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España
Hotel MarketView
CBRE Global Research and Consulting
2012
PERNOCTACIONES
-1,9%
OCUPACION HOTELERA: 54,8%
-2,5%
ADR: 70,5€
1,7%
REVPAR: 38,6€
-0,8%
INVERSIÓN HOTELERA
-30,6%
RALENTIZACION GENERALIZADA DEL MERCADO HOTELERO
RESUMEN EJECUTIVO
Indicadores clave
2011
2012
Ocupación


ADR


RevPAR

=
Rentas
=

Yields
=
=
A destacar en el 2012
• Descenso de la demanda hotelera y
estancamiento de la oferta.
• Ligera subida del ADR; descenso de
la ocupación.
• Caída del volumen de inversión y
del precio medio por habitación.
• Aumento de los contratos de
franquicia y de explotación en
propiedad; descenso de los
alquileres.
Actividad destacada:
Compra de la Manzana de
Canalejas, Madrid, por el Grupo
Villar Mir.
Compra por parte de Pontegadea
de la participación de Thomas
Cook en 5 hoteles Iberostar.
Venta del edificio en Gran Vía 80,
Madrid, de Renta Corporación a
Seca S.A.
1
Cambio de operador en el hotel
AC Sant Cugat, propiedad de
Catalana Occidente.
Venta del edificio de Banco
Sabadell en Rambla Cataluña 7-9,
Barcelona, a la cadena H10
Hoteles.
En 2012 la demanda hotelera en
España, medida en número de
pernoctaciones, se contrajo en un
1,9% por la caída del turismo
nacional,
aunque
el
turismo
internacional continuó en ascenso
(+2,3%).
La oferta hotelera del país se mantuvo
prácticamente plana con respecto a
2011, con un tímido crecimiento en el
número de plazas del 0,2%. El
crecimiento esperado de la oferta
para 2013 se estima en un 1,2%, con
numerosos proyectos en Madrid y
Barcelona que abrirán previsiblemente
sus puertas en este ejercicio.
La operativa hotelera estuvo marcada
por una recuperación del 1,7% en
tarifa media diaria o ADR, pero una
ligera caída de la ocupación media,
haciendo que el indicador de RevPAR
se mantuviera prácticamente estable
con respecto a 2011. Destacar la
caída de los indicadores de Madrid
frente al crecimiento de los de
Barcelona. Los destinos vacacionales
tuvieron un comportamiento dispar.
Principales zonas turísticas de España
El volumen de inversión hotelera
registrado cayó un notable 30,6%
hasta los 495 millones de Euros,
aunque el número de transacciones
fue superior. El mayor número de
operaciones se produjo en el mercado
vacacional, seguido de las zonas
prime de Madrid y Barcelona, donde
se detectó una gran actividad en
edificios para reconversión a hotel. El
precio medio de venta por habitación
retrocedió hasta los 82.000 €.
Las operaciones de cambio de
operador aumentaron un 55,8% con
respecto a 2011. Aunque el régimen
de explotación dominante en estas
operaciones continuó siendo el
alquiler, destacamos un crecimiento
del 16,7% en el número de contratos
de franquicia firmados.
Las perspectivas para 2013 muestran
un año relativamente plano en cuanto
a demanda, oferta y operativa, pero
un comportamiento más dinámico de
la inversión hotelera al preverse la
salida a mercado de un elevado
número de activos, especialmente por
parte de entidades financieras.
Destinos Vacacionales
Destinos Urbanos
Freno en el crecimiento de la demanda
Millones de pernoctaciones
272
Extranjeros
269
250
200
150
155
155
117
267
251
113
Pernoctaciones totales
287
281
141
113
110
179
175
154
112
102
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: INE
Variación de pernoctaciones en las principales zonas
Los retrocesos de demanda en la mayoría de destinos
turísticos nacionales fueron de aproximadamente el
15,5 2,5%. Es reseñable que fue aún más agudo en las
ciudades de Madrid y Valencia, donde la caída de las
3,1
pernoctaciones fue superior al 4%. Por el contrario, la
281,4
ciudad de Bilbao fue la primera plaza nacional en
10,1
cuanto a crecimiento de demanda, registrando una
57,4
subida del 6,6% en el número de pernoctaciones.
