Informe de Valoracion Marchant Pereira

Transcripción

INFORME DE VALORACIÓN
N° Expediente
218-15
Tipo de Propiedad:
Cliente:
Fecha:
Dirección Propiedad:
Comuna:
Región:
Edificio Oficinas
AFP Habitat S.A.
22 de junio de 2015
Marchant Pereira N°10 Piso N°13-N°20
Providencia
Metropolitana de Santiago
CERTIFICADO DE TASACIÓN
El Sr. Julio Andrés Jiménez Martínez en calidad de Director General y actuando en nombre y representación
de TASSA Consultores Inmobiliarios Limitada. Sociedad de Tasación y Servicios Inmobiliarios, inscrita en el
registro de comercio de bienes raíces de Santiago a Fs. 20.445 N°15.540 del año 2011. Certifica que de
acuerdo a la finalidad, los parámetros, métodos y criterios establecidos en el informe correspondiente al
expediente N° 218-15, realizado por nuestros servicios técnicos en fecha 22/06/15, el VALOR COMERCIAL /
Tasación del inmueble descrito a continuación, asciende a la cantidad de $8.703.761.610,- (UF 348.574,-)
CLIENTE Y FINALIDAD
Cliente:
Rut:
AFP Habitat S.A.
98.000.100-8
Finalidad de la Tasación:
Asesoramiento General en Compraventas
IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
Dirección:
Comuna:
Región:
Providencia
Antecedentes del CBR
Conservador de:
Comuna:
N° Rol:
Santiago
Providencia
Varios
VALOR DE TASACIÓN
Valor UF:
VALOR:
Método de valoración usado:
24.969,65
$8.703.761.610,- (UF 348.574,-)
Método de Comparación
Identificación de Propiedad:
Mediante Visita a la Propiedad; Verificación en el Servicio de Impuestos Internos; Verificación en la Dirección de Obras
Municipales
Comprobación de Deslindes:
Norte: Corresponde a plantas distintas.; Sur: Corresponde a plantas distintas.; Oriente: Corresponde a plantas distintas.;
Poniente: Corresponde a plantas distintas..
Comprobación de Superficies:
Mediante Antecedentes Obtenidos en la Dirección de Obra Municipales; Mediante Planos Municipales; .
CERTIFICADO DE TASACIÓN
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Condicionantes:
Sin condicionantes.
Advertencias:
No se ha dispuesto de la escritura de la propiedad.
EL TASADOR DECLARA:
1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro interés en la propiedad tasada, ni ningún impedimento para llevar a
cabo este trabajo en forma independiente.
2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación, ni con las personas que
participan en la operación.
3. Que ha inspeccionado personalmente la vivienda, por dentro y por fuera. La información que este documento
presenta es totalmente verdadera y no ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener la vivienda y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requeridas en este informe, han sido preparados por el
tasador.
Fecha Visita Inmueble:
22-06-2015
Fecha Firma Documento:
22-06-2015
El presente certificado tiene una validez de seis meses.
Intervinieron en esta tasación:
Tasador
Rodrigo Saint-Jean Mena
Fdo.
Julio Jiménez Martínez
TASSA Chile Ltda.
Augusto Leguía Sur N°079 Of. 411, Las Condes, Santiago.
Tel. +56 2 27357355 / www.tassa.cl
INFORME DE VALORACIÓN
Edificio Oficinas
1.- CLIENTE Y FINALIDAD
Cliente:
Domicilio:
AFP Habitat S.A.
Av. Providencia N°1909, Piso N°7, Providencia
Finalidad:
Tasador:
Asesoramiento General en Compraventas
Rut
Teléfono:
98.000.100-8
23406900
N° Expediente
Titulación
218-15
Arquitecto
Provincia:
Código Postal:
7500024
2.- IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
Tipo de Inmueble:
Edificio Oficinas
Región:
Comuna:
Providencia
Dirección:
Datos del Conservador de Bienes Raíces
Conservador de Bienes Raíces:
N° Rol
Avalúo Fiscal $:
Santiago
Varios
4.307.997.605
Datos Municipales
Permiso de Edificación:
Recepción Final:
N°
5
235
Comuna:
Rol:
Contribuciones $:
Providencia
Oficina
13.193.386
Año
11-01-1988
09-11-1990
Documentación Usada
Certificado de Recepción Final de la Municipalidad
Permiso de Edificación de la Municipalidad
Escritura de la Propiedad
Otros
Superficies Adoptadas
Superficie Terreno M²:
VERDADERO
VERDADERO
FALSO
VERDADERO
1.996,00
3.- COMPROBACION ESY DOCUMENTOS
Identificación de las Propiedades
Mediante Visita a la Propiedad
Verificación en Servicio de Impuestos Internos
Verificación en Dirección de Obras Municipales
VERDADERO
VERDADERO
VERDADERO
Comprobaciones Relativa a Deslindes
Corresponde a plantas distintas.
