Nuevas propuestas económico-financieras para el sector inmobiliario

Transcripción

Nuevas propuestas
económico-financieras para
el sector inmobiliario
MARZO 2012
ÍNDICE
ÍNDICE
I.OBJETIVOS, METODOLOGÍA Y ESTRUCTURA
Objetivos
Metodología
Fases
Contenido de las fases de trabajo
II. RESUMEN EJECUTIVO
Capítulo 1. INTRODUCCIÓN. UNA APROXIMACIÓN A LA PROBLEMÁTICA DE LA
VIVIENDA
Capítulo 2.- EVOLUCIÓN RECIENTE DEL SECTOR Y SITUACIÓN ACTUAL
2.1.- EVOLUCIÓN RECIENTE
2.2.- SITUACIÓN ACTUAL
Capítulo 3. PLANTEAMIENTO Y ANÁLISIS DE PROPUESTAS
3.1.- EL PAPEL A DESEMPEÑAR POR EL SECTOR PÚBLICO
3.2.- MODALIDADES DE ACTUACIÓN DEL SECTOR PÚBLICO
3.3.- ACCESO A LA VIVIENDA MEDIANTE LA PROPIEDAD Y MEDIANTE EL
ALQUILER
3.3.1.- Medidas de índole fiscal
3.3.2.- Ayudas directas a arrendatarios y arrendadores
3.3.3.- Ayudas directas a promotores de viviendas en alquiler
3.3.4.- Edificación directa por el sector público de viviendas en
alquiler
3.3.5.- Otras reformas de índole legal
3.3.6.- Conclusiones y propuestas
3.4.- EL PAPEL DE LAS AYUDAS EN FORMA DE BENEFICIOS FISCALES
3.4.1.- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
3.4.2.- Impuesto sobre el Valor Añadido
3.4.3. Impuesto sobre Sociedades
3.4.4.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles
3.4.5.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de
Naturaleza Urbana
3.4.6.- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
3.4.7.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados
3.5.- LA PROBLEMÁTICA DE LA FINANCIACIÓN
3.6.- DACIÓN EN PAGO
3.7.- PROBLEMÁTICA DEL SUELO
3.8.- LA VIVIENDA PROTEGIDA
3.9.- REHABILITACIÓN
NUEVAS PROPUESTAS ECONÓMICO-FINANCIERAS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO
3
ÍNDICE
Capítulo 4.- CONCLUSIONES Y PROPUESTAS
4.1.- PAPEL A DESEMPEÑAR POR EL SECTOR PÚBLICO
ALQUILER
ANEXOS
Anexo I. Bibliografía
Anexo II. Índice de tablas y gráficos
Anexo III. Documento de trabajo del Grupo Focal
Anexo IV. Los planes de vivienda en España durante los siglos XX y XXI
Anexo V. Comparativa de las imposiciones sobre la vivienda habitual en los
países de la Unión Europea.
Anexo V. Medidas normativas que afectan a la vivienda aprobadas por las
Comunidades Autónomas de régimen común en materia de tributos cedidos.
4
AUTORES Y AGRADECIMIENTOS
AUTORES Y AGRADECIMIENTOS
Investigadores principales: Emilio P. Díez de Castro y Manuel Rey Moreno.
Responsable de la investigación: José Moreno Rojas
Equipo investigador: Juan Carlos de León Carrillo, Ana María López Fernández,
Adolfo Vázquez Sánchez.
Universidad de Sevilla. Grupo de Investigación (SEJ 115) “Gestión de la
Innovación, la Calidad y el Cambio”.
Agradecimientos: Se agradece la información, comentarios y aportaciones
facilitados por la Dirección General de Vivienda de la Consejería de Obras
Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía, así como de las personas del
ámbito científico, empresarial, sindical, no gubernamental y de la
Administración pública que formaron parte del Grupo Focal.
5
I
OBJETIVOS,
METODOLOGÍA Y
ESTRUCTURA
OBJETIVOS, METODOLOGÍA Y ESTRUCTURA
I. OBJETIVOS, METODOLOGÍA Y ESTRUCTURA
OBJETIVOS
El artículo 47 de la Constitución española establece textualmente: “Todos
los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las
normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización
del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La
comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los
entes públicos”.
Por su parte, el Estatuto de Autonomía para Andalucía, en su artículo 25,
dispone: “Para favorecer el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda
digna y adecuada, los poderes públicos están obligados a la promoción
pública de la vivienda. La ley regulará el acceso a la misma en condiciones de
igualdad, así como las ayudas que lo faciliten”.
En esta misma línea el artículo 25 de la Declaración Universal de
Derechos Humanos indica: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida
adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en
especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los
servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de
desempleo, enfermedad, invalidez, viudez y otros casos de pérdida de sus
medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
Este derecho a la vivienda también se encuentra reconocido en otros
pronunciamientos, tales como el Pacto Internacional de Derechos Económicos,
Sociales y Culturales, el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, la
Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las Formas de
Discriminación Racial, la Convención sobre la Eliminación de todas las Formas
de Discriminación contra la Mujer, la Convención sobre los Derechos del Niño y
la Convención Internacional sobre el Estatuto de los Refugiados.
Evidentemente, cuando se habla de derecho a la vivienda es necesario
considerar que no cualquier vivienda es adecuada, de manera que la misma
debe reunir determinadas condiciones relativas a seguridad de la tenencia,
disponibilidad de servicios e infraestructuras, habitabilidad, accesibilidad,
ubicación, etc.
La conceptuación del derecho a la vivienda digna como parte de los
derechos humanos, especialmente de los derechos de tipo económico, social y
cultural, implica el trascendente papel desempeñado por las políticas públicas
en aras a conseguir la concreción real de tales derechos, de manera que no se
queden en simples declaraciones enunciativas de buenas intenciones.
9
No obstante lo anterior, resulta sobradamente conocido el hecho de
que la vivienda es un bien con especiales características, tales como su
elevada duración en el tiempo, su carácter heterogéneo e inamovible, su alto
valor en relación con los ingresos familiares, la fuerte influencia de los costes de
financiación en su adquisición 1… A estas características debe añadirse el
hecho de que numerosos agentes económicos perciben que la vivienda,
además de proporcionar servicios, es también un bien de inversión.
Estas circunstancias traen consigo dificultades importantes para el
acceso a la vivienda para amplias capas de la población. Si consideramos que
en España el régimen más común de tenencia de la vivienda habitual es el de
propiedad resulta fácil concluir que esta situación genera una segmentación
de la población, distinguiéndose entre aquellos sectores que pueden adquirir
una vivienda, pese a los elevados precios del mercado, y aquellos otros para
los que la adquisición de una vivienda se convierte en una empresa imposible
debido a los precios alcanzados por el mercado inmobiliario. Este último grupo
se encuentra integrado, en su mayor parte, por aquellas personas que intentan
acceder a su primera vivienda y en especial por familias con bajos ingresos, en
situación de precariedad laboral, jóvenes e inmigrantes. También cabe aplicar
en esta problemática la perspectiva de género, pues las mujeres se encuentran
con mayores dificultades a la hora de acceder a una vivienda digna, tanto por
motivos de carácter económico como de índole social.
La situación actual del mercado de la vivienda en España se caracteriza
por la existencia de un parque sobredimensionado, como consecuencia del
prolongado periodo (2004-2010) durante el cual las viviendas terminadas
anuales superaron a las ventas de viviendas de nueva construcción; parque por
otra parte mal repartido, con importantes sectores de la población que sufren
fuertes dificultades de acceso. Se trata además de un mercado en el que
tradicionalmente se ha primado a la propiedad como vía de acceso a la
vivienda, en detrimento de otras alternativas.
A estas características debe añadirse la actual situación de crisis
económica y financiera internacional, iniciada en 2007, con las consecuencias
conocidas de ralentización de la actividad económica y disminución de la
concesión de créditos. Esta situación actual vino precedida por una fase de
auge inmobiliario experimentado entre 1997 y 2007, coincidente con la fuerte
expansión del crédito inmobiliario y con los reducidos tipos de interés posteriores
al ingreso de España en la Unión Económica y Monetaria. Esta fase de auge
propició un extraordinario aumento del precio de la vivienda, que se duplicó en
términos reales entre 1999 y 2007. Este incremento en el precio de la vivienda
fue muy superior al aumento experimentado por los salarios.
1
No debe olvidarse que la vivienda es el bien de primera necesidad cuya adquisición implica el
mayor desembolso monetario para una familia, de manera que la financiación resulta un elemento clave
para acceder a la propiedad.
10
Aun cuando la situación de crisis ha generado un descenso de la
demanda, consecuencia de las restricciones crediticias y de la caída del
empleo, la disminución de los precios de la vivienda sólo puede calificarse de
moderada. De hecho, la OCDE2 indica que los precios de la vivienda en
España son los más caros de todos los países desarrollados, si se ponen en
relación los mismos con los salarios.
Lógicamente, las circunstancias descritas anteriormente se han visto
reflejadas en un notable descenso de la actividad en el sector después de la
época de intenso crecimiento del mismo. Por ejemplo, en lo que se refiere a
empleo, podemos señalar que desde el comienzo de la crisis se han destruido
en el sector más de 1,1 millones de empleos, el 56% del total. Por otra parte, en
la actualidad la inversión en vivienda es inferior al 4% del PIB, que representa el
valor más bajo de los últimos treinta años 3. Desde el punto de vista empresarial
los ceses de actividad y bajas oficiales de empresas del grupo de actividades
vinculadas a la construcción entre 2007 y agosto de 2010 representan el 41,5%
del total de la economía española, alcanzando las 150.000 sociedades 4
OBJETIVOS GENERALES
La situación del sector inmobiliario justifica el interés de la Consejería de
Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía por articular nuevas líneas
de actuación en política de vivienda, en el ámbito económico-financiero, con
el objetivo de favorecer la recuperación del sector, lo cual redundará tanto en
incrementar las posibilidades de acceso a la vivienda para importantes
sectores de población como en la mejora de la situación económica general.
El objetivo general de la presente investigación, por tanto, es el de
presentar un abanico de propuestas novedosas de medidas económicofinancieras de política de vivienda, en orden a conseguir los objetivos
mencionados en el párrafo anterior.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
La política de vivienda dispone de diversos tipos de instrumentos,
persiguiendo objetivos de tipo social, macroeconómico y urbanístico. Por ello,
los objetivos específicos de la investigación "Nuevas propuestas EconómicoFinancieras para el sector inmobiliario" tienen que ver con la amplia gama de
estas herramientas, de manera que se proponen medidas relativas a:
•
•
Vivienda protegida y libre.
Fiscalidad.
2
Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (2009):Perspectiveséconomiques
de l’OCDE, nº 85.
3
Doménech, R. (2011) :El impacto económico de la construcción y de la actividad inmobiliaria,
XXX Congreso Nacional APCE, octubre.
4
Axesor. Gabinete de Estudios Económicos (2010): La verdadera dimensión de la crisis del
macrosector de la construcción.
11
•
•
•
Regulación de alquileres.
Urbanismo.
Financiación.
El enfoque desde el que se proponen estas medidas es tanto público
como privado, pues lógicamente la intervención pública 5 tiene un relevante
papel en este sector pero la iniciativa privada no deja de ser por ello un
elemento clave para el mismo.
Dentro de las propuestas que se presentan se distingue, a la hora de
contemplar los destinos de las mismas, entre la nueva construcción y la
rehabilitación y también se distinguirá en función del tipo de acceso al uso de
la vivienda, es decir, propiedad, alquiler u otras fórmulas intermedias. En este
sentido hay que destacar que en una situación como la actual la potenciación
del mercado de alquiler debe contemplarse como una oportunidad
interesante, máxime si tenemos en cuenta la existencia de una demanda
significativa por parte de las capas más jóvenes de la población, con salarios
escasos 6 y empleos poco estables. Por otra parte, entendemos que un
mercado de vivienda en alquiler robusto facilita la movilidad de los
trabajadores, aspecto éste significativo en la lucha contra el desempleo. Sin
embargo, los datos indican que España se sitúa entre los países europeos con
más vivienda en propiedad (85%) y con un parque de viviendas en alquiler que
representa el 13% de las viviendas principales, muy por debajo del promedio
europeo (23%).
Otro aspecto que se considera es el relativo a medidas destinadas a
apoyar a aquellas familias que se encuentran en dificultades, como
consecuencia de la actual situación económica, para hacer frente a las
deudas asumidas como consecuencia de la adquisición de vivienda 7.
Lógicamente, las dificultades pueden afectar no sólo a propietarios sino
también a arrendatarios, luego también se propondrán medidas de ayuda en
estos casos.
5
Anteriormente se ha hecho mención del importante papel que desempeñan en este sector las
políticas públicas. Por ejemplo, la financiación pública de la vivienda puede tener un efecto anticíclico,
permitiendo hacer viable parte de la demanda de vivienda que no puede acceder a la financiación privada.
6
El acceso a la vivienda en propiedad resulta especialmente complicado para los jóvenes. Según
datos del Observatorio Joven de Vivienda en España, dependiente del Consejo de la Juventud de España,
una persona joven en nuestro país debería reservar el 51,9% de su sueldo para hacer frente al importe
inicial de una hipoteca media.
7
Los elevados precios de la vivienda junto a la laxitud en los requisitos exigidos por las entidades
financieras para la concesión de créditos hipotecarios han traído como consecuencia un incremento muy
notable en los últimos años de los niveles de endeudamiento de las familias, con los consiguientes efectos
dramáticos de la pérdida de empleo para hacer frente a dicho endeudamiento.
12
Ante la grave situación que atraviesa el empresariado de este sector una
parte significativa de las medidas que se proponen en esta investigación está
dirigida a las empresas del mismo, con el objetivo básico de conseguir la
recuperación de su actividad. Por último, se propone un abanico de
propuestas dirigidas no sólo a facilitar la ejecución de nuevas actuaciones sino
también a hacer posible que lleguen a buen fin aquellas que en la actualidad
se encuentran paralizadas.
METODOLOGÍA
Para la realización de la presente investigación, el trabajo se ha
apoyado en dos partes fundamentales: una parte documental y una parte
experimental, siguiendo una estructura general por capítulos. Se ha realizado
una revisión teórico-conceptual de los conceptos y variables que deben
tenerse en cuenta a la hora de poder realizar aportaciones útiles en el campo
de la problemática económico-financiera del sector inmobiliario. Para ello se
han revisado las investigaciones realizadas hasta el momento en España en
relación al sector inmobiliario con el objeto de situar el estado de la cuestión y
se han examinado todas aquellas fuentes de datos susceptibles de ser
empleadas en la investigación.
La segunda parte de la investigación ha comprendido el acercamiento
a la realidad económica y social a través de la recogida de las opiniones de
expertos y sectores sociales de interés, previamente seleccionados por su
cualificación para realizar aportaciones sobre la situación real del sector
inmobiliario. El objetivo ha sido confrontar los aspectos teóricos con los prácticos
para poder extraer conclusiones y propuestas en materia económico—
financiera orientadas favorecer la recuperación de la actividad productiva.
Para ello se ha tenido especialmente en cuenta el análisis en profundidad de la
situación de crisis financiera y la contracción del crédito, que restringe en gran
medida las posibilidades de recuperación del sector.
El esquema metodológico se ha dividido en cinco fases concretas: fase
documental; fase de análisis de la información; fase de preparación de la
investigación cualitativa; fase de realización de la investigación evaluativa y
fase de resultados y propuestas. La parte teórica de la investigación
comprende las fases 1 y 2, mientras que la parte experimental abarca las fases
3, 4 y 5 según se detalla en el siguiente apartado referido a la estructura.
En esta segunda parte experimental es importante destacar el empleo
de la metodología de los Grupos Focales o focusgroup. Esta metodología
recaba información cualitativa para indagar en las actitudes y opiniones de los
grupos implicados de un modo específico en las cuestiones objeto de estudio.
13
El grupo de expertos que se ha convocado al mismo ha sido de carácter
multidisciplinar, formando parte del mismo personas de distintos ámbitos:
empresas del sector, instituciones financieras, Universidad, Administraciones
Públicas, agentes económicos y sociales… No debe olvidarse que el seminario
como metodología de investigación parte siempre de un problema
interdisciplinar.
El Grupo Focal ha desempeñado un papel importante en esta
investigación, entre otras razones porque en su seno ha trabajado un grupo de
personas expertas que se han intercomunicado en su tarea de exploración
creativa sobre la problemática objeto de estudio.
Además, ha realizado una función de siembra de ideas y propuestas,
aprovechando para ello la experiencia tanto académica como profesional de
los expertos asistentes, que conformaron durante la celebración del mismo un
auténtico equipo de trabajo multidisciplinar.
En su desarrollo ha sido especialmente importante la existencia de
discusión en sentido positivo, entendiéndola como la función de confrontación
de las concepciones y experiencias de cada participante con las visiones y
argumentaciones de los demás.
En el Grupo Focal han convergido distintos enfoques para las cuestiones
planteadas, percibiéndose y reconociéndose en el seno del mismo las
características esenciales de los problemas existentes, identificándose
propuestas de solución.
Lógicamente, entre las tareas a desarrollar correspondientes al Grupo
Focal se encontraron las de identificación de los expertos, contacto con los
mismos y elaboración del informe base que sirvió como punto de partida para
el desarrollo del mismo. Este informe base, confeccionado por el equipo
investigador, contuvo una descripción de la evolución reciente del sector y de
la situación actual, así como una reflexión acerca de las grandes líneas de
actuación en materia económico-financiera que podrían servir como punto de
partida para relanzar la actividad en este terreno. Esas grandes líneas de
actuación fueron analizadas por el equipo de expertos, que a su vez aportaron
sus propias opiniones y propuestas.
En general, el trabajo se ha desarrollado en torno a los siguientes ejes:
•
•
•
•
Obtención de información relativa a política de vivienda,
con especial énfasis en el capítulo de financiación.
Análisis y tratamiento de dicha información, con el objetivo
de realizar una presentación descriptiva del estado de la
cuestión.
Organización de un Grupo Focal de ámbito nacional de
expertos en la materia. Las aportaciones de este grupo de
expertos y las conclusiones obtenidas en el Seminario
forman parte del resultado final del trabajo.
Elaboración del informe conteniendo las propuestas que
constituyen el objeto del contrato así como las conclusiones
alcanzadas en el Seminario.
14
FASES
FASE 1. FASE DOCUMENTAL
Su objetivo fundamental “es el acopio de la información económico-financiera
en relación con el sector inmobiliario”.
La primera fase consta de una actividad:
Actividad 1. Identificar las fuentes económico-financieras estimativas empíricas,
provenientes de estudios y análisis del sector inmobiliario que permitan contrastar
el enfoque metodológico con la realidad empírica.
FASE 2. ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN.
Su objetivo principal es el “análisis y tratamiento de la información relevante que
permita la determinación de las variables clave económico-financieras del
sector”.
La segunda fase consta a su vez de una actividad:
Actividad 1. Análisis de la información e identificación de las variables más
significativas, valorando su incidencia e importancia en relación con el sector.
FASE 3: PREPARACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN CUALITATIVA.
Su objetivo principal es "desarrollar todos los aspectos necesarios para conseguir
el éxito al realizar el análisis cualitativo basado en la aportación de los expertos".
La primera fase se subdivide en tres actividades:
Actividad 1. Determinar la técnica más adecuada para la captación de
opiniones, experiencias e información de los expertos y preparar su
implementación.
Actividad 2. Identificación, selección y captación de los expertos. Determinación
de los facilitadores y registro de información.
Actividad 3. Organización y logística para el concurso de los expertos en la
investigación, incluyendo la infraestructura necesaria.
FASE 4. REALIZACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN EVALUATIVA.
Su objetivo principal es la "obtención de la información cualitativa en base a los
expertos participantes en la investigación". Consta de 2 actividades:
Actividad 1. Trabajo directo con los expertos, promoviendo la comunicación entre
participantes para generar la mayor cantidad de información en relación con
actitudes, conocimientos y experiencias.
Actividad 2.Registro de las aportaciones de los expertos.
FASE 5. FASE DE RESULTADOS Y PROPUESTAS.
Su objetivo principal es “proponer la adopción de medidas que contribuyan a la
mejora y activación del sector inmobiliario”.
Actividad 1. Sistematización de las aportaciones de los expertos mediante el
análisis de la misma.
Actividad 2. Elaboración de propuestas de líneas de actuación simultáneas y
compatibles (incluyendo la regulación e incentivos para la aplicación de la
dación de pago).
Actividad 3. Realización del informe final.
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CONTENIDO DE LAS FASES DE TRABAJO
FASE 1. FASE DOCUMENTAL
Actividad 1. Identificar las fuentes económico-financieras estimativas empíricas,
provenientes de estudios y análisis del sector inmobiliario, incluyendo el
muestreo de distintos portales web disponibles que permitan contrastar el
enfoque metodológico con la realidad empírica.
1.1. Fuentes empíricas.
La identificación de fuentes empíricas ha comprendido una exhaustiva
labor de búsqueda, recopilación y análisis de toda la documentación e
información ya disponible sobre estudios y publicaciones que abordan la
cuestión del sector inmobiliario. Todos aquellos análisis similares realizados a
nivel internacional, europeo y autonómico han constituido el punto de partida
del presente trabajo.
En primer lugar el trabajo analiza la perspectiva jurídica en los distintos
ordenamientos europeos, nacionales y autonómicos en los que se regula el
derecho a la vivienda, prestando especial atención a la Ley 1/2010,
Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, por la que se “concretan
las herramientas con que cuentan las administraciones públicas” con el objeto
de alejar la “discrecionalidad política de la satisfacción del derecho”.
A escala europea e internacional se ha prestado atención a los informes
de la OCDE sobre la evolución del precio de la vivienda en relación con los
salarios desarrollados a nivel europeo y nacional (Alemania, Suecia, Francia,
etc.), así como a los trabajos desarrollados por el Banco Central Europeo.
A escala nacional se han analizado los datos de evolución reciente del
sector, marcada por la época de auge inmobiliario experimentado entre 1997 y
2007, que coincidió con el gran crecimiento del crédito inmobiliario y con los
bajos tipos de interés posteriores al ingreso de España en la Unión Económica y
Monetaria. Para ello se han empleado como fuente de datos principal las
estadísticas elaboradas por el Ministerio de Fomento y Ministerio de Vivienda
con el objeto de observar la relación con el endeudamiento de las familias
españolas y del esfuerzo de las mismas para acceder a la vivienda. Desde un
punto de vista territorial, se han analizado los significativos contrastes regionales
en España, con poblaciones y distribuciones espaciales distintas en función de
las diferentes Comunidades Autónomas.
Igualmente se han evaluado las causas internas y externas propias de la
coyuntura concreta española, y relacionadas con la situación económica
mundial respectivamente. Entre los factores internos se han abordado los
factores demográficos a través de las fuentes estadísticas del Censo de
Población y Vivienda del INE; los factores financieros, en relación a los cambios
experimentados en el crédito hipotecario; los factores fiscales; los factores
económicos; los factores legales y los factores culturales y sociales.
16
Se han analizado asimismo otros informes y estudios sectoriales que
abordan la cuestión de la actual problemática del suelo, tales como el
realizado por el Observatorio de la Sostenibilidad en España “Cambios de
ocupación del suelo en España. Implicaciones para la sostenibilidad”(2006), o
aquellos sobre el sector inmobiliario promovidos por el Banco de España, la
Fundación de Cajas de Ahorros, la Asociación Hipotecaria Española o la
Asociación de Promotores y Constructores de España, Instituto de Estudios
Fiscales, así como estudios realizados por organizaciones sindicales,
asociaciones sectoriales, Cámaras de Comercio, Industria y Navegación y
universidades.
De la misma forma, se han analizado los planes y programas del
Gobierno de España en materia de vivienda, así como otros planes afines por
Comunidades Autónomas para determinar el impacto de la política de
vivienda e incentivos a la misma y la actuación pública sobre el sector objeto
de análisis. A modo de ejemplo, se citan algunos de los planes considerados:
- Plan Estatal de Vivienda 2005-2008
- Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
- Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012 de Andalucía.
FASE 2. ANALISIS DE LA INFORMACIÓN.
Actividad 1. Análisis de la información e identificación de las variables más
significativas, valorando su incidencia e importancia en relación con el sector.
2.1 Análisis de variables.
Dado del carácter transversal y multisectorial de las actividades
inmobiliarias, no existen inventarios unificados sobre fuentes de información
públicas o privadas de empresas.
En este sentido, uno de los pilares del presente trabajo ha sido la
elaboración de un inventario de variables significativas que afectan al sector y
que determinan la situación del mismo, que además permitirán desarrollar el
posterior trabajo de campo:
•
Existencia de un parque de vivienda sobredimensionado.
•
Gran preponderancia de la propiedad como vía de acceso a la
vivienda.
•
Escaso peso de la rehabilitación de viviendas y edificios dentro de
la construcción residencial en comparación con los demás países de
Europa occidental.
•
Debilidad del mercado de alquiler, con pocas viviendas
destinadas al mismo, lo que genera, entre otras consecuencias,
restricciones para la movilidad de los trabajadores.
•
Normativa legal actualmente en vigor sobre el mercado del
alquiler .
17
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Escaso porcentaje que representa la vivienda pública en régimen
de alquiler.
Ralentización de la actividad, con una notable caída de la
producción y de las ventas y disminución de la concesión de
créditos.
Fuerte descenso de la demanda, como consecuencia de la
caída del empleo y de las restricciones crediticias.
Disminución de los precios de la vivienda que sólo puede
calificarse de moderada.
Deterioro del empleo en el sector.
Disminución de la inversión en vivienda.
Ceses de actividad y bajas oficiales de empresas del grupo de
actividades vinculadas a la construcción.
Elevado endeudamiento de las familias y de las empresas del
sector.
Difícil acceso a la vivienda para amplios sectores de la población.
Elevado número de viviendas desocupadas.
Deducción fiscal por adquisición de vivienda habitual.
Morosidad y ejecuciones hipotecarias por el aumento significativo
del número de personas con dificultades para hacer frente a sus
obligaciones hipotecarias.
FASE 3. PREPARACION DE LA INVESTIGACIÓN CUALITATIVA.
Actividad 1. Determinar la técnica más adecuada para la captación de
opiniones, experiencias e información de los expertos y preparar su
implementación.
3.1 Técnica de estudio.
Definición de la metodología de investigación con grupos
focales.
El Grupo Focal o focusgroup es una técnica de investigación cualitativa
de estudio de las opiniones o actitudes de un público utilizada en ciencias
sociales y estudios comerciales.
El grupo focal de discusión es “focal” porque focaliza su atención e
interés en un tema específico de estudio e investigación que le es propio, por
estar cercano a su pensar y sentir; y es de “discusión” porque realiza su principal
trabajo de búsqueda por medio de la interacción discursiva y la contrastación
de las opiniones de sus miembros. Es un método de investigación colectivista,
más que individualista, y se centra en la pluralidad y variedad de las actitudes,
experiencias y creencias de los participantes, y lo hace en un espacio de
tiempo relativamente corto.
18
El objetivo fundamental del grupo focal es alcanzar o lograr el
descubrimiento de una estructura de sentido compartida, si es posible
consensualmente, o, en todo caso, bien fundamentada por los aportes de los
miembros del grupo.
En los últimos años, los científicos sociales han comenzado a considerar
que, efectivamente, el grupo focal es una importante técnica de investigación
cualitativa y su uso se ha incrementado considerablemente en todos los
campos de las ciencias humanas.
Las dos técnicas principales usadas para recoger información en la
metodología cualitativa son la observación participativa y las entrevistas en
profundidad. Los grupos focales poseen elementos de ambas técnicas, y,
aunque mantienen su unicidad y distinción como método de investigación, son
como un modo de oír a la gente y aprender de ella. Los participantes en los
mismos encuentran la experiencia más gratificante y estimulante que las
entrevistas individuales. Estas fueron las principales razones por las que el equipo
investigador seleccionó esta técnica como la más adecuada desde el punto
de vista metodológico para extraer inferencias que pudieran producir
resultados y propuestas pertinentes aplicables al conjunto de la sociedad.
Por otro lado, el Grupo Focal resultaba más adecuado que el grupo
nominal o la técnica Delphi, ya que aunque esta última persigue también un
proceso estructurado de intercambio de información, las preguntas y
respuestas se articulan de forma individual sin que el resto de participantes
pueda interactuar ni conocer en tiempo real las respuestas del resto de
miembros. El Grupo Focal se configura como la técnica cualitativa más
adecuada para capturar la voz de los sectores implicados en la problemática
del sector inmobiliario porque promueve la comunicación entre participantes
para generar mayor cantidad de información y explora actitudes,
conocimientos y experiencias que de otro modo no hubiera sido posible
captar.
Actividad 2.Identificación, selección y captación de
Determinación de los facilitadores y registro de información.
los
expertos.
3.2. Selección de expertos.
Conformación del grupo
El Grupo Focal, ante todo, es un grupo de trabajo que tiene una tarea
específica que cumplir y unos objetivos que lograr. En el fondo, toda la
investigación gira en torno a una pregunta explícita o implícita, pero que,
cuanto más clara sea, más fácilmente orientará todo el proceso de búsqueda;
la pregunta, a veces, la formula claramente “el cliente” que solicita la
investigación. En este caso el Grupo Focal debía de responder a preguntas que
desembocaran en propuestas económico-financieras para el sector
inmobiliario.
19
Los temas que más sintonizan con la técnica de los grupos focales son
aquellos que, por su naturaleza, tienen muchas caras, perspectivas o puntos de
vista, y en ocasiones son controvertidos, como es el caso de la financiación de
la vivienda en nuestro país en las circunstancias actuales de restricción de
crédito. Es por ello que requieren el concurso de diferentes enfoques o
abordajes, aspectos que sólo nos los pueden ofrecer diferentes personas con
variadas experiencias, intereses y valores.
Criterios de selección
Un Grupo Focal de discusión está constituido por una estructura
metodológica artificial; no es un grupo natural de conversación, ni de
aprendizaje o de terapia psicológica, ni tampoco es un foro público, aunque
tenga un poco de todas esas modalidades. El Grupo Focal va cambiando a
medida que progresa en su actividad. Algunos expertos en la técnica
aconsejan que sus miembros no pertenezcan a un grupo previo (familiar,
vecinal, laboral); otros aconsejan lo contrario. Entendemos que al tratarse de un
sector de actividad específico, como es el inmobiliario, el conocimiento
recíproco previo de los miembros tiene aspectos ventajosos y útiles, en ciertos
momentos de la discusión, aunque también puede argumentarse que ese
conocimiento recíproco previo puede generar un componente inhibitorio en
otros momentos.
Por otro lado hay que precisar que la muestra de estudio no responde a
criterios estadísticos, sino estructurales, es decir, a su representatividad de
determinadas relaciones sociales en la vida real. Las variables más significativas
son las de edad, sexo, clase social, población y otros, que buscan obtener
producciones de cada clase o conjunto. Por todo ello, la homogeneidad y la
heterogeneidad son elementos de necesaria combinación después de
ponderar bien las ventajas o desventajas de cada caso particular.
Para la selección de los participantes expertos de esta investigación se
siguieron los siguientes criterios:
•
•
Pertenencia a grupos de interés relacionados con el sector
inmobiliario
Grupos de procedencia
Teniendo en cuenta las características del tema tratado, el criterio
general era el de reunir a distintos sujetos de grupos capaces de reproducir el
discurso de los diferentes segmentos de la población considerada en el estudio.
Su composición permitía reproducir los posicionamientos que, de cara a
explorar el ámbito económico-financiero del sector inmobiliario, son
considerados estratégicos.
20
1:
2:
3:
4:
5:
6:
7:
8:
9:
10:
11:
12:
13:
14:
Investigador universitario:
hacendista
economista
jurista
Instituciones monetarias
reguladoras
Entidades financieras
Planificación Urbanística
Promotor privado
Promotor público
Emprendedores
Agentes Económicos y
Sociales
Sociales
Sociales
Sociales
Instituciones públicas
ENTIDAD
ÁMBITO
Universidad
Nacional
Universidad
Andalucía
Universidad
Nacional
Banco de España
Nacional
Banco
Profesional
Empresario
Asociación empresarial
Instituto empresarial
Asociación patronal de la
construcción
Sindicatos
Nacional
Andalucía
Andalucía
Nacional
Andalucía
Andalucía
Asociaciones de
Consumidores
Asociaciones Vecinales
Andalucía
Consejería de Obras
Públicas y Vivienda. Junta
de Andalucía
Andalucía
Andalucía
Andalucía
Interés y motivaciones para participar
Desde el primer momento se estimó el perfil de los participantes en
función de su interés en realizar aportaciones a la investigación tanto por su
trabajo previo en el campo investigador como por su experiencia profesional,
así como por los puntos de vista que pudieran aportar a la hora de encontrar
soluciones válidas en el ámbito público y privado. También se solicitaron
aportaciones de la Administración, por ser la principal interesada en
implementar políticas concretas para dar soluciones a la crisis inmobiliaria, y de
los agentes económicos y sociales interesados en aportar puntos de vista sobre
la problemática actual en relación a las medidas que pudieran favorecer el
acceso a la vivienda por parte de los ciudadanos.
21
Participantes:
hacendista.
Universidad
Nacional
Miguel Ángel López García
UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE
BARCELONA
BARCELONA
Perfil:
•
•
•
•
•
Licenciado (premio extraordinario) y doctor en Economía por la
Universidad Autónoma de Barcelona. En la actualidad es catedrático
de Hacienda Pública en la Facultad de Economía y Empresa de
dicha universidad.
Ha sido investigador principal en diversos proyectos públicos de
investigación, y ha realizado colaboraciones y trabajos para diversas
instituciones, públicas y privadas.
Sus líneas de interés abarcan temas de imposición, deuda pública,
seguridad social, política de vivienda y coordinación fiscal
internacional.
Es autor de más de setenta artículos publicados en obras colectivas y
revistas científicas, tanto nacionales como internacionales, entre estas
últimas Journal of PublicEconomicTheory,
International Tax and
PublicFinance, Journal of Macroeconomics, PublicFinanceReview,
PublicFinance y EconomicsLetters.
Ha sido coeditor de la segunda época de Hacienda Pública
Española/Revista de Economía Pública.
economista
Universidad
Andalucía
José Manuel Borrás Álvarez
UNIVERSIDAD DE SEVILLA
SEVILLA
Perfil:
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
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

Doctor en Ciencias Económicas, especialista en el área de Economía
y Planificación Urbana y de la Construcción.
Profesor Titular de Escuela Universitaria. Especialidad: Economía
Urbana y de la Construcción. Facultad de Ciencias Económicas y
Empresariales. Universidad de Sevilla
Técnico Urbanista.
Profesor del área de “Planificación Estratégica de Ciudades”
perteneciente a la Fundación CENNET-Banco Mundial para el
desarrollo de países Iberoamericanos.
Experto Universitario en Gestión Local del Urbanismo.
Miembro del grupo de investigación Análisis Económico y Economía
Política de la Universidad de Sevilla.
Director del Curso de Experto Universitario en Gestión Local del
Urbanismo de la Universidad de Sevilla.
Miembro del Consejo Rector y de la Comisión de Dirección del Máster
en Gestión de Administraciones Locales de la Universidad de Sevilla.
22
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

