INFORME DE AVALUO COMERCIAL URBANO LOTE DE

Transcripción

INFORME DE AVALUO COMERCIAL URBANO
LOTE DE TERRENO Y EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL
SANTA MARTA
Solicitado por
CONSULTORIAS INVERSIONES Y PROYECTOS
NIT 830035364
Elaborado por:
Arq. ALBERTO R. CABAS BARROS
SANTA MARTA, JULIO 29 DE 2010
Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Municipal Tel. 4210585 - Cel. 301-5245440
Email: [email protected] Santa Marta, Colombia
ASPECTOS GENERALES
ITEM
OBSERVACIONES
SOLICITANTE:
CONSULTORIAS INVERSIONES Y PROYECTOS
CALLE 118 N.15A – 29 BOGOTA – TEL. 6196808
NIT. 830035364
REP. LEGAL: GERMAN CASTRO BAONA
TIPO DE INMUEBLE:
LOTE DE TERRENO Y EDIFICIO CINCO PISOS.
LOCALIZACION GEOGRAFICA:
Localizado en la Ciudad de Santa Marta que se encuentra a orillas del Mar
Caribe en las estribaciones de la Sierra Nevada de Santa Marta en el
Departamento del Magdalena.
Coordenadas Geográficas: 11º14´50” de latitud Norte y 74º12´06” de
latitud oeste.
Altura Promedio: 2 msnm. Con una diferencia de altura que va en el
territorio del municipio desde el nivel del mar hasta los 5.775 msnm en el
Pico Cristóbal Colon que es mas elevado de toda Colombia.
Santa Marta dista de Bogotá 918 Km., de Riohacha 166 Km., de
Barranquilla 93 Km. y Cartagena a 209 Km., el perímetro limita por el
Norte y el Oeste con el Mar Caribe, por el Oeste con el Departamento de
la Guajira, por el sur con los Municipios de Ciénaga y Aracataca.
En el contexto Urbano pertenece a la Comuna No. 7 Gaira-Rodadero, se
encuentra localizado al sur de la Ciudad en el Balneario el Rodadero a
unos 10 Kilómetros aproximadamente y el sector donde se ubica
puntualmente esta denominado Balneario el Rodadero, el cual es una
zona de características Turísticas y Hoteleras con edificaciones de
Apartamentos para estrato 4, 5 y 6.
FOTO AEREA:
TOMADA DE GOOGLE EARTH
DEPARTAMENTO:
Magdalena
MUNICIPIO:
Distrito Santa Marta.
SECTOR:
Centro Histórico de Santa Marta.
DIRECCION:
Carrera 2ª No. 21 - 02
DESTINACION ACTUAL:
.-Lote de terreno contiguo al Antiguo Hospital San Juan de Dios, hoy
Centro Cultural San Juan de Dios, sin uso específico.
.-Edificio donde funcionó la Caja Nacional de Previsión CAJANAL.,
igualmente sin uso y en proceso de adecuacion.
USO E HISTORIA DE UTILIZACION
LOTE DE TERRENO.El predio en estudio corresponde a un lote anexo al Antiguo Hospital San
Juan Dios, hoy Centro Cultural San Juan de Dios, el cual funcionó como
Hospital siendo el mas antiguo de la Ciudad, en el área que se estudia
existen algunos elementos constructivos en ruinas donde funcionó la
lavandería y el cuarto de maquinas de la institución y el convento del cual
solo quedan algunos muros no representativos patrimonialmente que da
hacia la carrera 2.
Es preciso anotar que el inmueble fue declarado Bien de Interés Cultural
Nacional, declarado Monumento Nacional según Resolución Número 0358
del 16 de Abril de 1999 del Ministerio de Cultura.
EDIFICIO 5 PLANTAS.Construcción de cinco niveles construido el Departamento del Magdalena
y donado para uso exclusivo de la sede de la Caja Nacional De Previsión
CAJANAL en el año 1.976, posteriormente es entregado a Cajanal S.A.
EPS en Liquidación en el año 2005.
