Bogotá DC, Mayo 20 de 2016. Señores

Transcripción

LOTE N° 3 – BARRIO LAS FERIAS – CALLE 11 N° 19 –48 - ACACIAS META
Bogotá D.C., Mayo 20 de 2016.
Señores
FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN
Ciudad.
Apreciados señores:
De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del
avalúo comercial del inmueble, definido como Lote N° 3, ubicado en la Calle 11 N° 19 48, Barrio Las Ferias, del municipio de Acacias en el Departamento del Meta.
Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado
en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el
valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que
se detallan en el presente documento.
Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a
prestarles nuestros servicios.
Sin otro particular reciban un cordial saludo,
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL
Gerente
Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815
Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598
Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com
Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC
AVALÚO COMERCIAL
LOTE URBANO SIN DESARROLLAR
LOTE N° 3 - CALLE 11 N° 19 - 48
BARRIO LAS FERIAS
ACACÍAS - META
SOLICITADO POR
FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL
ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.
MAYO DE 2016
CONTENIDO
I.
INFORMACIÓN BÁSICA
II.
ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE
III.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
IV.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
V.
CONSIDERACIONES GENERALES
VI.
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
VII.
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
VIII.
DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
IX.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA
VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
X.
METODOLOGÍA VALUATORIA
XI.
AVALÚO COMERCIAL
ANEXOS
MATERIAL FOTOGRÁFICO
CERTIFICACIONES
I.
Página 1
INFORMACIÓN BÁSICA
1.1
SOLICITANTE
FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO
FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
NIT. 800.250.119-1
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
UBICACIÓN
: Costado norte de la calle 11 entre las Carreras 19 y 20.
DIRECCIÓN
: Calle 11 N° 19 - 48 - Lote 3.
BARRIO
: Las Ferias.
MUNICIPIO
: Acacias.
DEPARTAMENTO : Meta.
1.3
TIPO DE INMUEBLE
Se trata de un terreno urbano, medianero, con frente directo sobre la Calle 11.
1.4
ENCARGO VALUATORIO
Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se
encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos
tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se
detallan en el capítulo respectivo.
1.5
BASES DE LA VALUACIÓN
El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al
valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador
estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad,
como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales
y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o
urgencia.
1.6
MAYOR Y MEJOR USO
Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto
de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus
condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste
actualmente está en las mejores condiciones en que puede ser comercializado
por contar con las posibilidades de un desarrollo constructivo individual o en
conjunto.
Al respecto se debe anotar que el análisis del mayor y mejor uso incluyó la
posibilidad de comercialización con los otros predios vecinos, que son del mismo
propietario, razón por la que es viable dicho planteamiento. Los resultados de los
diferentes análisis son presentados en los capítulos posteriores del presente
informe.
1.7
Página 2
ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN
De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios
enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas
generalmente aceptadas.
En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la
estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los
siguientes enfoques básicos de valoración:



Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).
Enfoque del Costo. (Cost Approach).
Enfoque del ingreso. (Income Approach).
Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la
interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los
diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo
éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.
Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido
por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la
Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto
1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios
de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el
mercado actual.
1.8
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
 Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 232-34313
otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Acacias,
impreso el 21 de Enero de 2016.
 Copia de la escritura pública No. 4.343 del 05 de Noviembre de 2004,
expedida por la notaria (3) tercera de Villavicencio.
 Recibos de Impuestos Prediales unificados años 2014 y 2015.
1.9
FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS
Abril 30 de 2016.
1.10
FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN
Abril 14 de 2016.
1.11
FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS
Mayo 20 de 2016.
1.12
Página 3
FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)
De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año,
contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones
físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como
tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del
mercado inmobiliario comparable.
Fin de página...
II.
Página 4
ASPECTOS JURÍDICOS
2.1
PROPIETARIO
SALUDCOOP E.P.S. EL LIQUIDACION.
2.2
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
Escritura Pública N° 4.343 del 05/11/2004, Notaría (3) Tercera de Villavicencio,
Compraventa a Rosa Ángela Patricia Baquero Soler de Entidad Promotora de
Salud Organismo Cooperativo – Saludcoop y registrada el 25/11/2004.