Director del Curso de Extensión Universitaria “Economía del Urbanismo
y del Mercado Inmobiliario”.
Profesor del Máster de Urbanismo y Ordenación del Territorio.
Fundación FIDAS.
Miembro de la Comisión Provincial de Patrimonio Histórico de Sevilla.
Junta de Andalucía.
Colaborador de la Revista “ Andalucía Inmobiliaria”.
Miembro de la Asociación de Ciencia Regional y Urbana Española.
Miembro del grupo de expertos para la construcción de indicadores
de seguimiento del Plan Municipal de la vivienda de Sevilla 2003-2007
( Instituto de Desarrollo Regional ).
Miembro de las mesas de trabajo sobre “ Sostenibilidad y
Planeamiento Urbano “ ( Instituto de desarrollo Regional 2007 )
Miembro del Clúster Inmobiliario de Andalucía (IPE ).
Vicepresidente de la Asociación de Estudios de Derecho Urbanístico
de Andalucía.
Miembro ejecutivo de la Asociación de Defensa del Patrimonio
Histórico de Andalucía.
Tesorero de la Asociación Española de Profesionales
Consejero en varias empresas inmobiliarias.
Los estudios realizados en el área de conocimiento de la Economía
Urbana se han basado en la localización óptima intraurbana de
actividades residenciales. En esta línea se ha participado en estudios
de investigación y supervisión de proyectos socioeconómicos urbanos
de localización de distintas administraciones. Realización del Trabajo
de investigación titulado “TEORÍA DE LA LOCALIZACIÓN INTRAURBANA
Y MERCADO DE SUELO”, perteneciente a los estudios de tercer ciclo
del programa de Doctorado de Teoría Económica de la Universidad
de Sevilla y defendido ante un tribunal nombrado al efecto.
Obteniendo la calificación de Cum Laudem. Trabajo de investigación
(Tesis Doctoral) titulado “EL MERCADO DE LA VIVIENDA Y EL SUELO EN
ESPAÑA.” Perteneciente a los estudios de Doctorado. Obteniendo la
máxima calificación SOBRESALIENTE CUM LAUDEM Coordinador del
libro titulado “LA ECONOMÍA Y EL URBANISMO EN LAS CIUDADES “
editado en Diciembre 2001. Ediciones Atril@Tres S.L.L. con la
colaboración de la empresa pública de la vivienda de Córdoba y la
Universidad de Sevilla.
Esta línea de investigación se complementa con numerosos artículos
y ponencias en congresos y publicaciones de Economía Regional y
Urbana. Sobre accesibilidad a la vivienda y políticas de vivienda. Así
como la colaboración con la Fundación CEDDET en la formación
urbanística de funcionarios de países latinoamericanos.
23
jurista
Universidad
Nacional
Marcos Vaquer Caballería
UNIVERSIDAD CARLOS III
MADRID
Perfil:
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•
•
•
•
•
•
•
Licenciado en Derecho y en CC. Económicas y Empresariales por la
Universidad Pontificia de Comillas (ICADE).
Doctor en Derecho por la Universidad Carlos III de Madrid.
Catedrático de Derecho Administrativo por la Universidad Carlos III de
Madrid.
Miembro de su Instituto Pascual Madoz del Territorio, Urbanismo y
Medio Ambiente.
Autor de cinco monografías y de diversos artículos y colaboraciones
en libros colectivos de Derecho público.
Ha sido Director General de Urbanismo y Política de Suelo del
Ministerio de Vivienda (2004-2008).
Subsecretario de Vivienda y Presidente de la Entidad Pública
Empresarial de Suelo SEPES (2008-2010).
Miembro del bureau del Comité de Vivienda y Gestión de Suelo de
UNECE en Naciones Unidas (2006-2008).
En materia urbanística, ha prestado además servicios de
asesoramiento jurídico a diversos entes públicos y privados, ha
participado en el equipo redactor de varias leyes autonómicas.
Ha sido profesor del Máster en Política Territorial y Urbanística del
Instituto Pascual Madoz, del Curso Superior de Estudios Territoriales y
Urbanísticos del INAP, del Curso Superior de Urbanismo de la Revista
de Derecho Urbanístico y de diversos cursos monográficos y
seminarios de las Universidades de Castilla-La Mancha, Extremadura,
Universidad Internacional Menéndez Pelayo y Universidad del
Externado (Colombia).
Instituciones monetarias
reguladoras
Banco de España
Nacional
Julio Rodríguez López
BANCO DE ESPAÑA
MADRID
Perfil:
•
•
•
•
•
•
•
•
Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad Complutense de
Madrid.
Estadístico Superior del Estado (INE), en situación de excedencia.
Economista Titulado del Banco de España
Concejal (PSOE) del Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón (Madrid),
1979-1982
Consejero de Economía e Industria de la Junta de Andalucía, 19821985
Presidente del Banco Hipotecario de España, 1985- 1994
Presidente de la Caja General de Ahorros de Granada 1994-2001 y
del Consejo Social de la Universidad de Granada.
Gerente de la Universidad de Alcalá (Madrid) 2006-2008.
24
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Vocal del Consejo Superior de Estadística en representación del sindicato
UGT, desde Enero de 2002.
Profesor del Máster
“Política Territorial y Urbanística. Especialidad:
Gestión Urbanística” del Instituto Pascual Madoz, de la Universidad
Carlos III de Madrid.
Vocal del Consejo de Administración de la Empresa Pública de Suelo de
Pozuelo de Alarcón (Madrid), a propuesta del grupo de concejales
socialistas desde 2004, renovado en 2011.
Vocal del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, en
representación del sindicato UGT, desde noviembre de 2005.
Publicaciones destacadas:
“Una estimación de la función de inversión en vivienda en España”.
Banco de España, Estudios Económicos, 1978.
“La política de vivienda en España: Una aproximación a los principales
Instrumentos”. Revista Española de Financiación a la Vivienda”. Nº 12,
1992. Madrid.
“Estimación de un modelo teórico de los precios de la vivienda”, Caja
General de Ahorros de Granada. Granada, 2001.
“Los booms inmobiliarios en España. Un análisis de tres periodos”. Papeles
de Economía, Nº 109, Madrid, 2006, “La Vivienda. Precios, mercados y
financiación”.
“Políticas de vivienda en un contexto de exceso de oferta”, Fundación
Alternativas, Madrid, 2010.
Entidades financieras
Banco
Nacional
Alberto Pulido Rica
GRUPO SANTANDER
BARCELONA
Perfil:
•
•
•
•
•
•
•
Licenciado en Ciencias Económicas por la Universidad Autónoma de
Barcelona.
Director de Negocio Hipotecario Banco Santander
Coordinador del Dominio de Hipotecas de Grupo Santander (10
países)
Miembro del Consejo Consultivo de la Mesa de Vivienda de la
Generalitat de Catalunya
Representante de la AEB en la Mesa de Trabajo del Ministerio de
Fomento de Dinamización del Sector Inmobiliario – Mesa de Obra
Nueva
Miembro de la Mesa de Trabajo del Consejo Superior del Colegio de
Arquitectos de España para la Dinamización del sector de
Rehabilitación, Accesibilidad, Eficiencia energética y Habitabilidad.
Miembro de la Asociación Hipotecaria de España
25
Planificación Urbanística
Manuel Ángel González
Fustegueras
Andalucía
ARQUITECTO-URBANISTA
SEVILLA
Perfil:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Licenciado en Arquitectura en 1981, obteniendo el premio fin de
carrera.
Medalla del Consejo de Europa dentro de la campaña "El
Renacimiento de las Ciudades" en 1984.
Premio a la mejor obra construida en Andalucía en 1987.
Gerente de urbanismo en Jerez de la Frontera desde 1987 a 1994.
Responsable del Consorcio Urbanístico de Jerez desde 1995
encargado de la integración urbana del ferrocarril en la ciudad de
Jerez, intervención seleccionada para el Premio Europeo de
Urbanismo 1997-1998.
Coordinador general de la cooperación de la Consejería de Vivienda
y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía con la República
Oriental del Uruguay (1998), donde participa en la dirección del Plan
de Ordenamiento Territorial de Montevideo.
Profesor de numerosos cursos, seminarios y máster, ejerce su actividad
profesional principal como arquitecto y urbanista, especialmente en
el campo del urbanismo y la ordenación del territorio, tanto en
España como en el extranjero, habiendo dirigido o estando
dirigiendo, entre otros, los planes generales o de ordenación del
territorio de Sevilla, Algeciras, Jerez, Chiclana, San Fernando, Tarifa,
Barbate, Los Barrios, Alcalá de Guadaíra, Montilla, Puente Genil,
Montoro, Marbella, San Martín de la Vega, Morón, Peñíscola,
Benicarló, Almendralejo, El Puerto de Santa María, la Aglomeración
Urbana de Málaga, la Aglomeración Urbana de Córdoba y la
comarca de La Serena.
Premio de la Asociación Española de Técnicos Urbanistas, en el
marco de los Premios Europeos de Urbanismo de 2006 por el PGOU de
Sevilla.
Profesor Ad Honorem por la Facultad de Arquitectura de la
Universidad de la República del Uruguay, así como con el título de
Visitante Ilustre por la Intendencia Municipal de Montevideo (2009).
26
Promotor privado
Empresario
C.A. de Andalucía
Ricardo Pumar López
INMOBILIARIA DEL SUR
SEVILLA
Perfil:
•
•
•
•
•
•
•
Licenciado en Derecho y en Ciencias Económicas y Empresariales por
la Universidad Pontificia de Comillas, ICADE E-3.
Diplomado en el Programa de Alta Dirección ADEL del Instituto
Internacional San Telmo de Sevilla (2008).
Abogado en ejercicio, durante 20 años, en las áreas de derecho
mercantil y derecho civil.
Incorporación al Consejo de Administración de Inmobiliaria del Sur,
S.A., como consejero dominical, en octubre de 2001.
Presidente del Consejo de Administración de Inmobiliaria del Sur
desde diciembre de 2005.
Presidente de los Consejos de Administración de algunas de las
empresas que conforman el Grupo Inmobiliaria del Sur, como
Hacienda la Cartuja, S.A. e Innovación en Desarrollos Urbanos del Sur,
S.A., y Vicepresidente de otras, tales como Modeinsa, Desarrollos
Inmobiliarios, S.A. y Urbanismo Concertado S.A.
Miembro del Consejo Consultivo Regional en Andalucía del Banco de
Sabadell y del Consejo Rector de la Zona Sur de Asociación para el
Progreso de la Dirección (APD).
Promotor público
Asociación empresarial
Nacional
Francesc Villanueva Margalef
AVS-ASOCIACIÓN DE
PROMOTORES PÚBLICOS DE
VIVIENDA
LLEIDA
Perfil:
•
•
•
•
Diplomado en Relaciones Laborales, Universidad de Barcelona y en
Organización y Métodos de Trabajo, Bedaux Española. Post-grado en
Gestión y Dirección de Empresas Públicas. Universidad PompeuFabra
de Barcelona. Especializado en Proyecto y Promoción Inmobiliaria.
Colegio de Arquitectos de Barcelona. Relator en seguridad pública
en Congreso Iberoamericano de Seguridad Pública
Ponente y relator en numerosos encuentros sectoriales sobre Vivienda
y Suelo
Actualmente es Comisionado para el Desarrollo del Suelo para
Actividades Económicas. EMU - Ayuntamiento de Lleida; Presidente
de la Asociación de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS);
Miembro del Comité Ejecutivo de la Conferencia Europea para la
Vivienda Social (CECODHAS)
Director de Recursos Humanos de la empresa ILERCESA (400
trabajadores). 1973 A 1977;
27
•
•
•
•
•
•
•
Concejal y Teniente de Alcalde en el Ayuntamiento de Lleida,
ocupando las competencias de Gobierno Local (Interior), Seguridad
Pública y Economía y Hacienda, en las legislaturas comprendidas
entre 1979 y 1991.
Miembro de la Comisión Permanente de Seguridad Pública de la
Federación Española de Municipios y Provincias;
Director de los Servicios de Emergencias y Prevención de Incendios
del Ayuntamiento de Barcelona, 1991 a 1998.
Miembro del Comité Organizador creado por el Ayuntamiento de
Barcelona para la preparación de las Olimpiadas, 1991 a 1994.
Miembro de la Comisión Delegada para Emergencias de la Comisión
Superior de la Seguridad Olímpica.
Director de los Programas de Prevención de la Delincuencia del
Ayuntamiento de Barcelona; Miembro de la Comisión de Protección
Civil de Cataluña, como representante del Ayuntamiento de
Barcelona.
Gerente de la Empresa Municipal de Urbanismo de Lleida, y
responsable de su puesta en funcionamiento. 1994 a 2007.
Emprendedores
Instituto empresarial
Andalucía
José Antonio Pérez Ramírez
UNIVERSIDAD DE MÁLAGA
INSTITUTO DE PRÁCTICA
EMPRESARIAL
MÁLAGA
Perfil:
• Doctor en Economía por la Facultad de Ciencias Económicas y
Empresariales de Málaga. (2004)
• Diplomado por la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica
Empresarial.
• Director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica
empresarial (1996).
• Director comercial red de oficinas de Grupo inmobiliario Fundus.
(1993)
• Socio gerente. Bolsín Consultores, SAL (1994)
• Jefe de Administración de Udama (red supermercados) CoalmaComercial Alimentación Malagueña (1991)
• Entre sus publicaciones destaca la tesis doctoral "sobresaliente cum
laude". El nuevo modelo de formación para los directivos del siglo
XXI. El caso de los directivos malagueños
• Pulsímetro inmobiliario 16 ediciones: tendencias de precios
• Monográficos de investigación
• Artículos en prensa escrita en las principales cabeceras españolas
• Participación en programas de radio y televisión especializados en
economía conferencias y ponencias por toda España, Europa del
Este, Marruecos y América Latina.
28
Sociales
Asociación patronal de la
construcción
Andalucía
Francisco Carmona Castejón
FADECO-Asociación
Empresarial Andaluza de
Constructores y Promotores
SEVILLA
Perfil:
•
•
•
•
•
•
Licenciado en Derecho y Abogado en ejercicio.
Secretario General de la Asociación de Empresarios de la
Construcción de Córdoba
Miembro del Consejo Social de la ciudad de Córdoba
Vicepresidente de FADECO PROMOTORES
Miembro del Consejo de Gobierno de la Confederación Nacional de
la Construcción
Miembro del Grupo de Trabajo Técnico y Jurídico de la Asociación
de Promotores y Constructores de España
Sociales
Sindicatos
Andalucía
Roberto Marín Acevedo
UGT ANDALUCIA
SEVILLA
Perfil:
•
•
•
•
•
•
•
Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales. Universidad
Sevilla.
Licenciado en Ciencias del Trabajo. Universidad Sevilla.
Miembro del Consejo Económico y Social de España.
Miembro del Consejo de Administración de Cajasol.
Secretario de Análisis Económico y Evaluación Técnica de UGT
Andalucía. Y en representación de ésta:
Miembro de la comisión de seguimiento del Plan Concertado de
Vivienda y Suelo en Andalucía (2008-2012)
Miembro de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de
Andalucía de la Consejería de Obras y Vivienda de la Junta de
Andalucía.
29
Sociales
Asociaciones de
Consumidores
Andalucía
Rafael Fernández
ADICAE-ASOCIACIÓN DE
USUARIOS DE BANCOS, CAJAS
Y SEGUROS
SEVILLA
Perfil:
•
•
•
•
Diplomado En Ciencias Empresariales por la Universidad De Sevilla.
Calsistem S.L. (2006)
Transportes M. López e hijos S.L. (2007-2009)
Delegado ADICAE: informando a socios de la situación actual de los
casos colectivos de la asociación (FÓRUM, AFINSA y arte y naturaleza,
cláusulas suelos, clips, swaps y cobertura de tipos etc), celebración
de juntas directivas en cada una de las provincias andaluzas,
responsable del proyecto de ahorro-inversión que desarrolla la
asociación a nivel andaluz (impartiendo talleres de ahorro e inversión,
coordinando la temática de los talleres que se celebran en el resto
de provincias andaluzas donde la asociación tiene sede física,
desarrollando videoconferencias formativas con las OMICS de los
ayuntamientos con las que tenemos convenio de colaboración).
Sociales
Asociaciones Vecinales
Andalucía
Mª Dolores Rincón Romero
CAVA-CONFEDERACIÓN DE
ASOCIACIONES DE VECINOS DE
ANDALUCÍA
SEVILLA
Perfil:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Técnico en Gestión Administrativa. IES. Torres de los Herberos (Dos
Hermanas). 2005.
Curso FPO Animación Sociocultural para personas mayores. 2001.
Curso FPO Animación Sociocultural. 2003
Curso FPO Contabilidad empresarial. 2006
Animadora sociocultural en organizaciones sociales desde 2001.
Programas con menores, mayores, mujeres, inmigrantes, jóvenes.
Áreas de voluntariado, participación, igualdad de género, medio
ambiente, prevención
Vocal junta directiva Jóvenes Vecinales de Andalucía 1998-2000
Presidenta Jóvenes Vecinales de Andalucía 2000-2002
Vocal y Vicepresidenta Confederación de Asociaciones Vecinales de
Andalucía 2004-2011
Presidenta Confederación Asociaciones Vecinales de Andalucía.
Desde 2011.
30
Instituciones públicas
Joaquina Laffarga Cárdenas
Perfil:
•
•
•
•
•
•
•
•
Consejería de Vivienda y
Ordenación del Territorio.
Junta de Andalucía
Andalucía
Dirección General de
Vivienda. JUNTA DE
ANDALUCÍA
SEVILLA
Arquitecto por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Sevilla
(1991).
Cursos de Doctorado y Suficiencia Investigadora
Funcionaria del Cuerpo A2 Superior Facultativo, de la Junta de
Andalucía, opción Arquitectura Superior. Desde 1992.
Negociado de Supervisión de Proyectos y Obras. Delegación
Provincial de Huelva. 16/11/1992 a 31/08/1997
Jefe de Sección de Vivienda Protegida. Delegación Provincial de
Huelva. 01/09/1997 a 23/09/2003
Jefe de la Oficina Técnica. Delegación Provincial de Huelva.
24/09/2003 a 15/06/2004
Jefe de Sección de Vivienda Protegida Dirección General de
Vivienda. 16/06/2004 a 11/06/2006
Jefe del Servicio de Vivienda Protegida. Dirección General de
Vivienda 12/06/2006
Actividad 3. Organización y logística para el concurso de los expertos en la
investigación, incluyendo la infraestructura necesaria.
Una vez determinadas las características de los participantes del Grupo
Focal y el tamaño, es preciso contactar con los individuos para que accedan a
participar en la investigación. Para ello se les remitió una carta y se les contactó
personalmente por parte del investigador responsable del trabajo.
Una vez aceptada la invitación se les remitió una semana antes a cada
participante un documento de trabajo que tenía como objetivo servir de base
y orientación para el desarrollo de la reunión. El mismo contenía una
descripción de la evolución reciente del sector y de la situación actual, así
como una serie de reflexiones acerca de las grandes líneas de actuación en
materia económico-financiera que podrían servir como punto de partida para
relanzar la actividad en este terreno. Esas grandes líneas de actuación fueron
analizadas por el equipo de expertos, que a su vez aportaron sus propias
opiniones y propuestas.
31
La estructura del documento de trabajo es la siguiente:
1.- INTRODUCCIÓN
2.- EVOLUCIÓN RECIENTE DEL SECTOR Y SITUACIÓN ACTUAL
Factores demográficos
Factores financieros
Factores legales
Factores culturales y sociales
3.- REFLEXIONES
PAPEL A DESEMPEÑAR POR EL SECTOR PÚBLICO EN ESTE TERRENO.
¿ES NECESARIO CAMBIAR LA CULTURA TRADICIONAL QUE PRIMA EL
ACCESO A LA VIVIENDA MEDIANTE LA PROPIEDAD DE LA MISMA
FRENTE A LA OPCIÓN DEL ALQUILER
EL PAPEL DE LAS AYUDAS EN FORMA DE BENEFICIOS FISCALES.
FINANCIACIÓN
DACIÓN EN PAGO
SUELO
VIVIENDA PROTEGIDA
REHABILITACIÓN
(En Anexo se presenta el texto completo del documento)
Krueger (1991) delimita los grupos de discusión de otros procesos
grupales, en base a una serie de características que los definen: constituyen
una técnica de recogida de datos de naturaleza cualitativa, que reúne a un
número limitado de personas (generalmente entre siete y diez) desconocidas
entre sí y con características homogéneas en relación al tema investigado,
para mantener una discusión guiada en un clima permisivo, no directivo.
La literatura anglosajona recoge esta técnica con las denominaciones
de "focusgroup" o "group interview". Para algunos, los grupos de discusión, junto
con técnicas grupales tales como el torbellino de ideas, los grupos Delfos,
grupos nominales, etc., constituirían modalidades de la entrevista de grupo
(Frey y Fontana, 1991). Sin embargo, autores como Watts y Ebbut (1987)
reconocen la singularidad de los procesos que tienen lugar en un grupo de
discusión, en el que en realidad, se trata de "establecer y facilitar una discusión
y no entrevistar al grupo", por lo que resulta oportuno marcar diferencias
respecto a la mera adición de entrevistas individuales que sugiere el término
entrevista de grupo.
32
Para alcanzar estos objetivos se organizó la logística del desplazamiento
para la asistencia de los expertos de modo que todos pudieran darse cita de
manera simultánea para una sesión de trabajo desde las 9:30 horas hasta las
19:00 horas en una sala neutral con las características adecuadas de
comodidad y cercanía entre todos los participantes, de modo que pudieran
escucharse e interactuar con soltura. El desconocimiento entre los miembros
posibilitaba que éstos hablaran libre y francamente, propiciándose las mejores
condiciones para la extracción de propuestas ajustadas a sus verdaderos
pensamientos y creencias.
Conseguir la asistencia real de todos los expertos suponía además, poner
en práctica estrategias adicionales al simple contacto telefónico o por escrito,
y de hecho, la mayoría de los grupos de discusión como es este caso recurren a
incentivos económicos, que compensen a las personas el esfuerzo o los gastos
realizados para desplazarse hasta el lugar de la reunión.
FASE 4. REALIZACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN EVALUATIVA.
Actividad 1.Trabajo directo con los expertos, promoviendo la comunicación
entre participantes para generar la mayor cantidad de información en relación
con actitudes, conocimientos y experiencias.
4.1. Trabajo con los expertos
El papel del moderador durante la reunión, según el enfoque adoptado
y la cuestión de investigación, se desarrolló a través de la formulación de un
guión de cuestiones abiertas, cuidadosamente pensadas, que sirvieron de hilo
conductor de la discusión a lo largo de la sesión de trabajo estructurada en
varios bloques temáticos.
Para ello se elaboró un guión del debate que canalizara una discusión
libre y al mismo tiempo permitiera dirigirla hacia una particular dirección de
acuerdo con los temas que convenía tocar.
En este sentido el moderador contaba con una lista de tópicos que
interesaba abordar, más que con un guión rígidamente estructurado, creando
siempre el ambiente relajado necesario para que los sujetos hablen con
libertad.
33
Guión del grupo de debate
SECUENCIA DE TRABAJO FOCUS
6 de febrero de 2012
9,30 – 9,45: Bienvenida. Introducción a cargo del director de la investigación,
José Moreno Rojas. Auto presentación por parte de los asistentes.
9,45 – 10,15: TEMA 1.- PAPEL A DESEMPEÑAR POR EL SECTOR PÚBLICO EN ESTE
TERRENO
Razones para justificar la intervención pública.
Cuestiones sobre las que los participantes deberán pronunciarse:
•
•
•
¿Deben separarse las medidas de intervención pública
destinadas a apoyar al sector inmobiliario desde el punto
de vista económico de aquellas otras orientadas a facilitar
el acceso a vivienda digna por parte de los ciudadanos?
¿Cuál debe ser la tendencia en los próximos años en
relación con la intervención pública en este terreno? ¿Debe
aumentarse el gasto público en materia de vivienda?
En términos generales, ¿qué tipo de actuaciones resulta
más
conveniente?
¿Actuaciones
de
carácter
indiscriminado o utilización de mecanismos selectivos que
tengan en cuenta las circunstancias socio-económicas?
¿Mejor ayudas directas, al tener carácter más progresivo?
10,15 – 11,00 // 11,30 – 12,00: TEMA 2.- ALQUILER VERSUS PROPIEDAD
•
•
•
•
•
•
•
•
•
¿Es necesario cambiar la cultura tradicional que prima el
acceso a la vivienda mediante la propiedad de la misma
frente a la opción del alquiler?
Medidas fiscales, tanto para personas físicas como para
sociedades.
Medidas que penalicen la posesión de viviendas
desocupadas y que puedan incentivar su alquiler.
Ayudas directas a arrendatarios y arrendadores.
Ayudas directas a promotores de viviendas en alquiler.
Papel de la intermediación pública en el mercado de
alquiler.
Edificación directa por el sector público de viviendas en
alquiler.
Fórmulas de propiedad compartida entre administraciones
públicas e inquilinos.
Posibilidades de colaboración público-privada.
34
•
•
Otras reformas de índole legal, por ejemplo respecto a la
normativa de arrendamientos o las reservas de viviendas en
alquiler.
Análisis de otras formas de acceso a la vivienda distintas a
la propiedad y el alquiler.
12,00 – 12,45: TEMA 3.- EL PAPEL DE LAS AYUDAS EN FORMA DE BENEFICIOS
FISCALES
•
•
•
•
•
•
•
Mantenimiento o no de deducciones en IRPF ligadas a la
adquisición de vivienda. Posibilidades de modulación de
estas deducciones en función de circunstancias
económicas y familiares, así como posibilidad de
considerar la adquisición de viviendas nuevas o usadas.
Tratamiento también en IRPF de las ganancias patrimoniales
derivadas de la transmisión de viviendas distintas a la
habitual.
Posibles medidas en IVA. ¿Mantenimiento tipo 4%?
Impuesto sobre Sociedades: Libertad de amortización,
exención por reinversión, disminución tipo impositivo para
entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda,
flexibilización de los requisitos para que una insolvencia dé
lugar a un gasto deducible.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados.
12,45 – 13,30: TEMA 4.- FINANCIACIÓN
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Reestructuración de préstamos hipotecarios.
Préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo.
Cobertura de riesgos de tipos de interés.
El papel del Instituto de Crédito Oficial.
Ratio préstamo / valor (Loan toValue).
Otros ratios, tales como el que mide la relación entre deuda
hipotecaria e ingresos anuales (debttoincome, DTI) o el
ratio de endeudamiento o esfuerzo, que establece el
porcentaje que representan los pagos del préstamo
hipotecario que deberá realizar una persona respecto a sus
ingresos o renta percibida.
Moratoria hipotecaria para personas en situación de
desempleo.
Relación entidades financieras / sociedades tasadoras.
Cláusulas suelo en hipotecas.
Efectos para las entidades financieras de los cambios
regulatorios.
35
13,30 – 14,30: TEMA 5.- DACIÓN EN PAGO
•
•
•
•
•
•
Efectos sobre las tasaciones.
Efectos sobre el riesgo.
Efectos sobre las condiciones de acceso al crédito.
Efectos sobre oferta, demanda y precios.
Efectos sobre la solvencia de las entidades financieras.
Incentivos para la adopción de la dación en pago.
16,00 – 16,45: TEMA 6.- SUELO
•
•
•
•
•
•
•
Problemática de la valoración del suelo. Efectos de la
prórroga establecida por el Real Decreto-ley 20/2011, de 30
de diciembre.
Relación entre precio del suelo y de la vivienda.
Disponibilidad de suelo. Efectos de la consideración de
todo el suelo como urbanizable excepto el especialmente
protegido.
Medidas para agilizar los procesos de formación,
transformación y creación del suelo disponible.
Efectos de la coexistencia de normativa de distintos
ámbitos.
Efectos de la problemática de la financiación municipal.
El papel de las reservas de suelo. Los patrimonios públicos
de suelo.
16,45 – 17,30: TEMA 7.- VIVIENDA PROTEGIDA
•
•
•
•
•
Ventajas e inconvenientes de la vivienda protegida.
Posibilidad de reducir o incluso suprimir la vivienda
protegida en su forma de tenencia en propiedad,
fomentando el alquiler.
Registro único de demandantes.
Colectividades a las que deben dirigirse las viviendas
protegidas. Mecanismos de control.
Presencia de la administración en las transmisiones de
viviendas protegidas.
18,00 – 19,00: TEMA 8.- REHABILITACIÓN
•
•
Medidas para el fomento de actuaciones de rehabilitación,
que pueden vincularse a la mejora de la eficiencia
energética u otros requisitos, como la mejora de la
accesibilidad:
Subvenciones.
36
•
•
Ventajas fiscales.
Préstamos en condiciones ventajosas.
Actividad 2.Sistematización de las aportaciones de los expertos mediante el
análisis de las mismas.
4.2. Registro de las aportaciones de los expertos
Un Grupo Focal busca la interacción entre los participantes como
método para generar información. El Grupo Focal lo constituye un número
limitado de personas, en el caso de la presente investigación fueron 14
participantes e implica un proceso lingüístico de producción de datos en una
situación de interacción verbal. Los datos producidos por el grupo de discusión
consistieron en un discurso oral, que quedó registrado mediante una grabadora
y transcrito mecanográficamente, resultando el texto para analizar.
La observación de los participantes durante la interacción grupal también
aportó datos adicionales. Por esta razón, se optó por la presencia en el lugar de
reunión de otra persona además del moderador, que asumiría entre sus
funciones la observación de los sujetos para obtener datos adicionales, el
manejo de los aparatos de registro o la posterior colaboración en el análisis del
discurso. Sin embargo, trabajos empíricos han confirmado que la presencia de
un observador, incluso aunque no pronuncie palabra alguna, ejerce un
importante efecto sobre el modo en que se produce el discurso.
FASE 5. FASE DE RESULTADOS Y PROPUESTAS.
Actividad 1. Sistematización de las aportaciones de los expertos mediante el
análisis de las mismas.
5.1. Sistematización de las aportaciones
La codificación de los datos y el agrupamiento por categorías permitió
explorar el contenido expresado acerca de cada uno de los aspectos del tema
discutido. La exposición ordenada de lo manifestado acerca de estos temas, se
ha apoyado en la presentación de aquellas citas textuales en las que las ideas
claves del discurso quedaron capturadas.
En cualquier caso, el análisis y la sistematización de las aportaciones realizadas
también ha estado centrado en los elementos que atrajeron la atención del
equipo de investigación por su especial relevancia para el tema en estudio,
procediendo a relacionar lo expresado por los sujetos con procesos y
elementos de la dinámica presente en el contexto social del grupo.
Actividad 2. Elaboración de propuestas de líneas de actuación simultáneas y
compatibles (incluyendo la regulación e incentivos para la aplicación de la
dación de pago).
37
Actividad 3. Realización del informe final.
Las aportaciones de este grupo de expertos y las conclusiones obtenidas en el
Seminario forman parte del resultado final del trabajo.
Elaboración del informe conteniendo las propuestas que constituyen el objeto
del contrato.
5.2. Informe final
La última parte del trabajo de investigación corresponde a la realización
del informe final,
fruto de las fases anteriormente descritas: una fase
documental y una fase experimental, en la que se ha desarrollado el trabajo de
obtención de información relativa a política de vivienda, con especial énfasis
en el capítulo de financiación; análisis y tratamiento de dicha información, así
como organización de un Grupo Focal de ámbito nacional de expertos en la
materia.
Dicho informe está estructurado en 4 Capítulos:
Capítulo 1. INTRODUCCIÓN. UNA APROXIMACIÓN A LA PROBLEMÁTICA DE LA
VIVIENDA
Capítulo 2.- EVOLUCIÓN RECIENTE DEL SECTOR Y SITUACIÓN ACTUAL
Capítulo 3. PLANTEAMIENTO Y ANÁLISIS DE PROPUESTAS
3.3.- ACCESO A LA VIVIENDA MEDIANTELA PROPIEDAD Y MEDIANTE EL
ALQUILER
alquiler
38
Naturaleza Urbana
3.4.7.- Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos
Capítulo 4.- CONCLUSIONES Y PROPUESTAS
ALQUILER
39
II. RESUMEN
EJECUTIVO
OBJETIVOS GENERALES
La situación del sector inmobiliario justifica el interés de la Consejería de
Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía por articular nuevas líneas
de actuación en política de vivienda, en el ámbito económico-financiero, con
el objetivo de favorecer la recuperación del sector, lo cual redundará tanto en
incrementar las posibilidades de acceso a la vivienda para importantes
sectores de población como en la mejora de la situación económica general.
El objetivo general de la presente investigación, por tanto, es el de
presentar un abanico de propuestas novedosas de medidas económicofinancieras de política de vivienda, en orden a conseguir los objetivos
mencionados en el párrafo anterior.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
La política de vivienda dispone de diversos tipos de instrumentos,
persiguiendo objetivos de tipo social, macroeconómico y urbanístico. Por ello,
los objetivos específicos de la investigación "Nuevas propuestas EconómicoFinancieras para el sector inmobiliario" tienen que ver con la amplia gama de
estas herramientas, de manera que se proponen medidas relativas a vivienda
protegida y libre, fiscalidad, regulación de alquileres, urbanismo, financiación,
rehabilitación…
El enfoque desde el que se proponen estas medidas es tanto público
como privado, pues la intervención pública tiene un relevante papel en este
sector pero la iniciativa privada no deja de ser por ello un elemento clave para
el mismo.
Dentro de las propuestas que se presentan se distingue entre la nueva
construcción y la rehabilitación y también se distingue en función del tipo de
acceso al uso de la vivienda, es decir, propiedad, alquiler u otras fórmulas
intermedias. En este sentido hay que destacar que en una situación como la
actual la potenciación del mercado de alquiler debe contemplarse como una
oportunidad interesante, máxime si tenemos en cuenta la existencia de una
demanda significativa por parte de las capas más jóvenes de la población,
con salarios escasos y empleos poco estables. Por otra parte, entendemos que
un mercado de vivienda en alquiler robusto facilita la movilidad de los
trabajadores, aspecto éste significativo en la lucha contra el desempleo.
43
Otro aspecto que se considera es el relativo a medidas destinadas a
apoyar a aquellas familias que se encuentran en dificultades, como
consecuencia de la actual situación económica, para hacer frente a las
deudas asumidas como consecuencia de la adquisición de vivienda.
Ante la grave situación que atraviesa el empresariado de este sector una
parte significativa de las medidas que se proponen en esta investigación está
dirigida a las empresas del mismo, con el objetivo básico de conseguir la
recuperación de su actividad.
METODOLOGÍA
La investigación se ha apoyado en dos ejes fundamentales: uno
documental y otro experimental. Se ha realizado una revisión teóricoconceptual de conceptos y variables y se han analizado las investigaciones
realizadas hasta el momento en España en relación al sector inmobiliario con el
objeto de situar el estado de la cuestión, examinándose todas aquellas fuentes
de datos susceptibles de ser empleadas en la investigación.
La segunda parte de la investigación ha comprendido el acercamiento
a la realidad del sector a través de la recogida de las opiniones de expertos y
sectores sociales de interés, previamente seleccionados por su cualificación
para realizar aportaciones sobre el objeto de la investigación. El objetivo ha
sido confrontar los aspectos teóricos con los prácticos para poder extraer
conclusiones y propuestas en materia económico-financiera orientadas a
favorecer la recuperación de la actividad productiva.
El esquema metodológico se ha dividido en cinco fases concretas: (1)
fase documental; (2) fase de análisis de la información; (3) fase de preparación
de la investigación cualitativa; (4) fase de realización de la investigación
evaluativa y (5) fase de resultados y propuestas.
La parte teórica de la investigación comprende las fases 1 y 2, mientras
que la parte experimental abarca las fases 3, 4 y 5.
En esta segunda parte experimental es importante destacar el empleo
de la metodología de los Grupos Focales o focus group. Esta metodología
recaba información cualitativa para indagar en las actitudes y opiniones de los
El grupo de expertos que se ha convocado al mismo ha sido de carácter
multidisciplinar, formando parte del mismo personas de distintos ámbitos:
empresas del sector, instituciones financieras, Universidad, Administraciones
Públicas, agentes económicos y sociales…
El Grupo Focal ha realizado una función de siembra de ideas y
propuestas, aprovechando para ello la experiencia tanto académica como
profesional de los expertos asistentes. En el mismo han convergido distintos
enfoques para las cuestiones planteadas, percibiéndose y reconociéndose en
el seno del mismo las características esenciales de los problemas existentes,
identificándose propuestas de solución.
44
Lógicamente, entre las tareas a desarrollar correspondientes al Grupo
Focal se encontraron las de identificación de los expertos, contacto con los
mismos y elaboración del informe base que sirvió como punto de partida para
el desarrollo del mismo. Este informe base, confeccionado por el equipo
investigador, contuvo una descripción de la evolución reciente del sector y de
la situación actual, así como una reflexión acerca de las grandes líneas de
actuación en materia económico-financiera que podrían servir como punto de
partida para relanzar la actividad en este terreno. Esas grandes líneas de
actuación fueron analizadas por el equipo de expertos, que a su vez aportaron
sus propias opiniones y propuestas.
En general, el trabajo se ha desarrollado en torno a los siguientes ejes:
•
•
•
•
Obtención de información relativa a política de vivienda.
Análisis y tratamiento de dicha información, con el objetivo de realizar
una presentación descriptiva del estado de la cuestión.
Organización de un Grupo Focal de ámbito nacional de expertos en la
materia. Las aportaciones de este grupo de expertos y las conclusiones
obtenidas en el Seminario forman parte del resultado final del trabajo.
Elaboración del informe conteniendo las propuestas que constituyen el
objeto del contrato.
CAPÍTULO
1.
INTRODUCCIÓN:
PROBLEMÁTICA DE LA VIVIENDA.
UNA
APROXIMACIÓN
A
LA
Para la gran mayoría de los ciudadanos el acceso a la vivienda
constituye una de sus principales preocupaciones, dado el relevante papel que
desempeña la misma para conseguir el desarrollo armónico de la persona y su
realización individual, familiar, social y laboral.
La evolución reciente y la situación actual del sector inmobiliario
presentan determinadas características que, entre otras consecuencias, han
traído consigo un notable aumento de las dificultades para el acceso a la
vivienda para amplios sectores de la población.
Por otra parte, el sector inmobiliario desempeña un papel trascendente
desde el punto de vista económico por diversos motivos, entre los que destaca
su contribución al crecimiento y a la generación de empleo, por lo que su
actual situación de postración justifica la necesidad de diseñar e implementar
medidas que puedan contribuir a su reactivación.
Desde un punto de vista normativo el derecho a la vivienda digna está
conceptuado como parte de los derechos humanos, especialmente de los
derechos de tipo económico, social y cultural, lo cual implica el trascendente
papel desempeñado por las políticas públicas en aras a conseguir la
concreción real de tales derechos, de manera que no se queden en simples
declaraciones enunciativas de buenas intenciones.
45
La aparición del concepto de Estado Social de Derecho y la
consideración de la dimensión social de la propiedad hace que la vivienda se
empiece a incluir entre los derechos sociales, pasando de una dimensión
privada a otra de marcado carácter público.
Por otra parte, resulta sobradamente conocido el hecho de que la
vivienda es un bien con especiales características, tales como su elevada
duración en el tiempo, su carácter heterogéneo e inamovible, su alto valor en
relación con los ingresos familiares, la fuerte influencia de los costes de
financiación en su adquisición… A estas características debe añadirse el hecho
de que numerosos agentes económicos perciben que la vivienda, además de
proporcionar servicios, es también un bien de inversión. Estas circunstancias
traen consigo dificultades importantes para el acceso a la vivienda para
amplias capas de la población. En el caso español, si se considera que el
régimen más común de tenencia de la vivienda habitual es el de propiedad,
resulta fácil concluir que esta situación genera una fragmentación de la
población. Existen sectores sociales que pueden acceder a una vivienda, aun
cuando los precios de mercado sean elevados, y existen otros para los que este
acceso se convierte en una empresa prácticamente imposible, de manera que
podría decirse que quedan expulsados del mercado.
Igualmente es necesario hacer hincapié en el hecho de que la vivienda
es un activo extremadamente complejo, susceptible de ser analizado desde
diversos puntos de vista: social, cultural, económico, territorial, político…
CAPÍTULO 2. EVOLUCIÓN RECIENTE DEL SECTOR Y SITUACIÓN ACTUAL
La evolución reciente del sector ha estado marcada por una época de
auge inmobiliario experimentado entre 1997 y 2007, que coincidió con el gran
crecimiento del crédito inmobiliario y con los bajos tipos de interés posteriores al
ingreso de España en la Unión Económica y Monetaria. Esta fase de auge
propició la construcción de un número de viviendas muy elevado, superior al
incremento del número de hogares en nuestro país, así como un espectacular
incremento del precio de la vivienda. Adicionalmente se produjo un proceso
de transformación de una enorme cantidad de suelo rústico. Asimismo la
expansión se tradujo en una importante contribución del sector de la
construcción al crecimiento económico español.
Buena parte del aumento de precios vino dado por la existencia de un
componente puramente especulativo, derivado de las expectativas futuras de
revalorización, de manera que el valor de la vivienda como bien de inversión
pasó a desempeñar un papel muy relevante. Como consecuencia de este
proceso, la población más desfavorecida fue experimentando dificultades
crecientes para el acceso a la vivienda.
Esta evolución reciente ha estado determinada por diversos factores:
demográficos, financieros, fiscales, económicos, legales, culturales y sociales.
46
La situación actual se caracteriza por:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Existencia de un parque sobredimensionado. Elevado número de
viviendas desocupadas.
vivienda, junto a una acusada debilidad del mercado de alquiler.
Escaso peso de la rehabilitación de viviendas y edificios.
Ralentización de la actividad, con una notable caída de la producción y
de las ventas y disminución de la concesión de créditos.
Fuerte descenso de la demanda como consecuencia de la caída del
empleo y de las restricciones crediticias.
Disminución de los precios de la vivienda.
Deterioro muy notable del empleo en el sector y fuerte descenso del
número de empresas que operan en el mismo.
Disminución de la inversión en vivienda.
Elevado endeudamiento tanto de familias como de empresas.
Aumento significativo del número de personas con dificultades para
hacer frente a sus obligaciones hipotecarias.
CAPÍTULO 3. PLANTEAMIENTO Y ANÁLISIS DE PROPUESTAS
Las reflexiones y propuestas que se presentan en este capítulo parten de
la base de nuestro convencimiento acerca de que todos los instrumentos que
conforman la política de vivienda presentan como objetivo último fundamental
facilitar y promover el acceso a la vivienda de los sectores sociales que
presentan mayores dificultades para conseguir dicho acceso, con un nivel de
esfuerzo necesario asumible.
La intervención pública en materia de vivienda se justifica en base a
distintos argumentos:
•
•
•
Razones de eficiencia, dada la existencias de anomalías en el mercado.
Razones de equidad, derivadas de la escasez de vivienda y su desigual
distribución en cantidad y calidad.
Razones relacionadas con la atenuación de los ciclos económicos.
Las razones enunciadas anteriormente justifican sobradamente la
intervención pública en este ámbito. Las especiales circunstancias por las que
atraviesa en estos momentos el sector incluso hacen más necesario si cabe que
los poderes públicos adopten un papel protagonista y de liderazgo.
47
Los principales rasgos de la intervención pública en materia de vivienda
en los últimos años son:
•
•
•
•
•
•
Creciente importancia de las ayudas orientadas a la demanda.
Consideración también creciente de las características personales de los
beneficiarios de las ayudas.
Por el contrario, las ayudas de carácter fiscal no han tenido el mismo
carácter personal, pues se han percibido básicamente por el hecho de
haber adquirido una vivienda y no por las características
socioeconómicas de los adquirentes.
Progresiva diversificación de las actuaciones protegibles.
Numerosas novedades y cambios legislativos, que han afectado a
materias tales como suelo y ordenación urbana, arrendamientos
urbanos, mercado hipotecario y regulación del proceso edificatorio.
Aparición de las Comunidades Autónomas como agente público activo
en política de vivienda.
Pueden distinguirse dos grandes bloques cuando hablamos de instrumentos
de actuación en política pública de vivienda: las medidas reguladoras y las
medidas presupuestarias.
Las medidas reguladoras se plantean
macroeconómicos, urbanísticos y sociales.
tres
tipos
de
objetivos:
Las medidas presupuestarias se reflejan en los presupuestos públicos y suelen
articularse a través de planes plurianuales de vivienda. Estas medidas se
pueden clasificar en intervenciones que implican gasto público directo e
intervenciones que implican gasto público indirecto.
En general, existe consenso a la hora de indicar que las ayudas directas
suelen ser más personalizadas que las indirectas, teniendo un carácter más
progresivo, pues se suelen dirigir a las familias con menor nivel de ingresos.
Entre las conclusiones obtenidas destacamos las siguientes:
 Las medidas de política de vivienda no deben ser indiscriminadas sino
selectivas, considerando circunstancias económicas y personales. En
este sentido, las ayudas indirectas en forma de beneficios fiscales deben
diseñarse cuidadosamente, para evitar que tengan efectos regresivos.
 Es necesario que permanezcan las ayudas directas, aunque con
matices. Deben potenciarse las ayudas no permanentes, reintegrables si
mejora la situación económica del beneficiario, yendo por tanto a un
modelo de ayuda de carácter más subjetivo.
 Con carácter transitorio, mientras continúe la actual situación, es
conveniente establecer ayudas directas al sector inmobiliario para
facilitar su recuperación.
48
 Cuando mejor se ha garantizado el derecho a la vivienda es cuando se
ha producido participación directa pública en la promoción de
vivienda. Las políticas exitosas en materia de vivienda y suelo se
caracterizan por la intervención pública, que permite abaratar el precio
de la vivienda y del suelo.
ALQUILER
Los argumentos a favor de uno y otro régimen de acceso a la vivienda son
variados. En cualquier caso resulta indudable que en la actualidad existe un
claro desequilibrio en el régimen de acceso a la vivienda a favor del acceso en
propiedad, con las correspondientes consecuencias en aspectos tales como
planificación urbana, movilidad laboral, pautas de consumo, distribución de la
renta, etc. Por ejemplo, la debilidad del mercado de viviendas en alquiler tiene
consecuencias negativas, entre las que destaca la restricción que representa
para la movilidad de los trabajadores, con el consiguiente efecto de una
reducción de la eficiencia de la economía e incremento de la tasa de paro. Sin
embargo, por diversas razones, las políticas públicas desde los años sesenta del
siglo pasado han incentivado preferentemente la vivienda en propiedad.
Desde el punto de vista europeo en este asunto se observan dos grupos
extremos: por un lado Alemania, Austria, Holanda, Dinamarca y Francia con
niveles de ocupación en propiedad relativamente bajos y, por otro, los países
del sur de Europa e Irlanda, en los que el porcentaje de ocupación en
propiedad es muy alto.
En nuestra opinión el papel de los poderes públicos resulta determinante en
cuanto a hacer más o menos atractivas estas opciones a los ciudadanos, aun
cuando sin duda no deben minusvalorarse los condicionantes de tipo cultural y
social. En este sentido hay un consenso generalizado en cuanto a la
conveniencia de potenciar el alquiler de viviendas y son numerosos los
pronunciamientos públicos que así lo manifiestan.
En el trabajo se analizan diversas propuestas para el fortalecimiento del
mercado de alquiler, entre las que destacamos:
 Con carácter temporal, exención en el Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas de los rendimientos derivados del arrendamiento
de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual.
 Incremento de la imputación de renta en el Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas por la propiedad de una vivienda
desocupada, como medida de estímulo a la puesta en el mercado
de vivienda destinada al alquiler.
 Deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para
la adquisición de una vivienda con destino al alquiler.
 Mejora del régimen especial del Impuesto sobre Sociedades relativo
a entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
49
 Incremento de la posibilidad de recargo en el Impuesto sobre Bienes
Inmuebles para el caso de inmuebles de uso residencial que se
encuentren desocupados con carácter permanente, junto a
bonificaciones en el mencionado impuesto para los inmuebles
arrendados.
 Puesta en práctica del conocido como contrato de rehabilitación,
por el que en determinados casos la Administración puede realizar
subsidiariamente obras en un inmueble, a cambio de su uso durante
un cierto período de tiempo.
 Ampliación, tanto a nivel estatal como autonómico, de la deducción
por alquiler de vivienda habitual en sus aspectos fundamentales.
 Incremento de ayudas directas para arrendatarios y arrendadores.
 Articulación de ayudas públicas para la suscripción de seguros de
caución.
 Subvenciones destinadas a promotores con stock de vivienda sin
vender con el objetivo de que dichas promociones se incorporen al
mercado de alquiler.
 Potenciación de una sociedad pública específica para la promoción
de viviendas protegidas en régimen de alquiler.
 Utilización de fórmulas de colaboración público-privada, como el
régimen de concesión de obra pública.
 Utilización del derecho de superficie como mecanismo que permita
sacar al mercado viviendas en alquiler a precio reducido.
 Posibilidad de creación de un organismo de titularidad pública y
gestión privada que adquiriera, con el correspondiente descuento,
parte del stock de vivienda para destinarlo al alquiler. La financiación
podría ser con deuda pública.
Mediante los beneficios fiscales se intenta promover un determinado
comportamiento por parte de los contribuyentes o subvencionar a ciertos
sectores de población o actividades económicas. Entendemos que no debe
renunciarse al instrumento fiscal a la hora de implementar medidas de índole
económica y financiera con objeto de reactivar el sector. Nuestra reflexión se
dirige fundamentalmente a proponer modificaciones en el diseño de estos
beneficios fiscales en aras a conseguir el objetivo deseado. Indudablemente la
existencia de beneficios fiscales tiene como consecuencia un menor volumen
de ingresos públicos, de manera que resulta clave la graduación de dichos
beneficios para conseguir el mayor grado de eficiencia posible, prestando
especial atención a las personas más desfavorecidas económicamente.
Entre las propuestas que se presentan y analizan
correspondiente a este ámbito destacamos las siguientes:
en
el
trabajo
50
 Mantenimiento de la deducción en el Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas de la deducción por inversión en vivienda habitual,
estableciendo límites de renta y teniendo en cuenta circunstancias
familiares. También se pueden establecer limitaciones a la deducción
cuando el valor del inmueble transmitido supere un cierto importe. Los
recursos financieros generados por esta limitación en la deducción
podrán destinarse a financiar una ampliación de la deducción por
alquiler. El objetivo en cualquier caso es que el beneficio fiscal tenga un
carácter selectivo y no indiscriminado, de manera que pueda disfrutarse
por las familias de niveles de renta más bajos.
 Consideración en esta deducción del carácter nuevo o usado de la
vivienda, fomentando la inversión en vivienda nueva.
 Consideración del tiempo de permanencia de la vivienda enajenada en
el patrimonio del contribuyente a efectos de valorar la ganancia
patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
producida en la transmisión, beneficiando aquellas situaciones en las
que la vivienda permanece de modo duradero y penalizando las
situaciones contrarias, desincentivando así comportamientos de tipo
especulativo.
 Ampliación del plazo aplicable a la cuentas de ahorro-vivienda.
 Mantenimiento en el tiempo de la aplicación en el Impuesto sobre el
Valor Añadido del tipo reducido del 4% para las entregas de edificios o
partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas.
 Posibilidad de modulación de este tipo reducido, de manera que se
aplicara a transmisiones que no superen determinado importe o se
aplicara a personas que no superaran determinados niveles de ingresos,
que podrían ser los que se tienen en cuenta para poder acceder a
viviendas de protección pública.
 Sustitución de la actual deducción por reinversión prevista en el artículo
42 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades por una
exención por reinversión en los casos en los que se enajene por parte de
la sociedad una vivienda y se reinvierta en otra u otras el importe
obtenido en dicha enajenación.
 Establecimiento de deducciones en el Impuesto sobre Sociedades para
empresas y entidades financieras que financien vivienda protegida para
alquiler.
 Bonificaciones adicionales en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para
las viviendas habituales, teniendo en cuenta las circunstancias
económicas de los sujetos pasivos y también las circunstancias
personales, como por ejemplo la situación de jubilación, que podría dar
lugar a una exención. Consideración en este impuesto de las
circunstancias económicas del titular de la vivienda.
51
 Reducción en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando se
produzca una transmisión mortis-causa no sólo de la vivienda habitual,
sino de una vivienda que estuviera en régimen de alquiler, exigiendo al
adquirente contrapartidas en cuanto al mantenimiento temporal de
dicha situación.
 Exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados para las transmisiones de vivienda, sean de
protección pública o no, siempre que el adquirente cumpla los requisitos
económicos exigidos para acceder a una vivienda de protección
pública.
La evolución reciente y la situación actual del mercado de financiación
de la vivienda han estado marcadas por diversas circunstancias, tales como:
•
•
•
•
•
•
Elevado crecimiento de los precios de la vivienda.
Crisis global de liquidez generada por el fenómeno de las hipotecas
subprime norteamericanas.
Crisis económica de ámbito nacional, que ha generado aumento del
desempleo y por tanto notables dificultades en muchos ciudadanos
para hacer frente a las deudas asumidas como consecuencia de la
adquisición de la vivienda.
Alto porcentaje de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable.
Elevado peso dentro del balance de las entidades financieras de la
financiación a la construcción y a las actividades inmobiliarias.
Cambios regulatorios, entre los que destaca la reciente promulgación
del Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del
sector financiero.
Algunas de las conclusiones obtenidas en este apartado del trabajo son
las siguientes:
 La directiva europea del crédito responsable va a limitar la capacidad
de las entidades financieras en cuanto a la concesión de créditos, al
restringirse los porcentajes de financiación, las tasas de esfuerzo… El ratio
loan to value (LTV) en el muy corto plazo va a estar por debajo del 80%.
 Deberían evitarse, incluso mediante restricciones legales, situaciones de
financiación ajena al 100%. Por tanto, es imprescindible volver a
prácticas bancarias más prudentes.
 Importancia del papel a desempeñar por el Instituto de Crédito Oficial,
no como sustituto pero sí como complemento de la banca. Parece claro
que en ausencia de banca pública este organismo debe tener un papel
protagonista en la financiación de la vivienda protegida.
52
 El resultado final del proceso de concentración que se está produciendo
en el sistema financiero, junto a otras circunstancias de índole
económica, social y laboral, puede generar una situación de exclusión
bancaria para algunos sectores de población, de manera que la banca
pública puede desempeñar un papel relevante ante esta tesitura.
 Es posible que el aumento de provisiones derivado de la reforma
financiera traiga consigo una disminución de precios.
En cuanto a las propuestas que se efectúan en este ámbito destacamos las
siguientes:
 Ampliar, flexibilizar y abaratar al máximo las
reestructuración de todos los préstamos hipotecarios.
posibilidades
de
 Fomento de los préstamos hipotecarios con cobertura de riesgos de tipo
de interés. Ayudas públicas para la cobertura de dichos riesgos.
 Fomento de préstamos hipotecarios con tipo de interés fijo. Ayudas para
suscribir seguros de cancelación anticipada.
 En los préstamos con tipo de interés variable se propone que las
revisiones de tipos se realicen a plazos más largos, para conseguir mayor
estabilidad.
 Cuando el préstamo sea con tipo de interés variable se propone la
utilización de una modalidad por la cual se revise no la cantidad sino el
plazo, con el objetivo de aumentar la tranquilidad y seguridad en el
prestatario.
 Utilización de contratos de préstamo mixtos, de manera que el tipo de
interés sea fijo en los primeros años para pasar a variable posteriormente,
cuando el tipo de interés no tenga tanta incidencia en la cuota.
 Creación de entidades financieras públicas orientadas a la vivienda,
tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda.
 Establecimiento de límites máximos en el ratio préstamo / valor de los
bienes hipotecados (ratio loan to value, LTV).
 Establecimiento de límites máximos en otros indicadores, tales como el
que mide la relación entre deuda hipotecaria e ingresos anuales (debt
to income, DTI) o el ratio de endeudamiento o esfuerzo, que establece el
porcentaje que representan los pagos del préstamo hipotecario que
deberá realizar una persona respecto a sus ingresos o renta percibida.
 Sustitución del mecanismo tradicional de amortización de los préstamos
hipotecarios, el llamado método de amortización francés, por otro en el
que la amortización de capital sea más rápida.
 Fomentar la independencia absoluta entre entidades financieras y
sociedades tasadoras. Creación de una sociedad tasadora de carácter
público para garantizar la objetividad en las tasaciones.
 Establecimiento de incentivos fiscales para entidades financieras en
determinados casos, como por ejemplo las quitas.
53
 Supresión de sistemas de incentivos para ejecutivos de entidades
financieras que fomenten la asunción de riesgos excesivos.
 Eliminación de las llamadas cláusulas suelo en las hipotecas.
Actualmente puede hablarse de una situación de sobreendeudamiento
hipotecario en numerosas familias. Esta situación se deriva del gran incremento
del precio de la vivienda en los últimos años unido a los bajos tipos de interés en
los préstamos hipotecarios y a la relajación de las entidades financieras a la
hora de tener en cuenta los requisitos necesarios para la concesión de dichos
préstamos, lo que trajo consigo un gran crecimiento del crédito bancario. La
irrupción de la crisis económica, con el consiguiente aumento del desempleo,
ha traído consigo graves dificultades en numerosas familias para hacer frente al
pago de sus préstamos, incrementándose exponencialmente el número de
ejecuciones hipotecarias y, por tanto, el riesgo de exclusión social y financiera
de las personas afectadas.
En una situación como la actual, caracterizada por la atonía del
mercado inmobiliario y la pérdida de valor de los inmuebles, la consecuencia
práctica es que en numerosas ocasiones, la pérdida de la vivienda no es
suficiente para hacer frente a la deuda asumida con la entidad financiera,
pues son muy numerosos los casos de viviendas en las que su valor es
actualmente inferior a la deuda hipotecaria, de manera que el deudor debe
seguir respondiendo a la misma con todos sus bienes presentes y futuros. Ante
esta problemática puede surgir la figura de la dación en pago como
mecanismo extintivo de la hipoteca.
En el trabajo se presentan las principales características de esta figura y
se reflexiona acerca de las consecuencias que podría generar su implantación.
Además se analiza el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas
urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Entre las conclusiones obtenidas destacamos:
 Las posibles consecuencias de la generalización del mecanismo de
dación en pago serían.
o
Realización de tasaciones más prudentes.
o
Encarecimiento y endurecimiento general de las condiciones de
acceso al crédito.
o
Los ratios préstamo / valor serían más bajos, en torno al 60%, las
tasas de esfuerzo más moderadas, inferiores al 25% y los plazos de
devolución más cortos.
o
Posible efecto de reducción en el precio de la vivienda ante la
restricción de la capacidad financiera de los demandantes.
o
Posible aparición de insolvencias estratégicas.
o
Deterioro de la solvencia de las entidades financieras.
54
 Adicionalmente, la introducción de la dación en pago con efectos
retroactivos introduciría inseguridad jurídica y pondría en peligro la
solvencia económica del sistema financiero español.
 Resulta imprescindible articular medidas para paliar las consecuencias
de las actuales circunstancias, especialmente en los casos de deudores
de buena fe, afectados por el desempleo u otras circunstancias
imprevisibles cuando contrataron el préstamo hipotecario, por lo que es
necesario incentivar el que las entidades financieras utilicen el
mecanismo de dación en pago u otro tipo de fórmulas dirigidas a
mejorar la situación de sus clientes en dificultades.
 Las medidas previstas en el Real Decreto-ley 6/2012, aun estando
correctamente orientadas, se han diseñado de manera restrictiva en
cuanto a su ámbito de aplicación, excesivamente limitado, y además su
aplicación voluntaria les restará eficacia en cuanto a la consecución de
sus objetivos.
Entre las propuestas que se plantean, mencionamos las siguientes:
 Exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para los casos
en los que se produzca la entrega del inmueble por parte del deudor a
la entidad financiera.
 Tratamiento beneficioso en el Impuesto sobre Sociedades de las
alteraciones patrimoniales que se producen en las entidades financieras
como consecuencia de un proceso de dación en pago.
 Si un inmueble ha sido adjudicado a una entidad financiera y
posteriormente ésta lo vende con plusvalía, la misma debe aplicarse a la
cancelación de la deuda pendiente.
 Vinculación de la concesión de ayudas públicas a entidades financieras
a la presencia de la dación en pago en sus préstamos hipotecarios.
 Elevación del valor mínimo de adjudicación de un inmueble por parte
de la entidad financiera hasta el 80% del valor de tasación que sirvió de
base al préstamo hipotecario.
 Fomento del uso del procedimiento notarial de ejecución extrajudicial.
 Aumento de las cantidades inembargables.
 Protección especial para aquellas viviendas que son la única propiedad
y donde convive el núcleo familiar.
 Fijación de tipos de interés máximos de demora, para proteger al
prestatario. En general, deben evitarse penalizaciones excesivas ante
impagos puntuales.
 Paralización del devengo de intereses durante el desarrollo del proceso.
 Mejora del procedimiento concursal para particulares.
 Destinar una parte del stock de viviendas terminadas no vendidas a
viviendas sociales para familias afectadas por la ejecución de hipotecas,
pactando condiciones con las entidades financieras.
55
Resulta evidente el carácter del suelo como materia prima
imprescindible para la construcción, y por tanto su disponibilidad se encuentra
en el origen de todo el proceso. En este ámbito la intervención pública es
relevante, incidiendo sobre aspectos tales como:
•
•
•
•
El régimen urbanístico del suelo, que define los usos del mismo y los tipos
de suelo o clasificación.
El planeamiento urbanístico, que delimita, mediante planes de
ordenación urbana, los usos y calificación del suelo de un municipio,
área metropolitana, etc.
La valoración de los distintos tipos de suelo, definiendo los criterios para
valorar cada modalidad del mismo.
La gestión urbanística, que se refiere a las fases administrativas que
supone el proceso de promoción y construcción.
Tras el análisis de la problemática del suelo desde diversos puntos de
vista, las conclusiones más relevantes obtenidas han sido:
 La titularidad de la actividad urbanística debe ser pública. Las
administraciones públicas deben velar por un desarrollo urbano
orientado por criterios de racionalidad, de manera que el desarrollo
urbanístico no esté orientado exclusivamente por las fuerzas del
mercado.
 La correlación positiva existente entre precios de suelo y vivienda no
permite afirmar que pueda hablarse de una relación de causalidad.
 Resulta imprescindible una utilización del suelo disponible con criterios de
sostenibilidad, teniendo en cuenta los futuros costes económicos y
ambientales para la comunidad.
 La consideración de todo el suelo como urbanizable excepto el
especialmente protegido no redunda necesariamente en una reducción
de los precios.
 Es necesario agilizar los procesos de formación, transformación y
creación de suelo disponible.
 La coexistencia de diversas legislaciones urbanísticas genera desajustes e
incertidumbres de tipo jurídico y financiero.
 Para evitar que los patrimonios públicos municipales de suelo se
conviertan en instrumentos especulativos es necesaria una mejora en los
mecanismos de la financiación local, pues de lo contrario el
planeamiento urbanístico seguirá siendo percibido como una importante
fuente de financiación.
Las medidas que se proponen en este ámbito son:
 Facilitar al sector promotor acceso a suelo público más barato, con las
consiguientes contrapartidas.
 Conseguir mayor edificabilidad para hacer las parcelas más atractivas,
pudiendo reservarse parcelas para alquiler.
56
 El suelo adquirido obligatoria y gratuitamente por los ayuntamientos,
como adquisición finalista vinculada a las políticas de suelo y vivienda,
no puede usarse especulativamente. Debe ser declarado inenajenable
definitivamente. Los patrimonios municipales de suelo no pueden ser
vendidos y cuando se pongan a disposición privada la titularidad
pública debe estar garantizada.
 Potenciación de la figura del agente urbanizador, persona o empresa
que sin ser propietaria de los terrenos puede urbanizarlos en caso de que
exista inactividad o incumplimiento por parte de los titulares de los
mismos. En cualquier caso, la participación de empresas privadas no
propietarias de suelo en la actividad urbanística debe realizarse bajo
control y supervisión real y efectivo por parte de la administración.
Además el objetivo de beneficio propio de toda actividad empresarial
privada debe subordinarse al cumplimiento de los objetivos públicos.
 Promulgación de una normativa tendente a la armonización de las
legislaciones autonómicas, con el objetivo de unificar la clasificación del
suelo, el planeamiento, el procedimiento de aprobación de los planes y
su contenido, etc.
La vivienda protegida es el instrumento de política de vivienda más
desarrollado en España. En algunas épocas tuvo un papel realmente
protagonista, hasta el punto de que llegó a representar en la década de los
años sesenta del siglo XX más de la mitad de las viviendas iniciadas cada año,
aunque en los últimos tiempos su peso ha descendido notablemente.
Algunos de los rasgos más destacados del sistema de viviendas protegidas
son los siguientes:
•
•
•
•
•
•
Limitación a la superficie máxima de las viviendas de nueva promoción.
Limitación a los precios de venta, en función del llamado “módulo” o
“precio básico”.
Diversidad de actuaciones protegidas.
La posibilidad de acceso a alguna de las actuaciones protegidas se
encuentra limitada por los ingresos familiares.
Se garantiza la financiación crediticia para un número determinado de
actuaciones protegibles. Se establece un sistema de convenios con las
entidades financieras colaboradoras.
Utilización de subsidios y subvenciones, con una cuantía global máxima
para el conjunto del período plurianual.
En el trabajo se analiza el concepto y tipología de la vivienda protegida,
con especial énfasis en la actuación de las comunidades autónomas en este
ámbito. También se hace mención de los controles públicos al acceso y disfrute
de la vivienda protegida.
57
En este apartado las conclusiones más relevantes obtenidas son:
 La tendencia de la política de vivienda en los países de nuestro entorno
se dirige cada vez en mayor medida a la individualización de las ayudas
públicas para la adquisición de viviendas.
 Existen grandes carencias en cuanto a la generación de información en
el ámbito de la vivienda protegida, relativas a demanda de vivienda,
censos de demandantes, censos de viviendas construidas con algún tipo
de ayuda pública, hogares beneficiarios…
 Se hace necesario reforzar los mecanismos de control público relativos al
acceso y disfrute de la vivienda protegida.
 En esta misma línea deben controlarse y restringirse las ventas de
vivienda protegida, por implicar el aprovechamiento privado de
subvenciones públicas e impedir la potenciación de los patrimonios
públicos de suelo.
 Debe replantearse el que estén en manos estatales los fondos destinados
a la financiación pública de vivienda. Conveniencia de la
descentralización de la gestión de estos fondos.
 Dado que son muchas más las personas que cumplen los requisitos para
acceder a vivienda protegida que las viviendas protegidas disponibles,
el acceso a las mismas mediante sorteo puede generar situaciones de
desigualdad, al menos en los municipios de menor demanda.
Como medidas propuestas destacamos:
 Control de la evolución futura de la situación económica del beneficiario
de vivienda protegida, en aras a mejorar la eficiencia.
 Mantenimiento del módulo básico estatal.
 Régimen jurídico de protección pública permanente.
 Elaboración de políticas que dirijan las viviendas libres terminadas hacia
la vivienda protegida.
 Potenciar entre las actuaciones protegibles la venta en derecho de
superficie y en régimen de copropiedad.
Las actividades de rehabilitación y regeneración urbana serán en un
futuro muy próximo, si no lo son ya, elementos clave de la política de vivienda.
Ello es así al tratarse de actividades que se caracterizan por no consumir suelo,
consumir menos energía que la construcción, menos materiales y generar más
trabajo, contribuyendo a mantener en condiciones adecuadas el patrimonio
existente para el uso y disfrute de la población y, por tanto, mejorando la
habitabilidad de las viviendas y la calidad de vida de los ciudadanos.
58
Como consecuencias positivas de la rehabilitación cabe mencionar:
•
•
•
•
•
•
•
Aumento de la eficiencia energética, con el consiguiente efecto positivo
sobre el medio ambiente.
Contribución al mantenimiento y generación de empleo.
Alto nivel de retorno de los recursos públicos invertidos en rehabilitación,
a través de impuestos y menores costes en subsidios de desempleo.
Adaptación a las necesidades de las personas con discapacidad.
Ampliación de la vida útil de los inmuebles.
Mejora de la cohesión social, permitiendo que las personas mayores
continúen en su entorno habitual.
Aumento de las condiciones de accesibilidad y habitabilidad, al
producirse una adecuación a los estándares actuales de calidad y
confort.
Entre las medidas propuestas en este ámbito destacamos:
 A efectos de subvención de la actividad de rehabilitación, hay que
priorizar aquellas actuaciones que redunden en mejora de la eficiencia
energética y mejora de la accesibilidad. En los casos de subvenciones
para la mejora de la eficiencia energética la administración puede
recuperar la totalidad o parte de la ayuda mediante los ahorros
energéticos posteriores a la rehabilitación.
 Establecimiento de una deducción autonómica en el Impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas para esta actividad.
 Exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de las
subvenciones recibidas para la rehabilitación.
 Disminución al 4% del tipo del Impuesto sobre el Valor Añadido aplicable
a esta actividad. Podría incluso eliminarse para determinadas obras que
comportasen ahorros significativos en consumos energéticos o se
ejecutasen en viviendas de alquiler públicas con rentas bajas.
 Extensión de las ayudas a otros tipos de inmuebles, como locales
comerciales, guarderías, colegios, centros deportivos, edificios de
carácter sanitario…
 Utilización de las entidades financieras para poder realizar una entrega
parcial de las subvenciones sin tener que esperar a la finalización de las
actividades de rehabilitación.
 Ante el carácter poliédrico de la actividad de rehabilitación y
regeneración urbana, desde el punto de vista jurídico se considera
necesaria la promulgación de una ley específica para la misma, dada la
complejidad que caracteriza a esta actividad.
 Establecimiento de mecanismos que limiten posibles transmisiones
posteriores a las actuaciones de rehabilitación y regeneración, con el
objetivo de impedir que las plusvalías se privaticen.
 Mejora y desarrollo de productos de financiación destinados a
rehabilitación: créditos a comunidades, avales públicos, micro-créditos.
59
 Control de los efectos posteriores a la rehabilitación. Tras las inversiones
públicas se suele producir un aumento del precio de las viviendas y de
los alquileres. Esto suele producir el abandono de la zona por una parte
de la población residente, que no puede hacer frente al incremento de
precios o incluso a las propias reformas, propiciándose la sustitución por
una nueva población de mayor capacidad económica. En
consecuencia, se hace indispensable una mejor regulación de las
ayudas y control de la subida de los alquileres. A título de ejemplo, en
Dinamarca son los ayuntamientos los que aprueban la subida de los
alquileres. Si es necesario realojar temporalmente a los inquilinos la renta
de tránsito debe ser similar a la inicial, así como la renta final cuando
vuelven al edificio rehabilitado, en caso contrario tienen derecho a una
ayuda de hasta 10 años de duración.
 Facilitar la creación de órganos gestores (públicos o mixtos) de manera
similar a otros existentes para el suelo de extensión (juntas de
compensación, entes de conservación).
 Facilitar las expropiaciones cuando sean necesarias para conseguir la
implantación de equipamientos indispensables, tales como ascensores.
 Cuando la rehabilitación implique mejora de la eficiencia energética y
por tanto ahorros en consumo, hay que usar instrumentos que certifiquen
estos ahorros futuros, que deben servir como garantía para la obtención
de préstamos bancarios, que podrán amortizarse mediante el flujo de
tesorería generado por el ahorro.
 Permitir, cuando sea posible, que las comunidades de vecinos que
afronten actuaciones de rehabilitación obtengan una contraprestación
en especie, que puede articularse mediante un aumento de superficie.
En los casos en los que ese aumento de superficie pudiera rentabilizarse
(por ejemplo, por la generación de un local comercial en los bajos del
edificio) los ingresos obtenidos podrían vincularse al reintegro de ayudas
públicas.
 Realización de auditorías energéticas para los edificios que superen
cierta antigüedad. En los casos en los que se compruebe que el coste de
la rehabilitación puede recuperarse mediante los ahorros energéticos
obtenidos en un plazo prudente de tiempo dicha rehabilitación debe ser
obligatoria.
 Creación de una sociedad pública de rehabilitación, con la función de
servir de ventanilla única y centralizar los procedimientos administrativos
correspondientes.
60
CAPÍTULO 1.
INTRODUCCIÓN: UNA
APROXIMACIÓN A LA
PROBLEMÁTICA DE LA
VIVIENDA
CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN: UNA APROXIMACIÓN A LA PROBLEMÁTICA DE LA
VIVIENDA
1.- INTRODUCCIÓN: UNA APROXIMACIÓN A LA
PROBLEMÁTICA DE LA VIVIENDA
Para la gran mayoría de los ciudadanos el acceso a la vivienda
constituye una de sus principales preocupaciones, dado el relevante papel que
desempeña la misma para conseguir el desarrollo armónico de la persona y su
realización individual, familiar, social y laboral.
La evolución reciente y la situación actual del sector inmobiliario
presentan determinadas características que, entre otras consecuencias, han
traído consigo un notable aumento de las dificultades para el acceso a la
vivienda para amplios sectores de la población, de manera que puede
hablarse de un proceso de segmentación, distinguiéndose entre aquellos
grupos sociales que pueden acceder a una vivienda, pese a los elevados
precios del mercado, y aquellos otros para los que el acceso a la vivienda se
convierte en una empresa prácticamente inviable.
Por otra parte, el sector inmobiliario desempeña un papel trascendente
desde el punto de vista económico por diversos motivos, entre los que destaca
su contribución al crecimiento y a la generación de empleo, por lo que su
actual situación de postración justifica la necesidad de diseñar e implementar
medidas que puedan contribuir a su reactivación, que redundará en una
mejora de la situación económica general y en un incremento de las
posibilidades de acceso a la vivienda para la ciudadanía.
En este sentido, y adoptando ahora una óptica normativa, resulta
obligado hacer mención del artículo 47 de la Constitución española, que
establece textualmente: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una
vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones
necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este
derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general
para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que
genere la acción urbanística de los entes públicos”.
Por su parte, el Estatuto de Autonomía para Andalucía, en su artículo 25,
dispone: “Para favorecer el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda
digna y adecuada, los poderes públicos están obligados a la promoción
pública de la vivienda. La ley regulará el acceso a la misma en condiciones de
igualdad, así como las ayudas que lo faciliten”.
La Ley 1/2010, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía,
señala que la Administración de la Junta de Andalucía y las Administraciones
locales “promoverán el acceso a una vivienda digna y adecuada a través de
una política de actuaciones en materia de vivienda protegida y suelo y de
apoyo a la conservación, mantenimiento, rehabilitación y calidad del parque
de viviendas existente”.
63
VIVIENDA
El artículo 4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley de Suelo, menciona entre los derechos del
ciudadano el de “disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible”.
En esta misma línea el artículo 25 de la Declaración Universal de
Derechos Humanos indica: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida
adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en
especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los
servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de
desempleo, enfermedad, invalidez, viudez y otros casos de pérdida de sus
medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
Igualmente, el tratado de la Unión Europea (Maastricht, 1992), en su
artículo 34.3, afirma: “Con el fin de combatir la exclusión social y la pobreza, la
Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de
vivienda para garantizar una existencia digna a todos aquellos que no
dispongan de recursos suficientes, según las modalidades establecidas por el
Derecho de la Unión y por las legislaciones y prácticas nacionales”.
En la Carta Social Europea, revisada en 1996, se citan los siguientes objetivos
relativos a la vivienda:
•
•
•
•
•
•
Acceso a una vivienda adecuada y asequible.
Reducción del número de personas sin hogar.
Política de vivienda orientada a todas las categorías desfavorecidas.
Procedimientos para limitar el desalojo forzoso.
Igualdad de acceso para los no nacionales a la vivienda social y a
subvenciones para el pago de la vivienda.
Construcción de viviendas y subvenciones para el pago de la
vivienda en función de las necesidades familiares.
Este derecho a la vivienda también se encuentra reconocido en otros
pronunciamientos, tales como el Pacto Internacional de Derechos Económicos,
Sociales y Culturales, el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, la
Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las Formas de
Discriminación Racial, la Convención sobre la Eliminación de todas las Formas
de Discriminación contra la Mujer, la Convención sobre los Derechos del Niño y
la Convención Internacional sobre el Estatuto de los Refugiados.
Esta preocupación generalizada por la problemática de la vivienda es
natural, si tenemos en cuenta que la misma constituye un elemento clave e
imprescindible para conseguir un adecuado desarrollo del ser humano desde la
perspectiva social, cultural, económica… Además, resulta evidente la relación
de la vivienda con la cohesión social y el equilibrio territorial y su utilidad como
instrumento para combatir la exclusión social y la pobreza, tal y como se señala
en el artículo 34.3 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión
Europea y en el II.94.3 del Tratado por el que se establece una Constitución
para Europa.
64
VIVIENDA
La conceptuación del derecho a la vivienda digna como parte de los
cultural, implica el trascendente papel desempeñado por las políticas públicas
en aras a conseguir la concreción real de tales derechos, de manera que no se
queden en simples declaraciones enunciativas de buenas intenciones. La
aparición del concepto de Estado Social de Derecho y la consideración de la
dimensión social de la propiedad hace que la vivienda se empiece a incluir
entre los derechos sociales, pasando de una dimensión privada a otra de
marcado carácter público. No debe olvidarse que la mayoría de los textos
constitucionales de los países de la Unión Europea y de muchos países
iberoamericanos reconocen el derecho a una vivienda digna, pero no como
derecho de índole subjetiva que pueda esgrimirse ante los Tribunales de justicia.
La consideración del derecho a la vivienda en las constituciones es un
fenómeno relativamente reciente en la historia del constitucionalismo
occidental. Se menciona por primera vez en 1917 en la Constitución mexicana
de Querétaro, que en su artículo 123 asignaba a las empresas la obligación de
proporcionar a sus trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas. Una
regulación más amplia aparece en la Constitución de la República Weimar, de
1919, en la que se indicaba que el reparto y la utilización del suelo serían
vigilados por el Estado, de forma que se impidiese el abuso y se tendiese a
proporcionar a todo alemán una morada sana y a todas las familias,
especialmente a las numerosas, una morada y un patrimonio que atendiese a
sus necesidades.
El gran desarrollo de esta preocupación constitucional por la vivienda
comienza a partir de la década de los 70, tomando como punto de partida el
modelo de Estado adoptado por muchos países: el Estado Social de Derecho,
que se caracteriza por el reconocimiento de derechos de contenido
económico y social entre los que destaca el derecho a una vivienda digna.
En cuanto al origen del modelo constitucional de Estado Social de
Derecho, puede afirmarse que se trata de un modelo que aparece en el
constitucionalismo occidental a finales de la segunda posguerra, más
concretamente, en Italia con la Constitución de 1947 y en Alemania con la Ley
Fundamental de Bonn de 1948. Posteriormente, el Estado Social de Derecho
sería reconocido en las Constituciones de España y Portugal de la década de
los 70 y, de forma mucho más reciente, este modelo de Estado ha llegado a
América Latina, Europa Oriental y África. No obstante, esto no implica que
todos los países que han adoptado este modelo de Estado reconozcan en sus
Constituciones el derecho a la vivienda digna; y tampoco que los países que sí
lo hacen garanticen plenamente su satisfacción. No obstante, lo que sí resulta
evidente es su creciente presencia constitucional y, en consecuencia, su
destacada importancia en el derecho comparado (véase cuadro nº 1).
65
VIVIENDA
Cuadro 1. El Derecho a la vivienda en los países europeos
CONSTITUCIÓN
Alemania
Austria
Bélgica
No a nivel federal. Sí en algunos
Länders.
No
“Garantía del derecho a una vivienda
digna”
Bulgaria
No
Chipre
No
Dinamarca
No
Eslovenia
España
“El Estado establece las condiciones
requeridas para que los ciudadanos
accedan a una vivienda adecuada”.
“Todos los españoles tienen derecho a
una vivienda digna y adecuada “
Estonia
Si
Finlandia
“Las autoridades públicas deben
promover el derecho a la vivienda
adecuada para todo el mundo, y el
objetivo de las autoridades públicas es
apoyar a todo el mundo para que por
su propia iniciativa puedan encontrar
una vivienda”.
Francia
No (objetivo de valor constitucional).
Hungría
“El alojamiento para personas sin
hogar y para personas que no tienen
vivienda adecuada es objeto de
especial atención para el Estado
No
Irlanda
No
Italia
“La República favorece el acceso o un
ahorro para la propiedad”
Grecia
Letonia
No
Lituania
Luxemburgo
Malta
Noruega
Si
No
No
Países Bajos
Polonia
Portugal
Reino Unido
República Checa
Suecia
“Las autoridades públicas tienen la
obligación de proveer vivienda
adaptada”
Artículo 75 “Las Autoridades Públicas
deben implementar políticas que
combinen las necesidades de vivienda
de la ciudadanía y en particular,
deben responder a los hogares sin
vivienda, asumiendo la provisión de
vivienda social y favoreciendo que la
ciudadanía compra su vivienda”.
“Todo el mundo tiene el derecho de
una vivienda de tamaño adecuado, en
condiciones sanitarias y de estándar
adecuado y que asegure la intimidad
individual y familiar”.
Obligación de los municipios de
proveer vivienda a las personas
excluídas
Obligación de las regiones a proveer
vivienda
Competencia de los Länder
Obligación de los municipios a proveer
vivienda
Los Municipios son los responsables de
los problemas de vivienda
No
vivienda a la población con necesidad.
No
No
Si
Si
Si
No
Si
No
No
Si
Los municipios son los responsables de
mejorar las condiciones de las viviendas
Si
No, pero se introduce un derecho
ejecutivo a la vivienda
Si
No
No
No
Obligación de los municipios de proveer
vivienda a las personas con
necesidad
Si
No
Si
Obligación de los Municipios a proveer
No
No
No
--
Si
Si
Si
No
Si
No
Si
--
No
No
Si
Obligación de los municipios de construir y
asignar vivienda
No
No
"En particular, las autoridades deben
vivienda
garantizar el derecho a la vivienda"
Fuente: “The development of Social Housing”, CECODHAS-USH-Dexia, 2008.
No
Ratificación de
la carta Social
Revisada del
Consejo de
Europa
No
Si
Si
66
VIVIENDA
En el caso de la Constitución española su artículo 47 se encuentra dentro
del capítulo dedicado a los principios rectores de la política económica y
social. En este sentido, la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de junio de
1983 indica que no es un derecho susceptible de recurso de amparo
constitucional, pues no se trata de un verdadero derecho. Por tanto, podría
decirse que estamos ante un derecho social no vinculante o un principio
informador de la política social y económica, que deberá ser desarrollado
normativamente y promovido por los poderes públicos 8. En cualquier caso es
importante destacar que el objeto del derecho protegido por nuestra
Constitución no es la vivienda como bien de inversión, sino como bien de uso, y
más en particular como residencia habitual 9. El artículo 47 actúa como un
mandato a los poderes públicos en cuanto que éstos están obligados a definir y
ejecutar las políticas necesarias para hacer efectivo aquel derecho,
configurado como un principio rector o directriz constitucional que tiene que
informar la actuación de aquellos poderes. Por tanto, desde el punto de vista
jurídico, parece que no es posible que un órgano jurisdiccional obligue a una
Administración Pública a llevar a cabo determinadas actuaciones en política
de vivienda. Estas decisiones corresponden al poder político, que actuará en
función de distintas variables, no siendo la menos importante la variable
presupuestaria 10. En este sentido cabe mencionar la sentencia del Tribunal
Supremo de 26 de mayo de 1987, que afirma que el artículo 47 de la
Constitución“en cuanto establece el derecho de todos los españoles a una
vivienda digna y adecuada debe considerarse teniendo en cuenta que el
citado precepto forma parte del Capítulo III del Título Primero de la
Constitución, lo que significa que el derecho en él definido constituye tan sólo
un principio informativo de la legislación que, realmente, sólo puede invocarse
ante los Tribunales a través de las leyes ordinarias que lo desarrollan, según
señala expresamente el párrafo final del art. 53 de la Constitución, lo cual es
transcendente, por cuanto nos sitúa única y exclusivamente ante un problema
de legalidad ordinaria”.
No obstante, la tendencia a considerar el derecho a la vivienda como
un derecho subjetivo va fortaleciéndose paulatinamente. Por ejemplo, en
Francia se ha desarrollado la política de “derecho a una vivienda”
(Droitaulogementopposable, DALO), de manera que en el futuro todos los
ciudadanos franceses tendrán derecho a una vivienda digna, aunque en la
actualidad este derecho sólo se aplica al sector social de alquiler. El derecho a
exigir una vivienda implica que las personas carentes de una vivienda digna
pueden acudir a los tribunales a exigir su derecho.
8
BorgiaSorrosal, S. (2011): El derecho constitucional a una vivienda digna. Régimen tributario y
propuestas de mejora, vLex, http://vlex.com/vid/219447177.
9
Vaquer Caballería, M. (2011): La eficacia y la efectividad del derecho a la vivienda en España,
Iustel, Madrid, pág. 23.
10
Sánchez Morón, M. (1991): El control de las Administraciones públicas y sus problemas,
Espasa Calpe, Madrid, pág. 121.
67
VIVIENDA
El derecho exigible a la vivienda ha entrado en vigor en 2008 para la
población con una necesidad de vivienda más acuciante (personas sin hogar,
población de bajos ingresos, familias monoparentales). También debe
mencionarse la Ley 1/2010, Reguladora del
Derecho a la Vivienda en
Andalucía, que en su artículo 5 establece que las Administraciones Públicas
andaluzas están obligadas a hacer efectivo el ejercicio del derecho a la
vivienda a aquellas personas que reúnan una serie de requisitos:
Carecer de unos ingresos económicos que, computados conjuntamente
en su caso con los de su unidad familiar, les permitan acceder a una vivienda
del mercado libre en el correspondiente municipio.
Contar con tres años de vecindad administrativa en el municipio de la
Comunidad Autónoma de Andalucía en cuyo Registro Público Municipal de
Demandantes de Vivienda Protegida se encuentren inscritas.
No ser titulares del pleno dominio de otra vivienda protegida o libre o
estar en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute
vitalicio.
Acreditar que se está en situación económica de llevar una vida
independiente con el suficiente grado de autonomía.
En cuanto a la protección de este derecho es importante destacar el
artículo 24 de la mencionada Ley que establece que las personas titulares del
derecho que reúnan los requisitos enunciados anteriormente podrán exigir de
las Administraciones Públicas el cumplimiento de las obligaciones derivadas del
derecho a una vivienda digna y adecuada, mediante el ejercicio de las
acciones que procedan de acuerdo con los procedimientos que establezcan
las leyes procesales del Estado. “La Ley aleja de la discrecionalidad política la
satisfacción del derecho y define con concreción las herramientas con que
cuentan las administraciones públicas (Junta y ayuntamientos), así como las
circunstancias y los procedimientos por los que los ciudadanos pueden hacerlo
efectivo y exigir su cumplimiento incluso ante los Tribunales de Justicia” 11.
Por otra parte, resulta sobradamente conocido el hecho de que la
vivienda es un bien con especiales características, tales como su elevada
duración en el tiempo, su carácter heterogéneo e inamovible, su alto valor en
relación con los ingresos familiares, la fuerte influencia de los costes de
financiación en su adquisición 12… A estas características debe añadirse el
hecho de que numerosos agentes económicos perciben que la vivienda,
además de proporcionar servicios, es también un bien de inversión.
11
Cabrera Sáenz de Cabezón, G. (2011): Las Políticas de Intervención Pública de Vivienda en
Andalucía. Pasado, Presente y Futuro, Instituto Andaluz de Administración Pública, Sevilla, pág. 182.
12
No debe olvidarse que la vivienda es el bien de primera necesidad cuya adquisición implica el
mayor desembolso monetario para una familia, de manera que la financiación resulta un elemento clave
para acceder a la propiedad.
68
VIVIENDA
“Las economías domésticas demandan viviendas por motivo inversión
cuando el bien se contempla como un activo, es decir, como un medio de
acumulación de riqueza. Bajo esta concepción, la vivienda se presenta como
una alternativa de materialización del ahorro acumulado y, por consiguiente, su
demanda se rige por los criterios tradicionales de definición de la cartera de
activos. En este caso, la demanda de viviendas depende, además del precio
de venta, de otros factores como son la dimensión de la cartera o, lo que es lo
mismo, la riqueza acumulada de los sujetos; y, fundamentalmente, el
rendimiento neto que se pueda obtener de la inversión” 13.
Estas circunstancias traen consigo dificultades importantes para el
acceso a la vivienda para amplias capas de la población. En el caso español,
si se considera que el régimen más común de tenencia de la vivienda habitual
es el de propiedad resulta fácil concluir que esta situación genera una
fragmentación de la población. Existen sectores sociales que pueden acceder
a una vivienda, aun cuando los precios de mercado sean elevados, y existen
otros para los que este acceso se convierte en una empresa prácticamente
imposible, de manera que podría decirse que quedan expulsados del
mercado. Este último grupo se encuentra integrado, en su mayor parte, por
aquellas personas que intentan acceder a su primera vivienda y en especial
por familias con bajos ingresos, en situación de precariedad laboral, jóvenes e
inmigrantes. También cabe aplicar en esta problemática la perspectiva de
género, pues las mujeres se encuentran con mayores dificultades a la hora de
acceder a una vivienda digna, tanto por motivos de carácter económico
como de índole social.
Igualmente es necesario hacer hincapié en el hecho de que la vivienda
es un activo extremadamente complejo, susceptible de ser analizado desde
diversos puntos de vista: social, cultural, económico, territorial, político…
Esta situación justifica el interés de la Consejería de Obras Públicas y
Vivienda de la Junta de Andalucía por articular nuevas líneas de actuación en
política de vivienda, en el ámbito económico y financiero, con el objetivo de
favorecer la recuperación del sector, lo cual redundará tanto en incrementar
las posibilidades de acceso a la vivienda para importantes sectores de
población como en la mejora de la situación económica general.
13
Adame Martínez, F., Castillo Manzano, J.I. y López Valpuesta, L. (2004): “El sector público y
la inversión en vivienda: la deducción por inversión en vivienda habitual en España”, Documentos,
Instituto de Estudios Fiscales, nº 17, pág. 14.
69
CAPÍTULO 2.
EVOLUCIÓN RECIENTE
DEL SECTOR Y SITUACIÓN
ACTUAL
2.- EVOLUCIÓN RECIENTE DEL SECTOR Y SITUACIÓN
ACTUAL
La evolución reciente del sector ha estado marcada por una época de
auge inmobiliario experimentado entre 1997 y 2007 14, que coincidió con el gran
crecimiento del crédito inmobiliario y con los bajos tipos de interés posteriores al
ingreso de España en la Unión Económica y Monetaria. Esta fase de auge
propició la construcción de un número de viviendas muy elevado, superior al
incremento del número de hogares en nuestro país 15 (véase gráfico nº 1) así
como un espectacular incremento del precio de la vivienda, que en términos
nominales aumentó un 202,8% entre 1996 y 2007 16 (véanse tablas nº 1, 2, 3 y 4)
Gráfico 1. Viviendas Libres iniciadas y terminadas
Fuente: Ministerio de Fomento.
14
Entre 1997 y 2007 la construcción residencial creció a un ritmo medio del 7,7% anual, mientras
que el PIB creció en un 3,8%.
15 El incremento de la actividad no fue homogéneo, pues se detectan significativos contrastes
territoriales en el mismo. Debe destacarse que la actividad urbanizadora más intensa se produjo en la costa
mediterránea y en las provincias del entorno de Madrid. En el caso de la costa mediterránea esta situación
se debe fundamentalmente a la construcción de segundas residencias y urbanizaciones turísticas para la
demanda española y europea. Para las provincias del entorno de Madrid hay que señalar la demanda
generada por la capital y su área metropolitana, que afectó sobre todo a las provincias de Toledo y
Guadalajara. Se trata del fenómeno conocido de “huida” de las grandes ciudades, en busca de precios más
asequibles y también de condiciones de vida en las que prime más la calidad ambiental, la tranquilidad, las
ventajas de residir en núcleos más pequeños, etc.
16
Rodríguez López, J. (2011): “La vivienda no apoya la recuperación”, El País, Suplemento
Negocios, 31 de diciembre, pág. 43. Véase también Arellano, M. y Bentolila, S. (2009): “La burbuja
inmobiliaria: causas y responsables”, incluido en La Crisis de la Economía Española. Lecciones y
propuestas, Fedea-Sociedad Abierta, Madrid, págs. 28-31.
73
Tabla 1. Evolución precios de vivienda libre. España. Serie 1995-2011
Año
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Trimestre
Hasta 2 años de
antigüedad
Total
2º
3º
4º
Precio/
m2
761,8
777,0
756,7
Variación
interanual
4,9
7,0
7,7
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
780,3
805,6
827,5
829,2
856,2
879,8
891,6
893,3
930,3
962,4
982,6
992,7
1,051,7
1,117,4
1,142,7
1,164,6
1,230,3
1,309,6
1,344,9
1,380,3
1,456,2
1,538,8
1,570,8
1,618,0
1,685,4
1,752,8
1,781,5
1,824,3
1,887,6
1,942,3
1,956,7
1,990,5
2,024,2
2,054,5
2,061,2
2,085,5
2,101,4
2,095,7
2,068,7
2,018,5
1,958,1
1,920,9
1,902,8
1,892,3
1,865,7
1,848,9
1,832,0
1,825,5
1,777,6
1,752,1
1,729,3
1,701,8
8,9
5,7
6,5
9,6
9,7
9,2
7,7
7,7
8,7
9,4
10,2
11,1
13,0
16,1
16,3
17,3
17,0
17,2
17,7
18,5
18,4
17,5
16,8
17,2
15,7
13,9
13,4
12,8
12,0
10,8
9,8
9,1
7,2
5,8
5,3
4,8
3,8
2,0
0,4
-3,2
-6,8
-8,3
-8,0
-6,3
-4,7
-3,7
-3,7
-3,5
-4,7
-5,2
-5,6
-6,8
Fuente: Ministerio de Fomento
ïndices
Precio/m2
45,2
46,1
44,9
787,0
798,5
805,2
Variación
interanual
9,9
11,3
11,2
46,3
47,8
49,1
49,2
50,8
52,2
52,9
53,0
55,2
57,1
58,3
58,9
62,4
66,3
67,8
69,1
73,0
77,7
79,8
81,9
86,4
91,3
93,2
96,0
100,0
104,0
105,7
108,2
112,0
115,2
116,1
118,1
120,1
121,9
122,3
123,7
124,7
124,3
122,7
119,8
116,2
114,0
112,9
112,3
110,7
109,7
108,7
108,3
105,5
104,0
102,6
101,0
831,6
859,7
869,6
896,1
917,6
949,0
968,8
992,0
1,023,4
1,056,5
1,074,6
1,104,4
1,125,9
1,163,9
1,197,0
1,225,1
1,261,5
1,304,5
1,352,4
1,387,1
1,431,8
1,524,3
1,544,2
1,618,6
1,653,3
1,714,5
1,742,6
1,786,2
1,856,7
1,912,9
1,926,1
1,957,5
1,993,9
2,028,6
2,036,9
2,069,9
2,094,7
2,088,1
2,071,6
2,022,0
1,959,2
1,923,9
1,911,1
1,899,6
1,869,9
1,846,7
1,846,7
1,829,9
1,793,8
1,770,7
1,747,5
1,721,1
10,5
9,2
8,9
11,3
10,3
10,4
11,4
10,7
11,5
11,3
10,9
11,3
10,0
10,2
11,4
10,9
12,0
12,1
13,0
13,2
13,5
16,8
14,2
16,7
15,5
12,5
12,8
10,4
12,3
11,6
10,5
9,6
7,4
6,0
5,8
5,7
5,1
2,9
1,7
-2,3
-6,5
-7,9
-7,7
-6,1
-4,6
-4,0
-3,4
-3,7
-4,1
-4,1
-5,4
-5,9
Más de 2 años de
antigüedad
755,9
769,5
740,6
Variación
interanual
3,5
5,6
7,4
764,4
789,8
813,6
806,8
835,7
856,1
862,9
857,8
902,0
932,5
946,1
956,3
1,024,3
1,097,3
1,114,3
1,134,7
1,214,5
1,309,6
1,341,9
1,377,6
1,465,9
1,544,0
1,581,4
1,613,7
1,698,6
1,768,2
1,800,5
1,843,7
1,900,7
1,952,4
1,968,7
2,002,6
2,035,0
2,062,1
2,068,9
2,085,9
2,102,1
2,098,5
2,062,1
2,007,7
1,956,8
1,917,7
1,890,5
1,878,7
1,863,4
1,854,9
1,827,7
1,819,5
1,764,8
1,739,4
1,719,0
1,691,8
9,0
4,5
5,7
8,9
9,3
8,4
6,1
6,3
7,9
8,9
9,6
11,5
13,6
17,7
17,8
18,7
18,6
19,3
20,4
21,4
20,7
17,9
17,8
17,1
15,9
14,5
13,9
14,3
11,9
10,4
9,3
8,5
7,1
5,6
5,1
4,3
3,3
1,8
-0,3
-3,7
-6,9
-8,6
-8,3
-6,4
-4,8
-3,3
-3,3
-3,2
-5,3
-6,2
-5,9
-7,0
Precio/m2
74
Tabla 2. Precios vivienda libre por CCAA/Provincias
Año
2009
Trimestre
4º
2010
1º
2º
2011
3º
TOTAL
1.892,3
1.865,7
1.848,9
1.832,0
NACIONAL
Andalucía
1.613,8
1.607,2
1.590,1
1.561,3
Almería
1.524,9
1.466,7
1.478,2
1.457,7
Cádiz
1.787,6
1.754,2
1.747,7
1.716,7
Córdoba
1.395,8
1.368,6
1.373,3
1.340,7
Granada
1.352,5
1.336,4
1.347,9
1.355,9
Huelva
1.610,1
1.568,6
1.551,4
1.530,6
Jaén
1.015,6
1.043,3
1.071,3
1.045,7
Málaga
1.946,4
1.985,5
1.916,1
1.874,4
Sevilla
1.680,4
1.665,7
1.656,8
1.626,0
Aragón
1.726,4
1.667,6
1.663,6
1.667,6
Huesca
1.473,1
1.425,4
1.429,1
1.473,2
Teruel
1.021,5
978,2
1.016,9
991,5
Zaragoza
1.882,4
1.819,2
1.814,1
1.801,2
Asturias
1.600,7
1.637,7
1.649,1
1.616,4
Balears
2.125,8
2.118,8
2.103,7
2.056,8
Canarias
1.613,5
1.590,6
1.561,6
1.559,5
Palmas (Las)
1.678,3
1.620,5
1.602,5
1.625,1
Tenerife
1.544,1
1.548,1
1.524,8
1.486,1
Cantabria
1.798,7
1.882,1
1.852,2
1.833,3
Castilla y León
1.388,6
1.395,9
1.392,3
1.369,0
Ávila
1.239,0
1.257,3
1.256,7
1.226,4
Burgos
1.645,9
1.704,5
1.682,1
1.623,4
León
1.158,4
1.172,5
1.152,4
1.115,3
Palencia
1.226,1
1.198,4
1.187,6
1.181,6
Salamanca
1.479,8
1.453,6
1.464,8
1.412,0
Segovia
1.439,6
1.407,5
1.388,2
1.430,1
Soria
1.321,4
1.346,2
1.382,9
1.330,1
Valladolid
1.532,5
1.525,3
1.519,0
1.520,4
Zamora
1.070,5
1.118,5
1.099,9
1.076,4
Castilla-La
1.238,6
1.235,0
1.258,0
1.240,3
Mancha
Albacete
1.192,5
1.216,7
1.248,3
1.203,1
Ciudad Real
965,9
974,0
993,2
991,7
Cuenca
974,4
989,0
1.001,0
993,3
Guadalajara
1.654,5
1.585,1
1.630,3
1.575,4
Toledo
1.253,7
1.236,3
1.205,1
1.225,0
Cataluña
2.286,0
2.245,8
2.253,2
2.222,3
Barcelona
2.573,5
2.521,0
2.542,1
2.488,7
Girona
2.038,5
2.025,7
2.002,6
1.971,5
Lleida
1.355,9
1.348,2
1.328,4
1.329,5
Tarragona
1.764,9
1.760,3
1.761,8
1.746,4
Comunidad
1.505,7
1.476,7
1.459,1
1.433,5
Valenciana
Alicante
1.493,7
1.465,3
1.463,8
1.423,4
Castellón
1.541,4
1.536,0
1.495,0
1.500,9
Valencia
1.484,9
1.447,3
1.423,6
1.400,1
Extremadura
1.001,9
999,7
1.014,4
985,2
Badajoz
1.023,5
1.020,2
1.035,8
1.002,9
Cáceres
952,5
950,8
968,1
958,6
Galicia
1.467,8
1.460,0
1.449,1
1.440,3
Coruña (A)
1.432,2
1.433,4
1.453,2
1.427,2
Lugo
1.002,6
1.018,6
1.061,6
1.059,6
Ourense
1.127,0
1.133,4
1.160,9
1.172,4
Pontevedra
1.666,5
1.591,6
1.580,4
1.589,1
Madrid
2.620,0
2.591,2
2.552,0
2.507,5
(Comunidad)
Murcia
1.351,1
1.372,2
1.356,0
1.361,0
Navarra
1.623,3
1.615,6
1.549,5
1.502,1
País Vasco
2.738,0
2.698,8
2.676,8
2.620,6
Araba/Alava
2.243,7
2.297,0
2.297,8
2.237,6
Gipuzkoa
2.983,0
2.885,3
2.816,9
2.719,7
Bizkaia
2.694,1
2.704,3
2.677,4
2.655,4
Rioja (La)
1.532,3
1.498,8
1.516,9
1.501,6
Ceuta y Melilla
1.685,8
1.653,6
1.701,6
1.679,5
Ceuta
1.855,0
1.787,7
1.819,7
1.810,2
Melilla
1.570,6
1.624,5
1.678,4
1.605,7
n.r. el dato no es representativo o no existenobservaciones
4º
1º
2º
3º
4º
Trim
Anual
1.825,5
1.777,6
1.752,1
1.729,3
1.701,8
-1,6
-6,8
1.564,3
1.469,0
1.736,9
1.311,6
1.331,8
1.491,0
1.039,1
1.880,7
1.643,0
1.646,7
1.468,9
987,1
1.790,2
1.636,3
2.094,1
1.558,0
1.620,1
1.484,2
1.854,4
1.380,0
1.202,2
1.682,6
1.150,4
1.216,2
1.432,6
1.425,6
1.370,8
1.488,9
1.106,4
1.522,7
1.390,4
1.694,2
1.319,7
1.297,4
1.454,3
1.042,5
1.826,5
1.606,2
1.622,3
1.524,8
985,5
1.718,0
1.562,2
2.039,5
1.534,1
1.542,3
1.528,4
1.749,7
1.325,4
1.180,2
1.585,8
1.106,3
1.189,6
1.423,3
1.345,8
1.383,8
1.425,9
1.065,8
1.514,2
1.425,2
1.684,0
1.350,1
1.290,9
1.423,8
1.035,2
1.824,7
1.583,2
1.544,6
n.r
n.r
1.665,7
1.616,4
2.008,0
1.489,6
1.517,6
1.453,0
1.782,9
1.312,1
1.189,6
1.547,7
1.132,9
1.194,4
1.436,8
1.361,9
1.329,8
1.367,4
1.049,8
1.480,9
1.359,6
1.650,3
1.328,5
1.310,3
1.412,6
1.026,9
1.744,4
1.570,0
1.524,5
n.r
n.r
1.612,4
1.595,4
1.965,8
1.498,5
1.493,3
1.511,1
1.807,9
1.285,6
1.136,1
1.468,4
1.110,2
1.215,9
1.383,5
1.311,5
1.347,1
1.351,6
1.051,9
1.440,8
1.320,2
1.618,9
1.361,7
1.288,0
1.360,3
1.020,7
1.701,0
1.546,2
1.474,2
1.386,9
988,0
1.570,0
1.581,0
1.950,1
1.435,6
1.433,6
1.444,6
1.789,8
1.292,0
1.148,6
1.430,2
1.114,0
1.147,8
1.358,6
1.259,0
1.328,2
1.405,7
1.072,9
-2,7
-2,9
-1,9
2,5
-1,7
-3,7
-0,6
-2,5
-1,5
-3,3
-2,6
-0,9
-0,8
-4,2
-4,0
-4,4
-1,0
0,5
1,1
-2,6
0,3
-5,6
-1,8
-4,0
-1,4
4,0
2,0
-7,9
-10,1
-6,8
3,8
-3,3
-8,8
-1,8
-9,6
-5,9
-10,5
-5,6
0,1
-12,3
-3,4
-6,9
-7,9
-11,5
-2,7
-3,5
-6,4
-4,5
-15,0
-3,2
-5,6
-5,2
-11,7
-3,1
-5,6
-3,0
1.239,1
1.198,1
1.168,1
1.161,7
1.165,3
0,3
-6,0
1.233,3
1.012,2
994,2
1.593,3
1.185,1
2.211,1
2.491,7
1.950,0
1.326,2
1.704,8
1.203,1
948,3
1.035,0
1.535,0
1.162,7
2.145,2
2.414,2
1.916,1
1.250,4
1.681,7
1.181,4
965,4
1.024,7
1.444,4
1.160,0
2.132,3
2.404,5
1.845,2
1.231,6
1.686,7
1.167,2
978,0
1.029,8
1.412,8
1.125,2
2.077,0
2.335,0
1.891,3
1.266,1
1.587,4
1.159,0
1.020,1
1.037,0
1.415,6
1.133,1
2.039,5
2.276,6
1.851,6
1.278,3
1.609,6
-0,7
4,3
0,7
0,2
0,7
-1,8
-2,5
-2,1
1,0
1,4
-6,0
0,8
4,3
-11,2
-4,4
-7,8
-8,6
-5,0
-3,6
-5,6
1.442,9
1.383,5
1.346,1
1.357,9
1.340,4
-1,3
-7,1
1.408,5
1.525,8
1.408,7
998,5
1.009,5
984,6
1.470,0
1.473,3
1.075,6
1.202,1
1.601,6
1.392,0
1.436,3
1.352,2
984,3
982,4
994,1
1.405,0
1.426,7
1.043,6
1.144,6
1.522,9
1.351,6
1.433,4
1.306,2
975,4
963,7
1.006,0
1.402,1
1.413,9
1.101,0
1.129,7
1.455,9
1.371,9
1.417,6
1.332,3
994,9
950,2
1.080,4
1.396,9
1.395,5
1.054,8
1.085,4
1.495,1
1.381,5
1.377,2
1.295,0
981,0
954,2
1.036,1
1.373,2
1.371,8
1.048,5
1.115,8
1.454,7
0,7
-2,8
-2,8
-1,4
0,4
-4,1
-1,7
-1,7
-0,6
2,8
-2,7
-1,9
-9,7
-8,1
-1,8
-5,5
5,2
-6,6
-6,9
-2,5
-7,2
-9,2
2.465,6
2.360,9
2.351,5
2.295,1
2.260,7
-1,5
-8,3
1.327,5
1.521,9
2.645,1
2.204,7
2.721,6
2.685,0
1.463,8
1.703,9
1.855,9
1.571,8
1.267,9
1.482,1
2.603,5
2.116,7
2.829,4
2.589,4
1.463,8
1.630,4
1.774,5
1.537,0
1.242,3
1.464,3
2.578,5
2.161,2
2.762,8
2.586,8
1.433,1
1.694,1
1.852,6
1.672,3
1.248,5
1.389,6
2.599,1
2.230,4
2.784,2
2.581,6
1.388,7
1.673,8
1.850,7
1.607,1
1.231,0
1.449,4
2.566,1
2.299,5
2.734,7
2.560,9
1.347,0
1.670,5
1.798,9
1.677,8
-1,4
4,3
-1,3
3,1
-1,8
-0,8
-3,0
-0,2
-2,8
4,4
-7,3
-4,8
-3,0
4,3
0,5
-4,6
-8,0
-2,0
-3,1
6,7
75
Tabla 3. Precios de Vivienda Protegida por CC.AA/Provincias
Año
Trimestre
2009
4º
2010
1º
2º
2011
3º
TOTAL NACIONAL
1.124,3
1.133,4
1.141,4
1.148,4
1.027,5
1.046,5
Andalucía
1.008,0
1.045,0
Almería
1.030,3
1.038,5
1.035,7
1.049,0
1.026,5
Cádiz
975,2
1.007,3
1.027,1
Córdoba
1.003,0
1.010,5
1.028,7
1.025,1
Granada
1.021,0
1.038,7
1.028,2
1.041,4
Huelva
1.021,9
1.019,7
1.049,3
1.034,4
Jaén
975,6
982,2
973,7
981,8
Málaga
1.024,4
1.047,8
1.067,6
1.072,8
Sevilla
1.079,4
1.098,6
1.073,4
1.081,7
Aragón
1.025,1
1.038,4
1.076,7
1.067,9
Huesca
1.014,4
1.022,0
1.013,3
1.011,3
Teruel
1.030,7
1.007,9
1.015,9
1.008,4
Zaragoza
1.083,3
1.101,5
1.105,9
1.097,4
1.103,1
Asturias
1.106,2
1.127,4
1.131,7
1.169,3
1.165,0
Balears
1.178,0
1.201,1
1.076,1
Canarias
1.056,0
1.086,1
1.076,1
1.063,8
1.066,2
Palmas (Las)
1.051,4
1.071,2
Santa Cruz de
1.076,3
1.059,0
1.088,1
1.097,6
Tenerife
Cantabria
1.133,8
1.148,1
1.164,0
1.170,4
Castilla y León
1.042,5
1.041,6
1.049,3
1.049,3
Ávila
1.119,2
1.103,6
1.099,2
1.085,2
1.080,6
1.094,9
1.103,2
Burgos
1.057,3
1.015,5
León
1.035,6
1.044,5
1.051,2
Palencia
1.014,9
998,3
991,9
1.001,0
Salamanca
1.116,9
1.093,9
1.095,7
1.081,9
Segovia
1.053,6
1.034,6
1.036,2
1.046,6
Soria
1.053,4
1.006,3
994,7
1.005,0
Valladolid
1.068,9
1.073,0
1.085,7
1.094,3
Zamora
1.058,3
1.018,5
993,1
1.000,3
Castilla-La Mancha
1.018,5
1.025,3
1.039,9
1.036,5
1.007,4
Albacete
1.009,3
1.028,9
1.031,4
Ciudad Real
1.001,0
990,2
988,9
972,4
1.004,8
Cuenca
968,3
1.018,1
1.020,5
Guadalajara
1.044,0
1.081,3
1.097,5
1.085,9
Toledo
1.019,8
1.053,9
1.060,6
1.053,9
Cataluña
1.248,9
1.250,3
1.270,8
1.263,6
Barcelona
1.282,8
1.307,9
1.299,4
1.309,5
Girona
1.098,0
1.108,4
1.135,3
1.119,4
1.121,2
Lleida
1.106,7
1.121,7
1.149,7
Tarragona
1.213,5
1.204,7
1.211,0
1.220,5
Comunidad
1.107,7
1.132,9
1.149,0
1.166,4
Valenciana
Alicante
1.130,6
1.163,6
1.173,1
1.186,8
Castellón
1.080,6
1.091,7
1.101,8
1.119,3
Valencia
1.100,7
1.110,9
1.137,3
1.139,1
Extremadura
953,4
947,2
934,9
922,7
Badajoz
965,1
956,2
944,4
930,9
Cáceres
939,7
922,2
895,3
888,8
Galicia
1.034,6
1.016,8
1.041,4
1.040,8
Coruña (A)
1.065,8
1.085,7
1.094,3
1.076,2
Lugo
915,6
892,4
901,7
929,8
Ourense
1.009,4
991,7
1.009,5
990,3
Pontevedra
1.068,6
1.065,3
1.093,1
1.099,8
Madrid (Comunidad)
1.196,1
1.219,4
1.241,3
1.246,5
Murcia (Región)
1.073,1
1.072,2
1.086,0
1.092,4
Navarra
1.299,5
1.269,2
1.275,2
1.284,5
País Vasco
1.214,2
1.228,5
1.249,0
1.256,0
Araba/Alava
1.272,7
1.290,4
1.312,0
1.311,9
Gipuzkoa
1.185,0
1.190,4
1.201,8
1.221,9
Bizkaia
1.179,4
1.196,1
1.218,1
1.228,7
Rioja (La)
1.041,7
1.051,2
1.062,5
1.074,6
Ceuta y Melilla
962,0
958,0
970,3
980,0
Ceuta
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
Melilla
n.r
n.r
n.r
n.r: el dato no es representativo o no existen observaciones.
4º
1.163,5
1.062,6
1.061,5
1.037,8
1.018,3
1.060,6
1.044,5
993,7
1.102,5
1.109,3
1.083,4
1.030,1
1.003,9
1.117,0
1.148,5
1.206,3
1.088,6
1.096,4
1º
1.164,9
1.085,3
1.098,2
1.054,4
1.048,9
1.072,9
1.062,9
992,8
1.107,9
1.124,7
1.072,0
1.000,7
1.043,4
1.130,1
1.168,6
1.197,6
1.114,5
1.109,3
2º
1.161,7
1.093,8
1.121,7
1.058,3
1.073,9
1.066,6
1.091,1
1.011,9
1.140,0
1.161,8
1.099,2
1.028,6
1.031,1
1.150,4
1.179,6
1.221,9
1.125,3
1.117,9
Variación
3º
1.158,1
1.115,2
1.091,2
1.054,9
1.097,8
1.068,6
1.084,1
1.002,2
1.143,1
1.190,5
1.130,0
1.031,0
n.r
1.175,8
1.214,1
1.249,5
1.137,0
1.129,8
4º
1.158,2
1.128,6
1.050,6
1.081,2
1.131,0
1.055,7
1.105,6
1.036,0
1.159,1
1.178,9
1.136,1
n.r
1.042,4
1.187,4
1.241,0
1.260,5
1.132,8
1.128,1
Trim
Anual
1,0
2,2
0,9
-0,4
-0,2
3,8
6,3
8,1
4,5
4,1
2,9
0,0
1,2
-3,7
2,5
3,0
-1,2
2,0
3,4
1,4
-1,0
0,5
-0,5
6,2
-1,0
4,2
11,1
-0,5
5,8
4,3
5,1
6,3
4,9
1.080,2
1.121,3
1.153,4
1.160,0
1.140,5
-1,7
5,6
1.198,2
1.055,2
1.083,3
1.118,4
1.076,5
1.000,4
1.089,9
1.061,2
1.012,6
1.101,3
1.010,7
1.046,2
1.040,1
963,9
1.032,1
1.101,5
1.049,8
1.269,1
1.330,4
1.149,0
1.136,2
1.219,4
1.189,6
1.053,8
1.070,7
1.118,4
1.037,3
1.060,7
1.030,0
1.161,5
960,5
1.125,6
1.048,3
1.063,9
1.085,5
998,4
1.005,2
1.069,3
1.063,9
1.280,3
1.329,9
1.174,7
1.179,4
1.196,0
1.181,2
1.047,6
1.044,4
1.126,4
1.058,0
1.080,7
1.048,7
1.148,7
969,9
1.141,3
1.022,4
1.068,9
1.099,8
971,0
1.018,6
1.108,7
1.043,3
1.296,3
1.339,0
1.207,7
1.204,9
1.208,5
1.174,6
1.046,2
1.020,8
1.153,5
1.055,1
n.r
1.051,4
1.111,5
936,9
1.136,8
n.r
1.080,6
1.095,3
994,5
1.043,0
1.113,1
1.071,2
1.288,0
1.367,2
1.190,4
1.177,7
1.186,8
1.172,7
1.066,0
n.r
n.r
1.073,4
n.r
1.069,8
n.r
n.r
1.125,2
n.r
1.058,0
1.062,9
1.014,7
1.092,1
1.065,1
1.047,5
1.303,6
1.371,8
1.203,8
n.r
1.198,0
-0,2
1,9
-2,1
1,0
1,7
-0,3
1,8
-1,8
-1,0
2,2
-2,1
-3,0
2,0
4,7
-4,3
-2,2
1,2
0,3
1,1
1,1
2,2
5,3
5,8
-3,3
-0,2
2,7
3,1
4,8
0,9
-1,8
1.167,5
1.135,5
1.134,6
1.123,3
1.118,1
-0,5
-4,2
1.176,9
1.134,5
1.167,0
926,5
926,9
905,6
1.057,3
1.088,1
955,0
986,2
1.117,6
1.261,0
1.106,6
1.298,3
1.282,9
1.333,9
1.230,3
1.255,1
1.079,3
984,8
n.r
n.r
1.110,5
1.178,7
1.167,5
913,4
911,2
899,0
1.061,3
1.115,3
982,2
1.006,6
1.096,6
1.264,0
1.064,2
1.283,9
1.242,7
1.333,9
1.173,4
1.254,4
1.066,9
980,6
n.r
n.r
1.111,9
1.213,1
1.158,5
892,9
891,5
872,6
1.067,1
1.126,2
955,5
1.033,0
1.090,0
1.277,2
1.061,4
1.278,2
1.230,5
1.329,5
1.163,0
1.221,0
1.074,3
979,9
n.r
n.r
1.087,0
1.180,2
1.166,4
884,3
888,7
853,0
1.062,8
1.127,8
931,6
1.017,1
1.074,7
1.306,0
1.055,2
1.268,9
1.195,3
1.293,1
1.147,1
1.178,6
1.074,3
987,5
n.r
n.r
1.085,1
1.197,4
1.150,6
866,6
865,4
853,3
1.093,4
1.160,7
936,5
1.053,8
1.080,7
1.321,1
1.056,7
1.264,3
1.199,9
1.243,3
1.176,7
1.144,8
1.132,5
966,8
-0,2
1,5
-1,4
-2,0
-2,6
0,0
2,9
2,9
0,5
3,6
0,6
1,2
0,1
-0,4
0,4
-3,9
2,6
-2,9
5,4
-2,1
-7,8
5,5
-1,4
-6,5
-6,6
-5,8
3,4
6,7
-1,9
6,9
-3,3
4,8
-4,5
-2,6
-6,5
-6,8
-4,4
-8,8
4,9
-1,8
76
Tabla 4. Índice General de Precios de Vivienda (base 2005).
Variación
2011
2010
Año
2009
Trimestre
4º
1º
2º
3º
4º
1º
2º
3º
4º
Trim
Anual
112,8
111,3
110,3
109,3
108,9
106,2
104,7
103,3
101,5
-1,5
-6,8
116,3
120,0
123,7
120,2
118,2
124,9
127,3
102,9
121,5
116,0
118,5
108,5
117,0
112,4
112,9
107,7
110,0
111,3
115,8
121,5
118,0
116,9
122,8
130,6
105,0
120,5
112,2
114,8
104,1
113,1
114,9
112,6
106,4
106,6
110,3
116,6
121,1
118,5
117,8
121,6
133,9
101,4
119,1
112,1
115,1
108,2
112,8
115,7
111,8
104,6
105,4
109,3
115,2
119,0
115,8
118,5
120,0
131,0
99,2
117,8
112,3
118,6
105,6
112,0
113,5
109,3
104,5
106,9
108,9
116,1
120,4
113,3
116,5
117,0
130,3
99,5
119,1
111,0
118,4
104,2
111,3
114,9
111,3
104,5
106,7
106,1
110,4
117,5
114,1
113,6
114,2
130,7
96,6
116,6
109,3
122,8
105,1
107,0
110,3
108,4
103,1
101,9
105,5
113,2
116,8
116,7
113,0
111,9
129,9
96,5
115,2
104,3
n.r
n.r
103,9
114,1
106,8
100,3
100,4
103,2
108,2
114,5
114,9
114,7
111,1
129,0
92,4
114,4
102,9
n.r
n.r
100,7
112,7
104,6
100,9
98,9
100,4
105,1
112,3
117,8
112,8
107,0
128,2
90,1
112,7
99,5
112,4
105,2
98,1
111,8
103,8
96,7
94,9
-2,7
-2,9
-1,9
2,5
-1,7
-3,7
-0,6
-2,5
-1,5
-3,3
-7,8
-9,5
-6,7
4,0
-3,2
-8,5
-1,6
-9,4
-5,4
-10,4
-5,1
1,0
-11,9
-2,7
-6,7
-7,5
-11,1
TOTAL
NACIONAL
Andalucía
Almería
Cádiz
Córdoba
Granada
Huelva
Jaén
Málaga
Sevilla
Aragón
Huesca
Teruel
Zaragoza
Asturias
Balears
Canarias
Palmas (Las)
Santa Cruz
de Tenerife
Cantabria
Castilla y
León
Ávila
Burgos
León
Palencia
Salamanca
Segovia
Soria
Valladolid
Zamora
Castilla-La
Mancha
Albacete
Ciudad Real
Cuenca
Guadalajara
Toledo
Cataluña
Barcelona
Girona
Lleida
Tarragona
Comunidad
Valenciana
Alicante
Castellón
Valencia
Extremadura
Badajoz
Cáceres
Galicia
Coruña (A)
Lugo
Ourense
Pontevedra
Madrid
(Comunidad)
Murcia
(Región)
Navarra
País Vasco
Araba/Alava
Gipuzkoa
Bizkaia
Rioja (La)
Ceuta y
Melilla
Ceuta
Melilla
n.r: el dato no es
-2,6
-0,8
-0,8
-4,2
-4,0
104,5
104,9
102,8
100,8
100,7
103,7
99,1
103,1
98,6
-4,4
-2,1
111,9
117,0
115,1
113,9
115,3
109,0
111,0
112,6
111,5
-1,0
-3,3
113,5
114,1
113,8
111,9
112,8
108,4
107,3
105,2
105,7
0,5
-6,3
112,6
112,2
115,7
123,9
112,5
113,2
112,6
112,9
117,9
114,2
116,2
117,2
121,1
110,5
110,7
114,6
112,3
122,7
114,2
114,7
115,3
120,0
111,4
109,2
117,6
112,0
120,6
111,6
110,7
111,8
119,4
107,5
112,5
113,4
112,1
118,2
109,5
114,6
115,3
122,6
109,1
112,2
116,8
109,7
121,4
107,5
108,0
110,9
120,3
108,3
106,3
117,5
105,3
117,0
108,3
105,4
113,6
120,8
109,4
107,6
113,4
101,1
115,2
103,4
100,2
111,4
123,0
105,4
103,6
114,9
99,9
115,5
104,5
97,6
111,7
116,2
103,5
99,5
113,3
103,9
117,8
1,1
-2,6
0,3
-5,5
-1,8
-4,0
-1,4
4,0
2,0
-4,6
-14,8
-3,1
-5,2
-5,1
-11,3
-3,0
-5,3
-3,0
105,6
105,3
107,3
105,8
105,8
102,6
100,2
99,7
100,0
0,3
-5,5
109,4
119,7
110,4
104,3
100,9
118,8
118,5
123,8
122,4
114,6
111,4
120,5
112,2
100,0
99,6
116,7
116,1
123,1
121,6
114,3
114,3
122,7
113,5
102,9
97,2
117,1
117,0
121,7
119,9
114,4
110,5
122,3
112,7
99,4
98,8
115,5
114,5
119,8
120,1
113,4
113,2
124,6
112,9
100,5
95,7
114,9
114,6
118,5
119,9
110,7
111,2
118,1
117,2
96,8
94,1
111,5
111,0
116,5
113,5
109,2
109,8
119,8
116,1
91,3
93,8
110,8
110,6
112,3
112,0
109,5
108,5
121,3
116,7
89,4
91,0
108,0
107,4
115,1
115,1
103,3
107,6
126,5
117,6
89,6
91,6
106,1
104,7
112,7
116,1
104,7
-0,8
4,3
0,8
0,2
0,7
-1,8
-2,5
-2,1
0,9
1,4
-4,9
1,5
4,2
-10,8
-4,3
-7,7
-8,6
-4,9
-3,2
-5,4
111,8
109,9
108,7
107,0
107,7
103,4
100,8
101,7
100,4
-1,3
-6,8
100,6
113,1
120,1
119,9
124,9
109,1
128,0
123,3
119,4
118,4
133,6
99,0
112,8
117,2
119,7
124,4
108,8
127,2
123,5
120,8
118,9
127,9
99,0
109,9
115,6
121,3
126,0
110,4
127,1
125,2
125,4
121,8
127,3
96,5
110,3
113,8
117,9
122,2
109,3
125,7
122,9
125,5
122,9
128,1
95,5
112,0
114,6
119,3
122,9
112,3
128,3
126,7
127,5
125,8
130,7
94,1
106,2
110,2
117,6
119,7
113,2
122,9
122,9
124,4
120,0
123,0
91,6
106,1
106,7
116,4
117,4
114,1
122,7
121,9
130,0
118,7
117,7
92,9
104,9
108,7
118,5
115,8
122,2
122,2
120,4
124,9
114,2
120,9
93,6
102,0
105,7
116,8
116,1
117,3
120,1
118,4
124,2
117,4
117,6
0,8
-2,8
-2,8
-1,4
0,3
-4,0
-1,7
-1,7
-0,6
2,8
-2,7
-2,0
-8,9
-7,8
-2,1
-5,5
4,5
-6,4
-6,6
-2,6
-6,7
-10,0
100,8
99,7
98,2
96,5
94,9
91,0
90,6
88,4
87,1
-1,5
-8,2
112,1
113,8
112,5
113,0
110,4
105,5
103,6
104,1
102,6
-1,4
-7,1
106,8
114,4
96,9
122,6
111,2
111,0
106,4
112,8
99,2
118,6
110,9
108,7
102,4
111,9
99,2
115,8
109,8
110,0
99,5
109,6
96,6
111,4
108,9
108,9
100,7
110,6
95,2
111,8
110,1
106,3
98,2
108,8
91,4
116,3
106,1
106,3
97,1
107,7
93,3
113,5
106,0
104,2
92,8
108,6
96,2
114,1
105,8
101,1
96,7
107,2
99,2
112,0
105,0
98,2
4,2
-1,3
3,1
-1,8
-0,8
-2,9
-4,0
-3,1
4,2
0,2
-4,6
-7,6
136,8
134,3
138,2
136,4
138,4
132,6
137,6
136,0
135,7
-0,2
-2,0
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
n.r
representativo o no existen observaciones
77
Entre 2002 y 2004 tuvo lugar la fase más inflacionaria, pues en cada uno de
estos ejercicios el crecimiento del precio de la vivienda en términos reales
superó el 10% anual 17. Este aumento fue muy superior al experimentado por los
salarios y generó un incremento muy notable del endeudamiento de las familias
españolas y del esfuerzo de las mismas necesario para acceder a la vivienda
(véase gráfico nº 2).
Gráfico 2. Evolución del esfuerzo para la adquisición de vivienda.
Fuente: Banco de España.
Una consecuencia adicional de la expansión inmobiliaria fue la
transformación de una enorme cantidad de suelo rústico. Asimismo la
expansión se tradujo en una importante contribución del sector de la
construcción al crecimiento económico español.
Otra característica significativa del periodo de auge consistió en la
aparición de propuestas urbanísticas desmesuradas, con previsiones de
construcción de viviendas que superaban incluso el número de viviendas
existente previamente en el municipio en cuestión, basándose este modo de
actuar en la confianza en la existencia de una demanda siempre creciente e
ilimitada.
Desde un punto de vista territorial, la existencia de significativos
contrastes regionales en España, con poblaciones y distribuciones espaciales
distintas, trajo consigo incrementos en el número de viviendas también distintos
en función de las diferentes Comunidades Autónomas. Este comportamiento
desigual se debe a diversas causas 18:
•
Dotación previa de parque inmobiliario diferente en los diversos
territorios.
17
Bernardos Domínguez, G. (2009): “Creación y destrucción de la burbuja inmobiliaria en
España”, Revista ICE, nº 850, septiembre-octubre, pág. 24.
18
Serrano Martínez, J.M. (2010): “La edificación de viviendas en España, final del ciclo y ¿ocaso
del modelo?”, Boletín Económico de ICE, nº 2981, 16-31 enero, págs. 39-40.
78
•
Diferente comportamiento de la inmigración.
•
Distinto peso de las viviendas de segunda residencia.
La situación descrita anteriormente permite hablar de la existencia en
España en esos años de una “burbuja” inmobiliaria, uno de cuyos principales
síntomas fue ese aumento anormal de los precios, llegándose a la percepción
generalizada de que el precio de la vivienda no podría bajar en ningún caso.
En realidad, buena parte del aumento de precios pudo venir dado por la
existencia de un componente puramente especulativo, derivado de las
expectativas futuras de revalorización, de manera que el valor de la vivienda
como bien de inversión pasó a desempeñar un papel muy relevante 19. La
vivienda se transformó en objeto de inversión, aumentando los precios a un
ritmo mayor que el poder adquisitivo de la población. Una parte del parque de
viviendas no tenía como objetivo su utilización, sino que servía como
mecanismo de acumulación. Como consecuencia de este proceso, la
población más desfavorecida va experimentando dificultades crecientes para
el acceso a la vivienda.El mecanismo de transmisión de los bajos tipos de
interés y el exceso de liquidez a la formación de la burbuja inmobiliaria se
produce a partir del contagio de las expectativas optimistas de los
compradores de vivienda sobre el incremento futuro de los precios. Los bajos
tipos de interés real, en ocasiones incluso negativos, y la confianza en que la
inversión inmobiliaria es una inversión siempre rentable impulsa la demanda de
viviendas 20.
Son muy diversas las causas que se argumentan para justificar la
existencia de esta situación, pues los factores que determinan el precio de la
vivienda son múltiples 21, pudiéndose distinguir causas internas, propias de la
coyuntura concreta española, y causas externas, relacionadas con la situación
económica mundial.
19
Fuentes Castro, D. (2009): “Una nota sobre el exceso de oferta de viviendas y la duración del
ajuste del sector”, Boletín Económico de ICE, nº 2958, febrero.
20
García Montalvo, J. (2009): “Financiación inmobiliaria, burbuja crediticia y crisis financiera:
lecciones a partir de la recesión de 2008-09”, Papeles de Economía Española, nº 122.
21
García Montalvo, J. (2007): “Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en
España”, Papeles de Economía Española, nº 113.
79
•
Factores demográficos:
Los factores demográficos señalados como causantes de esta situación
han sido los siguientes:
•
•
•
Incremento significativo de la población inmigrante 22 (véase
cuadro nº 2) En un primer momento el aumento de la población
inmigrante repercutió principalmente sobre el mercado del
alquiler, aunque de forma progresiva la demanda de vivienda se
trasladó hacia el mercado de propiedad, debido a la
consecución de un empleo estable, el reagrupamiento familiar y
el aumento de las facilidades crediticias 23.
Aumento del grupo de edad demandante de primera vivienda.
Incremento de la demanda residencial turística por parte de
extranjeros 24.
Cuadro 2: Aumento de la inmigración.
1998
Total
población
española
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2007
2006
39,852,651 40,202,160 40,499,791 41,116,842 41,837,894 42,717,064 43,197,684 44,108,530 44,708,964 45,200,737
Volumen de
extranjeros
637,085
748,954
923,879
1,370,657
1,977,946
2,664,168
3,034,326
3,730,610
4,144,166
4,519,554
% de
extranjeros
sobre total
población
1,60%
1,86%
2,28%
3,33%
4,73%
6,24%
7,02%
8,46%
9,26%
10%
Fuente: INE base-Demografía y población.
•
Reducción del tamaño de los hogares, en el que ha
desempeñado un papel importante el desarrollo de nuevas
formas de convivencia. Existen razones que justifican el cambio
experimentado en la composición de los hogares españoles, tales
como el mayor número de personas mayores que viven solas,
dado el aumento de la esperanza de vida; el descenso de la
natalidad o el incremento de las separaciones y divorcios. En
resumen, se ha generado una situación en la que crece más el
número de hogares que la población, y además el tamaño medio
de los hogares decrece (véase cuadro nº 3).
22
Martínez, D., Riestra, T., y San Martín, I. (2006) “La demanda de vivienda, factores
demográficos”, Papeles de Economía Española, núm. 109, 2006, págs. 93-97.
23
24
Ramón, A., y Taltavull, P. (2005): “Turismo y vivienda”, Economistas, nº 103, págs. 68-80.
80
Cuadro 3: Evolución del tamaño medio de los hogares en la UE-15 (1945-2000).
País
Personas por hogar
1945-1950
1980
1990
2000
Alemania
3,2
2,5
2,3
2,2
Austria
3,1
2,8
2,7
2,5
Bélgica
3
2,7
2,5
2,4
Dinamarca
3,2
2,6
2,3
2,2
España
4
3,6
3,4
3
Finlandia
3,6
2,7
2,5
2,3
Francia
3,2
2,8
2,6
2,5
Grecia
4,3
3,2
3,2
3
Holanda
3,9
2,8
2,5
2,3
Irlanda
4,5
3,7
3,4
2,9
Italia
4,2
3
2,9
2,8
Luxemburgo
3,6
2,8
2,6
2,5
Portugal
4,2
3,3
3,3
2,9
Reino Unido
3,4
2,8
2,6
2,4
Suecia
2,8
2,4
2,3
2,1
UE
3,5
2,8
2,6
2,5
Fuente: Trilla, C. "La política de vivienda en una perspectiva comparada". 2001.
Mientras que en 1991, según datos del Censo de Población y
Vivienda, el 47% de los hogares estaban habitados por cuatro o
cinco personas, en 2001 el 67% de los hogares tenía entre uno y
tres habitantes. Igualmente, en 1991 sólo un 4% de los hogares
españoles estaban ocupados por una sola persona, mientras que
en 2001 esta cifra se eleva al 20%.
•
Factores financieros:
En este apartado destacan los cambios experimentados por el mercado
hipotecario, entre los que destaca la gran disminución experimentada por los
tipos de interés 25, que dio lugar a la existencia de tipos reales prácticamente
negativos (véase gráfico nº 3) 26.
25
Stevenson, S., y Young, J. (2006): “Comportamiento especulativo en los mercados de la
vivienda: una perspectiva internacional”, Papeles de Economía Española, nº 109, págs. 17-18.
26
Algunos estudios han puesto de manifiesto que la financiación mediante préstamos hipotecarios
a largo plazo, con tipos de interés reales muy reducidos, incluso negativos, de una parte mayoritaria del
precio de las viviendas ha generado rentabilidades en términos reales mucho más altas que las resultantes
de la financiación al contado. Véase Onrubia Fernández, J. y Rodado Ruiz, M.C. (2010): “¿Cómo ha
afectado la fiscalidad a la rentabilidad de la inversión en vivienda en España? Un análisis para el período
1996 y 2007”, Documentos de Trabajo, Fundación de las Cajas de Ahorro, nº 506, pág. 48.
81
Gráfico 3: Evolución de los tipos de interés.
Fuente: Datos Banco de España publicados por el INE.
Notas: Medias anuales de los datos mensuales del tipo de interés legal, y del Euribor y Mibor a un año.
Este descenso tuvo un efecto aún más significativo si tenemos en cuenta
que en el caso español se venía de una situación marcada por unos tipos de
interés muy elevados (véase gráfico nº 4). “El desarrollo del mercado de la
vivienda no hubiera podido producirse sin una respuesta en paralelo de la
financiación, facilitada por el proceso de descenso de tipos de interés derivado
de nuestra incorporación a la unión monetaria, pero también por el desarrollo
de nuevos productos y la flexibilidad que han mostrado las entidades” 27.
Gráfico 4: Evolución de los tipos de interés.
Fuente: Asociación Hipotecaria Española. Datos del Banco de España
27
Ferraz Ricarte, R. (2006): “La financiación del boom de la vivienda”, Papeles de Economía
Española, nº 109, págs. 223-224.
82
Resulta también destacable que la mayor parte de los préstamos
hipotecarios se han contratado con tipos de interés variables, de manera que
el riesgo asociado a posibles subidas de estos tipos se trasladó de las entidades
financieras a los prestatarios, incrementándose la vulnerabilidad de los hogares
ante las oscilaciones de los mercados de capitales, pues un aumento, aunque
sea escaso, de los tipos de interés puede afectar de forma muy notable a la
renta familiar disponible, sobre todo en los casos de alto endeudamiento.
También puede señalarse que en general la relajación en las exigencias por
parte de las entidades financieras para el acceso al crédito desempeñó un
papel muy importante en la gestación de esta situación 28. Esta relajación venía
motivada en buena medida por una situación de gran competitividad entre
bancos y cajas de ahorros, que generó una “guerra del activo” entre estas
entidades. Como ejemplos pueden citarse el alargamiento de los plazos de los
préstamos hipotecarios o el incremento del ratio que mide la proporción entre
el préstamo y el valor del bien hipotecado. Se pasó de préstamos hipotecarios
a quince años y tipo de interés fijo a préstamos a interés variable que acabarán
reembolsándose una vez finalizada la vida laboral del deudor. Además, esta
competencia tan intensa hizo que el diferencial entre los tipos de interés a
comprador de vivienda y el Euribor a doce meses, indicador del coste del
dinero en el mercado mayorista, descendiera significativamente. Sin duda, las
entidades financieras, al favorecer casi indiscriminadamente el acceso al
crédito de esta demanda en auge, han desempeñado un papel de
catalizador de este proceso. Si a esto se unen las expectativas de un gran
crecimiento de la demanda, la consecuencia es que una parte importante de
los recursos productivos se concentra en el sector inmobiliario, lo que explica la
fuerte dependencia que el crecimiento económico ha tenido en estos años
respecto de este sector 29. También debe destacarse la existencia de incentivos
para los ejecutivos de entidades financieras que han generado efectos
perversos. “Cuando los directores de sucursal reciben una compensación
variable en función del volumen de hipotecas que venden y, además, se les
concede amplia discrecionalidad para tomar la decisión (solo los créditos más
voluminosos pasan por el comité de riesgos) entonces es lógico esperar una
relajación de estándares y una concesión acelerada de créditos
hipotecarios” 30. La expansión del crédito fue tan intensa que superó al
incremento de los depósitos en la fase madura del período expansivo, de tal
manera que las entidades financieras se vieron obligadas a recurrir a
financiación procedente del exterior, que reflejaba en sus costes y plazos la
situación de los mercados de capitales internacionales.
28
Algunos trabajos han demostrado que el aumento del precio de la vivienda en Estados Unidos
estuvo fuertemente influenciado por la disponibilidad de crédito y la relajación de las condiciones de
concesión de las hipotecas. Véase García Montalvo, J. (2009): “Los orígenes inmobiliarios de la crisis
actual”, incluido en Cabrales, A. et al. (Eds.): La crisis de la economía española, Capítulo 8.
29
Onrubia Fernández, J. y Rodado Ruiz, M.C. (2009): “Fiscalidad y rentabilidad real de la
inversión en vivienda: España 1996-2007”, XVI Encuentro de Economía Pública, Granada, febrero, pág. 2.
30
García Montalvo, J. (2009): “Financiación inmobiliaria, burbuja crediticia y crisis financiera:
lecciones a partir de la recesión de 2008-09”, Papeles de Economía Española, nº 122.
83
“La fuerte dependencia del mercado hipotecario español respecto del
ahorro externo hizo más dramático el cambio registrado en los mercados de
capitales en 2008, puesto que dicha fuente de financiación se redujo y
encareció de forma contundente desde el inicio de la crisis” 31.
Otro aspecto relevante es el relativo a las tasaciones. La tasación es una
variable trascendental para asegurar un buen funcionamiento del mercado
hipotecario, pues cualquier hipoteca requiere una tasación previa. Un
porcentaje muy elevado de las mismas es realizado por empresas de tasación
controladas por entidades financieras, lo que genera incentivos perversos: el
precio de tasación se fija en numerosas ocasiones en función de las
necesidades de financiación de los demandantes del crédito hipotecario,
aumentando así la probabilidad de concesión del mismo. Esta forma de actuar
tiene consecuencias sobre el ratio valor del préstamo / precio de la vivienda,
haciéndolo disminuir, dando la apariencia de un crédito conservador. También
tiene efectos en cuanto a la percepción general de la situación del mercado,
pues al ser agregados estos valores de tasación por los organismos públicos y
ser comunicados oficialmente se produce un efecto llamada, que atrae al
mercado a nuevos inversores deseosos de ganancias relativamente fáciles 32.
En cualquier caso, debe recordarse que los factores financieros no afectan
sólo a la demanda, dada la gran diferencia entre precio del bien y renta
disponible en el momento de la compra, sino que también influyen en la oferta,
al ser frecuente también la existencia de diferencias entre el coste de
producción y los fondos propios de la empresa.
En resumen, la consecuencia de todo lo anterior fue una muy notable
mejora del acceso de las familias al crédito hipotecario, incrementándose su
capacidad de endeudamiento y su disponibilidad de pago por una vivienda 33,
tanto para su uso residencial como para su tenencia como bien de inversión.
“Mientras en las fases recesivas o de estancamiento del ciclo inmobiliario el
precio de la vivienda se fija a partir de añadir el denominado ‘beneficio
industrial’ a los costes de construcción, en las fases expansivas el procedimiento
es bastante diferente. Supongamos que las familias se plantean como objetivo
destinar un porcentaje fijo de la renta familiar a la adquisición de una vivienda.
El precio que están dispuestos a pagar por ésta se ajusta a su capacidad de
pago dadas las condiciones del mercado hipotecario (plazo de los préstamos,
cantidad a pagar por anticipado y tipo de interés). Por tanto, para una
cantidad proporción fija de la renta familiar destinada a la compra de la
vivienda el precio accesible aumenta cuando se relajan las condiciones
crediticias (se reduce el tipo de interés, se aumenta el plazo de amortización,
etc.).
31
Rodríguez López, J. (2009): “Políticas de vivienda en un contexto de exceso de oferta”,
Fundación Alternativas, Documento de Trabajo 155, pág. 39.
32
García Montalvo, J. (2009): “Los orígenes inmobiliarios de la crisis actual”, incluido en
Cabrales, A. et al. (Eds.):“La crisis de la economía española, Capítulo 8.
33
84
El funcionamiento de este mecanismo requiere un sistema crediticio que
proporciona la liquidez suficiente para que toda familia que desee llegar a
dicha proporción de su renta pueda hacerlo y se reduzca significativamente el
porcentaje de familias que se enfrentan a restricciones de liquidez. El período
entre 2001 y el segundo trimestre de 2007 proporcionó el contexto financiero
adecuado para este proceso” 34.
•
Factores fiscales:
La problemática fiscal es un factor muy relevante a la hora de calcular el
rendimiento neto de cualquier inversión y así ocurre también en el caso de la
inversión en vivienda residencial. En el caso de la inversión inmobiliaria hay que
distinguir las distintas figuras impositivas que aparecen en cada momento
temporal de la inversión (adquisición, mantenimiento y liquidación), haciendo
mención también de los posibles beneficios e incentivos fiscales contemplados
en la legislación aplicable en cada uno de los años de duración de la misma35.
Independientemente de que en páginas posteriores de este trabajo se
hará un análisis expreso de cada uno de los impuestos que afectan a la
vivienda, sí puede indicarse con carácter general que el tratamiento fiscal de
la adquisición de vivienda ha resultado históricamente incentivado,
fundamentalmente mediante el establecimiento de deducciones en el
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Son diversas las opiniones que
sostienen que estas deducciones fiscales, así como las disminuciones de tipos
de interés, generan directamente incrementos en los precios de la vivienda. Sin
embargo, tradicionalmente el alquiler no ha sido objeto de este tratamiento
beneficioso desde el punto de vista fiscal.
•
Factores económicos:
Entre estos factores cabe señalar el incremento de la renta por
habitante, el alto nivel de empleo, el crecimiento económico y la rentabilidad
de los activos alternativos. En este sentido, debe destacarse que durante la
época mencionada la rentabilidad de la inversión bursátil fue moderada. Es
relevante mencionar la existencia de algunos factores que justificaron que
numerosos inversores percibieran la inversión en acciones como de elevado
riesgo, determinando pues que la vivienda se convirtiera en un activo refugio.
34
García Montalvo, J. (2008): “El sector inmobiliario español a principios del siglo XXI: entre la
demografía y las expectativas”, Clm.economía, nº 11, pág. 67.
35
Onrubia Fernández, J. y Rodado Ruiz, M.C. (2010): “¿Cómo ha afectado la fiscalidad a la
rentabilidad de la inversión en vivienda en España? Un análisis para el período 1996 y 2007”, Documentos
de Trabajo, Fundación de las Cajas de Ahorro, nº 506, pág. 5.
85
Así, podemos mencionar factores tales como 36:
•
Estallido de la burbuja especulativa de la “nueva economía”.
•
Atentado de las Torres Gemelas.
•
Irregularidades
observadas
empresariales como Enron.
•
Conflictos bélicos internacionales.
en
grandes
corporaciones
La configuración de la vivienda como inversión con este carácter de
refugio puede explicar la existencia de una proporción excesiva de vivienda
deshabitada, lo que constituye una situación que debe paliarse si tenemos en
cuentas las dificultades para el acceso a la vivienda de amplias capas de
población.
•
Factores legales:
Las amplias competencias urbanísticas de los ayuntamientos, unidas a
sus seculares problemas de financiación, trajeron consigo que la industria de la
construcción se configurara como una fuente muy importante en la
financiación de los entes locales 37. En general, hay que mencionar la existencia
en esta época de un entorno político y social favorable al crecimiento ilimitado,
que tuvo su confirmación con la Ley 6/1998 sobre régimen del suelo y
valoraciones y el Real Decreto-ley 4/2000, convertido posteriormente en la Ley
10/2003 de medidas urgentes de liberalización en el sector Inmobiliario y
transportes. El objetivo general de esta normativa consistía básicamente en
convertir todo el suelo no urbanizable común en suelo susceptible de ser
urbanizado.
Por otra parte, es necesario destacar que el aumento del precio de la
vivienda en este periodo no puede ser explicado por el aumento de los costes
de construcción, que se mantuvieron estables. Es cierto que el precio del suelo
subió, aunque posiblemente dicho aumento fue más una consecuencia que
una causa del incremento del precio de la vivienda. Para García Montalvo38“es
el incremento del precio de la vivienda el que hace aumentar el precio del
suelo y no viceversa. El motivo es que el precio del suelo se fija en función del
valor de las viviendas que se construirán sobre el mismo”. La escasez de suelo,
argumento ampliamente utilizado para justificar la subida de su valor, no ha
sido un problema real en los últimos años. En realidad, el precio del suelo se
establece en función de lo que en él vaya a desarrollarse.
36
37
Vinuesa Angulo, J. y De la Riva Ámez, J,M. (2009): “Politica de vivienda y urbanismo”,
Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XLI (161-162), pág. 509.
38
García Montalvo, J. (2004): “Políticas públicas y precio de la vivienda”, Cuadernos de
información económica, FUNCAS, nº 178, pág. 66.
86
•
Factores culturales y sociales:
En este caso hay que destacar la clara tendencia social existente en
España hacia el acceso a la vivienda en régimen de propiedad. Igualmente
cabe mencionar el deseo de una gran parte de la población de poseer una
segunda residencia. Además, durante la fase expansiva, la preocupación de la
ciudadanía por las posibles consecuencias negativas del proceso fue escasa,
instalándose de manera generalizada la percepción de las bondades del
desarrollo urbanístico sin límites.
por:
La situación actual del mercado de la vivienda en España se caracteriza
•
Existencia de un parque sobredimensionado, como consecuencia del
prolongado periodo (2004-2010) durante el cual las viviendas
terminadas anuales superaron a las ventas de viviendas de nueva
construcción. Como consecuencia de ello, en la actualidad existe un
importante stock de viviendas sin vender (véase gráfico nº 5). “La
existencia de este stock voluminoso de viviendas sin vender
representa, obviamente, una limitación a la velocidad de
recuperación de la inversión residencial, en la medida en que una
parte de la nueva demanda no tendrá que satisfacerse mediante la
construcción de nuevos inmuebles, sino mediante la venta de los ya
construidos” 39.
39
Maza, L.A. y Peñalosa, J.M. (2010): “La situación actual del ajuste de la inversión residencial
en España”, Boletín Económico, Banco de España, diciembre, pág. 74.
87
Gráfico 5. Stock acumulado España 2005-2010
688.044
700000
687.523
613.512
600000
500000
413.642
400000
273.363
300000
195.184
200000
100000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fuente: Ministerio de Fomento
•
vivienda.
•
Escaso peso de la rehabilitación de viviendas y edificios dentro de
la construcción residencial en comparación con los demás países
de Europa occidental.
•
Debilidad del mercado de alquiler, con pocas viviendas
destinadas al mismo, lo que genera, entre otras consecuencias,
restricciones para la movilidad de los trabajadores. En relación a
este mercado también cabe mencionar que la normativa legal
actualmente en vigor puede generar inseguridad jurídica para el
arrendador, con procedimientos largos y costosos para recuperar
la posesión de los inmuebles ante casos de impago por parte del
inquilino. Igualmente cabe destacar el escaso porcentaje que
representa la vivienda pública en régimen de alquiler.
•
Ralentización de la actividad, con una notable caída de la
producción (véase gráfico nº 6) y de las ventas 40 (véase tabla nº
5) y disminución de la concesión de créditos, como consecuencia
de la actual situación de crisis económica y financiera
internacional, iniciada en 2007. Según datos del Banco de España
el número de préstamos concedidos para la adquisición de
vivienda empezó a disminuir a partir de 2007, llegándose en el
primer trimestre de 2011 a un descenso del 43,7% respecto del
mismo periodo del año anterior. (véase gráfico nº 7).
40
Según datos de la Asociación Hipotecaria Española, el número de transacciones registradas
hasta el tercer trimestre de 2011 experimentó un descenso respecto al mismo periodo de 2010 del 29,4%.
88
Gráfico 6. Actividad en la construcción de viviendas
Gráfico 7. Evolución del crédito hipotecario gestionado respecto diciembre
2009.
Fuente: Asociación Hipotecaria Española, Banco de España.
89
Tabla 5. Número total de transacciones inmobiliarias de viviendas.
L NACIONAL
Andalucía
Almería
Cádiz
Córdoba
Granada
Huelva
Jaén
Málaga
Sevilla
Aragón
Huesca
Teruel
Zaragoza
Asturias
ncipado de)
alears (Illes)
Canarias
Palmas (Las)
anta Cruz de
Tenerife
Cantabria
stilla y León
Ávila
Burgos
León
Palencia
Salamanca
Segovia
Soria
Valladolid
Zamora
Castilla-La
Mancha
Albacete
Ciudad Real
Cuenca
Guadalajara
Toledo
Cataluña
Barcelona
Girona
Lleida
Tarragona
Comunitat
Valenciana
ante/Alacant
lón/Castelló
cia/València
Extremadura
Badajoz
Cáceres
Galicia
Coruña (A)
Lugo
Ourense
Pontevedra
Madrid
munidad de)
(Región de)
rra (C. Foral
de)
País Vasco
Araba/Alava
Gipuzkoa
Bizkaia
Rioja (La)
uta y Melilla
Ceuta
Melilla
Datos
isionales.
1º
Año 2008
(trimestre)
2º
3º
4º
1º
Año 2009
(trimestre)
2º
3º
4º
1º
Año 2010
(trimestre)
2º
3º
4º
Año 2011
(trimestre)
1º
2º
3º (*)
159.088
32.771
3.448
4.506
2.143
4.096
2.291
2.269
7.454
6.564
4.344
1.277
527
2.540
157.008
31.889
3.388
4.150
2.500
3.784
2.250
2.280
7.265
6.272
4.799
1.273
623
2.903
122.949
25.429
3.365
3.180
2.044
3.008
2.032
1.735
5.579
4.486
3.290
899
657
1.734
125.419
25.394
2.781
3.196
1.719
3.001
1.890
1.816
6.132
4.859
3.950
805
555
2.590
104.703
21.265
2.112
2.805
1.454
2.845
1.413
1.310
5.066
4.260
3.037
743
410
1.884
119.938
23.501
2.768
2.968
1.703
2.876
1.333
1.414
5.464
4.975
4.102
767
296
3.039
107.534
20.226
2.485
2.756
1.303
2.575
1.147
1.088
5.467
3.405
3.568
652
469
2.447
131.544
24.440
2.603
3.256
1.887
2.770
1.576
1.283
6.227
4.838
3.951
776
381
2.794
107.079
19.388
1.840
2.550
1.297
2.128
1.527
1.056
4.986
4.004
3.385
663
353
2.369
153.164
27.367
3.002
3.614
1.947
3.229
1.827
1.398
7.085
5.265
5.042
865
658
3.519
80.550
15.081
1.684
2.075
995
1.647
1.104
898
3.914
2.764
2.172
375
264
1.533
150.494
27.217
2.759
3.542
2.026
3.160
1.867
1.707
6.583
5.573
4.474
787
449
3.238
74.455
15.151
1.634
1.996
979
1.821
1.014
872
3.777
3.058
1.834
405
258
1.171
90.756 75.462
17.585 14.866
1.854 1.541
2.187 1.827
1.192 1.041
2.099 1.818
1.366 1.209
947
984
4.552 3.963
3.388 2.483
2.378 2.203
494
422
241
292
1.643 1.489
4.293
4.043
3.361
3.112
2.469
2.696
2.713
3.297
2.562
3.856
1.649
3.759
1.674
2.025
1.592
3.376
7.475
4.217
3.695
6.502
3.476
2.793
5.550
2.627
2.498
5.987
3.412
1.938
4.298
2.353
2.368
4.750
2.562
2.231
4.091
2.088
2.947
5.042
2.577
2.223
4.255
2.039
3.267
4.795
2.442
1.954
4.216
2.271
3.498
6.287
3.252
1.838
3.476
1.753
2.303
3.855
1.891
1.715
3.223
1.726
3.258
3.026
2.923
2.575
1.945
2.188
2.003
2.465
2.216
2.353
1.945
3.035
1.723
1.964
1.497
2.739
9.817
832
1.268
1.872
646
1.558
738
368
1.878
657
2.871
8.418
971
1.265
1.522
514
1.126
588
355
1.534
543
2.222
7.732
736
1.462
1.283
448
1.073
529
355
1.146
700
2.047
7.213
817
1.077
1.279
465
901
469
255
1.316
634
1.921
5.869
494
1.074
972
344
682
485
280
1.105
433
2.413
6.870
626
1.230
1.119
426
772
350
378
1.333
636
2.201
6.505
621
996
1.107
534
859
385
219
1.279
505
2.317
7.733
596
1.139
1.357
518
1.136
518
511
1.449
509
1.842
6.978
604
1.041
1.202
479
960
347
365
1.580
400
2.995
9.105
763
1.302
1.743
596
1.223
637
300
2.013
528
1.185
4.715
307
732
887
303
664
372
196
886
368
2.373
9.609
673
1.560
1.745
737
1.264
565
471
1.946
648
1.164
3.887
331
494
694
274
545
289
137
803
320
1.596
4.780
398
797
868
306
620
250
204
1.009
328
1.222
4.500
301
901
832
294
615
233
210
818
296
10.558
9.418
7.283
7.751
5.892
5.973
5.516
6.429
5.199
7.778
3.957
7.446
3.390
4.464
3.166
1.075
2.289
885
1.554
4.755
18.138
10.746
2.636
1.641
3.115
1.218
2.374
718
1.618
3.490
16.665
9.826
2.542
1.544
2.753
1.045
2.106
599
847
2.686
12.648
7.634
1.823
1.061
2.130
1.256
1.653
641
1.136
3.065
13.470
8.223
2.086
1.156
2.005
785
1.449
557
938
2.163
12.196
7.657
1.728
970
1.841
959
1.282
632
1.221
1.879
13.961
8.767
1.982
1.041
2.171
861
1.356
606
864
1.829
12.438
7.670
1.771
883
2.114
1.134
1.507
591
1.013
2.184
16.997
10.714
2.581
1.158
2.544
1.002
1.280
415
679
1.823
13.601
8.883
2.002
731
1.985
1.523
1.905
546
992
2.812
20.065
13.276
2.675
1.234
2.880
617
1.020
357
679
1.284
9.682
6.383
1.254
659
1.386
1.164
1.742
572
1.604
2.364
20.983
14.333
2.526
1.279
2.845
527
690
245
639
1.289
8.923
5.462
1.373
616
1.472
533
464
943
765
307
228
733
566
1.948 1.143
11.705 10.997
7.401 6.811
1.807 1.922
583
699
1.914 1.565
21.500
22.413
17.192
17.409
13.227
16.001
14.686
16.619
13.705
20.613
11.528
18.959
10.547
12.561 11.420
10.316
3.260
7.924
4.183
2.752
1.431
7.961
3.507
952
761
2.741
10.078
3.501
8.834
4.078
2.736
1.342
8.407
3.863
1.135
777
2.632
7.420
2.842
6.930
3.572
2.210
1.362
6.972
2.906
1.143
853
2.070
7.678
2.146
7.585
3.819
2.486
1.333
6.235
2.443
1.080
751
1.961
5.806
2.131
5.290
3.082
2.062
1.020
5.421
2.309
764
628
1.720
7.520
2.299
6.182
3.291
2.181
1.110
5.989
2.764
860
609
1.756
6.787
2.215
5.684
2.865
1.654
1.211
6.152
2.793
879
607
1.873
7.619
2.081
6.919
3.377
2.027
1.350
6.321
2.986
922
579
1.834
6.379
1.415
5.911
2.625
1.625
1.000
5.415
2.443
876
538
1.558
9.183
2.610
8.820
3.427
2.133
1.294
8.131
3.789
1.231
945
2.166
5.428
1.508
4.592
2.323
1.408
915
4.404
1.965
642
516
1.281
8.474
2.154
8.331
3.359
2.055
1.304
8.030
3.612
1.089
871
2.458
5.477
1.367
3.703
1.879
1.274
605
3.481
1.495
677
359
950
6.427
1.556
4.578
2.255
1.293
962
3.577
1.475
522
449
1.131
5.635
1.578
4.207
1.747
1.114
633
3.435
1.541
439
340
1.115
15.424
16.968
11.116
12.308
11.789
14.235
12.968
18.521
12.824
19.717
9.729
20.529
9.378
12.397
7.634
7.618
7.029
6.222
5.532
5.201
6.029
4.338
4.935
3.919
5.584
2.530
5.047
2.588
2.875
2.396
1.494
2.082
1.611
1.663
1.754
1.760
1.328
1.880
1.868
1.975
779
1.265
902
1.110
891
5.619
968
1.706
2.945
1.423
355
179
176
5.930
1.159
1.730
3.041
1.492
309
135
174
4.464
1.030
1.596
1.838
1.176
316
182
134
5.109
763
1.360
2.986
1.651
271
148
123
3.842
798
1.263
1.781
1.210
292
151
141
4.247
780
1.220
2.247
1.483
269
123
146
4.319
741
1.370
2.208
1.149
240
99
141
5.316
1.348
1.580
2.388
1.063
359
161
198
6.052
1.542
1.490
3.020
881
357
220
137
7.691
1.872
1.953
3.866
1.470
286
129
157
3.689
543
1.101
2.045
670
287
105
182
5.892
1.257
1.791
2.844
1.357
410
254
156
3.619
505
1.000
2.114
547
177
96
81
4.302
744
1.126
2.432
696
292
99
193
3.744
699
1.229
1.816
530
181
68
113
90
•
La restricción crediticia tiene su origen en la distribución por todo
el sistema financiero internacional de “paquetes” de créditos, que
incluían créditos de distinta calidad, incluyendo muchos que
resultaron fallidos, originados en los Estados Unidos. “Esta
circunstancia debilitó la posición de numerosos bancos, lo que dio
lugar a una generalizada restricción crediticia. La crisis iniciada en
el mercado de vivienda de Estados Unidos se transformó en una
crisis financiera mundial, que alcanzó el punto más dramático en
el último cuatrimestre de 2008, con motivo de la quiebra en
septiembre del banco LehmanBrothers” 41.
•
Fuerte descenso de la demanda, como consecuencia de la
caída del empleo y de las restricciones crediticias. Se aprecia en
este sentido un incremento de las exigencias de garantías por
parte de las entidades financieras para la concesión de créditos.
También contribuye al descenso de la demanda la disminución
experimentada en el ritmo de creación de nuevos hogares.
•
Disminución de los precios de la vivienda que sólo puede
calificarse de moderada. De hecho, la OCDE 42 indica que los
precios de la vivienda en España son los más caros de todos los
países desarrollados, si se ponen en relación los mismos con los
salarios. (véanse gráficos nº 8 y nº 9)
Gráfico 8. El ajuste de los precios de la vivienda.
41
42
Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (2009): Perspectiveséconomiques
de l’OCDE, nº 85.
91
Gráfico 9. Desglose provincial del ajuste de precio de la vivienda.
No obstante, los precios de la vivienda en España han descendido
entre el tercer trimestre de 2008, periodo de mayor nivel de
precios, hasta el tercer trimestre de 2011 en un 17,7% 43.
•
Deterioro del empleo en el sector. Puede señalarse que desde el
comienzo de la crisis se han destruido en el mismo más de 1,1
millones de empleos, el 56% del total. Sólo en 2011 el paro
aumentó en 280.000 personas, según datos de la Asociación de
Promotores y Constructores de España (APCE).
•
Disminución de la inversión en vivienda, que en la actualidad es
inferior al 4% del PIB, que representa el valor más bajo de los
últimos treinta años 44. Dicha inversión en vivienda ha disminuido
entre 2007 y 2010 a un ritmo medio anual del 17,3%.
43
Negocios, 31 de diciembre, pág. 43.
44
Doménech, R. (2011) :El impacto económico de la construcción y de la actividad inmobiliaria,
XXX Congreso Nacional APCE, octubre.
92
•
Desde el punto de vista empresarial los ceses de actividad y bajas
oficiales de empresas del grupo de actividades vinculadas a la
construcción entre 2007 y agosto de 2010 representan el 41,5% del
total de la economía española, alcanzando las 150.000
sociedades 45. En 2011, más de 1.800 constructoras y promotoras se
han declarado en concurso de acreedores, la cifra más alta
desde que la actividad comenzó a ralentizarse. En 2010 este
número ascendió a 1.560 y en 2009 fue de 1.671.
•
Elevado endeudamiento de las familias y de las empresas del
sector.
•
La accesibilidad está íntimamente relacionada con variables tales
como el precio de venta de la vivienda, el tipo de interés de la
financiación ajena utilizada, la relación entre esta financiación
ajena y el valor de la vivienda, el plazo del préstamo, la renta
familiar y la fiscalidad de la vivienda. Son diversos los indicadores
que pueden utilizarse para medir el esfuerzo de acceso a la
vivienda (véase cuadro nº 4, gráfico nº 10 y tabla nº 6). En este
sentido destacan el que mide la relación entre el precio de la
vivienda y la renta familiar y el que calcula la proporción que
representa la cuota del préstamo sobre la renta familiar.
“En la etapa de auge inmobiliario 1998-2007, el descenso de los
tipos de interés de los préstamos-vivienda provocó mayores
incrementos de los precios de las viviendas en España que
disminuciones en el esfuerzo de acceso a la vivienda en
propiedad, lo que elevó el nivel de la primera de las dos
relaciones analizadas.
El aumento de los precios de las viviendas anuló las ganancias
potenciales de accesibilidad derivadas de los más reducidos tipos
de interés y de las mejores condiciones generales de financiación,
lo que también reforzó el nivel del segundo de dichos
cocientes” 46.
45
Axesor. Gabinete de Estudios Económicos (2010): La verdadera dimensión de la crisis del
macrosector de la construcción.
46
93
Cuadro 4. Evolución de los indicadores de esfuerzo, solvencia y endeudamiento
de acceso a la vivienda en propiedad en España según diversas fuentes
Indicadores de esfuerzo (%)
Bruto
Neto
Sin
ponderado ponderado deducciones
31,9
41 ,6
Año
Indicador
de
solvencia
Bruto
Neto
1987
3,4
43,2
32,5
1988
4
49,2
37,1
45,9
35,3
1989
4,7
59,2
45,1
53,6
1990
5
69,5
56,6
1991
5,3
68,9
1992
4,9
1993
Con
deducciones
-
Endeud.
medio
-
-
-
-
41 ,4
-
-
-
60,5
49,5
-
-
-
56,8
58,6
48,4
-
-
-
63,8
52,6
52,5
43,4
-
-
-
4,5
49,5
38,6
41,6
32,6
-
-
-
1994
4,4
44
34,4
35,7
28
-
-
-
1995
4,3
45,4
36
35,2
27,9
46,3
35,3
37
1996
4,2
37,6
30
27
21,4
39,6
30
36
1997
4,1
32,7
26,3
21,5
17,2
32,7
24,7
34
1998
4,2
32,2
26
19,5
15,6
29,7
22,5
33
1999
4,6
32,9
26,7
19,2
15,5
27,6
19,9
33
2000
5,1
39,3
31,7
23,6
18,8
30,7
.22,0
33
2001
5,7
43,4
35
25,3
20,2
31,8
22,6
34
2002
6,6
-
-
26,5
21 ,3
32
22,6
35
2003
-
-
-
27,3
22,1
31,7
22,5
35
2004
-
-
.-
29,3
23,7
34,1
24
33
2005
-
-
-
-
-
36,3
25,4
35
2006
-
-
-
-
-
39,5
27,7
-
Fuentes: CC.OO., Fundación Encuentro, Círculo de Empresarios, Banco de España, Asociación hipotecaria
Española.
94
Gráfico10.Evolución gráfica de los nuevos indicadores.
Tabla 6. Esfuerzo teórico anual de los hogares.
Esfuerzo
Esfuerzo sin
Esfuerzo sin
Periodo
con
Periodo
deducciones
deducciones
deducciones
Esfuerzo
con
deducciones
jun-99
28
20,3
jun-05
39,4
27,9
sep-99
dic-99
27,9
28
20,1
20,2
sep-05
dic-05
38,7
39,4
27,3
27,7
mar-00
jun-00
29
30,2
20,8
21,6
mar-06
jun-06
41,4
43,3
29,1
30,4
sep-00
dic-00
31,5
31,8
22,6
22,7
sep-06
dic-06
44,5
45,6
31,3
32,1
mar-01
jun-01
32,6
32,5
23,2
23,1
mar-07
jun-07
46,3
47,3
37,5
38,2
sep-01
dic-01
32,1
30,5
22,8
21,6
sep-07
dic-07
48,3
49,4
39
39,7
mar-02
jun-02
31
33,2
22
23,5
mar-08
jun-08
49,2
49,3
39,7
39,7
sep-02
dic-02
33,6
32,6
23,8
23,1
sept-08
dic-08
52
50,9
42
41
mar-03
jun-03
32,7
33,4
23,4
23,9
mar-09
jun-09
42,7
38,3
34,4
30,9
sep-03
dic-03
32,9
33,5
23,5
23,9
sep-09
dic-09
36,1
34,6
29,1
28
mar-04
jun-04
35,1
36,1
25
25,7
mar-10
jun-10
33,9
32,9
27,4
26,7
sep-04
dic-04
37
38
26,3
27
sep-10
dic-10
32,8
33,6
26,6
27,2
mar-05
38,7
27,4
mar-11
33,8
27,3
Fuente. Banco de España
95
Según datos del Banco de España a finales de 1997 el precio medio de
la vivienda representaba 3,6 veces la renta disponible bruta media de los
hogares. En 2007 esta proporción se había elevado a 7,7 veces la referida
renta. En el tercer trimestre de 2011 el precio medio de una vivienda de 90
metros cuadrados en España era de 155.600 €, importe que representa 7
salarios medios anuales, mientras que en 2007 el precio medio de la vivienda
equivalía a 9 salarios medios anuales. Sin embargo, en 1997 esta variable tenía
un valor de 4,3 47. En definitiva, los precios de la vivienda no permitían el acceso
a la misma con un nivel de esfuerzo razonable (gráfico nº 11)
Gráfico 11. Precios de la vivienda: precio real y accesible 1997-2008
Fuente: Banco de España, INE y Ministerio de Vivienda.
También según datos del Banco de España las familias españolas que
adquirieron una vivienda en 2011 destinaron para ello el 29,1% de sus ingresos
brutos anuales, teniendo en cuenta el efecto de las deducciones fiscales. Este
porcentaje es el mayor desde 2008, año en el que los hogares españoles
empleaban más del 40 % de su renta al pago de la vivienda. Si no se tuvieran
en cuenta las deducciones, el esfuerzo realizado por las familias para comprar
su hogar sería del 36,1%, el mayor dato desde hace tres años, cuando la
proporción se situó en el 50,8%.
47
96
•
Estas dificultades se hacen especialmente llamativas en el caso
de los jóvenes, más afectados por empleos poco estables y
salarios escasos. Según datos del Observatorio Joven de Vivienda
en España, dependiente del Consejo de la Juventud de España,
una persona joven en nuestro país debería reservar el 51,9% de su
sueldo para hacer frente al importe inicial de una hipoteca
media.
•
En el caso del alquiler la medición del esfuerzo es más simple, pues
bastará con relacionar el coste del alquiler en un periodo de
tiempo con los ingresos obtenidos en dicho periodo.
•
Elevado número de viviendas desocupadas. “Tanto en 1991 como
en 2001, el Censo constata que un 15% de las viviendas del
parque no se utilizan. En el momento actual, el exceso de
construcción de los últimos años habrá incrementado esta
proporción en cuatro o cinco puntos” 48.
•
Desde el punto de vista fiscal la deducción por adquisición de
vivienda habitual se vio notablemente restringida, pues sólo tenían
acceso a la misma aquellos contribuyentes cuya base imponible
fuera inferior a 24.107,20 € 49. Sin embargo, el Real Decreto-ley
20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia
presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit
público, ha vuelto a situar esta deducción en su situación anterior,
pues sólo limita la base máxima de la misma, que será de 9.040
euros anuales. La restricción en cuanto a volumen de base
imponible sí se aplica para que puedan ser consideradas
deducibles las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda
habitual 50. El tratamiento fiscal de las obras de mejora o
rehabilitación se ha visto favorecido por el Real Decreto-ley
5/2011, que permite deducir hasta el 20% del importe de las obras
de esta naturaleza realizadas en cualquier vivienda propiedad de
aquellos contribuyentes con base imponible no superior a
71.007,20 € anuales.
También ha representado una mejora en el tratamiento fiscal de
la rehabilitación la aplicación a la misma del tipo reducido del 8%
de IVA, establecida en el Real Decreto-ley 6/2010. Por otra parte, y
con efectos exclusivamente entre 20 de agosto y 31 de diciembre
de 2012, para la adquisición de vivienda nueva se reduce la
tributación en el IVA, pasando a tributar al 4% en vez del al tipo
reducido del 8%.
48
Vinuesa Angulo, J., De la Riva Ámez, J,M. y Palacios García, A.J. (2009): “Politica de
vivienda y urbanismo”, Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XLI (161-162), pág. 514.
49
En las deducciones por adquisición de vivienda habitual existe un tramo autonómico.
50
Pueden beneficiarse de esta deducción los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a
24.107,20 euros anuales.
97
•
Aumento significativo del número de personas con dificultades para
hacer frente a sus obligaciones hipotecarias, con el consiguiente
incremento de la morosidad y de las ejecuciones hipotecarias. Esta
circunstancia ha traído consigo la entrada en los activos de las
entidades financieras de un volumen muy elevado de inmuebles
procedentes de préstamos fallidos, tanto a promotores como a
consumidores finales, de manera que estas entidades han pasado
también a desempeñar la actividad de vendedores de inmuebles. El
comportamiento de la dudosidad está siendo distinto según las
finalidades de crédito, de manera que en el crédito hipotecario a los
hogares para adquisición de vivienda está siendo menor que en el
crédito destinado a actividades inmobiliarias y de la construcción. Así,
en el mes de septiembre de 2011 la tasa de dudosidad del crédito
hipotecario a hogares para adquisición de vivienda se situó en el
2,63% en comparación con el 2,58% registrado en septiembre de
2010. En lo referente al crédito a las actividades inmobiliarias y de la
construcción, continuaron sin observarse signos de estabilización en la
evolución de las tasas de dudosidad, que alcanzaron en septiembre
de 2011 el 18,25% 51, consecuencia tanto de un incremento de los
saldos dudosos como de una paulatina reducción del saldo vivo en el
marco del proceso de desapalancamiento que atraviesa el sector.
(véanse tablas nº 7 a 13 y gráfico nº 12).
51
En diciembre de 2007 esta tasa era del 0,6%. Véase Rodríguez López, J. (2011): “La vivienda
no apoya la recuperación”, El País, Suplemento Negocios, 31 de diciembre, pág. 43.
98
Tabla 7.Dudosidad del crédito inmobiliario de los hogares.
PORCENTAJE DE DUDOSIDAD DEL CRÉDITO INMOBILIARIO
A LOS HOGARES
PERIODO
ADQUISICIÓN
DE VIVIENDA
ADQUISICIÓN
VIVIENDA
CON
HIPOTECA
REHABILITACIÓN
dic-06
0,42%
0,41%
0,67%
mar-07
0,47%
0,47%
0,73%
jun-07
0,51%
0,51%
0,80%
sep-07
0,64%
0,64%
0,90%
dic-07
0,72%
0,72%
0,91%
mar-08
0,99%
0,99%
1,19%
jun-08
1,31%
1,31%
1,62%
sep-08
1,85%
1,83%
2,23%
dic-08
2,39%
2,36%
2,61%
mar-09
2,86%
2,82%
3,29%
jun-09
3,00%
2,97%
3,29%
sep-09
3,04%
3,00%
3,34%
dic-09
2,87%
2,84%
3,19%
mar-10
2,74%
2,70%
3,21%
jun-10
2,58%
2,57%
2,92%
sep-10
2,60%
2,58%
2,95%
dic-10
2,41%
2,39%
2,71%
mar-11
2,45%
2,42%
2,72%
jun-11
2,50%
2,46%
2,77%
sep-11
2,67%
2,63%
2,91%
Tabla 8.Desglose de la dudosidad al crédito del sector privado residente.
PORCENTAJE DE DUDOSIDAD DEL CRÉDITO AL SECTOR
PRIVADO RESIDENTE
PERIODO
TOTAL
BANCOS
CAJAS
COOP.
EFCs
dic-06
0,70%
0,61%
0,63%
0,85%
2,45%
mar-07
0,73%
0,62%
0,68%
0,88%
2,54%
jun-07
0,74%
0,65%
0,68%
0,86%
2,74%
sep-07
0,82%
0,69%
0,79%
0,95%
3,03%
dic-07
0,91%
0,77%
0,89%
0,99%
3,10%
mar-08
1,20%
0,98%
1,24%
1,24%
3,55%
jun-08
1,69%
1,28%
1,91%
1,59%
4,19%
sep-08
2,63%
2,11%
2,96%
2,33%
5,24%
dic-08
3,46%
2,87%
3,89%
2,82%
6,09%
mar-09
4,29%
3,58%
4,78%
3,59%
7,95%
9,27%
jun-09
4,63%
4,04%
5,01%
3,63%
sep-09
4,91%
4,45%
5,18%
3,83%
9,79%
dic-09
5,11%
5,04%
5,06%
3,77%
10,20%
mar-10
5,38%
5,27%
5,36%
4,04%
10,70%
jun-10
5,40%
5,40%
5,31%
4,11%
10,13%
sep-10
5,58%
5,47%
5,59%
4,41%
10,30%
dic-10
5,93%
5,69%
6,13%
4,48%
9,64%
mar-11
6,25%
5,90%
6,52%
5,24%
9,79%
jun-11
6,84%
6,09%
7,58%
5,73%
9,00%
sep-11
7,31%
6,40%
8,22%
6,11%
9,04%
Fuente: Asociación Hipotecaria Española
99
Tabla 9.Desglose de la dudosidad del crédito para adquisición de vivienda con
hipoteca
PORCENTAJE DE DUDOSIDAD DEL CRÉDITO A LOS
HOGARES PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA CON
GARANTÍA HIPOTECARIA
PERIODO
TOTAL
BANCOS
CAJAS
COOP.
EFCs
dic-06
0,41%
0,33%
0,41%
0,36%
3,70%
mar-07
0,46%
0,33%
0,51%
0,38%
3,37%
jun-07
0,51%
0,34%
0,57%
0,39%
4,13%
sep-07
0,64%
0,42%
0,73%
0,51%
4,26%
dic-07
0,72%
0,49%
0,83%
0,52%
4,21%
mar-08
0,99%
0,63%
1,19%
0,69%
4,78%
jun-08
1,31%
0,80%
1,62%
0,81%
5,23%
sep-08
1,83%
1,25%
2,19%
1,14%
6,29%
dic-08
2,36%
1,68%
2,82%
1,39%
7,26%
mar-09
2,82%
1,97%
3,35%
1,84%
9,92%
jun-09
2,97%
2,19%
3,47%
1,80%
10,27%
sep-09
3,00%
2,31%
3,46%
1,81%
9,40%
dic-09
2,84%
2,42%
3,07%
1,63%
11,15%
mar-10
2,70%
2,40%
2,85%
1,71%
10,48%
jun-10
2,57%
2,30%
2,65%
1,69%
10,76%
sep-10
2,58%
2,38%
2,61%
1,78%
10,72%
dic-10
2,39%
2,15%
2,46%
1,71%
9,43%
mar-11
2,42%
2,31%
2,37%
1,84%
10,41%
jun-11
2,46%
2,32%
2,46%
1,79%
9,46%
sep-11
2,63%
2,49%
2,64%
1,94%
9,73%
Tabla 10.Desglose de la dudosidad del crédito para adquisición de vivienda.
HOGARES PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA
PERIODO
TOTAL
CAJAS
COOP.
EFCs
BANCOS
dic-06
0,42%
0,33%
0,42%
0,38%
3,68%
mar-07
0,47%
0,34%
0,51%
0,41%
3,32%
jun-07
0,51%
0,35%
0,57%
0,42%
4,02%
sep-07
0,64%
0,42%
0,73%
0,52%
4,15%
dic-07
0,72%
0,49%
0,82%
0,53%
4,10%
mar-08
0,99%
0,63%
1,18%
0,72%
4,68%
jun-08
1,31%
0,81%
1,62%
0,84%
5,20%
sep-08
1,84%
1,25%
2,21%
1,17%
6,37%
dic-08
2,39%
1,69%
2,84%
1,44%
7,53%
mar-09
2,86%
1,98%
3,39%
1,92%
10,09%
10,35%
jun-09
3,00%
2,21%
3,50%
1,88%
sep-09
3,04%
2,34%
3,49%
1,91%
9,72%
dic-09
2,87%
2,45%
3,09%
1,76%
11,33%
mar-10
2,74%
2,44%
2,86%
1,83%
10,68%
jun-10
2,58%
2,32%
2,66%
1,80%
10,62%
sep-10
2,60%
2,42%
2,62%
1,89%
10,58%
dic-10
2,41%
2,20%
2,45%
1,83%
9,30%
mar-11
2,45%
2,37%
2,38%
1,94%
10,25%
jun-11
2,50%
2,37%
2,48%
2,01%
8,99%
sep-11
2,67%
2,53%
2,66%
2,16%
9,23%
100
Tabla 11.Desglose de la dudosidad del crédito para la rehabilitación de
vivienda
HOGARES PARA LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDA
PERIODO
TOTAL
BANCOS
CAJAS
COOP.
EFCs
dic-06
0,67%
1,16%
0,58%
0,43%
2,50%
mar-07
0,73%
1,20%
0,65%
0,48%
2,31%
jun-07
0,80%
1,27%
0,72%
0,50%
2,73%
sep-07
0,90%
1,28%
0,84%
0,60%
3,52%
dic-07
0,91%
1,13%
0,86%
0,76%
3,39%
mar-08
1,19%
1,30%
1,16%
0,91%
4,95%
jun-08
1,62%
1,41%
1,66%
1,11%
5,64%
sep-08
2,23%
1,88%
2,33%
1,55%
5,46%
dic-08
2,61%
2,21%
2,72%
1,95%
5,59%
mar-09
3,29%
3,54%
3,23%
2,86%
8,03%
jun-09
3,29%
3,81%
3,25%
2,42%
8,43%
sep-09
3,34%
4,12%
3,29%
2,49%
3,39%
dic-09
3,19%
4,15%
3,02%
2,79%
3,36%
mar-10
3,21%
4,25%
3,00%
2,96%
3,13%
jun-10
2,92%
3,87%
2,71%
2,92%
3,02%
sep-10
2,95%
3,90%
2,69%
3,18%
2,86%
dic-10
2,71%
3,39%
2,48%
3,08%
3,31%
mar-11
2,71%
3,21%
2,49%
3,37%
4,34%
jun-11
2,77%
2,89%
2,67%
3,07%
4,90%
sep-11
2,91%
2,97%
2,77%
3,64%
4,33%
Tabla 12.Desglose de la dudosidad del crédito a empresas para financiar las
actividades inmobiliarias
PORCENTAJE DE DUDOSIDAD DEL CRÉDITO A EMPRESAS
PARA FINANCIAR LAS ACTIVIDADES INMOBILIARIAS
PERIODO
TOTAL
BANCOS
CAJAS
COOP.
EFCs
dic-06
0,27%
0,17%
0,33%
0,99%
0,15%
mar-07
0,29%
0,18%
0,34%
1,05%
0,18%
jun-07
0,32%
0,17%
0,41%
0,92%
0,13%
sep-07
0,36%
0,16%
0,50%
0,96%
0,16%
dic-07
0,50%
0,24%
0,67%
1,25%
0,21%
mar-08
0,89%
0,54%
1,12%
1,77%
0,35%
jun-08
1,93%
0,94%
2,65%
2,85%
0,51%
sep-08
4,52%
3,82%
5,13%
4,54%
0,93%
dic-08
6,19%
5,04%
7,23%
5,46%
1,02%
mar-09
7,71%
6,64%
8,74%
7,29%
1,72%
jun-09
8,08%
7,16%
8,98%
7,34%
2,20%
sep-09
8,65%
8,17%
9,20%
7,55%
4,09%
dic-09
9,95%
10,59%
9,75%
7,57%
3,92%
mar-10
10,74%
11,29%
10,60%
8,47%
4,70%
jun-10
11,16%
12,09%
10,77%
8,96%
2,07%
sep-10
11,67%
12,00%
11,75%
9,64%
2,20%
dic-10
13,87%
13,36%
14,61%
10,90%
5,60%
mar-11
15,17%
14,37%
16,06%
13,58%
6,13%
jun-11
17,71%
15,65%
19,58%
17,19%
4,97%
sep-11
18,89%
16,49%
21,06%
17,73%
5,26%
101
Tabla 13.Desglose de la dudosidad del crédito para financiar construcción
PORCENTAJE DE DUDOSIDAD DEL CRÉDITO PARA
FINANCIAR CONSTRUCCIÓN
EFCs
COOP.
CAJAS
BANCOS
TOTAL
PERIODO
dic-06
0,47%
0,41%
0,48%
0,64%
0,70%
mar-07
0,50%
0,44%
0,50%
0,86%
0,84%
jun-07
0,50%
0,48%
0,46%
0,73%
0,90%
sep-07
0,58%
0,53%
0,57%
0,89%
0,95%
dic-07
0,73%
0,72%
0,68%
1,13%
0,95%
mar-08
1,22%
0,96%
1,42%
1,51%
1,25%
jun-08
2,08%
1,55%
2,50%
2,72%
1,88%
sep-08
3,48%
2,65%
4,18%
4,76%
2,45%
dic-08
5,11%
4,36%
5,69%
6,81%
3,43%
mar-09
6,78%
5,68%
7,63%
8,21%
4,94%
jun-09
7,82%
6,59%
8,75%
8,23%
7,32%
sep-09
8,17%
6,95%
9,02%
9,29%
7,47%
dic-09
8,55%
7,82%
8,98%
10,21%
7,62%
mar-10
9,93%
9,02%
10,61%
10,59%
8,96%
jun-10
9,97%
9,12%
10,55%
10,60%
10,77%
sep-10
10,53%
9,59%
11,13%
11,51%
11,10%
dic-10
12,30%
11,12%
13,26%
12,37%
9,86%
mar-11
13,50%
11,76%
14,56%
16,34%
11,48%
jun-11
14,92%
12,00%
16,98%
17,79%
11,54%
sep-11
16,34%
13,10%
18,66%
19,81%
10,87%
Gráfico 12.Tasa de morosidad del crédito a promotores.
102
En el cuadro nº 5 se presenta la evolución de los datos del sector en el
periodo 2002-2011.
Cuadro 5. Principales variables. La situación del sector.
España
Variación
acumulada
1,12%
41,692,558 42,573,670 43,055,014 43,967,766 44,566,232 45,054,694 45,451,685 45,786,427 45,929,365 46,072,749
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Población
Densidad
91,3
91,01
90,73
90,07
89,28
88,31
87,13
85,32
84,36
82,62
(Hb/km2)
Nº Proyectos
119,052
117,952
129,696
302,991
690,273
904,197
786,247
739,658
690,283
575,545
Visados
Nº Proyectos
177,737
161,579
158,522
268,322
632,992
733,389
602,627
540,367
469,325
407,912
Iniciados
Nº Proyectos
207,469
296,385
419,036
615,032
648,276
588,44
524,479
496,785
458,683
419,683
Terminados
Nº Inmuebles
1,757,562 1,917,547 1,880,131 1,890,857 1,733,382 1,453,236 1,127,669 1,456,478 1,571,593 1,650,173
Urb.Enaj.Reg
Nº de Fincas
980,042
960,826
1,147,923 1,536,562 1,699,319 1,816,878 1,720,061 1,237,051 1,027,705
913,089
Urb.Hipotecadas
Importe
128,382
122,269
135,854
192,528
289,165
278,356
185,661
182,367
126,712
112,465
Hipoteca en
M€
Hipoteca Media
130,996
127,254
132,192
155,635
168,113
153,206
109,256
118,685
110,384
123,17
en
Euros
Parque de
21,504,402 21,942,043 22,573,392 23,159,544 23,747,984 24,396,260 25,011,292 25,430,328 25,726,713 25,934,182
Viviendas
Densidad
1,69
1,68
1,67
1,65
1,62
1,6
1,58
1,57
1,55
1,55
P.Viv./pob.
(núcleo familiar)
Densidad
51
51
50
50
48
47
46
45
43
43
P.Viv./km2
Salarios medios
2,5
2,6
2,7
2,554
2,464
2,369
2,269
2,204
2,165
2,112
(x 2)
Tipo interés
3,03%
2,75%
3,44%
5,86%
5,24%
4,17%
3,28%
3,36%
3,71%
4,80%
medio
hipotecario
Plazo medio
29
28
27
29,41
28
27,66
25,33
24,08
23,33
21,97
hipotecas
Método francés de amortización
563,27
541,51
623,02
910,75
942,59
772,04
527,04
586,34
596,19
749,64
Cuotas medias
Método americano de amortización
de hipoteca
326,25
288,48
372,92
740
717,03
522,85
294,5
326,92
335,87
481,77
N.A.V.(Nivel
Método francés de amortización
22,53%
20,83%
23,07%
35,66%
38,25%
32,58%
23,23%
27,06%
27,08%
35,50%
de
Método americano de amortización
accesibilidad a
13,05%
11,10%
13,81%
28,97%
29,10%
22,07%
12,98%
14,84%
15,51%
22,82%
la vivienda)
Fuente: Pulsímetro inmobiliario. Instituto de práctica empresarial
103
1,59%
-16,06%
-8,82%
-7,53%
-0,70%
0,79%
1,48%
0,69%
2,10%
0,98%
2,10%
1,89%
-4,97%
3,13%
-3,13%
-4,24%
-4,93%
-6,02%
CAPÍTULO 3.
PLANTEAMIENTO Y
ANÁLISIS DE PROPUESTAS
3. PLANTEAMIENTO Y ANÁLISIS DE PROPUESTAS
A continuación se presentan una serie de reflexiones sobre grandes
cuestiones de política de vivienda en materia económico-financiera, desde el
punto de vista de las posibilidades de relanzamiento de la actividad en este
sector. Estas reflexiones van a conducir al planteamiento y análisis de una serie
de propuestas, tarea que constituye una parte relevante del contenido de los
trabajos a realizar en el marco de la investigación. Estas reflexiones y las
consecuentes propuestas van a partir de la base de nuestro convencimiento
acerca de que todos los instrumentos que conforman la política de vivienda
presentan como objetivo último fundamental facilitar y promover el acceso a la
vivienda de los sectores sociales que presentan mayores dificultades para
conseguir dicho acceso, con un nivel de esfuerzo necesario asumible. En
palabras de Rodríguez, el objetivo directo de la política de vivienda en España
debe ser “ayudar a los hogares con bajos niveles de ingresos para facilitar el
acceso a la vivienda, mejorando el funcionamiento del mercado. Dicho
objetivo puede reforzarse con el de facilitar el acceso a la vivienda a los
jóvenes, en especial a los que acceden por primera vez. Otros objetivos de
interés son los correspondientes a la mejora de la calidad (rehabilitación) del
parque de viviendas existente, el fomento del alquiler, la reducción de la
segregación y la sostenibilidad medioambiental del parque de viviendas
existente” 52.
Un recorrido por las distintas legislaciones europeas pone de manifiesto la
existencia de una idea común en todas ellas: el derecho de todos los
ciudadanos a acceder a una vivienda digna (véase cuadro nº 6). En páginas
anteriores hemos hablado del derecho a la vivienda como parte de los
cultural, sin que se considere como un derecho subjetivo. “Es evidente que la
transformación de derechos como el de la vivienda en auténticos derechos
subjetivos daría lugar a un incremento considerable del gasto público, al que
los poderes públicos no podrían hacer frente sin llevar a cabo medidas de alto
coste electoral… Sin embargo, la imposibilidad de reconocer un derecho
subjetivo como éste, no es incompatible con el establecimiento de medidas y
políticas eficaces que, teniendo en consideración la capacidad económica de
los particulares, faciliten el acceso a la vivienda principalmente de las clases
sociales más desfavorecidas” 53.
52
53
BorgiaSorrosal, S. (2011): El derecho constitucional a una vivienda digna. Régimen tributario y
propuestas de mejora, vLex, http://vlex.com/vid/219447177.
107
Cuadro 6. Prioridades de la política de vivienda en los países europeos.
Países
Alemania
Austria
Bélgica
Bulgaria
Chipre
Dinamarca
Eslovaquia
Eslovenia
España
Estonia
Finlandia
Francia
Grecia
Hungría
Irlanda
Italia
Letonia
Lituania
Luxemburgo
Malta
Países Bajos
Polonia
Portugal
Reino Unido
República
Checa.
Rumanía
Suecia
Prioridades de la política de vivienda
Adaptarse al incremento en la disparidad de los mercados de vivienda regionales. Retirada del
Estado a favor de las regiones.
Desarrollo de una oferta asequible de viviendas para toda la población.
Desarrollo de vivienda social.
Nueva política de vivienda: resolver la carencia de vivienda social asequible.
Promover la construcción de vivienda en propiedad y la rehabilitación de viviendas para
refugiados.
Promover vivienda para colectivos especiales (jóvenes, mayores, personas con discapacidad, etc.).
Desarrollo de nuevas viviendas sociales y privadas. Promoción de la diversidad social con el objetivo
de prevenir la especialización monoestructural de las promociones sociales.
Desarrollo de un sector de vivienda social nuevo a través de los municipios.
Construcción de 10,000 nuevas viviendas al año entre el 2000 y 2009. Atención de todas las
necesidades de vivienda, incluida la demanda social.
Promover vivienda en propiedad a través de incentivos especiales. Promover vivienda social en
alquiler. Renovación urbana y de barrios.
Promover la modernización de las viviendas existentes. Promover la provisión de vivienda social.
Promover el acceso de todos a viviendas que satisfagan necesidades y aspiraciones. Promover el
desarrollo sostenible de la vivienda.
Plan nacional para el desarrollo de la vivienda social. Programa nacional de rehabilitación urbana.
Promover vivienda en propiedad.
Promover vivienda en propiedad.
Promover vivienda en propiedad y la provisión de viviendas de alquiler privado.
Promover el acceso a vivienda y a comunidades sostenibles. Programa plurianual para proveer
60,000 viviendas sociales nuevas.
Proveer el acceso a la vivienda de colectivos especiales (jóvenes, personas mayores, etc.). Plan
nacional de desarrollo de la vivienda social.
Rehabilitación de las viviendas existentes. Fomento de la vivienda social para personas socialmente
desfavorecidas.
Desarrollo de la vivienda de alquiler, incluida la vivienda social, a través del establecimiento de
asociaciones no lucrativas. Promover la construcción de vivienda. Rehabilitación de las viviendas
protegidas privatizadas.
Promover vivienda en propiedad para hogares de bajos ingresos. Estimular la oferta de vivienda
social y privada.
Promover vivienda en propiedad. Promover vivienda social para personas de bajos ingresos y
colectivos especiales.
Garantizar el acceso a la vivienda. Revitalización de las zonas del centro de las ciudades y los
barrios.
Proveer viviendas económicas.
Nuevas viviendas para personas que ocupan viviendas de baja calidad.
Acceso de toda la población a una vivienda decente y asequible. Proveer vivienda asequible,
Combinación con el objetivo de comunidades sostenibles.
Optimización del parque de viviendas existente y la rehabilitación.
Política adaptada a colectivos con dificultades de acceder a la vivienda.
Desarrollo de un sector de vivienda social nuevo
Reintroducir las fuerzas del mercado.
Retirada del Estado y refuerzo del papel de los municipios.
Venta de las viviendas municipales.
Fuente. “The development of Social Housing”, CECODHAS-USH-Dexia, 2008.
108
Debe destacarse que en cada vez más países los objetivos de la política de
vivienda van experimentando sucesivos avances, en los que se toma en
consideración aspectos tales como la capacidad de elección haciendo
referencia tanto a la diversidad en el régimen de tenencia como a la cohesión
social y a la variedad de clases sociales, edades y circunstancias en los
enclaves de vivienda, como en los casos de Francia, Finlandia, Irlanda o el
Reino Unido; o el derecho no sólo a la vivienda sino también a un entorno
saludable, seguro y ecológicamente sostenible, el derecho a la ciudad, a un
medio ambiente sano y el derecho a la calidad de vida (Suecia, Francia,
Irlanda o Finlandia); o el derecho a la vivienda con un precio razonable en el
caso de Suecia o Finlandia 54.
La intervención pública en materia de vivienda se justifica en base a
distintos argumentos 55:
•
Razones de eficiencia, dada la existencia de anomalías debidas a la
presencia de elementos monopolísticos, asimetrías de información y
significativas externalidades, es decir, se trata de un mercado que se
aleja del modelo de mercado perfectamente competitivo. En este
sentido hay que indicar que el principio de eficiencia atribuye a la
política de vivienda una función reguladora del mercado y una función
correctora de sus ineficiencias, independientemente del debate a que
da lugar desde distintos puntos de vista políticos, ideológicos, sociales y
económicos. En palabras de López García 56“la existencia de fracasos del
mercado constituye la base de los argumentos de eficiencia usuales a
favor de la intervención del sector público”.
Por ejemplo, una de las condiciones que no se cumplen en el
mercado de vivienda es la de información perfecta, pues aunque
algunas características como tamaño, localización, materiales… son
fácilmente obtenibles, no ocurre lo mismo con el factor precios y esta
circunstancia puede explicarse por la heterogeneidad propia de estos
bienes. No debe olvidarse que la homogeneidad es una característica
necesaria en los bienes que concurren en mercados de competencia
perfecta. Por tanto el mercado de la vivienda y también el del suelo
presenta fallos, entre los que podemos mencionar 57:
54
55
Pérez Barrasa, T.; Rodríguez Coma, M. y Blanco Moreno, A. (2011): “Política de gasto en
vivienda. España, 2010”, Papeles de Trabajo, Instituto de Estudios Fiscales, nº 1; Fernández Carbajal, A.
(2004): “Veinticinco años de política de vivienda en España (1976-2001): una visión panorámica”, Revista
ICE, nº 816, julio-agosto.
56
López García, M.A. (1997): “La fiscalidad y la política de vivienda en España”, Hacienda
Pública Española, nº 141-142, págs. 288-289.
57
109
•
•
•
•
•
Condiciones difíciles de accesibilidad a la vivienda, al ser muy elevado el
esfuerzo requerido.
Falta de homogeneidad en la oferta de vivienda, que además no resulta
adecuadamente conocida.
El mercado informa sobre las demandas satisfechas pero no sobre las
demandas pendientes.
Los precios de las viviendas aportan información parcial sobre la realidad
del mercado.
El equilibrio en el mercado de vivienda no se produce de forma rápida.
Es frecuente que subsistan en el mismo situaciones de desequilibrio
durante un tiempo prolongado, en buena medida debido a su
opacidad.
Por otra parte, el mercado de vivienda se encuentra íntimamente
relacionado con el mercado de capitales, de manera que las imperfecciones
de éste repercuten indirectamente en aquél. En este caso la intervención
pública puede consistir en facilitar el acceso al mercado de capitales para
aquellas personas con dificultades, a través de diversos mecanismos a los que
se hará referencia posteriormente.
También resultan contrarias a la eficiencia las posibles situaciones de
monopolio del propietario frente al inquilino en los alquileres.
En resumen, las viviendas no pueden tratarse sólo como bienes de
carácter privado, pues se trata de bienes íntimamente relacionados con
derechos constitucionales. La protección de los intereses generales y de estos
derechos constitucionales justifica la intervención pública, con el objetivo de
corregir los fallos del mercado. Esta intervención puede tener distintas
vertientes: actividad de policía, de fomento y de prestación o servicio público.
•
Razones de equidad, derivadas de la escasez de vivienda y su desigual
distribución en cantidad y calidad. Esto hace que facilitar el acceso a la
vivienda para aquellas familias con menores ingresos suponga una
reducción de las desigualdades existentes. El principio de equidad, por
tanto, hace que la política de vivienda se considere como una de las
políticas sociales básicas configuradoras de los diferentes modelos de
Estado de Bienestar vigentes en Europa, y además desempeñe un papel
muy sobresaliente como instrumento de redistribución de rentas.
•
Razones relacionadas con la atenuación de los ciclos económicos. Dado
el peso muy importante de este sector en la economía de un país, la
intervención pública en el mismo puede ser utilizada como instrumento
de política anticíclica. Resulta sobradamente conocido que la
construcción y rehabilitación de viviendas constituye un sector de
actividad fundamental para las economías occidentales, luego la
intervención pública puede contribuir decisivamente al crecimiento
económico y la generación de empleo.
Así, la política de vivienda puede ejercer una destacada influencia sobre
la distribución de la renta y de la riqueza nacional. La inversión en
vivienda es uno de los elementos más destacados de la formación bruta
de capital fijo de las economías.
110
En términos aproximados podemos indicar que su porcentaje de
participación en el Producto Interior Bruto se sitúa en el 5%, mientras que
su contribución directa al empleo se encuentra en torno al 10%, al
tratarse de un sector intensivo en factor trabajo. Por otra parte, la
vivienda genera efectos muy importantes en el sistema financiero, pues
el volumen de los créditos destinados a la financiación de la misma
representa un porcentaje destacado del sistema crediticio del sector
privado de las economías. Todas estas circunstancias determinan que la
participación de los poderes públicos en el mercado de la vivienda
forme parte del papel que los mismos representan como reguladores de
la evolución cíclica de la economía.
De hecho, en todos los planes de vivienda los objetivos que se persiguen
tienen una doble naturaleza: por un lado, se presentan como la forma
de satisfacer la demanda social existente, paliando la necesidad de
vivienda; por otro, este propósito va siempre acompañado de objetivos
económicos globales. En esta línea cabe indicar que durante la
celebración de la reunión de Ministros de Vivienda de Marsella, en
noviembre de 2008, la Comisión Europea publicó una propuesta de “Plan
de Recuperación Económica”, en la que se identificaba la construcción,
incluyendo a la vivienda, como un sector clave para el crecimiento
económico y como un medio de salida de la crisis.
En nuestra opinión, las razones enunciadas anteriormente justifican
sobradamente la intervención pública en este ámbito. Así, la política de
vivienda puede catalogarse como “una actuación pública de intervención
con carácter multidisciplinar que afecta a cuestiones medioambientales,
tercera edad, juventud, discapacitados, fiscalidad, urbanismo, economía,
desarrollo sostenible, la promoción de la igualdad de género o medidas de
prevención y protección integral contra la violencia de género” 58. Por otra
parte, desde el punto de vista constitucional, parece clara la necesidad de
abordar una política social en materia de vivienda como fórmula para que
importantes sectores de la población, con recursos económicos limitados,
puedan acceder a una vivienda digna, de manera que la vivienda debe
tratarse como función pública y no como objeto exclusivo del derecho privado.
Así, el artículo 47 de la Constitución permite y ordena la intervención de los
poderes públicos, sin limitar las formas a través de las cuales se pueda realizar
esta actuación. Las especiales circunstancias por las que atraviesa en estos
momentos el sector incluso hacen más necesario si cabe que los poderes
públicos adopten un papel protagonista y de liderazgo 59.
58
59
De hecho, España se encuentra dentro del grupo de países de la UE-15 con menor gasto social
en materia de vivienda [BorgiaSorrosal, S. y Delgado Gil, A. (2009): “Evolución de las políticas de
vivienda en España. Comparativa con la UE-15”, Presupuesto y Gasto Público, Instituto de Estudios
Fiscales, nº 57].
111
Desde el punto de vista europeo es cierto que la Unión Europea no tiene
competencias directas sobre la materia, pero también lo es que se ha adherido
a los compromisos recogidos en la II Conferencia sobre los Asentamientos
Humanos Habitat II, celebrada en junio de 1996 en Estambul, traduciendo las
propuestas de esta cumbre al contexto europeo: proporcionar seguridad en la
tenencia, promover el derecho a una vivienda digna, proporcionar igualdad
de oportunidades en el acceso a la propiedad del suelo, promover la igualdad
de oportunidades en el acceso al crédito y promover el acceso a los servicios
básicos 60.
Dado que el sistema económico de mercado no es capaz de garantizar el
acceso de todos los ciudadanos a una necesidad vital, cual es la vivienda, lo
que genera una clara falta de adecuación entre las necesidades
habitacionales de la población y la producción de viviendas, es preciso que los
poderes públicos intervengan en el mercado, mediante una serie de
instrumentos de muy distinta índole. “Si el problema de la vivienda se concreta
en aquellos hogares cuya capacidad de renta no les permite satisfacer sus
necesidades de alojamiento o les exige un esfuerzo económico que
compromete la satisfacción de otras necesidades, las claves de la intervención
pública están en determinar el tipo de ayudas y los criterios para establecer a
quiénes se destinan. Cuántos recursos públicos, para qué, para quiénes, cómo
y qué ámbitos de la administración tienen competencias” 61. Para garantizar la
eficacia del derecho a la vivienda las distintas Administraciones Públicas, en el
marco de sus respectivas competencias, podrán constituir empresas públicas
para promover viviendas en concurrencia con la iniciativa privada o, incluso,
reservar a la Administración Pública la gestión, directa o indirecta, de la
promoción de viviendas, tras la consideración de su carácter esencial.
Un somero análisis de la evolución en los últimos años de la intervención
pública en materia de vivienda permite identificar los principales rasgos de la
misma 62:
 Creciente importancia de las ayudas orientadas hacia la demanda, lo
cual constituye una clara diferencia con la etapa franquista, en la que
las ayudas se dirigían fundamentalmente hacia la oferta.
60
61
62
Fernández Carbajal, A. (2004): “Veinticinco años de política de vivienda en España (19762001): una visión panorámica”, Revista ICE, nº 816, julio-agosto, págs. 160-161.
112
Esta orientación a la persona de las políticas de vivienda trae consigo la
configuración del objetivo principal de la política de vivienda, que es el
de favorecer a todos los ciudadanos, y en particular a los más
desfavorecidos, el acceso a la vivienda, y no el de fomentar la
construcción de viviendas. De hecho, la política de vivienda deberá
orientarse cada vez más hacia la movilización en alquiler o en compra
del parque ya construido, y en apoyar la rehabilitación y conservación
del mismo63.
 Consideración también creciente de las características personales de los
beneficiarios de las ayudas, lo que dota a las mismas de un carácter más
social.
 Por el contrario, las ayudas de carácter fiscal no han tenido el mismo
carácter personal, pues se han percibido básicamente por el hecho de
haber adquirido una vivienda y no por las características
socioeconómicas de los adquirentes. Esto ha traído consigo el que en
numerosos casos estas ayudas hayan acabado beneficiando a los
adquirentes de mayor nivel de renta, es decir, han sido ayudas de
carácter regresivo.
 Progresiva diversificación de las actuaciones protegibles. A las
tradicionales vinculadas con la construcción o compra de nuevas
viviendas se han añadido otras tales como las relacionadas con la
rehabilitación, la adquisición de vivienda usada, la promoción de
viviendas en régimen de alquiler, la adquisición y urbanización de suelo
destinado a la construcción de vivienda protegida.
 Numerosas novedades y cambios legislativos, que han afectado a
materias tales como suelo y ordenación urbana, arrendamientos
urbanos, mercado hipotecario y regulación del proceso edificatorio.
 Aparición de las Comunidades Autónomas como agente público que
también interviene en política de vivienda, siendo necesaria la
coordinación de sus actuaciones con las de otros niveles de gobierno,
como el central o el municipal.
En general puede hablarse se actuaciones públicas que se dirigen a: a)
prestación de un servicio público, ya sea mediante gestión directa o indirecta,
b) fomento de la vivienda, incentivando a la iniciativa privada mediante
diversos mecanismos y c) control administrativo, con especial relevancia en el
ámbito de la vivienda protegida.
Pueden distinguirse dos grandes bloques cuando hablamos de instrumentos
de actuación en política pública de vivienda: las medidas reguladoras y
medidas presupuestarias.
63
Narbona Ruiz, C. (1993): “Perspectivas de la política de vivienda en España en los noventa”,
Economiaz, nº 27, pág. 17.
113
Las medidas reguladoras hacen referencia a intervenciones normativas
orientadas tradicionalmente a la consecución de tres tipos de objetivos:
macroeconómicos, urbanísticos y sociales 64.
Desde el punto de vista macroeconómico
tradicionalmente han intervenido en la regulación
alquileres. Estos precios estuvieron tasados hasta la
Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas
conocido como Decreto Boyer.
los poderes públicos
de los precios de los
promulgación del Real
de Política Económica,
También cabe mencionar otras intervenciones públicas desde la óptica
macroeconómica, como las orientadas hacia los programas de construcción
de viviendas, con el objetivo de mantenimiento del empleo en el sector de la
construcción y su industria auxiliar; u otras que afectan al ámbito financiero,
con el objetivo de simplificar y racionalizar el mercado hipotecario; a los costes
de escritura y registro relacionados con la vivienda o que afectan al proceso
técnico de construcción de las viviendas, como por ejemplo la normativa de
edificación, en la que se hace un especial hincapié en el binomio calidadprecio de la misma.
En relación a los objetivos urbanísticos, la acción de los poderes públicos se
encuentra determinada por el artículo 47 de la Constitución, que establece el
derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y
ordena a los poderes públicos que promuevan las condiciones necesarias y
establezcan las normas oportunas para que este derecho sea efectivo,
garantizando que la comunidad participe en las plusvalías que se generen
como consecuencia de la acción urbanística de los entes públicos. Por tanto,
se trata de garantizar la ordenación y utilización del suelo para viviendas de
acuerdo con el interés general, para impedir la especulación y proteger el
medio ambiente. Algunos aspectos en los que ha incidido esta regulación son
los siguientes:
•
•
•
•
Clasificación del suelo.
Planeamiento urbanístico.
Gestión y ejecución urbanísticas.
Disciplina urbanística.
Se trata, por tanto, de la regulación por los poderes públicos de derechos y
obligaciones que se generan en relación con la planificación, producción y
distribución de las viviendas. En este ámbito puede incluirse la normativa
reguladora del suelo, que establece la forma en que deben materializarse la
planificación urbanística, la clasificación de los distintos tipos de suelo, los
mecanismos de calificación y los criterios de evaluación.
64
vivienda. España, 2010”, Papeles de Trabajo, Instituto de Estudios Fiscales, nº 1, págs. 9-11; Comité de
Expertos de Vivienda (Coord. Leal Maldonado, J.) (1992): Informe para una política de vivienda, MOPT,
Madrid, págs. 18-23.
114
En este sentido cabe destacar el importante papel desempeñado en este
ámbito por las Administraciones Territoriales, pues el artículo 148.1.3ª de la
Constitución establece que las Comunidades Autónomas tendrán
competencia sobre la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Así, la
sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de julio de 1988 establece que las
Comunidades Autónomas tienen facultades para desarrollar una política
propia en materia de vivienda, incluyendo el fomento y la promoción de la
construcción de viviendas.
Por otra parte, el artículo 25.2.d) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora
de las Bases del Régimen Local, menciona las competencias municipales, en los
términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, en los
ámbitos de la ordenación, gestión, ejecución y disciplina urbanística;
promoción y gestión de viviendas; parques y jardines, pavimentación de vías
públicas urbanas y conservación de caminos y vías rurales. En el caso municipal
no se está hablando de títulos competenciales exclusivos. Por el contrario, para
su efectivo desarrollo es necesaria la colaboración con otras Administraciones
Públicas, siendo marcado el alcance de la competencia municipal en este
ámbito por la legislación estatal o autonómica. Los términos usados por la Ley
Reguladora de las Bases del Régimen Local son muy amplios, pues se refieren a
promoción y gestión. Por tanto, se permite tanto la promoción directa
(construcción) de viviendas por el municipio para su venta o arrendamiento
como la gestión de ayudas públicas para que promotores privados construyan
viviendas en el municipio65. Algunos autores manifiestan la escasa participación
de las entidades locales en las políticas de vivienda, especialmente en el
ámbito de la protección a la promoción y adquisición de viviendas, siendo
necesario avanzar en la descentralización de las políticas de vivienda, sobre
todo en el terreno de la propia gestión y tramitación de las ayudas públicas,
pues pueden entenderse que los municipios, como entidades más cercanas a
los problemas y necesidades de los ciudadanos, pueden realizar una gestión
mucho más eficaz en el otorgamiento y seguimiento de estas ayudas
públicas 66.
Debe hacerse hincapié en que la legislación sobre la vivienda tiene una
especial complejidad, derivada de las numerosas normas que la constituyen,
sometidas además a muy frecuentes cambios, y del número de fuentes
normativas que inciden especialmente en la regulación del derecho
urbanístico dada la pluralidad de los entes públicos competentes en la materia.
Como en otras cuestiones de diversa índole también en este terreno se da
una situación caracterizada por la existencia de un delicado equilibrio
constitucional, pues el artículo 149.1 de la Constitución establece la
competencia estatal exclusiva sobre diversas materias, entre las que destacan:
65
Iglesias González, F. (2000): “Las competencias municipales en materia de vivienda”, incluido
en
Administración
pública
y
vivienda
(Capítulo
VIII),
http://libros-revistasderecho.vlex.es/vid/introduccion-vivienda-papel-administracion-242433, págs. 2-3.
66 Iglesias González, F. (2000): “Las competencias municipales en materia de vivienda”, incluido
en
Administración
pública
y
vivienda
(Capítulo
VIII),
http://libros-revistasderecho.vlex.es/vid/introduccion-vivienda-papel-administracion-242433, pág. 6
115
“1ª La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de
todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los
deberes constitucionales…
11ª Sistema monetario: divisas, cambio y convertibilidad; bases de la
ordenación de crédito, banca y seguros…
13ª Bases y coordinación de la planificación general de la actividad
económica”.
En consecuencia, y ante el carácter genérico de las competencias
estatales mencionadas, se hace imprescindible la clarificación competencial y
la coordinación entre las distintas administraciones públicas en este terreno.
En general puede decirse que son competencias del Estado:
•
La coordinación del sector económico de la vivienda.
•
El establecimiento de la política fiscal relativa a la misma.
•
La elaboración de la normativa básica de edificación y construcción.
•
La definición de las actuaciones susceptibles de protección.
•
La regulación de las fórmulas de financiación.
•
La regulación de materias de derecho hipotecario y registral y de
expropiación forzosa.
Por su parte, las Comunidades Autónomas, tienen competencias para
desarrollar su política de vivienda con cargo a sus propios recursos y también les
corresponde, el planeamiento y la gestión urbanística y su control. Otras
funciones son las siguientes:
• Elaboración de su propia normativa en materia de vivienda y
ordenación del territorio.
• Definición y desarrollo de la política de vivienda.
• Programación, ejecución, control y seguimiento de las promociones
públicas.
• Administración de su patrimonio de viviendas.
• Calificación de protección de las promociones privadas.
• Control y gestión de la financiación cualificada de las actuaciones de
viviendas protegidas, rehabilitaciones o urbanización del suelo.
En este sentido, son mayoría los Estatutos de Autonomía que indican
expresamente que sus competencias se encuentran limitadas por la
competencia del Estado sobre las bases y coordinación de la planificación
general de la actividad económica y sobre las bases de la ordenación del
crédito.
Estamos por tanto ante un fenómeno por el que existen dos
Administraciones públicas titulares de competencias sobre un mismo ámbito
material, ostentando el Estado la potestad de señalar las bases y la Comunidad
Autónoma la de desarrollar estas bases.
116
Por lo que respecta al ámbito municipal, el papel de los ayuntamientos es
cada vez más relevante, siendo esta la tendencia en los últimos años en
numerosos países de la Unión Europea.
En cuanto a los objetivos sociales se persigue en la actividad reguladora de
los poderes públicos, en general, la resolución de los problemas de acceso a la
vivienda, tanto del conjunto de la población como de colectivos con
problemas especiales.
Las medidas presupuestarias se reflejan en los presupuestos públicos y suelen
articularse a través de planes plurianuales de vivienda. Entre estas medidas
podemos mencionar:
•
•
•
•
la construcción directa de viviendas por parte de la Administración,
destinadas tanto a propiedad como a alquiler.
las ayudas a la oferta, que incluyen los subsidios para la construcción de
viviendas, también denominadas “ayudas objetivas”. Este tipo de
ayudas suelen tener como objetivo incentivar la actividad del sector de
la construcción, sin considerar a los usuarios finales de las viviendas.
subvenciones de capital o disminuciones en la presión fiscal dirigidas a la
construcción o renovación de vivienda. Los destinatarios pueden ser
gestores o administradores sociales o bien promotores o propietarios
privados.
ayudas orientadas a la demanda, también denominadas “ayudas
subjetivas”. Estas intervenciones consisten en prestaciones, ayudas o
subvenciones de vivienda, que tienen naturaleza financiera y/o fiscal y
se conceden a los ciudadanos con el objetivo de facilitar su acceso a la
vivienda. Se trata de medidas selectivas que potencian la demanda de
forma discriminada.
A su vez, las intervenciones presupuestarias pueden clasificarse en dos
grandes tipos:
 Intervenciones que implican gasto público directo.
 Intervenciones que implican gasto público indirecto.
Dentro de las ayudas directas puede hablarse de:
•
Edificación directa de viviendas, destinadas tanto a propiedad como a
alquiler. En este sentido cabe destacar la existencia de críticas hacia
esta posibilidad, derivadas básicamente de la constatación de la
ineficiencia de la empresa pública tanto en la producción de viviendas
como en la gestión, asignación y control de las mismas.
•
Fomento de la construcción de viviendas, destinadas tanto a propiedad
como a alquiler. Dentro de esta actividad de fomento de la
construcción, deben distinguirse las ayudas al promotor/constructor y al
adquirente. La forma que deben tener estas ayudas también resulta
objeto de debate: subvenciones directas, subsidiación de tipos de
interés, préstamos por parte de entidades públicas…
117
En el caso de las ayudas a los demandantes suele atribuirse a las mismas
la generación de un efecto inflacionista, al trasladarse el valor de la
ayuda a los precios, dado que las subvenciones producen aumentos de
la demanda no correspondidos a corto plazo con aumentos de la oferta,
lo que trae consigo un aumento de precios respecto a la situación
inmediatamente anterior a la aplicación de las subvenciones. Por
consiguiente, lo que acaba produciéndose es una transferencia de
fondos de la Administración a los promotores de vivienda.
•
Fomento del alquiler.
•
Fomento de la rehabilitación.
Por tanto, las ayudas directas consisten fundamentalmente en la
producción pública de vivienda o en la provisión pública de vivienda con
producción privada, destinadas tanto a la venta como al alquiler.
En estos casos los precios de venta o alquiler son inferiores a los del mercado
libre y las viviendas se suelen destinar a determinados sectores de la población,
como familias con bajo nivel de ingresos, personas con discapacidad, jóvenes,
u otros segmentos con especiales problemas de acceso, cumpliendo una
importante labor redistributiva 67. No obstante, en algunos países se aplica o se
ha aplicado el principio de universalidad en la articulación de estas medidas.
Como sabemos, los Presupuestos Generales del Estado constituyen el
elemento fundamental de asignación de recursos públicos. En nuestro país el
gasto público se agrupa en cinco grandes áreas: servicios públicos básicos,
actuaciones de protección y promoción social, producción de bienes públicos
de carácter preferente, actuaciones de carácter económico y actuaciones de
carácter general. La política de gasto denominada “acceso a la vivienda y
fomento de la edificación” se encuadra dentro del área de protección y
promoción social. Esta política de gasto, gestionada por el Ministerio de
Fomento, se estructura en cuatro programas de gasto: (véanse tablas nº 14 a
19, en las que se presentan datos sobre el volumen de recursos presupuestados
para esta política).
 261M. Dirección y Servicios Generales de Vivienda.
 261N. Promoción, administración y ayudas para la rehabilitación y
acceso a vivienda.
 261O. Ordenación y fomento de la edificación.
 261P. Urbanismo y política de suelo.
67 Sánchez Martínez, T. (2004): “Gasto público y vivienda. Un estudio de su influencia
distributiva”, Revista Valenciana de Economía y Hacienda, nº 10, I.
118
Tabla 14. Política de vivienda por programas (miles de euros).
PGE Mº DE
VIVIENDA
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Presupuesto
aprobado
Total política
"acceso a la
vivienda y
fomento
a la edificación"
914.386
860.898
1.090.595
907.159
1.264.332
1.139.758
1.503.085
1.292.498
1.729.670
1.498.465
261M. Dirección y
Servicios
Generales de
Vivienda
10.281
9.338
18.747
14.750
21.641
18.781
23.607
17.612
21.474
19.640
261N. Promoción,
admón. y ayudas
para
rehabilitación y
acceso a vivienda
840.690
803.011
1.002.884
856.650
1.165.760
1.075.775
1.393.119
1.226.400
1.618.505
1.393.638
261O. Ordenación
y fomento de la
edificación
62.010
47.483
67.233
34.567
74.162
43.230
84.061
46.462
87.101
82.802
261P. Urbanismo
y política del
suelo
1.405
1.066
1.731
1.192
2.769
1.972
2.298
2.024
2.589
2.385
2009
2010
Fuente: Presupuestos Generales del Estado. Ministerio de Economía y Hacienda.
Tabla 15. Política de vivienda por programas (%).
PGE Mº DE
VIVIENDA
2006
2005
2008
2007
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Presupuesto
aprobado
Total política
"acceso a la
vivienda y
fomento
a la edificación"
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
261M. Dirección y
Servicios
Generales de
Vivienda
1,1
1,1
1,7
1,6
1,7
1,6
1,6
1,4
1,2
1,3
261N. Promoción,
admón. y ayudas
para
rehabilitación y
acceso a vivienda
91,9
93,3
92
94,4
92,2
94,4
92,7
94,9
93,6
93
261O. Ordenación
y fomento de la
edificación
6,8
5,5
6,2
3,8
5,9
3,8
5,6
3,6
5
5,5
261P. Urbanismo
y política del
suelo
0,2
0,1
0,2
0,1
0,2
0,2
0,2
0,2
0,1
0,2
119
Tabla 16. Política de vivienda por capítulos (miles de euros)
PGE Mº DE
VIVIENDA
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Capítulo 1:
Gastos de
personal
12,145
11,484
13,38
12,277
14,105
13,105
16,235
13,91
16,9
15,2
16,306
Capítulo 2:
Gastos corrientes
de bienes y
servicios
4,691
3,762
8,701
6,19
13,236
11,615
9,132
7,26
7,8
6,3
7,431
Capítulo 3:
Gastos
financieros
218
218
150
12
153
60
153
129
200
200
359
Capítulo 4:
Transferencias
corrientes
23
0
17,035
17,01
662
497
3,638
85
600
500
140
Capítulo 6:
Inversiones
reales
82,641
69,362
69,76
35,741
76,702
44,694
87,945
48,892
76,6
73,2
75,759
Capítulo 7:
Transferencias
de capital
797,983
762,453
958,551
812,924
Capítulo 8:
Activos
financieros
7,685
6,002
14,018
14,005
18
12
21,333
3,394
21,3
7,5
6,018
Capítulo 9:
Pasivos
financieros
9
7,617
9
9
6
6
3
2,925
500
200
400
Total política
acceso a la
vivienda y
fomento a la
edificación (1)
914,386
860,898
1,090,595
907,159
1,264,332 1,139,758 1,503,085 1,292,498
1,729,670 1,538,670 1,498,465
TOTAL Mº
VIVIENDA (PRO
MEMORIA)
914,746
861,258
1,091,013
907,577
1,265,545 1,140,950 1,504,614 1,293,284
1,730,200 1,539,200 1,499,005
1,153,456
1,063,775 1,361,649 1,215,903
Obligación Presupuesto
reconocida aprobado
1,606,300 1,436,100 1,392,051
(1) No incluye transferencias internas ni el programa 467G. Investigación y desarrollo de la Sociedad de la Información
(capítulo 6. Inversiones) por no asignarse el gastoa la politica " acceso a la vivienda y fomento de la edificación".
120
Tabla 17. Política de vivienda por capítulos(%)
2005
PGE Mº DE
VIVIENDA
Capítulo 1:
Gastos de
personal
Capítulo 2:
Gastos
corrientes de
bienes y
servicios
Capítulo 3:
Gastos
financieros
Capítulo 4:
Transferencias
corrientes
Capítulo 6:
Inversiones
reales
Capítulo 7:
Transferencias
de capital
Capítulo 8:
Activos
financieros
Capítulo 9:
Pasivos
financieros
Total política
acceso a la
vivienda y
fomento a la
edificación
2006
2007
2008
2009
2010
Crédito
definitivo
Obligaci
ón
reconoci
da
Crédito
definitivo
Obligaci
ón
reconoci
da
Crédito
definitivo
Obligaci
ón
reconoci
da
Crédito
definitivo
Obligaci
ón
reconoci
da
Crédito
definitivo
Obligaci
ón
reconoci
da
Presupue
sto
aprobad
o
1,3
1,3
1,2
1,4
1,1
1,1
1,1
1,1
1
1
1,1
0,5
0,4
0,8
0,7
1
1
0,6
0,6
0,5
0,4
0,5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1,6
1,9
0,1
0
0,2
0
0
0
0
9
8,1
6,4
3,9
6,1
3,9
5,9
3,8
4,4
4,8
5,1
87,3
88,6
87,9
89,6
91,2
93,3
90,6
94,1
92,9
93,3
92,9
0,8
0,7
1,3
1,5
0
0
1,4
0,3
1,2
0,5
0,4
1
0,9
0,8
1
0,5
0,5
0,2
0,2
0
0
0
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
121
Tabla 18. Transferencias de capital del programa 261N por agentes (miles de
euros)
PGE Mº DE
VIVIENDA
Capítulo 7:
Transferencias de
capital
261N. Promoción,
admón. y ayudas
para rehabilitación
y acceso a vivienda
74 A SEPES
75 A CC.AA.
Remodelación
barrios
Barcelona
Subvención
adquisición/
rehabilitación
viviendas
Remodelación
barrios Madrid
Construcción /
rehab. viviendas
protección
oficial
2005
2006
2008
2007
2009
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación Presupuesto Presupuesto
reconocida aprobado aprobado
797.983
762.453
958.551
812.924
1.153.456
1.063.775
1.361.649
1.215.903
1.493.520
1.392.051
781.572
749.163
949.547
807.678
1.139.058
1.056.338
1.352.918
1.210.853
1.485.992
1.382.874
171.197
138.846
263.607
175.721
30.410
412.225
30.410
392.616
12.410
688.334
10.658
577.676
16.000
392.612
18.000
438.572
8.300
8.300
20.300
20.300
18.916
17.455
14.200
14.200
21.200
18.950
128.107
111.944
214.449
129.283
376.209
364.772
559.731
559.073
371.412
419.622
9.616
9.616
13.616
13.616
9.616
3.212
110.000
-
25.174
8.986
15.242
12.522
7.484
7.177
4.403
4.403
2.000
2.000
76 A CC.LL.
78 A familias e
IPSLSH.
Subsidiación
interés
préstamos
apoyo vivienda
Renta básica de
emancipación
AEDE, entrada
adquisición
vivienda
2010
610.375
610.317
685.940
631.957
696.423
633.312
652.174
622.519
1.075.379
924.303
186.967
186.961
239.782
214.373
271.197
238.986
307.963
307.963
417.930
247.200
330.750
375.000
326.699
302.103
423.408
423.356
446.158
417.584
425.226
394.326
344.211
314.556
122
Tabla 19. Transferencias de capital del programa 261N por agentes (%)
PGE Mº DE
VIVIENDA
Capítulo 7:
Transferencias de
capital
261N. Promoción,
admón. y ayudas
para rehabilitación
y acceso a vivienda
74 A SEPES
75 A CC.AA.
Remodelación
barrios
Barcelona
Subvención
adquisición/
rehabilitación
viviendas
Remodelación
barrios Madrid
Construcción /
rehab.
viviendas
protección
oficial
76 A CC.LL.
78 A familias e
IPSLSH.
Subsidiación
interés
préstamos
apoyo vivienda
Renta básica de
emancipación
AEDE, entrada
adquisición
vivienda
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
Obligación
reconocida
Crédito
definitivo
97,9
98,3
99,1
99,4
98,8
99,3
99,4
99,6
99,5
99,3
0
21,9
18,5
27,8
21,8
2,7
36,2
2,9
37,2
0,9
50,9
0,9
47,7
1,1
26,4
1,3
31,7
1,1
1,1
2,1
2,5
1,7
1,7
1
1,2
1,4
1,4
16,4
14,9
22,6
16
33
34,5
41,4
46,2
25
30,3
1,2
1,3
1,4
1,7
0,8
0,3
8,1
-
-
-
3,2
1,2
1,6
1,6
0,7
0,7
0,3
0,4
-
-
78,1
81,5
72,2
78,2
61,1
60
48,2
51,4
72,4
66,8
23,9
25
25,3
26,5
23,8
22,6
22,8
25,4
28,1
17,9
22,3
27,1
Obligación Presupuesto Presupuesto
reconocida aprobado
aprobado
54,2
56,5
47
51,7
37,3
37,3
25,4
26
22
21,8
16,4
14,9
22,6
16
33
34,5
41,4
46,2
25
30,3
De estos programas el más importante desde el punto de vista
cuantitativo es el 261N. Promoción, administración y ayudas para la
rehabilitación y acceso a vivienda, mediante el que se instrumenta la
financiación estatal de los Planes Plurianuales de Vivienda. Este programa es
ejecutado por la Dirección General de Arquitectura y Política de Vivienda y se
desarrolla mediante 68:
 Planes Estatales de Vivienda 69 (véase cuadro nº 7) que presentan como
propósito promover el acceso de los ciudadanos a la vivienda, usando para
ello ayudas estatales directas para la compra o alquiler de viviendas
incluidas en las siguientes actuaciones:
68
vivienda. España, 2010”, Papeles de Trabajo, Instituto de Estudios Fiscales, nº 1, págs. 15-19.
69
En anexo se presenta un resumen de las principales características de los 10 planes nacionales
de vivienda.
123
Cuadro 7. Planes de Vivienda.
Nombre
Periodo
Programas de viviendas baratas y de viviendas económicas
Programa de viviendas protegidas
Primer Plan de Vivienda (viviendas bonificables)
Programa de viviendas de renta limitada
I Plan Nacional de la Vivienda
II Plan Nacional de la Vivienda
Programas de Viviendas Sociales y de Protección Oficial
Plan Trienal de Vivienda
Plan Cuatrienal de Vivienda
Programas anuales de vivienda
Plan Nacional de Vivienda
Plan de Vivienda y Suelo
Plan de Vivienda
Plan de Vivienda
Plan Estatal Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
1911-1935
1939-1954
1944-1954
1954-1955
1956-1960
1961-1976
1977-1980
1981-1983
1984-1987
1988-1991
1992-1995
1996-1999
1998-2001
2002-2005
2005-2008
2009-2012
•
Viviendas de nueva construcción en venta y adquisición de vivienda
usada. En este caso se producen transferencias de capital destinadas
a subsidiar los préstamos convenidos para actuaciones de viviendas
protegidas. También se incluye la Ayuda Estatal Directa a la Entrada.
El objetivo es el de aumentar la proporción de vivienda protegida en
el mercado de vivienda.
•
Viviendas de nueva construcción en alquiler. Se intenta fomentar la
modalidad de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, utilizando
para ello transferencias de capital destinadas a subsidiar los
préstamos convenidos para actuaciones de viviendas protegidas y
subvenciones a Comunidades Autónomas, que éstas destinarán a los
promotores de alquiler.
•
Propietarios e inquilinos. El objetivo consiste en la movilización hacia el
alquiler del parque de viviendas desocupadas, prestándose especial
atención a sectores sociales más débiles económicamente y con
necesidades especiales. Su utilizan para ello transferencias de capital
(subvenciones) a Comunidades Autónomas, para que éstas las
destinen a dicho programa.
•
Rehabilitación. Su propósito es el de favorecer la movilización del
patrimonio residencial existente y la conservación del patrimonio
histórico, utilizando transferencias de capital (subvenciones) a
Comunidades Autónomas, que serán canalizadas por éstas hacia
dicho objetivo.
•
Ayudas para la urbanización del suelo destinado preferentemente a
viviendas protegidas. Se plantean optimizar el uso de los recursos
naturales y económicos y fomentar una utilización racional del suelo a
través de transferencias de capital (subvenciones) a Comunidades
Autónomas, que éstas destinarán a dicho propósito.
124
•
Ayudas de Renta Básica de Emancipación 70. Su finalidad es dinamizar
el mercado de arrendamientos, facilitando a los jóvenes mediante
ayudas directas el acceso a la vivienda en régimen de alquiler.
Las ayudas indirectas, por el contrario, se articulan mediante
desgravaciones fiscales, que pueden tener carácter universal o selectivo. La
consecuencia de las mismas es la reducción del coste de acceso a la vivienda
de sus perceptores, con la contrapartida de una pérdida recaudatoria para el
gobierno. El artículo 134.2 de la Constitución obliga a hacer mención de estos
beneficios fiscales en los Presupuestos Generales del Estado: “Los Presupuestos
Generales del Estado tendrán carácter anual, incluirán la totalidad de los
gastos e ingresos del sector público estatal y en ellos se consignará el importe
de los beneficios fiscales que afecten a los tributos del Estado”. En este tipo de
ayudas es importante reflexionar acerca de que hay una parte significativa de
la población que no realiza declaraciones fiscales de renta, debido a no
superar los límites para ello, de manera que este sector queda fuera de la
posible percepción de estas ayudas (véase tabla nº 20, en la que se presenta el
coste recaudatorio para el Estado de este tipo de ayudas).
Tabla 20. Beneficios fiscales asignados a la política de gasto "Acceso a la
vivienda y fomento de la edificación" (miles de euros)
IRPF
Años
Total
Iº Sociedades
IVA
Bonificaciones
en CI (4)
Reducciones
en tipo
gravamen
(5)
Deducciones en CI (2)
Reducciones
en BI (1)
Adquisición
vivienda
habitual
Alquiler
vivienda
habitual
Exenciones
(3)
2005
5.951
195
3.076
-
2.679
2006
6.878
178
3.333
0
3.368
2007
7.769
218
3.787
2
3.761
2008
9.117
231
4.227
6
4.652
2009
9.524
264
4.268
350
1.240
132
3.270
2010
7.361
315
4.415
350
955
11
1.315
NOTAS: (1) Reducción en Base Imponible del IRPF al arrendador de viviendas
(2) Deducciones en Cuota íntegra del IRPF por adquisición de la vivienda habitual y por alquiler de la vivienda
habitual
(3) Exención en IRPF por reinversión de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda
habitual
(4) Bonificación en Cuota Íntegra del Iº Sociedades a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
(5) Reducciones en el tipo general de IVA en la adquisición de vivienda
70
Recientemente el Gobierno estatal ha decidido no incorporar más beneficiarios a esta renta de
emancipación, en tanto que los que ya la tienen concedida seguirán teniendo derecho a su percepción,
hasta el momento en que dejen de cumplir las condiciones necesarias.
125
En general, existe consenso a la hora de indicar que las ayudas directas
suelen ser más personalizadas que las indirectas, teniendo un carácter más
progresivo, pues se suelen dirigir a las familias con menor nivel de ingresos. Por el
contrario, las indirectas tienden a favorecer a los grupos de renta media y alta.
“El gasto público directo en vivienda contribuye positivamente a disminuir la
desigualdad, no de forma elevada, pero sí significativa y con un fuerte carácter
progresivo, por lo que la tendencia descendente de las partidas
presupuestarias de gasto destinadas a vivienda de los últimos años debería
cambiar para asegurar unos mayores recursos destinados a la promoción de
viviendas protegidas, en propiedad o alquiler, destinadas a aquellos hogares
con menores recursos y a los jóvenes que están en edad de emanciparse” 71.
Por tanto, el debate en cuanto a la naturaleza de las actuaciones es
importante, máxime en tiempos de restricciones presupuestarias. Entendemos
que las medidas de carácter indiscriminado suelen tener efectos regresivos, y
por tanto son contrarias al objetivo de equidad, fundamentalmente desde el
punto de vista vertical. En consecuencia, entendemos que las medidas deben
tener carácter selectivo, en función de las circunstancias socio-económicas de
los beneficiarios de las mismas.
Tradicionalmente las políticas de vivienda han tratado de actuar sobre el
precio de la vivienda para reducirlo, desde el control de rentas de alquiler
hasta la tasación administrativa de precios en el mercado. Por otro lado, se han
producido ayudas al sector privado, de manera que la limitación administrativa
de los precios tenía como contrapartida una serie de ayudas al sector, lo que
los franceses llamaban “ayuda a la piedra”. Entendemos más correcta la
potenciación de ayudas no permanentes, revisables y directas a las personas
que pretenden acceder a la vivienda.
A la vista de todo lo anterior, se pueden señalar las siguientes conclusiones
en cuanto a las modalidades de actuación del sector público:
modelo de ayuda de carácter más subjetivo. Este reintegro puede
articularse, por ejemplo, mediante recargos en el Impuesto sobre Bienes
Inmuebles. También debe plantearse la devolución de ayudas en caso
de transmisión de inmuebles que se hayan beneficiado de las mismas.
71
Sánchez Martínez, M.T. (2003): “El plan de vivienda 1992-1995: un estudio de su incidencia
redistributiva”, Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas, junio; citado por BorgiaSorrosal, S. y
Delgado Gil, A. (2009): “Evolución de las políticas de vivienda en España. Comparativa con la UE-15”,
Presupuesto y Gasto Público, Instituto de Estudios Fiscales, nº 57.
126
 La promoción pública de vivienda debe complementar a la iniciativa
privada, con especial énfasis en la atención a casos de exclusión social.
 Deben elaborarse Planes de Vivienda más flexibles, con mesas de
revisión anuales.
 Las ayudas directas, tanto a la propiedad como al alquiler, pueden
acabar trasladándose a los precios, creando por tanto tensiones
inflacionistas.
 Para una correcta gestión de la política de vivienda es necesario mejorar
los sistemas de información estadística. Es especialmente relevante
contar con buenas estimaciones de demanda. La planificación mejora si
se realiza utilizando una buena estimación de creación de hogares.
3.3.- ACCESO A LA VIVIENDA MEDIANTE LA PROPIEDAD Y
MEDIANTE EL ALQUILER
Los argumentos a favor de uno y otro régimen de acceso a la vivienda son
variados.
En el caso de la vivienda en propiedad suele indicarse que constituye una
fórmula que garantiza cohesión y estabilidad social, promueve una mejor
conservación de las viviendas por parte de sus propietarios y fomenta mejor la
seguridad y la estabilidad para la población 72. Como inconvenientes de este
régimen se pueden mencionar el riesgo de sobreendeudamiento, insolvencia y
pérdida de la vivienda, especialmente en los casos de familias con escaso nivel
económico.
Por el contrario, el régimen de acceso a la vivienda en alquiler es más útil
para entornos más inestables, tanto desde el punto de vista laboral como
personal, pues en dichos entornos las necesidades de movilidad son mayores y,
por consiguiente, se hace necesario un régimen de acceso más flexible. Por
otra parte, es un régimen que trae consigo un nivel de endeudamiento menor
para las familias, permitiendo el acceso a la vivienda para aquellos que no
tienen recursos suficientes para la compra.
72
Rubio, M. (2011): “Factores determinantes e implicaciones macroeconómicas del grado de
desarrollo del mercado de alquiler”, Boletín Económico, Banco de España, diciembre, pág. 75.
127
Puede indicarse que existe un perfil específico de los usuarios de alquiler en
relación con las personas que tienen vivienda en propiedad, pues la unidad
familiar tiene menor tamaño, el usuario de alquiler es más joven, hay una
presencia importante de la inmigración, mayor grado de temporalidad en el
empleo…
Lo que sí resulta indudable es que en la actualidad existe un claro
desequilibrio en el régimen de acceso a la vivienda a favor del acceso en
propiedad, con las correspondientes consecuencias en aspectos tales como
planificación urbana, movilidad laboral, pautas de consumo, distribución de la
renta, etc. Las políticas públicas desde los años sesenta del siglo pasado han
incentivado preferentemente la vivienda en propiedad.
En palabras de Bermejo “salvo diversas modulaciones y pequeñas
reacciones, las políticas españolas de vivienda han sido, y siguen siendo,
devotas de un modelo muy definido y concreto, cual es el de fomento público
a la producción privada de vivienda de obra nueva y en propiedad para las
clases medias” 73.La propiedad es el régimen de tenencia que ha ido
imponiéndose y consolidándose a lo largo del último medio siglo. A pesar de las
consecuencias negativas que tiene la escasa proporción de viviendas en
alquiler y de las declaraciones de los sucesivos Planes de Vivienda durante los
últimos decenios en apoyo a la vivienda en alquiler, lo cierto es que la
proporción de vivienda en propiedad se mantiene en unos valores muy
elevados.
Desde el punto de vista europeo en este asunto se observan dos grupos
extremos: por un lado Alemania, Austria, Holanda, Dinamarca y Francia con
niveles de ocupación en propiedad relativamente bajos y, por otro, los países
del sur de Europa e Irlanda, en los que el porcentaje de ocupación en
propiedad es muy alto. Además la tendencia, en general, en los países de la
Unión Europea es la de aumento de la tasa de ocupación en propiedad y
disminución del porcentaje de viviendas en régimen de alquiler (véase gráfico
nº 13 y cuadros nº 8 y nº 9).
73
Bermejo Latre, J.L. (2010): La evolución de las políticas de vivienda en la España del siglo XX,
incluido en López Ramón, F. (coord..): Construyendo el derecho a la vivienda, Marcial Pons, Madrid, pág.
166.
128
Gráfico 13. Distribución del régimen de tenencia de las viviendas en Europa
Otro
1%
0%
Alquiler
25%
Propiedad
74%
Fuernte: “The development of Social Housing”, CECODHAS-USH-Dexia, 2008.
Cuadro 8. Distribución porcentual del régimen de tenencia de la vivienda en los
países europeos.% horizontal
Propiedad
Alquiler
Otra
situación
TOTAL
43
57
0
100
58
40
2
100
Bélgica
68
30
2
100
Bulgaria
95
5
0
100
Chipre
79
21
0
100
Dinamarca
53
46
1
100
Eslovaquia
95
5
0
100
Eslovenia
93
7
0
100
España
82
11
7
100
Estonia
84
16
0
100
Finlandia
63
34
3
100
Francia
56
44
0
100
Grecia
74
20
6
100
Hungría
94
6
0
100
Irlanda
79
21
0
100
Italia
73
19
8
100
Letonia
79
21
0
100
Lituania
97
3
0
100
Luxemburgo
70
27
3
100
Malta
74
26
0
100
Países Bajos
54
46
0
100
Polonia
75
25
0
100
Portugal
75
21
4
100
Reino Unido
República
Checa
Rumania
69
31
0
100
74
33
1
100
95
4
0
100
Suecia
PROMEDIO UE27
55
45
0
100
74
25
1
100,0
Alemania
Austria
129
Cuadro 9. Evolución de la importancia relativa del parque de vivienda en
propiedad y en alquiler en algunos países europeos, 1996-2007
Propiedad
Alquiler
Variación
Variación
1996
2007
20071996
2007
20071996*
1996*
Alemania
Austria
Bélgica
Dinamarca
España
Finlandia
Francia
Grecia
Irlanda
Italia
Luxemburgo
Países
Bajos
Portugal
Reino
Unido
Suecia
38
41
62
50
76
72
54
70
80
67
43
58
68
53
82
63
56
74
79
73
5
17
6
3
6
-9
2
4
-1
6
62
45
36
42
18
25
38
26
20
14
57
40
30
46
11
34
44
20
21
19
-5
-5
-6
4
-7
9
6
-6
1
5
67
70
3
33
27
-6
47
54
7
53
46
-7
66
75
9
32
21
-11
66
69
3
34
31
-3
43
55
12
40
45
5
Dentro de este sector el alquiler social desempeña un importante papel
en países como Holanda, Francia, Reino Unido, Suecia, Luxemburgo y
Dinamarca, mientras que en otros como Alemania el peso más elevado le
corresponde al alquiler privado 74 (véase cuadro nº 10).(véanse gráficos nº 14 y
nº 15) (véanse cuadros nº 11 y nº 12).
74
López Penabad, M.C. y MasideSanfiz, J.M. (2005): “Integración europea y sistemas de
financiación a la vivienda”, Investigaciones Europeas de Dirección y Economía de la Empresa, vol. 11, nº
3, págs.. 33-34.
130
Cuadro 10. Distribución porcentual del régimen de tenencia de la vivienda en
los países europeos.
Propiedad
Austria
Bélgica
Bulgaria
Chipre
Dinamarca
Eslovaquia
Eslovenia
España
Estonia
Finlandia
Francia
Grecia
Hungría
Irlanda
Italia
Letonia
Lituania
Luxemburgo
Malta
Países Bajos
Polonia
Portugal
Reino Unido
República
Checa
Rumania
Suecia
PROMEDIO
UE-27
58
68
95
79
53
95
93
82
84
63
56
74
94
79
73
79
97
70
74
54
75
75
69
Alquiler
Social
Privado
21
19
7
23
2
3
3
18
20
26
4
1
4
3
1
10
7
9
18
16
19
25
0
20
4
2
8
13
5
14
1
20
2
1
2
25
6
20
35
11
12
13
3
18
21
10
Otra
situación
Total
2
2
0
0
1
0
0
7
0
3
0
6
0
0
8
0
0
3
0
0
0
4
0
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
66
20
13
1
100
95
55
2
18
2
27
1
0
100
100
74
9
16
1
100,0
131
Gráfico 14. Ranking de diez países europeos con mayor proporción de vivienda
de alquiler privado.
60
50
40
30
20
% alquiler privado
10
0
Fuente: “The development of Social Housing”, CECODHAS-USH-Dexia,2008.
Gráfico 15. Ranking de diez países europeos con mayor proporción de vivienda
social de alquiler.
40
35
30
25
20
15
10
% alquiler social
5
0
Fuente: “The development of Social Housing”, CECODHAS-USH-Dexia,2008.
132
Cuadro 11. Distribución de la vivienda de alquiler en los países europeos: social
y privado. % horizontal
Social
Privado
Total
Países con más vivienda de alquiler social que privado
Eslovaquia
80
20
100
Países Bajos
77
23
100
Reino Unido
68
32
100
Hungría
66
34
100
Lituania
66
34
100
República Checa
61
39
100
Rumania
58
42
100
Eslovenia
57
43
100
Austria
53
47
100
Finlandia
52
48
100
Países con más vivienda de alquiler privado que social
Polonia
47
53
100
Estonia
44
56
100
Dinamarca
43
57
100
Francia
43
57
100
Bulgaria
40
60
100
Suecia
40
60
100
Irlanda
38
62
100
Italia
26
74
100
Bélgica
23
77
100
Malta
23
77
100
Chipre
14
86
100
Portugal
14
86
100
Alemania
11
89
100
España
9
91
100
Luxemburgo
8
92
100
Letonia
4
96
100
Grecia
0
100
100
PROMEDIO UE27
39
61
100
133
Cuadro 12. Evolución de la importancia relativa de la vivienda de alquiler
(social y privado) sobre el parque total de viviendas en algunos países
europeos, 1996-2007
Alquiler social
Alemania
Austria
Bélgica
Dinamarca
España
Finlandia
Francia
Grecia
irlanda
Italia
Luxemburgo
Países Bajos
Portugal
Reino Unido
Suecia
Alquiler privado
1996
2007
Variación
2007-1996
1996
2007
26
23
6
18
2
14
17
0
11
6
2
36
4
24
22
6
21
7
20
1
18
19
0
8
5
2
35
3
21
18
-20
-2
1
2
-1
4
2
0
-3
-1
0
-1
-1
-3
-4
36
22
30
24
16
11
21
26
9
8
31
17
28
10
18
51
19
23
26
10
16
25
20
13
14
25
11
18
10
27
Variación
2007-1996
*
15
-3
-7
2
-6
5
4
-6
4
6
-6
-6
-10
0
9
En el caso de nuestro país se da la circunstancia de que como indicamos
anteriormente el alquiler tiene un peso reducido y dentro del mismo el alquiler
social desempeña un papel muy secundario (véase cuadro nº 13).
134
Cuadro 13. Distribución del parque de viviendas según régimen de tenencia
2008
Alquiler
%
horizontal
Propiedad
Alemania
46
5
Austria
56
Bélgica
Alquiler
social
Alquiler
privado
Otros
Alquiler
total
Total
49
54
0
23
17
40
4
68
7
24
31
1
Bulgaria
95
2
3
5
0
Chipre
79
3
18
21
0
Dinamarca
46
19
20
39
15
Eslovenia
84
6
3
9
7
España
85
2
11
13
2
Estonia
96
1
3
4
0
Finlandia
66
16
15
31
3
Francia
57
17
22
39
4
Grecia
74
0
20
20
6
Hungría
92
3
4
7
1
Irlanda
79
8
13
21
0
Italia
69
4
15
19
12
Letonia
83
0
17
17
0
Lituania
97
2
1
3
0
Luxemburgo
70
2
27
29
1
Malta
75
6
16
22
3
Países Bajos
58
32
10
42
0
Polonia
63
12
0
12
25
Portugal
75
3
18
21
4
Reino Unido
69
20
11
31
0
República
Checa
66
20
13
33
1
República
Eslovaca
92
4
1
5
3
Rumania
96
2
1
3
1
Suecia
38
17
27
44
18
PROMEDIO
73,1
8,7
14
22,7
4,2
Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010. Income and Living Conditions. Eurostat.
The development of Social Housing”, Cecodhas-USH-Dexia, 2008
135
Dentro de las distintas concepciones de la vivienda social (residual,
generalista y universal) 75 en España nos encontramos en la segunda de las
mismas (véase cuadro nº 14)
Cuadro 14. La concepción de la vivienda social en los países europeos
Residual
Demanda social
- Personas
desfavorecidas
- Colectivos excluidos
Principal misión
- Hacer frente a la
exclusión del mercado
de la vivienda
Características del
mercado de la vivienda
- Fuerte predominio de
la vivienda en
propiedad
- Débil regulación del
mercado de alquiler
privado
Política de alquiler
- Alquiler dependiendo
de ingresos
- Beneficios sociales
para arrendatarios
Países
Bulgaria Chipre
Eslovaquia Estonia
Hungría Irlanda Letonia
Lituania
Malta
Reino Unido Rumania
Generalista
-Personas
desfavorecidas Colectivos excluidos
-Personas de bajos
ingresos
- Hacer frente a las
dificultades de acceso al
mercado de la vivienda
- Predominio de la
vivienda en propiedad
- Existencia de vivienda
en alquiler privado
- Predominio de la
vivienda privada en el
mercado del alquiler
-Alquiler fijo limitado o
alquiler dependiendo
de ingresos
-Beneficios sociales
para arrendatarios
dependiendo de
ingresos
←Alemania Austria
←Bélgica Eslovenia
España Finlandia
Francia
Grecia
←Italia ←Luxemburgo
←Polonia Portugal
República Checa
Universal
-Toda la población
-Garantizar el acceso a
una vivienda adecuada
para todo el mundo
- Débil presencia de la
vivienda en propiedad Existencia de un
mercado de alquiler
privado regulado
- Predominio de la
vivienda social de
alquiler en el mercado
del alquiler
-Alquiler económico
-Ayudas oficiales a la
vivienda
-Garantía de alquiler
para los arrendatarios
desfavorecidos
←Dinamarca
Países
Bajos
Suecia
75
El concepto de vivienda social residual tiene como objetivo atender estrictamente a personas
desfavorecidas y colectivos sociales definidos como segmentos excluidos del mercado de vivienda, sin que
se pretenda crear un efecto sobre el mercado de vivienda en general. El concepto generalista se define de
manera más global y tiene como objetivo atender a personas con dificultades de acceso a la vivienda por
falta de recursos económicos suficientes. La gama de beneficiarios es más diversa, pues no se dirige
solamente a colectivos excluidos socialmente, sino a personas con bajos ingresos en general. Esta
concepción de vivienda social sí influye en la oferta de vivienda. El concepto de vivienda social universal
únicamente es propio de Dinamarca, Países Bajos y Suecia y se caracteriza por dirigirse a toda la
población en general, complementando la oferta del mercado de vivienda.
136
En este sentido, cabe destacar que en términos de tasa de vivienda social
en alquiler por cada 1000 habitantes nuestro país ocupa el penúltimo lugar en
Europa, sólo por delante de Grecia (véase cuadro nº 15).
Cuadro 15. El stock de vivienda social de alquiler en los países europeos
Vivienda social de alquiler
Nº
%
Tasa por
1000
habitantes
Alemania
2.471.000
5.7
28
Austria
840
1.9
102
Bélgica
337.4
0.8
26
Bulgaria
110
0.3
14
Chipre
900
0
9
Dinamarca
543
1.2
102
Eslovaquia
75
0.2
14
Eslovenia
47
0.1
23
España
141
0.3
3
Estonia
25
0.1
18
Finlandia
438
1
74
Francia
4.300.000
9.8
71
Grecia
0
0
0
Hungría
165
0.4
16
Irlanda
126
0.3
29
Italia
1.061.000
2.4
18
Letonia
1.2
0
5
Lituania
29
0.1
8
Luxemburgo
2.2
0
5
Malta
7.6
0
22
Países Bajos
2.400.000
5.5
147
Polonia
1.520.000
3.5
39
Portugal
160
0.4
15
Reino Unido
5.123.000
11.7
85
República Checa
867
2
85
Rumania
178
0.4
8
Suecia
860.000
2.0
95
Total/Promedio
43.656.600
100.0
39
137
Alemania es el país en el que el peso del alquiler es mayor. Esto puede
deberse a 76:
Adaptación constante de la normativa de alquiler a las circunstancias
del mercado.
• Garantías para el propietario ante una posible insolvencia del inquilino,
mediante subvenciones al alquiler.
• Existencia de sistemas de financiación privilegiados.
• Tratamiento fiscal favorable de la inversión inmobiliaria.
Por otra parte, en Alemania la opción por la compra se encuentra con dos
problemas importantes: notables restricciones urbanísticas, que elevan
significativamente el precio de la vivienda, y exigencia al comprador por parte
de las entidades financieras de la financiación del 25% del precio de la
vivienda. Además, a partir de 1994 se introdujeron en este país una serie de
medidas para incentivar la promoción privada de alquiler:
•
•
•
Subvenciones destinadas a facilitar el acceso en régimen de alquiler a
personas con rentas bajas.
Incentivos por parte de las administraciones locales para favorecer que
los propietarios movilicen viviendas hacia el mercado de alquiler, tales
como ayudas directas, contratos de corta duración y garantías al
alquiler. Incluso los propietarios pueden elegir al inquilino de entre los
candidatos propuestos por el municipio.
Pese a la disparidad que se ha apuntado anteriormente en el ámbito
europeo, sí que se pueden identificar algunas características que se repiten en
bastantes países en relación con la política de vivienda social en alquiler77:
•
•
•
•
•
Descentralización. La responsabilidad del Estado se transfiere en varios
países a las regiones.
Reforzamiento del papel de Ayuntamientos y comunidades locales para
conseguir una política de vivienda social eficaz, más ajustada a las
necesidades y características locales, siempre en el marco de una
regulación regional y nacional.
Convive la gestión municipal directa con la existencia de otros
mecanismos, como empresas de vivienda social especializadas, bien del
propio Ayuntamiento o de sociedades sin fines de lucro.
Participación creciente de las entidades financieras privadas en la
financiación de la vivienda social, pues se trata de utilizar en la medida
de lo posible recursos del mercado de capitales ordinario.
Esta utilización de financiación privada no quiere decir que se produzca
unadesatención del sector público, pues los Estados continúan
interviniendo y manteniendo toda una serie de mecanismos de control y
aseguramiento.
76
Trilla, C. (2001): “La política de vivienda en una perspectiva europea comparada”, Colección
de Estudios Sociales, nº 9, Fundación la Caixa.
77
Observatorio Vasco de la Vivienda (2009): “Políticas de fomento de la vivienda de alquiler en
Europa”, págs. 121-122.
138
Las rentas se orientan hacia alquileres económicos, pero teniendo en
cuenta el coste real del alojamiento social. Se busca el equilibrio en la
explotación del parque de viviendas de un modo duradero, para lo que
se fijan las rentas en función de parámetros económicos según las
cargas financieras.
• Este mayor nivel de las rentas se compensa en parte por el incremento
de las ayudas a los inquilinos que presentan mayores niveles de
necesidad. Las ayudas directas al pago del alquiler (“housingbenefits”)
están muy extendidas entre los países europeos.
• Con carácter general, se busca la modernización de los agentes
intervinientes y en todo caso la mejora de los niveles de eficiencia en la
gestión de los recursos públicos destinados tanto a la promoción del
parque como a su posterior gestión: las empresas, tanto públicas como
privadas, deben tener la obligación de equilibrar sus cuentas de
explotación.
• La promoción de la vivienda de alquiler no se limita al parque público,
sino que hay medidas y regulaciones que tratan de fomentar también el
alquiler privado, variando la combinación entre ambos según los países.
En cuanto a las causas de la situación de desequilibrio a favor del acceso a
la vivienda en propiedad frente a la opción del alquiler se identifican dos
opiniones contrapuestas:
•
•
•
La que entiende que son las políticas públicas de vivienda las que han
fomentado la tenencia en propiedad78.
La que sostiene que el origen se encuentra en factores de tipo cultural.
En nuestra opinión el papel de los poderes públicos resulta determinante en
cuanto a hacer más o menos atractivas estas opciones a los ciudadanos, aun
cuando sin duda no deben minusvalorarse los condicionantes de tipo cultural y
social. “Por ejemplo, para algunos consumidores la propiedad es un símbolo de
estatus social o, en otras ocasiones, la posibilidad de dejar una vivienda en
herencia a los descendientes se percibe como un objetivo vital en sí mismo.
Diferencias en la prevalencia de estos motivos contribuirían a explicar las
divergencias en el régimen de tenencia de vivienda entre países” 79.
Parece que en este sentido hay un consenso generalizado en cuanto a la
conveniencia de potenciar el alquiler de viviendas y son numerosos los
pronunciamientos públicos en este sentido. Los mensajes acerca de la
necesidad de apoyar el mercado de alquiler han sido muy frecuentes desde la
ley Boyer de 1985.
78
Whitehead, C.M.E. (2006): “Una perspectiva internacional de los mercados de la vivienda”,
Papeles de Economía Española, nº 109, págs. 2-13.
79
Rubio, M. (2011): “Factores determinantes e implicaciones macroeconómicas del grado de
desarrollo del mercado de alquiler”, Boletín Económico, Banco de España, diciembre, págs. 70-71.
139
Sin embargo, en numerosos casos se ha tratado de declaraciones de
intenciones vacías de contenido concreto, como se puede apreciar
sencillamente contrastando que desde principios de los años 80 el porcentaje
de viviendas en régimen de alquiler ha disminuido80.
Si nos remontamos a épocas anteriores, comprobamos que, según datos del
Instituto Nacional de Estadística, el acceso en régimen de alquiler a la vivienda
habitual representaba el 51,4% en 1950.
El carácter residual del mercado de alquiler ha sido consecuencia de
distintas circunstancias, tales como una legislación proteccionista hacia los
arrendatarios, que generaba escasa rentabilidad de las fincas arrendadas, una
serie de medidas de índole fiscal que propiciaban la compra frente al alquiler,
las subvenciones directas para la financiación de la entrada de una vivienda 81,
las políticas públicas orientadas hacia la adquisición de viviendas de
protección oficial o desde el punto de vista público las dificultades de
mantenimiento y gestión de las viviendas públicas en régimen de alquiler, en
muchas ocasiones por falta de colaboración de los usuarios. También hay que
tener en cuenta que desde la óptica financiera la inversión en vivienda de
alquiler requiere una elevada inmovilización de recursos financieros a largo
plazo. A esto debe añadirse la percepción de la inversión en vivienda para
alquiler como de alto riesgo, debido a la elevada inseguridad jurídica en las
relaciones entre propiedad e inquilino 82.
La debilidad del mercado de viviendas en alquiler tiene consecuencias
negativas, entre las que destaca la restricción que representa para la movilidad
de los trabajadores, con el consiguiente efecto de una reducción de la
eficiencia de la economía e incremento de la tasa de paro. En aquellos países
en los que prima el régimen de tenencia en alquiler de la vivienda habitual
existe una mayor movilidad laboral, que se traduce en una tasa menor de
desempleo. “Es más difícil que se produzca movilidad geográfica en aquellos
hogares que disponen de su vivienda habitual en régimen de propiedad que
en aquellos en que la residencia habitual se disfruta en régimen de alquiler” 83.
Existe evidencia empírica acerca de que el régimen de tenencia de vivienda
es una variable muy significativa estadística y económicamente para explicar
la decisión de los ciudadanos a la hora de aceptar un empleo en otra región
que implique un cambio de residencia. En particular, los arrendatarios de
viviendas privadas son el grupo de población que muestra una mayor
predisposición a adoptar esta decisión, lo cual confirma la racionalidad de las
políticas públicas encaminadas a potenciar el mercado de alquiler, pues de
80
España”, Papeles de Economía Española, nº 113.
81
Por ejemplo, la ayuda estatal directa a la entrada, contemplada en el Plan Estatal 2005-2008
para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda y en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
2009-2012, aunque posteriormente eliminada.
82
Véase Palacios García, A.J. y Vinuesa Angulo, J. (2010): “Un análisis cualitativo sobre la
política de vivienda en España. La opinión de los expertos”, Anales de Geografía, vol. 30, nº 1, pág. 13.
83
BorgiaSorrosal, S. y Delgado Gil, A. (2009): “Evolución de las políticas de vivienda en España.
Comparativa con la UE-15”, Presupuesto y Gasto Público, Instituto de Estudios Fiscales, nº 57, pág. 41.
140
ello pueden derivarse beneficios notables para mejorar el funcionamiento del
mercado de trabajo y, en particular, para facilitar el encuentro entre la
demanda de trabajadores y la oferta disponible en las diversas regiones 84.
También cabe señalar que la opción del alquiler puede ser preferible desde
el punto de vista del retorno a la sociedad de las viviendas promovidas
públicamente.
Por otra parte el acceso a la vivienda en régimen de alquiler puede ser
especialmente adecuado para ciertos sectores de la población, como es el
caso de los jóvenes. En este caso, y sobre todo en la fase de inicio de su
proceso de emancipación, la disponibilidad de capital necesario para la
compra de una vivienda resulta muy escasa, de manera que resulta más
factible acceder al mercado a través del alquiler, posponiendo la decisión de
compra a un momento posterior de mayor consolidación laboral y económica.
La presencia de una oferta considerable de vivienda en alquiler a precio
razonable contribuiría sin duda a romper la tendencia observada en el retraso
de la edad de emancipación.
En cualquier caso, la actual situación aumenta los atractivos del alquiler. De
hecho en poco más de un año la proporción de viviendas en alquiler ha
aumentado del 11% al 13,2%. El aumento de la oferta de viviendas en alquiler
se debe a las dificultades de venta de las viviendas acumuladas. Por otra parte
la demanda de vivienda en alquiler también ha aumentado por diversos
motivos 85:
•
•
•
•
•
Dificultades para obtener financiación para la compra de vivienda.
En el caso de familias con un nivel suficiente de solvencia, influyen las
expectativas de futuras disminuciones de precios.
Implantación de subsidios al alquiler para un segmento de la población
(renta básica de emancipación).
Inclusión de las ayudas directas al alquiler en los planes plurianuales de
vivienda.
Introducción de la desgravación fiscal en el Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas por alquiler de vivienda.
En resumen, el consenso a la hora de enunciar la necesidad de
potenciación del mercado de alquiler, sin embargo, se diluye cuando se trata
de analizar las medidas concretas para conseguir dicho objetivo.
Dentro de las posibles medidas para conseguir el fortalecimiento del
mercado de alquiler, pueden plantearse las siguientes:
84
Barceló, C. (2007): “La tenencia de vivienda y la movilidad laboral en la Unión Europea”,
Boletín Económico, Banco de España, nº 5.
85
García Montalvo, J. (2010): “Crisis económica y dinámica del ajuste inmobiliario en España”,
incluido en Gallastegui et al. (Eds.): Crisis global: hacia un nuevo modelo económico y social; Rodríguez
López, J. (2009): “Políticas de vivienda en un contexto de exceso de oferta”, Fundación Alternativas,
Documento de Trabajo 155, pág. 27.
141
Entendemos que la política fiscal puede ser un instrumento muy poderoso al
servicio de la política de vivienda en general y de la política de vivienda en
alquiler en particular. El análisis de la realidad nos indica que los costes del
alquiler son sustancialmente similares al coste de un crédito hipotecario, de
manera que una fórmula adecuada para la promoción del alquiler es la de un
tratamiento fiscal favorable.
Desde el punto de vista del arrendador persona física, en la actualidad
la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas (Ley IRPF), en su artículo 23, establece que en los supuestos de
arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto
de dicha actividad se reducirá en un 60%. Además, la reducción será del 100%
cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y
unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período
impositivo superiores al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
En nuestra opinión, como medida de impulso temporal, la reducción debería
ser del 100% en todo caso, es decir, los rendimientos derivados de
arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda deberían quedar
exentos. Esta medida podría compaginarse con el incremento de la
imputación de renta en IRPF por la propiedad de una vivienda desocupada 86.
Esta medida incrementaría el atractivo para los propietarios de viviendas
desocupadas de alquilarlas. En el cuadro nº 16 se muestra una panorámica del
tratamiento fiscal de la vivienda en propiedad no alquilada en los países de la
OCDE.
Otra medida que podría contribuir a la dinamización del mercado de
alquiler sería la instauración de una deducción en el Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas que favoreciera a aquellos contribuyentes que adquirieran
una vivienda para su alquiler. Esta deducción se mantendría durante los
ejercicios en los que la vivienda permaneciera alquilada. La existencia de esta
deducción implicaría una reactivación de la demanda de vivienda con ánimo
de inversión.
86
En la actualidad el artículo 85 de la Ley IRPF, relativo a la imputación de rentas inmobiliarias,
establece para los inmuebles urbanos no afectos a actividades económicas ni generadores de rendimientos
del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, una imputación de renta valorada en el
2% del valor catastral. Como indicaremos más adelante, no existe una definición legal de carácter general
del concepto de vivienda desocupada, pero parece evidente que la intención del legislador al utilizar la
técnica de la imputación de rentas para inmuebles que no constituyen la vivienda habitual del
contribuyente y cuyo uso y disfrute no se encuentra cedido de alguna manera, es la de gravar la
desocupación, aun cuando también es cierto que la imputación de rentas también se aplica respecto a otros
inmuebles como las segundas residencias, cuyo uso no tiene carácter habitual, pero se utilizan durante
determinados periodos del año.
142
Cuadro 16. Tratamiento de la vivienda en propiedad no alquilada en los países
de la OCDE.
Rendimiento
País
Alemania
No se imputa
Austria
No se imputa (desde 1973)
Imputación catastral del rendimiento
neto (40%.10% gastos), actualizada
cada ano, según valor de mercado.
No se imputa
No se imputa (desde 2000 se grava en
un Impuesto sobre la Propiedad
Inmobiliaria)
Bélgica
Canadá
Dinamarca
Gastos Deducibles y Reducciones
Adquisición antes 1996 (solo declarantes con BI<61,355€ y
BI<122,710 en declaración conjunta):
a) primeros 4 años: deducción en la BI de un 6% del coste
(inc.50% del suelo) con límite anual de 10,124€;
b) siguientes 4 años: 5%, con límite anual de 8437€; c)
deducción adicional en cuota de 512€ anuales por hijo.
2. Adquisición después del 1996 (sólo declarantes con
BI<81.807€ y BI<163.614 en declaración conjunta):
a) primeros 8 años: transferencia exenta del 5% del coste
(inc.100% del suelo) con límite de 2.556€ por declarante
(1250€); b) deducción adicional en cuota de 767€ anuales
por hijo que conviva en el hogar. En este caso, el límite de BI
se amplía en 30.678€ por cada hijo. Aplicación para una
única adquisición de vivienda a lo largo de la vida.
No existen
Se revisa cada 10 años. Exención plena para la renta
catastral imputada por la vivienda habitual
No existen
No existen
España
No se imputa (desde 1999).
Deducción en cuota de los intereses y principal de los
préstamos hipotecarios para adquisición con unos límites
Estados
Unidos
No se imputa
No existen
Finlandia
No se imputa
Francia
Grecia
Irlanda
Italia
Se imputa y se incrementa en 1/3 si
existen 2.ª/3.ª viviendas
Holanda
Se imputa por un valor estimado de
alquiler de la propiedad ((%) del valor
de mercado según valoración pública)
Noruega
Deducción personal en base de los intereses hipotecarios.
Las ganancias de capital procedentes de la venta de la
vivienda habitual están exentas durante los dos años
siguientes
No existen
No existen
En algunos casos se aplican deducciones (50% del coste de
construcción o rehabilitación) en áreas protegidas o en
promoción
Deducción por el total del valor imputado
Deducción personal en base de los intereses hipotecarios y
otros gastos relacionados durante un periodo de 30 años. Si
la imputación neta de renta es negativa es deducible en su
totalidad
No existen
Portugal
No se imputa
No existen
Reino Unido
No existen
Suecia
No se imputa.
No existen
Fuente: International Bureau of Fiscal Documentation (2008a,b) en AYALA CAÑÓN, L., ONRUBIA FERNÁNDEZ, J.,
RODADO RUIZ, M. C.: Imputación a valor de Mercado de los rendimientos de la vivienda en propiedad en el
IRPF. P. T., núm. 2/09.
Si el arrendador es una sociedad, debe destacarse la existencia de un
régimen especial relativo a entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda,
previsto en los artículos 53 y 54 del Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de
marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre
Sociedades (Ley IS).
143
En esta norma se establece una bonificación del 85% de la parte de
cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de
viviendas, bonificación que puede ascender al 90% en el caso de rentas
derivadas del arrendamiento de viviendas por discapacitados en las que se
hubieran efectuado determinadas obras e instalaciones de adecuación
previstas en la Ley IRPF. Este régimen especial tiene ciertos requisitos y
limitaciones, tales como:
•
•
•
•
•
•
La actividad de arrendamiento de viviendas debe ser la actividad
económica principal de la entidad.
El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por
la entidad en cada período impositivo debe ser en todo momento
igual o superior a 10.
La superficie construida de cada vivienda no debe exceder de 135
metros cuadrados.
Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en
arrendamiento durante al menos siete años 87.
Para el caso de entidades que desarrollen actividades
complementarias a la actividad económica principal de
arrendamiento de viviendas, al menos el 55% de las rentas del
período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los
inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de
mantenimiento, deben tener derecho a la aplicación de la
bonificación.
Incompatibilidad con la aplicación de los restantes regímenes
especiales previstos en el Título VII de la Ley IS, excepto los de
consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional, fusiones,
escisiones, aportaciones de activo y canje de valores y el de
determinados contratos de arrendamiento financiero. Se menciona
expresamente que aquellas entidades a las que les sean de
aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida
dimensión previstos en el capítulo XII del Título VII, podrán optar entre
aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen de entidades
dedicadas al arrendamiento de vivienda.
Además, a los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con
cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación la bonificación de
cuota íntegra propia de este régimen especial, cualquiera que sea la entidad
que los distribuya, el momento en el que el reparto se realice y el régimen fiscal
aplicable a la entidad en ese momento, les será de aplicación la deducción
para evitar la doble imposición regulada en el artículo 30.1 de la Ley IRPF.
87
Este plazo se computará, para el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad
antes del momento de acogerse al régimen especial, desde la fecha de inicio del período impositivo en que
se comunique a la administración tributaria la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda
se encontrara arrendada. En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad,
desde la fecha en que se arrienden por primera vez por ella.
144
Esta deducción es del 50% de la cuota íntegra que corresponda a la base
imponible derivada de dichos dividendos o participaciones en beneficios y se
eleva al 100% para el caso en el que los dividendos o participaciones en
beneficios procedan de entidades en las que el contribuyente posea un
porcentaje de participación, directo o indirecto, igual o superior al 5%.
Se trata por tanto de un régimen ventajoso, aunque con limitaciones.
Nuestra propuesta va en la línea de flexibilizar aún más este régimen, con las
siguientes medidas:
•
•
•
•
•
Exención de las rentas obtenidas mediante la actividad de
arrendamiento de vivienda, aun cuando ésta no sea la actividad
económica principal.
Eliminación de la incompatibilidad con otros regímenes especiales, en
especial con el de entidades de reducida dimensión.
Eliminación del requisito del número mínimo de viviendas necesario para
que se pueda aplicar el régimen especial.
Ampliación de la superficie máxima construida de las viviendas.
Reducción del plazo mínimo durante el que las viviendas deben estar
arrendadas u ofrecidas en arrendamiento.
En el caso de sociedades también podría ser aplicable la deducción por
inversión en viviendas con intención de alquiler mencionada anteriormente
para el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Igualmente desde el punto de vista fiscal cabe mencionar el tratamiento de
los fondos de inversión inmobiliaria y de las sociedades anónimas cotizadas de
inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI).
Los fondos de inversión inmobiliaria tratan de canalizar el ahorro de los
inversores hacia el mercado inmobiliario, adquiriendo con los recursos
aportados por los partícipes inmuebles (viviendas, oficinas, locales y naves
industriales, etc.) que pasan a ser explotados en régimen de alquiler. Por tanto,
obtienen sus rendimientos tanto de las rentas que obtienen por alquilar los
inmuebles como por la evolución de los precios.
Estos fondos pueden invertir en distintas modalidades de inmuebles, cada
uno de ellos con sus propios ciclos, para ofrecer la máxima seguridad y
rentabilidad. Esto es compatible con la inversión en valores y activos líquidos
que de forma específica se determinen en la normativa aplicable, existiendo un
porcentaje mínimo obligado de inversión en inmuebles. Los fondos de inversión
inmobiliaria se regirán, en lo no dispuesto específicamente para ellos, por lo
contemplado para los fondos de inversión de carácter financiero 88.
Como cualquier otro fondo de inversión, los fondos de inversión inmobiliaria
representan un patrimonio sin personalidad jurídica. Por ello, existe una
sociedad gestora que gestiona sus activos y ejerce todas las funciones de
administración y representación.
88
38.
Véase Ley 35/2003, de Instituciones de Inversión Colectiva, especialmente los artículos 35 a
145
La custodia y administración de los valores pertenecientes al fondo
corresponde al depositario, que también ejerce las funciones de vigilancia y
supervisión de la sociedad gestora. El hecho de que estos fondos suelan aplicar
comisiones de reembolso en función de la antigüedad de las participaciones,
unido a que gocen de una menor liquidez, hace que sean adecuados para
inversores con un horizonte temporal a largo plazo.
Indudablemente, se trata de una figura de inversión con menor liquidez que
la de los fondos de inversión mobiliaria, con un nivel de riesgo alto, dada la
naturaleza de los activos en los que invierte. Los Fondos de Inversión Inmobiliaria
no tienen fecha de vencimiento. El partícipe podrá permanecer en el fondo
hasta que decida reembolsar la totalidad de sus participaciones o el fondo sea
disuelto.
Su rentabilidad depende de la correcta elección de los inmuebles que
forman el patrimonio del fondo, del alquiler obtenido por éstos, y de la plusvalía
o revalorización de dichos activos inmobiliarios.
Desde el punto de vista del inversor la ganancia patrimonial de un fondo de
inversión no está sujeta a ningún tipo de tributación hasta que se reembolsan
las participaciones. El artículo 37 de la Ley IRPF establece que cuando la
alteración del patrimonio proceda de la transmisión o el reembolso a título
oneroso de acciones o participaciones representativas del capital o patrimonio
de las instituciones de inversión colectiva, la ganancia o pérdida patrimonial se
computará por la diferencia entre su valor de adquisición y el valor de
transmisión, determinado por el valor liquidativo aplicable en la fecha en que
dicha transmisión o reembolso se produzca. En resumen, en el momento del
reembolso de las participaciones el inversor computará una variación de su
patrimonio, que si es positiva dará lugar a una ganancia patrimonial, que a
partir de 6.000 euros tributa al tipo fijo del 21%.
Estos fondos son sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades (artículo 7
Ley IS) y tributan al tipo de gravamen del 1% (artículo 28 Ley IS) 89.
Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o
indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler,
incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles,
garajes u oficinas, entre otros. Dentro de esta actividad de inversión también se
incluye la rehabilitación de edificaciones.
El régimen fiscal especial de estas SOCIMI implica la tributación a un tipo del
18 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan
determinados requisitos, entre los que destaca la necesidad de que su activo,
al menos en un 80 por ciento, esté constituido por inmuebles urbanos
destinados al arrendamiento y adquiridos en plena propiedad o por
89
Este artículo establece algunos requisitos para la tributación al 1%, entre los que puede
mencionarse un número mínimo de partícipes, que los bienes inmuebles que integren su activo no se
enajenen hasta que no hayan transcurrido al menos tres años desde su adquisición, que los estatutos de la
entidad prevean la no distribución de dividendos… También tributan al 1% las sociedades de inversión
inmobiliaria previstas en el artículo 37 de la Ley 35/2003, de Instituciones de Inversión Colectiva.
146
participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de inversión y
de distribución de resultados. Por otra parte, las principales fuentes de rentas de
estas entidades deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea del alquiler,
de la posterior venta de inmuebles tras un período mínimo de alquiler o de las
rentas procedentes de la participación en entidades de similares
características. No obstante, el devengo del Impuesto se realiza de manera
proporcional a la distribución de dividendos que realiza la sociedad. Los
dividendos percibidos por los socios estarán exentos, salvo que el perceptor sea
una persona jurídica sometida al Impuesto sobre Sociedades o un
establecimiento permanente de una entidad extranjera, en cuyo caso se
establece una deducción en la cuota íntegra, de manera que estas rentas
tributen al tipo de gravamen del socio. Sin embargo, el resto de rentas no serán
gravadas mientras no sean objeto de distribución a los socios. Se establece así
un régimen fiscal con unos efectos económicos similares a los existentes en el
tradicional régimen de REITS (Real Estate InvestmentTrusts) en otros países. Las
SOCIMI disfrutan de otros beneficios fiscales. Así, la Ley 11/2009, de 26 de
octubre, por la que se regulan las mismas, en su Disposición Adicional Segunda
contempla la modificación del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el sentido de
establecer una bonificación del 95% de la cuota de este impuesto por la
adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y por la adquisición de
terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento.
Igualmente, las operaciones de constitución y aumento de capital de estas
sociedades, así como las aportaciones no dinerarias realizadas a las mismas,
están exentas en la modalidad de operaciones societarias del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sería conveniente
establecer estas mismas ventajas para las sociedades no cotizadas a las que
les resulte de aplicación el régimen fiscal especial de entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas previsto en el Texto Refundido de la Ley del
Impuesto sobre Sociedades.
En resumen, la “discriminación fiscal positiva al productor de vivienda en
alquiler, tanto libre como protegida es, con diferencia, el instrumento más útil
para desarrollar un parque suficiente y profesional de vivienda en alquiler,
como ocurre en los países con mercados de alquiler profundos (Alemania y
Holanda entre otros)” 90.
También desde el punto de vista del arrendador, ya sea persona física o
jurídica, abogamos por la implantación de medidas que penalicen la posesión
de viviendas desocupadas y que por tanto incentiven su alquiler. Así, el artículo
72 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, permite a los
ayuntamientos exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles para el caso de inmuebles de uso residencial
90
InurrietaBeruete, A. (2007): “Mercado de vivienda en alquiler en España: más vivienda social y
más mercado profesional”, Fundación Alternativas, Documento de Trabajo 113, pág. 10.
147
que se encuentren desocupados con carácter permanente. Abogamos por el
incremento de este recargo.
El incremento de las cuotas por este impuesto a las viviendas desocupadas
puede contribuir a la reactivación del mercado de alquiler 91 y,
complementariamente, por el establecimiento de bonificaciones en este
Impuesto para los inmuebles arrendados. Bilbao y Prieto 92 construyen un
modelo teórico para analizar cómo puede afectar una mayor penalización
fiscal a las viviendas vacías a la oferta de viviendas en alquiler. La conclusión
obtenida indica que el diseño de incentivos fiscales adecuados aparece como
un medio eficaz para incrementar el número de viviendas en alquiler.
Concretamente, rebajar la tributación de las viviendas alquiladas a la mitad
que las vacías traería consigo, según los autores, la elevación en un 15% de la
salida al mercado de viviendas desocupadas. No obstante, somos conscientes
de las dificultades que entraña el concepto de inmueble desocupado 93, del
que no existe una definición legal general. Para el Instituto Nacional de
Estadística 94 una vivienda familiar se considera desocupada o vacía cuando no
es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional,
periódica o esporádica por nadie. Se trata de viviendas deshabitadas,
disponibles para venta o alquiler o, simplemente, abandonadas. Algunas
Comunidades Autónomas sí han realizado una definición del concepto, como
la de La Rioja. Así, la Disposición Adicional Segunda de la Ley 2/2007, de 1 de
marzo, de Vivienda, de dicha Comunidad Autónoma considera como vivienda
desocupada aquella en que sus propietarios u ocupantes legítimos no la
utilicen, salvo que su ausencia sea transitoria, intermitente o provisional,
debidamente justificada. A efectos de prueba de la falta de ocupación de la
vivienda se tienen en cuenta, entre otros, los siguientes factores:
a) Consumos anormalmente bajos de agua, gas y electricidad.
b) Recepción de correo y notificaciones en otros lugares.
c) Utilización habitual de otros lugares para comunicaciones telefónicas
e informáticas de tipo domiciliario.
d) Declaraciones o actos propios del titular de la vivienda.
e) Declaraciones y comprobaciones de agentes de la autoridad.
f) Declaraciones de los vecinos del inmueble o de inmuebles cercanos.
91
García Montalvo, J. (2004): "Políticas públicas y precio de la vivienda", Cuadernos de
Información Económica, FUNCAS, nº 178, pág. 68.
92
Bilbao Terol, C. y Prieto Rodríguez, J. (2007): “Efectos del tratamiento fiscal de las viviendas
vacías en la oferta de alquiler”, XIV Encuentro de Economía Pública: Políticas públicas y reformas
fiscales, Santander.
93
Véase García Martínez, A. y Jiménez-Valladolid, D.J. (2007): “La fiscalidad especial sobre la
vivienda vacía en España y en otros países de la Unión Europea”, Revista Contabilidad y Tributación,
Centro de Estudios Financieros, nº 73.
94
Instituto Nacional de Estadística (2001): “Censos de población y viviendas 2001”, Instituto
Nacional de Estadística, www.ine.es.
148
g) Negativa injustificada del titular de la vivienda a facilitar
comprobaciones de la Administración, cuando no se aprecie
ninguna causa verosímil que pudiera fundarla y consten también
otros indicios de falta de ocupación.
El artículo 42 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la
Vivienda, aprobada en la Comunidad Autónoma de Cataluña, prevé que en
determinados casos de desocupación de viviendas la Administración pueda
declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad y acordar el
alquiler forzoso de la vivienda 95. Incluso, si una vez declarado por la
Administración este incumplimiento, no se corrige en dos años la situación de
desocupación por causa imputable a la propiedad, la Administración puede
expropiar temporalmente el usufructo de la vivienda, por un periodo no superior
a cinco años, para alquilarla a terceros. Se trata de una medida quizás de
discutible encaje en la Constitución, pero que en nuestra opinión va en la
dirección adecuada para conseguir la máxima movilización de viviendas para
el mercado del alquiler 96. La posibilidad de expropiación es contemplada en
otras legislaciones autonómicas, como la de Navarra y el País Vasco, aunque
en ambos casos referida a vivienda protegida. Así, en Navarra la Ley Foral
10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, establece
como causas justificativas de expropiación:
•
•
Desatender un requerimiento para destinar la vivienda protegida a
domicilio habitual y permanente.
No destinar la vivienda protegida a domicilio habitual y permanente
durante un plazo superior a un año sin haber obtenido la preceptiva
autorización administrativa de desocupación.
• Falsear los datos exigidos para acceder a la vivienda protegida.
Por su parte, en el País Vasco la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y
Urbanismo considera que existe causa de interés social que legitima la
expropiación forzosa de viviendas sometidas a algún régimen de protección
pública en los siguientes casos:
•
•
Cuando permanezcan sin uso residencial por más de un año
ininterrumpido, sin causa justificada.
Cuando se utilicen para fines distintos del de domicilio del titular sin
contar con la previa y preceptiva autorización del departamento del
Gobierno Vasco competente en materia de vivienda o del
ayuntamiento, según corresponda.
No obstante, somos conscientes de las dificultades operativas que plantea
el establecimiento de elementos probatorios de la falta de uso o uso
95
Véase Marín García, I. y MilàRafel, R. (2007): “El alquiler forzoso de la vivienda desocupada”,
Revista para el Análisis del Derecho Indret, nº 2, <http://www.indret.com/es/index.php>.
96
En cuanto a la posible incompatibilidad de una medida de este tipo con el derecho a la
propiedad privada, hay que traer a colación la Sentencia del Tribunal Constitucional 37/1987, de 26 de
marzo, que considera que “la fijación del contenido esencial de la propiedad privada no puede hacerse
desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste subyacen,
sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social” de la misma.
149
inadecuado de la vivienda, de manera que los criterios de no ocupación serán
difíciles de aplicar de manera objetiva, además de ser relativamente fáciles de
eludir por los propietarios.
En cualquier caso, son medidas de tipo persuasivo que entendemos que
acaban teniendo un efecto positivo en cuanto al objetivo perseguido, pues
parece evidente la contradicción que supone el hecho de que el Estado
invierta recursos públicos en vivienda estando sin uso una parte del parque.
Como ejemplo puede mencionarse el caso de Francia. En el momento de la
aprobación de la Ley contra la exclusión social en 1998, el resumen de la misma
indicaba la existencia de un total de 2,5 millones de personas mal alojadas,
existiendo 2 millones de viviendas vacantes, 840.000 de las cuales estaban
situadas en las grandes aglomeraciones, donde la demanda de viviendas era
cada vez mayor. Ante esta situación se puso en marcha una medida de tipo
incentivador que perseguía la puesta en valor del parque a través de ayudas,
como el Contrato de Rehabilitación, mediante el que la administración realiza
subsidiariamente las obras necesarias dentro del inmueble a cambio de su uso
por un tiempo mínimo de 12 años, junto a alguna que penaliza al propietario.
Así, desde 1998 se grava con un impuesto aquellas viviendas que permanezcan
voluntariamente vacantes durante un periodo superior a dos meses y estén
situadas en aglomeraciones de más de 200.000 habitantes en las que exista un
desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas y una tasa de viviendas
vacantes elevada. El dinero recaudado se reinvierte en rehabilitación. En los
casos de inmuebles vacíos con problemas de rehabilitación, el Prefecto de la
Región puede acceder a requisar dichos inmuebles con objeto de, una vez
rehabilitados, destinarlos a personas con rentas modestas y personas
desfavorecidas.
Por otra parte, entendemos que las cantidades recaudadas como
consecuencia de la aplicación de medidas sancionadoras contra un uso de la
vivienda contrario a la función social de la propiedad deberían tener un uso
finalista, es decir, ser aplicadas a política de vivienda.
Desde el punto de vista del arrendatario el artículo 68 de la Ley IRPF prevé
una deducción de carácter estatal del 10,05% de las cantidades satisfechas en
el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. De esta deducción
podrán beneficiarse los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a
24.107,20 euros anuales. Además, la base máxima de esta deducción será de:
-
Si la base imponible es igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040
euros anuales.
Si la base imponible está comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros
anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la
diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.
Dado que el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es un impuesto
parcialmente cedido a las Comunidades Autónomas éstas han utilizado su
capacidad normativa en el terreno del alquiler, estableciendo deducciones
para el arrendatario. En el cuadro nº 17 se presenta un resumen de estas
deducciones autonómicas.
150
Cuadro 17. Deducciones autonómicas por arrendamiento.
Comunidad
Autónoma
ANDALUCÍA
ASTURIAS
CANTABRIA
CASTILLA Y LEÓN
CATALUÑA
Porcentaje de deducción<TBR /> y
máximo a deducir
Deducción del 15% de las cantidades
satisfechas en el periodo impositivo por
alquiler de su vivienda habitual. Cantidad
máxima a deducir: 500€ anuales.
satisfechas en el periodo impositivo pro
alquiler de la vivienda habitual. Cantidad
El contribuyente podrá deducir el 10 por
ciento, hasta un límite de 300€ anuales de las
cantidades satisfechas en el periodo
impositivo por el arrendamiento de su
vivienda habitual.
El contribuyente podrá deducir el 15% de las
cantidades que hubiera satisfecho durante el
periodo impositivo en concepto de alquiler de
su vivienda habitual, en Castilla y León, con
un límite de 450€.
satisfechas en el periodo impositivo en
concepto de alquiler de la vivienda habitual.
Cantidad máxima a deducir: con carácter
general 300€. Si a la fecha del devengo el
contribuyente forma parte de una familia
numerosa, su base imponible no es superior a
20,000€ anuales y las cantidades satisfechas
en concepto de alquiler exceden del 10% de
sus rendimientos netos: 600€ anuales. En
cualquier caso una vivienda no puede dar
lugar a la aplicación de un importe de
deducción superior a 600€.
EXTREMADURA
El contribuyente podrá aplicar sobre la cuota
íntegra autonómica del Impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas una deducción
del 10% de las cantidades satisfechas en el
período impositivo en concepto de alquiler de
su vivienda habitual, con el límite de 300€
anuales. Una misma vivienda no puede dar
lugar a la aplicación de un importe de
deducción<TBR /> superior a 300€.
GALICIA
Deducción del 10% de las cantidades que
hubiera satisfecho el contribuyente durante
el periodo impositivo en concepto de alquiler
de su vivienda habitual. Cantidad máxima a
deducir: 300€ anuales.
ISLAS BALEARES
satisfechas en el periodo impositivo por
alquiler de vivienda habitual. Cantidad
MADRID
Deducción del 20% de las cantidades que
hayan satisfecho en el período impositivo por
el arrendamiento de su vivienda habitual.
Cantidad máxima de deducción 850€ anuales.
VALENCIA
satisfechas en el periodo impositivo. Cantidad
máxima a deducir: 180€.
Requisitos exigidos
Reducción del 99% de la base imponible del impuesto que afecta a la donación de dinero a
descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual en el territorio de la
Comunidad Autónoma Andaluza, con requisitos en cuanto a edad del donatario, patrimonio
preexistente del mismo. La base máxima de la reducción es de 120.000 €, y se amplía a
180.000 € si el donatario tiene la consideración legal de persona con discapacidad con grado
de minusvalía igual o superior al 33%.
1-Que la base imponible del contribuyente previa a la reducción por mínimo personal y
familiar no exceda de 23,340€ en tributación individual o de 32,888€ en conjunta.
2-Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 15% de la base
imponible del contribuyente antes de la aplicación del mínimo familiar.
* No establece nada al respecto
1-Que el contribuyente a la fecha del devengo del impuesto tenga menos de 36 años.
2-Que la renta del periodo impositivo no sea superior a 18,900€, en tributación<TBR />
individual, ni a 31,500€ en tributación<TBR /> conjunta.
3-La deducción será del 20% cuando la vivienda esté situada en un municipio con poca
población[331].
1-Que se hallen en alguna de las situaciones siguientes: Tener 32 años o menos en la fecha de
devengo del impuesto. Haber estado en paro durante ciento ochenta y tres días o más
durante el ejercicio. Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%. Ser viudo o viuda
y tener sesenta y cinco años o más.
2-Que su base imponible no sea superior a 20,000€ anuales.
3-Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10% de los
rendimientos netos del sujeto pasivo.
4-Que no sea de aplicación la compensación<TBR /> por arrendamiento de vivienda.
1-Que concurra en el contribuyente alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que tenga en la fecha del devengo del impuesto menos de 35 años cumplidos. En caso de
tributación conjunta, el requisito de la edad deberá cumplirlo, al menos, uno de los cónyuges,
o, en su caso, el padre o la madre.
b) Que forme parte de una familia que tenga la consideración legal de numerosa.
c) Que padezca una discapacidad física, psíquica o sensorial, siempre que tenga la
consideración legal de minusválido con un grado de minusvalía<TBR /> igual o superior al
65%, de acuerdo con el baremo a que se refiere el artículo 148 del Texto Refundido de la Ley
General de la Seguridad Social aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1994, de 20 de junio.
2-Que el contribuyente no tenga derecho durante el mismo período impositivo a deducción
alguna por inversión<TBR /> en vivienda habitual, con excepción de las cantidades
depositadas en cuentas vivienda. 3-Que la suma de las partes general y especial de la base
imponible no sea superior a 18,000 euros en declaración individual o a 22,000 euros en
declaración<TBR /> conjunta.
1-Que su edad a la fecha del devengo del impuesto, sea igual o inferior a 35 años.
2-Que la fecha del contrato de arrendamiento sea posterior a 1 de enero de 2003.
3-Que se haya constituido el depósito de la fianza en el Instituto Gallego de la Vivienda y
Suelo. 4-Que la base imponible del periodo, antes de la aplicación de las reducciones por
mínimo personal o familiar, no sea superior a 22,000€.
1-Ser menor de 36 años.
2-Que la fecha del contrato sea posterior a 23 de abril de 1998 y la duración<TBR /> sea igual
o superior a un año.<TBR />
3-Que se haya constituido el depósito de la fianza en el Instituto Balear de la Vivienda.
4-Que el contribuyente no tenga derecho en el mismo periodo impositivo a ninguna
deducción por inversión en vivienda habitual, con excepción de la correspondiente a
cantidades depositadas en cuentas vivienda.
5-Que la base imponible, antes de la aplicación de las reducciones por el mínimo personal y
familiar, no supere la cuantía de 18,000€, en el caso de tributación<TBR /> individual, y de
30,000€. en el caso de tributación conjunta.
1-Ser menor de 35 años.
2-Que las cantidades abonadas por arrendamiento superen el 10% de la renta del periodo
impositivo del contribuyente.
3-Que la renta del contribuyente no sea superior a 24,700€ en tributación<TBR /> individual o
a 34,900€ en tributación<TBR /> conjunta.
4-Que se haya constituido el depósito de la fianza en el Instituto de la Vivienda de
1-Fecha del contrato posterior a 23 de abril de 1998 y su duración igual o superior a un
año.<TBR />
2-Que se haya constituido el depósito de la fianza a favor de la Generalitat Valenciana.
3-Que el contribuyente no tenga derecho en el mismo periodo impositivo a ninguna
deducción por inversión en vivienda habitual, con excepción de la correspondiente a
cantidades depositadas en cuentas vivienda.
4-Que la sumas de las partes general y especial de la base imponible, antes de computar el
mínimo personal y familiar, no sea superior a 21,035€ en declaración<TBR /> individual o a
30,500€ en declaración<TBR /> conjunta.
Fuente: Tratamiento fiscal de la vivienda habitual en España. Su evolución desde la reforma fiscal de 1977.
Borgia Sorrosal, S. -Id. vLex: VLEX-219447533
151
En el caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía se encuentra
establecida una deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual.
Dicha deducción se refiere a contribuyentes menores de 35 años en la fecha
de devengo del impuesto y asciende al 15% de las cantidades satisfechas en el
período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, con un máximo de 500
euros anuales. La deducción tiene dos requisitos:
La suma de las bases imponibles general y del ahorro no ha de superar
19.000 euros en tributación individual o 24.000 euros en tributación
conjunta.
• Debe acreditarse la constitución del depósito de la fianza establecida en
la Ley de Arrendamientos Urbanos a favor de la Comunidad Autónoma
de Andalucía.
En nuestra opinión, tanto a nivel estatal como autonómico se hace
imprescindible una ampliación de esta deducción en sus aspectos
fundamentales: porcentaje, bases máximas y base imponible de los
beneficiarios, sin restricciones de edad. En aras a conseguir una mayor
progresividad pueden también establecerse distinciones, por ejemplo en
cuanto a porcentajes de deducción distintos, en función de los ingresos o de las
circunstancias familiares de los contribuyentes.
•
Entendemos necesario el establecimiento de ayudas directas tanto por el
lado de la demanda como por el de la oferta de vivienda en alquiler.
Desde el punto de vista de los arrendatarios, cabe mencionar la existencia
de la llamada Renta de emancipación, regulada por el Real Decreto
1472/2007, de 2 de noviembre, modificado por el Real Decreto 366/2009, de 20
de marzo 97. Se trata de un conjunto de ayudas directas del Estado destinadas
al apoyo económico para el pago del alquiler de la vivienda que constituya el
domicilio habitual y permanente de los beneficiarios, con requisitos entre los
que destacan:
•
•
•
Tener una edad comprendida entre los 22 años y hasta cumplir los 30
años.
Ser titular del contrato de arrendamiento de la vivienda.
Disponer de, al menos, una fuente regular de ingresos que reporte unos
ingresos brutos anuales inferiores a 22.000 euros.
Las ayudas consisten en:
•
Una cantidad mensual de 210 euros para facilitar el pago de los gastos
derivados del alquiler de la vivienda habitual.
97
Como se ha indicado en páginas anteriores, el Gobierno estatal ha decidido no incorporar más
beneficiarios a esta renta de emancipación, en tanto que los que ya la tienen concedida seguirán teniendo
derecho a su percepción, hasta el momento en que dejen de cumplir las condiciones necesarias.
152
•
•
Una cantidad de 120 euros, por una sola vez, si se constituye un aval con
un avalista privado como garantía del arrendamiento.
Un préstamo sin intereses, de 600 euros, por una sola vez, reintegrable
cuando se extinga la fianza prestada en garantía del arrendamiento, al
finalizar el último de los contratos de arrendamiento sucesivamente
formalizados en el plazo máximo de cuatro años desde el
reconocimiento del derecho a la ayuda o cuando se dejen de reunir los
requisitos necesarios para seguir percibiendo la ayuda de 210 euros.
Debe destacarse que con esta medida el Estado no regula una prestación
económica sujeta a las disponibilidades presupuestarias y los importes máximos
de financiación de un plan temporal, sino que establece un derecho subjetivo
para los jóvenes que tengan una fuente de ingresos no superiores a un límite
máximo y se emancipen en régimen de alquiler, a percibir una ayuda durante
un plazo máximo de cuatro años, incluso con efectos económicos desde el mes
siguiente al de su solicitud por el interesado 98.
Además de esta Renta de emancipación existen otras ayudas directas para
arrendatarios, previstas en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 20092012, entre cuyos objetivos políticos se encuentra conseguir que todas las
familias y ciudadanos tengan libertad de elegir el modelo de acceso a la
vivienda que mejor se adapte a sus circunstancias, preferencias, necesidades o
capacidad económica, estableciendo que el alquiler sea posible para los
mismos niveles de renta que los definidos para el acceso a la propiedad 99. En el
caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía el Plan Concertado de
Vivienda y Suelo 2008-2012, en relación con las viviendas protegidas en alquiler
de renta básica, prevé para las familias con ingresos anuales inferiores a 1,5
veces el IPREM una subvención de una cantidad equivalente al 40% de la renta
mensual. En el caso de que los ingresos familiares sean iguales o superiores a 1,5
veces e inferiores a 1,7 veces el citado IPREM, la subvención sería de una
cantidad equivalente al 15% de la renta mensual. Por otra parte, si la familia
adjudicataria de una vivienda con superficie útil superior a 70 metros
cuadrados, está compuesta por 5 o más miembros o tiene a su cargo una
persona en situación de dependencia o con discapacidad de movilidad
reducida, los porcentajes anteriores se incrementarán en cinco puntos.
En nuestra opinión este tipo de ayudas directas deben continuar en vigor, e
incluso deberían ampliarse, pues contribuyen de manera significativa a
disminuir la desigualdad.
98
99
El Plan Estatal establece una subvención cuya cuantía máxima anual será del 40 por ciento de la
renta anual que se vaya a satisfacer, y con un límite de 3.200 euros por vivienda, con independencia del
número de titulares del contrato de arrendamiento. La duración máxima de esta subvención será de dos
años y entre los requisitos de los beneficiarios se encuentra el tener unos ingresos familiares que no
excedan de 2,5 veces el IPREM, computándose los ingresos de todos los titulares del contrato de
arrendamiento.
153
En este sentido abogamos por una ampliación de la edad de los
beneficiarios y de los límites cuantitativos en relación con sus ingresos. En
cualquier caso, es necesario destacar la necesaria atención que por parte de
los poderes públicos habrá que dispensar al establecimiento de controles que
impidan la desviación de estas ayudas hacia personas que no cumplan los
requisitos o hacia usos no contemplados en la normativa.
Desde el punto de vista de los arrendadores, entendemos necesaria
también la existencia de ayudas directas destinadas a los mismos, tales como:
•
•
•
Subvenciones para inversiones en rehabilitación, a las que haremos
referencia en el apartado correspondiente de este trabajo.
Creación de un fondo que garantice los riesgos de impago del alquiler,
pues entendemos clave para la potenciación del mercado de alquiler la
garantía al propietario ante una posible insolvencia del inquilino.
Subvención de los seguros específicos que cubran otros riesgos derivados
del alquiler.
En este ámbito resulta fundamental conseguir la movilización de viviendas
vacías hacia el mercado de alquiler. La consecución de este objetivo requiere
a nuestro juicio la adopción de medidas tanto punitivas como incentivadoras. A
las primeras ya se ha hecho referencia en el apartado anterior, relativo a
medidas de índole fiscal.
Somos conscientes de que una posible causa que provoca la situación de
desocupación en una vivienda es la relativa a la existencia de deficiencias de
habitabilidad, de manera que la potenciación de las políticas de rehabilitación
podría tener como consecuencia una adecuación de la vivienda a las
exigencias de la demanda. Por tanto, como medidas de carácter incentivador,
específicas para viviendas desocupadas, proponemos la intervención pública
en primer lugar ayudando al propietario a asumir el esfuerzo financiero de
poner el inmueble en condiciones de ser alquilado. Esta ayuda puede consistir
en subvenciones directas para la realización de obras de reforma y/o
rehabilitación, subsidiación de intereses en préstamos para la financiación de
dichas obras o posibilidad de acceso por parte del propietario a financiación
cualificada. Incluso puede instaurarse, a semejanza de Francia, el llamado
Contrato de Rehabilitación, ya comentado anteriormente, por el cual la
administración francesa lleva a cabo con carácter subsidiario las obras
necesarias en el inmueble con la contrapartida de su uso por un tiempo mínimo
de 12 años. Además, la intervención pública puede ir orientada hacia hacer
disminuir en el propietario el riesgo derivado del alquiler, de manera que se
establezca una relación por la cual el propietario alquila el inmueble a la
administración pública y ésta a su vez lo alquila al ocupante del mismo.
Igualmente, resulta beneficioso que viviendas desocupadas que se
incorporen al mercado de alquiler se cataloguen como viviendas protegidas
en alquiler.
154
Dentro de las ayudas directas deben desempeñar también un papel
destacado aquellas destinadas a promotores privados de viviendas destinadas
al alquiler. El énfasis fundamental debe orientarse hacia los promotores de
viviendas para arrendamiento protegido. Estas ayudas podrán ser:
•
•
Subvenciones directas de costes de construcción.
Subsidiación de intereses.
En el apartado financiero, como se comentará en el apartado de este
trabajo destinado a financiación, entendemos como muy necesaria la
intervención de organismos públicos financieros. La actuación de estos
organismos debe consistir en facilitar créditos a interés cero o por debajo del
tipo de mercado destinados a empresas de vivienda social o a inversores
privados, personas físicas o jurídicas, para la construcción de vivienda social. La
contrapartida por parte del inversor debe ser la obligación posterior de alquilar
estas viviendas a familias que no superen un determinado nivel de ingresos, a
un precio concreto. Esta obligación terminará cuando el crédito haya sido
devuelto.
Otras contrapartidas de estas ayudas serán relativas a la potestad de las
administraciones públicas para:
Elección de inquilinos.
Fijación de duración de contratos.
Por ejemplo, en Alemania la financiación de una promoción social de
alquiler implica el cálculo del llamado “alquiler pactado”, que es el que el
arrendatario puede pagar, destinando a ello el 20% de sus ingresos, y del
llamado “alquiler de equilibrio”, que es el necesario para que el promotor
pueda cubrir los costes de la promoción. La diferencia entre uno y otro se cubre
eximiendo al promotor de pagar intereses del préstamo público que ha servido
para la financiación de la promoción, es decir, concediéndoles un préstamo sin
intereses.


