principios registrales - Curso Derecho Registral I

principios registrales - Curso Derecho Registral I

PRINCIPIOS
REGISTRALES
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M.Sc. Viviana Vega
NATURALEZA Y ENUMERACIÓN
Son una exégesis de los preceptos legales sobre el registro
público.
Sirven de guía, economizan preceptos, facilitan la
comprensión de la materia y convierten la investigación
jurídica en científica.
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BERNARDO PÉREZ
FERNÁNDEZ DEL CASTILLO
 Explican el contenido y función del registro público de la
propiedad… están totalmente entrelazados de tal manera que
no existen independientemente…
 Su nombre se refiere a la constitución de una técnica y
elaboración del estudio del registro público de la propiedad
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ROCA SASTRE
 “… son orientaciones capitales, las líneas directrices del
sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el
resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico
registral”.
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 Los principios son pautas que dirigen el estudio, la técnica y
sistemática del registro. Algunos son propios sólo de unos
registros y otros son aplicables a todos.
P.e.
Declarativo o
Constitutivo
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PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Consiste no solo en dar a conocer a todos lo que consta en el
Registro, sino en el hecho de que sólo perjudica a tercero lo
que conste en el registro.
Art. 829 2p, 1148 Código Civil
Art. 30 de la Constitución Política de la República de
Guatemala
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PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
PUBLICIDAD MATERIAL:
Los efectos que producen los actos registrales: la presunción
de su apariencia jurídica y la oponibilidad frente a terceros.
Art. 1148 c.c.
PUBLICIDAD FORMAL:
Posibilidad de obtener constancias y certificaciones y de
consultar los asientos del registro.
Art. 1124, 1179, 1180 c.c.
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PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
Los actos nacidos extrarregistralmente adquieren mayor fijeza
al inscribirse, por la presunción de exactitud de que son
Investidos y por la fuerza probatoria que otorga el registro.
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IMPORTANCIA
 PRINCIPIO DE
INSCRIPCIÓN
Determina la influencia que
el acto registral ejerce sobre
la realidad extrarregistral y
decide si es o no necesaria
para que el acto o negocio
jurídico produzca sus
efectos.
Art. 1518, 1576 c.c.
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Art. 1127 del Código Civil
 Establece que la inscripción puede pedirse por cualquier
persona que tenga interés en asegurar un derecho
presentando para el efecto el título respectivo.
No señala plazo para realizarla ni sanción por su omisión.
¿Cuál es la consecuencia de la no inscripción?
Art. 1148, 1129, 1576 c.c.
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PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O
DETERMINACIÓN
 El artículo 1131 del Código Civil establece los requisitos para
la inscripción entre ellos nombre del titular, individualización
del bien, cargas, condiciones, extensión de las mismas. Esto
es así porque el principio de publicidad exige que el bien
objeto de registro sea individualizado, se especifiquen todas
sus características.
De ahí, que en la redacción de los instrumentos públicos el
notario debe ser cuidadoso de identificar correctamente los
bienes porque el registro se basa en título que forma el
notario.
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PRINCIPIO DE
CONSENTIMIENTO
 Ningún acto registral se lleva a cabo si no consta el
consentimiento del titular. El registro se basa en el acuerdo de
voluntades entre el transferente y el adquirente. Tal
consentimiento es indispensable hasta para proceder a
rectificar los asientos.
Art. 1127 y 1244 c.c.
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Esto explica por qué razón cuando se demuestra en juicio que
los documentos en base a los cuales se procedió a efectuar
algún acto registral son evidentemente falsos, el registro deba
proceder a dejar sin efecto dicho acto y todos los asientos
posteriores porque no consta el consentimiento. (Doctrina
legal de la CC)
Exp. 1705-2001 sentencia 19/3/2002
Exp. 4683-2009 sentencia 16/2/2010
Exp. 2920-2014 sentencia 21/10/2014
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Igualmente, cuando en el asiento consta como titular una
persona diferente a la que aparece en el título en el cual se
dispone del bien o el derecho, el registro suspenda; la
diferencia entre los nombres hace suponer que falta el
consentimiento del otorgante.
