1 ANEXO 1 Afinsa Bienes Tangibles, S.A. Plan de Viabilidad y Plan
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1 ANEXO 1 Afinsa Bienes Tangibles, S.A. Plan de Viabilidad y Plan
ANEXO 1 Afinsa Bienes Tangibles, S.A. Plan de Viabilidad y Plan de Pagos. En Madrid, 16 de noviembre 2006 INDICE I. OBJETIVO DEL PLAN DE VIABILIDAD. II. DEFINICIÓN DE LAS LÍNEAS DE NEGOCIO. III. SERVICIOS GLOBALES DE GESTIÓN DE VENTA DEL PATRIMONIO FILATÉLICO DE LOS CLIENTES. IV. SERVICIOS INTEGRALES DE GESTIÓN INMOBILIARIA. V. COMERCIALIZACIÓN DE BIENES DE INVERSIÓN EN METALES PRECIOSOS. VI. POSIBLES LÍNEAS DE ACTUACIÓN FUTURAS. VII. PLAN DE PAGOS. 1 I. OBJETIVO DEL PLAN DE VIABILIDAD: El plan de viabilidad tiene como objetivo primordial la generación de ingresos para la Compañía y para los asesores de la red comercial, con el fin de su preservación como uno de los patrimonios más relevantes de la Sociedad. Es preciso tener en cuenta que el desarrollo de este plan se ha tenido importantes limitaciones, que básicamente se refieren al acceso de información y la disponibilidad de medios técnicos y materiales. Para conseguir el objetivo anteriormente citado se aprovecharán las sinergias que residen en las relaciones comerciales preexistentes y se suscribirán nuevos acuerdos con Sociedades especializadas en proporcionar servicios de comercialización. Asimismo, se contarán con la organización, sistemas, y profundo “know how” existente en la Compañía, fruto de la sedimentación del conocimiento técnico a lo largo de los 26 años de historia. El arrendamiento de esos sistemas, será una de las fuentes de ingresos de la Compañía. Finalmente, serán consideradas también las ventajas derivadas del posicionamiento de liderazgo mundial que poseen las empresas del Grupo en el ámbito de subastas de bienes tangibles. II. DEFINICIÓN DE LAS LÍNEAS DE NEGOCIO. Las nuevas líneas de negocio o la dinamización de alguna de las actividades preexistentes sustituirán en la generación de ingresos, a los propios de la actividad principal hasta ahora desarrollada por la Compañía. Las líneas de negocio se desarrollarán mediante nuevas marcas comerciales, que impidan la “estigmatización” que ha sufrido y sufre, la actual marca de la Sociedad. Las bases de formulación de la propuesta y los pactos establecidos de quita y espera permitirán a la Compañía disponer de los recursos financieros para autofinanciar la puesta en marcha de las líneas de negocio propuestas. Los recursos humanos de la propia empresa, consistentes en el personal “clave” que mantiene la misma por su elevado nivel técnico y conocimiento, son garantía del éxito de las propuestas del plan de viabilidad. 2 Asimismo, la Compañía cuenta con los medios necesarios para el impulso del citado plan de viabilidad, la existencia de una estructura comercial de Delegaciones en el ámbito nacional, la reactivación de los acuerdos con los profesionales comerciales y el soporte de negocio y formación, del que dispone la Sociedad constituyen una nueva garantía de éxito. Las líneas de negocio a desarrollar por la Compañía son: • • • Prestación de servicios globales de gestión de venta del patrimonio filatélico propiedad de los clientes. Prestación de servicios integrales de gestión inmobiliaria. Prestación de servicios de comercialización de bienes de inversión en metales preciosos. III. SERVICIOS GLOBALES DE GESTIÓN DE VENTA DEL PATRIMONIO FILATÉLICO DE LOS CLIENTES. 1. Objetivo y oportunidad de negocio: El patrimonio filatélico propiedad de los clientes podrá, a su voluntad, ser cedido la gestión de su venta a Afinsa, como operador experto y cualificado en el mercado. Bajo estas circunstancias Afinsa estaría en condiciones de ofrecer al mercado filatélico internacional (estimado en unos 100 millones de coleccionistas en el ámbito mundial1) el mayor patrimonio filatélico existente en el mundo, que contempla la mayoría de los países y épocas desde la existencia del coleccionismo filatélico. (Ver “Anexo 1.1. Análisis Mercado Filatélico”). Afinsa con el soporte de la información en sus bases de datos de los aproximadamente 150 millones de referencias filatélicas, que están certificadas por expertos independientes y referenciadas a catálogos de reconocido prestigio internacional, habilitará un registro especial para las piezas y colecciones más emblemáticas, que genere valor para el coleccionista y efectuará una estrategia de segmentación en el ámbito geográfico y temporal que maximice la realización del citado patrimonio filatélico.(Ver Anexo 1.2. propuesta de segmentación) 1 Marie-Louise Heiri, Secretaria General Memoria año 2004-2005 de la Secretaría General de la Federación Internacional Filatélica (FIP). 3 2. El Mercado de bienes coleccionables Fuente: Estudio Grupo Escala en colaboración con UNED sobre el mercado de los Bienes Tangibles). 2.1. Definición de bienes coleccionables. Actualmente el término de “bien coleccionable” es un término impreciso, ya que cada persona puede emplear el mismo término cuando intenta expresar conceptos diferentes. En este documento el término coleccionable se refiere exclusivamente a sellos, obras de arte y monedas. Todos estos mercados, ya sean globales o correspondientes a operadores locales (casas de subastas, comerciantes mayoristas, etc) que se completan con comerciantes de coleccionables independientes, comerciantes especializados, mercados temporales (incluyendo convenciones), compañías de internet, coleccionistas particulares, etc., se caracterizan por su alta fragmentación. De este modo, resulta especialmente difícil recabar datos globales precisos sobre el mercado, la dimensión de los competidores y su grado de desarrollo, puesto que la mayoría de las transacciones se realizan en un ámbito privado. 2.2. Competidores. En los últimos años las subastas y el sector de los bienes coleccionables se han visto alterados por una serie de factores que han modificado de forma relevante el mapa de competidores, generando en los operadores la necesidad de un proceso de adaptación. Estos factores son principalmente los siguientes: • • • • • Aparición de e-Bay como plataforma global de coleccionables. Los casos abiertos a Christie’s and Sotheby’s sobre prácticas monopolísticas con considerables efectos para ambos operadores. Oferta de paquete mayoritario de Sotheby’s puesta a la venta por Alfred Taubman, sin encontrar comprador. El contencioso y la correspondiente obligación de pago por la cual el propietario de Christie`s tiene que hacer frente a una importante indemnización por el caso “Executive Life” no se puede descartar la venta de esta Sociedad para hacer frente a este pago. Apertura de empresas en el mercado francés. 