya que son los “dueños”
de los mismos. Los solares no son un tipo de tierra
ejidal por sí mismos; de hecho pertenecen a un
tipo llamado “Tierra de Asentamientos Humanos”,
la cual es el área urbanizada dentro de un ejido
que garantiza la convivencia de la comunidad;
por ejemplo, escuelas, áreas reservadas para
trabajos comunitarios y los servicios públicos,
etc. Esta tierra (Asentamiento Humano), con
excepción de los solares, no es vendible ni esta
sujeta a embargo, prescripción o gravamen. Los
ejidatarios sólo adquieren derechos de uso y
goce de parcelas y tierras de uso común, que se
reconocen y acreditan a través de “certificados”.
Sin embargo, estos certificados no son “títulos
de propiedad” y en este punto sólo pueden ser
transferidos a otros ejidatarios.
Dominio Pleno – Conversión de Tierras
Ejidales a Propiedad Privada
Para convertir “parcelas” ejidales en propiedad
privada, los ejidatarios deben solicitar el
“dominio
pleno” respecto de las parcelas que
Only members of ejidos in which the ‘majority’
les
fueron
asignadas una vez que el PROCEDE
of parcels have been assigned via PROCEDE
se
haya
completado.
Esto les proporcionará
can acquire DOMINIO PLENO over their
un
título
de
propiedad
que acreditara que son
land. By means of this procedure, the
propietarios
de
las
mismas,
y que les permitirá
‘certificados parcelarios’ are cancelled and
transferirlo
(el
titulo)
a
cualquier
tercera
substituted by ‘property titles’ that attest to
persona,
incluyendo
a
personas
o
entidades
the full ownership over such land.
extranjeras. Sólo los ejidatarios de los ejidos
The parcels converted to private properties en los que la “mayoría” de las parcelas hayan
by following the ‘dominio pleno’ procedure sido asignadas a través de PROCEDE podrán
are totally sellable. However, the first sale is adquirir el DOMINIO PLENO sobre sus tierras.
subject to “right of first refusal” that is given to Por medio de este procedimiento, los “certificados
the ejido representatives (comisariado ejidal), parcelarios” son cancelados y sustituidos por
30 days prior the sale, in writing and before a “títulos de propiedad” que prueban la propiedad
notary and two witnesses. If this notification is plena sobre esas tierras.
not made the sale can be nullified.
Las parcelas convertidas en propiedad privada
None of these procedures, PROCEDE or a través del procedimiento de “dominio pleno”
DOMINIO PLENO are automatic; the ejido son totalmente vendibles. Sin embargo, la
must invoke and carry out all procedures and primera venta estará sujeta a la notificación del
formalities of law related and together with the “derecho de tanto” que se deberá realizar a los
respective agrarian authorities to complete them, representantes del ejido (comisariado ejidal), 30
días antes de la venta, por escrito y ante notario
which in some cases take years to complete.
Conclusions
According to most recent statistics published by
the agrarian authorities, 52% of Mexican territory
is comprised of social property, 40% of private
property and 8% of public property.
In addition to the above, an important amount
of social property belongs to ejidos that are
located in the coastal areas, which certainly
increases the interest of real estate and
tourism business investors in this type of land.
For all of the above, in order to determine how
realistic and reasonable acquiring ejido land in
Mexico is for you, the following premises are
to be considered:
1. Solares are sellable to any third party,
including foreign individuals or entities, as
the ejido members are the owners and ‘title
holders’.
2. Parcels are not sellable or subject to
fractioning or subdivision if they are not
converted to private property, by means of
PROCEDE and DOMINIO PLENO.
3. Rights to parcels not converted into
private property can be assigned only
between ejido members of the same ejido
and the assignment is subject to various
formalities.
4. All assignments of rights to parcels must
be recorded before the National Agrarian
Registry (RAN) and the existing parcel
certificate has to be cancelled in order for
a new one to be issued in favor of the new
‘certificate’ holder.
5. No Mexican or foreign entity or foreign
individual can become an ejido member.
