cómo pedir el cuadro de amortización de un crédito hipotecario y no

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cómo pedir el cuadro de amortización de un crédito hipotecario y no
Aturats
tots!
2016/09/21
dimecres
9
horas
–
4
desnonaments a Nou Barris
DESNONAMENT 1
Ens arriba la informació que volen desnonar a Mari Àngels
LLOC: carrer Valldemosa 62, Barri Porta (districte Nou Barris)
– Barcelona
LOCALIZACIÓN: http://goo.gl/maps/4QKtbTCepJp
HORA: 9 horas
METRO: línia 4 estació República ( abans Llucmajor)
Promou el desnonament: Immobiliària amb edificis sencers al
barri que no vol negociar res.
La família té la nostra solidaritat i la del barri. Mª Àngels
només demanava uns dies més a la propietat perquè té assignat
un habitatge d’emergència signat però mancar acondicionar. La
propietat ha demanat al jutge que no aturi el desnonament.
+_+_+_+_+_+_+_+_+_+_+_+_+_
DESNONAMENT 2
Ens arriba la informació que volen desnonar a la família de
Bernarda, 3 fills i 2 néts menors d’edat
LLOC: carrer Vall Ordesa 22, Barri Turó de la Peira (districte
Nou Barris) – Barcelona
LOCALIZACIÓN: https://goo.gl/maps/sdwhoM5getA2
HORA: 9 horas
METRO: Vilapicina (línia 5 blava)
Promou el desnonament: Immobiliària del Santander
La família té la nostra solidaritat i la del barri
+_+_+_+_+_+_+_+_+_+_+_+_+_
DESNONAMENT 3
Hi ha també un desnonament
patrocinat
per
una
c/Vallcivera a Ciutat Meridiana
immobiliària
que
esta
pendent
dels
solidaris del seu barri. En quan es pugui ajudar es farà
mutuament.
Macrodemanda contra el IRPHBancos e IRPH-Cajas
Las organizaciones ASUFIN, Asociación de Usuarios Financieros
y el Colectivo Ronda de Abogados han suscrito un acuerdo para
lanzar esta macrodemanda: reclamairph.com
Más de medio millón de hipotecas en España se suscribieron
utilizando los índices IRPH-Bancos e IRPH-Cajas como
referencia para el cálculo de intereses. Las entidades que
ofrecieron esta posibilidad a sus clientes utilizaban como
reclamo la mayor estabilidad de estos índices frente a las
fluctuaciones que de forma habitual afectan al Euribor. Lo que
no dijeron, sin embargo, es que tanto IRPH-Bancos como IRPHCajas son índices que tradicionalmente se han situado por
encima del Euribor y que, por tanto, suponía un previsible
encarecimiento de la hipoteca sin contraprestación alguna para
los clientes afectados.
Finalmente, tras años de polémica, las autoridades europeas
impusieron al Estado español la sustitución de IRPH-Bancos y
IRPH-Cajas al considerar que la configuración y el método de
cálculo de estos índices era susceptible de manipulación por
parte de las propias entidades y, por tanto, abusivo.
A partir de noviembre de
2013, el único de los índices
IRPH que se mantuvo en vigor
fue IRPH-Bancos que, de forma unilateral y sin negociación
previa, se impuso como índice sustitutivo en la mayoría de
hipotecas refrenciadas a los antiguos IRPH-Cajas e IRPHBancos. Lamentablemente para los hipotecados e hipotecadas que
durante años han sufrido los efectos del antiguo IRPH, el
nuevo índice no ha contribuido en nada a mejorar su situación,
además de no haber servido para corregir ninguno de los
defectos de forma y fondo que llevaron a las autoridades
europeas a cuestionar severamente su adecuación a la normativa
comunitaria.
Entre velar por los intereses de los usuarios y salvaguardar
el beneficio de la banca, el Estado español volvió a optar por
lo segundo.
¿Por qué una demanda?
Porque ya son muchos los juzgados de toda España que han
dictado sentencias admitiendo aquello que siempre hemos
defendido: el carácter netamente abusivo y perjudicial tanto
de IRPH-Cajas como IRPH-Bancos.
Porque tenemos derecho a exigir la devolución de los intereses
excesivos que hemos abonado en base a un índice de referencia
considerado reiteradamente perjudicial para los usuarios de
banca, tanto por los tribunales españoles como por las
autoridades europeas.
Porque las hipotecas referenciadas a IRPH-Cajas e IRPH-Bancos
se comercializaron de forma irregular y sin cumplir con las
exigencias de transparencia y suficiencia que la normativa
legal vigente impone a las entidades.
>>> TODA LA INFO AQUÍ >>>
El
proceso
a
la
banca
necesita
tu
apoyo,
no
acciones paralelas!
Ayer supimos que Crida per Sabadell realizará este sábado un
acto bajo el lema “Judici a la Banca” donde participaran
personas relevantes como David FERNÁNDEZ, Isabel VALLET, etc…
El formato que ha escogido esta organización política para
culpabilizar a la banca como responsable de la crisis es el
mismo que nosotros llevamos trabajando desde hace casi un año
desde diversas organizaciones sociales como nuestra Asociación
500×20, así como otras como Asc. Hipotecados Activos, PAH
Madrid, SICOM Televisión, Plataforma por la salida del euro,
etc… Uno puede imaginar que cualquier acción como esta supone
un enorme esfuerzo militante y unas energías que no se pueden
gastar para no obtener resultados visibles.
Este trabajo de denuncia se llama Proceso a la Banca, y se
inició a finales del 2015 realizando un acto el 12 de marzo
del 2016 en la Sedeta de Barcelona. Ha tenido amplia difusión
en diversos medios electrónicos por lo que es difícil que se
desconociera su existencia aunque reconocemos la dificultad y
amplitud del desafío. Desde entonces estamos preparando un
juicio popular con afectados, abogados , jueces y testimonios
que se celebrará en las dos ciudades (Barcelona, Madrid) con
el objetivo de divulgar a la opinión pública la
responsabilidad crucial de las entidades financieras en la
crisis que sufrimos desde hace una década. Este acto esta
previsto para los meses de noviembre y diciembre de este año.
Nos ha sorprendido que nuestra idea – de los movimientos
sociales- de golpe( ¡que no tiene derechos de autor!) haya
tomado delantera a través de Crida per Sabadell, organización
política. La sorpresa es que el formato es calcado. Nos ha
gustado que nos copien, lo que no nos ha gustado es que ni
siquiera nos hayan propuesto aunar esfuerzos ante tamaña tarea
de atacar a un enemigo común tan poderoso.
Nuestra idea era no depender de organizaciones políticas y que
Proceso a la Banca fuera patrimonio de los movimientos
sociales. No nos gusta que la fuerza de las ideas se disipe en
pequeños formatos sin coordinación ni objetivos comunes.
Si el acto de Crida per Sabadell: Judici a la Banca es un
eslabón en la culpabilización de la Banca lo sabremos en el
esfuerzo de las organizaciones sociales de Sabadell que se
unan en este movimiento. Emplazamos a Crida per Sabadell a una
reunión para aunar esfuerzos con las entidades de Sabadell.
No podemos permitir que Proceso o Judici se conviertan en una
pequeña parodia!!!
In Memoriam CX – Catalunya
Banc
Que fácil es perder la memoria.
También lo es
falsear la verdad, y sobre todo si se trata de información que
hace referencia a las entidades bancarias en España. Lo de
Catalunya Banc es incalificable. La antigua Catalunya Caixa
pasó a manos del Frob el 30 de septiembre de 2011, y se
rescató en un 90% de su capital por 1.719 millones de euros, o
fueron 13.000 millones?….
