navegar a través del cambio estructural

Transcripción

Dirigiendo el Capital Global en tiempos de incertidumbre
U N A S E R I E D E R E F L E X I O N E S C L A V E D E C B R E E N T R E S PA R T E S
S E G U N D A PA R T E
NAVEGAR A TRAVÉS
DEL CAMBIO
ESTRUCTURAL
Temas que abordaremos
¿Qué cambios estructurales a largo plazo tendrán
un impacto en la inversión en el sector
inmobiliario comercial actual?
¿De qué manera impactan los cambios
estructurales del mercado en el ciclo actual
del sector inmobiliario?
¿Cómo repercute esto en una estrategia de
inversión global?
NAVEGAR A T RAV É S D E L CA M BI O E S T RUCT URA L .
Resumen Ejecutivo
Identificar los factores cíclicos a corto plazo versus los
Los impulsores estructurales tienen un impacto en la demanda
estructurales a largo plazo.
de inversión en el sector de bienes raíces comerciales.
El sector inmobiliario comercial es una inversión a largo plazo. Si
Los principales impulsores estructurales de la demanda de
bien el costo y la duración del capital impactan en la relativa
inversión incluyen: el incremento de capital de Asia y Medio
importancia de consideraciones de aseguramiento específicas,
Oriente, así como los cambios normativos pendientes y
los inversionistas deben distinguir entre los factores cíclicos y los
pronosticados que afectarán los mercados de inversión en el
cambios estructurales a fin de tomar las mejores decisiones de
sector inmobiliario, a través del impacto en las exportaciones de
inversión.
capital y el tratamiento que se le dé a dicho capital en los países
objetivo.
Las fuerzas estructurales determinan el sector inmobiliario
mundial.
Los
Estas fuerzas están tiñendo el ciclo inmobiliario y ofrecen ideas
fundamental (arrendatario) de bienes raíces comerciales.
sobre cómo anclar las expectativas en un periodo de volatilidad.
Los cambios en las preferencias de los arrendatarios (comprar
impulsores
estructurales
influyen
en
la
demanda
versus rentar) han alterado de manera significativa la industria de
multifamiliares. Las preferencias de los consumidores con
respecto a las compras en línea han reformado la logística
tradicional del sector industrial y del minorista. Los cambios en
las preferencias respecto al cómo, dónde y cuándo se trabaja han
reformado los requerimientos de espacio de las oficinas.
3
© 2016 CBRE, Inc.
El ciclo es la “curva” y los cambios estructurales son los
“dobladores de la curva”.
—Sp encer L e v y, Dir e c t o r d e I nv e s t i g a c i ó n p ara
la s Am é r ic a s d e CBR E
M Á S ALLÁ D E LA “CURVA”
juego que están teniendo un impacto más duradero en el sector
La naturaleza de la inversión en el sector de bienes raíces
inmobiliario comercial a nivel mundial. En resumen, el ciclo es la
comerciales siempre ha sido cíclica. Sus fortunas han subido o
“curva” y los cambios estructurales son “dobladores de la curva”.
bajado en sincronía con motores económicos más generales,
como el crecimiento del empleo y las tasas de interés.
En conversaciones privadas con CBRE, los propietarios e
En el primer resumen ejecutivo de la Serie de Pensamientos Clave
preguntas de sondeo acerca de temas estructurales, tales como:
sobre el Capital Global de CBRE “Dirigiendo el capital global en
¿De qué manera impactará la enorme afluencia de capital
inversionistas del sector inmobiliario mundial se han planteado
tiempos de incertidumbre”, se ilustró la manera como las
proveniente de Asia y Medio Oriente dentro del sector inmobiliario
preocupaciones de los inversionistas a corto plazo respecto a
comercial en el valor de los activos? ¿Los cambios normativos y
temas macro como China, el precio del petróleo, la geopolítica, la
fiscales pendientes harán que las “reglas de circulación” dentro
incertidumbre de los bancos centrales y el crecimiento mundial,
del sector inmobiliario comercial sufran un cambio fundamental?
han encauzado la volatilidad del mercado en 2016. A su vez, dicha
¿Los continuos cambios en la manera como los inquilinos utilizan
volatilidad ha conducido a que surjan preguntas acerca del ciclo
los bienes inmuebles han dado un giro drástico en lo referente a
del sector inmobiliario.
las nociones tradicionales de oferta y demanda?
En contra de la reciente volatilidad, existen otras tendencias en
4
© 2016 CBRE, Inc.
En este documento, nos enfocamos en estos tres factores
Esto ha hecho que sea un imperativo acuciante el desplegar el
estructurales a más largo plazo que están haciendo que el sector
capital a nivel mundial con el fin de encontrar grandes
inmobiliario comercial sufra cambios fundamentales. .
oportunidades de inversión con alto rendimiento.
