Acta JGExtra Alhambra 07 07 12 OK FIRMADA

Acta JGExtra Alhambra 07 07 12 OK FIRMADA

Acta de la Junta Extraordinaria
DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
EDIFICIO ALHAMBRA
En SIERRA NEVADA (GRANADA), siendo las 17:00 horas del día 7 julio 2.012, y en LA PISCINA
DEL EDIFICIO, debidamente convocados, se reúnen en segunda convocatoria los copropietarios,
presentes o representados, que posteriormente se relacionan, ejerciendo de presidente Dña.
Esther Sánchez Manzano, vicepresidenta de la Comunidad, por ausencia de este, y actuando
como Secretaria-Administradora Dña. Cristina Hernández Ventura, a fin de celebrar la Junta
Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de EDIFICIO ALHAMBRA, y conforme al siguiente:
ORDEN DEL DÍA:
1. Obras a realizar, según acta del 8 de abril de 2011. Acuerdos a adoptar, presentación
de proyecto por D. Carlos Santandreu y extra si procede (si la cuantía fuese mayor a
lo que ya tenemos aprobado).
2. Arreglos a realizar en viviendas afectadas según siniestro dado a la Aseguradora
anterior y EXTRA si procede (valoración aprox. 10.000 €).
3. Asuntos varios. Ruegos y preguntas.
Asistentes:
Piso
5º A
8º B
Propietario
Ángel Ruiz Contreras
Fernando Bernaldo de Quiros Robles
Cuota %
1.5030
2.9100
Representados:
Piso
2º C
3º B
3º D
3º E
4º A
4º E
5º C
6º D
6º F
7º A
8º C
8º D
8º E
A9
Propietario
Manzano Martín, Francisca
Navarrulaque S.L.
M P Corporación S.A.
M P Corporación S.A.
José Mª Ruiz Contreras
Manuel Ortega Huelves
Bean S.A.
MAES-FOXA S.L.
MAITERRAM S.L.
Bean S.A.
Countryside Inversiones S.L.
Promociones RS Sanso
Anna Inmobiliare Residential SL
Ana Mª Zamora Mantas
Cuota %
3.5710
2.9100
3.2190
2.1540
1.3310
2.9100
3.5090
3.0990
1.5770
1.5830
3,5100
3,1820
2.9100
0.0760
Representado por
Esther Sánchez Manzano
Carlos Santandreu
Ángel Ruiz Contreras
Ángel Ruiz Contreras
Ángel Ruiz Contreras
Fernando Bernaldo de Q.
Ángel Ruiz Contreras
Fernando Bernaldo de Q.
Fernando Bernaldo de Q.
Ángel Ruiz Contreras
Gonzalo Rueda
Fernando Bernaldo de Q.
Fernando Bernaldo de Q.
Gonzalo Rueda
Abre la sesión la Sra. Vicepresidenta, actuando como presidenta, a los efectos de esta junta.
1º.- OBRAS A REALIZAR, SEGÚN ACTA DEL 8 DE ABRIL DE 2011. ACUERDOS A ADOPTAR,
PRESENTACIÓN DE PROYECTO POR D. CARLOS SANTANDREU Y EXTRA SI PROCEDE (SI
LA CUANTÍA FUESE MAYOR A LO QUE YA TENEMOS APROBADO).
Notas aclaratorias de las últimas reuniones sobre este tema:
-
-
En el acta de fecha 8 de abril de 2011, presentaron 3 presupuestos, recayendo sobre
Construcciones Guijarro la realización de dichas obras, que se ejecutarían en 2 años y las
cuotas se pasarán según acta de aquella reunión.
El total de la 2ª Fase es por la cantidad de 87.025,16 €, cantidad a pagar del 1 al 5 de los
meses de marzo, mayo, julio y octubre de 2012. Esta acta no ha sido impugnada por ningún
propietario.
Se realiza una nueva reunión con fecha 14 de abril de 2012, en la cual como punto 1º se
exponen las obras que ya en su momento teníamos presupuestadas, pero como existían
propietarios que no asistieron a la anterior reunión, piden o solicitan que se presenten
1
también otras soluciones al respecto y aunque ya el 8 de abril se tenían otros presupuestos,
se solicita que se consulten más precios en relación a:
A. Sustituir completamente las barandillas.
B. Realizar la solución con aplacado de paneles.
C. Realizar reparaciones en la cubierta
D. Realizar reparaciones en la zona de la piscina y del aseo.
Con todo esto se propone que Carlos Santandreu continúa con la realización del proyecto
de reparación, incluyendo estos aspectos y buscando ofertas para su estudio posterior por
parte de la comunidad. Una vez que se tengan todos los presupuestos, se convocará una
nueva junta extraordinaria para tomar las decisiones oportunas.