Se rescataron o nacionalizaron ” solo” los activos tóxicos y
los pasivos no rentables, y se mantuvieron privatizados,( es
decir Catalunya Bank) los activos y pasivos que daban
beneficios.
Siempre igual, si no hay beneficios y/o se entra en quiebra,
se rescata y pagamos todos, pero si hay beneficios,….estos se
van,….en este caso a BBVA.
Entonces, si Catalunya Caíxa se rescató, cómo ahora Catalunya
Banc, dicen, se FUSIONA, es ABSORBIDA, sus acciones quedan
AMORTIZADAS , ANULADAS, y Catalunya Banc se EXTINGUIRÁ, no sin
antes transmitir en bloque todo su patrimonio a BBVA y èste,
lo adquiere por ” sucesión universal” , vamos, se lo
queda,….así lo dicen.
Por favor, nos lo pueden volver a explicar?,…como ciudadanos
nos gustaría entenderlo un poco mejor.
Ah! , y si algún partido político le interesa el tema, también
se debería sumar a algún método( nuevo o por descubrir) de
ejercicios para recuperar la memoria perdida.
DESCANSE EN PAZ, CX.
Septiembre,2016.
Pere JULIÀ
¿ cómo pedir el cuadro de
amortización de un crédito
hipotecario y no morir en el
intento?
El cuadro de amortización de un crédito hipotecario es la
forma con la que este se extingue gradualmente a través del
pago de cuotas. Cada cuota está compuesta de una parte del
capital recibido en el préstamo y una parte de intereses. El
sistema de cálculo es el francés: intereses decrecientes y
amortización creciente.
Cuota
Importe
Capital
Año
Interés Amortización
Amortizado
nº
cuota
pendiente
1
1
149,00 € 14,20 €
134,81 €
8.365,19 €
134,81 €
2
1
149,00 € 13,97 €
135,03 €
8.230,16 €
269,84 €
3
1
……..
……..
……..
……..
……..
El cuadro de amortización suele ser un elemento de uso
cotidiano para valorar si una hipoteca nos conviene antes de
comprar nuestra vivienda. Hay muchos simuladores en Internet
pero ahora lo esencial es que usted está en una situación
económica difícil y quiere saber cuánto ha pagado entre
intereses y capital amortizado. Cree que el banco ha hecho
trampas en los cálculos, por ejemplo, por el redondeo al alza
del tipo de interés.
Por lo tanto lo importante es saber que tiene derecho a la
información de lo pagado– es real- y lo que queda por pagar –
será una simulación- según sea el Euribor si tiene hipoteca
variable.
¿Dónde pedir el cuadro de amortización?
a la agencia más próxima de su entidad financiera.
en su perfil de cliente de los servicios on-line de su
entidad financiera.
al Servicio de Atención del Cliente (SAC) de su entidad
financiera.
¿Cómo debo pedirla?
Agencia más próxima: con una carta con acuse de recibo:
MODELO 1 (.odt) (.pdf) -recuerde que siempre debe tener
una copia y debe ser sellada por la entidad.
En servicios on-line. No todos los bancos tienen este
servicio. En CatalunyaBank.
al SAC: mediante carta certificada o mejor burofax:
MODELO 2 (.odt) (.pdf)
Y si mi hipoteca es de hace muchos años, ¿me pueden negar toda
la información?
El problema son los términos en que la legislación de nuestro
país trata las deudas y por lo tanto las posibles
reclamaciones. En general el plazo general de prescripción de
acciones personales sobre deudas o reclamaciones derivadas
relaciones mercantiles o de prestación de servicios, del
Código Civil (artículo 1964) es de 15 años para las
reclamaciones dinerarias por deuda y de 20 años para las
hipotecarias una vez vencido el préstamo.
Pero el límite de años que podemos incluir en una reclamación
a un banco o entidad crediticia ha cambiado desde el 7 de
octubre de 2015 al modificarse el articulado de la Ley de
Enjuiciamiento Civil . En su disposición final primera, esta
Ley modifica el artículo 1964 del Código Civil (por primera
vez desde su aprobación en 1889) para reducir a cinco años el
plazo de prescripción para el ejercicio de acciones personales
que no tuvieran previsto un plazo especial – frente al plazo
de quince años anterior a esta modificación. Con eso debería
entenderse que con esa reforma:
La acción hipotecaria de las entidades prescribe a los
veinte años en caso de impago de cuotas.
Las reclamaciones ( contra la banca) prescriben a los 15
años siempre que fueran anteriores al 7 de octubre del
2015.
Las acciones personales sobre comisiones o
irregularidades que no tengan plazo especial prescriben
a los cinco años desde que pueda exigirse el
cumplimiento de la obligación.
Y si ¿ la entidad financiera no me contesta o alude a
evasivas?
En ese caso debería recurrir a una reclamación al Banco de
España. Estas se pueden realizar a través del servicio on-line
u Oficina Virtual del BdE aquí. Tienen formularios on-line.
Finalmente siempre le queda la reclamación judicial… claro!!!
Más información
.http://www.calculodehipoteca.net/simuladores/amortizacio
n-2/
Con fecha 6 de octubre de 2015 se ha publicado en el
Boletín Oficial del Estado la Ley 42/2015, de 5 de
octubre de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil.
http://economiazero.com. Otra modalidad.
La web economiazero propone otra manera de tener acceso a los
datos del cuadro de amortización a través de una Solicitud de
movimientos mediante fichero informático Norma 43. Este
fichero está normalizado y es obligatorio para los
asentamientos contables de las entidades financieras. Puede
usar este método si los anteriores más sencillos fallaron.
+++ información que le pueda interesar>>>
http://500×20.prouespeculacio.org/como-enfrentar-una-negativade-la-entidad-financiera-a-sellar-documentos-que-se-entregan/
Calculadora
de
embargos
judiciales
y
hipotecarias
ejecuciones
Un embargo no es el fin del mundo.
Si encara el problema sabrá sobreponerse
a una reducción de sus ingresos.
Cómo
puedo defenderme?
Cuánto dinero dispondré cada mes?
.
Taller ¿somos precarios? una
aproximación
a
la
cotidianeidad que nos oprime
2016/06/17 divendres 9 horas
– nou desnonament a Nou
Barris
9 hores divendres 17
juny 2016
DESNONAMENT
Ens arriba la informació que volen desnonar la família de
Abdelhay i Fátima, amb un nen de 2 anys i
RISC de 8 mesos.
un EMBARAS DE GRAN
LLOC: DR. PI I MOLIST, 62-64, Barri Porta (districte Nou
Barris) – Barcelona
LOCALIZACIÓN: https://goo.gl/maps/FiHxbfW2hJk
HORA: 9 horas
METRO: línia 4 estació llucmajor // línia 5 estació virrei
Promou el desnonament:
Aquesta família com tantes altres va haver de deixar de pagar
el lloguer al quedar-se a l’atur. El dia 21 entren en taula
d’emergències pel que demanem un ajornament fins que tinguin
pis.
La família té la nostra solidaritat i la del barri
¡¡¡PROU DESNONAMENTS SENSE ALTERATIVA ¡¡¡
BCN:
nueva
sentencia
en
primera instancia en BCN por
titulización contra Bankia
retrotrae una dación en pago
inicial
Varapalo a Bankia
Sentencia en juzgado de primera instancia
54 de Barcelona
El Juzgado acredita que el
verdadero propietario de la deuda
es Fondo Bancaja 13 -Fondo de
Titulización de Activos.
El Juzgado nº 54 de Barcelona acepta parte de la demanda
interpuesta a través del abogado José Angel GALLEGOS contra
Bankia. Se afirma que Bancaja suscribió un préstamo
hipotecario enb el 2007. Que dicha entidad titulizó el
préstamo en el Fondo Bancaja 13 – Fondo de Titulización de
Activos que estaba gestionado a su vez por Europea de
Titulización SA- Sociedad Gestora de Fondos de Titulización.