6. Parcels converted into private property
are sellable, but the first sale is subject to
the notification of ‘right of first refusal’. If
this notification is not made the sale can
be nullified.
7. Parcels and common use land can be
subject to long term (30 years, renewable)
agreements (lease, use and usufruct, joint
venture).
8. Common use and human settlement land
(except for solares) are not sellable or subject
to conversion into private property.
9. In dealing with an ejido the first thing that
is recommended is to do the necessary
background research of the ejido to
determine when it was created, if it has
entered PROCEDE and DOMINIO PLENO
and where it lies in these procedures. Once
the above information is obtained the
different scenarios available for acquiring
the land can be explored.
y dos testigos. Si esta notificación no se realiza la
venta podrá ser anulada.
Ninguno de estos procedimientos, el PROCEDE
o DOMINIO PLENO son automáticos; el ejido
debe invocar y llevar a cabo, junto con las
autoridades agrarias respectivas, todos los
procedimientos y formalidades de ley para su
realización, mismos que en algunos casos, toma
años en completarse.
Conclusiones
Según las estadísticas más recientes publicadas
por las autoridades agrarias, el 52% del Territorio
Mexicano está compuesto de propiedad social,
el 40% de propiedad privada y el 8% de
propiedad pública.
Además de lo anterior, una cantidad importante
de propiedad social pertenece a los ejidos que
se localizan en las zonas costeras, lo que sin duda
aumenta el interés en este tipo de tierras de los
inversionistas en los negocios de bienes raíces y
turismo. Por todo lo anterior, para determinar qué
tan realista y razonable es para usted la adquisición
de tierras ejidales en México, primeramente debe
considerar las siguientes premisas:
1. Los solares son vendibles a terceros, incluyendo
a las personas o entidades extranjeras, dado
que los ejidatarios a quienes les fueron
otorgados, son dueños y “detentan un titulo”
sobre los mismos.
2. Las parcelas no son vendibles o sujetas
a fraccionamiento o subdivisión si no se
convierten en propiedad privada, esto
por medio del PROCEDE y el DOMINIO
PLENO.
3. Los derechos (uso y goce) de las parcelas que
no se han convertido en propiedad privada
sólo se pueden ceder entre los ejidatarios del
mismo ejido; y la cesión estará sujeta a diversas
formalidades.
4. Todas las cesiones de derechos parcelarios
deben ser registradas ante el Registro Agrario
Nacional (RAN) y el certificado parcelario
existente deberá ser cancelado a fin de que
uno nuevo se emita a favor del nuevo titular
de dichos derechos.
5. Ninguna entidad Mexicana o extranjera,
ni individuo extranjero puede convertirse
en ejidatario.
6. Las parcelas convertidas en propiedad
privada son vendibles, pero la primera venta
estará sujeta a la notificación del “derecho
de tanto”. Si esa notificación no se realiza la
venta podrá ser anulada.
NORTH SHORE
In between La Cruz and Punta de
Mita lies the future of North Shore
development, the site of the master
development Nahui.
Entre La Cruz y Punta de Mita se
encuentra el futuro del progreso en
la Costa Norte, el lugar del desarrollo
maestro: Nahui.
7. Las parcelas y terrenos de uso común
pueden estar sujetos a contratos de largo
plazo (30 años, prorrogables), tales como
arrendamiento, uso y usufructo, asociación
en participación, etc.
8. Las tierras de uso común y de asentamiento
humano (con excepción de solares) no son
vendibles ni pueden convertirse a propiedad
privada.
9. Al tratar con un ejido lo primero que se
recomienda es realizar una investigación de los
antecedentes del ejido, esto para determinar
cuándo se creó, si se ha comenzado con el
PROCEDE y el DOMINIO PLENO y donde
se encuentra en estos procedimientos, en su
caso. Una vez que la información anterior se
obtiene, los diferentes opciones disponibles
para la ejidales podrán ser explorados.
