Análisis de rentabilidad en desarrollos inmobiliarios - Asset-fit

Análisis de rentabilidad en desarrollos inmobiliarios - Asset-fit

ANÁLISIS DE RENTABILIDAD
Para analizar la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario partiremos de un determinado precio del activo y
realizaremos unas estimaciones de costes, ingresos y planificación lo más ajustadas posibles a los distintos
escenarios que nos planteemos.
1. Planificación: (primera pantalla)
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El primer paso siempre será introducir los datos de referencia del proyecto
Situación: en función de la situación del activo, @fit nos aportará valores de referencia de costes, ventas y
rentas.
Precio del activo: Estamos calculando la rentabilidad de un negocio inmobiliario ya determinado, por lo
que introduciremos el precio del activo, ya conocido o estimado.
Consideración costes financiación:
Podemos contemplar los costes de financiación o no hacerlo. Para ello debemos de marcar la opción
correspondiente en la casilla de "consideración de costes de financiación". Si los contemplamos, la
rentabilidad será evidentemente menor.
Si optamos por tener en cuenta los costes de financiación, se consideran los necesarios para abordar el
desarrollo, tanto en la parte correspondiente al pago del precio del activo como a la parte
correspondiente al resto de costes. En este caso, se considera la aportación al desarrollo para los cálculos
del cash flow. Por lo tanto, manteniéndose invariable el precio y modificando al alza o a la baja la
aportación, la rentabilidad disminuirá o aumentará respectivamente. El precio del activo influirá en la
rentabilidad en la medida que necesitemos más o menos financiación para abordarlo.
En el caso de que optemos por no considerar los costes de financiación, estos no tendrán reflejo en la
cuenta de explotación, tanto en el supuesto de que la aportación al desarrollo sea menor o mayor al
precio del activo. En este caso, no se considerará el precio del activo en el cálculo de los costes, sino la
aportación al desarrollo.
Cuando no consideramos los costes de financiación, el cálculo de flujos de caja se realizará teniendo en
cuenta la aportación al desarrollo y no el precio del activo. Tan solo se considera el precio del activo para
calcular los "costes totales" y, en consecuencia, el "margen sobre costes".
Aportación inicial al desarrollo:
Se refiere a la inversión que se plantee en el negocio inmobiliario, el capital aportado por el inversor.
Debemos de tener en cuenta que el resultado de los factores de rentabilidad se generará a partir de la
inversión, de la aportación del inversor, no del precio del activo.
Cuando estamos considerando los costes de financiación, y así lo hemos reflejado en la casilla
"consideración de los costes de financiación", la aportación al desarrollo en la cuenta de explotación será
la que nosotros hemos fijado. En el caso de que no consideremos los costes de financiación, en la cuenta
de explotación se tendrá en cuenta el precio del activo. Es decir que cuando no tenemos en cuenta los
costes de financiación, siempre partiremos del precio del activo como coste y cuando los tengamos en
cuenta, consideraremos la aportación al negocio inmobiliario
Valor de tasación:
El valor de tasación es necesario en el caso de que queramos calcular el LTV, Loan to Value o relación
entre las cantidades prestadas por una entidad bancaria y el valor del activo.
Análisis de rentabilidad en desarrollos inmobiliarios
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Costes obras de urbanización:
Estimaremos los costes de las obras de urbanización en el caso de que estas sean necesarias para el
desarrollo del activo
Tipología de las obras y tipología de edificación:
Estos factores condiciona el valor de referencia que @fit nos proporciona para los costes de construcción
por m2 . Cada una de las opciones multiplica el coste estimado de las obras de construcción por un
coeficiente que pondera y ajusta los mismos.
Nivel de calidad de la edificación:
Este factor condiciona tanto el valor de referencia que @fit nos proporciona para los costes de
construcción como el que nos proporciona para los valores de venta y/o renta. Cada uno de las 3 opciones
o niveles pondera estos valores.
Ubicación:
Este factor condiciona el valor de referencia que @fit nos proporciona para los los valores de venta y/o
renta por m2 .