Aunque nos enfocamos en los impactos que estos cambios a largo
Lo que está dando forma a la ola son distintos inversionistas, entre
plazo están teniendo en el mercado estadounidense, muchos de
los que se encuentran: compañías aseguradoras, fondos soberanos
las preocupaciones e implicaciones aplican también a Europa y a
de inversión, fondos de pensiones, particulares con patrimonio
Asia. En última instancia, creemos que ofrecen anclas con las
elevado, desarrolladores y usuarios empresariales. Los costos de
cuales encallar la estrategia del sector inmobiliario global en estos
capital, zonas horarias, conjunto de competencias y vehículos de
tiempos de incertidumbre.
inversión de cada tipo de inversionista son muy diferentes, pero
comparten la ambición por diversificar y expandir su participación
C A MBIO ESTR U CTURAL 1: NUEVAS FUENT E S DE
en los mercados extranjeros. A muchos inversionistas también los
C A PITAL P R OV ENIENTES DE ASIA Y MEDIO O RI E NT E
impulsa un enorme superávit en el ahorro dentro de sus países de
Muchos años de rápido crecimiento económico y altas tasas de
origen, lo que los fuerza a buscar activos a largo plazo, con
ahorro han hecho que el centro gravitacional del mundo de las
rendimientos altos a nivel mundial.
reservas de capital global se desplace hacia Medio Oriente y Asia.
El auge del patrimonio privado en Asia y Medio Oriente
que desea tener exposición en el sector inmobiliario
comercial es uno de los impulsores estructurales más
significativos del cambio en el mercado.
—Chr is Br e tt, Dir e c t o r d e I nv e r s i ó n I nt e r na c i o nal
p ara el RU.
5
© 2016 CBRE, Inc.
Éste es sólo el inicio de un cambio estructural mayor en las
inversiones en el sector inmobiliario comercial,
ocasionado por los flujos de capital mundial.
—Ma r c G iuffr id a , Di r e c t o r E j e c u t i v o d e M e r c ado s
d e Ca p ita le s Glo b a l e s d e C B R E .
En conjunto, se han convertido en un impulsor estructural que ha
cálculo de inversión en el mercado inmobiliario comercial
cambiado el mercado a través de un incremento sustancial en la
estadounidense de $9.0 mil millones de dólares provenientes de
demanda y los líderes de los mercados de capital de CBRE creen
China, $10.5 mil millones de dólares de Singapur y $9.6 mil
que esta tendencia continuará en el futuro previsible.1
millones de dólares de Medio Oriente. Los volúmenes previstos
para 2016 son similares, de acuerdo con la Investigación de CBRE.
Los inversionistas institucionales asiáticos han realizado
importantes inversiones en el sector de bienes raíces comerciales
Al mismo tiempo, las fuentes existentes aumentaron sus
en sus países de origen, pero en años recientes, han colocado
participaciones en el sector inmobiliario comercial extranjero,
capital adicional en el extranjero. Una combinación de factores
incluyendo grupos de aseguradoras de China y Taiwán, empresas
está impulsando lo anterior. Un superávit en el ahorro en muchos
inmobiliarias de China y fondos soberanos de inversión de
países hace que los inversionistas busquen rendimientos a nivel
Singapur. Asimismo, la inversión mundial de Medio Oriente
mundial y los cambios normativos han permitido dichas
proveniente de fondos soberanos de inversión aumentó durante el
transacciones. Del mismo modo, su nivel de confort se está
primer semestre de 2015, a pesar de los bajos precios del petróleo,
elevando debido a que el sector inmobiliario comercial es un
pero puede haber cierta presión en 2016, y en lo sucesivo, para
activo tangible real y es una fuerza probada de ingresos estables
vender activos si los precios siguen siendo bajos. Esto también
en lo que respecta a propiedades de primer nivel. En respuesta a
podría compensarse, en cierta medida, a través de los inversionistas
este impulsor estructural, los inversionistas institucionales de
con un elevado patrimonio y capital de desarrollo proveniente de
Corea del Sur, Singapur, Taiwán y Malasia han estado
la región que estén en búsqueda de mercados más prometedores.
incrementando sus asignaciones al sector inmobiliario comercial
y se espera que esta tendencia continúe. En 2015, se hizo un
1. Consulte Asia Rises as Major Source of Cross Border Capital for U.S. Real Estate Investment, CBRE Research, abril 2015
6
© 2016 CBRE, Inc.