D. Carlos Santandreu expone que, se han solicitado a varias empresas para que nos realizaran un
presupuesto con las mediciones tomadas por él y con las diferentes propuestas adoptadas en la
reunión del 14 de abril de 2012, es lo que se le solicitaba por parte de algunos comuneros,
diferentes soluciones o alternativas.
Los presupuestos que han sido entregados son:
o Manuel Guindo Berbel
o Promociones Antonio Guijarro
o Aislamientos e instalaciones Podulares del Sur S.L.
o Cube Interiora (Presentado en la junta)
Con respecto a cada uno de los presupuestos, D. Carlos Santandreu expone uno a uno los
mismos, presentando y detallando lo que se va a realizar. Se le pregunta que cual es el que le
inspira más confianza, comentando D. Carlos que el de Promociones Guijarro y Cube Interiora.
D. Fernando Bernaldo de Quiros expone que él no tiene claro las obras que se van a ejecutar y que
se deberían haber solicitado más presupuestos, que se debería de volver a realizar una nueva
junta y tener todos los presupuestos, a lo que Dña. Esther Sánchez dice que no debemos de
esperar más, ya que estas obras se aprobaron en la reunión del 8 de abril de 2012 y que este
verano deben de ser ejecutadas, ya que ella, al igual que otros propietarios, tienen los
apartamentos que no pueden utilizarlos y la decisión de esta reunión es ver la empresa que va a
realizar la obra y los trabajos que con el asesoramiento de D. Carlos Santandreu entendemos que
darían solución definitiva a los defectos y problemas que tenemos actualmente.
D. Fernando Bernaldo de Quiros solicita a la administradora que de lectura al escrito enviado por
sus representados:
“Hemos recibido la Convocatoria para la Junta Extraordinaria del Edificio Alhambra que se celebrará el
próximo día 7 de Julio.
Aprovechando la invitación que figura en la misma de que cualquier propietario que no pueda asistir envíe
comentarios sobre las obras y los presupuestos, adelanto lo siguiente:
Nos hemos reunido ayer en Madrid para hablar de este asunto Don Fernando Bernaldo de Quirós, Don
Manuel Ortega, Don Ramón Esteban y yo mismo, y consideramos que las obras que se van a hacer este
verano y que corresponden a lo que se aprobó en la Junta de Marzo del 2.011, deben ajustarse lo mas
posible al presupuesto que se aprobó entonces de 87.000 Euros, y sobre el cual se está cobrando la derrama
correspondiente (hemos pagado ya dos, otra es de pago inminente y la última se pagará en Octubre). Habrá
entonces que hacer las obras más necesarias para que el Edificio se mantenga en las mejores condiciones,
que en nuestra opinión son; REPARACION DE CUBIERTA, HUMEDADES DE SOTANO, ARREGLOS DE
PISCINA Y ASEO Y BARANDILLAS DE ALUMINIO (después de un estudio minucioso del coste de la
sustitución de las barandillas actuales). Y no hacer nada de revestimiento o aplacado de la fachada que
parece una obra no necesaria de forma inmediata.
Te adelanto esta noticia pero, sin duda, haremos una comunicación de la misma con las delegaciones
correspondientes o la asistencia personal de alguno de nosotros. No están los tiempos para meternos en
obras más importantes, que casi triplican el presupuesto aprobado entonces.
Aparte de esto, Don Fernando Bernaldo de Quirós me recuerda que en un momento determinado, cuando se
2
hablaba de la reparación de los pisos por daños ocasionados por filtraciones de agua, él me dijo que podía
reparar sus daños por 500 Euros que era prácticamente la mitad
de los que correspondían a un
presupuesto total de 10.000 Euros, que evidentemente si los demás propietarios hubieran hecho lo mismo
habría quedado reducido a 5.000 Euros. Siendo en aquel momento Presidenta de la Comunidad mi hija Inés,
te dije que se le pagaran esos 500 Euros, que parecía una solución económica y de la que los demás no
debían protestar porque podían haber hecho lo mismo en beneficio de todos.
Sigo creyendo que bien se le pueden pagar al Sr. Bernaldo de Quirós esta cantidad a cuenta de los 10.000
Euros que sin duda se van a aprobar en la próxima Junta (es el segundo punto del Orden del Día) y que
vuelvo a insistir en que a la vista de lo ocurrido deben quedar en 5.000 Euros.”