Por otra parte, también entendemos como una medida adecuada la
articulación de ayudas públicas para la suscripción de seguros de caución.
Entre las posibles ayudas directas también cabe mencionar las
subvenciones destinadas a promotores con stock de vivienda sin vender con el
objetivo de que dichas promociones se incorporen al mercado de alquiler, o la
existencia de suelo a precios ventajosos para la promoción de vivienda social
de alquiler.
El Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012 de la Comunidad
Autónoma de Andalucía prevé que la financiación cualificada para los
promotores de vivienda protegida en alquiler sean las previstas en el Plan
Estatal, con financiación a 25 años. El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
2009-2012 establece:
•
•
Subvenciones directas.
155
Otra posibilidad de ayuda directa de la administración es la destinada a
promociones de vivienda en régimen de alquiler con opción a compra, pues
parece una buena fórmula de conciliación de las expectativas de
determinados sectores de población. En estos casos la totalidad o un
determinado porcentaje de las rentas pagadas durante el periodo en el que la
vivienda está en régimen de alquiler se considerará como pago adelantado
del precio de venta de la vivienda. El alquiler con opción a compra puede ser
una fórmula atractiva para el promotor que no logra encontrar al comprador
deseado y para potenciales compradores que no pueden adquirir una
vivienda en propiedad desde el primer momento porque no pueden disponer
de financiación bancaria en el inicio.
El Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012 de la Comunidad
Autónoma de Andalucía se refiere a esta cuestión, teniendo como objetivo
facilitar la promoción de viviendas protegidas destinadas al alquiler a diez años,
con opción a compra, a familias con ingresos anuales que no superen 3,5
veces el IPREM. El promotor debe dar en el contrato de alquiler una opción de
compra de la vivienda a la parte arrendataria, que se podrá ejercer en el
décimo año de duración del contrato. Las rentas de alquiler pagadas por el
arrendatario se descontarán del precio de venta en un 50%. Se prevé que la
financiación cualificada para los promotores sea la prevista en el Plan Estatal
para viviendas protegidas en alquiler, con financiación a 10 años,
estableciéndose adicionalmente para el promotor una ayuda complementaria
consistente en una subsidiación del préstamo de 300 euros anuales por cada
10.000 euros de préstamo cualificado desde la fecha de la calificación
definitiva. Las medidas establecidas en el Plan Estatal de Vivienda y
Rehabilitación 2009-2012 consisten, al igual que en el caso de la financiación a
25 años, en subsidiación de intereses y subvenciones directas.
Por lo que respecta a los jóvenes, el Plan Concertado de Vivienda y Suelo
2008-2012 de la Comunidad Autónoma de Andalucía prevé facilitar la
promoción de viviendas protegidas destinadas al alquiler con opción a compra
para jóvenes con ingresos anuales que no superen 2,5 veces el IPREM. En este
caso la opción de compra se podrá ejercer en el séptimo año a contar desde
la fecha de la calificación definitiva y el importe de las rentas de alquiler
pagadas por el arrendatario se también se descontarán del precio de venta en
un 50%. Se establece una limitación en cuanto a que la persona que haya
ejercitado la opción de compra no podrá transmitir la vivienda a un precio
superior al que la haya adquirido, durante un plazo de 3 años a contar desde la
fecha de la escritura pública de compraventa. Se establecen subvenciones
para las personas arrendatarias durante los 7 primeros años desde la
calificación definitiva, con una cuantía variable en función de los ingresos
familiares:
•
•
•
55% de la renta que se vaya a satisfacer por el alquiler, cuando los
ingresos de la familia sean inferiores a 1,5 veces el IPREM.
ingresos de la familia sean inferiores a 2 veces el IPREM.
156
Sin embargo, la ayuda al promotor de vivienda en alquiler con opción a
compra para jóvenes queda limitada a un préstamo cualificado con plazo de
amortización a 7 años, por lo que se echa en falta alguna ayuda directa de
mayor envergadura.
Una medida que podría suponer una reactivación del mercado de alquiler
sería la reconversión de promociones privadas previstas inicialmente para la
venta como promociones de viviendas protegidas para alquiler, atribuyéndoles
a las mismas las mismas ayudas que si hubieran sido originariamente previstas
para dicho destino de alquiler.
Por otra parte, entendemos necesaria la potenciación de la intermediación
pública en el mercado de alquiler. Desde el punto de vista estatal se creó, en
abril de 2005, la Sociedad Pública de Alquiler, con el fin de intermediar entre
oferentes y demandantes de vivienda en el mercado de alquiler, intentando
fomentar este mercado y movilizar viviendas vacías.
Esta sociedad garantiza el cobro de la renta a la persona propietaria y
asegura el buen estado del inmueble en el momento de su devolución. Para
ello contrata seguros multirriesgo y seguros destinados a cubrir el impago de la
renta por el arrendatario, así como la asistencia jurídica y los costes judiciales
correspondientes.
Desde el punto de vista de las personas inquilinas éstas pueden beneficiarse
de una amplia oferta de viviendas destinadas al alquiler, con garantías de
calidad, habitabilidad, superficie máxima y precio máximo determinado en
función de la localidad y su zona de ubicación.
Los inquilinos abonan la renta mensual a la Sociedad Pública de Alquiler,
que, a su vez, abona a la persona propietaria la parte correspondiente, una vez
deducido el porcentaje destinado a cubrir los costes generados por el servicio
que presta.
Desde el punto de vista de la Comunidad Autónoma de Andalucía
entendemos necesarias actuaciones en este sentido. Así, podría resultar factible
la intervención de la administración pública andaluza y sus entidades
instrumentales de manera que pudieran alquilar a precio de mercado viviendas
desocupadas y destinarlas a alquileres, subarriendos o cesiones de uso a
precios protegidos, soportando las diferencias de precio. En cuanto a la
manera de llevar a la práctica esta intervención entendemos como más
conveniente la no existencia de una relación directa entre propietario de la
vivienda y ocupante de la misma. Esto permitiría la selección de las personas
arrendatarias de acuerdo con criterios de equidad. Como medida
incentivadora de esta práctica se propone la aplicación de bonificaciones en
el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los propietarios de los inmuebles.
Igualmente puede fomentarse la creación de agencias de alquiler social,
con apoyo público, que permitieran realizar operaciones de arrendamiento a
precio inferior al de mercado.
alquiler
157
En nuestra opinión resulta imprescindible la apuesta por un parque público
de viviendas en alquiler. En este sentido abogamos por la potenciación de una
sociedad pública específica para la promoción de viviendas protegidas en
régimen de alquiler. En cualquier caso somos conscientes de que esta opción
exige un esfuerzo financiero muy considerable, además de la problemática
derivada de la gestión y mantenimiento del parque de viviendas y de las
incidencias relativas a las relaciones con los inquilinos, especialmente en los
casos de incumplimiento por parte de los mismos de las condiciones
establecidas. No obstante, el hecho de que la titularidad sea pública no está
reñido con la necesaria implementación de técnicas de gestión propias del
ámbito privado, pudiéndose articular por las administraciones públicas líneas de
actuación en el segmento más comercial del mercado, como alquileres
elevados y compraventa. Algunas investigaciones han puesto de manifiesto
que, si bien la mayoría de propietarios públicos de vivienda siguen centrados
en cumplir sus objetivos sociales y la orientación hacia el mercado es más bien
limitada, no son pocas las entidades que han asumido modelos de toma de
decisiones propios del sector privado en la gestión de sus stocks de vivienda y
estrategias de mercado en sus políticas de alquiler y rehabilitación, utilizando
las ventas y los desarrollos como instrumentos estructurales para generar
recursos financieros destinados a la vivienda social y los procesos de renovación
urbana 100.
Por otra parte, cuando sean las administraciones públicas las propietarias de
los inmuebles en alquiler la duración de los contratos deberá ser la adecuada
para que los arrendatarios tengan expectativas razonables de estabilidad. Este
mismo requisito en la duración de los contratos también podrá exigirse cuando
la promoción de los inmuebles en alquiler haya sido privada, pero con apoyo
público.
Pueden también ensayarse fórmulas de propiedad compartida, por las
cuales la entidad pública vende al inquilino una parte del valor de la vivienda,
mientras que el resto del valor resulta objeto de alquiler.
Otra actuación pública puede consistir en la adquisición de viviendas en
mal estado en régimen de alquiler privado, con el objetivo de su posterior
rehabilitación. En este caso deberían articularse medidas que hicieran atractiva
la operación para el vendedor, como exenciones o bonificaciones fiscales para
las plusvalías obtenidas.
En cualquier caso las administraciones públicas deben orientar sus esfuerzos
hacia la promoción de vivienda protegida en alquiler, pues este régimen
permite el acceso a la vivienda a sectores de la ciudadanía con menor poder
adquisitivo, pudiéndose establecer distinciones en el acceso en función de los
ingresos, circunstancia que a nuestro entender garantiza la necesaria equidad.
En tiempos como los actuales, con restricciones para el gasto público,
pueden ensayarse nuevas fórmulas de colaboración público-privada que
100
Gruis, V. y Nieboer, N. (2004): Asset Management in the Social Rented Sector. Policy and
Practice in Europe and Australia, Dordrecht, Kluwer Academic Publishers, págs. 215-216.
158
permitan la promoción de vivienda para alquiler, como podría ser el régimen
de concesión de obra pública por tiempo limitado. El mecanismo económicofinanciero de esta figura implica que la inversión inicial corre a cargo del
inversor privado, que posteriormente obtiene su remuneración mediante la
explotación del activo en régimen de alquiler durante el período de concesión.
Finalizado dicho período el activo revierte a propiedad pública. Estamos
hablando por tanto de una modalidad de financiación privada de obras
públicas, en la que además se elimina la presión ejercida por la necesidad del
equilibrio presupuestario. En resumen, en esta figura contractual surge primero
la obra a cargo del contratista y, posteriormente, su explotación por éste como
medio de recuperar la inversión realizada.
Desde el punto de vista financiero, es importante el papel que deben
desempeñar figuras como los fondos de inversión inmobiliarios o las sociedades
anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) con una
función de canalización del ahorro hacia el mercado de vivienda en alquiler,
dotando de liquidez a las inversiones inmobiliarias. Las SOCIMI están
preferentemente dirigidas al pequeño y mediano accionista, para hacerle
factible al mismo la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional,
con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer
momento de una rentabilidad mínima al exigir una distribución de dividendos a
la sociedad en un porcentaje muy significativo. Adicionalmente, con el objeto
de garantizar la liquidez del inversor, se exige que estas sociedades coticen en
mercados regulados, siendo este requisito esencial para la aplicación del
régimen fiscal especial. Una medida interesante podría ser la de constitución e
impulso de sociedades de esta índole por parte de los poderes públicos.
Desde el punto de vista legal el mercado de alquiler se encuentra regulado
por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Esta normativa ha sido objeto
de críticas relativas a diversos aspectos que restringen la libertad contractual de
las partes: (en el cuadro nº 18 se muestran las características de la legislación
sobre alquileres en algunos países europeos en relación a aspectos tales como
duración obligatoria de los contratos, control de rentas y exigencia de fianza).
La duración mínima de los contratos de alquiler es de cinco años.
•
Durante este plazo mínimo la actualización de la renta del alquiler será
obligatoriamente la correspondiente a la variación porcentual
experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de
Precios de Consumo.
159
Cuadro 18. Algunas instituciones del mercado del alquiler en Europa a)
FINLANDIA
Plazo (en
años) (b)
0
Control de
rentas (c)
NO
Fianza
obligatoria
NO
INGLATERRA Y GALES
0,5
NO
NO
FRANCIA
3
SÍ
NO
AUSTRIA
3
SÍ
NO
BÉLGICA
3
SÍ
NO
IRLANDA
4
NO
NO
ITALIA
4
NO
NO
PORTUGAL
5
SÍ
NO
ESPAÑA
5
SÍ
SÍ
a) Solo se reflejan en estas tablas países cuyos plazos quedan determinados de forma específica en la ley.
b) Entendemos por «plazo» el tiempo dentro del cual el inquilino puede prorrogar el contrato de arrendamiento de forma unilateral
(numerosas excepciones y restricciones a esta posibilidad pueden estar presentes en la ley).
c) Entendemos por «control de rentas» las restricciones legales al aumento de la renta pactada una vez 󲐀rmado el contrato de alquiler.
Por ejemplo, limitando este incremento al del IPC.
FUENTE: Banco de España.
También ha sido objeto de crítica la falta de seguridad jurídica que afecta a
los arrendadores, lo que constituye un freno para la potenciación del mercado
de alquiler. “En particular, un coste judicial muy elevado (ya sea en tiempo o en
recursos económicos), asociado a la resolución de los posibles incumplimientos
de las condiciones de los contratos de alquiler por parte de los inquilinos (ya sea
por el impago de la renta o por los desperfectos en el inmueble, entre otros
motivos), podría derivar en una retirada del mercado de las viviendas por parte
de los arrendadores, aumentando la proporción de vivienda en propiedad” 101.
No obstante, hay que señalar que estas críticas no son unánimes. Algunos
autores indican que la norma fue redactada pensando fundamentalmente en
el sector profesional de empresas y fondos inmobiliarios y no en el sector
minorista constituido por particulares que ponen en alquiler un inmueble con
ánimo de complementar sus ingresos. Así, la duración mínima del contrato de
cinco años permite a los demandantes planificar su estancia y a los oferentes
reducir los costes de rotación de inquilinos. Si se comparan la calidad de los
inmuebles y la morosidad entre oferentes particulares y profesionales se
comprueba que no existe tal fallo de mercado y que la legislación no es tan
restrictiva.
Un análisis comparado a nivel europeo relativo a la normativa en vigor en
materia de arrendamiento de vivienda permite concluir que, salvo en el Reino
Unido, existe una variable común cual es la defensa del inquilino, pudiendo
indicarse que en España la legislación es más beneficiosa para el propietario
que en otros países 102.
101
Mora Sanguinetti, J.S. (2011): “Algunas consideraciones sobre el mercado de alquiler en
España”, Boletín Económico, Banco de España, noviembre, págs. 83-84.
102
InurrietaBeruete, A. (2007): “Mercado de vivienda en alquiler en España: más vivienda social y
más mercado profesional”, Fundación Alternativas, Documento de Trabajo 113, págs. 37-41.
160
En cualquier caso, sí es cierto que recientemente se han presentado
propuestas en el sentido de reformar con un objetivo liberalizador la normativa
sobre arrendamientos actualmente en vigor, en el sentido de reducir la
duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler al plazo de un año y de
mejorar la seguridad jurídica de los arrendadores, haciendo más rápido el
procedimiento de resolución del contrato y de desahucio en caso de impago
del alquiler. Indudablemente, conseguir una mayor seguridad en el cobro del
alquiler y en la recuperación del inmueble por parte del arrendador resulta
imprescindible para que se incremente la oferta de viviendas de alquiler 103. Se
ha planteado la posibilidad de permitir a los notarios acreditar el
incumplimiento en el pago del alquiler y declarar el desahucio del inmueble
siempre que las partes lo hubieran acordado así en el contrato de alquiler. Este
incremento de la seguridad jurídica haría innecesaria la adopción por parte de
los propietarios de medidas de autoprotección, como la exigencia de fianzas
elevadas, que dejarían de tener razón de ser 104.
Parece claro que la mejora de la seguridad jurídica tendría efectos sobre el
precio del alquiler, pues “cuanto más alto sea el ‘precio’ que deba pagarse
por recuperar una unidad de vivienda o mayor la posibilidad de verse privado
de la obtención de los alquileres, mayores serán las primas al riesgo que se
incorporarán a las tasas de rendimiento sobre el capital invertido en vivienda
de alquiler” 105, luego suscribimos este objetivo, que deberá complementarse
con medidas de índole fiscal, a las que ya nos hemos referido anteriormente.
Por otra parte, también sería conveniente la potenciación de sistemas
alternativos de resolución extrajudicial de los conflictos arrendaticios, en los que
participaran todos los sectores implicados.
En relación con la duración del contrato de alquiler, entendemos que una
duración de un año sería excesivamente reducida, perjudicando claramente al
arrendatario, que vería muy mermada su necesaria estabilidad. Además, esta
duración implicaría indirectamente eliminar el actual sistema de actualización
de la renta del alquiler en función del índice de precios al consumo. Quizás una
duración en el entorno de los tres años, con actualización según la inflación,
podría servir para conjugar los intereses de arrendadores y arrendatarios.
Desde el punto de vista legal también hay que referirse a la bondad de
medidas tendentes al establecimiento o ampliación de reservas de viviendas
de alquiler, siguiendo el ejemplo de Francia, país en el que la ley para la
Solidaridad y la Renovación Urbana, del año 2000, establece que las ciudades
con población por encima de 3.500 habitantes, o de 1.500 habitantes en el
área de Paris, deben tener al menos un 20% de viviendas sociales de alquiler y
se establecen sanciones si no se alcanza ese objetivo en el plazo de 20 años.
103
104
Varios autores (2009): “Por un mercado de la vivienda que funcione: Una propuesta de reforma
estructural”, Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA), octubre.
105
López García, M.A. (2010): “La propuesta de reforma estructural del mercado de vivienda de
FEDEA: una evaluación”, Revista de Economía Aplicada, nº 52, vol. XVIII, págs. 155-156.
161
Como ayuda tanto para arrendadores como para arrendatarios pueden
articularse desde las administraciones públicas servicios gratuitos de
asesoramiento, defensa jurídica, etc.
Por otra parte, es necesario destacar la existencia de otro tipo de régimen
de tenencia, entre la propiedad y el alquiler, que tiene una presencia
importante en los países escandinavos, Suecia, Dinamarca y Finlandia: las
cooperativas o condominios. Se basan en el derecho a ocupar una vivienda de
una cooperativa que ostenta la titularidad de uno o más edificios multifamiliares
o unifamiliares. Los miembros de la cooperativa son los representantes de las
unidades familiares correspondientes, cada una de las cuales posee una parte
del total que le da derecho a ocupar una determinada vivienda, pagando a la
cooperativa una entrada proporcional al tamaño de la misma y una cuota
mensual. Destaca además la participación de los inquilinos en la gestión del
parque de viviendas.
Esta opción es utilizada por una parte significativa de la población como
alternativa a la propiedad por ser más barata. Realmente no se compra la
vivienda en propiedad sino el derecho al uso ilimitado de ella 106.
En Finlandia los cooperativistas o shareholders pueden ser personas físicas,
jurídicas o entidades sin ánimo de lucro. Es decir, el derecho puede ser
comprado no sólo por una persona física para su uso sino que puede ser
cedido a alguien que quiera alquilarlo. Esto significa que en una misma
HousingCompanie, es decir, en un mismo bloque de viviendas, pueden existir
inquilinos procedentes de distintos sectores sociales con ayudas o sin ayudas,
viviendas sociales, viviendas en alquiler, etc. Debido a la variedad de
shareholders posibles dentro de estas sociedades, la diversidad de situaciones
económicas y circunstancias sociales es lo suficientemente grande como para
facilitar la mezcla y la convivencia de los distintos sectores sociales 107.
Por otra parte, entendemos recomendable la utilización del derecho de
superficie como figura útil para la provisión de vivienda en alquiler. Se trata de
un derecho real de carácter temporal sobre suelos públicos, a cuyo
vencimiento revierten a la Administración. La utilización de esta alternativa
tiene tres ventajas importantes 108:
1. Favorece la promoción privada de vivienda social, pues reduce el precio al
que el promotor accede al suelo, permitiendo una amortización más rápida
de la inversión.
2. El promotor puede ceder al usuario final la vivienda en alquiler o en derecho
de superficie, es decir, con derechos limitados temporalmente, que
favorecen la rotación del parque de vivienda protegida y la eficacia de la
política de vivienda.
106
107
Rodríguez, R. (2010): “La política de vivienda en España en el contexto europeo. Deudas y
retos”, Revista INVI, Vol. 25, Nº 69.
108
162
3. Se produce un aumento de la eficacia y el control público en las políticas
de suelo, al conservar sobre él la Administración ciertas facultades
dominicales.
Se trata de una figura que empieza a usarse cada vez con mayor
frecuencia. Por ejemplo, el Plan de Vivienda de Barcelona 2008-2016 prevé que
la producción de vivienda nueva llevada a cabo directamente por el
Ayuntamiento, mediante el Patronato Municipal de la Vivienda de Barcelona se
hará únicamente en régimen de alquiler y en derecho de superficie.
El análisis realizado anteriormente, junto con las aportaciones del grupo de
expertos, permite extraer una serie de conclusiones:
 Importancia del fomento del alquiler para favorecer la movilidad laboral
y el incremento de la productividad del país.
 Necesidad de ir cambiando la cultura dominante favorable al acceso a
la vivienda en propiedad, transmitiendo mensajes en este sentido desde
las administraciones públicas.
 La demanda de alquiler está creciendo poco a poco y es previsible que
aumente aún más, entre otros motivos, por la flexibilización del mercado
de trabajo. En consecuencia es necesaria una política de discriminación
positiva hacia el alquiler compatible con un tratamiento favorable de la
compra, pues está demostrado que es tan racional comprar como
alquilar, de acuerdo con una serie de parámetros.
 Importancia de la problemática del Impuesto sobre el Valor Añadido en
la actividad de arrendamiento de vivienda. Dado que esta actividad se
encuentra exenta, el IVA soportado no puede deducirse, lo cual
incrementa los costes empresariales en la actividad de arrendamiento.
 La imputación de renta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas por la vivienda con independencia de quien habite en ella, junto
con la no tributación de los rendimientos derivados del alquiler, traería
consigo que una vez incorporados en la base del IRPF los rendimientos
presuntos del capital inmobiliario, todo lo que el propietario pudiera
obtener mediante el arrendamiento sería captado por éste. Así se
incrementaría el coste de oportunidad de mantener las viviendas vacías
y se incrementaría el atractivo de alquilarlas.
 Los promotores deberían estar cada vez más interesados en producir
vivienda en alquiler, pues la crisis ha demostrado que las empresas que
diversificaron y asumieron el riesgo del alquiler han sobrellevado mejor las
dificultades, al disponer de ingresos recurrentes.
 Necesidad de destinar una parte importante de los recursos públicos al
fomento del alquiler, dada la inestabilidad laboral creciente. Por otra
parte, las dificultades de financiación para el acceso a la vivienda en
propiedad traen consigo el incremento de demanda de vivienda en
163
alquiler y por tanto hacen conveniente destinar fondos públicos para
conseguir viviendas en régimen de alquiler a precio asequible.
 En una situación como la actual en la que el coste del alquiler medio es
similar al importe de la pensión media y ante un escenario futuro poco
probable de subidas de pensiones hay que articular medidas para
disminuir el coste del alquiler, siendo la profesionalización del sector una
de las posibilidades que sin duda ayudarían a la consecución de este
objetivo.
 La rentabilidad del alquiler no tiene que proceder exclusivamente de la
vía directa de la renta. Se puede obtener rentabilidad trasladando
gastos de mantenimiento al usuario o mediante bonificaciones fiscales.
 La nueva conceptuación del crédito responsable, que limitará los
porcentajes de financiación y las tasas de esfuerzo, junto con el ajuste
de rentas disponibles, va a derivar a cada vez más personas hacia el
alquiler.
 Si el mercado de alquiler es amplio y profundo y si esta opción no se
encuentra desincentivada fiscalmente, el efecto debe ser un acceso al
alquiler más barato, de manera que se puede generar ahorro disponible
para otras inversiones, por lo que la opción es racional desde el punto de
vista económico.
 Las políticas públicas deben transitar paulatinamente hacia la vivienda
social en alquiler, destinando a la misma un porcentaje creciente de los
recursos públicos previstos para la política de vivienda. No obstante, no
resulta aconsejable un cambio de tendencia demasiado brusco, pues
hay todo un subsector empresarial que trabaja en el ámbito de la
vivienda protegida para el que el cambio drástico hacia el alquiler
representaría un importante problema de adaptación.
 Es preciso aumentar el parque de viviendas propiedad de las
administraciones públicas y ofrecidas en alquiler.
 En el caso del alquiler las ayudas directas son más eficaces que las
deducciones fiscales, debido a que hay un número importante de
personas que no realizan declaración fiscal, y por tanto no llegan a
percibir dicho beneficio.
En consecuencia, las medidas que se proponen en este ámbito son las
siguientes:
 Como medida de impulso temporal se propone la exención en el
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los rendimientos
derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda
habitual.
 Incremento de la imputación de renta en el Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas por la propiedad de una vivienda desocupada,
como medida de estímulo a la puesta en el mercado de vivienda
destinada al alquiler.
164
 Deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la
adquisición de una vivienda con destino al alquiler.
 Mejora del régimen especial del Impuesto sobre Sociedades relativo a
entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, con las siguientes
medidas:
o
o
Eliminación de la incompatibilidad con otros regímenes
especiales, en especial con el de entidades de reducida
dimensión.
o
Eliminación del requisito del número mínimo de viviendas
necesario para que se pueda aplicar el régimen especial.
o
o
Reducción del plazo mínimo durante el que las viviendas deben
estar arrendadas u ofrecidas en arrendamiento.
o
Bonificación para estas sociedades en el Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de viviendas
destinadas al arrendamiento y por la adquisición de terrenos para
la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento.
o
Exención en Actos Jurídicos Documentados de las operaciones de
constitución y aumento de capital en estas sociedades.
 Deducción en el Impuesto sobre Sociedades por inversión en viviendas
con destino a alquiler.
encuentren desocupados con carácter permanente.
 Bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los inmuebles
arrendados.
 Posibilidad de decretar el alquiler forzoso en determinados casos.
 Puesta en práctica del llamado contrato de rehabilitación, por el que en
determinados casos la Administración puede realizar subsidiariamente
obras en un inmueble, a cambio de su uso durante un cierto período de
tiempo.
 Ampliación, tanto a nivel estatal como autonómico, de la deducción por
alquiler de vivienda habitual en sus aspectos fundamentales: porcentaje,
bases máximas y base imponible de los beneficiarios, sin restricciones de
edad. En aras a conseguir una mayor progresividad pueden también
establecerse distinciones, por ejemplo en cuanto a porcentajes de
deducción distintos, en función de los ingresos o de las circunstancias
familiares de los contribuyentes.
165
 Incremento de ayudas directas para arrendatarios, pues contribuyen de
manera significativa a disminuir la desigualdad. Ampliación de la edad
de los beneficiarios de las mismas y de los límites cuantitativos en
relación con sus ingresos.
 Incremento de ayudas directas para arrendadores:
o
Subvenciones para inversiones en rehabilitación, ya sea en forma
de subvención directa, subsidiación de intereses o acceso a
financiación cualificada.
o
Creación de un fondo que garantice los riesgos de impago del
alquiler.
o
Subvención de los seguros específicos que cubran otros riesgos
derivados del alquiler.
 Incremento de subvenciones directas de costes de construcción y
subsidiación de intereses para promotores de viviendas para
arrendamiento protegido.
caución.
 Subvenciones destinadas a promotores con stock de vivienda sin vender
con el objetivo de que dichas promociones se incorporen al mercado de
alquiler.
 Posibilidad de recompra de promociones.
 Mejora de las ayudas para el alquiler con opción a compra, tanto desde
el lado de la demanda como del de la oferta.
 Conversión tanto de promociones privadas previstas inicialmente para la
venta como de viviendas desocupadas en viviendas protegidas para
alquiler.
 Intervención de la administración pública y sus entidades instrumentales
de manera que pudieran alquilar a precio de mercado viviendas
precios protegidos, soportando las diferencias de precio.
 Creación de agencias de alquiler social, con apoyo público, que
permitiera realizar operaciones de arrendamiento a precio inferior al de
mercado.
 Potenciación de una sociedad pública específica para la promoción de
viviendas protegidas en régimen de alquiler.
 Uso de fórmulas de propiedad compartida.
régimen de concesión de obra pública. Otra fórmula puede ser la
inversión inicial por parte del promotor, con cesión posterior a la
administración pública a cambio de un alquiler. Esta administración
alquila a su vez, a precio inferior al de mercado.
 Mejora de la seguridad jurídica en los contratos de arrendamiento.
166
 Potenciación de sistemas alternativos de resolución extrajudicial de los
conflictos arrendaticios.
 Articulación desde las administraciones públicas de servicios de
asesoramiento, defensa jurídica…
 Establecimiento o ampliación de reservas de viviendas de alquiler.
sacar al mercado viviendas en alquiler a precio reducido. Además, el
derecho de superficie permite a la política de vivienda ser más eficaz y a
la oferta un tratamiento financiero más fácil.
 Potenciación de otras opciones intermedias, como alquiler con opción a
compra, venta del usufructo, derecho de alquiler como compra
temporal…
 Eximir a los promotores de vivienda en alquiler de la contribución con el
10% de las plusvalías o aprovechamientos.
 Medidas imaginativas para movilizar viviendas que ahora se encuentran
en los balances de las entidades financieras hacia el mercado de
alquiler: descuentos en la renta, flexibilidad en la duración de los
contratos, sustitución de avales por seguros para casos de impago,
apertura a mercados exteriores, reorientación hacia el alquiler de parte
del stock situado en zonas litorales asociado a servicios médicos y
asistenciales, etc.
 Articular legalmente la posibilidad de incorporar en el planeamiento
urbanístico un porcentaje obligatorio de vivienda destinada al alquiler,
aunque debe hacerse de manera que resulte atractivo, pues en caso
contrario podrían aparecer parcelas vacías.
 Control del cumplimiento por parte de los arrendatarios de los requisitos
necesarios para acceder al alquiler social. Este control debe
establecerse no sólo en el momento inicial, sino también posteriormente,
de manera que si se produce una mejora de la situación económica de
los beneficiarios se produzca un incremento proporcional en las rentas
de alquiler.
 Posibilidad de creación de un organismo de titularidad pública y gestión
privada que adquiriera, con el correspondiente descuento, parte del
stock de vivienda para destinarlo al alquiler. La financiación podría ser
con deuda pública.
Mediante los beneficios fiscales se intenta promover un determinado
comportamiento por parte de los contribuyentes o subvencionar a ciertos
grupos de contribuyentes o actividades. Lógicamente, el establecimiento de
estos beneficios fiscales supone un coste recaudatorio para el Estado. “Se
articulan mediante exenciones, reducciones en las bases imponibles o
167
liquidables, tipos impositivos reducidos, bonificaciones y deducciones en las
cuotas íntegras, líquidas o diferenciales de los diversos tributos” 109. Son diversos
los impuestos que gravan el acceso, tenencia y transmisión de la vivienda,
destacando entre los mismos el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas,
el Impuesto sobre el Valor Añadido, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados…
En el cuadro nº 19 puede apreciarse el volumen bruto de recaudación
correspondiente a las principales figuras impositivas que gravan la vivienda y
en el nº 20 se muestra este mismo volumen neto de deducciones.
Cuadro 19. Principales figuras impositivas que gravan vivienda
Unidad. Millones de Euros.
Fuente. Dirección General de Estudios. Ministerio de la Vivienda.
Cuadro 20. Principales impuestos netos de deducciones que gravan vivienda.
Unidad. Millones de Euros.
Fuente. Dirección General de Estudios. Ministerio de la Vivienda.
Entendemos que no debe renunciarse al instrumento fiscal a la hora de
implementar medidas de índole económica y financiera con objeto de
reactivar el sector. Nuestra reflexión se dirige fundamentalmente a proponer, si
resulta necesario, modificaciones en el diseño de estos beneficios fiscales en
aras a conseguir el objetivo deseado. Indudablemente la existencia de
beneficios fiscales tiene como consecuencia un menor volumen de ingresos
públicos, de manera que resulta clave la graduación de dichos beneficios para
109
vivienda. España, 2010”, Papeles de Trabajo, Instituto de Estudios Fiscales, nº 1, pág. 19.
168
conseguir el mayor grado de eficiencia posible, favoreciendo especialmente a
las personas más desfavorecidas económicamente.
Desde un punto de vista descriptivo, en el cuadro nº 21 se presentan los
distintos impuestos sobre personas físicas relacionados con la vivienda en
España y en el Anexo se puede ver la comparativa de la imposición sobre la
vivienda habitual en los países de la Unión Europea.
Igualmente desde una perspectiva descriptiva en el Anexo se presentan las
distintas medidas normativas aprobadas por las Comunidades Autónomas de
régimen común en materia de tributos cedidos.
Por otra parte, en el Anexo se presenta una visión comparada del
tratamiento fiscal de la vivienda habitual en el ámbito europeo.
A continuación pasamos a comentar los aspectos más relevantes, así como
las medidas propuestas relativas a distintas figuras impositivas:
169
Cuadro 21.Principales impuestos sobre personas físicas relacionadas con la
vivienda.
Momento
Administración
en que se
Hecho
pública que recibe
produce el
Impuesto
imponible
/pierde la
hecho
recaudación
imponible
Adquisición
onerosa
Adquisición
Adquisición
gratuita
Otorgamiento de
documentos
Nuevas: Impuesto sobre el Valor Añadido
Usadas empresarios y profesionales: IVA
Usadas excepto empresarios y profesionales:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados, modalidad
Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)
Impucsto sobre Sucesiones y Donaciones
(lSD).
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados, modalidad Actos Jurídicos
Documentados (AJD) 1
Central/autonómica
Central/autonómica
Autonómica
Autonómica
Autonómica
Central/autonómica
Ayudas fiscales
Obtención de
renta (real o
imputada)
Tenencia
Posesión de
capital
Ayudas fiscales
Enajenación
Ayudas fiscales
Obtención de
renta
IRPF, deducción por inversión en vivienda habitual
Arrendada, caso general. IRPF, rendimientos del capital
inmobiliario
Arrendada, con persona contratada y local: IRPF, rendimientos de
actividades
económicas.
Uso propio, IRPF, imputación de rentas
inmobiliarias, excepto vivienda habitual
Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Impuesto sobre el Patrimonio (hasta 2007).
IRPF, deducción por arrendamiento de vivienda habitual (desde
2007).
IRPF, ganancias y pérdidas patrimoniales
Impuesto sobre el Incremento del Valor de losTerrenos de
Naturaleza Urbana (I1VTNU)
Central/autonómica
Central/autonómica
Central/autonómica
Local
Estatal
Central/autonómica
Local
Notas: (1) Incompatible con TPO y ISD.
170
En la tabla nº 23 se muestra un resumen de la evolución del tratamiento
de la vivienda en el IRPF español.
Tabla 23. Evolución del tratamiento de la vivienda en el IRPF español
Norma
Rendimientos del capìtal
mobiliario
Ley 44/1978
-Se gravan los inmuebles
rústicos y urbanos arrendados y
subarrendados. 'El ingreso
integro lo constituyen todas las
cantidades percibidas.
-Son deducibles todos los gastos
necesarios para la obtención de
los ingresos, con un límite de
800,000 pesetas (4,808,10 euros)
para los intereses de préstamos.
Ley 48/1985
-
Ley 2611987
-Los gastos financieros s610 son
deducibles hasta el valor de los
ingresos íntegros (el rendimiento
neto no puede ser negativo).
-Se introduce una norma de
cautela para arrendamientos
entre parientes.
Ley 1811991
Ley 41 /1994 Real
Decreto-ley 12/1995
STC 29512006
-
Imputación de rentas inmobiliarias
-La imputación se recoge como un caso particular
de rendimientos íntegros del capital inmobiliario.
-Se imputa un rendimiento del 3% del valor por el
que debieran computarse a efectos del Impuesto
sobre el Patrimonio a los inmuebles urbanos
utilizados por sus propietarios.
- Se imputa un rendimiento del 10% a los inmuebles
desocupados durante más de diez meses al año
pertenecientes a contribuyentes que posean más de
tres y no sean promotores.
- Son deducibles todos los gastos necesarios para la
obtención de los ingresos, con un límite de 800,000
pesetas (4,808,10 euros) para los intereses de
préstamos.
-El rendimiento imputado a inmuebles desocupados
pasa del 10% al 3%.
- Sólo pueden deducirse intereses de capitales
ajenos invertidos, con el mismo límite.
-El porcentaje de imputación pasa del 3% al 2%.
-El porcentaje de imputación pasa del 2% al 3% para
valores catastrales revisados.
Declara inconstitucional la remisión al Impuesto
sobre el Patrimonio, quedando el valor catastral
como único valor de referencia.
Ley 40/1998
-La imputación de rentas inmobiliarias se desgaja de
los rendimientos del capital inmobiliario y es tratada
en una sección diferente de la normativa del
impuesto.
-Se elimina el rendimiento imputado de la vivienda
habitual, así como sus gastos deducibles.
Ley 21 /2001
-
-
Ley 35/2006
Reducción del 50% del
rendimiento neto para
inmuebles alquilados para
vivienda.
.El límite de los gastos deducibles
(que no podían superar los
ingresos íntegros) se aplica sólo a
gastos financieros y conservación
y reparación.
.Dicho límite se aplica inmueble
por inmueble y no globalmente.
-La reducción del 50% pasa a
aplicarse también a rendimientos
negativos.
- Se introduce una reducción del
100% para alquiler de personas
entre 18 y 35 años.
-15% de las cantidades
destinadas a la
adquisición, excluyendo
intereses.
-
-Los intereses de capitales ajenos sólo son
deducibles para vivienda habitual.
-Se añaden a los ingresos
íntegros los supuestos de cesión
de derechos o facultades de uso
y disfrute sobre los bienes.
-Introducción de reducción sobre
el rendimiento neto por
obtención irregular.
Ley 46/2002
Deducción por
inversión en vivienda
habitual
-La base de la deducción
pasa a incluir los intereses
de préstamos.
-Se introduce un límite a la
base de deducción de
1,500,000 pesetas (9,015,
18 euros)
-Se introducen tipos
ampliados para financiación
ajena, para las primeras
750,000 pesetas: 25% los
dos primeros años y 20%
los siguientes.
-Tramo autonómico de la
deducción de vivienda.
-Capacidad de las CCAA
para crear nuevas
deducciones relacionadas
con la adquisición o
arrendamiento de vivienda.
-
-
-
-Eliminación de los
porcentajes de deducción
ampliados.
171
Una de las figuras más relevantes en relación con la vivienda en el IRPF es la
deducción por adquisición. Existe una amplia tradición en España en cuanto a
la existencia de deducciones ligadas a la inversión en vivienda habitual 110, que
representan un alto coste recaudatorio para las arcas públicas. En el entorno
europeo es también muy frecuente la existencia de deducciones fiscales por
adquisición de vivienda habitual (véase tabla nº 22).
Haciendo un pequeño recorrido histórico por esta deducción 111
comprobamos que inicialmente la Ley de 1978 preveía una deducción del 15%
de las cantidades satisfechas por la adquisición de vivienda habitual. Esta ley
fue reformada parcialmente por la Ley 48/1985, de 27 de diciembre,
apareciendo dos porcentajes de deducción distintos:
El 15% para viviendas que no fueran de nueva construcción y que
constituyeran o fueran a constituir la residencia habitual del
contribuyente.
• El 17% para la adquisición de viviendas de nueva construcción,
cualquiera que fuera su destino.
Como puede observarse esta deducción no afectaba únicamente a la
vivienda habitual sino a cualquier vivienda de nueva construcción.
•
Posteriormente la Ley 37/1988, de 28 de diciembre, de Presupuestos
Generales del Estado para 1989, mantuvo el porcentaje de deducción del 15%
para las cantidades destinadas a la adquisición de vivienda habitual, dejando
en el 10% el porcentaje aplicable a la adquisición o rehabilitación de vivienda
distinta de la habitual, desapareciendo por tanto el porcentaje del 17%.
En cuanto a la cantidad deducible, la Ley 44/1978 no establecía límite. La
Ley 48/1985 de reforma parcial de la Ley 44/1978 estableció el límite de la base
de deducción en el 30% de la base imponible del sujeto pasivo o, en su caso,
de la unidad familiar, medida ésta claramente vulneratoria de los principios de
capacidad económica y de igualdad, pues a mayores ingresos mayor base
imponible y por tanto mayor cantidad de deducción, de manera que el diseño
de esta deducción tenía efectos claramente regresivos.
Por otra parte, hay que indicar que la base de la deducción, en cuota,
estaba constituida por las cantidades satisfechas por la adquisición, sin incluir
los intereses que se deducían en la base del impuesto dentro del apartado de
ingresos por rendimientos del capital inmobiliario, con un límite de 800.000
pesetas por periodo impositivo.
Posteriormente, la Ley 18/1991 establece un porcentaje de deducción del
15% de las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la
vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del sujeto
110
El artículo 68.2 de la Ley IRPF define la vivienda habitual como aquella en la que el
contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años, admitiéndose excepciones por
circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial,
traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.
111
BorgiaSorrosal, S. (2011): El derecho constitucional a una vivienda digna. Régimen tributario
y propuestas de mejora, vLex, http://vlex.com/vid/219447177.
172
pasivo, sin posibilidad de deducción para otro tipo de vivienda que no sea la
habitual.
En cuanto a la base de la deducción, al igual que con la Ley 44/1978,
estaba constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o
rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos que corrieran a cargo del
adquirente, excepto los intereses de capitales ajenos invertidos, que seguían
deduciéndose en la base del impuesto dentro del apartado de rendimientos
del capital inmobiliario y con el límite de 800.00 pesetas.
La Ley 40/1998 trajo consigo un cambio significativo, pues el beneficio fiscal
se dirigió a la cuota en su totalidad, no viéndose afectada la base imponible,
situación que se ha mantenido posteriormente. La deducción es del 15% y,
contrariamente a lo que ocurría en las leyes anteriores, se establece una base
máxima de deducción para todos los contribuyentes de 9.015,18 euros, no
haciéndose mención por tanto a un porcentaje de la base liquidable del sujeto
pasivo. En esta base de deducción se incluyen todos los gastos que hayan
corrido a cargo del adquirente y, en el caso de adquisición con financiación
ajena, también se incluyen la amortización del principal del préstamo, los
intereses y demás gastos derivados de dicha financiación.
La Ley 35/2006 introduce una novedad importante, como es la desaparición
de los tipos incrementados de deducción aplicables, desde 1998, a las
cantidades abonadas por la adquisición de vivienda habitual cuando existía
financiación ajena. Estos tipos incrementados eran: uno del 25% aplicable,
durante los dos primeros años, a la mitad de la base de deducción y otro, del
20%, que se aplicaba en los mismos términos que el anterior a partir del
segundo año.
La Ley 35/2006 permite a los contribuyentes aplicar una deducción por
inversión en vivienda habitual del 15% de las cantidades satisfechas por la
adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la
residencia habitual del contribuyente.
La base máxima de la deducción es de 9.015 euros anuales y está
constituida por las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de
la vivienda, incluidos los gastos que hayan corrido a cargo del adquirente.
También se podrá aplicar esta deducción por las cantidades depositadas en
entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y
disposición establecidos reglamentariamente y siempre que se destinen a la
primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con el límite de
9.015 euros anuales.
La Ley 39/2010, de Presupuestos Generales del Estado para 2011, modificó la
Ley IRPF, restringiendo notablemente la deducción por inversión en vivienda
habitual, al establecer que sólo podrían beneficiarse de la misma aquellos
contribuyentes cuya base imponible fuera inferior a 24.107,20 euros, siendo
aplicable esta limitación igualmente para las cantidades depositadas en
entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y
disposición establecidos reglamentariamente y siempre que se destinen a la
primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
173
La base máxima de la deducción también se vio afectada, pues
cuando la base imponible fuera igual o inferior a 17.707,20 euros anuales la
base de la deducción sería de 9.040 euros anuales, mientras que si la base
imponible estaba comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales la
base de la deducción sería igual a 9.040 euros menos el resultado de multiplicar
por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales 112.
Muy recientemente el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de
medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la
corrección del déficit público, ha recuperado la deducción por inversión en
vivienda habitual en sus términos anteriores a la modificación establecida por la
Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011.
El debate en torno a los efectos sobre la progresividad y la redistribución de
estas deducciones es intenso, habiéndose criticado el hecho de que favorecen
más a los contribuyentes con mayores niveles de renta, que se trata de una
medida no neutral, pues fomenta la opción de la propiedad frente a la del
alquiler 113. García-Vaquero y Martínez 114 plantean como objetivo en su trabajo
la obtención de una medida de la cuña existente entre el coste que supone la
tenencia de un inmueble (coste de uso) una vez tenidos en cuenta los distintos
impuestos y deducciones que afectan al comprador y el correspondiente coste
antes de impuestos, llegando a la conclusión de que la cuña fiscal estimada
para el conjunto del mercado de la vivienda en España (incluyendo vivienda
habitual, secundaria y en alquiler), entre 1986 y 2004, fue negativa. Esto quiere
decir que el efecto conjunto de impuestos y subvenciones al comprador supuso
una reducción del coste de uso, es decir, una subvención neta y, por tanto, un
incentivo a la demanda de viviendas por parte de los hogares españoles. “Si
desde el punto de vista de la equidad horizontal favorecen más el acceso a la
propiedad que al alquiler y desde la óptica de la equidad vertical la
deducción por adquisición de vivienda beneficia más a los hogares con más
altas rentas, la polémica es muy relevante” 115. En este sentido cabe destacar el
trabajo de Rodríguez 116 que concluye, utilizando una muestra de declaraciones
del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en el territorio de régimen
fiscal común, que la aplicación de los beneficios fiscales de la vivienda hace
empeorar la distribución de la renta.
112
Algunos estudios han puesto de manifiesto que esta reforma habría tenido como consecuencia
un importante aumento en la recaudación, un empeoramiento en la situación en los contribuyentes de
rentas medias y altas, una ligera disminución de la progresividad y una mejora notable en la capacidad
redistributiva del impuesto. Véase Fuenmayor Fernández, A. y Granell Pérez, R. (2010): “Evaluación de la
desgravación fiscal a la adquisición de vivienda”, Presupuesto y Gasto Público, nº 59.
113
Bilbao Terol, C., García Valiñas, M.A. y Suárez Pandiello, J. (2006): “Intervenciones públicas,
Haciendas Territoriales y precios de la vivienda”, Papeles de Economía Española, nº 109.
114
García-Vaquero, V. y Martínez, J. (2005): “Fiscalidad de la vivienda en España”, Documentos
Ocasionales, Banco de España, nº 0506.
115
vivienda. España, 2010”, Papeles de Trabajo, Instituto de Estudios Fiscales, nº 1, pág. 20.
116
Rodríguez Coma, M. (2010): “Incidencia distributiva de la política de gasto en vivienda en el
IRPF 2006”, Papeles de Trabajo, Instituto de Estudios Fiscales, nº 13
174
Lo que resulta evidente es que la ayuda más importante de “nuestro sistema
impositivo a la adquisición de vivienda habitual ha sido y es la deducción por
inversión en vivienda que encontramos en el IRPF. Sin embargo, dicha
deducción nunca ha tenido en consideración la capacidad económica del
sujeto pasivo. El porcentaje de deducción ha sido siempre fijo y aplicable a
todos los adquirentes de vivienda con independencia de su nivel de renta y de
sus circunstancias familiares” 117.
En consecuencia, ha ganado peso la postura que propugna la eliminación
total de estas deducciones por adquisición 118, por entender que son
excesivamente generosas, ocasionando un alto coste fiscal, amen de tener un
carácter regresivo, al no tener en cuenta la renta de los adquirentes de
vivienda y ser ineficientes, pues resulta bastante probable que la deducción se
traslade a los promotores o propietarios vía incremento de precios. Esto es así
debido a que en condiciones de oferta limitada y demanda inelástica la
capacidad financiera del comprador suele servir de base para la fijación de
precios por parte del vendedor. Esta capacidad financiera del comprador
depende lógicamente del precio de la vivienda pero también de otros
factores, tales como gastos notariales, registrales, ayudas fiscales… En resumen,
en épocas de expansión el mecanismo de formación del precio está
mediatizado por la demanda, de manera que el precio que se está dispuesto a
pagar por una vivienda viene determinado por el máximo nivel de
endeudamiento al que se puede hacer frente en función de los ingresos y tipos
de interés vigentes.
Además, si se tienen en cuenta las diferencias existentes entre los precios de
las viviendas de distintos mercados se concluye que estas deducciones
representan un factor de desequilibrio en la distribución territorial de los recursos
públicos 119.
Por otra parte, los hogares en los que ambos miembros de la pareja que
forman la unidad familiar obtienen rentas tienen la capacidad para duplicar el
techo o límite fiscal de la deducción por inversión en vivienda. La pérdida del
empleo por uno de los miembros de la pareja puede suponer la pérdida del
beneficio fiscal en todo o en parte, lo que agudiza todavía más los efectos
redistributivos. Esto puede ser debido a la reducción de la propia cuota íntegra,
pero también al hecho de que cuando sólo uno de los contribuyentes tiene
117
BorgiaSorrosal, S. y Delgado Gil, A. (2009): “Evolución de las políticas de vivienda en España.
Comparativa con la UE-15”, Presupuesto y Gasto Público, Instituto de Estudios Fiscales, nº 57, pág. 42.
118
estructural”, Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA), octubre; Rodríguez Méndez, M.,
Picos Sánchez, F. y Rodríguez Márquez, J. (2010): “El tratamiento fiscal de la vivienda en España y su
posible reforma”, XVII Encuentro de Economía Pública, Murcia, febrero. Disponible en:
http://www.um.es/dp-hacienda/eep2010/comunicaciones/eep2010-86.pdf; García Montalvo, J. (2005):
“Algunas reflexiones sobre la tributación y las desgravaciones a la vivienda”, Economistas, marzo.
119
Palacios García, A.J. y Vinuesa Angulo, J. (2010): “Un análisis cualitativo sobre la política de
vivienda en España. La opinión de los expertos”, Anales de Geografía, vol. 30, nº 1, pág. 6.
175
ingresos, es mucho menos gravoso realizar declaración conjunta, en la que no
puede duplicarse el límite de la deducción 120.
Dado que el incentivo fiscal por adquisición de vivienda no distingue entre
viviendas nuevas y usadas el mismo es denominado en la literatura como
incentivo al ahorro, pues no distingue entre los bienes de capital nuevos y los ya
usados. “La eliminación de este incentivo al ahorro en vivienda daría lugar a
una reducción del precio real de la vivienda, pero también a una disminución
del propio stock de vivienda. De esta manera, si bien se haría disminuir los
precios de la vivienda, también habría efectos adversos sobre la acumulación
de stock de vivienda” 121.
En nuestra opinión esta opción implicaría la pérdida de un instrumento muy
poderoso de política de vivienda, de manera que sería conveniente reflexionar
acerca de las consecuencias que traería consigo no una eliminación total pero
sí un rediseño de estas deducciones. Una posibilidad es la de eliminar la actual
deducción por adquisición de cualquier tipo de vivienda habitual, sea nueva o
usada, y sustituirla por una deducción por adquisición aplicable únicamente a
las viviendas nuevas, lo cual constituiría un incentivo a la inversión 122. Incluso
podría establecerse la aplicación de la deducción sólo para la adquisición de
vivienda protegida. En cualquier caso, creemos necesario establecer límites de
renta para que el contribuyente pueda beneficiarse de la deducción por
adquisición de vivienda, es decir, abogamos por una actuación selectiva y no
indiscriminada, de manera que la adquisición de vivienda tenga un tratamiento
fiscal beneficioso pero sólo para los niveles de renta más bajos, graduando el
disfrute de la deducción en función de la capacidad económica del
contribuyente y también en función de sus circunstancias familiares 123. Los
recursos financieros derivados de esta limitación en la deducción deberían
dedicarse a financiar una ampliación de la deducción por alquiler 124. Por otra
parte, también pueden establecerse limitaciones a la deducción cuando los
inmuebles transmitidos superen un cierto valor que se considere elevado. Como
medida favorecedora de un sector concreto de la población, como es el de
los jóvenes, ya se ha puesto en práctica en alguna Comunidad Autónoma una
120
Rodríguez Méndez, M., Picos Sánchez, F. y Rodríguez Márquez, J. (2010): “El tratamiento
fiscal de la vivienda en España y su posible reforma”, XVII Encuentro de Economía Pública, Murcia,
febrero. Disponible en: http://www.um.es/dp-hacienda/eep2010/comunicaciones/eep2010-86.pdf, pág. 13
121
López García, M.A. (2005): “Vivienda en propiedad y política impositiva”, Economía
Aragonesa, nº 27, septiembre, pág. 72.
122
En relación a los posibles efectos de esta medida véase López García, M.A., “Precios de la
vivienda e incentivos fiscales a la vivienda en propiedad en España”, Revista de Economía Aplicada, vol.
IV, nº 12, págs. 37-74; López García, M.A. (2006): “En torno (al diseño de) las desgravaciones por
vivienda”, Papeles de Economía Española, nº 109, págs. 182-197 y López García, M.A. (2010): “La
propuesta de reforma estructural del mercado de vivienda de FEDEA: una evaluación”, Revista de
Economía Aplicada, nº 52, vol. XVIII, págs. 157-168.
123
En países como Austria, Bélgica y Luxemburgo se tienen en cuenta las circunstancias
familiares del contribuyente a la hora de modular la deducción por adquisición de vivienda.
124
176
deducción por las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de
vivienda habitual.
Igualmente, para favorecer la necesaria movilidad en el mercado laboral,
resultaría conveniente mantener durante un cierto tiempo las deducciones por
adquisición de vivienda para aquellas personas que hubieran tenido que
cambiar de residencia por motivos laborales.
Adicionalmente entendemos que resultaría conveniente una mejora en el
tratamiento de las cuentas de ahorro-vivienda, por ejemplo ampliando plazos,
pues esta medida contribuiría a incentivar el proceso de ahorro previo a la
posible adquisición de una vivienda 125.
Otra cuestión importante a considerar en el Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas es el tratamiento de las ganancias patrimoniales derivadas de
la transmisión de viviendas distintas de la habitual.
En este sentido creemos necesario tomar en consideración, a la hora de
calcular la ganancia patrimonial, el tiempo de permanencia de la vivienda
enajenada en el patrimonio del contribuyente, beneficiando aquellas
situaciones en las que la vivienda permanece de modo duradero y
penalizando las situaciones contrarias. Incluso podría aplicarse un tipo
incrementado para las ganancias patrimoniales obtenidas en menos de uno o
dos años. Si se combina esta acción con las penalizaciones fiscales por vivienda
desocupada se conseguiría el efecto de movilizar vivienda hacia el mercado
de alquiler y se desincentivarían comportamientos de tipo especulativo126.
Por lo que respecta a las ganancias patrimoniales obtenidas en la
transmisión de la vivienda habitual, el artículo 38 de la Ley IRPF indica que las
mismas podrán excluirse de gravamen, siempre que el importe total obtenido
en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la
transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la
ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. El
artículo 41 del Reglamento IRPF establece un plazo máximo de dos años desde
la fecha de transmisión para efectuar la reinversión. También indica que darán
derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la
enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda
habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la
125
Actualmente el artículo 56 del Reglamento IRPF establece un plazo máximo de cuatro años, a
partir de la fecha en la que fue abierta la cuenta, para que se produzca la adquisición o rehabilitación de la
vivienda.
126
En cuanto a las causas que pueden explicar el hecho de que una vivienda se encuentre
desocupada no debe desdeñarse la posibilidad de que su propietario interprete la inversión en la misma
como un plan alternativo de ahorro frente a otros instrumentos financieros, plan en el que la rentabilidad a
obtener procede exclusivamente de la revalorización experimentada por los inmuebles a lo largo del
tiempo. Véase Onrubia Fernández, J. y Rodado Ruiz, M.C. (2010): “¿Cómo ha afectado la fiscalidad a la
rentabilidad de la inversión en vivienda en España? Un análisis para el período 1996 y 2007”, Documentos
de Trabajo, Fundación de las Cajas de Ahorro, nº 506, pág. 48.
177
transmisión de aquélla. En este caso, y dadas las actuales circunstancias,
entendemos necesaria una ampliación de estos plazos.
En relación a la problemática del alquiler nos remitimos a lo indicado en el
apartado anterior de este documento.
La Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido prevé un tipo impositivo
reducido del 8% para las entregas de edificios o partes de los mismos aptos
para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un
máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan
conjuntamente. También establece este tipo impositivo para las ejecuciones de
obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos
directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por
objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas
destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes,
instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
Por otra parte, se aplica el tipo reducido del 4% a las entregas de viviendas
calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen
especial o de promoción pública, cuando dichas entregas se efectúen por sus
promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se
transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no
podrá exceder de dos unidades. También se aplica este tipo a las viviendas
que sean adquiridas por las entidades a las que les resulte de aplicación el
régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda,
previsto en los artículos 53 y 54 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre
Sociedades.
Muy recientemente el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de
medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la
corrección del déficit público, ha prorrogado hasta 31 de diciembre de 2012 la
reducción de la tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido que
estableció el Real Decreto-ley 9/2011, que en su Disposición transitoria cuarta
determinó la aplicación del tipo reducido del 4% para las entregas de edificios
o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas 127.
127
Como requisito para que se pueda aplicar este tipo del 4% debe señalarse que la entrega de
vivienda debe realizarse por un empresario o profesional, pues en caso contrario se tributaría por el
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Debe tratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega,
la realizada por el promotor, pues en la segunda o ulteriores transmisiones se tributaría igualmente por el
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Los pagos anticipados realizados durante el periodo al que se
refiere el Real Decreto-ley tributarán al 4%. Dicho tipo solamente será aplicable a la entrega de viviendas
usadas si el vendedor renuncia a la exención, para lo cual es imprescindible que el comprador sea un
empresario o profesional con derecho a la deducción total del impuesto soportado en la operación. Por
tanto, en el caso de viviendas adquiridas por particulares esta opción no es posible. Para aquellos
promotores que no hayan podido vender las viviendas construidas y decidan destinarlas al arrendamiento,
el autoconsumo que se produce tributará también al 4%, excepto si se trata de arrendamiento con opción de
178
Aun cuando el propio Real Decreto-ley 9/2011, en su exposición de motivos,
indica que se trata de una medida de política fiscal que incide sobre una
situación concreta y que persigue obtener efectos sensibles durante el período
sobre el que desplegará su vigencia, sin vocación de afectar con carácter
permanente la estructura de tipos impositivos del Impuesto sobre el Valor
Añadido, entendemos como acertada la medida y proponemos su continuidad
en el tiempo, como mecanismo de estímulo de la inversión. En el futuro la
medida puede modularse, de manera que dicho tipo reducido del 4% se
aplicara a las adquisiciones que no superen un cierto valor, lo que haría
disminuir el coste recaudatorio de la medida o bien se aplicara a aquellas
personas adquirentes de vivienda habitual que no superaran determinados
niveles de ingresos, que podrían ser los que se tienen en cuenta para poder
acceder a viviendas de protección pública.
Además de las medidas indicadas en el apartado anterior de este
documento, relativas al arrendamiento, también deberían establecerse otro
tipo de medidas fiscales en el Impuesto sobre Sociedades, con el objetivo
básico de fomentar en las mismas los procesos de inversión y financiación
necesarios para la reactivación del sector. A título de ejemplo puede
mencionarse la libertad de amortización para inversiones destinadas al
arrendamiento o la exención por reinversión.
La Disposición Adicional 11ª del Real Decreto Legislativo 4/2004, por el
que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades,
en la redacción dada por el Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, de
actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la
inversión y la creación de empleo, establece que “las inversiones en elementos
nuevos del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias afectos a
actividades económicas, puestos a disposición del sujeto pasivo en los períodos
impositivos iniciados dentro de los años 2011, 2012, 2013, 2014 y 2015, podrán ser
amortizadas libremente. La deducción no estará condicionada a su imputación
contable en la cuenta de pérdidas y ganancias”. Se trata de una medida de
carácter temporal de fomento de la inversión, que permite acelerar fiscalmente
la amortización de los elementos patrimoniales objeto de la misma y que tiene
como consecuencia un efecto de diferimiento de la tributación en el Impuesto
sobre Sociedades. Entendemos que esta medida debería ser de carácter
permanente para las inversiones en viviendas realizadas por las sociedades a
compra, pues en este caso no se produce autoconsumo. Por otra parte, las entregas de viviendas
rehabilitadas se asimilan a la entrega de un edificio de nueva construcción, siempre que se cumplan los
requisitos previstos en la Ley de IVA, luego también tributarán al 4% y no es necesario que el inmueble
transmitido vaya a ser la vivienda habitual del comprador para que se beneficie del tipo superreducido,
pues la aplicación del mismo depende de su aptitud para ser utilizado como vivienda. En el caso de los
arrendamientos con opción de compra, al tratarse de una prestación de servicios, el tipo aplicable sigue
siendo del 8% y 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública.
179
las que les resulte de aplicación el régimen especial de entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas.
Otras medidas relativas a este régimen especial pueden ser las
siguientes:
 Establecimiento de una deducción en la cuota íntegra por inversión en
vivienda.
 Establecimiento de un tipo impositivo igual o similar al de las Sociedades
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
 Flexibilización de los requisitos para que una insolvencia dé lugar a un
gasto deducible 128.
Estas medidas pueden también aplicarse, en general, para cualquier
entidad que tenga entre sus activos viviendas destinadas al alquiler, aun
cuando no le resulta aplicable el régimen fiscal especial.
Este tratamiento fiscal ventajoso debe tener alguna contrapartida, que
puede consistir en el establecimiento de importes máximos en las rentas de
alquiler a percibir por parte de las entidades.
Este impuesto es de exacción obligatoria por parte de los Ayuntamientos.
El hecho imponible del mismo no es la obtención de renta sino la titularidad de
un derecho de propiedad, de usufructo o de superficie sobre bienes inmuebles
tanto de naturaleza rústica como urbana.
Tiene carácter real, pues se grava la titularidad de los inmuebles o los
derechos que recaigan en los mismos, independientemente del sujeto titular.
Tiene además carácter objetivo, dado que la carga tributaria se cuantifica
atendiendo fundamentalmente al valor del objeto.
Es importante destacar que en este impuesto existen algunas
bonificaciones obligatorias, como la del 50% para las viviendas de protección
oficial y las que resulten equiparables a éstas conforme a la normativa de la
128
Actualmente el artículo 12 del Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades establece algunos requisitos para que
las pérdidas por deterioro de los créditos derivadas de las posibles insolvencias de los deudores tengan
carácter deducible: 1) Que haya transcurrido el plazo de seis meses desde el vencimiento de la obligación.
2) Que el deudor esté declarado en situación de concurso. 3) Que el deudor esté procesado por el delito de
alzamiento de bienes. 4) Que las obligaciones hayan sido reclamadas judicialmente o sean objeto de un
litigio judicial o procedimiento arbitral de cuya solución dependa su cobro.
180
respectiva Comunidad Autónoma durante los tres períodos impositivos
siguientes al del otorgamiento de la calificación definitiva, que los
Ayuntamientos pueden prorrogar una vez transcurrido ese plazo. También se
establece una bonificación de entre el 50 y el 90% en la cuota íntegra del
impuesto, siempre que así se solicite por los interesados antes del inicio de las
obras, para los inmuebles que constituyan el objeto de la actividad de las
empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria tanto de
obra nueva como de rehabilitación equiparable a ésta, y no figuren entre los
bienes de su inmovilizado. En defecto de acuerdo municipal, se aplicará a los
referidos inmuebles la bonificación máxima prevista en este artículo.
El plazo de aplicación de esta bonificación comprenderá desde el
período impositivo siguiente a aquel en que se inicien las obras hasta el
posterior a su terminación, siempre que durante ese tiempo se realicen obras
de urbanización o construcción efectiva, y sin que, en ningún caso, pueda
exceder de tres períodos impositivos.
Existen también en este impuesto bonificaciones potestativas, de manera
que los Ayuntamientos podrán regular una bonificación de hasta el 90% de la
cuota íntegra del impuesto a favor de aquellos sujetos pasivos que ostenten la
condición de titulares de familia numerosa y también podrán regular una
bonificación de hasta el 50% de la cuota íntegra del impuesto para los bienes
inmuebles en los que se hayan instalado sistemas para el aprovechamiento
térmico o eléctrico de la energía solar.
Además de las medidas indicadas en el apartado anterior, podrían
establecerse bonificaciones adicionales para las viviendas habituales 129,
teniendo en cuenta las circunstancias económicas de los sujetos pasivos y
también las circunstancias personales, como por ejemplo la situación de
jubilación, que podría dar lugar a una exención. Debe hacerse hincapié en que
la normativa de este impuesto está discriminando a las personas que, aun
teniendo los requisitos económicos necesarios para ello, no han podido
acceder a una vivienda protegida debido a la escasez de oferta de la misma.
Naturaleza Urbana
La implantación de este impuesto es potestativa, no se trata por tanto de
un impuesto de exacción obligatoria. Se trata de un tributo directo que grava el
incremento de valor que experimenten los terrenos y se ponga de manifiesto a
consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier
título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce,
limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
129
Son diversos los países que han establecido exenciones y reducciones en el Impuesto sobre
Bienes Inmuebles para los inmuebles que constituyan la vivienda habitual, como es el caso de Austria,
Finlandia, Grecia, Italia, Portugal y Suecia.
181
La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento
del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y
experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.
Para determinar la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor
del terreno en el momento del devengo. En las transmisiones de terrenos, el
valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en
dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Posteriormente se aplicará a dicho valor un porcentaje, dentro de unos
límites máximos y mínimos establecidos legalmente, que variarán en función de
la población de derecho y de los municipios y el número de años a lo largo de
los cuales se haya generado el incremento de valor.
El tipo de gravamen será fijado por cada ayuntamiento, sin que pueda
exceder del 30%.
Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95%
de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la
transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio,
realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y
adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.
En las transmisiones a título oneroso el sujeto pasivo es el transmitente,
mientras que en las que son a título lucrativo el sujeto pasivo es el adquirente.
Como medida relativa a este impuesto se propone la exención del
mismo en los casos de transmisión de vivienda habitual con reinversión en otra
vivienda habitual.
Este impuesto se encuentra completamente cedido a las Comunidades
Autónomas, de forma que su recaudación se incorpora en los presupuestos de
las mismas. En relación a la normativa del impuesto, aprobada por la Ley
29/1987, de 18 de diciembre, y desarrollada por el Real Decreto 1629/1991, de 8
de noviembre, que aprobó su Reglamento, debe señalarse que el Impuesto
sobre Sucesiones y Donaciones establece, a partir de la reforma llevada a
cabo por el Decreto-Ley 7/1996, de 7 de junio, una medida protectora
favorable a la vivienda habitual de la persona fallecida y que no afectará a
ningún otro tipo de vivienda, en cuanto que, en las adquisiciones mortis-causa,
conforme al artículo 20.2.c) de la citada Ley, se practica una reducción del
valor del 95% con el límite de 122.606,47 € por cada sujeto pasivo, siempre que
la adquisición se mantenga durante los diez años siguientes al fallecimiento del
causante, salvo que se produzca el fallecimiento del adquirente dentro de este
plazo. Las Comunidades Autónomas, haciendo uso de las competencias
normativas reconocidas por la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se
regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen
común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, han aprobado distintas
reducciones, bonificaciones y exenciones, que han dado lugar a una notable
disparidad en este ámbito (véase tabla nº 24).
182
Tabla 24. Deducciones autonómicas por adquisición de vivienda habitual mortis
causa o intervivos en los Impuestos de Sucesiones y Donaciones.
Comunidad
Autónoma
Impuesto de Sucesiones Deducción por herencia de
vivienda habitual
Impuesto de donaciones Deducción por
donación:<TBR /> -de cantidades para la
adquisición<TBR /> de vivienda habitual o -de
inmueble que constituya vivienda habitual
ANDALUCÍA
En el supuesto de adquisición mortis causa de la vivienda habitual de
la persona fallecida, siempre que la vivienda transmitida haya
constituido la residencia habitual del adquirente al tiempo del
fallecimiento del causante el porcentaje de reducción establecido en la
norma estatal del 95% pasa a ser del 99,99%, con los mismos límites y
requisitos.
Reducción del 99% de la base imponible del impuesto que afecta a la
donación de dinero a descendientes para la adquisición de la primera
vivienda habitual en el territorio de la Comunidad Autónoma
Andaluza, con requisitos en cuanto a edad del donatario, patrimonio
preexistente del mismo. La base máxima de la reducción es de
120.000€, y se amplía a 180.000€ si el donatario tiene la consideración
legal de persona con discapacidad con grado de minusvalía igual o
superior al 33%.
ASTURIAS
CANTABRIA
CANARIAS
CATALUÑA
CASTILLA LEÓN
EXTREMADURA
GALICIA
ISLAS
BALEARES
En las adquisiciones mortis causa por sujetos pasivos incluidos en el
grupo II del artículo 20,2.a) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se aplicará una bonificación
del 100% de la cuota que resulte después de aplicar las deducciones
estatales y autonómicas que, en su caso, resulten aplicables.
Gozarán de una reducción del 98% las adquisiciones mortis causa de
la vivienda habitual de la persona fallecida, siempre que los
causahabientes sean cónyuge, ascendientes o descendientes de aquél,
o bien pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con
el causante los dos años anteriores al fallecimiento.
El porcentaje de reducción por la adquisición mortis causa de la
vivienda habitual será del 99% en el caso de que se adquiera por
descendientes o adoptados del causante menores de edad, siempre
que la vivienda radique en Canarias y se cumpla el requisito de
permanencia de los 10 años siguientes al fallecimiento.
Mantiene el porcentaje de reducción<TBR /> estatal del 95%, en
adquisiciones mortis causa, por cónyuges, descendientes o adoptados,
ascendientes o adoptantes o colaterales hasta el tercer grado del
causante. En el caso de un colateral, debe ser mayor de 65 años y
haber convivido con el causante durante 2 años. La adquisición deberá
permanecer en el patrimonio del adquirente durante los 5 años
siguientes a la muerte del causante. Recordemos que el mandato de
permanencia de la legislación<TBR /> estatal es de 10 años.
La base imponible correspondiente a la donación de una cantidad en
metálico por un ascendiente a favor de sus descendientes o adoptados
menores de 35 años, para la adquisición o rehabilitación<TBR /> de la
vivienda habitual del donatario, con el límite de 24,040?, se reducirá
en un 85%.
La donación a los hijos y descendientes de cantidades destinadas a la
adquisición de su primera vivienda habitual da derecho a la aplicación
de una deducción del 80% de la cuota tributaria del Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones.
* No establece normativa adicional al respecto
En las donaciones inter vivos a hijos y descendientes de cantidades
destinadas a la adquisición de su primera vivienda que vaya a
constituir su residencia habitual. Reducción del 99% del importe de la
donación[282]. Además en la donación a los hijos y descendientes, y a
los cónyuges de éstos, de una vivienda que vaya a constituir su
residencia habitual se podrá aplicar en la base imponible una
reducción, propia de la Comunidad, del 80% del importe de la
donación.
Cuando en la base imponible de una adquisición mortis causa esté
incluido el valor de la vivienda habitual del causante situada en
Extremadura, se aplicará una reducción del 100% del mencionado
valor.
En las donaciones a hijos y descendientes, de dinero destinado a la
adquisición de su primera vivienda habitual, se aplicará una reducción
del 95% de la base imponible del impuesto.
En adquisiciones mortis causa, causahabientes cónyuge, ascendientes
o bien pariente colateral mayor de 65 años que hubiera convivido con
el causante durante los 2 años anteriores al fallecimiento: reducción
del 100% del valor de la vivienda habitual del causante con el límite de
180,000? por cada sujeto pasivo. Es necesario que la adquisición se
mantenga durante los 5 años siguientes a la defunción.</td> En las
donaciones dinerarias de padres a hijos para la adquisición de primera
vivienda habitual se aplicará una reducción<TBR /> del 57%, siempre
que se cumplan una serie de requisitos[286]. En caso de donación de
de un inmueble que vaya a constituir la vivienda habitual de los
descendientes del donante menores de 36 años, o discapacitados con
un grado de minusvalía física o sensorial superior al 65% o con un
grado de minusvalía<TBR /> psíquica mayor o igual al 33%, se
aplicará<TBR /> sobre el valor real de dicho inmueble una reducción
del 57%.
LA RIOJA
MADRID
* Mantiene la reducción estatal con los mismos requisitos.
VALENCIA
* No establece normativa adicional al respecto.
La normativa del impuesto contempla una bonificación del 99% de la
cuota tributaria derivada de las adquisiciones inter vivos por
descendientes, ascendientes y cónyuge. Será requisito necesario que
la donación se formalicen en documento público.
La normativa autonómica prevé las siguientes reducciones: En las
adquisiciones por hijos o adoptados menores de 21 años, que tengan
un patrimonio preexistente de hasta 2,000,000 de euros: 40,000
euros, más 8,000 euros por cada año menos de 21 que tenga el
donatario, sin que la reducción pueda exceder de 96,000 euros. En las
adquisiciones por hijos o adoptados de 21 o más años y por padres o
adoptantes, que tengan un patrimonio preexistente, en todos los
casos, de hasta 2,000,000 de euros: 40,000 euros.
BorgiaSorrosal, S. -Id. vLex: VLEX-219447533
183
En este sentido cabe destacar la existencia de reducciones en los casos
de donaciones dinerarias realizadas por los ascendientes en favor de los
descendientes, siempre que el importe de la donación se destine a la
adquisición de vivienda habitual por los donatarios. En Comunidades como
Madrid o La Rioja el impuesto ha quedado casi eliminado si se trata de
donaciones a favor de descendientes, ascendientes y cónyuge. Igualmente, en
Castilla y León y Baleares se benefician de reducción las donaciones no de
cantidades dinerarias sino de un bien inmueble que vaya a constituir la vivienda
habitual del donatario.
Como medida adicional puede instaurarse una reducción en este
impuesto cuando se produzca una transmisión mortis-causa no sólo de la
vivienda habitual, sino de una vivienda que estuviera en régimen de alquiler,
exigiendo al adquirente alguna contrapartida en cuanto al mantenimiento
temporal de dicha situación.
3.4.7.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Como sabemos, el Impuesto sobre el Valor Añadido grava la primera
transmisión que se realiza por el promotor una vez terminada la construcción o
rehabilitación de la edificación, quedando exentas las segundas y ulteriores
entregas de las edificaciones. Precisamente el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados grava estas segundas y ulteriores
transmisiones onerosas de bienes inmuebles. Con carácter general, la mayoría
de las Comunidades Autónomas han establecido el tipo impositivo en el 7%.
En cuanto a las ventajas fiscales que el Impuesto establece en los casos
de adquisición de vivienda encontramos la exención en la modalidad de Actos
Jurídicos Documentados para la primera transmisión inter vivos del dominio de
las Viviendas de Protección Oficial, siempre que la misma tenga lugar dentro de
los seis años siguientes a la fecha de su calificación definitiva. Como se trata de
un impuesto cedido, algunas Comunidades han establecido ventajas
adicionales en el mismo, que se muestran en la tabla nº 25.
184
Tabla 25. Tipos impositivos reducidos implantados por las distintas Comunidades
Autónomas respecto del ITP y AJD.
Comunidad
Autónoma
Andalucía</td
> 3,5%[295]
Adquisición de
vivienda por
jóvenes y
discapacitados
Adquisición
de vivienda
por familias
numerosas
Adquisición
de vivientas
de protección
social
TP
AJD
TP
0,3%[296]
Aragón</td>
3%[297]
AJD
TP
3,50%
0,30%
AJD
0,30%
Asturias
3%
0,30%
Canarias
6%[298]
0,50%
6%[299]
0,50%
6%
0,50%
Cantabria
4%[300]
5%[301]
0,30%
5%
3%
5%
0,30%
Cataluña</td>
5%[302]
Castilla La
Mancha
Castilla y
León</td>
4%[305]
2%[306]
Extremadura
Islas Baleares
La Rioja
Madrid
Murcia
0,10%
5%[303]
6%[304]
0,50%
6%
0,50%
6%
0,30%
4%
0,30%
4%
0,30%
0,4%[308]
6% y
bonificación
del 20%
0,40%
3%
0,50%
Bonificación
del 57% en
0,50%
1%
5%
0,50%
3%[310]
0,50%
5%
4%[311]
0,4%[312]
0,5% 1%
6% y
bonificación del
20%[307]
Bonificación del
57% en
cuota[309]
0,1%[314]
4%
0,4% 0,5%
1%
4%
0,50%
0,50%
0,2%[31
3]
0,4%
0,5%
4%
Sofía BorgiaSorrosal -Id. vLex: VLEX-219447533
La exención comentada anteriormente afecta sólo a las primeras
transmisiones de viviendas de protección oficial. Dado que la demanda de este
tipo de viviendas es mayor que la oferta y, por consiguiente, numerosos
ciudadanos no acceden a la propiedad de estas viviendas aun cuando
cumplen los requisitos económicos para ello, proponemos que la exención se
extienda a las transmisiones de vivienda, sean de protección pública o no,
siempre que el adquirente cumpla los requisitos económicos exigidos para
acceder a una vivienda de protección pública.
Por otra parte, hay que mencionar que diversos autores han defendido
la eliminación o reducción drástica del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales, compensando la pérdida recaudatoria con un incremento del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles 130. Los proponentes de esta medida
130
185
argumentan que serviría para dinamizar la compraventa de viviendas, no
generándose una pérdida significativa de recaudación.
Sin embargo no existe unanimidad en cuanto a la bondad de esta
propuesta. Así, López García 131 advierte sobre el hecho de que la reducción o
supresión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que grava las
compraventas de viviendas usadas puede muy bien capitalizarse en aumentos
de los precios al productor de esas viviendas, sin efectos sobre el stock de
capital residencial, sugiriendo que si el propósito de reformar la imposición
sobre las transacciones de vivienda es dinamizar el mercado, sería más eficaz
actuar reduciendo el impuesto que grava las compraventas de viviendas
nuevas, introduciendo por tanto un incentivo a la inversión.
Por otra parte, este autor entiende que para compensar la pérdida
recaudatoria una alternativa a tomar en consideración frente al incremento del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles sería el gravamen en el Impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas de la renta imputada a la propiedad de la
vivienda.
El análisis realizado anteriormente, junto con las aportaciones del grupo de
expertos, permite extraer una serie de conclusiones:
 Conveniencia
de
diseñar
incentivos
fiscales
selectivos,
no
indiscriminados, pues estos últimos pueden tener efectos regresivos. Los
incentivos fiscales deben estar destinados a las personas de menores
recursos económicos.
 Necesidad de un tratamiento fiscal neutral para la compra y el alquiler.
 La eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual en
el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas cuando ésta no sea
nueva podría generar disminuciones en el precio de la vivienda.
 Mejorar los incentivos fiscales de las cuentas de ahorro-vivienda
mejoraría la propensión al ahorro previo a la adquisición de una
vivienda.
En consecuencia, las medidas que se proponen en este ámbito son las
siguientes:
131
FEDEA: una evaluación”, Revista de Economía Aplicada, nº 52, vol. XVIII, págs. 170-172.
186
cuando el valor del inmueble transmitido supere un cierto importe.
Incluso podría establecerse la aplicación de la deducción sólo para la
adquisición de vivienda protegida. Los recursos financieros generados
por esta limitación en la deducción podrán destinarse a financiar una
ampliación de la deducción por alquiler. El objetivo en cualquier caso es
que el beneficio fiscal tenga un carácter selectivo y no indiscriminado,
de manera que pueda disfrutarse sólo por las familias de niveles de renta
más bajos.
 Mantenimiento temporal de esta deducción para aquellas personas que
hubieran tenido que cambiar de residencia por motivos laborales.
 Establecimiento de deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas por las cantidades donadas a descendientes para la
adquisición de vivienda habitual.
especulativo.
 Ampliación del plazo temporal para conseguir la exención por
reinversión de las ganancias patrimoniales obtenidas por transmisión de
la vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
 Posibilidad de aplicación de un IVA reducido para todo el proceso de
construcción.
 Libertad de amortización en el Impuesto sobre Sociedades para
inversiones en viviendas dedicadas al arrendamiento.
187
 Establecimiento de un tipo impositivo reducido para la parte de la base
imponible del Impuesto sobre Sociedades generada por la actividad de
gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades.
alquiler.
 Bonificaciones adicionales en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para
las viviendas habituales, teniendo en cuenta las circunstancias
económicas de los sujetos pasivos y también las circunstancias
personales, como por ejemplo la situación de jubilación, que podría dar
lugar a una exención. Consideración en este impuesto de las
circunstancias económicas del titular de la vivienda, de manera que si
las mismas le pudieran permitir el acceso a vivienda protegida, aun
cuando por falta de oferta no hubiera podido adquirirla, se aplicara una
bonificación en el mismo.
 Exención en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de
Naturaleza Urbana en los casos de transmisión de vivienda habitual con
reinversión en otra vivienda habitual.
adquirente alguna contrapartida en cuanto al mantenimiento temporal
de dicha situación.
pública.
188
La relación entre mercado de vivienda y sistemas financieros es muy
estrecha, pues las operaciones que se realizan en el primero traen consigo en
una gran mayoría de casos operaciones en los segundos 132.
La evolución reciente y la situación actual del mercado de financiación de
la vivienda han estado marcadas por diversas circunstancias, tales como:
(véase epígrafe 2 de este trabajo)
•
•
•
•
•
Elevado crecimiento de los precios de la vivienda, con el consiguiente
deterioro de los indicadores de accesibilidad a la misma 133.
Crisis global de liquidez generada por el fenómeno de las hipotecas
subprime norteamericanas.
Crisis económica de ámbito nacional, que ha generado aumento del
desempleo y por tanto notables dificultades en muchos ciudadanos
para hacer frente a las deudas asumidas como consecuencia de la
adquisición de la vivienda.
Muy elevado porcentaje de préstamos hipotecarios a tipo de interés
variable, lo que aumenta el riesgo de interés del mercado español.
Elevado peso dentro del balance de las entidades financieras de la
financiación a la construcción y a las actividades inmobiliarias (véase
tabla nº 26).
Tabla 26. Financiación a la construcción y las actividades inmobiliarias
Fuente Revista Asprima. Nº 53.
132
financiación a la vivienda”, Investigaciones Europeas de Dirección y Economía de la Empresa, vol. 11, nº
3, pág. 36.
133
Mullor Gómez, L. (2007): “Estudio sobre los diferentes indicadores de accesibilidad a la
vivienda”, Asociación Hipotecaria Española.
189
Por otra parte, el ritmo del ajuste en el sector crediticio depende muy
notablemente de la regulación, pues los cambios regulatorios afectan a los
incentivos de las entidades financieras para deshacerse con mayor o menor
rapidez del stock de viviendas y suelo que poseen a partir de ejecuciones,
daciones y compras. Esta mayor o menor rapidez afecta directamente a la
posible presión ejercida a la baja sobre los precios. Recientemente se ha
producido un cambio importante en este sentido, cual es la aprobación del
Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero.
En su Exposición de Motivos se indica que el principal lastre del sector bancario
español es la magnitud de su exposición a los activos relacionados con el
sector inmobiliario, activos que han sufrido un fuerte deterioro debido a la
reciente evolución de la economía. Las dudas respecto a la valoración de tales
activos y el aumento notable de los préstamos calificados como dudosos
generan unos efectos perversos tanto sobre el propio sector financiero,
dificultando el acceso de las entidades españolas a la financiación mayorista,
como sobre el sector real al agravar la restricción del crédito.
La norma pretende diseñar una estrategia integral de reforma que incida
sobre la valoración de los activos inmobiliarios, con el objetivo de sanear los
balances de las entidades de crédito. Este saneamiento se considera un
requisito básico para que las entidades financieras puedan cumplir con su
función de canalizar el ahorro hacia proyectos de inversión eficientes.
El Real Decreto-ley articula nuevos requerimientos de provisiones y capital
adicionales, orientados a la cobertura del deterioro en los balances bancarios
ocasionado por los activos vinculados a la actividad inmobiliaria. El eje central
del saneamiento de los balances se articula a través de un nuevo esquema de
cobertura para todas las financiaciones y activos adjudicados o recibidos en
pago de deuda relacionados con sector inmobiliario. Este nuevo régimen se
establece en tanto subsistan las incertidumbres extraordinarias que, por falta de
mercados suficientemente profundos en volumen e importancia de
transacciones, existen sobre la valoración de activos relacionados con suelo
para promoción inmobiliaria en España y con las construcciones o promociones
inmobiliarias en España de todo tipo de activos, tanto en curso como
terminadas. Estos nuevos requerimientos responden a la situación efectiva a día
de hoy de los activos inmobiliarios de las entidades de crédito, concebidos de
modo realista para obtener una estimación razonable del deterioro para el
conjunto de las carteras de estos activos, que se deben reconocer de acuerdo
con el marco contable aplicable en España.
Así, el artículo 1 de la norma establece que a las financiaciones y activos
adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionados con el suelo para
promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias
que tuvieran una clasificación distinta de riesgo normal, les serán de aplicación
las reglas contenidas en el anexo del Real Decreto-ley, que en resumen, vienen
a incrementar significativamente el importe de las coberturas o provisiones que
hay que dotar en relación con estos activos deteriorados. Las entidades
tendrán que dotar hasta un 80% el suelo (frente al 31% de media anterior); un
65% las promociones inmobiliarias en curso (la provisión anterior ascendía al
27%) y un 35% la vivienda terminada (anteriormente el 25%).
190
Además, se indica (artículo 1.2) que en relación con el riesgo inmobiliario
normal debe constituirse, por una sola vez, una cobertura del 7% del saldo vivo
a fecha 31 de diciembre de 2011.
El plazo para cumplir estas obligaciones finaliza el 31 de diciembre de 2012.
No obstante, como otro de los objetivos de la reforma es la consolidación del
sector financiero, se fomentarán las fusiones entre entidades, de manera que
aquellas que estén inmersas en un proceso de fusión tendrán dos años, hasta
finales de 2013, para realizar las provisiones.
Al menos teóricamente el incremento de provisiones mejorará la imagen de
las entidades financieras, lo que debería conllevar un aumento de la confianza
en el sector financiero español, de manera que la banca podría acceder con
menos dificultades a los mercados financieros mayoristas para conseguir la
liquidez necesaria para trasladarla a empresas y familias.
En este sentido cabe indicar que un reciente estudio de la Fundación de las
Cajas de Ahorro (FUNCAS) estima que un aumento de las provisiones de la
banca para hacer frente a eventuales pérdidas derivadas del riesgo
inmobiliario incentivará la disminución del precio de los inmuebles,
contribuyendo a reactivar el crédito. Esta reducción del precio de los inmuebles
resulta necesaria para la eliminación del exceso de oferta existente,
liquidándose activos improductivos y permitiendo limpiar el balance 134.
En otro orden de cosas también deben destacarse las sucesivas prórrogas
que permiten continuar con los criterios de valoración de suelo según lo
establecido por la Ley de Suelo de 1998. Como se indicará en páginas
posteriores de este trabajo, la prórroga permite mantener en los balances de las
entidades financieras (y también de los promotores) una sobrevaloración,
retrasando el momento de computar contablemente las pérdidas de valor. Se
produce un efecto de diferimiento del problema, pero no una solución del
mismo, pues la situación real sigue siendo la misma: los terrenos valen en el
mercado menos del valor por el que se encuentran contabilizados y, como no
es previsible un nuevo auge de la construcción en los próximos años, en algún
momento esas minusvalías se tendrán que computar 135.
134
Maudos Villarroya, J. (dir.) (2012): El sector bancario español en el contexto internacional: el
impacto de la crisis, Fundación de las Cajas de Ahorro, Madrid.
135
García Montalvo, J. (2010): “Las expectativas de los compradores de vivienda en la
consolidación de la recuperación inmobiliaria”, Cuadernos de Información Económica, nº 216, mayojunio.
191
El análisis de la problemática de la financiación permite llegar a una serie de
conclusiones:
loan tovalue (LTV) en el muy corto plazo va a estar por debajo del 80%.
 En el pasado la relajación en la financiación tuvo como consecuencia
convertir en aparentemente solvente a una parte de la demanda que
realmente no lo era.
 Los préstamos a tipo de interés fijo traen consigo una mayor cuota del
préstamo, con un elevado coste de cancelación por amortización
anticipada, dado que si los tipos de interés suben el cliente se ve
beneficiado, pero si bajan el mercado forzará la búsqueda de mejores
alternativas. No hay que olvidar que en este tipo de préstamos el coste
de la cobertura del tipo de interés lo soporta el banco.
que en ausencia de bancos públicos y cajas de ahorro, el Instituto de
Crédito Oficial debe tener un papel protagonista en la financiación de la
vivienda protegida.
 El previsible proceso de concentración que se va a producir en el sistema
financiero, junto a otras circunstancias de índole económica, social y
laboral, puede generar una situación de exclusión bancaria para
algunos sectores de población, de manera que la banca pública puede
desempeñar un papel relevante ante esta tesitura.
 La moratoria hipotecaria es conveniente, siempre y cuando se observe
en el deudor una voluntad cierta de pago. No hay que olvidar que a
veces en el prestatario se produce una apariencia de insolvencia que en
la realidad no es tal.
 Resulta imprescindible mejorar la formación financiera de los usuarios.
192
A la vista de todo lo anteriormente expuesto, las medidas que se proponen
en este ámbito son las siguientes:
 Ampliar, flexibilizar y abaratar al máximo las posibilidades de
reestructuración de todos los préstamos hipotecarios. Por ejemplo, la
exención de tributación en Actos Jurídicos Documentados prevista en el
artículo 9 de la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de
préstamos hipotecarios, aplicable a las novaciones modificativas de
préstamos hipotecarios pactadas de común acuerdo entre acreedor y
deudor podría extenderse también a los créditos hipotecarios.
 Potenciar el mecanismo de dación en pago, aspecto éste al que se
dedicará un apartado específico de este trabajo.
 Reforma de la Ley Concursal, que actualmente en su artículo 71 presume
el perjuicio patrimonial en la constitución de garantías reales a favor de
obligaciones preexistentes o de las nuevas contraídas en sustitución de
aquéllas, dificultando por tanto notablemente las posibilidades de
refinanciación de las empresas.
 Fomento de préstamos hipotecarios con tipo de interés fijo, pues resultan
más seguros en el medio y largo plazo, aunque suponen un mayor coste
para la entidad financiera que ésta repercute en el propio tipo de interés.
Ayudas para sufragar gastos de transformación de préstamos a tipo
variable en préstamos a tipo fijo y también para suscribir seguros de
cancelación anticipada.
estabilidad.
prestatario.
interés sea fijo en los primeros años para pasar a variable posteriormente,
cuando el tipo de interés no tenga tanta incidencia en la cuota.
Potenciación del papel del ICO, intentando en la medida de lo posible
eliminar la necesidad de mediación de las entidades financieras
privadas.
 Incremento de las ayudas directas públicas a las familias. Posibilidad de
financiación pública de seguros de crédito hipotecario.
 Potenciación de financiación pública con fondos reintegrables.
193
bienes hipotecados (ratio loan tovalue, LTV). La realidad del mercado
muestra que los préstamos hipotecarios que tienen mayor probabilidad
de incurrir en impago son aquellos en los que este ratio supera el 80%.
que mide la relación entre deuda hipotecaria e ingresos anuales
(debttoincome, DTI) o el ratio de endeudamiento o esfuerzo, que
establece el porcentaje que representan los pagos del préstamo
hipotecario que deberá realizar una persona respecto a sus ingresos o
renta percibida. Esta práctica ya existe en Francia 136 y en el Reino Unido
(no poder pedir un crédito para comprar una vivienda que suponga más
de 3 veces el salario anual de una persona o familia) 137. En nuestra
opinión esta posibilidad acabaría redundando en una mejora del acceso
a la vivienda, pues haría bajar el precio de la misma. Por tanto, uno de
los objetivos de política de vivienda debería ser relativo a la fijación de
un precio máximo de la vivienda, calculado en función de los ingresos
anuales.
 Facilitar a las entidades financieras emitir títulos específicos sobre los
préstamos VPO con garantías adicionales del Estado, lo que redundaría
en tipos más estables.
 Retomar la moratoria 138 hipotecaria para personas en situación de
desempleo.
136
En Francia la ley Neiertz establece para la cantidad a pagar por una hipoteca un límite del 30%
de los ingresos mensuales de una familia. Por otra parte, entre los objetivos políticos del Plan Estatal de
Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 se encuentra lograr que el esfuerzo de las familias para acceder a una
vivienda no supere la tercera parte de sus ingresos.
137
En este sentido hay que destacar que recientemente la comisión de Mercado Interior del
Parlamento Europeo ha aprobado un proyecto de directiva que prohíbe la concesión de hipotecas a quienes
carezcan de capacidad para reembolsar el crédito. La directiva "sobre los contratos de crédito para bienes
inmuebles de uso residencial" obliga a los prestamistas a denegar los créditos que no tengan garantías de
pago y obliga a los Estados miembros a velar porque se cumpla esa máxima.
138
El Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en
materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda establecía las condiciones básicas para
acceder a la Línea ICO-Moratoria Hipotecaria, consistente en el aplazamiento temporal y parcial en la
obligación de pago del 50% del importe de las cuotas hipotecarias del periodo comprendido entre 1 de
marzo de 2009 y 28 de febrero de 2011. Esta medida consistía la concesión de un máximo de 500 euros
mensuales a favor de determinados colectivos, exigiéndose el acuerdo entre la entidad financiera y el
deudor hipotecario.
Esta línea de ayuda estaba dirigida a trabajadores por cuenta ajena en situación de desempleo y a
trabajadores por cuenta propia en situación legal de desempleo u obligados a cesar en la actividad, siempre
que mantuviesen esta situación durante un período mínimo de tres meses con anterioridad al momento de
la solicitud.
También abarcaba a aquellos deudores hipotecarios que, siendo trabajadores por cuenta propia,
acreditasen unos ingresos no superiores el 300 por cien del importe mensual del IPREM durante al menos
tres meses.
Por último, podían ser también beneficiarios los pensionistas de viudedad que acreditasen que el
fallecimiento había ocurrido tras concertar el préstamo hipotecario y con posterioridad al 1 de septiembre
de 2008.
194
 Con determinados requisitos, facilitar la compra por parte de una
administración pública de la vivienda, manteniendo al ex-propietario
como inquilino.
financieras que fomenten la asunción de riesgos excesivos. Una
retribución variable referida a un periodo de tiempo largo o recibida de
manera diferida tiene efectos menos perversos que si se refiere a
resultados a corto plazo.
 Eliminación de las llamadas cláusulas suelo 139 en las hipotecas, que
impiden que el pago mensual de la hipoteca baje cuando bajan los
tipos de interés por debajo de cierto límite.
 Fomentar la entrada de capital privado en la financiación de las políticas
de vivienda, como en el caso de las infraestructuras. Contratos de
colaboración público-privada, por ejemplo entre fondos de inversión y
administraciones públicas.
 Facilitar las permutas 140 de viviendas de protección pública, con
financiación pública de las compensaciones económicas a las que
hubiera lugar.
Para acceder a la Línea ICO-Moratoria Hipotecaria el solicitante, además de encontrarse en
alguna de las situaciones descritas, debía cumplir los siguientes requisitos: importe del préstamo inferior a
170.000 euros de capital inicial; fecha de concertación del préstamo anterior al 1 de septiembre de 2008;
estar destinado, exclusivamente, a la adquisición de vivienda habitual y no haber incurrido en mora a la
fecha de presentación de la solicitud.
139
Desde el punto de vista judicial, la Sentencia 246/2010 del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de
Sevilla, declaró la nulidad, por abusivas, de las cláusulas de suelo de los préstamos hipotecarios a interés
variable con consumidores, celebrados por ciertas entidades bancarias, condenando a dichas entidades a la
eliminación de dichas condiciones generales de la contratación y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo
en sus contratos de préstamo hipotecario con consumidores y usuarios. En la sentencia se indica que un
pacto que sólo cubra el interés del prestamista incluyendo una cláusula de suelo es nulo por falta de
reciprocidad en perjuicio del consumidor, y que un pacto que incluya tanto cláusula de suelo como de
techo falta a la reciprocidad siempre que no se guarde la prudencial o razonable relación de equivalencia o
semejanza, legalmente exigible, entre la limitación al alza y a la baja, de la variación de los tipos de
interés.
Esta Sentencia ha sido revocada por la Audiencia Provincial en Sentencia de fecha 7 de octubre de
2011, pero actualmente se ha recurrido en casación ante el Tribunal Supremo.
140
Esta posibilidad está contemplada en el artículo 33 bis del Reglamento de Viviendas
Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, artículo añadido por el Decreto 1/2012, de 10 de
195
 Fomento de las operaciones de sale and lease back.
 Potenciación de la colaboración con el Banco Europeo de Inversiones,
fundamentalmente para la financiación de promotores sociales.
 Esquema de financiación similar al “logement 1%” francés. En este país
toda empresa privada de más de 19 empleados debe pagar esa cuantía
como modo de expresar la solidaridad social entre empleadores y
empleados y la sociedad. Una parte de los fondos se destina al Fondo
Nacional de ayuda a la vivienda, que los utiliza para financiar ayudas
directas a la vivienda, y otra parte se dirige a organizaciones intermedias
registradas y cámaras de comercio con el objetivo de financiar vivienda
social, operaciones de renovación urbana y proporcionar apoyo
financiero, asesoramiento y servicios a las familias.
Como se ha indicado en páginas anteriores de este trabajo, actualmente
puede hablarse de una situación de sobreendeudamiento hipotecario en
numerosas familias.
Esta situación se deriva del gran incremento del precio de la vivienda en los
últimos años unido a los bajos tipos de interés en los préstamos hipotecarios y a
la relajación de las entidades financieras a la hora de tener en cuenta los
requisitos necesarios para la concesión de dichos préstamos. Como
consecuencia se produjo un gran crecimiento del crédito bancario. El total del
crédito inmobiliario (comprador, promotor y constructor) pasó de representar el
25,5% del PIB en 1997 a suponer el 100% en 2007, equivalente al 60% del crédito
al sector privado de las entidades financieras. El crédito bancario a residentes
superó al volumen de depósitos, cuando tradicionalmente esta última variable
superaba a la primera. La financiación de esta expansión se realizó en buena
medida mediante la utilización de los mercados mayoristas de dinero, de forma
que una parte muy significativa de la deuda exterior española se utilizó para
financiar el crédito inmobiliario 141.
Además, la concesión de créditos hipotecarios se ve incentivada por la
facilidad con que pueden ser empaquetados o utilizados como referencia de
emisiones en el mercado hipotecario. La titulización de préstamos hipotecarios
ha sido una de las principales fuentes de financiación de la banca española. Se
daban hipotecas para crear títulos que podían ser vendidos en el mercado o
enero, aunque entendemos que debe profundizarse en la articulación de mecanismos de financiación
pública para las compensaciones económicas que pudieran derivarse de la operación.
141
196
ser utilizados como garantía para obtener anticipos en el mercado
interbancario 142.
Por otra parte, resulta sobradamente conocida la práctica de conceder
créditos por un valor del 100% del importe de tasación de la vivienda e incluso
por cantidades superiores. A este valor tan alto del ratio préstamo / valor debe
añadirse el hecho de que las propias tasaciones en las que se apoyaban las
operaciones se encontraban sobrevaloradas. Resultan ilustrativas en este
sentido las palabras del profesor García Montalvo, que resumen muy
acertadamente esta problemática: “La tasación es una operación que sirve
fundamentalmente para obtener un préstamo con garantía hipotecaria. El
aumento de los precios de la vivienda respecto a la capacidad financiera de
las familias españolas ha provocado situaciones en las cuales, ante la
imposibilidad de pagar una entrada del 20%, el comprador solicita más del 80%
del préstamo. Para cumplir, al menos formalmente, la recomendación de no
conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda, las
sociedades de tasación se ven tentadas, y más si pertenecen a una entidad
crediticia, a generar un valor de tasación superior al valor real del inmueble.
Debido al procedimiento de valoración típico de las tasaciones inmobiliarias
(donde la comparación con otros inmuebles de la zona es fundamental para
determinar el valor básico) esta ‘sobretasación’ genera externalidades en los
precios de tasación de las viviendas del mismo barrio, lo que provoca un claro
sesgo al alza de los precios” 143.
La irrupción de la crisis, con el consiguiente aumento del desempleo, ha
traído consigo graves dificultades en numerosas familias para hacer frente al
pago de sus préstamos, incrementándose exponencialmente el número de
ejecuciones hipotecarias y, por tanto, el riesgo de exclusión social y financiera
de las personas afectadas. Entre 2006 y 2011 se han presentado 364.200
ejecuciones hipotecarias, equivalentes al 10% de las hipotecas formalizadas a
comprador de vivienda en el mismo periodo 144.
Desde el punto de vista legal debe hacerse mención a varias normas. Así, la
Ley Concursal de 9 de julio de 2003 establece en su artículo 55 que una vez
iniciado el concurso no pueden llevarse a cabo ejecuciones singulares,
judiciales o extrajudiciales. Sin embargo, el apartado 4 de este artículo
exceptúa de esta prohibición a los acreedores con garantía real 145.
142
Defensor del Pueblo (2012): Crisis económica y deudores hipotecarios, Informe Monográfico,
pág. 17,disponible en
http://www.defensordelpueblo.es/es/Documentacion/Publicaciones/monografico/contenido_1327
485609380.html.
143
España”, Papeles de Economía Española, nº 113, octubre.
144
Rodríguez López, J. (2012): “De nuevo aprietan las ejecuciones hipotecarias”, El Siglo, nº 957,
30 de enero-5 de febrero, pág. 65.
145
La Ley Concursal no parece adecuada para resolver los problemas derivados de la insolvencia
personal o familiar. De hecho, la Exposición de Motivos de la última reforma de la misma (Ley 38/2011,
de 10 de octubre), que entró en vigor a 1 de enero de 2012, no menciona a los deudores de este tipo: “En
definitiva, esta ley aporta al instituto del concurso una mayor seguridad jurídica, la apertura de nuevas
197
Por otra parte, la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, indica que sólo se
admitirá la oposición del ejecutado si la obligación garantizada ya se ha
extinguido, es decir, si ya se ha hecho efectivo el pago de la deuda, o si se ha
producido error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda
garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y
ejecutado.
Esta misma ley, en su artículo 671, determina que si en el acto de la subasta
no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes
por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación. El resto de la
deuda continuará siendo exigible al deudor. En este sentido hay que
mencionar el artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que establece que la hipoteca
no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el
artículo 1.911 del Código Civil, para el que el deudor responde del
cumplimiento de las obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros. “El
carácter injusto del sistema se advierte a la vista de que a los promotores se les
han aceptado daciones en pago por miles de millones de euros, cuando esta
posibilidad ni se les plantea a los particulares” 146.
En una situación como la actual, caracterizada por la atonía del mercado
inmobiliario y la pérdida de valor de los inmuebles, la consecuencia práctica es
que en numerosas ocasiones, la pérdida de la vivienda no es suficiente para
hacer frente a la deuda asumida con la entidad financiera, pues son muy
numerosos los casos de viviendas en las que su valor es actualmente inferior a la
deuda hipotecaria, de manera que el deudor debe seguir respondiendo a la
misma con todos sus bienes presentes y futuros.
Ante esta problemática puede surgir la figura de la dación en pago como
mecanismo extintivo de la hipoteca. Ante esta posibilidad, en primer lugar hay
que indicar que el artículo 1.166 del Código Civil determina que el deudor de
una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun
cuando fuere de igual o mayor valor que la debida. No obstante, sí es posible
que para el cumplimiento de una obligación anteriormente constituida el
acreedor acepte voluntariamente una prestación distinta a la inicialmente
vías alternativas que buscan el equilibrio entre la viabilidad de la empresa y la necesaria garantía
judicial, el impulso de los medios electrónicos, así como la simplificación y la agilización procesal, sin
olvidarse de efectuar una notable mejora de la posición de los trabajadores. Con ello se trata de
normalizar el papel del concurso con el que cumple en los países de nuestro entorno, poniendo fin al
estigma que hasta ahora lo ha lastrado, y se constituya como un instrumento al servicio de la viabilidad y
dinamización de nuestro tejido empresarial”. De hecho, la disposición adicional única de esta Ley indica:
“El Gobierno deberá remitir a las Cortes Generales, en el plazo de seis meses, un informe sobre la
aplicación y los efectos del conjunto de medidas adoptadas para mejorar la situación de las personas
físicas y familias que se encuentran en dificultades para satisfacer sus obligaciones, y especialmente las
garantizadas con hipoteca.
Dicho informe incluirá la posible adopción de otras medidas, tanto sustantivas como
procedimentales que, a través de las oportunas iniciativas, completen la protección económica y social de
consumidores y familias. A tal efecto, podrán proponerse opciones de solución extrajudicial para estos
casos, sean de carácter notarial o registral, de mediación, o de otra naturaleza”.
146
Rodríguez López, J. (2012): “De nuevo aprietan las ejecuciones hipotecarias”, El Siglo, nº 957,
30 de enero-5 de febrero, pág. 65.
198
pactada. El consentimiento del acreedor es necesario, pues éste va a recibir
una prestación distinta.
En este sentido debe indicarse que la jurisprudencia admite la dación en
pago parcial, lo que implica que si la entidad financiera entiende que el valor
del bien entregado no alcanza el valor del préstamo pendiente, dicha entrega
sólo tendrá un valor liberatorio parcial, quedando pendiente el importe
restante.
En estos momentos las entidades financieras, en general, admiten el efecto
liberatorio de la entrega del inmueble, pero aplicando el valor de tasación
actual, no el que se fijó en el momento de la concesión del préstamo al
deudor, y ya hemos comentado la sobrevaloración característica de
numerosas tasaciones en el pasado reciente, de manera que el valor de
tasación actual no cubre el importe del préstamo pendiente.
Desde un punto de vista técnico la dación en pago se puede definir como
una modalidad de extinción de una obligación que implica que, llegado el
momento de cumplimento de la obligación, el deudor ofrece al acreedor, y
éste acepta de aquel, la realización de una prestación distinta de la
inicialmente pactada, de modo que, cuando el deudor la realice, la operación
efectuada se considerará perfeccionada, con los consiguientes efectos que le
son propios, esto es, la extinción de la obligación y, en consecuencia, la
liberación del deudor. La Sentencia del Tribunal Supremo, de 19 de octubre de
2006, la define como “aquel negocio jurídico por el que el deudor y el acreedor
pactan que el pago se realice con una prestación distinta de la que era objeto
de la obligación”. Se trata, por tanto, de una forma especial de pago en la que
por acuerdo de las partes se modifica la naturaleza de la prestación, por ello se
dice que la dación en pago es un sustituto o subrogado del pago.
Es importante destacar que con la dación en pago se extingue la
obligación principal y también la obligación del fiador, si lo hubiera, pues el
artículo 1.849 del Código Civil indica que si el acreedor acepta voluntariamente
un inmueble, u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda, aunque
después los pierda por evicción, queda libre el fiador.
Como presupuestos de la dación en pago hay que mencionar:
•
Existencia de una relación obligatoria.
•
Imposibilidad por parte del deudor de llevar a cabo la prestación
originariamente pactada.
En cuanto a los requisitos cabe señalar:
•
La operación se realiza con el ánimo de satisfacer total y definitivamente
un crédito, es decir, la obligación se extingue con la dación.
•
Es necesario el acuerdo entre acreedor y deudor para sustituir el
contenido de la prestación. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 23
de septiembre de 2002, además de en otras, establece que “esta figura
jurídica, conforme a la construcción de la jurisprudencia civil, opera
cuando la voluntad negocial de las partes acuerda llevar a cabo la
satisfacción de un débito pendiente, y el acreedor acepte recibir del
199
deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le
transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito, actuando este
crédito con igual función que el precio en la compraventa”. En la
actualidad el acuerdo, en el caso de préstamos hipotecarios, supone
una modificación de las condiciones pactadas para el préstamo y por
tanto se encuadra dentro de la política comercial y de asunción de
riesgos de la entidad de crédito.
•
Debe existir diferencia entre la obligación y la prestación realizada.
•
Debe producirse la entrega del objeto de la nueva prestación. Si el
deudor solo se comprometiera a realizar la nueva prestación, pero no
entregara el objeto, estaríamos frente a un supuesto de novación y no
propiamente de dación en pago.
Es conveniente distinguir la dación en pago de la cesión de bienes para
pago, regulada en el artículo 1.175 del Código Civil. La Sentencia del Tribunal
Supremo de 1 de marzo de 1969 indica que “la cesión de bienes a los
acreedores no debe confundirse con la dación en pago, pues…aquélla implica
abandono de los bienes del deudor en provecho de los acreedores para que
éstos apliquen su importe líquido a la satisfacción de su crédito, mientras que en
la dación en pago…el crédito que con ella se satisface adquiere la categoría
de precio del bien o bienes que se entreguen; en un caso se está en presencia
de unacessio pro solvendo, pues como dice el legislador, el pago por cesión
sólo libera al deudor de su responsabilidad por el importe líquido de los bienes
cedidos, mientras que el otro se trata de unacessio pro solutoen el sentido de
que la entrega produce automáticamente la extinción de la primitiva
obligación; debiéndose añadir que la diferencia es terminante en cuanto a la
traslación de título real, puesto que así como la cesión sólo atribuye la posesión
de los bienes con un poder de carácter personal que permite al acreedor
efectuar la venta para cobrarse con su importe, en cambio en la dación se
produce una verdadera transmisión del dominio, sin restricción ni cortapisa
alguna” 147.
En nuestro país, el artículo 105 de la Ley Hipotecaria establece textualmente
que la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y
no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el
artículo 1.911 delCódigoCivil.
No obstante, el artículo 140 de la misma Ley prevé que pueda pactarse en
la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación
garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados, en cuyo
caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del
147
Igualmente, hay que reseñar que las diferencias entre dación en pago y novación son claras,
pues en la primera figura el ánimo con el que se realiza la operación es el de extinguir la obligación
utilizando otra posibilidad para realizar el pago que al deudor le resulta menos compleja que la que
originalmente fue prevista para dar lugar al cumplimiento de la obligación. Por el contrario, en el caso de
la novación la intención es crear otra obligación que ocupe el lugar de la antigua (novación extintiva) o
bien crear otra prestación que venga a sustituir a la anterior, manteniéndose la misma obligación (novación
modificativa de carácter objetivo).
200
préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes
hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor 148.
En resumen, se trata de considerar el préstamo hipotecario extinguido
mediante la entrega a la entidad financiera del bien inmobiliario hipotecado.
Por consiguiente, en la actualidad es una figura que aparece sólo si así se
pacta entre las partes 149.
Desde una perspectiva comparada hay que indicar que en otros
ordenamientos jurídicos la situación es distinta a la de nuestro país. Así, en el
Reino Unido la dación en pago se encuentra regulada, de manera que se
produce la liberación de la deuda hipotecaria mediante la entrega del
inmueble. En Francia, la Ley Neiertz de 1989, faculta por vía ejecutiva la
imposición de condiciones de negociación entre entidades financieras y
particulares. En 2003, la Ley conocida como Ley de la segunda oportunidad,
prevé la condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante la
liquidación del patrimonio. En Alemania y Portugal también se prevén
normativamente procesos de negociación que den lugar a la condonación, al
menos parcial, de la deuda, siempre que se trate de “deudores de buena fe”.
En Estados Unidos la situación es compleja. La legislación que determina el
alcance de la responsabilidad hipotecaria es de ámbito estatal y la maraña de
normas existente hace complicado distinguir con claridad los estados en los
que la responsabilidad hipotecaria es ilimitada de aquellos otros en los que es
limitada 150. Ghent y Kudlyak151 consideran como estados con responsabilidad
hipotecaria limitada aquellos en los que no está permitido reclamar más que el
inmueble, ya sea legalmente o por la vía de los hechos, llegando a la
conclusión de que existen 10 estados con esta característica. El resto son
considerados de responsabilidad hipotecaria ilimitada.
En resumen, puede hablarse de la existencia de “dos modelos al respecto:
1) El francés, de carácter extrajudicial y preventivo, y 2) El alemán, que opta por
un tratamiento concursal. La finalidad del procedimiento francés no es la
satisfacción de los acreedores sino la superación de la situación de
sobreendeudamiento en la que se encuentra el consumidor de buena fe. En
Alemania se ofrece a las personas físicas honradas la posibilidad de iniciar una
nueva vida tras atravesar una complicada situación económica” 152.
148
Alguna entidad financiera, como Bankinter, ha lanzado ya hipotecas con garantía exclusiva de
la vivienda, incluyendo la dación en pago como una ventaja más del producto.
149
En la práctica la dación en pago es la herramienta jurídica más utilizada con los extranjeros en
situación de insolvencia y que no poseen otros bienes. Puesto que los bienes hipotecados constituyen su
único patrimonio, por la vía de los hechos se está utilizando el artículo 140 de la Ley Hipotecaria.
150
BuilVilalta, M.P. y MialetRigau, A. (2011): “La responsabilidad limitada en los créditos
hipotecarios: mitos y realidades”, Estudios y Análisis Económicos, Fundación La Caixa, Documento de
Trabajo 08/2011, septiembre, pág. 4.
151
Ghent, A.C. y Kudlyak, M. (2011): “Recourse and Residential Mortgage Default: Evidence
from U.S. States”, Federal Reserve Bank of Richmond, Working Paper nº 09-11R.
152
pág. 89, disponible en
201
Indudablemente, resulta imprescindible una reflexión acerca de las
consecuencias que podría generar la introducción, con carácter general, del
mecanismo de dación en pago como método extintivo de la deuda y por
tanto, llegar a conclusiones acerca de en qué circunstancias puede ser
aconsejable su utilización.
La generalización de la dación en pago traería consigo la realización de
tasaciones más prudentes, pues el riesgo de las entidades financieras se vería
aumentado.
Como consecuencia de este aumento de riesgo, el crédito hipotecario
posiblemente se encarecería, pues riesgo y rentabilidad son dos variables
correlacionadas positivamente. Además, se endurecerían las condiciones de
acceso al mismo. Las entidades financieras realizarían un análisis de riesgos
preliminar mucho más severo, limitándose la demanda y rechazando un
número mayor de propuestas de crédito. En las operaciones crediticias que se
perfeccionaran la petición al deudor de garantías complementarias
aumentaría.
No obstante lo anterior, debe mencionarse también que la generalización
de la dación en pago provocaría el endurecimiento del acceso al crédito
comentado anteriormente, que traería consigo una contención de la oferta,
pero dicha contención de la oferta posiblemente generaría a su vez una
contención de la demanda, dado que el crédito resultaría más caro. Y la
contención de la demanda podría provocar disminuciones del precio de la
vivienda, de tal manera que a la existencia de hipotecas más caras se podría
contraponer la existencia también de inmuebles con un precio más barato,
produciéndose una situación contraria a la existente en la etapa de auge
inmobiliario, en la que se conjugaron tipos de interés muy bajos junto a
elevados precios de la vivienda. Como se expresó en páginas anteriores de
este trabajo el mecanismo de formación del precio viene determinado por la
demanda, y ésta se encuentra muy determinada por el crédito, de manera
que el precio que se está dispuesto a pagar por una vivienda viene
determinado por el máximo nivel de endeudamiento al que se puede hacer
frente en función de los ingresos y tipos de interés vigentes. Por tanto, un
endurecimiento del acceso al crédito restringiría la capacidad financiera de los
demandantes y en consecuencia presionaría a la baja los precios. En resumen,
a futuro es posible que no se encareciera el crédito hipotecario, sino que el
efecto fuera una reducción del precio de la vivienda por restricción del
suministro financiero, con evidentes beneficios desde el punto de vista social y
económico.
Otra consecuencia previsible es la aparición de insolvencias estratégicas, es
decir, situaciones en las que el deudor, sin ser realmente insolvente, se libera de
la deuda por su propia voluntad entregando el inmueble hipotecado. Hay que
tener en cuenta que para el deudor con responsabilidad limitada existe una
importante ventaja, cual es “el derecho a cancelar la hipoteca, en cualquier
485609380.html.
202
momento, con la cesión del inmueble. Es decir, para el deudor equivale a
disponer de una opción para vender el inmueble por el importe del crédito
vivo” 153. Esta acción puede resultar conveniente para el deudor en caso, por
ejemplo, de que el valor del inmueble fuera en un momento determinado
inferior al valor de la deuda pendiente de pagar 154.
En este sentido cabe hacer mención a la experiencia estadounidense:
“Además, dadas las condiciones habituales de los créditos hipotecarios en
EE.UU., en el caso improbable que los precios no crecieran tanto como se
pensaba, o incluso cayeran, se podía devolver las llaves y zanjar la deuda. De
esta manera la compra de una vivienda se transformaba efectivamente en un
alquiler con opción de compra, que se ejercita solo si los precios de la vivienda
seguían subiendo” 155. No obstante, se ha comprobado que la condición de
que el préstamo hipotecario tenga un valor superior al del inmueble puede ser
condición necesaria pero no suficiente para decantarse por la dación en pago
para extinguir la deuda, pues la valoración negativa desde el punto de vista
ético y social de esta práctica desincentiva su uso. Otras variables que influyen
en la aparición de insolvencias estratégicas son el porcentaje que representa la
diferencia entre valor de mercado del inmueble y la deuda (a menor
diferencia, menor nivel de incumplimiento en el deudor), el importe del
préstamo (a mayor importe, mayor grado de incumplimiento) y la existencia de
impuestos vinculados a la deuda condonada. También es influyente el impacto
en la calificación crediticia del deudor y, en consecuencia, en su capacidad
de obtener financiación en el futuro.
Otro efecto teórico sería el de un deterioro en la solvencia general de las
entidades financieras, que ahora mismo cuentan con la garantía de la
responsabilidad patrimonial universal, anteriormente comentada.
Distintos estudios realizados en Estados Unidos han investigado acerca de los
efectos de la existencia de hipotecas con responsabilidad limitada, llegando a
las siguientes conclusiones 156:
 El importe de los préstamos concedidos es entre un 4% y un 6% menor en
los estados más laxos en materia de ejecución hipotecaria.
 La responsabilidad hipotecaria limitada aumenta el tipo de interés
cobrado al deudor y, en consecuencia, restringe el acceso de las
familias al crédito.
153
Trabajo 08/2011, septiembre, pág. 9.
154
Esta situación se conoce como negativeequity o hipoteca underwater, y en la actualidad afecta
a numerosas hipotecas en España.
155
Cabrales, A. et al. (Eds.): La crisis de la economía española, Capítulo 8.
156
Trabajo 08/2011, septiembre, págs. 5-10.
203
 En cuanto al impacto de la limitación hipotecaria sobre los precios del
mercado inmobiliario hay que indicar que es difícil tratar esta cuestión
globalmente, pues son muchas las variables implicadas, que además no
son fáciles de aislar. Por ello, se han realizado análisis parciales centrados
en determinados estados y en aspectos muy concretos. Hay quien
apunta que la restricción de la oferta crediticia puede ser positiva para
las familias en la medida en que dificulta la generación de burbujas
inmobiliarias. Sin embargo, en un análisis simple de la evolución de los
precios del mercado inmobiliario en Estados Unidos se observa que,
contrariamente a lo que cabría esperar, en estados donde existe
limitación hipotecaria la fluctuación de precios es mayor, tanto al alza
como a la baja. Durante el boom inmobiliario, los precios, de media,
subieron varios puntos porcentuales más en estos estados que en el resto.
En cambio, desde que se revirtió la tendencia en 2007, las caídas
interanuales han sido siempre mayores en los estados con limitación
hipotecaria. Por lo tanto, según un primer y simple análisis, y sin tener en
cuenta otros factores, se podría concluir que la responsabilidad limitada
en el crédito hipotecario no necesariamente favorece la estabilidad de
los precios inmobiliarios
Por consiguiente, quizás la generalización de la dación en pago como
método de extinción de la deuda hipotecaria, haciéndola obligatoria, podría
tener efectos no deseados para el sistema financiero y para el conjunto de la
sociedad.
Siendo cierto lo anterior, también lo es el hecho de que las actuales
circunstancias están generando para numerosas familias situaciones
económicas y sociales muy graves, por lo que deben articularse medidas
destinadas a paliar sus consecuencias, especialmente en los casos de deudores
de buena fe que se han visto afectados por el desempleo u otras
circunstancias imprevisibles en el momento de contratación del préstamo
hipotecario. Las circunstancias excepcionales justifican actuaciones
excepcionales y debe compatibilizarse el objetivo de satisfacer a los
acreedores con el de evitar la exclusión social del deudor. “Parece evidente
que la responsabilidad por el impago de las cuotas hipotecarias no puede
trasladarse con carácter exclusivo al deudor, ni condenarle al extremo de que
cualquier riqueza posible que genere se deba destinar, igualmente, a la
cobertura de este préstamo. Si el deudor firmó un contrato de préstamo
hipotecario fue no solamente por el ejercicio de una voluntad de endeudarse,
sino porque el mercado inmobiliario y las condiciones de acceso a los
préstamos eran las más laxas de toda la historia” 157. Por otra parte, puede
interpretarse que la actual crisis es un supuesto de caso fortuito, que según
157
pág. 82,disponible en
485609380.html.
204
nuestro Código Civil puede ser una causa de
responsabilidad del deudor consumidor de buena fe.
exoneración
de
la
Si bien la extensión de la dación en pago con carácter obligatorio podría
tener efectos indeseados, sí creemos necesario incentivar el que las entidades
financieras la ofrezcan a sus clientes.
En este sentido es necesario hacer mención de la reciente promulgación del
Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de
deudores hipotecarios sin recursos.
Esta norma parte de la constatación de la insuficiencia de las medidas
adoptadas en el pasado reciente destinadas a la protección del deudor
hipotecario en dificultades, por lo que se plantea la adopción de otras medidas
que puedan solucionar o paliar su problemática.
Independientemente de la naturaleza de estas medidas, que entendemos
están correctamente orientadas, hay que destacar una característica clave del
Real Decreto-ley, cual es que establece un modelo de protección del deudor
hipotecario basado en la elaboración de un Código de Buenas Prácticas al
que las entidades financieras podrán adherirse de manera voluntaria 158. Esta
voluntariedad muy probablemente va a restar eficacia al modelo diseñado.
Por otra parte, el Real Decreto-ley (artículo 5) prevé que el Código de
Buenas Prácticas se aplique a hipotecas derivadas de compraventas de
viviendas con precios de adquisición que no excedan de determinados
importes, en función de la población del municipio en el que esté situado el
inmueble. Estos precios máximos de adquisición oscilan entre los 120.000 euros
para municipios de hasta 100.000 habitantes y los 200.000 euros para municipios
con población superior a 1.000.000 de habitantes.
En cuanto a las características más relevantes de esta norma podemos
mencionar:
•
Plantea un doble objetivo (artículo 1):
-
•
Facilitar la reestructuración de la deuda hipotecaria para quienes
se encuentran en situación de extraordinaria dificultad para
atender su pago.
Establecer mecanismos de flexibilización de los procedimientos de
ejecución hipotecaria.
Los destinatarios de las medidas son los deudores que se encuentren
situados en el umbral de exclusión. El artículo 3 del Real Decreto-ley
158
La adhesión de la entidad se entenderá producida por un plazo de dos años, prorrogable
automáticamente por periodos anuales, salvo renuncia expresa de la entidad (artículo 5.6 Real Decretoley). A la fecha de elaboración de este informe han anunciado su adhesión una serie de entidades como
Santander, Catalunya Caixa, Bankinter, Novagalicia Banco, Caixabank, Bankia, Ibercaja, Unicaja,
Kutxabank, BMN… Recientemente se rechazó en el Congreso de los Diputados la propuesta de la
Izquierda Plural para que la dación en pago como fórmula para saldar las deudas hipotecarias tuviera
carácter obligatorio para las entidades financieras.
205
considera en esta situación a aquellos deudores en los que concurran
una serie de circunstancias, entre las que destacamos:
-
•
Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas
derivadas del trabajo o de actividades económicas.
Que la cuota hipotecaria supere el 60 por cien de los ingresos
netos del conjunto de miembros de la unidad familiar.
Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar no
disponga de otros bienes o derechos patrimoniales para afrontar
la deuda.
Que el crédito o préstamo sea relativo a la única vivienda en
propiedad del deudor, habiendo sido concedido para la
adquisición de la misma.
El Código de Buenas Prácticas prevé tres fases de actuación:
-
Medidas previas a la ejecución hipotecaria orientadas a la
reestructuración de deudas hipotecarias. Una vez solicitada por el
deudor la reestructuración a la entidad financiera, ésta deberá
notificar y ofrecer al mismo un plan de reestructuración, con la
aplicación conjunta de tres medidas: (1) carencia en la
amortización de capital de cuatro años, (2) ampliación del plazo
de amortización hasta un total de 40 años contados desde la
fecha de concesión del préstamo, y (3) reducción del tipo de
interés aplicable a Euribor más 0,25 por cien durante el plazo de
carencia.
-
Medidas complementarias. Estas medidas están previstas en los
casos de deudores para los que el plan de reestructuración
mencionado en el apartado anterior sea inviable, entendiendo
por inviable aquel plan del que se derive una cuota de
amortización hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los
ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la
unidad familiar. En estos casos los deudores podrán solicitar a la
entidad financiera una quita en el capital pendiente de
amortización, que la entidad financiera podrá aceptar o
rechazar. Se prevén hasta tres métodos para el cálculo de la quita
por parte de la entidad financiera, en el caso de que decida
aceptar la misma.
-
Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago
de la vivienda habitual. Si la reestructuración y las medidas
complementarias mencionadas en los apartados anteriores no
resultan viables los deudores, en el plazo de doce meses desde la
solicitud de la reestructuración, los deudores podrán solicitar la
dación en pago de su vivienda habitual y la entidad financiera
estará obligada a aceptarla, con la consecuencia de la
cancelación definitiva de la deuda, así como de las
responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la
entidad derivadas de la propia deuda. Adicionalmente, se prevé
para el deudor la posibilidad, si lo solicita, de permanecer en la
206
vivienda en régimen de arrendamiento durante el plazo de dos
años, a cambio de una renta anual del 3 por cien de la deuda en
el momento de la dación.
•
Moderación de los intereses moratorios para deudores situados en el
umbral de exclusión. Estos intereses no podrán superar el resultado de
sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5
por cien sobre el capital pendiente.
•
Previsión de medidas punitivas en los casos en los que el deudor se
haya beneficiado de las medidas dispuestas por la norma sin cumplir
los requisitos necesarios. También se prevén este tipo de medidas
para los posibles casos de insolvencias estratégicas, es decir, cuando
el deudorde manera voluntaria y deliberada pretenda situarse o
mantenerse en el umbral de exclusión para conseguir la aplicación
del tratamiento beneficioso previsto por el Real Decreto-ley.
•
Se establecen varias medidas de carácter fiscal, tales como:
-
En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados quedan exentas de la cuota gradual de
documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos
documentados las escrituras de formalización de las novaciones
que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley.
-
En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas queda
igualmente exenta la ganancia patrimonial que se pudiera
producir para el deudor como consecuencia de la dación en
pago de la vivienda.
-
En los casos de dación en pago, se bonificarán en un 50 por cien
los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la
cancelación del derecho real de hipoteca.
•
Se simplifica y aclara el procedimiento de ejecución extrajudicial. Se
prevé una única subasta y se indica que en el desarrollo
reglamentario posterior se incorporará la posibilidad de subasta
electrónica.
•
Se incluyen como beneficiarias de las ayudas para inquilinos previstas
en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 a las
personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de
lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de
procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con
posterioridad a 1 de enero de 2012. También serán beneficiarias de
estas ayudas las personas que hayan suscrito contratos de
arrendamiento derivados de la dación en pago de sus viviendas
como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas
Prácticas, en este caso con una limitación de ingresos familiares
máximos de 2,5 veces el IPREM.
207
Como mencionamos anteriormente el Real Decreto-ley 6/2012 presenta
como principal carencia el carácter voluntario que prevé para la adhesión al
Código de Buenas Prácticas. Por otra parte, entendemos como muy restringido
el ámbito de aplicación de la norma, pues para que el deudor se considere
situado en el umbral de exclusión es necesario, entre otras circunstancias, que
todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del
trabajo o de actividades económicas, lo cual reduce sin duda el número de
personas que podrían beneficiarse de las ayudas previstas. En este sentido
cabe destacar que el artículo 17 de la Ley IRPF considera entre los rendimientos
íntegros del trabajo a las prestaciones por desempleo. Tampoco se han tenido
en cuenta a la hora de establecer el umbral de exclusión otras circunstancias
no económicas, como pueden ser la edad, la discapacidad o la existencia de
descendientes o ascendientes a cargo del deudor.
El análisis efectuado anteriormente permite llegar a una serie de
conclusiones:
 La generalización del mecanismo de la dación en pago podría generar
una serie de consecuencias:
acceso al crédito.
o Los ratios préstamo / valor serán más bajos, en torno al 60%, las
o Posible efecto de reducción en el precio de la vivienda ante la
o Posible aparición de insolvencias estratégicas.
o Deterioro de la solvencia de las entidades financieras.
o
o
solvencia económica del sistema financiero español, pues se produciría
una pérdida de confianza de los inversores en nuestro sistema financiero
y en el conjunto de la economía, lo que generaría un encarecimiento de
la financiación de las entidades financieras españolas, muy vinculada a
los mercados mayoristas de crédito.
208
sus objetivos.
 Un mecanismo que podría servir para hacer más atractiva la
contemplación de la dación en pago en los préstamos hipotecarios
sería promover la exención en el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales para los casos en los que se produzca la entrega del
inmueble por parte del deudor a la entidad financiera. En la
actualidad hay que tributar por este impuesto en dos ocasiones,
cuando se produce la dación y cuando el acreedor transmite el
inmueble a su filial inmobiliaria, mientras que en la ejecución
hipotecaria sólo se tributa una vez.
alteraciones patrimoniales que se producen en las entidades
financieras como consecuencia de un proceso de dación en pago.
posteriormente ésta lo vende con plusvalía, la misma debe aplicarse
a la cancelación de la deuda pendiente.
 Otra medida incentivadora podría ser vincular la concesión de
ayudas públicas a entidades financieras a la presencia de la dación
en pago en sus préstamos hipotecarios.
 Elevación del valor mínimo de adjudicación de un inmueble por
parte de la entidad financiera hasta el 80% del valor de tasación que
sirvió de base al préstamo hipotecario.
 Fomentar el uso del procedimiento notarial de ejecución
extrajudicial, que implica pactar expresamente en la escritura de
constitución de una hipoteca la venta extrajudicial del bien
hipotecado en caso de falta de cumplimiento de la obligación
garantizada, de modo que la venta extrajudicial se realiza por medio
de notario, evitando acudir a los juzgados, lo que supone un coste
económico superior e incrementa el tiempo necesario para culminar
el proceso, dado el actual colapso del sistema judicial 159.
 Aumento de las cantidades inembargables 160.
159
Muy recientemente el Consejo General del Notariado ha comunicado que los notarios no
autorizarán ejecuciones hipotecarias que no fijen en la tercera subasta un tipo mínimo del 60% del valor de
tasación de la vivienda habitual, con el objetivo de garantizar a los ciudadanos los mismos derechos que en
los procesos de ejecución judicial.
160
Actualmente el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores
hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas
por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de
simplificación administrativa, establece para los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda
209
 La vivienda familiar debe merecer un trato especial, de manera que
queden particularmente protegidas aquellas viviendas que son la
única propiedad y donde convive el núcleo familiar.
 Utilización de seguros para cubrir el riesgo, con posibilidad de ayudas
públicas para los mismos.
 Aumento de la transparencia y accesibilidad en las subastas, de
manera que pudieran incluso desarrollarse usando Internet.
 Disminución del depósito exigido a los postores para participar en las
subastas.
impagos puntuales.
 Paralización del devengo de intereses durante el desarrollo del
proceso.
 Modificación de la previsión legal de pago de los intereses antes que
del capital. Esto traería consigo la reducción de la deuda que genera
obligaciones accesorias.
 Mejora del procedimiento concursal para particulares 161. En el
convenio concursal entre deudor y acreedores podría instrumentarse
la dación en pago, de manera que sería una medida tutelada
judicialmente.
 Conveniencia de trato diferenciado entre la hipoteca sobre vivienda
habitual y sobre otros inmuebles. En el caso de vivienda habitual, si el
deudor acredita que no dispone de otro domicilio o vivienda social a
la que trasladarse, el desahucio debería aplazarse durante un
periodo prudencial, de al menos dos años desde la adjudicación del
bien. No podría producirse el lanzamiento si el deudor acreditara no
tener recursos para poder disponer, bajo cualquier fórmula, de otro
inmueble adecuado a las necesidades de la unidad familiar. En este
caso, judicialmente debe acordarse la fórmula por la que el
ejecutado pueda mantener la posesión del inmueble, utilizando para
ello figuras como el arrendamiento forzoso, el arrendamiento con
opción a compra, el derecho de habitación, la venta con
arrendamiento posterior, fijando, si procede, la contraprestación entre
habitual una elevación de la cantidad mínima inembargable del 150% del salario mínimo interprofesional y
un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho salario
mínimo.
161
Las causas por las que el procedimiento concursal tal y como está diseñado actualmente no
parece adecuado para la insolvencia personal y familiar son: a) alto coste del procedimiento, b) duración
temporal excesiva, c) los créditos con garantía real pueden iniciar sus propias acciones al margen del
concurso, d) dificultad para acordar convenios entre deudor y acreedores, pues las personas físicas
responden de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros, luego no existe a priori un interés
significativo en el acreedor para asumir una quita o una espera.
210
el adjudicatario y el deudor. Esta contraprestación tendrá en cuenta
la renta mínima de subsistencia para el deudor.
 Cuando se produce la adjudicación del inmueble y aún queda
deuda pendiente de pagar, en la práctica dicha deuda resulta en
muchas ocasiones muy difícil de cobrar. Por ello se propone que las
entidades financieras vendan esos créditos a la Administración por
precios notablemente reducidos, para que sea ésta la que valore la
conveniencia de cobrar o no.
 Fomento de los seguros de pago o de tipo de interés.
 Potenciar la independencia del Servicio de Reclamaciones del Banco
de España, con el fin de que realice una auténtica labor de
mediación entre banca y clientes.
 Posibilidad de que las administraciones públicas medien entre las
partes, incluso aportando financiación.
viviendas sociales para familias afectadas por la ejecución de
hipotecas, pactando condiciones con las entidades financieras.
Resulta evidente el carácter del suelo como materia prima imprescindible
para la construcción, y por tanto su disponibilidad se encuentra en el origen de
todo el proceso. En este ámbito la intervención pública es relevante, incidiendo
sobre aspectos tales como:
•
•
•
•
El régimen urbanístico del suelo, que define los usos del mismo
(residencial, industrial, etc.) y los tipos de suelo o clasificación
(urbano, urbanizable, no urbanizable, etc.).
El planeamiento urbanístico, que delimita, mediante planes de
ordenación urbana, los usos y calificación del suelo de un municipio,
área metropolitana, etc.
La valoración de los distintos tipos de suelo, definiendo los criterios
para valorar cada modalidad del mismo.
La gestión urbanística, que se refiere a las fases administrativas que
supone el proceso de promoción y construcción.
En el análisis de las distintas clases de suelo hay que partir de una idea
básica, cual es que el derecho de la propiedad del suelo está limitado a lo que
establezca la legislación de suelo y urbanismo, así como el planeamiento
urbanístico.
Los instrumentos más importantes de definición del régimen urbanístico de la
propiedad del suelo con que cuenta tanto la legislación urbanística como el
planeamiento son la calificación y clasificación. Por clasificación se puede
entender la división del suelo en clases diferentes: suelo urbano, urbanizable y
211
no urbanizable. Por calificación se entiende una subdivisión en zonas de un uso
y tipología edificatoria determinada.
Las clases de suelo son las siguientes: suelo urbano (consolidado y no
consolidado), suelo urbanizable (sectorizado, no sectorizado y ordenado) y
suelo no urbanizable.
Para la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (artículo 45) el terreno
urbano es aquel que ha sido adscrito por el plan general a esta categoría de
suelo por encontrarse formando parte de un núcleo de población existente o
ser susceptible de incorporarse a él, y contar, como mínimo, con los servicios de
acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y
suministro de energía eléctrica en baja tensión. Se trata de un tipo de terreno
en el que existe un desarrollo urbano y se encuentra por tanto en la malla
urbana de la ciudad. A su vez, dentro de esta clase de suelo, se distingue,
según la consolidación de la urbanización, entre suelo urbano consolidado y no
consolidado. Este último comprende los terrenos que carezcan de urbanización
consolidada, por no comprender la urbanización existente todos los servicios,
infraestructuras y dotaciones públicos precisos, o bien no tener unos u otras la
proporción o las características adecuadas para servir a la edificación que
sobre ellos exista o se haya de construir. También se incluyen aquellos terrenos
en los que la urbanización existente precisa de renovación, mejora o
rehabilitación.
El suelo no urbanizable es aquel en el que no está previsto su desarrollo
urbanístico. Dentro del suelo no urbanizable podrán distinguirse todas o alguna
de las categorías siguientes:
•
Suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica.
•
Suelo no urbanizable de especial protección por la planificación
territorial o urbanística.
•
Suelo no urbanizable de carácter natural o rural.
•
Suelo no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado.
El suelo urbanizable es aquel idóneo para absorber el crecimiento previsible.
Dentro de este tipo de suelo existen distintas categorías según la inmediatez
con la que el planificador desee incorporarlo al proceso urbanizador,
distinguiéndose entre suelo urbanizable ordenado, sectorizado y no sectorizado.
Se entiende por suelo urbanizable ordenado aquel que cuenta con una
ordenación urbanística suficiente que legitima la actividad de ejecución en
función de las necesidades municipales. Es suelo urbanizable sectorizado el que
tiene delimitado su ámbito de actuación y sobre éste se elaborará un plan
parcial de ordenación. Por último, el resto de los terrenos urbanizables se
conocen como suelo urbanizable no sectorizado.
Los derechos y deberes de los propietarios varían en función de la clase de
suelo. La limitación más intensa afecta a los suelos no urbanizables ya que lo
único que pueden hacer sus propietarios es vincularlos a una explotación
agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén
efectivamente destinados, y las viviendas ejecutables deben ser aisladas y
212
vinculadas a la explotación correspondiente. Cuando la ordenación
urbanística otorgue la posibilidad de llevar a cabo en estos suelos edificaciones
no vinculadas a las explotaciones a las que están destinados, estas
edificaciones tendrán una duración limitada, aunque renovable, y cuando se
acabe el tiempo se demolerán y se restituirán los terrenos al estado en que se
encontraban, debiendo prestar el propietario garantía económica para cubrir
un posible incumplimiento.
En relación con la situación urbanística del suelo el Texto Refundido de la
Ley de Suelo de 2008 define los dos estados básicos en que puede encontrarse
el suelo, rural o urbano. En situación de suelo rural se encuentra el suelo
preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación
mediante la urbanización, entre los que se encuentran los excluidos por la
legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del
patrimonio cultural, los protegidos por los valores en ellos concurrentes, incluso
los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos
con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros
accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación
territorial o urbanística. También está en la situación de suelo rural aquél para el
que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan
su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la
correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los
requisitos para estar en situación de suelo urbanizado.
Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma
legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de
población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no
edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la
legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las
de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
En cuanto a la problemática de valoración del suelo debe destacarse que
recientemente el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, ha modificado
de nuevo162la Disposición transitoria tercera del Real Decreto Legislativo 2/2008,
por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Esta Disposición
transitoria establece en su redacción actual que las reglas de valoración
contenidas en la misma serán aplicables en todos los expedientes incluidos en
su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor
de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. Los terrenos que, a la entrada en
vigor de aquélla, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos
delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones
para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como
quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en
el momento al que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido
162
Esta Disposición transitoria ya fue modificada en su momento por el Real Decreto-ley 6/2010,
de 9 de abril.
213
los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa
imputable a la Administración o a terceros.
De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento
ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de
cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de
mayo, de Suelo.
En resumen, esta nueva prórroga permite que los activos puedan seguir
valorándose como suelo urbanizable y no como suelo rústico hasta julio de
2012, evitándose así, al menos de momento, la contabilización de pérdidas por
deterioro de dichos activos en los balances de entidades financieras y
promotores.
Lo cierto es que en los últimos años la valoración del suelo incorporaba
expectativas de generación de plusvalías, de tal manera que se encarecían las
expropiaciones y se alimentaban fenómenos especulativos ante hipotéticas
reclasificaciones. Estas expectativas se han trasladado a los balances de
promotores y entidades financieras mediante sobrevaloraciones al margen de
la realidad económica. La Ley de Suelo de 2007 intentó corregir esta situación,
pues su artículo 23 indicaba que el suelo rural debía valorarse en función de la
renta real o potencial 163, pero no en función de expectativas.
En el propio preámbulo de esta ley se indica que la anterior normativa de
1998 conducía a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en
tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción
de los poderes públicos. Sin embargo, la propia norma preveía un periodo
transitorio, que se prorrogó mediante el Real Decreto-ley 6/2010 y que ahora se
ha vuelto a prorrogar.
Recientemente, el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo,
aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, ha desarrollado el
texto refundido de la Ley de Suelo en lo relativo a la valoración inmobiliaria, con
el objetivo de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, haciéndolo
más transparente y eficiente, además de intentar combatir posibles prácticas
especulativas. En el caso del suelo rural este Reglamento desarrolla el valor de
capitalización de la renta real o potencial de la explotación, buscando el valor
correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, sin tener en cuenta las
expectativas urbanísticas. Desde una perspectiva metodológica propone un
tratamiento novedoso, que consiste en la propuesta de tipos de capitalización
diferentes para tipos de explotaciones diferentes, en función del riesgo de cada
actividad en suelo rural.
En cuanto a la valoración de inmuebles en situación básica de suelo
urbanizado se utilizan criterios basados en información del mercado,
pormenorizándose los criterios para las distintas situaciones en las que se puede
163
La norma obliga a utilizar como tipo de capitalización la última referencia publicada por el
Banco de España del rendimiento en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis
años, cifra que se encuentra muy por debajo de las expectativas de revalorización en caso de que el suelo
fuera declarado urbanizable por la legislación urbanística.
214
encontrar el suelo. Así, se toman en consideración aspectos como la
determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no
edificado a efectos de valoración, o la edificabilidad media del ámbito
espacial homogéneo. También se diferencia entre valoración en situación de
suelo urbanizado edificado o en curso de edificación, suelo urbanizado
sometido a operaciones de reforma o renovación de urbanización, suelo
urbanizado sometido a actuaciones de dotación o suelo en régimen de
equidistribución de beneficios y cargas.
En general, puede decirse que la Ley de Suelo de 2007 planteaba como
objetivo una mayor racionalización en el proceso urbanizador, considerando al
suelo como un bien natural, escaso y no renovable, debiendo el urbanismo
responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible. Este objetivo de
racionalización se fundamenta en una serie de aspectos 164:
•
•
•
•
•
•
Relevancia del interés general y del desarrollo sostenible en el uso del
suelo (art. 2.1).
Garantía de participación de la comunidad en las plusvalías generadas
por la acción de los entes públicos (art. 3.b).
Obligación de destinar suelo adecuado y suficiente para usos
productivos y para uso residencial (art. 10.b).
Preocupación por la situación del mercado de vivienda, al establecerse
que el suelo destinado a uso residencial está al servicio del derecho a
una vivienda digna (art. 2.3).
Obligación de reservar, en la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística (autonomías y ayuntamientos), “una superficie de suelo que
permita realizar un mínimo del 30% de la edificabilidad residencial
prevista en viviendas protegidas o equivalentes” en el suelo a incluir en
actuaciones de urbanización (art. 10.b).
Clasificación del suelo, según su función básica, en suelo rural y suelo
urbanizado, que es el integrado en la red de dotaciones y servicios
propios de los núcleos de población (art. 12).
Además, en la Ley se reconoce el derecho de los particulares, sean o no
propietarios del suelo, para la actividad de ejecución de la urbanización en
aquellos supuestos en los que haya sido reservada para sí por la propia
Administración. Se pretende, por tanto, reconocer en la normativa estatal la
figura del agente urbanizador 165, con el objetivo de evitar el monopolio de la
gestión urbanística en manos de los propietarios de suelo, permitiendo que
cualquier particular dirija un desarrollo urbanístico. Estamos ante una figura
jurídica con una naturaleza próxima a la del concesionario de obras públicas,
pues existe una actividad económica, asumida formalmente como propia por
la administración, pero que no la desarrolla directamente básicamente por
falta de recursos. En cualquier caso, en nuestra opinión la titularidad de la
164
165
La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía menciona explícitamente a esta figura en su
exposición de motivos.
215
actividad urbanística debe ser pública, lo cual no es óbice para que se admita
la intervención de los particulares, tanto de los propietarios como de aquellos
que puedan realizar una gestión profesionalizada del proceso de
transformación del suelo.
La regulación del suelo encuentra su justificación básica en el objetivo de
combatir la especulación en relación con su precio, al constituir éste una parte
importante del precio final de la vivienda. De hecho, la Constitución española
en su artículo 47 textualmente establece la necesidad de regular “la utilización
del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La
comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los
entes públicos” 166. La intensa actividad urbanística de los últimos años
demuestra que son imprescindibles las tareas de control ejercidas por parte de
las administraciones públicas. El desarrollo urbano no puede dejarse
exclusivamente al albur de las fuerzas del mercado, siendo precisa la
intervención pública que garantice la necesaria racionalidad. La previsión
establecida por la Constitución“no parece sólo perseguir una distribución justa
de la riqueza, sino también instituir una técnica asimismo instrumental de la
efectividad del derecho a la vivienda” 167, quedando clara por tanto la
conexión entre vivienda y suelo, conexión que se explicita por parte del Texto
Refundido de la Ley de Suelo.
Dicha Ley establece en su artículo 2 que el suelo vinculado a un uso
residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la
efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
En cualquier caso no hay que olvidar que la competencia sobre urbanismo
es exclusiva de las Comunidades Autónomas, de manera que la actividad
urbanística está determinada en gran medida por las normas autonómicas. Así,
el artículo 56 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, en su apartado 3,
indica que corresponde a la Comunidad Autónoma la competencia exclusiva
en materia de urbanismo, que incluye, en todo caso, la regulación del régimen
urbanístico del suelo; la regulación del régimen jurídico de la propiedad del
suelo, respetando las condiciones básicas que el Estado establece para
garantizar la igualdad del ejercicio del derecho a la propiedad; el
establecimiento y la regulación de los instrumentos de planeamiento y de
gestión urbanística; la política de suelo y vivienda, la regulación de los
patrimonios públicos de suelo y vivienda y el régimen de la intervención
administrativa en la edificación, la urbanización y el uso del suelo y el subsuelo;
y la protección de la legalidad urbanística, que incluye en todo caso la
inspección urbanística, las órdenes de suspensión de obras y licencias, las
medidas de restauración de la legalidad física alterada, así como la disciplina
urbanística. Por otro lado, también se establece que corresponde a la
Comunidad Autónoma la competencia exclusiva en materia de ordenación
166
Obsérvese que el artículo 47 es el único de toda la Constitución que prohíbe un tipo de
especulación, la referida al suelo.
167
216
del territorio, que incluye el establecimiento y regulación de las directrices y
figuras de planeamiento territorial, las previsiones sobre emplazamiento de
infraestructuras y equipamientos, la promoción del equilibrio territorial y la
adecuada protección ambiental.
Respecto a la variable precio es cierto que existe una correlación positiva
entre los precios de suelo y vivienda, pues se comprueba que ambos suben
simultáneamente. Esta correlación positiva no quiere decir que pueda hablarse
de una relación de causalidad por la que los incrementos en el precio del suelo
sean los causantes de los aumentos en el precio de la vivienda, pareciendo
más razonable argumentar que precisamente es el incremento del precio de la
vivienda el que hace aumentar el precio del suelo y no al revés. Y esto es así
porque el precio del suelo se fija en función del valor de las viviendas que se
construirán sobre el mismo. Si el precio de la vivienda aumenta el propietario
del suelo quiere que el promotor / constructor “comparta” con él parte de los
beneficios derivados de la venta de las viviendas 168. Por tanto, el precio del
suelo y el de la vivienda forman parte de una misma realidad, de manera que
el precio máximo de la segunda determina lo que se puede pagar por el
primero 169.
Indudablemente el suelo es un recurso natural limitado, luego es
responsabilidad de los poderes públicos el fomento de un desarrollo más
sostenible de la construcción.
Las formas de ocupación del suelo son cada vez más determinantes en
relación con las capacidades y potencialidades de las regiones y, en
consecuencia, del bienestar y del estilo de desarrollo y sus modos de
producción y consumo más o menos sostenibles. En el pasado reciente la
preponderancia de las actividades inmobiliarias trajo consigo un proceso de
acumulación de activos inmovilizados y ociosos que detraen recursos que
podrían dedicarse a sectores de creación de capital productivo, ecoeficientes
y generadores de nuevas oportunidades ligadas a la innovación, la mejora de
la calidad y de la competitividad. La presión ejercida sobre el territorio produce
evoluciones difícilmente reversibles, como la transformación indiscriminada de
suelo rústico en superficie urbanizable, con significativos impactos
ambientales 170. El adecuado planeamiento y ordenación de los usos del suelo
resulta clave para la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos y para
dar respuesta a las necesidades de vivienda de la población. La expansión
inmobiliaria del periodo 1997-2007 se caracterizó por la construcción de un
número de viviendas muy elevado, consumiéndose por tanto una gran
superficie de suelo, de manera que en poco más de una década el espacio
168
Información Económica, nº 178.
169
170
Observatorio de la Sostenibilidad en España (2006): “Cambios de ocupación del suelo en
España. Implicaciones para la sostenibilidad”, Observatorio de la Sostenibilidad en España, Madrid, págs..
445-446.
217
urbanizado aumentó en una cuarta parte 171. Una parte significativa de estas
viviendas venían a atender necesidades de segunda vivienda u objetivos de
tipo especulativo, de manera que los agentes económicos no se orientaron por
criterios de sostenibilidad social y medioambiental, sino que se plantearon
conseguir objetivos exclusivamente ligados a la rentabilidad económica. El
nuevo ciclo en el que nos encontramos ha generado la existencia de un gran
número de viviendas libres edificadas o en proceso de edificación con difícil
salida en el mercado. Un objetivo clave de las políticas públicas debe ser el de
orientar estas viviendas hacia el uso por parte de los sectores sociales con
mayores necesidades, consiguiéndose así que el suelo consumido se vea
rentabilizado desde un punto de vista social 172.
En cuanto a la disponibilidad de suelo se ha comprobado que la
consideración de todo el suelo como urbanizable excepto el especialmente
protegido no tuvo en su momento el efecto perseguido en cuanto a la
reducción de los precios. La ley de suelo de 1998 tenía un marcado sesgo
liberalizador, en el convencimiento de que con más suelo disponible
aumentarían las viviendas y bajarían los precios, lo cual constituyó un error, pues
precisamente se construían y se compraban viviendas debido a sus elevados
precios y además las expectativas de futuro indicaban mayores incrementos de
precio.
Para esta ley el suelo que no fuera urbano ni estuviera incluido en las
condiciones del suelo no urbanizable era susceptible de ser desarrollado
mediante urbanización, en los términos fijados por la legislación urbanística y el
planeamiento. La norma contemplaba al suelo “como un producto más
sometido a las leyes de la competencia, coadyuvando a convertir la vivienda
no en un derecho, sino en una mercancía y objeto de especulaciones. Ello
incidió de forma negativa en la ordenación de las ciudades, confundiendo la
