De los garajes en la Ley estatal de propiedad horizontal

De los garajes en la Ley estatal de propiedad horizontal

propietat horitzontal
De los garajes en la Ley estatal
de propiedad horizontal
Juan V.
Fuentes Lojo
Magistrado
del Tribunal Supremo,
jubilado. Abogado
El hecho de que se hubiere tratado en el
número 69 de esta misma revista los garajes y las plazas de aparcamiento en la
normativa vigente en Cataluña, nos obliga
a tratar de nuevo el tema, en orden a
completar la problemática que aquella
normativa puede plantear, desde el punto
de vista de la Ley de propiedad horizontal
estatal de 21-7-1960, que ha sido objeto
de varios estudios y abundante jurisprudencia que trataremos de resumir a continuación, siquiera distingamos “los garajes propiamente dichos” y el “contrato de
aparcamiento de vehículos”.
I. De los garajes propiamente dichos
A) Los garajes como elementos comunes
a) Normativa vigente
No es frecuente encontrar en las legislaciones extranjeras referencia alguna al
garaje como elemento común.
Tampoco el legislador estatal menciona
en el artículo 396 del Código civil los
garajes como elemento común; a diferencia de cómo lo ha hecho el legislador
catalán en el artículo 553-52 apartado
2 letra b. Se refiere a ellos, considerándolos como un anejo del piso, el párrafo
1.º del artículo 5 de la Ley.
Sin embargo, el artículo 68 del Reglamento hipotecario en la modificación
sufrida por el Real decreto 1867/1998,
de 4 de septiembre, dispone que “la inscripción de la transmisión de una cuota
indivisa de finca destinada a garaje o
estacionamiento de vehículos podrá
practicarse en folio independiente que
se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota”; añadiendo que “la apertura de folio se hará
constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz” y que “para
hacer constar la adscripción del uso y
disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje o estacionamiento, deberá incluirse en el título la descripción
pormenorizada de la misma, con fijación
de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así
como la descripción correspondiente a
los elementos comunes, la cual deberá
hacerse con referencia a un plano, cuya
copia testimoniada se archivará en el
Registro; siendo el “régimen expuesto
en los párrafos anteriores con iguales
requisitos a la transmisión de cuota indivisa de locales del edificio destinados
a trasteros”.
b) Configuración del garaje como un
elemento común
Si en principio no pueden los garajes
considerarse como elementos comunes
por naturaleza, cabe, porque así se prevea al levantarse la construcción o porque exista acuerdo de la junta de propietarios adoptada por unanimidad, que se
destinen a esta finalidad locales situados en la planta baja, ora para servir exclusivamente a los propietarios del inmueble, ora para arrendar a terceros y
obtener una rentabilidad que contribuya
a cubrir los gastos comunes.
Esta consideración de elemento común
plantea una serie de dudas de las que
nos ocupamos a continuación.
“No es frecuente encontrar
en las legislaciones extranjeras
referencia alguna al garaje
como elemento común”
c) Fórmulas que en relación a los garajes en general se utilizan en la práctica
Martín-Granizo (en la página 451 de su
obra Código de la propiedad horizontal, Editoriales de Derecho Reunidas,
1997) destaca las siguientes fórmulas:
1.º Garaje anejo de la parte privativa y
así descrito en el título constitutivo con
espacio para todos los propietarios de
los pisos y locales, o con espacio para
algunos de ellos con constancia en el
título constitutivo; 2.º Garaje como elemento común del que tienen derecho
a usar y disfrutar todos los propietarios
del inmueble; 3.º Garaje no anexo del
piso o local instalado en el sótano del
edificio sujeto al régimen de propiedad
horizontal, no como elemento común,
sino como privativo de ciertos propietarios del inmueble y así descrito en el
título constitutivo, con las variantes del
garaje ocupado solo por dichos propietarios, garaje ocupado por algún propietario de piso o local y por terceros, y
garaje alquilado a terceros en su totalidad; 4.º Garaje adquirido como local
de negocio para su explotación a título
de industria; 5.º Garaje constituido
como comunidad en cierto modo independiente de la de los pisos o locales
y con titulares total o parcialmente distintos de lo que lo fueron de aquéllos;
6.º Inmueble con espacio dedicado a
garaje compuesto por varias plantas;
7.º Edificio de varias plantas dedicadas
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exclusivamente a garaje con elementos y servicios comunes, portero, etc.;
8.º Agrupación de garajes de varios
edificios.
