fondo de titularización ricorp titularizadora
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fondo de titularización ricorp titularizadora
FONDO DE TITULARIZACIÓN RICORP TITULARIZADORA CLUB DE PLAYAS SALINITAS 01 VALORES DE TITULARIZACIÓN Informe con información financiera al 30 de junio de 2014 Fecha de comité: 10 de septiembre del 2014 San Salvador, El Salvador Yenci Sarceño (503)2266-9472 [email protected] Wilfredo Vasquez (503)2266-9471 [email protected] Aspecto o Instrumento Clasificado Clasificación Perspectiva AAA Estable Valores de Titularización RICORP Titularizadora Club de Playas Salinitas 01 Significado de la Calificación Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Esta categorización puede ser complementada mediante los signos (+/-) para diferenciar los instrumentos con mayor o menor riesgo 1 dentro de su categoría. El signo “+” indica un nivel menor de riesgo, mientras que el signo menos “-“indica un nivel mayor de riesgo. “La información empleada en la presente clasificación proviene de fuentes oficiales, sin embargo, no garantizamos la confiabilidad e integridad de la misma, por lo que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha información. Las clasificaciones de PCR constituyen una opinión sobre la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra y venta de estos instrumentos.” “La opinión del Consejo de Clasificación de Riesgo no constituirá una sugerencia o recomendación para invertir, ni un aval o garantía de la emisión; sino un factor complementario a las decisiones de inversión; pero los miembros del Consejo serán responsables de una opinión en la que se haya comprobado deficiencia o mala intención, y estarán sujetos a las sanciones legales pertinentes”. Racionalidad En comité ordinario de clasificación de riesgo, PCR ratifica la clasificación de AAA al tramo único de los Valores de Titularización RICORP Titularizadora Club de Playas Salinitas -FTRTCPS 01. Esta decisión se tomó teniendo en consideración factores como: el éxito continuo de su modelo de negocios, la principal fortaleza son los múltiples respaldos con que cuenta la emisión, de los que se destaca la garantía hipotecaria los inmuebles propiedad de Club de Playa Salinitas; así como, a la fecha de análisis ha mostrando mejoras en sus resultados operativos, debido al incremento en el nivel de ocupación hotelera. Perspectiva Estable 1 Normalizado bajo los lineamientos del NRP-07 artículo 9, Superintendencia del Sistema Financiero, El Salvador. www.ratingspcr.com 1 Resumen ejecutivo La acción realizada con respecto al otorgamiento del rating se ha llevado a cabo en función de los siguientes fundamentos: Nivel de ocupación histórica del hotel: Club de Playa Salinitas ha mantenido un promedio de ocupación de 83.3%, con un mínimo histórico de 78.6%, en el 2010. A junio 2014, la ocupación del hotel fue de 86.3%, Incrementos continuos en ingresos de Club de Playa Salinitas: Para el segundo trimestre de 2014, los ingresos llegaron a US$24.8 millones, una mejora interanual del 43.8%. Este resultado es principalmente por el crecimiento en la cuenta Multivacaciones que aumento en US$5.6 millones (104.4%). Incrementos en el EBITDA de Club de Playa Salinitas: el margen del EBITDA, una medida que refleja la capacidad de la compañía para hacer frente a su deuda financiera, cierra el segundo trimestre de 2014 en US$10.2 millones, un incremento interanual de US$3.2 millones, con un margen de 41.0% sobre las ventas totales del ejercicio. Comportamiento de los flujos cedidos: las tres cuotas cedidas al fondo de titularización durante el primer trimestre de 2014 totalizan US$1.4 millones, o el 5.5% de los ingresos totales de Club de Playa Salinitas, siendo un porcentaje menor de cesión a lo proyectado para el mismo periodo (20.8% para el segundo trimestre de 2014). Los importantes respaldos que se han incluido en la estructura. La emisión cuenta con los siguientes respaldos: Garantía Hipotecaria sobre el inmueble propiedad de Club de Playa Salinistas; Prenda sobre el 100% del equipo y mobiliario del hotel valuado; Cesión de beneficios de pólizas de seguros; Fianza Solidaria, de Hoteles Decameron Colombia, hasta por US$4.2 millones. Los resguardos financieros que se han incluido en la estructura. La emisión está protegida por una serie de covenant, diseñados por la entidad Titularizadora. Entre ellos se pueden observar como los más importantes: límites de la relación entre la deuda neta entre el EBITDA del originador, donde esta relación no puede exceder 3.5 veces; mantener una relación mínima o igual a 4 veces entre los ingresos a la cuenta colectora y los flujos cedidos, entre otros. Los apoyos crediticios en la titularización. Los cuales otorgan liquidez al proceso: el fondo de titularización, la cuenta restringida y la orden de pago irrevocable para el tratamiento ante un eventual desvío de fondos. Asimismo, se establece que se mantendrá una cuenta restringida con la reserva de dos cuotas de capital e intereses y se tiene también una cuenta con sobregiro autorizado hasta por US$1.3 millones. El nivel de cobertura de los gastos financieros del originador. La tendencia creciente del EBITDA en los tres últimos años, le permite tener una cobertura de gastos financieros de 6.52 veces para el cierre del segundo trimestre de 2014, y se proyecta tener un nivel de cobertura promedio en los diez años que dura la titularización de 10.9 veces. www.ratingspcr.com 2 Resumen de la Estructura de Titularización Cuadro 1: Datos básicos de la Emisión. Originador : Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. Emisor : RICORP Titularizadora, S.A., en carácter de administrador del FTRTCPS 01 y con cargo adicho Fondo. Sociedad de Titularización : RICORP Titularizadora, S.A. Clase de Valor : Valores de Titularización – Títulos de Deuda con cargo al FONDO DE TITULARIZACIÓN – RICORP TITULARIZADORA – CLUB DE PLAYAS SALINITAS 01 – FTRTCPS 01, representado por anotaciones electrónicas de valores en cuenta. Monto de la Emisión : US$45, 000,000.00 millones de dólares norteamericanos. Plazo de la Emisión : El plazo de la emisión de Valores de Titularización – Títulos de Deuda, representados por anotaciones electrónicas de valores en cuenta, es de ciento veinte meses. 1. Respaldo de la Emisión Cesión contractual de los derechos sobre el 100% de los flujos financieros futuros diarios en concepto de los ingresos percibidos por :i) Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V. provenientes de los resultados generados por la operación del Hotel Royal Decameron Salinitas; ii) la recuperación de la venta y cualquier comisión proveniente de los Contratos de Multivacaciones Generados en El Salvador y Guatemala; iii) ingresos por comisiones o por cualquier otro concepto del exterior provenientes de cualquier operador en el exterior y; iv) cualquier otro ingreso futuro no contemplado al momento de la emisión que pudiera recibir el originador durante la vida de la emisión. 2. Garantía Hipotecaria sobre el inmueble propiedad de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. en El Salvador, valuado por un perito registrado en la Superintendencia del Sistema Financiero en US$58,001,584.70, valúo realizado por el Ing. Luis Roberto Guifarro Álvarez, perito valuador autorizado por la Superintendencia del Sistema Financiero. 3. Prenda sin desplazamiento sobre el 100% del equipo y mobiliario del hotel, valuado en US$6,525,643.57, valúo realizado por el Ing. Luis Roberto Guifarro : Álvarez. 4. Cesión de beneficios de póliza de seguro contra todo riesgo incendio por daños materiales a construcciones, mobiliario y equipo hasta por la cantidad de US$41,578,237.01 5. Cesión de beneficios de póliza de Lucro Cesante por seis meses de amortización de intereses y de capital. 6. Contrato de administración de hotel de Club de playas Salinitas, por un plazo forzoso de 20 años. 7. Convenio de administración de cuentas bancarias: el cual servirá como respaldo operativo de la emisión, en el que Ricorp Titularizadora S.A., en su calidad de administradora del Fondo FTRTCPS 01, abrirá una cuenta a nombre del Fondo FTRTCPS 01, que servirá para la recolección de ingresos por cuenta de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., por medio de la cual el banco recolectará el cien por ciento de los ingresos de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V. También formará parte del respaldo de esta emisión, la denominada Cuenta Restringida de Ricorp Titularizadora, S.A., para el Fondo FTRTCPS 01. Esta cuenta será www.ratingspcr.com 3 administrada por Ricorp Titularizadora, S.A. Este respaldo no deberá ser menor al valor de las siguientes dos cuotas de pago de capital e intereses de la emisión. Inicialmente, la Cuenta Restringida estará constituida por el monto mínimo de US$4,252,148.44, los cuales servirán para la amortización del capital a pagarse a los Tenedores de Valores. 