mayor flexibilidad, pertinente en ocasiones, con la cesión de tal ordenación a
la iniciativa privada” 173. En esta situación, el efecto de la ley fue incrementar la
burbuja, favoreciendo las recalificaciones con los efectos de todos
conocidos 174. En resumen, el aumento de la oferta de suelo no baja el coste del
mismo. Un descenso de los tipos de interés provoca un aumento de la
demanda de vivienda; un aumento de la demanda de vivienda, dada la
rigidez a corto plazo de la oferta, sube los precios; una subida del precio de la
vivienda sube el coste del suelo, y una subida del coste del suelo provoca
nuevas subidas del precio de la vivienda. Son, en consecuencia, las
171171
Serrano Martínez, J.M. (2010): “La edificación de viviendas en España, final del ciclo y
¿ocaso del modelo?”, Boletín Económico de ICE, nº 2981, 16-31 enero, págs. 40-41.
172
Federación Española de Municipios y Provincias (2008): “Demanda de Vivienda social en
España y Suelo disponible para la promoción de nuevas viviendas sociales”, Extracto del documento
publicado en Cuadernos de Administración Local, nº 138, diciembre.
173
174
Arellano, M. y Bentolila, S. (2009): “La burbuja inmobiliaria: causas y responsables”, incluido
en Cabrales, A. et al. (Eds): La crisis de la economía española, Capítulo 7.
218
expectativas las que hacen que este proceso pueda prolongarse hasta el
infinito.
No obstante, ante un determinado nivel de demanda, también parece
claro que un aumento de las restricciones a la urbanización, traerá consigo
aumentos de los precios.
Lo que sí resulta especialmente importante en este ámbito no es tanto la
abundancia de suelo sino la agilización de los procesos de formación,
transformación y creación del suelo disponible. Los procedimientos de gestión
del suelo son complejos, burocráticos y lentos, y eso produce un efecto
inflacionista en el mercado. Resulta por tanto imprescindible modificar, agilizar y
aclarar esos procedimientos. Y en este sentido hay que destacar que los
condicionamientos tan complejos a los que se encuentra sujeta la producción
de suelo urbanizado se explican en buena medida por la existencia de un
entramado legislativo diverso, en el que coexisten la normativa estatal, la
autonómica e incluso la municipal, cuyos contenidos no siempre coinciden.
Resulta conocido que es a los municipios y autonomías a quienes compete la
mayor parte de la acción reguladora en el ámbito urbanístico, situación
infrecuente en el entorno europeo 175. La gran variabilidad del Derecho estatal
aplicable a la gestión del suelo afecta a la seguridad jurídica, provocando la
necesidad de aplicar permanentemente el Derecho transitorio. “La
Constitución de 1978, los estatutos de autonomía y las sentencias del Tribunal
Constitucional despojaron prácticamente de competencias a la Administración
central en materia de regulación del suelo. La política urbanística, o de
gobierno del uso del suelo, está transferida en su mayor parte a las
administraciones territoriales, autonomías y ayuntamientos” 176. Esa falta de
coincidencia genera desajustes e incertidumbres de tipo jurídico y financiero en
los promotores, derivadas de la coexistencia de múltiples normativas
urbanísticas. Indudablemente el promotor, como empresario, debe estar
dispuesto a asumir riesgos. Su actividad implica analizar la situación del
mercado y anticiparse mediante la adquisición de suelo asumiendo el
correspondiente riesgo empresarial. Sin embargo, a ese riesgo natural que
asume el promotor se añaden dos elementos más de incertidumbre que
incrementan el riesgo: por un lado la incertidumbre del proceso de
transformación y gestión del suelo caracterizado por plazos largos, y en
segundo lugar, la diversidad legislativa mencionada anteriormente.
Otro factor no despreciable en el ámbito de la gestión del suelo es el ya
antiguo problema de la falta de financiación de los ayuntamientos y la
sobrecarga de competencias en los mismos, lo que conduce a actuaciones de
tipo especulativo tanto en el ámbito privado como en el público. Los gobiernos
municipales desempeñaron un papel relevante en la pasada fase de auge
inmobiliario. “Dichas administraciones calificaron importantes superficies de
175
García Bellido, J. (2005): “Por una urbanización del paradigma urbanístico español: el tsunami
urbanístico que arrasará el territorio”, Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XXXVII, (144).
176
219
suelo como de urbanizable residencial, aportando así amplias facilidades a la
promoción de nuevas viviendas, y ello con frecuencia en detrimento de
actividades productivas alternativas. El planeamiento local ha estado
dominado por la búsqueda de resultados a corto plazo, poniéndose en valor el
suelo municipal tanto para vivienda como para cualquier actividad que
generase beneficios rápidos” 177. Hay que evitar por todos los medios que los
patrimonios públicos municipales de suelo se conviertan en instrumentos
especulativos. Es por tanto imprescindible una mejora en los mecanismos de la
financiación local, una nueva definición de competencias y responsabilidades
de los ayuntamientos y una correcta priorización de los servicios a la vista de las
disponibilidades financieras de cada administración. Se ha de incentivar la
concertación y la colaboración entre administraciones así como de éstas con
el sector privado.
En relación con el suelo disponible para la edificación de vivienda de
protección pública el mismo depende de las reservas de suelo que se hayan
realizado, pues el 30% obligatorio sólo es aplicable a partir de 1 de julio de
2008 178. El destino de esta reserva es la vivienda sujeta a un régimen de
protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en
venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de
superficie o la concesión administrativa.
Haciendo un poco de historia en esta materia 179 hay que reseñar que es el
texto refundido de la Ley del Suelo de 1992 el que en sus artículos 3.2 h) y 98.3
permite por primera vez a los poderes locales calificar suelo para vivienda con
algún tipo de protección pública. Jurisprudencialmente estas reservas se
consideraron como voluntarias para la propiedad del suelo y susceptibles de
compensación por parte de lo público.
La Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales,
junto con el 80% de la Ley del Suelo de 1992, los dos artículos citados, pero
igualmente puso en manos del legislador autonómico el modelo de territorio y
ciudad a desarrollar, de manera que han sido las legislaciones autonómicas las
que han resucitado la figura de las reservas de suelo para vivienda protegida.
Desde una perspectiva comparada debe citarse la Loid’orientationpour la
ville y el Code de la Construction et de l’habitation francés que imponen la
obligación a los municipios de cierto tamaño de llegar a tener en el plazo de 20
años un 20% de sus viviendas en alquiler social. Igualmente hay que hacer
mención a instrumentos presentes en el mundo anglosajón, tales como
inclusionaryzoning, affordablehousingobligations y planningobligations en
Estados Unidos, Canadá y Reino Unido respectivamente, que imponen la
obligación a los promotores de construir un determinado porcentaje de
177
178
Véase Disposición transitoria primera del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008.
179
Véase Blanco González, A. (2010): “La reserva de suelo con destino a viviendas de protección
pública en la legislación estatal y autonómica”, Revista de Práctica Urbanística, nº 90, febrero.
220
vivienda de precio accesible, generalmente en alquiler 180. Todas estas técnicas
llevan más de 15 años presentes en las legislaciones de estos estados.
Desde un punto de vista estatal hay que destacar que el Texto Refundido
de la Ley de Suelo de 2008 representa la primera norma de rango estatal que
regula la reserva de suelo con destino a vivienda protegida, cuantificándola y
haciéndola obligatoria en las nuevas actuaciones de urbanización de uso
residencial. En su Exposición de motivos indica: “Mención aparte merece la
reserva de suelo residencial para la vivienda protegida porque, como ya se ha
recordado, es la propia Constitución la que vincula la ordenación de los usos
del suelo con la efectividad del derecho a la vivienda. A la vista de la senda
extraordinariamente prolongada e intensa de expansión de nuestros mercados
inmobiliarios, y en particular del residencial, parece hoy razonable encajar en el
concepto material de las bases de la ordenación de la economía la garantía
de una oferta mínima de suelo para vivienda asequible, por su incidencia
directa sobre dichos mercados y su relevancia para las políticas de suelo y
vivienda, sin que ello obste para que pueda ser adaptada por la legislación de
las Comunidades Autónomas a su modelo urbanístico y sus diversas
necesidades”. No obstante, es preciso señalar que la reserva de suelo no
significa el desarrollo de éste.
Es el artículo 10 de la Ley el que establece que las Administraciones Públicas
deberán destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso
residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda
sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer
su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda,
como el derecho de superficie o la concesión administrativa. Esta reserva será
determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de
conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo,
comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la
edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que
vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización 181.
Desde el punto de vista autonómico pueden diferenciarse dos grandes
grupos 182: (véase cuadro nº 22):
•
Comunidades Autónomas que cuentan con reservas iguales o superiores
a la normativa estatal bien porque han modificado su normativa
autonómica para adaptarla a las previsiones de la legislación estatal o
180
Existen técnicas aún más novedosas como las cuotas étnicas en los parques de vivienda
protegida en Singapur.
181
No toda actuación de transformación urbanística deberá reservar suelo para vivienda protegida.
Esta obligación sólo afectará a las actuaciones de urbanización pero no a las de dotación. Véase Blanco
González, A. (2010): “La reserva de suelo con destino a viviendas de protección pública en la legislación
estatal y autonómica”, Revista de Práctica Urbanística, nº 90, febrero, pág. 76.
182
Blanco González, A. (2010): “La reserva de suelo con destino a viviendas de protección
pública en la legislación estatal y autonómica”, Revista de Práctica Urbanística, nº 90, febrero, págs. 7996.
221
porque dicha adaptación no fue necesaria al cumplir los requisitos, o
incluso sobrepasarlos, anteriormente. En esta situación se encuentran
Andalucía, Aragón, Baleares, Castilla y León, Cataluña, Galicia, País
Vasco, Valencia, Navarra, Castilla-La Mancha y Canarias.
•
Comunidades que aun contemplando las reservas para viviendas
protegidas no recogen las determinaciones del Texto Refundido de la
Ley del Suelo de 2008 por alguna causa, como:
•
•
•
No la aplican a todas las clases de suelo, al no hacerlas
extensibles al suelo urbano no consolidado.
El porcentaje de reserva es menor al indicado en la norma
estatal.
La reserva que se articula no es sobre edificabilidad, sino sobre
número de viviendas, aprovechamiento o suelo.
222
Cuadro 22. Reserva de suelo en las Comunidades Autónomas (1)
223
Cuadro 22.Reserva de suelo en las Comunidades Autónomas (2)
224
Cuadro 22.Reserva de suelo en las Comunidades Autónomas (3)
Fuente: Práctica Urbanística. Nº 90
225
En este ámbito es importante resaltar la función de los patrimonios
municipales de suelo, como instrumento clave para la política urbanística y en
concreto para el fomento de la vivienda social. Puede afirmarse que los
municipios ostentan importantes instrumentos para abaratar el coste de
terrenos susceptibles de ser urbanizados, fundamentalmente a través del
patrimonio municipal de suelo que puede permitir poner a disposición de los
promotores y constructores privados suelo en condiciones económicas que
haga posible la construcción en ellos de viviendas con algún tipo de
protección pública 183.
Esta figura aparece por primera vez en el Reglamento de Bienes de las
Corporaciones Locales de 27 de mayo de 1955, con la intención de prevenir,
encauzar y desarrollar la expansión urbana de las poblaciones de más de
50.000 habitantes y capitales de provincia 184.
Posteriormente las diversas leyes de suelo promulgadas por el Estado
siguieron haciendo referencia al patrimonio municipal de suelo intentando
alcanzar diversos propósitos.
Así, la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956,
estableció la obligación de consignar una cantidad equivalente a un 5% del
presupuesto del Ayuntamiento para destinarlo al patrimonio municipal de suelo.
Más tarde, el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 1976 (artículos 84, 89 y
siguientes) reforzó la institución incorporándole la cesión obligatoria del 10% del
aprovechamiento urbanístico, y en su caso los excesos de aprovechamiento
una vez compensados los déficit de aprovechamiento reales de fincas sobre el
patrimonializable a que tendrían derecho, y se asignaba al patrimonio
municipal de suelo unos fines genéricos en tanto que concebido como
instrumento para el desarrollo técnico y económico de los núcleos de
población.
Por último, el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana de 1992 hizo obligatoria la constitución del patrimonio
municipal de suelo en todos los municipios que tuviesen aprobados
planeamiento general. Asimismo, la constitución de reservas de terrenos para el
patrimonio municipal de suelo y la consignación del 5% de cada presupuesto
ordinario anual (artículo 281) durante el plazo de vigencia del Plan eran
exigencias vinculantes para los Ayuntamientos, a fin de integrarlos como
elementos del patrimonio municipal de suelo.
Los terrenos del patrimonio municipal de suelo podían ser enajenados (o
bien ser objeto de cesión) por dos causas: la conveniencia de edificar los
terrenos, o para el cumplimiento de los objetivos del Plan General de
183
Iglesias González, F. (2000): “Las competencias municipales en materia de vivienda”, incluido
http://libros-revistasen
Administración
pública
y
vivienda
(Capítulo
VIII),
derecho.vlex.es/vid/introduccion-vivienda-papel-administracion-242433, pág. 4.
184
Véase Farfante Martínez-Pardo, J. (2008): “Evolución del marco legal del patrimonio
municipal de suelo en Andalucía. Su composición y destinos de aplicación legal”,
www.noticiasjuridicas.com, octubre.
226
Ordenación Urbana (PGOU); y podía efectuarse la venta, bien mediante
subasta pública, o bien directamente (si era para usos de edificios públicos, o
viviendas protegidas). Los ingresos por estas enajenaciones debían destinarse a
la conservación y ampliación del patrimonio municipal de suelo.
La Ley 6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, en su Disposición
derogatoria única, Apartado 1, disponía como legislación básica estatal
vigente lo regulado en el artículo 276 (los fines del patrimonio municipal de
suelo y la utilización de los ingresos) y el artículo 280.1 (el destino de los bienes
del patrimonio municipal de suelo, una vez urbanizados) del Texto Refundido de
la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992.
La Ley estatal 8/2007 del Suelo, derogó la Ley 6/1998, así como los artículos
276 y 280.1 del Texto Refundido de la Ley de Régimen de Suelo y Ordenación
Urbana.
Actualmente el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo se refiere en su artículo 38 a la
noción y finalidad y en su artículo 39 a los destinos de los patrimonios públicos
de suelo. Así, el artículo 38 indica que la finalidad de los mismos es regular el
mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa
pública y facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística. Estos
patrimonios están integrados por los bienes, recursos y derechos que adquiera
la Administración en virtud de la obligación que establece la propia norma en
su artículo 16 185, además de los demás que determine la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística.
Los bienes de los patrimonios públicos de suelo constituyen un patrimonio
separado y los ingresos obtenidos mediante la enajenación de los terrenos que
los integran deben destinarse a la conservación, administración y ampliación
del mismo, siempre que sólo se financien gastos de capital y no se infrinja la
legislación que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino.
En cuanto al destino de estos bienes el artículo 39 establece que deberán
ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de
protección pública, aunque podrán ser destinados también a otros usos de
interés social cuando así lo prevea la legislación en la materia especificando los
fines admisibles, que serán urbanísticos o de protección o mejora de espacios
naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural.
La Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece que
todos los municipios de la Comunidad Autónoma deben constituir, mantener y
gestionar su patrimonio público de suelo.
185 El mencionado artículo 16 establece que las actuaciones de transformación urbanística
generan, entre otros, el deber de entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio
público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad
media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la
legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la
edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación. Con carácter general,
este porcentaje no podrá ser inferior al 5 % ni superior al 15 %.
227
El artículo 69 de la misma establece las siguientes finalidades para los
patrimonios públicos de suelo, sean de ámbito autonómico o municipal:
•
•
•
•
Crear reservas de suelo para actuaciones públicas.
Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento.
Conseguir una intervención pública en el mercado de suelo, de entidad
suficiente para incidir eficazmente en la formación de los precios.
Garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la ejecución de
viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.
Los patrimonios públicos de suelo están integrados por distintos bienes y
recursos, entre los que destacan (artículo 72 Ley de Ordenación Urbanística de
Andalucía) los terrenos y construcciones obtenidos en virtud de las cesiones que
correspondan a la participación de la Administración en el aprovechamiento
urbanístico en virtud de la ley o en función de lo acordado en convenio
urbanístico y los adquiridos con los ingresos derivados de la sustitución de tales
cesiones por pagos en metálico. Esta ley ha flexibilizado la normativa anterior,
pues ya no todos los bienes patrimoniales de las Corporaciones locales,
clasificados como suelo urbano o urbanizable, se integran en el patrimonio
municipal de suelo, siendo necesaria una decisión expresa del Ayuntamiento,
que podrá ser limitada temporalmente o ser sometida a condiciones concretas.
En cuanto al destino de los bienes que integran los patrimonios públicos de
suelo, el artículo 75 de la mencionada ley prevé los siguientes para los terrenos y
construcciones:
En suelo residencial, a la construcción de viviendas de protección oficial
u otros regímenes de protección pública. Excepcionalmente se podrán
enajenar estos bienes para la construcción de otros tipos de viviendas
siempre que su destino se encuentre justificado por las determinaciones
urbanísticas y redunde en una mejor gestión del patrimonio público de
suelo.
• A usos declarados de interés público, bien por disposición normativa
previa o por planeamiento, bien por decisión del órgano competente de
la Administración que corresponda.
• A cualesquiera de los usos admitidos por el planeamiento, cuando así
sea conveniente para la ejecución de éste, tal destino redunde en una
mejor gestión del correspondiente patrimonio público de suelo y así se
declare motivadamente por la Administración titular por su interés
público o social.
Por lo que respecta a los ingresos y a los recursos derivados de la propia
gestión de los patrimonios públicos de suelo, su destino será:
•
•
•
•
Preferentemente, la adquisición de suelo destinado a viviendas de
protección oficial u otros regímenes de protección pública.
La conservación, mejora, ampliación, urbanización y, en general, gestión
urbanística de los propios bienes del correspondiente patrimonio público
de suelo.
La promoción de viviendas de protección oficial u otros regímenes de
protección pública.
228
•
La ejecución de actuaciones públicas y otros usos de interés social o el
fomento de actuaciones privadas, de acuerdo con lo que dispongan los
instrumentos de ordenación urbanística, dirigidos a la mejora,
conservación, mantenimiento y rehabilitación de la ciudad existente,
preferentemente de zonas degradadas, así como a dotaciones o
mejoras de espacios naturales o bienes inmuebles del patrimonio cultural.
El funcionamiento de los patrimonios municipales de suelo parece
susceptible de mejorarse. La falta de voluntad política necesaria por parte de
los municipios, que, al contrario, han vulnerado de forma casi sistemática el
espíritu legislativo en favor de la constitución, mantenimiento y desarrollo de
dichos patrimonios, lleva a la política de vivienda social a un contexto en el que
la falta de suelo adecuado suficiente es la principal dificultad para la
promoción de viviendas y uno de los principales factores de una configuración
espacial segregadora. La venta de suelo difícilmente obtenido para el
patrimonio público es un permanente tejer y destejer que, además de trasferir
las plusvalías de bienes públicos a particulares, convierte en estructurales la
escasa disponibilidad de suelo y los emplazamientos de deficiente calidad
residencial… No se ha producido información sistematizada sobre los suelos
calificados para vivienda con algún tipo de producción y tampoco se ha
efectuado el análisis correspondiente a efectos de valorar sus costes y su
eficacia como instrumento de política de vivienda social” 186.
Resulta por tanto imprescindible potenciar la construcción de vivienda
social mediante la utilización de estas cesiones. En ese sentido, entendemos
que las cesiones urbanísticas de suelo a los ayuntamientos deben vincularse
necesariamente a la construcción de vivienda protegida.
Por otra parte, no debería perderse la titularidad pública del suelo que los
ayuntamientos faciliten para la promoción de vivienda protegida, de forma
que deberían instrumentarse fórmulas como el derecho de superficie, la
propiedad compartida, el alquiler a muy largo plazo, etc.
En cualquier caso, el legislador debe ser consciente de que un exceso de
cargas y cesiones repercute inevitablemente en el coste del suelo.
186
Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XLI (161-162), págs. 512-513.
229
conclusiones:
mercado. Esto no quiere decir que deba eliminarse la participación
privada en el urbanismo, pues por el contrario, resulta necesaria la
profundización en las posibilidades de colaboración público-privada en
este ámbito.
 La nueva prórroga de las reglas de valoración del suelo va a permitir que
los activos puedan seguir valorándose como suelo urbanizable y no
como suelo rústico hasta julio de 2012, retrasando el momento del
reconocimiento de pérdidas por deterioro de dichos activos en los
balances de entidades financieras y promotores.
Parece razonable afirmar que en numerosas ocasiones es el incremento
del precio de la vivienda el que hace aumentar el precio del suelo,
dado que el precio del suelo se fija en función del valor de las viviendas
que se construirán sobre el mismo.
de los precios, aunque es cierto que ante un nivel determinado de
demanda un aumento de las restricciones a la urbanización generará un
incremento de precios.
230
vendidos y cuando se pongan a disposición privada la titularidad
pública debe estar garantizada.
 La desprotección de una vivienda protegida no puede llevar aparejada
la desprotección del suelo.
su contenido, etc.
231
La vivienda protegida es el instrumento de política de vivienda más
desarrollado en España. En su versión más clásica se trata de un sistema que
“consiste en la financiación crediticia convenida de la construcción y venta de
nuevas viviendas protegidas, por cuantías máximas preestablecidas durante
períodos plurianuales. Los créditos citados se conceden inicialmente a
promotor, con posterior subrogación en ellos por los compradores de las
viviendas” 187.
Puede decirse que en nuestro país la historia de la intervención pública en
materia de vivienda comienza en 1911, con la promulgación de la Ley de
Casas Baratas. El marco jurídico a que dio lugar “será el referente constante, de
una forma u otra, de toda la posterior legislación sobre el tema y de muchas de
sus consiguientes actuaciones, incluso hasta nuestros días” 188.
Ante las carencias de la iniciativa privada para hacer frente al problema de
la vivienda en aquella época, esta Ley intentaba incentivar la acción privada
mediante diversos instrumentos, sin perjuicio de la acción directa por parte de
los poderes públicos. La norma fue la primera en segmentar el mercado de la
vivienda en España, dotando de un régimen jurídico especial a las “casas
baratas” 189. Esta es la base de la intervención administrativa en España en el
ámbito de la vivienda: el fomento de la promoción de viviendas por parte de la
iniciativa privada, junto a otros instrumentos de intervención como la
promoción pública y la rehabilitación de viviendas.
Paulatinamente el peso de la vivienda protegida fue creciendo, con hitos
tales como:
•
•
La llamada “Ley Salmón”, de 25 de junio de 1935, así llamada por el Ministro
de Trabajo, Sanidad y Previsión que la impulsó, Federico Salmón Amorío. En
realidad esta disposición tiene como objetivo la lucha contra el paro,
utilizando para ello, entre otras, medidas temporales de vivienda. “Es decir,
la construcción residencial deja de ser un medio al servicio del acceso a la
vivienda para constituir un fin en sí mismo, yuxtapuesto al anterior con el
propósito último de reactivar la actividad económica y el empleo, que
alcanzó con éxito la Ley” 190.
Creación en 1939 del Instituto Nacional de la Vivienda, organismo
encargado durante el franquismo de la planificación centralizada de la
vivienda protegida.
187
188
189
190
232
•
•
•
•
•
Creación de los conceptos de “vivienda protegida” y “vivienda de renta
limitada”.
Plan Nacional de Vivienda 1956-1960.
Plan 1961-1976 de Vivienda, que apoya la construcción de viviendas como
una de las alternativas para facilitar el despegue económico del país.
Ley de Vivienda de Protección Oficial de 1963.
Real Decreto-ley 31/1978, que unificó la normativa de vivienda de
protección oficial, introduciendo el concepto de precio máximo de venta y
los 90 metros cuadrados como superficie máxima útil…
La financiación procedía de los circuitos de financiación privilegiada,
fundamentalmente de los coeficientes de inversión obligatoria y de los
llamados “préstamos de regulación especial”. El papel desempeñado por el
crédito oficial fue muy relevante (Banco Hipotecario de España, Banco de
Crédito a la Construcción).
El crecimiento de este tipo de vivienda fue muy intenso, hasta el punto de
que la vivienda de protección oficial llegó a representar en la década de los
años sesenta del siglo XX más de la mitad de las viviendas iniciadas cada año
(véase gráfico nº 16), aunque en muchos casos el efecto real fue facilitar el
acceso a la vivienda en propiedad a hogares con rentas medias y mediasaltas, no prestando la debida atención a las familias más necesitadas 191. En los
últimos tiempos, el peso de la vivienda protegida ha descendido notablemente
(véase gráfico nº 17).
Gráfico 16. Viviendas: proyectos visados por colegios de arquitectos. Totales
anuales (1960-2009)
2007-2008 no hay datos de la provincia de Sevilla. La comparación 2008/2007 es homogénea.
Fuente: CSCAE
Nota:
en
191
233
Gráfico 17. Transacciones de viviendas: libre y protegida
Fuente: Revista Asprima. Nº 53. Ministerio de Fomento.
En este sentido puede afirmarse que en las épocas de auge inmobiliario se
produce una desviación hacia la construcción de viviendas libres, cuya
rentabilidad es muy superior a las de las viviendas protegidas.
Algunos de los rasgos más destacados del sistema de viviendas protegidas
son los siguientes 192:
•
•
•
•
•
•
Limitación a la superficie máxima de las viviendas de nueva promoción.
Limitación a los precios de venta, en función del llamado “módulo” o
“precio básico”.
Diversidad de actuaciones protegidas.
La posibilidad de acceso a alguna de las actuaciones protegidas se
encuentra limitada por los ingresos familiares.
Se garantiza la financiación crediticia para un número determinado de
actuaciones protegibles. Se establece un sistema de convenios con las
entidades financieras colaboradoras.
Utilización de subsidios y subvenciones, con una cuantía global máxima
para el conjunto del período plurianual.
Por consiguiente, “la vivienda protegida es un mercado regulado al servicio
de un bien constitucional para cuya eficacia se instrumenta un conjunto de
medidas de fomento y de intervención administrativa” 193.
192
Rodríguez López, J. (1990): “La política de vivienda en España: una aproximación a los
principales instrumentos”, Revista Española de Financiación a la Vivienda, primavera, págs.. 11-24.
193
234
Tradicionalmente las viviendas de nueva construcción han absorbido la
mayor parte de las actuaciones protegidas y por tanto de la financiación y
ayudas públicas.
También debe destacarse que en la actividad de fomento en el ámbito de
la vivienda protegida toman parte tanto las Comunidades Autónomas como el
Estado. La razón de esta intervención estatal se encuentra en la interpretación
efectuada por la sentencia del Tribunal Constitucional 152/1988, que indicó
que, dada la relevancia de la vivienda para la economía, y a pesar de que les
corresponda a las Comunidades Autónomas el desarrollo de una política
propia en dicha materia, incluido el fomento y promoción de la construcción
de viviendas, las competencias del Estado sobre las bases y coordinación de la
planificación general de la actividad económica y sobre las bases de la
ordenación del crédito limitan esta competencia autonómica. Esta sentencia
distingue cuatro aspectos relativos a las competencias estatales en el ámbito
del fomento con repercusión sobre la vivienda: definición de las actuaciones
protegibles; regulación esencial de las fórmulas de financiación adoptadas
(créditos calificados, subsidiación de préstamos, subvenciones); nivel de
protección y aportación de recursos estatales.
En la actualidad la protección a la promoción y adquisición de viviendas
sigue siendo un instrumento clave de intervención pública en el ámbito de la
vivienda, formando parte del núcleo central de las políticas de vivienda
desarrolladas en nuestro país por las distintas Administraciones Públicas. Se trata
de un elemento sustancial, pero no único, a la vista de la complejidad de las
necesidades habitacionales de nuestra sociedad y de las diferentes
perspectivas de intervención precisas para lograr su solución 194.
Tradicionalmente, la política de fomento de la vivienda ha girado en torno
al fomento de la promoción, mediante ayudas al promotor o ayudas a la
piedra. A partir del Real Decreto-ley 31/1978, se produce un progresivo
abandono de este sistema en favor de una mayor relevancia de las ayudas a
los adquirentes. Este fenómeno se produce también en la mayoría de los países
occidentales, y está relacionado con el modelo de Estado social. Esta
evolución de las políticas occidentales de vivienda trae consigo un acusado
descenso de las políticas públicas de promoción directa de viviendas, en favor
de medidas de protección a la promoción y adquisición de viviendas, que
además se orientan con mayor intensidad hacia la protección del adquirente.
En cualquier caso, hay que hacer hincapié en que la protección a la
promoción de viviendas, las ayudas a la piedra, no se ha abandonado, pues
siguen existiendo instrumentos como préstamos cualificados para la promoción
de viviendas y subvenciones para los promotores de viviendas en régimen de
alquiler. Sí es cierto que la tendencia de la política de vivienda en los países de
nuestro entorno se dirige cada vez en mayor medida a la individualización de
las ayudas públicas para la adquisición de viviendas.
194
Iglesias González, F. (2000): “Introducción: el derecho a la vivienda y el papel de la
administración, incluido en Administración pública y vivienda (Capítulo I), http://libros-revistasderecho.vlex.es/vid/introduccion-vivienda-papel-administracion-242433, pág. 6.
235
Desde el punto de vista del suelo, tal y como se indicó en el apartado
anterior de este trabajo, existen instrumentos jurídicos tales como los patrimonios
públicos de suelo, el derecho de superficie, los derechos de tanteo y retracto,
la reserva necesaria de determinados espacios a la construcción de viviendas
protegidas… que indudablemente facilitan la construcción de vivienda
protegida.
Estos instrumentos urbanísticos tienen gran importancia, pues tal y como se
indica en el Informe de la Comisión de Expertos sobre Vivienda en 1992, las
viviendas objeto de protección pública sólo se construyen allí donde el precio
del suelo lo permite 195, de manera que los fuertes incrementos en el precio del
suelo han generado una notable disminución de la construcción de viviendas
protegidas, que ha podido paliarse parcialmente mediante la intervención
directa de algunas Administraciones Públicas en el mercado del suelo.
En este terreno se detectan grandes carencias en cuanto a la generación
de información. “Las administraciones tienen que generar la información y los
estudios necesarios para poder fundamentar sus estrategias y evaluar y
controlar el destino de sus intervenciones. Es necesario disponer de estudios
sistemáticos de demanda de vivienda, elaborar y mantener actualizados
censos de demandantes de vivienda social, elaborar y mantener actualizados
censos de las viviendas construidas con algún tipo de ayuda pública y de los
hogares beneficiarios. La falta de información y de conocimiento es el principal
obstáculo para un cambio de modelo” 196.
Al hablar de vivienda protegida, entendemos que es indispensable realizar
una aproximación a su concepto y tipología. En este sentido, podemos
destacar que el actual Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 se
refiere a actuaciones protegidas, pero no realiza una definición expresa de
vivienda protegida, limitándose a señalar, en el glosario de conceptos que se
presenta como anexo del Real Decreto que aprueba el mencionado Plan, que
son las calificadas como viviendas de protección oficial o, más en general,
como viviendas protegidas, por el órgano competente de las Comunidades
Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, que cumplan los requisitos
establecidos en dicho Real Decreto. Por tanto, puede indicarse que una
vivienda protegida será aquella que cumpla las condiciones de uso, destino,
calidad, precio de venta o alquiler, superficie y diseño establecidas legalmente
y sean calificadas como tales por la administración competente. En el ámbito
andaluz en este sentido se pronuncia el Reglamento de Viviendas Protegidas
de 2006, recientemente modificado por el Decreto 1/2012, de 10 de enero,
cuando expresa que se entiende por vivienda protegida la que, sujeta a un
precio máximo de venta o alquiler, se destine a residencia habitual y
permanente, tenga la superficie útil o construida establecida para cada
programa en los correspondientes planes de vivienda y suelo y cumpla los
195
Comité de Expertos de Vivienda (Coord. Leal Maldonado, J.) (1992): Informe para una
política de vivienda, MOPT, Madrid, pág. 33.
196
Vinuesa Angulo, J., De la Riva Ámez, J,M. y Palacios García, A.J. (2009): “Política de
236
restantes requisitos previstos en las disposiciones que resulten de aplicación, y
sea calificada por el correspondiente ayuntamiento como tal de conformidad
con la normativa autonómica.
En cualquier caso, la vivienda protegida deberá ser digna y adecuada. Aun
cuando estos conceptos son indeterminados, resulta evidente que para que
una vivienda sea digna y adecuada debe ser segura, salubre, habitable y de
calidad, además de encontrarse dentro de los parámetros de sostenibilidad 197.
Pueden señalarse una serie de rasgos definitorios comunes en las viviendas
protegidas 198:
•
Viviendas construidas con arreglo a una normativa de diseño y calidad.
Prácticamente todas las Comunidades Autónomas disponen de
normativa técnica o mantienen disposiciones relacionadas con esta
materia.
•
Se aplica un procedimiento administrativo establecido que las declara
como protegidas y las adscribe a un régimen legal específico.
Para que la vivienda sea calificada como protegida debe ser calificada
como tal. La calificación es un acto administrativo dictado por el órgano
competente de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y
Melilla, en virtud del cual la Administración declara protegida oficialmente una
promoción de viviendas. A partir de este acto se reconoce definitivamente el
cumplimiento de la normativa de vivienda protegida y su vinculación a un
régimen legal de destino, conservación y limitaciones a la facultad de
disposición, siendo frecuente que la normativa autonómica establezca la
obligación de los vendedores de comunicar a la Administración la transmisión
para que ésta pueda ejercer un derecho de adquisición preferente, con
facultades de tanteo y retracto. También se contemplan en la legislación
autonómica el ejercicio de las potestades expropiatoria y sancionadora. Por
consiguiente, las viviendas protegidas no se reconocen por la Administración
estatal, sino por la autonómica. Cabe destacar que entre los objetivos políticos
del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 se encuentra mantener
un régimen jurídico de la protección pública de las viviendas (y, por lo tanto, de
control de precios y adjudicaciones), de larga duración, con un plazo no menor
de treinta años. La duración tendrá carácter permanente en el caso de que las
viviendas hubieran sido promovidas sobre suelo destinado por el planeamiento
a vivienda protegida, mientras subsista este régimen del suelo y, en cualquier
caso, durante un plazo no inferior a treinta años.
En el caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía la Ley 5/2010, de
Autonomía Local de Andalucía, prevé como competencia propia de los
municipios andaluces el otorgamiento de la calificación provisional y definitiva
197
198
Blanco Barea, J.A. (2004): Viviendas protegidas. Viviendas de protección pública (VPO):
Tramitación administrativa y ayudas. Normativa Estatal y Autonómica, Ed. Comares; cita de Blanco, A.
(2010): “Tipologías de vivienda protegida”, págs. 1-3, disponible en www.laviviendaprotegida.com.
237
de vivienda protegida, de conformidad con los requisitos establecidos en la
normativa autonómica. Dado que esta competencia venía siendo ejercida por
la Consejería competente en materia de vivienda, ha sido necesario modificar
el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de
Andalucía, aprobado por Decreto 149/2006. Esta modificación se ha
efectuado, como indicamos anteriormente, mediante el Decreto 1/2012, que
también ha aprobado el Reglamento Regulador de los Registros Públicos
Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida.
•
Las viviendas deben destinarse a domicilio habitual y permanente.
El Real Decreto 3148/1978, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley
31/1978, sobre política de vivienda, establece en su artículo 3 que se
entenderá por domicilio permanente el que constituya la residencia del
titular. No se perderá el carácter de domicilio permanente por el hecho
de ejercer en la vivienda una profesión o pequeña industria doméstica.
Asimismo se entenderá que existe habitualidad en la ocupación de la
vivienda cuando no permanezca desocupada más de tres meses
seguidos al año, salvo que medie justa causa.
•
Para su construcción y/o adquisición las administraciones públicas
prevén ayudas de diversa índole.
•
Sujeción a un precio o renta máximo.
Esta es una de las características más importantes del régimen legal de
la vivienda protegida. En este sentido la variable clave es el Módulo
Básico Estatal, definido por el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
2009-2012 como la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie
útil, que sirve como referencia para la determinación de los precios
máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las
ayudas previstas en el Real Decreto que aprueba el Plan, así como de los
presupuestos protegidos máximos de las actuaciones de rehabilitación
de viviendas y edificios, y en áreas de rehabilitación integral y
renovación urbana. Este Módulo Básico Estatal es establecido por el
Consejo de Ministros y sirve como referencia para el establecimiento por
las Comunidades Autónomas de los precios máximos de venta y de
referencia para el alquiler 199.
•
Viviendas destinadas a adquirentes o inquilinos con ingresos y requisitos
específicos.
En resumen, el estatuto de la propiedad de la vivienda protegida es distinto
al de la vivienda libre, pues presenta limitaciones de diversa índole que afectan
a las facultades de uso, disfrute y disposición del propietario. El Tribunal
Supremo, en su sentencia de 15 de enero de 2003, manifiesta que el régimen
de vivienda protegida “se constituye como un sistema autónomo dirigido a
199
Recientemente el Consejo de Ministros acordó mantener la cuantía del Módulo Básico Estatal
para este año en 758 euros por metro cuadrado de superficie útil. Este es el cuarto año consecutivo en el
que esta cuantía no se modifica.
238
facilitar a los sectores más necesitados el acceso a las viviendas en condiciones
ventajosas. Este sistema se traduce en la concesión de una serie de beneficios
tanto para los promotores como para los adquirentes, que tiene como
contrapartida la sujeción a determinadas obligaciones que exceden de las
normales que son propias de cualquier propietario no sujeto a este régimen”.
Resulta complejo establecer las diversas tipologías existentes de viviendas
protegidas, pues la legislación autonómica al respecto es amplia y desde el
punto de vista normativo es frecuente la utilización de diversos términos que en
numerosas ocasiones generan confusión.
También es cierto que los criterios de clasificación de las viviendas
protegidas pueden ser diversos: según el carácter público o privado del
promotor, según su forma de acceso (venta, arrendamiento o arrendamiento
con opción de compra), en función de su precio, etc.
En este sentido seguimos a Blanco200 cuando realiza la clasificación en
función de tipos de viviendas que por sus especiales características,
destinatarios así como por su financiación y ayudas son susceptibles de
diferenciación con el resto de viviendas protegidas, pudiendo ser objeto de
una calificación específica.
Desde el punto de vista del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación se
establecen, según los ingresos de los destinatarios, tres categorías de viviendas
protegidas con diferentes formas de acceso: compraventa, arrendamiento y
arrendamiento con opción de compra. Casi todas las Comunidades
Autónomas, excepto País Vasco, Navarra y Madrid, han establecido las mismas
categorías y algunas han creado nuevas tipologías de vivienda protegida de
ámbito puramente autonómico.
Los tipos establecidos por el Plan Estatal en función de los ingresos de los
destinatarios son:
 Régimen especial, cuando los ingresos familiares no excedan 2,5 veces
el IPREM. En este caso el precio máximo por metro cuadrado de
superficie útil computable a efectos de financiación no podrá superar el
resultado de multiplicar el módulo básico estatal por 1,50.
 Régimen general, si los ingresos no superan 4,5 veces el IPREM, siendo el
precio máximo de referencia por metro cuadrado de superficie útil
computable a efectos de financiación de 1,60 veces el módulo básico
estatal.
 Régimen concertado, destinadas a adquirentes con ingresos familiares
que no excedan 6,5 veces el IPREM, con un precio máximo de referencia
que no podrá exceder del resultado de multiplicar el módulo básico
estatal por 1,80.
Desde la perspectiva autonómica, dadas las competencias que ostentan
las Comunidades en esta materia, éstas podrían diseñar las distintas tipologías
200
Blanco, A. (2010): “Tipologías de vivienda protegida”, págs. 4-25, disponible en
www.laviviendaprotegida.com.
239
de vivienda protegida que estimasen oportunas para el cumplimiento de sus
objetivos. En la práctica, lo que ha ocurrido es que las Comunidades
Autónomas han implementado políticas que han desarrollado aquellos
aspectos que han entendido menos protegidos por la normativa estatal, pero
sin separarse de los criterios generales establecidos por la misma. Por ejemplo,
ninguna Comunidad ha considerado protegible la adquisición de segundas
residencias ni ha articulado de manera generalizada ayudas públicas a la
vivienda sin tener en cuenta las circunstancias económicas de los posibles
beneficiarios 201.
En este sentido aparecen tres grupos de Comunidades:
•
•
•
Comunidades que se han apartado de la legislación estatal, creando
tipologías propias de vivienda protegida.
Comunidades que siguen las tipologías estatales, pero a su vez crean
alguna tipología propia.
Comunidades que no añaden ninguna tipología propia.
En el primer grupo aparecen el País Vasco, Navarra y la Comunidad de
Madrid. En los dos primeros casos no se ha formalizado convenio de
financiación con el Estado y por tanto no hay motivo para desarrollar la
legislación estatal.
En el País Vasco se distinguen dos grandes tipos de viviendas de protección
pública en función de la entidad de gestión: las Viviendas de Protección
Oficial, gestionadas por el Gobierno vasco, y las Viviendas Tasadas Municipales,
gestionadas por los Ayuntamientos.
Dentro de las Viviendas de Protección Oficial se distinguen, a su vez, tres
subtipos, usándose como criterio clasificador los ingresos anuales familiares:
viviendas de protección de régimen general, viviendas de protección de
régimen especial o viviendas sociales y viviendas de régimen tasado de
regulación autonómica. Estas viviendas tasadas son promovidas directamente
por la administración autonómica y su regulación compete directamente al
Gobierno Vasco. Su precio máximo de venta no podrá superar en 1,7 veces el
de las Viviendas de Protección Oficial de tipo régimen general.
Por lo que respecta a las Viviendas Tasadas Municipales son aquellas que los
Ayuntamientos deciden establecer mediante la promulgación de la
correspondiente ordenanza local que regule su régimen de protección pública.
Dicha ordenanza local debe determinar:
•
Características de la vivienda y de sus anexos.
•
Regímenes de protección municipal que se establezcan y, en su caso,
las modalidades del régimen general y del régimen especial.
201
Iglesias González, F. (2000): Administración pública y vivienda, Montecorvo, Madrid.
240
•
Destinatarios y procedimiento para su adjudicación, en el que deberán
respetarse los principios de publicidad, libre concurrencia y no
discriminación.
En estas Viviendas Tasadas Municipales pueden distinguirse:
•
Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General, en las que el nivel
de autonomía municipal es elevado para poder definir tanto las
características de las viviendas a construir como las de los destinatarios
de las mismas, pudiendo el Ayuntamiento definir no sólo el precio de
venta y los ingresos máximos de los beneficiarios, sino también los
requisitos que éstos deben reunir y el procedimiento de adjudicación a
seguir, que en todo caso deberá ser respetuoso con los principios de
publicidad, libre concurrencia y no discriminación.
•
Viviendas Tasadas Municipales de Régimen Especial, que en la práctica
tienen el mismo tratamiento y deben seguir las mismas reglas que las
Viviendas de Protección Oficial de Régimen Tasado Autonómico.
En cualquier caso, todas las viviendas protegidas tienen una serie de
características comunes:
•
La promoción puede ser pública o privada.
•
Deben ser destinadas a domicilio habitual y permanente de sus titulares,
no pudiendo estar vacías.
•
Están sujetas a un precio protegido, que se calcula multiplicando el
metro cuadrado de superficie útil por una cantidad a determinar
mediante Orden de la Consejería de Vivienda y Asuntos Sociales, en
función del tipo de vivienda y de su ubicación.
•
Calificación permanente de las viviendas, que no podrán ser
descalificadas, excepto en el caso de viviendas de protección oficial
destinadas a realojos.
Para los adjudicatarios, independientemente de los requisitos específicos
que en cada caso se establezcan, serán requisitos básicos y necesarios los
siguientes:
•
Ser mayor de edad o emancipado.
•
Tener necesidad de vivienda, en los términos que se establezcan
normativamente.
•
Empadronamiento en el País Vasco.
•
Tener los ingresos
normativamente.
máximos
y
mínimos
que
se
determinen
Las formas de acceso previstas son compraventa, alquiler y derecho de
superficie.
En Navarra se distinguen viviendas de protección oficial y viviendas de
precio tasado.
241
Las viviendas de protección oficial deben destinarse a domicilio habitual y
permanente. En el caso de viviendas rurales de protección oficial se permite la
existencia de anejos vinculados a las mismas y destinados a usos adecuados a
las necesidades del medio rural. Tiene la consideración de vivienda rural la
vivienda unifamiliar promovida para uso propio por quienes justifiquen
dedicarse a una actividad agraria.
Las modalidades de acceso a estas viviendas son la propiedad, el
arrendamiento y el arrendamiento con opción de compra. El precio final de las
viviendas de protección oficial por metro cuadrado útil en ningún caso
superará el equivalente a 1,30 veces el módulo ponderado vigente para la
vivienda propiamente dicha y garaje anejo.
Las viviendas de precio tasado pueden tener una superficie útil superior a las
de las viviendas de protección oficial y también se tiene en cuenta la existencia
de viviendas rurales de precio tasado, que pueden tener también anejos
vinculados a las mismas.
Estas viviendas deben constituir también el domicilio habitual y permanente,
pero únicamente puede accederse a ellas en régimen de propiedad. Su precio
final por metro cuadrado útil no puede ser superior al equivalente a 1,50 veces
el módulo ponderado vigente para la vivienda propiamente dicha.
En la Comunidad de Madrid aparece el concepto de Vivienda con
Protección Pública, que es la vivienda así calificada por la Comunidad, con
una superficie máxima construida de 150 metros cuadrados, sujeta a un precio
máximo de venta básico o limitado y destinada a la venta o uso propio, al
arrendamiento o al arrendamiento con opción de compra.
Dentro de este concepto se distinguen:
•
Viviendas con Protección Pública de precio básico.
•
Viviendas con Protección Pública de precio limitado.
•
Viviendas con Protección Pública en arrendamiento con opción de
compra para jóvenes. Esta última tipología tiene siempre precio básico y
su superficie máxima es de 70 metros cuadrados construidos.
Cuando se trate de la primera transmisión de viviendas para venta o uso
propio y de cesión de uso cuando se trate de viviendas calificadas para
arrendamiento, o arrendamiento con opción de compra se tendrá en cuenta
la existencia de ingresos familiares máximos.
Por otra parte, ninguno de los miembros de la unidad familiar podrá ser
titular de pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre otra
vivienda en todo el territorio nacional, excepto cuando el derecho recaiga
sobre una parte alícuota de la vivienda no superior al 50% y se haya adquirido
la misma por título de herencia o cuando no tenga adjudicado el uso de la
vivienda que constituía la residencia familiar a causa de sentencia judicial de
separación o divorcio.
La duración del régimen legal de protección desde la calificación definitiva
será para las viviendas con protección pública en venta o uso propio y en
242
arrendamiento de 15 años y para las viviendas en arrendamiento con opción
de compra de 10 años.
En el arrendamiento con opción de compra la misma se podrá ejercer
transcurrido el quinto, sexto y séptimo año desde la fecha de la calificación
definitiva. El precio de venta que figure en la calificación definitiva se
actualizará por un coeficiente de actualización dependiendo del año en que
se adquiera y se minorará por el 50% de las rentas abonadas durante el periodo
de arrendamiento.
Dentro del grupo de las Comunidades que siguen las tipologías estatales,
pero a su vez crean alguna tipología propia, aparece la Comunidad Autónoma
de Andalucía.
La normativa básica aplicable es el Real Decreto 395/2008, por el que se
aprueba el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012. Los objetivos
establecidos por este Plan se encuentran en consonancia con los establecidos
en el Pacto Andaluz por la Vivienda, aprobándose en el ejercicio de las
competencias que corresponden a la Comunidad Autónoma de Andalucía, de
acuerdo con lo establecido en el artículo 56.1. de su Estatuto de Autonomía,
que establece la competencia exclusiva en materia de vivienda, en concreto:
•
La planificación, ordenación, gestión, inspección y control de la vivienda.
•
El establecimiento de prioridades y objetivos de la actividad de fomento de
las Administraciones Públicas de Andalucía en materia de vivienda y la
adopción de las medidas necesarias para su alcance.
•
La promoción pública de viviendas.
•
Las normas técnicas, la inspección y el control sobre la calidad de la
construcción.
•
El control de condiciones de infraestructuras y de normas técnicas de
habitabilidad de las viviendas.
•
La innovación tecnológica y la sostenibilidad aplicable a las viviendas
•
La normativa sobre conservación y mantenimiento de las viviendas y su
aplicación.
•
La regulación administrativa del comercio referido a viviendas y el
establecimiento de medidas de protección y disciplinarias en este ámbito.
243
Este plan crea la figura de la Vivienda Protegida de Iniciativa Municipal y
Autonómica (artículos 32 a 34 del Decreto 395/2008). Estas viviendas se destinan
a familias con ingresos que no superen 5,5 veces el IPREM y deben tener una
superficie útil máxima de 90 metros cuadrados, aunque pueden llegar a los 120
metros en los casos de familias con personas en situación de dependencia y
familias numerosas.
En cuanto al precio máximo de venta, será el siguiente:
-
En el caso de municipios ubicados en el Ámbito Territorial Segundo
se multiplicará el precio básico nacional por el coeficiente 1,80.
Para los municipios ubicados en el Ámbito Territorial Primero será el
resultado de multiplicar el precio básico nacional por el
coeficiente 2,00.
Para los municipios ubicados en el Ámbito Territorial de precio
máximo superior del grupo C el precio máximo será el establecido
en el párrafo anterior incrementado en un 15%.
En relación con la financiación cualificada es importante destacar que se
garantizará que el esfuerzo de las personas adquirentes con ingresos iguales o
superiores a tres veces o iguales o inferiores a 5,5 veces el IPREM no supere un
tercio de sus ingresos.
El plazo de duración del régimen legal de este tipo de viviendas concluirá al
transcurrir totalmente el período de amortización del préstamo cualificado, sin
que dicho plazo pueda ser inferior a 15 años, contados desde la fecha de la
calificación definitiva.
También se contempla en la normativa andaluza la Vivienda protegida en
Alquiler con Opción a Compra para Jóvenes (artículos 56 a 58 del Decreto
395/2008). Este tipo de vivienda está destinada a jóvenes con ingresos anuales
que no superen 2,5 veces el IPREM. Su superficie útil máxima no puede superar
los 70 metros cuadrados. En cuanto a su precio máximo de referencia, para los
municipios ubicados en el Ámbito Territorial Primero y Segundo será el resultado
de multiplicar el precio básico nacional por el coeficiente 1,40. Para los
municipios ubicados en el Ámbito Territorial de precio máximo superior del
grupo C, será el precio máximo establecido en el párrafo anterior,
incrementado en un 15%.
En relación con la renta anual inicial máxima será el 7% del precio máximo
de referencia vigente en el momento de la calificación definitiva.
El ejercicio de la opción de compra se podrá realizar en el séptimo año a
contar desde la fecha de la calificación definitiva y el precio máximo de venta
de la vivienda en ese momento será el resultado de multiplicar el precio
máximo de referencia por metro cuadrado de superficie útil que figure en la
calificación definitiva de la vivienda, por un coeficiente de actualización que
será igual a 2, minorado en una cuantía equivalente al 50% de las rentas de
alquiler abonadas por la persona que ejerce la opción a compra.
Asimismo, la persona que haya ejercitado la opción de compra no podrá
transmitir la vivienda a un precio superior al que la haya adquirido, durante un
244
plazo de 3 años a contar desde la fecha de la escritura pública de
compraventa.
La financiación cualificada a la persona promotora consistirá en un
préstamo cualificado concedido por las entidades financieras que hayan
suscrito el convenio correspondiente con la Consejería competente de la Junta
de Andalucía.
Los arrendatarios podrán optar a una subvención durante los 7 primeros
años desde la calificación definitiva, de la siguiente cuantía:
a) Del 55% de la renta que se vaya a satisfacer por el alquiler, cuando los
b) Del 30% de la renta que se vaya a satisfacer por el alquiler, cuando los
c) Del 20% de la renta que se vaya a satisfacer por el alquiler, cuando los
ingresos de la familia sean inferiores a 2 veces el IPREM.
Esta subvención quedará condicionada a que se siga manteniendo el nivel
de ingresos que motivó su concesión y se trata de ayudas compatibles con
otras que concedan otras Administraciones Públicas siempre que el importe
total de las ayudas no sea superior a la mitad de la cantidad que se abona en
concepto de renta.
El plazo de duración del régimen legal de Viviendas Protegidas en Alquiler
con Opción a Compra para Jóvenes será de 7 años, contados desde la fecha
de la calificación definitiva.
Otras Comunidades que siguen las tipologías de vivienda protegida de
ámbito estatal pero que crean tipologías nuevas son Aragón (Decreto-ley
1/2009, por el que se aprueba el Plan especial de dinamización del sector de la
vivienda y se autoriza la prestación de avales por el Gobierno de Aragón),
Castilla y León (Decreto 55/2008, por el que se regula la promoción, adquisición
y arrendamiento protegido de la vivienda de precio limitado para familias en
Castilla y León), Castilla-La Mancha (Decreto 173/2009, por el que se aprueba
el V Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación de Castilla-La Mancha 20092012), Cataluña (Decreto 13/2010, del Plan para el derecho a la vivienda de
2009-2012), Extremadura (Decreto 114/2009, por el que se aprueba el Plan de
Vivienda, Rehabilitación y Suelo de Extremadura 2009-2012), Murcia (Decreto
321/2009, por el que se regula el Plan Regional de Vivienda para el cuatrienio
2009-2012), La Rioja (Decreto 22/2009, por el que se aprueba el Plan de
Vivienda de La Rioja 2009-2012) y Cantabria (Decreto 31/2004, por el que se
establece el Régimen de Viviendas de Protección Pública en régimen
autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria y su Régimen de
Subvenciones).
Las Comunidades que no han añadido ninguna tipología propia a las
tipologías estatales son Baleares, Asturias, Canarias, Galicia, Valencia, Ceuta y
Melilla.
También es relevante en el ámbito de la vivienda protegida hacer mención
de la necesidad de la existencia de controles públicos relativos al acceso y al
245
disfrute de la misma. Es necesario por tanto el establecimiento de una
normativa clara y concisa relativa a los requisitos, al momento de su
cumplimiento y un seguimiento del uso que se hace de las viviendas,
controlando las transmisiones posteriores de las mismas.
Dado que para la construcción y acceso a la vivienda protegida se realiza
un esfuerzo directo e indirecto por parte de las administraciones públicas resulta
especialmente trascendente la articulación de mecanismos de regulación y
supervisión en este terreno.
Dentro de los controles públicos al acceso a la vivienda protegida podemos
mencionar:
•
Los registros de demandantes.
Son sistemas de inscripción obligatoria de los demandantes de viviendas
protegidas, que intentan conseguir que la adjudicación de las viviendas se
realice según los principios de igualdad, publicidad y concurrencia, bajo
control de la administración pública. Su desarrollo normativo depende de las
Comunidades Autónomas y contienen información actualizada que permite a
las Administraciones Públicas adecuar sus actuaciones de vivienda a la
demanda existente.
En el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 se establece que la
inscripción en el registro de demandantes es un requisito indispensable para el
acceso, al mismo nivel que las demás exigencias, como son las relativas a
ingresos y a tenencia en propiedad.
Las Comunidades Autónomas han seguido distintas opciones a la hora de
articular estos registros, yendo desde los registros únicos adscritos a la Consejería
correspondiente (Valencia, País Vasco, Galicia) a la existencia de múltiples
registros municipales, gestionados por cada Ayuntamiento de forma
independiente, con puesta a disposición de las bases de datos a la
Administración de la Comunidad Autónoma (Andalucía).
En el caso concreto andaluz la Ley 1/2010, Reguladora del Derecho a la
Vivienda en Andalucía recoge en su Título II los instrumentos de las
Administraciones Públicas Andaluzas para hacer efectivo este derecho y, entre
ellos, se prevén en su artículo 16 los Registros Públicos Municipales de
Demandantes de Vivienda Protegida. Estos Registros desempeñan un papel
fundamental como instrumento para el conocimiento de las personas
demandantes de vivienda protegida. Este conocimiento resulta básico para la
articulación de la política municipal de vivienda, reflejada en los planes
municipales de vivienda y suelo.
Recientemente el Decreto 1/2012, de la Consejería de Obras Públicas y
Vivienda de la Junta de Andalucía, ha aprobado el Reglamento Regulador de
los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida.
El objetivo de estos Registros es doble: (1) suministrar información sobre las
necesidades de vivienda existentes en cada municipio, datos que servirán para
elaborar el Plan Municipal de Vivienda y Suelo, y (2) establecer los mecanismos
de selección para la adjudicación de vivienda protegida.
246
En el Reglamento mencionado se indican los requisitos que deben reunir las
personas demandantes de vivienda protegida y los datos que han de
suministrarse en las solicitudes de inscripción. Debe destacarse que en el
Reglamento se prevé la posibilidad de que puedan inscribirse en el mismo
personas que ya sean propietarias de una vivienda, pero que necesiten otra
adaptada a sus circunstancias familiares 202.
La norma deja a la autonomía de cada Ayuntamiento el sistema para
seleccionar a las personas adjudicatarias de vivienda protegida, aunque en
cualquier caso deben respetarse los principios de igualdad, publicidad,
concurrencia y transparencia.
•
Los procedimientos de adjudicación.
Los criterios de selección de adjudicatarios a través de los registros de
demandantes son diversos, yendo desde la baremación de los solicitantes
hasta los sorteos, pasando por los procedimientos mixtos.Concretamente el
artículo 10 del Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de
Demandantes de Vivienda Protegida en Andalucía indica que para la
adjudicación podrán usarse los siguientes sistemas: (1) baremación de las
solicitudes presentadas según los criterios que figuren en las bases reguladoras
de los Registros Públicos Municipales, (2) sorteo entre los demandantes que
cumplan los requisitos correspondientes, (3) antigüedad en la inscripción y (4)
otros sistemas definidos en las bases reguladoras del Registro Público Municipal,
siempre que respeten los principios de igualdad, publicidad, concurrencia y
transparencia.
•
El visado de los títulos de acceso.
La transmisión, adjudicación y arrendamiento de viviendas protegidas está
sometida a control por parte de la Administración autonómica mediante la
supervisión y visado de los contratos. Se trata de un acto administrativo que
emite una declaración de juicio, de carácter favorable, sobre el clausulado del
contrato sometido a visado y, en su caso, sobre la idoneidad de la persona
para acceder a una vivienda protegida.
En el caso de los controles públicos al disfrute de vivienda protegida deben
señalarse los siguientes:
•
La duración del régimen legal de
prohibiciones a la facultad de disponer.
protección.
Limitaciones
y
La sujeción a un régimen legal específico de uso, conservación y
aprovechamiento es consecuencia del hecho de que el adjudicatario de la
vivienda protegida se ha beneficiado de una serie de ayudas públicas y en
202
Véase artículo 5.3 del Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de
Andalucía, en el que se prevén situaciones de personas que necesiten de una vivienda adaptada a sus
circunstancias familiares por causa de aumento de la composición familiar, discapacidad de movilidad
reducida o dependencia sobrevenida y también se hace mención a otras circunstancias como víctimas de
violencia de género o terrorismo.
247
consecuencia debe impedirse que se lucre con la utilización de esos recursos
públicos.
Desde el punto de vista estatal el plazo de duración del régimen de
protección es de 30 años, sin posibilidad de descalificación e incluye una
determinación de subsistencia del régimen legal aún en los casos de subasta y
adjudicación por ejecución judicial del préstamo. Las Comunidades
Autónomas tienen potestad para ampliar este plazo o establecer el suyo
específico en los casos de tipologías propias de viviendas protegidas.
•
Derechos de tanteo y retracto en las viviendas protegidas.
Se trata de derechos de adquisición preferente a favor de un tercero
otorgando la facultad de adquirir una cosa antes que otro pagando el precio
que éste daría o de recuperarla una vez vendida mediante la entrega del
precio y los gastos. El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012
somete a las viviendas financiadas a los derechos de adquisición preferente y
demás limitaciones determinadas por las Comunidades Autónomas y Ciudades
de Ceuta y Melilla, que pueden materializarse en derechos de tanteo y
retracto. En la normativa autonómica ha sido generalizada la regulación de
estos derechos.
Por último cabe destacar la posibilidad de la expropiación como
consecuencia del incumplimiento de la función social de la propiedad. Esta
circunstancia está prevista en la Ley 24/1977, que señala las siguientes causas:
o
Mantener habitualmente deshabitada la vivienda, salvo que haya causa
justificada.
o
Utilizar la vivienda para fines distintos del de domicilio del propietario, su
cónyuge, ascendientes y descendientes.
o
Uso por los adquirentes de otra vivienda construida con protección
estatal.
A nivel autonómico el País Vasco y Navarra constituyen ejemplos de
comunidades en las que su normativa prevé esta figura, justificándose por
causas tales como no destinar la vivienda protegida a domicilio habitual o
falsear los datos exigidos para acceder a la misma.
También en este apartado entendemos necesaria una reflexión acerca del
futuro de la vivienda protegida. Entre sus inconvenientes se ha señalado la
existencia de fraudes para poder optar a la misma, pues atrae a un sector de la
población que objetivamente no debe ser beneficiario de la misma, por sus
circunstancias económicas y sociales. También se ha criticado la existencia de
desajustes en los precios de la vivienda protegida en propiedad en función de
los ingresos de los beneficiarios. Otro reproche bastante generalizado es el que
indica que una vez obtenida la vivienda en propiedad por parte del
adjudicatario no se tienen en cuenta los posibles cambios posteriores de su
situación, lo que lleva a que en numerosos casos no se cumpla el objetivo
inicialmente perseguido al adjudicar los servicios de vivienda subvencionados
con fondos públicos. “Cuando se proporciona la propiedad de una vivienda
de protección oficial a un ciudadano que inicialmente cumple los criterios de
248
elegibilidad, se renuncia a que dichos servicios siempre beneficien a las
personas que más lo necesitan” 203. De esta manera, el esfuerzo público
desarrollado acaba siendo mal utilizado en la práctica y, lo que resulta aún
más negativo, se trata de un esfuerzo que no puede reutilizarse.
Estos inconvenientes han generado la existencia de propuestas relativas a la
supresión de la vivienda protegida en su forma de tenencia en propiedad y
destinar los recursos disponibles a la financiación de ayudas al alquiler de
vivienda libre para personas con bajos niveles de renta 204. En palabras de López
García las ayudas directas basadas en la vivienda protegida representan “un
instrumento bastante burdo e ineficaz de la política de la vivienda, al menos
con su actual diseño. Son, por ello, un excelente ejemplo de política
seguramente bien intencionada pero rotundamente mal diseñada” 205.Quizás la
eliminación total de la vivienda protegida pueda resultar excesiva, y las
actuaciones pudieran ir destinadas a un mejor control de la consecución real
de los objetivos que se buscan con la misma, reforzando los controles para
evitar irregularidades que en la práctica alcanzan cierta relevancia, como por
ejemplo la venta posterior de las viviendas protegidas a precios de mercado o
la utilización real de las mismas como segundas residencias. Por tanto, es
imprescindible que las diversas administraciones públicas controlen que las
ayudas lleguen a los destinatarios para los cuales fueron diseñadas y también
es necesaria posiblemente una reflexión acerca de los distintos tipos de
colectividades a los que deben dirigirse estas ayudas.
En cualquier caso sí cabe reseñar que en el entorno europeo no es
frecuente el acceso a vivienda protegida en propiedad.
conclusiones:
 La vivienda protegida es el instrumento de política de vivienda más
desarrollado en España. Su existencia sigue siendo necesaria, aunque
debe ser cada vez mayor el peso de la vivienda protegida en alquiler.
 La tendencia de la política de vivienda en los países de nuestro entorno
se dirige cada vez en mayor medida a la individualización de las ayudas
públicas para la adquisición de viviendas.
 Existen grandes carencias en cuanto a la generación de información en
el ámbito de la vivienda protegida, relativas a demanda de vivienda,
203
España”, Papeles de Economía Española, nº 113, octubre.
204
205
FEDEA: una evaluación”, Revista de Economía Aplicada, nº 52, vol. XVIII.
249
censos de demandantes, censos de viviendas construidas con algún tipo
de ayuda pública, hogares beneficiarios.
 Se hace necesario reforzar los mecanismos de control público relativos al
acceso y disfrute de la vivienda protegida.
 En esta misma línea deben controlarse y restringirse las ventas de
vivienda protegida, por implicar el aprovechamiento privado de
subvenciones públicas e impedir la potenciación de los patrimonios
públicos de suelo.
 Debe replantearse el que estén en manos estatales los fondos destinados
a la financiación pública de vivienda. Conveniencia de la
descentralización de la gestión de estos fondos.
 Dado que son muchas más las personas que cumplen los requisitos para
acceder a vivienda protegida que las viviendas protegidas disponibles,
el acceso a las mismas mediante sorteo puede generar situaciones de
desigualdad, al menos en los municipios de menor demanda.
 Establecimiento de ventajas fiscales para entidades financieras que
financien vivienda protegida. Debe tenerse en cuenta que actualmente,
con el coste de los recursos que debe soportar el sistema financiero
español, se generan pérdidas en las entidades financieras por la
financiación de la vivienda protegida.
 Reestructuración y simplificación de los distintos tipos de vivienda
protegida.
 Régimen jurídico de la protección pública de carácter permanente.
250
Las actividades de rehabilitación y regeneración urbana serán en un futuro
muy próximo, si no lo son ya, elementos clave de la política de vivienda. Ello es
así al tratarse de actividades que se caracterizan por no consumir suelo,
consumir menos energía que la construcción, menos materiales y generar más
trabajo206, contribuyendo a mantener en condiciones adecuadas el patrimonio
existente para el uso y disfrute de la población y, por tanto, mejorando la
habitabilidad de las viviendas y la calidad de vida de los ciudadanos. Optar
por la construcción de nuevas viviendas sin tener en cuenta las posibilidades de
la rehabilitación trae consigo el agravamiento de los problemas derivados de la
ocupación de nuevos suelos, el incremento de las necesidades de transporte y
genera un crecimiento urbano de más difícil sostenibilidad 207. Hay que tener en
cuenta que el continuo aumento de la demanda de vivienda que se ha vivido
en los últimos tiempos ha traído consigo el que el sector de la edificación se
orientara casi en exclusiva hacia la obra nueva como mecanismo de
satisfacción de las necesidades de vivienda de la sociedad, quedando el
mantenimiento y la rehabilitación como actividades marginales, subsidiarias de
la nueva construcción y dependientes de ella en cuanto a materiales,
tecnologías, normativas, empresas, etc.
La rehabilitación de viviendas puede definirse como el conjunto de
actuaciones necesarias para mejorar las condiciones de habitabilidad, la
eficiencia energética, la protección del medio ambiente, la utilización de
energías renovables y la accesibilidad física a la vivienda. A su vez, la
rehabilitación de edificios puede conceptuarse como el conjunto de
actuaciones necesarias para mejorar las condiciones estructurales del edificio,
la eficiencia energética, la protección del medio ambiente, la utilización de
energías renovables y los aspectos arquitectónicos, además de para garantizar
su seguridad y estanqueidad.
Por rehabilitación de áreas urbanas puede entenderse la mejora de tejidos
residenciales en el medio urbano a través del conjunto de actuaciones
necesarias para la rehabilitación de sus edificios y viviendas; la participación
ciudadana; obras de urbanización, reurbanización y accesibilidad universal y
establecimiento de redes de agua caliente sanitaria centralizadas alimentadas
con energías renovables, acciones acompañadas de la renovación integral de
barrios que precisen actuaciones de: demolición y sustitución de los edificios,
206
Normalmente la actividad de rehabilitación no utiliza las posibilidades de mecanización que
ofrecen, por ejemplo, las grandes obras públicas de infraestructura, o la edificación residencial de grandes
conjuntos. Por otra parte, el que se expanda entre la población la cultura de la rehabilitación promueve que
las personas descontentas con sus viviendas no decidan abandonarlas sino rehabilitarlas. Por tanto, el
efecto previsible debe ser el de aumento de la creación de empleo en este sector.
207
251
urbanización o reurbanización del área, la creación de dotaciones y
equipamientos y la mejora de la accesibilidad de sus espacios públicos 208.
Como consecuencias positivas de la rehabilitación cabe mencionar:
•
Aumento de la eficiencia energética, con el consiguiente efecto positivo
sobre el medio ambiente. Resulta conocido que una gran parte del
parque de viviendas existente presenta características constructivas
ineficientes desde el punto de vista energético y medioambiental, tales
como aislamiento insuficiente, materiales no reciclables, instalaciones
inadecuadas, viéndose afectada la eficiencia global de la ciudad como
sistema 209. Es muy importante tener presente el potencial de la
rehabilitación, entendiendo que su objetivo no es solamente la
actualización funcional de los edificios sino que también desempeña un
papel trascendente el ajuste de estos edificios a nuevos estándares
ambientales. La rehabilitación debe pues orientarse hacia una acción
sobre la edificación existente para conseguir la habitabilidad
socialmente necesaria con la máxima eficiencia en el uso de los
recursos. De hecho, como parte del Plan europeo de recuperación
económica aprobado en 2009, se adoptó una enmienda al Reglamento
de los fondos FEDER por la cual la rehabilitación energética y el uso de
energías renovables en viviendas pueden beneficiarse de hasta un 4%
de los fondos adjudicados a cada Estado miembro210.
•
Contribución al mantenimiento y generación de empleo, dado el peso
cada vez más significativo de esta actividad (véase gráfico nº 18).
Gráfico 18. Distribución de la actividad del sector de la construcción en Europa, 2009
Obra Nueva
18%
Edificación no
residencial
31%
Obra civil
22%
Rehabilitación
29%
Fuente: “Construction in Europe 2009”, FIEC, Federación Industria Construcción Europea, 2010.
208
Ministerio de Vivienda (2010): La Rehabilitación del Parque Residencial Existente en la Unión
Europea y otros Países Europeos, XVIII Reunión Informal de Ministros responsables de Vivienda de la
Unión Europea, Toledo, pág. 8-9.
209
210
Como resultado de este cambio, desde junio de 2009 los FEDER pueden utilizarse para
cofinanciar programas locales, regionales y nacionales relativos al aislamiento de paredes, techos y
ventanas, paneles solares y sustitución de las antiguas calderas a través de los Fondos de la Unión Europea.
Los Estados miembro tienen la responsabilidad de definir cuáles son las viviendas que pueden beneficiarse
de estas medidas, dentro del objetivo de apoyo a la cohesión social. Los datos actuales indican que pocos
países han aprovechado esta oportunidad.
252
Además debe destacarse que el subsector de la rehabilitación
tradicionalmente se ve menos afectado por las variaciones del entorno
económico general. Por otra parte, la reorientación del sector de la
construcción hacia la rehabilitación tiene implicaciones en términos
laborales, de incremento de la capacitación, la formación y la calidad
de los empleos del sector.
•
Alto nivel de retorno de los recursos públicos invertidos en rehabilitación,
a través de impuestos y menores costes en subsidios de desempleo.
•
Adaptación a las necesidades de las personas con discapacidad.
•
Ampliación de la vida útil de los inmuebles.
•
Mejora de la cohesión social, permitiendo que las personas mayores
continúen en su entorno habitual.
•
Aumento de las condiciones de accesibilidad y habitabilidad, al
producirse una adecuación a los estándares actuales de calidad y
confort.
No obstante, es cierto que aún persisten algunas actitudes que no
favorecen la expansión generalizada de esta actividad, entre las que cabe
destacar la existencia de una cultura urbanística orientada tradicionalmente
hacia el crecimiento y la expansión urbana, con la consiguiente resistencia al
cambio. También desde el punto de vista de los propietarios no se ha extendido
suficientemente la preferencia por la rehabilitación y el mantenimiento frente a
la vivienda nueva, por lo que aún queda un importante camino por recorrer en
este sentido, máxime si tenemos en cuenta que la rehabilitación en España no
llega al 10% del valor de la obra realizada en la construcción residencial,
mientras que en algunos países europeos llega a alcanzar el 50% de dicho
valor 211.
La rehabilitación es una actividad multidisciplinar, luego es susceptible de
abordarse desde diversos puntos de vista y por tanto su normativa debe
abarcar diversos ámbitos, tales como:
•
Aspectos urbanísticos (uso del espacio urbano, permisos de urbanismo,
desarrollo sostenible, calidad de construcción, protección del patrimonio
cultural y del paisaje, mejora del entorno y de los espacios verdes, etc.).
•
Aspectos arquitectónicos
energética, accesibilidad).
•
Aspectos financieros (subvenciones, préstamos cualificados…).
•
Aspectos fiscales (deducciones, tipos de IVA…).
•
Aspectos energéticos (mejora de la eficiencia energética, uso de
energías renovables…).
(seguridad,
diseño,
estética,
eficiencia
211
Rodríguez López, J. (2010): “La incierta recuperación del mercado de vivienda en 2010”,
Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XLII (164), pág. 353.
253
•
Aspectos de adaptación a las necesidades de las personas mayores y
de las personas con discapacidad.
Estas variables son tenidas en cuenta de manera mayoritaria en las
normativas sobre rehabilitación existentes en el ámbito europeo (véase cuadro
nº 23).
Cuadro 23. Aspectos de la normativa sobre Rehabilitación contemplados en los
países de la UE-27
Alemania
Austria
Bélgica
Bulgaria
Chipre
Dinamarca
Eslovenia
España
Estonia
Finlandia
Francia
Grecia
Hungría
Irlanda
Italia
Letonia
Lituania
Luxemburgo
Malta
Países Bajos
Polonia
Portugal
Reino Unido
República
Checa
República
Eslovaca
Rumania
Suecia
Adaptación
a
Energéticos
necesidades
específicas
Urbanísticos
Arquitectónicos
Financieros
Fiscales
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
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Si
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Si
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Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Fuente:“La Rehabilitación del Parque Residencial Existente en la Unión Europea y
otros Países Europeos”, 2010.
En Europa la crisis del petróleo de 1973 y sus efectos inflacionarios, junto al
aumento del desempleo subsiguiente en el sector de la construcción, fueron
factores que determinaron en su momento un cambio de perspectiva que llevó
a fomentar la rehabilitación sobre la construcción, aun cuando previamente ya
se habían producido actuaciones precursoras de esta tendencia. Así, puede
mencionarse la Ley Malraux (Francia, 1962) que planteaba una política de
recuperación de los centros históricos incluyendo en ella tanto la arquitectura
monumental como la doméstica aunque sin ahondar en el aspecto social.
A partir de este momento se inician una serie de medidas e instrumentos
que intentan recuperar el centro no sólo como conjunto de edificios aislados
254
sino como hábitat que incluye tanto a los habitantes como a sus necesidades.
En 1971 se constituye el AgenceNationalpourl´Amélioration de l´Habitat (ANAH),
institución pública independiente que tiene como función la rehabilitación de
viviendas privadas y se implantan la OpérationProgramméd´Amélioration de
l´Habitat (OPAH) y los Programmes Sociales Thématiques (PST), programas
integrados de rehabilitación de barrios.
En el Reino Unido la HousingAct de 1969 aprueba la rehabilitación de
viviendas debido a su escasez a través de subvenciones a los inquilinos y
propietarios para la mejora de las viviendas.
En este sentido se constata que en la Unión Europea pueden distinguirse
diversos tipos de ayudas a la rehabilitación de viviendas y edificios 212:
•
Beneficios fiscales.
•
Subvenciones a fondo perdido.
•
Préstamos en condiciones privilegiadas.
•
Subsidios a préstamos.
•
Garantías.
•
Las ayudas más frecuentes son las subvenciones a fondo perdido. El 59% de
los Estados miembros de la Unión Europea utilizan subvenciones a fondo
perdido a nivel estatal y únicamente un 22% de los países europeos tiene este
tipo de subvenciones a nivel regional (Alemania, Austria, Bélgica, España,
Francia e Italia) y local (Dinamarca, Francia, Irlanda, Luxemburgo, Portugal y
República Checa).
Los préstamos en condiciones privilegiadas para la rehabilitación de
viviendas se utilizan con menos frecuencia que las subvenciones a fondo
perdido: el 48% de los países europeos los conceden a nivel estatal, el 15% a
nivel regional y un 7% a nivel local. Debe mencionarse la existencia de este tipo
de préstamos a nivel regional en Alemania, Francia, Austria e Italia, mientras
que sólo Francia y la República Checa cuentan con préstamos en condiciones
privilegiadas en la administración local.
Los beneficios fiscales para rehabilitación de viviendas se prevén por más de
la mitad de los países de la Unión Europea. A título de ejemplo puede
mencionarse la existencia de un tipo reducido de IVA en países como Bélgica y
Francia.
En relación a las ayudas basadas en subsidios a préstamos hay que indicar
que son minoría los países que utilizan este tipo de medida para incentivar la
rehabilitación de viviendas. De hecho, puede comprobarse que hay una
tendencia creciente a combinar subsidios con préstamos, siendo un ejemplo el
212
Ministerio de Vivienda (2010): La Rehabilitación del Parque Residencial Existente en la Unión
Europea y otros Países Europeos, XVIII Reunión Informal de Ministros responsables de Vivienda de la
Unión Europea, Toledo, pág. 49-53.
255
modelo JESSICA, que se está convirtiendo en una alternativa sólida a las
actuaciones basadas en las subvenciones para financiar la eficiencia
energética en viviendas.
Este modelo consiste en dedicar parte de los Fondos Estructurales a crear
fondos financieros (préstamos y no ayudas económicas) para apoyar
desarrollos urbanos integrados que incluyan inversiones en eficiencia
energética.
A título de ejemplo podemos señalar que en Lituania se ha creado un Fondo
Nacional de 230 millones de euros, de los cuales 127 millones pertenecen al
FEDER, para permitir la creación de bancos comerciales que financien a tipos
inferiores a los de mercado a las asociaciones de vivienda (cooperativas o
comunidades de vecinos) para llevar a cabo trabajos de rehabilitación.
Con respecto a garantías a la rehabilitación de viviendas, cabe decir que
son las ayudas menos frecuentes, junto a la subsidiación de intereses (véase
cuadro nº 24)
Cuadro 24. Ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas países de la UE-27
Alemania
Austria
Bélgica
Bulgaria
Chipre
Dinamarca
Eslovenia
España
Estonia
Finlandia
Francia
Grecia
Hungría
Irlanda
Italia
Letonia
Lituania
Luxemburgo
Malta
Países Bajos
Polonia
Portugal
Reino Unido
República
Checa
República
Eslovaca
Rumania
Suecia
Urbanísticos
Arquitectónicos
Financieros
Fiscales
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Adaptacion
a
Energéticos
necesidades
especificas
Si
Si
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ND
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Si
Si
Si
Si
Si
i
Si
Si
ND: No se dispone de la información.
Fuente: “La Rehabilitación del Parque Residencial Existente en la Unión Europea y otros Países Europeos”,
Ministerio de Vivienda, 2010.
256
En cuanto al nivel administrativo en el que se desarrollan las políticas de
ayuda a la rehabilitación hay que indicar que éstas se articulan
mayoritariamente a nivel estatal (véase cuadro nº 25).
Cuadro 25. Ayudas púbicas a la rehabilitación de viviendas concedidas según
nivel administrativo en los países de la UE-27
Gobierno Central
Beneficios
fiscales
Subvenciones
a
fondo
perdido
Préstamos
en
condiciones
privilegiadas
Subsidios a
préstamos
Garantías
Alemania, Bélgica,
Francia, España,
Finlandia, Bulgaria,
Luxemburgo, Portugal,
Chipre, República
Checa, Suecia
Alemania, Austria,
Dinamarca, España,
Finlandia, Francia, Grecia, Irlanda, Italia,
Luxemburgo, Portugal, Chipre, Estonia,
Hungría, Malta,
República Checa
Alemania, Austria, españa, Francia,
Grecia, Italia, Portugal, Bulgaria
Eslovenia, Estonia, Hungría, República
Checa
Alemania, Grecia, Italia, Luxemburgo,
Portugal, Eslovenia, Hungría y República
Checa
Dinamarca, Francia, Grecia,
Luxemburgo, Suecia y República Checa
Gobierno
Regional
Gobierno Municipal
Alemania,
España,
Portugal
Alemania, Grecia,
Portugal
Alemania,
Austria, Bélgica,
España, Francia,
Italia
Dinamarca, Francia,
Irlanda, Luxemburgo,
Portugal, República
Checa
Alemania,
Francia, Austria
e Italia
Francia, República
Checa
Alemania.
Austria, Bélgica
e Italia
Luxemburgo y
República Checa
Francia
Francia y Dinamarca
Otro tipo de
Finlandia, Luxemburgo
ayudas
Fuente: “La Rehabilitación del Parque Residencial Existente en la Unión Europea y otros Países Europeos”,
Ministerio de Vivienda, 2010.
Centrándonos en el caso concreto español cabe indicar que nuestro país se
incorporó tardíamente a la tendencia de apoyo a la rehabilitación existente en
el ámbito europeo, pudiéndose indicar que la protección pública a la
rehabilitación de viviendas comienza a partir del Real Decreto-ley 12/1980, de
26 de septiembre, para impulsar las actuaciones del Estado en materia de
vivienda y suelo. Este Real Decreto-ley integraba, dentro de la protección
oficial en materia de vivienda, la rehabilitación de las viviendas existentes. La
aprobación del Real Decreto 2329/1983, de 28 de julio, permite que se pueda
contar con un marco jurídico adecuado de medidas de protección de la
rehabilitación.
No obstante lo anterior, la situación de la rehabilitación ha estado marcada
durante un largo período de tiempo por la existencia de una serie de
características negativas, tales como:
•
Marcado desequilibrio en la dotación de recursos públicos a favor de la
promoción de vivienda nueva.
•
Dificultades burocráticas de gestión por parte de la Administración, junto a
descoordinación entre los distintos ámbitos administrativos.
257
•
Escaso peso de la variable fiscal como instrumento de apoyo a la
rehabilitación.
•
Escaso importe de las ayudas y subvenciones públicas.
•
Poco interés de los promotores por falta de rentabilidad.
•
La viabilidad de los proyectos de rehabilitación se encuentra supeditada a
un elevado número de decisiones individuales, muchas veces condicionada
por las dificultades de financiación de las familias.
•
Escasa cultura de rehabilitación y mantenimiento por parte de los
propietarios.
Junto a esta problemática, también es cierto que ha ido extendiéndose en
todos los ámbitos de la Administración y también entre los ciudadanos la
percepción de la necesidad de rehabilitación del parque existente de
viviendas, en aras a conseguir un desarrollo sostenible, revitalizando también los
barrios a través de su regeneración. También es creciente la concienciación
ambiental y la preocupación ante la problemática del cambio climático y de
la necesaria mejora de la eficiencia energética. Por otra parte, existe consenso
en cuanto al positivo efecto de la rehabilitación sobre la economía,
incentivando el empleo y la actividad de las pequeñas y medianas empresas
de la construcción.
En España un objetivo relevante de la acción rehabilitadora está en los
barrios periféricos construidos entre 1950 y 1980. Su situación actual es
consecuencia de las circunstancias que dieron lugar a su nacimiento,
derivadas de las notables necesidades de vivienda a satisfacer, que dieron
lugar a cortos procesos de ejecución de obra, reducidos costes y estándares
de confort muy alejados de los requerimientos actuales. Estas viviendas no
cumplen prácticamente ninguno de los criterios de calidad y eficiencia
recogidos en el vigente Código Técnico de la Edificación. Estos barrios se
encuentran en todo tipo de ciudades en las que se hayan hecho operaciones
públicas para resolver problemas de alojamiento, aunque están especialmente
presentes en las ciudades medias y grandes de fuerte crecimiento en las
décadas de los cincuenta y sesenta.
En cuanto a las ayudas existentes a la actividad de rehabilitación en nuestro
país el Plan Nacional de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 establece entre
sus objetivos políticos facilitar que la vivienda protegida se pueda obtener tanto
por nueva promoción como por rehabilitación del parque existente
fomentando la rehabilitación de viviendas existentes con voluntad de
destinarlas a vivienda protegida. Explícitamente se indica que en relación con
la rehabilitación urbana se asumen las recomendaciones establecidas en la
Carta de Leipzig sobre Ciudades Europeas Sostenibles y en la Resolución del
Parlamento Europeo “El seguimiento de la Agenda Territorial de la UE y de la
Carta de Leipzig: Hacia un programa de acción europea para el desarrollo
espacial y la cohesión territorial” en las que se recomienda hacer un mayor uso
de los enfoques relacionados con una política integrada de desarrollo urbano y
prestar especial atención a los barrios vulnerables o desfavorecidos dentro del
contexto global de la ciudad.
258
En el objetivo político octavo se establece la necesidad de reforzar la
actividad de rehabilitación y mejora del parque de viviendas ya construido,
singularmente en aquellas zonas que presentan mayores elementos de
debilidad, como son los centros históricos, los barrios y centros degradados o
con edificios afectados por problemas estructurales, los núcleos de población
en el medio rural, y contribuir, con las demás administraciones, a la
erradicación de la infravivienda y el chabolismo, haciendo referencia en el
objetivo noveno a la mejora de la eficiencia energética y de las condiciones
de accesibilidad.
Entre las actuaciones protegidas se encuentra la promoción de viviendas
protegidas procedentes de la rehabilitación, la rehabilitación de conjuntos
históricos, centros urbanos, barrios degradados y municipios rurales, la
renovación de áreas urbanas, la mejora de la eficiencia energética y de la
accesibilidad y la utilización de energías renovables, ya sea en la promoción,
en la rehabilitación o en la renovación de viviendas y edificios.
En el eje 3 del Plan, Áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, y
por lo que se refiere a las áreas de rehabilitación integral, se hace mención a
las condiciones necesarias para obtener financiación del Plan en las
actuaciones de mejora de tejidos residenciales en el medio urbano y rural,
mediante la recuperación funcional de conjuntos históricos, centros urbanos,
barrios degradados y municipios rurales, que precisen la rehabilitación de sus
edificios y viviendas, la superación de situaciones de infravivienda, y de
intervenciones de urbanización o reurbanización de sus espacios públicos.
Concretamente se mencionan las siguientes actuaciones:
•
En elementos privativos del edificio (viviendas), las obras de mejora de la
habitabilidad, seguridad, accesibilidad y eficiencia energética.
•
En elementos comunes del edificio, las obras de mejora de la seguridad,
estanqueidad, accesibilidad y eficiencia energética, y la utilización de
energías renovables.
•
En espacios públicos, las obras de urbanización, reurbanización y
accesibilidad universal, y el establecimiento de redes de climatización y
agua caliente sanitaria centralizadas alimentadas con energías
renovables.
Pueden ser beneficiarios de las ayudas tanto los promotores de la actuación
como los propietarios de las viviendas o edificios, inquilinos autorizados por el
propietario o comunidades de propietarios. En el caso de rehabilitación, para
uso propio, de elementos privativos de los edificios (viviendas) los ingresos
familiares de las personas físicas beneficiarias de las ayudas no podrán exceder
de 6,5 veces el IPREM.
Las ayudas a la financiación de las actuaciones protegidas en estas áreas
de rehabilitación integral consistirán en préstamos convenidos, sin subsidiación,
y subvenciones. Se prevé una subvención para la rehabilitación de viviendas y
edificios, y superación de situaciones de infravivienda, por un importe máximo
del 40 por ciento del presupuesto protegido, con una cuantía media máxima
259
por vivienda rehabilitada de 5.000 euros, cantidad que aumenta en los casos
de áreas de rehabilitación integral de centros históricos y municipios rurales.
En cuanto a las áreas de renovación urbana se hace mención las
condiciones necesarias para obtener financiación del Plan para la renovación
integral de barrios o conjuntos de edificios de viviendas que precisan de
actuaciones de demolición y sustitución de los edificios, de urbanización o
reurbanización, de la creación de dotaciones y equipamientos, y de mejora de
la accesibilidad de sus espacios públicos, incluyendo, en su caso, procesos de
realojo temporal de los residentes. Las actuaciones que se contemplan son:
•
Demolición de las edificaciones existentes.
•
Construcción de edificios destinados a viviendas protegidas.
•
Urbanización y reurbanización de los espacios públicos.
•
Programas de realojo temporal de los residentes.
La financiación de las actuaciones protegidas en estas áreas de renovación
urbana consistirá en préstamos convenidos sin subsidiación y subvenciones. Se
prevé una subvención para la sustitución de las viviendas existentes por un
importe máximo del 35 por ciento del presupuesto protegido del área (coste de
construcción de las viviendas renovadas), con una cuantía máxima media por
vivienda renovada de 30.000 euros, no extensible a otras nuevas viviendas,
libres o protegidas, que ampliaran el número de las viviendas preexistentes.
También se prevé una subvención para realojos temporales, con una cuantía
media máxima por unidad familiar a realojar de 4.500 euros anuales, hasta la
calificación definitiva de su nueva vivienda, sin exceder de un máximo de 4
años.
En el eje 4 del Plan se contempla el programa de ayudas RENOVE a la
rehabilitación de viviendas y edificios de viviendas existentes, no pudiendo
exceder los ingresos familiares de las personas físicas beneficiarias de las ayudas
de 6,5 veces el IPREM. Las actuaciones protegidas son las siguientes:
•
•
•
•
Actuaciones para mejorar la eficiencia energética, la higiene, salud y
protección del medio ambiente en los edificios y viviendas, y la utilización
de energías renovables.
Actuaciones para garantizar la seguridad y la estanqueidad de los
edificios.
Actuaciones para mejora de la accesibilidad al edificio y/o a sus
viviendas.
La financiación de las actuaciones protegidas prevé préstamos
convenidos, con o sin subsidiación, y subvenciones.
En el caso de la rehabilitación de edificios de viviendas la cuantía de la
subsidiación de préstamos convenidos, si el titular del préstamo es arrendatario
o propietario de una o varias viviendas en el edificio objeto de rehabilitación y
sus ingresos familiares no exceden de 6,5 veces el IPREM, será de 140 euros
anuales por cada 10.000 euros de préstamo convenido. Si el titular del préstamo
tuviera una o varias viviendas arrendadas con contrato de arrendamiento
sujeto a prórroga forzosa celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de
260
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no se exigirá
el requisito relativo a límite de ingresos familiares y la subsidiación para el
arrendador de dichas viviendas será de 175 euros anuales por cada 10.000
euros de préstamo convenido.
Si la subvención a la rehabilitación de edificios es solicitada por la
comunidad de propietarios, será incompatible con la subsidiación del préstamo
convenido, y su cuantía máxima será del 10 por ciento del presupuesto
protegido, con un límite de 1.100 euros por vivienda. Por otra parte, podrán
obtener una subvención los propietarios u ocupantes de las viviendas del
edificio, promotores de la rehabilitación, cuyos ingresos familiares no excedan
de 6,5 veces el IPREM y cuya cuantía máxima será del 15 por ciento del
presupuesto protegido, con el límite de 1.600 euros con carácter general, o de
2.700 euros cuando tengan más de 65 años o se trate de personas con
discapacidad y las obras se destinen a la eliminación de barreras o a la
adecuación de la vivienda a sus necesidades específicas.
En el caso de financiación de la rehabilitación de viviendas la cuantía
máxima de la subvención por vivienda será del 25 por ciento del presupuesto
protegido, con el límite de 2.500 euros con carácter general, o de 3.400 euros
cuando los propietarios u ocupantes de las viviendas tengan más de 65 años o
se trate de personas con discapacidad y las obras se destinen a la eliminación
de barreras o a la adecuación de la vivienda a sus necesidades específicas. Si
el propietario u ocupante de una vivienda, promotor de su rehabilitación, la
destina al alquiler durante un plazo mínimo de 5 años, cumpliendo las
condiciones establecidas por el Plan Estatal para las viviendas protegidas
destinadas a dicho uso, la cuantía de la subvención anterior será como máximo
de 6.500 euros.
Desde el punto de vista autonómico, el Plan Concertado de Vivienda y
Suelo 2008-2012 de la Comunidad Autónoma de Andalucía establece tres
líneas principales en la política de vivienda y suelo, una de las cuales consiste
en la rehabilitación del parque residencial existente. Esta línea plantea como
objetivo la mejora de las condiciones de habitabilidad en zonas con núcleos de
infravivienda, propiciando la integración social y el mantenimiento de la
población residente en dicha zona. Otro objetivo es el de conservación y
mejora o adecuación de las viviendas ya existentes o de los elementos
comunes de los edificios de viviendas, ya sean de titularidad pública o privada.
Igualmente, la Ley Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía
hace mención a la necesidad de actuaciones dirigidas a garantizar unas
calidades mínimas durante la vida de las construcciones y a la recuperación y
rehabilitación de aquellas que el deterioro convierte en inhabitables. Con este
planteamiento se diseña el contenido del Título III de la Ley, específicamente
destinado a establecer unas normas marco sobre la conservación, el
mantenimiento y la rehabilitación de las viviendas, como modalidades de
garantía genérica del derecho al disfrute de una vivienda digna.
Dentro de las actuaciones protegidas en materia de conservación,
mantenimiento y rehabilitación de las viviendas el Plan Concertado andaluz
prevé los siguientes Programas:
261
•
Transformación de la infravivienda.
•
Rehabilitación autonómica.
•
Rehabilitación individualizada de viviendas.
•
Rehabilitación de edificios.
•
Rehabilitación singular.
•
Adecuación funcional básica de viviendas.
•
Actuaciones sobre viviendas de titularidad pública.
También se prevén, como instrumentos para la mejora de la ciudad
existente, Programas para Áreas de Rehabilitación de Barrios y de Centros
Históricos y de Rehabilitación Concertada de Iniciativa Municipal.
Las viviendas rehabilitadas deben destinarse a residencia habitual y
permanente de las personas propietarias o inquilinas de las mismas. Si se actúa
sobre viviendas desocupadas, éstas se destinarán, tras la rehabilitación, a
residencia habitual y permanente de la persona propietaria, o al alquiler por un
período mínimo de 5 años. En este caso, el alquiler se realizará a través de una
Agencia de Fomento del Alquiler, debiendo ser los arrendatarios familias con
ingresos no superiores a 2,5 veces el IPREM.
Las ayudas previstas son diversas, dependiendo del tipo de actuación:
•
•
Transformación de infravivienda:
-
Asistencia técnica para la redacción del proyecto y otros
documentos técnicos necesarios, así como para la dirección de las
obras.
-
Subvención de cuantía equivalente al presupuesto de ejecución
material de las obras. El presupuesto de ejecución material máximo
por vivienda será de 30.000 euros.
Rehabilitación autonómica:
-
documentos técnicos necesarios, así como para la dirección de las
obras.
-
Subvención de cuantía equivalente al 50% del presupuesto de
ejecución material de las obras. El presupuesto de ejecución material
máximo por vivienda será de 12.000 euros para obras de
rehabilitación que no afecten al conjunto del sistema estructural de la
vivienda y 18.000 euros para aquellas obras de rehabilitación que,
teniendo por finalidad principal alcanzar las condiciones suficientes
de seguridad estructural y constructiva de la vivienda, afecten al
conjunto del sistema estructural, proporcionándole adecuadas
condiciones, de forma que quede garantizada su estabilidad y
resistencia mecánica.
-
Cuando la persona promotora de la actuación sea mayor de 65 años
y cumpla determinados requisitos, la subvención se incrementará
262
hasta una cuantía equivalente al 70% del presupuesto de ejecución
material de las obras.
•
•
Rehabilitación individualizada de viviendas:
-
Préstamo cualificado con destino a la financiación del presupuesto
protegible de la actuación.
-
Si la persona promotora de la actuación tiene ingresos familiares no
superiores a 3,5 veces el IPREM, se prevé una subvención de cuantía
equivalente al 25% del presupuesto protegible, con el límite máximo
de 3.000 euros. La subvención se incrementará hasta una cuantía
equivalente al 40% del presupuesto protegible, con el límite máximo
de 4.800 euros, cuando los ingresos familiares de la persona
promotora no sean superiores a 2,5 veces el IPREM, o la persona
promotora sea mayor de 65 años y cumpla determinados requisitos o
bien sea una persona con discapacidad que tenga reconocido, al
menos, un 40% de grado de minusvalía y movilidad reducida, y las
obras tengan por finalidad la mejora de las condiciones de
accesibilidad y la adecuación funcional a las necesidades
específicas de las personas mayores o personas con discapacidad.
Rehabilitación de edificios:
-
documentos técnicos, así como para la dirección de las obras, o una
ayuda por cuantía equivalente al importe de dichos conceptos, con
el límite 1.000 euros por vivienda o local participante en los costes de
la actuación.
-
Una subvención de cuantía equivalente al 75% del presupuesto
protegible. El presupuesto protegible máximo no superará un total de
10.000 euros por vivienda o local que participe en los costes de la
actuación o de 14.000 euros en el caso de que la rehabilitación
incluya obras que tengan por finalidad alcanzar las condiciones
suficientes de seguridad estructural y constructiva del edificio, de
forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
Desde la óptica fiscal hay que mencionar que la deducción por inversión
en vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se
extiende no sólo a la adquisición, sino también a la rehabilitación de la
vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del
contribuyente (artículo 68 Ley IRPF). El posterior desarrollo reglamentario
establece que se considerará rehabilitación de vivienda las obras en la
misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
-
Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en
materia de rehabilitación de viviendas.
-
Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda
mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas
o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las
operaciones de rehabilitación exceda del 25 % del precio de adquisición
263
si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente
anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del
valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio.
A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de
mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
Por otra parte, el Real Decreto-ley 6/2010, de medidas para el impulso de
la recuperación económica y el empleo, pretende la recuperación de la
actividad en el sector de la construcción, utilizando para ello la vía del
impulso fiscal a la actividad de rehabilitación de viviendas, con el objetivo
añadido de contribuir a la eficiencia y ahorro energético.
Este Real Decreto-ley estableció, mediante la adición de una disposición
adicional vigésimo novena a la Ley IRPF, una deducción por obras de
mejora en la vivienda habitual. Esta deducción fue ampliada por el Real
Decreto-ley 5/2011, de medidas para la regularización y control del empleo
sumergido y fomento de la rehabilitación de viviendas, de manera que los
contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 71.007,20 euros anuales
podrán deducirse el 20% de las cantidades satisfechas desde la entrada en
vigor de dicho Real Decreto-ley 5/2011 hasta el 31 de diciembre de 2012 por
las obras realizadas durante dicho período en cualquier vivienda de su
propiedad o en el edificio en la que ésta se encuentre, siempre que tengan
por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y
protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la
seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las
instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la
accesibilidad al edificio o las viviendas, en los términos previstos en el Real
Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal
de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, así como por las obras de
instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante
dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión
digital en la vivienda del contribuyente.
La deducción no se practicará en relación con las obras que se realicen
en viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, jardines,
parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos.
Como medida precautoria se establece que la base de esta deducción
estará constituida por las cantidades satisfechas, mediante tarjeta de
crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en
cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen
tales obras, sin que den derecho a practicar esta deducción las cantidades
satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal.
La base máxima anual de esta deducción será de:
•
Cuando la base imponible sea igual o inferior a 53.007,20 euros anuales:
6.750 euros anuales.
•
Cuando la base imponible esté comprendida entre 53.007,20 y 71.007,20
euros anuales: 6.750 euros menos el resultado de multiplicar por 0,375 la
diferencia entre la base imponible y 53.007,20 euros anuales.
264
Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de la
base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los
cuatro ejercicios siguientes.
El Real Decreto-ley 6/2010 también modificó la normativa del Impuesto
sobre el Valor Añadido, permitiendo la aplicación del tipo impositivo reducido
del 8% para todo tipo de obras de mejora y rehabilitación de la vivienda
realizadas hasta el 31 de diciembre de 2012, además de ampliar el concepto
de rehabilitación estructural a efectos del impuesto, a través de una definición
de obras análogas y conexas a las estructurales, que permite reducir los costes
fiscales asociados a la actividad de rehabilitación.
Esta modificación permite eliminar la discriminación fiscal que hasta ese
momento sufría la actividad de rehabilitación.
conclusiones:
 La actividad de rehabilitación tiene un carácter sostenible pues no
consume suelo, consume menos energía que la construcción, menos
materiales y genera más empleo, manteniendo en óptimas condiciones
el patrimonio existente para el uso y disfrute de la población.
 Por tanto, es necesario cambiar el modelo de construcción extensiva por
otro en el que prime la rehabilitación y la regeneración del patrimonio
inmobiliario.
 La actividad de rehabilitación mejora la eficiencia energética,
contribuye al mantenimiento y generación de empleo, presenta un alto
nivel de retorno de los recursos públicos invertidos, mejora la calidad de
vida de las personas mayores y de las personas con discapacidad,
aumenta la vida útil de los inmuebles, mejora las condiciones de
habitabilidad y accesibilidad y representa un ahorro de necesidades de
nueva vivienda.
 La política de rehabilitación y regeneración urbana debe tener un
enfoque integral, teniendo en cuenta variables de tipo económico,
técnico y social.
 Resulta imprescindible la mejora de la información acerca de las ayudas
disponibles para la actividad de rehabilitación.
 Deben acometerse iniciativas que promuevan la preocupación en la
ciudadanía por el mantenimiento.
 A efectos de conseguir un conocimiento preciso de la realidad, resultaría
conveniente la confección de un inventario de edificios a partir de una
cierta antigüedad.
265
complejidad que caracteriza a esta actividad, por las limitaciones físicas
del tejido, la implicación de multitud de propietarios en situaciones muy
diversas y la necesidad de atender problemas sociales de muy diversa
índole. La referencia puede ser la ley para la solidaridad y la renovación
urbana, promulgada en el año 2000 en Francia.
 También desde el punto de vista jurídico se propone una reforma
profunda de la normativa sobre las declaraciones de ruina, con una
posible supresión de la declaración de ruina económica. Esta
declaración se basa en que si las reparaciones a efectuar en el
inmueble superan el 50% del valor del mismo es posible derribarlo, de
manera que se incentiva el incumplimiento por parte de los propietarios
de sus deberes de conservación del edificio. Esta situación se agrava si
tras el derribo es posible una edificabilidad incluso superior a la existente
con anterioridad al mismo.
266
 los alquileres. Esto suele producir el abandono de la zona por una parte
Por ejemplo, cuando resulta inviable la instalación de un ascensor en un
edificio antiguo, por no poder realizarse sobre un patio, ni sobre
elementos comunes ni en suelo público, la comunidad debe ser
beneficiaria de la expropiación del espacio privado necesario para esta
actuación.
tesorería generado por el ahorro. Esta puede ser también una alternativa
para devolver a las administraciones públicas la totalidad o parte de las
ayudas invertidas en la rehabilitación, en el caso de que se utilicen
fondos reintegrables.
públicas.
obligatoria.
correspondientes.
267
CAPÍTULO 4.
CONCLUSIONES Y
PROPUESTAS
CAPÍTULO 4. CONCLUSIONES Y PROPUESTAS
4.- CONCLUSIONES Y PROPUESTAS
A continuación se presentan las conclusiones obtenidas y las diversas
propuestas que se derivan del trabajo, ordenadas según los distintos
apartados que se han analizado.
 La intervención pública en materia de vivienda se encuentra
sobradamente justificada por razones de eficiencia, equidad y
atenuación de ciclos económicos.
modelo de ayuda de carácter más subjetivo. Este reintegro puede
articularse, por ejemplo, mediante recargos en el Impuesto sobre Bienes
Inmuebles. También debe plantearse la devolución de ayudas en caso
de transmisión de inmuebles que se hayan beneficiado de las mismas.
 La promoción pública de vivienda debe complementar a la iniciativa
privada, con especial énfasis en la atención a casos de exclusión social.
 Deben elaborarse Planes de Vivienda más flexibles, con mesas de
revisión anuales.
 Las ayudas directas, tanto a la propiedad como al alquiler, pueden
acabar trasladándose a los precios, creando por tanto tensiones
inflacionistas.
271
 Para una correcta gestión de la política de vivienda es necesario mejorar
los sistemas de información estadística. Es especialmente relevante
contar con buenas estimaciones de demanda. La planificación mejora si
se realiza utilizando una buena estimación de creación de hogares.
4.3.- ACCESO A LA VIVIENDA MEDIANTELA PROPIEDAD Y
MEDIANTE EL ALQUILER
Conclusiones:
 Importancia del fomento del alquiler para favorecer la movilidad laboral
y el incremento de la productividad del país.
 Necesidad de ir cambiando la cultura dominante favorable al acceso a
la vivienda en propiedad, transmitiendo mensajes en este sentido desde
las administraciones públicas.
 La demanda de alquiler está creciendo poco a poco y es previsible que
aumente aún más, entre otros motivos, por la flexibilización del mercado
de trabajo. En consecuencia es necesaria una política de discriminación
positiva hacia el alquiler compatible con un tratamiento favorable de la
compra, pues está demostrado que es tan racional comprar como
alquilar, de acuerdo con una serie de parámetros.
 Importancia de la problemática del Impuesto sobre el Valor Añadido en
la actividad de arrendamiento de vivienda. Dado que esta actividad se
encuentra exenta, el IVA soportado no puede deducirse, lo cual
incrementa los costes empresariales en la actividad de arrendamiento.
 La imputación de renta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas por la vivienda con independencia de quien habite en ella, junto
con la no tributación de los rendimientos derivados del alquiler, traería
consigo que una vez incorporados en la base del IRPF los rendimientos
presuntos del capital inmobiliario, todo lo que el propietario pudiera
obtener mediante el arrendamiento sería captado por éste. Así se
incrementaría el coste de oportunidad de mantener las viviendas vacías
y se incrementaría el atractivo de alquilarlas.
 Los promotores deberían estar cada vez más interesados en producir
vivienda en alquiler, pues la crisis ha demostrado que las empresas que
diversificaron y asumieron el riesgo del alquiler han sobrellevado mejor las
dificultades, al disponer de ingresos recurrentes.
272
 Necesidad de destinar una parte importante de los recursos públicos al
fomento del alquiler, dada la inestabilidad laboral creciente. Por otra
parte, las dificultades de financiación para el acceso a la vivienda en
propiedad traen consigo el incremento de demanda de vivienda en
alquiler y por tanto hacen conveniente destinar fondos públicos para
conseguir viviendas en régimen de alquiler a precio asequible.
 En una situación como la actual en la que el coste del alquiler medio es
similar al importe de la pensión media y ante un escenario futuro poco
probable de subidas de pensiones hay que articular medidas para
disminuir el coste del alquiler, siendo la profesionalización del sector una
de las posibilidades que sin duda ayudarían a la consecución de este
objetivo.
 La rentabilidad del alquiler no tiene que proceder exclusivamente de la
vía directa de la renta. Se puede obtener rentabilidad trasladando
gastos de mantenimiento al usuario o mediante bonificaciones fiscales.
 La nueva conceptuación del crédito responsable, que limitará los
porcentajes de financiación y las tasas de esfuerzo, junto con el ajuste
de rentas disponibles, va a derivar a cada vez más personas hacia el
alquiler.
 Si el mercado de alquiler es amplio y profundo y si esta opción no se
encuentra desincentivada fiscalmente, el efecto debe ser un acceso al
alquiler más barato, de manera que se puede generar ahorro disponible
para otras inversiones, por lo que la opción es racional desde el punto de
vista económico.
 Las políticas públicas deben transitar paulatinamente hacia la vivienda
social en alquiler, destinando a la misma un porcentaje creciente de los
recursos públicos previstos para la política de vivienda. No obstante, no
resulta aconsejable un cambio de tendencia demasiado brusco, pues
hay todo un subsector empresarial que trabaja en el ámbito de la
vivienda protegida para el que el cambio drástico hacia el alquiler
representaría un importante problema de adaptación.
 Es preciso aumentar el parque de viviendas propiedad de las
administraciones públicas y ofrecidas en alquiler.
 En el caso del alquiler las ayudas directas son más eficaces que las
deducciones fiscales, debido a que hay un número importante de
personas que no realizan declaración fiscal, y por tanto no llegan a
percibir dicho beneficio.
273
Propuestas:
 Como medida de impulso temporal se propone la exención en el
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los rendimientos
derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda
habitual.
 Incremento de la imputación de renta en el Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas por la propiedad de una vivienda desocupada,
como medida de estímulo a la puesta en el mercado de vivienda
destinada al alquiler.
 Deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la
adquisición de una vivienda con destino al alquiler.
 Mejora del régimen especial del Impuesto sobre Sociedades relativo a
entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, con las siguientes
medidas:
o
o
Eliminación de la incompatibilidad con otros regímenes
especiales, en especial con el de entidades de reducida
dimensión.
o
Eliminación del requisito del número mínimo de viviendas
necesario para que se pueda aplicar el régimen especial.
o
o
Reducción del plazo mínimo durante el que las viviendas deben
estar arrendadas u ofrecidas en arrendamiento.
o
Bonificación para estas sociedades en el Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de viviendas
destinadas al arrendamiento y por la adquisición de terrenos para
la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento.
o
Exención en Actos Jurídicos Documentados de las operaciones de
constitución y aumento de capital en estas sociedades.
 Deducción en el Impuesto sobre Sociedades por inversión en viviendas
con destino a alquiler.
encuentren desocupados con carácter permanente.
 Bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los inmuebles
arrendados.
 Posibilidad de decretar el alquiler forzoso en determinados casos.
274
 Puesta en práctica del llamado contrato de rehabilitación, por el que en
determinados casos la Administración puede realizar subsidiariamente
obras en un inmueble, a cambio de su uso durante un cierto período de
tiempo.
 Ampliación, tanto a nivel estatal como autonómico, de la deducción por
alquiler de vivienda habitual en sus aspectos fundamentales: porcentaje,
bases máximas y base imponible de los beneficiarios, sin restricciones de
edad. En aras a conseguir una mayor progresividad pueden también
establecerse distinciones, por ejemplo en cuanto a porcentajes de
deducción distintos, en función de los ingresos o de las circunstancias
familiares de los contribuyentes.
 Incremento de ayudas directas para arrendatarios, pues contribuyen de
manera significativa a disminuir la desigualdad. Ampliación de la edad
de los beneficiarios de las mismas y de los límites cuantitativos en
relación con sus ingresos.
 Incremento de ayudas directas para arrendadores:
o
Subvenciones para inversiones en rehabilitación, ya sea en forma
de subvención directa, subsidiación de intereses o acceso a
financiación cualificada.
o
Creación de un fondo que garantice los riesgos de impago del
alquiler.
o
Subvención de los seguros específicos que cubran otros riesgos
derivados del alquiler.
 Incremento de subvenciones directas de costes de construcción y
subsidiación de intereses para promotores de viviendas para
arrendamiento protegido.
caución.
 Subvenciones destinadas a promotores con stock de vivienda sin vender
con el objetivo de que dichas promociones se incorporen al mercado de
alquiler.
 Posibilidad de recompra de promociones.
 Mejora de las ayudas para el alquiler con opción a compra, tanto desde
el lado de la demanda como del de la oferta.
 Conversión tanto de promociones privadas previstas inicialmente para la
venta como de viviendas desocupadas en viviendas protegidas para
alquiler.
 Intervención de la administración pública y sus entidades instrumentales
de manera que pudieran alquilar a precio de mercado viviendas
precios protegidos, soportando las diferencias de precio.
275
 Creación de agencias de alquiler social, con apoyo público, que
permitiera realizar operaciones de arrendamiento a precio inferior al de
mercado.
 Potenciación de una sociedad pública específica para la promoción de
viviendas protegidas en régimen de alquiler.
 Uso de fórmulas de propiedad compartida.
régimen de concesión de obra pública. Otra fórmula puede ser la
inversión inicial por parte del promotor, con cesión posterior a la
administración pública a cambio de un alquiler. Esta administración
alquila a su vez, a precio inferior al de mercado.
 Mejora de la seguridad jurídica en los contratos de arrendamiento.
 Potenciación de sistemas alternativos de resolución extrajudicial de los
conflictos arrendaticios.
 Articulación desde las administraciones públicas de servicios de
asesoramiento, defensa jurídica…
 Establecimiento o ampliación de reservas de viviendas de alquiler.
sacar al mercado viviendas en alquiler a precio reducido. Además, el
derecho de superficie permite a la política de vivienda ser más eficaz y a
la oferta un tratamiento financiero más fácil.
 Potenciación de otras opciones intermedias, como alquiler con opción a
compra, venta del usufructo, derecho de alquiler como compra
temporal…
 Eximir a los promotores de vivienda en alquiler de la contribución con el
10% de las plusvalías o aprovechamientos.
 Medidas imaginativas para movilizar viviendas que ahora se encuentran
en los balances de las entidades financieras hacia el mercado de
alquiler: descuentos en la renta, flexibilidad en la duración de los
contratos, sustitución de avales por seguros para casos de impago,
apertura a mercados exteriores, reorientación hacia el alquiler de parte
del stock situado en zonas litorales asociado a servicios médicos y
asistenciales, etc.
 Articular legalmente la posibilidad de incorporar en el planeamiento
urbanístico un porcentaje obligatorio de vivienda destinada al alquiler,
aunque debe hacerse de manera que resulte atractivo, pues en caso
contrario podrían aparecer parcelas vacías.
 Control del cumplimiento por parte de los arrendatarios de los requisitos
necesarios para acceder al alquiler social. Este control debe
establecerse no sólo en el momento inicial, sino también posteriormente,
de manera que si se produce una mejora de la situación económica de
los beneficiarios se produzca un incremento proporcional en las rentas
de alquiler.
276
 Posibilidad de creación de un organismo de titularidad pública y gestión
privada que adquiriera, con el correspondiente descuento, parte del
stock de vivienda para destinarlo al alquiler. La financiación podría ser
con deuda pública.
Conclusiones:
 Conveniencia
de
diseñar
incentivos
fiscales
selectivos,
no
indiscriminados, pues estos últimos pueden tener efectos regresivos. Los
incentivos fiscales deben estar destinados a las personas de menores
recursos económicos.
 Necesidad de un tratamiento fiscal neutral para la compra y el alquiler.
 La eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual en
el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas cuando ésta no sea
nueva podría generar disminuciones en el precio de la vivienda.
 Mejorar los incentivos fiscales de las cuentas de ahorro-vivienda
mejoraría la propensión al ahorro previo a la adquisición de una
vivienda.
Propuestas:
cuando el valor del inmueble transmitido supere un cierto importe.
Incluso podría establecerse la aplicación de la deducción sólo para la
adquisición de vivienda protegida. Los recursos financieros generados
por esta limitación en la deducción podrán destinarse a financiar una
ampliación de la deducción por alquiler. El objetivo en cualquier caso es
que el beneficio fiscal tenga un carácter selectivo y no indiscriminado,
de manera que pueda disfrutarse sólo por las familias de niveles de renta
más bajos.
 Mantenimiento temporal de esta deducción para aquellas personas que
hubieran tenido que cambiar de residencia por motivos laborales.
 Establecimiento de deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas por las cantidades donadas a descendientes para la
adquisición de vivienda habitual.
277
especulativo.
 Ampliación del plazo temporal para conseguir la exención por
reinversión de las ganancias patrimoniales obtenidas por transmisión de
la vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
 Posibilidad de aplicación de un IVA reducido para todo el proceso de
construcción.
 Libertad de amortización en el Impuesto sobre Sociedades para
inversiones en viviendas dedicadas al arrendamiento.
 Establecimiento de un tipo impositivo reducido para la parte de la base
imponible del Impuesto sobre Sociedades generada por la actividad de
gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades.
alquiler.
 Bonificaciones adicionales en el Impuesto
las viviendas habituales, teniendo en
económicas de los sujetos pasivos y
personales, como por ejemplo la situación
lugar a una exención.
sobre Bienes Inmuebles para
cuenta las circunstancias
también las circunstancias
de jubilación, que podría dar
278
Consideración en este impuesto de las circunstancias económicas del
titular de la vivienda, de manera que si las mismas le pudieran permitir el
acceso a vivienda protegida, aun cuando por falta de oferta no hubiera
podido adquirirla, se aplicara una bonificación en el mismo.
 Exención en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de
Naturaleza Urbana en los casos de transmisión de vivienda habitual con
reinversión en otra vivienda habitual.
adquirente alguna contrapartida en cuanto al mantenimiento temporal
de dicha situación.
pública.
Conclusiones:
loan tovalue (LTV) en el muy corto plazo va a estar por debajo del 80%.
 En el pasado la relajación en la financiación tuvo como consecuencia
convertir en aparentemente solvente a una parte de la demanda que
realmente no lo era.
 Los préstamos a tipo de interés fijo traen consigo una mayor cuota del
préstamo, con un elevado coste de cancelación por amortización
anticipada, dado que si los tipos de interés suben el cliente se ve
beneficiado, pero si bajan el mercado forzará la búsqueda de mejores
alternativas. No hay que olvidar que en este tipo de préstamos el coste
de la cobertura del tipo de interés lo soporta el banco.
que en ausencia de bancos públicos y cajas de ahorro, el Instituto de
Crédito Oficial debe tener un papel protagonista en la financiación de la
vivienda protegida.
279
 El previsible proceso de concentración que se va a producir en el
sistema financiero, junto a otras circunstancias de índole económica,
social y laboral, puede generar una situación de exclusión bancaria para
algunos sectores de población, de manera que la banca pública puede
desempeñar un papel relevante ante esta tesitura.
 La moratoria hipotecaria es conveniente, siempre y cuando se observe
en el deudor una voluntad cierta de pago. No hay que olvidar que a
veces en el prestatario se produce una apariencia de insolvencia que en
la realidad no es tal.
 Resulta imprescindible mejorar la formación financiera de los usuarios.
Propuestas:
 Ampliar, flexibilizar y abaratar al máximo las posibilidades de
reestructuración de todos los préstamos hipotecarios. Por ejemplo, la
exención de tributación en Actos Jurídicos Documentados prevista en el
artículo 9 de la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de
préstamos hipotecarios, aplicable a las novaciones modificativas de
préstamos hipotecarios pactadas de común acuerdo entre acreedor y
deudor podría extenderse también a los créditos hipotecarios.
 Potenciar el mecanismo de dación en pago, aspecto éste al que se
dedicará un apartado específico de este trabajo.
 Reforma de la Ley Concursal, que actualmente en su artículo 71 presume
el perjuicio patrimonial en la constitución de garantías reales a favor de
obligaciones preexistentes o de las nuevas contraídas en sustitución de
aquéllas, dificultando por tanto notablemente las posibilidades de
refinanciación de las empresas.
 Fomento de préstamos hipotecarios con tipo de interés fijo, pues resultan
más seguros en el medio y largo plazo, aunque suponen un mayor coste
para la entidad financiera que ésta repercute en el propio tipo de interés.
Ayudas para sufragar gastos de transformación de préstamos a tipo
variable en préstamos a tipo fijo y también para suscribir seguros de
cancelación anticipada.
estabilidad.
280
prestatario.
interés sea fijo en los primeros años para pasar a variable
posteriormente, cuando el tipo de interés no tenga tanta incidencia en la
cuota.
 Potenciación del papel del ICO, intentando en la medida de lo posible
eliminar la necesidad de mediación de las entidades financieras
privadas.
 Incremento de las ayudas directas públicas a las familias. Posibilidad de
financiación pública de seguros de crédito hipotecario.
 Potenciación de financiación pública con fondos reintegrables.
bienes hipotecados (ratio loan tovalue, LTV). La realidad del mercado
muestra que los préstamos hipotecarios que tienen mayor probabilidad
de incurrir en impago son aquellos en los que este ratio supera el 80%.
que mide la relación entre deuda hipotecaria e ingresos anuales
(debttoincome, DTI) o el ratio de endeudamiento o esfuerzo, que
establece el porcentaje que representan los pagos del préstamo
hipotecario que deberá realizar una persona respecto a sus ingresos o
renta percibida, práctica ya existente en Francia y en el Reino Unido (no
poder pedir un crédito para comprar una vivienda que suponga más de
3 veces el salario anual de una persona o familia). En nuestra opinión
esta posibilidad acabaría redundando en una mejora del acceso a la
vivienda, pues haría bajar el precio de la misma. Por tanto, uno de los
objetivos de política de vivienda debería ser relativo a la fijación de un
precio máximo de la vivienda, calculado en función de los ingresos
anuales.
 Facilitar a las entidades financieras emitir títulos específicos sobre los
préstamos VPO con garantías adicionales del Estado, lo que redundaría
en tipos más estables.
 Retomar la moratoria hipotecaria para personas en situación de
desempleo.
 Con determinados requisitos, facilitar la compra por parte de una
administración pública de la vivienda, manteniendo al ex-propietario
como inquilino.
281
financieras que fomenten la asunción de riesgos excesivos. Una
retribución variable referida a un periodo de tiempo largo o recibida de
manera diferida tiene efectos menos perversos que si se refiere a
resultados a corto plazo.
 Eliminación de las llamadas cláusulas suelo en las hipotecas, que
impiden que el pago mensual de la hipoteca baje cuando bajan los
tipos de interés por debajo de cierto límite.
 Fomentar la entrada de capital privado en la financiación de las políticas
de vivienda, como en el caso de las infraestructuras. Contratos de
colaboración público-privada, por ejemplo entre fondos de inversión y
administraciones públicas.
 Facilitar las permutas de viviendas de protección pública, con
financiación pública de las compensaciones económicas a las que
hubiera lugar.
 Fomento de las operaciones de sale and lease back.
 Potenciación de la colaboración con el Banco Europeo de Inversiones,
fundamentalmente para la financiación de promotores sociales.
 Esquema de financiación similar al “logement 1%” francés. En este país
toda empresa privada de más de 19 empleados debe pagar esa cuantía
como modo de expresar la solidaridad social entre empleadores y
empleados y la sociedad. Una parte de los fondos se destina al Fondo
Nacional de ayuda a la vivienda, que los utiliza para financiar ayudas
directas a la vivienda, y otra parte se dirige a organizaciones intermedias
registradas y cámaras de comercio con el objetivo de financiar vivienda
social, operaciones de renovación urbana y proporcionar apoyo
financiero, asesoramiento y servicios a las familias.
282
Conclusiones:
 La generalización del mecanismo de la dación en pago podría generar
una serie de consecuencias:
o
o
acceso al crédito.
o
Los ratios préstamo / valor serán más bajos, en torno al 60%, las
o
Posible efecto de reducción en el precio de la vivienda ante la
o
Posible aparición de insolvencias estratégicas.
o
Deterioro de la solvencia de las entidades financieras.
solvencia económica del sistema financiero español, pues se produciría
una pérdida de confianza de los inversores en nuestro sistema financiero
y en el conjunto de la economía, lo que generaría un encarecimiento de
la financiación de las entidades financieras españolas, muy vinculada a
los mercados mayoristas de crédito.
sus objetivos.
Propuestas:
 Un mecanismo que podría servir para hacer más atractiva la
contemplación de la dación en pago en los préstamos hipotecarios
sería promover la exención en el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales para los casos en los que se produzca la entrega del
inmueble por parte del deudor a la entidad financiera. En la
actualidad hay que tributar por este impuesto en dos ocasiones,
283
cuando se produce la dación y cuando el acreedor transmite el
inmueble a su filial inmobiliaria, mientras que en la ejecución
hipotecaria sólo se tributa una vez.
alteraciones patrimoniales que se producen en las entidades
financieras como consecuencia de un proceso de dación en pago.
posteriormente ésta lo vende con plusvalía, la misma debe aplicarse
a la cancelación de la deuda pendiente.
 Otra medida incentivadora podría ser vincular la concesión de
ayudas públicas a entidades financieras a la presencia de la dación
en pago en sus préstamos hipotecarios.
 Elevación del valor mínimo de adjudicación de un inmueble por
parte de la entidad financiera hasta el 80% del valor de tasación que
sirvió de base al préstamo hipotecario.
 Fomentar el uso del procedimiento notarial de ejecución
extrajudicial, que implica pactar expresamente en la escritura de
constitución de una hipoteca la venta extrajudicial del bien
hipotecado en caso de falta de cumplimiento de la obligación
garantizada, de modo que la venta extrajudicial se realiza por medio
de notario, evitando acudir a los juzgados, lo que supone un coste
económico superior e incrementa el tiempo necesario para culminar
el proceso, dado el actual colapso del sistema judicial.
 Aumento de las cantidades inembargables.
 La vivienda familiar debe merecer un trato especial, de manera que
queden particularmente protegidas aquellas viviendas que son la
única propiedad y donde convive el núcleo familiar.
 Utilización de seguros para cubrir el riesgo, con posibilidad de ayudas
públicas para los mismos.
 Aumento de la transparencia y accesibilidad en las subastas, de
manera que pudieran incluso desarrollarse usando Internet.
 Disminución del depósito exigido a los postores para participar en las
subastas.
impagos puntuales.
 Paralización del devengo de intereses durante el desarrollo del
proceso.
 Modificación de la previsión legal de pago de los intereses antes que
del capital. Esto traería consigo la reducción de la deuda que genera
obligaciones accesorias.
284
 Mejora del procedimiento concursal para particulares. En el convenio
concursal entre deudor y acreedores podría instrumentarse la dación
en pago, de manera que sería una medida tutelada judicialmente.
 Conveniencia de trato diferenciado entre la hipoteca sobre vivienda
habitual y sobre otros inmuebles. En el caso de vivienda habitual, si el
deudor acredita que no dispone de otro domicilio o vivienda social a
la que trasladarse, el desahucio debería aplazarse durante un
periodo prudencial, de al menos dos años desde la adjudicación del
bien. No podría producirse el lanzamiento si el deudor acreditara no
tener recursos para poder disponer, bajo cualquier fórmula, de otro
inmueble adecuado a las necesidades de la unidad familiar. En este
caso, judicialmente debe acordarse la fórmula por la que el
ejecutado pueda mantener la posesión del inmueble, utilizando para
ello figuras como el arrendamiento forzoso, el arrendamiento con
opción a compra, el derecho de habitación, la venta con
arrendamiento posterior, fijando, si procede, la contraprestación entre
el adjudicatario y el deudor. Esta contraprestación tendrá en cuenta
la renta mínima de subsistencia para el deudor.
 Cuando se produce la adjudicación del inmueble y aún queda
deuda pendiente de pagar, en la práctica dicha deuda resulta en
muchas ocasiones muy difícil de cobrar. Por ello se propone que las
entidades financieras vendan esos créditos a la Administración por
precios notablemente reducidos, para que sea ésta la que valore la
conveniencia de cobrar o no.
 Fomento de los seguros de pago o de tipo de interés.
 Potenciar la independencia del Servicio de Reclamaciones del Banco
de España, con el fin de que realice una auténtica labor de
mediación entre banca y clientes.
 Posibilidad de que las administraciones públicas medien entre las
partes, incluso aportando financiación.
viviendas sociales para familias afectadas por la ejecución de
hipotecas, pactando condiciones con las entidades financieras.
285
Conclusiones:
mercado. Esto no quiere decir que deba eliminarse la participación
privada en el urbanismo, pues por el contrario, resulta necesaria la
profundización en las posibilidades de colaboración público-privada en
este ámbito.
 La nueva prórroga de las reglas de valoración del suelo va a permitir que
los activos puedan seguir valorándose como suelo urbanizable y no
como suelo rústico hasta julio de 2012, retrasando el momento del
reconocimiento de pérdidas por deterioro de dichos activos en los
balances de entidades financieras y promotores.
Parece razonable afirmar que en numerosas ocasiones es el incremento
del precio de la vivienda el que hace aumentar el precio del suelo,
dado que el precio del suelo se fija en función del valor de las viviendas
que se construirán sobre el mismo.
de los precios, aunque es cierto que ante un nivel determinado de
demanda un aumento de las restricciones a la urbanización generará un
incremento de precios.
286
Propuestas:
vendidos y cuando se pongan a disposición privada debe ser para
negocios temporales.
 La desprotección de una vivienda protegida no puede llevar aparejada
la desprotección del suelo.
su contenido, etc.
287
Conclusiones:
 La vivienda protegida es el instrumento de política de vivienda
más desarrollado en España. Su existencia sigue siendo
necesaria, aunque debe ser cada vez mayor el peso de la
vivienda protegida en alquiler.
 La tendencia de la política de vivienda en los países de
nuestro entorno se dirige cada vez en mayor medida a la
individualización de las ayudas públicas para la adquisición de
viviendas.
 Existen grandes carencias en cuanto a la generación de
información en el ámbito de la vivienda protegida, relativas a
demanda de vivienda, censos de demandantes, censos de
viviendas construidas con algún tipo de ayuda pública,
hogares beneficiarios.
 Se hace necesario reforzar los mecanismos de control público
relativos al acceso y disfrute de la vivienda protegida.
 En esta misma línea deben controlarse y restringirse las ventas
de vivienda protegida, por implicar el aprovechamiento
privado de subvenciones públicas e impedir la potenciación
de los patrimonios públicos de suelo.
 Debe replantearse el que estén en manos estatales los fondos
destinados a la financiación pública de vivienda.
Conveniencia de la descentralización de la gestión de estos
fondos.
 Dado que son muchas más las personas que cumplen los
requisitos para acceder a vivienda protegida que las viviendas
protegidas disponibles, el acceso a las mismas mediante sorteo
puede generar situaciones de desigualdad, al menos en los
municipios de menor demanda.
Propuestas:
 Establecimiento de ventajas fiscales para entidades financieras que
financien vivienda protegida. Debe tenerse en cuenta que actualmente,
con el coste de los recursos que debe soportar el sistema financiero
español, se generan pérdidas en las entidades financieras por la
financiación de la vivienda protegida.
 Reestructuración y simplificación de los distintos tipos de vivienda
protegida.
288
 Régimen jurídico de la protección pública de carácter permanente.
289
Conclusiones:
 La actividad de rehabilitación tiene un carácter sostenible pues no
consume suelo, consume menos energía que la construcción, menos
materiales y genera más empleo, manteniendo en óptimas condiciones
el patrimonio existente para el uso y disfrute de la población.
 Por tanto, es necesario cambiar el modelo de construcción extensiva por
otro en el que prime la rehabilitación y la regeneración del patrimonio
inmobiliario.
 La actividad de rehabilitación mejora la eficiencia energética,
contribuye al mantenimiento y generación de empleo, presenta un alto
nivel de retorno de los recursos públicos invertidos, mejora la calidad de
vida de las personas mayores y de las personas con discapacidad,
aumenta la vida útil de los inmuebles, mejora las condiciones de
habitabilidad y accesibilidad y representa un ahorro de necesidades de
nueva vivienda.
 La política de rehabilitación y regeneración urbana debe tener un
enfoque integral, teniendo en cuenta variables de tipo económico,
técnico y social.
 Resulta imprescindible la mejora de la información acerca de las ayudas
disponibles para la actividad de rehabilitación.
 Deben acometerse iniciativas que promuevan la preocupación en la
ciudadanía por el mantenimiento.
 A efectos de conseguir un conocimiento preciso de la realidad, resultaría
conveniente la confección de un inventario de edificios a partir de una
cierta antigüedad.
Propuestas:
290
complejidad que caracteriza a esta actividad, por las limitaciones físicas
del tejido, la implicación de multitud de propietarios en situaciones muy
diversas y la necesidad de atender problemas sociales de muy diversa
índole. La referencia puede ser la ley para la solidaridad y la renovación
urbana, promulgada en el año 2000 en Francia.
 También desde el punto de vista jurídico se propone una reforma
profunda de la normativa sobre las declaraciones de ruina, con una
posible supresión de la declaración de ruina económica. Esta
declaración se basa en que si las reparaciones a efectuar en el
inmueble superan el 50% del valor del mismo es posible derribarlo, de
manera que se incentiva el incumplimiento por parte de los propietarios
de sus deberes de conservación del edificio. Esta situación se agrava si
tras el derribo es posible una edificabilidad incluso superior a la existente
con anterioridad al mismo.
los alquileres. Esto suele producir el abandono de la zona por una parte
291
Por ejemplo, cuando resulta inviable la instalación de un ascensor en un
edificio antiguo, por no poder realizarse sobre un patio, ni sobre
elementos comunes ni en suelo público, la comunidad debe ser
beneficiaria de la expropiación del espacio privado necesario para esta
actuación.
tesorería generado por el ahorro. Esta puede ser también una alternativa
para devolver a las administraciones públicas la totalidad o parte de las
ayudas invertidas en la rehabilitación, en el caso de que se utilicen
fondos reintegrables.
públicas.
obligatoria.
correspondientes.
292
ANEXOS
ANEXOS
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299
ANEXOS
II. ÍNDICE, TABLAS, CUADROS Y GRÁFICOS
I. OBJETIVOS, METODOLOGÍA Y ESTRUCTURA ............................................................... 9
OBJETIVOS......................................................................................................................9
METODOLOGÍA ...........................................................................................................13
FASES.............................................................................................................................15
FASE 1. FASE DOCUMENTAL .......................................................................................16
1.1. Fuentes empíricas................................................................................................16
FASE 2. ANALISIS DE LA INFORMACIÓN. .................................................................. 17
2.1 Análisis de variables. ............................................................................................17
FASE 3. PREPARACION DE LA INVESTIGACIÓN CUALITATIVA. ............................... 18
3.1 Técnica de estudio...............................................................................................18
3.2. Selección de expertos. ......................................................................................19
FASE 4. REALIZACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN EVALUATIVA. .................................. 33
4.1. Trabajo con los expertos ....................................................................................33
4.2. Registro de las aportaciones de los expertos ................................................. 37
FASE 5. FASE DE RESULTADOS Y PROPUESTAS. ......................................................... 37
5.1. Sistematización de las aportaciones ................................................................ 37
5.2. Informe final..........................................................................................................38
II. RESUMEN EJECUTIVO ..................................................................................................43
OBJETIVOS, METODOLOGÍA Y ESTRUCTURA ............................................................ 43
CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN: UNA APROXIMACIÓN A LA PROBLEMÁTICA DE
LA VIVIENDA. ...............................................................................................................45
CAPÍTULO 2. EVOLUCIÓN RECIENTE DEL SECTOR Y SITUACIÓN ACTUAL ............. 46
CAPÍTULO 3. PLANTEAMIENTO Y ANÁLISIS DE PROPUESTAS ................................... 47
1.- INTRODUCCIÓN: UNA APROXIMACIÓN A LA PROBLEMÁTICA DE LA VIVIENDA
..........................................................................................................................................63
Cuadro 1. El Derecho a la vivienda en los países europeos ............................ 66
2.- EVOLUCIÓN RECIENTE DEL SECTOR Y SITUACIÓN ACTUAL .................................. 73
2.1.- EVOLUCIÓN RECIENTE........................................................................................73
301
ANEXOS
Gráfico 1. Viviendas Libres iniciadas y terminadas ............................................73
Tabla 2. Precios vivienda libre por CCAA/Provincias ........................................75
Tabla 3. Precios de Vivienda Protegida por CC.AA/Provincias .......................76
Gráfico 2. Evolución del esfuerzo para la adquisición de vivienda. ...............78
•
Factores demográficos: .....................................................................................80
Cuadro 2: Aumento de la inmigración................................................................80
Cuadro 3: Evolución del tamaño medio de los hogares en la UE-15 (19452000). .........................................................................................................................81
•
Factores financieros: ...........................................................................................81
Gráfico 3: Evolución de los tipos de interés. .......................................................82
Gráfico 4: Evolución de los tipos de interés. .......................................................82
•
Factores fiscales:..................................................................................................85
•
Factores económicos: ........................................................................................85
•
Factores legales: ..................................................................................................86
•
Factores culturales y sociales: ...........................................................................87
2.2.- SITUACIÓN ACTUAL ............................................................................................87
Gráfico 5. Stock acumulado España 2005-2010 ................................................88
Gráfico 6. Actividad en la construcción de viviendas ......................................89
Gráfico 7. Evolución del crédito hipotecario gestionado respecto diciembre
2009. ..........................................................................................................................89
Tabla 5. Número total de transacciones inmobiliarias de viviendas. ..............90
Gráfico 8. El ajuste de los precios de la vivienda...............................................91
Gráfico 9. Desglose provincial del ajuste de precio de la vivienda. ..............92
Cuadro 4. Evolución de los indicadores de esfuerzo, solvencia y
endeudamiento de acceso a la vivienda en propiedad en España según
diversas fuentes .......................................................................................................94
Gráfico10.Evolución gráfica de los nuevos indicadores...................................95
Tabla 6. Esfuerzo teórico anual de los hogares. .................................................95
Gráfico 11. Precios de la vivienda: precio real y accesible 1997-2008...........96
Tabla 7.Dudosidad del crédito inmobiliario de los hogares. ............................99
Tabla 8.Desglose de la dudosidad al crédito del sector privado residente. .99
Tabla 10.Desglose de la dudosidad del crédito para adquisición de
vivienda. .................................................................................................................100
302
ANEXOS
Tabla 11.Desglose de la dudosidad del crédito para la rehabilitación de
vivienda ..................................................................................................................101
Tabla 12.Desglose de la dudosidad del crédito a empresas para financiar
las actividades inmobiliarias................................................................................101
Tabla 13.Desglose de la dudosidad del crédito para financiar construcción
.................................................................................................................................102
Gráfico 12.Tasa de morosidad del crédito a promotores. ............................. 102
Cuadro 5. Principales variables. La situación del sector. ................................ 103
3. PLANTEAMIENTO Y ANÁLISIS DE PROPUESTAS ....................................................... 107
Cuadro 6. Prioridades de la política de vivienda en los países europeos. .. 108
3.1.- EL PAPEL A DESEMPEÑAR POR EL SECTOR PÚBLICO .................................... 109
3.2.- MODALIDADES DE ACTUACIÓN DEL SECTOR PÚBLICO .............................. 112
Tabla 14. Política de vivienda por programas (miles de euros). .................... 119
Tabla 15. Política de vivienda por programas (%). .......................................... 119
Tabla 16. Política de vivienda por capítulos (miles de euros) ........................ 120
Tabla 17. Política de vivienda por capítulos(%) ............................................... 121
Tabla 18. Transferencias de capital del programa 261N por agentes (miles
de euros) ................................................................................................................122
Tabla 19. Transferencias de capital del programa 261N por agentes (%) ... 123
Tabla 20. Beneficios fiscales asignados a la política de gasto "Acceso a la
vivienda y fomento de la edificación" (miles de euros) ................................. 125
ALQUILER ....................................................................................................................127
Gráfico 13. Distribución del régimen de tenencia de las viviendas en Europa
.................................................................................................................................129
Cuadro 9. Evolución de la importancia relativa del parque de vivienda en
propiedad y en alquiler en algunos países europeos, 1996-2007 ................. 130
Cuadro 10. Distribución porcentual del régimen de tenencia de la vivienda
en los países europeos. ........................................................................................131
Gráfico 14. Ranking de diez países europeos con mayor proporción de
vivienda de alquiler privado. ..............................................................................132
Gráfico 15. Ranking de diez países europeos con mayor proporción de
vivienda social de alquiler. ..................................................................................132
Cuadro 11. Distribución de la vivienda de alquiler en los países europeos:
social y privado. % horizontal ..............................................................................133
303
ANEXOS
Cuadro 12. Evolución de la importancia relativa de la vivienda de alquiler
(social y privado) sobre el parque total de viviendas en algunos países
europeos, 1996-2007 .............................................................................................134
Cuadro 13. Distribución del parque de viviendas según régimen de
tenencia 2008 ........................................................................................................135
Cuadro 14. La concepción de la vivienda social en los países europeos...136
Cuadro 15. El stock de vivienda social de alquiler en los países europeos .137
3.3.1.- Medidas de índole fiscal ..............................................................................142
Cuadro 16. Tratamiento de la vivienda en propiedad no alquilada en los
países de la OCDE. ...............................................................................................143
Cuadro 17. Deducciones autonómicas por arrendamiento. ........................151
3.3.2.- Ayudas directas a arrendatarios y arrendadores ....................................152
3.3.3.- Ayudas directas a promotores de viviendas en alquiler .........................155
3.3.4.- Edificación directa por el sector público de viviendas en alquiler .......157
3.3.5.- Otras reformas de índole legal ....................................................................159
Cuadro 18. Algunas instituciones del mercado del alquiler en Europa a) ..160
3.3.6.- Conclusiones y propuestas ..........................................................................163
3.4.- EL PAPEL DE LAS AYUDAS EN FORMA DE BENEFICIOS FISCALES .................167
Cuadro 19. Principales figuras impositivas que gravan vivienda ..................168
Cuadro 20. Principales impuestos netos de deducciones que gravan
vivienda. .................................................................................................................168
Cuadro 21.Principales impuestos sobre personas físicas relacionadas con la
vivienda. .................................................................................................................170
3.4.1.- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ......................................171
Tabla 23. Evolución del tratamiento de la vivienda en el IRPF español .......171
3.4.2.- Impuesto sobre el Valor Añadido ...............................................................178
3.4.3. Impuesto sobre Sociedades .........................................................................179
3.4.4.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles ...............................................................180
3.4.5.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana........................................................................................................................181
3.4.6.- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ................................................182
Tabla 24. Deducciones autonómicas por adquisición de vivienda habitual
mortis causa o intervivos en los Impuestos de Sucesiones y Donaciones. ...183
304
ANEXOS
3.4.7.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados .........................................................................................................184
Tabla 25. Tipos impositivos reducidos implantados por las distintas
Comunidades Autónomas respecto del ITP y AJD. ......................................... 185
3.4.8.- Conclusiones y propuestas .......................................................................... 186
3.5.- LA PROBLEMÁTICA DE LA FINANCIACIÓN .................................................... 189
Tabla 26. Financiación a la construcción y las actividades inmobiliarias .... 189
3.6.- DACIÓN EN PAGO ...........................................................................................196
3.7.- PROBLEMÁTICA DEL SUELO .............................................................................211
Cuadro 22. Reserva de suelo en las Comunidades Autónomas (1) ............. 223
Cuadro 22.Reserva de suelo en las Comunidades Autónomas (2) .............. 224
Cuadro 22.Reserva de suelo en las Comunidades Autónomas (3) .............. 225
3.8.- LA VIVIENDA PROTEGIDA ................................................................................232
Gráfico 16. Viviendas: proyectos visados por colegios de arquitectos. Totales
anuales (1960-2009) ..............................................................................................233
Gráfico 17. Transacciones de viviendas: libre y protegida ............................ 234
3.9.- REHABILITACIÓN ...............................................................................................251
Gráfico 18. Distribución de la actividad del sector de la construcción en Europa,
2009 ..........................................................................................................................252
Cuadro 23. Aspectos de la normativa sobre Rehabilitación contemplados
en los países de la UE-27 ......................................................................................254
Cuadro 24. Ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas países de la UE27 .............................................................................................................................256
Cuadro 25. Ayudas púbicas a la rehabilitación de viviendas concedidas
según nivel administrativo en los países de la UE-27 ....................................... 257
4.- CONCLUSIONES Y PROPUESTAS ............................................................................ 271
4.1.- PAPEL A DESEMPEÑAR POR EL SECTOR PÚBLICO ......................................... 271
4.2.- MODALIDADES DE ACTUACIÓN DEL SECTOR PÚBLICO .............................. 271
305
ANEXOS
4.3.- ACCESO A LA VIVIENDA MEDIANTELA PROPIEDAD Y MEDIANTE EL
ALQUILER ....................................................................................................................272
4.4.- EL PAPEL DE LAS AYUDAS EN FORMA DE BENEFICIOS FISCALES .................277
4.5.- LA PROBLEMÁTICA DE LA FINANCIACIÓN ....................................................279
4.6.- DACIÓN EN PAGO ...........................................................................................283
4.7.- PROBLEMÁTICA DEL SUELO .............................................................................286
4.8.- LA VIVIENDA PROTEGIDA.................................................................................288
4.9.- REHABILITACIÓN ................................................................................................290
I. BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................................295
II. ÍNDICE, TABLAS, CUADROS Y GRÁFICOS ...............................................................301
III. DOCUMENTO DE TRABAJO DEL GRUPO FOCAL ..................................................307
IV. LOS PLANES DE VIVIENDA EN ESPAÑA DURANTE LOS SIGLOS XX Y XXI ............309
V. COMPARATIVA DE LAS IMPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL EN LOS
PAÍSES DE LA UNIÓN EUROPEA....................................................................................315
VI. MEDIDAS NORMATIVAS QUE AFECTAN A LA VIVIENDA APROBADAS POR LAS
COMUNIDADES AUTÓNOMAS DE RÉGIMEN COMÚN EN MATERIA DE TRIBUTOS. 321
306
ANEXOS
III. DOCUMENTO DE TRABAJO DEL GRUPO FOCAL
307
NUEVAS PROPUESTAS
ECONÓMICO-FINANCIERAS PARA
EL SECTOR INMOBILIARIO
DOCUMENTO DE TRABAJO
SSEESSIIÓ
ÓNN FFO
OCCUUSS GGRRO
OUUPP
6 de febrero de 2012
9:30 a 19:00 H.
Sevilla.
1
INDICE
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La Universidad de Sevilla, y concretamente el Grupo de Investigación (SEJ 115) “Gestión de la
Innovación, la Calidad y el Cambio”, ha sido seleccionado por la Consejería de Obras Públicas y
Vivienda de la Junta de Andalucía para la realización de la investigación “Nuevas Propuestas
Económico-financieras para el Sector Inmobiliario”, que se encuadra en la Categoría 01
(Actividades de I+DT en centros de investigación) del Eje1 (Desarrollo de la Economía del
conocimiento) del Programa Operativo FEDER 2007-2013 para Andalucía.
La situación del sector inmobiliario justifica sobradamente el interés de la Consejería de Obras
Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía por articular nuevas líneas de actuación en política de
vivienda, en el ámbito económico y financiero, con el objetivo de favorecer la recuperación del
sector, lo cual redundará tanto en incrementar las posibilidades de acceso a la vivienda para
amplios sectores de población como en la mejora de la situación económica general.
Entendemos que tanto el análisis como la toma de decisiones relativas a política de vivienda
no pueden llevarse a cabo sólo mediante la utilización de información cuantitativa. Por ello,
dentro de las fases relevantes de la investigación destaca el análisis cualitativo basado en la
aportación de expertos, metodología conocida como grupos focales o focus group. Esta
metodología recaba información cualitativa para indagar en las actitudes y opiniones de los
Este análisis cualitativo va a desempeñar un importante papel en el desarrollo de la
investigación, puesto que se va a contar con las ideas, opiniones y propuestas de un grupo de
personas expertas que se van a intercomunicar en su tarea de exploración creativa sobre la
problemática objeto de estudio.
En la reunión de expertos será especialmente importante la existencia de discusión en sentido
positivo, entendiéndola como la función de confrontación de las concepciones y experiencias de
cada participante con las visiones y argumentaciones de los demás.
Como no podía ser menos, dada la naturaleza de la problemática que se aborda, el grupo de
expertos convocados es de carácter multidisciplinar, formando parte del mismo personas
pertenecientes a diversos ámbitos, tales como empresas del sector, tanto públicas como privadas,
instituciones financieras, Universidad, Administraciones Públicas, consumidores, urbanistas,
agentes sociales…
El presente documento de trabajo tiene como objetivo servir de base y orientación para el
desarrollo de la reunión de este grupo de expertos que tendrá lugar el próximo día 6 de febrero
de 2012 en Sevilla, y en el mismo se contiene una descripción de la evolución reciente del sector y
de la situación actual, así como una serie de reflexiones acerca de las grandes líneas de actuación
en materia económico-financiera que podrían servir como punto de partida para relanzar la
actividad en este terreno. Esas grandes líneas de actuación serán analizadas por el equipo de
expertos, que a su vez aportarán sus propias opiniones y propuestas.
3
22..-- EEVVO
OLLU
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DEELL SSEECCTTO
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22..11..-- EEVVO
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La evolución reciente del sector ha estado marcada por una época de auge inmobiliario
experimentado entre 1997 y 20071, que coincidió con el gran crecimiento del crédito inmobiliario
y con los bajos tipos de interés posteriores al ingreso de España en la Unión Económica y
Monetaria. Esta fase de auge propició la construcción de un número de viviendas muy elevado,
superior al incremento del número de hogares en nuestro país, así como un espectacular
incremento del precio de la vivienda, que en términos nominales aumentó un 202,8% entre 1996
y 20072. Entre 2002 y 2004 tuvo lugar la fase de mayor inflación, pues en cada uno de estos
ejercicios el crecimiento del precio de la vivienda en términos reales superó el 10% anual3. Este
aumento fue muy superior al experimentado por los salarios y generó un incremento muy notable
del endeudamiento de las familias españolas y del esfuerzo de las mismas necesario para acceder
a la vivienda. Una consecuencia adicional de la expansión inmobiliaria fue la transformación de
una enorme cantidad de suelo rústico. Asimismo la expansión se tradujo en una importante
contribución del sector de la construcción al crecimiento económico español.
Otra característica significativa del periodo de auge consistió en la aparición de propuestas
urbanísticas desproporcionadas, con actuaciones en las que el número de viviendas a construir
superaba incluso el número de viviendas existente previamente en el municipio en cuestión. Este
modo de actuar se fundamentaba en la confianza en la existencia de una demanda siempre
creciente e ilimitada.
La situación descrita anteriormente permite hablar de la existencia en España en esos años de
una “burbuja” inmobiliaria, uno de cuyos principales síntomas fue ese aumento anormal de los
precios, llegándose a la percepción generalizada de que el precio de la vivienda no podría bajar en
ningún caso. En realidad, buena parte del aumento de precios pudo venir dado por la existencia
de un componente puramente especulativo, derivado de las expectativas futuras de
revalorización, de manera que el valor de la vivienda como bien de inversión pasó a desempeñar
un papel muy relevante4. A partir de las expectativas optimistas de los compradores de vivienda
acerca del incremento futuro de los precios se genera un proceso de transmisión de los bajos
tipos de interés y el exceso de liquidez a la formación de la burbuja inmobiliaria. Los bajos tipos de
interés real, en ocasiones incluso negativos, y la confianza en que la inversión inmobiliaria es una
inversión siempre rentable impulsan la demanda de viviendas”5.
1
Entre 1997 y 2007 la construcción residencial creció a un ritmo medio del 7,7% anual, mientras que el PIB
creció en un 3,8%.
2
Rodríguez López, J. (2011): “La vivienda no apoya la recuperación”, El País, Suplemento Negocios, 31 de
diciembre, pág. 43. Véase también Arellano, M. y Bentolila, S. (2009): “La burbuja inmobiliaria: causas y
responsables”, incluido en “La Crisis de la Economía Española. Lecciones y propuestas”, Fedea-Sociedad
Abierta, Madrid, págs. 28-31.
3
Bernardos Domínguez, G. (2009): “Creación y destrucción de la burbuja inmobiliaria en España”, Revista
ICE, nº 850, septiembre-octubre, pág. 24.
4
Fuentes Castro, D. (2009): “Una nota sobre el exceso de oferta de viviendas y la duración del ajuste del
sector”, Boletín Económico de ICE, nº 2958, febrero.
5
García Montalvo, J. (2009): “Financiación inmobiliaria, burbuja crediticia y crisis financiera: lecciones a
partir de la recesión de 2008-09”, Papeles de Economía Española, nº 122.
4
Son muy diversas las causas que se argumentan para justificar la existencia de esta situación,
pues los factores que determinan el precio de la vivienda son múltiples6, pudiéndose distinguir
causas internas, propias de la coyuntura concreta española, y causas externas, relacionadas con la
situación económica mundial.