Capital Gains Tax (ISR) on
the Sale of Homes in Mexico
- David Connell & Everardo Terán Gallegos, Connell and Associates
T
his is a subject that everyone wants to know
about, and everyone wants to find a way
to legally avoid. In an effort to keep you
up to date, the following is the “Cliff’s Notes”
version of what you need to understand. In
2007 the Mexican government modified the
rules pertaining to the exemption of income tax
obtained in the sale of primary residences. The
main reason they did this was to close loopholes
that allowed the upper class to avoid paying
taxes on any homes they owned.
In order to understand how the tax authority views
a sale we must go through a few definitions:
Definition Of “Sale”: For tax purposes a sale of
real property occurs when there is:
• A transfer of property, even those in which
the selling party reserves the ownership of
the property sold.
• A transfer of trust (fideicomiso) rights, changing
the beneficial rights of the trust.
Definition Of “Fiscal Residence”: You are
considered a fiscal resident of Mexico when
you have established your home in Mexico.
However, when you have a home in another
country, you will be considered a tax resident
in Mexico if Mexico is where you have your
“center of vital interests”.
Definition Of “Center Of Vital Interest”:
You will be considered to have a center of
vital interests in Mexico when more than 50%
of your total income comes from Mexico OR
when you have set up the “main center of your
professional activities” in Mexico.
Note: Tax rule I.2.1.3. states that you do not
have a primary residence in Mexico when you
temporarily inhabit a home with tourist, vacation
or recreational ends.
Those are the three definitions and one rule
you really need to understand BEFORE we
can talk about taxes on the sales of homes
and allowable exemptions.
E
ste es un tema que todo mundo quisiera
conocer y averiguar una manera
legal de evitarlo. En un esfuerzo por
mantenerte al día, lo siguiente es una “guía
de estudio” de lo que necesitas entender.
En el 2007 el gobierno mexicano modificó
las reglas en lo referente a la exención del
impuesto sobre la renta obtenido de la venta
de residencias primarias. La razón de esto
fue principalmente para cerrar las lagunas
jurídicas que permitían a la clase alta no pagar
impuestos sobre las viviendas que poseían.
Para poder entender como ve la autoridad
fiscal a una venta debemos repasar algunas
definiciones:
Definición de “Venta”: Para fines fiscales, la
venta de una propiedad real ocurre cuando es:
• Una transferencia de propiedad, incluso en
aquellas en las que la parte vendedora reserva
la posesión de la propiedad vendida.
• Una transferencia de los derechos del
fideicomiso, cambiando los derechos del
fideicomisario del acuerdo.
Definición de “Residencia Fiscal”: Eres
considerado un residente fiscal de México
cuando has establecido tu hogar en México.
Sin embargo, cuando cuentas con una vivienda
en otro país, serás considerado un residente
fiscal en México si México es donde se
encuentra tu “centro de intereses vitales”.
Definición de “Centro de Intereses Vitales”:
Se considera que tienes tu centro de intereses
vitales en México cuando más del 50% de tu
ingreso total viene de México o cuando has
establecido en México tu “principal centro de
actividades profesionales”.
Nota: La norma fiscal I.2.1.3. establece que
no tienes una residencia primaria en México
cuando temporalmente habitas una vivienda
con finalidades turísticas, vacacionales o
recreativas.
The Mexican government modified
the rules pertaining to the exemption
of income tax obtained in the sale
of primary residences, to close
loopholes that allowed the upper
class to avoid paying taxes on any
homes they owned.
El gobierno mexicano modificó las
reglas en lo referente a la exención
del impuesto sobre la renta obtenido
de la venta de residencias primarias,
principalmente para cerrar las
lagunas jurídicas que permitían a la
clase alta no pagar impuestos sobre
las viviendas que poseían.
Exemptions On The Sale Of A Home
For “Fiscal Residents”
Case 1: When the amount of the sale does
not exceed one million five hundred thousand
investment units (approximately $550,000 USD
as of Febuary 2008), the sale is exempt from
income tax if you are a “Fiscal Resident” of that
property (see definitions above).
Case 2: If you are a “Fiscal Resident” and the
amount of the sale exceeds the above amount,
you will pay tax on the amount that exceeds the
exemption (550,000 USD) “proportional to the
amount that results from dividing the amount
that exceeds by the total amount of the sale”.
