La tutela degli acquirenti di immobili da costruire

La tutela degli acquirenti di immobili da costruire

Notarius International 3-4/2005
D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia
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ARTICLES AND NOTES
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire: La nuova disciplina
italiana
Protection of the Purchaser of Immovables to be built: The new Italian Law
La tutelle des acquéreurs d'immeubles à constuire: La nouvelle loi italienne
Erwerberschutz im Bauträgervertrag : Das neue italienische Gesetz
La tutela de los adquirentes de inmuebles a construir: La nueva ley italiana
DAVID OCKL, notaio a Lana, (BZ), Italia
Articulo/Traduzioni
Articulo in italiano
English translation
Traduction en français
Deutsche Übersetzung
Traducción en español
pagina
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154
159
165
Summary
Up until now purchaser protection in building contracts
in Italy has been inadequate. The purchaser as a rule
made unsecured payments on account.
It is true that after 1996 some possibility of protection
existed through registration of the preliminary contract in
the land register. However, this only applied in respect of
preliminary contracts that were notarially recorded or in
relation to which there was at least attestation of signature, whereas the majority of preliminary contracts relating to building contracts were only drawn up as private
instruments. It is estimated that since 1995 around
200.000 families have been affected as purchasers by the
approximately 9,000 insolvencies of building firms.
Statutory Order No. 122 of 20th June 2005 (legislative decree – decreto legislativo) has now, for the first
time, introduced protection provisions for purchasers under building contracts (vendita di immobili da costruire)
in Italy. Mandatory provisions of the new law include:
- Statutorily prescribed minimum information in the
contract (e.g. building specifications, completion
date);
- Advance payment guarantee for payments on account by the purchaser;
- Undertaking guaranteeing deletion or apportionment
of the construction mortgage;
- Insurance against destruction or serious construction
defects;
- Right of pre-emption in the forced sale by the construction mortgage creditor in the case of an owner-occupied dwelling (and exclusion of rescission by the insolvency administrator in respect of this);
- Establishment of a solidarity fund for old cases.
OCKL describes the new building contracts law in detail.
Sommaire
La protection de l’acquéreur dans le contrat de construction en Italie était insuffisante jusqu’à présent. En toute règle, l’acquéreur avait payé des acomptes non garanties.
Depuis 1996, il existait une certaine protection grâce à
l’inscription du contrat préliminaire dans le livre foncier.
Cependant cela ne valait que pour les contrats préliminaires authentifiés par le notaire ou celles dont la signature était légalisée par le notaire, tandis que la plupart des
contrats préliminaires faisaient l’objet d’un acte sous
seing privé. On estime que, depuis 1995, environ
200.000 familles ayant acquis des immeubles étaient
concernées par les 9.000 insolvabilités des constructeurs.
Dorénavant, le décret législatif (decreto legislativo) no
122 du 20 juin 2005 a introduit pour la première fois des
règles protectrices de l’acquéreur d’immeubles à construire (vendita di immobili da costruire) en Italie. La nouvelle loi prévoit comme règles impératives, notamment:
- des informations minimales devant être contenues dans
le contrat (p.e. la description de la construction, la
date de l’achèvement des travaux),
- le cautionnement pour les acomptes de l’acquéreur,
- l’obligation de la radiation ou du fractionnement de
l’hypothèque,
- l’assurance contre la destruction ou les graves vices
de construction,
- le droit de préemption dans l’exécution forcée exercée par le créancier de l’hypothèque dans le cas d’un
immeuble utilisé à des fins privés (ainsi que l’exclusion
de l’action en inopposabilité),
- est créé un fonds de solidariété pour les vieux cas.
OCKL décrit le nouveau droit de construction en détail.
Zusammenfassung
Der Erwerberschutz im Bauträgervertrag war in Italien
bisher unzureichend. Der Erwerber erbrachte i.d.R. ungesicherte Anzahlungen.
Seit 1996 bestand zwar eine gewisse Schutzmöglichkeit durch Grundbucheintragung des Vorvertrages. Dies
galt aber nur für notariell beurkundete oder zumindest
unterschriftsbeglaubigte Vorverträge, während die Mehrzahl der Vorverträge beim Bauträgervertrag nur privatschriftlich abgeschlossen wurde. Man schätzt, dass seit
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1995 etwa 200.000 Familien als Erwerber von den ca.