Factores demográficos:
 Incremento significativo de la población inmigrante7. En un primer momento el
aumento de la población inmigrante repercutió principalmente sobre el mercado del
alquiler, aunque de forma progresiva la demanda de vivienda se trasladó hacia el
mercado de propiedad, debido a la consecución de un empleo estable, el
reagrupamiento familiar y el aumento de las facilidades crediticias8.
 Aumento del grupo de edad demandante de primera vivienda.
 Incremento de la demanda residencial turística por parte de extranjeros9.
 Reducción del tamaño de los hogares, en el que ha desempeñado un papel
importante el desarrollo de nuevas formas de convivencia. Existen razones que
justifican el cambio experimentado en la composición de los hogares españoles, tales
como el mayor número de personas mayores que viven solas, dado el aumento de la
esperanza de vida, el descenso de la natalidad o el incremento de las separaciones y
divorcios. En resumen, se ha generado una situación en la que crece más el número
de hogares que la población, y además el tamaño medio de los hogares decrece.
Mientras que en 1991, según datos del Censo de Población y Vivienda, el 47% de los
hogares estaban habitados por cuatro o cinco personas, en 2001 el 67% de los
hogares tenía entre uno y tres habitantes. Igualmente, en 1991 sólo un 4% de los
hogares españoles estaban ocupados por una sola persona, mientras que en 2001
esta cifra se eleva al 20%.