What????? Let’s look at an example to clarify:
Purchase price $ 300,000 dollars
Sale price $ 1,000,000 dollars
Calculate $1,000,000 minus $ 550,000
(exemption amount) equals $ 450,000 (taxable
income), which represents 45% of the total sales
price. For your cost you can only apply 45% of
your purchase price (this would be 45% of $
300,000) or $ 135,000.
$450,000 (taxable income) minus $ 135,000
(adjusted cost) equals $ 315,000. This $ 315,000 is
the amount over which your tax will be calculated.
Esas son las tres definiciones y un norma que
de verdad debes entender ANTES de que
empecemos a hablar de impuestos sobre la
venta de viviendas y exenciones permitidas.
Exenciones en la venta de Viviendas
para “Residentes Fiscales”
Caso 1: Cuando el importe de la venta no excede
un millón quinientas unidades de inversión
(aproximadamente $550,000 dólares a partir
de Febrero del 2008), la venta está exenta del
impuesto sobre la renta si eres un “residente
fiscal” de esa propiedad (regresa a la definición).
Caso 2: Si eres un “residente fiscal” y el
importe de la venta excede la cantidad antes
mencionada, deberás pagar el impuesto sobre
el importe que excede esa cantidad ($550,000
dólares) “proporcional a la cantidad que resulte
de dividir el excedente entre el importe total
de la venta” ¿Cómo? Veamos un ejemplo:
Precio de compra: $300,000 dólares
Precio de venta: $1,000,000 dólares
Calcula, $1,000,000 menos $550,000 (cantidad
de exención) es igual a $450,000 dólares
(ingresos gravables), lo que representa el 45%
del total del precio de venta. Para tu costo
puedes aplicar únicamente el 45% de tu precio
Note: The exemptions mentioned here only
apply to the sale of one home per year.
de compra (esto sería el 45% de $300,000) o
$135,000 dólares.
Case 3: If you are a “Fiscal Resident” for
more than 5 years of a home, the sale of the
home is exempt.
$450,000 (ingresos gravables) menos $135,000
(costo) es igual a $315,000. Esta cantidad,
$135,000 dólares, es el importe sobre el cual
será calculado el impuesto.
Notes:
1. Exemptions only apply to construction and on
land only “up to 3 times the area covered by the
construction.” In order to do this calculation
the value of the construction and land need to
be separated if the land area is over 3 times
the “footprint” of the construction. This is an
existing tax rule but we have seen that this rule
can be fought and won, making the entire sale
exempt. We recommend getting an opinion on
this if it is an issue
2. Even though you are exempt from this tax,
you must declare income on your Mexican
annual filing for any residential sale that is
over $500,000 pesos.
Who Calculates The Taxes, How Do You
Pay It and What Documents Do They
Ask For to Prove “Fiscal Residence”?
The notary is the person responsible for
calculating, withholding and paying the tax
on the sale of homes that belong to physical
persons (not corporate entities). In our
experience most notaries have “tax advisors”
assist them with the calculation of taxes. We
strongly advise that you get an independent
advisor to do your own calculation of this tax.
While notaries have very competent advisors,
other experienced counsel can sometimes save
you tens of thousands of dollars in taxes.
In order to prove “Fiscal Residence” you will
have to confirm before the public notary that
the property in question is your residence with
any of the following documents:
• The voting ID, issued by the Federal Electoral
Institute of Mexico.
• Electrical or telephone receipt.
• A recognized bank or investment fund
statement.
Note: The documentation must be in the name
of the taxpayer, his or her spouse, father, mother,
or children.
How Are These Taxes Calculated?
The basic formula is:
Income – Cost – Deductions = Capital Gain
1. Income is the value of the sale. If no value is
given, the amount will be determined by an
authorized fiscal appraiser.
Nota: Las exenciones aquí mencionadas solo
aplican en la venta de una vivienda por año.
Caso 3: Si has sido “residente fiscal” de una
vivienda por más de 5 años, la venta de la
vivienda esta exenta.
