fondo de titularización ricorp titularizadora

Transcripción

FONDO DE TITULARIZACIÓN RICORP TITULARIZADORA CLUB DE PLAYAS
SALINITAS 01
VALORES DE TITULARIZACIÓN
Informe con estados financieros al 31 de diciembre de 2012
Fecha de comité: 17 de abril del 2013
San Salvador, El Salvador
Julio Rodríguez
(503)2266-9472
[email protected]
Francisco Santa Cruz
(503)2266-9471
[email protected]
Aspecto o Instrumento Clasificado
Valores de Titularización RICORP Titularizadora Club de Playas Salinitas 01
Clasificación
AAA
Perspectiva
Estable
Significado de la Calificación
Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con la más alta capacidad
de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada ante posibles
cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.
1
Esta categorización puede ser complementada mediante los signos (+/-) para diferenciar los instrumentos con mayor o menor riesgo dentro de su
categoría. El signo “+” indica un nivel menor de riesgo, mientras que el signo menos “-“indica un nivel mayor de riesgo.
“La información empleada en la presente clasificación proviene de fuentes oficiales, sin embargo, no garantizamos la confiabilidad e integridad de
la misma, por lo que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha información. Las clasificaciones de PCR
constituyen una opinión sobre la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra y venta de estos instrumentos.”
“La opinión del Consejo de Clasificación de Riesgo no constituirá una sugerencia o recomendación para invertir, ni un aval o garantía de la
emisión; sino un factor complementario a las decisiones de inversión; pero los miembros del Consejo serán responsables de una opinión en la que
se haya comprobado deficiencia o mala intención, y estarán sujetos a las sanciones legales pertinentes”.
Racionalidad
En comité ordinario de clasificación de riesgo, PCR decidió por unanimidad ratificar la clasificación de AAA al
tramo único de los Valores de Titularización RICORP Titularizadora Club de Playas Salinitas - FTRTCPS 01-. Esta
decisión se tomó teniendo en consideración factores como: El éxito continuo de su modelo de negocios,
mostrando mejoras en sus resultados para el cierre de 2012, mientras se han cumplido las proyecciones de las
coberturas del originador; así como los múltiples respaldos con que cuenta la emisión, de los que se destaca la
garantía hipotecaria los inmuebles propiedad de Club de Playa Salinitas.
Argumento de la Perspectiva
PCR considera que la perspectiva de la presente emisión es estable debido al desempeño logrado por el
originador, así como sus niveles de ocupación (superiores al 84% en los últimos dos años), que muestran una
recuperación de 7 puntos porcentuales, comparado con los niveles alcanzados durante la crisis financiera
internacional de 2009.
1
Normalizado bajo los lineamientos del RCTG-20/2010, Superintendencia de Valores, El Salvador.
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1
Resumen ejecutivo
La acción realizada con respecto al otorgamiento del rating se ha llevado a cabo en función de los siguientes
fundamentos:

Los importantes respaldos que se han incluido en la estructura. La emisión cuenta con los siguientes
respaldos: Garantía Hipotecaria sobre el inmueble propiedad de Club de Playa Salinistas; Prenda sobre el
100% del equipo y mobiliario del hotel valuado; Cesión de beneficios de pólizas de seguros; Fianza Solidaria,
de Hoteles Decameron Colombia, hasta por US$4.2 millones.

Los resguardos financieros que se han incluido en la estructura. La emisión tiene los siguientes
Covenants:
Resguardo
Requerimiento
Gastos de Capital/ Ingresos Hoteleros
Nivel Mínimo de 3%
Pasivo Ajustado/Patrimonio
Nivel Máximo de 1.30 veces
Ingreso Cuenta Colectora/ Flujos Cedidos
Nivel Mínimo de 4.00 veces
Pasivo Ajustado/Ingresos a la Cuenta Colectora
Nivel Máximo de 1.70 veces a partir del cuarto trimestre
Deuda/EBITDA
Nivel Máximo de 3.50 veces
Flujo de Caja Retenido entre Deuda Neta
Nivel Mínimo de 10%

Los apoyos crediticios en la titularización. Los cuales otorgan liquidez al proceso: el fondo de titularización,
la cuenta restringida y la orden de pago irrevocable para el tratamiento ante un eventual desvío de fondos.
Asimismo, se establece que se mantendrá una cuenta restringida con la reserva de dos cuotas de capital e
intereses y se tiene también una cuenta con sobregiro autorizado hasta por US$1.3 millones.

El alto porcentaje de ingresos cedidos a la titularización. El originador ha cedido el 100% de los ingresos
futuros del hotel a la titularización; asimismo, el porcentaje de los egresos de la titularización no superan en
ningún momento el 25% del total de ingresos, durante toda la vida de la emisión, y que a diciembre 2012,
estos representan el 12% de los ingresos.

La tendencia positiva de Club de Playa Salinitas en sus ingresos año a año, superando la reciente
recesión económica, que afectó al turismo de El Salvador durante 2009 y 2010. Con niveles de ocupación de
más del 84% en promedio. Al cierre de 2012, los ingresos del año totalizan US$21.8 millones, superior en
US$4 millones comparado con lo logrado a diciembre de 2011.

El alto nivel de cobertura de los gastos financieros del originador. La tendencia creciente del EBITDA en
los tres últimos años, le permite tener una cobertura de gastos financieros de 2.25 veces para el cierre de
2012, y se proyecta tener un nivel de cobertura promedio en los diez años que dura la titularización de 10.99
veces.