El auge del comercio electrónico, en lo particular, y de la logística,
dólares en 2015. Se estima que las inversiones realizadas por
en lo general, ha conllevado a que, en la mente de muchos
japoneses en el sector inmobiliario comercial estadounidense en
inversionistas, el sector industrial sea “el nuevo mercado
19882 fue de $16.5 mil millones de dólares y ni siquiera es el
minorista”, lo que impulsa el capital extranjero hacia un tipo de
inversionista más importante de Asia (Singapur ocupó el 1er lugar
activo en el que antes había una sub-inversión. De hecho, en 2015
de Asia en 2015). Segundo, la diversidad de los activos que en la
las dos transacciones industriales más grandes en E.U.A. las
actualidad compran los inversionistas asiáticos es mayor en
realizaron inversionistas de Singapur. Los inversionistas chinos
comparación con el caso de los japoneses en la década de los 1980,
siguen buscando rendimientos en los mercados desarrollados, en
cuando el objetivo eran los “trofeos”, que iban desde grandes
parte como una alternativa al mercado inmobiliario comercial
portafolios industriales hasta posiciones importantes de terrenos
interno, mismo que ha visto un crecimiento sin precedentes de
para su desarrollo. Por último, aunque los temas económicos
nuevas construcciones en la última década, pero que ahora está
internos de Japón jugaron un papel relevante en la desaceleración
preocupado por el exceso de construcciones, sobre todo en las
japonesa (y algunos apuntan hacia una cierta similitud en el
ciudades chinas de segundo nivel. Además de la exportación de
posible estrés de China en la actualidad), uno de los principales
capital, los desarrolladores chinos están listos para llevar más allá
impulsores de la retirada del capital japonés fue la recesión
de sus fronteras las habilidades que han desarrollado para la
general en los mercados de bienes raíces comerciales
construcción de grandes proyectos de complejos. Del mismo
estadounidenses, lo que impactó a todos los inversionistas, no
modo están buscando áreas que pudieran atraer a la creciente
sólo a los japoneses.
población de sus connacionales de clase alta, quienes quieren un
punto de apoyo para sus familias en el extranjero.
Por lo tanto, es probable que este flujo de capital asiático continúe,
Si bien algunos han argumentado que el auge del capital asiático,
desaceleración económica y la posibilidad de controles al capital.
en particular de China, evoca el auge y la caída de los flujos de
El capital asiático ha ayudado a establecer un “muro de capital” en
capital japoneses hacia el sector inmobiliario comercial
el sector inmobiliario comercial en los mercados desarrollados y
estadounidense en la década de los 1980, existen algunas
una ola de tal magnitud no desaparece tan fácilmente, dice Peter
diferencias. Primero está la diversidad del capital, ya que la
Senst, Presidente de Mercados de Capitales de CBRE en Canadá.
a pesar de la reciente volatilidad en China, los temores de una
inversión proveniente de China superó los $8 mil millones de
2015 MÁXIMO HISTÓ RIC O DE INVER S I Ó N A S I ÁT I C A EN EL EX T R AN JER O
EMEA
$17.6 mil
millones de
dólares
AMÉRI CAS
$22.4 mil
millones de
dólares
109% interanual
7% interanual
D EN TR O D E
ASIA
$14.3 mil
millones de
dólares
12% interanual
PAC Í F I C O
$8.1 mil
millones de
dólares
45% interanual
Montos en dólares estadounidenses
7
2. Journal of Financial
and Strategic
Decisions Volume 11
Number 1 Spring
1998. An Empirical
Study of the Impact of
Foreign Ownership
On the Values of U.S.
Commercial
Properties Arnold L.
Redman and N. S.
Gullett
© 2016 CBRE, Inc.
Los cambios normativos y fiscales tienen un gran impacto
en los flujos de capital mundiales ya que permiten que
más capital abandone sus países de origen y lo atrae
hacia diferentes destinos mundiales.
C A MBIO ESTR U C T URAL 2: CAMBIOS NORMAT I VOS
industria cuando se aprobó como parte de la Ley General de
Y FI SC ALES
Consignaciones Presupuestarias de 2015. La ley ofrecerá un
Los cambios normativos y fiscales tienen un gran impacto en los
tratamiento fiscal más favorable a los planes de pensiones
flujos de capital mundiales ya que permiten que más capital
extranjeros calificados que realicen inversiones directas e
abandone sus países de origen y lo atrae hacia diferentes destinos
inviertan en FIBRAS. Por ejemplo, muchos inversionistas
mundiales.
canadienses calificados podrían ver que el valor de sus inversiones
En E.U.A., un cambio reciente que probablemente alteró el
dice Peter Senst. De manera más amplia, esta disposición podría
escenario de los flujos de capital globales fue la prórroga de
impulsar la inversión extranjera a largo plazo en el sector
exoneraciones fiscales conforme a las reformas a la Ley Fiscal para
inmobiliario estadounidense entre un 20 y un 25%, estima Jack
la Inversión Extranjera en el Sector Inmobiliario (FIRPTA, por sus
Fraker, Director Ejecutivo de Prácticas Industriales de los
siglas en inglés), en diciembre de 2015. La disposición se ha
Mercados de capital de CBRE.
actuales en E.U.A. aumenta en un 10% con base en este cambio,
discutido durante años, pero fue una agradable sorpresa para la
8
© 2016 CBRE, Inc.