(Anotación Número 2).
2.3
MATRICULAS INMOBILIARIAS
232 – 34313.
2.4
NUMERO PREDIAL
50-006-01-00-0082-0056-000.
2.5
INFORMACIÓN IGAC
NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no
corresponde a un estudio formal de los mismos.
III.
Página 5
CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
3.1
BARRIO LAS FERIAS
El Barrio las Ferias se encuentra en una zona representativa del municipio y se
encuentra dentro de los siguientes límites generales:
3.2
DELIMITACIÓN DEL SECTOR
POR EL NORTE
: Calle 13.
POR EL SUR
: Calle 9ª.
POR EL ORIENTE
: Carrera 16.
POR EL OCCIDENTE
: Carrera 20.
3.3
SECTORES PRÓXIMOS
POR EL NORTE
POR EL ORIENTE
POR EL SUR
POR EL OCCIDENTE
: Centro.
: Ciudad Jardín.
: El Retorno.
: Dorado Bajo y Alto.
3.4
Página 6
ACTIVIDADES PREDOMINANTES
Dentro del sector se observan los usos residenciales, el uso dotacional, y el uso
comercial.
El uso residencial se desarrolla en viviendas de tipo unifamiliar, las cuales fueron
desarrolladas por urbanización y autoconstrucción, con alturas predominantes de
uno y dos pisos, con aceptables a buenas especificaciones constructivas.
En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los ejes viales principales como
son la Calle 13 y la Carrera 23, de escala zonal y se observa comercio puntual
en locales en primer nivel con frente a la vía pública sobre las vías interiores del
sector.
En las inmediaciones podemos encontrar edificaciones dotacionales tales como
la Plaza de Mercado, la Universidad de los Llanos - Unillanos, La Concha
Acústica de Acacias, el Colegio Municipal Luis Carlos Galán Sarmiento y el
Instituto de Tránsito y Transporte de Acacias, entre otras.
3.5
VÍAS DE ACCESO
Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a
que cuenta con ejes viales importantes del municipio. A continuación
relacionamos las vías más importantes del sector:
CALLE 13
Vía artería secundaria de gran importancia del sector, conformado por una (1)
calzada de un (1) carril para transporte mixto con sentido de circulación OrienteOccidente y viceversa, actualmente se encuentra en buen estado de
conservación y mantenimiento.
CARRERA 23
Vía artería principal de gran importancia del Municipio, conformado por dos (2)
calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación
Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de
CALLE 12
Vía artería secundaria de gran importancia del sector, conformado por una (1)
calzada de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación
Oriente-Occidente y viceversa, actualmente se encuentra en buen estado de
VÍAS ZONALES Y LOCALES
La mayoría de las vías internas son tipo local, con un estado de conservación
bueno y con un bajo tráfico de vehículos.
Página 7
3.6
ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA
Conforme a las disposiciones de Secretaria de Planeación y Vivienda
Municipal, el cual adopta los lineamientos de la estratificación en el municipio
de Acacias y se determina su aplicación, el sector se encuentra clasificado
dentro de los estratos tres y cuatro, correspondiente a un nivel socioeconómico
medio y medio-alto de la población.
3.7
INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA
El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto,
alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.
En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público,
vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.
El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el
mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de taxis y colectivos, los cuales
tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.
3.8
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Según lo consultado en la Secretaria de Planeación y Vivienda del municipio
de Acacias, mediante el Acuerdo N° 184 de diciembre 2011, se adoptan las
modificaciones excepcionales al Plan Básico de Ordenamiento Territorial
(PBOT) del municipio de Acacias contenido en el Acuerdo 021 de 2000 y se
dictan otras disposiciones. Según los mencionados documentos y los planos
anexos, los predios tienen la siguiente reglamentación urbanística:
Clase de suelo
Tratamiento
UPZ
Área de Actividad
:
:
:
:
Urbano
Mejoramiento Integral
3
Residencial Dos -AAR2-
“ARTÍCULO 18: El artículo 24 del acuerdo 021 de 2000 quedará así: Artículo
24. Suelo Urbano: Está constituido por las áreas del territorio Municipal
destinadas a usos urbanos, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su
urbanización y edificación, según sea el caso”.
