ESTUDIO DE DETALLE PRADOS III DE TORREBLANCA

Transcripción

ESTUDIO DE DETALLE PRADOS III DE TORREBLANCA
INDICE.-
I.- MEMORIA INFORMATIVA.A.- Justificación y motivación del Estudio de Detalle.
B.- Definición del ámbito territorial objeto del Estudio de Detalle.
C.- Adecuación del Estudio de Detalle
establecidas en el Planeamiento vigente.
a las determinaciones
D.-Viabilidad del Estudio de Detalle, conforme a las determinaciones
previstas en la Ley Urbanística Valenciana, Reglamento de Ordenación
y Gestión Territorial y Urbanística, así como del Planeamiento Vigente.
I.1.-PLANOS DE INFORMACIÓN.I.1.
Situación
I.2.
Ámbito de Actuación.
I.3.
Vuelo.
I.4.
Catastral.
I.5.
Topográfico.
I.6.
Planeamiento vigente.
I.6.2.
I.7.1.
Planeamiento en tramitación.
I.7.2.
I.8.1.
Afecciones.
I.8.2.
Afecciones.
II.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.II.1.- Justificación de las soluciones adoptadas y adecuación a las
previsiones del Plan General Vigente.
II.2.- Disposición de volúmenes y estudio comparativo de la
edificabilidad contenida en determinaciones del Plan vigente y la
contemplada en el Estudio de Detalle.
II.3.- Tablas resumen. Comparativa entre ordenación según PGOU y
propuesta Estudio de Detalle.
III.- PLANOS DE ORDENACIÓN.
9.- Ordenación Propuesta.
10.- Volumetría ordenación vigente.
11.- Volumetría ordenación propuesta.
12.- Comparativa.
I.- MEMORIA INFORMATIVA.-
A.- JUSTIFICACION Y MOTIVACION DEL ESTUDIO DE DETALLE.
De acuerdo con el planeamiento vigente, la parcela solar, propiedad
de Bancaja Habitat de 1.622,44 m2, se emplaza en suelo urbano, en el límite
Sur del término de Torrenostra, con los siguientes datos urbanísticos:
- Superficie del solar……………. 1.622,44 m2
- Edificabilidad ………………….. 3.244,88 m2t
- Ocupación……………………… 768,16 m2.
- Separación……………………… 6,00 m.
- Altura máxima………………….. 19,00 (6 PLANTAS)
Dicha parcela se encuentra afectada por el deslinde de costas
aprobado por O.M. de 15 de Abril de 2.005, a través del cual, y como
consecuencia de introducirse la línea del dominio público marítimo terrestre
hacía el interior, la servidumbre de protección fijada en veinte metros,
tomados desde el dominio marítimo terrestre, afecta directamente a la
posibilidad de materializar el total aprovechamiento urbanístico previsto en el
planeamiento, en el caso de mantener la altura máxima de alturas, prevista a
día de hoy en 19,00 m. y un total de 6 plantas.
Con el fin de mantener las posibilidades edificatorias manteniendo el
derecho a materializar la totalidad de la edificabilidad prevista en el
planeamiento, se formula el presente instrumento de Estudio de Detalle, con
el fin urbanístico antes indicado, de manera que, incrementando la altura
máxima del edificio a construir y reduciendo la ocupación del solar, sin
incrementar la edificabilidad del mismo, se puedan materializar el total de los
3.244,88 m2t.
Siendo necesario además, junto con el presente Estudio de Detalle
aportar
-
-
Necesidad de aportación de Estudio de Integración Paisajística, de
conformidad con el Reglamento de Paisaje de la Comunidad
Valenciana.
Estudio volumétrico con alcance de toda la manzana.
Dichos documentos se acompañan como anexos del presente Estudio
de Detalle.
B.- Definición del ámbito territorial objeto del Estudio de Detalle.
Los lindes y superficie que completan la descripción de la misma y que
conforman el ámbito de actuación, son los siguientes:
Norte; Solares del Suelo Urbano de Torrenostra.
Sur; Prat de Torrenostra-Cabanes.
Este; Avenida Rey Juan Carlos I
Oeste; Avenida Castellón.
La definida parcela tiene una morfología regular y rectangular, con un
emplazamiento apto para la edificación de un edificio singular, que sirva de
hito urbanístico del enclave marítimo de Torrenostra, con una superficie total
de 1.622,44 metros cuadrados de superficie.
C.- Adecuación del Estudio de
establecidas en el Planeamiento vigente.