4 El detalle de los operadores más relevantes en este mercado figura en el siguiente cuadro: Sociedad Adquirida País Comprador Butterfields USA ebay.com USA Philips Reino Unido LVMH Francia 2000 H.Köhler (Wiesbaden & Berlin) Lawson 2001 2003 Grupo Escala USA Australia Menzies Group Australia LVMH Francia Francia Philips R.Unido y USA De Pury & Luxembourg Suiza Dorotheum Austria One to sold Media Group Austria Rreino Unido Abaco Investor Group Internacional Finarte Casa d´aste Italia Semenzato Italia Corinphila Suiza Grupo Escala USA USA No encontrado comprador Butterfields USA Bonhams Reino Unido Goodman Australia Bonhams Reino Unido Etude Tajan Francia Rodart Group Francia Auctentia Auction Group Europa Grupo Escala. USA USA Grupo Escala USA USA Grupo Escala USA Antiquorum Suiza Pendiente de cerrar un acuerdo Samlerhuset Europa Sotheby´s (accionista mayoritario) Nutmeg 2004 Alemania Etude Tajan Spink (división numismática y filatélica de Christie´s) 2002 País Bowers & Merena/Superior Galleries/Kingswood Pendiente de cerrar un acuerdo 2.3. Características del mercado. La interelación de los distintos operadores en el mercado resulta extremadamente compleja no sólo por la fragmentación sino por la hetereogeneidad de los operadores. Así pues, como veremos más adelante existe una clara oportunidad para la Compañía de operar como agente global. Se retomaría de este modo un proyecto, cuyo desarrollo estaba previsto en los próximos ejercicios, ya antes de que se produjera la intervención. De forma esquemática la configuración del mercado es la siguiente: •Emisores Estatales •Editores •Fabricantes Especiales (Concesiones Estatales) MERCADO PRIMARIO Bienes de consumo Producción Distribución General BIEN COLECCIONABLE (adquisición en lotes) MERCADO SECUNDARIO Coleccionables/bienes de inversión Distribución Distribuidor comercial Intermediario Especializado Especializada Usuario final BIEN COLECCIONABLE (como objeto de colección ) Colleccionista PRODUCCIÓN •Arte •Monedas •Sellos •ETC. Casas de subastas, Internet, Galerías, tiendas de sellos y monedas, mayoristas, comerciantes privados, etc. Coleccionista Mercado privado Servicios auxiliares: Asesoramiento, valoración, custodia de bienes, financiación, expertización, material auxiliar,edicion de catálogos, medios de 5 La oferta y la demanda depende de factores externos tales como: • • • • • • Legislación tributaria y tipos de tributación. Tipos de cambio Euro/Dólar/Libra. Ciclos económicos internacionales. Legislaciones protectoras de Patrimonios Históricos. Para algunos bienes coleccionables cuestiones políticas o de Estado. En algunos casos, mercado subyacente (por ejemplo oro, plata, etc.) Por otro lado existe un crecimiento gradual de la oferta y la demana en los cuales se pueden identificar una serie de elementos: Primero. El desarrollo de Internet que ha quebrado las barreras existentes a la difusión y a la segmentación, con nuevos tipos de bienes coleccionables (coleccionables de estrellas del deporte, del arte, etc) aparecen nuevos coleccionistas. Segundo. Incremento en el nivel cultural y poder de compra del gran público. Tercero. La aparición de importantes Coleccionistas Institucionales (Grupos Empresariales, Museos Públicos y Privados, etc.). Cuarto. La amplia difusión de acontecimientos culturales (Exposiciones Internacionales de Arte, subastas, etc. en medios generalistas y especializados). En cuanto a la Oferta y Demanda y el posicionamiento de los operadores OFERTA HETEROGENEIDAD •Diferentes calidades •Falsificaciones •Estado de conservación DISPERSION •Geográfica •Frecuencia y aparición •Propiedad dispersa ESCASEZ •Bienes únicos o de producción limitada DEMANDA SEGMENTACIÓN POR •Mercados geográficos •Coleccionables •Poder de compra CONOCIMIENTO •Medios de comunicación INFLUENCIA •Criticas •Medios de comunicación RENTABILIDAD •Rentabilidad financiera •Disfrute del bien. OPERADORES •Expertos en coleccionables como negocio basado en el CONOCIMIENTO. •Negocio con una fuerte presencia local. •Fuertes barreras de entrada •Intensa especialización por familia de coleccionables •Importancia del valor de la marca y del prestigio de los t 6 Los bienes coleccionables se asientan en mercados con una larga tradición. Esta característica puede observarse perfectamente analizando la fecha de fundación de varios operadores de este mercado que figura en el siguiente cuadro: E M P R E S A D E S D E P A ÍS S o th e b y ’s 1 7 4 4 R e in o U n id o / U S A T odos C h ristie ’s 1 7 6 6 R e in o U n id o / U S A T odos P h illip s 1 7 9 6 R e in o U n id o / U S A A rte D o ro th e u m 1 7 0 7 A u s t r ia T odos S p in k 1 6 6 6 R e in o U n id o M o n e d a s y S e llo s B onham s S ta n le y G ib b o n s L e m p e r tz 1 7 9 3 1 8 5 6 R e in o U n id o R e in o U n id o T odos M on edas 1 8 4 5 A le m a n ia O b r a s d e A r t e y D e c o r a c ió n B u k o w sk is 1 8 7 0 S u e c ia O b r a s d e A r t e y D e c o r a c ió n H .K ö h le r 1 9 1 3 A le m a n ia S e llo s 1 9 2 1 S u iz a S e llo s C o r in p h ila T IP O D E C O L E C C IO N A B L E Por otro lado, es preciso tener en cuenta que en la formación de precios de los mercados de bienes coleccionables no se puede aplicar en el ámbito de cierre de operaciones al valor teórico máximo, como en el caso de productos convencionales, ya que existe una motivación que viene de la apreciación subjetiva de valor que le atribuye el coleccionista a cada bien de colección (se aplica una prima a los bienes de colección por encima de otros productos convencionales). • En general el precio de los bienes de colección se construye con tres componentes: Componente objetivo: Vinculado a su “valor convencional” que es aquel proporcionado por el consenso del mercado, que generalmente procede de índices de precios de subasta, mercados organizados, etc. El componente subjetivo: Relacionado con su “valor de disfrute” y posteriormente, con el entorno de cada coleccionista. Costes de transacción: el canal de distribución que determina las condiciones en los precios de la gestión de compra y venta. 7 Asimismo, los Bienes de Colección pueden admitir simultáneamente diferentes precios de oferta: • • • • • Precio de tasación: Estimación del precio determinado por un experto pericial. Precio de salida: Precio de salida en una subasta. Precio de remate: Precio final fijado en subasta. Precio record: Precio máximo pagado por una clase de bien de colección generalmente alcanzado en subasta. Precio de reserva: El precio mínimo al que cualquier oferente estaría dispuesto a vender. 2.4 Dimensión del mercado. El mercado muestra un volumen global estimado de unos 10.000 millones de dólares de facturación, que se distribuye entre operadores del tipo coleccionistas y consumidores finales (según se puede observar en el siguiente cuadro). Estructura del mercado filatélico en 2002 (Miles de millones de dólares) 12 10 8 6 4 2 Coleccionistas Consumidore s finales El mercado primario alcanza los 2.000 millones de dólares de valor y el secundario mueve un volumen de ventas de unos 8.000 millones de dólares. Por tanto, el mercado mundial genera en torno a 10.000 millones de facturación. 0 Mercado primario Total mercado Mercado secundario Fuente: “Guía para el desarrollo de la filatelia”. WADP (2000) World Association for the Development of Philately Conforme a los informes de los análisis realizados por Seymour Pierce, Stanley Gibbons se estima que el volumen total de ventas de sellos de colección es de 10.000 millones de dólares y el número de coleccionistas de sellos alcanzan los 30 millones en el ámbito mundial. 