Cambio el su estructura de pasivos del originador. A partir de la emisión, los indicadores de liquidez y el
fondo de maniobra tuvieron una respuesta positiva inmediata, al cambiar deuda a corto plazo a largo plazo.
Este cambio permite a la compañía mantener una mayor cantidad de efectivo, y mejorar su ya aceptable
cobertura de obligaciones.
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Resumen de la Estructura de Titularización
Cuadro 1: Datos básicos de la Emisión.
Emisor
:
Fondo de Titularización – RICORP Titularizadora – Club de Playas Salinitas 01 – FTRTCPS 01
Originador
:
Club de Playas Salinitas S.A. de C.V.
Emisor
:
RICORP Titularizadora, S.A., Titularizadora, en carácter de administrador del FTRTCPS 01 y
con cargo a dicho Fondo.
Sociedad de Titularización
:
RICORP Titularizadora, S.A.
Clase de Valor
:
Valores de Titularización – Títulos de Deuda con cargo al FONDO DE TITULARIZACION
– RICORP TITULARIZADORA – CLUB DE PLAYA SALINITAS 01 – FTRTCPS 01,
representado por anotaciones electrónicas de valores en cuenta.
Monto de la Emisión
:
Hasta US$45, 000,000.00 millones de dólares norteamericanos.
Plazo de la Emisión
:
El plazo de la emisión de Valores de Titularización – Títulos de Deuda, representados
por anotaciones electrónicas de valores en cuenta, es de hasta ciento veinte meses.
1.
Respaldo de la Emisión
Cesión contractual de los derechos sobre el 100% de los flujos financieros
futuros diarios en concepto de los ingresos percibidos por: i) Club de Playa
Salinitas, S.A. de C.V. provenientes de los resultados generados por la
operación del Hotel Royal Decameron Salinitas; ii) la recuperación de la venta
y cualquier comisión proveniente de los Contratos de Multivacaciones
Generados en El Salvador y Guatemala; iii) ingresos por comisiones o por
cualquier otro concepto del exterior provenientes de cualquier operador en el
exterior y; iv) cualquier otro ingreso futuro no contemplado al momento de la
emisión que pudiera recibir el originador durante la vida de la emisión.
2.
Garantía Hipotecaria sobre el inmueble propiedad de Club de Playa Salinistas
S.A. de C.V. en El Salvador, valuado por un perito registrado en la
Superintendencia del Sistema Financiero en US$58,001,584.70, valuó
realizado por el Ing. Luis Roberto Guifarro Álvarez, perito valuador autorizado
por la Superintendencia del Sistema Financiero.
3.
Prenda sobre el 100% del equipo y mobiliario del hotel valuado en US$6,
525,643.57, valuó realizado por el Ing. Luis Roberto Guifarro Álvarez, perito
:
valuador autorizado por la Superintendencia del Sistema Financiero.
4.
Cesión de beneficios de póliza de seguro contra todo riesgo incendio por
daños materiales a construcciones, mobiliario y equipo hasta por la cantidad
de US$41,578,237.01
5.
Cesión de beneficios de póliza de Lucro Cesante por seis meses de
amortización de intereses y de capital.
6.
Contrato de administración de hotel de Club de Playa Salinitas, por un plazo
mínimo de 10 años.
7.
Convenio de administración de cuentas bancarias: el cual servirá como
respaldo operativo de la emisión, en el que Ricorp Titularizadora S.A., en su
calidad de administradora del Fondo FTRTCPS cero uno, abrirá una cuenta a
nombre del Fondo FTRTCPS 01, que servirá para la recolección de ingresos
por cuenta de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., por medio de la cual el
banco recolectará el cien por ciento de los ingresos de Club de Playas
Salinitas, S.A. de C.V. También formará parte del respaldo de esta emisión, la
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denominada Cuenta Restringida de Ricorp Titularizadora, S.A., para el Fondo
FTRTCPS 01. Esta cuenta será administrada por Ricorp Titularizadora, S.A.
Este respaldo no deberá ser menor al valor de las siguientes dos cuotas de
pago de capital e intereses de la emisión. Inicialmente, la Cuenta Restringida
estará constituida por el monto mínimo de US$4,252,148.44, los cuales
servirán para la amortización del capital a pagarse a los Tenedores de
Valores.
8.
Fianza solidaria. Hoteles Decameron Colombia, Sociedad Anónima, otorgará
Fianza Solidaria, a efecto de garantizar todas y cada una de las obligaciones
que adquiera el Fondo FTRTCPS01, hacia los Tenedores de Valores emitidos
con cargo al mismo, a favor de la Sociedad LAFISE Valores de El Salvador,
S.A. de C.V., Casa de Corredores de Bolsa, en su calidad de Representante
de los Tenedores de Valores o quien ostente su calidad conforme a la Ley de
Titularización de Activos y al Contrato de Titularización, hasta por la cantidad
de US$4,200,000.00.
Custodia y Depósito:
:
La emisión de Valores de Titularización de Renta Fija representada por anotaciones
electrónicas de valores en cuenta estará depositada en los registros electrónicos que
lleva CEDEVAL, S.A. DE C.V.
Negociabilidad
:
La negociación se efectuará en la Bolsa de Valores por intermediación de las Casas de
Corredores de Bolsa, en las sesiones de negociación que se realicen en la Bolsa de
Valores.
Mecanismos de Cobertura
:
(i)
Cuenta Restringida: se tendrán acumulados un saldo mínimo de dos cuotas
trimestrales de capital e intereses a pagarse a los Tenedores de Valores.
(ii)
Orden Irrevocable de Pago: por medio de un contrato se compromete a que al
agente colector (de igual manera al de respaldo) a transferir los flujos al Fondo
de Titularización.
(iii)
El Pago de los Valores de Titularización, estarán únicamente respaldado por
el patrimonio del Fondo de Titularización FTRTCPS 01, constituido como un
patrimonio independiente al que posee el Originador.
Destino
:
Los fondos que el Club de Playas Salinitas, Sociedad Anónima de Capital Variable,
reciba en virtud de la cesión de los derechos sobre flujos financieros futuros, que efectúe
al Fondo de Titularización, serán primeramente invertidos por el Club de Playas
Salinitas, Sociedad Anónima de Capital Variable en: (i) Pago para cancelación de
deudas a compañías relacionadas; (ii) Compra de derecho de uso y licencia del
programa de Multivacaciones; y (iii) capital de trabajo.
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Instrumentos Clasificados
Características de los instrumentos calificados
Cuadro 2: Detalle de la Emisión
Denominación del Tramo
VTRTCPS 01- Tramo 1
Monto del Tramo
US$45.0 millones de dólares norteamericanos.
Plazo de la emisión
Hasta 120 meses
Tasa de Interés
Tasa fija, por la totalidad del plazo en un 6.5%
Periodicidad de Pago de Intereses
Trimestral
Fuente: RICORP Titularizadora / Elaboración: PCR
El monto de la emisión es por la suma de hasta US$45.0 millones, con un plazo de ciento veinte (120) meses; y
la cual es representada en un tramo único. La negociación de la emisión se realizó por oferta pública mediante la
Bolsa de Valores de El Salvador y por intermediación de las Casas de Corredores de Bolsa. El plazo de la
negociación de los Valores de Titularización fue de ciento ochenta (180) días contados a partir de la fecha de la
primera oferta pública, para colocar el 75% de la misma.
El capital será amortizado trimestralmente al igual que los intereses. La amortización del capital tendrá un
período de gracia de dos años. Capital e intereses se pagarán a partir de la fecha de colocación a través del
procedimiento establecido por la Central de Depósito de Valores, S.A. DE C.V. (CEDEVAL).
Los ingresos recibidos por la colocación de los Valores de Titularización por el Fondo de Titularización
(FTRTCPS 01) fueron invertidos por la Sociedad Titularizadora con cargo al Fondo de Titularización, en la
adquisición de derechos sobre flujos financieros futuros de una porción correspondiente a los primeros ingresos
percibidos a partir de la fecha de corte por Club de Playas Salinitas S.A. de C.V.
Contrato de Cesión de Derechos de Flujos Futuros
Mediante Escritura Pública de Cesión, Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. cede, a título oneroso a RICORP
Titularizadora, S.A., como administradora del Fondo de Titularización – RICORP Titularizadora – Club de Playas
Salinitas 01, todos los derechos sobre los primeros flujos financieros futuros de ingresos mencionados
anteriormente, a partir del día uno de cada mes, hasta completar el monto de cada una de las ciento veinte
mensualidades cedidas. La suma del total de las ciento veinte cuotas cedidas será equivalente a US$61,
735,708.07.
Descripción de los Flujos Futuros
La cesión de los Flujos Futuros será en 120 pagos mensuales que en total representará US$61, 735,708.07. Los
flujos futuros cedidos de ingresos libres de impuestos estarán conformados por ingresos percibidos por: i) Club de
Playa Salinitas, S.A. de C.V. provenientes de los resultados generados por la operación del Hotel Royal
Decameron Salinitas; ii) la recuperación de la venta y cualquier comisión proveniente de los Contratos de
Multivacaciones Generados en El Salvador y Guatemala; iii) ingresos por comisiones o por cualquier otro
concepto del exterior provenientes de cualquier operador en el exterior y; iv) cualquier otro ingreso futuro no
contemplado al momento de la emisión que pudiera recibir el originador durante la vida de la emisión.
Dichos flujos recibidos Club de Playas Salinitas, S.A de C.V., son depositados en una cuenta colectora a nombre
del Fondo de Titularización, por medio de la cual el banco recolectará el cien por ciento de los ingresos de Club
de Playas Salinitas, S.A de C.V que provengan de los pagos por vía electrónica, pagos en ventanillas de agencias
del banco, tarjetas de crédito y/o débito y cajas de colecturía de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., y
cualquier otro medio de pago habido y por haber en el futuro. Club de Playas Salinitas S.A de C.V., también
deberá depositar en dicha cuenta cualquier otro ingreso derivado de su operación.
Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., no dispone, ni podrá disponer de ninguna forma de los saldos de la cuenta
colectora y adicionalmente el banco tendrá la instrucción de transferir al Fondo de Titularización – RICORP
Titularizadora – Club de Playas Salinitas 01 – FTRTCPS 01, los flujos financieros futuros que se establezcan en
el contrato de cesión correspondiente. Una vez se haya cumplido con dicha obligación, los fondos remanentes
serán trasladados a la cuenta operativa de Club de Playas Salinitas, S.A de C.V. Sin embargo, esta condición no
limita la responsabilidad de Club de Playas Salinitas, S.A de C.V., de trasladar directamente el total de la cesión
establecida en el contrato de Cesión al FTRTCPS 01.
En caso de no existir fondos necesarios para cubrir la cesión mensual de los flujos financieros, el banco, tendrá la
instrucción de ocupar los fondos disponibles en la cuenta operativa de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., y
en caso de no existir suficientes fondos, hacer uso del sobregiro bancario previamente aprobado para tal cuenta.
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Gráfico 1
Mecanismo de Asignación de Flujos Mensuales
Club de Playas Salinitas
SA de CV
Ingresos
Hoteleros
100% de los ingresos
Ingresos
MV
FONDO DE TITULARIZACIÓN RICORP TITULARIZADORA
CLUB DE PLAYA SALINITAS 01 - FTRTCPS01
Ingresos del
Exterior
POS, Domicilio, Transferencia
Banco Administrador controla
100% de los Fondos.
Cuenta
Colectora
Banco de América Central
RICORP TITULARIZADORA SA
Orden Irrevocable de Pago
No
Fondos
Suficientes
Si
Cuenta
Discrecional
Cuenta
Restringida
Una vez cubierta la cuota mensual para el FT
Cuenta
Operativa
Fin de
Proceso
Sobregiro hasta por
USD 1.3 MM
Dictamen de Valuación de los Flujos Financieros Futuros
En cumplimiento a lo establecido en el artículo cincuenta y uno de la Ley de Titularización de Activos, los flujos
financieros futuros de la emisión, fueron sometidos al dictamen de la firma de auditores Figueroa Jiménez & Co.,
S.A.., sociedad que ha sido calificada por la Superintendencia del Sistema Financiero, como Perito Valuador de
Activos Financieros para procesos de titularización de activos habiendo sido valuados razonablemente en la
suma de Cuarenta y Tres Millones Ochenta y un Mil Novecientos Noventa y Siete con cincuenta centavos dólares
de los Estados Unidos de América.
Operatividad de la Estructura de Titularización
Se han aperturado las siguientes cuentas a nombre del Fondo de Titularización:

Cuenta Discrecional del Fondo de Titularización.

Cuenta Restringida del Fondo de Titularización.
Todo pago se hará por la Sociedad Titularizadora con cargo al Fondo de Titularización a través de la cuenta
bancaria denominada Cuenta Discrecional en el siguiente orden:
(i)
La Cuenta Discrecional es la utilizada para recibir los fondos del originador, pagar a los inversionistas,
cubrir gastos y transferir fondos a, y recibir fondos de, la Cuenta Restringida.
(ii)
La Cuenta Restringida servirá únicamente para administrar los fondos restringidos en garantía de la
operación.
(iii)
De la Cuenta Discrecional se transfiere mensualmente una cantidad determinado de Dinero para
conformar el Depósito Restringido a lo largo de 2 años que servirá para cubrir las siguientes 2 cuotas de
capital e intereses.
(iv)
Una vez finalizado el periodo de gracia, debido a que la cuota de Capital e Intereses es decreciente, la
Titularizadora regresará el saldo en exceso de la cuenta restringida a la discrecional.
(v)
Una vez terminado el período de diez años y habiéndose amortizado los valores de titularización
emitidos y cubierto todos los gastos del fondo de titularización, cualquier remanente de fondos será
transferido a la Cuenta Operativa de CPS.
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Gráfico 2
Diagrama de la Estructura
Contrato de Cesión
y Administración (2)
CPS - RICORP
Cesión de
Derechos sobre
Flujos Futuros
Emite Valores de
Titularización
LAFISE
(Representante de
tenedores de
valores)
Club de Playas
Salinitas SA de CV
Efectivo por la
Cesión de Flujos
Futuros
Recibe cesión
Derechos de Flujos
Futuros (Activos)
Contrato de
Titularización (1)
RICORP - LAFISE
Efectivo por la
compra de Valores
Inversionistas
(Bolsa de Valores)
Emite Valores de
Titularización
(Pasivos)
FONDO DE
TITULARIZACIÓN
FTRTCPS01
Procedimiento en Caso de Mora
Si cinco días antes de la fecha en que deba ser efectuado un pago de la presente emisión con todas sus
erogaciones, se determina que no existen, en la Cuenta Discrecional del Fondo de Titularización, fondos
suficientes para pagar en un cien por ciento el valor de la cuota de intereses y capital próxima siguiente y
agotados los procedimientos en caso de mora establecidos en el Contrato de Cesión y Administración, la
Sociedad Titularizadora procederá a disponer de los fondos en la Cuenta Restringida del Fondo de Titularización,
para realizar los pagos a los Tenedores de los Valores de Titularización – Títulos de Deuda. Si los fondos
depositados en la Cuenta Restringida del Fondo de Titularización no son suficientes para realizar el pago
inmediato de la cuota de intereses y principal próxima siguiente de la presente emisión, se le avisará al originador
para que este proceda a depositar en la cuenta restringida los fondos faltantes y si no lo hace en los diez días
siguientes a la notificación, entonces habrá lugar a una situación de mora. Dicha situación deberá ser comunicada
al Representante de los Tenedores de los Valores de Titularización con el objetivo que convoque a una Junta
General de Tenedores y se determinen los pasos a seguir. Asimismo, la Sociedad Titularizadora lo deberá
informar inmediata y simultáneamente a la Bolsa de Valores y la Superintendencia del Sistema Financiero.
Resguardos Financieros
La Titularización de los flujos futuros y su emisión tienen los siguientes resguardos financieros:

Gastos de capital entre Ingresos Hoteleros. Los Gastos de Capital serán determinados como el cambio
en la Propiedad, Planta y Equipo sin considerar la depreciación. Los Ingresos Hoteleros serán
determinados como los ingresos provenientes exclusivamente de la operación hotelera.

Pasivo Ajustado entre Patrimonio. Definida como la razón entre Pasivo Ajustado de Club de Playas
Salinitas S.A. de C.V. y el Patrimonio Total de la misma. El Pasivo Ajustado se entenderá como la suma
de cualquier pasivo proveniente de deuda bancaria y bursátil en los Estados Financieros de Club de
Playas Salinitas S.A. de C.V. más el saldo vigente adeudado de capital en el pasivo del Fondo
FTRTCPS cero uno menos cualquier saldo en la cuenta restringida del Fondo FTRTCPS cero uno. El
Patrimonio Total es el valor contable del patrimonio a la fecha de cálculo de la razón

Ingresos a Cuenta Colectora entre Flujos cedidos a la Cuenta Discrecional. La razón de cobertura es
definida como la relación entre los depósitos realizados a la Cuenta Colectora de los últimos doce
meses. divididos entre los depósitos requeridos a la Cuenta Discrecional de Ricorp Titularizadora, S.A.
en su calidad de administradora del Fondo FTRTCPS cero uno de los últimos doce meses..

Pasivo Ajustado entre Ingresos a Cuenta Colectora. Definida como la relación entre Pasivos Ajustados y
los Ingresos que se abonan a la Cuenta Colectora de los últimos doce meses.

Flujo de Caja Retenido entre Deuda Neta. El Flujo de Caja Retenido se entenderá como los flujos de
caja percibidos en los doce meses anteriores por las actividades de operación, menos dividendos
comunes y preferentes pagados en los doce meses anteriores. La Deuda Neta se entenderá como el
Pasivo Ajustado menos Efectivo, Equivalentes de Efectivo según Estados Financieros de Club de Playas
Salinitas S.A. de C.V. El Pasivo Ajustado se entenderá como la suma de cualquier pasivo proveniente de
deuda bancaria y bursátil en los Estados Financieros de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. más el
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saldo vigente adeudado de capital en el pasivo del Fondo FTRTCPS cero uno menos cualquier saldo en
la cuenta restringida del Fondo FTRTCPS cero uno.