Notas:
1. L a s e x e n c i o n e s s o l o a p l i c a n e n
construcciones y en tierras cuando estas
son “tres veces el área que cubre la
construcción”. Para poder hacer este
cálculo el valor de la construcción y la tierra
deben ser separados si el área de la tierra
es 3 veces mayor que la superficie que
ocupa la construcción. Esta es una norma
fiscal existente pero hemos visto que esta
norma se puede pelear y ganar, haciendo
que la totalidad de la venta quede exenta.
Recomendamos obtener una opinión al
respecto si se trata de un problema.
2. Incluso cuando estés exento de este
impuesto, es necesario que declares
los ingresos en tu declaración anual en
México por cada venta residencial mayor
a $500,000 pesos.
¿Quién calcula los impuestos, cómo
los pagas y qué documentos son
necesarios para comprobar la
“residencia fiscal”?
El notario es la persona encargada de calcular,
retener y pagar el impuesto sobre la venta de
viviendas que pertenecen a personas físicas
(no a entidades corporativas). En nuestra
experiencia la mayoría de los notarios cuentan
con “asesores fiscales” que les ayudan con el
cálculo de los impuestos. Te recomendamos
encarecidamente que trabajes con un asesor
independiente para hacer tu propio cálculo
de este impuesto. Mientras que los notarios
cuentan con asesores muy competentes, otro
abogado experimentado puede algunas veces
ahorrarte decenas de miles de dólares en
impuestos. Para comprobar “residencia fiscal”
debes acreditar ante un notario público que
la propiedad objeto de una operación es
tu propia residencia con cualquiera de los
siguientes documentos:
2. Cost of Real Property is the verified cost of
purchase adjusted up for inflation.
3. Cost of Construction: From the cost of
purchase you subtract the cost of the
land and the result will be the cost of
construction. When these individual costs
are not clearly established, the default rule
is to consider 20% of the purchase price as
the price of the land.
Notes and Special Rules Pertaining
to Cost of Construction
• When you cannot separate the verified cost
of purchase (the part that corresponds to the
land from the part that corresponds to the
construction) you are able to consider the
proportion that appears in the appraisal at
the time of purchase.
• Construction costs depreciate at 3% per
year and cannot fall below 20% of the initial
cost. The resulting cost will be adjusted up
for inflation.
• The improvements that imply deductible
investments will be subject to the same
depreciation schedule, and must be
supported with documentation (invoices in
seller’s name).
• Maintenance is not a deductible expense.
• Credencial para votar.
• Recibo de luz o de teléfono.
• Estado de cuenta de algún banco reconocido
o de algún fondo de inversión.
Nota: La documentación debe estar a nombre
del contribuyente, su esposo o esposa, madre,
padre o hijo.
¿Cómo se calculan estos impuestos?
La fórmula básica es: Ingresos - Costo Deducciones = Ganancia de Capital
1. El ingreso es el valor de la venta. Si no se le
da un valor, la cantidad será determinada
por un valuador fiscal autorizado.
2. El costo en propiedad real es el costo
comprobado de la compra, ajustado a la
inflación.
3. Costo de la construcción: Del costo de
la compra restas el costo de la tierra
y el resultado será igual al costo de la
construcción. Cuando no puede hacerse
esta separación, se debe considerar como
el costo de la tierra el 20% del costo total.
Notas y Reglas Especiales en lo
referente al Costo de la Construcción
• Cuando no puedes separar el costo
comprobado de la compra (la parte que
Estimation of Construction Cost
corresponde a la tierra y a la construcción)
When, for any reason, the seller cannot
puedes considerar la proporción que
verify the cost of investment in construction,
aparece en el avalúo al momento de la
improvements and extensions done to a building,
compra.
they will be able to consider as cost 80% of the • El costo de construcción se devalúa un 3%
value of appraisal of the construction at the time
al año y no puede estar 20% por debajo
of its completion. In order to register this value
del costo inicial. El costo resultante será
a procedure needs to be conducted before the
ajustado a la inflación.
municipal authority.