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PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
Art. 1130 c.c.
Todo asiento debe tener su base en el anterior.
El transferente de hoy, es el adquirente de ayer, y el titular
inscrito es el transferente de mañana.
Es el enlace entre inscripciones de dominio. Lo que no
sucede en los registros no jurídicos o administrativos.
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PRINCIPIO DE TRACTO BREVE
 En las inscripciones relativas a un bien anteriormente
inscrito, se omitirán aquellas circunstancias que respecto de él
consten ya en el registro. Art. 1134 c.c.
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EJEMPLOS:
 En la segunda inscripción de dominio, ya no es necesario
incluir todos los datos que constan en la primera (área,
rumbos, medidas, colindancias y azimuts)
 El registro cumple con este principio cuando en el caso de
que una persona esté adquiriendo del mismo transferente
dos o más inmuebles. El registro procede a efectuar la
operación (acto registral) con todos sus datos en la primera
finca (bien) y en los restantes se limita a decir: “… tal como
se expresa en la inscripción número xxx de la finca xxx”
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PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 El registrador está impedido de actuar de oficio aunque
tenga conocimiento de los actos o negocios jurídicos que
deban registrarse.
Consiste en la petición que formula el interesado contenida en
el título inscribible de que se proceda a efectuar algún acto
registral.
¿Es necesario que el notario consigne en el instrumento
público una cláusula denominada PETICIONES AL
REGISTRADOR?
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EXCEPCIONES:
 Si alguno de los legatarios fuere persona incierta, la
anotación de su legado se hará de oficio…
 La anotación a favor del acreedor de la herencia o del
legatario que no lo fuere de especie, ni de rentas o derechos
reales constituidos sobre un inmueble determinado caducará
al año de su fecha y cancelarse de oficio…
 Cuando se presente título traslativo de dominio o derecho
real, otorgado en virtud de remate por ejecución judicial, se
cancelará de oficio todo embargo anotación o inscripción
posterior …
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EXCEPCIONES:
 Se cancelará de oficio la anotación de inmovilización de una
finca si se hizo por el plazo máximo de tres años.
 La anotación preventiva del título cuya inscripción no puede
hacerse definitivamente por faltas subsanables en el término
de 30 días se tendrá por cancelada de hecho. Art. 1149 num
5º. C.c.
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
 La fecha de presentación de un título al registro determina la
preferencia y rango del mismo frente a otros ingresados
Posteriormente relativos al mismo bien o derecho. En atención
al aforismo jurídico prior tempore potior jure.
 Art. 1141 y 1142 c.c.
 ¿Cuáles son los alcances de este principio?
 ¿Qué está preferenciando la ley? ¿la seguridad del tráfico
jurídico o la constitución de los derechos?
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 Produce el cierre registral: impide que ingrese al registro otro
documento relativo al mismo derecho sobre el mismo bien
aunque sea de fecha anterior. (derechos incompatibles)
 Determina el rango de los derechos: primera hipoteca,
segunda hipoteca; embargo a letra A y embargo a letra B
(derechos compatibles)
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PRINCIPIO DE LEGALIDAD O
CALIFICACIÓN
 Consiste en el examen que practica el registrador sobre los
títulos que se presentan al registro para su registración
(inscripción, anotación o cancelación) relativo a los requisitos
de forma y fondo de tales documentos; con ciertas
excepciones en cuanto a documentos judiciales.
 El registrador no puede fundamentarse para denegar o
suspender en que el acto, negocio jurídico o instrumento
público son nulos. No es facultad suya declarar la nulidad de
estos. Solo se limita a denegar o suspender.
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PRINCIPIO DE LEGALIDAD O
CALIFICACIÓN
 Art. 1128 c.c.
 DENIEGA O RECHAZA: Cuando el acto o negocio jurídico
contenido en el título no es objeto de inscripción en el registro,
cuando previo debe cumplir con alguna resolución judicial o
administrativa, en general cuando los defectos del título no son
subsanables.
 P.e.
