informe de mercado 4T nuevo b 2015.indd

Transcripción

Oficinas / Offices
Informe de Mercado / Market report
Madrid & Barcelona
4T 2015 / Q4 2015
jll.es
(ES)
Índice
Contexto Económico4
Mercado de Usuarios Madrid
•
•
•
•
Principales Indicadores
5
Oferta
6
Transacciones7
Rentas
8
Mercado de Usuarios Barcelona
•
•
•
•
Principales Indicadores Oferta
Transacciones Rentas 10
11
12
13
Mercado de Inversión Mad. y Bcn.
• Demanda14
• Oferta
15
• Transacciones y Rentabilidades 16
(EN)
Index
Economic Context18
Madrid Occupier Market
•
•
•
•
Main Indicators
19
Supply
20
Transactions21
Rental levels
22
Barcelona Occupier Market
•
•
•
Main Indicators
Supply
Transactions
24
25
26
•
Rental levels
27
Investment Market Mad. & Bcn.
•
•
•
Demand Supply
Transactions & Yield Levels
28
29
30
4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015
Contexto Económico
PIB
La economía española creció el 0,8% trimestral en el 4T de 2015, y un crecimiento medio anual del 3,2%.
Las previsiones de crecimiento del PIB en 2016 se mantienen en el 2,7%, a pesar de la incertidumbre
política en España por las dificultades para la formación de gobierno tras el resultado de las pasadas
elecciones generales.
Mercado Laboral
El ritmo de creación de empleo se recuperó en el 4T de 2015: El número de afiliados a la Seguridad Social
creció el 0,8% trimestral y la contratación aumentó un 2,4% para el mismo periodo. La estimación de
crecimiento del número de empleos equivalentes a tiempo completo en 2015, se mantiene en el 3,0%, y la
previsión para 2016 se sitúa en el 2,4%. La previsión de la tasa de paro media anual será del 22,2% y del
20,2% respectivamente.
Consumo privado
Respecto al consumo de los hogares españoles, se situó en el 3,1% gracias en parte a la bajada de precios
de productos energéticos e impuestos sobre la renta. Las perspectivas apuntan a un mantenimiento del
buen ritmo de crecimiento, situando alrededor del 3,2% el aumento del consumo durante 2016.
IPC e Inflación
El Índice de Precios de Consumo terminará en 2015 plano (0%), rompiendo la racha negativa de los últimos
cuatro meses, en gran medida por la caída de los precios de carburantes. Se prevé que en diciembre de
2016 la inflación media se sitúe en torno al 1 % o al 1,5 %. Las previsiones apuntan a una recuperación
progresiva de los precios aunque la inflación estará todavía lejos del objetivo del Banco Central Europeo
(BCE), del 2 %.
Indicadores Económicos – Enero 2016
Crecimiento Económico
Empleo - Confianza
Financiación
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
2015
2016
Crecimiento del PIB
3,20%
2,70%
Consumo Hogares
3,10%
3,20%
Inversión en construcción (FBCF)
5,60%
4,50%
Índice de producción industrial
3,20%
-
Inflación
-0,50%
0,70%
Empleo total
3,00%
2,40%
Tasa Desempleo
22,20%
20,20%
Indicador sentimiento económico (media 100)
107,4
-
Euribor 12 meses (% anual)
0,20%
0,20%
Rendimiento deuda pública 10 años (% anual)
1,70%
1,80%
Crédito nuevo hogares compra vivienda
35,30%
-
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015 · 5
3 T/Q 2015
4 T/Q 2015
15.260.691
15.272.154
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
10,64%
10,58%
Contratación / Take up* (m2)
111.666
163.314
Stock (m2)
Tendencia a 12 meses /
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M-‐607 LAS ROZAS AEROPUERTO A-‐6 POZUELO DE ALARCÓN A-‐2 Pº DE LA CASTELLANA C-‐30 M-‐40 SAN FERNANDO DE HENARES RIVAS VACIAMADRID M-‐401 A-‐5 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
A-‐4 A-‐3 10,58%
CBD
7,00%
Secundaria / Secondary
5,77%
Periferia / Periphery
12,74%
Satélite / Satellite
28,53%
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015
Oferta
La tasa de disponibilidad media en Madrid mantiene la tendencia decreciente que comenzó en el 2014, bajando hasta el 10,6% en Madrid durante
el cuarto trimestre del año 2015. Esta evolución continuará a medio plazo por la misma senda siendo más acentuada en el caso de producto de
calidad.
Disponibilidad / Vacancy
En m²
Evolución de la disponibilidad
2.200.000
13%
10,58%
1.700.000
11%
9%
1.200.000
7%
5%
700.000
3%
200.000
1%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-300.000
-1%
Disponibilidad / Vacancy (m2)
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate (%)
La disminución del producto disponible de calidad ha sido más acusada
en los submercados CBD y Periferia, mientras que las previsiones
de generación de nueva oferta para los próximos tres años siguen
siendo muy bajas en todas las zonas, alrededor de los 100.000 m²,
por lo que el potencial es grande en el campo de la rehabilitación y
reposicionamiento de edificios. De hecho, en este 2015 ya se han
comenzado obras de rehabilitación en edificios céntricos como los
ubicados en Castellana, los números 81 y 77, o la de Torre Europa.
La mayoría de los desarrollos terminados durante los últimos meses
del año se encuentran ubicados en CBD, como por ejemplo el de
Havas Group en Eloy Gonzalo, y Periferia. Son en estos mismos
submercados donde se concentran la mayor parte de los proyectos
a corto/medio plazo, acumulando más del 65% de los metros que se
terminarán en el periodo 2016-2018.