8. Fianza solidaria. Hoteles Decameron Colombia, Sociedad Anónima, otorgará Fianza Solidaria, a efecto de garantizar todas y cada una de las obligaciones que adquiera el Fondo FTRTCPS01,hacia los Tenedores de Valores emitidos con cargo al mismo, a favor de la Sociedad LAFISE Valores de El Salvador, S.A. de C.V., Casa de Corredores de Bolsa, en su calidad de Representante de los Tenedores de Valores o quien ostente su calidad conforme a la Ley de Titularización de Activos y al Contrato de Titularización, hasta por la cantidad de US$4,252,148.44. Custodia y Depósito: : La emisión de Valores de Titularización de Renta Fija representada por anotaciones electrónicas de valores en cuenta estará depositada en los registros electrónicos que lleva CEDEVAL, S.A. DE C.V. Negociabilidad : La negociación se efectuará en la Bolsa de Valores por intermediación de las Casas de Corredores de Bolsa, en las sesiones de negociación que se realicen en la Bolsa de Valores. Mecanismos de Cobertura : (i) Cuenta Restringida: se tendrán acumulados un saldo mínimo de dos cuotas trimestrales de capital e intereses a pagarse a los Tenedores de Valores. (ii) Orden Irrevocable de Pago: por medio de un contrato se compromete a que al agente colector (de igual manera al de respaldo) a transferir los flujos al Fondo de Titularización. (iii) El Pago de los Valores de Titularización, estarán únicamente respaldado por el patrimonio del Fondo de Titularización FTRTCPS 01, constituido como un patrimonio independiente al que posee el Originador. Destino de los fondos de la : emisión Los fondos obtenidos por la venta de la emisión fueron utilizados en la adquisición de derechos sobre flujos futuros financieros de una porción correspondiente a los primeros ingresos percibidos por Club de Playas Salinitas. Destino de los fondos obtenidos por la cesión de flujos : Los fondos que Club de Playas Salinitas, Sociedad Anónima de Capital Variable, reciba en virtud de la cesión de los derechos sobre flujos financieros futuros, que efectúe al Fondo de Titularización, serán primeramente invertidos por el Club de Playas Salinitas, Sociedad Anónima de Capital Variable en: (i) Pago para cancelación de deudas a compañías relacionadas; (ii) Compra de derecho de uso y licencia del programa de Multivacaciones; y (iii) capital de trabajo. www.ratingspcr.com 4 Instrumentos Clasificados Características de los instrumentos calificados Cuadro 2: Detalle de la Emisión Denominación del Tramo VTRTCPS 01- Tramo 1 Monto del Tramo US$45.0 millones de dólares norteamericanos. Plazo de la emisión 120 meses Tasa de Interés Tasa fija, por la totalidad del plazo en un 6.5% Periodicidad de Pago de Intereses Trimestral Fuente: RICORP Titularizadora / Elaboración: PCR El monto de la emisión es por la suma de hasta US$45.0 millones, con un plazo de ciento veinte (120) meses; y la cual ha sido estructurada en un tramo único. La negociación de la emisión se realizó por oferta pública a través de la Bolsa de Valores de El Salvador y por intermediación de las Casas de Corredores de Bolsa. El plazo de la negociación de los Valores de Titularización fue de ciento ochenta (180) días contados a partir de la fecha de la primera oferta pública, para colocar, al menos el 75% de la misma. El capital será amortizado trimestralmente al igual que los intereses. La amortización del capital tendrá un período de gracia de dos años. Capital e intereses se pagarán a partir de la fecha de colocación a través del procedimiento establecido por la Central de Depósito de Valores, S.A. DE C.V. (CEDEVAL). Los ingresos recibidos por la colocación de los Valores de Titularización por el Fondo de Titularización (FTRTCPS 01) fueron invertidos por la Sociedad Titularizadora con cargo al Fondo de Titularización, en la adquisición de derechos sobre flujos financieros futuros de una porción correspondiente a los primeros ingresos percibidos a partir de la fecha de corte por Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. Contrato de Cesión de Derechos de Flujos Futuros Mediante Escritura Pública de Cesión, Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. cedió, a título oneroso a RICORP Titularizadora, S.A., como administradora del Fondo de Titularización – RICORP Titularizadora – Club de Playas Salinitas 01, todos los derechos sobre los primeros flujos financieros futuros de ingresos mencionados anteriormente, a partir del día uno de cada mes, hasta completar el monto de cada una de las ciento veinte mensualidades cedidas. La suma del total de las ciento veinte cuotas cedidas será equivalente a US$61, 735,708.07. Descripción de los Flujos Futuros La cesión de los Flujos Futuros se transferirá en 120 pagos mensuales que en total representará US$61,735,708.07. Los flujos futuros cedidos libres de impuestos estarán conformados por ingresos percibidos por Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V. provenientes de: i) los resultados generados por la operación del Hotel Royal Decameron Salinitas; ii) la recuperación de la venta y cualquier comisión proveniente de los Contratos de Multivacaciones Generados en El Salvador y Guatemala; iii) ingresos por comisiones o por cualquier otro concepto del exterior provenientes de cualquier operador en el exterior relacionados con la operación en El Salvador y; iv) cualquier otro ingreso futuro no contemplado al momento de la emisión que pudiera recibir el originador durante la vida de la emisión. Dichos flujos recibidos por Club de Playas Salinitas, S.A de C.V., son depositados en una cuenta colectora a nombre del Fondo de Titularización, por medio de la cual el banco recolecta el cien por ciento de los ingresos de Club de Playas Salinitas, S.A de C.V que provengan de los pagos por vía electrónica, pagos en ventanillas de agencias del banco, tarjetas de crédito y/o débito y cajas de colecturía de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., y cualquier otro medio de pago habido y por haber en el futuro. Club de Playas Salinitas S.A de C.V., también deberá depositar en dicha cuenta cualquier otro ingreso derivado de su operación. Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., no dispone, ni podrá disponer de ninguna forma de los saldos de la cuenta colectora y adicionalmente el banco tendrá la instrucción de transferir al Fondo de Titularización – RICORP Titularizadora – Club de Playas Salinitas 01 – FTRTCPS 01, los flujos financieros futuros que se establezcan en el contrato de cesión correspondiente. Una vez se haya cumplido con dicha obligación, los fondos remanentes serán trasladados a la cuenta operativa de Club de Playas Salinitas, S.A de C.V. Sin embargo, esta condición no limita la responsabilidad de Club de Playas Salinitas, S.A de C.V., de trasladar directamente el total de la cesión establecida en el contrato de Cesión al FTRTCPS 01. En caso de no existir fondos necesarios para cubrir la cesión mensual de los flujos financieros, el banco, tendrá la instrucción de ocupar los fondos disponibles en la cuenta operativa de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., y en caso de no existir suficientes fondos, podrá hacer uso del sobregiro bancario previamente aprobado para tal cuenta. www.ratingspcr.com 5 Gráfico 1 Mecanismo de Asignación de Flujos Mensuales Club de Playas Salinitas SA de CV FONDO DE TITULARIZACIÓN RICORP TITULARIZADORA CLUB DE PLAYA SALINITAS 01- FTRTCPS01 100% de los ingresos Ingresos Hoteleros Ingresos MV Ingresos del Exterior POS, Domicilio, Transferencia Banco Administrador controla 100% de los Fondos. Cuenta Colectora Banco de América Central RICORP TITULARIZADORA SA Orden Irrevocable de Pago No Fondos Suficientes Si Cuenta Discrecional Cuenta Restringida Una vez cubierta la cuota mensual para el FT Cuenta Operativa Fin de Proceso Sobregiro hasta por USD 1.3 MM Fuente: RICORP Titularizadora / Elaboración: PCR Dictamen de Valuación de los Flujos Financieros Futuros En cumplimiento a lo establecido en el artículo cincuenta y uno de la Ley de Titularización de Activos, previo a la enajenación de los activos, los flujos financieros futuros de la emisión, fueron sometidos al dictamen de la firma de auditores Figueroa Jiménez & Co., S.A.., sociedad que ha sido calificada por la Superintendencia del Sistema Financiero, como Perito Valuador de Activos Financieros para procesos de titularización de activos habiendo sido valuados razonablemente en la suma de Cuarenta y Tres Millones Ochenta y un Mil Novecientos Noventa y Siete con cincuenta centavos de dólar de los Estados Unidos de América. Cabe mencionar que en cumplimiento a la normativa emitida por la Superintendencia del Sistema Financiero, Ricorp Titularizadora, S.A. en su calidad de administradora del Fondo de Titularización sometió a valuación los flujos financieros futuros. Esta valuación anual fue realizada por la firma de auditores Figueroa Jiménez & Co., S.A., sociedad que ha sido calificada por la Superintendencia del Sistema Financiero como Perito Valuador de Activos Financieros para procesos de titularización de activos. El perito valuador emitió dictamen en fecha 15 de octubre de 2013 siendo de la opinión que: 1) Los Estados Financiero proyectados, la información relacionada, así como sus bases de proyección, están preparadas en forma razonable sobre la base de los supuestos examinados y requerimientos de la Superintendencia del Sistema Financiero; y 2) los flujos de caja cedidos al Fondo de Titularización y el cumplimiento de las premisas ha sido conforme a lo proyectado en el modelo económico. Operatividad de la Estructura de Titularización Se han aperturadolas siguientes cuentas a nombre del Fondo de Titularización: Cuenta Colectora del Fondo de Titularización. Cuenta Discrecional del Fondo de Titularización. Cuenta Restringida del Fondo de Titularización. Todo pago se hará por la Sociedad Titularizadora con cargo al Fondo de Titularización a través de la cuenta bancaria denominada Cuenta Discrecional en el siguiente orden: (i) La Cuenta Discrecional es la utilizada para recibir los fondos cedidos por el originador, pagar a los inversionistas, cubrir gastos y transferir fondos a, y recibir fondos de, la Cuenta Restringida. (ii) La Cuenta Restringida servirá únicamente para administrar los fondos restringidos en garantía de la operación. (iii) De la Cuenta Discrecional se transfiere mensualmente si es necesario una cantidad determinada de dinero para conformar el Depósito Restringido que servirá para cubrir las siguientes 2 cuotas de capital e intereses. www.ratingspcr.com 6 (iv) Una vez finalizado el periodo de gracia, debido a que la cuota de Capital e Intereses es decreciente, la Titularizadora regresará el saldo en exceso de la cuenta restringida a la discrecional. (v) Una vez terminado el período de diez años y habiéndose amortizado los valores de titularización emitidos y cubierto todos los gastos del fondo de titularización, cualquier remanente de fondos será transferido a la Cuenta Operativa de Club de Playas Salinitas. Gráfico 2 Diagrama de la Estructura Contrato de Cesión y Administración (2) CPS - RICORP Cesión de Derechos sobre Flujos Futuros Emite Valores de Titularización LAFISE (Representante de tenedores de valores) Club de Playas Salinitas SA de CV Efectivo por la Cesión de Flujos Futuros Recibe cesión Derechos de Flujos Futuros (Activos) Contrato de Titularización (1) RICORP - LAFISE Efectivo por la compra de Valores Inversionistas (Bolsa de Valores) Emite Valores de Titularización (Pasivos) FONDO DE TITULARIZACIÓN FTRTCPS01 Fuente: RICORP Titularizadora / Elaboración: PCR Procedimiento en Caso de Mora Si cuatro días antes de la fecha en que deba ser efectuado un pago de la presente emisión con todas sus erogaciones, se determina que no existen, en la Cuenta Discrecional, fondos suficientes para pagar en un cien por ciento el valor de la cuota de intereses y capital próxima siguiente, la Sociedad Titularizadora procederá a disponer de los fondos en la Cuenta Restringida del Fondo de Titularización, para realizar los pagos a los Tenedores de los Valores de Titularización – Títulos de Deuda. Si los fondos depositados en la Cuenta Restringida del Fondo de Titularización no son suficientes para realizar el pago inmediato de la cuota de intereses y principal próxima siguiente de la presente emisión, se le notificará inmediatamente al originador para que este proceda a depositar en la cuenta restringida los fondos faltantes y si no lo hace en los diez días siguientes a la notificación, entonces habrá lugar a una situación de mora. Dicha situación deberá ser comunicada al Representante de los Tenedores de los Valores de Titularización con el objetivo que convoque a una Junta General de Tenedores y se determinen los pasos a seguir. Asimismo, la Sociedad Titularizadora lo deberá informar inmediata y simultáneamente a la Bolsa de Valores y a la Superintendencia del Sistema Financiero. Resguardos Financieros La Titularización de los flujos futuros y su emisión tienen los siguientes resguardos financieros: Gastos de capital entre Ingresos Hoteleros. Los Gastos de Capital serán determinados como el cambio en la Propiedad, Planta y Equipo sin considerar la depreciación. Los Ingresos Hoteleros serán determinados como los ingresos provenientes exclusivamente de la operación hotelera. Pasivo Ajustado entre Patrimonio. Definida como la razón entre Pasivo Ajustado de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. y el Patrimonio Total de la misma. El Pasivo Ajustado se entenderá como la suma de cualquier pasivo proveniente de deuda bancaria y bursátil en los Estados Financieros de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. más el saldo vigente adeudado de capital en el pasivo del Fondo FTRTCPS cero uno menos cualquier saldo en la cuenta restringida del Fondo FTRTCPS cero uno. El Patrimonio Total es el valor contable del patrimonio a la fecha de cálculo de la razón Ingresos a Cuenta Colectora entre Flujos cedidos a la Cuenta Discrecional. La razón de cobertura es definida como la relación entre los depósitos realizados a la Cuenta Colectora de los últimos doce meses. divididos entre los depósitos requeridos a la Cuenta Discrecional de Ricorp Titularizadora, S.A. en su calidad de administradora del Fondo FTRTCPS cero uno de los últimos doce meses.. Pasivo Ajustado entre Ingresos a Cuenta Colectora. Definida como la relación entre Pasivos Ajustados y los Ingresos que se abonan a la Cuenta Colectora de los últimos doce meses. www.ratingspcr.com 7 Flujo de Caja Retenido entre Deuda Neta. El Flujo de Caja Retenido se entenderá como los flujos de caja percibidos en los doce meses anteriores por las actividades de operación, menos dividendos comunes y preferentes pagados en los doce meses anteriores. La Deuda Neta se entenderá como el Pasivo Ajustado menos Efectivo, Equivalentes de Efectivo según Estados Financieros de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. El Pasivo Ajustado se entenderá como la suma de cualquier pasivo proveniente de deuda bancaria y bursátil en los Estados Financieros de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. más el saldo vigente adeudado de capital en el pasivo del Fondo FTRTCPS cero uno menos cualquier saldo en la cuenta restringida del Fondo FTRTCPS cero uno. Deuda Neta entre Ingresos antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (en adelante EBITDA) de los últimos doce meses. Teniendo en consideración que EBITDA, es un indicador del desempeño operacional que ayuda en la determinación de valor de una empresa, por su capacidad de medir la rentabilidad de la misma, pero que no representa un flujo de caja, pero es indispensable determinar contablemente toda la gestión operativa de la empresa, tanto en la parte de ingresos como de egresos, debiéndose, para este caso, considerar las ventas provenientes de la operación hotelera, de la venta de contratos de Multivacaciones, aunque sean contabilizadas como un diferido, de las ventas por traslados de clientes, de las comisiones de cualquier índole y de cualquier otra venta o ingreso siempre y cuando provenga exclusivamente de la operación propia de la empresa y así todos los costos y gastos de operación relacionados directamente para poder generar