Deuda Neta entre Ingresos antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (en adelante
EBITDA) de los últimos doce meses. Teniendo en consideración que EBITDA, es un indicador del
desempeño operacional que ayuda en la determinación de valor de una empresa, por su capacidad de
medir la rentabilidad de la misma, pero que no representa un flujo de caja, per sé, es indispensable
determinar contablemente toda la gestión operativa de la empresa, tanto en la parte de ingresos como
de egresos, debiéndose, para este caso, considerar las ventas provenientes de la operación hotelera, de
la venta de contratos de Multivacaciones, aunque sean contabilizadas como un diferido, de las ventas
por traslados de clientes, de las comisiones de cualquier índole y de cualquier otra venta o ingreso
siempre y cuando provenga exclusivamente de la operación propia de la empresa y así todos los costos
y gastos de operación relacionados directamente para poder generar dichas ventas o ingresos
operativos descritos anteriormente, sin contar en la parte de costos y gastos operativos los intereses, los
gastos de cualquier índole relacionados con las cesiones o ventas de flujos financieros futuros, los pagos
de dividendos de acciones preferentes, o del costo de cualquier valor negociable que incorpore el
derecho de comprar o vender un activo a un precio determinado, impuestos calculados sobre la base de
utilidades o del patrimonio incluyendo impuestos diferidos, depreciaciones de activos ni amortizaciones
de inversiones de capital tangibles o intangibles.
En caso de incumplimiento el originador tendrá un plazo de hasta seis meses para regular la situación de las
razones financieras requeridas y anteriormente señaladas.
Análisis de la Estructura
Los factores cuantitativos y cualitativos de los derechos sobre los flujos futuros a titularizar, el nivel crediticio del
Originador (Club de Playa Salinitas S.A. de C.V.), la estructura de titularización propuesta, el operador de las
cuentas del Fondo de Titularización, el monto, el Tratamiento y Prevención de Desvío de Fondos; y finalmente los
aspectos legales involucrados en toda la transacción hace que el fondo de titularización cuente con la cobertura
necesaria para pagar a los inversionistas e incluso generar excedentes para la devolución al originador.
Al tratarse de una titularización de derechos sobre flujos futuros, cobra mayor importancia la capacidad de la
entidad originadora (Club de Playa Salinitas S.A. de C.V.), de crear dichos flujos que respalden la Emisión. En
efecto, si la entidad cesa la capacidad de generarlos (flujos futuros), los inversionistas sufrirán pérdidas si los
mecanismos de seguridad no son suficientes para cubrir el posible déficit. Es esta posibilidad de deterioro en la
generación de nuevos activos la que determina que, en una titularización de derechos sobre flujos futuros, la
clasificación de riesgo de la transacción esté fuertemente ligada al desempeño de la entidad que origina los flujos.
Análisis de del desempeño de los Fondos
El 17 de septiembre de 2012, se colocó en la Bolsa de Valores de El Salvador el Fondo de Titularización Ricorp
Titularizadora Club de Playa Salinitas 01, y permaneció en venta hasta el 26 de octubre de 2012, cuando se dio
por totalizada su colocación.
Perfil de la Titularizadora
Regional Investment Corporation (RICORP), es una empresa de Finanzas Corporativas que surge como iniciativa
de la Fundación Bursátil de El Salvador, ante la necesidad de una institución que apoyara al desarrollo del
Mercado de Capitales, con servicios especializados de asesoría y desarrollo de negocios. Fue fundada en
diciembre de 2008 con 117 accionistas.
RICORP Titularizadora, Sociedad Anónima, fue constituida el día 11 de agosto de 2011, la calificación favorable
fue otorgada por el Superintendente del Sistema Financiero del 23 de agosto de 2011. La finalidad de RICORP
Titularizadora es constituir, integrar y administrar Fondos de Titularización de conformidad con la Ley de
Titularización de Activos, y emitir valores con cargo a dichos Fondos.
Accionistas y Junta Directiva
En el siguiente cuadro se detallan los principales accionistas y directivos de RICORP Titularizadora, S.A.:
Cuadro 3: Accionistas
Accionista
Participación Accionaria
RICORP S.A. de C.V.
99.9999 %
José Carlos Bonilla Larreynaga
0.0001 %
Total
100%
Fuente: RICORP Titularizadora S.A. / Elaboración: PCR
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Cuadro 4: Junta Directiva
Director
Cargo
Rolando Arturo Duarte Schlageter
Presidente
Javier Ernesto Simán Dada
Vicepresidente
José Carlos Bonilla Larreynaga
Secretario
Juan Alberto Valiente Álvarez
Propietario
Carlos Lionel Mejía Cabrera
Propietario
Víctor Silhy Zacarías
Propietario
Enrique Borgo Bustamante
Propietario
José Miguel Carbonell Belismelis
Suplente
Francisco Javier Enríque Duarte Schlageter
Suplente
Enrique Oñate Muyshondt
Suplente
Miguel Ángel Simán Dada
Suplente
Manuel Roberto Vieytez Valle
Suplente
Ramón Arturo Álvarez López
Suplente
Remo José Bardi Ocaña
Suplente
Fuente: RICORP Titularizadora S.A. / Elaboración: PCR
Desarrollo Recientes
En la reunión de la Junta Directiva del día 24 de febrero de 2012 fue nombrado José Carlos Bonilla como Director
Ejecutivo de la sociedad. RICORP Titularizadora, S.A.
Análisis del Originador
Reseña
El Hotel Royal Decameron Salinitas y el programa Multivacaciones son las dos empresas líderes en El Salvador,
en la industria del turismo y de la recreación, habiendo traído a sus instalaciones más de 2.2 millones de
huéspedes al hotel desde el 2006 a la fecha, incluyendo turistas de todas partes del mundo, pero especialmente
de Norteamérica, Centroamérica y Sudamericano.
El Hotel Decameron Salinitas inaugurado el 20 de Diciembre de 2005, ha puesto el nombre de El Salvador en el
mapa mundial turístico, y ahora el país se puede considerar como un nuevo destino turístico emergente, lo cual
no era así hace apenas cinco años. Por su parte Multivacaciones, empresa también líder en El Salvador y en
Guatemala en la venta de paquetes vacacionales ha promovido del 2006 al 2010 la venta de 13,793 contratos,
por un monto total de US$53, 003,118.36 a un precio promedio de US$3,842.75 el contrato.
Ambas empresas dan trabajo DIRECTO a un poco más de 1,000 empleados en El Salvador y en forma indirecta
a mas de 5,000 personas en un ratio de 5 a 1, estos empleos indirectos incluyen a transportistas, operadores de
turismo, proveedores de frutas, carnes, verduras, mariscos y otros que suplen toda la cadena de consumo del
hotel y de los servicios que se le prestan a sus socios y a los huéspedes.
Hotel Decameron en El Salvador posee 552 habitaciones totalmente equipadas, un centro de convenciones
internacional para 2,000 personas, 6 restaurantes y un área de piscina de más de 7,800 mts2 de espejo de agua.
En cuanto al número de habitaciones, no existe otro hotel de estas dimensiones en todo Centroamérica,
únicamente en Panamá, el cual también es operado por el Grupo Decameron.
El Hotel en El Salvador es el segundo más grande en el mundo operado por Decameron, solamente es superado
por el de Panamá que cuenta con 858 cuartos. La visión de los promotores inversionistas ha sido correcta, ya que
al haber elegido a El Salvador como la ubicación geográfica, lo ha beneficiado dado que por el momento y en los
próximos cinco años o más, no se vislumbra ninguna competencia en su área de influencia. Es importante
recalcar que el Hotel es uno de los más grandes promotores de la ruta maya y de otros destinos turísticos locales,
contando a la fecha con tours a 22 diferentes destinos dentro de la ruta maya y de la ruta de las flores.
El éxito del Hotel Decameron y de Multivacaciones ha sido precisamente su filosofía y su disciplina de
mantenerse dentro de su modelo de negocios, el cual ha sido de mucho éxito en todos los países del mundo que
se ha aplicado.
A continuación se presenta la estructura accionaria de la sociedad:
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9
.Cuadro
5: Nómina de Accionistas
Nombre
Hoteles Decameron El Salvador, S.A. de C.V.
Número de Acciones
Participación Accionaria
9,498,079
99.38%
Hoteles Decameron Colombia, S.A. de C.V.
15,420
0.16%
Minoritarios
43,644
0.46%
9,557,143
100.00%
Total Acciones Suscritas y Pagadas
Fuente: Club de Playa Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR
Directores y Plana Gerencial
La Sociedad es administrada por la Junta Directiva2 conformada por los siguientes miembros:
Cuadro 6: Junta Directiva
Director
Nombre
Presidente
Lucio Samuel García Mansilla
Secretario
Nancy Yormary Torres Sánchez
Primer Director
Santiago Ceferino Rompani Delmond
Segundo Director
Lucio Riggs García Mansilla
Presidente Suplente
Manuel Enrique Peña Duran
Secretario Suplente
Vacante
Primer Director Suplente
Elmer Alexander Fernandez Jiménez
Segundo Director Suplente
David Velázquez
En cuanto a su personal ejecutivo, Club de Playa Salinitas cuenta con un staff variado de profesionales dentro del
funcionamiento gerencial de la institución, los cuales son detallados en el siguiente cuadro:
Cuadro 7: Plana Gerencial
Cargo
Nombre
Directora Comercial y Ventas
Aydee Ramírez
Gerente de Ventas El Salvador
Carlos Gómez
Gerente de Ventas Guatemala
Mónica Ordoñez
Gerente Administrativo Oficinas San Salvador
Elmer Fernandez
Director Financiero
Ariel Perdomo (Financiero Colombia)
Jorge Valenzuela representante
Director Multivacaciones
Nancy Torres
Análisis FODA
Fortalezas