FO NDO DE INVER SIÓ N DE P E N S IO N E S DE L G O BIE R N O, CÁL CULO DE CBR E
$1.8 mil millones de dólares
INVERS IÓN TOTAL DE J AP Ó N EN EL SE CTO R IN MO BIL IAR IO CO ME R CIAL E N E L E XTR AN J E R O, 2 0 1 4
$1,071
$467
$70
$123
$71
millones de millones de millones de millones de millones de
dólares
dólares
dólares
dólares
dólares
Bienes raíces y comercio
general
Otras empresas
Fondos
Contratistas Generales
Privado y Desconocido
Los cambios normativos han permitido que las aseguradoras de
en Asia son atractivos y se prevé que las asignaciones en esta
China y Taiwán inviertan en el sector inmobiliario comercial en el
región crezcan.4
extranjero. En Japón, el Fondo de Inversión de Pensiones del
Gobierno cuenta con alrededor de $1.2 billones de dólares en activos
Las regulaciones Basilea III, la ley Dodd-Frank y otras regulaciones
en gestión y planes para empezar a asignar una parte de éstos a
bancarias serán un tema estructural a considerar en el futuro.
inversiones alternativas. Suponiendo que invertirá una proporción
Estas regulaciones supondrán una mayor vigilancia a los bancos y
similar de sus activos en el sector inmobiliario, al igual que otros
es probable que cambien las reglas del juego para el sector mundial
fondos públicos de pensiones japoneses, el monto total de inversión
de bienes raíces comerciales. Las nuevas normas Basilea III harán
en el sector inmobiliario extranjero por parte del Fondo de Inversión
que se incremente la ponderación del riesgo del patrimonio
de Pensiones del Gobierno podría ascender a alrededor de $1.8 mil
inmobiliario en los balances financieros de los acreedores, con lo
millones de dólares. En comparación, la inversión total de Japón en
que aumentará el costo del crédito al sector inmobiliario comercial.
el sector inmobiliario comercial en el extranjero sumó $1.8 mil
Las disposiciones sobre la retención de riesgos de la ley Dodd-
millones de dólares en 2014 (consulte la tabla).3
Frank, que requieren créditos titulizados, tendrán un impacto en
El mercado norteamericano recibió el 75% de los fondos salientes
normativos están diseñados para mitigar el riesgo, en caso de que
de Japón en 2014. Sin embargo, los inversionistas japoneses
rebasen su propósito, su impacto en la liquidez podría impactar a
también consideran que los mercados desarrollados y emergentes
su vez en el ciclo inmobiliario comercial.
el volumen de deuda disponible en E.U.A. Si bien estos cambios
3. & 4. Rising Outbound Flows: Japanese Capital in the Global Real Estate Market, CBRE Research, octubre 2015.
9
© 2016 CBRE, Inc.
Quizás el ejemplo más inquietante de un cambio normativo que
no está sujeto a las nuevas regulaciones bancarias; entre los que se
impactó en la industria de bienes raíces comerciales fue la
incluyen los fondos de deuda del mercado inmobiliario comercial
Reforma a la Ley Fiscal de 1986 (P.L. 99-514). Con el cambio se
y las compañías de seguros de vida, que siguen encontrando
eliminaron muchos de los incentivos fiscales especiales para el
atractivos los ingresos ajustados al riesgo en la deuda hipotecaria
desarrollo de inmuebles, lo que causó un shock en el mercado
de inmuebles comerciales, observa Brian Stoffers, Presidente
inmobiliario comercial en general, sobre todo en aquellos
Mundial de Deuda y Financiación Estructurada de CBRE. Mike
mercados en los que se había construido en exceso, sobre todo
Riccio, Codirector de Producción Nacional para Mercados de
para aprovechar las exenciones fiscales.