Que a pesar de la titularidad del préstamo BANKIA suscribió en
nombre propio una escritura de dación en pago para saldar un
pago parcial del préstamo hipotecario y de sendos préstamos
personales. LA sentencia certifica que Bankia dejó de ser
acreedor porque el titular del crédito fue el Fondo en virtud
de la cesión, aunque Bankia mantenía la administracion y
gestión del mismo.
El fallo estima parcialmente la demanda presentada por el
abogado contra Bankia,S.A. en el sentido que es la Sociedad
Gestora el titular de la misma. Entendemos aún a falta de
hablar con el abogado que el procedimiento retrotrae la causa
al inicio de la dación.
Adjuntamos sentencia.
También le puede interesar:
Ya hay sentencias y autos favorables a la lucha contra
titulizaciones y vencimiento anticipado de la hipoteca.
Titulizaciones hipotecarias ¡todo lo que debe saber,
hacer y buscar!
9h. desnonament, dilluns 09
maig al Turó de la Peira –
carrer Vall d’Ordesa 2
desnonament al Turó de la
Peira- 9barris
9 hores dilluns 09 maig 2016.
se informa a lxs vecinxs del distrito que mañana Bankia quiere
desahuciar a Manuela Vallejo y sus hijos
LLOC: carrer Vall d’Ordesa 2, barri de turó de la Peira
(districte Nou Barris) – Barcelona
LOCALIZACIÓN: http://goo.gl/maps/jy6LmGfhDLL2
HORA: 9 horas
METRO: línia L5 – blava-
parada Vilapicina
Promou el desnonament: Bankia
La familia té la nostra solidaritat i la del barri !!!CAP
PERSONA SENSE HABITATGE DIGNE¡¡¡
Los
bancos
que
hayan
titulizado
la
hipoteca
pierden
derecho
de
reclamación
HIPOTECARIO
Los
bancos
que
hayan
titulizado pierden derecho de
reclamación
El Banco de España (BdE) señala en un
comunicado que las entidades que hayan
titulizado sus préstamos hipotecarios
dejan de ser la acreedora del préstamo.
Este documento certifica que
ya hay bufetes de abogados
que por fin utilizan la
titulización para parar
procesos
de
ejecución
hipotecaria. El documento
extraido de derecho.com está
respaldado por las opiniones
del despacho Navas & Cusí,
despacho especializado en
derecho
bancario
y
financiero.
Así lo señala la autoridad bancaria española: “De conformidad
con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de
inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización
hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la
entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del
préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y
siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su
administración”. Con esta ‘doctrina’ muchos de los desahucios
practicados por las entidades financieras serían nulos al
haber dejado de ser acreedores del título tras la titulización
del crédito. “La Ley de Enjuiciamiento Civil es clara: han
perdido la legitimidad activa procesal”, señala Juan Ignacio
Navas. “Puede que no tengan obligación de informar al
hipotecado, pero al juez claro que deben de informar”, señala.
Bajo esta premisa, se aconseja a los consumidores hipotecarios
que se encuentren inmersos en un procedimiento de desahucio
que “presenten un escrito para que el juez requiera la
legitimidad”. ¿Y para los que ya han sido ejecutados y
subastado su inmueble? “Lo mismo: que requieran la legitimidad
porque de no existir, su subasta sería nula porque quien instó
el lanzamiento o la subasta no era realmente el titular del
crédito”, señala Navas.
Además, en caso de haber sido titulizado a un ‘fondo buitre’
puede ocurrir que el crédito ha sido cedido con una quita
aunque se reclame por el 100% de su importe. “Una actuación
que podría calificarse de enriquecimiento injusto y abuso de
derecho”.
“El problema legal de fondo es que las cesiones de crédito
mediante titulización no son transparentes”, explica el
experto. Las entidades no tienen obligación legal de comunicar
la cesión a un tercero y los fondo de titulización –además de
carecer de personalidad jurídica- no están obligados a
informar a Registro Mercantil de sus activos. Por su parte, ni
Banco de España ni CNMV informan de los préstamos hipotecados
que han sido titulizados ni de las carteras de los fondos de
titulización. No sólo eso, sino que Banco de España considera
que la subrogación en un tercero “no supone merma en las
garantías” del hipotecado:
“De la normativa aplicable a la titulización de préstamos no
se desprende que los deudores tengan que ser informados en
ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus
préstamos a un fondo de titulización”
Para evitar esta situación, se propone que el Banco de España
obligue a transparentar las cesiones de crédito. “De esta
manera evitaríamos situaciones en las que las entidades puedan
personarse sin la debida legitimidad activa procesal”. En su
opinión “tratándose de un bien de tanta trascendencia
económica y social como la vivienda, lo lógico es que dicha
transmisión del crédito quedara -de manera obligatoriapúblicamente reflejada para una defensa efectiva del derecho
de los consumidores hipotecarios”.
2016/04/26 martes – Desahucio
9 hores a Ciutat Meridiana –
carrer Perafita 71
➡️Desahucio!!!⬅️ a Ciutat
Meridiana- 9barris
9 hores martes 26 abril 2016.
Nos llega información de la familia de Elsa Cuevas, hija y
nieta y otra unidad familiar de madre y una hija que tiene
orden de desahucio de Bankia
LLOC: calle Perafita 71, barri de Ciutat Meridiana (districte
Nou Barris) – Barcelona // al lado escuela Mestre Morera
LOCALIZACIÓN: https://goo.gl/maps/RTA1FcpVAAq
HORA: 9 horas
METRO: línia L11 parada Ciutat Meridiana
Promou el desnonament: Parece ser que es una propuesta no
negociada de dación que Bankia ha tirado para adelante por la
brava enviando orden de desahucio
La familia té la nostra solidaritat i la del barri
04/28
jueves
:
La
titulització hipotecària i
altres formes de defensar
l’habitatge
Ponents:
Josep Manel NOVOA. Asociación Hipotecados Activos
Jose Angel GALLEGOS. Advocat
Debat:
modera Salva TORRES
.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
DIA: dijous 28 abril
HORA: 19 hores
LLOC: Ateneu La Bòbila
LOCALITZACIÓ: carrer de l’Estudiant s/n – plaça Sóller
MAPES: https://goo.gl/maps/YE83rSjkLJ52
METRO: Linia amarilla (Llucmajor)- azul (virrei amat)- roja
(Fabra i Puig)
CODI QR:
La burbuja del alquiler: Las
ayudas públicas al alquiler
social ¿son de derechas o de
izquierdas?
1º parte: La burbuja del mercado del alquiler: Un estudio
social, económico, fiscal y financiero.
2ª parte: La burbuja del alquiler: Las ayudas públicas al
alquiler social ¿son de derechas o de izquierdas?
Puede bajarse el documento completo con las dos partes listo
para imprimir AQUÍ
. – 1ª parte – .
La burbuja del alquiler:
Un estudio social, económico,
fiscal y financiero del mercado del
alquiler .
Ada Colau ha dicho que en Barcelona hay una nueva burbuja
inmobiliaria después que los precios de los alquileres hayan
subido de media un 7% en 2015 y de un piso de 75 m² se pidan
rentas de casi 800€. Otro dato apunta en el mismo camino: en
2015 la ciudad recibió una inversión inmobiliaria de casi
2.000 millones de euros que se acerca al 85% del presupuesto
municipal y supone el 20% de toda la inversión extranjera
realizada en España en ese año (10.700 millones de euros)
(*1).