Control del 78% de su nivel de ocupación.

Modelo de Negocios efectivo y probado, operando desde 1987.

Apoyo (logístico, operativo y financiero) a nivel internacional por parte del Grupo Decameron.

Ubicación privilegiada a nivel local.

No tienen un competidor local, bajo el modelo “Todo Incluido” (REAL).

Capacidad de Alojamiento, para convenciones de 1,500 personas (no hay otro similar en el mercado).

El Cliente conoce exactamente el costo de utilizar el servicio.

Nivel de ocupación dobla el nivel de punto de Equilibrio, financiero.

No se trata de un “hotel de fin de semana”, es un hotel 24/7 (costos competitivos).
2
Credencial de Junta Directiva inscrita en el Registro de Comercio al No. 44 del Libro 2834 del Registro de Sociedades del folio 206al folio 208, de
fecha veintiuno de noviembre de dos mil once, para un período que vence el once de diciembre de 2014.
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10




Es una cadena integrada de hoteles a nivel global (Integración Vertical Total).
Presencia de oficinas comerciales en Canadá, Estados Unidos, México, el Caribe, Centro y Sur América,
Europa y África.
Internacionalmente se “posiciona” como 3 destinos en 1 (Honduras, Guatemala y El Salvador).
Elevada capacidad de generación de efectivo.
Oportunidades

Seguir creciendo localmente con Multivacaciones.

Mayor penetración en Honduras, Guatemala, Nicaragua y Costa Rica.

Posibilidades de expansión local en Infraestructura.

Posicionamiento de El Salvador como destino turístico (Trabajo conjunto con MITUR).

Crecimiento en: convenciones, congresos e incentivos empresariales.

Recuperación económica de la región y el mundo.

Alianza Avianca-Taca.

Posicionamiento de El Salvador en el centro de la región como potencializador de negocios.
Debilidades