Oferta Futura / Future Supply
Histórico y previsiones de oferta futura
En m²
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2006
2007
2008
Terminaciones/Completions
2009
2010
2011
Especulativo/Speculative
2012
2013
2014
2015
Ocupacion Propia/Owner Occupation
2016
2017
Pre-alquilado / Pre-let
Transacciones
Durante estos últimos doce meses, por fin se ha visto materializada la
recuperación de la economía junto con una mayor actividad y confianza
empresarial.
Esto, junto con un incremento de empleo en el sector de oficinas, se está
traduciendo en una mayor demanda de espacio, y por lo tanto absorción
neta real en los principales mercados.
Así, la contratación de oficinas y high-tech durante el año 2015 ha sido
de 477.969 m², un 31% superior al 2014, la mayor cifra en los 8 años que
llevamos de crisis. En concreto, en CBD y Periferia se han contratado
183.000 y 192.000 m² respectivamente, aglutinando prácticamente el 80%
del total de la superficie contratada durante el año pasado.
Las operaciones por encima de los 5.000 m² toman mucha relevancia
este trimestre con firmas tan importantes como los casi 20.000 m² de
E&Y en Titania, la transacción de IPG en la zona Secundaria, la de Roche
en Ribera del Loira e incluso en zonas alejadas del centro se han visto
grandes operaciones, como los más de 10.000 m² de la sede de Idental
en Rivas. Por primera vez en esta época de crisis, se están firmando
operaciones de más de 6.000 m² en todas las zonas.
Contratación Anual / Annual Take up
En m²
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2005
2006
2007
Alquiler / Lease
2008
2009
Pre-alquiler / Pre-letting
2010
2011
2012
2013
Ocupación Propia / Owner Occupation
2014
2015
High-Tech / Hi-Tech
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2015
Titania
Campo de las Naciones
11.444m²
19.775 m²
Asset by JL
on
L
cti
or JLL Tran
sa
ap
ad
ión Ase
erac
so
r
Op
ión Ase
erac
so
r
Op
Asset by JL
on
L
cti
or JLL Tran
sa
ap
ad
Rivas Futura
Zona Secundaria. Madrid.
10.179 m²
7.302m²
Rentas
La escasez de producto sigue impulsando las rentas al alza fundamentalmente en los productos prime de las mejores zonas. Así, las rentas en la
zona CBD llevan experimentando una subida gradual desde el segundo trimestre 2014 hasta 27,25 €/m²/mes a cierre de 2015 lo que representa
un aumento del 12,4%. Sin embargo, como es habitual para algunos de los mejores edificios de CBD, edificios Grado A, los alquileres han llegado
a superar estos niveles de rentas.
Los máximos de zona Secundaria y Periferia, sin embargo, han experimentado un crecimiento más suave, situándose en 15,75 y 13,5 €/m² /mes
respectivamente, mientras que la zona de Satélite no ha variado, manteniéndose en 10€/m² mes.
Para los próximos años, las previsiones de rentas son positivas para el conjunto del mercado de oficinas de Madrid. De hecho, tanto Madrid como
Barcelona serán dos de las ciudades europeas que registren mayores crecimientos de rentas Prime. Esta tendencia no sólo es positiva para
estos precios máximos, sino que se extenderá al resto de zonas periféricas, aunque con mayor moderación según el submercado.
A pesar del repunte de las rentas seguimos en niveles bajos respecto a los máximos alcanzados durante el 2007 poniendo de manifiesto el fuerte
ajuste y corrección que sufrieron las rentas tras el estallido de la crisis.
Rentas por Submercados / Submarkets Rents
CBD
Secundaria
Periferia
Satélite
45 €
40 €
35 €
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
2015
2013
2014
2011
2012
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0€
1994
5€
Rentas en €/m2/mes /
Rents in €/m2/month
3T /Q 2015
4T /Q 2015
Min
Max
Min
Max
CBD
13,00
26,50
13,50
27,25
8,75
15,50
8,75
15,75
5,50
12,75
5,50
13,50
4,25
10,00
4,25
10,00
12 Month Outlook
3T / Q 2015
4T / Q 2015
5.887.738
5.873.938
11,45%
11,08%
Contratación / Take up (m2)
137.993
83.085
Stock
12 Month Outlook
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
B-10
NA
L
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
LANES
GRAN VIA CORTS CATA
PRAT DE LLOBREGAT
BADALONA
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
Pº de Gracia - Diagonal
11,08%
7,31%
Centro Ciudad / City Center
10,13%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
11,21%
14,80%
Oferta
La falta de oferta de oficinas tanto de calidad como de nueva construcción para gran demanda en Barcelona será el factor más relevante en los
próximos dos años. En este sentido, la tasa de disponibilidad media en Barcelona ha descendido en dos años del 14% al 11% actual.
En m²
1.000.000
15%
900.000
11,08%
800.000
700.000
11%
9%
600.000
500.000
7%
400.000
5%
300.000
3%
200.000
1%
100.000
0
13%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
-1%
2012
Sources : JLL/ImmoStat
La escasez de espacios para grandes compañías en centro ciudad
está desplazando la demanda a las Nuevas Áreas de Negocio y
Periferia, que cuentan con edificios más modernos y adaptados a las
necesidades actuales de las empresas. Pese a ello, a lo largo de 2016
los pocos espacios de gran superficie y de calidad en estas zonas
también empezarán a escasear.