Capital de CBRE, añade que aunque las regulaciones pueden
Ahora bien, dadas las tendencias de las tasas de interés y los
hacer que se incremente ligeramente el costo del capital, existen
factores estructurales a largo plazo que determinan el sector
diversas fuentes de capital de deuda para la mayoría de los
inmobiliario comercial, el impacto de estas nuevas regulaciones
deudores dentro del espectro de riesgos.
debería limitarse ya que hay un monto significativo de capital que
Dadas las tendencias de las tasas de interés y los factores
estructurales a largo plazo que determinan el sector
inmobiliario comercial, el impacto de estas nuevas
regulaciones debería limitarse ya que hay un monto
significativo de capital que no está sujeto a las nuevas
regulaciones bancarias.
—B r ia n S to ffe r s , Pr es i d e nt e M u nd i a l d e D e uda y
Financiac ió n E s tr uc t u r a d a d e C B R E
10
© 2016 CBRE, Inc.
U NA PREOCUPACI ÓN QUE D E BE T E NE RS E E N M E NT E E N 20 1 6
Regulación contable de la
IASB y la FASB
En enero y febrero de 2016, la IASB y la FASB publicaron sus nuevas
regulaciones contables, las cuales requieren que las empresas públicas y
privadas incluyan las obligaciones de arrendamiento en sus balances
financieros. La fecha de entrada en vigor de las regulaciones de la IASB es
2019, mientras que las de la FASB son 2019 para las empresas públicas y
2020 para las que no son públicas.
En ambos casos, las empresas tendrán la capacidad de “adoptarlas con
anticipación”. Estas normas podrían hacer menos atractivas las rentas a
más largo plazo y conducir a los inquilinos a buscar rentas a más corto
plazo. Debido a que los flujos de efectivo estables son la piedra angular del
valor para la industria de bienes raíces comerciales, será crucial entender
las sutilezas de la nueva regulación.5
CBRE ha desarrollado una guía detallada sobre las nuevas regulaciones. Consulte la página http://www.cbre.com/real-estate-services/real-estateindustries/fasb-iasb
Cuadrantes del ciclo del mercado: Ocupación versus tiempo
Punto de equilibrio de la
oferta y la demanda
FASE 2
FASE 3
Expansión
Exceso de oferta
Ocupación promedio a largo plazo
FASE 1
FASE 4
Recuperación
Recesión
Disminución de la desocupación
No construcciones nuevas
Disminución de la desocupación
Construcciones nuevas
Incremento de la desocupación Incremento de la desocupación
Construcciones nuevas
Más conclusiones
Fuente: Predicting Long-Term Trends & Market Cycles in Commercial Real Estate. Glenn R. Mueller. Working Paper #388. 10.24.01
La reforma fiscal es, sin duda alguna, parte de la agenda política
CA MB I O
en muchos países del mundo y existe diversos temas preocupantes
A RRE NDATA RI OS
E S T RU CT U RA L
3:
DE MA NDA
DE
LO S
en el horizonte. Sin embargo, debido a que estas propuestas están
Al igual que los flujos de capital, las regulaciones y los impuestos,
muy politizadas y con frecuencia llegan a tener consecuencias
la demanda de los arrendatarios de diversos tipos de inmuebles
indeseadas,
principales
comerciales está en constante movimiento y representa un
implicaciones en el sector de bienes inmuebles comerciales. En
cambio estructural que los inversionistas deben tomar en
es
muy
difícil
pronosticar
sus
E.U.A., las propuestas se han realizado para eliminar los 1031
consideración dentro de sus estrategias de inversión a largo plazo.
derechos de intercambio y tratamiento a las ganancias de capital
El cambio más prominente en la demanda de los arrendatarios
para los intereses transferidos o “promovidos”, así como
está en el sector minorista, cuya forma física tradicional se ha
exenciones especiales para el sector inmobiliario comercial y
visto invadida por el comercio electrónico y ahora representa
otras industrias. En caso de que se adopten, estas medidas podrían
alrededor del 8% de todas las ventas minoristas. Este porcentaje
alterar adicionalmente la industria inmobiliaria comercial.
está creciendo 15% al año. A este propósito, los desarrolladores
minoristas han respondido con una reducción sustancial de
proyectos de nuevas construcciones en los años posteriores a la
crisis financiera mundial, lo que mitiga el impacto de la cambiante
demanda.
12
© 2016 CBRE, Inc.