dichas ventas o ingresos operativos descritos anteriormente, sin contar en la parte de costos y gastos operativos los intereses, los gastos de cualquier índole relacionados con las cesiones o ventas de flujos financieros futuros, los pagos de dividendos de acciones preferentes, o del costo de cualquier valor negociable que incorpore el derecho de comprar o vender un activo a un precio determinado, impuestos calculados sobre la base de utilidades o del patrimonio incluyendo impuestos diferidos, depreciaciones de activos ni amortizaciones de inversiones de capital tangibles o intangibles. En caso de incumplimiento el originador tendrá un plazo de hasta seis meses para regular la situación de las razones financieras requeridas y anteriormente señaladas. Análisis de la Estructura Los factores cuantitativos y cualitativos de los derechos sobre los flujos futuros a titularizar, el nivel crediticio del Originador (Club de Playas Salinitas S.A. de C.V.), la estructura de titularización propuesta, el operador de las cuentas del Fondo de Titularización, el monto, el Tratamiento y Prevención de Desvío de Fondos; y finalmente los aspectos legales involucrados en toda la transacción hace que el fondo de titularización cuente con la cobertura necesaria para pagar a los inversionistas e incluso generar excedentes para la devolución al originador. Al tratarse de una titularización de derechos sobre flujos futuros, cobra mayor importancia la capacidad de la entidad originadora (Club de Playas Salinitas S.A. de C.V.), de crear dichos flujos que respalden la Emisión. En efecto, si la entidad cesa la capacidad de generarlos (flujos futuros), los inversionistas sufrirán pérdidas si los mecanismos de seguridad no son suficientes para cubrir el posible déficit. Es esta posibilidad de deterioro en la generación de nuevos activos la que determina que, en una titularización de derechos sobre flujos futuros, la clasificación de riesgo de la transacción esté fuertemente ligada al desempeño de la entidad que origina los flujos. Perfil de la Titularizadora RICORP Titularizadora, Sociedad Anónima, fue constituida el día 11 de agosto de 2011, la calificación favorable fue otorgada por el Superintendente del Sistema Financiero del 23 de agosto de 2011. La finalidad de RICORP Titularizadora es constituir, integrar y administrar Fondos de Titularización de conformidad con la Ley de Titularización de Activos, y emitir valores con cargo a dichos Fondos. Accionistas y Junta Directiva En el siguiente cuadro se detallan los principales accionistas y directivos de RICORP Titularizadora, S.A.: Cuadro 3: Accionistas Accionista Participación Accionaria RICORP S.A. de C.V. 99.9999 % José Carlos Bonilla Larreynaga 0.0001 % Total 100% Fuente: RICORP Titularizadora S.A. / Elaboración: PCR www.ratingspcr.com 8 Cuadro 4: Junta Directiva Director Cargo Rolando Arturo Duarte Schlageter Presidente Javier Ernesto Simán Dada Vicepresidente José Carlos Bonilla Larreynaga Secretario Juan Alberto Valiente Álvarez Propietario Carlos Lionel Mejía Cabrera Propietario Víctor Silhy Zacarías Propietario Enrique Borgo Bustamante Propietario José Miguel Carbonell Belismelis Suplente Francisco Javier Enríque Duarte Schlageter Suplente Enrique Oñate Muyshondt Suplente Miguel Ángel Simán Dada Suplente Manuel Roberto Vieytez Valle Suplente Ramón Arturo Álvarez López Suplente Remo José Bardi Ocaña Suplente Fuente: RICORP Titularizadora S.A. / Elaboración: PCR Experiencia A la fecha, Ricorp Titularizadora, S.A. ha emitido US$150.94 millones a través de cuatro Fondos de Titularización, dentro de las cuales, la emisión del FTRTCPS 01 constituye la emisión de valores de titularización de mayor monto de un originador privado. Asimismo, ha colocado US$100 millones para el Fondo de Conservación Vial a través de dos fondos de titularización, siendo la emisión de valores de titularización de mayor monto realizada en el país. Finalmente, ha estructurado la primera titularización de flujos provenientes de un contrato de arrendamiento operativo a través del cual se emitieron US$9.3 millones. Análisis del desempeño de los Fondos El 17 de septiembre de 2012, se colocó en la Bolsa de Valores de El Salvador el Fondo de Titularización Ricorp Titularizadora Club de Playas Salinitas 01, y permaneció en venta hasta el 26 de octubre de 2012, cuando se dio por totalizada su colocación. Al recibir los fondos adicionales por la compra de la cartera de Multivacaciones, los flujos de efectivo también se verán incrementados. De acuerdo a lo establecido en el prospecto de emisión, el 100% los fondos serán conducidos hacia la cuenta colectora, para poder pagar de esta las obligaciones adquiridas por la titularización. Cuadro 5: Flujo de fondos cedidos Indicador 2013 2014 2015 2016 2017 Total de Ingresos A Cuenta Restringida $32034,510 $32779,195 $32510,414 $33456,343 $34303,389 Egresos al Fondo de Titularización -$4848,000 -$6363,000 -$7575,000 -$7726,500 -$7423,500 2018 2019 2020 2021 2022 Total de Ingresos A Cuenta Restringida $35238,569 $36196,854 $37253,694 $38202,649 $20183,719 Egresos al Fondo de Titularización -$7090,200 -$6787,200 -$6363,000 -$5415,620 -$22,688 Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Como se observa en el cuadro anterior, los egresos nunca sobrepasan el 25.0% de los ingresos totales (2015), y se reduce a un 14.2% en el 2021. www.ratingspcr.com 9 Millares Gráfico 3 Ingreso Disponibles Vs Flujos cedidos $45,000 $40,000 $35,000 $30,000 $25,000 $20,000 $15,000 $10,000 $5,000 $2013 2014 2015 Ingreso Disponible 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Flujos cedidos a fondo de titularización Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Dado el propósito de la titularización, los resultados proyectados muestran que aun asumiendo los costos de intereses y capital adicionales por el ingreso, la compañía es capaz de cubrir sus obligaciones, sin problema. Esto es consecuencia de los mayores márgenes logrados por la compra del programa de Multivacaciones. Gráfico 4 Cobertura Proyectada (Veces) 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 2013 2014 2015 2016 2017 Cobertura Sobre Intereses 2018 2019 2020 2021 2022 Q02 Cobertura sobre cargos fijos Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Tanto los costos fijos como los financieros muestran la suficiente cobertura por medio de la utilidad reportada entre el 2006 y junio 2014, en especial si se toma en cuenta el retiro de la depreciación como un egreso de efectivo. La compañía genera los flujos para pagar todas sus obligaciones sin problema. En el gráfico siguiente se señalan las coberturas mínimas. Cabe mencionar que las coberturas se reducen significativamente para el año 2012 y 2013. Esto a causa que los costos iniciales de la titularización (Incluyendo las comisiones iniciales, US$657 miles; gastos iniciales de estructuración, US$426 miles, y otros gastos por US$216 miles). Para junio 2014, las coberturas sobre los intereses y cargos fijos son de 6.52 y 2.56 veces respectivamente. www.ratingspcr.com 10 Gráfico 5 Cobertura (veces) 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 2008 2009 2010 2011 Cobertura de Intereses 2012 Jun 2013 2013 Jun 2014 Cobertura de Cargos fijos Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Endeudamiento con el Fondo de Titularización Con los fondos aplicados de la titularización, todos los indicadores de endeudamiento del Club de Playas Salinitas aumentan considerablemente para el 2012, con un nivel de 55.2%, superior en 5.2 puntos porcentuales comparado con el cierre de 2011 y para diciembre 2013, aumento en 2.7 puntos porcentuales en comparación al 2012, llegando a 54.1%. Para junio 2014, la razón de endeudamiento disminuyo en 2.9 puntos porcentuales en comparación al cierre del año previo, llegando a 49.3%. Durante los próximos 9 años, la compañía modificará su estructura de deuda, luego de llegar a su nivel máximo de US$68.4 Millones en 2012, hasta un mínimo proyectado de US$5.49 millones, mientras se amortiza el capital de los títulos valores emitidos, lo que representaría una razón de endeudamiento patrimonial de 0.04. Millones Gráfico 6 Apalancamiento Proyectado $120 60.00% $100 50.00% $80 40.00% $60 30.00% $40 20.00% $20 10.00% $- 0.00% 2013 2014 2015 Pasivo 2016 2017 Patrimonio 2018 2019 2020 2021 2022 Q02 Razón de endeudamiento Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR En relación a la razón de endeudamiento, dado el aumento en los activos, principalmente de las cuentas de efectivo, y a la reducción en el tiempo de la deuda adquirida por la titularización, está crece para el 2012, donde el 57.7% son financiados con fondos ajenos, y se ha proyectado que decrezcan hasta 5.17% en el 2022. Es necesario mencionar que este desarrollo de las cuentas de las compañías es basado en el incremento consecutivo de los resultados acumulados de 2012 al 2022, protegidos por el covenant establecido por la Titularizadora, que restringe el 100% de la repartición de dividendos entre accionistas. www.ratingspcr.com 11 Millones Gráfico 7 Razón de endeudamiento Proyectada $140 60.00% $120 50.00% $100 40.00% $80 30.00% $60 20.00% $40 10.00% $20 $- 0.00% 2013 2014 2015 Pasivo 2016 2017 Activo 2018 2019 2020 2021 2022 Q02 Razón de endeudamiento Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Análisis del Originador Reseña El Hotel Royal Decameron Salinitas y el programa Multivacaciones son las dos empresas líderes en El Salvador, en la industria del turismo y de la recreación, habiendo traído a sus instalaciones más de 2.2 millones de huéspedes al hotel desde el 2006 a la fecha, incluyendo turistas de todas partes del mundo, pero especialmente de Norteamérica, Centroamérica y Sudamericano. El Hotel Decameron Salinitas inaugurado el 20 de Diciembre de 2005, ha puesto el nombre de El Salvador en el mapa mundial turístico, y ahora el país se puede considerar como un nuevo destino turístico emergente, lo cual no era así hace apenas cinco años. Por su parte Multivacaciones, empresa también líder en El Salvador y en Guatemala en la venta de paquetes vacacionales ha promovido del 2006 al 2010 la venta de 13,793 contratos, por un monto total de US$53, 003,118.36 a un precio promedio de US$3,842.75 el contrato. Ambas empresas dan trabajo DIRECTO a un poco más de 1,000 empleados en El Salvador y en forma indirecta a más de 5,000 personas en un ratio de 5 a 1, estos empleos indirectos incluyen a transportistas, operadores de turismo, proveedores de frutas, carnes, verduras, mariscos y otros que suplen toda la cadena de consumo del hotel y de los servicios que se le prestan a sus socios y a los huéspedes. Hotel Decameron en El Salvador posee 552 habitaciones totalmente equipadas, un centro de convenciones internacional para 2,000 personas, 6 restaurantes y un área de piscina de más de 7,800 mts2 de espejo de agua. En cuanto al número de habitaciones, no existe otro hotel de estas dimensiones en todo Centroamérica, únicamente en Panamá, el cual también es operado por el Grupo Decameron. El Hotel en El Salvador es el segundo más grande en el mundo operado por Decameron, solamente es superado por el de Panamá que cuenta con 858 cuartos. La visión de los promotores inversionistas ha sido correcta, ya que al haber elegido a El Salvador como la ubicación geográfica, lo ha beneficiado dado que por el momento y en los próximos cinco años o más, no se vislumbra ninguna competencia en su área de influencia. Es importante recalcar que el Hotel es uno de los más grandes promotores de la ruta maya y de otros destinos turísticos locales, contando a la fecha con tours a 22 diferentes destinos dentro de la ruta maya y de la ruta de las flores. El éxito del Hotel Decameron y de Multivacaciones ha sido precisamente su filosofía y su disciplina de mantenerse dentro de su modelo de negocios, el cual ha sido de mucho éxito en todos los países del mundo que se ha aplicado. Gobierno corporativo El capital de Club de Playas Salinitas está compuesto por 9,557,143 acciones, de un valor nominal de un dólar de los Estados Unidos de América, cada una. A continuación se presenta la lista de accionistas de la sociedad: www.ratingspcr.com 12 .Cuadro 6: Nómina de Accionistas Nombre Hoteles Decameron El Salvador, S.A. de C.V. Minoritarios Total Acciones Suscritas y Pagadas Número de Acciones Participación Accionaria 9,498,079 99.38% 59,064 0.62% 9,557,143 100.00% Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Directores y Plana Gerencial La Sociedad es administrada por la Junta Directiva2conformada por los siguientes miembros: Cuadro 7: Junta Directiva Director Nombre Presidente Lucio Samuel García Mansilla Secretario Nancy Yormary Torres Sánchez Primer Director Santiago Ceferino RompaniDelmond Segundo Director Lucio Riggs García Mansilla Presidente Suplente Manuel Enrique Peña Duran Secretario Suplente Diego Ricardo Nieto Potes Primer Director Suplente Elmer Alexander Fernandez Jiménez Segundo Director Suplente David Velázquez Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR En cuanto a su personal ejecutivo, Club de Playas Salinitas cuenta con un staff variado de profesionales dentro del funcionamiento gerencial de la institución, los cuales son detallados en el siguiente cuadro: Cuadro 8: Plana Gerencial Cargo Nombre Asesor Presidencia Manuel Peña Directora Comercial y Ventas Aydee Ramírez Gerente de Ventas El Salvador Carlos Gómez Gerente de Ventas Guatemala Mónica Ordoñez Gerente Administrativo Oficinas San Salvador Elmer Fernandez Director Financiero Jorge Valenzuela Gerente General del Hotel Álvaro Dueñas Director Multivacaciones Nancy Torres Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR 2 Credencial de Junta Directiva inscrita en el Registro de Comercio al No. 44 del Libro 2834 del Registro de Sociedades del folio 206al folio 208, de fecha veintiuno de noviembre de dos mil once, para un período que vence el once de diciembre de 2014. www.ratingspcr.com 13 Organigrama Gráfico 8 Organigrama Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. Presidente Auditoria Financiera Auditoria de seguridad e higiene Asesor Legal Asesor Presidencia Gerente General Gerente de Hotel Director Comercial y Ventas Director Financiero Jefe de Contabilidad (1) Gte. Administrativo Gte. de Ventas Guatemala Gte. de Ventas El Salvador Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Gráfico 9 Organigrama Hotel Royal Decameron Salinitas Gerente de Hotel Asist. de Gerencia 1-3 Gerente de Recursos Humanos Jefaturas Jefe de Mantenimiento Jefe de Actividades Jefe de seg. e higiene Jefe de seguridad Control de Calidad Gerente de AB Chef Ejecutivo Jefe de Serv. al huesped Jefe de Recuperación Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Análisis FODA Fortalezas Control del 95.2% de su nivel de ocupación. Modelo de Negocios efectivo y probado, operando desde 1987. Apoyo (logístico, operativo y financiero) a nivel internacional por parte del Grupo Decameron. Ubicación privilegiada a nivel local. No tienen un competidor local, bajo el modelo “Todo Incluido” (REAL). www.ratingspcr.com 14 Jefe de Ama de llaves Capacidad de Alojamiento, para convenciones de 1,500 personas (no hay otro similar en el mercado). El Cliente conoce exactamente el costo de utilizar el servicio. Nivel de ocupación dobla el nivel de punto de Equilibrio, financiero. No se trata de un “hotel de fin de semana”, es un hotel 24/7 (costos competitivos). Es una cadena integrada de hoteles a nivel global (Integración Vertical Total). Presencia de oficinas comerciales en Canadá, Estados Unidos, México, el Caribe, Centro y Sur América, Europa y África. Internacionalmente se “posiciona” como 3 destinos en 1 (Honduras, Guatemala y El Salvador). Elevada capacidad de generación de efectivo. Oportunidades Seguir creciendo localmente con Multivacaciones. Mayor penetración en Honduras, Guatemala, Nicaragua y Costa Rica. Posibilidades de expansión local en Infraestructura. Posicionamiento de El Salvador como destino turístico (Trabajo conjunto con MITUR). Crecimiento en: convenciones, congresos e incentivos empresariales. Recuperación económica de la región y el mundo. Debilidades Percepción local de lejanía de las instalaciones del hotel. Amenazas Poca cultura de planificación vacacional en Centroamérica. Estrategia Posicionar el Hotel como la primera opción turística (vacacional) en Centroamérica (en todo incluido). Expansión regional, del Programa Multivacaciones. Mejor aprovechamiento de la red internacional del grupo. Mantener eficiencia en Control de Costos versus Calidad del Servicio. Mantener niveles de seguridad e higiene. Análisis Financiero El análisis financiero se ha realizado en base a los Estados Financieros Auditados de los últimos seis cierres de año