Los desarrollos previstos que se entregan en los dos próximos años
no va a ser suficientes para modificar el comportamiento futuro de la
disponibilidad que seguirá con tendencia a la baja.
Ante esta falta de oferta de calidad, es necesaria la promoción de
proyectos de oficinas en la ciudad así como la rehabilitación del
parque existente de oficinas, de modo que pueda darse respuesta a
las necesidades de espacio de las empresas y a aumentar la calidad
del stock de la ciudad.
En el 2016 saldrán al mercado menos de 50.000 m² especulativos,
destacando un edificio en Nueva Bocana, el inmueble en Pere IV 291
de Llave de Oro o La Rotonda de Nuñez i Navarro.
Histórico y previsiones de oferta futura
En m²
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Transacciones
La recuperación de la economía y una mayor actividad y confianza empresarial están sustentando el crecimiento de la contratación de oficinas
en Barcelona, confirmándose la tendencia alcista que se inició el año pasado. Este año 2015 se han contratado en el mercado de oficinas de
Barcelona 398.000 m², un 41% superior a 2014, y la mejor cifra de los últimos 10 años. Concretamente en el último trimestre del año se han
contratado 83.000 m² de oficinas.
Las Nuevas Áreas de Negocio ha sido la zona con mayor contratación de oficinas, con un total de 173.000 m², el 43% del total del take-up en
2015.
Entre las operaciones más relevantes de este último trimestre del año destaca el edificio que se construirá Natural Bissé en Parc de l’Alba o los
6.150 m² que ha alquilado Bureau Veritas en Sant Cugat.
En m²
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2005
2006
2007
Alquiler / Lease
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Total
Compra / Purchase
Parc de L’Alba (Cerdanyola)
9.195 m²
Ca n’Ametller
Sant Salvador 70
Edificio Il·lumina
2.051 m²
2.371 m²
6.150 m²
Rentas
Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona han subido un 11% de media a lo largo de 2015. En Paseo de Gracia/Diagonal, donde encontramos
la renta máxima de Barcelona, las rentas han experimentado un ascenso del 12,16% anual, alcanzando los 20 €/m²/mes en el cuarto trimestre
del año.
La falta alarmante de oferta de calidad y la fortaleza de la contratación sustentan el incremento de las rentas de oficinas en Barcelona tanto en
centro ciudad como en nuevas áreas de negocio, que durante el 2016 seguirán su tendencia alcista.
Más concretamente, se prevé un incremento de las rentas en Paseo de Gracia/Diagonal del 5% en 2016 y del 16% en el periodo comprendido
entre 2015 y 2019.
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nuevas Areas de Negocio
Periferia
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0€
1994
5€
Rentas en €/m2/mes
3T / Q 2015
4T / Q 2015
Min.
Max.
Min.
Max.
Pº de Gracia- Diagonal
13,25
19,50
13,25
20,00
9,50
16,75
9,5
16,75
8,75
16,25
9
16,5
5,50
8,00
5,5
8,00
12 Month Outlook
Mercado de Inversión. Demanda
Madrid
Barcelona
Durante el último trimestre del año no ha variado excesivamente
el perfil del demandante, las Socimis y los fondos siguen siendo
potenciales compradores, aunque este trimestre destaca Grupo
Emperador por la compra de Torre Espacio, Colonial sigue sumando
activos a su cartera con la adquisición del edificio en la calle Santa
Engracia 120.
En el cómputo total del año 2015, han tenido especial relevancia las
Socimis y los fondos de inversión que han acometido un 34% y un
23 % de las operaciones respectivamente.
Continúa siendo patente el gran apetito inversor por parte de
compradores locales como internacionales. El caso del grupo
Emperador, demuestra una vez más el interés de diversos grupos
internacionales sin presencia en el mercado de Madrid por entrar
en el competitivo mercado de la capital siempre y cuando el activo
cumpla con los requisitos que exige una primera inversión en un
nuevo mercado.
La demanda por edificios en CBD junto con las zonas más
consolidadas de la periferia como Campo de las Naciones y
Arroyo de la Vega sigue siendo alta, debido fundamentalmente a la
estabilidad en la contratación y la calidad y servicios que ofrecen a
los usuarios, esto explica la ubicación de las demandas, el 44% de
las operaciones han estado localizadas en periferia, el 28% en CBD
y el 19% en secundaria.
Se cierra un año, el 2015, muy positivo para el mercado de
inversión. Las cifras demuestran de nuevo que la reactivación
iniciada en 2014 se ha consolidado este año.
Respecto a la demanda por parte de los inversores, el mercado
no ha sido capaz de dar cobertura a la presión inversora que
había tanto sobre España como sobre la ciudad de Barcelona. La
demanda para colocar capital ha sido muy superior a la oferta de
edificios en venta que cubriesen los criterios de búsqueda de los
inversores. 2014 contó con un volumen de inversión superior al de
2015. La gran diferencia se ha producido no por la falta de apetito,
sino porque en 2014 la Generalitat concluyó su gran proceso de
desinversión, coronado por la venta del portfolio de 13 edificios de
oficinas por más de 200 millones de euros a Zurich, operación que
fue asesorada en compra por JLL.
En el último trimestre de este año la inversión ha sido capitalizada
por parte de las SOCIMI. Así pues, un trimestre más, estas
sociedades siguen siendo las más activas del mercado junto a los
fondos internacionales. De hecho, los dos últimos años ha sido el
capital internacional el dinamizador del mercado de Barcelona. Las
previsiones apuntan a que en 2016 está tendencia continuará, si
bien también se espera que este sea el año en el que el inversor
nacional vuelva al mercado.