Esta falta de oferta nueva ha endurecido en forma considerable el
informática. La innovación tecnológica ha ido de la mano con la
inventario de propiedades minoristas de grado institucional, lo
reestructuración del lugar de trabajo en sí a través de innovaciones
que ha forzado a diversos minoristas que históricamente sólo
tales como el Lugar de Trabajo 360 de CBRE. Con esto se eliminan
arrendaban espacios de “primera generación” (recién construidos)
muchos de los elementos estructurales más tradicionales del
a tomar espacios de segunda generación. Al mismo tiempo,
lugar de trabajo, sobre todo los privados, y coloca a los empleados
continúa la reestructuración de los minoristas provocada por el
en un entorno laboral abierto que reduce aún más el metraje
comercio electrónico, ya que ha habido cierres de tiendas
promedio por trabajador. Otras innovaciones tecnológicas han
importantes de arrendatarios ancla, sobre todo en los mercados
conducido a que la necesidad de contar con grandes bibliotecas
secundario y terciario.
para la investigación por parte de los inquilinos (tales como los
El mercado de oficinas también está atravesando un cambio
despachos de abogados) sea casi nula. El metraje adicional
estructural en el metraje de los espacios rentados por parte del
requerido para las fotocopiadoras ha caído; del mismo modo cada
empleado promedio.
vez más documentos se envían y se revisan a través de medios
Esto se debe a diversos fenómenos que están ocurriendo a la par.
electrónicos. Por último, un entorno empresarial incierto y que
El surgimiento de las innovaciones digitales que son ligeras y
cambia con rapidez pone una cuota sobre el rendimiento
fáciles de usar, combinado con la nube informática y las
corporativo y la agilidad, lo que motiva a muchos inquilinos a
tecnologías móviles, está reduciendo la necesidad de los
reducir el espacio designado para cada empleado.
trabajadores de contar con una oficina física e infraestructura
El surgimiento de las innovaciones tecnológicas que son
ligeras y fáciles de usar, combinado con la nube
informática y las tecnologías móviles, está reduciendo la
necesidad de los trabajadores de contar con una oficina
física e infraestructura informática.
13
© 2016 CBRE, Inc.
El porcentaje de compradores versus arrendatarios se ha
desplazado en forma significativa a favor de estos
últimos, no sólo entre la población del “nuevo milenio”,
sino también entre los arrendatarios anteriores que son
“arrendatarios por elección”.
Por
último,
es
posible
que
los
multifamiliares
estén
¿ LOS
CA MB I OS
E S T RU CT U RA L E S
TENDRÁN
UN
experimentando el mayor cambio que se haya presentado desde la
I MPACTO E N E L CI CLO?
burbuja inmobiliaria que provocó la gran recesión. El porcentaje
Los factores que conducen al final de un ciclo del sector inmobiliario
de compradores versus arrendatarios se ha desplazado en forma
siempre son claros en retrospectiva, pero no lo son en el momento
significativa a favor de estos últimos, no sólo entre la población
en el que se presentan. Es probable que los cambios estructurales
del “nuevo milenio”, sino también entre los arrendatarios
discutidos con anterioridad (la creciente importancia de nuevas
anteriores que son “arrendatarios por elección”. Esta cambiante
fuentes de capital extranjero, los cambios normativos y fiscales y el
dinámica puede prolongar el ciclo de desarrollo en el caso de las
desplazamiento de la demanda de los arrendatarios) tengan un
unidades multifamiliares para satisfacer esta demanda.
impacto en el ciclo actual, tanto en E.U.A. como en el extranjero.
14
© 2016 CBRE, Inc.
La expansión de la liquidez en el sector inmobiliario comercial
Los cambios estructurales en la demanda de los arrendatarios
podría prolongar el ciclo. Es probable que la existencia de intensas
impacta al ciclo inmobiliario comercial de diferentes formas,
fuentes ya prolongado el ciclo anterior que finalizó en 2008. La
dependiendo del tipo de activo. Estos impactos se presentarán
causa de lo anterior fue, en parte, mayores flujos de capital
como una mayor duración del ciclo de expansión actual, o como la
institucional iniciados en 2000, después de la burbuja tecnológica
aceleración de la siguiente recesión en aquellos sectores y
y acentuada aun más por la explosión de liquidez, debido a los
mercados que enfrentan un exceso de oferta súbito debido a un
bonos hipotecarios comerciales. El factor de riesgo es si los flujos
excedente en la construcción y/o a una brusca disminución en una
de capital globales más recientes están creando un excedente de
industria concentrada en el mercado. Está claro que el cambio
liquidez, lo que podría conducir a un aterrizaje más duro en los
estructural en el caso de compradores versus inquilinos ha dado
valores de los inmuebles comerciales, en caso de que se revirtiera.
un giro a las nociones tradicionales de exceso de oferta en
departamentos, lo que probablemente está haciendo que el ciclo
Los cambios normativos pueden tener un impacto positivo en el
de expansión se prolongue, a pesar de los temores ante un
ciclo inmobiliario, tal como la eliminación de las restricciones de
excedente en la construcción. El sector minorista y el industrial
la FIRPTA sobre los fondos de pensión calificados, lo que conducirá
son lados opuestos de la misma moneda, con una falta de nuevas
a flujos de capital extranjero adicionales. La desventaja es que un
construcciones en el primero junto con un crecimiento de las
cambio fiscal o contable sustancial puede acelerar el fin del ciclo,
construcciones en el segundo. Este cambio estructural puede
tal como lo observamos después de los cambios fiscales de 1986.
hacer que la duración del ciclo se prolongue en el sector minorista
Los inversionistas y los propietarios necesitan reevaluar
constantemente sus supuestos.