En el Año 2007 es adquirido por el Departamento del Magdalena según
escritura Publica No. 1983, actualmente en proceso de readecuación con
obras paralizadas, sin uso totalmente desalojado y en custodia por una
empresa de vigilancia.
INFORMACION CATASTRAL
ÁREA DEL PREDIO LOTE DE
TERRENO CONTIGUO AL HOSPITAL
SAN JUAN DE DIOS. (información
tomada de Carta Catastral Urbana)
2.936 M2
ÁREA DEL EDIFICIO ANTIGUO CANAL
ÁREA DEL LOTE:
ÁREA DE CONSTRUCCION:
CERTIFICADO DE TRADICION:
427 M2
1.530 M2
OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE SANTA
MARTA
Las áreas a su alrededor mas cercano cuenta con árboles de abundante
follaje, almendros y robles.
MEDIO AMBIENTE CIRCUNDANTE:
CLIMA: La temperatura promedio es de 28º C y predomina un ambiente
seco debido a las brisas provenientes de la Sierra Nevada.
Los principales meses de lluvia son Junio, Julio, Septiembre y octubre, las
precipitaciones en esta región varían de 12 a 975 mm mensuales.
ATMOSFERA: existe una atmosfera de características combinadas, entre
lo Urbano y lo Marino.
CONDICIONES TOPOGRAFICAS:
El área en general es totalmente plana con una altitud de 2 metros sobre
el nivel del mar.
ACCIDENTES GEOTECNICOS:
Santa Marta es una de las ciudades de menor amenaza sísmica dentro del
mapa sísmico Colombiano.
No obstante de que esta delimitación se haya obtenido de la historia
conocida de eventos ocurridos en el pasado, es importante tener presente
la advertencia de los especialistas en el tema, en el sentido de que en
zonas donde han ocurrido sismos seguramente se podrán esperar con
certeza eventos fuertes en el futuro y que en zonas donde no se han
reportado eventos esto podrían presentarse.
Igualmente es importante destacar que varias de las poblaciones y
regiones calificadas como de amenaza sísmica baja e intermedia, cuentan
desafortunadamente con una alta vulnerabilidad debida a la baja calidad
de sus edificaciones.
Las nuevas edificaciones son sismo resistentes, pero las mas antiguas
fueron diseñadas sin cumplir al 100% con las Normas y por lo tanto con
sismos incluso de baja magnitud pueden ofrece un alto riesgo, es decir un
alto nivel de consecuencias sociales y económicas potenciales.
TITULACION E INFORMACION JURIDICA
PROPIETARIO:
DEPARTAMENTO DEL MAGDALENA.
TITULO DE ADQUISICION:
CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE
DIOS
TITULO DE ADQUISICION:
EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL
Escritura 4846 Notaria Segunda del Circulo de Santa Marta, del tres de
Agosto de 1.991
Escritura 1983 de la Notaria Treinta y Siete (37) de Bogota D.C. del 17 de
Marzo de 2007.
MATRICULA INMOBILIARIA:
DIOS.
MATRICULA INMOBILIARIA:
080 – 34750
080 - 6469
INSCRIPCION CATASTRAL:
DIOS
INSCRIPCION CATASTRAL:
01-01-206-0003-000
010102060001000
DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR
DELIMITACION DEL SECTOR:
NORTE: Estructura Urbana del Centro Histórico de Santa Marta.
SUR: Estructura Urbana de Santa Marta sector
ESTE: Estructura Urbana Centro Histórico de Santa Marta..
OESTE: Playas Balneario de Santa Marta – Mar Caribe
ACTIVIDAD PREDOMINANTE:
En el sector se desarrollan Proyectos Arquitectónicos con características
Turísticas, las existentes de igual forma presentan las mismas actividades,
con todas las paralelas que genera la llamada industria sin chimeneas,
Restaurantes, Estaderos, recreación, baño de mar, playa, actividades
náuticas, comercio informal en gran escala.