Respecto a las zonas donde se ha concentrado la demanda este
2015, destacan las nuevas áreas de negocio, principalmente el
Distrito 22@ y el centro ciudad. El interés por la periferia sigue
siendo limitado.
El perfil de comprador value added sigue ganando terreno de forma
acelerada, aunque aún priman los inversores core y core+. El número
de compradores oportunistas se ha reducido considerablemente al
tiempo que el mercado de inversión se reactivaba.
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Recuperación del apetito por Oficinas/ Recovery of the appetite for offices
Mill
Madrid
Barcelona
Total nº transactions
4.500
90
4.000
80
3.500
70
3.000
60
2.500
50
2.000
40
1.500
30
1.000
20
500
10
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 2
.012
2.013
2.014
2.015
0
Mercado de Inversión. Oferta
Madrid
Barcelona
Los inversores que buscan valor añadido a sus inversiones, se
están encontrando con abundante producto debido a la baja
calidad de algunos inmuebles y los niveles de desocupación en
algunas zonas del mercado, como Julián Camarillo y Alcobendas.
Pese a la mejora respecto al 2014, el 2015 se cierra, como se
ha dicho anteriormente, con una falta de oferta adecuada a las
necesidades del inversor.
En este caso cabe destacar la continua presencia de la Socimi
Azora y del Fondo Internacional Green Oak, que ya cuenta con
estructura en propia en Madrid.
La escasez de oferta de producto de calidad está afectando
directamente al perfil del inversor; más de la mitad de las
operaciones durante el 2015 han sido Value-Added, por volumen
de inversión el protagonismo estaría repartido entre estos últimos
y los inversores Core
Los principales vendedores siguen siendo fondos internacionales,
algunos de ellos vendiendo activos adquiridos en los últimos
años, y otros han considerado el momento actual el idóneo para
desinvertir activos menos estratégicos.
Hemos visto diversos procesos estructurados de venta, situación
nada habitual en el mercado de Barcelona. La gran mayoría de
ellos ha terminado en cierre o lo hará en 2016. Estimamos que la
situación continuará en 2016. Las operaciones off-market han sido
las grandes damnificadas este 2015.
El inversor institucional ha podido este año adquirir diversos
inmuebles de calidad y muy bien ubicados. Por el contrario, donde
se ha visto una importante disminución ha sido en la compra de
activos con voluntad de reconversión.
El freno a la obtención de licencias hoteleras en Barcelona ha
afectado notablemente a la compra de inmuebles de oficinas para
ser reconvertidos a hotel.
De todos modos, es en el cambio de uso a residencial donde hemos
empezado a ver los primeros movimientos, así como también es en
esta actividad donde se prevé para los próximos años un creciente
interés por parte de los inversores.
Ciclo de Rentas / Property Clock
Note
•  This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market
is within its individual rental cycle as at end of March 2015.
•  Markets can move around the clock at different speeds and directions
•  The diagram is a convenient method of comparing the relative
position of markets in their rental cycle
•  Their position is not necessarily representative of investment or
development market prospects
•  Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon, Oslo
Cologne
Frankfurt
Berlin, Hamburg
Munich, Stuttgart
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
St. Petersburg
Moscow
Stockholm, Dublin
London WE
London City
Luxembourg
Amsterdam, Manchester
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Helsinki, Dusseldorf
Kiev
Geneva, Zurich, Warsaw
Edinburgh
Madrid, Barcelona*
Milan
Source: JLL, December 2015.
* Madrid & Barcelona Q4 2015
Athens, Brussels, Rome, Lisbon,
Paris CBD, Bucharest, Budapest,
Prague, Copenhagen, Istanbul
Mercado de Inversión. Transacciones y Rentabilidades
Madrid
Barcelona
Durante los últimos tres meses se han superado los 900 M€, cifra
sólo superada a principios de 2008 El acumulado del año superaría
la barrera de los 2.600 M€ (sin incluir la compra de Testa por parte de
Merlin Properties),
El año cierra con un volumen de inversión de 530 millones de euros,
de los que casi 79 millones se han transaccionado este último
trimestre del año. En 2014 se firmaron operaciones de inversión
por valor de 940 millones de euros, por lo que el descenso ha sido
considerable pero debido principalmente a una falta de producto
en venta y no al interés y apetito inversor. Hay que tener en cuenta
que en la cifra de este 2015 no se han contabilizado operaciones
societarias como la compra de Testa Inmuebles por parte de Merlin
Properties.
El volumen de contratación total respecto al año pasado ha aumentado
en un 121%, superando así todas las previsiones. Cabe destacar la
ya mencionada compra de Torre Espacio por 558 M€ o la operación
de venta asesorada por JLL del edificio Amura en Alcobendas cuyo
comprador ha sido el fondo AEW.
La rentabilidad prime en este último trimestre se mantiene en el
4.25%, los cual serían 2 trimestres seguidos de estabilización, en
un mercado de alquiler todavía con mucho que recuperar, seguimos
viendo rentabilidades muy comprimidas siempre que las rentas estén
ajustadas al valor actual de mercado.
Torre Espacio
La previsible subida de los tipos de interés en Europa, visto el
cambio de política económica que ha iniciado Estados Unidos,
acompañado de la subida de rentabilidades de los bonos, hace
que no apostemos por mayores ajustes. La gran noticia para los
inversores es que Barcelona va a tener un fuerte crecimiento de
rentas en los próximos años. En el corto plazo estos aumentos
serán a nivel porcentual de los mayores que se produzcan en
Europa.