Norte:
Corresponde a plantas distintas.
Sur:
Oriente: Corresponde a plantas distintas.
Poniente: Corresponde a plantas distintas.
Queda prohibido el almacenamiento y la reproducción total o parcial del informe de valoración, o cualquiera de sus anexos o documentos relacionados, sea cual fuere el
medio, electrónico, mecánico, químico, de grabación o de fotocopia o cualquier ferencia a los mismos documentos, sin la autorización escrita de TASSA Chile Ltda. de la
utilización de la valoración para otros fines distintos de los establecidos al realizar el encargo o fuera del contexto en el cual fueron emitidos, eximiendo a TASSA de
cualquier responsabilidad. TASSA CONSULTORES INMOBILIARIOS LIMITADA, RUT 76.144.892-7. Sociedad inscrita en el registro del Conservador de Bienes Raices de
Santiago. Fs. 20.445 N°15.540 del año 2011.
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Comprobaciones Relativas a Superficies
VERDADERO
VERDADERO
FALSO
Documentación Dirección de Obras Municipales
Planos Municipales
Levantamiento en Terreno
Documentación Anexa al Informe
VERDADERO
VERDADERO
VERDADERO
FALSO
VERDADERO
Plano de Emplazamiento
Planimetría del Inmueble
Fotografías
Escrituras
Otros
Método de Valoración:
Método de Comparación
4.- LOCALIDAD Y ENTORNO
Localidad
Tipo de Núcleo:
Población (Habitantes):
Entorno
Definición del Entorno:
Desarrollo:
Consolidación (%):
Antigüedad Media de Edificios:
Infraestructuras
Agua Potable:
Suministro Eléctrico:
Alumbrado:
Nivel de Equipamiento:
Comercial:
Escolar:
Asistencial:
Religioso:
Comuna
120.874
Urbano
Alto
95
50
Tiene
Tiene
Tiene
Abundante
Abundante
Suficiente
Suficiente
Evolución Población:
Actividad Dominante:
Renovación:
Estable
Comercial
Media
Alcantarillado:
Vías Públicas:
Tiene
Terminadas
Deportivo:
Estacionamientos:
Lúdico:
Zonas Verdes:
Abundante
Suficiente
Suficiente
Abundante
5.- TERRENO
Superficies (M²)
Según Escrituras:
Según Proyecto:
Comprobada:
Adoptada:
1.996,00
1.996,00
1.996,00
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6.- CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO
Características Generales
Denominación:
Uso Principal:
Tipología:
N° Plantas:
Catacterísticas Constructivas
Cimentación:
Estructura:
Cubierta:
Sobrecarga:
Muros Exteriores:
Instalaciones
Alcantarillado:
Agua Potable:
Gas:
Clase B
Comercial
Edificio Oficinas
20
Conservación:
Antigüedad Documental:
Vida Útil Estimada:
N° Subterraneos
Mediana
25 Años
90 Años
4
Normal
Hormigón Armado
Plana Transitable
Normal
Hormigón Armado
Fachada:
Revestimiento Exterior I:
Revestimiento Exterior II:
Ventanas:
Carpintería:
Media
Hormigón Armado
Estuco
Aluminio Anodisado
Alta
Red
Red
Red
Calefacción:
Red Electrica:
Sistema de Seguridad:
Sin Información
Corriente
Si
Calidad de Terminaciones
La calidad de las terminaciones son de un excelente nivel en todos los pisos.
Calidad del Edificio
El edificio se encuentra en excelentes condiciones generales y operativo. Es importante mencionar que
todos los pisos tienen una habilitación distinta, esto producto que funcionan diferentes empresas en cada
uno de ellos.
Descripción General
Corresponde a un edificio de veinte pisos, un zócalo y dos subterraneos.
Situación Actual
Estado del Inmueble:
Antigüedad
Año de Construcción:
Estado de Conservación:
Terminado
1.990
Buen Estado
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7.- SITUACIÓN URBANÍSTICA
Clasificación Urbanística:
Urbano
Tipología de Planeamiento:
Nombre del Planeamiento:
Planeamiento Ulterior Necesario:
Plan Regulador Comunal
Plan Regulador Las Cabras
LGUC
Área de Edificación:
Condición de Edificación:
Con recepción final aprobada.