de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. (de 2008 a junio 2014). Cabe destacar que a partir del año 2011, se han implementado las normativas NIIF PYMES para la creación y auditoría de los Estados Financieros. Análisis de Resultados Club de Playas Salinitas inició operaciones bajo su actual formato el 20 de diciembre de 2005, siendo el desarrollo y construcción de su infraestructura un trabajo en progreso, aumentado su capacidad de habitaciones, que en un inicio (2005) fue de 258 habitaciones; a 552 habitaciones que poseen a la fecha. Cuadro 9: Disponibilidad y ocupación de habitaciones Indicador 2009 2010 2011 2012 2013 mar-14 Habitaciones disponibles 201,480 201,480 201,480 202,032 201,480 99,912 Habitaciones vendidas 165,755 158,308 167,646 176,559 177,467 86,196 82.3% 78.6% 83.2% 87.4% 88.1% 86.3% Ocupación (%) Fuente: Club de Playa Salinitas / Elaboración: PCR Durante los primeros tres años de operación, el ingreso del hotel fue aumentando constantemente, debido al incremento en la oferta de habitaciones. Los ingresos en 2008 llegaron a US$16.2 millones, una mejora del 25% respecto al año anterior, y duplicando (105.3% superior) lo logrado en el primer año. En 2009 y 2010 se observa un retroceso en el nivel de ocupación e ingreso, reportando una baja del 11.1% en 2009 (Ingresos totales para el año: US$14.44 millones) que permanecen con una mínima variación en 2010 (US$14.45 millones). Esta disminución puede ser atribuida a la crisis financiera económica mundial. En general, todo el turismo en El Salvador se vio afectado, cuando en 2009 se registró una disminución del 21.2% en el número de turistas que visitaron el país, así como una disminución en su gasto de 29.6% en comparación al www.ratingspcr.com 15 3 2008 ; su nivel más bajo desde el 2004. Cabe mencionar también que durante el 2010, El Salvador sufrió una temporada inusual de tormentas tropicales, la más notable de todas las tormentas fue Agatha, entre mayo y junio de ese año. Para el cierre de junio 2014, el hotel tuvo una mejora interanual en sus ingresos del 43.8%, por un total de 4 US$24.8 millones. Ese aumento fue producto de los ingresos recibidos en la cuenta Multivacaciones que creció en US$5.6 millones o 104.4% con respecto al año previo. Millares Gráfico 10 Ingresos totales 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2009 2010 2011 Hoteles y restaurantes 2012 2013 Otros ingresos jun-13 jun-14 Multivacaciones Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Con respecto al costo de ventas, estos han sufrido una variabilidad mayor a través de los 5 periodos, llegando a su punto más alto anual en el 2008 (US$10.3 Millones), reduciendo el margen bruto de ganancia a 26.4%, el más bajo en su historia. Este aumento en los costos se atribuye en el incremento en los costos de alimentos y bebidas (US$1.4 millones), además de un incremento promedio de un 38.0% en el resto de los costos. A partir del 2009 se observa una mejor gestión de costos, logrando reducirlos en un 12.7% en comparación al año anterior (una disminución mayor que la sufrida en los ingresos). Asimismo, se empieza una tendencia positiva en el margen bruto de utilidad, hasta el 2012, cuando llega a su nivel más alto desde su inicio de operaciones (54.7%). La reducción en los costos se debe a cambios en la administración y mejoras en los procesos de negociación de compra y de manejo de inventario. Los costos de venta al 30 de junio de 2014, totalizan US$8.1 millones, superior en 51.5% del costo al cierre del segundo trimestre de 2013; pero, con los ingresos logrados, el margen bruto sobre venta alcanza el 67.3%, inferior en 1.7puntos porcentuales a lo logrado en el mismo periodo en 2013. Millares Gráfico 11 Margen de Venta 35,000 80.0% 30,000 70.0% 60.0% 25,000 50.0% 20,000 40.0% 15,000 30.0% 10,000 20.0% 5,000 10.0% - 0.0% 2009 2010 2011 Ingresos 2012 Costo de ventas 2013 jun-13 jun-14 Margen Bruto Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR 3 Informe estadístico de Turismo – Utilidad de Inteligencia Sectorial, Ministerio de Turismo de El Salvador. 4Ingresos de Multivacaciones son contabilizados como un ingreso diferido según los Contratos Legales de la Titularización y se detallan en los Estados Financieros Reexpresados del Club de Playa Salinitas. www.ratingspcr.com 16 Millones Proyección de Resultados 2013-2012 Según proyecciones brindadas por Club de Playas Salinitas y Ricorp Titularizadora, para los siguientes 10 años, se espera un incremento en los ingresos de un 69.9% a partir del 2012. A pesar que la ocupación del hotel se proyecta en el mismo porcentaje que en 2011, la diferencia radica en un aumento a la tarifa de 3%; y en la compra del programa Multivacaciones. Los costos se esperan se mantengan constantes, dado que ya cubren a todos los huéspedes de las instalaciones, y por su aplicación contable al momento de ser devengados. Estos se esperan que crezcan en el mismo 3% que la tarifa promedio (cabe destacar que la inflación para 2012 en El 5 Salvador se registró en 0.8% ). Nótese que el último indicador de la gráfica 7, corresponde a únicamente el segundo trimestre del 2022. El margen de utilidad bruta se espera se mantenga entre 65% y 68%. Al segundo trimestre de 2014, este alcanza el 67.3%. Gráfico 12 Ingreso Vs costo de ventas 45 80% 40 70% 35 60% 30 50% 25 40% 20 30% 15 10 20% 5 10% 0 0% 2013 2014 2015 Ingresos 2016 2017 2018 Costos de Venta 2019 2020 2021 2022 Q02 Margen Bruto Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Análisis de Rentabilidad y cobertura La utilidad neta de la compañía, así como el margen de esta sobre las ventas totales, tiene una tendencia positiva entre 2006 y 2007, acompañando su incremento en habitaciones disponibles y ventas. El aumento en los costos experimentado en 2008 afectó el margen, y revertió la tendencia entrando en el 2009, donde llegó a su punto más bajo, de 0.6% de margen de utilidad neto. Al 30 de junio de 2014, Club de Playas Salinitas obtiene una utilidad neta de US$7.7 millones, un aumento interanual del 78.7%, con un margen sobre ventas de 31.1%. Cabe destacar que el mayor costo para cada periodo, por amplio margen de diferencia, es la depreciación de los activos de Club de Playas Salinitas, que inicia en US$851 mil para 2006, y se incrementa a US$1.5 millones para el 2007, registrando un incremento año a año de 78.4%. A junio de 2014, la depreciación se registró en US$888.5 miles, representando un 5.2% de los costos totales (Costo de Venta + Gastos administrativos y de ventas). Como se observa en el gráfico, el margen del EBITDA6, una medida que refleja la capacidad de la compañía para hacer frente a su deuda financiera, cierra el segundo trimestre de 2014 en US$10.2 millones, con un margen de 41.0% sobre las ventas totales del ejercicio. 5 Banco Central de Reserva de El Salvador. 6EBITDA: por sus siglas en inglés: Utilidades antes de intereses, impuestos, depreciación y amortizaciones. www.ratingspcr.com 17 Millares Gráfico 13 Resultados Obtenidos 14 45.0% 40.0% 12 35.0% 10 30.0% 8 25.0% 6 20.0% 15.0% 4 10.0% 2 5.0% - 0.0% 2009 2010 2011 Utilidad neta del ejercicio 2012 EBITDA 2013 jun-13 Margen sobre ventas jun-14 Margen EBITDA Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Cuadro 10: Utilidad Neta e Indicadores (Miles de US$) Indicador 2009 Utilidad neta del ejercicio Margen sobre ventas 2010 2011 2012 2013 jun-13 jun-14 83 343 838 3,507 6,530 4,317 7,715 0.6% 2.4% 4.7% 13.6% 20.0% 25.0% 31.1% EBITDA 2,891 3,169 3,763 8,304 12,737 7,003 10,162 Margen EBITDA 20.0% 21.9% 21.1% 27.9% 38.9% 40.6% 41.0% ROE Anualizado 0.8% 3.3% 1.8% 7.5% 13.5% 14.6% 20.0% ROA Anualizado 0.2% 0.8% 0.9% 3.7% 6.2% 7.0% 10.1% Fuente: Club de Playa Salinitas / Elaboración: PCR Los activos de Club de Playas Salinitas muestran una evolución estable, de 2006 a 2010, lo que conlleva a que el Retorno sobre activos presente la misma progresión que el margen de utilidad. Sin embargo, esto cambia drásticamente en el 2011, con el incremento del 125% en los activos al cierre del año. La razón de este aumento obedece a dos causas: 1) el incremento del valor en la propiedad, planta y equipo, de acuerdo a peritaje de diciembre de 2011, por requisitos de la implementación de las NIIF; por un total de US$32.390 millones; y 2) El incremento en las cuentas por cobrar a compañías relacionadas, en específico a Hotel Decameron