Santa Engracia, 120
Precio / Price:
67.000.000 €
Dirección / Address:
Santa Engracia, 120
Comprador / Purchaser:
Colonial
Vendedor / Vendor:
Torimbia
Submercado / Submarket:
Edificio Cristal
Ciutat de Granada 178
CBD
Cantabria, 2
or JLL Tran
sa
ap
ad
ión Ase
erac
so
r
Op
Asset by JL
on
L
cti
Precio / Price:
La compra de Hispania a Metropolis de las oficinas ubicadas sobre
el centro comercial Las Glories, ha sido una muestra más del gran
dinamismo de las SOCIMI este 2015. Respecto a las rentabilidades,
al cierre del cuarto trimestre del año se sitúan en el 4,75% en Paseo
de Gracia/ Diagonal y aún se espera un ligerísimo descenso de las
rentabilidades para el 2016.
558.000.000 €
Castellana, 259
Grupo Emperador
Vendedor / Vendor:
Grupo Villar Mir
(Inmobiliaria Espacio)
Submercado /
Submarket:
CBD
Precio / Price:
Precio / Price:
37.200.000
Vendedor / Vendor:
Meag
Hispania
Vendedor / Vendor:
Union Investment
Barberà del Vallès
AEW
Vendedor / Vendor:
Precio / Price:
10.000.000 €
Cantabria, 2
Periferia
Rentabilidades Prime/ Prime Yields
8
7
Prime Yield (%)
6
5
4
4,75
Barcelona
4,25
Madrid
Madrid: 241 bp
Barcelona: 291 bp
3
2
Bond yield
Source: JLL, December 2015
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
2006
1
7.615.000 €
Hispania
Metropolis
Nuevas Áreas de
Negocio
Offices
Market Report
Madrid & Barcelona
Q4 2015
18 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015
Economic Context
GDP
The Spanish economy grew 0.8% in 4Q’15, registering average annual growth of 3.2%. The GDP growth
forecasts for 2016 are holding firm at 2.7%, despite the political uncertainty in Spain due to the difficulty in
forming a government following last December’s General Elections.
Labour Market
The pace of job creation recovered in 4Q’15: The number of contributors to the Social Security system
grew 0.8% on a quarterly basis and employment figures grew by 2.4% in the same period. Employment is
expected to increase 3% in 2015, and 2,4% in 2016. The average annual unemployment rate is expected
to stand at 22.2% and 20.2% in 2015 and 2016, respectively.
Consumer spending
Spanish household spending stood at 3.1%, thanks partly to the fall in energy prices and the cut in personal
income taxes. The forecasts point to this positive trend continuing, with consumer spending growing by
3.2% over the course of 2016.
CPI and Inflation
The Consumer Price Index will close the year flat (0%) on the back of lower fuel prices and putting an end to
the negative spell over the past four months. Average inflation is expected to stand at around 1% or 1.5% by
December 2016. The forecasts point to a progressive recovery in prices although inflation will still be below
the European Central Bank (ECB) target of 2%.
January 2016 - Economic Indicators
Economic Growth
Employment - Trust
Financing
2015
2016
GDP Growth
3,20%
2,70%
Consume Home
3,10%
3,20%
Construction investment (GFCF )
5,60%
4,50%
Industrial production index
3,20%
-
Inflation
-0,50%
0,70%
Total employment
3,00%
2,40%
Unemployment rate
22,20%
20,20%
Economic sentiment indicator ( average 100 )
107,4
-
Euribor 12 months ( annual%)
0,20%
0,20%
10 years government bond yield (annual%)
1,70%
1,80%
New home purchase credit housing
35,30%
-
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015 · 19
Main Indicators
3T /Q 2015
4T /Q 2015
15.260.691
15.272.154
10,64%
10,58%
Contratación / Take up * (sqm)
111.666
163.314
Stock (sqm)
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M-‐607 LAS ROZAS AEROPUERTO A-‐6 POZUELO DE ALARCÓN A-‐2 Pº DE LA CASTELLANA C-‐30 M-‐40 SAN FERNANDO DE HENARES RIVAS VACIAMADRID M-‐401 A-‐5 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
A-‐4 A-‐3 10,58%
CBD
7,00%
5,77%
12,74%
28,53%
Supply
The average vacancy rates in Madrid have continued their downward trend that began in 2014 to stand at 10.6% during the fourth quarter of 2015.
This trend will continue over the medium term, although it will be more evident for quality product.
En m
2.200.000
13%
10,58%
1.700.000
11%
9%
1.200.000
7%
5%
700.000
3%
200.000
1%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-300.000
-1%
The decrease in available quality product has been much more
pronounced in the CBD and peripheral submarkets. Forecasts for new
supply coming onto the market over the next three years remain very
low across all market areas, at around 100,000 sqm. This means that
the potential for renovation and repositioning of properties is high. In
fact, renovations got underway at several centrally-located properties
in 2015, such as those located at Castellana 81 and 77 and Torre
Europa. Most of the developments completed in the last few months of
2015 are located in the CBD, such as the Havas Group project at Eloy
Gonzalo, and in peripheral areas.
Most of the projects expected to be completed in the short to medium
term are also concentrated in these sub-markets, accounting for 65%
of total space expected to be finished in the period 2016-2018.