8 2.5. Revalorización del sello. De acuerdo con los informes de análisis financiero de Seymour Pierce, la filatelia puede ofrecer al inversor un retorno más consistente que los mercados de cotización de participaciones empresariales. 9 Indice Stanley Gibbons 100 (Noviembre 2004) El análisis inicial muestra que el índice se ha incrementado un 47.5% desde 1997 November 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 500 400 300 200 100 0 Fuente: www.stanleygibbons.com Nota: la validez del índice está condicionada por la composición de un portfolio de sellos y el periodo tomado en consideración. Se incluye el factor revalorización como un elemento determinante del mercado. 2.6. Principales operadores y competidores. Los principales operadores se detallan en el cuadro que viene a continuación: COMPAÑÍAS PAÍS TIPO OBSERVACIONES Europa: Afinsa Auctions Soler y Llach Bolaffi Corinphila Auktion David Feldman Heinrich Köhler Postijonen Spink Stanley Gibbons Group Sotheby´s Harmers of London Rapp Auktionhaus Edagard Mohrmann & Co. Bonhams Dorotheum Thomas Hoiland Aktioner España y Portual España Subastas Italia Subasta y venta al deatlle Todo tipo de venta al detalle Suiza Subastas Suiza Subastas Cotiza en el Nasdaq. Filial del grupo Escala Cotiza en el Nasdaq. Filial del grupo Escala Alemania Subastas Suecia Subastas Reino Unido Subasta y venta al deatlle Subasta y venta al deatlle Cotiza en el London Stock Eschange Subastas ocacionesles Cotiza en el New York Stock Exchang Reino Unido Reino Unido y USA Reino Unido Subastas Suiza Subastas Alemania Subastas Cotiza en el Nasdaq. Filial del grupo Escala R.Unido, USA y Australia Subastas ocacionesles. Austria Dinamarca Subastas ocacionesles Subastas Estados Unidos: Greg Manning Auctions Greg Manning Galleries H.R. Harmer Nutmeg Ivy Mader Robert A. Siegel Charles Shreve Galleries Matthew Bennett USA USA & Hong Kong Subastas Cotiza en el Nasdaq. Filial del grupo Escala Subastas Cotiza en el Nasdaq. Filial del grupo Escala USA Subastas USA Subastas Cotiza en el Nasdaq. Filial del grupo Escala USA Subastas Cotiza en el Nasdaq. Filial del grupo Escala USA Subastas USA USA,Suiza.,& Hong Kong Subastas Subastas INTERNET: ebay.com ebusiness Cotización en NASDAQ En este cuadro se puede observar claramente que importantes casas de subasta pertenecen al Grupo Escala del que a su vez Afinsa cuenta con una participación de control. 10 3. Producto. Definición y estrategia. El producto que ofrecería Afinsa estaría basado en la mayor oferta de filatelia existente en el mercado mundial. Se distinguirían tres segmentos de filatelia: Filatelia tipo “A” de gran valor unitario según catálogo y tesoros filatélicos: Esta filatelia, propia de subasta o de canales de internet especializados están constituidas por piezas emblemáticas. Para dar visibilidad a su valor serán dotadas de un sistema especial de registro de bienes tangibles que asigne un currículum sobre la trayectoria cultural e histórica a la pieza, que incluiría la digitalización de la imagen con máxima calidad. Filatelia tipo “B” de un valor unitario medio hábil para comercio del tipo B to B (Business to Business) a través de una plataforma de internet. Filatelia tipo “C” de un valor unitario bajo valido para la distribución de abonos filatélicos también comercializable por internet tipo B to C (Business to Customer). 4. Canales de comercialización. 4.1. Comercialización por Subasta. Red de subastas del Grupo Escala perteneciente al Grupo Afinsa: La filatelia tipo “A” y los tesoros filatélicos susceptibles de venta en subasta en el mercado mundial serán entregados a las empresas del Grupo Escala para que realice las oportunas gestiones de venta mediante un acuerdo de comercialización preferente. Empresas subastas pertenecientes a terceros accesibles al Grupo Afinsa en virtud de la red de relaciones comerciales consolidadas a lo largo de 26 años en el mercado: La filatelia tipo “A” y los tesoros filatélicos susceptibles de venta en subasta en el mercado mundial podrán ser también entregados a la red de subastas mundial en virtud de la suscripción de acuerdos preferentes con dichas empresas. 4.2. Comercialización por Internet. (“Anexo 1.1. Análisis Mercado Filatélico”) La filatelia tipo “B” y “C” se comercializará a través del canal de internet. A estos efectos se empleará como soporte del canal la potente plataforma de comercialización desarrollada en este medio por la empresa del Grupo, Doocollect y como contenidos toda la base de datos del patrimonio filatélico en gestión de la Compañía. Todo ello, permitirá desplegar la primera web en volumen, variedad y 11 calidad de oferta de bienes tangibles del mundo, lo que constituye una IMPORTANTE OPORTUNIDAD DE NEGOCIO. El modelo de negocio adoptado será similar al que ha proporcionado un éxito sin precedentes al Grupo e-Bay, pero con el elemento diferencial de contar con la mayor oferta existente en el mundo filatélico. MIGRACIÓN DE LOS BIENES COLECCIONABLES DEL MERCADO A INTERNET MERCADO DE COLECCIONABLES (2005) 104,060,401,000 PORCENTAJE TOTAL MERCADO SEGÚN Nivel medio de bienes Coleccionables 90 % 10% PORCENTAJE TRASPASADO A 20% 20 % 3% INTERNET MERCADO MERCADO REAL 19,043,053,383 COMERCIO USUARIOS REGISTRADOS Nivel alto de bienes coleccionables 85,017,347,617 FACTORES DIFERENCIALES DE CONOCIMIENTO Y EXPERIENCIA OFERTA SELECCIONADA Fuente: Epoch Partners- May 4.3. Internet, el paradigma de e-Bay. En los cuadros adjuntos se muestra el porcentaje de crecimiento en el segmento coleccionables de e-Bay en internet (23%) y la importancia de este segmento dentro del volumen total de negocio. Nota: Hasta después de la adquisición de Pay-Pal, (2º trimeste 2003) eBay no proporcionaba información pública en sobre estos segmentos. Fuente: eBay Presentación del Análisis Financiero 2º trimestre 2003 12 El mercado de coleccionables y el mercado de e Bay (datos más relevantes): 1. El volumen intermediado por e-Bay en monedas, coleccionables de deportistas y sellos alcanzó los 5.000 millones de $. 2. El volumen intermediado por e-Bay en coleccionables supone aproximadamente un 3,5% del volumen mundial. 3. Se estima que e-Bay es el mayor operador individual en el mercado de coleccionables en el mundo de un mercado total estimado de facturación de unos 3.000 a 5.000 millones de dólares. e-Bay es sin duda el espectacular paradigma del comercio global por internet como se puede comprobar en los cuadros adjuntos que muestran un número de usuarios de 95 millones, 645 millones de euros de facturación y 7.100 millones de dólares de volumen intermediado en el primer trimestre del año 2004. eBay Presentation to Merrill Lynch analysts February 10, 2004 13 5. Soporte de línea de negocio. Recursos. Ingresos y Gastos: Para la puesta en marcha de esta línea de negocio serán necesarios los siguientes recursos: Ingresos: Comisiones por comercialización de valores filatélicos. Costes de operaciones: * Personal de operaciones (montaje, carga y mantenimiento de la Base de Datos). * Personal técnico filatélico y técnico informático. * Costes de comercialización. Costes de Administración. 