d) Existencia de una copropiedad por
parte de todos los titulares
Cuando el garaje constituye, como hemos dicho, un elemento común más del
inmueble del que forma parte, habrá que
configurarlo como un elemento común
por destino que pertenece en copropiedad; como todos los elementos comunes
a todos y cada uno de los titulares de los
elementos privativos, la normativa aplicable ha de ser la de la Ley de propiedad
y, en su caso, las estatutarias y reglamentarias que pudieran existir. En este
sentido, la Sentencia del TS de 21-71989, entre otras.
e) Local construido para garaje después
de vendidos los pisos en documento privado
Es indudable que un sótano puede tener
la consideración de elemento privativo
cuando así se configura al constituirse la
propiedad horizontal. En otro caso, la
construcción del mismo, después de
vendidos los pisos, aunque fuere en documento privado, solo podrá efectuarse
por acuerdo unánime de todos los propietarios.
Tribunal Supremo en la Sentencia de la
Sala 1.ª de 18 de diciembre de 1987 (art.
9584).
f) Posibilidad de que en un local destinado a garaje en principio, pueda ejercerse
una actividad comercial
En este sentido, la Resolución DGR y N.
de 20-2-1989.
g) Posibilidad de destinar un patio, un
terrado o un subsuelo a garaje
Consideramos factible este tipo de construcción siempre que las ordenanzas
municipales lo permitan y existiere el
acuerdo correspondiente de los propietarios adoptado por unanimidad.
En el ámbito jurisprudencial, cabe citar:
la Sentencia de 14 de marzo de 1991 de
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la Sección 8.ª de la AP de Madrid (RGD,
1991, p. 5405) al declarar que los garajes sitos en el patio posterior del inmueble, que el propio actor reconoce es
elemento común, no pueden ser adquiridos por prescripción de treinta años. La
Sentencia de 8-6-1993, Secc. 13.ª, AP
Madrid (RGD 1993, p. 10528) y la de
14-2-1997 de la Secc. 3.ª AP Tarragona
(RGD 1998, p. 10512) al declarar que el
acondicionamiento de un sótano para
aparcamiento no necesita el acuerdo
unánime.
h) Posibilidad de llevar a cabo instalaciones y mejoras en el garaje
El artículo 10 de la Ley admite esta posibilidad en general. La jurisprudencia lo
admite en relación a un conducto de
evacuación de humos (Sentencia TS de
10-7-1990); a un servicio de vigilancia y
seguridad (Sentencia 3-4-1993, Secc.
10, AP Madrid).
Hemos de puntualizar, sin embargo:
• La posibilidad de colocar cepos antirrobo si se acuerda así en junta de
propietarios, creyendo que sería posible por simple mayoría.
• La necesidad de que para instalar un
servicio de gasolina sea precisa la
unanimidad.
• La necesidad también de la unanimidad para sustituir el montacargas por
meras rampas de acceso.
i) Conservación y reparación del garaje
No hay duda de que la distribución de los
gastos que se produzcan como conse-
“Es indudable que un sótano
puede tener la consideración
de elemento privativo cuando así
se configura al constituirse la
propiedad horizontal”
cuencia de esta conservación y reparación ha de estar en relación con el régimen establecido respecto al uso. Y, si no
existiere pacto al respecto, habrá de
efectuarse según la cuota de participación que cada propietario tenga en la
comunidad.
Hemos de puntualizar, sin embargo:
• Habrá que distinguir entre los gastos
propios y exclusivos del local garaje
como una propiedad separada más,
que quedan a cargo de los condueños, con aplicación de los artículos
393 y 398 del CC y los gastos que el
local garaje debe pagar, como todo
departamento independiente de la
propiedad horizontal, de conformidad
con el artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal. Respecto a estos últimos, en relaciones internas entre
condueños es un gasto más del dominio; y en las relaciones externas, o
sea las existentes entre el conjunto
de los condueños del garaje y los demás propietarios del edificio, puede
discutirse si existe una obligación
mancomunada o solidaria, entendiéndose que debe ser solidaria.
• Entre los gastos ha de constar el servicio de portería (sentencias 27-91983 AT Madrid y 9-3-1982 misma
Audiencia, RGD 1993, p. 125 y de
1982, p. 1548).
• Existiendo una subcomunidad de garaje, corresponde a los que forman
parte de esta los propios de la misma
(Sentencia 19-4-1996, Secc. 6.ª, AP
Valencia, en RGD 1996, p. 5899).
• Es posible el establecimiento de las
cuotas, una para cada plaza y otra para
la comunidad en general (Sentencia
21-6-1994, Secc. 4ª, AP Málaga, RGD
1993, p. 7607).