Barcelona se ha convertido en el laboratorio del mercado de
alquiler del futuro. El Ayuntamiento ha dado la voz de alarma
pero continúa la sistemática expulsión de vecinos para
convertir los barrios populares en un parque temático para uso
y disfrute de los turistas.
Los hegde-funds y el turismo animan el sector
inmobiliario y los precios
El sector inmobiliario en España está alborotado por la
entrada masiva de dinero de los llamados fondos buitre y por
la avalancha turística. Es evidente que hay una lluvia fina de
dinero en muchas zonas de la península y una fuerte inversión
en las grandes ciudades. Pero la inversión no viene de los
hogares españoles que desde el 2007 continúan empobreciéndose
como indican las estadísticas y la soñada recuperación
económica va por barrios.
Todo empezó hace años con la máquina de creación de dinero
bancario que inició la Reserva Federal de los EE.UU con el
Quantitave Easing y el tipo de interés a cero para los bancos.
Ahora “el bazooka monetario” lo tiene Mario Draghi, que desde
el BCE dispara compras masivas de deuda empaquetadatitulizada – por valor de 80.000 millones de euros al mes, una
deuda que los bancos europeos y españoles no paran de generar.
Hay dinero “bancario” a raudales y los tipos de interés a
largo plazo se desploman. La máquina para rentabilizar “los
activos” necesita más combustible y las autoridades monetarias
y políticas alimentan la avidez por el riesgo financiero para
mantener artificialmente los precios de esos activos para que
eviten una nueva caída de todo el tinglado financiero
internacional. Pero todos sabemos quién sale beneficiado.
Sí, hay una lluvia inversora y viene desde los paraísos
fiscales y lo hace a través de sociedades interpuestas
propiedad de Fondos de inversión ( Cerberus-Haya, Blackstone,
etc). Estos verdaderos dueños de esa inversión financiera, no
va a producir cosas – hay sobrecapacidad industrial mundialsino a rentabilizar lo que hay (*2). El suelo urbano y las
propiedades inmobiliarias se han convertido en una recurrente
burbuja especulativa que extrae plusvalías de los edificios
adquiridos en las ciudades hiperconectadas – hub- del
capitalismo global. Son compras para revender con beneficio
pero también hay adquisiciones de activos inmobiliarios para
entrar en el sector de los arrendamientos. Este mercado está
en crecimiento en las grandes ciudades porque los precarios ya
no pueden comprar hipotecas pero pueden ser un negocio como
inquilinos. En España es imposible tener un proyecto de vida
estable como inquilino por la desprotección jurídica,
circunstancia que ven con muy buenos ojos los fondos de
inversión que compran viviendas para alquilar.
Más de 6 millones de ciudadanos viven bajo la
dictadura del casero.
Las inmobiliarias saben que no existe un parque de viviendas
al margen de los vaivenes del mercado libre que controlan. El
parque de vivienda pública de alquiler no supera el 1%, así
pues los 2’5 millones de hogares que viven en viviendas
alquiladas sufren la dictadura de la Ley de Arrendamientos
Urbanos- LAU(*3). Además hay casi otro millón de hogares en
situaciones irregulares como subarrendamientos legales o
ilegales, infraviviendas y ocupaciones(*4). La mayoría de
estos hogares concentran las capas de la población que, o
bien, no pudieron cogerse al carro de la burbuja inmobiliaria
comprando una hipoteca, o bien, son inmigración pobre o
hogares de nueva formación joven: el precariado (*5).
Son ejemplos tipo: una familia compuesta de 4 miembros, dos
adultos y dos pequeños, uno de ellos un bebe y otra familia de
2 miembros con una madre y un hijo. Ambas viven en una gran
ciudad o área metropolitana y sus ingresos no superan nunca
los 600 euros. Este es el perfil en que coinciden más del 20%
de las familias en el estado español. Es la miseria en una
instantánea de un país con graves desigualdades sociales.
A la miseria se le suman las reformas legislativas de la LAU,
de los gobiernos de Zapatero y Rajoy, que han facilitado los
desahucios por impagos en medio de una profunda crisis
económica. Por eso, no es de extrañar que esos hogares
concentren el grueso de desahucios según los datos de
lanzamientos judiciales y superan 5:1 a los lanzamientos
hipotecarios en las grandes áreas urbanas (*6). No existen
datos fiables sobre la proporción de esta tragedia
habitacional porque ni siquiera el INE (Instituto Nacional de
Estadística) tiene series estadísticas sobre desahucios por
alquiler ni ocupación y estos pasan desapercibidos en los
medios de comunicación.
Sólo en unas pocas ciudades, como Barcelona, la presión social
ha permitido una política de pisos de emergencia social donde
el Ayuntamiento de Ada Colau asume lo que no debería ser su
responsabilidad: dar vivienda a las familias precarias antes
de verlas viviendo bajo un puente. Hoy esas ayudas a cuenta
del presupuesto municipal están aseguradas porqué la ciudad
disfruta de superávit primario.
Los hogares arrendados tienen pocas ventajas fiscales
comparadas con los de compra. Al no estar organizados siempre
han sido un sector marginal para la clase política ( no existe
un sindicato de inquilinos como en otros países). Según
GHESTA, sólo 820.914 hogares en alquiler se beneficiaron de
las desgravaciones en el IRPF en el año 2014 que sumaban 353
millones de euros a repartir entre los inquilinos que no
superaban los 1600€/mes de ingresos brutos familiares(*7). En
el 2015 el PP agrava el sesgo clasista de la política de
vivienda al eliminar la desgravación a los inquilinos y
mantenerla para los propietarios. (*8)
¿El alquiler es un negocio arriesgado y poco rentable para el
propietario?
Las ventajas fiscales para los arrendadores
Por contra, el lobby propietario sí que está bien organizado y
durante décadas ha conseguido enormes desgravaciones fiscales.
Tienen voceros en todos los medios de comunicación alertando
de la llegada del “inquilino moroso”. Su lobby está infiltrado
en las entrañas del Estado como el hecho que Rajoy fuera
registrador de la propiedad. En el ámbito de los propietarios
como personas físicas sólo 1,18 millones (46%) declararon los
alquileres cobrados por los que recibieron un monto de 3.241
millones de euros al poderse desgravar entre el 60 y el 100%
del IRPF. Vamos que los que sí declaran lo que cobran casi no
pagan impuestos.
Pero hay otros 1,25 millones de propietarios (54%) que no
declaran los arrendamientos cobrados. Son una enorme bolsa de
fraude calculada entorno a 3000 millones anuales por los
inspectores de Hacienda de GHESTA.(*9) Por tanto, el bolsillo
de los pequeños caseros es un pozo sin fondo. No sólo se traga
los 3.241millones de desgravaciones fiscales del IRPF y otros
3000 millones del fraude fiscal ( la suma de estas cifras
suponen 2’5 veces el presupuesto municipal de Barcelona).
Pero la fiscalidad en el caso de los grandes tenedores de
vivienda (patrimonios jurídicos) es más escandaloso aún. Los
grandes beneficiaros fiscales son la Iglesia Católica, las
SICAV y las SOCIMI. Hay cálculos de cifran que la Iglesia
posee más de 100.000 inmuebles que están libres de impuestos
incluso cuando no son de culto como comercios, viviendas,
colegios, etc. (*10). Las SICAV se utilizan para no pagar el
IVA o ITP ya que mansiones y viviendas entran como inversiones
societarias. Las SOCIMI reciben escandalosas exenciones
fiscales. Detrás de las unas y de las otras están los paraísos
fiscales donde su patrimonio se vuelve opaco y los Panamá
Papers dan fe de ello.