6. Estimación de Flujos de Caja: Concepto Cobros Volumen de filatelia comercializado (pago a Clientes/propietarios) (Cifras en millones de euros) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 30,00 45,00 67,50 101,25 151,88 182,25 218,70 262,44 314,93 377,91 3,00 4,50 6,75 10,13 15,19 18,23 21,87 26,24 31,49 37,79 3,00 4,50 6,75 10,13 15,19 18,23 21,87 26,24 31,49 37,79 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,30 0,45 0,68 1,01 1,52 1,82 2,19 2,62 3,15 3,78 0,31 0,31 0,31 0,31 0,31 0,31 0,31 0,31 0,31 0,31 1,17 1,83 1,32 3,18 1,55 5,20 1,89 8,24 2,39 12,80 2,70 15,53 3,06 18,81 3,50 22,75 4,02 27,47 4,65 33,14 Comisiones de comercialización 10% TOTAL COBROS Pagos Por operaciones Personal de montaje, carga y mant.BD Personal técnico filatélico e informático Gastos de comercialización (1% vol) Por Administración e instalaciones TOTAL PAGOS SALDO 14 IV. SERVICIOS INTEGRALES DE GESTIÓN INMOBILIARIA. 1. Objetivo. La Sociedad inmobiliaria Oikía Real Estate, S.L. inició su actividad en el año 2006 con el fin de encontrar sinergias con las capacidades de la Red Comercial. En un momento coyuntural en el que el mercado inmobiliario sufre un estancamiento por la atenuación de la demanda, será más necesaria que nunca la gestión activa de los asesores comerciales. Por este motivo, el modelo de negocio se basa en la suscripción de acuerdos con las empresas que concentren los asesores comerciales, su red de ventas y el empleo de las oficinas propias para la mediación en este mercado. En definitiva, según veremos en el análisis del mercado inmobiliario español, éste necesita de nuevos agentes profesionales comercializadores de productos inmobiliarios, bien como residencia, bien como inversión, que permitan superar la atomización y localismos del sector. En este sentido la red comercial de Afinsa, con experiencia en venta documentada en contratos puede desempeñar un papel activo uniendo oferta y demanda. 2. El mercado inmobiliario español. 2.1. Características. Una de las principales características del mercado inmobiliario español son las rentabilidades sostenidas: Así el sector inmobiliario ha presentado en las últimas décadas una importante capacidad de crecimiento sostenido, con una rentabilidad equiparable a la de otros mercados de inversión. En el primer cuadro comparativo de índices que figura a continuación vemos de forma nítida esta progresión del sector inmobiliario que se acentúa en los últimos años. También según vemos en el segundo cuadro el precio por metro cuadrado de vivienda experimenta un sustancial incremento. 15 Otra de las características del mercado es la atomización del mercado: Los principales promotores españoles copan tan solo un 5% del mercado por nivel de actividad2. El grueso del mercado está formado por promotores locales que adolecen en muchos casos de adecuada profesionalidad, respondiendo a perfiles oportunistas. Como grupo emergente destaca un numeroso grupo de empresas de tamaño mediano que han crecido de forma muy significativa en los últimos años. La complejidad en la gestión junto al elevado componente local de los proyectos inmobiliarios, sigue siendo un factor característico y determinante de la estructura de los agentes que componen el sector. El alto grado de externalización en la comercialización de promociones: En gran medida como consecuencia del punto anterior, y ante el interés financiero de los promotores de hacer que el tiempo de comercialización sea inferior al de construcción, mayoritariamente se acude a empresas comercializadoras que reciben entre un 2% / 4% del total del precio. Esta tendencia se refuerza porque cada vez más la comercialización de promociones se realiza en el ámbito nacional y no en el local, como se venía haciendo hasta hace poco tiempo. La escasa relevancia del mercado de alquiler: Es destacable que sólo un reducido número de las primeras residencias en España tienen régimen de arrendamiento; mientras que en Europa, de media es el 30%, en España tan sólo se encuentran alquiladas entre el 7% y el 10% de las viviendas, según diferentes estimaciones. Dicha cifra corresponde a un proceso de reducción del número de viviendas alquiladas que se inició en la década de los setenta. 2.2. Evolución de la demanda. A lo largo de los últimos años se ha producido un espectacular aumento de la demanda motivado entre otros, por los siguientes factores: • Incremento en la tasa de empleo en España. • Incremento del número de personas que trabajan por vivienda, como resultado del factor anterior y la masiva incorporación de la mujer al mercado laboral. De esta manera el número de ocupados por hogar ha pasado de 1,4 en 2000 a 1,63 en 2005 según los datos del informe del Situación Inmobiliaria del BBVA (Noviembre 2005). • Aumento notable de la Inmigración en España y de inversores extranjeros. 2 Estimación CBRE en base a la información pública de las principales 10 promotoras del país. 16 • Escasa rentabilidad de los mercados financieros en el período 2000 – 2003 que desplazó volúmenes importantes de inversión al mercado inmobiliario. • Disminución progresiva de los tipos de interés a largo plazo y la extensión del plazo medio de las hipotecas han originado que el esfuerzo requerido para adquirir una vivienda haya sufrido un incremento en los últimos años. En el cuadro anterior podemos comprobar como la carga hipotecaria se ha incrementado en los últimos años. 2.3. Evolución de la oferta. Frente a la presión de la demanda, la oferta ha ido creciendo de forma sostenida, tal y como se atestigua en el cuadro adjunto. 17 2.4. Evolución de los precios. El juego de oferta y demanda ha propiciado que durante los últimos tiempos se haya producido un crecimiento sostenido en los precios de los inmuebles en España, como se representa en el cuadro adjunto. El mercado actual de caracteriza por la “Moderación”. La palabra moderación puede definir a la perfección la situación del mercado en la actualidad. Después de un largo período de crecimiento llega el momento de “estabilidad” debido entre otros a los siguientes factores: • • • El cambio de ciclo en los mercados financieros con rentabilidades atractivas de los activos financieros frente a la vivienda. El inicio de la curva de ascenso de los tipos de interés. La desaceleración de la inversión extranjera en inmuebles como se aprecia en el cuadro adjunto. 