“ARTÍCULO 40: El artículo 73 del acuerdo 021 de 2000 quedará así: Artículo
73. Uso: es la destinación asignada al suelo, de conformidad con las
actividades que se puedan desarrollar. Usos Urbanos son aquellos que para su
desarrollo requieren de una infraestructura urbana, lograda a través de
procesos idóneos de urbanización y de construcción, que le sirven de Soporte
físico”.
Página 8
“ARTÍCULO 129: El acuerdo 021 de 2000 tendrá un artículo 431 nuevo el cual
quedará así Artículo 431. Definición, asignación de tratamientos y transición.
Tratamiento: es el conjunto de normas y regulaciones establecidas para
orientar las intervenciones urbanísticas a desarrollar en los suelos urbanos y
de expansión adoptados por el presente Acuerdo. Los tratamientos involucran
medidas de gradación, restricción, bonificación, incentivos y, en general,
diversas formas de regulación para cada uno de los sectores de los centros
poblados del Municipio.
Asignación: La asignación de un tratamiento específico a un sector urbano
depende de las características morfo tipológicas, históricas, de calidad y
estado físico, funcional y estructural de las construcciones y de su función en el
modelo de ordenamiento adoptado por el municipio a largo plazo. El propósito
de los tratamientos es consolidar, mantener, revitalizar, y mejorar las diversas
áreas de los centros poblados del Municipio.
La identificación y delimitación de las áreas sujetas a los diferentes
tratamientos en la cabecera municipal de Acacias, se encuentran indicadas en
el plano CU-6 denominado Mapa de tratamientos urbanos.
ARTÍCULO 130, El acuerdo 021 de 2000 tendrá un artículo 432 nuevo el cual
quedará así Artículo 432. Categorías de tratamientos urbanísticos. Para los
fines del presente Acuerdo se consideran tratamientos aplicables a las
diferentes áreas de los centros poblados municipales los siguientes:”
“Artículo 444. Tratamiento De Mejoramiento Integral: Se asigna a sectores que
demandan acciones de habilitación de los espacios requeridos para el uso
público y equipamiento comunal, infraestructura vial y de servicios públicos
apropiados, y en general de las obras que garanticen un mejoramiento urbano
del territorio. El tratamiento de mejoramiento integral es aplicable a las áreas
con desarrollo urbano incompleto o incipiente y que han sido legalizadas
previamente por el municipio, o incluidas dentro del perímetro urbano o de
expansión en el presente Plan Básico De Ordenamiento Territorial.
Estas áreas se caracterizan por requerir la ejecución de programas de
mejoramiento integral que garanticen la aptitud de las estructuras para las
actividades urbanas permitidas. La Secretaria de Fomento y Desarrollo en
coordinación con la Oficina Asesora de Planeación establecerá de manera
prioritaria la estructura ecológica principal del sector, los sistemas de servicios
públicos, el sistema vial y de transporte, de espacio público y de equipamientos
colectivos sociales en cada sector al que se le asigne este tratamiento.
Igualmente deberá establecer los usos e intensidades de uso, y los índices de
ocupación y construcción.
Página 9
PARÁGRAFO. Para la formulación de la norma urbanística correspondiente a
cada sector clasificado bajo el tratamiento de mejoramiento integral, la
Administración tendrá en cuenta los estudios técnicos adelantados
precedentemente para estos sectores, y particularmente los planes parciales
que pudieran haber sido formulados”
Área Actividad Residencial Dos. –AAR2-: Corresponde a áreas residenciales,
con presencia de usos complementarios y compatibles en lugares
específicamente señalados como ejes de actividad, calles y centros de
servicios existentes como apoyo para el adecuado funcionamiento del uso
principal.