• Si el garaje resulta insuficiente para
ser usado como tal por todos los propietarios de los pisos y locales por ser
elemento común a todos ellos, es posible exigir la división por los mismos y
propietat horitzontal
la venta en pública subasta (Sentencia
TS de 20-9-1996).
• Es posible por el titular de un elemento privativo que se le asigne el uso de
una parte del mismo que esté en relación con la cuota de participación que
tenga asignada (Sentencia TS 21-71989).
• Es factible la señalización de las plazas de garaje que use cada titular, previéndole así en el reglamento interno
(sentencia TS de 10-2-1988).
• Es posible la prohibición de aparcamiento de vehículos, si se previese así
en los estatutos. Y, también, de aquellos vehículos que no pudieran ubicarse en el espacio asignado.
“No puede caber duda sobre la
posibilidad de que un local destinado a garaje pueda ser considerado y configurado como un
elemento privativo más del
inmueble de que forma parte”
arrendamiento de otra clase de dicho
garaje.
C) El garaje como elemento privativo
No puede caber duda sobre la posibilidad de que un local destinado a garaje
pueda ser considerado y configurado
como un elemento privativo más del inmueble de que forma parte.
Pudiendo puntualizarse:
dolo como anejo de los pisos, en el párrafo 1.º del artículo 5, exigiendo que
habrá de expresarse este particular en
la descripción de cada piso o local que
lo posea.
• Que al no existir prohibición alguna en
el título constitutivo ni en los estatutos
respecto al destino del local destinado
a garaje, puede el propietario de dicho
local transformarlo en un taller de reparación de automóviles (sentencias
TS 21-12-1993 y 25-10-1996).
Pudiendo puntualizar:
• Es posible la asignación de las plazas
de garaje por sorteo si existe un acuerdo de junta al respecto (Sentencia 131-1989, Secc. 2.ª, AP Sevilla).
• Es posible el arrendamiento de la totalidad del garaje, existiendo acuerdo
al respecto. Y, asimismo, el de la plaza
de cada propietario. Siendo válidas las
cláusulas restrictivas para hacerlo
(Sentencia TS de 25-1-1993).
• Creemos que los titulares de una finca ajena no tienen derecho a utilizar
el portal de otra para salir a una calle
distinta, aprovechando que en esta
hay una puerta de acceso, en la planta trasera.
La razón de ello está en el destino de
esta puerta, que no es precisamente
la de servir las plazas de garaje, sino
de entrada y salida de quienes residen
en ella.
B) El garaje como anexo de un elemento privativo
En el supuesto de que el garaje venga a
servir a un departamento determinado,
solo el propietario de este ha de regular
su uso como tal. Menciona en este sentido la vigente Ley el garaje, considerán-
• No cabe la renuncia o la enajenación
de la propiedad de la parte correspondiente del garaje, por ser algo
anejo e inseparable del apartamento
de que depende (Sentencia TS de 96-1967).
• Cabe la renuncia al disfrute del garaje, con la consiguiente inhibición en
los gastos que origina, siempre que
sea receptiva, es decir, que los demás
usuarios la acepten.
• No es posible que la renuncia se haga
a favor de uno de los copropietarios,
porque no puede ser condicional, si
los demás no lo aceptan así.
• Es posible, sin embargo, en caso de
estar delimitado el espacio correspondiente a cada propietario, que uno
de ellos autorice a otro a que lo ocupe
momentáneamente, porque no existe
verdadera renuncia ni se causa perjuicio a los demás.
No cabe la enajenación del derecho
de propiedad de la parte de garaje sin
ir acompañado del apartamento correspondiente, por impedirlo el artículo 396, párrafo 2.º del Código civil, ni
tampoco, por igual causa, la cesión en
• Posibilidad de cierre de la puerta de
comunicación con el ascensor cuando
el garaje sirva también a los titulares
de los pisos del inmueble.
Si partimos de la base de que la planta
sótano está destinada a garaje pero sin
ser este un anexo inseparable de las
viviendas ubicadas en el propio inmueble, ni estar condicionado a ellas, cabe
afirmar: 1.º Que el ascensor con bajada
hasta la planta de garaje y con salida al
mismo no fue previsto más que en beneficio de los titulares de dichas viviendas en tanto en cuanto sus titulares u
ocupantes tengan una plaza en el mismo, ora como titulares, ora en virtud de
un pupilaje. Nunca como una servidumbre es por su esencia una derogación
al régimen normal de la propiedad, que
se presume libre y plena. 2.º Que, por
consiguiente, tan solo dicho ascensor
puede constituir un derecho de carácter personal, concedido a dichos titulares en tanto conserven un derecho al
uso de dicho garaje, sea cual fuere su
título; pero que, como tal, ha de concluir
cuando este título se extinga. 3.º Que
puede el propietario de la planta sótano, cuando aquel derecho se haya extinguido, proceder al cierre de la puerta
de comunicación entre el ascensor y la
planta sótano.