18 Tendencia futura del mercado. Para los próximos años se espera una ralentización en la subida de los precios y un alargamiento en el plazo necesario para vender los inmuebles, debido a una disminución de la presión de la demanda. Se prevé una moderación en el crecimiento de la producción de viviendas y un crecimiento moderado de los precios tal y como se muestra en la tabla adjunta. Contexto en el que se desarrolla el mercado inmobiliario español. Con independencia de lo expuesto hasta el momento, existe un conjunto de factores y características del mercado inmobiliario en España, que convienen conocer porque de su evolución futura dependerá notablemente el comportamiento del mercado: Carácter cíclico de la actividad inmobiliaria: La evolución de las economías nacional e internacional, tienen un impacto relevante en el conjunto del mercado inmobiliario. Sensibilidad a los tipos de interés: Compradores y promotores emplean el endeudamiento mayoritariamente. La evolución de los tipos de interés puede afectar tanto a la oferta como a la demanda de productos inmobiliarios. Fuerte competencia: La construcción es un sector con pocas barreras de entrada, por tanto un aumento de la competencia por la aparición de nuevos competidores, bien de nueva creación o desde otros mercados, puede aumentar significativamente a la dinámica del mercado. Marco legal asociado a la gestión del suelo y por extensión a los negocios inmobiliarios: En España existe una alta dependencia de las finanzas municipales de la gestión del suelo, lo que ha ocasionado situaciones de cohecho, corrupción, etc. Los Poderes Públicos, se encuentran en la actualidad replanteándose el modelo 19 de competencias y por tanto, puede tener impacto directo en la oferta de suelo disponible e indirecto en el conjunto del mercado inmobiliario. Marco legal relacionado con el medioambiente: La cada vez mayor protección de los espacios naturales pueden influir en la oferta de suelo disponible y por extensión en la actividad inmobiliaria. Riesgo de sobrevaloración de los activos inmobiliarios: De un tiempo a esta parte se viene hablando de la denominada “burbuja inmobiliaria” encontrándose argumentos sólidos a favor de su existencia como de lo contrario. Sólo el tiempo, determinará cual es la evolución de los precios de los activos inmobiliarios con relación a la dinámica del mercado. 3. Producto. Definición y estrategia. (“Anexo 2. Análisis Mercado Inmobiliario”) Los servicios de comercialización de productos inmobiliarios se centrarían en las siguientes categorías: Mercado Residencial: a) Comercialización de inmuebles de obra nueva en fase de construcción o terminada. b) Comercialización de inmuebles de vivienda usada y plazas de aparcamiento. Mercado Segunda Vivienda: a) Comercialización de inmuebles de obra nueva en fase de construcción o terminada. b) Comercialización de inmuebles de vivienda usada y plazas de aparcamiento. La estrategia de diferenciación se basaría en la reducción de los plazos de comercialización de forma sustancial frente a la competencia y localización de oportunidades de mercado. 4. Canales de comercialización. La agrupación por zonas a los efectos de esta línea de negocio sería la que figura en el siguiente cuadro: "Principal" "Principal 2" "Costa" "Resto" Madrid Vigo Marbella Tom elloso Barcelona Valencia Torrevieja Don Benito Bilbao Cáceres Alicante Mérida San Sebastián Valladolid Murcia Dos Barrios Jaen Sevilla Zaragoza Alm ería Valencia Pam plona Málaga Lisboa Logroño Tarragona Oporto Toledo Reus Albacete Cádiz Córdoba Cartagena Santander 20 La gestión de comercialización sería externalizada. El servicio se prestará a través de acuerdos con empresas de comercialización de ámbito nacional. 5. Soporte de línea de negocio. Recursos. Ingresos y Gastos: Para la puesta en marcha de esta línea de negocio serán necesarios los siguientes recursos: Ingresos: Comisiones por intermediación en venta de productos inmobiliarios Costes de operaciones: * Personal de soporte técnico (principalmente servicio jurídico e inmobiliario). * Costes de comercialización. Costes de Administración. 6. Estimación de Flujos de Caja (Ver soporte detalle flujos en Anexo 2.1.): Concepto Cobros (Cifras en millones de euros) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Volumen intermediación 396,31 435,43 474,55 522,01 574,21 631,63 694,79 764,27 840,70 924,77 15,81 17,38 18,95 20,84 22,93 25,22 27,75 30,52 33,57 36,93 15,81 17,38 18,95 20,84 22,93 25,22 27,75 30,52 33,57 36,93 4,32 4,74 5,16 5,68 6,24 6,86 7,55 8,31 9,14 10,05 2,06 2,25 2,44 2,68 2,95 3,25 3,57 3,93 4,32 4,75 1,20 1,26 1,32 1,39 1,46 1,53 1,61 1,69 1,77 1,86 7,57 8,25 8,92 9,75 10,66 11,65 12,74 13,93 15,24 16,67 8,24 9,14 10,03 11,09 12,27 13,57 15,01 16,59 18,33 20,26 Ingreso por comisiones TOTAL COBROS Pagos Por operaciones Personal comercial (comisiones venta) Personal comercial (comisiones captación) Costes administración e instalaciones TOTAL PAGOS SALDO 21 V. COMERCIALIZACIÓN PRECIOSOS 1. Objetivo. DE BIENES DE INVERSION EN METALES La aceleración del desarrollo económico mundial ha hecho que aumente la expectación de los inversores en el mercado de los metales preciosos, por ende, el valor refugio que tradicionalmente ha tenido dicho sector. Afinsa con las sinergias existentes con las empresas integradas en el Grupo y su “know-how” facilitaría el acceso a cualquier pequeño y mediano inversor a diversificar su cartera de inversiones, a través, de la creación de su propio patrimonio en metales preciosos constituido principalmente por bullios de oro, plata, paladio y platino. A su vez, se ofrecería un servicio de información sobre los mercados para facilitar al inversor-ahorrador la decisión de maximizar todo lo posible su cartera. El Bullion constituye oro o plata en lingote o barra amonerada emitida exclusivamente para la inversión y cuya cotización se fija por el valor de metal fino contenida en él. “Ver Anexo 3 Mercado Metales Preciosos”. 2. El mercado de los bullions. 2.1. Características. La inversión en lingotes se presenta en diferentes modalidades con el fin de adaptarse a las preferencias y cualidades de los diferentes inversores. Estos tienen curso legal en el país de emisión y su contenido de metales preciosos está garantizado. 22 Además tienen liquidez internacional lo que las hace portadoras de valor y activo refugio. El valor está sometido a cambios diarios en función de su cotización en el mercado más una pequeña prima. “Ver Anexo 4 Mercado de los Bullions”. GOLD Comodity Px Last Mensual -: ORIGINA L SERIES A merican EagleGold (1 Oz.): ORIGINA L SERIES 480 470 460 450 440 430 420 410 400 390 380 370 360 350 340 330 320 310 300 290 12 24 36 48 60 72 A merican EagleGold (1 Oz.) ORIGINA L SERIES GOLD Comodity Px Last Mensual - ORIGINA L SERIES La principal ventaja es la diversificación, así como la transparencia y liquidez junto con la revalorización obtenida por una demanda creciente unida a una oferta limitada de los recursos naturales existentes. Respecto a las revalorizaciones podemos decir, que en el caso de los bullions, las revalorizaciones están sujetas a la cotización / evolución de los metales preciosos (platino, oro, plata, paladio) y en el caso de las monedas españolas se alcanzan revalorizaciones medias superiores a la inflación. “Ver Anexo 5. Revalorizaciones medias”. Periodos Periodos Periodos Periodos Periodos de 1 año de 2 años de 3 años de 5 años de 10 años 8,27% 17,20% 25,70% 24,88% 21,17% Medias de revalorización 8,27% 8,60% 8,57% 4,98% 2,12% Media anual Fuente: Elaboración propia a partir de datos extraidos de Kitco Inc. 23 El mercado primario, que englobaría el oro y la plata, sería aquel mercado desarrollado, con un alto nivel de transacciones diarias de estos