Factores financieros:
 En este apartado destacan los cambios experimentados por el mercado hipotecario,
entre los que destaca la gran disminución experimentada por los tipos de interés, que
dio lugar a la existencia de tipos reales prácticamente negativos10. Este descenso tuvo
un efecto aún más significativo si tenemos en cuenta que en el caso español se venía
de una situación marcada por unos tipos de interés muy elevados. “El desarrollo del
mercado de la vivienda no hubiera podido producirse sin una respuesta en paralelo de
la financiación, facilitada por el proceso de descenso de tipos de interés derivado de
6
García Montalvo, J. (2007): “Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en España”, Papeles
de Economía Española, nº 113.
7
Martínez, D., Riestra, T., y San Martín, I. (2006) “La demanda de vivienda, factores demográficos”, Papeles
de Economía Española, núm. 109, 2006, págs. 93-97.
8
9
Ramón, A., y Taltavull, P. (2005): “Turismo y vivienda”, Economistas, nº 103, págs. 68-80.
10
Algunos estudios han puesto de manifiesto que la financiación mediante préstamos hipotecarios a largo
plazo, con tipos de interés reales muy reducidos, incluso negativos, de una parte mayoritaria del precio de
las viviendas ha generado rentabilidades en términos reales mucho más altas que las resultantes de la
financiación al contado. Véase Onrubia Fernández, J. y Rodado Ruiz, M.C. (2010): “¿Cómo ha afectado la
fiscalidad a la rentabilidad de la inversión en vivienda en España? Un análisis para el período 1996 y 2007”,
Documentos de Trabajo, Fundación de las Cajas de Ahorro, nº 506, pág. 48.
5
nuestra incorporación a la unión monetaria, pero también por el desarrollo de nuevos
productos y la flexibilidad que han mostrado las entidades”11. Resulta también
destacable que la mayor parte de los préstamos hipotecarios se han contratado con
tipos de interés variables, de manera que el riesgo asociado a posibles subidas de
estos tipos se trasladó de las entidades financieras a los prestatarios.
 También puede señalarse que en general la relajación en las exigencias por parte de
las entidades financieras para el acceso al crédito desempeñó un papel muy
importante en la gestación de esta situación12. Esta relajación venía motivada en
buena medida por una situación de gran competitividad entre bancos y cajas de
ahorros, que trajo consigo el desarrollo de actuaciones cada vez más agresivas para la
captación de clientela. Como ejemplos pueden citarse el alargamiento de los plazos
de los préstamos hipotecarios o el incremento del ratio que mide la proporción entre
el préstamo y el valor del bien hipotecado. Indudablemente, las entidades financieras,
al favorecer casi indiscriminadamente el acceso al crédito de esta demanda en auge,
han desempeñado un papel de catalizador de este proceso. Si a esto se unen las
expectativas de un gran crecimiento de la demanda, la consecuencia es que una parte
importante de los recursos productivos se concentró en el sector inmobiliario, lo que
explica la fuerte dependencia que el crecimiento económico ha tenido en estos años
respecto de este sector13. También debe destacarse la existencia de incentivos para
los ejecutivos de entidades financieras que han generado efectos no deseados.
“Cuando los directores de sucursal reciben una compensación variable en función del
volumen de hipotecas que venden y, además, se les concede amplia discrecionalidad
para tomar la decisión (solo los créditos más voluminosos pasan por el comité de
riesgos) entonces es lógico esperar una relajación de estándares y una concesión
acelerada de créditos hipotecarios”14.
 Otro aspecto relevante es el relativo a las tasaciones. Un porcentaje muy elevado de
las mismas es realizado por empresas de tasación controladas por entidades
financieras, lo que genera incentivos perversos, pues el precio de tasación en muchos
casos se establece en función de las necesidades de financiación de los demandantes
del crédito hipotecario, aumentando así la probabilidad de concesión del mismo. Esta
forma de actuar tiene consecuencias sobre el ratio valor del préstamo / precio de la
vivienda, haciéndolo disminuir, dando la apariencia de un crédito conservador.
También tiene efectos en cuanto a la percepción general de la situación del mercado,
pues al ser agregados estos valores de tasación por los organismos públicos y ser
comunicados oficialmente se produce un efecto llamada, que atrae al mercado a
nuevos inversores deseosos de ganancias relativamente fáciles15.
11
Ferraz Ricarte, R. (2006): “La financiación del boom de la vivienda”, Papeles de Economía Española, nº
109, págs. 223-224.
12
Algunos trabajos han demostrado que el aumento del precio de la vivienda en Estados Unidos estuvo
fuertemente influenciado por la disponibilidad de crédito y la relajación de las condiciones de concesión de
las hipotecas. Véase García Montalvo, J. (2009): “Los orígenes inmobiliarios de la crisis actual”, incluido en
Cabrales, A. et al. (Eds.): “La crisis de la economía española”, Capítulo 8.
13
Onrubia Fernández, J. y Rodado Ruiz, M.C. (2009): “Fiscalidad y rentabilidad real de la inversión en
vivienda: España 1996-2007”, XVI Encuentro de Economía Pública, Granada, febrero, pág. 2.
14
García Montalvo, J. (2009): “Financiación inmobiliaria, burbuja crediticia y crisis financiera: lecciones a
partir de la recesión de 2008-09”, Papeles de Economía Española, nº 122.
15
García Montalvo, J. (2009): “Los orígenes inmobiliarios de la crisis actual”, incluido en Cabrales, A. et al.
(Eds.): “La crisis de la economía española”, Capítulo 8.
6
En cualquier caso, debe recordarse que los factores financieros no afectan sólo a la demanda,
dada la gran diferencia entre precio del bien y renta disponible en el momento de la compra, sino
que también influyen en la oferta, al ser frecuente también la existencia de notables diferencias
entre el coste de producción y los fondos propios de la empresa.
En resumen, la consecuencia de todo lo anterior fue una muy notable mejora del acceso de
las familias al crédito hipotecario, incrementándose su capacidad de endeudamiento y su
disponibilidad de pago por una vivienda16, tanto para su uso residencial como para su tenencia
como bien de inversión. “Mientras en las fases recesivas o de estancamiento del ciclo inmobiliario
el precio de la vivienda se fija a partir de añadir el denominado ‘beneficio industrial’ a los costes de
construcción, en las fases expansivas el procedimiento es bastante diferente. Supongamos que las
familias se plantean como objetivo destinar un porcentaje fijo de la renta familiar a la adquisición
de una vivienda. El precio que están dispuestos a pagar por ésta se ajusta a su capacidad de pago
dadas las condiciones del mercado hipotecario (plazo de los préstamos, cantidad a pagar por
anticipado y tipo de interés). Por tanto, para una cantidad proporción fija de la renta familiar
destinada a la compra de la vivienda el precio accesible aumenta cuando se relajan las condiciones
crediticias (se reduce el tipo de interés, se aumenta el plazo de amortización, etc.). El
funcionamiento de este mecanismo requiere un sistema crediticio que proporciona la liquidez
suficiente para que toda familia que desee llegar a dicha proporción de su renta pueda hacerlo y
se reduzca significativamente el porcentaje de familias que se enfrentan a restricciones de
liquidez. El período entre 2001 y el segundo trimestre de 2007 proporcionó el contexto financiero
adecuado para este proceso”17.