Además tanto los propietarios físicos como los jurídicos
también reciben vía arrendamientos las cada vez más numerosas
ayudas al pago de alquileres que salen de las arcas de las
autonomías y de los municipios, que se han ido multiplicando
por la gravedad de la crisis. Catalunya destinaba en el 2011
más de 71 millones de euros y su capital, Barcelona, gastaba 7
millones de euros en el 2015. Así cuando el hogar no llega a
final de mes intervienen esas ayudas de manera que lo que no
paga el inquilino lo hace la administración más próxima y
sensible. El resultado es el mismo: se acaban cobrando
alquileres inflados respecto del poder adquisitivo del país.
Por todo ello y realizando cálculos aproximativos afirmamos
que las desgravaciones fiscales, el fraude y la evasión fiscal
junto a las ayudas públicas al alquiler -que acaban en manos
de los propietarios- podrían llegar a sumar 15.000 millones
anuales que otorgan un notable poder financiero contra
cualquier política que pretendiera poner coto a esos
privilegios. Y tiene otro nombre: expolio fiscal de las arcas
públicas por la clase rentista.
Que el alquiler sea una inversión poco rentable para el
propietario con todos los datos de este documento podemos
afirmar que es mentira aunque es evidente que pueda ser
arriesgado en un país hundido en la miseria. Pero la pregunta
es: ¿las inversiones no son per se un riesgo y los mercados la
ley? ¿O acaso la vivienda siempre ha de ser una inversión
redonda sin riesgos del tipo que tienen los banqueros con las
hipotecas?
este IRPF declara 8936 euros de rentas y sólo cotizará por
2866,44€
El poder financiero de los propietarios rentistas
Es evidente que los propietarios también reciben el monto de
dinero que cobran mes tras mes en los recibos que cargan a sus
inquilinos por usar sus pisos. Es importante ver en contexto
su poder financiero en una ciudad tan importante como
Barcelona. A grosso modo, los propietarios de Barcelona con un
parque de más de 200.000 viviendas en alquiler, con una media
de 70 m2 de superficie y un precio medio de 10,16€/m2 (*11)
reciben más de 2.000 millones de euros anualmente en
arrendamientos de vivienda. Sin lugar a la duda, ese
“Sindicato Unido de Caseros” tiene el mismo poder financiero
que el todopoderoso Ayuntamiento de Ada Colau cuyo presupuesto
no llega a 2400 millones de euros.
Aún así el “Sindicato Unido de Caseros” no tiene suficiente.
El análisis de una declaración de la renta del 2014 permite
observar que se puede deducir anualmente el 3% de amortización
(del valor catastral del edificio excluido el suelo), más los
gastos de mantenimiento y administración. Después de restar
esos gastos al arrendamiento, al importe resultante se le
aplica la comentada desgravación fiscal entre el 60 al 100 %
de la diferencia ( que son los 3.241 millones de euros antes
citados). Los caseros que declaran acaban pagando impuestos
por poco más del 30% del arrendamiento que cobraron. Ninguna
renta salarial tiene ese trato fiscal.
Pero las ventajas no se acaban aquí. Si ahora se analiza un
recibo del alquiler se observa que los propietarios suelen
añadir otros conceptos al arrendamiento, como los gastos de
mantenimiento del edificio, tasas municipales y impuestos como
el IBI (*12). Por lo que por un lado se desgravan esos gastos
pero por el otro se cobran al inquilino y Hacienda no vigila
nada. ¿Cuanto dinero están costando a las arcas públicas el
fomento del alquiler en un país que tiene uno de los índices
de arrendamientos más bajos de Europa?
Así pues afirmamos que esas desgravaciones fiscales y otras
ayudas aprobadas por los sucesivos gobiernos de la etapa
democrática para incentivar el alquiler han sido un fracaso
político… O ¿han sido un éxito porqué su objetivo era reforzar
el poder de los propietarios y el fraude fiscal ?
La amortización de los edificios
Pero el sistema fiscal impositivo sobre los arrendamientos
tiene más sorpresas. Aunque el tratamiento fiscal en SICAV o
en las SOCIMI es lo más escandaloso (*13), no lo es menos para
las personas físicas que tienen en los arrendamientos una
deducción del 3% sobre el valor catastral del edificio en el
IRPF. Un cálculo rápido permite demostrar que una vivienda
alquilada amortizaría su valor catastral entre 20 y 30 años.
(*14)
Entonces, si el edificio se amortiza en el IRPF y los gastos
complementarios se cargan al inquilino ¿qué paga realmente el
recibo del alquiler? Pues se nos ocurre que amortiza el
capital invertido en el suelo urbano y el plusvalor de mercado
que costó realmente la vivienda alquilada.
Si esa vivienda fuera declarada en ruina a los 100 años, el
casero habrá rentabilizado hasta 3 veces el capital inicial
invertido y aún así podría vender el suelo. Pero eso tampoco
es cierto por la sencilla razón que cuando el propietario
vende el piso recupera la inversión tanto del suelo como del
edificio y la propia revalorización en el mercado libre lo
cubre con creces como muestran las propias administraciones
que para cobrar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ya
suponen como mínimo que la vivienda vale el doble o el triple.
La amortización de la vivienda viene determinada en
el IRPF así como también en el Impuesto de
Sociedades. Fiscalmente está excluido el suelo porqué
se entiende que no tiene pérdida temporal
Ningún mercado de valores ni de renta fija da tanto retorno
monetario. Resumiendo, en el 2014 los inquilinos recibieron
ayudas por 353 millones de euros mientras que los propietarios
consiguieron cerca de 15.000 millones en ayudas, exenciones
fiscales y fraude. Pero si a esos regalos añadimos los
1.785,43 millones de euros en desgravación por vivienda de
compra habitual(*15), nuestro país es líder europeo en ayudas
a la vivienda y líder europeo en desahucios. Esto tiene un
nombre: política clasista y neoliberal a favor de la propiedad
frente a la vivienda entendida como un derecho y no como un
activo financiero. ¡ Ni el ministro falangista José Luís
ARRESE – “quiero un país de propietarios y no de proletarios”se atrevió a ir tan lejos en políticas de vivienda en tiempos
del dictador Franco !
Los economistas clásicos, con Adam Smith a la cabeza, hubieran
llamado esto parasitismo rentista: no se crea nada, no se
produce nada. Sencillamente se extraen dividendos de un título
de propiedad que tiene capacidad de chantaje: si no se paga a
vivir debajo de un puente.Los datos de este documento son
suficientemente elocuentes y incendiarios como para sacar lo
mejor del alma rebelde de la nueva izquierda política y social
para acabar con tanta injusticia. En la plataforma de
participación del ayuntamiento -decidim.barcelona.cat- una de
las propuestas más votadas fue la de limitar los precios de
los alquileres, indicativo de que hay un gran sector de la
sociedad que está siendo exprimida en el mercado del alquiler.
Si realmente se quiere hacer frente a este expolio clasista
Barcelona en Comú debería abandonar las políticas titubeantes
y avanzar hacia objetivos más audaces y coherentes. Cuestión
de valentía política.
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2ª parte:
La burbuja del alquiler:
Las ayudas públicas al alquiler
social ¿son de derechas o de
izquierdas?
El parque de viviendas secundarias y vacías de las
ciudades: ¿ objetivo de la vivienda social?
En el anterior capítulo hemos visto que las políticas de
fomento del alquiler han sido un fracaso histórico que sólo ha
enriquecido a los rentistas pero no han logrado movilizar las
viviendas infrautilizadas o vacías para vivienda social. Hay
poderes fácticos (banca, inmobiliarias, inversionistas, la
Iglesia católica y propietarios particulares) que controlan
ese bien esencial para la vida, alterando la ley de la oferta
y la demanda, porqué habiendo excedentes de producto
(viviendas) los precios no bajan a pesar de la caída de
salarios. Llegados a este punto, para poder extraer
conclusiones, nos falta un análisis del objeto de disputa: el
parque de viviendas secundarias y vacías de las ciudades
(*16).