metales y con una gran cantidad de productos de inversión en plata y en oro. El mercado secundario, que englobaría el platino y el paladio, sería aquel mercado menos desarrollado que el oro y la plata, donde se realizan transacciones diarias pero con un menor nivel y sin una emisión continuada de productos de inversión en platino y paladio. Esta diferencia entre mercados, es debida principalmente a una característica de estos metales que es la escasez del mismo, que condiciona la emisión de productos, el número de transacciones diarias y la existencia de un mercado mayor o menor desarrollado. En nuestro análisis inicialmente nos centraremos en los mercados primarios. Mercado Metal precioso Primario Oro Escasez Î Poco accesible Plata Abundancia Î Accesible Secundario Características del metal Platino Escasez Î Muy poco accesible Paladio Escasez Î Muy poco accesible 2.2. El mercado de oro. Oferta. La oferta mundial de oro va a provenir de tres fuentes. La primera y más importante será la producción mundial en mina, la segunda de las ventas de reservas de los bancos centrales (desde 1965) y la tercera de ellas, con una importancia creciente sería el reciclaje de oro. Producción en mina: El descenso en la oferta de algunas de las regiones productoras más importantes unido a que durante el último periodo el numero de cierres de minas ha sido superior a las nuevas aperturas, puede hacer temer por la estabilidad de la oferta de este metal vía extracción en mina. Este es un síntoma claro de la evolución positiva sobre el precio del metal. Reservas de bancos centrales: La estabilidad del mercado del oro se ha conseguido gracias a los acuerdos firmados por los Bancos Centrales limitando el volumen de sus ventas de oro anuales. Esta decisión ha mitigado el efecto del aumento de la oferta derivado de esta partida y ha favorecido la estabilidad del mercado del oro. Cabe destacar que actualmente esta partida representa un volumen aproximado de un 15% de la oferta mundial de oro. 24 Reciclaje: Esta partida comprende el oro obtenido a partir del reciclaje o refundición de joyas, monedas o componentes industriales siempre y cuando el coste de los procesos de recuperación de dicho oro no exceda del precio de venta del mismo. Esta partida ha tenido una evolución creciente llegando a representar en los últimos años aproximadamente un 25% de la oferta mundial de oro. 2.3. El mercado de oro. Demanda. La demanda de oro se compone principalmente por la demanda de oro para joyería, la demanda de oro para diferentes usos industriales y, la demanda de oro para la inversión . La demanda de oro para la fabricación de joyas es la más importantes de las tres por su volumen respecto al total de la demanda, llegando a representar en torno al 75% de la demanda total de oro a nivel mundial. En esta partida se engloba tanto la demanda de oro para componentes electrónicos, la demanda para usos dentales o para fines decorativos entre otros. La demanda más importantes es la de usos dentales, que está experimentado a lo largo de los últimos años un retroceso importante debido a la utilización de otros materiales en la fabricación de prótesis. La demanda de oro para usos industriales representa la segunda partida más importante en la demanda de oro a nivel mundial, representando más del 8% del total. La evolución que cabe esperar es creciente, aumentando su importancia en la demanda total de oro. Evolución Histórica de los precios del oro 900 800 700 600 500 Precio 400 300 200 100 Friday, June 03, 2005 Tuesday, April 04, 2006 Wednesday, July 28, 2004 Tuesday, October 22, 2002 Tuesday, September 02, 2003 Friday, December 21, 2001 Tuesday, February 27, 2001 Friday, June 25, 1999 Thursday, April 20, 2000 Friday, August 21, 1998 Friday, December 20, 1996 Thursday, October 23, 1997 Tuesday, February 27, 1996 Tuesday, June 21, 1994 Wednesday, April 19, 1995 Monday, August 23, 1993 Wednesday, October 21, 1992 Wednesday, December 18, 1991 Monday, April 23, 1990 Wednesday, February 20, 1991 Friday, August 19, 1988 Thursday, June 22, 1989 Monday, October 19, 1987 Monday, December 15, 1986 Tuesday, April 09, 1985 Wednesday, February 12, 1986 Monday, July 25, 1983 Thursday, May 31, 1984 Friday, September 17, 1982 Tuesday, November 10, 1981 Wednesday, January 07, 1981 Thursday, April 26, 1979 Friday, February 29, 1980 Thursday, June 29, 1978 Tuesday, August 30, 1977 Friday, January 02, 1976 Wednesday, October 27, 1976 0 Fecha 25 La demanda de oro para usos decorativos y algunas otras aplicaciones industriales de menor importancia también esta creciendo en volumen, llegando a representar en 2004 el 2,7% de la demanda mundial de oro. 2.4. El mercado de plata. Oferta. Las transacciones de plata tienen lugar predominantemente en el Mercado de Metales de Londres (UK.) y en la división de metales (COMEX) de la Bolsa Mercantil de Nueva York (NYMEX). El Mercado de Metales de Londres se considera el centro mundial de las transacciones extrabursátiles y el principal mercado de este metal. Producción en mina: No resulta sorprendente que la producción minera sea el mayor componente de la oferta de plata ya que por lo general representa algo menos de dos tercios del total de la oferta, así en el 2005 alcanzó el 70% de la producción de plata (641,6 millones de onzas de plata). Reservas de bancos centrales: Es necesario tener en cuenta que pueden no aparecer en la oferta anual de plata de manera neta. Algunos años, los bancos centrales han sido inversores netos (como en el caso del 2001) y los gobiernos han sido compradores netos (como ocurría en 1997). 26 2.5. El mercado de plata. Demanda. La demanda mundial de plata está dominada por tres categorías principales: joyas y cubiertos, industria y fabricación de elementos fotográficos. Estos representaron el 29%, el 47% y el 19% de la demanda en el año 2005. Estos porcentajes han sido bastante estables aunque el porcentaje orientado a la fotografía ha descendido durante la última década. Por su parte, la demanda de monedas de plata presentó una ligera alza del porcentaje total, llegando a ocupar el 5% de la producción de plata. Los restantes elementos de la demanda, las compras gubernamentales, las inversiones y la cobertura de riesgos de los productores, son similares en cuanto a que, en términos netos, pueden no estar presentes todos los años del lado de la demanda. 2.6. Situación actual del mercado de los bullions. Existen diferentes empresas que ya operan en el mercado, actuando como compradoras y vendedores. – España: Oro Direct, S.L. Referente de las empresas del sector en España, existe una empresa dedicada a la comercialización de productos basados en metales preciosos, Oro Direct, S.L. Esta empresa se dedica en “exclusiva” a la venta de oro de inversión sin IVA en la Península Ibérica, aunque también ofrecen sus productos a otros países de América Latina. – EEUU: A-Mark Precios Metal Inc. (Grupo Escala), fue creada en el año 1965 y es la empresa líder del sector en metales preciosos, contando con la mayor red de distribuidores de metales preciosos en Norte América, sirviendo a clientes de todo el mundo. Blandchard and Company Inc, cuenta actualmente con más de 300.000 clientes y 60 empleados. Gold Line International Inc. ha dado servicio tanto a inversores como a coleccionistas, ofreciéndoles una amplia gama de productos de metales preciosos desde el año 1963. U.S. Tangible Invest Corporation, facilita la inversión en rarezas numismáticas estadounidense certificadas por la Professional Coin Grading Service (PCGS) o la Numismatic Guaranty Corporation (NGC). La inversión mínima es de 10.000 USD, pudiéndose invertir en múltiplos de 2.500 USD. La valoración se realiza a través de fuentes públicas independientes, tales como The Certified Coin Dealer Newsletter y The Coin Dealer Newsletter. 