Millones de pernoctaciones
% variación anual
Madrid
Valencia
España
Costa Brava
Canarias
Zaragoza
Costa Blanca
Sevilla
Barcelona
Costa del Sol
Baleares
Costa Dorada
Bilbao
1,3
14,7
3,6
16,2
15,4
54,4
9,2
1,5
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
Fuente: INE
Crecimiento en pernoctaciones por categoría
Millones pernoctaciones
% variación anual
Cuota
17,5
6,8%
1*
5,5
2,1%
2*
19,9
6,3%
3*
94,7
34,2%
5*
15,8
5,5%
4*
131,0
45,2%
Hostales
2
-12%
-10%
Fuente: INE
España, Hoteles| MarketView
Nacionales
300
En 2012 España alojó un total de 83,2 millones de
viajeros y registró 281,4 millones de pernoctaciones,
cifras que suponen retrocesos interanuales de -2,6% y 1,9% respectivamente. Es necesario destacar que en
2011 la demanda hotelera del país, medida en número
de pernoctaciones, se vio especialmente favorecida por
el denominado fenómeno de la “Primavera Árabe”, que
desvió un elevado número de turistas desde el Norte de
África a nuestras costas. Este fenómeno fue agotándose
paulatinamente en 2012 con la estabilización de los
países competidores, aunque la demanda extranjera
siguió creciendo, eso sí, a menor ritmo. Sin embargo, el
turismo nacional se contrajo severamente como
respuesta a la difícil coyuntura económica que atraviesa
el país.
2012
DEMANDA
Pernoctaciones en España
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
Importancia del turismo internacional
Pese al retroceso agregado de la demanda, las
pernoctaciones
internacionales
crecieron
moderadamente en casi todos los destinos españoles. A
nivel nacional, el número de pernoctaciones
protagonizadas por turistas extranjeros creció un 2,3%
con respecto a 2011, llegando a representar el 63,7%
del total.
En el caso concreto de Barcelona, ciudad con una
demanda marcadamente internacional gracias al
turismo de ocio y MICE, el número de pernoctaciones
extranjeras creció un 3,7% con respecto a 2011,
representando el 83,6% de la demanda. Por el
contrario, la ciudad de Madrid, todavía menos
consolidada como destino de ocio urbano, registró un
descenso del 7,2% en el número de pernoctaciones
extranjeras, representando casi el 55% del total.
A nivel nacional, los principales países emisores
extranjeros continuaron siendo Alemania y Reino
Unido, aunque los mercados que mayor crecimiento
experimentaron fueron el ruso y noruego, con subidas
del 25,4% y del 21,2% respectivamente.
2
2012
OFERTA
Número de plazas estimadas España
La crisis frena el crecimiento de la oferta
Hoteles España | MarketView
Por primera vez en los últimos 15 años el crecimiento
de la oferta hotelera, medido en número de plazas
abiertas y disponibles, se quedaba por debajo del 1%,
concretamente en un 0,2%, cerrando el ejercicio 2012
con un total de 1,4 millones de plazas hoteleras en
España.
1.460.000
CBRE Hotels registró en 2012 un total de 74 aperturas
hoteleras, de las cuales 18 tuvieron lugar en
Barcelona, que vio crecer su oferta un 4,7%, cifra muy
por encima de la media española. Por el contrario, la
oferta hotelera en Madrid apenas varió un 0,5%, con
sólo 5 establecimientos inaugurados en 2012, que
compensaron los 3 cierres de hoteles no rentables en
la ciudad.
1.360.000
De acuerdo a la información de CBRE Hotels, el 43,2%
de los hoteles inaugurados en 2012 se explotarán en
régimen de propiedad, dato significativamente
superior al 31% de 2011. Los hoteles en régimen de
alquiler, gestión y franquicia tuvieron una cuota del
23,0%, 6,8% y 4,1% respectivamente sobre el total de
las aperturas.