Página 10
La categorización detallada de todas las actividades para estas áreas se
representa en la siguiente tabla 38:
REGLAMENTACIÓN USO RESIDENCIAL AAR2
CLASIFICACIÓN
USOS
COBERTURA USOS
PRINCIPAL
RESIDENCIA
L
GRUPO
TIPO
UNIFAMILIAR
X
BIFAMILIAR
X
MULTIFAMILIAR
X
LOCAL
COMPLEME
NTARIO
1
X
2
X
COMPATIBLE
RESTRINGIDO
PROHIBIDO
1
COMERCIAL
(BAJO IMPACTO)
MUNICIPAL O
ZONAL (MEDIANO
IMPACTO)
2
REGIONAL
3
ALTO IMPACTO
LOCAL (BAJO
IMPACTO)
DOTACIONAL
ZONAL (MEDIANO
IMPACTO)
URBANO Y
REGIONAL (ALTO
IMPACTO)
SOPORTE URBANO
(MUY ALTO
IMPACTO
AMBIENTAL)
INDUSTRIAL
CLASE I
CLASE II
4
1. SERVICIOS
SOCIALES
1
X
2
X
1
X
2
X
1
X
2
X
X
2. SOPORTE
URBANO
X
1. SERVICIOS
SOCIALES
X
2. SOPORTE
URBANO
X
1. SERVICIOS
SOCIALES
X
2. SOPORTE
URBANO
X
1. SOPORTE
URBANO
X
2.
EQUIPAMIENT
OS
COMPLEMENT
ARIOS
X
1
X
1
X
2
X
3
X
“Artículo 471. Las áreas mínimas en cada una de las etapas de desarrollo de la
gestión del suelo son las siguientes:
Las áreas mínimas de los lotes para el desarrollo de una unidad de vivienda
son las siguientes:
Página 11
Para construcciones de hasta de tres (3) pisos en cualquier actividad.
Frente mínimo 6.00 metros
Área mínima del lote 72 metros cuadrados
Para construcciones de hasta cinco (5) pisos en cualquier actividad.
Frente mínimo 10.00 metros
Área mínima del lote 200 metros cuadrados
Construcciones superiores a cinco (5) pisos en cualquier actividad.
Frente mínimo 14.00 metros.
Área mínima del lote 420 metros cuadrados.”
ARTÍCULO 170: El acuerdo 021 de 2000 tendrá un artículo 472 nuevo el cual
quedará así Articulo 472. Índices de Ocupación y de Construcción permitidos.
Para el desarrollo de construcción en altura en cualquiera de los usos
establecidos se debe cumplir con los siguientes requisitos.
Para alturas inferiores a tres (3) pisos,
Deberán cumplirse con las siguientes condiciones:
Debe dejarse un área libre de cubierta para ventilación que puede ser en un
patio interior o posterior que tenga las características presentadas en la tabla
siguiente:
En ningún caso, el índice de ocupación del lote deberá superar el 90% del área
total del mismo.
Para alturas hasta cinco (5) pisos, Deberán cumplirse con las siguientes
condiciones:
Aislamiento posterior mínimo de 2 metros.
Retroceso en el paramento mínimo de 1.5 metros.
El aislamiento debe cumplirse en todos los niveles.
En ningún caso, el índice de ocupación del lote deberá superar el 85% del área
total del mismo.
Página 12
Para alturas superiores a cinco (5) pisos, deberán cumplirse con las siguientes
condiciones:
Aislamiento posterior mínimo de 4 metros.
Aislamiento frente mínimo de 3 metros.
Aislamientos laterales de 3 metros.
El aislamiento debe cumplirse en todos los niveles.
3.9
ACTIVIDAD EDIFICADORA
La dinámica edificadora del sector es baja, en donde se observan dos proyectos
nuevos de vivienda multifamiliar en sectores aledaños, así como remodelaciones
y adecuaciones de las construcciones existentes.
Fin de página...
IV.
Página 13
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Fuente: Geoportal IGAC
4.1
UBICACIÓN
El predio objeto de avalúo es medianero y se encuentra ubicado al norte de la
Calle 11 entre las Carreras 19 y 20.
4.2
ÁREAS DE TERRENO
El terreno tiene la siguiente área:
Dirección
LOTE N° 3: Calle 11 N° 19 - 48
Área (m2)
159,60
Fuente: Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 232-34313 otorgado por la
oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Acacias, impreso el 21 de Enero de 2016.
4.3
LINDEROS
POR EL NORTE
: Linda con el lote Número 4, en extensión de 7,60
metros.