Percepción local de lejanía de las instalaciones del hotel.
Amenazas

Poca cultura de planificación vacacional en Centroamérica.
Estrategia





Posicionar el Hotel como la primera opción turística (vacacional) en Centroamérica (en todo incluido).
Expansión regional, del Programa Multivacaciones.
Mejor aprovechamiento de la red internacional del grupo.
Mantener eficiencia en Control de Costos versus Calidad del Servicio.
Mantener niveles de seguridad e higiene.
Organigrama
Gráfico 3
Organigrama Club de Playa Salinitas S.A. de C.V.
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11
Gráfico 4
Organigrama Hotel Royal Decameron Salinitas
Análisis Financiero
El análisis financiero se ha realizado en base a los Estados Financieros Auditados de los últimos cinco cierres
de año de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. (de 2008 a 2012). Cabe destacar que a partir del año 2011, se
han implementado las normativa NIIF PYMES para la creación y auditoria de los Estados Financieros.
Análisis de Resultados
Club de Playa Salinitas inicio operaciones bajo su actual formato el 20 de diciembre de 2005, siendo el desarrollo
y construcción de su infraestructura un trabajo en progreso, aumentado su capacidad de habitaciones, que un
inicio (2005) fue de 258 habitaciones; a 552 habitaciones que poseen a la fecha.
Cuadro 7: Disponibilidad y ocupación de habitaciones
Indicador
Habitaciones disponibles
Habitaciones vendidas
Ocupación (%)
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
97,042
161,693
202,032
201,480
201,480
201,480
202,032
87,665
141,018
177,756
165,755
158,308
169,689
176,559
90.34%
87.21%
87.98%
82.27%
78.57%
84.22%
87.39%
Durante los primeros tres años de operación, el ingreso del hotel fue aumentando constantemente, debido al
incremento en la oferta de habitaciones. Los ingresos en 2008 llegaron a US$16.2 Millones, una mejora del 25%
respecto al año anterior, y duplicando (105.3% superior) lo logrado en el primer año.
En 2009 y 2010 se observa un retroceso en el nivel de ocupación e ingreso, reportando una baja del 11.1% en
2009 (Ingresos totales para el año: US$14.44 millones) que permanecen con una mínima variación en 2010
($14.45 millones). Esta disminución puede ser atribuida a la crisis financiera económica mundial. En general, todo
el turismo en El Salvador se vio afectado, cuando en 2009 se registró una disminución del 21.2% en el número de
3
turistas que visitaron el país, así como una disminución en su gasto de 29.6% en comparación al 2008 ; su nivel
más bajo desde el 2004. Cabe mencionar también que durante el 2010, El Salvador sufrió una temporada inusual
de tormentas tropicales, la más notable de todas las tormentas fue Agatha, entre mayo y junio de ese año.
Para el cierre de 2012 se reporta una mejoría de 22.2% con respecto al año anterior, y mejor en un 50.4%
comparado con el año 2010, con ingresos a la fecha de US$21.7 millones. Este aumento es producido por los
ingresos recibidos en concepto de comisión provenientes de Atlantic Management Hotels International S.A.
3
Informe estadístico de Turismo – Utilidad de Inteligencia Sectorial, Ministerio de Turismo de El Salvador.
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12
(US$1.1 millones o 5.3% del ingreso total del periodo, siendo estos parte de “Otros Ingresos”); y los aumentos
interanuales en concepto de venta de alimentos (US$865 miles, o incremento interanual del 16%), y venta de
habitaciones (US$572 miles, o +15%).
Millares
Gráfico 5
Ingresos totales
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
2008
2009
2010
Hoteles y restaurantes
2011
2012
Otros ingresos
Con respecto al costo de ventas, estos han sufrido una variabilidad mayor a través de los 5 periodos, llegando a
su punto más alto en el 2008 ($10.3 Millones), reduciendo el margen bruto de ganancia a 26.36%, el más bajo en
su historia. Este aumento en los costos se atribuye en el incremento en los costos de alimentos y bebidas ($1.4
millones), además de un incremento promedio de un 38% en el resto de los costos.
A partir del 2009 se observa una mejor gestión de costos, logrando reducirlos en un 12.72% en comparación al
año anterior (una disminución mayor que la sufrida en los ingresos). A partir de ese año, se empieza una
tendencia positiva en el Margen bruto de utilidad, hasta el 2011, cuando llega a su nivel más alto desde sus inicio
de operaciones (48.26%). La reducción en los costos se debe a cambios en la administración y mejoras en los
procesos de negociación de compra y de manejo de inventario.
Los costos de venta al 31 de diciembre de 2012, totalizan US$9.9 millones, superior en 7.1% el costo al cierre de
2011; pero, con los ingresos logrados, el margen bruto sobre venta alcanza el 54.7%, superior en 6.4 puntos
porcentuales a lo logrado en el mismo periodo en 2011.
Millares
Gráfico 6
Margen de Venta
25,000
60.0%
20,000
50.0%
40.0%
15,000
30.0%
10,000
20.0%
5,000
10.0%
-
0.0%
2008
2009
Ingresos
2010
Costo de ventas
2011
2012
Margen Bruto
Proyección de Resultados 2013-2012
Según proyecciones brindadas por Club de Playa Salinitas y Ricorp Titularizadora, para los siguientes 10 años, se
espera un incremento en los ingresos de un 69.88% a partir del 2012. A pesar que la ocupación del hotel se
proyecta en el mismo porcentaje que en 2011, la diferencia radica en un aumento a la tarifa de 3%, y en la
compra del programa Multivacaciones, según planes de utilización de los fondos obtenidos. Al 30 de septiembre,
estos ya representa el 13.1% de los ingresos totales. Los costos se esperan se mantengan constantes, dado que
ya cubren a todos los huéspedes de las instalaciones, sean de Club de Playa Salinitas y otro. Estos se esperan
que crezcan en el mismo 3% que la tarifa promedio (cabe destacar que la inflación para 2012 en El Salvador se
4
registró en 0.8% ). Nótese que el último indicador de la gráfica 7, corresponde a únicamente el primer trimestre
del 2022.
El margen de utilidad bruta se espera se mantenga entre 65% y 68%. Al cierre de 2012, este ya alcanza el 54.7%.
4
Banco Central de Reserva de El Salvador.
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13
Millares
Gráfico 7
Ingreso Vs costo de ventas
$45,000
$40,000
$35,000
$30,000
$25,000
$20,000
$15,000
$10,000
$5,000
$-
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2006
2009
2011
Ingreso total
2012
2015
Costo de ventas
2018
2021
2022 Q02
Magen Bruto
Análisis de Rentabilidad y cobertura
La utilidad neta de la compañía, así como el margen de esta sobre las ventas totales, tiene una tendencia positiva
entre 2006 y 2007, acompañando su incremento en habitaciones disponibles y ventas. El aumento en los costos
experimentado en 2008 afectó el margen, y revertió la tendencia entrando en el 2009, donde llegó a su punto más
bajo, de 0.59% de margen de utilidad neto.
Como se describe en el apartado anterior, los logros obtenidos en la disminución de los costos de ventas,
mientras se incrementaban los ingresos, permitió una mejora del 314.29% de la utilidad neta año a año en 2010.
La tendencia positiva continua hacia el 2011, cuando alcanza una utilidad neta de US$0.8 millones, con un
margen sobre las ventas de 8.68%.
A diciembre de 2012, Club de Playa Salinitas obtiene una utilidad neta de US$254 miles, una reducción interanual
del 69.6%, con un margen sobre ventas de 2.9%. A este resultado debe agregarse los ingresos percibidos por la
compañía Multivacaciones, que a diciembre 2012 totalizaron US$4 millones en ingresos, por un costo de
US$772.8 miles, con un resultado favorable de US$3.2 millones, totalizando una utilidad neta de US$3.5 millones
para el cierre de 2012.
Cabe destacar que el mayor costo para cada periodo, por amplio margen de diferencia, es la depreciación de los
activos de Club de Playa Salinitas, que inicia en US$851 mil para 2006, y se incrementa a US$1.52 millones para
el 2007, registrando un incremento año a año de 78.39%. A final de 2012, la depreciación se registró en US$2.03
millones, representando un 8.5% de los costos totales (Costo de Venta + Gastos administrativos y de ventas).
5
Como se observa en el gráfico, el margen del EBITDA , una medida que refleja la capacidad de la compañía para
hacer frente a su deuda financiera, se ha mantenido por encima del 20% durante toda su operación, y cierra el
2012 en 22.7%; representado una disponibilidad para cubrir sus obligaciones fiscales y financieras de hasta
US$5.9 Millones para el 31 de diciembre 2012, su nivel más alto en su historia de operación, que representa un
incremento interanual del 55.7%.
Millares
Gráfico 8
Resultados Obtenidos
7,000
25.0%
6,000
20.0%
5,000
4,000
15.0%
3,000
10.0%
2,000
5.0%
1,000
-
0.0%
2008
2009
Utilidad neta del ejercicio
2010
EBITDA
2011
Margen sobre ventas
2012
Margen sobre ventas
5
EBITDA: por sus siglas en inglés: Utilidades antes de intereses, impuestos, depreciación y amortizaciones.