Fuente: INE
Se estima que la oferta hotelera nacional crecerá en
un 1,2%, con 81 proyectos previstos en todo el país.
Barcelona podría asistir a un total de 17
inauguraciones mientras que en Madrid podrían
producirse hasta 20 aperturas.
1.440.000
1,2%
1.420.000
1.400.000
Desde el inicio de la crisis económica hemos asistido a
un crecimiento en el número de cierres por temporada
en aquellos destinos estacionales, fundamentalmente
en aquellos de la costa peninsular. Siguiendo con esta
tendencia, en la temporada baja de 2012 (octubrefebrero) el número de plazas hoteleras abiertas y
disponibles en España fue un 30,4% inferior al de
temporada alta.
3
Concretamente, en 2012 Costa Dorada fue el destino
español con mayor número de cierres por temporada,
con un 9,2% menos de plazas en los meses de
invierno. Sin embargo, a nivel agregado ha sido la
Costa del Sol la que más ha disminuido su oferta
hotelera en temporada baja, registrando un
decrecimiento anual compuesto del 3,7% desde el año
2009.
2011
2012
2,6 %
1.380.000
1,8 %
1.340.000
1.320.000
1.300.000
1.280.000
2008
2009
2010
2013*
2013*: Previsión de oferta futura según información registrada por CBRE Hotels
Distribución de oferta hotelera actual y futura por categoría
(número de plazas)
Proyectos en España para 2013
España 2012
2*
9%
1*
4%
5*
7%
1*
2%
5*
17%
2*
14%
3*
11%
4*
47%
La categoría de 4 estrellas volverá a erigirse como la 3*
33%
preferida, con el 56% de las potenciales
inauguraciones de 2013, categoría seguida por la de
5 estrellas, que contara con el 17% de aperturas.
Mayores cierres estacionales
2,1 %
0,2 %
4*
56%
Fuente: INE y CBRE
Variación número de plazas en temporada baja
Plazas
2009
2010
2011
2012
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
-3,7 %
-1,0 %
30.000
20.000
10.000
+0,1 %
0
Costa del Sol
Fuente: INE
Costa Brava
- 3,1%
Costa Dorada
Costa Blanca
OPERATIVA
Mayor tarifa media pero menos ocupación
Ocupación
80 €
60%
70 €
50%
60 €
40%
50 €
40 €
30%
30 €
20%
20 €
10%
10 €
0€
0%
2009
2010
2011
ADR
2012
RevPAR
Ocupación (%)
Fuente: INE
Evolución indicadores operativos Madrid y Barcelona
MADRID
2009
140
BARCELONA
2010
2011
100
80
60
40
20
0
ADR (€) RevPAR (€) Occ %
ADR (€) RevPAR (€)
Fuente: STR Global
RevPAR en algunas ciudades de Europa
RevPAR
65,9
Dublin
Praga
Paris
Berlin
Budapest
Dusseldorf
Bucarest
Londres
Viena
4 Barcelona
Roma
Amsterdam
Bruselas
Madrid
51,1
139,4
63,8
36,0
72,5
42,5
160,4
70,6
83,0
97,6
92,9
73,3
55,3
Fuente: STR Global
-5%
0%
5%
En
los
destinos
vacacionales
españoles
el
comportamiento de la operativa fue dispar. Como
ejemplos, el RevPAR en Canarias se situó en 55,8 €
(+1,1% con respecto a 2011), en Baleares alcanzó los
43,3 € (+8,5% con respecto a 2011), en cambio en la
Comunidad Valenciana el retroceso interanual fue del
1,9%.
Mejores resultados en el conjunto de Europa
Variación anual (%)
-10%
En Madrid, la operativa hotelera fue fiel reflejo de la
caída en las pernoctaciones. En concreto, la ocupación
se situó en un 63,9% de su capacidad, un 3,6% por
debajo de 2011. Esta misma caída interanual se repitió
en el ADR de la ciudad, que cerrando en 86,5 €,
acumuló en 2012 4 años de descensos sucesivos.