En m²
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Pre-alquilado / Pre-let
Transactions
The economic recovery has finally become a reality over the past 12 months, coupled with greater economic activity and business confidence. This
factor, together with an up-tick in employment in the office sector, is translating into a greater demand for space and, therefore, real net absorption
of offices in main markets.
The take-up of offices and high-tech properties was 477,969 sqm in 2015, up 31% on 2014 and the highest figure over the 8-year-long economic
crisis. Specifically, the CBD and peripheral areas saw take-up of 183,000 sqm and 192,000 sqm, respectively, accounting for almost 80% of total
floor space signed up last year.
Deals for over 5,000 sqm were particularly relevant in 4Q’15, with major firms such as E&Y taking 20,000 sqm in the Titania building, the IPG
transaction in the secondary area and Roche at Ribera del Loira. Even decentralised locations have seen major deals, such as the 10,000 sqm for
Idental’s headquarters in Rivas. For the first time since the onset of the crisis, deals for over 6,000 sqm are being signed across all market areas.
En m²
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2005
2006
2007
Alquiler / Lease
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
High-Tech / Hi-Tech
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2015
Titania
Campo de las Naciones
11.444m²
19.775 m²
Asset by JL
on
L
cti
or JLL Tran
sa
ap
ad
ión Ase
erac
so
r
Op
ión Ase
erac
so
r
Op
Asset by JL
on
L
cti
or JLL Tran
sa
ap
ad
Rivas Futura
Secondary. Madrid.
10.179 m²
7,302 sqm
Rental Levels
The lack of product is continuing to drive up rental levels, primordially for prime properties in the best locations. Rental levels in the CBD have
registered a gradual increase since the second quarter of 2014 to stand at €27.25/sqm/month as of 31 December 2015, an increase of 12.4%.
However, as one might expect, the rental levels for Grade A buildings in the CBD has registered even higher rental level increases.
The maximum rental levels in secondary and peripheral locations have seen slower growth, standing at €15.75 and €13.50/sqm/month,
respectively, while rental levels in satellite areas have remained the same at €10/sqm/month.
Rental level forecasts for the coming years are positive for the Madrid office market as a whole. In fact, Madrid and Barcelona are shaping up
to be two of the leading European cities in terms of prime rental growth. This positive trend for maximum prices will ripple out to more peripheral
locations, although more gradually according to each submarket.
Despite the pick-up in rental levels, they remain low with respect to the all-time highs reached in 2007, which evidences the sharp price correction
that was felt following the onset of the crisis.
CBD
Secundaria
Periferia
Satélite
45 €
40 €
35 €
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
2015
2013
2014
2011
2012
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0€
1994
5€
Rentas en €/m2/mes /
3T /Q 2015
4T /Q 2015
Min
Max
Min
Max
CBD
13,00
26,50
13,50
27,25
8,75
15,50
8,75
15,75
5,50
12,75
5,50
13,50
4,25
10,00
4,25
10,00
12 Month Outlook
Main Indicators
3T / Q 2015
4T / Q 2015
5.887.738
5.873.938
11,45%
11,08%
Contratación / Take up (m2)
137.993
83.085
Stock
12 Month Outlook
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
B-10
NA
L
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
LANES
GRAN VIA CORTS CATA
PRAT DE LLOBREGAT
BADALONA
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
11,08%
7,31%
10,13%
11,21%
14,80%
Supply
The lack of both quality and new-built offices to meet the strong demand in Barcelona will continue to be a major factor over the next two years.
The average vacancy rate in Barcelona has fallen from 14% to the current 11% over the past two years.
En m²
1.000.000
15%
900.000
11,08%
800.000
700.000
11%
9%
600.000
500.000
7%
400.000
5%
300.000
3%
200.000
1%
100.000
0
13%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
-1%
2012
Sources : JLL/ImmoStat
The lack of office space for large companies in the city centre is pushing
demand out towards the New Business Areas and decentralised
peripheral areas, home to modern buildings adapted to companies’
current requirements. However, over the course of 2016, the few
remaining large floor areas in these areas will also become scarce.
The developments expected to be completed over the next two years
will be insufficient to affect future vacancy trends, which will continue
their downward trajectory.
Faced with the lack of quality supply, it will be necessary to develop
office projects in the city and refurbish existing office stock to meet
companies’ demand for space and increase the quality of offices in the
city generally.
Less than 50,000 sqm of speculative space will come on to the market
in 2016, including, most importantly: the building at Nueva Bocana,
Llave de Oro’s speculative development at Pere IV 291 and Nuñez i
Navarro’s La Rotonda project.
En m²
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Transactions
The economic recovery and the increased activity and business confidence indicators are underpinning growth in office take-up levels in Barcelona,
building upon the trend which began last year. In 2015, take-up in the city amounted to 398,000 sqm of office space, up 41% on 2014 and the best
figure for the past ten years. Of this figure, 83,000 sqm of office space was signed up in the last quarter of the year.
The New Business Areas concentrated the lion’s share of office take-up, accounting for 43% of the total 2015 take-up of 173,000 sqm.
The most prominent transactions in the last quarter of 2015 included the building which is set to be built for Natural Bissé at Parc de l’Alba and the
6,150 sqm let by Bureau Veritas in Sant Cugat.
En m²
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2005
2006
2007
Alquiler / Lease
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Total
Compra / Purchase
Parc de L’Alba (Cerdanyola)
9.195 m²
Ca n’Ametller
Sant Salvador 70
Edificio Il·lumina
2.051 m²
2.371 m²
6.150 m²
Rental Levels
Office rental levels in Barcelona rose on average by 11% over the course of 2015. In the Paseo de Gracia/Diagonal area, where we can find the
highest rents in the city, rental levels registered an annual increase of 12.16%, reaching €20/sqm/month in the fourth quarter of 2015.
