La exoneración genérica de los gastos de ascensor incluye la

La exoneración genérica de los gastos de ascensor incluye la

A FONDO. lo que dicen los jueces
La exoneración genérica de los gastos de
ascensor incluye la sustitución y adaptación
del mismo
Cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, incluido
el ascensor. Respecto a este, siempre ha existido una discusión en cuanto al mantenimiento por parte de los vecinos de los inmuebles de la planta baja que no utilizan el ascensor. Ya es cierto, que si los estatutos de la Comunidad lo recogen, estos vecinos quedan exonerados de los gastos de mantenimiento y conservación. La cuestión
desarrollada en este artículo se centra en conocer si esta exención también afecta a los gastos de sustitución.
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su Artículo 9 que cada propietario
debe contribuir a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, cargas y responsabilidades,
que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título.
Ignasi Vives
Abogado de Sanahuja &
Miranda, especialista en
arrendamientos urbanos,
civil y administrativo.
Por otro lado, también existe la posibilidad de que los Estatutos de la Comunidad
de Propietarios regulen de forma expresa
que algunos propietarios estén exonerados
de pagar ciertos gastos comunes porque
precisamente no utilicen el bien común. El
ejemplo más habitual es el de los propietarios que viven en los bajos y no utilizan
el ascensor. En estos supuestos, existe la
posibilidad de que los Estatutos de la Comunidad exoneren al propietario de los bajos de pagar los gastos de mantenimiento y
conservación.
Debemos diferenciar entre los gastos de
instalación de un ascensor nuevo en aquellas comunidades que no lo tenían, y los
gastos de mantenimiento, conservación y
sustitución.
En relación al supuesto de instalar un
ascensor nuevo en aquellas comunidades
de propietarios que no lo tenían, ya existe reiterada y pacífica Jurisprudencia que
establece que estos gastos son de cargo y
cuenta de todos los copropietarios, inde-
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pendientemente de que éstos utilicen o no
el ascensor. Se entiende por lo tanto que
la instalación del ascensor en un edificio
que carecía del mismo y que es necesario
para la habitabilidad del inmueble, constituye una mejora exigible. Por ello, y de
conformidad con lo establecido en el Art.
17.LPH, será suficiente una mayoría de 3/5
para aprobar la instalación del mismo. El
hecho de no utilizar el ascensor no exonera
al propietario de su pago.
Supuesto distinto es cuando el ascensor
ya está instalado, y existe una exoneración
para algún propietario de pagar los gastos
de mantenimiento y conservación. Sin embargo la duda se plantea cuando el ascensor se debe sustituir.
En la reciente Sentencia del Tribunal
Supremo de fecha 10 de febrero de 2014
se estudia y resuelve precisamente este supuesto, a efectos de determinar el alcance
de la exoneración genérica de los gastos
generados por el ascensor.
Supuesto de hecho
En el presente asunto, el propietario de
los bajos (local comercial) tenía una clausula dentro de los Estatutos de la Comunidad
que le exoneraba de pagar los gastos derivados del ascensor, ya que no lo utilizaba y
su local tenía salida directamente a la calle,
y no por la zona de la portería comunitaria.
Sin embargo, la Comunidad celebró
Junta de Propietarios y acordó que el ascensor se tenía que sustituir, por lo que
adoptó un acuerdo indicando que el propietario del local también debía abonar los
gastos generados por la sustitución, ya que
la cláusula de los Estatutos que lo exoneraba, únicamente, se referirá los gastos de
conservación y mantenimiento, pero en
ningún caso hacía referencia a los gastos
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A FONDO. lo que dicen los jueces
“Si se recoge en
los Estatutos de
la Comunidad, se
pueden exonerar
a los vecinos que
viven en los bajos
del inmueble del
pago de los gastos
de conservación y
mantenimiento del
ascensor”
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de sustitución del ascensor.
El propietario del local interpuso la correspondiente demanda de impugnación de
acuerdo comunitario, ya que consideraba
que los gastos de sustitución iban englobados dentro del concepto de gastos de reparación y mantenimiento, por lo que entendía
que no debía abonar importe alguno.
Sentencia de Primera Instancia y de la
Audiencia Provincial
La Sentencia del Juzgado de Primera
Instancia desestimó la demanda interpuesta, y posteriormente fue confirmada por la
Audiencia Provincial. Ambas sentencias
interpretaron la cláusula de la misma forma: de lo que se le dispensa es de los gastos
derivados de su uso, de su reparación y de
su mantenimiento, pero no incluye los gastos de sustitución del ascensor. Por lo que
ambas sentencias concluyeron, que para el
supuesto en el que se deba sustituir el ascensor, la citada cláusula no le exonera de
su pago, ya que únicamente hace referencia
a los gastos de uso, reparación y mantenimiento, pero nada dice sobre la sustitución
del ascensor.
La Resolución dictada por el Tribunal Supremo
El actor interpuso recurso de casación
frente al Tribunal Supremo al considerar
que la Sentencia de la Audiencia era contraria a la Jurisprudencia del Supremo y
que por otro lado existían jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la interpretación de la exoneración de contribución de gastos por ausencia
de uso, aunque ésta se prevea de manera
genérica.
Finalmente, el Tribunal Supremo estimó íntegramente el recurso presentado
por el actor y declaró nulo el acuerdo de la
Comunidad de Propietarios que obligaba
al propietario a pagar los gastos de sustitución del ascensor a pesar de la exención
contenida en los Estatutos de la Comunidad y que le exoneraba del pago de los gastos de mantenimiento y conservación.
La resolución se fundamenta en la doctrina jurisprudencial (STS 6 de mayo de
0213 o STS 7 de junio de 2011) que considera que la exoneración genérica de los
gastos de conservación y mantenimiento
por no utilizar el ascensor, también incluye
los gastos de sustitución. Esto es, el Tribunal Supremo reitera en la citada Sentencia
que es doctrina jurisprudencial que las
exenciones genéricas de gastos que afecten
a los locales contenidos en cláusulas esta-
tutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden todos los gastos, ya sean
ordinarios (mantenimiento) o extraordinarios (revisión).
A modo de resumen, debemos concluir
que tanto el Juzgado de Primera Instancia
como la Audiencia Provincial, efectuaron
una interpretación demasiado restrictiva
de la cláusula de exoneración al considerar
que al no indicarse explícitamente que el
propietario estaba exonerado de los gastos
de sustitución, debía responder por ellos.
Sin embargo, el Tribunal Supremo, en
aplicación de su propia doctrina jurisprudencial, considera que la cláusula también
exonera de pago en relación a los gastos extraordinarios, como pueden ser los gastos
de sustitución de un ascensor. 
“La exoneración
genérica de
los gastos de
conservación y
mantenimiento
por no utilizar
el ascensor,
recogidos en
los Estatutos de
la Comunidad,
también incluye
los gastos de
sustitución”
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