• Las mejoras que suponen inversiones
deducibles estarán sujetas al mismo
Several other rules apply to cost of construction
tratamiento de amortización y deben contar
and we recommend that you have an advisor go
con la misma documentación de soporte
over these with you.
(Facturas a nombre del vendedor).
• E l m a n t e n i m i e n t o n o e s u n g a s t o
deducible.
Deductions
• Notary fees and expenses from deeds of
acquisition or sale,
• Local tax on income from sale or transfer of
immovable property, paid by the seller.
• Payments made for the appraisal of the
property.
• The commissions paid on the sale or purchase
of the property.
All the above deductions must have the
proper documentary support and should be
adjusted up for inflation.
Estimado de Costos de Construcción
Cuando por alguna razón el vendedor no
puede comprobar el costo de lo invertido en
construcciones, mejoras y ampliaciones hechas
a un inmueble, será capaz de considerar
como costo 80% del valor del avalúo de
las construcciones en el momento de su
conclusión. A fin de registrar este avalúo se
deben seguir una serie de procedimientos
ante la autoridad municipal. Algunas otras
normas aplican para determinar el costo de la
construcción y te recomendamos que le pidas
a un asesor que las revise contigo.
Capital Gains Amount and Calculation
As we mentioned above, the calculation,
withholding and provisional payment of this
tax will be carried out by the public notary. The
payment of this tax is determined on a scale that
starts at 6.4% and goes to 28%.
Capital Gains on the Sale
of a Home owned by
“Non Fiscal Residents” in Mexico
If you are considered a Non-Fiscal Resident of a
home, you will pay the following taxes on the sale
of a home. You have the option to pay:
1. 25% on the total sale amount WITHOUT ANY
DEDUCTIONS, or
2. 28% over capital gain. Formula: Income – Cost
– Deductions = Capital Gain.
Note: Option 2 only applies when: a) The seller
has a legal representative in Mexico, or b) the
transaction is formalized via a public deed
(before a Notary).
Final Comments
Mexico has created new rules and closed
loopholes that previously existed in the tax
rules pertaining to the sale of homes. This,
coupled with the difficulty in determining the
tax and the lack of a true tax- paying “culture”
in Mexico has caused notaries to resort to
techniques such as:
• Considering all foreigners as “NON
RESIDENTES” for tax effects in Mexico,
• Considering that a person who does not have
an RFC (prior to the sale) to not be able to
acquire the exemptions allowed by the law,
• Soliciting additional documentation not
required by the law to prove that a property
is a primary residence.
• Not allowing authorized deductions even
though they comply with all the fiscal
requirements.
• Requesting FM2’s or FM3’s with specific text
or addresses mentioned in them.
• Committing errors in calculations, etc.
The above information should put you in a position
to have a general and correct understanding of
how this tax is calculated. If someone is telling you
something different, more often then not, they
do not have a correct or complete understanding
of the current tax laws, and you should look for
other counsel. No one wants to pay taxes, but
we have to. Looking for the legal manner to pay
the least amount of taxes is what you should do.
Take the time and get the right advice. You could
save ten of thousand of dollars.
Deducciones
• Gastos y cuotas del notario por actos de
adquisición o venta.
• Impuesto local en los ingresos por
disposición inamovible de la propiedad,
pagados por el vendedor.
• Pagos hechos sobre el avalúo de la
propiedad.
• Las comisiones pagadas en la compra o
venta de la propiedad.
Las deducciones antes mencionadas deben
contar con el soporte documental apropiado
y deben ajustarse a la inflación.
Importe de las Ganancias
de Capital y Cálculo
Como lo mencionamos anteriormente, el
cálculo, retención y pago provisional de este
impuesto debe hacerlo un notario público. El
pago de este impuesto se determina en una
escala que va del 6.4% hasta el 28%.
Mexico has created new rules and
closed loopholes that previously
existed in the tax rules pertaining to
the sale of homes.
México ha establecido nuevas
reglas y cerrado las lagunas
jurídicas que antes existían en las
normas fiscales en lo que se refiere
a la venta de viviendas.