Colombia, por US$18.321 millones. Este se explica por la separación de las cuentas por cobrar y cuentas por pagar, por requisitos de las NIIF. Para junio 2014, Club de Playas Salinitas reporta un rendimiento sobre activos anualizado de 10.1%. Millares Gráfico 14 Rendimiento sobre activos 120 12.0% 100 10.0% 80 8.0% 60 6.0% 40 4.0% 20 2.0% - 0.0% 2009 2010 2011 Activo 2012 2013 jun-13 jun-14 ROA Anualizado Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR www.ratingspcr.com 18 El mismo fenómeno afecta el Rendimiento sobre el patrimonio: la revaluación de los activos fue compensada con la cuenta Resultados acumulados restringidos, por el mismo total de US$32.4 millones. A junio 2014, el ROE llega a 20.0%. Gráfico 15 Rendimiento sobre patrimonio 60,000 25.0% 50,000 20.0% 40,000 15.0% 30,000 10.0% 20,000 5.0% 10,000 - 0.0% 2009 2010 2011 2012 Patrimonio 2013 jun-13 jun-14 ROE Anualizado Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Análisis del Balance General Luego de su apertura en 2005, Club de Playas Salinitas contó a final del 2006 con activos por US$30.0 millones, para luego continuar con la ampliación de sus instalaciones, hasta llegar a su meta de 552 habitaciones en el 2008, aumentado sus activos en un 33.7% (Activos totales: US$40.1 Millones). Desde entonces sus activos se han mantenido estables (con variaciones menores al 1%). En 2011, con la revaluación realizada en Propiedad Planta y Equipo, y el aumento en cuentas por cobrar a compañías relacionadas, el activo sufre su principal variación, incrementado su valor en 125.13% con respecto al año previo. Para el 31 de diciembre 2012, se observa un nuevo cambio en la estructura de los activos, con la inclusión de las cuentas por cobrar relacionadas al programa Multivacaciones, por un total de US$8.2 millones; de los activos de titularización. Al 30 de junio de 2014, los activos totales de Club de Playas Salinitas totalizan US$98.1 millones, con un decremento interanual de 1.3%, o US$1.3millones. Esta disminución es impulsado por la cuenta propiedad planta y equipo que decreció en US$2.5 millones. Millares Gráfico 16 Activos Totales 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 2009 2010 2011 Efectivo y equivalentes de efectivo Cuentas por cobrar a compañías relacionadas Otros Activos 2012 2013 jun-13 jun-14 Propiedad, planta y equipo neto Cuentas y documentos por cobrar Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR www.ratingspcr.com 19 La Propiedad, Planta y Equipo, representa el mayor porcentaje de los activos totales, de acuerdo a lo esperado por el giro de la compañía, oscilando entre el 85% y el 89% entre 2006 y 2010. Con los cambios descritos en la estructura en 2011, este cae al 74.9%, aun cuando su valor haya aumentado en un US$33.5 millones. El porcentaje es ganado por las cuentas por cobrar a compañías relacionadas, como se explica en apartados anteriores. Al presentarse el aumento en las cuentas por cobrar, al cierre del segundo trimestre de 2014, la propiedad planta y equipo neto disminuye su participación en el activo, a 62.0%, y en orden de magnitud le siguen las cuentas por cobrar a compañías relacionadas, con 22.8%, y las cuentas y documentos por cobrar, con 11.3%. Cuadro 11: Estructura del Activo Indicador 2009 2010 2011 2012 2013 jun-13 jun-14 Efectivo y equivalentes de efectivo 0.5% 1.6% 0.2% 0.0% 2.7% 1.0% 0.5% Cuentas y documentos por cobrar 7.1% 8.1% 3.5% 11.9% 10.8% 10.9% 11.3% Inventarios 1.6% 1.6% 0.8% 1.0% 0.8% 1.1% 0.9% Cuentas por cobrar a compañías relacionadas 0.0% 0.6% 20.2% 16.9% 24.8% 20.5% 22.8% Otros activos a corto plazo 2.6% 2.6% 0.2% 0.0% 0.0% 0.2% 0.3% Propiedad, planta y equipo neto 88.1% 85.4% 74.9% 67.2% 58.4% 63.7% 62.0% Activos intangibles 0.0% 0.0% 0.0% 1.0% 0.9% 1.0% 0.9% Otros activos a largo plazo 0.1% 0.1% 0.2% 1.9% 1.5% 1.6% 1.2% 40,035 40,343 90,825 95,642 105,030 99,384 98,059 Total Activos (Miles de US$) Fuente: Club de Playa Salinitas / Elaboración: PCR Estructura de Pasivos y Patrimonio Para financiar las operaciones, las fuentes estaban distribuidas principalmente entre los Anticipos y Avances (14.74% del total en 2006, o US$4.24 millones), parte de las cuentas relacionadas entre compañías, que está comprendida por abonos anuales, producto del programa Multivacaciones; cuentas por pagar a compañías relacionadas (24.31% en 2006, o US$7.34 millones), Capital social (20.16% en 2006, o US$6.057 millones), y Préstamos bancarios a largo plazo (31.35% en 2006, o US$9.418 millones). Entre 2006 y 2012, la compañía pagó completamente su préstamo a largo plazo (otorgado por US$7.5 millones en junio 2006, a 12 años plazo), y la porción corriente de este; quedándose únicamente con un sobregiro bancario por US$1.1 millones. A junio 2014, el 77.9% del pasivo lo forman los pasivos por titularización netos, que comprenden US$37.6 millones. Seguido en importancia por anticipos y avances, con el 13.1% de los pasivos. Cabe destacar que Club de Playas Salinitas es miembro de un grupo de empresas que están bajo una misma dirección, y existen transacciones y relaciones importantes entre sí. Millares Gráfico 17 Pasivo total 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 2009 2010 2011 2012 2013 jun-13 jun-14 (10,000) Acreedores y Proveedores Anticipos y avances Impuesto por pagar Porción corriente de gasto diferido Prestamos a CP Ctas por pagar a compañías relacionad Pasivo Por titularizacion Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR www.ratingspcr.com 20 Cuadro 12: Estructura del Pasivo Indicador 2009 2010 2011 Acreedores y Proveedores 10.1% 9.0% 10.2% Préstamos a CP 6.4% 4.0% 4.2% 2012 2013 jun-13 jun-14 7.9% 7.9% 7.1% 7.9% 11.8% 10.7% 0.0% 0.0% Porción corriente de gasto diferido 0.0% 0.0% 0.0% -6.6% -5.7% 0.0% 0.0% Anticipos y avances 37.1% 40.0% 67.3% 2.8% 8.8% 15.3% 13.1% Ctas por pagar a compañías relacionad 25.7% 31.3% 10.6% 3.0% 12.4% 0.0% 0.0% Impuesto por pagar 0.0% 0.1% 1.3% 1.2% 1.0% 1.1% 1.0% Pasivo Por titularización 0.0% 0.0% 0.0% 78.9% 63.3% 76.5% 77.9% Préstamos bancarios a LP 20.6% 15.6% 6.5% 1.0% 1.6% 0.0% 0.0% 29,999 29,924 45,410 49,183 56,792 51,839 48,316 Total Pasivos (Miles de US$) Fuente: Club de Playa Salinitas / Elaboración: PCR Con respecto al patrimonio, en agosto 2007, la compañía acordó incrementar su capital social variable en US$3.5 millones, llevando a este a un total de US$8 millones, y un total de capital social de US$9.6 millones. Esta cuenta permanece constante hasta la fecha. Los aumentos registrado en 2011 corresponden a la creación de la cuenta de Resultados acumulados restringidos, por US$32.4 millones, a partir de la revaluación de las propiedades (descritas en apartados anteriores). Al 30 de junio de 2014, el Patrimonio de Club de Playas Salinitas totaliza US$49.7 millones, mostrando un incremento interanual de 4.6%. Cuadro 13: Estructura del Patrimonio Indicador 2009 2010 2011 2012 2013 jun-13 jun-14 Capital Social 95.2% 91.7% 21.0% 20.6% 19.8% 20.1% 19.2% Reserva Legal 1.0% 1.3% 0.5% 0.5% 0.4% 0.4% 0.4% Resultados acumulados 3.0% 3.7% 7.2% 14.5% 20.8% 16.5% 23.2% Resultados acumulados restringidos 0.0% 0.0% 71.3% 64.5% 59.0% 63.0% 57.2% Utilidad del ejercicio 0.8% 3.