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Cuadro 8: Utilidad Neta e Indicadores (Miles de US$)
Indicador
Utilidad neta del ejercicio
2008
2009
2010
2011
2012
232
83
343
838
3,504
Margen sobre ventas
1.5%
0.6%
7.0%
8.7%
13.6%
EBITDA
3,254
2,891
3,169
3,763
5,859
Margen sobre ventas
Patrimonio
Activo
ROE Anualizado
ROA Anualizado
20.0%
20.0%
21.9%
21.1%
22.7%
9,932
10,036
10,418,
45,414
43,228
40,114
40,035
40,343
90,825
96,433
2.3%
0.8%
3.3%
1.8%
8.1%
0.6%
0.2%
0.8%
0.9%
3.6%
Fuente: Club de Playa Salinitas / Elaboración: PCR
Los activos de Club de Playa Salinitas muestran una evolución estable, de 2006 a 2010, lo que conlleva a que el
Retorno sobre activos presente la misma progresión que el margen de utilidad. Sin embargo, esto cambia
drásticamente en el 2011, con el incremento del 125% en los activos al cierre del año.
A pesar de las mejoras en la utilidad, su ROA desciende levemente. La razón de este aumento obedece a dos
causas: 1) el incremento del valor en la propiedad, planta y equipo, de acuerdo a peritaje de diciembre de 2011,
por requisitos de la implementación de las NIIF; por un total de US$32.390 millones; y 2) El incremento en las
cuentas por cobrar a compañías relacionadas, en específico a Hotel Decameron Colombia, por US$18.321
millones. Este se explica por la separación de las cuentas por cobrar y cuentas por pagar, por requisitos de las
NIIF.
Club de Playa Salinitas reporta su mejor rendimiento sobre activos anualizado al cierre de 2012, alcanzando un
3.6%.
Millares
Gráfico 9
Rendimiento sobre activos
120,000
4.0%
3.5%
100,000
3.0%
80,000
2.5%
60,000
2.0%
1.5%
40,000
1.0%
20,000
0.5%
-
0.0%
2008
2009
Activo
2010
2011
2012
ROA Anualizado
El mismo fenómeno afecta el Rendimiento sobre el patrimonio: la revaluación de los activos fue compensada con
la cuenta Resultados acumulados restringidos, por el mismo total de US$32.390 millones. A diciembre 2012, no
se registran cambios tan drásticos en el patrimonio, y con el aumento en la utilidad, el ROE llega a su mejor nivel,
de 8.1%.
Millares
Gráfico 10
Rendimiento sobre patrimonio
50,000
45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
-
9.0%
8.0%
7.0%
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
2008
2009
Patrimonio
2010
2011
2012
ROE Anualizado
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15
Tanto los costos fijos como los financieros muestran la suficiente cobertura por medio de la utilidad reportada
entre el 2006 y 2012, en especial si se toma en cuenta el retiro de la depreciación como un egreso de efectivo. La
compañía genera los flujos para pagar todas sus obligaciones sin problema. En el gráfico siguiente se señalan las
coberturas mínimas. Cabe mencionar que las coberturas se reducen significativamente para el año 2012. Esto a
causa que los costos iniciales de la titularización (Incluyendo las comisiones iniciales, US$657 miles; gastos
iniciales de estructuración, US$426 miles, y otros gastos por US$216 miles).
Gráfico 11
Cobertura (veces)
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
2008
2009
2010
Cobertura de Intereses
2011
2012
Cobertura de Cargos fijos
Al recibir los fondos adicionales por la compra de la cartera de Multivacaciones, los flujos de efectivo también se
verán incrementados. De acuerdo a lo establecido en el prospecto de emisión, el 100% los fondos serán
conducidos hacia la cuenta colectora, para poder pagar de esta las obligaciones adquiridas por la titularización.
Cuadro 9: Flujo de fondos cedidos
Indicador
2013
2014
2015
2016
2017
Total de Ingresos A Cuenta Restringida
$32034,510
$32779,195
$32510,414
$33456,343
$34303,389
Total de Egresos al Fondo de Titularización
-$4848,000
-$6363,000
-$7575,000
-$7726,500
-$7423,500
2018
2019
2020
2021
2022
$35238,569
$36196,854
$37253,694
$38202,649
$20183,719
-$7090,200
-$6787,200
-$6363,000
-$5415,620
-$22,688
Total de Ingresos A Cuenta Restringida
Total de Egresos al Fondo de Titularización
Como se observa en el cuadro anterior, los egresos nunca sobrepasan el 25% de los ingresos totales (2015), y se
reduce a un 14.18% en el 2021.
Millares
Gráfico 12
Ingreso Disponibles Vs Flujos cedidos
$45,000
$40,000
$35,000
$30,000
$25,000
$20,000
$15,000
$10,000
$5,000
$2013
2014
2015
Ingreso Disponible
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Flujos cedidos a fondo de titularización
Dado el propósito de la titularización, los resultados proyectados muestran que aun asumiendo los costos de
intereses y capital adicionales por el ingreso, la compañía es capaz de cubrir sus obligaciones, sin problema. Esto
es consecuencia de los mayores márgenes logrados por la compra del programa de Multivacaciones.
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16
Gráfico 13
Cobertura Proyectada (Veces)
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
2006
2009
2011
Cobertura de Intereses
2012
2015
2018
2021
Cobertura de Cargos fijos
Análisis del Balance General
Luego de su apertura inicial del 2005, Club de Playa Salinitas conto a final del 2006 con activos por US$30
millones, para luego continuar con la ampliación de sus instalaciones, hasta llegar a su meta de 552 habitaciones
en el 2008, aumentado sus activos en un 33.71% (Activos totales: US$40.113 Millones). Desde entonces sus
activos se han mantenido estables (con variaciones menores al 1%).
En 2011, con la revaluación realizada en Propiedad Planta y Equipo, y el aumento en cuentas por cobrar a
compañías relacionadas, el activo sufre su principal variación, incrementado su valor en 125.13% con respecto al
año previo.
Para el 31 de diciembre 2012, se observa un nuevo cambio en la estructura de los activos, con la inclusión de las
cuentas por cobrar relacionadas al programa Multivacaciones, por un total de US$8.2 millones; de los activos de
titularización.
Millares
Gráfico 14
Activos Totales
100,000
90,000
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
2008
2009
2010
2011
Efectivo y equivalentes de efectivo
Propiedad, planta y equipo neto
Cuentas por cobrar a compañías relacionadas
Cuentas y documentos por cobrar
2012
Otros Activos
La Propiedad, Planta y Equipo, representa el mayor porcentaje de los activos totales, de acuerdo a lo esperado
por el giro de la compañía, oscilando entre el 85% y el 89% entre 2006 y 2010. Con los cambios descritos en la
estructura en 2011, este cae al 74.89%, aun cuando su valor haya aumentado en un US$33.5 millones. El
porcentaje es ganado por las cuentas por cobrar a compañías relacionadas, como se explica en apartados
anteriores. A diciembre 2012, los Activos Fijos Netos se han reducido en US$3.8 millones, resultado de la
depreciación durante el ejercicio.
Para diciembre 2012, las cuentas por cobrar a compañías relacionadas se disminuyen en 11.6% en comparación
al cierre de 2011, reduciendo su participación en los activos. Asimismo, se reduce la cantidad de efectivo, en
US$152 miles.
Ante estos cambios, el activo total de Club de Playa Salinitas reporta un incremento de 6.2% comparado con el
cierre del 2011, o US$5.6 millones.
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Cuadro 10: Estructura del Activo
Indicador
2008
2009
2010
2011
2012
Efectivo y equivalentes de efectivo
0.4%
0.5%
1.6%
0.2%
0.0%
Cuentas y documentos por cobrar
7.0%
7.1%
8.1%
3.5%
11.8%
Inventarios
2.0%
1.6%
1.6%
0.8%
1.0%
Cuentas por cobrar a compañías relacionadas
0.0%
0.0%
0.6%
20.2%
16.8%
Otros activos a corto plazo
1.2%
2.6%
2.6%
0.2%
0.5%
88.3%
88.1%
85.4%
74.9%
66.6%
1.1%
0.0%
0.0%
0.0%
1.0%
Propiedad, planta y equipo neto
Activos intangibles
Otros activos a largo plazo
TOTAL ACTIVO
0.0%
0.1%
0.1%
0.2%
2.1%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
40,114
40,035
40,343
90,825
96,433
TOTAL ACTIVO (Miles de US$)
Estructura de Pasivos y Patrimonio
Para financiar las operaciones, las fuentes estaban distribuidas principalmente entre los Anticipos y Avances
(14.74% del total en 2006, o US$4.24 millones), parte de las cuentas relacionadas entre compañías, que esta
comprendida por abonos anuales, producto del programa Multivacaciones; cuentas por pagar a compañías
relacionadas (24.31% en 2006, o US$7.34 millones), Capital social (20.16% en 2006, o US$6.057 millones), y
Préstamos bancarios a largo plazo (31.35% en 2006, o US$9.418 millones).
Entre 2006 y 2012, la compañía ha pagado completamente su préstamo a largo plazo (otorgado por US$7.5
millones en junio 2006, a 12 años plazo), y la porción corriente de este; quedándose únicamente con un sobregiro
bancario por US$1.1 millones.
A diciembre 2012, el 75.6% del pasivo lo forman los pasivos por titularización, que comprenden US$60.3 millones
en Pasivo, y –US$20.1 millones en gastos diferidos, con un resultado neto de US$40.2 millones. Seguido en
importancia por los anticipos y avances, con el 11.1% de los pasivos.
Mientras que las cuentas por pagar a compañías relacionadas disminuyeron a US$1.4 millones, luego de