ESTRATIFICACION
SOCIOECONOMICA:
Estrato 4
VIAS DE ACCESO:
Vías principales en Concreto rígido Calle 22 o Avenida Santa Rita, Carrera
Primera que comunica con el resto de la Ciudad,
Vía de acceso directo Carrera Segunda en trayecto sur – Norte, Calle 20
en sentido Este - Oeste.
VALORIZACION:
El predio posee todas las características de tipo socio-económico, urbano,
dentro del Centro Histórico de la Ciudad, con un alto grado de
Valorización, generado por las actividades turísticas, comerciales y de
inversión que se realizan en el sector.
REGLAMENTACION URBANISTICA:
ACUERDO 005 DEL 2000.- Por el cual se expide el Plan de Ordenamiento
Territorial de Santa Marta “JATE MATUNA” 2000 – 2009.
ARTICULO 754. Operación de Cualificación de Áreas Consolidadas.
Buscan mejorar la dinámica del tejido residencial consolidado, apuntando
a su mayor eficiencia y funcionalidad mediante la cualificación de su
sistema soporte.
Toda la normatividad en cuanto a intervenciones, adecuaciones,
construcciones se deben regir a lo consignado en el PLAN ESPECIAL DE
MANTENIMIENTO Y PROTECCION del Centro Histórico de la Ciudad.
DESCRIPCION DE LOS PREDIOS
UBICACIÓN:
Ubicados en el Centro Histórico de Santa Marta en un sector de
características turísticas, con la generación de sitios de alojamiento,
restaurantes y sitios de diversión.
El lote de terreno contiguo al Centro Cultural San Juan de Dios
corresponde a los patios donde anteriormente se desarrollaban
actividades concernientes a las actividades de antiguo hospital, presenta
acceso directo sobre la carrera segunda entre calles 20 y 22.
Igualmente el edificio donde funcionó la Caja Nacional de Previsión queda
adosado al lote de terreno del Centro Cultural San Juan de Dios, ubicado
en la Esquina de la Carrera Segunda con Calle 20.
ÁREA DEL PREDIO LOTE DE
TERRENO CONTIGUO AL HOSPITAL
SAN JUAN DE DIOS. (información
tomada de Carta Catastral Urbana)
2.936 M2
ÁREA DEL EDIFICIO ANTIGUO CANAL
ÁREA DEL LOTE:
427 M2
ÁREA DE CONSTRUCCION:
1.530 M2
TOPOGRAFIA Y RELIEVE:
Plano a nivel de la Av. Tamaca en la parte Este del predio, al oeste plano
a 2. M.L - SNM
SERVICIOS PUBLICOS:
Al predio llegan los servicios públicos así:
AGUA: Atendido por la Empresa METROAGUA
ALCANTARILLADO: Atendido por la Empresa METROAGUA.
ENERGIA ELECTRICA: Atendida por la Empresa ELECTRICARIBE.
TELEFONIA, TELEVISION E INTERNET: Hoy en día este servicio es
atendido en la Ciudad por los Operadores TELECOM Y TELMEX.
GAS DOMICILIARIO: Servicio prestado por GASES DEL CARIBE.
TRANSPORTE PUBLICO: Empresas de bus urbano RODAMAR,
RODATUR, COOTRANSMAG, BASTIDAS Y Cooperativas de TAXIS.
CARACTERISTICAS GENERALES Y
CONSTRUCCIONES DEL LOTE DE
TERRENO:
EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL:
El lote se encuentra delimitado por las construcciones aledañas: Hospital
San Jun de Dios, edificio antiguo Cajanal, vivienda particular y se
observan muros en deterioro que correspondian a las areas de lavanderia
y cuartos de maquinas del antiguo hospital, actualmente lleno de
vegetación y de árboles frondosos. Mampostería en ladrillo, pisos en
cemento, cubiertas en tejas, laminas onduladas de asbesto cemento y
laminas de zinc.