Factores fiscales:
La problemática fiscal es un factor muy relevante a la hora de calcular el rendimiento neto de
cualquier inversión y así ocurre también en el caso de la inversión en vivienda residencial. En el
caso de la inversión inmobiliaria hay que distinguir las distintas figuras impositivas que aparecen
en cada momento temporal de la inversión (adquisición, mantenimiento y liquidación), haciendo
mención también de los posibles beneficios e incentivos fiscales contemplados en la legislación
aplicable en cada uno de los años de duración de la misma18.
Independientemente del necesario análisis pormenorizado de cada una de las figuras
impositivas que afectan a la vivienda, sí puede indicarse con carácter general que el tratamiento
fiscal de la adquisición de vivienda ha resultado históricamente incentivado, fundamentalmente
mediante el establecimiento de deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas. Son diversas las opiniones que sostienen que estas deducciones fiscales, así como las
disminuciones de tipos de interés, generan directamente incrementos en los precios de la
vivienda. Sin embargo, tradicionalmente el alquiler no ha sido objeto de este tratamiento
beneficioso desde el punto de vista fiscal.

Factores económicos:
Entre estos factores cabe señalar el incremento de la renta por habitante, el alto nivel de
empleo, el crecimiento económico y la rentabilidad de los activos alternativos. En este sentido,
16
17
García Montalvo, J. (2008): “El sector inmobiliario español a principios del siglo XXI: entre la demografía y
las expectativas”, Clm.economía, nº 11, pág. 67.
18
Onrubia Fernández, J. y Rodado Ruiz, M.C. (2010): “¿Cómo ha afectado la fiscalidad a la rentabilidad de la
inversión en vivienda en España? Un análisis para el período 1996 y 2007”, Documentos de Trabajo,
Fundación de las Cajas de Ahorro, nº 506, pág. 5.
7
cabe señalar que durante la época mencionada la rentabilidad de la inversión bursátil fue
moderada. Es relevante destacar la existencia de algunos factores que justificaron que numerosos
inversores percibieran la inversión en acciones como de elevado riesgo, determinando pues que
la vivienda se convirtiera en un activo refugio, tales como19:




Estallido de la burbuja especulativa de la “nueva economía”.
Atentado de las Torres Gemelas.
Irregularidades observadas en grandes corporaciones empresariales como Enron.
Conflictos bélicos internacionales.
La configuración de la vivienda como inversión con este carácter de refugio puede explicar la
existencia de una proporción excesiva de vivienda deshabitada, lo que constituye una situación
que debe paliarse si tenemos en cuentas las dificultades para el acceso a la vivienda de amplias
capas de población.