Página 14
POR EL SUR
: Linda con vía pública calle once (11), en extensión
de 7.60 metros.
POR EL ORIENTE
:
POR EL OCCIDENTE
: Linda con casa lote (2), en extensión de 21.80
metros.
Linda con propiedad de Jorge Luis Baquero Soler,
en extensión de 21.08 metros.
Fuente: Escritura Pública No. 4.343 del 05 de Noviembre de 2004, expedida por la
notaria (3) tercera de Villavicencio.
4.4
FORMA Y TOPOGRAFÍA
El lote de terreno cuenta con forma regular con semejanza a un rectángulo y una
topografía plana.
4.5
CERRAMIENTO
El lote de terreno cuenta con cerramiento perimetral en postes de madera y
alambre de púas.
Fin de página...
Página 15
V. CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de avalúo, en el barrio denominado Las
Ferias, delimitado por vías importantes de la ciudad como la Calle 13, Carrera 23,
Calle 11 y la Carrera 17 cuya actividad principal es de actividad residencial,
comercio zonal y dotacionales.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo como vía principal de
acceso al predio la Calle 13, la cual alberga usos de comercio principalmente.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato socioeconómico tres (3) y (4)
cuatro, correspondiente a una clase social media y media - alta.

La dinámica edificadora del sector es baja, en donde se observan dos (2) proyectos
nuevos de vivienda multifamiliar en los sectores aledaños, así como
remodelaciones y adecuaciones de las construcciones existentes.

Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria (superior al
lote tipo de la zona), forma irregular y topografía plana, las cuales son acordes a la
prediación del sector.

Adicionalmente, este predio, colinda con otros cuatro (4) predios del mismo
propietario, razón por la que se analizó la posibilidad de un englobe total,
encontrando que éste podría ser viable. No obstante, observado el comportamiento
del mercado en el sector y en el municipio, se puede presentar la comercialización
individual o mediante el englobe físico y jurídico, sin impactar significativamente el
valor total o individual.

El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se
encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia
máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.
VI.
Página 16
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
6.1
PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO
De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y Vivienda del
Municipio y según el plano áreas de amenaza CU – 13 anexo del Plan de
Ordenamiento Territorial (PBOT), el predio objeto de estudio no presenta
condición de riesgo por remoción en masa y no presenta riesgo por inundación.
6.2
LEGALIDAD DE ÁREAS
Las áreas de terreno valoradas en el presente informe, corresponden a las
definidas mediante documentos legales.
6.3
IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD
El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto
ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con
arborización y zonas verdes.
Según el plano de la estructura ecología principal y lo consultado en la Secretaria
de Planeación y Vivienda del municipio, los predios no se encuentra dentro de la
definida Zonas de Protección y Mejoramiento Ambiental del Canal Caño Conejo.
6.4
SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES
Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta
con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. No obstante el predio
denominado interior carece de la posibilidad de accesos, razón por la que se
plantea el englobe físico con el predio N° 4, existiendo la posibilidad de plantear
una servidumbre de paso con los predios vecinos, que son del mismo
propietario.
6.5
SEGURIDAD
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su
comercialización.
6.6
PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas socioeconómicas.
6.7
COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el
sector inmediato de localización.
VII.
Página 17
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el
bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los
aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita
de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros
bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a
las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”,
primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la
participación tenida sobre la operación del negocio.
 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la
información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por
lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser
verificadas por nuestra firma en su debido momento.
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a
metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC–
mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre
de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual,
del inmueble que en este informe se ha descrito.
 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros
establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I
01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del
“Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de
Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá.
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta
donde el valuador alcanza a conocer.
Página 18
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y
condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
 El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido
plasmado en el presente informe de valuación.
 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten
realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble
que se está valorando.
 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble
objeto de valuación.
IX.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE
LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios
profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo
de conflicto de interés.
De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las
partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.
Fin de página...
X.
Página 19
METODOLOGÍA VALUATORIA
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
10.1
JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA
Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y
adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la
actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes
disciplinas y profesiones.
Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos
y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis
y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y
adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito.
Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de
los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.
Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta
diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los
bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al
justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los
cuales es avaluado.
Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos
Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características
particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De
Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o
Capitalización (directo, indirecto o residual).
Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación
alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del
mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para
determinar el método o métodos que han de aplicarse.
En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos
relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se
describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones
conducentes del valor asignado.
Página 20
Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y
características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,
terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar
el estimativo del valor.
10.2
DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo
a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de
2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los
siguientes métodos de valuación:
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO
Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio
dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y
alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente
analizados, clasificados e interpretados.
10.3
MEMORIA DE CÁLCULOS
10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO
El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de
comparación o de mercado ya definido.
Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores
totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les
hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento
que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.
Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación
realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un
porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del
mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:
VA = VTo * (1-%C)
En donde,
VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.
Página 21
Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un
valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes
del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:
VT = VA – VC
Donde,
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la Construcción.
Para el caso presente, se encontraron siete (7) ofertas de predios en venta en
el sector inmediato y en sectores aledaños al predio objeto de avalúo, en
donde se tiene un rango de valores de aproximado de $600.000 a $1´640.000
por m2 de terreno. La diferencia radica principalmente en que los mayores
valores los tienen los predios con mejor ubicación y la vocación está enfocada
al comercio por su cercanía a la galería de mercado.
Según las ubicaciones de los predios en oferta fue posible dividir los datos del
mercado en dos grupos, lo cual facilitó su análisis. El primer grupo corresponde
a los predios donde la actividad comercial es la que prevalece y cuyos datos se
muestran a continuación:
ÁREA
TERRENO
M²
ÁREA
CONST.
M²
N°
LOCALIZACIÓN/
SECTOR
TIPO
1
TV 18 A 11 03/07
CASA
COMERCIAL
273,0
140,0
$600.000.000
6,7%
$560.000.000
$4.000.000
$112.000.000
2
KR 19 11 30
CASA LOTE
COMERCIAL
376,0
180,0
$600.000.000
5,0%
$570.000.000
$3.166.667
$45.000.000
VALOR
FAC.
COM.
VALOR AJUSTADO
INTEGRAL
CONSTRUCCIÓN
VR. CONSTRUCCIÓN
VR M²
TERRENO
$1.641.026
OBSERVACIONES
FOTOGRAFÍA OFERTA
CASA LOTE COMERCIAL DE
UN NIVEL, CUENTA CON 1
LOCAL COMERCIAL, ÁREA
DE VIVIENDA Y UN LOTE
PARA DESARROLLAR DE
APROXIMADAMENTE 140 M2.
CASA LOTE COMERCIAL DE
UN NIVEL, CUENTA CON 1
COMERCIAL, ÁREA
DE VIVIENDA Y UN LOTE
PARA DESARROLLAR.
$1.396.277 LOCAL
El valor pedido por metro cuadrado de terreno oscila entre $1’400.000 a
$1’640.000, para aquellos predios con vocación comercial.
El segundo corresponde a las ofertas 3 a 7 que cuentan con un
comportamiento económico similar, cuyo promedio fue de $660.000. Los
resultados fueron los siguientes:
ÁREA
TERRENO
M²
ÁREA
CONST.
M²
N°
LOCALIZACIÓN/
SECTOR
TIPO
3
CL 13 KR 25
LOTE PARA
DESARROLLAR
850,0
0,0
$600.000.000
5,0%
$570.000.000
$0
$0
$670.588
LOTE MEDIANERO
DESARROLLAR
4
KR 19 7 33
CASA
RESIDENCIAL
212,5
185,0
$230.000.000
2,2%
$225.000.000
$1.216.216
$99.900.000
$588.706
LA CASA ES DE UN NIVEL,
CUENTA CON 4 ALCOBAS, 2
BAÑOS, SALA COMEDOR ,
ZONA DE ROPAS, UNA
COCINA SENCILLA Y 1
ANTEJARDÍN.
5
CL 6 19 36
CASA
RESIDENCIAL
124,0
220,0
$290.000.000
8,6%
$265.000.000
$1.204.545
$176.000.000
6
CL 6 KR 17 B
LOTE
161,0
0,0
$120.000.000
6,7%
$112.000.000
$0
$0
7
CL 11 KR 17 A
CASA
225,0
340,0
VALOR
$370.000.000
FAC.