Como consecuencia, el RevPAR de la ciudad descendió
un 5,6% hasta los 55,3 €.
Barcelona por el contrario, favorecida por el auge del
turismo internacional, experimentó un modesto
crecimiento en ambos indicadores. La ocupación
hotelera de la ciudad alcanzó el 71,4% (+1,1% con
respecto a 2011) mientras que el ADR cerraba en
116,1 € (+1,7% con respecto a 2011). Así, el RevPAR
alcanzó los 83,0 €, un 2,8% más que en el ejercicio
anterior.
2012
120
Occ %
El retroceso interanual de la demanda sufrido en 2012
en el conjunto del país se vio directamente reflejado en
el indicador de la ocupación hotelera, que cerró el
ejercicio en un 54,8%, un 2,5% por debajo del dato de
2011. Por el contrario, la tarifa media o ADR
experimentó un comportamiento positivo, creciendo un
1,7% hasta los 70,5 €, la cifra más elevada de los
últimos 4 años. Como resultado de los dos indicadores
anteriores, el RevPAR del país experimentó una leve
variación con respecto a 2011, retrocediendo un 0,8%
hasta los 38,6 €.
España, Hoteles | MarketView
RevPAR / ADR
2012
Principales indicadores de rentabilidad hotelera en
España
10%
15%
En términos generales, los mercados hoteleros de las
principales
capitales
europeas
tuvieron
un
comportamiento positivo, con un crecimiento medio en
la cifra de RevPAR de 4,5%. No obstante, mientras que
en 2011 Berlín fue la única ciudad europea con
indicadores operativos a la baja, en 2012 este hecho se
produjo también en Amsterdam, Bruselas y en la ya
comentada Madrid, que encabezaba el ranking
europeo con una caída en RevPAR por encima del 5%.
Entre los destinos que registraron mayores incrementos
en RevPAR encontramos a Dublín (+13,8% con respecto
a 2011) y Praga (+10,5% con respecto a 2011).
Londres tuvo un crecimiento menor al esperado en el
año de la celebración de las Olimpiadas, con un
incremento interanual del 4,5% en su cifra de RevPAR.
.
4
TRANSACCIONES
2012
Menos volumen, misma actividad
Volumen de transacciones hoteleras
Hoteles España | MarketView
En 2012 CBRE Hotels registró un total de 56
transacciones hoteleras en España, 18 operaciones
más que en 2011. Sin embargo, el volumen de las
operaciones cuyo precio ha trascendido al mercado se
reducía en un 30,6% hasta los 495 millones de Euros.
En la ciudad de Madrid se registraron un total de 8
operaciones, muchas de ellas de venta de edificios
para su futura reconversión a hotel. En el caso de
Barcelona, el número de transacciones ascendió a 6
operaciones, y la mayoría de ellas para implementar
proyectos hoteleros. A pesar de esto, el porcentaje de
transacciones en zona prime de Madrid y Barcelona
descendió del 21,6% en 2011 al 19,6% en 2012. A
diferencia de lo anterior, el producto vacacional ganó
peso dentro de las operaciones, concentrando el
64,3% de las transacciones frente al 51% del año
anterior.
Millones de euros*
1.400
1.163
1.200
1.000
800
713
600
5
inversores
privados
e
Si bien el perfil del comprador predominante continuó
siendo el de Cadena Hotelera, la cuota de éstas
descendió del 62,0% de las operaciones en 2011 al
46,4% en 2012. Por el contrario, aumentó el número
de transacciones protagonizadas por Inversores
Privados (35,7%) y por Inversores Institucionales
(14,3%), grupos que el año anterior habían
representado el 27,0% y el 9,0% respectivamente.