Factores legales:
Las amplias competencias urbanísticas de los ayuntamientos, unidas a sus seculares
problemas de financiación, trajeron consigo que la industria de la construcción se configurara
como una fuente muy importante en la financiación de los entes locales20. En general, hay que
mencionar la existencia en esta época de un entorno político y social favorable al crecimiento
ilimitado, que tuvo su confirmación con la Ley 6/1998 sobre régimen del suelo y valoraciones y el
Real Decreto-ley 4/2000, convertido posteriormente en la Ley 10/2003 de medidas urgentes de
liberalización en el sector Inmobiliario y transportes. El objetivo general de esta normativa
consistía básicamente en convertir todo el suelo no urbanizable común en suelo susceptible de
ser urbanizado.
Por otra parte, es necesario destacar que el aumento del precio de la vivienda en este periodo
no puede ser explicado por el aumento de los costes de construcción, que se mantuvieron
estables. Es cierto que el precio del suelo subió, aunque posiblemente dicho aumento fue más
una consecuencia que una causa del incremento del precio de la vivienda. Para García Montalvo21
“es el incremento del precio de la vivienda el que hace aumentar el precio del suelo y no viceversa.
El motivo es que el precio del suelo se fija en función del valor de las viviendas que se construirán
sobre el mismo”.

Factores culturales y sociales:
En este caso hay que destacar la clara tendencia social existente en España hacia el acceso a la
vivienda en régimen de propiedad. Igualmente cabe mencionar el deseo de una gran parte de la
población de poseer una segunda residencia. Además, durante la fase expansiva, la preocupación
de la ciudadanía por las posibles consecuencias negativas del proceso fue escasa, instalándose de
manera generalizada la percepción de las bondades del desarrollo urbanístico sin límites.
19
20
Vinuesa Angulo, J. y De la Riva Ámez, J,M. (2009): “Politica de vivienda y urbanismo”, Ciudad y Territorio.
Estudios Territoriales, XLI (161-162), pág. 509.
21
García Montalvo, J. (2004): “Políticas públicas y precio de la vivienda”, Cuadernos de información
económica, FUNCAS, nº 178, pág. 66.
8
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La situación actual del mercado de la vivienda en España se caracteriza por:

Existencia de un parque sobredimensionado, como consecuencia del prolongado periodo
(2004-2010) durante el cual las viviendas terminadas anuales superaron a las ventas de
viviendas de nueva construcción. Como consecuencia de ello, en la actualidad existe un
importante stock de viviendas sin vender. “La existencia de este stock voluminoso de
viviendas sin vender representa, obviamente, una limitación a la velocidad de
recuperación de la inversión residencial, en la medida en que una parte de la nueva
demanda no tendrá que satisfacerse mediante la construcción de nuevos inmuebles, sino
mediante la venta de los ya construidos”22.

Gran preponderancia de la propiedad como vía de acceso a la vivienda.

Escaso peso de la rehabilitación de viviendas y edificios dentro de la construcción
residencial en comparación con los demás países de Europa occidental.

Debilidad del mercado de alquiler, con pocas viviendas destinadas al mismo, lo que
genera, entre otras consecuencias, restricciones para la movilidad de los trabajadores. En
relación a este mercado también cabe mencionar que la normativa legal actualmente en
vigor puede generar inseguridad jurídica para el arrendador, con procedimientos largos y
costosos para recuperar la posesión de los inmuebles ante casos de impago por parte del
inquilino. Igualmente cabe destacar el escaso porcentaje que representa la vivienda
pública en régimen de alquiler.

Ralentización de la actividad, con una notable caída de la producción y de las ventas, y
disminución de la concesión de créditos, como consecuencia de la actual situación de
crisis económica y financiera internacional, iniciada en 2007.

Fuerte descenso de la demanda, como consecuencia de la caída del empleo y de las
restricciones crediticias. Se aprecia en este sentido un incremento de las exigencias de
garantías por parte de las entidades financieras para la concesión de créditos. También
contribuye al descenso de la demanda la disminución experimentada en el ritmo de
creación de nuevos hogares.

Disminución de los precios de la vivienda que sólo puede calificarse de moderada. De
hecho, la OCDE23 indica que los precios de la vivienda en España son los más caros de
todos los países desarrollados, si se ponen en relación los mismos con los salarios. No
obstante, los precios de la vivienda en España han descendido entre el tercer trimestre de
2008, periodo de mayor nivel de precios, hasta el tercer trimestre de 2011 en un 17,7%24.

Deterioro del empleo en el sector. Puede señalarse que desde el comienzo de la crisis se
han destruido en el mismo más de 1,1 millones de empleos, el 56% del total.
22
Maza, L.A. y Peñalosa, J.M. (2010): “La situación actual del ajuste de la inversión residencial en España”,
Boletín Económico, Banco de España, diciembre, pág. 74.
23
Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (2009): Perspectives économiques de l’OCDE,
nº 85.
24
diciembre, pág. 43.
9

Disminución de la inversión en vivienda, que en la actualidad es inferior al 4% del PIB, que
representa el valor más bajo de los últimos treinta años25. Dicha inversión en vivienda ha
disminuido entre 2007 y 2010 a un ritmo medio anual del 17,3%.

Desde el punto de vista empresarial los ceses de actividad y bajas oficiales de empresas
del grupo de actividades vinculadas a la construcción entre 2007 y agosto de 2010
representan el 41,5% del total de la economía española, alcanzando las 150.000
sociedades26.

Elevado endeudamiento de las familias y de las empresas del sector.

Difícil acceso a la vivienda para amplios sectores de la población. Según datos del Banco
de España a finales de 1997 el precio medio de la vivienda representaba 3,6 veces la renta
disponible bruta media de los hogares. En 2007 esta proporción se había elevado a 7,7
veces la referida renta. En el tercer trimestre de 2011 el precio medio de una vivienda de
90 metros cuadrados en España era de 155.600 €, importe que representa 7 salarios
medios anuales, mientras que en 2007 el precio medio de la vivienda equivalía a 9 salarios
medios anuales. Sin embargo, en 1997 esta variable tenía un valor de 4,327. Estas
dificultades se hacen especialmente llamativas en el caso de los jóvenes, más afectados
por empleos poco estables y salarios escasos. Según datos del Observatorio Joven de
Vivienda en España, dependiente del Consejo de la Juventud de España, una persona
joven en nuestro país debería reservar el 51,9% de su sueldo para hacer frente al importe
inicial de una hipoteca media.

Elevado número de viviendas desocupadas.

Desde el punto de vista fiscal la deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas por adquisición de vivienda habitual se vio notablemente restringida, aunque
recientemente el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en
materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, ha
vuelto a situar esta deducción en su situación anterior. La restricción en cuanto a volumen
de base imponible sí se aplica para que puedan ser consideradas deducibles las
cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual28. El tratamiento fiscal de las
obras de mejora o rehabilitación se ha visto favorecido por la Disposición Adicional 29ª
del Real Decreto-Ley 5/2011, que permite deducir hasta el 20% del importe de las obras
de esta naturaleza realizadas en cualquier vivienda propiedad de aquellos contribuyentes
con base imponible no superior a 71.007,20 € anuales. También ha representado una
mejora en el tratamiento fiscal de la rehabilitación la aplicación a la misma del tipo
reducido del 8% de IVA, establecida en el Real Decreto-Ley 6/2010. Por otra parte, y con
efectos exclusivamente entre 20 de agosto y 31 de diciembre de 2012, para la adquisición
de vivienda nueva se reduce la tributación en el IVA, pasando a tributar al 4% en vez del al
tipo reducido del 8%.
25
Doménech, R. (2011) : El impacto económico de la construcción y de la actividad inmobiliaria, XXX
Congreso Nacional APCE, octubre.
26
Axesor. Gabinete de Estudios Económicos (2010): La verdadera dimensión de la crisis del macrosector de
la construcción.
27
diciembre, pág. 43.
28
Pueden beneficiarse de esta deducción los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20
euros anuales.
10

Aumento significativo del número de personas con dificultades para hacer frente a sus
obligaciones hipotecarias, con el consiguiente incremento de la morosidad y de las
ejecuciones hipotecarias. Esta circunstancia ha traído consigo la entrada en los activos de
las entidades financieras de un volumen muy elevado de inmuebles procedentes de
préstamos fallidos, tanto a promotores como a consumidores finales, de manera que
estas entidades han pasado también a desempeñar la actividad de vendedores de
inmuebles. El comportamiento de la dudosidad está siendo distinto según las finalidades
de crédito, de manera que en el crédito hipotecario a los hogares para adquisición de
vivienda está siendo menor que en el crédito destinado a actividades inmobiliarias y de la
construcción. Así, en el mes de septiembre de 2011 la tasa de dudosidad del crédito
hipotecario a hogares para adquisición de vivienda se situó en el 2,63% en comparación
con el 2,58% registrado en septiembre de 2010. En lo referente al crédito a las actividades
inmobiliarias y de la construcción, continuaron sin observarse signos de estabilización en
la evolución de las tasas de dudosidad, que alcanzaron en septiembre de 2011 el
18,25%29, consecuencia tanto de un incremento de los saldos dudosos como de una
paulatina reducción del saldo vivo en el marco del proceso de desapalancamiento que
atraviesa el sector.
29
En diciembre de 2007 esta tasa era del 0,6%. Véase Rodríguez López, J. (2011): “La vivienda no apoya la
recuperación”, El País, Suplemento Negocios, 31 de diciembre, pág. 43.
11
33..-- RREEFFLLEEXXIIO
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A continuación se presentan una serie de reflexiones sobre grandes cuestiones de política de
vivienda, en materia económico-financiera, desde el punto de vista de las posibilidades de
relanzamiento de la actividad en este sector. Estas reflexiones se presentan en muchos casos en
forma de preguntas, pidiendo al equipo de expertos que las analicen y que a su vez aporten sus
propias opiniones y propuestas.
1) PAPEL A DESEMPEÑAR POR EL SECTOR PÚBLICO EN ESTE TERRENO.
La conceptuación del derecho a la vivienda digna como parte de los derechos humanos,
especialmente de los derechos de tipo económico, social y cultural, implica el trascendente papel
desempeñado por las políticas públicas en aras a conseguir la concreción real de tales derechos,
de manera que no se queden en simples declaraciones enunciativas de buenas intenciones.
Son numerosos los pronunciamientos normativos en este sentido. Sin ánimo de
exhaustividad, cabe destacar el artículo 47 de nuestra Constitución, que establece textualmente:
“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes
públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer
efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para
impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción
urbanística de los entes públicos” o el artículo 25 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, que
dispone: “Para favorecer el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada,
los poderes públicos están obligados a la promoción pública de la vivienda. La ley regulará el
acceso a la misma en condiciones de igualdad, así como las ayudas que lo faciliten”.
La intervención pública en materia de vivienda se justifica en base a distintos argumentos30:

Razones de eficiencia, dada la existencia de anomalías debidas a la presencia de
elementos monopolísticos, asimetrías de información y significativas externalidades, es
decir, se trata de un mercado que se aleja del modelo de mercado perfectamente
competitivo. En este sentido hay que indicar que el principio de eficiencia atribuye a la
política de vivienda una función reguladora del mercado y una función correctora de sus
ineficiencias, independientemente del debate a que da lugar desde distintos puntos de
vista políticos, ideológicos, sociales y económicos.
Por otra parte, el mercado de vivienda se encuentra íntimamente relacionado con el
mercado de capitales, de manera que las imperfecciones de éste repercuten
indirectamente en aquél. En este caso la intervención pública puede consistir en facilitar
el acceso al mercado de capitales para aquellas personas con dificultades, a través de
diversos mecanismos a los que se hará referencia posteriormente.

Razones de equidad, derivadas de la escasez de vivienda y su desigual distribución en
cantidad y calidad. Esto hace que facilitar el acceso a la vivienda para aquellas familias con
menores ingresos suponga una reducción de las desigualdades existentes. El principio de
30
Pérez Barrasa, T.; Rodríguez Coma, M. y Blanco Moreno, A. (2011): “Política de gasto en vivienda. España,
2010”, Papeles de Trabajo, Instituto de Estudios Fiscales, nº 1; Fernández Carbajal, A. (2004): “Veinticinco
años de política de vivienda en España (1976-2001): una visión panorámica”, Revista ICE, nº 816, julioagosto.
12
equidad, por tanto, hace que la política de vivienda se considere como una de las políticas
sociales básicas configuradoras de los diferentes modelos de Estado de Bienestar vigentes
en Europa, y además desempeñe un papel muy sobresaliente como instrumento de
redistribución de rentas.

Razones relacionadas con la atenuación de los ciclos económicos. Dado el peso muy
importante de este sector en la economía de un país, la intervención pública en el mismo
puede ser utilizada como instrumento de política anticíclica, pues la inversión en vivienda
constituye uno de los elementos más destacados de la formación bruta de capital fijo de
las economías. Además, se trata de un sector intensivo en la utilización del factor trabajo,
con una contribución directa a la generación de empleo elevada. Por otra parte, la
vivienda genera efectos muy importantes en el sistema financiero, pues el volumen de los
créditos destinados a la financiación de la misma representa un porcentaje destacado del
sistema crediticio del sector privado de las economías. Todas estas circunstancias
determinan que la participación de los poderes públicos en el mercado de la vivienda
forme parte del papel que los mismos representan como reguladores de la evolución
cíclica de la economía.
 ¿Deben separarse las medidas de intervención pública destinadas a apoyar al sector
inmobiliario desde el punto de vista económico de aquellas otras orientadas a facilitar el
acceso a vivienda digna por parte de los ciudadanos?
 ¿Cuál debe ser la tendencia en los próximos años en relación con la intervención pública en
este terreno? ¿Debe aumentarse el gasto público en materia de vivienda?
Tipología de medidas:

Medidas reguladoras, que hacen referencia a intervenciones normativas orientadas
tradicionalmente a la consecución de objetivos de índole macroeconómica, urbanística y
social.

Medidas presupuestarias, que se reflejan en los presupuestos públicos y suelen
articularse a través de planes plurianuales de vivienda. Estas medidas presupuestarias
pueden implicar gasto público directo e indirecto. Este gasto público indirecto suele
articularse mediante desgravaciones fiscales.
 ¿Las actuaciones deben tener carácter indiscriminado o resulta necesario establecer
mecanismos selectivos, teniendo en cuenta circunstancias socio-económicas?
 ¿Qué tipo de ayudas resultan más convenientes? Algunos autores defienden las bondades
de las ayudas directas, como elemento que disminuye la desigualdad, con un claro carácter
progresivo.
13
2) ¿ES NECESARIO CAMBIAR LA CULTURA TRADICIONAL QUE PRIMA EL ACCESO A LA
VIVIENDA MEDIANTE LA PROPIEDAD DE LA MISMA FRENTE A LA OPCIÓN DEL
ALQUILER?
Argumentos a favor de uno y otro régimen de acceso a la vivienda:

Propiedad:
o Cohesión y estabilidad social.
o Mejor conservación de las viviendas.
o Seguridad y estabilidad para la población.

Alquiler:
o Útil para entornos más inestables.
o Facilita la movilidad.
o Genera un nivel de endeudamiento menor.
Resulta indudable que en la actualidad existe un claro desequilibrio en el régimen de acceso a
la vivienda a favor del acceso en propiedad, con las correspondientes consecuencias en aspectos
tales como planificación urbana, la movilidad laboral, pautas de consumo, distribución de la renta,
etc.
El carácter residual del mercado de alquiler ha sido consecuencia de distintas circunstancias,
tales como una legislación proteccionista hacia los arrendatarios, que generaba escasa
rentabilidad de las fincas arrendadas, una serie de medidas de índole fiscal que propiciaban la
compra frente al alquiler, las subvenciones directas para la financiación de la entrada de una
vivienda31, las políticas públicas orientadas hacia la adquisición de viviendas de protección oficial
o desde el punto de vista público las dificultades de mantenimiento y gestión de las viviendas
públicas en régimen de alquiler, en muchas ocasiones por falta de colaboración de los usuarios.
También hay que tener en cuenta que desde la óptica financiera la inversión en vivienda de
alquiler requiere una elevada inmovilización de recursos financieros a largo plazo. A esto debe
añadirse la percepción de la inversión en vivienda para alquiler como de alto riesgo, debido a la
alta inseguridad jurídica en las relaciones entre propiedad e inquilino.
Posibles medidas para conseguir el fortalecimiento del mercado de alquiler:

Medidas de índole fiscal:
Entendemos que la política fiscal puede ser un instrumento muy poderoso al servicio de la
política de vivienda en general y de la política de vivienda en alquiler en particular.
31
Por ejemplo, la ayuda estatal directa a la entrada, contemplada en el Plan Estatal 2005-2008 para
favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda y en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 20092012.
14
Personas físicas:
 Tratamiento de los rendimientos obtenidos por el arrendador de vivienda en el
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
 Tratamiento de la imputación de renta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas por la propiedad de una vivienda desocupada.
 Posibilidad de deducciones para adquirentes de vivienda con destino al alquiler.
 Deducción para el arrendatario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Sociedades:
 Tratamiento del régimen especial relativo a entidades dedicadas al arrendamiento de
vivienda en el Impuesto sobre Sociedades.
 Posibilidad de deducción por inversión en viviendas con destino al alquiler.
 Tratamiento de los fondos de inversión inmobiliaria y de las sociedades anónimas
cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI).

Medidas que penalicen la posesión de viviendas desocupadas y que por tanto incentiven su
alquiler:
 Recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
 Posibles bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para inmuebles
arrendados.
 Alquiler forzoso.
 Expropiación temporal del usufructo de la vivienda.

Ayudas directas a arrendatarios y arrendadores:
 Renta de emancipación y ayudas similares.
 Posibles ayudas directas a arrendadores (subvenciones y otras ayudas a la rehabilitación,
ayuda en la cobertura de los riesgos del alquiler).
 Posibilidad de que viviendas desocupadas que se incorporen al mercado de alquiler
puedan ser declaradas como vivienda protegida en alquiler.

Ayudas directas a promotores de viviendas en alquiler:
 Subvenciones directas de costes de construcción.
 Préstamos cualificados.
15
 Subvenciones destinadas a promotores con stock de vivienda sin vender con el objetivo
de que dichas promociones se incorporen al mercado de alquiler.
 Ayudas al alquiler con opción a compra.

Papel de la intermediación pública en el mercado de alquiler.

Edificación directa por el sector público de viviendas en alquiler.

Fórmulas de propiedad compartida entre administraciones públicas e inquilinos.

Posibilidades de colaboración público-privada.

Otras reformas de índole legal:
 En cuanto a la normativa de arrendamientos, posibilidades de actuación sobre variables
tales como duración obligatoria de los contratos, control de rentas, exigencia de fianza.
Posibles medidas para aumentar la seguridad jurídica de los arrendadores.
 Establecimiento o ampliación de reservas de viviendas en alquiler.

Análisis de otras formas de acceso a la vivienda distintas a la propiedad y el alquiler.
3) EL PAPEL DE LAS AYUDAS EN FORMA DE BENEFICIOS FISCALES.
Mediante los beneficios fiscales se intenta promover un determinado comportamiento por
parte de los contribuyentes o subvencionar a ciertos grupos de contribuyentes o actividades.
Lógicamente, el establecimiento de estos beneficios fiscales supone un coste recaudatorio para el
Estado.
Son diversos los impuestos que gravan el acceso, tenencia y transmisión de la vivienda,
destacando entre los mismos el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Impuesto
sobre el Valor Añadido, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados…
Entendemos que no debe renunciarse al instrumento fiscal a la hora de implementar medidas
de índole económica y financiera con objeto de reactivar el sector. Nuestra reflexión se dirige
fundamentalmente a proponer, si resulta necesario, modificaciones en el diseño de estos
beneficios fiscales en aras a conseguir el objetivo deseado.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
Una de las figuras más relevantes en relación con la vivienda en el IRPF es la deducción por
adquisición. Existe una amplia tradición en España en cuanto a la existencia de deducciones
ligadas a la inversión en vivienda habitual, que representan un alto coste recaudatorio para las
16
arcas públicas. En el entorno europeo es también muy frecuente la existencia de deducciones
fiscales por adquisición de vivienda habitual.
La ley 39/2010, de Presupuestos Generales del Estado para 2011, modificó la Ley IRPF,
restringiendo notablemente la deducción por inversión en vivienda habitual, al establecer que
sólo podrían beneficiarse de la misma aquellos contribuyentes cuya base imponible fuera inferior
a 24.107, 20 euros, viéndose afectada igualmente la base máxima de la deducción.
Muy recientemente el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en
materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, ha
recuperado la deducción por inversión en vivienda habitual en sus términos anteriores a la
modificación establecida por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011.
El debate en torno a los efectos sobre la progresividad y la redistribución de estas
deducciones es intenso, habiéndose criticado el hecho de que favorecen más a los contribuyentes
con mayores niveles de renta, que se trata de una medida no neutral, pues fomenta la opción de
la propiedad frente a la del alquiler32.
¿Es conveniente la continuidad del actual sistema de deducción por adquisición de vivienda
habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? Posibilidades de reforma del
mismo: consideración de la renta y situación familiar del contribuyente, consideración de
viviendas nuevas y usadas33.
Tratamiento de las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de viviendas distintas
de la habitual.

Impuesto sobre el Valor Añadido:
Conveniencia de la continuidad de la aplicación del tipo del 4% para las entregas de edificios o

Impuesto sobre Sociedades:
Medidas para fomentar en las sociedades los procesos de inversión y financiación necesarios
para la reactivación del sector:
-
Libertad de amortización.
Exención por reinversión.
Disminución tipo impositivo para entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
Flexibilización de los requisitos para que una insolvencia dé lugar a un gasto deducible.
32
Bilbao Terol, C., García Valiñas, M.A. y Suárez Pandiello, J. (2006): “Intervenciones públicas, Haciendas
Territoriales y precios de la vivienda”, Papeles de Economía Española, nº 109.
33
López García, M.A. (1996): “Precios de la vivienda e incentivos fiscales a la vivienda en propiedad en
España”, Revista de Economía Aplicada, nº 12, vol. IV, págs. 50-65; López García, M.A. (2004): “La vivienda y
la reforma fiscal de 1998: un ejercicio de simulación”, Papeles de Trabajo, Instituto de Estudios Fiscales, nº
7, pág. 25; López García, M.A. (2006): “En torno (al diseño de) las desgravaciones por vivienda”, Papeles de
Economía Española, nº 109, págs. 182-197 y López García, M.A. (2010): “La propuesta de reforma
estructural del mercado de vivienda de FEDEA: una evaluación”, Revista de Economía Aplicada, nº 52, vol.
XVIII, págs. 157-168.
17

Impuesto sobre Bienes Inmuebles:
Posibilidad de bonificaciones para las viviendas habituales teniendo en cuenta las
circunstancias económicas de los sujetos pasivos y también las circunstancias personales de los
mismos.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones:
Posibilidad de reducciones adicionales en las transmisiones mortis-causa no sólo de la
vivienda habitual, sino de una vivienda que estuviera en régimen de alquiler, exigiendo al
adquirente alguna contrapartida en cuanto al mantenimiento temporal de dicha situación.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:
Posible exención en las transmisiones de vivienda, sean de protección pública o no, siempre
que el adquirente cumpla los requisitos económicos exigidos para acceder a una vivienda de
protección pública.
Consecuencias de la eliminación o reducción drástica del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales.
4) FINANCIACIÓN
Resulta sobradamente conocida la estrecha relación existente entre mercado de vivienda y
sistemas financieros, dado que las operaciones que se realizan en el primero generan en un
porcentaje muy elevado de casos operaciones en los segundos.
La evolución reciente del mercado de financiación de la vivienda ha estado marcado por
diversas circunstancias, tales como:

Elevado crecimiento de los precios de la vivienda, con el consiguiente deterioro de los
indicadores de accesibilidad a la misma34.

Crisis global de liquidez generada por el fenómeno de las hipotecas subprime
norteamericanas.

Crisis económica de ámbito nacional, que ha generado aumento del desempleo y por
tanto notables dificultades en muchos ciudadanos para hacer frente a las deudas
asumidas como consecuencia de la adquisición de la vivienda.

Muy elevado porcentaje de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, lo que
aumenta el riesgo de interés del mercado español.
Posibles medidas en los siguientes ámbitos:
34
Mullor Gómez, L. (2007): “Estudio sobre los diferentes indicadores de accesibilidad a la vivienda”,
Asociación Hipotecaria Española.
18
 Reestructuración de préstamos hipotecarios.
 Préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo.
 Cobertura de riesgos de tipos de interés.
 El papel del Instituto de Crédito Oficial.
 Ratio préstamo / valor (Loan to Value).
 Otros ratios, tales como el que mide la relación entre deuda hipotecaria e ingresos
anuales (debt to income, DTI) o el ratio de endeudamiento o esfuerzo, que establece el
porcentaje que representan los pagos del préstamo hipotecario que deberá realizar una
persona respecto a sus ingresos o renta percibida.
 Moratoria hipotecaria para personas en situación de desempleo.
 Relación entidades financieras / sociedades tasadoras.
 Cláusulas suelo en hipotecas.
 Efectos para las entidades financieras de los cambios regulatorios.
5) DACIÓN EN PAGO
En la actualidad puede hablarse de una situación de sobreendeudamiento hipotecario en
numerosas familias.
Esta situación se deriva del gran incremento del precio de la vivienda en los últimos años
unido a los bajos tipos de interés en los préstamos hipotecarios y a una cierta relajación de las
entidades financieras a la hora de tener en cuenta los requisitos necesarios para la concesión de
dichos préstamos. Como consecuencia se produjo un gran crecimiento del crédito bancario.
La irrupción de la crisis, con el consiguiente aumento del desempleo, ha traído consigo graves
dificultades en numerosas familias para hacer frente al pago de sus préstamos, incrementándose
exponencialmente el número de ejecuciones hipotecarias.
Como sabemos el artículo 105 de la Ley Hipotecaria establece que la hipoteca no alterará la
responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil,
para el que el deudor responde del cumplimiento de las obligaciones con todos sus bienes,
presentes y futuros.
En una situación como la actual, caracterizada por la atonía del mercado inmobiliario y la
pérdida de valor de los inmuebles, la consecuencia práctica es que en numerosas ocasiones, la
pérdida de la vivienda no es suficiente para hacer frente a la deuda asumida con la entidad
financiera, de manera que el deudor debe seguir respondiendo a dicha deuda.
Ante esta problemática puede surgir la figura de la dación en pago como mecanismo extintivo
de la hipoteca.
19
Desde un punto de vista técnico la dación en pago se puede definir como una modalidad de
extinción de una obligación que implica que, llegado el momento de cumplimento de la
obligación, el deudor ofrece al acreedor, y éste acepta de aquel, la realización de una prestación
distinta de la inicialmente pactada, de modo que, cuando el deudor la realice, la operación
efectuada se considerará perfeccionada, con los consiguientes efectos que le son propios, esto es,
la extinción de la obligación y, en consecuencia, la liberación del deudor.
El artículo 140 de la Ley Hipotecaria prevé que pueda pactarse en la escritura de constitución
de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los
bienes hipotecados, en cuyo caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por
virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no
alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Por consiguiente, en la actualidad es
una figura que aparece sólo si así se pacta entre las partes.
Consecuencias que podría generar la introducción, con carácter general, del mecanismo de
dación en pago como método extintivo de la deuda:
 Efectos sobre las tasaciones.
 Efectos sobre el riesgo.
 Efectos sobre las condiciones de acceso al crédito.
 Efectos sobre oferta, demanda y precios.
 Efectos sobre la solvencia de las entidades financieras.
 Incentivos para la adopción de la dación en pago.
6) SUELO
Resulta evidente el carácter del suelo como materia prima imprescindible para la
construcción, y por tanto su disponibilidad se encuentra en el origen de todo el proceso. En este
ámbito la intervención pública es relevante, incidiendo sobre aspectos tales como:

El régimen urbanístico del suelo.

El planeamiento urbanístico.

La valoración de los distintos tipos de suelo.

La gestión urbanística.

Problemática de la valoración del suelo. Efectos de la prórroga establecida por el Real
Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre.

Relación entre precio del suelo y de la vivienda.
20

Disponibilidad de suelo. Efectos de la consideración de todo el suelo como urbanizable
excepto el especialmente protegido.

Medidas para agilizar los procesos de formación, transformación y creación del suelo
disponible.

Efectos de la coexistencia de normativa de distintos ámbitos.

Efectos de la problemática de la financiación municipal.

El papel de las reservas de suelo. Los patrimonios públicos de suelo.
7) VIVIENDA PROTEGIDA
Reflexión acerca del futuro de la vivienda protegida.
Inconvenientes:

Fraudes para poder optar a la misma.

Desajustes en los precios de la vivienda protegida en propiedad en función de los ingresos
de los beneficiarios.

No se tienen en cuenta los cambios en la situación del adjudicatario ocurridos con
posterioridad a la adjudicación de la vivienda.

Ventas posteriores.
Estos inconvenientes han generado la existencia de propuestas relativas a la reducción
drástica e incluso supresión de la vivienda protegida en su forma de tenencia en propiedad,
destinando los recursos disponibles a la promoción de vivienda protegida en alquiler y a la
financiación de ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta35.
Necesidad de que las diversas administraciones públicas controlen que las ayudas lleguen a
los destinatarios para los cuales fueron diseñadas y también es necesaria posiblemente una
reflexión acerca de los distintos tipos de colectividades a las que deben dirigirse estas ayudas.
También hay que mencionar la existencia de una tendencia a eliminar la posibilidad de descalificar
las viviendas protegidas.
Posibilidad de establecer un registro único de demandantes.
Presencia de las administraciones públicas en las transmisiones de viviendas protegidas.
En cualquier caso sí cabe reseñar que en el entorno europeo no es frecuente el acceso a
vivienda protegida en propiedad.
35
21
8) REHABILITACIÓN
Importante papel a desempeñar en la política de vivienda por la rehabilitación y la
regeneración urbana. En general, esta actividad supone un menor consumo de recursos y un
mejor aprovechamiento del parque de viviendas existente.
Medidas para el fomento de actuaciones de rehabilitación, que pueden vincularse a la mejora
de la eficiencia energética u otros requisitos, como la mejora de la accesibilidad:



Subvenciones.
Ventajas fiscales.
Préstamos en condiciones ventajosas.
Sevilla, 30 de enero de 2012
22
ANEXOS
IV. LOS PLANES DE VIVIENDA EN ESPAÑA DURANTE LOS
SIGLOS XX Y XXI
Los programas de viviendas
en el siglo XIX
1900-1939
La intervención pública para
fomentar la construcción de
viviendas nace ligada a los
problemas sociales de final
del siglo XIX. El inicio de la
regulación cabe situarlo en
la Ley de 12 de junio de
1911 de «Casas Baratas»
desarrollada por el
Reglamento de 11 de mayo
de 1912. Como
antecedentes de dicha
norma habría que
mencionar los informes de
la Comisión de Moret de
1883 y de la Comisión de
Canalejas de 1892, así como
el Proyecto de Ley de Casas
Baratas de Posada. La
regulación sobre «Casas
Baratas» de 1911 se
modificó posteriormente
por la Ley de 10 de
diciembre de 1921 y
Reglamento de 8 de julio de
1922, así como por el
Decreto-ley de 10 de
octubre de 1924. A la
legislación de Casas Baratas
se superpuso el régimen de
«Casas Económicas»
instaurado por el Decretoley de 29 de julio de 1925.
Adicionalmente, el Decretoley de 15 de agosto de 1927
estableció un régimen
especial de casas para
funcionarios y la Ley de 7 de
julio de 1934, adoptó
nuevas medidas de fomento
para la construcción de
casas baratas, con el fin de
reducir el desempleo. En
esta misma línea
(actuaciones frente al
desempleo) se promulga la
denominada Ley Salmón de
25 de junio de 1935, que
Programa de viviendas
protegidas
1939-1954
La Ley de 19 de abril de
1939, que creó el Instituto
Nacional de la Vivienda,
puso en marcha el sistema
de viviendas protegidas
destinadas a familias de
renta inferior a un
determinado nivel. Las
ayudas de este plan,
desarrolladas por el
Reglamento de 8 de
septiembre de 1939,
consistieron en:
•
Exención del pago del
90% de la contribución
urbana durante 20
años.
•
Concesión de créditos
sin interés hasta el 40%
del presupuesto de la
construcción.
•
Primas de hasta un 20%
del presupuesto de la
construcción a las
cooperativas de
viviendas en las que los
socios realizasen
trabajos
personalmente.
Las instituciones que tenían
el derecho legal de construir
viviendas protegidas fueron:
los Municipios,
Diputaciones, Sindicatos,
otros organismos del
Movimiento, las empresas
para sus propios
trabajadores, las sociedades
benéficas de construcción,
las cajas de ahorro, los
particulares que hubiesen
de habitar su propia casa y
las cooperativas de
edificación que estos
constituyesen a tales fines.
Las viviendas construidas
con estas ayudas debían
alquilarse a un precio
Primer Plan de Vivienda
(viviendas bonificables)
1944-1954
Establecido por la Ley de 25
de noviembre de 1944 y la
legislación complementaria
que la desarrolla, pone en
marcha el sistema de
viviendas bonificables. Las
construcciones urbanas
acogidas a la Ley de 25 de
noviembre de 1944 pueden
clasificarse por la
Administración pública en
diversas categorías, de
acuerdo con las
modalidades de la
construcción y la calidad de
los materiales emplea-dos.
De acuerdo con la
clasificación administrativa,
queda determinado el tipo
de renta que el propietario
puede exigir por el
arrendamiento de sus
viviendas y que el inquilino
está obligado a pagar. Las
ayudas directas de este plan
consistieron en:
•
Otorgar préstamos por
el Instituto de Crédito
para la Reconstrucción
Nacional hasta un 60%
del presupuesto:
o Tipo de interés:
4%.
o Vencimientos a
largo plazo: 30
años (en un
momento de
inflación alta).
•
Facilidades en la
compra de materiales.
•
Libertad para la venta
por pisos de las casas
construidas.
Programa de viviendas de
renta limitada
1954-1955
La Ley de 15 de julio de 1954
pone en marcha el sistema
de viviendas de renta
limitada.
•
Grupo 1: viviendas con
preferencia en el
suministro de
materiales únicamente.
Beneficios:
o Alquiler máximo de
1.500 ptas./mes.
o Sin limitaciones en
la venta por pisos.
•
Grupo 2: viviendas con
ayudas del Estado, sus
alquileres estaban
topados por Decreto,
actualizado cada cinco
años, y precios de
venta fijados
capitalizando al 5% las
rentas anuales
autorizadas.
o Categoría 1.a:
superficie 80 a 150
m2 y coste 100%125% de módulo (*).
o Categoría 2.a:
superficie 65 a 150
m2 y coste 75%100% de módulo.
o Categoría 3.a:
superficie 50 a 80
m2 y coste menos
del 75% del módulo.
Beneficios:
a)Exenciones y
bonificaciones tributarias.
b)Anticipos sin intereses
reintegrables a largo
plazo hasta:
o El 35% del coste de
la vivienda para las
de categoría 1.
de categoría 2.
309
ANEXOS
intentaba fomentar la
construcción de viviendas
libres y protegidas.
I Plan Nacional de la
Vivienda
1956-1960
El Decreto de 1 de julio de
1955 aprueba el I Plan
Nacional de la Vivienda de
1956-1960 que preveía la
construcción de 550.000
viviendas en cinco años. Los
regímenes fueron:
i) viviendas de tipo social
(Decreto-Ley de 14 de mayo
de 1954);
ii) viviendas de renta
limitada (Ley de 15 de julio
de 1954), y
iii) las viviendas
subvencionadas (Ley de 13
de noviembre de 1957 y
Decreto de 22 de noviembre
de 1957).
Las viviendas de tipo social,
con una superficie máxima
de 50 m2 y un coste de
100.000 ptas., estaban
destinadas a los grupos de
menor renta. Las construiría
directamente el Instituto
Nacional de la Vivienda,
organismos oficiales y
entidades benéficas en la
periferia de las ciudades y
zonas industriales.
Las viviendas de renta
limitada se basaron en la
promoción directa y crédito
a empresas promotoras por
cuenta del Estado.
Las viviendas
subvencionadas tuvieron su
origen en el Plan de
Urgencia Social de Madrid
para erradicar el chabolismo
en las afueras por medio de
ciudades satélites, que se
asequible. Este tipo de
viviendas, había sido
concebido con la intención
de que sus beneficiarios
llegasen a ser propietarios,
después de cierto tiempo
pues, si bien se
contemplaba la posibilidad
de los alquileres, la opción
preferencial prevista por el
Reglamento para la
aplicación de la Ley de 19 de
abril de 1939, era la de
amortización.
II Plan Nacional de la
Vivienda
1961-1976
La Ley 84/1961, de 23 de
diciembre aprueba el II Plan
Nacional de la Vivienda de
1961-1976 que preveía la
construcción de 3.713.900
viviendas durante los
dieciséis años de su
vigencia.
En 1963, el Decreto
2131/1963, de 24 de julio,
aprobó un texto refundido y
revisado de la legislación de
viviendas de protección
oficial, el cual fue
desarrollado por el
Reglamento promulgado por
el Decreto 2114/1968, de 24
de julio.
La normativa diferenció dos
grupos de viviendas. Las de
Grupo I con una superficie
de entre 50-200 m2 estaban
destinadas a clases medias y
medias altas, apoyadas con
medidas fiscales y a la
financiación. Las de Grupo II
se dividían en cuatro
categorías (1.a , 2.a, 3.a y
subvencionadas). Estas
últimas disfrutaban de una
subvención fija a fondo
perdido de 30.000 Pts.,
préstamos, primas y
subvenciones, mientras que
las otras tres categorías lo
hacían de todas ellas
excepto de la subvención.
En 1966, el Plan fue asumido
por la Comisión de Vivienda
del II Plan de Desarrollo y
desde 1973 con el abandono
del III Plan de Desarrollo y el
de categoría 3.
c)Preferencia en el
suministro de
materiales.
d) Derecho de
expropiación forzosa de
terrenos edificables.
(*) Módulo: precio del
m2 .
La política de vivienda
hasta 1980
1976-1980
La política de vivienda se
desarrollo de acuerdo con
las directrices establecidas
por los Pactos de La
Moncloa: establecer
mecanismos que
garantizasen la financiación
de la vivienda dentro de
plazos adecuados y
aumentar la construcción de
viviendas para los sectores
más necesitados de la
población. Para ello se
desarrollan el Programa de
Viviendas Sociales (Real
Decreto 12/1976) y el
sistema de Viviendas de
Protección Oficial (VPO)
(Real Decreto-ley 31/1978,
de 31 octubre) unificando
las diversas categorías de
viviendas públicamente
protegidas, que se convirtió
en un referente importante
de toda la normativa
posterior. Con esta
normativa, se establece un
sistema de ayudas más
orientado hacia la demanda
que el vigente en las etapas
anteriores, que tenía como
objetivo básico financiar la
oferta: promoción y
construcción de viviendas.
Se introducen en esta etapa,
con la reforma fiscal iniciada
en nuestro país a partir de
1977 para implantar un
sistema impositivo
moderno, dos tipos de
deducciones fiscales: i)
deducción en la base
Plan Trienal de Vivienda
1981-1983
El Decreto 2455/1980, de 7
de noviembre, sentó las
bases de la política de
vivienda, que se concretó en
el Plan Trienal 1981-1983.
Fue objeto de medidas
adicionales a través de
diversos RRDD. Su propósito
fue tanto la construcción de
viviendas como la creación
de puestos de trabajo. Este
Plan previó la creación de
257.000 empleos y la
iniciación de 571.000
viviendas de protección
oficial, de las que las de
promoción pública se
destinarían a los colectivos
con niveles inferiores de
renta y a absorber población
de zonas de chabolas e
infraviviendas. Las medidas
se ampliaron a viviendas
rehabilitadas (Real Decreto
375/1982, de 12 febrero).
Medidas: Origen
presupuestario:
– Inversión directa en
viviendas de promoción
pública.
– Subsidiación de tipos de
interés.
– Préstamos sin intereses.
Origen financiero:
Préstamos otorgados por
Entidades Públicas y por la
banca privada. Recursos
financieros:
Los recursos financieros
previstos canaliza-dos a
través de cajas de ahorro,
bancos privados y entidades
310
ANEXOS
extendió a Barcelona,
Vizcaya y Asturias.
reforzó con la creación del
Ministerio de la Vivienda
(MV) por Decreto-Ley de 27
de febrero de 1957, que
concentró la intervención
estatal en el urbanismo y la
vivienda. El nuevo
Ministerio trató, por una
parte, de impulsar la
para resolver los problemas
sociales y, por otra, la
popularización de la
propiedad ALLI
ARANGUREN, J. C. (2005).
Plan Cuatrienal de Vivienda
1984-1987
El Plan Cuatrienal 19841987 elaborado por el
Instituto para la Promoción
Pública de la Vivienda(IPPV)
y regulado por los
RRDD3280/1983, de 14 de
diciembre y 2329/1983,
de28 de julio, sobre
rehabilitación de viviendas,
previó la construcción anual
de 170.000 viviendas de
protección oficial: 120.000
de promoción privada,
30.000 de promoción
pública y
20.000rehabilitaciones, así
como 80.000 viviendas
libres. Sus objetivos
generales consistieron
encubrir las necesidades
globales de vivienda de la
población a través de un
programa de inversión a
medio plazo y asegurar
niveles adecuados de
actividad en el sector de la
para coadyuvar a impulsar la
reactivación de la actividad
económica general.
Medidas:
Origen presupuestario:
– Inversión directa en VPO
de promoción– pública.
– Préstamos para
adquisición de VPO de–
promoción pública.
comienzo de la transición
política el II Plan Nacional de
Vivienda se paralizó. En
1977, desaparece el MV
integrándose sus funciones
en el MOPU.
Programas anuales de
vivienda
1988-1991
desarrolla mediante
programas anuales de
vivienda cuya cobertura
legal estuvo constituida por
el Real Decreto 1494/1987,
de 4 de diciembre, que fijó
la Nueva Política de
Viviendas de Protección
Oficial para el periodo 19881991, el cual no fue un plan
sino un conjunto de
programas anuales
adoptados por medio de
Órdenes Ministeriales.
El objetivo básico fue
favorecer el acceso a una
vivienda digna a las capas de
población con rentas bajas y
medias a través de
programas de actuación en
vivienda en propiedad,
adquisición para
rehabilitación, vivienda en
alquiler, rehabilitación y
adquisición y urbanización
de suelo para la promoción
de VPO.A partir de 1988, las
CCAA cobran un mayor
protagonismo en la política
de vivienda social al
vincularse las ayudas
financieras del Estado a la
aportación de subvenciones
con cargo a los
presupuestos de las CCAA.
Medidas: Origen
imponible de los intereses
de los capitales ajenos
(préstamos) invertidos en la
compra de viviendas; ii)
deducción en la cuota
íntegra del 15 por 100 de las
cantidades anuales
invertidas en la adquisición
de vivienda que constituya o
vaya a constituir residencia
habitual del contribuyente.
Para dinamizar la actividad
de la construcción se crean
en 1980 (RD 4/1980) el
Instituto para la Promoción
Pública de la Vivienda (IPPV)
y la Sociedad Estatal de
Promoción y Equipamiento
del Suelo (SEPES).
de crédito oficial supusieron
del orden de 1 billón de
pesetas (0,9 según
Fernández, A. (2004), que
entendemos son los
ejecutados).
Recursos presupuestarios:
Los PGE previeron recursos
para este plan durante los
ejercicios de 1981 a 1997
por un total de
aproximadamente 0,5
billones de pesetas.
Plan de Vivienda
Plan de Vivienda
1992-1995
Tras la Declaración del
Gobierno el Informe del
Comité de expertos de
vivienda para una nueva
política de vivienda,
realizado en1992, los RRDD
1668/1991, de 15 de
noviembre, y 1932/1991, de
20 de diciembre, regulan el
Plan de Viviendas 19921995, con el proyecto de
construir 400.000 viviendas.
Los objetivos básicos de este
plan fueron financiar la
compra y urbanización de
suelo para su posterior
edificación con destino
preferente a viviendas de
protección oficial;
igualmente, se trataba de
facilitar el acceso a una
vivienda a las familias con
niveles de renta bajos o
medios, a través de
programas de actuación en
VPO (Régimen Especial y
Régimen General), vivienda
a precio tasado y
rehabilitación.
Medidas:
interés.
– Subvenciones personales.
Origen financiero:
Préstamos cualificados
otorgados por Entidades
1996-1999
El Real Decreto 2190/1995,
de 28 de diciembre, aprobó
el Plan de Vivienda 19961999,que continuó el
anterior. Básicamente,
supone el mantenimiento
del anterior cuadro
normativo.
Medidas:
Origen presupuestario
interés.
Origen financiero:
otorgados por Entidades de
Crédito, públicas y privadas,
al amparo de los convenios
de financiación con el
MOPT, al tipo de interés
fijado anualmente por el
MEH.
Recursos financieros:
para el plan de vivienda y el
programa de suelo
supusieron del orden de 1,6
billones de pesetas
durante1996 y 1997. Este
Plan no completa su
vigencia, siendo sustituido
por un nuevo plan para el
cuatrienio 1998-2001.
Recursos Presupuestarios:
Los recursos
presupuestarios de este
plan prorrogado, con
311
ANEXOS
interés de préstamos para
VPO de promoción privada.
Origen financiero:
MEH.
previstos, canalizados a
través de cajas de ahorro,
caja postal y bancos
privados y entidades de
crédito oficial supusieron
del orden de 1,4 billones de
pesetas [1,6finalmente
realizados según BLASCO, B.
(1993),FERNÁNDEZ, A.
(2004) y MESA, L. et al
(2001)].
Los recursos
presupuestarios previstos
por la AGE para este plan
sumaban un total de
aproximadamente 0,7
billones pesetas.
presupuestario:
interés.
Origen financiero:
MEH.
canalizados a través de cajas
de ahorro, bancos privados
y entidades de crédito oficial
supusieron del orden de0,9
billones de pesetas
[FERNÁNDEZ, A.
(2004)].Recursos
Presupuestarios:
Los recursos
por la AGE para estos
programas anuales
supusieron
aproximadamente 0,035
de Crédito, públicas y
privadas, al amparo<de los
convenios de financiación
con el MOPT, al tipo de
interés fijado anualmente
por el MEH.
para el plan de vivienda y el
programa de suelo
supusieron del orden de 2,8
Los recursos
fueron de un billón de
pesetas corrientes (unos
300.000 millones de pesetas
en valor actual).
Plan de Vivienda
Plan de Vivienda
Plan Estatal
1998-2001
El Plan de Vivienda 19982001 es aprobado por el
Real Decreto 1186/1998, de
12 de junio, y modificado
por el Real Decreto
115/2001, de 9 de febrero.
Los objetivos básicos fueron
facilitar a las familias con
ingresos medios y bajos el
acceso a la primera vivienda
en propiedad; aumentar la
oferta de viviendas en
alquiler; estimular la
actividad rehabilitadora del
parque residencial
existente; propiciar la
generación de suelo
urbanizado con
repercusiones moderadas
en el precio final de nuevas
viviendas; y contribuir a
garantizar y mantener un
nivel adecuado de actividad
2002-2005
El Plan de Vivienda 20022005 es aprobado por el RD
1/2002, de 11 de enero, y
modificado por el RD
1721/2004, de 23 de julio.
Los objetivos básicos que
pretende alcanzar son de
carácter económico
(especialmente, el fomento
del empleo, corrigiendo
fallos de mercado, como lo
es la escasez de viviendas
ofrecidas en alquiler), así
como contribuir al logro de
los objetivos de una serie de
políticas estatales de
carácter social: la política de
cohesión social, facilitando
el acceso a viviendas dignas,
en alquiler o en propiedad, a
los grupos de población con
ingresos reducidos, en
sintonía con el Plan Nacional
2005-2008
Establecido por RD
801/2005, de 1 de julio, por
el que se aprueba el Plan
Estatal 2005-2008, para
favorecer el acceso de los
ciudadanos a la vivienda. Los
objetivos básicos que
pretende alcanzar son: i) el
objetivo prioritario es que la
vivienda protegida amplíe su
peso en el conjunto de los
mercados de vivienda, como
instrumento para la mejor
satisfacción de las
necesidades de los
ciudadanos que no pueden
acceder, mediante esfuerzos
razonables, a los mercados
de vivienda libre;
ii)contribuir a un mayor
equilibrio entre las formas
de tenencia, fomentando el
alquiler hacia una
algunas modificaciones, del
Plan 1992-1995.
Se estiman en 0,25 billones
de pesetas anuales.
Plan Estatal de Vivienda y
Rehabilitación
2009-2012
Establecido por RD
2066/2008, de 12 de
diciembre, por el que se
regula el Plan Estatal de
Vivienda y Rehabilitación
2009-2012.Los objetivos
básicos que pretende
alcanzar son :i) fomentar el
alquiler de viviendas: que el
alquiler sea posible para los
mismos niveles de renta que
los definidos para el acceso
a la propiedad y destinar no
menos del 40 por ciento del
total de actuaciones
relacionadas con la oferta
de vivienda protegida al
alquiler estableciendo; ii)
lograr que el esfuerzo de las
familias para acceder a una
vivienda no supere la
tercera parte de sus
ingresos; iii)facilitar que la
312
ANEXOS
y empleo en el subsector
vivienda.
Medidas:
– Subsidiación, simple o
reforzada, de los–
préstamos cualificados.
– Subvenciones.
Origen financiero:
concedidos por las
entidades de crédito
públicas y privadas en el
ámbito de los convenios
suscritos por el Ministerio
de Fomento con las mismas.
para el plan de vivienda,
conforme a lo previsto en el
RD1186/1998, se aprobaron
con un volumen máximo de
recursos a convenir con las
entidades de crédito para la
concesión de préstamos
cualificados, que se
cuantificó en16.280,52
millones de euros.
Asimismo, se aprobó el
montante de las ayudas
públicas del Estado por un
importe máximo de
2.564,49 millones, a
distribuir entre los ejercicios
1998 a 2024, año en el que
podrían aún existir
préstamos subsidiados por
el indicado Plan (préstamos
a promotores en promoción
de viviendas para
arrendamiento).
de Acción para la Inclusión
Social; políticas de
protección a la familia, en el
marco del Plan Integral de
Apoyo a la Familia20012004, a la tercera edad y a
los minusválidos; junto con
la política de fomento de la
natalidad.
Medidas:
– Subsidiación, simple o
reforzada, de los–
préstamos cualificados.
– Subvenciones.
– Otras ayudas económicas
directas destinadas a
facilitar el pago de la
entrada– ara el primer
acceso a la vivienda en–
propiedad.
Origen financiero:
concedidos por las
públicas y privadas en el
ámbito de los convenios
suscritos por el Ministerio
de Fomento con las mismas.
para el plan de vivienda
supusieron del orden de
17.192millones de euros.
Los recursos
fueron de 3.380 millones de
euros.
equiparación con la
propiedad, y promoviendo
la movilización del parque
de viviendas desocupadas
para el alquiler; iii)fomentar
actuaciones en materia de
suelo edificable destinado
preferentemente a vivienda
protegida y promover la
rehabilitación de viviendas;
iv) dirigirse específicamente
a aquellos colectivos con
mayores dificultades para
acceder a una vivienda
digna.
Medidas:
Ayudas económicas
estatales directas mediante
la aportación de recursos
presupuestarios estatales,
en forma de subsidios de
préstamos, subvenciones y
ayudas.
Origen financiero:
Préstamos convenidos:
acogidos a convenios de
colaboración entre el
Ministerio de Vivienda y las
colaboradoras del Plan
Estatal 2005-2008, para
compradores y promotores
de actuaciones protegidas.
Otras medidas:
Generación de suelo
edificable, con unos precios
máximos de repercusión
que permitan la promoción
y existencia de viviendas
protegidas de nueva
construcción.
Fijación de aranceles
notariales y registrales
reducidos para la
transmisión de las viviendas
protegidas.
para el plan de vivienda
supusieron del orden de
millones de33.000 millones
de euros.
Los recursos
fueron de 6.822 millones de
euros: 3.192 millones para
vivienda protegida se pueda
obtener tanto por nueva
promoción, como por
rehabilitación del parque
existente; iv)mantener un
régimen jurídico de la
protección pública de las
viviendas de larga duración;
v) implicar a los
ayuntamientos con la oferta
de suelos dotacionales para
la construcción de
alojamientos para colectivos
específicos y especialmente
vulnerables, el fomento de
áreas de rehabilitación y de
renovación urbana, y la
potenciación de las
actuaciones prioritarias de
urbanización desuelo con
destino a la construcción
preferente de viviendas
protegidas en alquiler;
vi)reforzar la actividad de
rehabilitación y mejora del
parque de viviendas ya
construido para contribuir a
la erradicación de la
infravivienda y el
chabolismo; vii) orientar
todas las intervenciones
tanto en la construcción de
nuevas viviendas protegidas
como en actuaciones de
rehabilitación sobre el
parque de viviendas
construido hacia la mejora
de su eficiencia energética y
de sus condiciones de
accesibilidad; viii) crear
registros públicos de
demandantes de vivienda de
protección pública,
adjudicar la vivienda
protegida con criterios de
transparencia, publicidad y
concurrencia, controlados
por la administración
pública y garantizar la
atención pormenorizada a
los ciudadanos en el acceso
a o la rehabilitación de sus
viviendas.
Medidas:
– Subsidios de préstamos
convenidos.
– Ayuda estatal directa a la
entrada (en– adelante,
313
ANEXOS
acceso a viviendas en
propiedad, 2.830 millones
para promoción del alquiler
y 800 millones dedicados a
la rehabilitación de
viviendas.
AEDE).
– Subvenciones
Origen financiero:
Préstamos convenidos
concedidos por entidades de
crédito que hayan suscrito
con el Ministerio de
Vivienda el correspondiente
convenio de colaboración y
dentro del ámbito y las
condiciones que en el
mismo se establezcan.
Compromiso de 123
entidades de crédito,
prácticamente de todo el
sistema financiero
español, para la financiación
de las actuaciones
protegidas en materia de
vivienda y suelo del Plan
Estatal 2009-2012, hasta un
volumen máximo de 34.000
millones de euros [Congreso
(2009)].
Los recursos
ascenderán a
10.188millones de euros
que se estima beneficiarán a
cerca de un millón de
familias.
Fuente: Pérez Barrasa, T.; Rodríguez Coma, M. y Blanco Moreno, A. (2011): “Política de gasto en vivienda.
España, 2010”, Papeles de Trabajo, Instituto de Estudios Fiscales, nº 1.
314
ANEXOS
V. COMPARATIVA DE LAS IMPOSICIÓN SOBRE LA
VIVIENDA HABITUAL EN LOS PAÍSES DE LA UNIÓN
EUROPEA.
315
ANEXOS
316
ANEXOS
317
ANEXOS
318
ANEXOS
319
ANEXOS
VI. MEDIDAS NORMATIVAS QUE AFECTAN A LA
VIVIENDA APROBADAS POR LAS COMUNIDADES
AUTÓNOMAS DE RÉGIMEN COMÚN EN MATERIA DE
TRIBUTOS.
CCAA DE ANDALUCÍA
MEDIDA
IMPORTE
IRPF Deducciones
Por la percepción de ayudas para adquisición o
rehabilitación de vivienda habitual que tenga la
consideración de protegida.
Por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual
que tenga la calificación de protegida
Por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual
por menores de 35 años.
Por cantidades invertidas por menores de 35 años en el
alquiler de vivienda habitual.
ISD Reducciones
Mejora de la reducción de la base imponible por la
adquisición “mortis causa” de la vivienda habitual del
causante
En adquisiciones mortis causa por adquirentes de los
Grupos I y II (o equiparados) con determinados
requisitos
En adquisiciones mortis causa por sujetos pasivos
discapacitados cuya base imponible no sea superior a
250.000 euros
Reducción por la donación de dinero a descendientes
para la adquisición de la primera vivienda habitual, con
requisitos
ITP y AJDF
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Tipo de gravamen general para las operaciones
inmobiliarias
Tipo reducido en adquisición de vivienda habitual que
tenga la consideración de protegida.
Tipo reducido en adquisición de vivienda habitual cuyo
valor no supere 130.000€ adquirida por menor de 35
años
o por discapacitado
Tipo reducido para la adquisición de viviendas para su
reventa por profesionales inmobiliarios.
OBSERVACION
ES
30 €
2% L
L
3% L
L
15%
L
99,99%
Cantidad Variable L
hasta que BL= 0
Cantidad
Variable hasta que
BL= 0
99%
L
7%
3.5%
3.5%
2%
321
ANEXOS
Bonificación.
Actos Jurídicos Documentados
Tipo de gravamen general para los documentos
notariales
Tipo reducido para vivienda habitual que tenga la
consideración de protegida
Tipo reducido para vivienda habitual cuyo valor no
supere
130.000 € adquirida por menor de 35 años o por
discapacitado
Tipo incrementado aplicable a las escrituras notariales
que
formalicen transmisiones de inmuebles en las que se
realiza la renuncia a la exención en el Impuesto sobre el
Valor Añadido.
Deducción en la cuota en documentos notariales por
adquisición de vivienda habitual y constitución de
préstamos hipotecarios para ello, siempre que sean
beneficiarios de ayudas económicas, menores de 35
años
o discapacitados
1%
0,3%
0,3%
2%
100%
CCAA DE ARAGÓN
MEDIDA
IRPF Deducciones
Por adquisición de vivienda habitual por víctimas del
terrorismo
ISD Reducciones
Adquisiciones “mortis causa” por hijos, cónyuges y nietos
(en el caso de premoriencia del progenitor hijo del
causante)
Adquisiciones “mortis causa” por personas con minusvalía.
Adquisiciones “mortis causa” de la vivienda habitual.
IMPORTE
OBSERVACIONES
3%
L
100%
L
100%
97% (2.009)
98% (2.010)
99% (2.011)
100€
L
Por donaciones de dinero al cónyuge e hijos del donante.
ITP y AJDF
Tipo gravamen general para las operaciones inmobiliarias.
Tipo reducido para adquisiciones de viviendas habituales
7%
por familias numerosas. 3% L
Tipo reducido para transmisiones de viviendas a
2%
empresasinmobiliarias
Tipo reducido en los supuestos de no renuncia a la
3%
exención del art. 20.2 de LIVA.
Bonificación cesión de derechos en viviendas en
100%
L
322
ANEXOS
construcción
Bonificación en los arrendamientos de vivienda (renta
anual<=9000 €).
Tipo gravamen general aplicable a documentos notariales
Tipo incrementado aplicable a las escrituras notariales que
formalicen transmisiones de inmuebles en las que se
realiza la renuncia a la exención en el IVA.
Tipo reducido para escrituras que documenten
adquisiciones de viviendas habituales por familias
numerosas.
Tipo reducido para operaciones relacionadas con
actuaciones protegidas de rehabilitación.
Bonificación de la cuota en determinadas operaciones de
modificación de préstamos hipotecarios
90%
L
1%
1,5%
0,3%
0,5%
100%
CCAA ASTURIAS
MEDIDA
IMPORTE
IRPF Deducciones
Por adquisición o adecuación de vivienda habitual para
contribuyente discapacitados
Por adquisición o adecuación de vivienda habitual para
contribuyentes con los que convivan cónyuges, ascendientes
o descendientes discapacitados
Por inversión en vivienda habitual que tenga la
consideración de protegida.
Por arrendamiento de vivienda habitual
ISD Reducciones
Mejora de las reducciones de la base imponible mediante la
extensión del concepto de familia con las equiparaciones
correspondientes que afecta también se entiende para la
aplicación de los coeficientes multiplicadores.
Reducción en adquisiciones de vivienda habitual que
constituya la residencia habitual del adquirente
Bonificaciones “mortis causa”
Para sujetos pasivos del Grupo II con BI =< 150.000 euros
y para discapacitados (en ambos caso si PP< 402.678,11).
ITP y AJDF
Tipo de gravamen general para operaciones inmobiliarias
Tipo reducido para viviendas habituales que sean de
Protección Pública
exención del art. 20.2 de LIVA
Tipo reducido para segundas o ulteriores transmisiones
deviviendas a inmobiliarias, destinadas a arrendamiento
devivienda habitual, con requisito
OBSERVACIONES
3
3
L
112€
L
10% ó 15%
L
Del 95 al
99% (según L
valor)
100%
L
7%
3%
2%
3%
323
ANEXOS
Tipo de gravamen general para los documentos notariales.
Tipo reducido para adquisición de viviendas habituales que
sean de Protección Pública o préstamos hipotecarios
sobreellas, por beneficiarios de ayudas económicas.
Tipo reducido para segundas o ulteriores transmisiones
deviviendas a inmobiliarias, destinadas a arrendamiento
devivienda habitual, con requisitos.
queformalicen transmisiones de inmuebles en las que se
Tipo reducido aplicable a las escrituras notariales en las
que se formalice la declaración de obra nueva o la
divisiónhorizontal de edificios destinados a vivienda en
alquilerpara vivienda habitual.
1%
0,3%
1,5%
0,3%
CC.AA. BALEARES
MEDIDA
IMPORTE
IRPF
Tramo autonómico de la deducción por inversión en vivienda habitual
Con carácter general.
4,95%
Obras de adecuación de la vivienda habitual por
9,9%
discapacitados.
Deducciones
Por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual por
6,5%
jóvenes menores de 36 años.
Por arrendamiento de vivienda habitual por < 36 años,
15%
discapacitados o familias numerosas.
Por gastos de adquisición de determinados libros de texto.
100%
Por las cuotas satisfechas en concepto de ITP por
50%
adquisición de vivienda habitual (con requisitos).
Por las cuotas satisfechas en concepto de AJD por
50%
adquisición de vivienda habitual (con requisitos).
Por las cuotas satisfechas en concepto de ITP y AJD por
75%
adquisición de vivienda habitual protegida (con requisitos).
ISD Reducciones “mortis causa”
Según
Reducciones por parentesco.
grupo
Entre 48.000
Reducción por minusvalía.
y 300.00 €
Reducción en adquisiciones de la vivienda habitual del
causante siempre que el causahabiente sea cónyuge,
100%
ascendientes, descendientes y colaterales mayores de 65
años que hayan convivido con el causante.
Reducción para Bienes del Patrimonio histórico o cultural.
95% ó 99%
Bonificación en adquisiciones por sujetos pasivos Grupo I.
99%
Deducción en adquisiciones sujetos pasivos Grupos I y II.
1% de la BI
OBSERVACIONES
L
L
L
L
L
L
L
L
l
324
ANEXOS
Reducciones “inter vivos”
Reducción para Bienes del Patrimonio histórico o cultural.
Reducción en donaciones dinerarias a descendientes
menores de 36 años para la adquisición de su primera
vivienda habitual.
Reducción en donaciones a descendientes, < de 36 años
odiscapacitados, de inmuebles que constituyan su primera
vivienda habitual.
Reducción en donaciones que constituyan aportaciones
apatrimonios protegidos de titularidad de personas
condiscapacidad.
ITP y AJDF
Tipo de gravamen general para operaciones inmobiliarias.
Tipo reducido para viviendas de protección oficial.
Tipo reducido en los supuestos de no renuncia a la exención
del art. 20.2 de LIVA.
Tipo reducido en los supuestos de adquisición de viviendas
para su reventa por profesionales inmobiliarios.
Tipo reducido en adquisición de vivienda habitual por
menores de 36 años, discapacitados o familias numerosas.
Tipo de gravamen general.
Tipo reducido para documentos que formalicen la
adquisición de vivienda habitual por menores de 36
años,discapacitados o familias numerosas.
Tipo reducido para documentos que formalicen
determinadas operaciones relacionadas con viviendas
protegidas.
95% ó 99%
57%
L
57%
L
99%
7%
1%
3%
3%
3%
L
1%
0,5%
L
1,5%
0,5%
CCAA DE CANARIAS
MEDIDA
IMPORTE
OBSERVACIONES
IRPF Deducciones
Por cantidades destinadas por sus titulares a
restauración,rehabilitación o reparación de inmuebles
10%
inscritos en el RCde BIC o afectados por la declaración de
BIC.
Por traslado de residencia de una isla a otra del
300%
archipiélago, por motivos de trabajo.
Por cantidades donadas a descendientes para la
1%, 2% ó 3%
adquisición de su primera vivienda habitual.
L
L
L
325
ANEXOS
Por inversión en vivienda habitual.
1,75%
Por la variación del euribor en los préstamos
Inc. Euríbor
hipotecariospara la adquisición de la vivienda habitual.
Por alquiler de vivienda habitual.
15%
L
L
L
Reducciones por parentesco.
Reducción para discapacitados. Reg. Gral: >= 65 %.
Según
grupo
72.000€
400.000€
99%
causante por descendientes menores de edad.
Reducciones “intervivos”
Donaciones a descendientes menores de 35 años de
85%, 90% ó
cantidades para la adquisición de primera vivienda
95%
habitual.
Bonificaciones
Inter vivos: vivienda habitual transmitida a un
100%
descendientediscapacitado>= 65%.
Inter vivos: sujetos pasivos grupos I y II por adquisiciones
99,99%
formalizadas en documento público, con excepciones.
ITP y AJDF
Tipo reducido en adquisición de vivienda habitual por
familias numerosas, por menores de 35 años y por
discapacitados.
Tipo reducido en adquisición de vivienda habitual que
tenga la consideración de vivienda protegida.
Tipo reducido en escrituras que documenten la
adquisiciónde vivienda habitual o préstamos hipotecarios
pordiscapacitados, por familias numerosas, por menores de
35años o que sea vivienda de protección oficial
L
L
6,5%
4%
4%
0,75%
0,40%
CCAA DE CANTABRIA
MEDIDA
IMPORTE
OBSERVACIONES
IRPF Deducciones
Por adquisición o rehabilitación de segunda vivienda en
10%
determinados municipios.
Por alquiler de vivienda habitual de menores de 35 años
10%
omayores de 65 (excepto discapacitados de mas 65%).
L
L
326
ANEXOS
Reducciones en función del grado de parentesco (con
equiparación entre cónyuges y parejas de hecho).
Reducción para adquirentes discapacitados.
causante.
Reducción en adquisiciones de Bienes del Patrimonio
Histórico o Cultural.
Reducción en los supuestos en los que unos mismos
bienes hayan sido objeto de dos o más transmisiones en
un periodo máximo de 10 años.
Reducción en adquisiciones de Bienes del Patrimonio
Histórico o Cultural.
ITP y AJDF
por: familias numerosas, discapacitados, menores de 30
años o cuando se trate de viviendas de Protección Pública.
Tipo reducido para adquisiciones de viviendas habituales por
discapacitados con minusvalía => 65%.
Tipo reducido en los supuestos de no renuncia a la exención
del art. 20.2 de LIVA.
Tipo de gravamen incrementado a inmuebles o plazas de
garaje por el tramo que supere 300.000€.
Bonificaciones
Bonificación al arrendamiento de vivienda habitual por
familias numerosas y discapacitados.
Tipo de gravamen general para documentos notariales.
Según
grupo
50.000 ó
200.000€
L
98%
98%
95%
95%
7%
5%
4%
4%
8%
99%
1%
Tipo de gravamen general para matrices y las copias de 0,30€/pliego
0,015€/folio
escrituras y actas notariales, así como los testimonios.
Tipo reducido para escrituras que docum. adquisiciones
deviviendas
habituales
por:
familias
numerosas,
discapacitados, menores de 30 años o VPP o en
0,3%
municipios con despoblación o de alta dispersión de la
población.
Tipo reducido escrituras que documenten adquisiciones
0,15%
deviviendas habituales por discapacitados => 65%.
Tipo impositivo incrementado aplicable a las escrituras
notariales que formalicen transmisiones de inmuebles en
1,5%
las que se realiza la renuncia a la exención en el IVA.
327
ANEXOS
CCAA DE CASTILLA LA MANCHA
MEDIDA
IRPF Deducciones
Por inversión en vivienda habitual.
ISD Reducciones
Adquisiciones por sujetos pasivos del grupo I y II.
Adquisiciones por discapacitados >= 65%.
Aportaciones al patrimonio protegido de las personas
condiscapacidad regulado en la Ley 41/2003.
Equiparación de los miembros de uniones de hecho a los
cónyuges y de las personas objeto de un acogimiento
familiar permanente o preadoptivo a los adoptados, a
efectos de beneficios fiscales en el Impuesto.
ITP y AJDF
Tipo de gravamen general en operaciones inmobiliarias y
en concesiones administrativas sobre inmuebles.
Tipo de gravamen en adquisiciones de primera vivienda
habitual cuyo valor real no exceda de 180.000 euros.
Tipo de gravamen en la opción de compra en contratos
dearrendamiento para vivienda habitual protegida, en
jóvenes< 36 años.
Tipo de gravamen para escrituras y actas que
documentenadquisiciones o préstamos hipotecarios
sobre la primeravivienda habitual siempre que su valor
real no exceda de180.000 euros.
Tipo de gravamen para escrituras y actas que
documentenla opción de compra en contratos de
arrendamiento dejóvenes para vivienda habitual
calificada de protecciónpública.
IMPORTE
OBSERVACIONES
1%
L
95%
95%
95%
7%
6%
6%
7%
0,5%
0,5%
CCAA DE CASTILLA Y LEÓN
MEDIDA
IMPORTE
IRPF Deducciones
Por inversión en primera vivienda habitual en núcleos
rurales por menores de 36 años.
Por alquiler de vivienda habitual por menores de 36 años.
Por cantidades donadas a determinadas instituciones
parala rehabilitación o conservación del Patrimonio
Histórico Artístico de Castilla y León.
Por cantidades invertidas por sus titulares en
recuperacióndel Patrimonio Histórico Artístico y Natural
de Castilla yLeón.
OBSERVACIONES
5%
15% ó 20%
L
15%
L
15%
328
ANEXOS
Mejora en las reducciones en adquisiciones por sujetos
pasivos de los Grupos I y II.
Adquisiciones por personas con minusvalía.
cónyuges a efectos de beneficios fiscales en
adquisiciones“mortis causa”.
Adquisiciones de bienes muebles del Patrimonio
HistóricoArtístico siempre que sean cedidos para su
exposición, condeterminados requisitos.
Bonificaciones
Bonificación en adquisiciones por Grupo I y II.
Donaciones realizadas al patrimonio especialmente
protegido de discapacitados.
cónyuges a efectos de beneficios fiscales.
Bonificación en adquisiciones por cónyuge, descendiente
o adoptado.
ITP y AJDF
Tipo de gravamen general para operaciones
inmobiliarias.
por: familias numerosas, discapacitados, menores de 36
años (primera) o cuando se trate de vivienda de
ProtecciónPública (primera).
Tipo reducido para adquisiciones de primera vivienda
habitual en determinados municipios por menores de 36
años
Tipo reducido para escrituras y actas notariales que
documenten adquisiciones de viviendas habituales (así
como constitución de préstamos hipotecarios) por:
familiasnumerosas, discapacitados, menores de 36 años
(primera)o cuando se trate de viviendas de Protección
Pública.
Tipo reducido para escrituras y actas notariales que
documenten adquisiciones de primera vivienda habitual
endeterminados municipios por menores de 36 años.
Tipo reducido para documentos notariales que
formalicenla constitución de préstamos hipotecarios para
laadquisición de la primera vivienda habitual por
menores de36 años.
60.000€
L
125.00€
ó225.00€
L
99%
99%
100%
100%
99%
7%
4%
L
0,01%
L
1%
0,3%
0,01%
L
0,01%
L
329
ANEXOS
Tipo incrementado para escrituras y actas notariales que
documenten trasmisiones inmobiliarias en las que se 1,5%
hayarenunciado a la exención en el IVA.
Bonificaciones
Las primeras copias de escrituras que documenten la
modificación del método o sistema de amortización y
100%
cualesquiera otras condiciones financieras de los
préstamos hipotecarios en vivienda habitual.
Las primeras copias de escrituras que documenten la
alteración del plazo, o la modificación de las condiciones
del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el
100%
método o sistema de amortización y de cualesquiera
otrascondiciones financieras de los créditos hipotecarios
envivienda habitual.
CCAA DE CATALUÑA
MEDIDAS
IRPF Deducciones
Tramo autonómico de la deducción estatal por inversión
envivienda habitual.
Con carácter general.
Contribuyentes de 32 o menos años.
Desempleados, discapacitados y unidades familiares con
almenos un hijo.
Supuestos de obras de adecuación de vivienda para
discapacitados.
Por rehabilitación de la vivienda habitual.
Compensación fiscal por la deducción por inversión en la
vivienda habitual.
Por alquiler de vivienda habitual de menores de 32,
parados, discapacitados, viudos.
ISD Reducciones “nortis causa”
Por grado de parentesco.
Para discapacitados
IMPORTE
OBSERVACIONES
3,45%
6,45%
L
L
6,45%
L
8,6%
L
1,5%
L
10%
L
Ver cuadro
245.000 ó
570.000€
95%
95%
En adquisición de vivienda habitual.
En adquisición de Bienes del Patrimonio Histórico.
Por la donación a descendientes menores de 33 años de
laprimera vivienda habitual o de cantidades para su
95%
adquisición.
ITP y AJDF
Con carácter general: modificación del plazo de
1 mes
presentación.
Tipo de gravamen general en operaciones inmobiliarias.
7%
L
L
330
ANEXOS
Tipo reducido para adquisiciones de vivienda habitual
5%
porjóvenes =< 32 años.
Tipo reducido para adquisiciones de vivienda habitual
porfamilias numerosas.
Tipo reducido adquisiciones vivienda habitual por
discapacitados.
Bonificación en los supuestos de transmisión de
viviendasa empresas inmobiliarias.
notariales.
Tipo impositivo reducido para documentos notariales
queformalicen la adquisición o la constitución de un
préstamohipotecario sobre viviendas declaradas
protegidas.
Tipo impositivo incrementado aplicable a documentos
queformalicen transmisiones de inmuebles en los que se
Tipo reducido para documentos que formalicen
constitucióno modificación de préstamos hipotecarios a
contribuyentesde =< 32 años para adquisición de
vivienda habitual.
L
5%
L
5%
L
70%
1%
0,1%
1,5%
0,5%
CCAA DE EXTREMADURA
MEDIDA
IRPF Deducciones
Por adquisición de vivienda habitual nueva de protección
pública para menores de 35 años y para víctimas del
terrorismo.
Por donaciones de bienes del Patrimonio Histórico y
Cultural extremeño a la Comunidad Autónoma.
Por cantidades invertidas por sus titulares en la
conservación, reparación, restauración, difusión y
exposición de bienes del Patrimonio Histórico y Cultural
extremeño
Por alquiler de vivienda habitual. De menores de 35 o
discapacitados
ISD
Reducciones “mortis causa”
IMPORTE
OBSERVACIONES
3%
L
10%
L
5%
L
10%
L
18.000 € +
6.000€
De 60.000 €
Para discapacitados.
a 180.000 €
Con carácter general: Por adquisición de vivienda Del 95 al
habitualdel causante.
100%
Si es vivienda protección pública situada en Extremadura. 100%
En el ISD Equiparación de las parejas de hecho a los
Por parentesco para sujetos pasivos del Grupo I.
331
ANEXOS
matrimonios.
Por la donación a descendientes de cantidades
destinadasa la adquisición de la primera vivienda
habitual.
Por la donación de vivienda habitual a descendientes.
ITP y AJDF
inmobiliarias.
Tipo reducido para viviendas de protección oficial con
precio máximo legal.
Tipo reducido para viviendas habituales cuyo valor no
supere 122.606,47 €.
exención del art. 20.2 del IVA.
Bonificación para viviendas habituales cuyo valor no
supere 122.606,47 € y tributen al 6%, siempre que el
sujetopasivo sea menor 35 años, familia numerosa o
discapacitado.
notariales.
Tipo reducido para documentos notariales de
constitución y cancelación de derechos reales de garantía
cuyo sujeto pasivo sea una Sociedad de Garantía
Recíproca.
Tipo para las actas de finalización de obra (si no se liquidó
la obra nueva en construcción o si se liquidó pero hay un
mayor valor).
que formalicen transmisiones de inmuebles en las que se
Tipo reducido para escrituras de adquisición de viviendas
habituales/préstamos cuyo valor no supere 122.606,47.€
Tipo reducido para adquisición y financiación de
viviendas medias con protección pública.
99%
99%
7%
3%
6%
L
3%
70%
L
1%
0,1%
1%
2%
0,4%
L
0,1%
CCAA DE GALICIA
MEDIDA
IMPORTE
IRPF Deducciones
Por alquiler de vivienda menores de 35.
10%
ISD Reducciones
Mejora de las reducciones por parentesco para
>1.0000.000€
adquirentes “mortis causa” del Grupo I.
Mejora de las reducciones por parentesco para De 18.000 €
adquirentes “mortis causa” del Grupo II.
a 900.000 €
OBSERVACIONES
L
332
ANEXOS
8.000 €
adquirentes “mortis causa” del Grupo III.
adquirentes
0€
“mortis causa” del Grupo IV.
150.000€
(33a 65%)
100 %, ó
En adquisición “mortis causa” por discapacitados
300.000 €
=>65%
Por adquisición “mortis causa” de vivienda habitual del
Del 95 al
causante.
100%
En donaciones dinerarias a descendientes < 35 años o
víctimas de violencia de género para adquisición de 95%
vivienda habitual.
Tarifa
Se aprueban las tarifas para aplicar a la base liquidable
enfunción del grado de parentesco.
Coeficientes multiplicadores
Se aprueban coeficientes multiplicadores en función del
grado de parentesco y del patrimonio preexistente.
Deducciones en la cuota
Para adquisiciones “mortis causa” por sujetos pasivos del
99%
grupo I.
Para adquisiciones “mortis causa” por sujetos pasivos del
100%
grupo II.
ITP y AJDF
Tipo de gravamen general en operaciones inmobiliarias.
7%
L
Tipo reducido para adquisición de vivienda habitual por
4%
discapacitados (grado >= 65%).
L
Tipo reducido para las familias numerosas y los menores
de 36 años.
L
notariales.
Tipo reducido para documentos notariales de primera
adquisición de vivienda habitual o constitución de
préstamos hipotecarios para su financiación.
Tipo reducido aplicable a las escrituras notariales que
documenten transmisiones de familias numerosas y
menores de 36 años.
Tipo incrementado en escrituras que formalicen
transmisiones de inmuebles en las que se realiza la
renuncia a la exención en el Impuesto sobre el Valor
Añadido.
4%
1%
0,75%
0,3%
2%
333
ANEXOS
Bonificación en primeras copias escrituras y actas
50%
notariales que no gocen de exención.
Bonificación en primeras copias de escrituras públicas de
declaración de obra nueva o división horizontal de 75%
edificiosdestinados a vivienda de alquiler
CCAA DE LA RIOJA
MEDIDA
IMPORTE
IRPF Deducciones
Por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual por
menores de 36 años.
Por adquisición o rehabilitación de segunda vivienda en
medio rural.
Tarifa
Escala autonómica aplicable a la BL general.
ISD
En adquisiciones de la vivienda habitual del causante.
Deducciones “mortis causa”
En adquisiciones por sujetos pasivos incluidos en los
Grupos I y II del art. 20.2 de la Ley 29/1987
Deducciones “inter vivos”
Por donaciones de dinero efectuadas de padres a hijos
para la adquisición de la vivienda habitual.
Por donaciones de padres a hijos menores de 36 años de
primera vivienda habitual de valor <=300.506 € con
requisitos.
ITP y AJDF
inmobiliarias.
por familias numerosas
Tipo reducido para la adquisición de viviendas habituales
de protección oficial.
por menores de 36 años o por discapacitados.
Tipo de gravamen general aplicable a documentos
notariales.
que formalicen transmisiones de inmuebles en las que se
OBSERVACIONES
3% - 5%
7%
95%
L
99%
100%
Del 10 al 100%
en función del
valor
7%
2%
3% ó 5%
5%
5%
1%
1,5%
334
ANEXOS
Tipo reducido en adquisiciones de viviendas habituales 0,4% - 0,5%
por familias numerosas, menores de 36 años,
discapacitados o por sujetos pasivos cuya base imponible
del IRPF, menos el mínimo personal y familiar no sea
superior a 3,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta
de Efectos Múltiples).
CCAA DE MADRID
MEDIDA
IMPORTE
IRPF Deducciones
Por el incremento de los costes de la financiación ajena
para la inversión en vivienda habitual.
Deducción adicional a la deducción por inversión en
vivienda habitual regulada en la normativa estatal.
Deducción complementaria al tramo autonómico de la
deducción por inversión en vivienda habitual
Deducción por alquiler menores de 35 años.
Tarifa
Escala autonómica aplicable a la BL general.
ISD
Reducciones
Por grado de parentesco.
Por adquirente discapacitado.
Por adquisición de la vivienda habitual del causante.
Por adquisición de Bienes del Patrimonio Histórico.
Bonificaciones
En adquisiciones “mortis causa” e “inter vivos” por
sujetos pasivos Grupo I y II.
ITP y AJDF
inmobiliarias.
Tipo reducido adquisición vivienda habitual familia
numerosa.
Tipo impositivo reducido aplicable a la transmisión de
inmuebles en la que se adquiera la propiedad de
viviendas
ubicadas dentro del Distrito Municipal Centro del
Ayuntamiento de Madrid que cumplan determinados
requisitos.
Tipo de gravamen aplicable a la transmisión de la
totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos
a una empresa a la que sean de aplicación las normas de
adaptación del Plan General de Contabilidad del Sector
OBSERVACIONES
Fórmula
específica
1%
Fórmula
específica
20%
Según
grupo
Según
grupo
55.000 €
153.000 €
95%
L
ó
99%
7%
4%
4%
2%
335
ANEXOS
Inmobiliario.
notariales.
Tipo de gravamen para adquisiciones de viviendas por
personas físicas:
.-Viviendas de Protección Pública.
.-Viviendas con valor real <=120.000 €.
-Viviendas con valor real <=180.000 y >120.000 €.
.-Viviendas con valor real > 180.000.
Tipo de gravamen para la constitución de hipoteca en
garantía de préstamo para adquisiciones de viviendas
cuando prestatario sea persona física:
.-Viviendas con valor real <=120.000 €.
.-Viviendas con valor real <=180.000 y >120.000 €.
.-Viviendas con valor real > 180.000.
Bonificaciones
Primeras copias de escrituras que documenten la
modificación del método o sistema de amortización y
cualesquiera otras condiciones financieras de los
préstamos hipotecarios.
Primeras copias de escrituras que documenten la
alteración del plazo, o la modificación de las condiciones
del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el
método o sistema de amortización y de cualesquiera
otrascondiciones financieras de los créditos hipotecarios,
para la inversión en vivienda habitual.
Primeras copias de escrituras que las operaciones de
subrogación de créditos hipotecarios, siempre que la
subrogación no suponga alteración de las condiciones
pactadas o que se alteren únicamente las condiciones
financieras para inversión en vivienda habitual.
1%
0,2%
0,4%
0,5%
1%
0,4%
0,5%
1%
1,5%
100%
100%
100%
CCAA DE MURCIA
MEDIDA
IMPORTE
OBSERVACIONES
IRPF Tarifa
Escala autonómica aplicable a la Base liquidable general.
Deducciones
Por adquisición o rehabilitación vivienda habitual =< 35
3% ó 5%
años 07).
336
ANEXOS
Por inversión en instalaciones de recursos energéticos
renovables en vivienda habitual.
Por inversión en dispositivos domésticos de ahorro de
agua.
ISD
En adquisiciones “intervivos por donación de un
inmueble, solar o dinero en efectivo, destinado a
vivienda habitual,grupos I y II.
Deducciones
En adquisiciones “mortis causa” por sujetos pasivos
incluidos en el Grupo I del art. 20.2 a) de la Ley 29/1987.
En adquisiciones “mortis causa” por sujetos pasivos
incluidos en el Grupo II del art. 20.2 a) de la Ley 29/1987.
ITP y AJDF
inmobiliarias.
Tipo reducido para transmisiones de viviendas a
empresas inmobiliarias.
Tipo reducido para la adquisición de inmuebles por
familias numerosas para vivienda habitual.
Tipo reducido para la adquisición de inmuebles por
jóvenes de 35 o menos años para vivienda habitual.
Tipo
incrementado
escrituras
que
formalicen
transmisiones de inmuebles en las que se renuncia a la
exención IVA.
documenten la primera transmisión de viviendas
acogidas al Plan de Vivienda Joven (y de viviendas libres
con determinados requisitos) para adquirentes de
edad=< 35 años y los que documenten préstamos
hipotecarios destinados a su adquisición.
documenten préstamos hipotecarios para la financiación
de adquisición de viviendas por jóvenes de edad =< 35
años.
10%
20%
99%
L
99%
99%
7%
4%
2%
3%
4%
L
4%
L
1%
2%
0,1%
0,1%
L
IMPORTE
OBSERVACIONES
CCAA DE VALENCIA
MEDIDA
IRPF Tarifa
337
ANEXOS
Escala autonómica aplicable a la base liquidable general.
Deducciones
Remisión a
Tramo autonómico de la deducción estatal por inversión
norma
en vivienda habitual.
estatal
Por adquisición de vivienda habitual con financiación 3,3% ó
1,65%
ajena.
Por adquisición primera vivienda habitual por =< 35 años.
Por adquisición de vivienda habitual por discapacitados.
L
5%
L
5%
L
Por cantidades destinadas a la adquisición o
rehabilitación de vivienda habitual, procedentes de 102%
ayudas públicas.
15%, 20% ó
Por arrendamiento de vivienda habitual.
25%
Por arrendamiento de una vivienda, como consecuencia
de la realización de una actividad, por cuenta propia o 10%
ajena, en municipio distinto al de residencia anterior
Por inversiones para aprovechamiento de fuentes de
5%
energía renovables en la vivienda habitual.
Por donaciones o conservación de bienes del Patrimonio
5% ó 10%
Cultural Valenciano.
Por el incremento de los costes de financiación ajena en
Fórmula
la inversión en vivienda habitual derivados del alza del
específica
tipo de interés.
ISD
Para adquisiciones por personas incluidas en Grupos I y II. Ver Cuadro I
120.000 € /
Para adquisiciones por personas con minusvalía.
240.000€
Por adquisiciones de Bienes del Patrimonio Histórico 25%, 50% ó
Artístico siempre que sean cedidos para su exposición.
95%
Para adquisiciones por ascendientes o descendientes.
Ver Cuadro I
Para adquisiciones por personas con minusvalía.
120.000 €
240.000€
L
L
L
L
/
Bonificaciones “mortis causa”
En adquisiciones por personas del Grupo I y II residentes.
99%
En adquisiciones por discapacitados físicos o sensoriales
99%
(minusvalía => 65%) o psíquicos (minusvalía => 33%).
Bonificaciones
En adquisiciones por ascendientes o descendientes.
99%
En adquisiciones por ascendientes o descendientes
discapacitados físicos o sensoriales (minusvalía => 65%) o 99%
psíquicos (minusvalía => 33%).
338
ANEXOS
Tarifa y coeficientes multiplicadores
Aprobación de la escala de gravamen y de los
coeficientesmultiplicadores.
ITP y AJDFTransmisiones Patrimoniales Onerosas
inmobiliarias.
por familias numerosas.
por discapacitados.
Bonificación para adquisición o alquiler de vivienda
habitual por miembros de determinadas Entidades
relacionadas con
la celebración de la “XXXIII Edición de la Copa América” y
“Vuelta al Mundo a Vela. Alicante 2008”.
4%
Tipo gravamen general para documentos notariales.
1%
Tipo reducido para adquisiciones de vivienda habitual.
Tipo reducido para la constitución de préstamos
hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por
una familia numerosa y por discapacitados.
Tipo incrementado para transmisiones de inmuebles en
las que se realiza la renuncia a la exención en el IVA.
Bonificación para adquisición o alquiler de vivienda
habitual por miembros de determinadas Entidades
relacionadas conla celebración de la “XXXIII Edición de la
Copa América “ y “Vuelta al Mundo a Vela. Alicante
2008”
0,1%
7%
4%
4%
99,99%
0,1%
2%
99,99%
FuenteCarvajo Nogal, Carlos (20099: La fiscalidad de la vivienda en España: análisis de sus efectos jurídicos y
económicos. Tesis doctoral. Universidad de Burgos.
339

Nuevas propuestas económico-financieras para el sector inmobiliario

Transcripción

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