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• Resulta indudable que la junta de propietarios puede autorizar, si el cuerdo se
adopta por unanimidad, ampliar las plazas existentes en un garaje derribando
el tabique que separaba el local en el
que se encuentra instalado, de otro local
lindante (Sentencia TS 18-12-1995).
dientes o accesorios de otras instalaciones, o que sean gratuitos, y
c) Cualesquiera otros que no reúnan
los requisitos señalados en el artículo 1.
En todo caso, los accesorios no fijos
y extraíbles, como radiocasetes y
teléfonos móviles, deberán ser retirados por los usuarios, no alcanzando, en su defecto, al titular del aparcamiento la responsabilidad sobre
restitución.
Capítulo II
• No es posible la delimitación mediante
tabiquería, porque lo que supone es la
creación de verdaderos elementos privativos, que no puede llevarse a cabo
sin un acuerdo de propietarios adoptado por unanimidad.
De los derechos y obligaciones de
las partes
Artículo 3. Obligaciones del titular
del aparcamiento.
II. Del contrato de aparcamiento de
vehículos
1. En los aparcamientos objeto de la
presente Ley, su titular deberá:
De este contrato se ocupa expresamente la Ley 40/2002, de 14 de noviembre
(BOE 15-11-2002), en cuanto al artículo
3.1 párrafo 2, que dice literalmente:
a) Facilitar al usuario al que se permita el acceso un espacio para el
aparcamiento del vehículo.
Capítulo I
Ámbito de la Ley
Artículo 1. Ámbito de aplicación.
La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los aparcamientos en los que una persona
cede, como actividad mercantil, un
espacio en un local o recinto del que
es titular, para el estacionamiento de
vehículos de motor, con los deberes
de vigilancia y custodia durante el
tiempo de ocupación, a cambio de un
precio determinado en función del
tiempo de estacionamiento.
Artículo 2. Aparcamientos excluidos
b) Entregar al usuario un justificante
o resguardo del aparcamiento, con
expresión del día y hora de la entrada cuando ello sea determinante
para la fijación del precio. En el justificante se hará constar, en todo
caso, la identificación del vehículo y
si el usuario hace entrega o no al
responsable del aparcamiento de las
llaves del vehículo.
c) Restituir al portador del justificante, en el estado en el que le fue entregado, el vehículo y los componentes y accesorios que se hallen incorporados funcionalmente —de manera fija e inseparable— a aquél y sean
habituales y ordinarios, por su naturaleza o valor, en el tipo de vehículo
de que se trate.
Quedan excluidos del ámbito de
aplicación de esta Ley:
a) Los estacionamientos en las denominadas zonas de estacionamiento regulado o en la vía pública, tanto
si exigen el pago de tasas como si
éstas no se devengaren.
b) Los estacionamientos que se realicen en locales o recintos depen-
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“Indicar de manera fácilmente
perceptible los precios, horarios y
las normas de uso y funcionamiento del aparcamiento, que podrá
establecer libremente”
d) Indicar de manera fácilmente perceptible los precios, horarios y las
normas de uso y funcionamiento del
aparcamiento, que podrá establecer
libremente.
e) Disponer de formularios de reclamaciones.
2. Los titulares de los aparcamientos que cuenten con un servicio
especial para ello, podrán aceptar
y responsabilizarse también de la
restitución de otros accesorios
distintos de los señalados en el
primer párrafo del apartado 1.c) de
este artículo, así como de los efectos, objetos o enseres introducidos
por el usuario en su vehículo, cuando:
a) Hayan sido expresamente declarados por el usuario a la entrada del
aparcamiento y el responsable de
éste acepte su custodia.
b) El usuario observe las prevenciones y medidas de seguridad que se
le indiquen, incluida la del aparcamiento del vehículo o el depósito de
los efectos, en la zona o lugar que
estuviere habilitado al efecto para
su vigilancia.
En este tipo de aparcamientos deberá existir en el exterior de los mismos una información suficiente que
permita identificar la prestación del
servicio especial.