cancelar obligaciones por US$7.7 millones a Hotel Decamerón El Salvador en los últimos dos años. Cabe
destacar que Club de Playa Salinitas es miembro de un grupo de empresas que están bajo una misma dirección,
y existen transacciones y relaciones importantes entre sí.
Millares
Gráfico 15
Pasivo total
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
2008
2009
2010
2011
Acreedores y Proveedores
Prestamos a CP
Anticipos y avances
Ctas por pagar a compañías relacionad
Impuesto por pagar
Pasivo Por titularizacion
2012
Préstamos bancarios a LP
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18
Cuadro 11: Estructura del Pasivo
Indicador
2008
2009
2010
2011
2012
Acreedores y Proveedores
8.6%
10.1%
9.0%
10.2%
7.3%
Préstamos a CP
7.6%
6.4%
4.0%
4.2%
2.1%
Anticipos y avances
36.6%
37.1%
40.0%
67.3%
11.1%
Ctas por pagar a compañías relacionadas
25.6%
25.7%
31.3%
10.6%
2.8%
Impuesto por pagar
0.0%
0.0%
0.1%
1.3%
1.1%
Pasivo Por titularización
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
75.6%
Préstamos bancarios a LP
Total Pasivos
21.6%
20.6%
15.6%
6.5%
0.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
30.2
29.9
29.9
45.4
53.2
Total Pasivos (Millones de US$)
Con respecto al patrimonio, en agosto 2007, la compañía acordó incrementar su capital social variable en US$3.5
millones, llevando a este a un total de US$8 millones, y un total de capital social de US$9.56 millones. Esta
cuenta permanece constante hasta la fecha.
Los aumentos registrado en 2011 corresponden a la creación de la cuenta de Resultados acumulados
restringidos, por US$32.39 millones, a partir de la revaluación de las propiedad (descrito en apartados anteriores).
Asimismo, estos se ven reducidos por US$2.4 millones, en concepto de Depreciación de Valor Atribuido.
Cuadro 12: Estructura del Patrimonio
Indicador
2008
2009
2010
2011
2012
Capital Social
96.2%
95.2%
91.7%
21.0%
22.1%
Reserva Legal
0.8%
1.0%
1.3%
0.5%
0.5%
Resultados acumulados
0.7%
3.0%
3.7%
7.2%
8.1%
Resultados acumulados restringidos
0.0%
0.0%
0.0%
71.3%
69.3%
Utilidad del ejercicio
2.3%
0.8%
3.3%
0.0%
0.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
9.93
10.04
10.42
45.41
43.23
Total Patrimonio
Total Patrimonio (Millones de US$)
Liquidez
Desde 2006 el Club de Playa Salinitas ha mantenido un fondo de maniobra negativo (sus obligaciones inmediatas
son mayores a sus activos corrientes) con un monto inicial de -$12.17 millones, hasta 2011 con -$19.28 millones.
Para diciembre 2012, este muestra una diferencia de US$35.9 millones, y cierra el año con un valor positivo de
US$16.7 millones.
La liquidez, por consecuencia de lo anterior, es menor a 1 en todos los años previos. Con una tendencia
constante de leve mejora año con año. Los indicadores de liquidez mejoran significativamente en el 2011,
cuando existe un incremento de US$18 millones en las cuentas por cobrar a compañías relacionadas, y aumenta
la cuenta de pasivos de Avances y Anticipos. Con el cambio en la estructura de deuda, la liquidez alcanza los
234.5%.
Millares
Gráfico 18
Fondo de Maniobra y Liquidez
$20,000
$15,000
$10,000
$5,000
$$(5,000)
$(10,000)
$(15,000)
$(20,000)
$(25,000)
250%
200%
150%
2008
2009
2010
2011
2012
100%
50%
0%
Capital de trabajo simple
Liquidez general
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19
Cuadro 13: Índices de liquidez
Indicador
2008
2009
2010
2011
2012
Liquidez general
17.9%
19.8%
23.1%
53.9%
234.5%
Liquidez acida (sin inventarios)
14.5%
17.2%
20.6%
52.3%
226.6%
Como se menciona en el apartado anterior, la titularización cambia radicalmente la liquidez de la compañía, y tal
como se proyectó, se cerró el año 2012 con un fondo de maniobra de US$16.7 millones. Este mantendría un
crecimiento constante, hasta llegar en 2022 a US$47.3 Millones.
Millares
Gráfico 19
Liquidez Proyectada
$60,000
1200%
$50,000
1000%
$40,000
$30,000
800%
$20,000
600%
$10,000
$-
400%
$(10,000)
2006
2009
2011
2012
2015
2018
2021
2022 Q02
200%
$(20,000)
$(30,000)
Capital de trabajo simple
Liquidez general
0%
Endeudamiento y Solvencia
El Club de Playa Salinitas desde el 2006 ha tenido un alto grado de endeudamiento, teniendo los fondos ajenos
una relación 4 a 1 con los fondos propios en el 2006, logrando minimizarla en años posteriores, siendo 2007 el
año con el menor grado de endeudamiento ajeno (2.79). En los años siguientes la relación se ha mantenido por
debajo de tres. Hasta el 2011, cuando se crea la partida en patrimonio de Resultados Acumulados restringidos,
por US$32.39 millones, y el pasivo aumenta por la aportación de los socios en Anticipos y Avances, que la razón
de endeudamiento llega a 1.
Con el aumento en los pasivos a causa de la titularización, la relación de apalancamiento llega a 1.23 veces
pasivo sobre patrimonio.
Millares
Gráfico 20
Apalancamiento
$60,000
3.50
$50,000
3.00
2.50
$40,000
2.00
$30,000
1.50
$20,000
1.00
$10,000
0.50
$-
2008
Pasivo Total
2009
2010
Patrimonio Total
2011
2012
Deuda total a patrimonio - veces
El Club de Playa Salinitas, sin embargo, ha disminuido constantemente su razón de deuda financiera, desde el
2006, año en que adquirió el préstamo a largo plazo por US$7.5 millones, hasta haberla cancelado
completamente. La razón ha disminuido desde 1.79 en 2006 a 0.11 en 2011. Al cierre de 2012, la deuda
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20
financiera, incluyendo los pasivos de titularización, representan más del 77.7% de los pasivos totales, lo que
impulsa al índice a 0.96 veces.
Gráfico 21
Deuda financiera a Patrimonio
Millares
$50,000
$45,000
$40,000
$35,000
$30,000
$25,000
$20,000
$15,000
$10,000
$5,000
$-
1.20
1.00
0.80
0.60
0.40
0.20
2008
2009
Patrimonio Total
2010
Deuda Financiera
2011
2012
Deuda financiera a patrimonio - veces
La razón de endeudamiento mide la porción de los activos que son financiados por fondos ajenos a la empresa.
Como se ve en los párrafos previos, la mayor parte de los fondos viene de fuentes externas.
Millares
Gráfico 22
Razón de endeudamiento
$120,000
80.00%
70.00%
$100,000
60.00%
$80,000
50.00%
$60,000
40.00%
30.00%
$40,000
20.00%
$20,000
10.00%
$-
0.00%
2008
2009
Activo Total
2010
2011
Pasivo Total
2012
Razon de Endeudamiento
Endeudamiento con el Fondo de Titularización
Con los fondos aplicados de la titularización, todos los indicadores de endeudamiento del Club de Playa Salinitas
aumentan considerablemente para el 2012, como se puede observar al cierre de 2012, con un nivel de 55.2%,
superior en 5.2 puntos porcentuales comparado con el cierre de 2011.
La compañía modificará su estructura de deuda, luego de llegar a su nivel máximo de US$68.4 Millones en 2012,
hasta un mínimo de US$5.49 millones, lo que representaría una razón de endeudamiento patrimonial de 0.04.
Millares
Gráfico 23
Apalancamiento Proyectado
$120,000
90%
80%
$100,000
70%
$80,000
60%
50%
$60,000
40%
$40,000
30%
20%
$20,000
10%
$-
0%
2006
2009
Pasivo total
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2011
2012
Patrimonio total
2015
2018
2021
2022 Q02
Razon de endeudamiento
21
De los US$53.2 millones de Pasivos para el 2012, los pasivos de titularización representan US$40.2 millones, o
un 77.7%.
En relación a la razón de endeudamiento, dado el aumento en los activos, principalmente de las cuentas de
efectivo, y al reducción en el tiempo de la deuda adquirida por la titularización, está crece para el 2012, donde el
57.7% son financiados con fondos ajenos, y se ha proyectado que decrezcan hasta 5.17% en el 2022.
Es necesario mencionar que este desarrollo de las cuentas de las compañías es basado en el incremento
consecutivo de los resultados acumulados de 2012 al 2022, protegidos por el covenant establecido por la
Titularizadora, que restringe el 100% de la repartición de dividendos entre accionistas.
Millares
Gráfico 24
Razón de endeudamiento Proyectada
$140,000
90%
$120,000
80%
70%
$100,000
60%
$80,000
50%
$60,000
40%
30%
$40,000
20%
$20,000
10%
$-
0%
2006
Pasivo total
2009
2011
2012
Activo total
2015
2018
2021
2022 Q02
Razón de endeudamiento
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22
Cuadro Histórico de las Calificaciones
Cuadro 15: Historial de clasificaciones
Valores de Titularización RICORP Titularizadora Club de Playas Salinitas 01 – Tramo único
Con información financiera correspondiente a:
Clasificación otorgada
Perspectiva
AAA
Estable
AAA
Estable
30 de septiembre de 2012
31 de diciembre de 2011
Fuente y elaboración: PCR
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23
Anexo 1:
Mapa del Hotel Royal Decameron Salinitas
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24
Anexo 2:
Fotografías del Hotel Royal DecameronSalinitas
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25
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26
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27

fondo de titularización ricorp titularizadora

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