1. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de

1. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de

1. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva
urbanización (artículo 24)
La primera de las indemnizaciones está prevista para aquellos suelos en situación básica de rural
para los que los instrumentos de ordenación urbanistica hubieran previsto su integración en una determinada actuación urbanizadora, es decir, para los suelos urbanizables activados según la anterior normativa, para cuya valoración se utilizaba el método residual dinámico, de manera desproporcionada a juicio de PAREJO
y ROGER,
puesto que tales suelos .recibían un valor equivalente al
beneficio del eventual y mejor negocio inmobiliario desde el momento de la reclasificación, es decir,
sin invertir ni un euro ni iniciar actividad empresarial alguna..
Es evidente que estos suelos ostentan mejor condición urbanística que el suelo que no cuenta con
ámbitos de ejecución aprobados, por lo que con el objeto de compensar, o más bien, aumentar el
valor del suelo rural cuando no cumDla con las condiciones necesarias Dara ser considerado como
suelo urbano, la Ley fija los requisit& para que pueda indemnizarse al propietario la privación de la
facultad de warticiwar en actuaciones de nueva urbanización o la alteración de las condiciones de la
misma, siempre due concurran los siguientes requisitos:
- Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación y se den los
requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con
la legislación en la materia, es decir, que se trate de suelo urbanizable activado, según la antigua terminología. A juicio de GONZÁLEZ
PÉREZ,quedarían fuera del ámbito de aplicación del precepto el suelo urbanizable no sectorizado y el sectorizado carente de pormenorización, e incluso los que habiendo sido pormenorizados no estén incluidos en la correspondiente unidad de
actuación, por lo que la indemnización no procede en la expropiación de una amplia parte de la
total extensión del suelo urbanizable determinado según la anterior normativa.
- Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su
edificabilidad.
- Que tal disposición, acto o hecho surtan efectos antes del inicio de la actuación (pues si ya se
hubiera iniciado correspondería la indemnización regulada en el siguiente artículo) y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera
llevado a cabo por causas imputables a la Administración.
- Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la
facultad, pues la Ley no considera apropiado ([premiar. con la indemnización al propietario cuyo incumplimiento haya producido la necesaria acción administrativa.
Se ocupa a continuación la Ley de la cuantía de la indemnización, que será el resultado de aplicar
a distintas variables el mismo porcentaje que determine la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística para la participación de la comunidad en las plusvalías, es decir, el que corresponde al
deber de entregar a la Administración el suelo libre de cargas de urbanización con destino al patrimonio público del suelo (de un cinco a un quince por ciento).
Tales variables a las que se aplica dicho porcentaje son, en caso de privación de la facultad, a la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen (suelo rural) y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación (suelo ya urbanizado), y en caso de alteración de las condiciones de ejercicio, a la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera
terminada la actuación.
2. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de
urbanización o de edificación (artículo 25)
La Ley prevé además una segunda indemnización de una serie de costes y gastos en que ha
podido incurrir alguno de los sujetos intervinientes en la iniciativa y promoción de las corres-
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Número 121 Junio 2009
pondientes actuaciones de urbanización o edificación,que devienen inútiles por efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración, completando el nuevo sistema creado
con base en la cuantificación progresiva del valor del suelo rural en proporción a la parte ejecutada y en consecuencia, a las inversiones efectuadas. Los costes y gastos indemnizables serán
los siguientes:
a) Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos técnicos de
los instrumentos de ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la ordenación
territorial y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación de urbanización, de
edificación. o de conservación o rehabilitación de la edificación.
b) Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción precisos para la ejecución de la actuación.
c) Las indemnizaciones pagadas.
Los mismos se tasarán por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo, es decir, en el importe que dejará de percibirse a resultas de inversión realizada y que se ve frustrada por la interrupción definitiva de la actividad iniciada.
Una vez iniciadas las actuaciones de urbanización, la Ley señala que el valor a considerar será el
superior entre el valor así obtenido o el calculado en proporción al grado alcanzado en su ejecución,
cuando ésta se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor
entre O y 1, que se multiplicará por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y
el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando la disposición, el acto o
hecho que motiva la valoración impida su terminación, o por la merma provocada en el valor que
correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren, sin impedir la
terminación, las condiciones de su ejecución.
La Ley señala que la indemnización así obtenida no podrá ser nunca inferior a la correspondiente a
la privación de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización o la alteración de las
condiciones de la misma, estudiada en el apartado anterior, y se distribuirá proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuación.
La Ley finaliza la regulación de esta institución indemnizatoria atendiendo a dos casos particulares:
-
En primer lugar, se ocupa de regular el supuesto del promotor de la actuación. que tiene dos modos de financiar la misma: o cobrando una retribución por los gastos de gestión a cambio de repercutir los costes en los propietarios, o resultando adjudicatario de
las parcelas finales.
Pues bien, para el primero de los casos, en el que el promotor se verá privado de parte
de sus retribuciones, puesto que al no ser adjudicatario de las parcelas resultantes Iógicamente no cobrará la indemnización que como futuro propietario le correspondería, se
prevé que su indemnización se descontará de la de los propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución que tuviere establecida.
- El segundo de los supuestos específicos es el de los propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, que serán indemnizados por
los gastos y costes a que se refiere en concreto el artículo, que se tasarán en el importe efectivamente incurrido, pero obviamente no se prevé ninguna otra adición en concepto de tasa libre de riesgo, de prima de riesgo o en general de lucro cesante..
Numero 121 -Junio 2009
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