3. En los casos previstos en el apartado anterior, el titular del aparcamiento podrá establecer precios distintos o complementarios para la
guarda y vigilancia de los efectos
cuya custodia acepte.
propietat horitzontal
Artículo 4. Deberes del usuario
En los aparcamientos objeto de esta
Ley, el usuario deberá:
a) Abonar el precio fijado para el
aparcamiento, antes de la retirada
del vehículo.
b) Exhibir el justificante o resguardo del aparcamiento o acreditar en
caso de extravío su derecho sobre
el vehículo para proceder a retirarlo.
c) Declarar, en los casos previstos
en el apartado 2 del artículo 3, los
accesorios especiales y enseres
introducidos en el vehículo; estacionar y depositarlos, en su caso, en
los lugares y con las medidas indicadas al efecto, y observar las demás prevenciones establecidas
para estos casos por el titular del
aparcamiento.
d) Seguir las normas e instrucciones
del responsable del aparcamiento
respecto al uso y seguridad del mismo, sus empleados y usuarios.
Artículo 5. Responsabilidades
1. El titular del aparcamiento responderá, tanto frente al usuario
como frente al propietario del vehículo, por los daños y perjuicios que
respectivamente les ocasione el incumplimiento, total o parcial, de las
obligaciones previstas en la Ley.
Correlativamente, el usuario será responsable frente al empresario y los
demás usuarios, de los daños y perjuicios que les cause por incumplimiento de sus deberes o impericia en
la conducción del vehículo dentro del
recinto.
2. El propietario del vehículo que no
fuere su usuario responderá solidariamente de los daños y perjuicios
causados por aquél, salvo cuando
el aparcamiento se hubiere hecho
con la entrega de las llaves del vehículo al responsable del aparcamiento.
disposiciones generales de las obligaciones y contratos y por los usos
y costumbres del lugar.
3. El titular del aparcamiento tendrá,
frente a cualesquiera personas, derecho de retención sobre el vehículo
en garantía del pago del precio del
aparcamiento.
Disposición adicional única
4. En relación con la reclamación de
indemnizaciones por daños y perjuicios contra el titular del aparcamiento, el usuario puede solicitar la mediación y el arbitraje de las Juntas
Arbitrales de Consumo, de acuerdo
con lo dispuesto en la Ley 36/1988,
de 5 de diciembre, de Arbitraje.
Artículo 6. Retirada del vehículo
El titular del aparcamiento podrá
utilizar el procedimiento previsto
en el artículo 71 del texto articulado de la Ley sobre Tráfico, Circulación de Vehículos a Motor y Seguridad Vial cuando permanezca
un vehículo estacionado de forma
continuada en el mismo lugar del
aparcamiento por un período de
tiempo superior a seis meses de
forma que se presuma racionalmente su abandono, bien por su
propio estado, por los desperfectos que tenga y que hagan imposible su desplazamiento por medios
propios, por no tener placas de
matriculación o, en general, por
aquellos signos externos que hagan presumir la falta de interés del
propietario en su utilización.
Corresponderá al titular del aparcamiento la prueba del abandono del
vehículo y del transcurso del período
de seis meses.
Artículo 7. Régimen supletorio
Respetando, en todo caso, lo establecido en la presente Ley, los aparcamientos se rigen, en su defecto,
por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en las
Las Administraciones públicas, en
la esfera de sus respectivas competencias, vigilarán especialmente que las disposiciones legales y
reglamentarias en materia de promoción de la accesibilidad y eliminación de barreras sean de aplicación a estos espacios.
Las Administraciones públicas, en
colaboración con el Consejo Estatal
de Personas con Discapacidad, promoverán la incorporación de mecanismos de aviso homologados que
emitan señales ópticas y sonoras,
perceptibles desde la vía pública, en
los accesos a los aparcamientos y
garajes cuyo volumen de tráfico rodado o peligrosidad objetiva así lo
aconseje, en atención a las personas con dificultades auditivas y/o
visuales.
Disposición derogatoria única
Quedan derogadas cuantas disposiciones, de igual o inferior rango, se
opongan a lo establecido en la presente Ley.
Disposición final primera
A los efectos de esta Ley se considera relación contractual la que se
establezca entre el titular del aparcamiento y el del vehículo, cuando el
mismo haya sido depositado en
cumplimiento de un mandato judicial
o administrativo, reservándose acción directa del titular del aparcamiento frente a la persona titular del
vehículo.
Disposición final segunda
La presente Ley entrará en vigor el
día siguiente al de su publicación en
el Boletín Oficial del Estado.
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