The concerning lack of quality office space, coupled with strong take-up levels, have driven office rental levels upwards, both in the city centre and
the new business districts. This upward trend is expected to continue into 2016.
Specifically, rental levels are expected to increase on the Paseo de Gracia/Diagonal axis by 5% in 2016 and by 16% over the period 2015-2019.
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nuevas Areas de Negocio
Periferia
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0€
1994
5€
Rentas en €/m2/mes
3T / Q 2015
4T / Q 2015
Min.
Max.
Min.
Max.
13,25
19,50
13,25
20,00
9,50
16,75
9,5
16,75
8,75
16,25
9
16,5
5,50
8,00
5,5
8,00
12 Month Outlook
Investment Market. Demand
Madrid
Barcelona
Investor profiles did not change excessively in the last quarter of
the year. SOCIMIs and funds remain potential buyers, although the
acquisition of Torre Espacio by Grupo Emperador, and Colonial’s
purchase of a building at Santa Engracia 120 are significant
developments.
SOCIMIs and investment funds were leading players over the
whole of 2015, having executed 34% and 23% of transactions,
respectively.
The major appetite of both domestic and international buyers is
still evident. The Grupo Emperador deal is yet another sign of the
interest of various international groups seeking to gain a foothold
in the competitive Madrid market, provided the asset meets their
requirements for a first-time investment in a new market.
The demand for buildings in the CBD and well-established office
areas in more peripheral locations, such as Campo de las Naciones
and Arroyo de la Vega remains high, due primarily to stable take-up
levels and the quality and services offered to tenants. This explains
the geographical concentration of the demand: 44% were located
in peripheral areas, 28% in the CBD and 19% in secondary areas.
2015 was a very positive year for the investment market. The
numbers once again reflect that the pick-up in activity which began
in 2014 gathered pace last year.
The market has not been able to satisfy the considerable investment
pressures either in Barcelona or more widely in Spain.
The demand to place capital has outstripped the supply of available
buildings which meet investors’ investment criteria.
Investment volumes were much higher in 2014 than in 2015. The
main difference lies in the completion of the Regional Government’s
divestment process in 2014 rather tha n the lack of investor appetite.
The Regional Government sold a portfolio of 13 office buildings
valued at over €200 million to Zurich, a deal which JLL advised on.
Investment in the last quarter of the year was led by the SOCIMIs
(Spanish REITs). These vehicles were the most active on the
market for yet another quarter, alongside international funds. In fact,
international capital has been the principal driver in the Barcelona
market for the past two years.
Forecasts point to this trend continuing into 2016, although domestic
investors are also expected to make a return to the market this year.
Demand was focused on the New Business Areas in 2015,
primordially Distrito 22@, and the city centre, which both led the
rankings. Interest in peripheral areas remains limited.
Added-value investors are still rapidly gaining ground, although core
and core+ investors still predominate. The number of opportunistic
buyers has fallen considerably as the investment market has picked
up.
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Mill
Madrid
Barcelona
Total nº transactions
4.500
90
4.000
80
3.500
70
3.000
60
2.500
50
2.000
40
1.500
30
1.000
20
500
10
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 2
.012
2.013
2.014
2.015
0
Investment Market. Supply
Madrid
Barcelona
Investors seeking added value for their investments are finding a
significant supply of lower quality products and lower occupancy
levels in certain areas of the market, such as Julián Camarillo and
Alcobendas. The continued presence of the Azora SOCIMI and
international fund Green Oak, which now has a presence in Madrid,
is noteworthy in this regard.
The lack of quality products is directly affecting the investor profile;
over half of all deals in 2015 were value-added, which together with
Core investors, proved to be the leading players by investment
volume.
The main sellers are still international funds, some of which are
selling the assets they acquired in recent years. Others consider
that now is the ideal moment to dispose of less strategic assets.
Despite the improvement with respect to 2014, as mentioned
above, 2015 was characterised by a lack of suitable supply to meet
investors’ requirements.
Various structured sale processes were executed in 2015, something
highly unusual in the Barcelona market. The vast majority of these
deals were completed in 2015, or are due to be closed in 2016. This
situation is expected to persist into 2016. Off-market deals were
those to fare worst in 2015.
Institutional investors were able to acquire several well-located
quality properties. On the other hand, the acquisition of assets for
reconversion saw a significant decrease in 2015.
The slowdown in the granting of hotel licenses in Barcelona has
had a significant effect on the acquisition of office buildings for their
subsequent reconversion into hotels. However, the change of use
to residential is beginning to show the first signs of life. This market
segment is where growing investor interest is expected to come
from over the coming years.
Ciclo de Rentas / Property Clock
Note
•  This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market
is within its individual rental cycle as at end of March 2015.
•  Markets can move around the clock at different speeds and directions
•  The diagram is a convenient method of comparing the relative
position of markets in their rental cycle
•  Their position is not necessarily representative of investment or
development market prospects
•  Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon, Oslo
Cologne
Frankfurt
Berlin, Hamburg
Munich, Stuttgart
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
St. Petersburg
Moscow
Stockholm, Dublin
London WE
London City
Luxembourg
Amsterdam, Manchester
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Helsinki, Dusseldorf
Kiev
Geneva, Zurich, Warsaw
Edinburgh
Madrid, Barcelona*
Milan
Source: JLL, December 2015.