Lo primero que debería hacerse en la era de la digitalización
es un censo fiable y cruzado entre el Registro de la
Propiedad, las empresas de suministros, el catastro y el
empadronamiento que arrojaría la verdad sobre como esta
distribuida la propiedad inmobiliaria y cómo utiliza sus
viviendas (*17). Ese censo demostraría que a pesar de lo que
pudiera parecer no son las viviendas nuevas el objeto de
disputa. En las grandes ciudades la nueva construcción en el
largo decenio del boom inmobiliario no fue exagerada (*18). En
Barcelona las viviendas nuevas construidas en la década del
2001-10 representan sólo un 5% del total del parque de
viviendas que se sitúa en 811.106 viviendas (*19). El problema
en las grandes ciudades,donde se concentra el alquiler es que
la mayor proporción de vivienda vacía o secundaria es de
segunda mano aunque hacía las periferias se igualan las vacías
nuevas y de segunda mano. En el caso de Barcelona (*20) el
gran problema son las viviendas vacías en número de 88.259
(12%) mientras que en Madrid el problema es un enorme parque
de 200.000 viviendas secundarias (15%).
Nuestro estudio en base a las estadísticas del INE descubre
interesantes datos. En Barcelona la mitad de las viviendas se
construyeron entre los años 1940/80, por lo que 423.429 de
ellas tienen entre 40 y 80 años. Han pasado largamente el
ecuador de su “amortización catastral” que se sitúa en una
orla de 20 a 35 años. En Madrid en ese período del 1940 -80 se
construyeron 830.841 que representan más del 50%, por lo que
resulta que la mitad del parque de pisos de la capital del
estado español ha pasado también el ecuador de su amortización
catastral(*21).
En las grandes ciudades la vivienda dedicada al alquiler suele
ser la vivienda de segunda mano que en el 90% de los casos ha
superado más de una vez el umbral de amortización si ha estado
durante 25 años alquilada(*22) y además es propiedad sobre
todo de particulares o personas físicas. Si ese segmento de
viviendas que han pasado más de una vez el umbral de
amortización son las candidatas a vivienda social ese dato
debería ser tenido en consideración para no pagar un
sobreprecio por ellas.
Veamos un ejemplo de vivienda privada construida en el año
1960 que ha sido hogar en propiedad hasta 1990 ha superado su
umbral de amortización por su mismo valor en alquiler. Si en
adelante el mismo propietario la arrendó libremente hasta la
actualidad, 25 años, ha superado por segunda vez su
amortización. Además hay que añadir el coste que para el
erario público supusieron las ventajas fiscales de la compra y
las del alquiler que hemos explicado. Si en 2016 esa vivienda
entrara en la Bolsa de Vivienda Social, ¿sólo nos atrevemos a
fijarle un precio ligeramente inferior de la renta media de
viviendas iguales en la zona?. Ese precio regulado es el
precio que la administración o un operador como Habitat3, etc.
está dispuesto a pagar, no es el recibo pagado por el
inquilino que se rige por otros baremos sociales (*23).
Por contra, una vivienda de alquiler público sólo debe
amortizarse una sola vez por la Administración. A partir de
ese momento los arrendamientos se pueden destinar a obras de
mantenimiento o a construir otros edificios. Tampoco se debe
amortizar el suelo que se mantiene al margen de la
especulación. Por eso los países que han invertido en vivienda
social de manera masiva han liberado recursos para
investigación, industria. Aquí el suelo público se privatizó
con las VPO que han acabado siendo un fraude masivo a la
sociedad y la incubadora de la burbuja inmobiliaria porqué al
introducir el crédito hipotecario se inyectó la
financiarización de la vivienda, y “la cultura de la sociedad
de los propietarios” para desproletarizar a la clase media
trabajadora.
La demanda de alquiler asequible está estimada en Barcelona en
70.000 hogares y de 250.000 en toda Catalunya según las
organizaciones sociales… Si las políticas de subvención
indiscriminada de la propiedad no han conseguido movilizar
esas viviendas en un país con una política fiscal tan
desorbitadamente favorable a la propiedad, la solución pasa
por ¿extender aún más la bonificación a la propiedad?
En nuestra humilde opinión, esta es una política
presupuestariamente suicida si pretende alcanzar al conjunto
de la población necesitada. Un ejemplo de lo que decimos es la
famosa ley 24/2015 que pretende el fomento del alquiler social
aprobada en el Parlament de Catalunya solemnemente por todos
los partidos (*24). Después de 9 meses continua sin tener un
acompañamiento presupuestario estimado en 800 millones de
euros anuales.
Las ayudas públicas al alquiler social son sencillamente de
derecha. Incentivar el alquiler social fomentando las
bonificaciones a viviendas que han sido amortizadas más de una
vez sólo refuerza el bucle del poder financiero de los
rentistas y su modelo económico especulativo. Si Alemania es
el ejemplo por su amplio parque de vivienda social, es porqué
una buena parte de los ahorros y la inversión han ido a
sectores productivos en lugar de incentivar la especulación de
los bienes raíces y los rentistas inmobiliarios.
Inquilinos precarizados, propietarios y fondos de
inversión en conflicto
Los Bancos, fondos de inversión, inmobiliarias, Api’s, etc
dividen a los potenciales inquilinos por perfiles financieros
asegurando los mejores para la fórmula “alquiler seguro”(*25).
En el lado de los arrendadores tendríamos al pequeño
propietario marginal que ha acumulado uno o más pisos por
herencia familiar, al inversionista que quiere hacer “negocio”
usando una vivienda arrendada y a los propietarios de
múltiples viviendas o edificios por herencia o compra. Más
allá tendríamos a los grandes tenedores.
Es en esta última franja donde nuestro país se esta
produciendo una revolución del mercado, como hemos explicado,
por la entrada masiva de capital especulativo. El
PPsoe+CiU+PNV lleva años preparando el terreno en lo que sería
una acción deliberada o que el lobby financiero-inmobiliario
tiene mucha influencia entre sus señorías en los pasillos del
Congreso de Diputados. No sólo han desarmado al inquilino con
sucesivas reformas legislativas sino que han mejorado el poder
financiero de los propietarios cambiando las condiciones
fiscales para crear el llamado “mercado profesional del
alquiler” con las SOCIMI que representaran un caballo de Troya
contra los pequeños propietarios. Claro, todo se justifica con
lo de facilitar el alquiler.
Asistimos a una batalla por el control del parque de vivienda
en este país sobre todo en las ciudades. Por un lado, el
tinglado inmobiliario de la Banca tiene cautivo el mercado de
la vivienda en propiedad al controlar el crédito hipotecario
concediendo hipotecas sólo para sus pisos, de manera que
arruinan a los pequeños propietarios y constructoras que
intentan vender los suyos en un mercado saturado.
Por otro lado, el control lo extenderá al mercado de alquiler
bajo ese eufemismo de “mercado profesional del alquiler“ cuya
materia prima ha sido la compra masiva del parque de vivienda
más nuevo y valioso a precios de derribo después que el Estado
ha cubierto las pérdidas de las Cajas de Ahorro y la Sareb.