—Chr is L ud e m a n , Pre s i d e nt e M u nd i a l d e
Merca d o s d e Ca p ita l d e C B R E
15
© 2016 CBRE, Inc.
donde, a pesar de la invasión del comercio electrónico, el mercado
ha reaccionado con prudencia. La construcción industrial, aun
cuando en 2015 regresó a promedios históricos en E.U.A., se está
reforzando por el incremento en la demanda de los arrendatarios
del comercio electrónico e industrias relacionadas, entre las que
se encuentra la logística de terceros.
El impacto en el ciclo de oficinas es menos claro. Si bien el sector en
general no ha experimentado un exceso de demanda como en ciclos
anteriores, existen cambios estructurales, tales como una menor
presencia de los empleados, cuyo impacto aún está por verse.
Es difícil determinar la duración y la profundidad de un ciclo
inmobiliario comercial y son muchos los factores que lo impactan,
entre los que se encuentran el mercado, tipo de activos y fuerzas
ajenas a la industria de CRE; éstos podrían hacer que el ciclo
E N NU E S T RO S I GU I E NT E I NFORME …
La volatilidad de los mercados en 2016 ha sido impulsada
por las preocupaciones a corto plazo de los inversionistas
sobre los ejes conductores macro-globales, tales como
China, el petróleo y la geopolítica así como los asuntos
internos de E.U.A., incluyendo las futuras decisiones de la
Fed sobre las políticas y el impacto de un dólar fuerte en la
industria manufacturera estadounidense. Esto está
ocurriendo al tiempo que surgen preguntas sobre en qué
parte del ciclo del sector inmobiliario nos encontramos y
cómo se está comportando en otros mercados.
Pero muchos factores cíclicos a corto plazo y estructurales
a largo plazo están en juego (incluyendo la perspectiva de
crecimiento a largo plazo para China, así como en el resto
del mundo, cambios en los flujos comerciales y de
capitales, los precios de la energía a largo plazo, el
impacto del trastorno tecnológico y las tendencias
demográficas) que están creando un sentido de
incertidumbre más profundo de lo habitual.
bajos, la desaceleración de China y otros factores que se
En el próximo número de nuestra serie, analizaremos
mega-tendencias tales como el cambio demográfico, la
tecnología y la globalización, y sub-tendencias como la
promesa de los mercados emergentes (incluso en medio
de los retos económicos actuales) y la urbanización.
Analizaremos el surgimiento de mega-ciudades, la
conectividad de los mercados y discutiremos acerca de
interesantes métricas no tradicionales para aprovechar las
oportunidades de crecimiento, tales como la comprensión
de la naturaleza del talento en el mercado.
presentaron a principios de este año pudieran hacer que el ciclo
Acerca de este informe
finalice de manera anticipada debido al riesgo de contagio. La
Este resumen ejecutivo es el segundo de una serie de
pensamientos clave de CBRE, Dirigiendo el capital global
en tiempos de incertidumbre. CBRE elaboró el contenido
junto con Longview Global Advisors y se basa en
investigaciones sobre propiedades y conversaciones con
directores ejecutivos dentro de las principales empresas
propietarias y operadoras de bienes raíces y grandes
grupos de inversionistas alrededor del mundo.
finalice de manera anticipada o probablemente prolongarlo.
Además, los ciclos de la construcción de bienes inmuebles
comerciales, los valores de los activos y las rentas tampoco se
mueven en prefecto sincronía, tal como se planteó en la primera
parte de nuestro Serie de Pensamientos Clave sobre Capitales
Globales, el shock de los precios del petróleo extremadamente
“causa y efecto” de los ciclos en el sector inmobiliario comercial
está interrelacionado con otros sectores económicos, pero no
siempre sigue su expansión o su contracción frente a cambios
estructurales específicos de la industria. Es probable que los
cambios estructurales descritos en este documento puedan tener
impactos positivos o negativos similares y los inversionistas que
están calculando el final del ciclo para efectos de inversión deban
tomarlos en consideración.
