María Monasterio

09/01/2016
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Categoría: Rev Inmobiliario
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Edición:
Andalucia
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NOTICIAS DE AGUIRRE NEWMAN
María Monasterio
Directora Málaga-Andalucía en Aguirre Newman
Sonia Mora
Fotos: Ai
MARÍA Monasterio es directora de zona Málaga con respon-
sabilidad en Andalucía en Aguirre Newman desde 2005, donde lidera
los departamentos de Inversiones, Agencia, Residencial y Consultoría. Su incorporación a la consultora se produjo en el año 2000, dando
sus primeros pasos en Madrid en el Área Retail. Es licenciada en Derecho por la Universidad de Deusto y posee la titulación de Experto en
Urbanismo y Desarrollos Inmobiliarios y Estrategias Financieras de la
Empresa Inmobiliaria en el Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Actualmente cursa un máster Executive MBA en la EAE Business School.
Aguirre Newman es una consultora líder en el mercado inmobiliario español, cuya oferta se agrupa en siete áreas de negocio: Agencia,
Inversiones, Arquitectura, Consultoría, Gestión de Inmuebles, Corporate Finance y Asset Management. Además de en Málaga, cuenta con
oficina en Madrid, Barcelona, Lisboa, Londres, México D.F. y Bogotá.
Desde su creación, en 1988, ha asesorado proyectos y operaciones
inmobiliarias que han sumado más de 10 millones de metros cuadrados. En oficinas, la firma ha participado en operaciones de relocalización de sedes sociales sobre más de 1.250.000 metros cuadrados y
tiene una cuota de mercado de entre el 20% y el 25%. Además, tiene
una dilatada experiencia en ayudar y asesorar a operadores del sector
financiero, mutualidades, aseguradoras y fondos de inversión internacionales en proyectos de inversión inmobiliaria valorados en más
de 5.000 millones de euros. Ai
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A punto de entrar en el año
2016, ¿cómo valora la actual
situación del mercado inmobiliario andaluz en líneas generales?
El mercado inmobiliario andaluz podemos decir que al igual
que el español está en fase de
recuperación y crecimiento. Durante 2015 hemos podido apreciar un mercado inmobiliario
que avanza a diferente velocidad
en función de dónde nos encontremos y en el sector de actividad
en el que actuemos.
En el mercado residencial ya
desde mediados de 2013 tenemos
signos de mejora, pero es a partir del primer trimestre de 2014
cuando se produce la primera
variación positiva desde el año
anterior. Durante 2014 se produjo un incremento sostenido del
volumen de compraventas. El
volumen de operaciones anual,
a julio de 2015, se sitúa por encima de las 65.000 viviendas en
Andalucía. Dicho incremento es
del 22% a nivel nacional. Lo cierto es que un gran porcentaje de
estas ventas se produce en zonas
consolidadas de las principales
ciudades y en zonas de mercado
vacacional, pero demuestra un
cambio de tendencia claro.
En lo que respecta al mercado de oficinas, por ejemplo, ha
tenido un buen comportamiento
durante 2015 en las dos princi-
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OCUPACIÓN: 78,4%
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entrevistado
“El mercado inmobiliario andaluz,
al igual que el español, está en fase
de recuperación y crecimiento”
pales ciudades andaluzas donde
existe un mercado de oficinas
con cierto peso o madurez, esto
es Sevilla y Málaga. La demanda ha aumentado con respecto
a años anteriores y no sólo con
el objeto de buscar las empresas
existentes nuevas ubicaciones,
sino también en la demanda por
parte de nuevas empresas interesadas en instalarse en Andalucía.
En lo que respecta al mercado de
inversión y ante la falta de producto en ciudades como Madrid
o Barcelona, Andalucía vuelve a
estar en el punto de mira tanto
de inversores nacionales como
internacionales, especialmente
en producto de retail prime o logístico.
¿Es fiable la recuperación
inmobiliaria a la asistimos o
existen riesgos de una vuelta
atrás?
Hay dos cuestiones fundamentales que son claves para la
recuperación del sector inmobiliario; por un lado, el crédito y
el acceso a la financiación y por
otro, la construcción. En cuanto
al primero, se han incrementado
durante este año 2015, lo que ha
permitido una mejora en las cifras de compraventas de vivienda. Según las previsiones, 2016
confirmará la vuelta del crédito
para la compra de viviendas. En
segundo lugar, la mejora en las
cifras de construcción es palpable. Esta actividad ya creció durante 2014 y se espera que acabe
el año 2015 con un crecimiento
superior al del año pasado.
Durante estos dos años se han
sentado las bases para que, como
hemos apreciado ya en Costa y
ciudades como Madrid o Barcelona, se inicien nuevos proyectos
residenciales motivados tanto
por la venta de suelos finalistas
por la Sareb y las entidades bancarias a inversores y promotores
como de promociones inacabadas o inmuebles en rehabilitación
en buenas ubicaciones adquiridas a buen precio, lo que permitirá generar una oferta a precio de
mercado y de calidad. Estas dos
cuestiones son fundamentales
para sentar unas buenas bases en
el mercado y no volver a caer en
los mismos errores.