Ese largo medio millón de viviendas hubieran sido la base de
un parque de vivienda pública de alquiler asequible, hoy, son
el vehículo disfrazado de la misma banca nacional o extranjera
que les facilitará la fijación de rentas de alquiler al poseer
la mayoría y mejor oferta del mercado. Igualmente, las
ventajas fiscales les darán una oportunidad inigualable
respecto de los pequeños caseros lo que les permitirá aplicar
una agresiva política de rentas de alquiler. Este dominio del
llamado “mercado profesional del alquiler” también se verá
reforzado por el control de los perfiles financieros y de
solvencia de los arrendatarios a través de las cuentas
bancarias y las tarjetas de crédito dentro de la colaboración
entre banca y fondos inmobiliarios. Asimismo, las tareas de
mantenimiento de grandes propiedades y edificios abarata los
costes de reparaciones y pagos, gestión de cobros e impagados.
Y la ventaja competitiva la cerraran con el poder disuasorio
de un ejército de abogados capaz de agilizar los desalojos por
impago de alquileres uno de los dolores de cabeza de los
pequeños propietarios.
Los pequeños propietarios no pueden competir con este mercado
profesional de alquiler pero nunca se enfrentaran a esa mafia
que los empobrece ni a esas leyes que hacen el trabajo sucio
de juntar su peor oferta (propietarios empobrecidos) con la
peor demanda solvente (inquilinos precarizados). Un mercado
así configurado sólo puede degenerar en “una guerra entre
pobres” con actitudes reaccionarias de esos propietarios
marginales contra los inquilinos.
Hay una izquierda que apuesta por esa opción: derribar todos
los obstáculos legislativos a las SOCIMI con esa fiscalidad
ventajosa y no quieren cambiar ni una coma de la actual LAU
(*26). Basta leer los documentos de Fundación Alternativas,
del Psoe, cuya presidenta es la actual alcaldesa de Madrid,
Manuela Carmena. Delegan en las SOCIMI, como Azora (*27),
creadas con el material de la Sareb, para generar un volumen
de negocio que irrumpa en el mercado libre o subvencionado en
lo que debería haber sido el papel del Estado con un parque de
vivienda pública de alquiler. Ese trabajo sucio legislativo y
patrimonial ya lo han hecho durante la crisis y sus resultados
son observables porqué la guerra de pobres se ha agudizado en
los desahucios del alquiler entre precarios y propietarios
particulares. Esta configuración del mercado de alquiler tiene
como efecto la existencia de miles de pisos vacíos de pequeños
propietarios que se deterioran sin uso por miedo a los
problemas con los inquilinos. Para esto tienen una solución:
el alquiler social subvencionado. Pero son palabras: en un
país con el presupuesto intervenido por la Troika comunitaria
no hay dinero para una política de ese colosal tamaño.
Deshaciendo el nudo del derecho a la vivienda.
El gerente de Vivienda de Barcelona, sr.Javier Burón, es otro
firme partidario de la colaboración público-privada, es decir,
aumentar y extender los incentivos a los propietarios para que
alquilen sus viviendas. Asegura que en España deberíamos
dedicar unos 13.000 millones de euros a esa misión para
compararnos con Alemania (*28). Nuestro estudio demuestra que
ya lo hacemos pero se lo entregamos todo a los propietarios.
El sr. Burón basa su política en su experiencia en Euskadi
como gestor del Gobierno vasco (Alokabide) está avalada por su
trabajo en su empresa URBANIA ZH GESTION (*29).
Ada Colau, alcaldesa de Barcelona y el Regidor de Vivienda,
Josep Maria Muntaner
Pero los resultados durante varios años de las experiencias
más avanzadas como la SPA (Sociedad Pública de Alquiler),
Avalloguer en Catalunya o Alokabide en Euskadi no han
demostrado poder atraer el parque de vivienda vacía o
infrautilizada de manera suficiente mediante la intermediación
y la subvención de los arrendamientos. De hecho en Euskadi los
datos muestran un aumento de las viviendas vacías en manos de
particulares o propietarios marginales (*30). El problema de
hecho está en que los propietarios marginales no se fían de
los contratos, ni los avales, ni de los seguros ni de los
plazos de pago de unas administraciones muchas veces
sobreendeudadas.
Igualmente, la política de multas a los pisos vacíos de la
Banca ha tenido hoy por hoy un recorrido confiscatorio- repito
confiscatorio- muy limitado. Las leyes aprobadas de alquiler
social de los pisos de la banca han sido aplicadas mayormente
en viviendas para regularizar ocupaciones o para evitarlas se
hacen contratos de alquiler a los antiguos propietarios que
provienen de ejecuciones hipotecarias en las periferias de las
ciudades. Los buenos pisos, los mejor situados, no entran en
estos negocios.
Por otro lado, el hecho que el alquiler social se restrinja a
determinadas capas de la población y a determinados barrios no
hace más que aumentar la marginalidad de unos o fomentar la
gentrificación de otros. Dicho de otro modo, los actuales
ayuntamientos de izquierda no llegan más allá de la
beneficencia ante el dilema de la emergencia habitacional que
afrontan con la urgencia de la inmediatez.
El marco jurídico del derecho a la vivienda.
Deshacer el nudo del derecho a la vivienda pasaría, a nuestro
modo de ver, por garantizar el alquiler social universal como
un servicio público a cualquier ciudadano independientemente
de las rentas. Sería el desarrollo de una competencia de la
Administración en materia de vivienda que daría servicio
mediante los contratos suscritos con sus inquilinos. Estos
contratos, por lo tanto, no serían de naturaleza estrictamente
civil y patrimonial sino que sus condiciones y las cuotas a
satisfacer serían parte de la prestación del servicio público.
Este marco se puede desarrollar dentro de la Disposición
Adicional Primera de la LAU que permite establecer un régimen
diferenciado en los contratos de alquiler de las viviendas en
alguna de las modalidades de promoción pública donde se
pagaría en función de las rentas y no del mercado.
Por otra parte, los contratos de alquiler social estarían
determinados por las leyes de protección del consumidor en
este caso de un bien fundamental como es la vivienda. El
Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJEU) ha legislado
profusamente sobre la materia en cláusulas abusivas como la
revisión unilateral de las condiciones de los contratos de
alquiler social que podrían causar la pérdida de la vivienda
habitual. Esta cuestión se podría judicializar en tanto la
revisión unilateral de las condiciones podría resultar una
posición de indefensión del inquilino. No son palabras pues
una sentencia contra Alokabide ha permitido detener un
desahucio por negarse éste a revisar una cuota abusiva.
La recuperación de la Sareb, etc como vivienda pública o
social
En “lo inmediato” proponemos una campaña pública y persistente
de todas las administraciones para que la banca entregue sus
viviendas en cesión gratuita durante una década o más. En
paralelo habría que destapar todas las propiedades de los
grandes tenedores mediante un verdadero censo cruzado de
propiedad de los parques de vivienda. Una campaña mediática de
culpabilización de la banca con todos sus estragos demostrando
como la mayoría de las ejecuciones hipotecarias fueron
abusivas e ilegales por titulización de los créditos
hipotecarios y como el Estado cubrió las pérdidas de los
fondos de titulización privatizando ganancias y socializando
las pérdidas. Todo ello prepararía el terreno para la
recuperación de todas las viviendas de la Sareb y de las
ejecuciones hipotecarias que se convertirían en un gran parque
de vivienda pública con derecho de cesión a sus antiguos
propietarios a cambio de la cancelación de la deuda.
Igualmente se deberían derogar todas las figuras tributarias
especiales como las SICAV y las Socimi.
La entrada de ese parque gratuito para el Estado en el mercado
provocaría un hundimiento de precios que evitaría la guerra
entre pobres, daría cobijo a las necesidades más inmediatas de
alquiler asequible y permitiría las siguientes medidas
legislativas encaminadas a movilizar la gran cantidad de
viviendas de los pequeños propietarios. Es de esta manera que
aseguramos que el derecho a la vivienda se encuentra al margen
del mercado inmobiliario, uno de los lemas de la Asociación
500×20.