En consecuencia, los inversionistas y los propietarios necesitan
reevaluar
constantemente
sus
supuestos,
aconseja
Chris
Ludeman, Presidente Mundial de Mercados de Capital de CBRE.
16
Acerca de Longview Global Advisors
Longview Global Advisors es un despacho de consultoría e
investigación que ayuda a los empresarios a darle sentido
a un mundo complejo. Sobre la base de una red de
expertos en ciencias sociales, la firma se centra en las
conexiones entre las tendencias comerciales, económicas,
políticas y sociales y ofrece el monitoreo y análisis de
temas, liderazgo intelectual y posicionamiento corporativo
y ejecutivo.
© 2016 CBRE, Inc.
Acerca de nuestra serie de
reflexiones clave en tres partes
El sector de bienes raíces comerciales ha sido un segmento de inversión
U NA S E RI E DE PE NS A MI E NTOS CL AV E D E C B R E
atractivo para los inversionistas institucionales mundiales debido a su
E N T RE S PA RT E S
potencial para ofrecer una rentabilidad superior ajustada al riesgo,
Hemos preparado una Serie de Reflexiones Clave en Tres Partes
para ayudarle a navegar con éxito a través del capital global
capital durante la volatilidad actual.
servir como una cobertura contra la inflación y ofrecer flexibilidad de
múltiples opciones de mercados de capitales públicos y privados.
Si bien se espera que las asignaciones de los inversionistas en el sector
de bienes raíces comerciales siga siendo fuerte durante 2016, los
propietarios e inversionistas están planteando importantes preguntas
sobre cuál es la mejor manera de proceder dada la volatilidad en los
mercados financieros. Aunque son optimistas, también están siendo
más cuidadosos.
1
.
Volatilidad: ¿La Norma a Corto Plazo?
CBRE analiza los ejes conductores actuales de la
volatilidad, incluyendo la desaceleración en China, el
colapso del petróleo, la inestabilidad geopolítica y las
preocupaciones adicionales dentro de E.U.A. (entre las
que se encuentra un dólar fuerte). Analizamos esta
volatilidad como una tendencia o un cambio a largo
Con el fin de ayudar a responder estas preguntas, CBRE ha elaborado
plazo y resaltamos hacia dónde se está yendo el capital
una serie de reflexiones clave en tres partes, Dirigiendo el Capital
mundial en este entorno.
Global en Tiempos de Incertidumbre. El primer resumen ejecutivo
2
aborda el tema de los ejes conductores de la volatilidad en los mercados
actuales y sus implicaciones para los inversionistas y propietarios de
bienes raíces comerciales alrededor del mundo. En el segundo
resumen ejecutivo, analizamos las fuerzas cíclicas a corto plazo y
estructurales a largo plazo que influyen en los mercados de bienes
raíces comerciales y destacamos la forma como los flujos de capitales
están evolucionando a nivel mundial. Dada la naturaleza a largo plazo
de la inversión en el sector inmobiliario, existen importantes mega
tendencias, tales como la globalización, la demografía y la tecnología,
que serán un foco de atención en medio de la volatilidad actual, éste
.
Navegar a través del cambio estructural.
CBRE analiza el sector de bienes raíces comerciales
como una inversión a largo plazo y advierte sobre la
enfermedad
conocida
como
“cortoplacismo”.
Analizamos los ejes conductores cíclicos a corto plazo y
estructurales a largo plazo que tendrán el mayor impacto
en las estrategias de inversión en el sector inmobiliario
comercial.
3
.
será el punto central de nuestro tercer resumen ejecutivo.
Más allá del sector inmobiliario comercial: Mega
tendencias que deben observarse.
A lo largo de esta serie, identificamos temas que deben atenderse y
CBRE analiza las mega tendencias, tales como el cambio
preguntas que deben plantearse e invitamos a los lectores a dirigirse a
CBRE en caso de requerir mayor información y asesoría.
demográfico, la tecnología y la globalización, así como
su impacto en el sector de bienes raíces comerciales y
más allá. Analizamos métricas no tradicionales para
enfocarse en las oportunidades de crecimiento, tales
como la naturaleza del talento en el mercado.
17
© 2016 CBRE, Inc.
En tiempos volátiles se requiere
de la experiencia global.
Para mayor información acerca de cómo navegar a través de los mercados de
capitales mundiales actuales, contacte a CBRE
Chris Ludeman
Presidente Mundial de Mercado de Capitales
[email protected]
+1 212 984 8330
Spencer Levy
Américas Director de Investigación
[email protected]
+1 617 9125236

navegar a través del cambio estructural

Transcripción

Documentos relacionados

Capital City Retail

Building in Periferico Sur