Condiciones intrínsecas y extrínsecas:
Estos factores condicionan el valor de referencia que @fit nos proporciona para los los valores de venta
y/o renta por m2. Las condiciones intrínsecas se refieren a las propias del activo, como su morfología,
orientación, vistas, capacidad portante del terreno, etc. Las extrínsecas se refieren a las condiciones
externas al activo, como sus comunicaciones, nivel comercial de calle, nivel socioeconómico, climatología,
etc. Debemos de valorar estas condiciones y elegir uno de los tres niveles que @fit nos ofrece para ajustar
con mayor exactitud los valores de referencia.
Costes gestión cooperativa:
Si el desarrollo del activo se plantea a través de una cooperativa, hemos de considerar unos costes de
gestión que incluirán, además de la propia gestión, los servicios de asesoramiento jurídico, auditoría,
notaría, registro, etc. El porcentaje a elegir se refiere al volumen total de ventas.
Tasa de financiamiento:
Es la tasa que el inversor ha de soportar por la financiación de los costes no compensados con ingresos a
lo largo del desarrollo. Se expresará con un número decimal, por ejemplo, 0,04 para una tasa del 4%
Trrt (tasa rentabilidad de referencia tipológica):
Es la tasa correspondiente a la Prima de Riesgo mínima establecida en la Orden ECO 805/2003, es decir, la
rentabilidad mínima a considerar para cada tipología de edificación. Se expresará con un número decimal,
por ejemplo, 0,08 para una tasa del 8%.
TIRaR S (TIR en riesgos sistemáticos):
Tasa resultado de sumar a la Trrt la tasa correspondiente a los riesgos sistemáticos o correspondientes al
entorno. Estos riesgos son generales para una misma ciudad y solo aplicables en el caso de capitales de
provincia por no disponer de datos suficientes en otras poblaciones. Dependiendo de la ubicación, de la
ciudad en la que se encuentre el activo, los riesgos para su desarrollo son diferentes, en función de la
mayor o menor volatilidad de los indicadores de ventas y costes. Se expresará con un número decimal,
por ejemplo, 0,08 para una tasa del 8%.
Tasa libre de riesgo:
Tasa independiente del sector inmobiliario, definida por el mercado del dinero. No podrá ser inferior a la
rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años.
Tasa de reinversión:
Es el coste de oportunidad o tasa que el inversor ha de exigir al negocio inmobiliario en función de sus
inversiones alternativas. Si lo conocemos, lo introduciremos directamente. En caso contrario, debemos de
considerar la cifra más alta entre la TIRaR S y la suma de la Trrt más la tasa libre de riesgo. Por ejemplo, si
la TIRaR es del 14.5%, la Trrt del 12% y la tasa libre de riesgo del 3.2%, debemos de considerar una tasa de
reinversión del 15.2%. Si la tasa libre de riesgo fuese del 0.5%, consideraríamos una tasa de reinversión
del 14.5%.Se expresará con un número decimal, por ejemplo, 0,125 para una tasa del 12.5%.
Impuesto de sociedades:
Tasa que graba el beneficio de las empresas. Se expresará con un número decimal, por ejemplo, 0,25 para
una tasa del 25%. Tiene tan solo incidencia para el cálculo del R.O.A. (rentabilidad económica).
Honorarios de planeamiento:
Debemos de incluir en este apartado todos los costes de honorarios profesionales para la redacción de
planeamiento y urbanización necesarios para el desarrollo inmobiliario del activo.
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Costes de explotación:
En el caso de plantear un desarrollo con ingresos por rentas (tenga también ventas o no), introduciremos
todos los costes de explotación del activo, teniendo en cuenta que se trata de costes mensuales, salvo los
correspondientes a FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment o costes de amueblamiento y equipamiento)
y los incluidos en el apartado de “otros”, que serán costes totales, no mensuales.
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Planificación temporal:
Una vez que hemos definido las características y datos generales del desarrollo, nos plantearemos la
planificación temporal del mismo. Para ello tenemos que definir el período temporal de realización de las
actividades principales del proyecto. Introducimos en la tabla temporal el porcentaje de cada actividad
que estimamos que se va a realizar en cada uno de los años de desarrollo. La suma de estos porcentajes
en cada actividad será 100% o 0% (caso de que no se lleve a cabo una determinada actividad o tarea).