COM.
Página 22
5,4%
VALOR AJUSTADO
$350.000.000
INTEGRAL
CONSTRUCCIÓN
VR. CONSTRUCCIÓN
$1.029.412
$204.000.000
Media
Desviación Estándar
% Desviación
Valor Mínimo
Valor Máximo
Int. Confianza Mínimo
Int. Confianza Máximo
Cof. De Asimetría
N° Datos
VR M²
TERRENO
OBSERVACIONES
FOTOGRAFÍA OFERTA
PARA
LA CASA ES DE DOS
NIVELES, CUENTA CON 5
ALCOBAS, 3 BAÑOS, SALA
$717.742 COMEDOR , ZONA DE
ROPAS,
UNA
COCINA
SENCILLA Y 1 ANTEJARDÍN.
CON BUENOS ACABADOS
$695.652
LOTE MEDIANERO
DESARROLLAR
PARA
CASA NUEVA RESIDENCIAL
DE DOS NIVELES, CUENTA
CON 7 ALCOBAS, SALA
$648.889
COMEDOR, 4 BAÑOS, ZONA
DE ROPAS, COCINA Y
ANTEJARDÍN.
$664.315
$49.574
7,46%
$588.706
$717.742
$614.741
$713.890
-0,86
5
Por la ubicación medianera del predio, se ha tenido en cuenta para la
asignación del valor por metro cuadrado, un valor de $700.000, en el que se
tiene en cuenta el valor de los predios de esquina y el promedio del mercado,
por tener frente a la calle 11.
10.3.2 ENFOQUE O TÉCNICA RESIDUAL
Este enfoque fue aplicado con el objeto de corroborar los resultados del
enfoque del mercado
Este ejercicio no es viable para el análisis individual de los predios debido a su
cabida superficiaria y dimensiones, razón por la que fue realizado únicamente
para el posible englobe con los otros tres (3) predios vecinos que pertenecen al
mismo propietario, conformando así un predio esquinero de área superior al
promedio de la zona (1.273.07 m2).
Analizado el mercado inmobiliario del sector y del municipio, estableciendo
parámetros para el desarrollo de un proyecto constructivo en altura, según la
aplicación de las normas urbanísticas, dirigido a estratos medios y medio-altos
Página 23
de la población, encontramos que el resultado obtenido es similar a la
asignación individual que arrojó el método de mercado.
Lo anterior significa, que de acuerdo con las actuales condiciones económicas
del municipio, es más favorable la comercialización de estos predios de
manera independiente, con áreas menores, con mayor valor por metro
cuadrado y con posibilidades de desarrollo individual (autoconstrucción), que
conformando un globo de terreno de área mayor al promedio de la zona, en
una transacción de mayor valor. Por esta razón se determinan para estos
predios los valores obtenidos por el método del mercado.
Fin de página…
XI.
Página 24
AVALÚO COMERCIAL
LOTE URBANO SIN DESARROLLAR
LOTE N° 3 - CALLE 11 N° 19 - 48
BARRIO LAS FERIAS
ACACÍAS - META
DESCRIPCIÓN
ÁREA M2 VR UNITARIO M2
LOTE N° 3
159,60 $
700.000
TOTAL AVALUO COMERCIAL
VR TOTAL
$ 111.720.000
$ 111.720.000
SON: CIENTO ONCE MILLONES SETECIENTOS VEINTE MIL PESOS M/CTE.
VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del
Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24
de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
Bogotá D.C., Mayo 20 de 2016.
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL
Gerente
RNA 1275663251 SIC.
Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ
Director Avalúos Bogotá
RNA 08-119914 SIC.
AVALÚO COMERCIAL
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
LOTE N° 3 - CALLE 11 N° 19 - 48
ACACIAS - META
ABRIL DE 2016
VIA DE ACCESO AL LOTE
VIA DE ACCESO AL LOTE
VISTA INTERIOR DEL LOTE
FRENTE DEL LOTE
FRENTE DEL LOTE
VISTA INTERIOR DEL LOTE

Bogotá DC, Mayo 20 de 2016. Señores

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