Igualmente cabe destacar las
“Hay dos cuestiones fundamentales que son claves para la
recuperación del sector inmobiliario; por un lado, el crédito y
el acceso a la inanciación y por otro, la construcción”
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sociedades inmobiliarias vinculadas a entidades financieras o a
fondos de inversión que muestran también una creciente actividad promotora en mercados
con demanda activa. No obstante lo anterior debemos recordar
que según datos oficiales sólo
se han iniciado en España 3.000
nuevas viviendas en los primeros seis meses de 2015, lo que
supone, cierto es, un incremento
importante con respecto a 2014
pero siguen siendo cifras muy
bajas si analizamos las cifras de
los 25 últimos años.
En lo que respecta a la demanda, las compraventas en este
periodo han crecido un 11% con
respecto al año anterior, registrándose un mejor comportamiento en el mercado de segunda mano como consecuencia de
la escasez de nuevos proyectos
en el mercado a nivel general. Es
previsible que continuemos con
esta tendencia, lo que nos permite pensar que la recuperación
inmobiliaria va por buen camino.
¿A qué provincias andaluzas está alcanzando antes la recuperación?
Málaga es, según los datos
objetivos, la que mejor está respondiendo a la recuperación
del mercado, seguida de Sevilla
y Cádiz. Parece que tras varios
años de caídas, 2015 arroja datos
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positivos y la provincia de Málaga
es la que lidera la recuperación,
gracias en gran medida a las ventas a extranjeros que alcanzó en
2014 sus cifras récord y que previsiblemente van a mejorarse durante el año 2015. El componente
de segunda residencia y el gran
interés que despierta el mercado
residencial de segunda mano en
la Costa del Sol, especialmente en
municipios como Marbella, Estepona o Mijas Costa, están siendo
claves para la recuperación.
En el mercado andaluz de
producto terciario, ¿qué segmento está tirando con más
fuerza y cuál es la tendencia o
expectativas de futuro en cada
caso, a tenor de la información
manejada por su consultora?
No cabe duda de la importancia del sector residencial en Andalucía. No obstante, destacaría
el interés por parte de los inversores y principales operadores en
el mercado industrial-logístico,
especialmente en Sevilla y Málaga, y en el sector retail, en este último caso centrado en zonas prime de las principales capitales de
provincia andaluzas. La escasez
de producto en inversión en ciudades como Madrid y Barcelona
y la mejora de la economía han
propiciado que los inversores se
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“No cabe duda de la importancia del sector residencial en
Andalucía. No obstante, destacaría el interés por parte de los inversores y principales operadores en el mercado industrial-logístico,
especialmente en Sevilla y Málaga, y en el sector retail”
interesen por otros mercados prime en las principales capitales de
provincia. El sector logístico se
encuentra en mínimos en lo que
a rentas se refiere, por lo que el
cambio de tendencia que se está
produciendo en la actualidad nos
permite prever recorrido en este
sector.
¿Qué papel está jugando el
turismo residencial en la Costa
del Sol?
Como decía anteriormente,
su papel es clave en la recuperación del sector, siendo el mercado residencial turístico uno de
los que mayor interés despierta
entre inversores internacionales
y promotores. El mercado residencial turístico fue el primero en
resentirse y en paralizarse, pero
también el primero en recuperarse. En cuanto los precios empezaron a bajar, situación que no se
produjo en los primeros años de
la crisis, los compradores empezaron a materializar operaciones
tímidamente. Cuando los precios
empezaron a bajar de manera
notoria y el mercado británico
recobró la confianza, las operaciones de compraventa se incrementaron de forma considerable.
Esto, unido a la entrada de nueva
demanda proveniente de Rusia,
Bélgica o países nórdicos, en la
compra de residencial ha sido determinante.
De los distintos actores
que han entrado en escena en
el nuevo sector inmobiliario,
¿quiénes están llamado a ser
los protagonistas principales
en los próximos años y por
qué?
Durante el año 2014 han sido
las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) las principales protagonistas, acaparando más de un
tercio del volumen total de inversión, seguidas por los fondos
internacionales de inversión. La
tendencia en 2015 se está repitiendo, habiendo protagonizado estas
sociedades las principales operaciones inmobiliarias en el mercado español (portfolio de GE, Testa, etc.) o el fondo de pensiones
canadiense CPPIB ha comprado
“La banca tradicional ha vuelto con gran
interés a financiar toda tipología de producto”
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a Intu Properties el 50 por ciento del Centro Comercial Puerto
Venecia, el mayor centro comercial de Europa. Estas sociedades
mantendrán un protagonismo
claro en activos en rentabilidad
y en viviendas en alquiler. Destacamos también la importancia
de las promotoras que vuelven al
mercado con un aire renovado,
gracias al impulso de capital extranjero en muchos casos, o por
otro lado por una buena política
de diversificación y gestión durante los años de crisis, que les
ha permitido volver al mercado
con cuentas saneadas y en disposición de empezar de nuevo
a promover. En mercados con
un mayor componente de primera residencia destacarán también las gestoras de cooperativas
como grandes protagonistas.