Plantearemos de este modo tanto los costes como los ingresos y podemos estimar una modificación o
variación anual de estos introduciendo en la columna de “incremento anual” el correspondiente
porcentaje. Por ejemplo, si consideramos que los importes de las ventas se incrementarán un 2% anual,
introduciremos el porcentaje “102%”, por el contrario, si estimamos que estas van a bajar a razón de un
1% anual, introduciremos “99%”.
2. Análisis tendencia: (segunda pantalla)
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En esta segunda pantalla @fit nos aporta información acerca de la tendencia o evolución de los precios de
suelo y de venta de viviendas en los últimos cinco años, tanto en gráficas como en valores de variaciones
trimestrales e interanuales. Con esta información podemos establecer con mayor previsión la tasa de
reinversión, en función del riesgo que estimemos y los precios de venta de los productos del desarrollo.
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3. Superficies: (tercera pantalla)
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El siguiente paso es definir las superficies tanto de construcción como de venta y/o renta. Hemos de tener
en cuenta que son sustancialmente diferentes las superficies a construir, rehabilitar o acondicionar que
las que efectivamente se van a vender o alquilar.
Una vez definidas las superficies hemos de valorar los costes de construcción. @fit nos aporta unos
valores de referencia estimados a partir de los datos que hemos introducido previamente para el
desarrollo. En el caso de que queramos modificar estos valores de coste por m2 construido, los
introducimos directamente en la columna situada a la izquierda de los valores de referencia.
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Los costes de construcción que se tendrán en cuenta en el cash flow serán los de contrata. Los
porcentajes para su cálculo también pueden modificarse. El PEMP (presupuesto de ejecución material de
proyecto) se toma como referencia para el cálculo de algunos de los costes, como las licencias de obra o
de primera ocupación. Podemos modificar el porcentaje a aplicar con referencia al presupuesto de las
obras.
De modo similar al de los costes de obra, @fit nos aporta unos valores de referencia para las ventas y
rentas, estimados a partir de los datos que hemos introducido previamente para el desarrollo. En el caso
de que queramos modificar estos valores, los introducimos directamente en la columna situada a la
derecha de los valores de referencia.
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Análisis de rentabilidad en desarrollos inmobiliarios
4. Desglose de costes: (cuarta pantalla)
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En esta pantalla, @fit nos aporta los cálculos ya realizados de todos los costes estimados para el
desarrollo. Estos costes se calculan aplicando unos porcentajes de referencia que podemos modificar
introduciendo nuevos valores en la columna situada a la derecha de las referencias.
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5. Cash Flow Map: (quinta pantalla)
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Obtenemos en esta pantalla el cash flow map o cuenta de explotación del desarrollo, calculado a partir de
los datos introducidos. En esta pantalla no podemos modificar ni introducir datos.
En primer lugar se presentan los costes del desarrollo y luego los ingresos. Ambos se plantean tanto en
datos globales como estructurados por períodos.
Los resultados del cash flow map son la TIR, la TIR modificada y el VAN.
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6. Sensibilidad TIR: (sexta pantalla)
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@fit nos permite realizar los cálculos de múltiples escenarios de desarrollo del activo inmobiliario con
gran facilidad y rapidez. Tan solo tenemos que modificar el valor inicial de cada variable (1.00) y obtener
automáticamente los valores de rentabilidad para ese escenario. Si queremos calcular por ejemplo los
valores de rentabilidad en el caso de que el precio del activo baje un 10% y las ventas de viviendas
aumenten un 5%, debemos de introducir en la variable de precio del activo “0,90” y en la de ventas de
viviendas “1.05”.
En esta pantalla obtenemos también los gráficos que nos referencian la rentabilidad del desarrollo, tanto
en cantidades monetarias como en porcentajes.
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7. Resultados del análisis:
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@fit nos proporciona los resultados de los 10 parámetros de rentabilidad, tanto estáticos como
dinámicos, en una ventana accesible desde cualquiera de las pantallas de la aplicación.
También nos aporta información acerca de los costes totales, gastos del promotor, coeficientesw K de
mercado, totales de financiación e incluso el LTV (Loan-to-Value) o relación entre el valor de tasación del
activo y la financiación necesaria para su desarrollo, coeficiente de interés especial para las entidades
bancarias.
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