Una vez leída, D. Fernando Bernaldo de Quiros expone que debe de votar en contra de las obras y
también sus representados, pues no tiene claro los presupuestos y la forma de realizarse, y por
tanto propone una nueva junta, a lo que se le expone a dicho propietario, por los presentes, que
sus representados no votan en contra de la realización de la obra, sino solo en el caso de que la
cuantía fuese más elevada, según comentan en su escrito.
Por otro lado se da lectura al escrito enviado por el Sr. Justo Usle, en el que dice:
Estimada Cristina: Al no poder asistir a la reunión de la comunidad del alambrea el próximo 7 de este mes,
delego mi voto y mi representación en Carlos Santandreu.
Estimo, con referencia a los presupuestos presentados que:
Es lo más conveniente para el edificio el revestimiento por placas de vinilo, como se lo sugerí a Carlos
Santandreu. Este arreglo, aunque más caro, es para siempre, y este es un edificio con caras muy expuestas
al frío y a la humedad. Los revestimientos de pintura, por buenos que sean, no aguantan diferencias de
temperatura de más de 50º que suceden al año en la Sierra. Lo tengo comprobado.. En caso que se
decidiera seguir con la pintura, la capa de fibra de vidrio es inoperante, por falta de resistencia a las fuertes
tracciones, por lo que hay que poner lienzos de maya de polivinilo, muy resistentes.
Por otra parte, el tema determinante de las entradas de humedad, son las fachadas oeste, donde las
balconeras. Hay que proteger los antepechos con piezas de aluminio de diseño que expulsen el agua, como
se lo dibuje a Carlos, y `proteger de esta forma los cantos del forjado. Los cambios a antepechos a aluminio ,
son innecesarios .Los actuales están bien conservados..Hay que aprovechar la colocación del andamio, que
es carísima, para sellar y proteger todos los elementos expuestos, con aluminio y sellados especiales, que
resistan las altas diferencias de temperatura, Los sellados de mercado normales , valen para Granada , pero
no en alta montaña.
De la cubierta prefiero no hablar, es una solución arquitectónica inviable para su conservación, tanto por sus
materiales, pizarra, como por su diseño. Lo hice saber infinidad de veces, Hay esta el resultado.
Una vez han intervenido los propietarios presentes y representados, se acuerda por mayoría
realizar las obras en el edificio, conforme a las propuestas presentadas por D. Carlos Santandreu
en la reunión del mes de abril, modificando los primeros presupuestos por considerarse que eran
soluciones incompletas al problema global de humedades que padece el edificio, lo que motiva
aumentar la partida presupuestaria asignada y que la intención de esta comunidad es realizar todos
los trabajos que se han acordado como necesarios dentro del presupuesto original, si bien, dada la
dificultad se ha aprobado una ampliación de las partidas presupuestarias en unos 30.000 €
aproximadamente. Que de las cuotas ya aprobadas que son por un importe de 87.000€ habrá un
máximo de desviación de hasta 117.000€. A aquellos propietarios que han querido intervenir, se les
va a enviar, por parte del arquitecto Carlos Santandreu, para que vean el presupuesto final:
- Arquitecto Técnico, Carlos Santandreu
- Ángel Ruiz Contreras
- Gonzalo Rueda
- Vicepresidenta, Esther Sánchez Manzano
Por lo que se acuerda por mayoría seguir adelante con la obra que ya se aprobó y si hiciese falta
se pasaría otra derrama extraordinaria por el importe restante, que como mucho sería de 30.000€,
3
dicha derrama, por el momento, no se pasará al cobro hasta tanto no haga falta realmente, y la
administradora la pondrá al cobro, según acuerde con la empresa constructora y el arquitecto.
Una vez que los propietarios y el Arquitecto Técnico decidan la empresa que va a realizar la obra,
se pondrá en conocimiento de propietarios el coste final.
Con respecto a este punto, la votación es la siguiente:
5º A
2º C
3º B
3º D
3º E
4º A
5º C
7º A
8º C
A9
Nombre
Ángel Ruiz Contreras
Manzano Martín, Francisca
Navarrulaque S.L.
M P Corporación S.A.
M P Corporación S.A.
José Mª Ruiz Contreras
Bean S.A.
Bean S.A.
Countryside Inversiones S.L.
Ana Mª Zamora Mantas
Coef. %
1,50300
3,57100
2,91000
3,21900
2,15400
1,33100
3,50900
1,58300
3,51000
0,07600
Representante:
Esther Sánchez M.
Carlos Santandreu
Ángel Ruiz Contreras
Ángel Ruiz Contreras
Ángel Ruiz Contreras
Ángel Ruiz Contreras
Ángel Ruiz Contreras
Gonzalo Rueda
Gonzalo Rueda
Votación
A favor
A favor
A favor
A favor
A favor
A favor
A favor
A favor
A favor
A favor
Fernando Bernaldo de Q.