 Se pretende inscribir un mandato o una sociedad anónima en el
Registro General de la Propiedad
 Cuando en escritura pública de división de la cosa común
comparecen menores de edad; en este caso la partición es
judicial, mediante juicio oral. Art. 211 cpcym
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PRINCIPIO DE LEGALIDAD O
CALIFICACIÓN
 SUSPENDE: Cuando el acto o negocio jurídico contenido
en el título adolece de defectos que pueden ser subsanables
mediante una escritura complementaria, sean de fondo o de
forma.
 P.e.
 El notario omite calificar la representación. (De forma)
 Se omite indicar el plazo en la hipoteca (de fondo)
 Se omite indicar que las cosas sobre las que se celebra
transacción son litigiosas (de fondo)
 El notario omite dar fe o numerar, firmar y sellar el
testimonio. (De forma)
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¿Qué califica el registrador?
 DOCUMENTOS EXTRAJUDICIALES (notariales) Tanto la
forma como el fondo. Que ambos aspectos del título
cumplan con los requisitos de forma (Art. 29, 31, 77 etc
Código de Notariado) y los relativos al acto, negocio jurídico
o contrato que documenta. (Art. 1576, 1251, 1790 etc Código
Civil.
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DOCUMENTOS JUDICIALES
 Examinar solo las formalidades EXTRÍNSECAS (de forma).
Tales documentos deben contener las circunstancias
precisas para que sean posibles las operaciones registrales.
 El registrador tiene vedado pronunciarse respecto a las
formalidades intrínsecas (de fondo) de los documentos
judiciales porque de hacerlo se estaría constituyendo en
fiscalizador de la decisión del juez y por consiguiente en una
tercera instancia. Constitucionalmente, en todo proceso
judicial solo pueden haber dos instancias. (art. 211 cprg)
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FORMALIDADES
EXTRÍNSECAS
 SENTENCIAS: 147, 143, 159 y 165 de la ley del Organismo
Judicial.
 DECRETOS: se cumplen formalidades extrínsecas
contenidas en los artículos 143, 159 Loj y 81 segundo
párrafo del CPCYM si provienen de juez civil. Aunque las
mismas formalidades deben observarse en las resoluciones
que provienen de juez penal por remisión que hace el art.
278 del cpp.
 En el caso de los decretos en Guatemala el registrador no
debe establecer si dichas resoluciones están firmes o no,
pues rige el principio contenido en el art. 1151 de c.c.
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 Las sentencias y autos llegan al registro por medio de
certificación (título inscribible), por lo que el registrador debe
examinar si además de las formalidades ya indicadas,
cumplen con los requisitos de los artículos 171, 172, 173 y
174 de la Loj.
 Los decretos, en los que se ordena alguna medida
precautoria, ingresan a registro por medio de despachos
(título inscribible), por lo que además, debe calificar el
cumplimiento de los requisitos del artículo 81 cpcym
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 Aun mediando resolución judicial firme a favor de persona
determinada, si no existe la cadena del tracto sucesivo,
deberá denegarse la inscripción que se pretenda.
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NO ES OBJETO DE
CALIFICACIÓN
 La competencia del juez. En materia civil, si una resolución
fue emitida por juez que carecía de competencia da lugar a
interponer casación por motivo de forma (art. 622 num 1
cpcym) lo cual implica que la resolución carezca de firmeza e
imposibilita la registración.
 No obstante, el registrador sí puede calificar la competencia
en el caso en que el tribunal arbitral ordene la realización de
un acto registral como la anotación de una medida cautelar,
lo cual solo es competencia de un juez. Art. 22 Ley de
Arbitraje.
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NO ES OBJETO DE
CALIFICACIÓN
 La congruencia de lo resuelto (mandato) con el
procedimiento. Los procedimientos están señalados por las
leyes procesales y su revisión solo puede hacerse por los
medios de impugnación que ellas contemplan. Por lo que el
registrador, tampoco puede calificar este aspecto porque
ignora si las partes hicieron tal sometimiento. Art. 231 cpcym
 La legitimación activa o pasiva de las partes
 Los trámites.
 El fondo de la decisión judicial.