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Hotel, Tourism and Leisure
Informe Especial de Mercado
Publicación3 -ZARAGOZA
Junio
Informe Especial de Mercado
ZARAGOZA, ESPAÑA
Capitales de Communidades Autónomas
Zaragoza es la capital de
Aragón, una comunidad
autónoma al norte de
España, que corresponde al
reino medieval del mismo
nombre creado en 1035.
La provincia aragonesa más al norte de la comunidad,
Huesca, bordea Francia y está en el medio de los
Pirineos. En España, Aragón tiene Cataluña al este,
Valencia y Castilla–La Mancha al sur, y Castilla y León,
La Rioja y Navarra al oeste.
Zaragoza es la quinta ciudad más grande de España,
con 1,062 km2 y una populación de 700,000
habitantes. Situada a tres horas de coche de Madrid,
Barcelona, Bilbao, Valencia y Tolosa, Zaragoza es un
núcleo importante para el transporte y las
comunicaciones.
La inauguración del tren AVE entre Barcelona y
Madrid en 2003, con 50% de los trenes parando en
Zaragoza, ha acercado la ciudad a Madrid y
Barcelona. Las vías van ahora hasta Figueres, al norte
de Cataluña, y conectan la ciudad a Marsella y Paris
gracias a los TGV franceses.
Publicación3Zaragoza, España
DEMANDA Y OFERTA
La economía de la ciudad se ha beneficado de
proyectos como Expo 2008, exposición sobre el
agua y el desarrollo sostenible, del 14 de junio
al 14 de septiembre de 2008.
Desde el fin de Expo 2008, los operadores y
propietarios hoteleros sufren las consecuencias de
una sobreoferta combinada con una situación
económica difícil.
La feria, junto con el lanzamiento del AVE, fueron
el origen del boom de la construcción hotelera,
dando lugar a una grave sobreoferta de la cual la
ciudad todavía necesita años para recuperarse.
Los tres hoteles al oeste de la periferia de
Zaragoza, cerca de la estación de AVE y de la
zona de ferias, llegaron a una ocupación
combinada de un 41% en 2013, según las
informaciones dadas por los hoteleros.
Fuente: Horeca - Asociación de hoteles de Zaragoza
El operador líder de la ciudad, Palafox Hoteles, creció
con dos hoteles singulares de 180 habitaciones de lujo
(Hotel Hiberus y Hotel Reina Petronila). Uno está
situado en la zona de feria del otro lado del río Ebro y
el otro está al lado del nuevo centro comercial
Aragonia, situado dentro de la zona residencial
principal.
El segundo operador hotelero más importante, Meliá
Hotels International, opera el Meliá Zaragoza en el
centro de la ciudad así como el Tryp Zaragoza, a
unos minutos caminando de la estación de AVE.
www.horwathhtl.com
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Informe Especial de Mercado
Publicación3Zaragoza, España
NH Hoteles opera tres propiedades en el centro de la ciudad.
Fuente: INE (Instituto Nacional de Estadísticas)
El aumento excesivo de la oferta se muestra claramente
al mirar la tasa de ocupación durante el periodo de
Expo 2008, que bajó un 1% con respecto al año
anterior.
Fuente: INE (Instituto Nacional de Estadísticas)
CONSECUENCIAS
A pesar del optimismo moderado de los profesionales
del sector para 2014, los daños provocados por la
sobreoferta ya no pueden ser evitados.
Una de las propiedades más importantes, el Hotel
Husa Zaragoza, situado en el mismo edificio que la
estación de tren del AVE, ya no está anunciado en el
portal web de reservas hoteleras booking.com.
Debido a una campaña de desinversión y
restructuración de su portfolio español, NH Hoteles
dejará de alquilar y operar uno de sus cinco hoteles de
la ciudad.
Ninguna de las dos nuevas propiedades de Palafox
opera todo el año. Cierran durante cinco semanas,
de mitad de diciembre a finales de enero.
A pesar de una falta de demanda crítica, un nuevo
proyecto hotelero, el Hotel Eurostars Zaragoza,
operado por el Hotusa Group, se situará en la zona
de ferias y tiene prevista su inauguración en junio
2014.
ETAPAS PROACTIVAS
Teniendo en cuenta todos los aspectos, incluyendo
las tasas y los contractos de remuneración locales siendo unos de los más elevados de las capitales de
provincias - Zaragoza seguirá siendo probablemente
uno de los mercados hoteleros más difíciles del país.
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La Asociación de Hoteles de Zaragoza tomó
medidas y presentó un estudio que incluye unas
recomendaciones para lograr aumentar el número
de visitantes a la ciudad y a reducir costes.
Entre estas recomendaciones, está la propuesta de
mejorar las condiciones para que las aerolíneas de
bajo coste puedan crear nuevas rutas turísticas
desde ciudades situadas a menos de dos horas de
vuelo del aeropuerto de Zaragoza. Actualmente,
el aeropuerto se utiliza principalmente como
aeropuerto de carga.
Otras recomendaciones incluyen: incentivos para el
sector hotelero, sistemas de aplazamiendo de pago a
la seguridad social durante los cuatro meses más
bajos del año, aplicación de la misma tarifa que los
usuarios individuales en cuanto al suministro de agua
y una reducción del IVA del 10% al 4%.