Fernando Bernaldo de Q.
Fernando Bernaldo de Q.
Fernando Bernaldo de Q.
Fernando Bernaldo de Q.
En contra
En contra
En contra
En contra
En contra
En contra
23,36600
8º B
4º E
6º D
6º F
8º D
8º E
Fernando Bernaldo de Quiros Robles
Manuel Ortega Huelves
MAES-FOXA S.L.
MAITERRAM S.L.
Promociones RS Sanso
Anna Inmobiliare Residential SL
2,91000
2,91000
3,09900
1,57700
3,18200
2,91000
16,58800
D. Carlos Santandreu comenta que la piscina pierde agua y el coste de su arreglo supondría entre
unos 1.000 y 5.170 €. Se acuerda hacer el arreglo de urgencia para que no cale al propietario de
abajo.
Habla también de la cubierta y su problemática, la solución que presenta está entre unos 9.000 o
10.000 € pero cree que es posible ajustar más. Se acuerda que se realice dicha obra.
Sobre los aseos, se han presupuestado aproximadamente uno 1.500 € por cada uno, se puede
negociar, pero esto es lo último a ejecutar, ya que es más importante que todos los propietarios no
tengan ningún tipo de humedades.
Existe una intervención con respecto a las escaleras principales y muro de cochera, que se filtra el
agua y hay que romper, el coste aproximado es de 1.200€.
Con el fin de evitar la entrada de agua al forjado es necesaria la sustitución de las barandillas que
se encuentran deterioradas por el paso del tiempo, y que a juicio de los peritos es una de las
causas que provocan los problemas de humedades. Se habla de sustituir las barandillas por unas
nuevas, o incluso de eliminarlas en aquellos casos que fuera posible para ahorrar dicha partida del
presupuesto, lo que redundaría en beneficio de todos.
Se acuerda por unanimidad de los asistentes eliminar las barandillas en caso de que el
ayuntamiento lo permita. Para el caso de que no lo admitiera, se sustituirían por el mismo modelo
que hay actualmente en aquellos que no haya posibilidad de reutilización.
Nota informativa: Tras consultar con el Ayuntamiento, nos dicen que ellos no tienen ningún
inconveniente en que se sustituyan. Tras consultar con abogado nos informa que, La supresión de
las barandillas de los balcones se trata de una obra que va a modificar la fachada, elemento común
4
conforme el art.396 del C.Civil, de ahí que esta cuestión deba ser planteada ante la junta como
punto del orden del día, y no en asuntos varios.
El art. 16 de la LPH exige que en la convocatoria se incluyan los puntos a tratar, por lo que, salvo
cuestiones de mera administración sin importancia, no cabe tomar acuerdos como éste que nos
ocupa en este apartado de "asuntos varios", pues no se había anunciado el tema y eso ha
impedido a algunos comuneros asistir y discutir.
No obstante, si se adoptase en ese apartado, mientras no haya impugnación de nadie, el acuerdo
será válido y ejecutivo, pues la única forma de conseguir la nulidad es a través de la acción judicial
contemplada en el art. 18 de la LPH, incluso intentar la suspensión cautelar conforme el apartado 4
del citado precepto.
Los propietarios anteriormente mencionados son los que se van a encargar del presupuesto final,
de revisar las garantías, certificaciones, plazos de ejecución y retener a la constructora el 10%
durante 6 mes a 1 año.
D. Fernando Bernaldo de Quiros expone que a la vista de las propuestas o alternativas dadas por
D. Carlos Santandreu, propone que se envíen por email los presupuestos y que los propietarios
voten el que estimen oportuno.
La obra se comenzará la última semana de julio, y se prevé una duración de dos meses.
Se va a proceder a consultar con abogado y Ayuntamiento si las barandas de edificio se pueden
quitar y si se necesita consentimiento de todos los propietarios o solo las 3/5 partes.
2º.- ARREGLOS A REALIZAR EN VIVIENDAS AFECTADAS SEGÚN SINIESTRO DADO A LA
ASEGURADORA ANTERIOR Y EXTRA SI PROCEDE (VALORACIÓN APROX. 10.000 €).
Ya en reuniones anteriores se acordó que, una vez arregladas las fachadas, se procediera al
arreglo de los apartamentos.
Respecto a los arreglos efectuados ya con anterioridad por los propietarios se acuerda abonar a D
Fernando Bernaldo de Quiros los 500 € que ha acreditado haber gastado en su vivienda y se
propone recabar información sobre el resto de arreglos realizados, ya que la presidenta manifiesta
haber realizado gastos por mayor importe en su vivienda que espera se le abonen al tener su
origen en la falta de mantenimiento de la fachada del edificio.