Detalle
a
las
determinaciones
El presente instrumento de planeamiento es adecuado a la normativa
prevista en el planeamiento vigente, por cuanto en el mismo no existe
disposición alguna que impida la redacción de tales instrumentos con las
finalidades urbanísticas previstas en éste.
D.-Viabilidad del Estudio de Detalle, conforme a las determinaciones
previstas en la Ley Urbanistica Valenciana, Reglamento de Ordenación y
Gestión Territorial y Urbanística, así como del Planeamiento Vigente.
El presente instrumento de ordenación cumple con todas y cada una de
las condiciones urbanísticas exigibles, conforme a la Ley Urbanística
Valenciana y a su Reglamento, así como las contenidas en el Planeamiento
Vigente.
Así:
•
Conforme establece el Artículo 190.3.b, del Reglamento de
Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, el Estudio de Detalle,
puede tener como fin: “la ordenación de volúmenes de acuerdo
con las especificaciones del plan correspondiente, así pueden
remodelar los volúmenes previstos en la ordenación pormenorizada
dentro de los límites previstos por el Plan (Disposicion Adicional
Primera)”.
•
En tal sentido, el presente documento no altera el destino del suelo,
ni aumenta el aprovechamiento urbanístico previsto en el
Planeamiento Vigente, así como tampoco incumple las normas
previstas y específicas que para la redacción de Estudios de Detalle
prevé el Plan General vigente de Vinaròs, en base al cual se redacta
dicho instrumento de ordenación.
•
El Estudio de Detalle propuesto no modifica el señalamiento de
alineaciones y rasantes, ni completa las que ya estaban señaladas
por el planeamiento vigente, ni es contrario al nuevo documento de
planeamiento general en tramitación.
•
En directa relación con el anterior punto, por medio de este
instrumento urbanístico, no se altera el destino del suelo, ni se crean,
modifican, suprimen o reducen superficies referidas a suelo
dotacional previsto por ni el planeamiento vigente ni en el
propuesto, se cumple en consecuencia con los condicionantes
recogidos en los artículos 79.4 y 5 de la LUV, y artículo 190.4 y 5 del
ROGTU.
•
Asimismo de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 191.2, del
Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística
Valenciana, y 79.2 de la Ley 16/2005, el presente Estudio de Detalle
se formula en una zona o espacio previsto por el Planeamiento
Vigente como adecuado, y con los fines previstos en el mismo
(disposición adicional primera),
•
Por último, conforme a las previsiones establecidas en la letra b) del
apartado 3 del Artículo 190 ROGTU, la propuesta contenida en este
Estudio de Detalle, todo y pese a incrementar el número de alturas,
no incrementa el techo edificable máximo autorizable anterior al
Estudio de Detalle.
•
A continuación, mostramos la siguiente tabla correspondiente a la
ordenación prevista por el vigente Plan General que permitirá llevar
a cabo la correspondiente comprobación de que la ordenación
propuesta por el Estudio de Detalle no incrementa la edificabilidad
máxima.
Conforme se infiere del siguiente cuadro conteniendo la propuesta de
Estudio de Detalle:
- Ocupación……………………… 396,28 m2.
- Separación……………………… 6,00 m.
I.1.- PLANOS DE INFORMACION.
De conformidad con los artículos 80 de la Ley Urbanística Valenciana, y
artículo 192 del Reglamento de Ordenación y Gestión, se acompañan los
siguientes planos de información:
I.1.
Situación
I.2.
Ámbito de Actuación.
I.3.
Vuelo.
I.4.
Catastral.
I.5.
Topográfico.
I.6.
I.6.2.
I.7.1.
I.7.2.
I.8.1.
Afecciones.
I.8.2.
Afecciones.
II.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.-
II.1.- Justificación de las soluciones adoptadas y adecuación a las
previsiones del Plan General Vigente.
Conforme se ha expuesto en los anteriores apartados de este
instrumento de ordenación, la propuesta que en el mismo se contiene
únicamente fija la reordenación de los volúmenes previstos incrementando la
altura máxima hasta un total de 32,00 (10 plantas) de tal manera que sin
incrementar la edificabilidad máxima prevista, el AUMENTO DE 4 ALTURAS y la
nueva ocupación del solar por la edificación (de 768,16 m2, se reduce a un
total de 396,28 m2, va a permitir que el inmueble a ejecutar adquiera un
mayor atractivo visual, perfectamente integrado con el resto de suelo urbano
consolidado.