2009
2010
495
0
2008
2011
2012
*Volumen de inversión registrado por CBRE Hotels
Fuente: CBRE Hotels
Número de transacciones en 2012 por ubicación del activo
Otras
ubicaciones
urbanas
3,6%
Prime Mad y
BCN
19,6%
Secundaria Mad
y BCN
5,4%
Vacacional
64,3%
Prime Ciudades
secundarias
7,1%
Fuente: CBRE Hotels
Tipología del inversor en 2012 por número de transacciones
3,6%
Cadena Hotelera
14,3%
Con relación a los yields, 2012 ha sido un año con
pocos comparables de mercado y poca transparencia
de los mismos. No obstante, para los mercados de
Barcelona y Madrid la rentabilidad exigida por los
inversores se situó entorno a un 7%, ajustándose en
función de la ubicación del activo, su calidad y el tipo
de operador. En el mercado vacacional fue del 9%.
Reaparición
de
institucionales
500
200
En términos de volumen, la transacción más relevante
del año fue la compra por parte de Pontegadea de la
participación que Thomas Cook poseía en 5 hoteles
explotados por Iberostar (94 millones de euros).
Por representatividad, destacar la compra por parte
del Grupo Villar Mir al Banco Santander de la
“Manzana de Canalejas” en Madrid, donde se llevará
a cabo una remodelación total del edificio y se
albergará un hotel de 5 estrellas operado por la
cadena internacional Four Seasons. Pese a
operaciones como la anterior, es destacable la caída
del 50% en el precio medio transaccionado por
habitación, que cerró el 2012 en 85.000 €, poniendo
de manifiesto un perfil más oportunista de los
inversores.
469
400
Inversor Privado
46,4%
35,7%
Inversor Institucional
Tour Operador
Fuente: CBRE Hotels
Precios por habitación en transacciones 2007-2012
Precio / hab.
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2007
Fuente: CBRE Hotels
2008
2009
2010
2011
2012
Ubicación Cat.
Innside (cartera)
Madrid
Iberostar (cartera)
España
Don Miguel Golf & Sport Marbella
Edificio Gran Vía
Madrid
Edificio Bergara
Barcelona
Hotel Suecia
Madrid
Tryp Bellver
Mallorca
Manzana de Canalejas Madrid
4*
4*
4*
4*
4*
5*
Hab.
2 Edificios
5 Hoteles
502
127
384
194
Precio
€MM
(Aprox)
25,0
94,0
26,0
20,6
20,0
20,0
30,0
60,2
Comprador
Vendedor
Maydon Inversiones
Pontegadea
Magma Invest
Seca S.A.
Home Hostels
Maydon Inversiones
n/d
Grupo Villar Mir
Varios
Thomas Cook
Sipsa
Renta Corporación
Ballester/Bankia
Banesto
Meliá Hotels
Banco Santander
Fuente: CBRE Hotels
Destacar el significativo incremento de las operaciones
protagonizadas
por
hoteleros
independientes
(+218,7%), que pasaron a operar los establecimientos
directamente en régimen de propiedad desafiliando la
marca anterior.
En términos de ubicación, las operaciones de cambio
de operador se concentraron principalmente en las
provincias de Barcelona, Las Palmas e Islas Baleares
(10,8%, 9,7% y 9,1% respectivamente), seguidas de la
provincia de Madrid, registrando el 8,5% de las
operaciones de cambio de operador.
Tipología de contratos firmados en 2012
Gestión
27,8%
En 2012 el cambio de manos en la explotación de
activos hoteleros se incrementó un 55,8% con respecto
al año anterior, firmándose más de 175 operaciones.
De las anteriores, el 36,9% fueron en régimen de
alquiler, un 21,9% menos que en 2011, el 27,8% en
régimen de gestión, un 25,4% menos que en 2011 y el
8,5% en régimen de franquicia (+16,7% con respecto
a 2011).
España, Hoteles | MarketView
Hotel
Aumento de los cambios de operador
2012
Principales transacciones hoteleras en España
Alquiler
36,9%
Por procedencia, destacar que el 86,9% de los nuevos
contratos fueron firmados por cadenas hoteleras
nacionales, mientras que el número de contratos
suscritos por operadores internacionales fue del
13,1%, un 31% inferior al dato registrado en 2011.