Se acuerda se acuerda mantener la partida presupuestada (10.000€) para realizar los arreglos en
las viviendas, una vez que se realicen los arreglos del exterior y que originan dichos daños. Para
ello se contará con la empresa que realice los trabajos de exterior. Quedando las cuotas a repartir
entre los propietarios de la siguiente forma:
Cod.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Propiedad
2º A
2º B
2º C
3º A
3º B
3º C
3º D
3º E
4º A
4º B
4º C
4º D
Nombre
ALMONACIL FERNANDEZ, FERNANDA
KARAWA INVERSIONES S.L.
MANZANO MARTIN, FRANCISCA
CONSULTING INMOBILIARIO GRANADINO S.L.
NAVARRULAQUE S. L.
CASA VICU S.L.
M P CORPORACION S.A.
M P CORPORACION S.A.
RUIZ CONTRERAS, JOSE Mª
MORATIEL LLARENA, Mª PILAR
MARBAN LIBROS S.L.
AGUAYO SIERRA, FRANCISCO
5
Importe
126,00
291,00
357,10
126,00
291,00
364,70
321,90
215,40
133,10
290,90
350,90
309,90
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
43
4º E
4º F
5º A
5º B
5º C
5º D
5º E
5º F
6º A
6º B
6º C
6º D
6º E
6º F
7º A
7º B
7º C
7º D
7º E
7º F
8º A
8º B
8º C
8º D
8º E
8º F
A-10
A-7
A-9
L/C
ORTEGA HUELVES, MANUEL
BERNAL LAZARO, RAFAEL
RUIZ CONTRERAS, ANGEL
LAVIN DAPENA, TERESA
BEAN S.A.
LOPEZ-BRAVO VELASCO, GABRIEL
ARMENTEROS CASTRO, JOSE LUIS
CERVERA AZNAR, JUAN
TEJON DE FELIPE, VIRGINIA
LEON ORTEGA, MANUEL
CORPORACION F. GUADALMAR S.L.
MAES-FOXA. S.L.
INTERSELLING ACTUACIONES EMPRESARIAL, SL
MAITERRAM S.L.
BEAN S.A.
BANUS FERRE, ANTONIO
EXPLOT. AGRICOLAS EL PRADO S.L.
Mercedes Calvo Caminero
SAN ROMAN COS-GAYON, BELEN
PUERTAS GALLEGO, DOLORES
BANUS FERRE, ANTONIO
BERNALDO DE QUIROS ROBLES, FERNANDO
COUNTRYSIDE INVERSIONES, S.L.
PROMOCIONES RS SANSO
ANNA INMOBILIARE RESIDENTIAL S.L.
JIMENEZ GUTIERREZ, FAUSTINO B.
RIUZ BALLESTEROS, JOSE MANUEL
BORDALLO ORDOÑEZ, JUAN ANTONIO
ZAMORA MANTAS, ANA Mª
KROQUIS (D.Alberto Vega)
291,00
157,70
150,30
291,00
350,90
317,10
291,00
150,10
150,10
291,00
350,90
309,90
291,00
157,70
158,30
291,00
350,90
285,74
315,16
150,10
150,20
291,00
351,00
318,20
291,00
118,40
10,20
7,60
7,60
176,00
10.000,00
Con respecto a la compañía de seguros, D. Fernando Bernaldo de Quiros insiste en que según su
opinión, este tema no se ha llevado bien por parte de la administradora, a lo que esta le expone
que ella entiende que las actuaciones que ha ido haciendo son las correctas, tanto las llamadas,
email y visitas a la correduría. También quiere agradecer a D. Fernando Bernaldo de Quiros que le
informara sobre el Consorcio de Seguros, pues en sus 20 años como administradora nunca ha
tenido un problema similar, pero que en todo momento ha estado y está pendiente de todo lo
concerniente a este problema y que espera que surta efecto dicha reclamación.
Los propietarios exponen que hasta el momento las actuaciones que se han realizado son las
encomendadas a la administradora, comentando D. Gonzalo Rueda que él personalmente ha
hablado casi todas las semanas con la señorita Sole (representante de la correduría de seguros) y
que todo eran buenas palabras.
3º.- ASUNTOS VARIOS, RUEGOS Y PREGUNTAS
Y sin más asuntos que tratar, el Sr. Presidente levantó la sesión cuando eran las 20:55 del día al
principio indicado, de todo lo cual, con el visto bueno del señor Presidente y como Secretaria,
certifico.
6