Por otro lado debemos destacar la figura de la Sareb y las
gestoras comerciales de las Entidades Bancarias como poseedores todavía de una gran cartera
de suelos e inmuebles sin acabar
o en rehabilitación que deberán
seguir gestionando, vendiendo o
promoviendo directamente.
¿Cómo está evolucionando
la participación del inversor
extranjero en los últimos tiempos y cuál es la tendencia?
Lo cierto es que la escasez
de producto en el mercado está
provocando que especialmente
en mercados como el de Madrid
y Barcelona nos encontremos
con procesos de venta de acti-
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vos y carteras muy competitivos,
que requieren de mucha agilidad
y conocimiento del mercado, lo
que está provocando que se estén produciendo cada vez más
alianzas entre fondos extranjeros
y promotores o inversores de índole local, con un mejor conocimiento del mercado, lo que les
permite tener una mayor seguridad en el producto que van a
adquirir y no tienen la presión de
formar equipos locales ni de la
gestión posterior de esos activos.
Por sintetizar, podríamos de-
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“Durante el año 2014 han
sido las Socimis (Sociedades
Anónimas Cotizadas de
Inversión Inmobiliaria) las
principales protagonistas del
sector, acaparando más de un
tercio del volumen total
de inversión”
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OCUPACIÓN: 64,5%
cir que en 2013 los inversores
extranjeros eran grandes fondos
oportunistas que compraban activos y deuda inmobiliaria con
fuertes descuentos tanto en Madrid como en Barcelona. El mercado de Costa del Sol era de su
interés pero sólo se materializaron algunas operaciones a final
de 2013 por parte de los que más
tiempo llevaban analizando el
mercado residencial turístico.
En 2014, el lanzamiento de las
Socimis, con un alto porcentaje
de capital extranjero, se centraron en activos en rentabilidad
en las principales ciudades como
Madrid y Barcelona y producto
Prime.
En 2015, el inversor extranjero busca activos con gran componente de valor añadido en
otras ciudades fuera de Madrid
y Barcelona, y sobre todo suelos
para desarrollos residenciales en
Costa del Sol.
A tenor de las operaciones
gestionadas por Aguirre Newman, ¿qué perfil podríamos hacer de la demanda?
Podríamos establecer el siguiente reparto: suelo y promoción residencial ha sido liderado
por los Fondos internacionales
mayoritariamente en operaciones de joint venture, junto a pro-
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motores locales con gran conocimiento del mercado local y
estructura ya creada en la zona.
En el mercado de oficinas,
centros comerciales y logísticos
han sido líderes y protagonistas
las Socimis y los Fondos Institucionales extranjeros.
El mercado de retail en calle
y debido en muchos casos al menor volumen de las operaciones
han sido los inversores privados
(family office) los más activos. No
obstante, hemos visto también un
interés creciente por este mercado por parte de fondos internacionales que están viendo en este
mercado una buena manera de
introducirse en el mercado local
con riesgos muy controlados.
¿En qué activos o proyectos están más interesados los
bancos a la hora de dar financiación?
La banca tradicional ha vuelto con gran interés a financiar
toda tipología de producto, pero
únicamente en proyectos de elevada calidad y flujos de caja estables. Durante el último año se
han cerrado operaciones de financiación tanto en centros comerciales, logístico, oficinas y
residencial en niveles de apalancamientos inferiores a los previos
a la crisis.
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Los nuevos proyectos residenciales por ahora son los que
mantienen unos niveles de apalancamiento más bajos, existiendo todavía reticencias por parte
de las entidades financieras a
financiar parcialmente el suelo
(aunque ya se ven algunas financiaciones del suelo al 30% LTV) y
únicamente financiando la construcción de los proyectos una vez
conseguido un alto nivel de preventas.
¿Habrá que esperar mucho
para ver nuevos desarrollos a
un ritmo razonable, tanto en
residencial como en terciario?
Dependerá de la tipología
de proyectos y de las ciudades.
En la provincia de Málaga y en
la Costa del Sol el desarrollo de
nuevos proyectos, especialmente de residencial, es una realidad
palpable desde el año 2014 como
ya hemos mencionado.
Es igualmente destacable el
fuerte incremento de la demanda de edificios e inmuebles en
rehabilitación en el centro de las
ciudades con el objeto de convertirlos en apartamentos turísticos, hoteles o viviendas en alquiler, mercados ambos en auge
debido al aumento del turismo
en Andalucía. Ai
“En la provincia de Málaga y la Costa del Sol los
nuevos proyectos son una realidad desde 2014”