A su vez, la solución adoptada, incrementa la superficie libre de la
parcela, de manera que la misma pueda ser destinada a usos comunes del
inmueble, por cuanto aún estando afectada por la servidumbre de
protección de costas, en dicho espacio, pueden materializarse usos
deportivos, jardines etc. adquiriendo si cabe con ello una mayor luminosidad
el inmueble, entendida esta en términos de mejora en la habitabilidad y
diseño de la HD.91 y una adecuación al modelo constructivo en el litoral
previsto en la Ley de Ordenación del Territorio y Paisaje y conforme se dispone
en el Artículo 37 del ROGTU, en su apartado 2, que deforma literal y expresa,
ordena:
“2. Hasta tanto se redacte el Plan de Acción Territorial de la
Comunidad Valenciana, en el nuevo planeamiento de las zonas del litoral no
podrá ocuparse por la edificación más del 30 por ciento de la superficie del
sector o, en su caso, del ámbito de la actuación integrada. La planificación
territorial y urbanística, en los terrenos edificables del litoral, concentrará la
edificabilidad y minimizará la ocupación del suelo, procurando espacios libres,
públicos o privados, que eviten la total compactación del frente litoral.”
A los oportunos efectos, y a fin de obtener una visión gráfica de lo
expuesto, nos remitimos a los Planos de Ordenación del presente documento,
ello como justificación de la ordenación de volúmenes propuesta.
El resto de condicionantes o limitaciones suponen una reproducción
exacta de la normativa vigente por aprobación de la Ley 16/2005, de 30 de
Diciembre, y Decreto 67/2006, de 19 de Mayo, a la cual hemos aludido en la
Memoria Informativa, y a ella nos remitimos a fin de no resultar excesivamente
reiterativos, con excepción de las siguientes especificaciones sobre las que
introducimos una serie de consideraciones que nos van a permitir una mejor
comprensión del mismo.
-
La ordenación de volúmenes se concreta básicamente en dos
aspectos. El primero de ellos, es el referido a la altura máxima, y en el
incremento de 4 alturas frente a esta. El segundo de los aspectos, es
la adecuación de la superficie máxima de ocupación de parcela,
sin modificar el resto de los parámetros urbanísticos previstos en el
planeamiento vigente como el propuesto en revisión del mismo.
-
En ningún caso, la redistribución de volúmenes conlleva, a su vez, un
incremento en la edificabilidad, se mantienen los 3.244,88 m2t. No
obstante, el Estudio de Detalle va a posibilitar el desarrollo posterior
de los condicionantes exigibles en suelo urbano para el
otorgamiento de la futura licencia urbanística.
-
La presente propuesta de Estudio de Detalle no altera los usos del
suelo, ni introduce otros que resulten prohibidos o contrarios al
Planeamiento.
II.2.- Disposición de volúmenes y estudio comparativo de
edificabilidad contenida en determinaciones del Plan vigente y
contemplada en el Estudio de Detalle.
la
la
El volumen se dispone conforme consta en la planimetría que se
adjunta, en el lugar apto para poder materializarse la misma, sin que esta se
ve afectada por la limitación que supone la servidumbre de protección de
costas, si bien dicho espacio, con sus limitaciones de uso, se destinaran a
zonas comunes del inmueble y espacios destinados a jardines y zonas de
juego.
El volumen edificable, materializado a partir de los 3.244,88 m2t, se
desarrollará sobre el espacio que el planeamiento vigente previene, así como
el planeamiento de revisión, por lo que no se altera el uso del suelo,
incrementando las alturas máximas a los solos efectos de poder materializar el
total de dicha edificabilidad, reduciendo el espacio destinado a la
ocupación de la parcela, con el fin de no incrementar el total techo
edificable, no quebrándose con ello, la proporcionalidad exigible entre las
dotaciones públicas y la edificabilidad o aprovechamiento urbanístico.
II.3.- Tablas resumen. Comparativa entre ordenación según PGOU y
propuesta Estudio de Detalle.
TABLA 1.
- Ocupación……………………… 768,16 m2.
- Separación……………………… 6,00 m.
TABLA 2
- Ocupación……………………… 396,28 m2.
- Separación……………………… 6,00 m.
III.- PLANOS DE ORDENACION.De conformidad con los artículos 80 de la Ley Urbanística Valenciana, y
artículo 192 del Reglamento de Ordenación y Gestión numeramos los
siguientes Planos de Ordenación.
9.- Ordenación Propuesta.
10.- Volumetría ordenación vigente.
11.- Volumetría ordenación propuesta.
12.- Comparativa.
En la ciudad de Torreblanca Febrero de de 2.011.
Fdo. Christian Fabregat Beltrán. Abogado.

ESTUDIO DE DETALLE PRADOS III DE TORREBLANCA

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