FERIAS Y EVENTOS ALREDEDOR DE LA CIUDAD
Doce ferias anuales y catorce ferias nacionales
bianuales son programadas y atendidas únicamente
por visitantes españoles. Ninguna de ellas genera
una demanda suficiente para llenar los hoteles de la
ciudad si incluimos los del centro.
La mayoría de las ferias nacionales se reagrupan en
menos eventos, más grandes, y en ciudades como
Madrid o Barcelona. La Feria de Zaragoza tiene, por
tanto, serias dificultades en competir en esta
situación. Las expectativas son moderadas, ninguna
nueva feria está programada y se preve una baja de
los visitantes en los dos próximos años.
La campaña de salida a mercado del nuevo coche
Volkswagen Golf 7 en 2012 ha sido un gran éxito y
llegó a ganar un premio. Fue un evento desarrollado
sobre cuatro meses en la ciudad que produjó 15
millones de euros (20.6 millones de dólares) de
ingresos públicos extra para la ciudad. Debido a eso,
Zaragoza Turismo inició un plan de promoción
estratégico para atraer más eventos importantes a la
ciudad y sacar provecho del efecto sorpresa.
Zaragoza tiene una reputación positiva y se
mantiene estable en su posición de cuarta ciudad
de España sobre las 78, detrás de Madrid,
Barcelona y Bilbao. Aún así, muchos operadores
coinciden en que los eventos de este tipo son muy
escasos e inciertos para justificar unas previsiones
realmente optimistas.
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Informe Especial de Mercado
CONVENCIONES
La situación geográfica de Zaragoza, entre Madrid y
Barcelona, así como la buena relación calidad-precio
de los hoteles y salas de reuniones son los puntos
fuertes de Zaragoza para el creciente segmento de
reuniones y eventos. Se espera un ligero crecimiento
de este segmento en 2014, siguiendo las teorías de
que el sector hotelero experimentó su año más bajo
en 2013.
TURISMO
Para los turistas extranjeros, las razones principales por
venir a Zaragaoza son el ocio y el turismo. El gráfico
abajo muestra que el número de viajeros globales
sobrepasaba los números anteriores a la Expo 2008, lo
que indica el efecto positivo del marketing de Expo
2008 sobre el conocimiento de la ciudad al extranjero.
Zaragoza Turismo, una organización parte pública y
parte privada, está fuertemente apoyada por los
grupos hoteleros principales y los propietarios. Gracias
a un despliegue de promociones creativas, la
organización espera extender el promedio de
pernoctaciones por visitante en la ciudad y convertir
los turistas de un dia a más huéspedes hoteleros. El
nuevo plan marketing creado para los próximos cinco
años tiene como objetivo de acentuar las sinergias
gracias a la cooperación con redes existentes como la
Oficina de Turismo o la red de ciudades conectadas
por el AVE.
Publicación3Zaragoza, España
FUTURO PRÓXIMO
2014 es un año crucial para demuestrar que las
proyecciones moderadamente optimistas para los
próximos años estén justificadas.
Zaragoza podrá crecer únicamente si el turismo
nacional así como los viajes con motivo de trabajo
se recuperan, y en una situación de recuperación
económica. El primer trimestre fue positivo gracias
al incremento del número de ferias, ya que tres
ferias bianuales se celebran entre enero y marzo en
años pares.
Las tasas de ocupación han sido buenas durante la
Semana Santa y el puente del 1de mayo, de jueves a
domingo, indicando un nivel de confianza un poco
más alto de parte de los viajeros de ocio.
A pesar del aumento de las pernoctaciones por
estancia, Zaragoza seguirá siendo un reto para los
hoteleros. La sobreoferta de habitaciones ha sido
causada por un número excesivo de nuevos hoteles en
la periferia del centro de la ciudad. Excepto si la ciudad
consigue atraer más eventos importantes, no habrá
demanda suficiente para estos hoteles en los próximos
años. Incluso los mejores lugares del centro de la
ciudad no podrán disfrutar de una demanda sólida y
más del 80% de ocupación durante más de seis a diez
días al mes. En consecuencia, las tasas medias se
recuperarán lentamente y permanecerán debajo de
€75 / €90 ($103 / $123), comparable a otras ciudades
como Pamplona o Cáceres.
ESCRITO POR:
REINHARD WALL
Director de Asset Management
HorwathHTLSpain
email: [email protected]
* Proyecciones. Fuente: INE, Asociación de hoteles de Zaragoza
Reinhard Wall integró Horwath HTL Spain en 2014, donde es el
director de los servicios de Asset Management, en las oficinas de
Madrid. Con 30 años de experiencia al internacional en
management de hoteles en Europa y America del Sur, es ahora
responsable de las análisis de los portfolios hoteleros y ofrece
servicios de propuestas y soluciones de gestión para hoteles y
resorts, vinculados a una marca o independientes.
)038"5))5-SPAIN
BARCELONA
Av. Diagonal 429, 5
08036 Barcelona
T +34 93 240 28 20
www.horwathhtl.com
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Paseo de la Castellana 130, 7
28046 Madrid
T +34 91 598 43 44
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BARCELONA, SPAIN
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ATLANTA, USA
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HONG KONG, SAR
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BUDAPEST, HUNGARY
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