27 Normativa vigente. Normativa legal de la Unión Europea. Comunicaciones e Información - Serie C - Primer Volumen. I Comunicaciones - C - Primer Volumen COMISIÓN (2005/C 300/04). Impuesto sobre el valor añadido (IVA) - Oro de inversión exento - Lista de las monedas de oro que cumplen los criterios establecidos en el artículo 26 ter, letra a), inciso ii), de la Directiva 77/388/CEE del Consejo, de 17 de mayo de 1977, modificada por la Directiva 98/80/CE del Consejo, de 12 de octubre de 1998 (régimen especial aplicable al oro de inversión). “Ver Anexo 6. Marco legal Iva”. 3. Producto. Definición y estrategia. OPCIÓN A. Constitución de un patrimonio en el mercado de metales preciosos que puede estar constituido por bullions, redondos o barras de metal. Producto: Constitución de dicho patrimonio a través de: • • Compra programada mediante pagos fraccionados en meses, trimestres, semestres o años, en función de las preferencias del cliente. Adquisición de una cartera diversificada de dicho mercado mediante pago único y sin posteriores adquisiciones dentro de la misma. Características: La inversión se realizaría sobre activos seleccionados por poseer una mayor profundidad y con mercados más transparentes, dicho de otra manera, por ser los que más demanda tienen ( ya que contemplan todas las modalidades, con valor facial, sin valor facial, en lingotes, etc…), siendo estos los siguientes: Bullions de oro: American Eagle Gold Coins. Australian Dragon Gold Coins. Australian Kangaroo Gold Coins. Australian Lunar Horse Gold Coins. Australian Lunar Snake Gold Coins. Austrian Corona Gold Coins. Austrian Philharmonic Gold Coins. British Sovereign Gold Coins. Canadian Maple Leaf Gold Coins. Chinese Panda Gold Coins. French Rooster Gold Coins. Mexican Peso Gold Coins. South African Krugerrand Gold Coins. 28 Johnson Matthey Gold Bars. The Australian Lunar Year of the Goat. Bullions de plata: American Eagle Silver Coins. Australian Dragon Silver Coins. Australian Kookaburra Silver Coins. Australian Lunar Horse Silver Coins. Australian Snake Silver Coins. Canadian Maple Leaf Silver Coins. Chinese Panda Silver Coins. A-Mark Liberty Silver Rounds. Colorized Silver Eagle Coins. Colored Silver Canadian Maple Leaf Coins. 90% Silver Bags [0.900 Fine Silver Coin Bags]. 40% Silver Coin Bags [0.400 Fine Silver Clad Bags]. Johnson Matthey Silver Bars. Engelhard Silver Bars. Bullions de platino: American Eagle Platinum Coins. Australian Koala Platinum Coins. Canadian Maple Leaf Platinum Coins. Isle of Man Noble Platinum Coins. Johnson Matthey Platinum Bars. Engelhard Platinum Bars. La empresa, conocedora del mercado, propondrá al cliente la constitución de dicho patrimonio en función de las características de este, realizando las actividades necesarias para la adquisición del activo, lo que supondrá el cobro de una comisión en función del montante invertido. Dicho activo es propiedad del cliente custodiándolo él o a través de una empresa comisionista que realice esa actividad. La empresa informará al cliente de cual es su posición en el mercado mensualmente y le asesorará sobre los momentos más adecuados para la venta de su patrimonio, siendo esta decisión del cliente y pudiendo realizarla esta empresa, por lo que se recibiría una comisión o realizándolo el cliente por su cuenta en el mercado, siendo esta decisión exclusiva del mismo. 29 OPCIÓN B. Constitución de un patrimonio numismático conmemorativas e históricas acuñadas en metales preciosos. en monedas Producto: Constitución de dicho patrimonio a través de: • • Compra programada mediante pagos fraccionados en meses, trimestres, semestres o años, en función de las preferencias del cliente. Adquisición de una cartera diversificada de dicho mercado mediante pago único y sin posteriores adquisiciones dentro de la misma. Características: La inversión se realizaría sobre monedas conmemorativas e históricas acuñadas en metales preciosos que tengan la mayor demanda posible y unas características que los hagan aptos y únicos para este tipo de inversión, como por ejemplo el U.S. American Eagles en oro y plata, U.S. American Eagle en platino, así como bullions en oro, plata, platino y paladio que cumplan los requisitos que exige la legislación estadounidense para que puedan formar parte de planes de pensiones de dicho país. La empresa, conocedora del mercado, propondrá al cliente la constitución de dicho patrimonio en función de las características de este, realizando las actividades necesarias para la adquisición del activo, lo que supondrá el cobro de una comisión en función del montante invertido. Dicho activo es propiedad del cliente custodiándolo él o a través de una empresa comisionista que realice esa actividad. La empresa informará al cliente de cual es su posición en el mercado mensualmente y le asesorará sobre los momentos más adecuados para la venta de su patrimonio, siendo esta decisión del cliente y pudiendo realizarla esta empresa, por lo que se recibiría una comisión, o realizándolo el cliente por su cuenta en el mercado, siendo esta decisión exclusiva del mismo. OPCIÓN C. Constitución de un patrimonio que unifique y diversifique ambos mercados, el de los metales preciosos y el numismático. Producto: Adquisición de una cartera diversificada de dicho mercado mediante pago único y sin posteriores adquisiciones dentro de la misma. Características: Constitución de un patrimonio que unifique y diversifique ambos mercados, el de los metales preciosos y el numismático. Dicha inversión se realizaría sobre los productos descritos para las opciones A y B. La empresa, conocedora del mercado, propondrá al cliente la constitución de dicho patrimonio en función de las características de este, realizando las actividades necesarias para la adquisición del activo, lo que supondrá el cobro de una comisión 30 en función del montante invertido. Dicho activo es propiedad del cliente custodiándolo él o a través de una empresa comisionista que realice esa actividad. La empresa informará al cliente de cual es su posición en el mercado mensualmente y le asesorará sobre los momentos más adecuados para la venta de su patrimonio, siendo esta decisión del cliente y pudiendo realizarla esta empresa, por lo que se recibiría una comisión, o realizándolo el cliente por su cuenta en el mercado, siendo esta decisión exclusiva del mismo. También cabe la posibilidad de futuras líneas de negocio basado en fondos de inversión y planes de pensiones idénticos a los ya existentes en el mercado y referenciados a los metales preciosos (en la UE ya existen fondos de este tipo en Luxemburgo). 