* Madrid & Barcelona Q4 2015
Athens, Brussels, Rome, Lisbon,
Paris CBD, Bucharest, Budapest,
Prague, Copenhagen, Istanbul
Investment Market. Transactions y Yield Levels
Madrid
Barcelona
In the last quarter of 2015, investment volumes exceeded €900
million, a figure only beaten in 2008.
The accumulated figure for the year is expected to exceed €2.6bn
(without including the acquisition of Testa by Merlin Properties). The
total take-up figure for the year has increased by 121%, beating all
expectations.
Of particular note is the aforementioned acquisition of Torre Espacio
for €558 million, or the sale of the Amura building in Alcobendas to
fund manager AEW, a deal on which JLL advised.
Prime yields in the last quarter held firm at 4.25%, marking two
consecutive quarters of stable yields in a rental market which still
has a long way to recover. We will continue to observe compressed
yield levels as long as rental levels are in line with the actual market
values.
The investment volume in Barcelona in 2015 amounted to €530
million, of which almost €79 million were signed in the last quarter
of the year. This represents a considerable decrease on the 2014
numbers, in which investment volumes totalled €940 million.
However, this is mainly due to the lack of product for sale rather
than a lack of investor interest or appetite. It should be borne in
mind that 2015 saw major corporate deals such as the acquisition
of Testa Inmuebles by Merlin Properties.
Torre Espacio
Hispania’s acquisition of the offices located above the Las Glories
shopping centre from Metropolis is another sign of the vibrant
SOCIMI (Spanish REIT) activity in 2015.
Yields in the Paseo de Gracia/Diagonal area stood at 4.75% at 31
December 2015. Yields are expected to tighten slightly in 2016.
The expected interest rate hike in Europe, following the change in
US monetary policy, coupled with rising bond yields, means we are
not expecting major adjustments going forward.
Santa Engracia, 120
The major news for investors is that Barcelona will enjoy strong
rental level growth over the next few years. In the short term, these
rises will be some of the highest in Europe in percentage terms.
Precio / Price:
67.000.000 €
Santa Engracia, 120
Colonial
Vendedor / Vendor:
Torimbia
ión Ase
erac
so
r
Op
Asset by JL
on
L
cti
or JLL Tran
sa
ap
ad
558.000.000 €
Castellana, 259
Vendedor / Vendor:
CBD
Cantabria, 2
Precio / Price:
Cristal building
Grupo Emperador
Grupo Villar Mir
(Inmobiliaria Espacio)
Submercado /
Submarket:
CBD
Precio / Price:
Precio / Price:
37.200.000
Meag
Hispania
Vendedor / Vendor:
Union Investment
Precio / Price:
Barberà del Vallès
AEW
Vendedor / Vendor:
10.000.000 €
Cantabria, 2
Vendedor / Vendor:
Periferia
Rentabilidades Prime/ Prime Yields
8
7
Prime Yield (%)
6
5
4
4,75
Barcelona
4,25
Madrid
Madrid: 241 bp
Barcelona: 291 bp
3
2
Bond yield
Source: JLL, December 2015
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
2006
1
7.615.000 €
Hispania
Metropolis
New Business Areas
Contactos Agencia Oficinas JLL España
Contactos Capital Markets JLL España
José Miguel Setién
Director del Área de Oficinas España
[email protected]
Maurice Kelly
Director Capital Markets Oficinas España
[email protected]
Elena Torres
Directora Agencia Oficinas Barcelona
[email protected]
Xavier Cotet
Director Capital Markets Oficinas Barcelona
[email protected]
Research JLL España
Elsa Galindo
Head of Research España
[email protected]
Analistas Madrid
Analistas Barcelona
Olga Hornillos
Analista Research Oficinas Madrid
[email protected]
Laura Caballero
Subdirectora Marketing & Research España
[email protected]
Alejandro Rodríguez
Analista Research Oficinas Madrid
[email protected]
Mónica Matas
Analista Research Oficinas Barcelona
[email protected]
Oficinas JLL en España
Madrid
Pº de la Castellana, 79 - 4ª
Pº de la Castellana, 130 - 1ª
28046
T+: 91 789 11 00
F+: 91 789 12 00
Barcelona
Pº de Gracia, 11- 4ª, esc A
08007
T+: 93 318 53 53
F+: 93 301 29 99
Sevilla
S. Fco. Javier, 20- 3ª. 314
41018
T+: 95 493 46 00
F+: 95 493 46 23
http://www.jllinmuebles.es/elblogdelosanillos/home/
jll.es
jllinmuebles.es
jllestudiosmercado.es
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015.
This report has been prepared solely for information purposes and does not necessarily purport to be a complete analysis of the topics discussed, which are inherently unpredictable. It has been based on sources we believe to be
reliable, but we have not independently verified those sources and we do not guarantee that the information in the report is accurate or complete. Any views expressed in the report reflect our judgment at this date and are subject to
change without notice. Statements that are forward-looking involve known and unknown risks and uncertainties that may cause future realities to be materially different from those implied by such forward-looking statements. Advice
we give to clients in particular situations may differ from the views expressed in this report. No investment or other business decisions should be made based solely on the views expressed in this report

informe de mercado 4T nuevo b 2015.indd

Transcripción

Documentos relacionados

Informe Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona Q1

Oficinas / Offices

Oficinas / Offices

Oficinas / Offices

Oficinas / Offices

Oficinas / Offices