Ganancias de Capital en la venta de
una Vivienda cuando el dueño no es
un “Residente Fiscal” de México.
Si no eres considerado un residente fiscal
de una vivienda deberás pagar los siguientes
impuestos en la venta de la misma. Tienes la
opción de pagar:
1. 25% sobre el importe total de la venta SIN
DEDUCCIONES,
2. o 28% sobre la ganancia de capital. Fórmula:
Ingresos - Costo - Deducciones = Ganancia
de capital
Nota: La opción dos sólo aplica cuando: a) El
vendedor tiene un representante legal en México,
o b) La transacción se formaliza mediante una
escritura pública (ante un Notario).
Comentarios Finales
México ha establecido nuevas reglas y cerrado
las lagunas jurídicas que antes existían en
las normas fiscales en lo que se refiere a la
venta de viviendas. Esto aunado a la dificultad
de determinar el impuesto y la falta de una
verdadera “cultura” de pago de impuestos
en México ha provocado que los notarios
recurran a situaciones tales como:
• Considerar a todos los extranjeros como
“no residentes” para efectos fiscales
• Considerar que todas las personas que no
cuentan con RFC (antes de la venta) no son
capaces de beneficiarse de las exenciones
permitidas por ley.
• Solicitar documentación adicional no
requerida por ley para comprobar que una
propiedad en específico es una residencia
primaria.
• No permitir deducciones autorizadas aun
cuando cumplan con todos los requisitos
fiscales.
• Solicitar que el FM2 o el FM3 mencione
algún texto o alguna dirección específicos.
• Cometer errores en los cálculos, etc.
La información antes mencionada deberá
ponerte en la posición de tener un
entendimiento general y correcto de como
se calcula este impuesto. Si alguien te dice
alguna cosa diferente, en la mayoría de los
casos, es porque no tiene conocimiento
correcto ni completo de las actuales leyes
fiscales y deberás buscar otro asesor. Nadie
quiere pagar impuestos, pero debemos
hacerlo. Buscar la manera legal de pagar
la menor cantidad de impuestos es lo
que debes hacer. Date tiempo y obtén el
asesoramiento correcto. Te podrías ahorrar
decenas de miles de dólares.
The Mexican Maritime
Zone Explained
- Ana Lilia Lozano & David Connell, Connell and Associates
R
ecently the environmental authorities
have partially released an official and
general survey of all Federal Maritime
Zones that border the coastal areas of Mexico.
It describes the areas known as “Terrenos
Ganados al Mar” or Land Gained from the Sea
that exist between Federal Maritime Zones and
beachfront properties.
This survey, among other things, intends to
establish an official parameter in the elaboration
of any individual Federal Maritime Zone or
Land Gained from the Sea survey that is used
to apply for concessions over such areas.
Most of our clients know what the Federal
Maritime Zone is and are aware of the process
of acquiring the concession rights of the
Federal Maritime Zone that is adjacent to their
beachfront lots. However, most of them are
uncertain about the nature of this Land Gained
from the Sea and if these lands can be ‘acquired’
in any form. The purpose of this message is to
briefly describe what Land Gained from the
Sea is and how it can be acquired.
The Federal Maritime Zone is the 20-meterwide strip of firm and passable land that
borders beaches or natural deposits of marine
water. As mentioned before, the Land Gained
from the Sea is a fraction of land that may exist
between such Federal Maritime Zone and the
adjacent private property (beach front lot).
R
ecientemente las autoridades
ambientales han publicado la planimetría
o levantamiento general oficial de todas
las Zonas Federales Marítimas ubicadas en las
áreas costeras de México. Esta describe las
áreas conocidas como “Terrenos Ganados al
Mar” que existen entre la Zona Federal Marítima
y las propiedades con frente de playa.
Esta planimetría, entre otras cosas, intenta
establecer un parámetro oficial en la
elaboración de cualquier plano o levantamiento
individual de Zona Federal Marítima o Terrenos
Ganados al Mar que sea utilizado para solicitar
concesiones sobre dichas áreas.