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 10,036 10,418 45,415 46,459 48,238 47,545 49,743 Total Patrimonio (Millones de US$) Fuente: Club de Playa Salinitas / Elaboración: PCR Liquidez Desde 2006 el Club de Playas Salinitas ha mantenido un fondo de maniobra negativo (sus obligaciones inmediatas son mayores a sus activos corrientes) con un monto inicial de -$12.17 millones, hasta 2011 con $19.28 millones. Para diciembre 2012, este muestra resultados positivos de US$19.3 millones, y cierra el año 2013 con un valor positivo de US$21.7 millones. A junio 2014 el fondo de maniobra de Club de Playas Salinitas asciende a US$25.0 millones, mayor en US$3.2 millones que junio 2013. Los indicadores de liquidez mejoran significativamente en el 2011, cuando existe un incremento de US$18 millones en las cuentas por cobrar a compañías relacionadas, y aumenta la cuenta de pasivos de Avances y Anticipos. Con el cambio en la estructura de deuda, la liquidez para diciembre 2012 alcanza los 306.8% y al 31 de diciembre de 2013 es de 211.6%. Al cierre del segundo trimestre de 2014 la liquidez fue de 345.6%. www.ratingspcr.com 21 Millares Gráfico 18 Fondo de Maniobra y Liquidez 30,000 400% 25,000 350% 20,000 15,000 300% 10,000 250% 5,000 200% 0 2008 -5,000 2009 2010 2011 2012 Jun 2013 2013 Jun 2014 -10,000 150% 100% -15,000 50% -20,000 -25,000 0% Capital de trabajo simple Liquidez general Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Como se menciona en el apartado anterior, la titularización cambia radicalmente la liquidez de la compañía, y tal como se proyectó, se cerró el año 2012 con un fondo de maniobra de US$19.3 millones y con US$21.7 millones a diciembre 2013. A junio 2014, el índice de liquidez general llega a 345.6%, con un capital de trabajo de US$25.0 millones. Cuadro 14: Índices de liquidez Indicador 2009 2010 2011 2012 2013 jun-13 jun-14 Liquidez general 19.8% 23.1% 53.9% 306.8% 211.6% 288.5% 345.6% Liquidez acida (sin inventarios) 17.2% 20.6% 52.3% 296.3% 207.0% 279.5% 336.7% Fuente: Club de Playa Salinitas / Elaboración: PCR Millones Gráfico 19 Liquidez Proyectada 60 1200% 50 1000% 40 800% 30 600% 20 400% 10 200% 0 0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Capital de Trabajo 2019 2020 2021 2022 Q02 Liquidez Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Endeudamiento y Solvencia De 2006 a 2010, Club de Playas Salinitas mantenía un alto grado de endeudamiento, con una relación entre los fondos ajenos 4 a 1 con los fondos propios en el 2006, y 3 a 1 a 2010. En el 2011, cuando se crea la partida en patrimonio de Resultados Acumulados restringidos, por US$32.4 millones, y el pasivo aumenta por la aportación de los socios en Anticipos y Avances, la razón de endeudamiento llega a 1. Con el aumento en los pasivos a causa de la titularización, la relación de apalancamiento llega a 0.97 veces pasivo sobre patrimonio, para el cierre del segundo trimestre de 2014. www.ratingspcr.com 22 Millares Gráfico 20 Apalancamiento 60,000 3.50 3.00 50,000 2.50 40,000 2.00 30,000 1.50 20,000 1.00 10,000 0.50 0 2008 2009 2010 Pasivo Total 2011 2012 Patrimonio Total Jun 2013 2013 Jun 2014 Deuda total a patrimonio - veces Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR El Club de Playas Salinitas, sin embargo, ha disminuido constantemente su razón de deuda financiera, desde el 2006, año en que adquirió el préstamo a largo plazo por US$7.5 millones, hasta haberla cancelado completamente. La razón ha disminuido desde 1.79 en 2006 hasta llegar a 0.0 para el cierre del segundo trimestre de 2014. A la fecha de análisis, los pasivos de titularización más el saldo del sobregiro contable equivalen al 77.9% del pasivo total de la organización. Millares Gráfico 21 Deuda financiera a Patrimonio 60,000 1.00 0.90 50,000 0.80 0.70 40,000 0.60 30,000 0.50 0.40 20,000 0.30 0.20 10,000 0.10 0 2008 2009 Patrimonio Total 2010 2011 Deuda Financiera 2012 Jun 2013 2013 Jun 2014 Deuda financiera a patrimonio - veces Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR La razón de endeudamiento mide la porción de los activos que son financiados por fondos ajenos a la empresa. Como se ve en los párrafos previos, la mayor parte de los fondos viene de fuentes externas. www.ratingspcr.com 23 Millares Gráfico22 Razón de endeudamiento 120,000 80% 70% 100,000 60% 80,000 50% 60,000 40% 30% 40,000 20% 20,000 10% 0 0% 2008 2009 Activo Total 2010 2011 Pasivo Total 2012 Jun 2013 2013 Jun 2014 Razon de Endeudamiento Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR www.ratingspcr.com 24 Estados Financieros Cuadro 15: Estado de situación financiera (Miles de US$) Ac tiv o 2009 2010 2011 2012 2013 jun-13 jun-14 Efectivo y equivalentes de efectivo 188 627 200 47 2,792 1,013 528 Cuentas y documentos por cobrar 2,845 3,279 3,159 11,363 11,359 10,819 11,125 629 633 707 981 890 1,044 905 16,211 26,085 20,397 22,320 - - 165 303 Inventarios Ctas por cobrar a compañías relacionadas Otros activos a corto plazo Propiedad, planta y equipo neto 13 240 18,339 1,047 1,067 182 68,020 64,261 61,348 63,322 60,804 - 1,000 950 1,000 900 35,276 34,454 Activos intangibles 10 4 Otros activos a largo plazo 29 38 217 1,779 1,605 1,625 1,173 40,035 40,343 90,825 95,642 105,030 99,384 98,059 TO TAL ACTIVO Pas iv o Sobregiro bancario 867 0 435 1,140 - - - Proveedores 548 1,052 1,566 1,361 2,873 1,848 1,799 Ctas y gastos acumulados por pagar Anticipos y avances Porción corriente préstamos LP Porción corriente de gasto diferido Ctas por pagar a compañías relacionadas Impuesto por pagar Préstamos bancarios a LP 2,490 1,634 3,080 2,534 1,620 1,835 2,038 11,135 11,981 30,541 1,385 4,973 7,908 6,343 1,045 1,192 1,455 4,646 6,060 - - - - - (3,236) (3,228) - - 7,724 9,364 4,793 1,493 7,060 - - - 36 - 79 - - 480 883 - - - 55,676 49,616 58,201 52,949 - - (16,877) (13,649) (18,522) (15,318) - 570 582 505 570 505 6,189 4,666 2,969 Pasivo por titularizacion - - Gasto diferido por titularización - Impuesto Sobre la Renta diferido - TO TAL PASIVO - 29,999 29,924 45,410 49,183 56,792 51,839 48,316 9,557 9,557 9,557 9,557 9,557 9,557 9,557 Patrimonio Capital Social Reserva Legal 97 136 211 211 211 211 211 Resultados acumulados 299 382 3,256 6,745 10,025 7,831 11,530 Resultados acumulados restringidos - 32,391 29,946 28,445 29,946 28,445 - - - - - - Utilidad del ejercicio 83 343 Total Patrimonio 10,036 10,418 45,415 46,459 48,238 47,545 49,743 40,035 40,343 90,825 95,642 105,030 99,384 98,059 Total Pas iv o + Patrimonio Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR www.ratingspcr.com 25 Cuadro 16: Estado de Resultados (Miles de US$) Indic ador Hoteles y restaurantes Otros ingresos Multivacaciones 2009 2010 2011 2012 2013 14,027 13,880 17,056 19,679 22,004 10,228 12,419 413 590 744 2,080 2,481 1,708 1,518 4,022 8,222 5,319 10,869 14,470 17,800 25,782 32,707 17,255 24,806 Costo de Venta 9,022 8,241 9,209 10,632 11,388 5,359 8,119 Utilidad Bruta 5,418 6,229 8,591 15,150 21,319 11,896 16,687 3,941 4,297 5,777 9,429 10,212 4,359 5,594 Gastos de administración Gastos de venta - - jun-14 14,440 Total de ingres os - jun-13 827 961 1,334 1,898 2,021 1,629 1,819 650 972 1,480 3,823 9,086 5,908 9,274 404 410 420 2,601 3,765 1,591 1,559 246 561 1,060 1,221 5,320 4,317 7,715 163 218 222 159 291 - - Utilidad neta del ejerc ic io 83 343 838 1,063 5,029 4,317 7,715 Costro Atribuido - - - 2,445 1,501 - - 343 838 3,507 6,530 4,317 7,715 Utilidad de O perac ión Gastos financieros Utilidad Antes de Impues tos Impuestos y reservas Utilidad Neta 83 Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR Cuadro Histórico de las Calificaciones Cuadro 17: Historial de clasificaciones Valores de Titularización RICORP Titularizadora Club de Playas Salinitas 01 – Tramo único Con información financiera correspondiente a: Clasificación otorgada Perspectiva 31 de marzo de 2014 AAA Estable 31 de diciembre de 2013 AAA Estable 30 de septiembre de 2013 AAA Estable 30 de junio de 2013 AAA Estable 31 de marzo de 2013 AAA Estable 31 de diciembre de 2012 AAA Estable 30 de septiembre de 2012 AAA Estable AAA Estable 31 de diciembre de 2011 Fuente y elaboración: PCR www.ratingspcr.com 26 Anexo 1: Cesiones mensuales (US$) 1 353,500 25 606,000 49 631,250 73 575,700 97 505,000 2 353,500 26 606,000 50 631,250 74 575,700 98 505,000 3 353,500 27 606,000 51 631,250 75 575,700 99 505,000 4 353,500 28 606,000 52 631,250 76 575,700 100 505,000 5 353,500 29 606,000 53 631,250 77 575,700 101 505,000 6 353,500 30 606,000 54 631,250 78 575,700 102 505,000 7 353,500 31 606,000 55 631,250 79 575,700 103 505,000 8 353,500 32 606,000 56 631,250 80 575,700 104 505,000 9 353,500 33 606,000 57 631,250 81 575,700 105 505,000 10 353,500 34 606,000 58 631,250 82 575,700 106 505,000 11 353,500 35 606,000 59 631,250 83 575,700 107 505,000 12 353,500 36 606,000 60 631,250 84 575,700 108 505,000 13 454,500 37 656,500 61 606,000 85 555,500 109 434,300 14 454,500 38 656,500 62 606,000 86 555,500 110 434,300 15 454,500 39 656,500 63 606,000 87 555,500 111 434,300 16 454,500 40 656,500 64 606,000 88 555,500 112 434,300 17 454,500 41 656,500 65 606,000 89 555,500 113 434,300 18 454,500 42 656,500 66 606,000 90 555,500 114 214,120 19 454,500 43 656,500 67 606,000 91 555,500 115 3,781 20 454,500 44 656,500 68 606,000 92 555,500 116 3,781 21 454,500 45 656,500 69 606,000 93 555,500 117 3,781 22 454,500 46 656,500 70 606,000 94 555,500 118 3,781 23 454,500 47 656,500 71 606,000 95 555,500 119 3,781 24 454,500 48 656,500 72 606,000 96 555,500 120 3,781 www.ratingspcr.com 27 Anexo 2: Mapa del Hotel Royal Decameron Salinitas www.ratingspcr.com 28