9.000 Insolvenzen von Bauunternehmen betroffen waren.
Nunmehr führte die Gesetzesverordnung Nr. 122 vom
20. Juni 2005 (gesetzesvertretende Verordnung – decreto
legislativo) erstmals Schutzbestimmungen für die
Erwerber im Bauträgervertrag (vendita di immobili da
costruire) in Italien ein. Gesetzlich zwingend ist nach
neuem Recht insbesondere:
- gesetzlich vorgeschriebene Mindestangaben im Vertrag
(z.B. Baubeschreibung, Fertigstellungstermin),
- Vorauszahlungsbürgschaft für Anzahlungen des
Erwerbers,
- Sicherstellung der Löschung oder Aufteilung der
Bauhypothek,
- Versicherung gegen Zerstörung oder schwere Baumängel,
- Vorkaufsrecht in der Zwangsversteigerung durch
den Gläubiger der Bauhypothek bei selbstgenutzter
Wohnung (sowie Ausschluss der Konkursanfechtung
hierfür).
- Für Altfälle wird ein Solidarfonds eingerichtet.
OCKL beschreibt das neue Bauträgerrecht im einzelnen.
Sommario
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire in
Italia era insufficiente finora. In genere, l’acquirente pagava acconti non garantiti.
Una prima forma di tutela dell’acquirente è stata introdotta nel 1996 con la possibilità di trascrizione del contratto preliminare presso i registri immobiliari.
Ciononostante, ne erano oggetto soltanto i contratti preliminari risultanti da atto pubblico o da scrittura privata
autenticata, mentre la stragrande maggioranza dei preliminari veniva stipulata per scrittura privata senza alcun
intervento notarile. Si stima in 200.000 il numero delle
famiglie italiane coinvolte nei circa 9.000 fallimenti di
imprese di costruzione in corso dal 1995.
Il decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 ha introdotto per la prima volta delle regole di protezione dell’acquirente di immobili da costruire in Italia. La nuova
legge prevede come regole imperative, in particolare:
- Un contenuto minimo obbligatorio del contratto preliminare (p.e. la descrizione della costruzione, la data
di fine dei lavori),
- l’obbligo di fideiussione per le somme anticipate,
- l’obbligo di cancellazione o frazionamento delle ipoteche iscritte,
- la consegna all’acquirente di una polizza contro i danni da rovina dell’edificio,
- un diritto di prelazione in caso di esecuzione forzata
immobiliare esercitata dal creditore dell’ipoteca nel
caso di un immobile per fini privati (nonché l’esclusione della revocatoria fallimentare),
- un Fondo di solidarietà per i vecchi casi.
OCKL descrive la nuova situazione nel dettaglio.
Notarius International 3-4/2005
Resumen
La protección del comprador en el contrato de compraventa de inmuebles a construir hasta ahora resultaba insuficiente en Italia. El comprador, por regla general, efectuaba pagos a cuenta sin recibir ninguna garantía a cambio.
Desde 1996 se contaba con una cierta posibilidad de
protección mediante la inscripción en el Registro de la
Propiedad del contrato preliminar. Pero ésto era de aplicación tan solo a los contratos preliminares otorgados
ante notario o que por lo menos tuvieran las firmas legalizadas, mientras que la mayor parte de los contratos preliminares de compraventa de inmuebles a construir se
han formalizado en documento privado. Se estima que
desde 1995 se han visto afectadas como compradoras por
los cerca de 9.000 casos de insolvencia de empresas
constructoras unas 200.000 familias.
Ahora, el decreto-ley núm. 122 de 20 de Junio de 2005
(decreto legislativo) introduce por vez primera disposiciones tendentes a proteger al comprador en el contrato
de compraventa de inmuebles a construir (vendita di immobili da costruire) en Italia. Según la nueva normativa,
ahora resulta obligatorio, en particular:
- Hacer constar en el contrato los datos mínimos legalmente requeridos (por ejemplo, descripción de la
construcción, fecha de terminación),
- Garantía por los pagos anticipados, para los pagos a
cuenta del comprador,
- Garantía de cancelación o de reparto de la hipoteca
de la vivienda en construcción,
- Seguro cubriendo la destrucción o deficiencias graves en la construcción,
- Derecho de compra preferente en caso de subasta
forzosa por parte del acreedor de la hipoteca de la vivienda en construcción, si la vivienda está destinada a
uso propio (así como exclusión de la acción revocatoria al respecto).
- Para los casos antiguos se constituirá un fondo de solidaridad.
OCKL describe en detalle la nueva normativa aplicable
a los contratos de compraventa de inmuebles a construir.