La mayoría de nuestros clientes saben que es
la Zona Federal Marítima y están concientes
del proceso para adquirir los derechos de
concesión de la Zona Federal Marítima que
esta adyacente a sus lotes frente a la playa.
Sin embargo, la mayoría de ellos desconocen
la naturaleza de los Terrenos Ganados al Mar
y si estos terrenos pueden ser adquiridos de
alguna manera. El propósito de este mensaje es
describir brevemente lo que son los Terrenos
Ganados al Mar y como se pueden adquirir.
La Zona Federal Marítimo Terrestre es una
franja de 20 metros de ancho de tierra firme
y transitable que limita con las playas o
depósitos naturales de agua marina. Como
he mencionado antes, los Terrenos Ganados
al Mar son una fracción de tierra que puede
existir entre la Zona Federal MarítimaTerrestre y una propiedad privada adyacente
(lote frente a la playa).
Both Federal Maritime Zone and Land Gained
from the Sea are considered public property,
which means that the Government is the owner.
While the Federal Maritime Zone usage can
only be ‘acquired’ through a concession by Tanto la Zona Federal Marítimo Terrestre
means of which the licensee only acquires como los Terrenos Ganados al Mar son
rights to ‘use and enjoy’ such Federal Maritime considerados propiedad pública, lo que
Zone in an exclusive manner, the Land Gained significa que el gobierno es su propietario.
from the Sea can be ‘acquired’ either through Mientras que el uso de la Zona Federal
a concession or public sale (auction), giving Marítimo Terrestre solo puede ser ‘adquirido’
the purchaser direct title over such land and mediante una concesión a través de la cual el
converting it into private property. No further concesionario solo adquiere derechos para
fee or tax should be payable to the Government “usar y disfrutar” dicha Zona Federal en una
after the price for the (public) sale is paid. The
price payable for the sale will be estimated
based on an official appraisal.
The process of acquiring the concession over
Land Gained from the Sea is similar to the
process of acquiring a Federal Maritime Zone
concession. The process of acquiring the
Land Gained from the Sea via public auction
could certainly represent a larger and more
annoying process. However, the outcome is
that this land will be converted into private
property and for that reason will be totally
sellable. This process has several phases
which must be carried out correctly. This
process does take time, and we estimate that
it could run as long as 2 years to complete.
An important note to consider is that the owners
of lots that have acquired the concession title
over the adjacent Federal Maritime Zone have
the right of preference for acquiring adjacent
Land Gained from the Sea via direct sale, thus
completely avoiding a public auction.
Note that not all beachfront lots have gained
land from the sea. It is important to check on
your particular case before proceeding.
forma exclusiva, los Terrenos Ganados al
Mar pueden ser ‘adquiridos’ ya sea por una
concesión o por una venta pública (subasta),
dándole al comprador un título sobre
dicho terreno convirtiéndolo en propiedad
privada. Ningún impuesto u honorario debe
de pagarse al Gobierno después de que se
haya pagado el precio de venta (pública). El
precio a pagar para la venta será estimado
con base a un avalúo oficial.
El proceso para adquirir una concesión
sobre Terrenos Ganados al Mar es similar al
proceso para adquirir una concesión de Zona
Federal Marítima. El proceso para adquirir
Terrenos Ganados al Mar por la vía de subasta
pública puede ciertamente representar un
proceso más largo y molesto. Sin embargo, el
resultado es que el terreno se convertirá en
propiedad privada y por esa razón también
será totalmente apto para venderse. Este
proceso tiene varias fases que se deben llevar
correctamente. El proceso toma su tiempo,
estimándose en 2 años para completarse.
Una nota importante a considerar es que
los propietarios de los terrenos que han
adquirido el título de concesión sobre la
Zona Federal adyacente, tiene el derecho de
preferencia para adquirir Terrenos Ganados
al Mar por vía venta directa, evitando de este
modo la subasta pública.
Nótese que no todos los terrenos con frente playa
tienen Terrenos Ganados al Mar. Es importante
revisar su caso particular antes de proceder.

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