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Amplia Relación de Servicios para Inversores en el Mercado
de Bienes Inmuebles en los Estados Unidos
CuaTRo trimestre de 2009, Vol. 18, Número 4
Las dos caras de la crisis de liquidez
El mercado hipotecario siempre ha sido una parte integral del mercado inmobiliario de los Estados Unidos.
A parte de fondos de pensiones, no ha habido muchos compradores con liquidez durante los últimos
cuarenta o cincuenta años. Las estimaciones preparadas por JP Morgan indican que actualmente existen
aproximadamente 3,5 trillones USD de deuda inmobiliaria pendiente, representando un poco más del 50%
del valor total del mercado inmobiliario comercial de los Estados Unidos. Durante una presentación del
Comité Económico Conjunto ante el Congreso de los Estados Unidos, la mesa redonda del sector inmobiliario
afirmó que tres de los mayores proveedores de crédito inmobiliario son los bancos comerciales con
1,5 trillones USD representando el 43%, Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) con 750
billones USD aproximadamente, representando el 22 %, y las compañías de seguros de vida con 315
billones USD representando el 9%. Dado que actualmente los bancos comerciales no están dando hipotecas
y los mercados de CMBS han simplemente desaparecido, resulta evidente afirmar que el mercado hipotecario
normal tendrá dificultades para satisfacer la futura demanda de crédito inmobiliario. Los propietarios de
bienes raíces con hipotecas en vencimiento tendrán que tomar decisiones difíciles sobre modos de refinanciación, mientras que los nuevos inversores con fuerte liquidez tendrán la oportunidad de adquirir bienes
de calidad a precios rebajados.
La Falta de Prestamos Hipotecarios
La potencial crisis que afectará al sector inmobiliario surge del hecho
que, con la posible excepción de las compañías aseguradoras, las
principales fuentes de deuda hipotecaria no se encuentran activas en
el mercado actual. Las acciones del gobierno estadounidense y de la
reserva federal han evitado aparentemente que llegase a producirse
una mayor catástrofe financiera y la liquidez del sistema bancario se
ha reparado en la mayor parte. Sin embargo, a medida que se acerca
el otoño de 2009, los bancos todavía no han comenzado a reestablecer su papel como principal fuente de hipotecas en el mercado
inmobiliario comercial. Ante una recesión que continúa y unas
previsiones negativas para el mercado inmobiliario comercial, los
bancos prefieren no adquirir ningún nuevo riesgo mientras los
actuales “activos tóxicos” sigan estando presentes en sus libros.
El motivo por el cual las hipotecas no se encuentran disponibles en el
mercado de CMBS es, de algún modo, más fácil de entender puesto
que ese mercado desapareció por completo una vez que se produjo la
crisis financiera. Desafortunadamente, el mercado inmobiliario
comercial estaba alquitranado de todos los excesos desenfrenados
que habían afectado al mercado hipotecario residencial. Los
inversores de todo el mundo habían invertido en propiedades que
descansaban sobre hipotecas residenciales de alto riesgo y que habían
sido clasificadas como “AAA” por las agencias de auditoría.
Cuando la recesión impactó y los impagos de hipoteca incrementaron,
estas inversiones, muchas de las cuales estaban endeudadas hasta el
extremo, comenzaron a caer. Nada comparable ha sucedido en el
mercado de bienes raíces comerciales, donde los principios básicos
han seguido siendo relativamente positivos. Pero la venta de CMBS
resultó imposible una vez comenzada la crisis y los bancos y casas de
inversión cerraron por completo las unidades que se ocupaban de
ello, cerrando consigo la que había sido una de las mayores fuentes
de hipotecas comerciales.
La Cara Negativa de la Crisis de Liquidez
Falcon Real Estate siempre ha utilizado el crédito a la hora de
adquirir bienes raíces comerciales para sus clientes y actualmente
gestiona una cartera de más de dos billones USD, la mayor parte
financiada con deuda. Siempre nos hemos centrado en propiedades
de alta calidad con buen potencial de arrendamiento ubicadas en las
mejores zonas puesto que este tipo de propiedad es la preferida de
nuestros clientes. La mayor parte de nuestros clientes son inversores
extranjeros privados e institucionales. Pero a día de hoy nos
enfrentamos a serias dificultades cuando vencen las hipotecas de
algunas de nuestras participaciones. El valor de la hipoteca actual,
llegando a su fecha de vencimiento podría haber representado un 60
o 70 % del valor de la tasación de la propiedad en el momento de
compra hace cinco años. Hoy, en caso de que se conceda una
hipoteca, una compañía aseguradora puede ofrecer el 50% del valor
de tasación actual, que podría ser al menos 30% inferior al momento
en que se adquirió dicha propiedad. Y esto sería aplicable a propiedades que todavía cuentan con diez años pendientes de contrato de
arrendamiento a inquilinos de calidad. Así que, para poder refinanciar, puede ser necesario tener al menos el mismo patrimonio que en
el momento de adquisición de la propiedad. Dado que esto a menudo
resulta imposible, nos estamos viendo obligados a recomendar a
nuestros clientes la venta de la propiedad.