Movilizar la vivienda secundaria y vacía de las ciudades.
En primer lugar proponemos la modificación de la ley
tributaria derogando las desgravaciones fiscales y aplicando a
los arrendamientos la tributación progresiva en el IRPF y la
presión fiscal municipal sobre las viviendas secundarias y
vacías de las ciudades. A ello se sumaría un censo real y una
fuerte campaña institucional dirigida a que la vivienda cumpla
la función social por la que fue construida. Igualmente para
hacer aflorar el fraude todos los alquileres, en primera
vivienda, podrían disfrutar de una desgravación fiscal (podría
estar en el mismo borrador) con los parámetros más eficaces
para investigar el fraude y ahuyentar el efecto inflacionario.
Ante el dilema de impuestos crecientes y un mercado difícil la
movilización de la vivienda de particulares se podría hacer
con la figura ya utilizada de la cesión a la administración
por x años a cambio. Todas las medidas propuestas son
constitucionales y tendrían un coste infinitamente más barato.
Además el parque inmobiliario se adecuaría a estándares más
modernos de eficiencia energética y de accesibilidad que
podrían venir de proyectos cooperativos barriales que
repartirían trabajo entre el precariado y la micro-inversión.
Pero la condición incondicional e inicial de este plan es
recuperar las viviendas expropiadas por la banca a los hogares
hipotecados y constructoras fallidas a lo largo de la llamada
“crisis” y que hemos pagado todos. Habrá que vencer las
resistencias que el complejo financiero-inmobiliario tiene
incrustadas en la misma administración y en los pasillos de
los parlamentos y cabildos.
Un último apunte, la limitación de alquileres por zonas es de
muy difícil diseño, más costoso mantenimiento burocrático y
generará múltiples agravios comparativos que levantará
enemigos donde no los había. El golpe final, la guinda,
vendría de una medida que debería estudiarse en el
ordenamiento jurídico: la municipalización del suelo sería la
mejor herramienta contra la especulación inmobiliaria al sacar
el suelo del ámbito de las transacciones del mercado
Salva Torres, activista de la Asociación 500×20 de Barcelona
14 abril del 2016
Puede bajarse el documento completo con las dos partes listo
para imprimir AQUÍ
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Notas:
1.- prouespeculacio.org / Disneyficación y desahucios en la
Barceloneta, ¿ Hay otro modelo de ciudad?.
2.- elpais.com / Los fondos y el apetito por la promoción
inmobiliaria // El sector residencial arroja una rentabilidad
de más del 8,8% por el buen comportamiento de las rentas
inmobiliarias.
3.- La LAU fue legislada en tiempos de Miguel BOYER, ministro
de economia del Gobierno de F.González. Destruyó toda la
protección de los inquilinos que ni el franquismo se había
atrevido a modificar. Ha tenido sucesivas modificaciones
aprobadas con el apoyo del Ppsoe+CiU+PNV que han agravado los
derechos de los inquilinos y mejorado el de los propietarios.
4.- Se cree que en el área metropolitana de Barcelona hay un
40% de las viviendas vacías y ocupadas propiedad de la banca.
5.- Los hogares en régimen de alquiler son estadísticamente
2.438.574 (6.336.033 personas). Además los subarriendos y
ocupaciones suponen otros 939.614 viviendas donde habitan
2.375.842 de personas. En total representan cerca de 9
millones de personas o el 20% de la población. Fuente
Instituto
Nacional
de
Estadística:
http://www.ine.es/prensa/np824.pdf. Otros datos en contexto en
el INE són: Hogares según tamaño del hogar por régimen de
tenencia
6.- Noticía ElPeriodico // Fuente: APCE. El 90% de los
desahucios en BCN son por impago de los alquileres.
7.- Fuente GHESTA. Más de dos millones de contribuyentes dirán
adiós a incentivos fiscales por alquilar // otra Fuente
www.congreso.es. Pg: 282- previsiones y desglose por tributos
y conceptos // Una comparación: las deducciones por vivienda
en propiedad absorben unos 2.050 millones de euros.
8.- Al no haber una política generalizada de desgravación al
alquiler, como sí existe en la propiedad, el Gobierno renuncia
a tener un control real sobre el fraude fiscal de los
propietarios al no declarar los arrendamientos.
9.- Más del 55% de los alquileres de viviendas se ocultan a
Hacienda. La Carta de la Bolsa.
10.- Dos notas sobre este asunto – http://www.eleconomista.es/
– https://laicismo.org/.
11.Xifres
d’Habitatge,
PMHB,
2014
–
http://www.pmhb.org/repdoc/65895-20150518110633.pdf
12.- prouespeculacio.org / Impuesto de Bienes Inmuebles- Es
opcional, no obligatorio, repercutir el IBI en el recibo
alquiler de la vivienda.
13.- prouespeculació.org / Las SOCIMI – Sociedades-CotizadasInversión-Mercado-Immobiliario
14.- La renta justa de una vivienda comprada para el
arrendamiento.
15.-Aunque la desgravación fiscal por compra de vivienda
habitual ha desaparecido en el 2015, el 99’9% de las viviendas
de este país han gozado de la misma pero Hacienda nunca pedirà
su devolución una vez la vivienda entrara en el mercado del
alquiler.
16.- Vivienda principal es aquella donde esta empadronada una
unidad familiar o hogar. Vivienda secundaria es aquella que no
vive regularmente un hogar o no está empadronado nadie.
17.- Ciudad: nº de viviendas / viviendas principales /
viviendas secundarias / viviendas vacías
Barcelona: 811.106 / 684.078 / 38.769 / 88.259
Madrid: 1.530.957 / 1.320.531 / 210.426 / 57.325
18.- En Barcelona se construyeron sólo 41.160 pisos entre el
2001 y el 2011 .
19.- Cifras de viviendas en TOTAL. INE- instituto Nacional de
Estadística.
20.- Prouespeculacio.org / Alcalde Trías hay 90.000 pisos
vacíos en Barcelona: 5 razones que lo evidencian.
21.Fuente
INE.
ciudades+año
construcción+número
habitaciones.
22.- ElConfidencial.com / En España, la media histórica para
recuperar una inversión a través del alquiler ha estado en
19,5 años. En plena burbuja llegó hasta 32,2 años y hoy se
sitúa en 25,6.
23.- Hasta la fecha Habitat3 dispone de un presupuesto
municipal 7.200.000 € para un total de 235 pisos utilizables
durante 3 años, lo que supone un gasto de 851 €/mes, más lo
que pagan los inquilinos. Creemos que el sobreprecio es
exagerado.
24.- Prouespeculació.org / Crítica de la ley sobre la
emergencia habitacional y la pobreza energética de Cataluña.
25.- Eleconomista.es / El temor al impago dispara los
productos de alquiler seguro.
26.- Mercado de vivienda en alquiler en España: más vivienda
social y más mercado professional – Alejandro Inurrieta
Beruete- ex-presidente de la Sociedad Pública de Alquiler que
cerró con pérdidas de 21 millones de euros para poner en
alquiler poco mas de 9000 viviendas en todo el país en 3 años.
27.- Azora, Anticipa, Anida, Solvia, etc serían ejemplos
muchos de ellos a cobijo de fondos públicos pagados desde la
Sareb.
28.- eldiario.es / El aumento de los precios del alquiler en
Barcelona pone en alerta al ayuntamiento de Colau.
29.- Lindekin, URBANIA ZH GESTION
30.- Eldiario.es / 2015: Solo el 20% de las 91.008 viviendas
vacías está a la venta o en alquiler en Euzkadi.

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