Construcción de cinco plantas actualmente en proceso de adecuación,
pero paralizadas, donde se observa el acondicionamiento de muros con
estucos, intervención en cielos rasos hasta el cuarto nivel, pisos en
baldosas de granito en regular estado y sueltos en algunos sectores por
efectos de remodelaciones, no presenta instalación eléctrica alguna, sin
unidades sanitarias amobladas ni enchapadas, ventanearía metálica y
vidrios transparentes en regular estado, equipos de ascensor ausente,
cubierta en placa de concreto impermeabilizada en buen estado, sin
puertas en instancias donde son requeridas, área de parqueadero sin
definir, ni acabados,
METODO DE AVALUO
Se utilizó el Método Comparativo, consultando el Banco de Datos de la
División Lonja Inmobiliaria de la Sociedad Colombiana de Arquitectos
Regional Magdalena, Avaluadores con Matriculas del Registro Nacional de
Avaluadores RNA vigente, sobre predios semejantes (Uso,
Características, Área) además de:
Ø Uso actual
Ø Ubicación sobre vía principal
Ø Topografía del terreno
Ø Ubicación en el casco Urbano
Ø Oferta y demanda.
METODO UTILIZADO:
CONSIDERACIONES GENERALES:
Ø Para determinar el valor del terreno se tuvo en cuenta el método
del costo para la tierra en una zona de características netamente
Turística
Ø El Lote posee una perfecta ubicación, facilidad de acceso, una
orientación acorde para desarrollar cualquier tipo de proyecto
Arquitectónico.
Ø Es un lote con unas excelentes características panorámicas tanto
en altura como a nivel visual bajo por su cercanía a la playa del
balneario El Rodadero.
Ø En cuanto a su seguridad, no existe ningún tipo de problemas, se
cuenta con la estación de policía muy cercana.
INVESTIGACION ECONOMICA
INVESTIGACION DIRECTA (Consultas
de Avaluos realizados en el sector)
VALOR M2 DE TERRENO
VALOR ADOPTADO:
Arq. Alan Guerra Buendia
Arq. Javier Henrriquez
Arq. Pedro Segrera Jaramillo
Arq. Roberto Galofre Sanchez
Arq. Alberto Cabas Barros
VALOR PROMEDIO
M2
M2
M2
M2
M2
$
650.000,00
$
550.000,00
$
550.000,00
$
600.000,00
$
600.000,00
$
590.000,00
Analizados los datos y cálculos anteriores se adopta el siguiente valor:
Valor del Terreno M2: $590.000.00
RESULTADO DEL AVALUO
DESCRIPCION
AREA LOTE CONTIGUO AL EDIFICIO DEL
ANTIGUO HOSPITAL SAN JUAN DE DIOS
UN.
M2
CANT.
3.068,00
VR/M2
$
590.000,00
VR TOTAL
$
1.810.120.000,00
AREA DEL TERRENO
M2
AREA DE CONSTRUCCION
M2
427,00 $
1.530,00
$
590.000,00
$
251.930.000,00
550.000,00
$
841.500.000,00
$
2.903.550.000,00
VALOR TOTAL DEL AVALUO
AVALUO COMERCIAL: $2.903.550.000,00
SON: DOS MIL NOVECIENTOS TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL PESOS.
Atentamente,
ALBERTO R. CABAS BARROS
Arquitecto MP 08700-21221 Del Atlântico
Avaluador Profesional R.N.A. SIC # 02113137
Lonja Inmobiliaria Sociedad Colombiana de Arquitectos
ANEXOS
REGISTRO FOTOGRÁFICO
REGISTRO FOTOGRAFICO LOTE CENTRO CULTURAL SAN JUAN DE DIOS
FOTO ÁREA DEL LOTE
FOTO VISTA INTERIOR
VISTA INTERIOR
VISTA INTERIOR
VISTA CONSTRUCCIONES EXISTENTES
VISTA INTERIOR
REGISTRO FOTOGRAFICO EDIFICIO ANTIGUO CAJANAL
VISTA DESDE LA CARRERA SEGUNDA
VISTA DESDE LACALLE 20
VISTA EXTERIOR CARRERA SEGUNDA
VIS TA ACCESO CARRERA SEGUNDA
VISTA INTERIOR
VISTA INTERIOR

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