De los contratos firmados por cadenas internacionales,
el 61,1% fueron en régimen de franquicia y el resto en
arrendamiento variable y gestión.
Franquicia
8,5%
Incremento del número de reformas
Concensión
0,6%
CBRE Hotels registró durante el ejercicio 2012 la
finalización de las obras de reforma y remodelación de
55 establecimientos en la geografía española, estando
previstas las reaperturas de otros 48 hoteles para
2013.
Propiedad
26,1%
Fuente: CBRE Hotels
Protagonistas de los contratos firmados en 2012
Internacional
13%
6
Se trata de un número elevado de reformas hoteleras,
lo que pone de manifiesto que tanto cadenas como
inversores hoteleros aprovechan los periodos bajos del
ciclo para acometer mejoras en sus instalaciones y
aumentar así la competitividad de los establecimientos
de cara a una recuperación del mercado.
6
Fuente: CBRE Hotels
Nacional
87%
PERSPECTIVA 2013
2012
España, Hoteles | MarketView
 En términos generales, el mercado hotelero español va a tener un comportamiento relativamente similar al
del pasado ejercicio 2012. Dada la coyuntura económica actual, no prevemos grandes cambios de
tendencia en la demanda, sino que el crecimiento del cliente nacional seguirá muy lastrado por las
dificultades que atraviesa la economía española, y el cliente internacional seguirá al alza, si bien se
consolidará la mayor diversificación en los países emisores de turistas. La oferta de nuevas plazas seguirá
muy contraída, si bien prevemos que en ciudades como Madrid o Barcelona siga aumentando la oferta,
debido en buena parte a la poca actividad inmobiliaria en la promoción de edificios residenciales o de
oficinas. Con relación a los principales indicadores de operativa, vislumbramos prácticamente un año
plano con relación al año 2012, con apenas movimientos significativos en ocupación o precio medio y
resultando por tanto un RevPAR muy similar al alcanzado el año pasado.
 Por otro lado, la rotación de operadores hoteleros va a seguir siendo intensa en 2013. Los vencimientos
de contratos y renegociaciones de renta van a seguir siendo las principales causas de las entradas y
salidas de los operadores en los hoteles españoles. Se consolidará la creciente desafiliación de muchos
hoteles y veremos un mayor aumento de los contratos de franquicia. Los arrendamientos seguirán la
tendencia de incorporar tramos variables en las rentas y el crecimiento de los contratos de gestión
dependerá, en buena medida, de la capacidad de los operadores hoteleros, principalmente los
internacionales, de flexibilizar sus posiciones.
 La inversión hotelera en España seguirá limitada en 2013 por las dificultades que atraviesan los mercados
de financiación. Sin embargo, prevemos una afluencia muy relevante de activos hoteleros en el mercado
debido a acuerdos de refinanciación que incluyan como compromiso ventas de carteras, liquidaciones de
activos provenientes de procesos concursales y venta de hoteles por parte de las entidades financieras no
intervenidas. Todo ello va a propiciar un mayor ajuste en los precios de venta por lo que se podría
cosechar un año mejor que 2012 en términos de volumen hotelero transaccionado. Se espera que la
SAREB tenga unos efectos limitados en el mercado hotelero debido a su reciente creación.
Para más información, póngase en contacto con CBRE Hotels España:
Jorge Ruíz Andrés
Director Nacional
CBRE Hotels SPAIN
Miguel Casas Albandor
Director
CBRE Hotels SPAIN
Patricio Palomar Murillo
Director Nacional
CBRE - Research & Investment Strategy
Avda. Diagonal 605,8º 1ª
08028 Barcelona, España
t: +34 93 444 7700
e: [email protected]
Pº de la Castellana 202, 8ª
28046 Madrid, España
t: +34 91 598 1900
e: [email protected]
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t: +34 91 598 1900
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Global Research and Consulting
This report was prepared by the CBRE Spain Research Team which forms part of CBRE Global Research and Consulting –
a network of preeminent researchers and consultants who collaborate to provide real estate market research, econometric
forecasting and consulting solutions to real estate investors and occupiers around the globe.
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