Falcon obviamente no está sola ante este problema. Durante su
presentación al Congreso, la mesa redonda del mercado inmobiliario
afirmó: “Con una deuda hipotecaria actual de bienes raíces comerciales de 400 billones acercándose a su vencimiento cada año durante la
siguiente década, el mercado crediticio tal y como está estructurado,
será incapaz de absorber esta demanda”. Así que lo que estamos
presenciando por todo el país no son “propiedades en peligro” sino
“propietarios en peligro” – inversores que son incapaces de refinanciar. Esperamos ver un aumento de la tasa de propiedad disponible a
medida que la recesión continúa, y los precios de arrendamiento
seguirán bajo presión, pero el mayor problema que deberán afrontar
los inversores durante el resto de 2009 y 2010 será la incapacidad de
refinanciar la deuda en el momento de vencimiento de las hipotecas.
La Cara Positiva de la Crisis de Liquidez
Los inversores que se acerquen al mercado inmobiliario comercial
estadounidense en lo que queda de 2009 y a lo largo de 2010 tendrán
oportunidades inigualables de compra. Los propietarios actuales se
están viendo forzados a vender propiedades de gran calidad puesto
que son incapaces de obtener financiación hipotecaria. Los nuevos
inversores deberán estar en una fuerte posición de liquidez para poder
aprovecharse de esta situación pero esperamos ver un gran abanico
de atractivas oportunidades en el que escoger. El mercado de bienes
raíces comerciales no se encuentra sobre-construido en este momento
puesto que en los años precedentes a la recesión actual hubo
relativamente poca construcción nueva. Esto se debe en gran parte a
que el boom de la construcción en lugares como China, India y
Oriente Medio hizo incrementar el precio de los materiales de
construcción a niveles nunca vistos y puesto que los alquileres en
los EE.UU. no habían logrado seguir el ritmo era muy difícil
justificar nueva construcción especulativa. Por lo tanto, los riesgos
inherentes de inversión en el mercado actual parecen ser mucho
menores de los que asumieron los inversores durante recesiones
precedentes.
El cuasi-colapso del mercado hipotecario de los Estados Unidos ha
tenido un enorme impacto en el precio de los bienes raíces comerciales.
Cuando los inversores eran capaces de obtener fácilmente préstamos
de hasta el 80% del valor de tasación, pagando solamente intereses,
el banco de inversores se vio ampliado considerablemente. Los
inversores empleando este tipo de financiación tuvieron mucho que
ver con el incremento de los precios y la bajada de las tasas de
capitalización. Sin embargo, con el cambio dramático del mercado
hipotecario, los inversores ahora deben traer en efectivo desde 50
hasta 100% del valor de compra (además de proporcionar reservas
significativas) lo cual ha ocasionando que el número de compradores
en el mercado se haya visto reducido considerablemente y que los
precios del mercado de bienes raíces comerciales hayan caído hasta
un 30% a lo largo de todo el país. Las tasas de capitalización que
habían bajado a un promedio de 6% y todavía más en algunos
mercados hasta llegado 2007, han vuelto a alcanzar un 9% para
propiedades de calidad en la mayor parte de los mercados. Y para
propiedades con algún tipo de riesgo de arrendamiento o en
mercados secundarios, el techo de tipo de interés puede estar a un
10% o por encima. Por tanto, los inversores en fuerte posición de
liquidez que entren en el mercado de bienes raíces estadounidense
en este momento, podrán adquirir propiedades de calidad a precios
reducidos como no se han visto en los EE.UU por muchos años.
Los Posibles Resultados de la Crisis
Dado que es inevitable que cientos de billones de dólares en
hipotecas lleguen a su fecha de vencimiento en los próximos 18
meses, existe un número limitado de soluciones ante la crisis.
Muchos propietarios, incapaces de refinanciar, tendrán que enfrentarse a la ejecución de sus hipotecas, y algunos podrán simplemente
consentir que ejecuten la hipoteca a su prestatario. Esta es una
decisión muy difícil para cualquier propietario, especialmente cuando
todavía hay patrimonio en una propiedad, incluso con los bajos
precios actuales. Como resultado, muchos propietarios buscarán
alivio en los tribunales. En estos momentos no está muy claro que
los bancos y otras instituciones propietarias de un gran número de
hipotecas comerciales, están preparados para ejecutar todas las
hipotecas que experimenten impagos y asumir la responsabilidad y
la gestión de todas las propiedades implicadas. Otra opción sería
intentar negociar con la entidad prestataria para extender algo la vida
del préstamo. En el pasado esta hubiese sido una opción muy
popular pero en la actualidad, con la difusión de CMBS, resulta
difícil encontrar una parte apropiada con quien negociar y/o que
tenga la autoridad para hacerlo.
Como resultado, esperamos ver un gran número de propiedades a la
venta por parte de propietarios o bancos u otras instituciones que
hayan ejecutado hipotecas de propiedades en situación de impago.
Falcon ya está percibiendo un gran incremento en el número de
inversores extranjeros interesados en acercarse al mercado estadounidense para aprovecharse de la situación de crisis. Muchos de ellos
son inversores institucionales conservadores con una tasa de
rendimiento actual y una tasa interna de rentabilidad razonables. Se
trata también de inversores capaces de hacer una compra en base a
un pago integral en efectivo y capaces de esperar para financiar su
compra una vez que vuelva a abrirse el mercado hipotecario.
Como suele ocurrir en los resultados de todas las crisis, hay ganadores
y perdedores. Los perdedores del mercado inmobiliario comercial
actual son aquellos que tienen préstamos hipotecarios que van a
vencer en un futuro próximo. Los ganadores son aquellos con
aquellos con liquidez en efectivo capaces de aprovecharse de las
oportunidades de compra resultantes.
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o contacte con Falcon Real Estate:
570 Lexington Avenue, New York, New York 10022
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