Subdivisión Predial Min. :
Coef. Constructibilidad:
Coef. Ocupación de Suelo:
Coef. Área Libre:
Rasante:
Altura Máxima:
Antejardín:
Distanciamiento:
Adosamiento:
Densificación Neta:
Zona de Uso de Suelos:
Condición de Uso:
ZR-2
Agrícola.
Usos Autorizados
No Aplica
Usos Prohibidos
No Aplica
Observaciones Generales
No Aplica
8.- PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
Propietario:
Situación y Ocupación:
Servidumbre y Derechos:
El Titular Registral
Ocupado por el Propietario Actual o Futuro
Se Desconocen
Comprobaciones
Consulta Verbal
Consulta a certificado sobre estado de ocupación y destino del bien.
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9.- ANÁLISIS DE MERCADO
Base de datos para la comparación:
1 Oficina
Precio de Oferta:
Valor Unitario:
Superficie Útil:
Superficie Total:
Factores Ambientales Negativos:
Sheraton, Providencia.
$
Uf/M²
M²
M²
1.775.342.115
60,00
1.185,00
1.185,00
No
Referente/Inmueble:
Vistas Favorables:
Visita Testigo:
Fuente Consultada:
Fecha:
Inferior
No Aplica
No
Internet
22-06-2015
Observaciones:
Sin Observaciones.
2 Oficina
Precio de Oferta:
Valor Unitario:
Superficie Útil:
Superficie Total:
Av. Providencia N°1760, Providencia.
$
Uf/M²
M²
M²
3.196.115.200
64,00
2.000,00
2.000,00
No
Referente/Inmueble:
Vistas Favorables:
Visita Testigo:
Fuente Consultada:
Fecha:
Igual
No Aplica
No
Internet
22-06-2015
Observaciones:
Se ha determinado un valor de oferta, en base a un valor de arriendo de 0,48 Uf/m².
3 Oficina
Precio de Oferta:
Valor Unitario:
Superficie Útil:
Superficie Total:
Av. Santa María, Providencia.
$
Uf/M²
M²
M²
2.723.889.179
68,18
1.600,00
1.600,00
No
Referente/Inmueble:
Vistas Favorables:
Visita Testigo:
Fuente Consultada:
Fecha:
Similar
No Aplica
No
Internet
22-06-2015
Observaciones:
Sin Observaciones.
4 Oficina
Precio de Oferta:
Valor Unitario:
Superficie Útil:
Superficie Total:
Av. Suecia N°211, Providencia.
$
Uf/M²
M²
M²
5.028.532.941
69,30
2.906,00
2.906,00
No
Referente/Inmueble:
Vistas Favorables:
Visita Testigo:
Fuente Consultada:
Fecha:
Superior
No Aplica
No
Internet
22-06-2015
Observaciones:
TASSA Chile Ltda.
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5 Oficina
Precio de Oferta:
Valor Unitario:
Superficie Útil:
Superficie Total:
Costanera Puente Suecia, Providencia
$
Uf/M²
M²
M²
3.955.192.560
72,00
2.200,00
2.200,00
No
Referente/Inmueble:
Vistas Favorables:
Visita Testigo:
Fuente Consultada:
Fecha:
Superior
No Aplica
No
Internet
22-06-2015
Observaciones:
6 Oficina
Precio de Oferta:
Valor Unitario:
Superficie Útil:
Superficie Total:
Av. Providencia N°1760, Providencia
$
Uf/M²
M²
M²
5.600.642.556
73,30
3.060,00
3.060,00
No
Referente/Inmueble:
Vistas Favorables:
Visita Testigo:
Fuente Consultada:
Fecha:
Superior
No Aplica
No
Internet
22-06-2015
Observaciones:
7 Oficina
Precio de Oferta:
Valor Unitario:
Superficie Útil:
Superficie Total:
Metro Tobalaba, Providencia
$
Uf/M²
M²
M²
3.357.419.139
74,70
1.800,00
1.800,00
No
Referente/Inmueble:
Vistas Favorables:
Visita Testigo:
Fuente Consultada:
Fecha:
Superior
No Aplica
No
Internet
22-06-2015
Observaciones:
8 Oficina
Precio de Oferta:
Valor Unitario:
Superficie Útil:
Superficie Total:
Costanera Lyon II, Providencia
$
Uf/M²
M²
M²
2.640.915.032
82,50
1.282,00
1.282,00
No
Referente/Inmueble:
Vistas Favorables:
Visita Testigo:
Fuente Consultada:
Fecha:
Superior
No Aplica
No
Internet
22-06-2015
Observaciones:
Sin Observaciones.