4. Canales de comercialización. La gestión de la venta de los productos de inversión de bienes en metales preciosos sería externalizada. El servicio de venta prestará a través de acuerdos con empresas de comercialización de ámbito nacional. 5. Soporte de línea de negocio. Recursos. Ingresos y Gastos: Para la puesta en marcha de esta línea de negocio serán necesarios los siguiente recursos: - Ingresos: Venta de bullons de oro, plata, paladio y platino. Ingresos por custodia y almacén. - Costes de operaciones: Personal de soporte técnico. Costes de comercialización. Costes de Administración. Costes por custodia y almacén. 31 6. Estimación de Flujos de Caja: Concepto (Cifras en millones de euros) Cobros Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Volumen ventas 86,40 95,04 104,54 115,00 126,50 151,80 182,16 218,59 262,31 314,77 0,26 0,29 0,31 0,34 0,38 0,46 0,55 0,66 0,79 0,94 86,66 95,33 104,86 115,34 126,88 152,25 182,70 219,24 263,09 315,71 78,94 86,83 95,52 105,07 115,57 138,69 166,43 199,71 239,65 287,58 3,93 4,32 4,75 5,23 5,75 6,32 6,96 7,65 8,42 9,26 0,20 0,20 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,58 0,63 0,67 0,72 0,77 0,81 0,85 0,89 0,94 0,99 83,65 91,98 101,15 111,22 122,30 146,03 174,44 208,47 249,22 298,04 3,01 3,34 3,71 4,12 4,57 6,22 8,26 10,78 13,87 17,67 Ingreso por custodia y depósito TOTAL COBROS Pagos Por operaciones Coste mercancia Personal comercial (Alquiler) Costes Administración Coste custodia y depósito TOTAL PAGOS SALDO VI. POSIBLES LINEAS DE ACTUACIÓN FUTURAS. Una vez iniciada la reactivación de la Compañía, y en un espacio de tiempo no muy dilatado, Afinsa a través de su nueva marca comercial establecería la oferta de nuevos productos y líneas de negocio basándose fundamentalmente en los siguientes hechos: • Regulación de los bienes tangibles. La Compañía podría actuar dentro del nuevo marco legal que se establezca por los organismos públicos correspondientes. (Regulación reclamada durante muchos años). • Restablecimiento de la confianza de los socios /clientes. La fidelidad de los clientes de Afinsa ha sido demostrada en innumerables ocasiones, incluso tras la situación acaecida el pasado 9 de mayo. Este hecho nos hace confiar en un pronto restablecimiento del nivel de credibilidad ante la opinión pública nacional e internacional. • Motivación de la fuerza laboral de la Compañía. Ante la adversidad de la situación se ha puesto de manifiesto el excelente grado de profesionalidad y calidad humana del personal de la Compañía que, a día de hoy y en su gran mayoría, siguen creyendo en Afinsa y en su proyecto de futuro. Se analiza la posibilidad de establecer un sistema de opciones sobre acciones de Afinsa para la recompensa de este gran patrimonio humano. 32 VII. PLAN DE PAGOS. A continuación pasamos a detallar el plan de pagos propuesto tras el convenio y desarrollo del plan de viabilidad. 1. Estimación de los flujos agregados de caja de las Líneas de Negocio. Concepto Cobros Volumen intermediación Volumen ventas Ingreso por custodia y depósito TOTAL COBROS (Cifras en millones de euros) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 426,31 480,43 542,05 623,26 726,09 813,88 913,49 1.026,71 1.155,63 1.302,68 86,40 95,04 104,54 115,00 126,50 151,80 182,16 218,59 262,31 314,77 19,07 22,17 26,01 31,31 38,50 43,90 50,16 57,42 65,85 75,66 105,47 117,21 130,56 146,31 165,00 195,70 232,32 276,01 328,16 390,43 78,94 86,83 95,52 105,07 115,57 138,69 166,43 199,71 239,65 287,58 10,61 11,76 13,03 14,60 16,46 18,26 20,26 22,51 25,02 27,84 2,28 2,34 2,41 2,47 2,54 2,61 2,69 2,77 2,86 2,94 0,58 0,63 0,67 0,72 0,77 0,81 0,85 0,89 0,94 0,99 92,41 101,56 111,62 122,86 135,35 160,37 190,23 225,89 268,47 319,35 13,06 15,65 18,94 23,45 29,65 35,33 42,09 50,12 59,69 71,08 Pagos Por operaciones Coste mercancia Personal comercial Costes Administración Coste custodia y depósito TOTAL PAGOS SALDO 2. Plan de pagos propuesto. Pago créditos ordinarios: Estos importes provienen de la deuda bancaria, proveedores ordinarios y anticipos de clientes. Información detallada en el documento presentado anteriormente por el deudor. Los pagos de créditos subordinados corresponden a la deuda contraída con las empresas del Grupo. Nota: No se tiene en cuenta los pagos tributarios correspondientes debido a la generación de crédito fiscal con las Administraciones Públicas. 33 Concepto (Cifras en millones de euros) COBROS Generación Tesorería Líneas de Negocio Otros Ingresos (arrendamientos inmuebles y sistemas) Ingresos financieros TOTAL COBROS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 13,06 15,65 18,94 23,45 29,65 35,33 42,09 50,12 59,69 71,08 5,00 5,20 5,41 5,62 5,85 6,08 6,33 6,58 6,84 7,12 6,40 6,83 6,86 6,90 6,96 7,06 7,37 7,52 7,68 7,88 24,46 27,67 31,21 35,97 42,46 48,48 55,78 64,22 74,22 86,08 5% 7,50% 10% 12,50 % 15% 2,76 4,14 5,52 6,89 8,27 - - - - - 0,35 0,53 0,70 0,88 1,05 - - - - - 3,11 4,66 6,22 7,77 9,32 - - - - - 21,36 23,01 24,99 28,21 33,14 48,48 55,78 64,22 74,22 86,08 10,68 11,51 12,50 14,10 16,57 24,24 27,89 32,11 37,11 43,04 170,68 171,51 172,50 174,10 176,57 184,24 187,89 192,11 197,11 203,04 PAGOS Tanto por ciento de pago CONVENIO Convenio: Pago créditos ordinarios Convenio: Pago créditos subordinados TOTAL PAGOS CASH FLOW Dividendos (50% CASH FLOW) SALDO TESORERÍA ESTIMADA TESORERÍA ESTIMADA INICIAL 160 MILLONES DE EUROS 3. Retorno del cliente. El cliente en virtud de su condición de propietario de la filatelia y de accionista obtendrá un retorno importante por las vías indicadas en el cuadro adjunto. Es muy importante tener en cuenta que en todo momento el cliente es propietario de unas participaciones que puede enajenar en cualquier momento del periodo previsto en el plan de viabilidad. Concepto COBROS Convenio VENTAS DE FILATELIA DIVIDENDOS TOTAL (Cifras en millones de euros) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 2,08 3,11 4,15 5,19 6,23 - - - - - 30,00 45,00 67,50 101,25 151,88 182,25 218,70 262,44 314,93 377,91 8,54 9,21 10,00 11,28 13,26 19,39 22,31 25,69 29,69 34,43 40,62 57,32 81,65 117,72 171,36 201,64 241,01 288,13 344,61 412,35 34 4. Prestaciones a los asesores comerciales. Es evidentemente clave para el éxito de este plan que el mismo complete un importante retorno para los asesores comerciales lo que implica preservar uno de los patrimonio más importantes de la Compañía. Las comisiones derivadas de las actividades propuestas generarían unas importantes prestaciones a los asesores comerciales. Concepto COBROS Convenio COMISIÓN GESTIÓN INMOBILIARIA COMISIÓN VENTAS BIENES DE INVERSIÓN EN METALES PRECIOSOS TOTAL (Cifras en millones de euros) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 0,21 0,31 0,41 0,51 0,62 - - - - - 6,38 6,99 7,60 8,36 9,19 10,11 11,12 12,23 13,46 14,80 3,93 4,32 4,75 5,23 5,75 6,32 6,96 7,65 8,42 9,26 10,51 11,62 12,76 14,10 15,55 16,43 18,08 19,89 21,87 24,06 35