TASSA Chile Ltda.
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Tabla Resumen de Comparación
Precio de
Oferta ($)
N° Referentes de Mercado
1
2
3
4
5
6
7
8
Superficie
Útil (M²)
Sheraton, Providencia.
Av. Providencia N°1760, Providencia.
Av. Santa María, Providencia.
Av. Suecia N°211, Providencia.
Costanera Puente Suecia, Providencia
Av. Providencia N°1760, Providencia
Metro Tobalaba, Providencia
Costanera Lyon II, Providencia
$
$
$
$
$
$
$
$
1.775.342.115
3.196.115.200
2.723.889.179
5.028.532.941
3.955.192.560
5.600.642.556
3.357.419.139
2.640.915.032
1.185,00
2.000,00
1.600,00
2.906,00
2.200,00
3.060,00
1.800,00
1.282,00
PROMEDIO
$ 3.534.756.090
2.004
Valor
Unitario
(Uf/M²)
Sup. Total
(M²)
1.185,00
2.000,00
1.600,00
2.906,00
2.200,00
3.060,00
1.800,00
1.282,00
$
$
$
$
$
$
$
$
60,00
64,00
68,18
69,30
72,00
73,30
74,70
82,50
2.004 $
70,50
Observaciones a los referentes de Mercado
El mercado de oficinas del sector, se caracteriza principalmente por una variada oferta de propiedades
en arriendo y una amplia oferta de oficinas nuevas. Determinando estas, un techo al valor de mercado
de propiedades usadas.
Los referentes de mercado no necesariamente poseen parámetros homogeneos para la comparación
directa, pero explican la evolución de la curva de oferta. Al mismo tiempo es importante considerar
que los referentes de mercado corresponden a valores de oferta y se encuentran sujetos a descuento
por negociación.
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10.- CALCULO DE VALORES
Cálculo de los costes de reposición netos
Superficie Útil
5.946,44
Superficie Total Edificada
5.946,44
Construcciones
Piso N°13
Piso N°14
Piso N°15
Piso N°16
Piso N°17
Piso N°18
Piso N°19
Piso N°20
Obras
Complementarias
Estacionamiento
Bodega
Superficie
(M²)
780,51
780,51
780,51
780,51
659,51
702,84
766,08
695,97
Unidad
Unidad
M²
Otros Gastos Necesarios:
Valor del Terreno:
Costo Construcción Nuevo:
Gastos Generales:
Costo de Reposición Depreciado:
Valor del Seguro:
Valor Ajustado (SBIF):
Valor de Liquidación:
Valor de Tasación:
Superficie Total de Terreno
Superficie Terreno Prorrateado
Valor Unitario de Terreno
Costo
Construcción
Nuevo ($/M²)
Repercusión
Suelo ($/M²)
755.242
755.242
755.242
755.242
755.242
755.242
755.242
755.242
760.000
760.000
760.000
760.000
760.000
760.000
760.000
760.000
Valor Unitario
(Uf)
Cantidad
52,00
402,60
340
20
Dep. (%)
Costo
Reposición
Depreciado
($/m²)
21%
21%
21%
21%
21%
21%
21%
21%
600.400
600.400
600.400
600.400
600.400
600.400
600.400
600.400
CRN (Global) ($)
m²
m²
$/m²
VM Unitario
($/m²)
1.355.642
1.355.642
1.355.642
1.355.642
1.355.642
1.355.642
1.355.642
1.355.642
Dep. (%)
17.680
8.052
1.996,00
477,60
2.250.000,00
Valor de Mercado
Total ($)
1.058.091.975
1.058.091.975
1.058.091.975
1.058.091.975
894.059.318
952.799.277
1.038.530.064
943.486.018
Valor Mercado ($)
441.463.412
201.055.622
16%
$
$
$
$
$
$
$
$
4.491.000.000
4.519.294.400
723.087.104
3.570.242.576
5.242.381.504
7.833.385.449
6.963.009.288
8.703.761.610
11.- VALOR DE TASACIÓN
Valor UF
VALOR:
24.969,65
$8.703.761.610,- (UF 348.574,-)
OCHO MIL SETECIENTOS TRES MILLONES, SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL, SEISCIENTOS DIEZ PESOS.El valor de mercado se encuentran en una banda comprendida entre $8.268.573.529 y $9.138.949.690. La elección del precio para la
transacción depende de las circunstancias del comprador y el vendedor y en función de ellas deberá fijarse el precio entre los límites
anteriores.
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12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Condicionantes:
Sin condicionantes.
Advertencias:
No se ha dispuesto de la escritura de la propiedad.
13.- OBSERVACIONES
El edificio se emplaza en calle Marchant Pereira, entre Av. 11 de Septiembre y Av. Providencia, comuna de
Providencia, ciudad de Santiago.
El edificio construido en 1990, consta de 20 pisos, un zócalo y dos subterraneos. El presente informe de
valoración contempla desde la planta N°13 hasta la planta N°20, correspondiente a una superficie útil total de
5.946,44 m², 7 Bodegas correspondiente a 402,6 m² y de 52 Estacionamientos.
La propiedad posee una inmejorable ubicación en un polo comercial consolidado de la ciudad, próximo a una
importante oferta de servicios, comercio y la presencia de importantes compañías, otorgando un buen nivel al
sector.
Las plantas se encuentran habilitadas y en funcionamiento por diferentes entidades, es importante mencionar la
excelente polivalencia de usos del edificio, tanto por la ubicación como por las calidad espacial.
Con respecto al mercado, existe una amplia oferta de oficinas nuevas, que determinan la banda de precios, sin
embargo, no existe una amplia oferta de propiedades con las caracterististicas de este inmueble, especialmente
con respecto al emplazamiento estratégico de la torre.
Por todo lo anterior, consideramos un valor central de banda en torno a 54,29 uf/m².
Tasa de Rentabilidad utilizada 9%.
Tasador:
Fecha Visita Inmueble:
22-06-2015
Informe válido por seis meses a partir de la fecha de emisión.
Este Informe carece de validez si no está acompañado del Certificado de Tasación y el sello de Visado de
TASSA Consultores Inmobiliarios.
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INFORMACIÓN GRÁFICA - PISO N°13
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PERMISO DE EDIFICACIÓN I
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PERMISO DE EDIFICACIÓN II
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RECEPCIÓN FINAL
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PLANIMETRÍA - PLANTA PISO N° 13, 14 y 15
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PLANIMETRÍA - PLANTA PISO N° 16.
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PLANIMETRÍA - PLANTA PISO N° 18 y 19.
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TASSA Chile Ltda.
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SII - I
TASSA Chile Ltda.
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SII - II
TASSA Chile Ltda.
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SII - III
TASSA Chile Ltda.
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SII - IV
TASSA Chile Ltda.
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GOOGLE EARTH
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EVALUACIÓN DE CARTA DE OFERTA
La presente evaluación, comprende cotejar el informe desarrollado por TASSA
Consultores Inmobiliarios y la carta de oferta de venta proporcionada por la compañía
Inversiones La Construcción S.A., propietaria del Edificio CChC, ubicado en Marchant Pereira
N°10, Providencia.
El documento proporcionado con fecha 10 de Julio de 2015, el cual estipula
una oferta de Venta que comprende los Pisos N°13 al N°20, 7 Bodegas y 52 Estacionamientos,
por un monto cifrado en moneda nacional de UF 315.000.- por parte de Inversiones La
Construcción.
Dicha oferta se encuentra bajo la banda de valor que hemos estimado en el
informe de tasación que forma parte de este documento de asesoría de compraventa.
TASSA Chile Ltda.
Tel. +56 2 27357355 / www.tassa.cl
OPINIÓN INDEPENDIENTE
Como resultado de la información analizada para este informe. Podemos
concluir que la carta de oferta de venta proporcionada por Inversiones La Construcción S.A.
por un valor de UF 315.000.- se encuentra bajo la banda de valor propuesta por nosotros para
las propiedades determinadas en este informe.
Nuestra recomendación por las condiciones favorables de negociación
existentes en el mercado, propusieron pegarse al valor inferior de la banda cuyo valor se
encuentra en torno a UF 331,145. Es por ello, que esto constituye una buena oportunidad de
compra para las propiedades comprendidas en la transacción.
Adicionalmente es importante destacar que a las buenas condiciones de la
oferta de venta presentada, la compra de este inmueble generara externalidades positivas a la
compañía tales como, potencialidades de crecimiento futuro de sus oficinas centrales,
pudiendo consolidar distintas instalaciones de sucursales de venta de Santiago en un edificio
corporativo.
Por otro lado, la compañía podrá mantener el control de la administración del
edificio considerando que será propietario de más del 50% del inmueble. Esto permitirá
mejorar la posición actual de la administradora, por ejemplo a la hora de realizar
modificaciones a la construcción, cambiar centrales y procedimientos. Es por esto, que
consideramos que esta transacción impacta positivamente a AFP Habitat.

Informe de Valoracion Marchant Pereira

Transcripción

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